] → ] → [Różnice między kosztem reprodukcji a kosztem odtworzenia]

Różnice między kosztem reprodukcji a kosztem odtworzenia

Bardzo ważne jest rozróżnienie tych dwóch terminów.

Po pierwsze, pełny koszt wymiany (koszt odtworzenia nowy) - koszt wybudowania, w cenach bieżących, budynku o użyteczności porównywalnej z ocenianą nieruchomością, ale wybudowanego z nowych materiałów i zgodnie z nowoczesnymi standardami, projektem i układem.

Po drugie, całkowity koszt reprodukcji(koszty pełnego odtworzenia - koszt odtworzenia nowego) - koszt budowy, przy obecnych cenach, dokładnej kopii budynku, przy użyciu dokładnie tych samych materiałów, standardów budowlanych, projektu i przy tej samej jakości pracy (które ucieleśniają wszystkie niedociągnięcia , „niespójności” i starzenie się) jako przedmiot oceny.

Innymi słowy, jedna metoda polega na wymianie budynku na odpowiedni zamiennik, druga zaś na odtworzeniu dokładnej kopii.

W przypadku większości celów wyceny preferowane jest określenie pełnego kosztu odtworzenia, ponieważ wymiana powoduje powstanie budynku innego niż wyceniany. Ponadto trudno jest zmierzyć różnicę w użyteczności pomiędzy istniejącym budynkiem a projektowanym nowym, charakteryzującym się nowoczesnym designem. Ocena taka powinna opierać się na analizie zachowań rynku.

Z teoretycznego punktu widzenia koszt odtworzenia jest bardziej korzystny, ponieważ jest mało prawdopodobne, aby ktokolwiek chciał odtworzyć budynek mający więcej niż trzy lata, ze wszystkimi jego wadami funkcjonalnymi. Jeżeli budowa ma zostać wznowiona, pierwszeństwo otrzyma budynek o takiej samej lub większej użyteczności, ale zbudowany zgodnie z nowoczesnymi standardami, gustami i designem. Jednak przy wycenie nieruchomości podejście kosztowe zwykle określa koszt reprodukcji.

Trudność w wyborze pomiędzy kosztem odtworzenia a kosztem odtworzenia oraz liczba trudnych decyzji związanych z ustaleniem amortyzacji sprawiają, że podejście kosztowe jest trudne w wielu sytuacjach. Dlatego przede wszystkim rzeczoznawca musi dobrze rozumieć warunki, w jakich można nadal stosować podejście kosztowe.

Ogólna charakterystyka i warunki stosowania podejścia kosztowego Zgodnie z FSO-1 „Podejście kosztowe – zespół metod oceny wartości przedmiotu oceny, oparty na definicji koszty niezbędnych do odtworzenia lub wymiany ocenianego przedmiotu, biorąc pod uwagę zużycie i starzenie się.” „Zasada substytucji Jest baza podejście kosztowe. Zasada ta stanowi, że ostrożny nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej, niż kosztowałoby go nabycie wolnej działki i wprowadzenie bez zbędnej zwłoki ulepszeń o jednakowej celowości i użyteczności.

Według IVS 2007, w zależności od zakresu, w jakim dane kalkulacyjne pochodzą z danych rynkowych, podejście kosztowe może zapewnić bezpośrednie wskazanie wartości rynkowej. Podejście kosztowe wyznacza górną granicę kwoty, jaka zostałaby zapłacona na normalnym rynku za daną nieruchomość w nowym stanie. W przypadku starszych nieruchomości uwzględnia się różne formy „skumulowanej amortyzacji” (pogorszenie stanu fizycznego, starzenie się funkcjonalne lub techniczne, starzenie się ekonomiczne lub zewnętrzne) w celu obliczenia ceny zbliżonej do wartości rynkowej.

Warunkiem koniecznym zastosowania podejścia kosztowego jest odpowiednio szczegółowa ocena kosztów budowy (kosztu odtworzenia) identycznego (podobnego) obiektu z późniejszym uwzględnieniem zużycia ocenianego obiektu.

