Metodat për përcaktimin e vlerës së një kompanie: kosto-krahasuese, fitimprurëse. Metoda e të ardhurave: çfarë duhet marrë parasysh? Përcaktimi i vlerës së një trualli

Qasja e të ardhurave për vlerësimin e pasurive të paluajtshme - një grup metodash për vlerësimin e vlerës së pasurisë së paluajtshme, bazuar në përcaktimin e të ardhurave të pritshme nga përdorimi tregtar i pronës që vlerësohet.

Avantazhi kryesor që ka qasja e të ardhurave ndaj vlerësimit të pasurive të paluajtshme ndaj tregut dhe qasja e kostos është se ajo pasqyron më mirë idenë e investitorit për pasurinë e paluajtshme si burim të ardhurash, d.m.th. Kjo cilësi e pasurive të paluajtshme merret parasysh si faktori kryesor i çmimit. Disavantazhi kryesor i metodës së të ardhurave për vlerësimin e pasurive të paluajtshme është se, ndryshe nga dy metodat e tjera të vlerësimit, ajo bazohet në të dhënat e parashikimit.

Qasja e të ardhurave vlerëson vlerën aktuale të pasurisë së paluajtshme si vlerën aktuale të flukseve monetare të ardhshme, d.m.th. pasqyron:

cilësinë dhe sasinë e të ardhurave që prona ka të ngjarë të gjenerojë gjatë jetës së saj të dobishme;

rreziqe specifike si për objektin që vlerësohet ashtu edhe për rajonin.

Qasja e të ardhurave përdoret për të përcaktuar investimikosto, sepse një investitor potencial nuk do të paguajë më shumë për një pronë sesa vlera aktuale e fitimeve të ardhshme nga ajo pronë. Përdoret gjithashtu në përcaktimin e vlera e tregut.

Konceptet bazë:

Kapitalizimi i të ardhuraveështë një proces që përcakton marrëdhënien midis të ardhurave të ardhshme dhe vlerës aktuale të një objekti.

Formula bazë e qasjes së të ardhurave (Fig. 3.5):

ose
, Ku

C (V) - vlera e pasurisë;

BH (I) - të ardhurat e pritshme nga prona që vlerësohet. Të ardhurat zakonisht i referohen të ardhurave operative neto që një pronë është në gjendje të gjenerojë gjatë një periudhe;

K (R) - norma e kthimit ose fitimit - është një koeficient ose normë kapitalizimi.

Norma e kapitalizimit- norma e kthimit, që pasqyron marrëdhënien midis të ardhurave dhe vlerës së objektit të vlerësimit.

Norma e kapitalizimit- Ky është raporti i vlerës së tregut të pronës me të ardhurat neto që ajo gjeneron.

Norma e skontimit- norma e përbërë e interesit, e cila zbatohet kur rillogaritet në një moment të caktuar kohor vlera e flukseve monetare që rrjedhin nga përdorimi i pronës.

Fazat kryesore të vlerësimit të pasurive të paluajtshme duke përdorur metodën e të ardhurave janë:

Vlerësimi i të ardhurave potenciale bruto bazuar në një analizë të tarifave dhe tarifave aktuale (normat e qirasë) në treg për pronat e krahasueshme;

Analiza e humbjes;

Llogaritja e kostove të funksionimit të objektit të vlerësuar;

Përcaktohen të ardhurat neto operative, të cilat janë të barabarta me diferencën në të ardhurat potenciale bruto minus humbjet dhe kostot

Shndërrimi i të ardhurave neto operative në vlerë të pronës.

Në kuadrin e qasjes së të ardhurave, është e mundur të përdoret një nga dy metodat: metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë të të ardhurave dhe metoda e flukseve monetare të skontuara.

Këto metoda bazohen në premisën se vlera e pasurisë së paluajtshme përcaktohet nga aftësia e pronës që vlerësohet për të gjeneruar flukse të ardhurash në të ardhmen. Në të dyja metodat, të ardhurat e ardhshme nga një pronë konvertohen në vlerën e saj, duke marrë parasysh nivelin e rrezikut karakteristik të kësaj pasurie. Këto metoda ndryshojnë vetëm në mënyrën se si ato transformojnë rrjedhat e të ardhurave.

Kur përdorni metodën e kapitalizimit të të ardhurave, të ardhurat për një periudhë kohore konvertohen në vlerën e pasurisë së paluajtshme, dhe kur përdorni metodën e skontuar të fluksit të parave, të ardhurat nga përdorimi i synuar për një numër vitesh të parashikuara, si dhe të ardhurat nga rishitja e një pronë në fund të periudhës së parashikimit, konvertohen.

Metoda e kapitalizimit të të ardhurave përdoret nëse:

flukset e të ardhurave janë të qëndrueshme për një periudhë të gjatë kohore dhe përfaqësojnë një vlerë të konsiderueshme pozitive;

flukset e të ardhurave po rriten me një ritëm të qëndrueshëm dhe të moderuar.

Formula bazë e llogaritjes është si më poshtë:

ose
, Ku

C - kostoja e pronës (njësi monetare);

CC - raporti i kapitalizimit (%).

Kështu, metoda e kapitalizimit të të ardhurave është përcaktimi i vlerës së pasurive të paluajtshme nëpërmjet konvertimit të të ardhurave neto operative vjetore (ose mesatare vjetore) në vlerë aktuale.

Kur aplikoni këtë metodë, duhet të merren parasysh sa vijon: kushte kufizuese:

paqëndrueshmëria e rrjedhave të të ardhurave;

nëse prona është në rindërtim ose ndërtim në vazhdim.

Problemet kryesore të kësaj metode

1. Metoda nuk rekomandohet për përdorim kur prona kërkon rindërtim të konsiderueshëm ose është në gjendje ndërtimi të papërfunduar, d.m.th. Nuk është e mundur të arrihet një nivel i të ardhurave të qëndrueshme në të ardhmen e afërt.

2. Në kushtet ruse, problemi kryesor me të cilin përballet vlerësuesi është "paqartësia e informacionit" e tregut të pasurive të paluajtshme, kryesisht mungesa e informacionit mbi transaksionet reale për shitjen dhe dhënien me qira të pasurive të paluajtshme, kostot operative dhe mungesa e statistikave. informacion mbi faktorin e ngarkesës në secilin segment të tregut në rajone të ndryshme. Si rezultat, llogaritja e NRR dhe norma e kapitalizimit bëhet një detyrë shumë komplekse.

Fazat kryesore të procedurës së vlerësimit duke përdorur metodën e kapitalizimit:

përcaktimi i të ardhurave të pritshme vjetore (ose mesatare vjetore), si të ardhura të krijuara nga prona nën përdorimin e saj më të mirë dhe më efikas;

llogaritja e normës së kapitalizimit;

Përcaktimi i vlerës së një prone bazuar në të ardhurat operative neto dhe raportin e kapitalizimit duke pjesëtuar NPV me raportin e kapitalizimit.

Të ardhurat e mundshme bruto (GPI)- të ardhura që mund të merren nga pasuria e paluajtshme me përdorimin 100% të saj pa marrë parasysh të gjitha humbjet dhe shpenzimet. PPV varet nga sipërfaqja e pronës që vlerësohet dhe norma e vendosur e qirasë dhe llogaritet duke përdorur formulën:

, Ku

S - sipërfaqe me qira, m2;

cm - norma e qirasë për 1 m2.

Të ardhurat aktuale bruto (DVD)- këto janë të ardhurat e mundshme bruto minus humbjet nga mosshfrytëzimi i hapësirës dhe gjatë mbledhjes së qirasë, me shtimin e të ardhurave të tjera nga përdorimi normal i pronës në treg:

DVD = PVD – Humbje + Të ardhura të tjera

Të ardhurat neto operative (NOI)- të ardhurat aktuale bruto minus shpenzimet operative (OR) për vitin (pa përfshirë amortizimin):

CHOD = DVD – OSE.

Shpenzimet operative janë shpenzime të nevojshme për të siguruar funksionimin normal të pronës dhe riprodhimin e të ardhurave bruto faktike.

Llogaritja e raportit të kapitalizimit.

Ekzistojnë disa metoda për përcaktimin e raportit të kapitalizimit:

duke marrë parasysh rimbursimin e kostove kapitale (të rregulluara për ndryshimet në vlerën e aktivit);

metoda e lidhur e investimit, ose teknika e grupit të investimeve;

metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë.

Përcaktimi i raportit të kapitalizimit duke marrë parasysh kompensimin e kapitalitkostot totale.

Raporti i kapitalizimit përbëhet nga dy pjesë:

norma e kthimit të investimit (kapitalit), që është kompensimi që duhet t'i paguhet investitorit për përdorimin e fondeve, duke marrë parasysh rrezikun dhe faktorët e tjerë që lidhen me investime specifike;

normat e kthimit të kapitalit, d.m.th. shlyerja e shumës së investimit fillestar. Për më tepër, ky element i raportit të kapitalizimit zbatohet vetëm për pjesën e amortizueshme të aktiveve.

Norma e kthimit të kapitalit është ndërtuar duke përdorur metodën kumulative të ndërtimit:

Norma e kthimit pa rrezik +

Primet e rrezikut +

Investimet në pasuri të paluajtshme +

Primet për likuiditet të ulët të pasurive të paluajtshme +

Çmimet e Menaxhimit të Investimeve.

Norma e kthimit pa rrezik - norma e interesit për aktivet me likuiditet të lartë, d.m.th. Kjo është një normë që pasqyron “mundësitë aktuale të tregut për investimin e fondeve të firmave dhe individëve pa asnjë rrezik moskthimi”. Rendimenti në OFZ dhe VEB shpesh merret si normë pa rrezik.

Në procesin e vlerësimit, është e nevojshme të merret parasysh se normat nominale dhe reale pa rrezik mund të jenë rubla dhe valutë të huaj. Kur rillogaritni normën nominale në atë reale dhe anasjelltas, këshillohet të përdorni formulën e ekonomistit dhe matematikanit amerikan I. Fisher, të cilën ai e nxori në vitet '30 të shekullit të 20-të:

; Ku

Rn – norma nominale;

Rr – norma reale;

Jinf – indeksi i inflacionit (norma vjetore e inflacionit).

Kur llogaritni normën pa rrezik të këmbimit valutor, këshillohet të bëni një rregullim duke përdorur formulën Fisher duke marrë parasysh indeksin e inflacionit të dollarit, dhe kur përcaktoni normën pa rrezik të rublës - indeksin e inflacionit të rublës.

Konvertimi i kursit të kthimit të rublës në kursin e dollarit ose anasjelltas mund të bëhet duke përdorur formulat e mëposhtme:

Dr, Dv - norma e të ardhurave nga rubla ose në valutë të huaj;

Kurs – kursi i këmbimit, %.

Llogaritja e komponentëve të ndryshëm të primit të rrezikut:

premium për likuiditet të ulët. Gjatë llogaritjes së këtij komponenti, merret parasysh pamundësia e kthimit të menjëhershëm të investimeve të kryera në pronë dhe mund të merret në nivelin e inflacionit në dollarë për kohën tipike të ekspozimit të objekteve të ngjashme me atë që vlerësohet në treg;

primi i rrezikut investimet në pasuri të paluajtshme. Në këtë rast, merret parasysh mundësia e humbjes aksidentale të vlerës konsumatore të objektit dhe primi mund të pranohet në masën e kontributeve të sigurimit në shoqëritë e sigurimit të kategorisë më të lartë të besueshmërisë;

premium për menaxhimin e investimeve. Sa më i rrezikshëm dhe më kompleks të jetë investimi, aq më shumë menaxhim kërkon ai. Këshillohet që të llogaritet primi për menaxhimin e investimeve duke marrë parasysh koeficientin e nënngarkesës dhe humbjeve gjatë mbledhjes së pagesave të qirasë.

Metoda e lidhur e investimit, ose teknika e grupit të investimeve.

