Відстежувати динаміку цін і ситуацію на ринку нерухомості в Москві хочуть не тільки ріелтори та професіонали цієї галузі, таке питання хвилює і найпростіших покупців з продавцями. Вивчивши прогноз аналітиків, вдасться зрозуміти, коли вигідніше продавати квартиру, чи вдалим вкладенням стануть інвестиції в нерухомість у 2018 році, в якому місяці краще придбати житло?
Експертні висновки складаються провідними фахівцями галузі на основі статистичних показників, площ, що здаються в експлуатацію, загальної економічної картини.
Ситуація з ринком нерухомості у Москві на початок 2018 року
Минулий рік став рекордним для московського ринку нерухомості - кількість угод досягла максимуму, а ціни за квадратний метр значно знизилися. Така тенденція спостерігається і сьогодні, а за підсумками 2016 року можна зробити кілька важливих висновків:
- Середні ціни на житло на вторинному ринку Москви опустилися до 181 тис. руб. за кв. Втім, у січні показник трохи підріс – до 186 тисяч;
- Реальні ціни на ринку нерухомості за рік знизилися на 10%, при цьому для звичайних продавців та покупців ця тенденція поки що відчутна незначно;
- Москвичі охоче користуються знижками та купують житло за акціями – дисконтом користуються понад 86% покупців;
- Середня вартість квартири, купленої до кінця 2018 року, становить 7,9 млн. рублів, порівняно із серединою року показник зменшився на 150 тисяч.
Січень – це час щорічного затишшя, коли продажі падають. Не став винятком і рік, що настав, продажі скоротилися, але це ніяк не пов'язано з кризою - відбивається лише сезонне коливання ринку.
Відео 1. Прогноз для ринку житлової нерухомості на 2018 рік
Думка аналітиків про майбутні зміни
На думку експертів, які займаються дослідженням ринку нерухомості, у 2018 році показники виявляться на попередньому рівні, а ціни трохи знизиться. Найближчим часом зростання цін не передбачається, оскільки відсутні провокуючі чинники: немає дефіциту житла, в експлуатацію вводиться дедалі більше об'єктів, ринок збалансований.
Відео 2. Нерухомість-2018. Чого чекати?
Які ж зміни очікуються на ринку? Експерти одностайно виділили кілька найімовірніших подій:
- Зростання цін не перевищуватиме 6% - розмірів річної інфляції. Насамперед він торкнеться новобудов, оскільки забудовники планують зберегти свій прибуток;
- На вторинному ринку змін не відбудеться, або відзначатимуться тенденції до незначного зниження;
- Збільшиться кількість бюджетних новобудов – оскільки доходи населення не зростають, попит на недороге житло залишиться високим;
- Про досягнення цінового дна говорити поки що рано – ця подія настане не раніше 2018-2019 року;
- Ринок житла не буде перенасичений, незважаючи на те, що введення новобудов в експлуатацію ведеться активними темпами, а попит просто не встигає за ним. Забудовникам необхідно зменшити швидкість будівництва, інакше квартири втратять у ціні до 40%;
- Зросте популярність житла за межами столиці, у Новій Москві та найближчому Підмосков'ї – багато в чому завдяки доступним цінам.
Аналізувати динаміку цін у Москві стає дедалі складніше – більшість пропозицій, представлених над ринком, немає реальної вартості. Продавці встановлюють завищену ціну, яка може перевищувати дійсну на 10-15%.
Ціни для різних галузей ринку нерухомості
Проводити оцінку вартості прогнозних цін для нерухомості у столичному регіоні слід з урахуванням типу житла та моменту будівництва. У зв'язку з цим вдається виділити кілька особливостей, які відзначаються експертами:
- Суттєво скоротиться попит на панельні будинки, збудовані понад 35 років тому – падіння перевищує 10%;
- Водночас попит на аналогічне житло, але вже у новобудовах зросте;
- Ситуація на ринку елітної нерухомості залишається незмінною – цінителі дорогих об'єктів купуватимуть їх, незважаючи на кризу;
- Популярним районом стане Тверська та Замоскворіччя – тут зводяться будинки з оздобленням «під ключ»;
- Реальні ціни можуть зрости на житло в клубних будинках, там, де представлені квартири з вільним плануванням, апартаменти та студії;
- Скоротиться попит на квартири в центрі, навпаки, зросте – поза МКАД, люди прагнуть виїхати з галасливого мегаполісу, обираючи об'єкти, розташовані за 10-20 км від столиці.
