Zbatimi i metodës së qirasë bruto në praktikën e vlerësimit
11.03.2001 Autori Chemerikin S.M.
Vlerësimi i pasurive të paluajtshme në Rusi ka ekzistuar për një kohë mjaft të gjatë dhe metodologjia e tij, e zhvilluar nga shkencëtarët perëndimorë, është testuar me sukses në kushtet ekonomike ruse. Një nga elementët e dobët në sistemin e vlerësimit të pasurive të paluajtshme është mbështetja informative e këtij procesi. Pra, nëse gjatë vlerësimit të pasurive të paluajtshme rezidenciale (apartamente) praktikisht nuk lindin probleme me këtë, pasi botohen një numër i madh periodike dhe botimesh të specializuara, të cilat vazhdimisht publikojnë rezultatet e analizave të tregut të pasurive të patundshme banesore, situata aktuale dhe tendencat në zhvillimi i tij, atëherë kur vlerësohet Për objektet e pasurive të paluajtshme jorezidenciale, situata mund të thuhet diametralisht e kundërt - praktikisht nuk ka asnjë informacion analitik, një numër relativisht të vogël objektesh të krahasueshme, gjë që e bën të vështirë kryerjen e analizave, llogaritjeve përkatëse. , etj.
Kjo, nga ana tjetër, ndikon në mundësinë e përdorimit të disa qasjeve dhe metodave ekzistuese në sistemin e vlerësimit të pasurive të paluajtshme. Një nga këto metoda, sipas mendimit tonë, është metoda e qirasë bruto (metoda e shumëzuesit të qirasë bruto), rezultatet e së cilës në praktikën e vlerësimit janë më të sakta në krahasim me metodat e tjera të vlerësimit të pasurisë së paluajtshme.
Për të ndryshuar pak situatën aktuale dhe për të ndihmuar praktikimin e vlerësuesve të pasurive të paluajtshme në aktivitetet e tyre profesionale, ne kryem kërkime për të identifikuar vlerat e shumëzuesit bruto të qirasë për pasuri të paluajtshme për qëllime industriale, magazine, shitje me pakicë dhe zyra të vendosura në Moskë, të cilat është një nga bazat hapësinore me zhvillim më dinamik .
Duhet kujtuar se metoda e qirasë bruto bazohet në premisën objektive të një marrëdhënieje të drejtpërdrejtë midis çmimit të shitjes së pasurisë së paluajtshme dhe të ardhurave korresponduese nga qiraja nga dhënia me qira e saj. Kjo marrëdhënie matet me shumëzuesin e qirasë bruto (GRM), i njohur gjithashtu si shumëzuesi i të ardhurave bruto (GIM).
Metoda bruto e qirasë konsiderohet një metodë e qasjes së tregut, pasi ky tregues merr parasysh çmimet e shitjeve dhe të ardhurat bruto nga qiraja për objektet e shitura në treg. Ai nuk merr parasysh raportin e shpenzimeve operative as të pronës së subjektit ose të pronave të krahasueshme.
Në përgjithësi, algoritmi për aplikimin e metodës së qirasë bruto përbëhet nga fazat e mëposhtme:
Faza I. Llogaritja e shumëzuesit bruto të qirasë (GRM). Në këtë fazë, përpilohet një listë e pasurive të paluajtshme që janë të krahasueshme me pasurinë që vlerësohet, e cila është shitur dhe dhënë së fundmi me qira. Meqenëse në kushtet ruse të dhëna të tilla nuk janë lirisht të disponueshme për vlerësuesit, atëherë, në mënyrë mjaft të besueshme, mund të përdorni të dhënat nga propozimet. Krahasimi i objekteve analoge me objektin që vlerësohet kryhet, si rregull, sipas qëllimit të tyre funksional, pasi në çmimin e shitjes dhe qiranë tashmë merren parasysh faktorë të tjerë (përfundimi, vendndodhja, etj.). Pas përpilimit të një liste të objekteve të krahasueshme, shumëzuesi bruto i qirasë (GRM) llogaritet duke përdorur formulën:
GRM - shumëzuesi bruto i qirasë;
PV është çmimi i shitjes (ofertës) i një objekti të krahasueshëm;
PGR është qiraja e mundshme bruto e pronës përkatëse të krahasueshme.
Pas llogaritjes së disa vlerave të shumëzuesit bruto të qirasë, vlerat rezultuese bien dakord për të nxjerrë një vlerë të vetme ose një gamë vlerash që mund të zbatohen për pronën që vlerësohet.
Faza II. Llogaritja e vlerës së mundshme të qirasë bruto (PGR) për pronën që vlerësohet. Në këtë fazë, për objektet e krahasueshme, masa e qirasë (renta potenciale bruto) për objektin e vlerësuar përcaktohet me futjen e faktorëve të nevojshëm korrigjues për objektet e krahasueshme.
Faza III. Llogaritja e vlerës së pronës së vlerësuar duke shumëzuar vlerën e vlerësuar të qirasë bruto të mundshme për pronën e vlerësuar dhe vlerën korresponduese të shumëzuesit të qirasë bruto.
Shumëfishi bruto i qirasë nuk duhet të rregullohet për komoditetet ose dallimet e tjera që ekzistojnë midis pronave të krahasueshme dhe pronës së subjektit. Nëse ka ndonjë ndryshim midis pronave të krahasueshme dhe pronës që vlerësohet, supozohet se ato tashmë janë marrë parasysh në çmimet e tyre të shitjes (ofertës) dhe tarifat e qirasë. Prandaj, nëse një pronë e krahasueshme ishte më e keqe se ajo që vlerësohej, atëherë çmimi i shitjes dhe shkalla e qirasë së saj janë përkatësisht më të ulëta. Raporti matematik i të ardhurave bruto ndaj çmimit të shitjes nuk do të ndryshojë.
Një analizë e vlerave bruto të shumëzuesit të qirasë u krye për pasuritë e paluajtshme të zyrës, shitjes me pakicë, industriale dhe depo të vendosura në Moskë. Për shembull, një hapësirë zyre me një sipërfaqe prej 627 sq. m, jo i vetmi në llojin e tij, i vendosur në Kutuzovsky Prospekt (stacioni i metrosë Kutuzovskaya) në tetor 2000 u ofrua për shitje me një çmim prej $750,000, që është për 1 m2. m sipërfaqja totale është 1,196 dollarë amerikanë, dhe në të njëjtën kohë ofrohej me qira për 400 dollarë për 1 m2. m në vit duke marrë parasysh shpenzimet operative. Bazuar në raportin e çmimit të shitjes dhe normës së qirasë për këtë pronë, vlera e shumëzuesit bruto të qirasë do të jetë 3.0. Një procedurë e ngjashme u krye për objektet e mbetura.