Nëse një pronë blihet duke përdorur kapitalin e vet dhe kapitalin e marrë hua, raporti i kapitalizimit duhet të plotësojë kërkesat e kthimit për të dy pjesët e investimit. Vlera e raportit përcaktohet nga metoda përkatëse e investimit, ose teknika e grupit të investimeve.

Raporti i kapitalizimit për kapitalin e marrë hua quhet konstanta e hipotekës dhe llogaritet duke përdorur formulën e mëposhtme:

; Ku

Rm – konstante e hipotekës;

DO – pagesa vjetore;

K – shuma e kredisë hipotekore.

Konstanta e hipotekës përcaktohet nga tabela e gjashtë funksioneve të interesit të përbërë: është e barabartë me shumën e normës së interesit dhe faktorit të fondit të kompensimit ose e barabartë me faktorin kontribut për njësi amortizimi.

Norma e kapitalizimit për kapitalin e vet quhet konstanta e hipotekës dhe llogaritet duke përdorur formulën e mëposhtme:

; Ku

Rc – raporti i kapitalizimit të kapitalit neto;

PTCF – rrjedha vjetore e parasë para taksave;

Ks është shuma e kapitalit të vet.

Raporti i përgjithshëm i kapitalizimit përcaktohet si një mesatare e ponderuar:

M – raporti i borxhit hipotekor.

Nëse parashikohet një ndryshim në vlerën e një aktivi, atëherë bëhet e nevojshme të merret parasysh kthimi i shumës së principalit të kapitalit (procesi i rikapitalizimit) në raportin e kapitalizimit. Norma e kthimit të kapitalit quhet në disa burime raporti i rikapitalizimit. Për të kthyer investimin fillestar, një pjesë e të ardhurave neto operative është lënë mënjanë në një fond rikuperimi me një normë interesi R - norma e interesit për rikapitalizim.

Ka tre mënyra rimbursimi i kapitalit të investuar:

kthimi drejtvizor i kapitalit (metoda e unazës);

kthimi i kapitalit sipas fondit zëvendësues dhe normës së kthimit të investimit (metoda Inwood). Nganjëherë quhet metoda e pensionit;

kthimi i kapitalit bazuar në fondin e kompensimit dhe normën e interesit pa rrezik (metoda Hoskold).

Metoda e unazës.

Kjo metodë është e përshtatshme për t'u përdorur kur pritet që shuma e principalit të shlyhet në këste të barabarta. Norma vjetore e kthimit të kapitalit llogaritet duke pjesëtuar 100% të vlerës së aktivit me jetën e tij të dobishme të mbetur, d.m.th. Është reciproke e jetës së shërbimit të aktivit. Norma e kthimit është pjesa vjetore e kapitalit fillestar të vendosur në fondin e kompensimit pa interes:

; Ku

n – jetë ekonomike e mbetur;

Ry – norma e kthimit nga investimi.

Shembull.

Kushtet e investimit:

afat - 5 vjet;

R - norma e kthimit nga investimi 12%;

shuma e kapitalit të investuar në pasuri të paluajtshme është 10,000 dollarë.

Zgjidhje. Metoda e unazës. Norma vjetore lineare e kthimit të kapitalit do të jetë 20%, pasi 100% e aktivit do të shlyhet në 5 vjet (100: 5 = 20). Në këtë rast, raporti i kapitalizimit do të jetë 32% (12% + 20% = 32%).

Rimbursimi i shumës së principalit të kapitalit, duke marrë parasysh normën e kërkuar të kthimit nga investimi, pasqyrohet në tabelë.

Tabela Rikuperimi i kapitalit të investuar duke përdorur metodën Ring (USD)

	Bilanci i investimit në fillim të periudhës	Rimbursimi i investimit	Kthimi i kapitalit të investuar (12%)	Të ardhurat totale

Kthimi i kapitalit ndodh në pjesë të barabarta gjatë gjithë jetës së pasurisë.

Metoda Inwood përdoret nëse kthimi nga kapitali riinvestohet me normën e kthimit të investimit. Në këtë rast, norma e kthimit si një përbërës i raportit të kapitalizimit është e barabartë me faktorin e fondit zëvendësues me të njëjtën normë interesi si për investimet:

Ku SFF - faktori i fondit të kompensimit;

Y = R (norma e kthimit nga investimi).

Rimbursimi i kapitalit të investuar duke përdorur këtë metodë është paraqitur në tabelë. 3.5.

Shembull.

Kushtet e investimit:

afat - 5 vjet;

kthimi i investimit - 12%.

Zgjidhje. Norma e kapitalizimit llogaritet si shuma e normës së kthimit të investimit prej 0.12 dhe faktorit të fondit të kompensimit (për 12%, 5 vjet) prej 0.1574097. Norma e kapitalizimit është 0.2774097, nëse merret nga kolona “Kontributi për zhvlerësim” (12%, 5 vjet).

Tabela. Rikuperimi i kapitalit të investuar duke përdorur metodën Inwood (USD)

	Gjendja e shumës së principalit në fillim të vitit, dollarë.	Shuma totale e kompensimit	duke përfshirë
			% mbi kapitalin	kompensim shuma e principalit

Metoda Hoskold. Përdoret kur norma e kthimit të investimit fillestar është disi e lartë, duke e bërë të pamundur riinvestimin me të njëjtin normë. Për fondet e riinvestuara, supozohet se të ardhurat do të merren me një normë pa rrezik:

ku Yb është norma e interesit pa rrezik.

Shembull. Projekti i investimit parashikon një kthim vjetor prej 12% të investimit (kapitalit) për 5 vjet. Shumat e kthimit nga investimi mund të riinvestohen në mënyrë të sigurt në një normë prej 6%.

Zgjidhje. Nëse norma e kthimit të kapitalit është 0,1773964, që është faktori i rikuperimit për 6% gjatë 5 viteve, atëherë norma e kapitalizimit është 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Nëse parashikohet që investimi të humbasë vetëm një pjesë të vlerës së tij, atëherë raporti i kapitalizimit llogaritet pak më ndryshe, pasi kapitali paguhet përmes rishitjes së pasurive të paluajtshme, dhe pjesërisht përmes të ardhurave korrente.

Përparësitë metoda e kapitalizimit të të ardhurave është se kjo metodë pasqyron drejtpërdrejt kushtet e tregut, pasi kur zbatohet, zakonisht një numër i madh i transaksioneve të pasurive të paluajtshme analizohen nga pikëpamja e marrëdhënies midis të ardhurave dhe vlerës, si dhe kur llogariten të ardhurat e kapitalizuara, është hartuar pasqyra hipotetike e të ardhurave, parimi bazë i së cilës është supozimi i nivelit të tregut të shfrytëzimit të pasurive të paluajtshme.

Të metat Metoda e kapitalizimit të të ardhurave është kjo:

aplikimi i tij është i vështirë kur nuk ka informacion për transaksionet në treg;

Metoda e fluksit të parave me zbritje (DCF) është më kompleks, i detajuar dhe ju lejon të vlerësoni një objekt në rast të marrjes së flukseve monetare të paqëndrueshme prej tij, duke modeluar tiparet karakteristike të marrjes së tyre. Metoda DCF përdoret kur:

pritet që flukset monetare të ardhshme të ndryshojnë ndjeshëm nga ato aktuale;

ka të dhëna për të justifikuar madhësinë e flukseve të ardhshme të parasë nga pasuritë e paluajtshme;

flukset e të ardhurave dhe shpenzimeve janë sezonale;

prona që po vlerësohet është një objekt i madh tregtar multifunksional;

prona është në ndërtim e sipër ose sapo është ndërtuar dhe vënë në punë (ose është vënë në funksion).

Metoda DCF vlerëson vlerën e pasurisë së paluajtshme bazuar në vlerën aktuale të të ardhurave, që përbëhet nga flukset e parashikuara të parasë dhe vlera e mbetur.

Për të llogaritur DCF, kërkohen të dhënat e mëposhtme:

kohëzgjatja e periudhës së parashikimit;

vlerat e parashikuara të flukseve monetare, duke përfshirë rikthimin;

Norma e skontimit.

Algoritmi i llogaritjes për metodën DCF.

1. Përcaktimi i periudhës së parashikimit. Në praktikën ndërkombëtare të vlerësimit, periudha mesatare e parashikimit është 5-10 vjet për Rusinë, vlera tipike do të jetë një periudhë prej 3-5 vjetësh. Kjo është një periudhë realiste për të cilën mund të bëhet një parashikim i arsyeshëm.

2. Parashikimi i shumave të rrjedhës së parasë.

Kur vlerësoni pasurinë e paluajtshme duke përdorur metodën DCF, llogariten disa lloje të të ardhurave nga prona:

të ardhurat e mundshme bruto;

të ardhurat aktuale bruto;

të ardhurat neto operative;

rrjedha e parasë para taksave;

rrjedha e parasë pas taksave.

Në praktikë, vlerësuesit rusë zbritin të ardhurat në vend të flukseve të parave:

CHOD (duke treguar që prona pranohet si e pa ngarkuar me detyrime borxhi),

fluksin neto të parasë minus kostot operative, taksat e tokës dhe rindërtimin,

të ardhura të taksueshme.

Është e nevojshme të merret parasysh se është fluksi i parasë që duhet të zbritet, pasi:

flukset monetare nuk janë aq të paqëndrueshme sa fitimet;

koncepti i "fluksit të parasë" lidh hyrjen dhe daljen e fondeve, duke marrë parasysh zëra të tillë monetarë si "investimet kapitale" dhe "detyrimet e borxhit", të cilët nuk përfshihen në llogaritjen e fitimit;

treguesi i fitimit lidh të ardhurat e marra në një periudhë të caktuar me shpenzimet e bëra në të njëjtën periudhë, pavarësisht nga arkëtimet ose shpenzimet aktuale të fondeve;

Fluksi i parasë është një tregues i rezultateve të arritura si për vetë pronarin, ashtu edhe për palët dhe palët e jashtme - klientët, kreditorët, furnitorët, etj., Meqenëse pasqyron disponueshmërinë e vazhdueshme të fondeve të caktuara në llogaritë e pronarit.

Karakteristikat e llogaritjes së fluksit të parasë kur përdorni metodën DCF.

Taksa e pronës (taksa mbi pasurinë e paluajtshme), e cila përbëhet nga taksa e tokës dhe tatimi në pronë, duhet të zbritet nga të ardhurat bruto faktike si pjesë e shpenzimeve operative.

Amortizimi ekonomik dhe tatimor nuk është një pagesë reale në para, kështu që marrja parasysh e amortizimit kur parashikimi i të ardhurave është i panevojshëm.

Pagesat e shërbimit të kredisë (pagesat e interesit dhe shlyerjet e borxhit) duhet të zbriten nga të ardhurat neto operative nëse vlerësohet vlera e investimit të pronës (për një investitor të caktuar). Kur vlerësohet vlera e tregut të një prone, nuk është e nevojshme të zbriten pagesat e shërbimit të kredisë.

Shpenzimet e biznesit të pronarit të pronës duhet të zbriten nga të ardhurat bruto faktike nëse ato synojnë ruajtjen e karakteristikave të nevojshme të pronës.

Kështu, dflukset monetare (CF) për pasuri të paluajtshme llogaritet si më poshtë:

- DVD është e barabartë me shumën e PVD-së minus humbjet nga vendet e lira dhe arkëtimi i qirasë dhe të ardhurave të tjera;

NPV është e barabartë me DV-në minus OR dhe shpenzimet e biznesit të pronarit të pasurive të paluajtshme të lidhura me pasurinë e paluajtshme;

- PD para taksave është e barabartë me shumënNPV minus investimet kapitale dhe shpenzimet operativeshërbimi i kredisë dhe rritja e kredisë.

PD është e barabartë me PD-në para taksave minus pagesat e tatimit mbi të ardhurat e pronarit të pronës.

