Tre qasje: qasja krahasuese e të ardhurave dhe kostos. Qasjet bazë për vlerësimin e biznesit

Në varësi të faktorëve të kostos, metodat (qasjet) e vlerësimit ndahen në metoda të të ardhurave, qasje krahasuese dhe kosto. Çdo qasje ju lejon të "kapni" faktorë të caktuar të kostos.

Qasja e të ardhurave është përcaktimi i vlerës aktuale të të ardhurave të ardhshme që pritet të krijohet nga përdorimi dhe shitja eventuale e ardhshme e pronës. Qasja e të ardhurave është një qasje e pranuar përgjithësisht për vlerësimin e vlerës së tregut të një ndërmarrje (biznesi), pjesës së aksionarëve në kapitalin e një ndërmarrjeje ose letrave me vlerë, e cila përdor një ose më shumë metoda të bazuara në shndërrimin e të ardhurave të pritura në vlerë. Në këtë rast zbatohet parimi vlerësues i pritshmërisë. Edhe pse, si rregull, qasja e të ardhurave është procedura më e përshtatshme për vlerësimin e një biznesi, është gjithashtu e dobishme të përdoret qasja krahasuese dhe e kostos. Në disa raste, qasjet me kosto ose krahasuese mund të jenë më të sakta ose më efektive. Në shumë raste, secila prej tre qasjeve mund të përdoret për të verifikuar vlerësimet e vlerës së pronës të marra nga qasjet e tjera.

Përcaktimi i vlerës së tregut të një ndërmarrje (biznesi) nga këndvështrimi i qasjes së të ardhurave bazohet në supozimin se një investitor potencial nuk do të paguajë për këtë biznes më shumë se vlera aktuale e të ardhurave të ardhshme të marra si rezultat i funksionimit të saj (në të tjera fjalë, blerësi fiton të drejtën për të marrë të ardhura të ardhshme nga zotërimi i ndërmarrjes). Po kështu, pronari nuk do ta shesë biznesin e tij për më pak se vlera aktuale e fitimeve të parashikuara në të ardhmen. Besohet se si rezultat i ndërveprimit të tyre, palët do të arrijnë një marrëveshje për një çmim tregu të barabartë me vlerën aktuale të të ardhurave të ardhshme.

Qasja e të ardhurave është një procedurë për vlerësimin e vlerës së një biznesi mbi bazën që vlera e një biznesi lidhet drejtpërdrejt me vlerën aktuale të të ardhurave neto të ardhshme që biznesi do të gjenerojë. Vlera aktuale e shumës së të ardhurave të ardhshme shërben si një udhëzues se sa është i gatshëm të paguajë një investitor potencial për kompaninë që vlerësohet.

Të ardhurat e pritshme, siç kuptohet në qasjen e të ardhurave, kanë vetëm një vlerë monetare. Në varësi të natyrës së ndërmarrjes (biznesit) që vlerësohet, pjesës së aksionarëve në kapitalin ose letrat me vlerë të saj, si dhe faktorë të tjerë, të ardhurat e pritshme mund të shprehen mjaft saktë përmes treguesve të tillë si fluksi neto i parasë, dividentët dhe forma të ndryshme të fitimi. Të ardhurat e pritshme duhet të vlerësohen në bazë të karakteristikave të tilla si natyra e ndërmarrjes (biznesit); struktura e saj e kapitalit; treguesit e performancës së ndërmarrjeve të ndërlidhura të marra në retrospektivë; perspektivat e zhvillimit të kësaj ndërmarrjeje dhe industrive me të cilat ajo lidhet, si dhe faktorë të tjerë ekonomikë.

Shndërrimi i të ardhurave të pritura në vlerën e ndërmarrjes kryhet duke përdorur procedura që marrin parasysh normën e pritshme të rritjes, kohën dhe shpeshtësinë e marrjes së të ardhurave, shkallën e rrezikut të marrjes së të ardhurave në kohën e planifikuar dhe në vëllimin e pritur, si dhe vlera e parasë me kalimin e kohës. Kur konvertoni të ardhurat e pritura në vlerë, zakonisht është e nevojshme të përcaktohet vlera e faktorit të kapitalizimit ose normës së skontimit. Gjatë përcaktimit të normës së duhur, është e nevojshme të merren parasysh faktorë të tillë si niveli i normës së interesit bankar, norma e kthimit për ndërmarrje të ngjashme sipas pritshmërive të investitorëve, si dhe karakteristikat e rrezikut që lidhet me marrjen e të ardhurat e pritshme.

Kur përdoren teknikat e skontimit të fitimeve të ardhshme, normat e pritshme të rritjes merren parasysh kur vlerësohen fitimet e ardhshme. Kur përdorni metodat e kapitalizimit të të ardhurave, vlera e normës së kapitalizimit varet drejtpërdrejt nga norma e pritshme e rritjes.

Kjo qasje është kryesore për vlerësimin e vlerës së tregut të ndërmarrjeve ekzistuese, të cilat, pas rishitjes së tyre te pronarët e rinj, nuk planifikohen të mbyllen (likuidohen). Në lidhje me një ndërmarrje ekzistuese, kjo metodë përfshin marrjen në konsideratë të rezultateve të parashikimit të aktiviteteve të kësaj ndërmarrjeje në përputhje me teknologjitë në dispozicion të saj për prodhimin e produkteve (kryerjen e punës, shërbimeve).

Brenda kuadrit të qasjes së të ardhurave për vlerësimin e biznesit, tradicionalisht ekzistojnë dy metoda kryesore (ose dy grupe metodash, në varësi të nivelit të detajeve): metoda të bazuara në rillogaritjen e të ardhurave vjetore të ardhshme të kompanisë në vlerën aktuale (metodat e skontimit të të ardhurave); metodat e bazuara në shumën mesatare të të ardhurave (metodat e kapitalizimit të të ardhurave).

Të ardhurat në vlerësimin e biznesit mund të përfshijnë fitimin e ndërmarrjes, të ardhurat, dividentët e paguar ose të mundshëm dhe fluksin e parasë. Në varësi të asaj që zgjidhet nga vlerësuesi si të ardhura, dallohen metodat e mëposhtme të skontimit dhe kapitalizimit: metoda e skontimit të fitimit, mënyra e pagesës së dividentit të skontuar, metoda e skontimit të fluksit monetar; metoda e kapitalizimit të normalizuar të fitimit; metoda e kapitalizimit të të ardhurave; Metoda e kapitalizimit të pagesave të dividentëve, metoda e kapitalizimit të fluksit të normalizuar të parasë.

Metoda e fluksit të parave të skontuar mund të përdoret për të vlerësuar çdo biznes. Sipas ekspertëve perëndimorë, në 90% të rasteve kur qasja e të ardhurave përdoret për të vlerësuar ndërmarrjet e mesme dhe të mëdha, përdoret kjo metodë. Kjo metodë është më e mundshmja dhe më e shtrenjta, por në kushtet ekzistuese ruse është më e sakta. Avantazhi i skontimit të fluksit të parave mbi zbritjen e fitimeve dhe dividentëve është se aktualisht as fitimet dhe as dividentët nuk pasqyrojnë mjaftueshëm gjendjen e ndërmarrjeve dhe organizatave ruse, si dhe preferencat e investitorëve.

Metodat e skontimit të të ardhurave përfshijnë hartimin e një parashikimi të qartë të dinamikës së zhvillimit të një ndërmarrje, si rregull, për 3-7 vitet e ardhshme, domethënë deri në momentin kur luhatjet në normat e rritjes mund të neglizhohen. Të gjitha të ardhurat e parashikuara zbriten më pas, domethënë, vlera e tyre e ardhshme reduktohet në vlerën e këtyre parave në datën e vlerësimit. Kështu, detyrat kryesore gjatë përdorimit të metodave të skontimit janë si më poshtë: a) parashikoni saktë të ardhurat e ardhshme të ndërmarrjes; b) të marrë parasysh faktorët e mundshëm të rrezikut në normën e skontimit.

Metoda e skontuar e fluksit monetar përdoret kur është e mundur të parashikohen në mënyrë të arsyeshme flukset monetare të ardhshme, këto flukse do të ndryshojnë ndjeshëm nga ato aktuale dhe fluksi i parasë në vitin e fundit të periudhës së parashikimit pritet të jetë një vlerë pozitive e rëndësishme. Me fjalë të tjera, metoda është më e zbatueshme për bizneset që gjenerojnë të ardhura që kanë rrjedha të paqëndrueshme të të ardhurave dhe shpenzimeve.

Një tipar dallues dhe avantazhi kryesor i kësaj metode është se ju lejon të merrni parasysh ndryshimet josistematike në rrjedhën e të ardhurave që nuk mund të përshkruhen nga asnjë model matematikor. Kjo rrethanë e bën tërheqëse përdorimin e metodës së fluksit të parave të skontuar në kushtet ruse, e karakterizuar nga paqëndrueshmëria e fortë në çmimet e produkteve, lëndëve të para, materialeve që ndikojnë ndjeshëm në vlerën e biznesit që vlerësohet. Një argument tjetër në favor të përdorimit të kësaj metode është disponueshmëria e informacionit që lejon dikë të vërtetojë modelin e të ardhurave dhe shpenzimeve gjatë periudhës së parashikimit (pasqyrat financiare të ndërmarrjes, të dhënat e hulumtimit të tregut, analiza retrospektive e ndërmarrjes që vlerësohet, e cila lejon identifikimin tendenca e zhvillimit të saj, duke dhënë rekomandime për strategjinë për zhvillim të mëtejshëm, të cilat janë pjesë përbërëse e analizës së DCF).

Masa numerike e rrezikut të investimit, në modelin e llogaritjes duke përdorur metodën e skontimit, është norma e skontimit. Siç e dini, vlera e një njësie monetare zvogëlohet me kalimin e kohës, domethënë, për të marrë një vlerësim të besueshëm, është e nevojshme të zvogëlohen flukset e ardhshme të parasë në një vlerë aktuale ekuivalente. Dhe së fundi, pas periudhës së parashikimit, biznesi është ende në gjendje të gjenerojë të ardhura dhe për këtë arsye ka edhe një vlerë të mbetur. Shuma e vlerës aktuale të flukseve monetare gjatë periudhës së parashikimit dhe vlerës aktuale e vlerës së mbetur do të jetë e barabartë me vlerën e tregut të ndërmarrjes (biznesit) që vlerësohet.