Metoda e shumëzuesit bruto të qirasë (shumëzimi i të ardhurave bruto). Shumëzuesi bruto i qirasë është raporti i çmimit të shitjes me të ardhurat bruto të mundshme ose aktuale. Metoda kryhet në tre faza: Faza e parë . Të ardhurat nga qiratë e tregut nga prona që vlerësohet janë vlerësuar. Faza e dytë. Përcaktohet raporti i të ardhurave bruto ndaj çmimit të shitjes bazuar në transaksionet e fundit të tregut. Faza e tretë. Vlera e mundshme e pronës që vlerësohet llogaritet duke shumëzuar të ardhurat e tregut nga qiraja nga prona që vlerësohet me shumëzuesin bruto të qirasë. V = D r VRM = D r, ku V është çmimi i mundshëm i shitjes së objektit të vlerësuar; D r – të ardhurat nga qiraja e pronës që vlerësohet; GRM – shumëzuesi bruto i qirasë; C anal – çmimi i shitjes së analogut; PVD anal është të ardhurat e mundshme bruto të analogut. Shembull.Është e nevojshme të vlerësohet një pronë me një pronë me presion të lartë në 15,000 dollarë.
| Çmimi i shitjes Sanal | |||||
BRM (mesatarisht mbi analogët) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.
V= 15000x5=75000 dollarë
Shumëzuesi bruto i qirasë nuk është rregulluar për diferencat që ekzistojnë midis pronave të vlerësuara dhe të krahasueshme, pasi llogaritja e GRM-së bazohet në pagesat aktuale të qirasë dhe çmimet e shitjes, të cilat marrin parasysh këto diferenca.
4.3 Zbatimi i qasjes së kostos
Përpara se të kalohet në vlerësimin e kostos së ndërtesave dhe strukturave duke përdorur një qasje kostoje, vlerësuesi duhet jo vetëm të lexojë dokumentacionin teknik, por edhe të inspektojë ndërtesat dhe strukturat. Kjo do t'i lejojë atij të hartojë një përshkrim të hollësishëm të objektit të vlerësimit, i cili do të japë karakteristikat e strukturave të jashtme dhe të brendshme dhe sistemeve inxhinierike. Qasja e kostos përfshin 3 faza: Faza e parë. Përcaktimi i vlerës së truallit në të cilin ndodhet ndërtesa ose strukturat. Faza e dytë. Një vlerësim i kostos së zëvendësimit ose zëvendësimit të një ndërtese ose strukture në datën efektive të vlerësimit. Faza e tretë. Llogaritja e të gjitha llojeve të konsumimit të ndërtesave dhe strukturave. Vlerësimi i kostos së zëvendësimit të ndërtesave dhe strukturave. Në këtë qasje, kostoja e zëvendësimit ose kostoja e zëvendësimit përcaktohet bazuar në metodat e mëposhtme:
- njësi krahasuese; llogaritja element pas elementi (ndarja në komponentë); vlerësimi i indeksit.
- fazë. Bazuar në të dhënat për kostot e ndërtimit të objekteve të ngjashme, janë zhvilluar standardet e kostos për punët e ndërtimit (për 1 m², për m³ ndërtesë). Si një strukturë tipike, është më mirë të përdoret një objekt i ndërtuar së fundmi për të cilin dihet çmimi i kontratës. Nëse vlerësuesi nuk është në gjendje të gjejë një objekt të krahasueshëm të ndërtuar së fundmi, atëherë ai mund të përdorë zhvillimet e Institutit Qendror të Kërkimeve të Ekonomisë dhe Menaxhimit, kompanisë Coinvest dhe kompanive të tjera, të cilat ofrojnë tregues specifikë të kostos së një njësie konsumatore të produkteve të ndërtimit. për llojet karakteristike të ndërtesave dhe strukturave në nivelet bazë, aktuale dhe të parashikuara të çmimeve. fazë. Standardi i kostos për njësi shumëzohet me sipërfaqen ose vëllimin total të ndërtesës që vlerësohet. fazë. Bëhen ndryshime në karakteristikat e objektit që vlerësohet.
| Kostoja e ndërtimit të një njësie bazë | Zona e kërkuar | Kostoja e ndërtimit për njësi bazë | Korrigjimet për karakteristikat e objektit që vlerësohet | Shumëzues duke marrë parasysh kushtet lokale | Vlerësimi i plotë i kostos |
Metoda e llogaritjes element pas elementi të kostos së ndërtesave dhe strukturave.
Kjo metodë quhet edhe metoda e komponentizimit. Vlerësuesi kryen llogaritjet në sekuencën e mëposhtme:
- fazë. Zbërthimi i një ndërtese në elementë individualë (themeli, mure, kornizë, çati, etj.). fazë. Llogaritja e kostove të nevojshme për instalimin e një elementi të veçantë në një ndërtesë në ndërtim në datën e vlerësimit. Për ta bërë këtë, përcaktohet shuma e kostove direkte dhe indirekte të kërkuara për ndërtimin e një vëllimi njësi.
- fazë. Përmbledhja e kostove element pas elementi.
- metoda e ndarjes; metoda e jetës.
Metoda e ndarjes.
Ai konsiston në marrjen parasysh të të gjitha llojeve të konsumit, të cilat përfshijnë:
- konsumimi fizik i lëvizshëm; konsumimi fizik i pariparueshëm; veshja funksionale e lëvizshme; veshja funksionale e pariparueshme; konsumimi ekonomik (i jashtëm).
Përcaktimi i dëmtimit për shkak të konsumit fizik të kthyeshëm
| Emri i punimeve | Kostoja, dollarë |
| Rinovimi i vendit | |
| Riparimi i rrjetit të ujësjellësit | |
| Lyerje dhe mbarim të brendshëm | |
| Dëmtime fizike të lëvizshme - gjithsej |
Përcaktimi i dëmtimit të shkaktuar nga konsumimi i pakthyeshëm fizik i komponentëve jetëshkurtër
| Komponentët | Kostoja totale e riprodhimit | Mosha aktuale ose efektive | Jetegjatesia | Zhvlerësimi, dollarë |
|
| Ventilimi | |||||
| Kanalizime | |||||
| Ngrohje |
Përcaktimi i dëmtimit të shkaktuar nga konsumimi fizik i pakthyeshëm i artikujve me jetëgjatësi
| Të dhënat e llogaritura | Njësia matëse, dollarë |
| Kostoja totale e riprodhimit (pa fitimin e zhvilluesit), dollarë. | |
| Dëmtime fizike të lëvizshme, dollarë. | |
| Kostoja totale e riprodhimit të komponentëve me jetëgjatësi të shkurtër, dollarë. | |
| Kostoja totale e riprodhimit të komponentëve me jetëgjatësi (1-2-3), dollarë. | |
| Mosha efektive e strukturës, vite | |
| Jeta ekonomike e strukturës, vite | |
| Veshja e komponentëve me jetëgjatësi ((5/6) 100), % | |
| Dëmtim i komponentëve jetëgjatë ((4 7)/100), dollarë. |
Përcaktimi i konsumit fizik
| element ndërtimi | Kostoja e zëvendësimit, dollarë | Zhvlerësimi i akumuluar, dollarë |
|||
| Fondacioni | |||||
| Sistemi i energjisë |
|||||
| Emri i elementit strukturor | Graviteti specifik i elementit strukturor të një ndërtese | Përqindja e veshjes | Pjesa e amortizimit në koston e ndërtesës |
- mangësi që kërkojnë shtimin e elementeve; mangësitë që kërkojnë zëvendësim ose modernizim të elementeve.