Hapi tjetër i rëndësishëm është llogaritja e kostos së rikthimit. Kostoja e rikthimit mund të parashikohet duke përdorur:

caktimi i çmimit të shitjes bazuar në një analizë të gjendjes aktuale të tregut, monitorimin e kostos së objekteve të ngjashme dhe supozimet në lidhje me gjendjen e ardhshme të objektit;

duke bërë supozime në lidhje me ndryshimet në vlerën e pasurisë së paluajtshme gjatë periudhës së pronësisë;

kapitalizimi i të ardhurave për vitin pas përfundimit të periudhës së parashikimit, duke përdorur një normë kapitalizimi të llogaritur në mënyrë të pavarur.

Përcaktimi i normës së skontimit."Një normë skontimi është një faktor që përdoret për të llogaritur vlerën aktuale të një shume parash të marra ose të paguara në të ardhmen."

Norma e skontimit duhet të pasqyrojë marrëdhënien rrezik-kthim, si dhe llojet e ndryshme të rrezikut të qenësishëm në pronë (norma e kapitalizimit).

Meqenëse është mjaft e vështirë të identifikohet një përbërës jo-inflacionist për pasuritë e paluajtshme, është më i përshtatshëm për vlerësuesin të përdorë një normë skontimi nominale, pasi në këtë rast, parashikimet e flukseve monetare dhe ndryshimet në vlerën e pronës përfshijnë tashmë pritjet e inflacionit.

Rezultatet e llogaritjes së vlerës aktuale të flukseve monetare të ardhshme në terma nominale dhe reale janë të njëjta. Flukset e parasë dhe norma e skontimit duhet të korrespondojë me njëra-tjetrën dhe e njëjtë të llogaritet për atë që është.

Në praktikën perëndimore, metodat e mëposhtme përdoren për të llogaritur normën e skontimit:

metoda kumulative e ndërtimit;

metoda për krahasimin e investimeve alternative;

metoda e përzgjedhjes;

metoda e monitorimit.

Metoda kumulative e ndërtimit bazohet në premisën se norma e skontimit është një funksion i rrezikut dhe llogaritet si shuma e të gjitha rreziqeve të qenësishme në çdo pronë specifike.

Norma e skontimit = Norma pa rrezik + Premia e rrezikut.

Primi i rrezikut llogaritet duke përmbledhur vlerat e rrezikut të qenësishme në një pronë të caktuar.

Metoda e përzgjedhjes- Norma e skontimit, si normë e përbërë e interesit, llogaritet në bazë të të dhënave për transaksionet e kryera me objekte të ngjashme në tregun e pasurive të paluajtshme.

Algoritmi i zakonshëm për llogaritjen e normës së skontimit duke përdorur metodën e alokimit është si më poshtë:

modelimi për çdo objekt analog për një periudhë të caktuar kohore sipas skenarit të përdorimit më të mirë dhe më efektiv të rrjedhave të të ardhurave dhe shpenzimeve;

llogaritja e normës së kthimit të investimit për një objekt;

të përpunojë rezultatet e marra me çdo metodë të pranueshme statistikore ose eksperte në mënyrë që të sjellë karakteristikat e analizës në objektin që vlerësohet.

Metoda e monitorimit bazohet në monitorimin e rregullt të tregut, duke gjurmuar treguesit kryesorë ekonomikë të investimeve në pasuri të paluajtshme bazuar në të dhënat e transaksioneve. Një informacion i tillë duhet të përpilohet në segmente të ndryshme të tregut dhe të publikohet rregullisht. Të dhëna të tilla shërbejnë si një udhëzues për vlerësuesin dhe lejojnë një krahasim cilësor të treguesve të llogaritur të përftuar me mesataren e tregut, duke kontrolluar vlefshmërinë e llojeve të ndryshme të supozimeve.

Llogaritja e vlerës së një prone duke përdorur metodën DCF kryhet duke përdorur formulën:

; Ku

PV – vlera aktuale;

Ci – flukset monetare të periudhës t;

Është norma e skontimit për fluksin monetar të periudhës t;

M – vlera e mbetur.

Vlera e mbetur, ose vlera e rikthimit, duhet të skontohet (me faktorin e vitit të fundit të parashikuar) dhe t'i shtohet shumës së vlerave aktuale të flukseve monetare.

Kështu, vlera e pronës është = Vlera aktuale e flukseve monetare të parashikuara + Vlera aktuale e vlerës së mbetur (kthimi).

Zgjedhja e normës së duhur të skontimit dhe normës së kapitalizimit duhet të arsyetohet me kujdes, duke marrë parasysh rreziqet e menaxhueshme dhe të pakontrollueshme.

Detyra e vlerësimit të vlerës së një biznesi në faza të ndryshme të zhvillimit të tij nuk e humbet rëndësinë e saj. Një ndërmarrje është një aktiv afatgjatë që gjeneron të ardhura dhe ka një atraktivitet të caktuar investimi, kështu që çështja e vlerës së saj është me interes për shumë njerëz, nga pronarët dhe menaxhimi e deri te agjencitë qeveritare.

Më shpesh, për të vlerësuar vlerën e një ndërmarrjeje, ata përdorin metoda e të ardhurave (qasja e të ardhurave), sepse çdo investitor investon para jo vetëm në ndërtesa, pajisje dhe aktive të tjera të prekshme dhe jo-materiale, por në të ardhura të ardhshme që jo vetëm mund të rikuperojnë investimin, por edhe të sjellin fitim, duke rritur kështu mirëqenien e investitorit. Në të njëjtën kohë, vëllimi, cilësia dhe kohëzgjatja e rrjedhës së pritur të të ardhurave në të ardhmen luajnë një rol të veçantë kur zgjedh një objekt investimi. Pa dyshim, shuma e të ardhurave të pritshme është relative dhe i nënshtrohet ndikimit të madh të probabilitetit, në varësi të nivelit të rrezikut të dështimit të mundshëm të investimit, i cili gjithashtu duhet të merret parasysh.

Shënim! Faktori themelor i kostos kur përdoret kjo metodë janë të ardhurat e pritshme të kompanisë në të ardhmen, të cilat përfaqësojnë përfitime të caktuara ekonomike për pronarët e ndërmarrjes. Sa më të larta të ardhurat e kompanisë, aq më e madhe, duke qenë të barabarta gjërat e tjera, vlera e saj e tregut.

Metoda e të ardhurave merr parasysh qëllimin kryesor të ndërmarrjes - realizimin e fitimit. Nga këto pozicione, është më e preferueshme për vlerësimin e biznesit, pasi reflekton perspektivat e zhvillimit të ndërmarrjes dhe pritjet e ardhshme. Gjithashtu, merr parasysh vjetërsimin ekonomik të objekteve, si dhe merr parasysh aspektin e tregut dhe tendencat inflacioniste nëpërmjet normës së skontimit.

Pavarësisht nga të gjitha avantazhet e pamohueshme, kjo qasje nuk është pa aspekte të diskutueshme dhe negative:

• është mjaft punë intensive;
• karakterizohet nga një nivel i lartë subjektiviteti gjatë parashikimit të të ardhurave;
• ka një përqindje të lartë të probabiliteteve dhe konventave, pasi janë vendosur supozime dhe kufizime të ndryshme;
• ndikimi i faktorëve të ndryshëm të rrezikut në të ardhurat e parashikuara është i madh;
• është problematike përcaktimi i besueshëm i të ardhurave reale të paraqitura nga ndërmarrja në pasqyra dhe është e mundur që humbjet të pasqyrohen qëllimisht për qëllime të ndryshme, gjë që shoqërohet me paqartësinë e informacionit nga ndërmarrjet vendase;
• kontabiliteti i aktiveve jo thelbësore dhe të tepërta është i ndërlikuar;
• vlerësimi i ndërmarrjeve jofitimprurëse është i pasaktë.

Është e domosdoshme t'i kushtohet vëmendje e veçantë aftësisë për të përcaktuar me besueshmëri rrjedhat e ardhshme të të ardhurave të ndërmarrjes dhe zhvillimin e aktiviteteve të kompanisë me ritmin e pritur. Saktësia e parashikimit ndikohet gjithashtu shumë nga stabiliteti i mjedisit të jashtëm ekonomik, i cili është i rëndësishëm për situatën mjaft të paqëndrueshme ekonomike ruse.

Pra, është e këshillueshme që të përdoret qasja e të ardhurave për të vlerësuar kompanitë kur:

• kanë të ardhura pozitive;
• është e mundur të hartohet një parashikim i besueshëm i të ardhurave dhe shpenzimeve.

Llogaritja e vlerës së një kompanie duke përdorur metodën e të ardhurave

Vlerësimi i vlerës së një biznesi duke përdorur qasjen e të ardhurave fillon me zgjidhjen e problemeve të mëposhtme:

1) parashikimi i të ardhurave të ardhshme të ndërmarrjes;

2) sjellja e vlerës së të ardhurave të ardhshme të ndërmarrjes në momentin aktual.

Zgjidhja e saktë e këtyre problemeve kontribuon në marrjen e rezultateve adekuate përfundimtare të punës vlerësuese. Me rëndësi të madhe në rrjedhën e parashikimit është normalizimi i të ardhurave, me ndihmën e të cilit eliminohen devijimet një herë, që shfaqen, veçanërisht, si rezultat i transaksioneve një herë, për shembull, kur shiten jo thelbësore dhe të tepërta. aseteve. Për të normalizuar të ardhurat, përdoren metoda statistikore për llogaritjen e mesatares, mesatares së ponderuar ose metodës së ekstrapolimit, e cila përfaqëson paraqet vazhdimësi të tendencave ekzistuese.

Për më tepër, është e domosdoshme të merret parasysh faktori i ndryshimeve në vlerën e parasë me kalimin e kohës - e njëjta sasi të ardhurash aktualisht ka një çmim më të lartë sesa në një periudhë të ardhshme. Çështja e vështirë e kohës më të pranueshme për parashikimin e të ardhurave dhe shpenzimeve të një kompanie duhet të zgjidhet. Besohet se për të pasqyruar natyrën e natyrshme ciklike të industrive, për të bërë një parashikim të arsyeshëm, është e nevojshme të mbulohet një periudhë prej të paktën 5 vjetësh. Kur shqyrtohet kjo çështje përmes një prizmi matematikor dhe statistikor, ekziston dëshira për të zgjatur periudhën e parashikimit, duke supozuar se një numër më i madh vëzhgimesh do të japin një vlerë më të arsyeshme të vlerës së tregut të kompanisë. Megjithatë, rritja e periudhës së parashikimit në proporcion e bën më të vështirë parashikimin e vlerave të të ardhurave dhe shpenzimeve, inflacionit dhe flukseve monetare. Disa vlerësues vërejnë se parashikimi më i besueshëm i të ardhurave do të jetë për 1-3 vjet, veçanërisht kur ka paqëndrueshmëri në mjedisin ekonomik, pasi me rritjen e periudhave të parashikimit, kushtëzimi i vlerësimeve rritet. Por ky mendim është i vërtetë vetëm për ndërmarrjet që funksionojnë në mënyrë të qëndrueshme.

E rëndësishme!Në çdo rast, kur zgjidhni një periudhë parashikimi, duhet të mbuloni periudhën derisa norma e rritjes së kompanisë të stabilizohet dhe për të arritur saktësinë më të madhe të rezultateve përfundimtare, mund ta ndani periudhën e parashikimit në periudha më të vogla të ndërmjetme kohore, për shembull, gjysem viti.

Në terma të përgjithshëm, vlera e një sipërmarrjeje përcaktohet duke përmbledhur rrjedhat e të ardhurave nga aktivitetet e ndërmarrjes gjatë periudhës së parashikimit, të rregulluara më parë me nivelin aktual të çmimit, me shtimin e vlerës së biznesit në periudhën pas parashikimit. periudha (vlera përfundimtare).

Dy metodat më të zakonshme për vlerësimin e qasjes së të ardhurave janë: metoda e kapitalizimit të të ardhurave Dhe metoda e skontuar e rrjedhës së parasë. Ato bazohen në normat e vlerësuara të skontimit dhe kapitalizimit që përdoren për të përcaktuar vlerën aktuale të fitimeve të ardhshme. Sigurisht, në kuadrin e qasjes së të ardhurave, përdoren shumë më tepër varietete metodash, por në thelb të gjitha ato bazohen në zbritjen e flukseve monetare.