На ціни в 2018 році вплинуть і реалізовані іпотечні програми - так вже зараз найбільші банки оголосили про зниження ставок, отже, підвищиться попит на ринку, що відобразить позитивну динаміку цін.
Відео 3. Ціни на нерухомість у 2018 році знижуватимуться
Втім, як зазначають експерти та провідні фахівці дослідницьких центрів, розраховувати на покращення ситуації не слід – у середньому вартість квартир залишається на колишньому рівні порівняно з минулим роком. Не райдужними виявляться перспективи на вторинному ринку, особливо для власників старого житла, господарі новобудов можуть сміливо піднімати ціни на 5-8%: попит все одно буде.
Відео 4. Прогноз для ринку заміської нерухомості на 2018 рік
Зниження купівельної спроможності росіян, спричинене в першу чергу падінням реальних доходів, охолодило інтереси співвітчизників до купівлі квадратних метрів. У зв'язку з цим ринок нерухомості «просів» - вартість як новобудов, так і вторинки опустилася, деякі квартири навіть продаються зі знижкою 30-50% порівняно з докризовим рівнем цін.
Втім, вже наступного року експерти очікують на відновлення російської економіки. За оцінками Світового банку, ВВП РФ зросте на 1,5%. Міжнародний валютний фонд (МВФ) прогнозує зростання на 1,1%, а Центробанк Росії - менше 1% (за умови ціни бареля 40 доларів).
Чи стане економічне зростання 2017 року стимулом для ринку нерухомості і чи можна зберегти заощадження, вклавшись у покупку житла? Це питання АіФ.ru поставило експертам.
Олена Афанасьєва, старший аналітик ГК FOREX CLUB
Однозначно, житло може стати однією з найпривабливіших та найперспективніших інвестицій на найближчі два роки. Справа в тому, що до поточного моменту ціни вже досягли своїх мінімальних позначок на різкому падінні доходів населення та вимушеному розпродажі вже введених в експлуатацію об'єктів нерухомості з боку забудовників із високим борговим навантаженням.
Однак за останні два роки, протягом яких ми переживаємо спад на ринку житла, дуже багато компаній пішло з ринку, різко скоротивши обсяги об'єктів, що вводяться в експлуатацію, в горизонті 1-2 років. Тим часом поступова стабілізація ситуації в економіці Росії, а також подальше зниження ставок Банком Росії стимулюватимуть попит населення. Не виключено, що ставки по іпотеці вже до середини року досягнуть позначки 8-10%.
Водночас, ціни нагору підштовхуватимуть і інфляція на ринку будівельних матеріалів: подорожчання цементу та деревини можуть додати 1-2% до вартості житла.
До того ж, свій внесок внесуть зміни в російському законодавстві: тепер забудовники зможуть отримати кошти пайовиків лише після передачі готових квартир. Отже, вони змушені будуть брати кредити, тобто не зможуть користуватися безвідсотковим фінансуванням. У таких умовах додаткові відсоткові витрати також будуть закладені у вартість житла.
Павло Сігал, перший віце-президент Опори Росії
Вкладати гроші в житло з подальшим здаванням квартири в оренду зараз невигідно. Справа в тому, що на ринку надлишок пропозиції, і дохідність буде меншою за 7% річних, і тільки в тому випадку, якщо не буде зовнішніх потрясінь і ціна на нафту триматиметься на нинішніх рівнях.
Вигідніше інвестувати гроші в облігації або покласти на депозит, хоча вклади не набагато прибутковіші за нерухомість. Звичайно, купувати квартиру на початковій стадії вигідно, але треба розуміти, що доведеться вкладатися в ремонт, і 2-3 роки чекати, поки будинок здадуть, тобто весь цей час не працюватимуть гроші. Золотий час для інвестицій у нерухомість, коли вона росла у геометричній прогресії, минув. Вкладення в нерухомість таким чином підходять для консервативних інвесторів, які не женуться за прибутковістю.
Анна Бодрова, старший аналітик "Альпарі"
Стан ринку житла у 2017 році безпосередньо залежатиме від стану економіки Росії та вітчизняної банківської системи. Левова частка новобудов зводиться на позиковий капітал. Поточні ставки не по кишені девелопменту за рахунок високої оцінки банком ризиків, і щоб компенсувати ці витрати, зайвий фінансовий тягар лягає на кінцевого покупця житла. Сьогоднішні ціни за квадратний метр у великих містах почали зростати, для придбання це добрий час, оскільки у першому-другому кварталі 2017 року не виключено підвищення вартості житла.