- shitjet e lidhura, kur krahasohen dy objekte të krahasueshme, njëri prej të cilëve ka shenja konsumimi të jashtëm dhe tjetri jo, diferenca në çmimet e shitjes interpretohet si konsumim i jashtëm; kapitalizimi i humbjeve nga qiraja duke përdorur shumëzuesin e qirasë bruto.
Zhvlerësimi ekonomik = Humbja në qira x shumëzuesi bruto i qirasë
Metoda e llogaritjes së jetëgjatësisë. Kur aplikoni këtë metodë, përdoren konceptet e mëposhtme:- Jeta ekonomike– kjo është periudha kohore gjatë së cilës një objekt (ndërtesë) mund të përdoret për të nxjerrë fitim. Gjatë kësaj periudhe, përmirësimet kontribuojnë në vlerën e pronës. Jeta ekonomike e një prone përfundon kur përmirësimet e bëra nuk kontribuojnë më në vlerën e saj për shkak të vjetërsimit të përgjithshëm të pronës. Jetëgjatësia fizike e një objekti është periudha kohore gjatë së cilës ndërtesa ekziston. Jetëgjatësia fizike përfundon me prishjen e ndërtesës. Mosha efektive(e vlerësuar me ekspertizë) bazohet në një vlerësim të pamjes së objektit, duke marrë parasysh gjendjen e tij. Kjo është mosha që korrespondon me gjendjen e tij fizike. Jeta ekonomike e mbetur ndërtimi është periudha nga data e vlerësimit deri në përfundimin e jetës ekonomike të objektit. Jeta standarde e shërbimit- kjo është jeta e shërbimit të ndërtesave dhe strukturave të përcaktuara me rregullore.
I: VS = EV: EJ, ku
Une vesh; ВС – kostoja e zëvendësimit; EV – mosha efektive; EZh – jetëgjatësia ekonomike. Kjo formulë mund të shkruhet si më poshtë:
EV: EJ = Përqindja e amortizimit të kostos së zëvendësimit.
Metoda e jetëgjatësisë përdoret si për të llogaritur amortizimin kumulativ ashtu edhe për të llogaritur çdo lloj amortizimi.
Metoda e shumëzuesit bruto të qirasë. (VRM)
Shumëzuesi bruto i qirasë është një tregues që pasqyron raportin e çmimit të shitjes dhe të ardhurave bruto të një prone. Ky tregues llogaritet për objekte të ngjashme të pasurive të paluajtshme dhe përdoret si shumëzues i treguesit adekuat të pronës që vlerësohet.
Fazat e vlerësimit të pasurive të paluajtshme duke përdorur shumëzuesin bruto të qirasë:
1. Çmohen të ardhurat bruto të objektit të vlerësuar, potencial ose aktual;
2. Përzgjidhen të paktën tre analoge të pronës që vlerësohet, për të cilat ka informacion të besueshëm për çmimin e shitjes dhe shumën e të ardhurave potenciale ose faktike;
3. Bëhen rregullime të nevojshme për të rritur krahasueshmërinë e analogëve me objektin që vlerësohet;
4. Për çdo analog llogaritet shumëzuesi bruto i qirasë;
5. VRM-ja përfundimtare përcaktohet si mesatare aritmetike e VRM-së së llogaritur për të gjithë analogët;
6. Vlera e tregut e objektit të vlerësuar llogaritet si produkt i mesatares së GRM-së dhe të ardhurave bruto adekuate të vlerësuara të objektit të vlerësuar.
7. Vlera e mundshme e tregut e pronës që vlerësohet llogaritet duke përdorur formulën:
Сн = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)
ku CH është vlera e vlerësuar e tregut e pronës që vlerësohet; PVDots - të ardhura të mundshme bruto nga objekti i vlerësuar; DVDots - të ardhurat bruto faktike nga objekti i vlerësuar VRMsr - shumëzuesi bruto i qirasë; Tsa - çmimi i shitjes së një prone të ngjashme; ose me formulën:
Сн = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+...+Tsan/PVDan):n (2)
ku Tsa1 është çmimi i shitjes së objektit të parë të ngjashëm; PVD1 - të ardhura bruto të mundshme nga objekti i parë i ngjashëm; Tan është çmimi i shitjes së objektit të n-të të ngjashëm; PVDan - të ardhura bruto të mundshme nga objekti i n-të i ngjashëm; n - numri i objekteve të ngjashme.
GRM konsiderohet një metodë tregu për vlerësimin e një prone që gjeneron të ardhura
prona, pasi ky tregues merr parasysh çmimet e shitjes dhe të ardhurat bruto nga qiratë për objektet e shitura në treg. Shembull: Vlerësuesi duhet të përcaktojë vlerën e tregut të një prone, të ardhurat e mundshme bruto të së cilës janë 30,000 mijë rubla. Baza e të dhënave të informacionit përmban informacione për analogët e shitur së fundmi.
Ne llogarisim shumëzuesin mesatar bruto të qirasë për analogët dhe vlerën mesatare të tij: (105,000: 35,000 + 96,000: 28,000 + 110,000: 31,000): 3 = 3,3257 GRM nuk përshtatet për dallimet e përllogaritshme dhe të përafërta. i VRM-së bazohet në pagesat aktuale të qirave dhe çmimet e shitjes, të cilat tashmë i marrin parasysh këto diferenca. Vlera e tregut e pronës që vlerësohet është 30,000 x 3,3257 = 99,770 (mijë rubla)
Shumëfishi bruto i qirasë nuk duhet të rregullohet për komoditetet ose dallimet e tjera që ekzistojnë midis të krahasueshmeve dhe pronave të subjektit. Llogaritja e GRM bazohet në pagesat aktuale të qirasë dhe çmimet e shitjeve që mbizotërojnë në treg. Nëse ka dallime në komoditetet ose nivelin e shërbimeve midis pronave të krahasueshme dhe pronave që vlerësohen, supozohet se këto diferenca tashmë janë faktorizuar në çmimet e shitjes dhe tarifat e qirasë.
Metoda është mjaft e thjeshtë, por ka disavantazhet e mëposhtme:
1. 1.Mund të përdoret vetëm në kushtet e një tregu të zhvilluar dhe aktiv të pasurive të paluajtshme, d.m.th. Prona që vlerësohet duhet të jetë e vendosur në një treg në të cilin ka shitje dhe blerje të rregullta të pronave konkurruese bazuar në të ardhurat që ato gjenerojnë.