Ndryshe nga metoda e skontimit, metoda e kapitalizimit supozon se në të ardhmen të gjitha të ardhurat e ndërmarrjes ose do të jenë me të njëjtën madhësi ose do të kenë një normë mesatare vjetore konstante të rritjes. Kjo qasje është, deri diku, më e thjeshtë, pasi nuk kërkon përgatitjen e parashikimeve afatmesme dhe afatgjata të të ardhurave. Megjithatë, koha për një metodë të bazuar në kapitalizimin e të ardhurave do të vijë pak më vonë: kur të fillojë faza e zhvillimit të qëndrueshëm të vendit. Sot, përdorimi i kapitalizimit në vlerësimin e biznesit është i kufizuar në ndërmarrjet më të mëdha ruse me të ardhura relativisht të qëndrueshme, në fazën e maturimit të ciklit të tyre të jetës, tregu i shitjeve të të cilave është krijuar dhe nuk do të pësojë ndryshime të rëndësishme në terma afatgjatë.

Një pjesë e kundërt e qasjes së të ardhurave është qasja e kostos për vlerësimin e biznesit, e cila merr në konsideratë vlerën e ndërmarrjes nga këndvështrimi i kostove të bëra (në thelb, shuma e kostove për krijimin e ndërmarrjes së vlerësuar në gjendjen e saj aktuale dhe në llogaritet mjedisi i tregut, ose të ardhurat nga shitja e aktiveve ekzistuese).

Qasja e kostos është më e zbatueshme për vlerësimin e objekteve me qëllime të veçanta, si dhe për ndërtimet e reja, për të përcaktuar përdorimin më të mirë dhe më efikas të tokës, si dhe për qëllime sigurimi. Informacioni i mbledhur zakonisht përfshin çmimet e tokës, specifikimet e ndërtimit, pagat, kostot e materialeve, kostot e pajisjeve, fitimet dhe shpenzimet e përgjithshme për ndërtuesit lokalë dhe të ngjashme. Informacioni i kërkuar varet nga specifikat e objektit që vlerësohet. Kjo qasje është e vështirë të zbatohet kur vlerësohen objekte unike që kanë vlerë historike, karakteristika estetike ose objekte të vjetruara.

Qasja e kostos për vlerësimin e vlerës së ndërmarrjes bazohet në parimin e zëvendësimit, parimin e përdorimit më të lartë dhe më të mirë, ekuilibrin, madhësinë ekonomike dhe ndarjen ekonomike. Vlera kontabël e aktiveve dhe detyrimeve të një ndërmarrje për shkak të inflacionit, ndryshimeve në kushtet e tregut dhe metodave të kontabilitetit të përdorura, si rregull, nuk korrespondon me vlerën e tyre reale. Si rezultat, lind nevoja për të rregulluar bilancin e ndërmarrjes. Për të arritur këtë, fillimisht vlerësohet veçmas vlera e tregut (ose një tjetër) e çdo aktivi në bilancin e ndërmarrjes, më pas përcaktohet vlera e tregut (ose tjetër) e detyrimeve. Pas kësaj, vlera e detyrimeve zbritet nga vlera e rregulluar e aktiveve, duke rezultuar në vlerën e tregut të kapitalit të kompanisë. Për të kryer llogaritjet e tilla, të dhënat nga bilanci i ndërmarrjes përdoren në datën e vlerësimit (ose në datën e fundit të raportimit), zërat e të cilave rregullohen duke marrë parasysh vlerën e tregut (ose të tjera) të aktiveve të saj. dhe detyrimet.

Metoda e kostos përfaqësohet nga dy metoda kryesore: metoda e aktiveve neto dhe metoda e vlerës së likuidimit. Zbatimi specifik i qasjes së kostos varet nga gjendja e ndërmarrjes, përkatësisht, nëse ajo është operuese dhe premtuese ose është në një gjendje rënieje, në të cilën një shitje e veçantë e aseteve është më e përshtatshme.

Metoda e vlerës neto të aseteve bazohet në një analizë të aktiveve të ndërmarrjes, përdorimi i kësaj metode jep rezultatet më të mira gjatë vlerësimit të një kompanie operative që ka aktive të konsiderueshme materiale dhe financiare. Karakteristika kryesore e metodës është se aktivet dhe detyrimet e ndërmarrjes vlerësohen me vlerë tregu ose me vlerë tjetër.

Në mënyrë tipike, metoda e akumulimit të aseteve (ky emër duket se vlerësuesve pasqyron më mirë kuptimin ekonomik të një modeli të tillë llogaritjeje) përdoret në rastet e mëposhtme: ndërmarrja ka pasuri të konsiderueshme materiale; është e mundur të identifikohen dhe vlerësohen aktivet jo-materiale, nëse ka; biznesi pritet të vazhdojë të operojë; njësia ekonomike nuk ka të dhëna historike mbi fitimet ose nuk është në gjendje të vlerësojë në mënyrë të besueshme fitimet ose flukset monetare të saj të ardhshme; ndërmarrja është mjaft e varur nga kontratat ose nuk ka fare klientelë të përhershme dhe të parashikueshme; një pjesë e konsiderueshme e aseteve të ndërmarrjes janë mjete financiare (para të gatshme, llogari të arkëtueshme, etj.).

Për më tepër, në kuadrin e metodës së vlerës neto të aktiveve të përdorura në vlerësimin e biznesit të një ndërmarrje në proces ristrukturimi, objektet individuale (asetet jomateriale, investimet financiare afatgjata, ndërtesat, makineritë, pajisjet) mund të vlerësohen gjithashtu duke përdorur të ardhurat. dhe qasje krahasuese. Procedura për një vlerësim të tillë përfshin sekuencën e mëposhtme të hapave: përcaktimin e vlerës së tregut të të gjitha aktiveve të ndërmarrjes > përcaktimin e vlerës së detyrimeve të ndërmarrjes > llogaritjen e diferencës ndërmjet vlerës së tregut të aktiveve dhe detyrimeve.

Metoda e dytë, metoda e vlerës së likuidimit, përdoret kur ndërmarrja është në proces falimentimi, ose ka dyshime serioze për aftësinë e ndërmarrjes për të qëndruar në funksion dhe/ose për të sjellë të ardhura të pranueshme për pronarin. E veçanta e kësaj metode është fakti se në shumën e vlerës së llogaritur të ndërmarrjes ndikon dukshëm shitja e detyruar dhe në këtë rast bëhet fjalë për shitjen e ndërmarrjes në pjesë. Kjo çon në faktin se vlera e likuidimit të ndërmarrjes është dukshëm më e ulët se vlera e tregut. Vlera e likuidimit të një biznesi llogaritet si më poshtë:

1. Analizohen një sërë dokumentesh statistikore dhe kontabël, ku përfshihen: raportet kontabël në fund të çdo tremujori, raportet statistikore, bilancet e ndërmjetme të likuidimit, kartat e inventarit. Në bazë të një analize financiare gjithëpërfshirëse, bëhet një konkluzion eksperti për mjaftueshmërinë e fondeve për të mbuluar të gjithë borxhin.

2. Formohet masa e vlerësuar e pasurisë së ndërmarrjes. Grupet e mëposhtme të aktiveve të ndërmarrjes konsiderohen veçmas: më likuidet (aktet rrjedhëse), më pak likuide (pasuritë afatgjata).

3. Formohet shuma e borxhit të përgjithshëm të ndërmarrjes.

4. Përpilohet një plan kalendar për likuidimin e ndërmarrjes. Është e nevojshme të merret parasysh se shitja e llojeve të ndryshme të aktiveve të ndërmarrjes (pasuri të paluajtshme, makineri dhe pajisje, inventarë) kërkon periudha të ndryshme kohore bazuar në shkallën e likuiditetit të aktiveve specifike dhe nivelin e kërkuar të ekspozimit në treg.

5. Kostot janë të justifikuara. Dallohen: kostot që lidhen me likuidimin dhe kostot që lidhen me mbajtjen e aktiveve deri në shitjen e tyre. Kostot e lidhura me likuidimin përfshijnë kryesisht tarifat për vlerësimin dhe firmat ligjore, si dhe taksat dhe tarifat që paguhen me shitjen. Kostot që lidhen me mbajtjen e aktiveve deri në shitjen e tyre përfshijnë kostot e mbrojtjes së aktiveve, kostot e menaxhimit të mbajtjes së kompanisë deri në përfundimin e likuidimit të saj, etj.

6. Vlerësohet pasuria e ndërmarrjes që shitet. Vlerësimi i pronës për t'u shitur kryhet duke përdorur të gjitha metodat e vlerësimit. Për më tepër, në praktikë, qasja më e përdorur për vlerësimin e pasurisë së paluajtshme është qasja krahasuese.

7. Norma e skontimit përcaktohet duke marrë parasysh periudhën e planifikuar të zbatimit. Për më tepër, norma e skontimit mund të vendoset për çdo lloj aktivi që vlerësohet individualisht, duke marrë parasysh likuiditetin (zbritje për likuiditet të ulët janë të rëndësishme) dhe rrezikun e "mos shitjes" së mundshme.

8. Ndërtohet një skemë për shitjen e pronës dhe përcaktohen të ardhurat totale nga shitja e aktiveve korente, materiale dhe jo-materiale.

9. Në bazë të rezultateve të shitjes shlyhet shuma e akumuluar e borxhit aktual për periudhën e likuidimit dhe bëhen pagesat e detyrimeve. Në këtë rast, kërkesat e kreditorëve plotësohen sipas rendit të prioritetit të përcaktuar nga dispozitat e Artit. 64 i Kodit Civil të Federatës Ruse.

10. Veprimi përfundimtar është vlerësimi i vlerës së likuidimit të ndërmarrjes (biznesit) që i atribuohet pronarëve (aksionarëve).

Teoria e vlerësimit përmban dispozitën e mëposhtme: vlera e likuidimit (të ardhurat nga likuidimi i një ndërmarrje pas përmbushjes së të gjitha pretendimeve të kreditorëve nga fondet e marra nga shitja e aktiveve të saj) është kufiri më i ulët absolut i vlerës së tregut të ndërmarrjes.