Një rol të madh në zgjedhjen e një metode vlerësimi luhet nga qëllimi i vetë vlerësimit dhe përdorimi i synuar i rezultateve të tij. Ndikojnë edhe faktorë të tjerë, për shembull, lloji i ndërmarrjes që vlerësohet, faza e zhvillimit të saj, shkalla e ndryshimit të të ardhurave, disponueshmëria e informacionit dhe shkalla e besueshmërisë së saj, etj.

Metodakapitalizimitë ardhura(Metoda e kapitalizimit me një periudhë njëshe, SPCM)

Metoda e kapitalizimit të të ardhurave bazohet në propozimin që vlera e tregut të një biznesi është e barabartë me vlerën aktuale të fitimeve të ardhshme. Është më e përshtatshme ta aplikoni atë për ato kompani që kanë akumuluar tashmë aktive, kanë një sasi të qëndrueshme dhe të parashikueshme të të ardhurave korrente, dhe shkalla e rritjes së saj është e moderuar dhe relativisht konstante, ndërsa gjendja aktuale jep një ide të caktuar të \ tendencat afatgjata në aktivitetet e ardhshme. Dhe anasjelltas: në fazën e rritjes aktive të kompanisë, gjatë procesit të ristrukturimit ose në periudha të tjera kur ka luhatje të konsiderueshme në fitime ose flukse monetare (që është tipike për shumë ndërmarrje), kjo metodë është e padëshirueshme për t'u përdorur, pasi ekziston një probabilitet i lartë për të marrë një rezultat të gabuar të vlerësimit të vlerës.

Metoda e kapitalizimit të të ardhurave bazohet në informacionin retrospektiv, ndërsa për periudhën e ardhshme, përveç shumës së të ardhurave neto, ekstrapolohen edhe tregues të tjerë ekonomikë, për shembull, struktura e kapitalit, norma e kthimit dhe niveli i rrezikut të kompanisë.

Vlerësimi i një ndërmarrjeje duke përdorur metodën e kapitalizimit të të ardhurave kryhet si më poshtë:

Vlera aktuale e tregut = DP (ose P neto) / Norma e kapitalizimit,

ku PD është fluksi i parasë;

P është i pastër - fitimi neto.

Shënim! Besueshmëria e rezultatit të vlerësimit varet shumë nga norma e kapitalizimit, prandaj vëmendje e veçantë duhet t'i kushtohet saktësisë së llogaritjes së tij.

Shkalla e kapitalizimit ju lejon të konvertoni vlerat e fitimeve ose fluksit të parave për një periudhë të caktuar kohore në një masë vlere. Si rregull, ai rrjedh nga faktori i zbritjes:

Norma e kapitalizimit =D- T r,

Ku D- Norma e skontimit;

T r - norma e rritjes së fluksit të parasë ose fitimit neto.

Është e qartë se raporti i kapitalizimit është më shpesh më i vogël se norma e skontimit për të njëjtën kompani.

Siç shihet nga formulat e paraqitura, varësisht nga shuma e kapitalizuar, merret parasysh norma e pritshme e rritjes së fluksit të parasë ose fitimi neto. Sigurisht, norma e kapitalizimit do të ndryshojë për lloje të ndryshme të ardhurash. Prandaj, detyra kryesore gjatë zbatimit të kësaj metode është përcaktimi i treguesit që do të kapitalizohet. Në këtë rast, të ardhurat mund të parashikohen për vitin pas datës së vlerësimit ose përcaktohet të ardhurat mesatare të llogaritura duke përdorur të dhënat retrospektive. Meqenëse fluksi neto i parasë merr plotësisht parasysh aktivitetet operative dhe investuese të një ndërmarrje, ai përdoret më shpesh si bazë për kapitalizim.

Pra, norma e kapitalizimit në thelbin e saj ekonomik është afër faktorit të zbritjes dhe është e ndërlidhur fort me të. Norma e skontimit përdoret gjithashtu për të reduktuar flukset e ardhshme të parasë në kohën e tanishme.

Metoda e zbritur e rrjedhës së parasë ( Flukse monetare të zbritura, DCF )

Metoda e skontuar e fluksit të parave ju lejon të merrni parasysh rreziqet që lidhen me marrjen e të ardhurave të pritura. Përdorimi i kësaj metode do të justifikohet kur parashikohet një ndryshim i rëndësishëm në të ardhurat e ardhshme, si lart ashtu edhe poshtë. Përveç kësaj, në disa situata, kjo metodë vetëmzbatohet, për shembull, zgjerimi i aktiviteteve të ndërmarrjes nëse në momentin e vlerësimit nuk funksionon me kapacitetin e plotë të prodhimit, por synon ta rrisë atë në të ardhmen e afërt;rritja e planifikuar e vëllimit të prodhimit; zhvillimi i biznesit në përgjithësi; bashkimet e ndërmarrjeve; futja e teknologjive të reja të prodhimit etj.Në kushte të tilla, flukset vjetore të parasë në periudhat e ardhshme nuk do të jenë uniforme, gjë që, natyrisht, e bën të pamundur llogaritjen e vlerës së tregut të shoqërisë duke përdorur metodën e kapitalizimit të të ardhurave.

Për ndërmarrjet e reja, e vetmja metodë e mundshme për t'u përdorur është gjithashtu metoda e skontuar e fluksit të parasë, pasi vlera e aktiveve të tyre në momentin e vlerësimit mund të mos përkojë me aftësinë për të gjeneruar të ardhura në të ardhmen.

Sigurisht, është e dëshirueshme që ndërmarrja që vlerësohet të ketë tendenca të favorshme zhvillimi dhe një histori biznesi fitimprurëse. Për kompanitë që vuajnë humbje sistematike dhe që kanë një normë negative rritjeje, metoda e skontuar e fluksit të parasë është më pak e përshtatshme. Kujdes i veçantë duhet treguar kur vlerësohen kompanitë me probabilitet të lartë falimentimi. Në këtë rast, qasja e të ardhurave nuk është fare e zbatueshme, duke përfshirë metodën e kapitalizimit të të ardhurave.

Metoda e skontuar e rrjedhës së parasë është më fleksibël sepsemund të përdoret për të vlerësuar çdo ndërmarrje operative duke përdorurparashikimi i zërit të linjës së flukseve monetare të ardhshme. Nuk ka rëndësi të vogël për menaxhmentin dhe pronarët e kompanisë që të kuptojnë ndikimin e vendimeve të ndryshme të menaxhimit në vlerën e saj të tregut, domethënë mund të përdoret në procesin e menaxhimit të vlerës bazuar në modelin e detajuar të kostos së biznesit. dhe shikoni ndjeshmërinë e tij ndaj faktorëve të zgjedhur të brendshëm dhe të jashtëm. Kjo ju lejon të kuptoni aktivitetet e ndërmarrjes në çdo fazë të ciklit jetësor në të ardhmen. Dhe më e rëndësishmja: kjo metodë është më tërheqëse për investitorët dhe përmbush interesat e tyre, pasi bazohet në parashikimet e zhvillimit të ardhshëm të tregut dhe proceseve inflacioniste. Edhe pse ka edhe disa vështirësi në këtë, pasinë një ekonomi të paqëndrueshme krize Me Është mjaft e vështirë të parashikosh rrjedhën e të ardhurave të tua disa vite më parë.

Pra, baza fillestare për llogaritjen e vlerës së një biznesi duke përdorur metodënskontimi i flukseve monetareështë një parashikim, burimi i të cilit është retroinformacioni për flukset monetare. Formula tradicionale për përcaktimin e vlerës aktuale të të ardhurave të ardhshme të skontuara është si më poshtë:

Vlera aktuale e tregut = Flukset e parasë për periudhënt / (1 + D) t.

Norma e skontimit është norma e interesit që kërkohet për të reduktuar fitimet e ardhshme në një vlerë të vetme për vlerën aktuale të biznesit. Për një investitor, është norma e kërkuar e kthimit të investimeve alternative me një nivel të krahasueshëm rreziku në kohën e vlerësimit.

Në varësi të llojit të fluksit monetar të zgjedhur (kapitali i vet ose totali i kapitalit të investuar) i përdorur si bazë për vlerësimin, përcaktohet metoda për llogaritjen e normës së skontimit. Skemat e llogaritjes së fluksit të parasë përkapitali i investuar dhe aksionar janë paraqitur në tabelë. 12.

Tabela 1. Llogaritja e fluksit të parasë për kapitalin e investuar
Indeksi	Ndikimi në rrjedhën përfundimtare të parasë (+/–)
Fitimi neto
Amortizimi i përllogaritur
Ulja e kapitalit të vet qarkullues
Rritja e kapitalit të vet qarkullues
Shitja e aseteve
Investimet kapitale
Rrjedha e parasë për kapitalin e investuar

Tabela 2. Llogaritja e fluksit të parasë për kapitalin
Indeksi	Ndikimi në rrjedhën përfundimtare të parasë (+/–)
Fitimi neto
Amortizimi i përllogaritur
Ulja e kapitalit të vet qarkullues
Rritja e kapitalit të vet qarkullues
Shitja e aseteve
Investimet kapitale
Rritja e borxhit afatgjatë
Ulja e borxhit afatgjatë
Rrjedha e parasë për kapital

Siç mund ta shihni, llogaritja e fluksit të parasë përKapitali i vet ndryshon vetëm në atë që rezultati i marrë nga algoritmi për llogaritjen e fluksit të mjeteve monetare për kapitalin e investuar rregullohet shtesë për ndryshimet në borxhin afatgjatë. Pastaj fluksi i parasë skontohet në përputhje me rreziqet e pritshme, të cilat reflektohen në normën e skontimit të llogaritur në lidhje me një ndërmarrje specifike.

Pra, norma e skontimit të fluksit monetar për kapitalin e vet do të jetë e barabartë me normën e kthimit të kapitalit të investuar të kërkuar nga pronari,kapitali i investuar- shuma e normave të ponderuara të kthimit të fondeve të huazuara (d.m.th., normës së interesit të bankës për kreditë) dhe kapitalit të vet, ndërsa peshat specifike të tyre përcaktohen nga pjesët e fondeve të huazuara dhe të kapitalit në strukturën e kapitalit. Norma e skontimit të rrjedhës së parasëpër kapitalin e investuarthirrur kostoja mesatare e ponderuar e kapitalit, dhe metoda përkatëse për llogaritjen e saj ështëMetoda e kostos mesatare të ponderuar të kapitalit (Wme tetëAverageCshumica eCkryeqyteti, WACC). Kjo metodë e përcaktimit të normës së skontimit përdoret më shpesh.

Përveç kësaj, për të përcaktuar normën e skontimit të fluksit monetar për kapitalin mund të aplikohet më poshtë janë metodat më të zakonshme:

• modeli i vleresimit te aktiveve kapitale ( CAPM);
• modeli i modifikuar i vlerësimit të aktiveve kapitale ( MCAPM);
• metoda kumulative e ndërtimit;
• Modeli i fitimit të tepërt ( EVO) dhe etj.

Le t'i shqyrtojmë këto metoda në më shumë detaje.

Metodakostot mesatare të ponderuara kapitale ( WACC)

Përdoret për të llogaritur si kapitalin e vet ashtu edhe kapitalin e marrë hua duke ndërtuar raportin e aksioneve të tyre, ai nuk tregon bilancin e gjendjes, porvlera e tregut të kapitalit. Norma e skontimit për këtë model përcaktohet nga formula:

DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

ku C zk është kostoja e kapitalit të huazuar;

N fitim - norma e tatimit mbi të ardhurat;

Дзк - pjesa e kapitalit të marrë hua në strukturën e kapitalit të kompanisë;

Ср - kostoja e tërheqjes së kapitalit aksionar (aksione të preferuara);

D pr - pjesa e aksioneve të preferuara në strukturën e kapitalit të shoqërisë;

Соа - kostoja e tërheqjes së kapitalit aksionar (aksione të zakonshme);

D ob - pjesa e aksioneve të zakonshme në strukturën e kapitalit të shoqërisë.