2. 2. Nuk merr parasysh plotësisht diferencën në rreziqet ose normat e kthimit të kapitalit ndërmjet subjektit të vlerësimit dhe analogut të tij të krahasueshëm;
3. Gjithashtu nuk merr parasysh diferencën e mundshme në të ardhurat operative neto të objekteve të krahasuara.
Vlerësimi i pasurive të paluajtshme në Rusi ka ekzistuar për një kohë mjaft të gjatë dhe metodologjia e tij, e zhvilluar nga shkencëtarët perëndimorë, është testuar me sukses në kushtet ekonomike ruse. Një nga elementët e dobët në sistemin e vlerësimit të pasurive të paluajtshme është mbështetja informative e këtij procesi. Pra, nëse gjatë vlerësimit të pasurive të paluajtshme rezidenciale (apartamente) praktikisht nuk lindin probleme me këtë, pasi botohen një numër i madh periodike dhe botimesh të specializuara, të cilat vazhdimisht publikojnë rezultatet e analizave të tregut të pasurive të patundshme banesore, situata aktuale dhe tendencat në zhvillimi i tij, atëherë kur vlerësohet Për pasuritë e paluajtshme jorezidenciale, situata mund të thuhet disi e ndryshme: ekziston një sasi shumë e kufizuar informacioni analitik në domenin publik, një numër relativisht i vogël objektesh të krahasueshme, veçanërisht në vendet ku tregu është i pazhvilluar, gjë që e vështirëson kryerjen e analizave, llogaritjeve përkatëse, etj. Kjo, nga ana tjetër, ndikon në mundësinë e përdorimit të disa qasjeve dhe metodave ekzistuese në sistemin e vlerësimit të pasurive të paluajtshme. Një nga këto metoda, sipas mendimit tonë, është metoda e qirasë bruto (metoda e shumëzuesit të qirasë bruto), rezultatet e së cilës në praktikën e vlerësimit janë relativisht të sakta në krahasim me metodat e tjera të vlerësimit të pasurive të paluajtshme. Zbatimi i parimeve për përcaktimin e shumëzuesit bruto të qirasë lidhet me parimet për llogaritjen e normës së kapitalizimit të një pasurie të paluajtshme.
Në këtë botim, ne kemi bërë një analizë të shkurtër të këtyre përkufizimeve, marrëdhënieve të tyre me njëri-tjetrin, si dhe zbatimit të tyre në praktikë. Ne studiuam informacionin analitik mbi segmentet e tregut të pasurive të paluajtshme komerciale në Novosibirsk në periudhën retrospektive dhe që nga data e studimit.
Përkufizimet bazë
Norma e kapitalizimit(raporti i kapitalizimit) - një tregues që përshkruan raportin e vlerës së tregut të një aktivi ndaj të ardhurave neto për vitin. Në vlerësimin e pasurisë, ky tregues llogaritet si më poshtë: fitimi neto në vit/vlera e pasurisë. Norma e kapitalizimit i tregon investitorit përqindjen e të ardhurave që ai do të marrë duke blerë një aktiv të caktuar.
Shumëzuesi bruto i qirasë (GRM)– ky është një tregues që pasqyron raportin e çmimit të shitjes dhe të ardhurave bruto të pronës. Shumëzuesi bruto i qirasë përdoret për objektet për të cilat të ardhurat bruto potenciale (PVG) ose aktuale (AGI) mund të vlerësohen me besueshmëri.
Metoda e shumëzuesit bruto të qirasë bazohet në supozimin se ekziston një lidhje e drejtpërdrejtë midis vlerës së tregut të një prone dhe të ardhurave të mundshme nga qiraja që mund të përftohen nga dhënia me qira e kësaj prone. Prandaj, përdoret për të vlerësuar vlerën e një prone nëse norma e qirasë me të cilën prona mund të jepet me qira njihet si të dhënat fillestare. Shumëzuesi ju lejon gjithashtu të zgjidhni problemin e kundërt: Përcaktoni tarifën e kërkuar të qirasë bazuar në vlerën e njohur të pronës. Përsa i përket teknikës së vlerësimit, kjo metodë është afër metodës së kapitalizimit direkt. Megjithatë, ajo ka karakteristikat e veta. Shumëzuesi bruto i qirasë nuk është një karakteristikë individuale e një prone të caktuar. Nuk merr parasysh karakteristikat e pronës që vlerësohet, përkatësisht jetëgjatësinë e mbetur të shërbimit, nivelin e shpenzimeve operative specifike për këtë pronë, pritshmëritë e tregut në lidhje me rritjen e normave të qirasë, kushtet financiare të transaksionit, etj. shumëzuesi karakterizon raportin mesatar midis të ardhurave nga qiraja dhe vlerës së tregut të pronës, karakteristikë e një klase të caktuar objektesh ose, më saktë, për një segment të caktuar tregu. Prandaj, shumëzuesi bruto i qirasë mund të përdoret vetëm si një metodë e përafërt për vlerësimin e një prone, e afërt në kuptim me metodat e vlerësimit masiv. Ky është ndryshimi themelor midis këtij shumëzuesi dhe raportit të kapitalizimit, i cili mund të ndryshojë ndjeshëm për dy objekte të ngjashme nëse këto objekte ndryshojnë, për shembull, në jetën e tyre të mbetur të shërbimit. Vlen të theksohet se, ndryshe nga shumëzuesi i pagesës bruto të qirasë, raporti i kapitalizimit ka një kuptim të qartë ekonomik. Ai karakterizon përfitimin përfundimtar dhe metodën e rikuperimit të kapitalit, karakteristikë e një prone të caktuar. Prandaj, mund të llogaritet bazuar në një analizë të përfitimit të opsioneve alternative të investimit, duke marrë parasysh rritjen ose rënien e pritshme të vlerës së pronës që vlerësohet për periudhën e parashikuar.
Sot, ekzistojnë formula të ndryshme për llogaritjen e shumëzuesit bruto të qirasë dhe normat e kapitalizimit. Kur aplikoni formula të ndryshme, diapazoni i normave për një BPM të njohur mund të ndryshojë.
Formula të zakonshme për llogaritjen e BRM dhe normat e kapitalizimit
Le të shqyrtojmë formulën e parë, të marrë nga libri shkollor nga Rutgaiser V.M. “Vlerësimi i vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme”. Për llogaritjen, krijohet një listë e objekteve të pasurive të paluajtshme të krahasueshme me objektin e vlerësuar, të shitur dhe të marrë me qira së fundmi. Meqenëse në kushtet ruse të dhëna të tilla nuk janë lirisht të disponueshme për vlerësuesit, atëherë, në mënyrë mjaft të besueshme, mund të përdorni të dhënat nga propozimet. Krahasimi i objekteve analoge me objektin që vlerësohet kryhet, si rregull, sipas qëllimit të tyre funksional, pasi në çmimin e shitjes dhe qiranë tashmë merren parasysh faktorë të tjerë (përfundimi, vendndodhja, etj.). Pas përpilimit të një liste të objekteve të krahasueshme, shumëzuesi bruto i qirasë (GRM) llogaritet duke përdorur formulën:
A.V. Dotsenko, në artikullin e tij shkencor "Llogaritja e normave të skontimit të kapitalizimit kur vlerësohet pasuria e paluajtshme në kohë krize", beson se kur llogaritet vlera e VRM, vlerat mesatare të tregut të qirasë dhe kostos për segmentin përkatës të tregut të pasurive të paluajtshme mund të te perdoret. Varësia e llogaritur për përcaktimin e BRM ka formën:
Duke përdorur metodën e drejtpërdrejtë të përcaktimit të shumëzuesit L.A. Leifer në artikullin "Përcaktimi i shumëzuesit bruto të qirasë bazuar në të dhënat "historike", GRM llogaritet duke përdorur formulën:
Metoda e drejtpërdrejtë e përcaktimit mund të përdoret në rastin kur, për klasën e objekteve me interes, është e mundur të zgjidhet një numër i mjaftueshëm objektesh për të cilat ka njëkohësisht të dhëna për propozimet për shitjen dhe marrjen me qira të tyre. Të dhëna të tilla zakonisht mund të gjenden për pronat e pasurive të paluajtshme që i përkasin një segmenti të zhvilluar të tregut, për shembull, zyra ose ambiente me pakicë në qytetet e mëdha, ku tregjet e shitjeve dhe qirave janë mjaft të zhvilluara ( Dihet nga statistikat matematikore se një vlerësim i tillë është më i miri në klasën e vlerësimeve lineare të paanshme.).