Qira për vlerësimin e tokës bujqësore dhe pyjore; pjesë e të ardhurave nga kompleksi i pronës që i atribuohet truallit të zhvilluar; qira për vlerësimin e tokave të vendbanimit; të ardhura nga rritja e vlerës së një trualli, të marra kur shitet në të ardhmen ose kur është lënë peng kundrejt një kredie hipotekore.

Kjo është një qasje për një ngastër toke si një lloj kapitali monetar dhe, në përputhje me rrethanat, llogaritja e normës së kapitalizimit bazuar në karakteristikat e tregut të parasë në datën e vlerësimit, llogaritja e normës së kapitalizimit me metodën e shtrydhjes së tregut; (analiza e shitjeve krahasuese)

Krahasimi i tokës lëndore me pjesët e shitura në treg dhe bërja e rregullimeve për të llogaritur dallimet midis subjektit dhe secilit prej vendeve të krahasimit Në masën që toka lëndore ndryshon nga zona e krahasueshme, duhet të bëhen rregullime në çmimin e tokës së krahasueshme. vend për të përcaktuar se sa çmimi mund të shitej nëse do të kishte të njëjtat karakteristika si prona që vlerësohej

Analiza e çmimeve të dhëna të analogëve dhe nxjerrja e vlerës përfundimtare të vlerës së tregut të parcelës së vlerësuar të tokës. komplot.

Qasja e kostos për vlerësimin e vlerës së tregut të një trualli bazohet në faktin se investitori, duke ushtruar kujdesin e duhur, nuk do të paguajë për parcelën një shumë më të madhe se sa do të kushtonte për të blerë parcelën përkatëse dhe për të ngritur mbi të një ndërtesë. të ngjashme në qëllim dhe dobi brenda një periudhe të pranueshme për ndërtim. Qasja e kostos përfshin disa metoda

Metoda aplikohet kryesisht në tokat e pazhvilluara. Kjo metodë përcakton vlerën totale të tokës, duke supozuar se ajo do të ndahet në parcela të veçanta toke që do të shiten. Të gjitha kostot e zhvillimit të tyre zbriten nga të ardhurat në para nga shitja e parcelave dhe, në këtë mënyrë, përcaktohet vlera e tokës së pazhvilluar.

Secila nga metodat e vlerësimit të tokës të diskutuara më sipër bazohet në inputet e mbledhura nga tregu, por kanë burime të ndryshme për marrjen e informacionit. Në tregun e pasurive të paluajtshme, të treja qasjet, kur përdoren të dhëna të besueshme, çojnë në afërsisht të njëjtat rezultate, por duke pasur parasysh çekuilibrin e ofertës dhe kërkesës, mungesën e ndërgjegjësimit të përdoruesit potencial, si dhe efikasitetin e mundshëm të ulët të përdorimit të një Duke pasur parasysh parcelën e tokës, rezultatet e llogaritjeve duke përdorur metodat e mësipërme të vlerësimit të tokës mund të mos përkojnë.

Kur aplikoni metodën e kostos, duhet të mbahet mend se vlera e marrë në bazë të saj është baza e vlerës së tregut të objektit që gjeneron të ardhura. Për shembull, vlera e tregut e një kompleksi të stacioneve të karburantit do të jetë dukshëm më e lartë se kostot e ndërtimit, dhe kostoja e një hoteli të vendosur në një vendndodhje të keqe (në periferi të qytetit) do të jetë më pak se kostoja e përcaktuar nga metoda e kostos. .

Praktika tregon se problemet më të mëdha gjatë përdorimit të metodës së kostos lindin në lidhje me vlerësimin e vlerës së tregut të tokës. Metoda më e besueshme për vlerësimin e tokës nga këndvështrimi i teorisë perëndimore është metoda e analizës krahasuese të shitjeve të krahasueshme. Përdorimi i kësaj metode në kushtet ruse është praktikisht i pamundur për shkak të pasigurisë së legjislacionit rus të tokës dhe paqartësisë së informacionit mbi transaksionet për blerjen ose shitjen e parcelave të tokës.

Qasja e kostos e përdorur për vlerësimin e pasurive të paluajtshme bazohet në supozimin se kostot e nevojshme për të krijuar pronën që vlerësohet në gjendjen e saj ekzistuese ose për të riprodhuar pronat e saj konsumatore janë një udhëzues i pranueshëm për përcaktimin e vlerës së tregut të pronës që vlerësohet.

Sidoqoftë, është e nevojshme të kuptohet ndryshimi midis kostos së zëvendësimit (kostoja e riprodhimit) të një objekti dhe kostos së zëvendësimit.

Kostoja e zëvendësimit (kostoja e riprodhimit) përcaktohet nga kostot në çmimet aktuale për ndërtimin e një kopje të saktë të objektit të vlerësuar duke përdorur të njëjtat zgjidhje arkitekturore dhe planifikuese, struktura ndërtimi dhe materiale dhe me të njëjtën cilësi të punës ndërtimore dhe instaluese. Me rastin e përcaktimit të kostos së zëvendësimit, riprodhohet i njëjti konsum funksional i objektit dhe të njëjtat mangësi në zgjidhjet arkitekturore që ka objekti i vlerësuar.

Kostoja e zëvendësimit përcaktohet nga kostoja, me çmimet aktuale, e ndërtimit të një prone me dobi të barabartë me pronën që vlerësohet, por e ndërtuar në një stil të ri arkitekturor duke përdorur standarde, materiale, dizajn dhe plan urbanistik modern.

Kufiri midis kostos së zëvendësimit të një objekti dhe kostos së zëvendësimit të tij është gjithmonë arbitrar, dhe vlerësuesi në secilin rast specifik duhet të zgjidhë problemin e zgjedhjes së një ose një lloji tjetër vlerësimi në varësi të kushteve për aplikimin e qasjes së kostos.

Sipas standardeve të Shoqatës Ruse të Vlerësuesve (STO ROO 21-01-95), kur vlerësohet duke përdorur metodën e kostos, është e nevojshme të përcaktohet: vlera e tregut e një parcele toke; kostoja e restaurimit të objektit ose e zëvendësimit të tij; sasia e konsumimit të akumuluar të objektit; vlerën e tregut të pasurive të paluajtshme duke përdorur metodën e kostos si shumë e kostos së një trualli dhe kostos së zëvendësimit të objektit minus amortizimin e akumuluar.

Në kushtet ruse, objekti i vlerësimit nuk është pronësia e plotë (absolute) e një trualli, por vetëm e drejta e përdorimit në bazë të qirasë. Teoria e vlerësimit të vlerës së një parcele toke identifikon këtu pesë metoda kryesore për përcaktimin e vlerës: kapitalizimi i qirasë së tokës (qasja e të ardhurave); metoda e korrelacionit (transferimit); metoda e zhvillimit (mjeshtëri); teknika e mbetjeve për tokë; metoda e analizës së drejtpërdrejtë krahasuese të shitjeve. Përcaktimi i vlerës së një parcele toke me metodën e kapitalizimit të qirasë së tokës konsiston në kapitalizimin e të ardhurave të marra nga pagesat e qirasë. Në Rusi, praktika e dhënies me qira të tokave private nuk është e përhapur, kryesisht parcelat shtetërore dhe komunale janë dhënë me qira. Në të njëjtën kohë, çmimi standard i tokës është i papërshtatshëm me vlerën e saj të tregut.

Më e besueshme nga të gjitha metodat e mësipërme në praktikën botërore konsiderohet të jetë metoda e analizës së drejtpërdrejtë krahasuese të shitjeve. Llogaritja duke përdorur metodën e analizës krahasuese të shitjeve konsiston në analizimin e transaksioneve aktuale të blerjes dhe shitjes së parcelave të ngjashme, duke i krahasuar me atë që vlerësohet dhe duke bërë rregullimet e duhura për diferencat që ekzistojnë midis parcelave të krahasueshme dhe asaj që vlerësohet. Si rezultat, çmimi i shitjes së secilës parcelë të krahasueshme përcaktohet fillimisht sikur të kishte të njëjtat karakteristika me parcelën lëndore dhe më pas përcaktohet vlera mesatare e ponderuar e parcelës lëndore.

Hapi tjetër në aplikimin e metodës së kostos është përcaktimi i kostos së zëvendësimit të objektit ose kostos së zëvendësimit. Ka katër mënyra për të llogaritur koston e zëvendësimit ose koston e zëvendësimit.

Metoda e analizës sasiore konsiston në hartimin e vlerësimeve të kostos për të gjitha llojet e punës së nevojshme për ndërtimin e elementeve individuale strukturore të objektit dhe objektit në tërësi: kostot e punës, materialet, mjetet e mekanizimit të punës. Këtyre kostove duhet t'u shtohen shpenzimet e përgjithshme dhe fitimi i zhvilluesit, si dhe kostot e projektimit, ndërtimit, blerjes dhe instalimit të pajisjeve të nevojshme për të riprodhuar përmirësimet që vlerësohen.

Analiza sasiore është më e sakta, por edhe më intensivja e punës. Përdorimi i tij kërkon vlerësues shumë të kualifikuar dhe përvojë të gjerë në përgatitjen e vlerësimeve të ndërtimit.

Metoda e llogaritjes element pas elementi është një modifikim i metodës sasiore, por është shumë më pak punë intensive, pasi bazohet në përdorimin e vlerësimeve dhe çmimeve të përmbledhura dhe jo në ato të vetme. Si njësi të matjes së kostos merren treguesit më karakteristikë të elementeve strukturorë (1 metër kub tulla, 1 metër katror çati etj.).

Metoda krahasuese e njësisë bazohet në krahasimin e kostos së një njësie të vetive të konsumatorit të objektit që vlerësohet me koston e një njësie të ngjashme matëse të një strukture standarde të ngjashme. Thelbi i metodës është që për objektin që vlerësohet, zgjidhet një objekt analog që është i ngjashëm me atë që vlerësohet për sa i përket karakteristikave strukturore, materialeve të përdorura dhe teknologjisë së prodhimit. Pastaj kostoja e një njësie matëse të një objekti analog (1 metër kub, 1 m2, etj.) shumëzohet me numrin e njësive të objektit të vlerësuar.