Споживач так само з підозрою ставиться до пропозицій купівлі ще не збудованого і не зданого житла, тому основний попит припадає або на готову новобудову, або на вторинний ринок. У сегменті вторинного житла ціни почали зростати з середини осені 2016 року, але темпи збільшення вартості квадратного метра поки що стримані. Ажіотажу ні в пропозиціях, ні в цінах немає: сектор житла виглядає досить стійко та нейтрально.
Враховуючи, що ЦБ РФ навряд чи знизить ключову ставку раніше березня-квітня 2017 року, не варто чекати на скорочення ставок за іпотечними продуктами в першому кварталі. Це означає, що сплеск попиту на іпотеку і, відповідно, інтересу до купівлі житла може припасти на квітень-травень наступного року. Звичайно, за умови зниження ставки.
Проаналізуємо основні причини спаду у сегменті. 2015 характеризувався різким спадом цін на основні види нерухомості. Лише у Москві квартири подешевшали в середньому на 10-15% з урахуванням дисконту. 2016 рік розпочався за схожим сценарієм. Це було викликано такими причинами:
- падіння вартості нафти;
- спад платоспроможного попиту, зростання пропозиції;
- високий рівень інфляції;
- зростання відсоткової ставки за кредитами.
За прогнозом аналітиків на ціни на нерухомість у 2017 році, на нас чекає рецесія. Для цього явища характерні такі основні риси:
- попит опускається нижче за пропозицію;
- обсяги будівництва скорочуються;
- уповільнюється зростання обсягу пропозиції;
- спостерігається спад цін на нерухомість.
Уповільнення попиту призупинено поведінкою покупців. Вони відреагували на падіння цін на житло, а також на чутки про припинення державного субсидування іпотеки збільшенням вкладень у житловий та нежитловий фонди. Однак ця тенденція швидко завершилася з однієї простої причини – скорочення доходів населення.
Що на нас чекає у 2017 році
За прогнозом глави Ощадбанку, пана Грефа, ринок нерухомості нашої країни відновиться вже 2017 року. Однак багато експертів вважають цю позицію необґрунтовано оптимістичною. На думку більшості фахівців, песимістичний сценарій розвитку ринку збережеться.
Зниження цін на нерухомість, за прогнозами аналітиків із РЕУ ім. Г.В. Плеханова, 2017 року неминуче. Також відбудеться скорочення платоспроможного попиту та обсягу пропозиції, а також ще більше уповільнення будівництва. Таких висновків дійшли й експерти з Уральської палати.
Разом з тим, не можна не відзначити фактори, які можуть врятувати ринок нерухомості від подальшого розгортання колапсу. Серед них:
- зниження ставок на іпотечне кредитування;
- посилення державної підтримки будівництва;
- допомога з боку регіональної влади та Уряду.
Якщо цих заходів не буде вжито, російський ринок чекає неминучий крах. Таким чином, за прогнозом, ціни на нерухомість у 2017 році у Росії знизяться.
Вчимося жити у нових реаліях
На думку більшості експертів, поточна криза ринку нагадує ситуацію 2008-2009 рр., але має свої унікальні особливості. Нічого катастрофічного загалом не сталося, просто всім економічним суб'єктам треба навчитися жити у нових реаліях.
Виділимо і деякі позитивні моменти, що показали стійкість сегмента до шоків:
- забудовники не загрузли в боргах і встигли нагромадити подушку ліквідності після попередніх бумів;
- усвідомлення необхідності піклування про обороти цього сектора, а також необхідність зниження вартості житлового та нежитлового фондів;
- приведення цін у більшу відповідність до реалій Росії;
- усвідомлення того, що такого зростання цін, як раніше, вже не буде.
Державна підтримка сектору
Безперечно, позитивною новиною є ухвалення рішення Дмитром Медведєвим про продовження державного субсидування іпотеки до 2017 року. Було затверджено підвищення ліміту кредитування в цілому до 1 трлн. руб. Загальний розмір субсидій знижено на 1 відсоток. Поки що цей захід продовжено до 1 січня 2017 року. До цього часу іпотечний кредит можна отримати за пільговою ставкою – ключова ставка +2,5 процентних пункти.
Як заявив перший віце-прем'єр Росії пан Шувалов, до 2018 року очікується поступальне зниження відсоткових ставок за іпотекою до 7-8%, тому її субсидування вже не буде потрібно.
Хто виграє від поточної ситуації
Кожна криза чогось навчає. Якщо викладати уроки з нинішньої ситуації, то можна отримати багато бонусів у майбутньому. Останні 12 років у Росії продавці диктували свої умови. Через це ми мали підвищену вартість нерухомості. Наразі ми спостерігаємо стійку тенденцію встановлення «ринку покупця».