Gjithashtu Leifer L.A. propozoi metodologjinë e tij për llogaritjen e normës së kapitalizimit, bazuar në vlerën e GRM-së. Sipas metodologjisë së propozuar, llogaritja bëhet në bazë të një serie variacionesh (mostra të porositura). Mostra e parë është formuar nga çmimet e shitjes, e dyta nga tarifat e qirasë. Më pas renditen mostrat dhe formohen çifte për të llogaritur BPM. Formimi i çifteve bazohet në supozimin se objektet me prona të ngjashme konsumatore zënë afërsisht të njëjtat vende, si në renditjen e tarifave të qirasë. Bazuar në këtë supozim, mund të supozojmë se çiftet që rezultojnë të çmimeve të shitjes dhe vlerave të qirasë i referohen të njëjtave ose të paktën objekteve të ngjashme për sa i përket karakteristikave bazë të konsumatorit.
Por si rregull, për të llogaritur shkallën e kapitalizimit, përdoret një formulë bazë (libër shkollor nga N.E. Simionova, R.Yu. Simionov "Vlerësimi i biznesit: Teoria dhe Praktika"), duket kështu:
Duke përdorur transformimin e formulave (1) dhe (4), mund të nxirrni formulën për varësinë e BRM dhe SC, e cila do të duket si kjo::
,
Gjithashtu, me transformim, formula (5) mund të duket si kjo:
Tabela e marrëdhënies midis VRM dhe SK për tregun e pasurive të paluajtshme komerciale në Novosibirsk sipas të dhënave për vitin 2016.
Bazuar në informacionin analitik “Monitorimi. Ofertat në tregun e pasurive të paluajtshme komerciale të Novosibirsk" RID Analytics, përpiluar në fund të vitit 2016 dhe duke përdorur artikullin e Zhivaev M.V. "Rezultatet e vlerësimeve të ekspertëve të vlerave të parametrave të rëndësishëm të përdorur në aktivitetet e vlerësimit" për tremujorin e dytë të 2016 në pjesën "Vlera e shpenzimeve operative në përqindje nga të ardhurat bruto faktike (AVG)", u përpilua një tabelë përmbledhëse e marrëdhënies midis diapazonit të SC dhe VRM në varësi të njëri-tjetrit dhe faktorëve të tjerë. Llogaritjet u kryen duke përdorur formulat (1) dhe (6):
Analiza e shkallës së kapitalizimit të pasurive të patundshme me pakicë në Novosibirsk sipas informacionit të hapur publik për periudha të ndryshme nga 2009 deri në 2016.
Si rezultat i kryerjes së hulumtimit mbi këtë temë, ne studiuam informacionin analitik të disponueshëm dhe siguruam diapazonin e normave të kapitalizimit për segmentin e pasurive të paluajtshme me pakicë në Novosibirsk në një periudhë retrospektive.
Drejtoresha e Përgjithshme, vlerësuese e kategorisë I, Evgenia Sergeevna Arsenchuk
Shumëzuesi bruto i qirasë është raporti i çmimit të shitjes së pronës me të ardhurat bruto të mundshme ose aktuale të marra nga funksionimi i pronës:
Ku URM - shumëzuesi bruto i qirasë; Çmimi - çmimi i shitjes së analogut.
Metoda zbatohet në sekuencën e mëposhtme:
1) llogariten të ardhurat nga qiraja në treg nga prona që vlerësohet;
2) shumëzuesi bruto i qirasë llogaritet për objektet analoge;
3) vlera e mundshme e objektit të vlerësuar llogaritet duke përdorur formulën:
Ku PVDon - vlerësohen të ardhurat e mundshme bruto të pronës.
Shumëzuesi bruto i qirasë nuk është rregulluar për diferencat midis pronës së subjektit dhe pronave të krahasueshme, sepse bazohet në pagesat aktuale të qirasë dhe çmimet e shitjes, të cilat tashmë i kanë marrë parasysh këto diferenca.
54. Veçoritë e vlerësimit të potencialit teknik dhe teknologjik të një ndërmarrje.
Potenciali teknik dhe teknologjik i ndërmarrjes realizohet drejtpërdrejt në procesin e prodhimit dhe, së bashku me burimet njerëzore, përbën bazën e këtij procesi.
Përdorimi i tij synon të sigurojë kushte të përshtatshme materiale për zbatimin e aktiviteteve ekonomike të ndërmarrjes, ruajtjen e vëllimit të kërkuar të prodhimit dhe inventarit, kryerjen e transportit, paketimit dhe operacioneve të tjera përgatitore që lidhen me kryerjen e funksioneve të prodhimit, ofrimin e shërbimeve. , punë dhe pushim për punonjësit e ndërmarrjes, duke rritur produktivitetin e tyre dhe efikasitetin e aktiviteteve ekonomike të të gjithë ndërmarrjes. Prandaj, vlerësimi objektiv i saj luan një rol të rëndësishëm në procesin e formimit dhe vlerësimit të potencialit të përgjithshëm të një ndërmarrje.
Baza teknike dhe teknologjike e çdo ndërmarrje janë makinat dhe pajisjet, të cilat në literaturën ekonomike quhen edhe pjesa aktive e mjeteve fikse. Ato përbëjnë një pjesë të rëndësishme të kompleksit pronësor të ndërmarrjes dhe veprojnë si objekte për vlerësimin e potencialit teknik dhe teknologjik.
Aktualisht, makineritë dhe pajisjet janë malli më i zakonshëm dhe aktiv në tregun e aseteve individuale. Për më tepër, për një pjesë të konsiderueshme të makinerive dhe pajisjeve, si rezultat i specifikës së qëllimit të tij funksional, segmenti i tregut, nga njëra anë, është i kufizuar në madhësi, nga ana tjetër, karakterizohet nga lëvizshmëri e lartë në krahasim me pasuri të paluajtshme, e cila shpjegohet me restaurimin aktiv sistematik të këtyre aseteve.