Kjo është mënyra më e thjeshtë për të vlerësuar një pronë dhe përdoret gjerësisht nga vlerësuesit, veçanërisht gjatë rivlerësimit të aktiveve fikse të ndërmarrjeve.

Metoda e indeksit konsiston në përcaktimin e kostos së zëvendësimit të objektit të vlerësuar duke shumëzuar vlerën kontabël me indeksin përkatës të rivlerësimit. Indekset për rivlerësimin e aktiveve fikse miratohen nga Komiteti Shtetëror i Statistikave të Federatës Ruse dhe publikohen periodikisht në shtyp.

Përcaktimi i konsumit të akumuluar është hapi i fundit i qasjes së kostos.

Në metodën e kostos, përkufizimi i amortizimit përdoret për të marrë parasysh ndryshimet në karakteristikat e pronës së re dhe pronës aktuale që vlerësohet. Marrja në konsideratë e amortizimit të një objekti është një lloj rregullimi i kostos së një ndërtese të riprodhuar rishtazi për të përcaktuar vlerën e objektit të vlerësuar.

Në varësi të faktorëve që ulin vlerën e pasurisë së paluajtshme, konsumimi ndahet në fizik, funksional dhe të jashtëm (ekonomik).

Përkeqësimi fizik pasqyron ndryshimet në vetitë fizike të një prone me kalimin e kohës (për shembull, defekte në elementët strukturorë). Veshja fizike është e dy llojeve: e para ndodh nën ndikimin e faktorëve operacionalë, e dyta - nën ndikimin e faktorëve natyrorë dhe mjedisorë.

Ekzistojnë katër metoda kryesore për llogaritjen e konsumit fizik: eksperti (më i saktë, por edhe më intensiv i punës, i llogaritur në bazë të krijimit të një liste me defekte dhe përcaktimit të përqindjes së konsumit të të gjithë elementëve strukturorë të një ndërtese ose strukture ); rregullatore (ose kontabiliteti); kostoja dhe metoda për llogaritjen e jetëgjatësisë së një ndërtese.

Konsumimi funksional është një humbje në vlerë e shkaktuar nga fakti se një objekt nuk i plotëson standardet moderne: për sa i përket dobisë së tij funksionale, arkitektonike dhe estetike, planifikimit të hapësirës, ​​zgjidhjeve të projektimit, jetueshmërisë, sigurisë, komoditetit dhe karakteristikave të tjera funksionale. Nëse vlera shtesë e fituar tejkalon koston e restaurimit, atëherë veshja funksionale është e lëvizshme. Një element i konsumit funksional të lëvizshëm mund të konsiderohet mungesa e një oxhaku, kostot e instalimit të të cilit kompensohen nga rritja e përfitimit dhe vlerës së tregut të pronës. Sasia e konsumit të lëvizshëm përcaktohet si diferenca midis vlerës së mundshme të ndërtesës në kohën e vlerësimit të saj me elementë të përditësuar dhe vlerës së saj në datën e vlerësimit pa elementë të përditësuar. Konsumimi i pandryshueshëm funksional përfshin një ulje të vlerës për shkak të faktorëve që lidhen me mungesën dhe tejkalimin e karakteristikave cilësore të ndërtesës.

Nëse konsumimi fizik dhe deri në një masë funksionale mund të eliminohet duke rindërtuar ose modernizuar një ndërtesë, atëherë konsumimi i shkaktuar nga ndikimet e jashtme nuk mund të eliminohet në shumicën e rasteve.

Konsumimi i jashtëm (ekonomik) është një humbje në vlerë e shkaktuar nga ndikimi i faktorëve të jashtëm. Zhvlerësimi ekonomik mund të shkaktohet nga një sërë arsyesh, të tilla si ndryshimet e përgjithshme ekonomike, industriale, ligjore ose legjislative, urdhëresat komunale, zonimi dhe rregulloret administrative.

Faktorët kryesorë të konsumit të jashtëm në Rusi janë gjendja e përgjithshme e ekonomisë, e cila në disa rajone përmirësohet nga faktorë lokalë, prania e legjislacionit diskriminues për lloje të caktuara të aktiviteteve të biznesit dhe gjobat për ndotjen e mjedisit.

Ekzistojnë dy qasje për vlerësimin e amortizimit të jashtëm - krahasimi i shitjeve të objekteve të ngjashme në kushte të jashtme të qëndrueshme dhe të ndryshuara dhe kapitalizimi i humbjeve në të ardhura që lidhen me ndryshimet në kushtet e jashtme. Pas përcaktimit të amortizimit total të akumuluar, vlerësuesi, për të marrë vlerën përfundimtare të pronës, i shton vlerës së tregut të tokës diferencën midis kostos totale të zëvendësimit të pronës dhe amortizimit të akumuluar.

Qasja e kostos është e zbatueshme për vlerësimin e pothuajse çdo pasurie të paluajtshme. Megjithatë, një aplikim i tillë nuk justifikohet në të gjitha rastet (për shembull, vlerësimi i pasurive të paluajtshme që prodhojnë të ardhura).

Fusha më e zakonshme e aplikimit të metodës së kostos është vlerësimi i objekteve në sektorët "pasivë" ose joaktivë të tregut të pasurive të paluajtshme. Avantazhi i përdorimit të metodës së kostos në këtë rast është për faktin se pamjaftueshmëria ose mosbesueshmëria e informacionit në lidhje me transaksionet e përfunduara për blerjen dhe shitjen e objekteve analoge në disa raste kufizon mundësinë e përdorimit të metodave të tjera të vlerësimit.

Qasja e kostos përdoret gjithashtu në studimin e fizibilitetit të ndërtimeve të reja, në vlerësimin e vlerës së tregut të ndërtimeve të papërfunduara dhe objekteve të rindërtuara. Në këtë rast, qasja e kostos na lejon të vlerësojmë efektivitetin e projektit të investimit.

Duke përdorur një kombinim të qasjeve të kostos dhe të ardhurave, përkatësisht duke krahasuar kostot e ndërtimit të një objekti me të ardhurat e marra prej tij, vlerësuesi nxjerr një përfundim për përdorimin më të mirë dhe më efikas të truallit në lidhje me objektin e vlerësimit. Për të pasqyruar rezultatet e vlerësimit në pasqyrat financiare të ndërmarrjes (rivlerësimi i aktiveve fikse), vlerësuesit, bazuar në Rregulloret e Kontabilitetit (PBU 6-97) "Kontabiliteti i aktiveve fikse", përcaktojnë vlerën e objektit të vlerësimit duke përdorur qasja e kostos.

Tregu i sigurimeve është një fushë në rritje e vazhdueshme e aplikimit të qasjes së bazuar në kosto. Në këtë rast, përparësi i jepet kësaj qasjeje sepse shuma e siguruar, shuma e primit të sigurimit dhe kompensimi i sigurimit përcaktohen bazuar në kostot e mbajtësit të policës duke përdorur metodën e kostos.

Qasja krahasuese (e tregut) për vlerësimin e pasurive të paluajtshme karakterizohet nga një analizë e shitjeve në treg të objekteve të ngjashme dhe të ngjashme me atë që vlerësohet. Në mënyrë që kjo qasje të zbatohet në një situatë specifike, është e nevojshme të kemi një sasi të madhe të të dhënave statistikore të grumbulluara dhe të besueshme për shitjet e pasurive të paluajtshme të krahasueshme, gjë që është e mundur vetëm nëse tregu i pasurive të paluajtshme është shumë i zhvilluar.

Në kushtet ruse, për të vlerësuar objektet duke përdorur metodën e tregut, është e nevojshme të përdorni çdo informacion të disponueshëm në lidhje me transaksionet e kaluara mbi objektet, pasi problemi i gjetjes së informacionit për këtë metodë është i ndërlikuar nga natyra e tij e mbyllur.

Kur vlerësohet vlera e një banke, thelbi i kësaj qasjeje është se çmimi i aksionit të bankës pasqyron atraktivitetin e tregut të kësaj banke si objekt blerjeje dhe investimi. Treguesi i atraktivitetit të tregut zakonisht llogaritet për shoqëritë aksionare të hapura, aksionet e të cilave janë të listuara në bursa. Për të përcaktuar atraktivitetin e tregut të një banke që ka emetuar vetëm aksione të zakonshme, është e nevojshme të ndahet fitimi pas tatimit për vitin e kaluar me numrin e aksioneve në qarkullim në fund të atij viti. Shifra që rezulton është fitimi për aksion. Pastaj çmimi i shitjes së tregut të aksioneve në çdo datë të zgjedhur rastësisht lidhet me rezultatin e marrë - të ardhura për aksion, duke rezultuar në përcaktimin e atraktivitetit të tregut. Për praktikën ruse, kjo qasje aktualisht është pothuajse e pamundur të përdoret në praktikë, sepse aksionet e bankave tregtare ruse, me përjashtim të Sberbank, nuk janë të listuara në bursat. Megjithatë, detyra e parashikimit të vlerës së tregut të aksioneve të bankave pas bashkimeve mbetet e rëndësishme.

Tregu i qirave, ndryshe nga tregu i shitjeve, është më dinamiki, më i hapur dhe më i pasur nga pikëpamja informative. Të ardhurat nga qiraja në shumicën e rasteve janë baza për aplikimin e qasjes së të ardhurave për vlerësimin e pasurive të paluajtshme.

Në përgjithësi pranohet se qasja e të ardhurave është qasja më e pasur me informacion dhe, për rrjedhojë, qasja më e besueshme për vlerësimin e pasurive të paluajtshme jorezidenciale në Rusi. Për më tepër, qasja e të ardhurave, pavarësisht kompleksitetit të saj, është mjeti më i fuqishëm dhe fleksibël i vlerësimit, i aftë për të zgjidhur problemet jo vetëm në fushën e pasurive të paluajtshme, por edhe në fusha të tjera: pronë intelektuale, biznes, projekte investimi etj. ne shqyrtojmë më në detaje qasjen e të ardhurave.

Në praktikën botërore, qasja e të ardhurave përdor: metodën e kapitalizimit direkt dhe metodën e skontimit të të ardhurave në para.