Sa më shumë që një kompani tërheq fonde të lira të huazuara në vend të kapitalit të shtrenjtë të kapitalit, aq më e ulët është vlera WACC. Megjithatë, nëse dëshironi të përdorni sa më shumë fonde të lira të huazuara, duhet të mbani mend edhe uljen përkatëse të likuiditetit të bilancit të ndërmarrjes, e cila sigurisht do të çojë në një rritje të normave të interesit të kredisë, pasi për bankat kjo situatë është i mbushur me rreziqe në rritje, dhe sasia WACC, sigurisht, do të rritet. Kështu, do të ishte e përshtatshme të përdorej rregulli i "mesatares së artë", duke kombinuar në mënyrë optimale fondet e veta dhe të huazuara bazuar në bilancin e tyre në terma të likuiditetit.

Metodavlerësimetkapitaleaseteve (Modeli i Çmimit të Aseteve Kapitale, CAPM)

Bazuar në analizën e informacionit nga tregjet e aksioneve për ndryshimet në rentabilitetin e aksioneve të tregtuara publikisht. Në këtë rast, kur llogaritet norma e skontimit për kapitalin e vet, përdoret formula e mëposhtme:

DCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + R,

ku D b/r - norma e kthimit pa rrezik;

β - koeficienti i veçantë;

D r - kthimi total i tregut në tërësi (portofoli mesatar i tregut të letrave me vlerë);

P 1 - bonus për ndërmarrjet e vogla;

P 2 - prim për rrezikun specifik për një kompani individuale;

R- rreziku i vendit.

Norma pa rrezik përdoret si bazë për vlerësimin e llojeve të ndryshme të rrezikut që lidhen me investimin në një kompani. Koeficienti special beta ( β ) përfaqëson sasinë e rrezikut sistematik që lidhet me proceset ekonomike dhe politike që ndodhin në vend, i cili llogaritet në bazë të devijimeve në kthimin total të aksioneve të një shoqërie të caktuar në krahasim me kthimin total të tregut të aksioneve në tërësi. Treguesi i kthimit total të tregut është indeksi mesatar i kthimit të tregut, i cili llogaritet nga analistët bazuar në hulumtimin afatgjatë të të dhënave statistikore.

CAPMmjaft e vështirë për t'u aplikuar në kushtet e moszhvillimit të tregut të aksioneve ruse. Kjo është për shkak të sfidave të përcaktimit të beta-ve dhe primeve të rrezikut të tregut, veçanërisht për bizneset e ngushta që nuk janë të listuara në bursë. Në praktikën e huaj, norma e kthimit pa rrezik, si rregull, është norma e kthimit të obligacioneve ose faturave shtetërore afatgjata, pasi ato konsiderohen të kenë një shkallë të lartë likuiditeti dhe një rrezik shumë të ulët falimentimi ( mundësia e falimentimit të shtetit praktikisht përjashtohet). Megjithatë, në Rusi, pas disa ngjarjeve historike, letrat me vlerë të qeverisë nuk perceptohen psikologjikisht si pa rrezik. Prandaj, norma mesatare e depozitave afatgjata në valutë të huaj të pesë bankave më të mëdha ruse, përfshirë Sberbank të Rusisë, e cila është formuar kryesisht nën ndikimin e faktorëve të tregut të brendshëm, mund të përdoret si një normë pa rrezik. Në lidhje me shanset β , pastaj jashtë vendit më shpesh përdorin publikime të gatshme të këtyre treguesve në drejtoritë financiare të llogaritura nga firmat e specializuara duke analizuar informacionin statistikor të bursës. Në përgjithësi, vlerësuesit nuk kanë nevojë t'i llogarisin vetë këto raporte.

Modeli i modifikuar i vlerësimit të aktiveve kapitale ( MCAPM)

Në disa raste, është më mirë të përdoret një model i modifikuar i vlerësimit të aktiveve kapitale ( MCAPM), në të cilin përdoret një tregues i tillë si primi i rrezikut, duke marrë parasysh rreziqet josistematike të ndërmarrjes që vlerësohet. Rreziqet josistematike (risqet e diversifikueshme)- Këto janë rreziqe që lindin rastësisht në një kompani që mund të reduktohen përmes diversifikimit. Në të kundërt, rreziku sistematik shkaktohet nga lëvizja e përgjithshme e tregut ose e segmenteve të tij dhe nuk shoqërohet me një vlerë të caktuar. Prandaj, ky tregues është më i përshtatshëm për kushtet ruse të zhvillimit të tregut të aksioneve me paqëndrueshmërinë e tij karakteristike:

DMCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P rrezik,

ku D b/r është norma e kthimit pa rrezik për kreditë e brendshme ruse në monedhë të huaj;

β - një koeficient që është një masë e rrezikut të tregut (të padiversifikueshëm) dhe pasqyron ndjeshmërinë e ndryshimeve në përfitimin e investimeve në kompanitë në një industri të caktuar ndaj luhatjeve në përfitueshmërinë e tregut të aksioneve në tërësi;

D r - përfitimi i tregut në tërësi;

Rreziku P është një prim rreziku që merr parasysh rreziqet josistematike të kompanisë që vlerësohet.

Metoda kumulative

Ai merr parasysh lloje të ndryshme të rreziqeve të investimit dhe përfshin një vlerësim ekspert të faktorëve të përgjithshëm ekonomikë dhe specifikë të industrisë dhe të ndërmarrjeve që krijojnë rrezikun e mosmarrjes së të ardhurave të planifikuara. Faktorët më të rëndësishëm janë madhësia e kompanisë, strukturën financa, prodhimi dhe diversifikimi territorial,cilësia e menaxhimit, rentabiliteti, parashikueshmëria e të ardhurave etj.Norma e skontimit përcaktohet në bazë të normës së kthimit pa rrezik, së cilës i shtohet një prim shtesë për rrezikun e investimit në një kompani të caktuar, duke marrë parasysh këta faktorë.

Siç mund ta shohim, qasja kumulative është disi e ngjashme me CAPM, pasi që të dyja bazohen në normën e kthimit të letrave me vlerë pa rrezik me shtimin e të ardhurave shtesë që lidhen me rrezikun e investimit (besohet se sa më i madh të jetë rreziku, aq më i madh është kthimi).

Modeli Olson (Edwards - zile - Ohlson vlerësimin model , EVO ), ose metodën e të ardhurave të tepërta (fitimit).

Kombinon komponentët e qasjes së të ardhurave dhe kostos, duke minimizuar deri diku disavantazhet e tyre. Vlera e kompanisë përcaktohet duke skontuar rrjedhën e të ardhurave të tepërta, domethënë duke devijuar nga mesatarja e industrisë dhe vlera aktuale e aktiveve neto. Avantazhi i këtij modeli është aftësia për të përdorur informacionin e disponueshëm në lidhje me vlerën e aktiveve të disponueshme në kohën e vlerësimit për të llogaritur. Një peshë të konsiderueshme në këtë model zënë investimet reale dhe kërkohet të parashikohet vetëm fitimi i mbetur, pra ajo pjesë e fluksit monetar që në fakt rrit vlerën e kompanisë. Edhe pse ky model nuk është pa disa vështirësi në përdorim, ai është shumë i dobishëm në zhvillimin e një strategjie të zhvillimit të organizatës që lidhet me maksimizimin e vlerës së biznesit.

Hartimi i finales vlerën e tregut të kompanisë

Pasi të jetë përcaktuar vlera paraprake e biznesit, duhet të bëhen një sërë rregullimesh për të marrë vlerën përfundimtare të tregut:

• për tepricë/mungesë të kapitalit të vet qarkullues;
• mbi asetet jo thelbësore të ndërmarrjes;
• mbi aktivet dhe detyrimet tatimore të shtyra;
• mbi borxhin neto, nëse ka.

Meqenëse llogaritja e fluksit të parave të skontuar përfshin shumën e kërkuar të kapitalit të vet qarkullues të lidhur me parashikimin e të ardhurave, nëse nuk përkon me vlerën aktuale, duhet të shtohet teprica e kapitalit të vet qarkullues dhe mungesa duhet të zbritet nga vlera. të kostos paraprake. E njëjta gjë vlen edhe për aktivet jofunksionale, pasi vetëm ato aktive që janë përdorur për gjenerimin e fluksit të parasë janë përfshirë në llogaritje. Kjo do të thotë se nëse ka aktive jo thelbësore që kanë një vlerë të caktuar që nuk merret parasysh në fluksin e parasë, por mund të realizohen (për shembull, me shitje), është e nevojshme të rritet vlera paraprake e biznesit me vlera e këtyre aseteve, e llogaritur veçmas. Nëse vlera e ndërmarrjes është llogaritur për kapitalin e investuar, atëherë vlera e tregut që rezulton vlen për të gjithë kapitalin e investuar, domethënë përfshin, përveç kostos së kapitalit, edhe vlerën e detyrimeve afatgjata të kompanisë. Kjo do të thotë që për të marrë vlerën e kapitalit të vet, është e nevojshme të zvogëlohet vlera e vlerës së vendosur me shumën e borxhit afatgjatë.

Pas kryerjes së të gjitha rregullimeve, do të merret vlera, e cila është vlera e tregut e kapitalit të kompanisë.

Biznesi është i aftë të gjenerojë të ardhura edhe pas përfundimit të periudhës së parashikimit. Të ardhurat duhet të stabilizohen dhe të arrijnë një normë uniforme rritjeje afatgjatë. Për të llogaritur koston nëPeriudha pas parashikimit, mund të përdorni një nga metodat e mëposhtme për llogaritjen e zbritjes:

• sipas vlerës së likuidimit;
• sipas vlerës neto të aktiveve;
• sipas metodës së Gordonit.

Kur përdoret modeli Gordon, vlera e terminalit përcaktohet si raporti i fluksit të parasë për vitin e parë të periudhës pas parashikimit me diferencën midis normës së skontimit dhe normës afatgjatë të rritjes së fluksit monetar. Pastaj vlera e terminalit reduktohet nëtreguesit e kostos aktuale me të njëjtën normë skontimi që përdoret për të skontuar flukset monetare të periudhës së parashikimit.

Si rezultat, vlera totale e biznesit përcaktohet si shuma e vlerave aktuale të rrjedhave të të ardhurave në periudhën e parashikimit dhe vlera e kompanisë në periudhën pas parashikimit.

konkluzioni

Në procesin e vlerësimit të vlerës së një kompanie duke përdorur qasjen e të ardhurave, krijohet një model financiar i flukseve monetare, i cili mund të shërbejë si bazë për marrjen e vendimeve të informuara të menaxhimit, optimizimin e kostove, analizimin e mundësive të rritjes së kapacitetit të projektimit dhe diversifikimin e vëllimit. të produkteve. Ky model do të mbetet i dobishëm pas përfundimit të vlerësimit.

Për të zgjedhur një ose një metodë tjetër për llogaritjen e vlerës së tregut, së pari duhet të vendosni për qëllimin e vlerësimit dhe përdorimin e planifikuar të rezultateve të tij. Pastaj duhet të analizoni ndryshimin e pritshëm në flukset monetare të kompanisë në të ardhmen e afërt, të merrni parasysh gjendjen financiare dhe perspektivat e zhvillimit, si dhe të vlerësoni mjedisin ekonomik përreth, si global ashtu edhe kombëtar, përfshirë industrinë. Nëse, kur ka mungesë kohe, duhet të zbuloni vlerën e tregut të një biznesi, ose të konfirmoni rezultatet e marra duke përdorur qasje të tjera, ose kur një analizë e thellë e flukseve monetare është e pamundur ose nuk kërkohet, mund të përdorni metoda e kapitalizimit për të marrë shpejt një rezultat relativisht të besueshëm. Në raste të tjera, veçanërisht kur qasja e të ardhurave është e vetmja mundësi Për të llogaritur vlerën e tregut, preferohet metoda e skontuar e fluksit të parasë. Është e mundur që në situata të caktuara të dy metodat do të nevojiten njëkohësisht për të llogaritur vlerën e një kompanie.