Ndër veçoritë dalluese të makinerive dhe pajisjeve që përcaktojnë specifikën e tyre si objekte vlerësimi në segmentin përkatës të tregut, mund të dallohen sa vijon:
1) nuk janë të lidhur rreptësisht me tokën dhe mund të zhvendosen në një vend tjetër pa shkaktuar dëme të pariparueshme fizike si për veten e tyre ashtu edhe për pasurinë e paluajtshme në të cilën janë bashkangjitur përkohësisht;
2) është e pamundur të karakterizohen objektet duke përdorur tregues të përgjithshëm tekniko-ekonomikë (kosto 1 m2 sipërfaqe, 1 m3 vëllim, 1 metër linear gjatësi);
3) karakteristikat funksionale, konstruktive, operacionale të objekteve dhe, në përputhje me rrethanat, parametrat e çmimeve të tyre ndryshojnë në mënyrë më dinamike dhe rrënjësore sesa për objektet e pasurive të paluajtshme, duke ndërhyrë në mundësinë e përdorimit të çmimeve mesatare;
4) problemi i konsumimit fizik dhe funksional është më i ngutshëm në krahasim me pasuritë e paluajtshme;
5) nevoja për të marrë parasysh pajtueshmërinë me kërkesat e standardeve, specifikimeve teknike dhe dokumentacionit tjetër rregullator dhe teknik;
6) nevoja për të marrë parasysh praninë ose mungesën e një sistemi të garancisë dhe shërbimit pas garancisë (riparimit), si dhe shkallën e mirëmbajtjes;
7) çmimet e analogëve nuk bazohen gjithmonë në koston, çmimin e blerjes ose vlerën kontabël të mbetur dhe mund të nënvlerësohen (për qëllime të zgjerimit, për shembull, tregjet e shitjeve) ose të mbivlerësohen (për shembull, përmes shpenzimeve të konsiderueshme të marketingut dhe reklamimit);
8) është e nevojshme të merret parasysh faza e ciklit jetësor të objektit që vlerësohet dhe objektit analog (d.m.th., periudha kohore nga shfaqja e një modeli specifik të objektit deri në zëvendësimin e tij me modele të reja);
9) prania e llojeve, klasave, modeleve, prodhuesve dhe shitësve të ndryshëm, gjë që shkakton ndryshime të konsiderueshme në nivelet e çmimeve;
10) objektet e vlerësimit mund të jenë si njësi të pavarura të inventarit dhe përbërësit e tyre, ashtu edhe komplekset teknologjike.
Qëllimet e vlerësimit të makinerive dhe pajisjeve janë të ndryshme dhe mund të lidhen me transaksionet e blerjes dhe shitjes së tyre, dhurimin, trashëgiminë, transferimin falas, sigurimin, pengun, qiranë, likuidimin e kompleksit pasuror të një sipërmarrjeje, rivlerësimin, etj.
Në praktikën e aktiviteteve të vlerësimit të brendshëm, e gjithë shumëllojshmëria e qëllimeve për vlerësimin e makinerive, pajisjeve dhe pajisjeve teknologjike, në varësi të shkallës së përcaktimit të procesit të vlerësimit të makinerive dhe pajisjeve dhe llojeve të tjera të pasurisë së ndërmarrjes, mund të reduktohet në tre. objektiva të ndryshëm:
1) vlerësimi i makinerive dhe pajisjeve të pavarura nga llojet e tjera të pasurisë. Objekti i një vlerësimi të tillë janë zakonisht njësitë individuale të inventarit, të cilat janë artikuj të plotë ose grup artikujsh me të gjitha pajisjet dhe pajisjet që lidhen me objektin e vlerësimit.
Qëllimi i përcaktimit të vlerës së tyre në treg është blerja dhe shitja, dhënia me qira, dhënia me qira, kolaterali, etj. Në këtë rast, bëhet një vlerësim “në masë”.
2) vlerësimi i shumë njësive të makinerive dhe pajisjeve të varura kushtimisht nga njëra-tjetra si një nga fazat e vlerësimit (rivlerësimit) të aktiveve fikse. Në këtë rast, ekziston një "rrymë" ose "vlerësim në grup";
3) vlerësimi i makinerive dhe pajisjeve si një nga fazat e vlerësimit të ndërmarrjes në tërësi (gjatë blerjes dhe shitjes së saj, rishpërndarjes së të drejtave pronësore ose likuidimit).
Në kushte të tilla, objektet kryesore të vlerësimit, si rregull, nuk janë më njësi individuale të inventarit, por komplekse të tëra teknologjike, të përbëra nga makina dhe pajisje ndihmëse, duke marrë parasysh lidhjet ekzistuese të prodhimit dhe teknologjisë, si midis elementeve individuale, ashtu edhe me inxhinierinë. dhe infrastrukturën teknike që i rrethon.
Komplekse të tilla teknologjike ndahen në një sistem të vetëm ose sipas teknologjisë së prodhimit të produktit përfundimtar, ose në vendin e instalimit të tyre - ndërtesë, punëtori, seksion, etj. Në këtë rast, ekziston një "vlerësim i sistemit" ose "vlerësim i prodhimit dhe sistemeve teknologjike".
Zgjedhja e objektit të vlerësimit primar ndikon në llojin e vlerës që duhet të përcaktohet në procesin e vlerësimit dhe në metodat e përcaktimit të saj. E njëjta njësi inventarizimi mund të vlerësohet edhe si një objekt i pavarur dhe si pjesë e një grupi ose sistemi të caktuar. Vlera totale e vlerësuar e të gjithë grupit të njësive të tilla do të jetë e ndryshme, sepse shërbimi është i ndryshëm.
55. Veçoritë e vlerësimit të vlerës së aktiveve jomateriale.
Problemi i përdorimit tregtar të aktiveve jo-materiale lidhet drejtpërdrejt me nevojën për vlerësimin e tyre, i cili mund të kryhet për qëllime:
o blerjen dhe shitjen e të drejtave të pronësisë intelektuale ose licencat për përdorimin e tyre;
o ofrimi i ekskluziviteteve për partnerët e rinj gjatë zgjerimit të tregjeve;
o përcaktimin e dëmit të shkaktuar në reputacionin afarist të një ndërmarrjeje nga veprimet e kundërligjshme nga ana e ndërmarrjeve të tjera;
o korporatizimi, privatizimi, bashkimet dhe blerjet;
o ndryshime në pasqyrat financiare;
o sigurimi i pasurisë, zbatimi i transaksioneve të kolateralit, dhurimi, trashëgimia ose transferimi falas i pasurisë së ndërmarrjes, etj.
Karakteristikat e vlerësimit të aktiveve jo-materiale janë:
1. varësia e vlerës së vlerës nga vëllimi i të drejtave të transferuara (sfera e plotë e të drejtave që i përkasin pronarit të së drejtës së autorit të objekteve të pronësisë intelektuale; të drejtat ekskluzive të transferuara te licencuesi pa ruajtur të drejtën e përdorimit dhe të drejtën e licencuesit të t'u lëshojë licenca personave të tjerë sipas metodave, kushteve dhe territoreve të përdorimit që i janë transferuar të licencuarit, me licencuesin që ruan të drejtën e përdorimit dhe të drejtën për t'u lëshuar licenca personave të tjerë sipas metodave, kushteve dhe territoreve të përdorimit; ;
2. mundësia e përdorimit të paautorizuar të objekteve që nuk kanë mbrojtje ligjore (marrëdhëniet me klientin, përvojën e prodhimit, aftësitë e menaxhimit dhe marketingut, etj.);
3. nevoja për të marrë parasysh mundësinë e tjetërsimit të një aktivi jo-material;
4. punë përgatitore e detyrueshme për organizimin e vlerësimit të pasurisë jo-materiale (inspektimi i objektit për praninë e mediumeve të prekshme, që është objekt vlerësimi - përshkrimi, vizatimet, diagramet, mostrat e produkteve, kasetat audio dhe video dhe mjete të tjera; një ekzaminim ligjor i të drejtave të pronësisë intelektuale me qëllim të identifikimit të pranisë dhe vlefshmërisë së dokumenteve mbrojtëse që konfirmojnë këto të drejta - patentat, certifikatat, marrëveshjet e licencimit, etj., arsyetimi i llojit të vlerës që përcaktohet: vlera e aktivit. si pjesë e kompleksit të pasurisë së një ndërmarrje operative, vlera e tregut, vlera e mbetur, etj., mbledhjen e informacionit të nevojshëm, karakteristikat teknike, operacionale, mjedisore dhe ekonomike të objektit; njësia e mallrave që përdorin objektin, etj.)