Koszt odtworzenia (RC) budowy wycenianej nieruchomości obliczany jest w cenach bieżących jako nowa (z wyłączeniem skumulowanej) amortyzacji i odnosi się do daty wyceny. Można go obliczyć na podstawie kosztu reprodukcji lub kosztu wymiany. Wybór wyliczenia tych wartości wymaga pewnego uzasadnienia i zależy od wielu czynników: celu oceny, ilości i jakości zebranych informacji o przedmiocie oceny, jego cech fizycznych itp.

Zgodnie z FSO-1” Koszty reprodukcji przedmiotu wyceny stanowią koszty niezbędne do wykonania dokładnej kopii przedmiotu wyceny przy wykorzystaniu materiałów i technologii zastosowanych do wykonania przedmiotu wyceny. Koszty wymiany przedmiotem wyceny są koszty niezbędne do wytworzenia podobnego obiektu przy wykorzystaniu materiałów i technologii stosowanych na dzień wyceny.

Lepiej jest obliczyć koszt „reprodukcji”, ponieważ w przeciwnym razie określa się koszty budowy budynku różniącego się od ocenianego wieloma cechami. Jednocześnie ocena różnicy w użyteczności porównywanych budynków jest bardzo subiektywna.

Wybór kalkulacji kosztu „odtworzenia” jest uzasadniony, jeżeli wyceniany budynek wykazuje oznaki pogorszenia funkcjonalności, co zmniejsza jego atrakcyjność handlową dla potencjalnego nabywcy.

Algorytm ustalania wartości rynkowej nieruchomości ( Marzenie) podejście kosztowe można przedstawić za pomocą wzoru:

Gdzie: Szu– wartość rynkowa działki; PVS– pełny koszt wymiany ulepszeń na obiekcie; PRnw- zysk inwestora; NI– nagromadzone zużycie.

Preferowane jest zastosowanie podejścia kosztowego, a czasami jedyną możliwą rzeczą są następujące przypadki.

1. Kiedy oceniane są nowe lub niedawno wybudowane obiekty

2. W przypadku konieczności przeprowadzenia analizy najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania działki.

3. Gdy konieczne jest studium wykonalności nowej konstrukcji.

4. Ocena niedokończonych projektów budowlanych.

5. Do wyceny w celu identyfikacji przedmiotów podlegających opodatkowaniu (budynek, działka).

6. Do oceny dla celów ubezpieczeniowych.

7. O przeszacowanie środków trwałych przedsiębiorstw.

8. W przypadku braku informacji zastosować inne podejścia do oceny.

Stosowanie podejścia kosztowego jest ograniczone następującymi warunkami:

Jeśli budynek jest stary lub nie stanowi najefektywniejszego wykorzystania terenu jako niezabudowany. W takim przypadku rzeczoznawca ma trudności z rzetelną oceną fizycznego, funkcjonalnego i zewnętrznego zniszczenia obiektu.

Jeśli całkowicie brakuje danych do oceny zysku biznesowego lub są one niejednorodne.

Jeżeli wycena nieruchomości dokonywana jest dla celów inwestycyjnych, zastosowanie podejścia kosztowego komplikuje fakt, że nie uwzględnia ono luki czasowej w uzyskaniu ukończonego, odbudowanego budynku.

Podejście kosztowe nie zapewni niezbędnej wiarygodności wyniku, jeżeli obliczenia pośrednie nie zostaną porównane z danymi rynkowymi.

Podejście kosztowe daje wynik wartości własności własności. Dlatego też, aby wycenić nieruchomości będące przedmiotem najmu lub posiadające inne częściowe prawo własności, należy dokonać odpowiednich korekt. Rzeczoznawca dokonuje korekt z tytułu wycenianych konkretnych praw majątkowych, a także dodatkowych kosztów powstałych w czasie nieużytkowania lokalu.