Metoda e kapitalizimit direkt bazohet në konvertimin e drejtpërdrejtë të të ardhurave operative neto (NOI) në vlerë duke e ndarë atë me raportin e kapitalizimit. Koncepti i NOR është vlera e llogaritur e qëndrueshme e të ardhurave neto të pritura vjetore të marra nga prona që vlerësohet pas zbritjes së shpenzimeve operative dhe rezervave zëvendësuese. Përcaktimi i NOR bazohet në supozimin se prona do të jepet me qira me tarifat e qirasë së tregut dhe viti më tipik i pronësisë do të merret si periudha e llogaritjes së parashikimit.

Llogaritja e NOR fillon me përcaktimin e të ardhurave të mundshme bruto (PVI) - vlerën totale të pritshme të qirasë së tregut dhe tarifat nga shërbimet shtesë që shoqërojnë llojin kryesor të aktivitetit (tarifat për përdorimin e një parkingu, për instalimin e reklamave në mur, etj. ). Hapi tjetër në llogaritjen e NIR është përcaktimi i të ardhurave efektive bruto (EGI). Për të marrë EVA, humbjet e vlerësuara nga vendet e lira të punës dhe mospagesa e qirasë zbriten nga të ardhurat e mundshme bruto. Këto humbje janë në përputhje me gjasat që një pjesë e qirasë nuk do të mblidhet gjatë vitit të parashikuar dhe një pjesë e hapësirës do të mbetet e pa zënë nga qiramarrësit. Meqenëse nuk ka standarde vlerësimi për përcaktimin e këtyre humbjeve, mënyra më e mirë për të marrë informacion është të shikoni një pronë të ngjashme për të cilën të dhënat e qirasë janë të disponueshme për një periudhë të gjatë kohore, nga e cila mund të dihet niveli aktual i humbjeve.

NPV llogaritet si diferencë midis vlerës së EVD dhe vlerës së shpenzimeve operative (OR). Shpenzimet operative janë shpenzime periodike për të siguruar funksionimin normal të objektit dhe riprodhimin e të ardhurave ato zakonisht ndahen në:

me kusht të përhershëm;

variablat e kushtëzuar (operativ);

kostot e zëvendësimit (rezervë).

Kostot operative fikse me kusht përfshijnë shpenzimet, shuma e të cilave nuk varet nga niveli i ngarkesës së objektit. Si rregull, këto janë taksat e pronës, qiraja e tokës, TVSH-ja dhe kostot e sigurimit.

Kostot operative të ndryshueshme me kusht përfshijnë shpenzimet, shuma e të cilave varet nga shkalla e ngarkesës së objektit dhe niveli i shërbimeve të ofruara. Shpenzimet kryesore gjysmë variabile janë kostot e menaxhimit, faturat e shërbimeve, kostot e sigurisë, etj.

Kostot e zëvendësimit zbriten si një kontribut vjetor (rezervë) në fondin zëvendësues (të ngjashëm me amortizimin kontabël).

Formula e vlerësimit duket si kjo:

V0 = CF / R, (2.1)

ku: V0 është vlera aktuale (vlera në momentin e vlerësimit) të biznesit, CF është fluksi vjetor i parasë, R është raporti i kapitalizimit.

Faza më e vështirë e vlerësimit të pasurive të paluajtshme duke përdorur metodën e kapitalizimit është përcaktimi i koeficientit të kapitalizimit (ose normës). Në versionin klasik perëndimor, metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë përfshin përdorimin e një koeficienti (normë) për kapitalizimin, të nxjerrë nga transaksionet e tregut për të cilat çmimi i qirasë dhe çmimi i shitjes njihen njëkohësisht. Praktika tregon se në kushtet ruse është e pamundur të gjesh një informacion të tillë.

Norma e kapitalizimit kur vlerësohet një biznes zakonisht përcaktohet si diferenca midis shkallës së kthimit të kapitalit (norma e skontimit) për kompaninë që vlerësohet dhe normës mesatare të pritshme të rritjes vjetore të të ardhurave të kompanisë.

Formula për gjetjen e raportit të kapitalizimit është:

ku: R është norma e kapitalizimit, r është norma e skontimit, g është norma mesatare vjetore e pritshme e rritjes së të ardhurave.

Një metodë tjetër për përcaktimin e raportit të kapitalizimit është metoda e mbledhjes (ndërtimi kumulativ). Thelbi i metodës është që norma e interesit pa rrezik përdoret si normë bazë dhe rregullimet i shtohen me radhë për lloje të ndryshme rreziku që lidhen me karakteristikat e pronës që vlerësohet (premi për rrezikun e investimit në një pronë , primi për likuiditet të ulët, rregullim për menaxhimin e investimeve, etj.).

Siç dëshmohet nga analiza e periodikëve të fundit, në praktikën perëndimore të vlerësimit rolin kryesor e luan aktualisht metoda e skontimit të të ardhurave në para. Metoda e skontuar e fluksit monetar është mjeti më universal i llogaritjes së kapitalizimit që ju lejon të përcaktoni vlerën aktuale të flukseve monetare të ardhshme. Flukset e parasë mund të ndryshojnë në mënyrë arbitrare, të jenë të pabarabarta dhe të kenë një nivel të lartë rreziku. Kjo është për shkak të specifikave të një koncepti të tillë si pasuria e paluajtshme. Pasuritë e paluajtshme blihen nga një investitor kryesisht për përfitime të caktuara në të ardhmen. Një investitor e sheh një pronë si një grup përfitimesh të ardhshme dhe vlerëson atraktivitetin e saj në kuptimin se si vlera monetare e këtyre përfitimeve të ardhshme krahasohet me çmimin me të cilin prona mund të blihet.

Formula e vlerësimit të biznesit në këtë rast duket si kjo:

ku: V0 - vlerësimi i vlerës së kompanisë (vlera aktuale neto), n - 0,1,2,...,N - intervalet e planifikimit, CFn - fluksi i parasë (negativ ose pozitiv) në intervalin e planifikimit n, CF(N+ 1) - fluks i qëndrueshëm vjetor i parasë së periudhës së mbetur, i përcaktuar për vitin e parë pas periudhës së planifikimit, r - norma e skontimit (norma e kthimit të kapitalit të investuar), R - raporti i kapitalizimit për periudhën e mbetur.

Gjatë llogaritjes së vlerës së tregut të një prone duke përdorur metodën e skontimit të fluksit monetar, përcaktohen në mënyrë të njëpasnjëshme:

kohëzgjatja e periudhës së parashikimit (kohëzgjatja e projektit);

të ardhurat neto operative;

parashikimi i flukseve monetare (të ardhshme) për çdo periudhë të projektit;

rrjedha e mundshme e parasë nga rikthimi (shitja) e pronës në fund të periudhës së parashikimit;

norma e skontimit për flukset e ardhshme të parasë;

vlerën e tregut të pronës.

Kohëzgjatja e periudhës së parashikimit varet nga një sërë faktorësh: niveli dhe norma e inflacionit; lloji i objektit; kushtet klimatike në të cilat operon, etj. Në praktikën ndërkombëtare të vlerësimit, është zakon të pranohet kohëzgjatja mesatare e projektit, përveç nëse parashikohet ndryshe nga kushte shtesë, të barabarta me 7 - 10 vjet. Për kushtet ruse, një periudhë tipike e projektit mund të merret të jetë 3-5 vjet.

Në përputhje me parimin e pritjes për vlerësimin bazë të vlerës së tregut, metoda e të ardhurave është NPV, e cila është në gjendje të gjenerojë vlerë përmes skontimit. Këto të ardhura duhet të parashikohen për çdo vit shfrytëzimi të pronës. Llogaritja e NIR kryhet duke parashikuar të ardhurat dhe shpenzimet që e formojnë atë.

Për të parashikuar fluksin e parasë nga rikthimi, zakonisht zgjidhet një nga tre metodat:

vendosja e drejtpërdrejtë e vlerës së kthimit;

parashikimi i tendencave të vlerës së pronës gjatë periudhës së pronësisë;

aplikimi i një norme skontimi në flukset monetare pas tatimit për periudhën pas parashikimit.

Norma e skontimit përcaktohet si norma mesatare e kthimit që investitorët presin të marrin nga investimet në prona të ngjashme në një treg të caktuar. Meqenëse norma e kthimit është drejtpërdrejt proporcionale me rrezikun, norma e skontimit varet drejtpërdrejt nga sa e lartë vlerëson personi mesatar nivelin e rrezikut që lidhet me investimin në blerjen e një prone të caktuar. Sa më i lartë të jetë niveli i rrezikut, aq më i lartë është norma e skontimit dhe, në përputhje me rrethanat, aq më e ulët është vlera e të ardhurave të ardhshme. Gjatë llogaritjes së normës së skontimit, duhet pasur parasysh se ajo konsiderohet si niveli më i ulët i kthimit të investimit në të cilin investitori lejon mundësinë e investimit të fondeve të tij në një objekt të caktuar, duke qenë se ka investime alternative që përfshijnë marrjen e të ardhurave. me shkallë të ndryshme rreziku. Për llogaritjen e normës së skontimit përdoren disa metoda, ndër të cilat më të preferuarat janë metoda e çmimit të investimit kapital dhe metoda e përmbledhjes.

Meqenëse metoda e përmbledhjes u diskutua më lart, do të ndalemi më në detaje në metodën e çmimit të investimit kapital.

Kjo metodë e llogaritjes së normës së skontimit bazohet në analizën e informacionit të tregut të aksioneve. Llogaritja bëhet në bazë të tre komponentëve:

norma nominale pa rrezik;

kthimi total i tregut në tërësi (portofoli mesatar i tregut të letrave me vlerë);

koeficienti beta.

Kur llogaritni normën nominale pa rrezik, mund të përdorni tregues për operacione pa rrezik - si mesatar evropian ashtu edhe rus. Për të rritur saktësinë e llogaritjes, komponenti pa rrezik i normës së skontimit mund të llogaritet bazuar në të dhënat për kuotat e letrave me vlerë vendase dhe evropiane.

Kthimi nga një portofol investimi i balancuar i letrave me vlerë përdoret si kthimi mesatar i tregut. Një listë e aksioneve bazuar në kuotat për të cilat llogariten kthimet mesatare publikohet rregullisht në media dhe në internet.

Metoda për llogaritjen e koeficientit beta është analiza e faktorëve kryesorë të rreziqeve makroekonomike, industriale, financiare dhe legjislative që prekin kompaninë.