Pas punës përgatitore, vlerësimi i aktiveve jo-materiale kryhet drejtpërdrejt.
3. Vlerësimi i vlerës së tregut të aktiveve jo-materiale
Në procesin e vlerësimit të aktiveve jo-materiale, përdoren qasje të pranuara përgjithësisht: të ardhura, kosto dhe krahasuese.
Zgjedhja e një ose një tjetër përqasjeje për vlerësimin varet ndjeshëm nga lloji dhe natyra e aktivit jo-material, stabiliteti dhe natyra e të ardhurave që krijohen me ndihmën e tij dhe mundësia e përdorimit të tij tregtar.
Në vlerësimin e aktiveve jomateriale qasja e të ardhurave ka një vend të veçantë sepse tregon më saktë vlerën aktuale të aktiveve jo-materiale dhe përfitimet e tyre të ardhshme që pronari do të marrë nga zotërimi i tyre.
56. Vlerësimi i vlerës së tregut të aktiveve jomateriale bazuar në të ardhurat
qasje.
Qasja e të ardhurave bazohet në përcaktimin e vlerës aktuale të të ardhurave të ardhshme.
Metoda e parë, metoda e fitimit të tepërt, përdoret për të vlerësuar emrin e mirë (reputacioni i biznesit). Detyra e vlerësuesit është të përcaktojë boshtin rreth të cilit luhatet çmimi i transaksionit të ardhshëm. Vlerësimi kryhet sipas parimit “big tenxhere”, d.m.th. të gjitha avantazhet kombinohen dhe përforcojnë njëra-tjetrën.
Në fazën e parë, përcaktohet vlera e tregut të aktiveve ose kapitalit.
Në fazën e dytë, është e nevojshme të normalizohet formulari kontabël nr. 2 “Pasqyra e fitimit dhe humbjes” për të ardhurat dhe shpenzimet atipike. Normalizimi kryhet gjithmonë mbi bazën para tatimit. Si rezultat, marrim fitim të normalizuar. Vlerësuesi punon me të.
Në fazën e tretë, ne përcaktojmë fitimin e pritur, d.m.th. fitimi që do të merrte ndërmarrja nëse do të operonte, pasi mesatarisht operon një ndërmarrje në këtë industri. Për ta bërë këtë, ne shumëzojmë vlerën e tregut të aktiveve ose kapitalit të vet me kthimin mesatar të industrisë nga aktivet (ose kapitalin e vet).
Në fazën tjetër, përcaktohet fitimi i tepërt. Është diferenca midis fitimit neto të normalizuar të marrë nga ndërmarrja dhe fitimit të pritur të përcaktuar në fazën e mëparshme.
Në fazën e pestë, ne do të përcaktojmë raportin e kapitalizimit. Ka dy opsione:
për ndërmarrjet aksionet e të cilave kuotohen në tregun e letrave me vlerë;
për ndërmarrjet, aksionet që nuk janë të listuara në bursë.
Në fazën përfundimtare, vlera e emrit të mirë llogaritet duke pjesëtuar fitimin e tepërt me raportin e kapitalizimit dhe ne përcaktojmë vlerën e tregut të kapitalit të vet duke marrë parasysh emrin e mirë.
Metoda e heqjes dorë nga honorari përdoret për të vlerësuar vlerën e patentave dhe licencave. Pronari i një patente i jep një personi tjetër të drejtën për të përdorur pronën intelektuale për një tarifë të caktuar (royalty). Renta minerare shprehet si përqindje e të ardhurave totale të marra nga shitja e mallrave të prodhuara duke përdorur produktin e patentuar. Sipas kësaj metode, vlera e pronësisë intelektuale është vlera aktuale e një rryme pagesash të ardhshme të rentës minerare gjatë jetës ekonomike të patentës ose licencës. Shuma e rentës minerare përcaktohet në bazë të analizës së tregut.
Metoda e përjashtimit nga honorari ekziston në tre modifikime, të ndryshme në bazën e llogaritjes (të ardhurat bruto, fitimi shtesë, fitimi bruto).
Llogaritja e kostos së pronësisë intelektuale duke përdorur metodën e përjashtimit nga honoraret kryhet në disa faza.
Në fazën e parë, bëhet një parashikim i vëllimeve të shitjeve për të cilat priten pagesat e honorareve (duke marrë parasysh ciklin e jetës së produktit).
Në fazën e dytë, përcaktohet norma e rentës minerare. Të dhënat janë marrë nga tabelat e shumave standarde të rentës minerare të shtypura në literaturë të specializuar.
Në fazën e tretë përcaktohet jeta ekonomike e patentës ose licencës. Jeta e shërbimit ligjor dhe ekonomik mund të mos përkojë, ndaj duhet bërë një parashikim real në lidhje me kohëzgjatjen e pagesës.
Hapi tjetër është llogaritja e pagesave të pritshme të honorareve duke llogaritur një përqindje të shitjeve të parashikuara.
Në fazën e pestë, të gjitha kostot që lidhen me sigurimin e një patente ose licence zbriten nga pagesat e pritshme të rentës minerare.
Në fazën e gjashtë, llogariten flukset e fitimit të skontuar nga pagesat e rentës minerare.
Në hapin e shtatë, përcaktohet shuma e vlerave aktuale të rrjedhave të fitimit nga pagesat e rentës minerare.
Formula për koston e një patente ose licence bazuar në honorare është si më poshtë:
РЕ = I=T Vi * Ri* Zi * K,
ku Vi është vëllimi i prodhimit të produktit të përcaktuar sipas licencës në vitin e i-të (copë, kg, m3);
Ri është shuma e rentës minerare në vitin e i-të, arb. njësi;
Zi është çmimi i shitjes së produkteve me licencë në vitin e i-të, njësi arbitrare. njësi;
T - periudha e vlefshmërisë së marrëveshjes së licencës, vite;
i - numri serial i periudhës së konsideruar të vlefshmërisë së marrëveshjes së licencës;
K është faktori i zbritjes.
Metoda e ndarjes së fitimit përdoret kur vlerësohet një licencë.
Me këtë metodë, kostoja e një licence përcaktohet si pjesa e licencuesit në fitimin shtesë të marrë si rezultat i përdorimit të të drejtave të pronësisë intelektuale, i cili transferohet me lidhjen e një marrëveshjeje licence.
Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Dl-r * Kd,
ku Rlic është kostoja e licencës,
Dl-r - pjesa e licencuesit,
Në praktikën botërore, gjatë lidhjes së marrëveshjeve të licencimit, pjesa e licencuesit vendoset në intervalin nga 10 në 30%.