Dhe sigurisht, nuk duhet të harrojmë se vlera e përftuar duke përdorur qasjen e të ardhurave varet drejtpërdrejt nga saktësia e parashikimeve afatgjata makroekonomike dhe të industrisë së analistit. Megjithatë, edhe përdorimi i treguesve të përafërt të parashikimit në procesin e aplikimit të qasjes së të ardhurave mund të jetë i dobishëm në përcaktimin e vlerës së vlerësuar të kompanisë.

Vlerësues
Grupi i Pavarur i Konsulencës
"2K Audit - Konsultime biznesi"

Qasja e kostos e përdorur për vlerësimin e pasurive të paluajtshme bazohet në supozimin se kostot e nevojshme për të krijuar objektin e vlerësuar në gjendjen e tij ekzistuese ose për të riprodhuar pronat e tij konsumatore, së bashku me vlerën e tregut të truallit në të cilin ndodhet ky objekt, janë një udhëzues i pranueshëm për përcaktimin e vlerës së tregut të subjektit të vlerësimit.

Një tipar i veçantë i aplikimit të metodës së kostos është të kuptuarit e vlerësuesit për ndryshimin midis kostos së zëvendësimit (kostoja e riprodhimit) të objektit dhe kostos së zëvendësimit. Kostoja e zëvendësimit (kostoja e riprodhimit) përcaktohet nga kostot në çmimet aktuale për ndërtimin e një kopje të saktë të objektit të vlerësuar duke përdorur të njëjtat zgjidhje arkitekturore dhe planifikuese, struktura ndërtimi dhe materiale dhe me të njëjtën cilësi të punës ndërtimore dhe instaluese. Me rastin e përcaktimit të kostos së zëvendësimit, riprodhohet i njëjti konsum funksional i objektit dhe të njëjtat mangësi në zgjidhjet arkitekturore që ka objekti i vlerësuar. Kostoja e zëvendësimit përcaktohet nga kostoja, me çmimet aktuale, e ndërtimit të një prone me dobi të barabartë me pronën që vlerësohet, por e ndërtuar në një stil të ri arkitekturor duke përdorur standarde, materiale, dizajn dhe plan urbanistik modern.

Kështu, kostoja e zëvendësimit shprehet nga kostot e riprodhimit të një kopje të saktë të një objekti, dhe kostoja e zëvendësimit shprehet nga kostot e krijimit të një objekti modern analog.

Kufiri midis kostos së zëvendësimit të një objekti dhe kostos së zëvendësimit të tij është gjithmonë arbitrar, dhe vlerësuesi në secilin rast specifik duhet të zgjidhë problemin e zgjedhjes së një ose një lloji tjetër vlerësimi në varësi të kushteve për aplikimin e qasjes së kostos.

Sipas Standardeve të Shoqatës Ruse të Vlerësuesve (STO ROO 21-01-95), kur vlerësoni pasurinë e paluajtshme duke përdorur qasjen e kostos, rekomandohet të përcaktoni vazhdimisht:
vlera e tregut të truallit;
vlerën e rivendosur të pronës ose koston e zëvendësimit;
sasia e konsumimit të akumuluar kumulativ të objektit;
vlerën e tregut të pasurive të paluajtshme duke përdorur metodën e kostos si shumë e kostos së një trualli dhe kostos së zëvendësimit të objektit minus amortizimin e akumuluar.

Përcaktimi i vlerës së një trualli

Në praktikën e vlerësimit, përcaktimi i vlerës së një pjese toke konsiderohet nga pikëpamja e disponueshmërisë së saj për përdorimin më të mirë dhe më efektiv ekonomik. Në vlerësimin e pasurive të paluajtshme, toka konsiderohet të ketë vlerë, ndërsa përmirësimet konsiderohen se kontribuojnë në vlerë.
Gjatë vlerësimit të një trualli, vëmendje e veçantë duhet t'i kushtohet përbërjes së të drejtave pronësore që vlerësohen. Në kushtet ruse, objekti i vlerësimit nuk është pronësia e plotë (absolute) e një trualli, por vetëm e drejta e përdorimit në bazë të qirasë, d.m.th. e drejta për të përdorur dhe uzurpuar pronën për një periudhë të caktuar dhe në përputhje me disa kushte të përcaktuara në marrëveshjen e qirasë. Rrjedhimisht, shprehja e kësaj të drejte të vlerësuar është vlera e tregut e së drejtës për të marrë me qira një truall.

Teoria e vlerësimit identifikon pesë metoda kryesore për përcaktimin e vlerës së tokës:
1. Metoda e kapitalizimit të qirasë së tokës (qasja e të ardhurave).
2. Metoda e korrelacionit (transferimit).
3. Metoda e zhvillimit (mjeshtëri).
4. Teknika e mbetjeve për tokë.
5. Metoda e analizës së drejtpërdrejtë krahasuese të shitjeve.

Përcaktimi i vlerës së një parcele toke me metodën e kapitalizimit të qirasë së tokës (qasja e të ardhurave) konsiston në kapitalizimin e të ardhurave të marra nga pagesat e qirasë. Për shkak të faktit se praktika e dhënies me qira të tokave private nuk është ende e përhapur në Rusi, kryesisht parcelat e tokës shtetërore dhe komunale jepen me qira. Pagesat e qirasë në këtë rast rregullohen nga çmimi standard i tokës, i cili është i pamjaftueshëm me vlerën e saj të tregut, prandaj, në praktikë, përdorimi i metodës së kapitalizimit të qirasë së tokës nuk jep rezultate mjaft objektive.

Metoda e korrelacionit (transferimit) konsiston në përcaktimin e marrëdhënies midis vlerës së një trualli dhe përmirësimeve të ndërtuara mbi të. Vlerësuesi vlerëson vlerën totale të parcelës së ndërtuar, zbret prej saj koston e ndërtesave dhe strukturave dhe merr vlerën e truallit. Metoda e përputhjes është e përshtatshme kur nuk ka shitje të mjaftueshme të krahasueshme të tokave të lira.

Metoda e zhvillimit (zhvillimit) është një model i thjeshtuar i analizës së investimeve të përdorimit më të mirë të një trualli, i cili nuk ka analoge në shitje të krahasueshme. Si rregull, këto janë masa të mëdha tokësore jo standarde për të cilat po zgjidhet çështja e zhvillimit të tyre racional. Raste të tilla janë mjaft të zakonshme në praktikën ruse të vlerësimit.

Teknika e bilancit të tokës është një metodë universale e vlerësimit, por është më efektive kur nuk ka informacion mbi shitjet e krahasueshme të parcelave të lira dhe nuk ka informacion për përfitimin e pronës. Në këtë rast, metoda e kostos përdoret për të vlerësuar koston e përmirësimeve dhe, duke përdorur raportin e kapitalizimit për ndërtesën, përcaktohet pjesa e të ardhurave neto operative që i atribuohen asaj. Pjesa e mbetur e të ardhurave operative neto të të gjithë pronës konvertohet në një vlerë të vlerësuar duke përdorur normën e kapitalizimit të tokës.

Më e besueshme nga të gjitha metodat e mësipërme në praktikën botërore konsiderohet të jetë metoda e analizës së drejtpërdrejtë krahasuese të shitjeve. Llogaritja duke përdorur metodën e analizës krahasuese të shitjeve konsiston në analizimin e transaksioneve aktuale të blerjes dhe shitjes së parcelave të ngjashme, duke i krahasuar me atë që vlerësohet dhe duke bërë rregullimet e duhura për diferencat që ekzistojnë midis parcelave të krahasueshme dhe asaj që vlerësohet. Si rezultat, çmimi i shitjes së secilës parcelë të krahasueshme përcaktohet fillimisht sikur të kishte të njëjtat karakteristika me parcelën lëndore dhe më pas përcaktohet vlera mesatare e ponderuar e parcelës lëndore.

Përcaktimi i kostos së zëvendësimit të një prone ose kostos së zëvendësimit

Ekzistojnë katër mënyra për të llogaritur koston e zëvendësimit ose zëvendësimit:
1. Metoda e analizës sasiore.
2. Metoda e llogaritjes element pas elementi (metoda e llogaritjes së kostos për elementët strukturorë të zgjeruar).
3. Metoda krahasuese e njësisë.
4. Metoda e indeksit.

Metoda e analizës sasiore konsiston në hartimin e vlerësimeve të kostos për të gjitha llojet e punës së nevojshme për ndërtimin e elementeve individuale strukturore të objektit dhe objektit në tërësi: kostot e punës, materialet, mjetet e mekanizimit të punës. Këtyre kostove duhet t'u shtohen shpenzimet e përgjithshme dhe fitimi i zhvilluesit, si dhe kostot e projektimit, ndërtimit, blerjes dhe instalimit të pajisjeve të nevojshme për të riprodhuar përmirësimet që vlerësohen. Metoda e analizës sasiore është më e sakta, por edhe më intensivja e punës. Përdorimi i tij kërkon vlerësues shumë të kualifikuar dhe përvojë të gjerë në përgatitjen e vlerësimeve të ndërtimit.

Metoda e llogaritjes element pas elementi është një modifikim i metodës sasiore, por është shumë më pak punë intensive, pasi bazohet në përdorimin e vlerësimeve dhe çmimeve të përmbledhura dhe jo në ato të vetme. Si njësi të matjes së kostos merren treguesit më karakteristikë të elementeve strukturorë (1 metër kub tulla, 1 metër katror çati etj.).

Metoda krahasuese e njësisë bazohet në krahasimin e kostos së një njësie të vetive të konsumatorit të objektit që vlerësohet me koston e një njësie të ngjashme matëse të një strukture standarde të ngjashme. Thelbi i metodës është që për objektin që vlerësohet, zgjidhet një objekt analog që është i ngjashëm me atë që vlerësohet për sa i përket karakteristikave strukturore, materialeve të përdorura dhe teknologjisë së prodhimit. Më pas, kostoja e një njësie matëse të një objekti analog (1 m kub, 1 m2, etj.) shumëzohet me numrin e njësive të objektit që vlerësohet. Kjo është mënyra më e thjeshtë për të vlerësuar një pronë dhe përdoret gjerësisht nga vlerësuesit, veçanërisht gjatë rivlerësimit të aktiveve fikse të ndërmarrjeve.

Metoda e indeksit konsiston në përcaktimin e kostos së zëvendësimit të objektit të vlerësuar duke shumëzuar vlerën kontabël me indeksin përkatës të rivlerësimit. Indekset për rivlerësimin e aktiveve fikse miratohen nga Komiteti Shtetëror i Statistikave të Rusisë dhe publikohen periodikisht në shtyp.

Përcaktimi i shumës së amortizimit kumulativ të akumuluar

Në qasjen e kostos, përkufizimi i amortizimit përdoret për të marrë parasysh dallimet në karakteristikat e pronës së re dhe pronës aktuale që vlerësohet. Marrja në konsideratë e amortizimit të një objekti është një lloj rregullimi i kostos së një ndërtese të riprodhuar rishtazi për të përcaktuar vlerën e objektit të vlerësuar.
Në varësi të faktorëve që ulin vlerën e pasurisë së paluajtshme, konsumimi ndahet në fizik, funksional dhe të jashtëm (ekonomik).

Përkeqësimi fizik pasqyron ndryshimet në vetitë fizike të një prone me kalimin e kohës (për shembull, defekte në elementët strukturorë). Veshja fizike është e dy llojeve: e para ndodh nën ndikimin e faktorëve operacionalë, e dyta - nën ndikimin e faktorëve natyrorë dhe natyrorë.
Ekzistojnë katër metoda kryesore për llogaritjen e amortizimit fizik: eksperti, normativ (ose kontabiliteti), kostoja dhe metoda e llogaritjes së jetëgjatësisë së ndërtesës.