Procesi i llogaritjes së vlerës aktuale kryhet duke reduktuar flukset monetare të ardhshme për çdo periudhë të projektit në vlerën aktuale bazuar në zbatimin e teorisë së vlerës monetare me kalimin e kohës dhe konsiston në shtimin e mëvonshëm të të gjitha vlerave dhe të ardhurave të marra. nga shitja (kthimi).

Dëshiroj të vërej se në një treg të zhvilluar të pasurive të paluajtshme, të treja qasjet, kur përdoren të dhëna të besueshme, duhet të çojnë në afërsisht të njëjtat rezultate. Një rezultat vlerësimi i marrë nga çdo metodë që ndryshon ndjeshëm nga të tjerat është një simptomë se procesi i vlerësimit ose përdori informacion jo të besueshëm ose një gabim metodologjik ose matematikor.

Për të nxjerrë një përfundim përfundimtar mbi vlerën e tregut të pronës, është e nevojshme të kryhet miratimi përfundimtar i rezultateve të vlerësimit. Për ta bërë këtë, ju duhet të caktoni peshë për rezultatet e vlerësimit të marra nga secila prej tre qasjeve. Koeficientët e peshimit tregojnë se cila pjesë e vlerës së përftuar si rezultat i përdorimit të secilës prej metodave të aplikuara të vlerësimit është e pranishme në vlerën përfundimtare të tregut të pronës që vlerësohet.

Përputhja e rezultateve, si dhe e objektivave të vlerësimit, reflekton në një farë mase përshtatshmërinë e zbatimit të secilës prej qasjeve. Kështu, nëse rezultatet e vlerësimit janë të nevojshme për sigurimin e një objekti, përparësi i jepet qasjes së kostos. Nëse është e nevojshme të përcaktohet vlera e tregut të një objekti për shitje ose blerje, atëherë përdoren më shpesh metodat e të ardhurave dhe qasjet krahasuese. Nëse rezultatet e vlerësimit janë të nevojshme për të investuar fonde të caktuara në zhvillimin e një prone, atëherë është më mirë të përdoret një nga metodat e qasjes së të ardhurave.

Qasja e bazuar në kosto ishte praktikisht i vetmi gjatë gjithë periudhës sovjetike të historisë sonë. Është kjo qasje që qëndron në themel të përcaktimit të vlerës së inventarit, e cila llogaritet nga ndërmarrjet e inventarit teknik (BTI, PTI, etj.), si dhe për llogaritjen e bazës tatimore të shumë objekteve.

Qasja e kostos mund të jetë vendimtare vetëm në mungesë të të dhënave për përdorimin e të ardhurave dhe qasjes krahasuese, d.m.th. kur tregu i qarkullimit të objektit të vlerësimit nuk është i zhvilluar ose është përgjithësisht unik dhe gjithashtu nuk gjeneron të ardhura. Prandaj, kur vlerësohen objektet sociale (shkollat, kopshtet, stacionet e trenit, vendet e paraburgimit, institucionet mjekësore dhe fetare), zakonisht është e mundur të zbatohet vetëm qasja e kostos. Përdoret gjithashtu për qëllime sigurimi, taksash dhe kur vlerësohen projektet e ndërtimit të papërfunduara që kërkojnë riparime të mëdha ose rindërtim.

Disavantazhet e qasjes së kostos.

Llogaritja brenda metodës së kostos mund të japë rezultate joadekuate në rastet e mëposhtme:

• mospërputhja midis përmirësimeve të pronës dhe përdorimit më të lartë dhe më të mirë të saj;
• mungesa e informacionit në lidhje me statusin ligjor dhe sipërfaqen e një parcele toke (shumë e zakonshme kur vlerësohet pasuria e ndërmarrjeve bujqësore, shtëpive private dhe ndërtesave të vendit, lokaleve të ndërtuara dhe të bashkangjitura, etj.);
• nuk ka treg për parcelat e tokës (ose të drejta mbi to) në zonën e pronës që vlerësohet;
• përmirësimet (ndërtesat dhe strukturat) nuk janë standarde, të rralla dhe nuk ka vlerësime ndërtimi;
• nuk ka të dhëna për një vlerësim objektiv të fitimit të sipërmarrësit;
• Është e vështirë të përcaktohet përkeqësimi fizik i përmirësimeve, për shembull, kur ato nuk mund të inspektohen vizualisht (rrjetet e komunikimit), ose kur po bëhen riparime kozmetike në një ndërtesë të vjetër, të ndërtuar prej kohësh, duke përfunduar me materiale të shtrenjta ndërtimi, d.m.th. ka një mospërputhje midis pamjes së objektit dhe elementeve strukturore të tij;
• ka shenja të konsumit të konsiderueshëm funksional dhe/ose të jashtëm (nuk ka metoda të miratuara për llogaritjet e tyre).

Në fakt, siç tregon praktika, shumica e pronave të paluajtshme që vlerësohen kanë një ose disa nga karakteristikat e mësipërme, gjë që zvogëlon besueshmërinë e rezultatit të metodës së kostos. Prandaj, nëse përdoret qasja e kostos, vlerësuesit zakonisht i caktojnë asaj një pjesë minimale të kostos totale kur bien dakord për rezultatet në mënyrë që të zvogëlojnë ndikimin e saj në koston përfundimtare. Kur llogaritet vlera në këmbim, për shembull, kur jepet hua e siguruar nga prona që vlerësohet, shumë banka rekomandojnë t'i caktohet një pjesë jo më shumë se 5%-10%.

Qasja krahasuese në një treg të zhvilluar është më objektivi dhe më i përshtatshëm. Është e pamundur të vlerësohen objektet unike që nuk kanë analoge, si dhe për shumicën e objekteve që nuk janë përfunduar ende. Kur vlerësohet vlera e këmbimit për aktivet likuide, të tilla si apartamente standarde, zyra dhe hapësira me pakicë në zonat e zhvilluara, është qasja kryesore dhe shpesh e vetmja e rekomanduar për përdorim.

Disavantazhet e qasjes krahasuese:

• Nuk aplikohet për objektet që nuk tregtohen në treg.

Qasja e të ardhuraveështë më e preferueshme për vlerësimin e pronave që mund të gjenerojnë të ardhura, veçanërisht kur vlerësohen pasuritë e paluajtshme komerciale me një treg të zhvilluar qiraje. Përdoret për të llogaritur vlerën në përdorim, domethënë për një pronar ose investitor specifik, si dhe për të llogaritur vlerën e investimit, pasi vlerëson treguesit e përfitimit dhe kapitalit të investuar për të gjithë periudhën e investimit.

Disavantazhet e qasjes së të ardhurave:

• Ofron rezultate të arsyetuara në mënyrë të pamjaftueshme në mungesë të të dhënave për të ardhurat e mundshme (për shembull, mungesa e një tregu qiraje nuk lejon llogaritjen e normës më të mundshme të qirasë), si dhe për normat e përshtatshme të skontimit ose kapitalizimit.
• Nëse objekti i nënshtrohet rindërtimit, ripërdorimit ose nuk është përfunduar, llogaritja në përgjithësi ka natyrën e një projekti investimi.
• Nuk zbatohet për vlerësimin e objekteve që nuk synojnë të gjenerojnë të ardhura (d.m.th. për shumicën e objekteve sociale, familjet private në zonat rurale, etj.).

Vlerësimet e çdo aktivi: krahasues (qasja e krahasimit të drejtpërdrejtë të tregut), qasja e të ardhurave dhe qasja e kostos (shih Diagramin nr. 1).

Diagrami nr. 1. Qasje për të vlerësuar vlerën e një kompanie.

Në Rusi, aktivitetet e vlerësimit rregullohen nga Ligji për Aktivitetet e Vlerësimit dhe Standardet Federale të Vlerësimit (FSO).

Çdo qasje ka metoda vlerësimi. Pra, qasja e të ardhurave bazohet në 2 metoda: metoda e kapitalizimit dhe metoda e skontuar e fluksit të parasë. Qasja krahasuese përbëhet nga 3 metoda: metoda e tregut të kapitalit, metoda e transaksionit dhe metoda e koeficientëve të industrisë. Metoda e kostos bazohet në 2 metoda: metodën e aktiveve neto dhe metodën e vlerës së likuidimit.

Qasja e të ardhurave.

Qasja e të ardhurave është një grup metodash për vlerësimin e vlerës së objektit të vlerësimit, bazuar në përcaktimin e të ardhurave të pritura nga përdorimi i objektit të vlerësimit (klauzola 13 e FSO nr. 1).

Në qasjen e të ardhurave, vlera e një kompanie përcaktohet bazuar në të ardhurat e pritshme në të ardhmen dhe duke e zbritur atë në vlerën aktuale që mund të sjellë kompania që vlerësohet.

Teoria e vlerës së tanishme u formulua për herë të parë nga Martin de Azpilcueta, një përfaqësues i shkollës Salamanca, dhe është një nga parimet kryesore të teorisë moderne financiare.

Modeli i dividentit të skontuar është thelbësor për modelin e fluksit të parave të skontuar. Modeli i dividentit të zbritur u propozua për herë të parë nga John Williams pas krizës së viteve 1930 në Shtetet e Bashkuara.

Formula DDM duket si kjo:

Ku
Çmimi – çmimi i aksionit
Div - dividentë
R – norma e skontimit
g – norma e rritjes së dividentit

Megjithatë, për momentin është shumë e rrallë të përdoren pagesat e dividentëve për të vlerësuar vlerën e drejtë të kapitalit aksionar. Pse? Sepse nëse përdorni pagesat e dividentëve për të vlerësuar vlerën e drejtë të kapitalit, pothuajse të gjitha aksionet në tregjet e aksioneve në mbarë botën do të duken të mbivlerësuara për arsye shumë të thjeshta:

Kështu, modeli DDM përdoret më shumë këto ditë për të vlerësuar vlerën themelore të aksioneve të preferuara të një kompanie.

Stephen Ryan, Robert Hertz dhe të tjerë në artikullin e tyre thonë se modeli DCF është bërë më i përhapuri, pasi ka një lidhje të drejtpërdrejtë me teorinë e Modelliani dhe Miller, pasi fluksi i lirë i parasë është një fluks parash që është në dispozicion për të gjithë mbajtësit e kapitali i shoqërisë, si mbajtës borxhe dhe aksionarë. Kështu, me ndihmën e DCF-së mund të vlerësohet edhe kompania edhe kapitali aksionar. Më pas do t'ju tregojmë se cili është ndryshimi.