Për të përcaktuar pjesën e licencuesit, merren parasysh pesë faktorë çmimi:
Treguesi i territorit.
Një tregues i vëllimit të të drejtave sipas një licence.
Treguesi i mbrojtjes ligjore.
Treguesi i pastërtisë së patentës
Një tregues i vëllimit të dokumentacionit të transferuar.
Metoda e avantazhit të fitimit përdoret shpesh kur vlerësohet vlera e shpikjeve.
Vlera e një shpikjeje përcaktohet nga avantazhi i fitimit që pritet të arrihet nga përdorimi i saj. Avantazhi i fitimit i referohet fitimit shtesë për shkak të vlerës së pronës intelektuale të subjektit. Është e barabartë me diferencën midis fitimit të marrë nga përdorimi i shpikjeve dhe fitimit që merr prodhuesi nga shitja e produkteve pa përdorur shpikjen. Ky avantazh fitimi vjetor skontohet me periudhën e pritshme të marrjes së tij.
Kështu, kostoja e shpikjes mund të llogaritet duke përdorur formulën:
Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Kd, ku
Rlic - kostoja e licencës,
I=T (Pr1 - Pr2)i - fitim shtesë për njësi prodhimi, I=1
Vi - vëllimi i shitjeve në njësi fizike,
Kd - faktori i vlerës aktuale,
T është numri i viteve të parashikuara.
Për të llogaritur fitimin shtesë në kuadrin e kësaj metode, mund të përdoret metodologjia e metodës së përjashtimit nga honorari (modifikimi i dytë).
Metoda e vlerësimit të vlerës së pronësisë intelektuale përmes raportit të pjesëmarrjes në kapitalin e vet përdoret vetëm për vlerësimin e shpikjeve dhe modeleve të përdorimit. Kjo teknikë u zhvillua nga Rospatent.
Në prodhimin e produkteve, mund të përdoren ose një ose disa shpikje.
Në versionin e parë, formula bazë është:
Poi = Komun. * Kdu, ku
Poi është fitimi që rrjedh nga shpikja që vlerësohet,
Publike - fitimi i marrë nga ndërmarrja si rezultat i shitjes së produkteve që krijohen duke përdorur këtë shpikje.
Kdu është koeficienti i pjesëmarrjes së kapitalit të shpikjes së vlerësuar.
Kdu = K"1 * K"3* K"4, ku
K"1 - koeficienti i arritjes së rezultateve,
K"3 - koeficienti i kompleksitetit të problemit teknik të zgjidhur,
K"4 - koeficienti i risisë.
Në opsionin e dytë, formula bazë është:
Poi = P i të gjitha shpikjeve. * KDU e shpikjes së vlerësuar
Pall shpikje = Gjithsej. * Ku janë të gjitha shpikjet?
Kdu e të gjitha shpikjeve = K"1 max * K" 3 max * K" 4 max. (8) d.m.th. ne zgjedhim vlerat maksimale të këtyre koeficientëve midis koeficientëve të të gjitha shpikjeve të vlerësuara.
K"1 imazh i vlerësuar * K" imazh i vlerësuar me 3 imazh * Imazhi i vlerësuar me K" 4.
Kdu i vlerësuar = (K"1 imazh i vlerësuar * K" 3 imazh i vlerësuar * K" 4 imazh i vlerësuar+ ...+ K"1 n imazh*
* K"3 n imazh* K"4 n imazh) shpikje
57. Metoda e fitimit të tepërt.
Ai bazohet në premisën se fitimet e tepërta i sjellin ndërmarrjes nga aktivet jo-materiale të pa pasqyruara në bilanc, të cilat sigurojnë një kthim mbi aktivet dhe kapitalin e vet mbi mesataren e industrisë. Kjo metodë vlerëson kryesisht vlerën e emrit të mirë.
Fazat kryesore të kësaj metode:
1. Përcaktoni vlerën e tregut të të gjitha aseteve.
2. Llogaritni fitimin e normalizuar të ndërmarrjes që vlerësohet.
3. Përcaktoni kthimin mesatar të industrisë nga aktivet ose kapitali.
4. Llogaritni fitimin e pritur bazuar në shumëzimin e të ardhurave mesatare të industrisë me aktivet (ose me kapitalin e vet (kati 1 x kati 3).
5. Përcaktoni fitimin e tepërt (kati 2 - kati 4). Për ta bërë këtë, fitimi i pritur zbritet nga fitimi i normalizuar.
6. Llogaritni vlerën e aktiveve jo-materiale (emrit të mirë) duke pjesëtuar fitimet e tepërta me raportin e kapitalizimit. Për të asimiluar më mirë materialin, duhet të përdorni një shembull të qartë të llogaritjes së vullnetit të mirë, i cili ju lejon të kombinoni parimet teorike me praktikën e vlerësimit.
Shembull: Supozoni se vlera e tregut të aktiveve të kompanisë vlerësohet në 40,000 dollarë, fitimi neto i normalizuar është 8,000 dollarë. kthimi mesatar i aktiveve është 15%. Norma e kapitalizimit -20%. Është e nevojshme të vlerësohet vlera e emrit të mirë. Algoritmi i llogaritjes do të ketë formën e mëposhtme.
Duhet të kihet parasysh se vlerësuesi duhet të heqë nga vlera e tregut të aktiveve aktivet jo operative, si dhe të ardhurat jooperative nga të ardhurat neto faktike të ndërmarrjes. Disa vlerësues përdorin mesataren e aktiveve dhe fitimet mesatare për një periudhë të caktuar kohe, zakonisht pesë vjet, për të llogaritur fitimet e tepërta. Por kjo qasje justifikohet nëse të dhënat për periudhën e përzgjedhur pasqyrojnë pritshmëri të arsyeshme në të ardhmen, për më tepër, “vitet jonormale”, me nivele fitimi dukshëm mbi ose nën mesatare, duhet të përjashtohen nga shqyrtimi. Përdorimi i një mesatareje të thjeshtë ose mesatare të ponderuar të fitimeve gjatë disa viteve të fundit pa marrë parasysh se si informacioni retrospektiv pasqyron fitimet e mundshme në të ardhmen do të çojë në nënvlerësim ose mbivlerësim të ndërmarrjes. Problemi më i rëndësishëm kur përdorni metodën e fitimit të tepërt është zgjedhja e saktë e normës së kapitalizimit për të llogaritur vlerën e emrit të mirë. Vlera e emrit të mirë përcaktohet nga aftësia e tij për të gjeneruar fitim ekonomik. Në mënyrë tipike, investitorët paguajnë për fitimet e pritshme të ardhshme të krijuara nga emri i mirë për një periudhë jo më të gjatë se pesë vjet. Sipas supozimeve të tilla, norma e kapitalizimit llogaritet si reciproke e numrit të viteve të tepërta të gjenerimit të fitimit për të cilat investitori është i gatshëm të paguajë. Për shembull, nëse një investitor është i gatshëm të paguajë një shumë të barabartë me pesë vjet të ardhura të tepërta, atëherë shkalla e kapitalizimit do të jetë e barabartë me 1:5 == 0,20 = 20%