Metoda më e saktë dhe më punë intensive është ajo eksperte. Ai përfshin krijimin e një liste me defekte dhe përcaktimin e përqindjes së konsumimit të të gjithë elementëve strukturorë të një ndërtese ose strukture.

Metoda standarde për llogaritjen e amortizimit fizik bazohet në përdorimin e Standardeve të Unifikuara të Amortizimit. Këto standarde jepen për restaurimin e plotë të kostos fillestare dhe në llogaritje përfshihen edhe normat e amortizimit për riparime të mëdha dhe modernizimin e ndërtesave dhe strukturave.

Metoda e kostos është të përcaktojë kostot e restaurimit të elementeve të ndërtesave dhe strukturave. Në këtë rast, përqindja e konsumimit të secilit element të ndërtesës përcaktohet me inspektim, i cili më pas përkthehet në terma vlerësues.

Metoda për llogaritjen e jetëgjatësisë së ndërtesave bazohet në një ekzaminim të strukturave të objektit që vlerësohet dhe supozimin se mosha efektive e objektit (mosha që korrespondon me gjendjen fizike të objektit dhe merr parasysh mundësinë e blerja e tij) i referohet jetës tipike ekonomike (koha gjatë së cilës objekti mund të gjenerojë fitim), si amortizimi i akumuluar ndaj kostos aktuale të zëvendësimit.

Konsumimi funksional është një humbje në vlerë e shkaktuar nga fakti se një objekt nuk i plotëson standardet moderne: për sa i përket dobisë së tij funksionale, arkitektonike dhe estetike, planifikimit të hapësirës, ​​zgjidhjeve të projektimit, jetueshmërisë, sigurisë, komoditetit dhe karakteristikave të tjera funksionale.

Veshja funksionale mund të jetë e lëvizshme ose e pariparueshme. Nëse vlera shtesë e marrë tejkalon koston e restaurimit, atëherë veshja funksionale është e lëvizshme. Një element i konsumit funksional të lëvizshëm mund të konsiderohet mungesa e një oxhaku, kostot e instalimit të të cilit kompensohen nga rritja e përfitimit dhe vlerës së tregut të pronës. Sasia e konsumit të lëvizshëm përcaktohet si diferenca midis vlerës së mundshme të ndërtesës në kohën e vlerësimit të saj me elementë të përditësuar dhe vlerës së saj në datën e vlerësimit pa elementë të përditësuar.
Konsumimi i pandryshueshëm funksional përfshin një ulje të vlerës për shkak të faktorëve që lidhen me mungesën dhe tejkalimin e karakteristikave cilësore të ndërtesës.

Shuma e amortizimit që lidhet me mungesën e karakteristikave cilësore llogaritet si shuma e humbjeve nga qiraja gjatë dhënies me qira të një prone, shumëzuar me shumëzuesin bruto të qirasë, karakteristikë e këtij lloji të pronës.
Sasia e konsumit që lidhet me karakteristikat e cilësisë së tepërt është humbja nga instalimi i një elementi që lidhet me cilësitë e tepërta të konsumatorit të ndërtesës.

Konsumimi i jashtëm (ekonomik) në shumicën e rasteve nuk mund të eliminohet. Konsumimi i jashtëm (ekonomik) është një humbje në vlerë e shkaktuar nga ndikimi i faktorëve të jashtëm. Zhvlerësimi ekonomik mund të shkaktohet nga një sërë arsyesh, të tilla si ndryshimet e përgjithshme ekonomike, të industrisë, ndryshimet ligjore ose ndryshimet që lidhen me legjislacionin, urdhëresat komunale, rregulloret e zonave dhe administrative.

Faktorët kryesorë të konsumit të jashtëm në Rusi janë gjendja e përgjithshme e ekonomisë, e cila në disa rajone përmirësohet nga faktorë lokalë, prania e legjislacionit diskriminues për lloje të caktuara të aktiviteteve të biznesit dhe gjobat për ndotjen e mjedisit.

Ekzistojnë dy mënyra për të vlerësuar veshjen e jashtme:
krahasimi i shitjeve të objekteve të ngjashme në kushte të jashtme të qëndrueshme dhe të ndryshuara;
kapitalizimi i humbjeve të të ardhurave të lidhura me ndryshimet në kushtet e jashtme.

Qasja e parë kërkon që të ketë një numër të mjaftueshëm shitjesh të krahasueshme të pasurive të paluajtshme që ndryshojnë nga ajo që vlerësohet në vendndodhje dhe mjedis. Dallimi në koston e dy objekteve të krahasueshme, njëri prej të cilëve ka shenja konsumimi nga ndikimet e jashtme, na lejon të nxjerrim një përfundim për sasinë e konsumit të jashtëm të objektit që vlerësohet.

Një qasje e dytë për matjen e amortizimit të jashtëm është krahasimi i të ardhurave nga qiraja e dy pronave, njëra prej të cilave ndikohet negativisht. Kur zbatohet kjo qasje, së pari përcaktohet shuma e humbjeve për pasurinë e paluajtshme në tërësi, dhe më pas ndahet pjesa e humbjeve për ndërtesë, e cila kapitalizohet në bazë të normës së përcaktuar të kapitalizimit për ndërtesat.

Pas përcaktimit të amortizimit total të akumuluar, vlerësuesi, për të marrë vlerën përfundimtare të pronës, i shton vlerës së tregut të tokës diferencën midis kostos totale të zëvendësimit të pronës dhe amortizimit të akumuluar.

konkluzioni

Vini re se qasja e kostos është e zbatueshme për vlerësimin e pothuajse çdo pasurie të paluajtshme. Megjithatë, një aplikim i tillë nuk justifikohet në të gjitha rastet (për shembull, vlerësimi i pasurive të paluajtshme që prodhojnë të ardhura). Në këtë drejtim, fusha më e zakonshme e aplikimit të qasjes së kostos është vlerësimi i objekteve në sektorët "pasivë" ose joaktivë të tregut të pasurive të paluajtshme. Avantazhi i përdorimit të metodës së kostos në këtë rast është për faktin se pamjaftueshmëria dhe/ose mosbesueshmëria e informacionit në lidhje me transaksionet e përfunduara për blerjen dhe shitjen e objekteve analoge në disa raste kufizon mundësinë e përdorimit të metodave të tjera të vlerësimit.

Qasja e kostos përdoret gjithashtu në studimin e fizibilitetit të ndërtimeve të reja, në vlerësimin e vlerës së tregut të projekteve të ndërtimit të papërfunduara dhe objekteve të rindërtuara. Në disa raste, qasja e kostos bën të mundur vlerësimin e efektivitetit të një projekti investimi.
Duke përdorur një kombinim të qasjeve të kostos dhe të ardhurave, domethënë, duke krahasuar kostot e ndërtimit të një objekti me të ardhurat e marra prej tij, vlerësuesi nxjerr një përfundim në lidhje me përdorimin më të mirë dhe më efikas të truallit në lidhje me pronën që vlerësohet.

Për të pasqyruar rezultatet e vlerësimit në pasqyrat financiare të ndërmarrjes (rivlerësimi i aktiveve fikse), vlerësuesit, bazuar në Rregulloren e Kontabilitetit “Kontabiliteti i Aseteve Fikse” (PBU 6/01), miratuar me Urdhër të Ministrisë së Financave të Rusia e datës 30 Mars 2001 N 26n, përcaktoni vlerën e objektit të vlerësimit duke përdorur qasjen e kostos.

Tregu i sigurimeve është një fushë në rritje e vazhdueshme e aplikimit të qasjes së bazuar në kosto. Këtu, përparësi i jepet kësaj qasjeje sepse shuma e siguruar, shuma e primit të sigurimit dhe kompensimi i sigurimit përcaktohen bazuar në kostot e mbajtësit të policës duke përdorur metodën e kostos.

Një fushë specifike e aplikimit të qasjes së kostos është vlerësimi i objekteve unike dhe objekteve me qëllime të veçanta (shkolla, kisha, stacione treni, etj.). Për prona të tilla është e vështirë të gjesh tarifa të krahasueshme shitjesh dhe qirash, kështu që analiza e kostove të riprodhimit ose zëvendësimit të tyre mbetet alternativa e vetme e pranueshme për vlerësuesin.

Standardi federal i vlerësimit nr. 1 "Konceptet e përgjithshme të vlerësimit, qasjet ndaj vlerësimit dhe kërkesat për vlerësim (FSO nr. 1)" - miratuar me urdhër të Ministrisë së Zhvillimit Ekonomik të Rusisë, datë 20 korrik 2007 nr. 256

Qasja e të ardhurave- një grup metodash për vlerësimin e vlerës së objektit të vlerësimit, bazuar në përcaktimin e të ardhurave të pritshme nga përdorimi i objektit të vlerësimit.

Qasja e të ardhurave zbatohet kur ka informacion të besueshëm që lejon të parashikohen të ardhurat e ardhshme që objekti i vlerësimit është në gjendje të gjenerojë, si dhe kostot që lidhen me objektin e vlerësimit. Gjatë aplikimit të metodës së të ardhurave, vlerësuesi përcakton shumën e të ardhurave dhe shpenzimeve të ardhshme dhe momentet e marrjes së tyre.

Kur zbatohet përqasja e të ardhurave për vlerësimin, vlerësuesi duhet:

a) caktoni periudhën e parashikimit. Periudha e parashikimit kuptohet si një periudhë në të ardhmen për të cilën, nga data e vlerësimit, parashikohen karakteristikat sasiore të faktorëve që ndikojnë në shumën e të ardhurave të ardhshme;

b) të shqyrtojë aftësinë e objektit të vlerësimit për të gjeneruar një fluks të ardhurash gjatë periudhës së parashikimit, si dhe të bëjë një përfundim në lidhje me aftësinë e objektit për të gjeneruar një fluks të ardhurash në periudhën pas periudhës së parashikimit;

c) të përcaktojë normën e skontimit që pasqyron kthimin e investimeve në objekte investimi të krahasueshme me objektin e vlerësimit për sa i përket nivelit të rrezikut, e përdorur për të sjellë flukset e ardhshme të të ardhurave në datën e vlerësimit;

d) kryen procedurën e kthimit në vlerë të fluksit të të ardhurave të pritshme gjatë periudhës së parashikimit, si dhe të të ardhurave pas periudhës së parashikimit, në datën e vlerësimit.

Qasja krahasuese është një grup metodash për vlerësimin e vlerës së një objekti vlerësimi, bazuar në një krahasim të objektit të vlerësimit me objektet që janë analoge të objektit të vlerësimit, për të cilat disponohet informacion mbi çmimet. Një objekt - një analog i objektit të vlerësimit për qëllime vlerësimi njihet si një objekt që është i ngjashëm me objektin e vlerësimit në karakteristikat kryesore ekonomike, materiale, teknike dhe të tjera që përcaktojnë vlerën e tij.

Qasja krahasuese përdoret kur ka informacion të besueshëm dhe të arritshëm për analizë në lidhje me çmimet dhe karakteristikat e objekteve analoge. Kur zbatohet një qasje krahasuese për vlerësimin, vlerësuesi duhet:

a) zgjidhni njësitë e krahasimit dhe kryeni një analizë krahasuese të objektit të vlerësimit dhe çdo objekti analog për të gjithë elementët e krahasimit. Për çdo objekt analog, mund të zgjidhen disa njësi krahasimi. Zgjedhja e njësive të krahasimit duhet të arsyetohet nga vlerësuesi. Vlerësuesi duhet të arsyetojë refuzimin e përdorimit të njësive të tjera të krahasimit të miratuara gjatë vlerësimit dhe që lidhen me faktorët e ofertës dhe kërkesës;

b) rregulloni vlerat e njësisë së krahasimit për objektet analoge për çdo element krahasimi, në varësi të raportit të karakteristikave të objektit të vlerësimit dhe objektit analog për këtë element krahasimi. Kur bën rregullime, vlerësuesi duhet të vendosë dhe të arsyetojë shkallën e rregullimeve dhe të japë një shpjegim se në cilat kushte vlerat e rregullimeve të bëra do të jenë të ndryshme. Shkalla dhe procedura për rregullimin e njësisë së krahasimit nuk duhet të ndryshojnë nga një objekt analog në tjetrin;

c) bien dakord për rezultatet e rregullimit të vlerave të njësive të krahasimit për objektet analoge të zgjedhura. Vlerësuesi duhet të justifikojë skemën e rakordimit të vlerave të rregulluara të njësive të krahasimit dhe çmimeve të rregulluara të objekteve analoge.