Formula e modelit DCF është identike me formulën nr. 2, e vetmja gjë është që fluksi i lirë i parasë përdoret në vend të dividentëve.

Ku
FCF – fluks parash pa pagesë.

Meqenëse kemi kaluar në modelin DCF, le të hedhim një vështrim më të afërt në konceptin e fluksit të parasë. Sipas mendimit tonë, klasifikimi më interesant i flukseve monetare për qëllime vlerësimi është dhënë nga A. Damodaran.

Damodaran identifikon 2 lloje të flukseve të parave të lira që duhet të zbriten për të përcaktuar vlerën e kompanisë:

Për të ecur më tej, tashmë duhet të tregojmë diferencën në vlerën e kompanisë dhe vlerën e kapitalit aksionar. Një kompani operon me kapitalin e investuar dhe kapitali i investuar mund të përfshijë ose kapitalin e vet ose proporcione të ndryshme të kapitalit dhe borxhit. Kështu, duke përdorur FCFF, ne përcaktojmë vlerën themelore të kapitalit të investuar. Në literaturën në anglisht mund të gjeni konceptin e vlerës së ndërmarrjes ose shkurtesën EV. Kjo është, vlera e kompanisë duke marrë parasysh kapitalin e borxhit.

Formulat nr. 4, nr. 5 dhe nr. 6 paraqesin llogaritjet e flukseve të lira monetare.

Ku EBIT është fitimi para interesit dhe tatimit mbi të ardhurat;

DA – amortizimi;

Investimet - investimet.

Ndonjëherë në literaturë mund të gjeni një formulë tjetër për FCFF, për shembull, James English përdor formulën nr.5, e cila është identike me formulën nr.4.

Ku
CFO – flukset monetare nga aktivitetet operative (para të gatshme të siguruara nga aktivitetet operative);
Shpenzimet e interesit – shpenzimet e interesit;
T – norma e tatimit mbi të ardhurat;
CFI - flukse monetare nga aktivitetet investuese (para të gatshme të siguruara nga aktivitetet investuese).

Ku
Të ardhurat neto – fitimi neto;
DA – amortizimi;
∆WCR – ndryshimet në kapitalin e kërkuar qarkullues;
Investimet – investimet;
Huamarrja neto është diferenca midis huave/huave të marra dhe të shlyera

Formula 7 tregon se si vlera e kapitalit të vet mund të nxirret nga vlera e kompanisë.

Ku
EV – vlera e kompanisë;
Borxhi – borxhe;
Paraja e gatshme – ekuivalentet e parasë dhe investimet afatshkurtra.

Rezulton se ekzistojnë 2 lloje të vlerësimeve të fluksit monetar DCF në varësi të flukseve monetare. Formula nr. 8 përmban një model për vlerësimin e një kompanie duke marrë parasysh borxhin, dhe formula nr. 9 përmban një model për vlerësimin e kapitalit aksionar. Për të vlerësuar vlerën themelore të një kompanie ose kapitali, mund të përdorni të dyja formulën nr.8 dhe formulën nr.9 së bashku me formulën nr.7.

Më poshtë janë modelet e vlerësimit me dy faza:

Ku
WACC – kosto mesatare e ponderuar e kapitalit

g është norma e rritjes së flukseve monetare që vazhdon pafundësisht

Siç mund ta shihni, në ekuacionet nr. 11 dhe nr. 12, në vend të normës abstrakte të skontimit R, u shfaqën WACC (kosto mesatare e ponderuar e kapitalit) dhe Re (kosto e kapitalit të vet) dhe kjo nuk është e rastësishme. Siç shkruan Damodaran, "norma e skontimit është një funksion i rrezikut të flukseve monetare të pritshme". Meqenëse rreziqet e aksionarëve dhe rreziqet e kreditorëve janë të ndryshme, është e nevojshme që kjo të merret parasysh në modelet e vlerësimit përmes normës së skontimit. Më tej do të kthehemi te WACC dhe Re dhe do t'i shikojmë ato në mënyrë më të detajuar.

Problemi me modelin me dy faza është se ai supozon se pas një faze rritjeje të shpejtë ka një stabilizim të menjëhershëm dhe më pas të ardhurat rriten ngadalë. Përkundër faktit se, sipas vëzhgimeve të autorit, në praktikë shumica e analistëve përdorin modele me dy faza, është më e saktë të përdoret një model me tre faza. Modeli me tre faza shton një fazë tranzicioni nga rritja e shpejtë në rritjen e qëndrueshme të të ardhurave.

Damodaran, në një nga materialet e tij të trajnimit, bën një punë shumë të mirë për të treguar grafikisht ndryshimin midis modeleve me dy dhe tre faza (shih Figurën #1).

Figura nr. 1. Modele me dy dhe tre faza.
Burimi: Aswath Damodaran, Mbyllja në vlerësim: Vlerësimi i vlerës së terminalit. Prezantimi, rrëshqitja #17.

Më poshtë janë modelet me tre faza për vlerësimin e vlerës dhe kapitalit të kompanisë:

Ku
n1 – fundi i periudhës fillestare të rritjes së shpejtë
n2 – fundi i periudhës së tranzicionit

Le të kthehemi te norma e skontimit. Siç kemi shkruar më lart, për qëllime skontimi në vlerësimin e një kompanie ose kapitali aksionar, përdoren WACC (kosto mesatare e ponderuar e kapitalit) dhe Re (kosto e kapitalit).

Koncepti i kostos mesatare të ponderuar të kapitalit WACC u propozua për herë të parë nga Modeliani dhe Miller në formën e një formule që duket si kjo:

Ku
Ri – kostoja e kapitalit të vet
Rd – kostoja e kapitalit të huazuar
E – vlera e kapitalit neto
D – vlera e kapitalit të huazuar
T – norma e tatimit mbi të ardhurat

Ne kemi thënë tashmë se norma e skontimit tregon rrezikun e flukseve monetare të pritshme, kështu që për të kuptuar rreziqet që lidhen me flukset monetare të kompanisë (FCFF), është e nevojshme të përcaktohet struktura e kapitalit të organizatës, domethënë çfarë pjese të kapitalit në kapitalin e investuar dhe çfarë aksioni merr hua kapitalin nga kapitali i përmbysur.

Nëse një kompani publike është duke u analizuar, atëherë është e nevojshme të merren parasysh vlerat e tregut të kapitalit të vet dhe kapitalit të borxhit. Për shoqëritë jopublike është e mundur të përdoren vlerat e bilancit të kapitalit të vet dhe borxhit.

Pasi të jetë përcaktuar struktura e kapitalit, është e nevojshme të përcaktohet kostoja e kapitalit të vet dhe kostoja e kapitalit të borxhit. Ka shumë metoda për përcaktimin e kostos së kapitalit (Re), por modeli më i përdorur është CAPM (modeli i çmimit të aktiveve kapitale), i cili bazohet në teorinë e portofolit Markowitz. Modeli u propozua, në mënyrë të pavarur, nga Sharpe dhe Lintner. (shih Formulën nr. 16).

Ku
Rf – norma e kthimit pa rrezik
b – koeficienti beta
ERP - primi i rrezikut të kapitalit

Modeli CAPM thotë se kthimi i pritur i një investitori përbëhet nga dy komponentë: norma e kthimit pa rrezik (Rf) dhe primi i rrezikut të kapitalit neto (ERP). Vetë primi i rrezikut përshtatet me rrezikun sistematik të aktivit. Rreziku sistematik tregohet nga beta (b). Kështu, nëse koeficienti beta është më i madh se 1, kjo do të thotë se aktivi duket të jetë më i rrezikshëm se tregu, dhe kështu kthimi i pritur i investitorit do të jetë më i lartë. Epo, nëse koeficienti beta është më i vogël se 1, kjo do të thotë që aktivi duket më pak i rrezikshëm se tregu dhe kështu kthimi i pritur i investitorit do të jetë më i ulët.

Përcaktimi i kostos së kapitalit të marrë hua (Rd) nuk duket të jetë problem nëse kompania ka obligacione, yield-i i tyre aktual mund të jetë një udhëzues i mirë se me çfarë norme kompania mund të tërheqë kapitalin e huazuar.

Megjithatë, siç dihet, kompanitë nuk financohen gjithmonë përmes tregjeve financiare, ndaj A. Damodaran propozoi një metodë që lejon një përcaktim më të saktë të kostos aktuale të kapitalit të marrë hua. Kjo metodë shpesh quhet sintetike. Më poshtë është formula për përcaktimin e kostos së kapitalit të marrë hua duke përdorur metodën sintetike:

Ku
COD - kostoja e kapitalit të huazuar
Përhapja e paracaktuar e kompanisë - përhapja e paracaktuar e kompanisë.

Metoda sintetike bazohet në logjikën e mëposhtme. Përcaktohet raporti i mbulimit të kompanisë dhe krahasohet me kompanitë e tregtuara publikisht dhe përcaktohet diferenca e mospagimit (diferenca midis yield-it aktual të obligacioneve dhe yield-it të obligacioneve qeveritare) të kompanive të krahasueshme. Më pas, merret norma e kthimit të Berzisk dhe shtohet përhapja e gjetur.

Për të vlerësuar një kompani duke përdorur flukse monetare të lira në kapital (FCFE), norma e skontimit është kostoja e kapitalit (Re).

Pra, ne kemi përshkruar një qasje teorike për vlerësimin e vlerës së një kompanie bazuar në flukset monetare. Siç mund ta shihni, vlera e kompanisë varet nga flukset e ardhshme të parave të lira, normat e skontimit dhe normat e rritjes pas parashikimit.

Qasja krahasuese

Qasja krahasuese është një grup metodash për vlerësimin e vlerës së një objekti vlerësimi, bazuar në një krahasim të objektit të vlerësimit me objektet që janë analoge të objektit të vlerësimit, për të cilat disponohet informacion mbi çmimet. Një objekt - një analog i objektit të vlerësimit për qëllime vlerësimi njihet si një objekt që është i ngjashëm me objektin e vlerësimit në karakteristikat kryesore ekonomike, materiale, teknike dhe të tjera që përcaktojnë vlerën e tij (klauzola 14, FSO Nr. 1).