За прогнозами експертів, вартість нерухомості у 2017 році знижуватиметься. Називаються цифри 5-7%. Однак жоден експерт не бере на себе відповідальності вказати, наскільки точно впаде її вартість.
Разом з тим всі прогнозують зниження вартості житла старого фонду, а також на околицях міст. Забудовники будуть змушені підвищувати якість будівництва, займатися благоустроєм прилеглої території. Це перша вигода, яку можна отримати з цієї ситуації.
Інший безперечний плюс - здешевлення нерухомості в Росії. У зв'язку з цим багато хто задається питанням, чи варто зараз вкладатися в покупку житла. Тут немає однозначної відповіді.
Чи варто купувати квартиру в кризу
Інвестування в нерухомість у період кризи – один із найпопулярніших варіантів зберегти кошти в рублях. Разом з тим, не можна не відзначити зростання ризиків від подібних вкладень у міру зростання колапсу.
Якщо ви збираєтеся придбати житло для власних потреб, краще це робити відразу, до можливого погіршення фінансового стану. Адже ваші заощадження може поглинути інфляція.
Якщо ви плануєте купувати нерухоме майно в інвестиційних цілях, потрібно розуміти, що віддача від цього настане не раніше, ніж у 2020 р. Швидкого відновлення ринку в Росії після поточної рецесії очікувати не доводиться.
Головне правило інвестування – купувати, коли дешево, продавати коли дорого. Однак якщо ви не фахівець, то намацати це дно може бути проблематично. Тому не чекайте подальшого падіння цін, і купуйте квартиру чи будинок вже зараз, допоки діє пільгова ставка з іпотеки в деяких банках.
Однак якщо у вас немає необхідної суми, то є сенс почекати подальшого падіння цін, а заразом накопичити суму, що бракує.
Поради щодо придбання нерухомості в кризу:
- підстрахуйтеся при покупці вторинного житла. Через падіння вартості багато продавців ухвалюють рішення зняти об'єкт із продажу. Якщо ви вже вибрали варіант, що влаштовує вас, то краще укласти договір завдатку. Вкажіть, що при знятті об'єкта з продажу продавець повинен буде виплатити вам подвійну суму задатку. А ще краще – укласти договір попереднього продажу та вкажіть у ньому терміни угоди, вартість, місце та спосіб передачі грошей.
- Будьте обережні з новобудовами. Купуйте об'єкти на завершальній стадії будівництва, зв'язуйтеся тільки з надійними забудовниками, виконуйте моніторинг процесу будівництва.
Як поводитимуться забудовники
Прогноз стану ринку нерухомості на 2017 рік у Росії негативний для забудовників. Тому найближчим часом уповільнюватиметься зростання пропозиції. На нас чекає заморожування будівельних проектів. Зменшуватимуться будівельні площі, що вводяться.
Попит на ринку нерухомості, за прогнозами експертів, почне зростати лише 2019 року. За ним піде і збільшення цін. Тому якщо ви найближчим часом вирішили придбати об'єкт, то краще з цим не затягувати.
Провідні аналітики ринку нерухомості вважають, що ринок уже знайшов дно і наступного року почнеться його одужання
Опитав Павло Яклашкін
Найімовірніше, у 2017 році попит збережеться на рівні 2016 року, можливо, ми помітимо збільшення на 10-15% за умови наявності сприятливої економічної та політичної ситуації у країні.
Директор департаменту консалтингу та управління проектами «Метріум Груп» Ганна Соколова:
Вважаю, що 2017 рік буде схожий на цінову динаміку, що йде: зростання вартості новобудов стримає гостра конкуренція на ринку через великий обсяг пропозиції. Однак на відміну від поточного року він охарактеризується більш позитивними тенденціями в економіці, оскільки багато аналітиків очікують збільшення ВВП. Не виключаю, що це підштовхне до покупок забезпечених клієнтів, які зараз займають вичікувальну позицію.
Крім того, можливе подальше зниження ставок з іпотеки. Зокрема Ощадбанк уже анонсував акцію зі зниженими на 0,5% ставками, яка діятиме в січні. Таким чином, мінімальна ставка за іпотечним кредитом від Ощадбанку наступного року опуститься навіть нижче за субсидовану (11,5%). Вважаю, що приклад Ощадбанку наслідують і інші системоутворюючі банки. На ринку іпотеки зростає конкуренція між кредиторами, яка навіть без держпідтримки спонукає їх знижувати вартість своїх кредитних пропозицій.