Qasje me kosto efektive- një grup metodash për vlerësimin e vlerës së një objekti vlerësimi, bazuar në përcaktimin e kostove të nevojshme për riprodhimin ose zëvendësimin e objektit të vlerësimit, duke marrë parasysh konsumimin dhe vjetërimin. Kostot e riprodhimit të objektit të vlerësimit janë kostot e nevojshme për të krijuar një kopje të saktë të objektit të vlerësimit duke përdorur materialet dhe teknologjitë e përdorura për të krijuar objektin e vlerësimit. Kostot e zëvendësimit të një objekti vlerësimi janë kostot e kërkuara për të krijuar një objekt të ngjashëm duke përdorur materialet dhe teknologjitë e përdorura në datën e vlerësimit.

Qasja e kostos përdoret kur është e mundur të zëvendësohet objekti i vlerësuar me një objekt tjetër që është ose një kopje e saktë e objektit të vlerësuar ose ka veti të ngjashme të dobishme. Nëse objekti i vlerësimit karakterizohet nga një rënie në vlerë për shkak të gjendjes fizike, vjetërsimit funksional ose ekonomik, gjatë aplikimit të qasjes së kostos është e nevojshme të merren parasysh konsumimi dhe të gjitha llojet e vjetërsimit.

Vlerësimi përfshin hapat e mëposhtëm:

a) lidhjen e një marrëveshje vlerësimi, duke përfshirë një detyrë vlerësimi;

b) mbledhjen dhe analizën e informacionit të nevojshëm për vlerësimin;

c) aplikimi i qasjeve ndaj vlerësimit, duke përfshirë zgjedhjen e metodave të vlerësimit dhe zbatimin e llogaritjeve të nevojshme;

d) koordinimi (përmbledhja) e rezultateve të aplikimit të qasjeve të vlerësimit dhe përcaktimit të vlerës përfundimtare të vlerës së objektit të vlerësimit;

e) përgatitjen e një raporti vlerësimi.

Detyra e vlerësimit duhet të përmbajë informacionin e mëposhtëm:

a) objekt vlerësimi;

b) të drejtat pronësore mbi objektin e vlerësimit;

c) qëllimin e vlerësimit;

d) përdorimin e synuar të rezultateve të vlerësimit dhe kufizimet përkatëse;

e) llojin e kostos;

f) datën e vlerësimit;

g) periudhën e vlerësimit;

h) supozimet dhe kufizimet mbi të cilat duhet të bazohet vlerësimi.

2. Vlerësimi i pasurive të paluajtshme

2.5. Qasje për vlerësimin e pasurive të paluajtshme

2.5.1. Qasja krahasuese

Qasja krahasuese për vlerësim - kjo është një grup metodash për vlerësimin e vlerës, bazuar në krahasimin e objektit të vlerësimit me analogët e tij, për të cilat ka informacion mbi çmimet e transaksioneve me ta.

Kushtet për aplikimin e qasjes krahasuese:

1. Objekti nuk duhet të jetë unik.
2. Informacioni duhet të jetë gjithëpërfshirës, ​​duke përfshirë kushtet e transaksioneve.
3. Faktorët që ndikojnë në koston e analogëve të krahasueshëm të pronës që vlerësohet duhet të jenë të krahasueshëm.

Kërkesat themelore për analogun:

Analogu është i ngjashëm me objektin e vlerësimit për nga karakteristikat themelore ekonomike, materiale, teknike dhe të tjera;
- kushte të ngjashme të transaksionit.

Qasja krahasuese bazohet në parimet:

Zëvendësimet;
- bilanc;
- oferta dhe kërkesa.

Fazat e qasjes krahasuese:

Kerkim tregu;
- mbledhjen dhe verifikimin e saktësisë së informacionit për analoge të pronës që vlerësohet që ofrohen për shitje ose janë shitur së fundmi;
- krahasimi i të dhënave për analogët e përzgjedhur dhe objektin e vlerësimit;
- rregullimi i çmimeve të shitjes së analogëve të përzgjedhur në përputhje me diferencat nga objekti i vlerësimit;
- përcaktimi i vlerës së objektit të vlerësimit.

Kërkohet një rregullim për shitjet e krahasueshme për të përcaktuar vlerën përfundimtare të pronës së subjektit. Llogaritja dhe rregullimet bëhen bazuar në një analizë logjike të llogaritjeve të mëparshme, duke marrë parasysh rëndësinë e secilit tregues. Gjëja më e rëndësishme është përcaktimi i saktë i faktorëve të korrigjimit.

Përparësitë e qasjes krahasuese:

1. Çmimi përfundimtar pasqyron opinionin e shitësve dhe blerësve tipikë.
2. Çmimet e shitjes pasqyrojnë ndryshimet në kushtet financiare dhe të inflacionit.
3. E justifikuar statikisht.
4. Bëhen rregullime për dallimet ndërmjet objekteve që krahasohen.
5. Mjaft e lehtë për t'u përdorur dhe jep rezultate të besueshme.

Disavantazhet e qasjes krahasuese:

1. Diferencat e shitjeve.
2. Vështirësi në mbledhjen e informacionit mbi çmimet praktike të shitjes.
3. Vështirësia e mbledhjes së informacionit për kushtet specifike të transaksionit.
4. Varësia nga aktiviteti i tregut.
5. Varësia nga stabiliteti i tregut.
6. Vështirësi në harmonizimin e të dhënave për shitjet dukshëm të ndryshme.

2.5.2. Qasje me kosto efektive

Qasje me kosto efektive- ky është një grup metodash vlerësimi të bazuara në përcaktimin e kostove të nevojshme për të rivendosur ose zëvendësuar objektin e vlerësimit, duke marrë parasysh konsumimin e akumuluar. Bazuar në supozimin se blerësi nuk do të paguajë më shumë për një objekt të përfunduar sesa për krijimin e një objekti me dobi të ngjashme.

Kjo qasje merr në konsideratë kostot e investitorit, jo të kontraktorit.

Kjo qasje bazohet në parimin e zëvendësimit.

Informacioni i nevojshëm për të aplikuar metodën e kostos:

Niveli i pagave;
- shuma e kostove të përgjithshme;
- kostot e pajisjeve;
- normat e fitimit për ndërtuesit në një rajon të caktuar;
- çmimet e tregut për materialet e ndërtimit.

Fazat e qasjes së kostos:

Llogaritja e kostos së një trualli duke marrë parasysh përdorimin më efektiv (C h);
- llogaritja e kostove për ndërtimin e ri të ndërtesave që vlerësohen (C ns);
- llogaritja e konsumit të akumuluar (I n):
- përkeqësim fizik- konsumimi i lidhur me një ulje të performancës së një objekti si rezultat i plakjes fizike natyrore dhe ndikimit të faktorëve të jashtëm të pafavorshëm;
- veshja funksionale- konsumimi për shkak të mospërputhjes me kërkesat moderne për objekte të tilla;
- veshja e jashtme- konsumimi si rezultat i ndryshimeve në faktorët e jashtëm ekonomik;
- llogaritja e kostos së përmirësimeve duke marrë parasysh konsumimin e akumuluar: Su = C ns - C i;
- përcaktimi i kostos përfundimtare të pasurisë së paluajtshme: C paga = C z + C y.

Përparësitë e metodës së kostos:

1. Gjatë vlerësimit të objekteve të reja, qasja e kostos është më e besueshme.

2. Kjo qasje është e përshtatshme dhe/ose e vetmja e mundshme në rastet e mëposhtme:

Analiza e parcelës më të mirë dhe më efektive të tokës;
- analiza teknike dhe ekonomike të ndërtimeve të reja dhe përmirësimeve;
- vlerësimin e objekteve publike, shtetërore dhe të veçanta;
- vlerësimi i objekteve në tregjet joaktive;
- vlerësimi për qëllime sigurimesh dhe tatimore.

Disavantazhet e qasjes së kostos:

1. Kostot nuk janë gjithmonë ekuivalente me vlerën e tregut.
2. Përpjekjet për të arritur një rezultat vlerësimi më të saktë shoqërohen me një rritje të shpejtë të kostove të punës.
3. Mospërputhja midis kostove të blerjes së pronës që vlerësohet dhe kostove të ndërtimit të ri të së njëjtës pronë, pasi gjatë procesit të vlerësimit amortizimi i akumuluar zbritet nga kostoja e ndërtimit.
4. Vështirësia e llogaritjes së kostos së riprodhimit të ndërtesave të vjetra.
5. Vështirësia e përcaktimit të sasisë së konsumimit të akumuluar të ndërtesave dhe strukturave të vjetra.
6. Vlerësimi i ndarë i truallit nga ndërtesat.
7. Natyra problematike e vlerësimit të parcelave të tokës në Rusi.

2.5.3. Qasja e të ardhurave

Qasja e të ardhurave bazohet në faktin se vlera e pronës në të cilën është investuar kapitali duhet të korrespondojë me një vlerësim aktual të cilësisë dhe sasisë së të ardhurave që kjo pronë është në gjendje të gjenerojë.

Qasja e të ardhuraveështë një grup metodash për vlerësimin e vlerës së pasurisë së paluajtshme, bazuar në përcaktimin e vlerës aktuale të të ardhurave që priten prej saj.

Parakushti kryesor për llogaritjen e kostos duke përdorur këtë qasje është dhënia me qira e pronës. Kapitalizimi i të ardhurave kryhet për të kthyer të ardhurat e ardhshme nga pasuria e paluajtshme në vlerën aktuale.

Kapitalizimi i të ardhurave është një proces që përcakton marrëdhënien midis të ardhurave të ardhshme dhe vlerës aktuale të një objekti.

Formula bazë e qasjes së të ardhurave (IRV - formula):

ku V është vlera e pronës,

Unë janë të ardhurat e pritshme nga prona që vlerësohet. Të ardhurat zakonisht i referohen të ardhurave neto operative që një pronë është në gjendje të gjenerojë gjatë periudhës

R - norma e kthimit ose fitimit - është koeficienti ose norma e kapitalizimit.

Raporti i kapitalizimit është një normë kthimi që pasqyron marrëdhënien midis të ardhurave dhe vlerës së pronës që vlerësohet.

Ekzistojnë dy lloje të kapitalizimit:

Kapitalizimi i drejtpërdrejtë;
- kapitalizimi i të ardhurave në normën e kthimit të kapitalit.

Në kapitalizimin e drejtpërdrejtë, merren parasysh dy vlera: të ardhurat vjetore dhe norma e kapitalizimit.

Norma e kapitalizimit- Ky është raporti i vlerës së tregut të pronës me të ardhurat neto që ajo gjeneron.

Të ardhurat e pritshme përcaktohen duke analizuar të ardhurat gjatë periudhës së pronësisë së pronës.

Norma e skontimit- norma e interesit të përbërë, e cila zbatohet kur rillogaritet në një moment të caktuar kohor vlera e flukseve monetare që rrjedhin nga përdorimi i pronës.

Fazat e qasjes së të ardhurave:

1. Llogaritja e shumës së të gjitha arkëtimeve të mundshme nga objekti i vlerësimit.
2. Llogaritja e të ardhurave bruto faktike.
3. Llogaritja e kostove që lidhen me subjektin e vlerësimit:

E përhershme me kusht;
- variabël me kusht (operativ);
- rezervat.

4. Përcaktimi i shumës së të ardhurave neto operative.
5. Konvertoni fitimet e pritura në vlerën aktuale.

E mëparshme