Vlerësimi i një kompanie bazuar në një qasje krahasuese kryhet duke përdorur algoritmin e mëposhtëm:

1. Mbledhja e informacionit për kompanitë e shitura ose aksionet e tyre;
2. Përzgjedhja e kompanive analoge sipas kritereve të mëposhtme:
   • Ngjashmëritë e industrisë
   • Produkte të ngjashme
   • Madhësia e kompanisë
   • Perspektivat e rritjes
   • Cilësia e menaxhimit
3. Kryerja e analizave financiare dhe krahasimi i shoqërisë që vlerësohet dhe kompanive analoge për të identifikuar analogët më të afërt të kompanisë që vlerësohet;
4. Përzgjedhja dhe llogaritja e shumëzuesve të kostos (çmimit);
5. Formimi i vlerës përfundimtare.

Shumëzuesi i vlerës është një koeficient që tregon raportin e vlerës së kapitalit të investuar (EV) ose kapitalit aksionar (P) me treguesin financiar ose jofinanciar të kompanisë.

Shumëzuesit më të zakonshëm janë:

• P/E (kapitalizimi i tregut në të ardhurat neto)
• EV/Shitjet (vlera e kompanisë ndaj të ardhurave të kompanisë)
• EV/EBITDA (vlera e kompanisë në EBITDA)
• P/B (kapitalizimi i tregut ndaj vlerës kontabël të kapitalit).

Në qasjen krahasuese, është zakon të dallohen tre metoda vlerësimi:

• Metoda e tregut të kapitalit;
• Metoda e transaksionit;
• Metoda e koeficientëve të industrisë.

Metoda e tregut të kapitalit mbështetet në përdorimin e kompanive homologe nga tregu i aksioneve. Avantazhi i metodës është përdorimi i informacionit faktik. Ajo që është e rëndësishme është se kjo metodë ju lejon të gjeni çmime për kompani të krahasueshme pothuajse në çdo ditë, për faktin se letrat me vlerë tregtohen pothuajse çdo ditë. Megjithatë, duhet theksuar se duke përdorur këtë metodë vlerësojmë vlerën e një biznesi në nivelin e një aksioni jo kontrollues, pasi aksionet kontrolluese nuk shiten në bursë.

Metoda e transaksionit është një rast i veçantë i metodës së tregut të kapitalit. Dallimi kryesor nga metoda e tregut të kapitalit është se në këtë metodë përcaktohet niveli i vlerës së aksioneve kontrolluese, pasi kompanitë analoge përzgjidhen nga tregu për kontrollin e korporatës.

Metoda e raportit të industrisë bazohet në marrëdhëniet e rekomanduara midis çmimit dhe treguesve të caktuar financiarë. Llogaritja e koeficientëve të industrisë bazohet në të dhëna statistikore për një periudhë të gjatë. Për shkak të mungesës së të dhënave të mjaftueshme, kjo metodë praktikisht nuk përdoret në Federatën Ruse.

Siç u përmend më lart, metoda e tregut të kapitalit përcakton vlerën e një interesi të pakicës të tregtueshme lirisht. Prandaj, nëse vlerësuesi duhet të marrë vlerën në nivelin e një aksioni kontrollues dhe informacioni është i disponueshëm vetëm për kompanitë publike, atëherë është e nevojshme t'i shtohet një prim kontrolli vlerës së llogaritur me metodën e tregut të kapitalit. Në të kundërt, për të përcaktuar vlerën e një interesi të pakicës, skontimi i interesit jo-kontroll duhet të zbritet nga vlera e interesit kontrollues të gjetur duke përdorur metodën e transaksionit.

Qasja e bazuar në kosto

Qasja e kostos është një grup metodash për vlerësimin e vlerës së një objekti të vlerësuar, bazuar në përcaktimin e kostove të nevojshme për të riprodhuar ose zëvendësuar objektin e vlerësuar, duke marrë parasysh konsumimin dhe vjetërimin. Kostot e riprodhimit të objektit të vlerësimit janë kostot e nevojshme për të krijuar një kopje të saktë të objektit të vlerësimit duke përdorur materialet dhe teknologjitë e përdorura për të krijuar objektin e vlerësimit. Kostot e zëvendësimit të objektit të vlerësimit janë kostot e nevojshme për të krijuar një objekt të ngjashëm duke përdorur materiale dhe teknologji të përdorura në datën e vlerësimit (klauzola 15, FSO Nr. 1).

Do të doja të vëreja menjëherë se vlera e një ndërmarrjeje bazuar në metodën e vlerës së likuidimit nuk korrespondon me vlerën e likuidimit. Vlera e likuidimit të objektit të vlerësimit bazuar në paragrafin 9 të FSO nr. 2 pasqyron çmimin më të mundshëm me të cilin ky objekt vlerësimi mund të tjetërsohet gjatë periudhës së ekspozimit të objektit të vlerësimit, i cili është më i vogël se periudha tipike e ekspozimit për kushtet e tregut në kushtet kur shitësi detyrohet të bëjë një transaksion për tjetërsimin e pasurisë. Gjatë përcaktimit të vlerës së likuidimit, në ndryshim nga përcaktimi i vlerës së tregut, merret parasysh ndikimi i rrethanave të jashtëzakonshme që detyrojnë shitësin të shesë pronën nën vlerësim në kushte që nuk korrespondojnë me kushtet e tregut.

Libra të përdorur

1. Lintner, John. (1965), Çmimet e Sigurisë, Rreziku dhe Fitimet Maksimale nga Diversifikimi, Journal of Finance, Dhjetor 1965, 20(4), f. 587-615.
2. M. J. Gordon, Dividentët, Fitimet dhe Çmimet e Aksioneve. Rishikimi i Ekonomisë dhe Statistikave
3. Marjorie Grice-Hutchinson,
4. Sharpe, William F. (1964), Çmimet e aktiveve kapitale: Një teori e ekuilibrit të tregut nën kushtet e rrezikut, The Journal of Finance, vëll. 19, Nr. 3 (shtator, 1964), f. 425-442.
5. Stephen G. Ryan, kryetar; Robert H. Herz; Teresa E. Iannaconi; Lauren A. Maines; Krishna Palepu; Katherine Schipper; Catherine M. Schrand; Douglas J. Skinner; Linda Vincent, Komiteti i Standardeve të Kontabilitetit Financiar i Shoqatës Amerikane të Kontabilitetit Përgjigjja ndaj Kërkesës së FASB për të komentuar testimin e dëmtimit të emrit të mirë duke përdorur modelin e vlerësimit të të ardhurave të mbetura Komiteti i Standardeve të Kontabilitetit Financiar i Shoqatës Amerikane të Kontabilitetit, 2000.,
6. Vëll. 41, nr. 2, Pjesa 1 (maj, 1959), f. 99-105 (artikulli përbëhet nga 7 faqe)
7. I.V. Kosorukova, S.A. Sekachev, M.A. Shuklina, Vlerësimi i letrave me vlerë dhe biznesi. MFPA, 2011.
8. Kosorukova I.V. Shënime leksioni. Vlerësimi i biznesit. IFRU, 2012.
9. Richard Braley, Stuart Myers, Principles of Corporate Finance. Biblioteka "Trojka Dialog". Shtëpia Botuese e Biznesit Olympus, 2007.
10. William F. Sharp, Gordon J. Alexander, Jeffrey W. Bailey, Investimet. Shtëpia botuese Infra-M, Moskë, 2009.

Standardet e reja ndërkombëtare të vlerësimit të propozuara. Drafti i ekspozimit. Këshilli Ndërkombëtar i Standardeve të Vlerësimit, 2010.

Marjorie Grice-Hutchinson, Shkolla e leximit të Salamankës në teorinë monetare spanjolle 1544-1605. Oxford University Press, 1952.

John Burr Williams, Teoria e Vlerës së Investimit. Harvard University Press 1938; 1997 ribotim, Fraser Publishing.

Kapitalizimi i kompanisë Apple që nga 4/11/2011.

Stephen G. Ryan, kryetar; Robert H. Herz; Teresa E. Iannaconi; Lauren A. Maines; Krishna Palepu; Katherine Schipper; Catherine M. Schrand; Douglas J. Skinner; Linda Vincent, Komiteti i Standardeve të Kontabilitetit Financiar i Shoqatës Amerikane të Kontabilitetit Përgjigje ndaj Kërkesës së FASB për të komentuar testimin e dëmtimit të emrit të mirë duke përdorur modelin e vlerësimit të të ardhurave të mbetura Komiteti i Standardeve të Kontabilitetit Financiar i Shoqatës Amerikane të Kontabilitetit, 2000.

Aswath Damodaran, Vlerësimi i Investimeve. Mjetet dhe metodat për vlerësimin e çdo pasurie. Botuesi Alpina, 2010

Damodaran në punën e tij përdor termin firmë, i cili është identik me termin tonë kompani.

James English, Analiza e Aplikuar e Kapitalit. Teknikat e vlerësimit të aksioneve për profesionistët e Wall Street. McGraw-Hill, 2001.

Nëse kompania ka një interes të pakicës, atëherë interesi i pakicës duhet gjithashtu të zbritet nga vlera e shoqërisë për të marrë vlerën e kapitalit aksionar.

Z. Christopher Mercer dhe Travis W. Harms, redaktuar shkencërisht nga V.M. Rutthauser, Teoria e Integruar e Vlerësimit të Biznesit. Shtëpia Botuese Maroseyka, 2008.

M. J. Gordon, Dividentët, Fitimet dhe Çmimet e Aksioneve. Rishikimi i Ekonomisë dhe Statistikave Vol. 41, nr. 2, Pjesa 1 (maj, 1959), f. 99-105 (artikulli përbëhet nga 7 faqe)

Z. Christopher Mercer dhe Travis W. Harms, redaktuar shkencërisht nga V.M. Rutthauser, Teoria e Integruar e Vlerësimit të Biznesit. Shtëpia Botuese Maroseyka, 2008.

Modigliani F., Miller M. H. Kostoja e kapitalit, financat e korporatave dhe teoria e investimit. Rishikimi Ekonomik Amerikan, vëll. 48, fq. 261-297, 1958.