Ustalenie pełnego kosztu odtworzenia budynków Ocena pełnego kosztu odtworzenia opiera się na specyfice cen w budownictwie, które są określone przez cechy wyrobów budowlanych. Kapitałowe wyroby budowlane to środki trwałe o przeznaczeniu produkcyjnym i nieprodukcyjnym, które powstają w miejscu ich przyszłego zużycia. W rezultacie zachodzi niestacjonarny proces produkcyjny, gdyż twórcy budynków i budowli każdorazowo przenoszą się na nowy plac budowy. Konsekwencją tej cechy jest złożoność mechanizacji i brak możliwości automatyzacji procesu budowlanego, sekwencyjny (a nie równoległy) proces budowlany i długi cykl tworzenia wyrobów budowlanych. Średnio duże obiekty powstają od 3 do 5 lat. Wysoki koszt pojedynczego produktu (szacowany koszt budowy) powoduje, że wyroby budowlane powstają zawsze na zamówienie.

Skład uczestników tworzenia złożonych wyrobów budowlanych wymaga zaangażowania różnorodnych organizacji: inwestorów; wykonawcy; projektanci; dostawcy materiałów i sprzętu budowlanego; banki; pośrednicy i inni.

Proces tworzenia kapitałowych wyrobów budowlanych można podzielić na niezależne fazy lub etapy, różniące się zakresem wykonywanych prac i składem uczestników.

Etapy produkcji konstrukcji

Koszty wymiany budynku bez uwzględnienia zużycia i starzenia się mieszkalnego domu drewnianego o powierzchni 50 mkw. obliczono na podstawie danych opublikowanych w Państwowych Standardach Szacunkowych NCS 81-0201-2012. Oddział 1. Wskaźniki skonsolidowanego standardu cen budowlanych,

Oddział 1. Niska zabudowa mieszkalna typu dworkowego i kamienic,

Stół 01-01-003 Drewniany (z zaokrąglonych bali)

Licznik: 1 m2 całkowitej powierzchni budynku mieszkalnego

NCP oblicza się w cenach z dnia 1 stycznia 2012 r. dla obszaru bazowego (obwód moskiewski). Dlatego wskaźnik ten należy przełożyć na datę dzisiejszą, w tym celu mnożymy przez wskaźnik przeliczenia cen z dnia 1 stycznia 2012 r. na ceny z dnia 1 stycznia 2013 r., który wynosi 1,12 i współczynnik przeliczeniowy z cen obszaru bazowego do poziomu cen podmiotów Federacji Rosyjskiej, który wynosi 0, 87.

Aby określić koszt wymiany budynku bez uwzględnienia zużycia, uzyskaną liczbę należy pomnożyć przez powierzchnię domu i zysk inwestora, który wynosi 15%.

Zatem koszt wymiany budynku bez uwzględnienia zużycia i starzenia się oblicza się za pomocą wzoru:

– koszt budowy 1 mkw. w cenach z dnia 1 stycznia 2012 roku w obwodzie moskiewskim tys. rubli/mkw.

Współczynnik przeliczeniowy cen z cen obszaru bazowego (obwód moskiewski) na poziom cen podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej

Zatem zastępując dane naszego obiektu, otrzymujemy:

4 173 525 RUR

11.3. Kalkulacja kosztów odtworzenia budynku z uwzględnieniem zużycia i starzenia się.

Aby określić koszty odtworzenia uwzględniając zużycie i starzenie się, należy pomnożyć koszt odtworzenia budynku przez współczynnik zużycia:

Koszt wymiany budynku, biorąc pod uwagę zużycie i starzenie się,

– koszty odtworzenia budynku z wyłączeniem zużycia i starzenia się

I jest współczynnikiem zużycia.

Amortyzację definiuje się jako zmniejszenie kosztu odtworzenia na skutek różnych czynników, wynikających z daty wyceny. Istnieją trzy rodzaje zużycia: zużycie fizyczne, zużycie funkcjonalne i zużycie zewnętrzne.

Skumulowane zużycie określa się na podstawie wzoru

I - nagromadzone zużycie,

Pogorszenie stanu fizycznego,

Funkcjonalne zużycie

Zużycie zewnętrzne

Pogorszenie stanu fizycznego() określana metodą czasu życia

Stopa amortyzacji fizycznej = Wiek efektywny/Życie ekonomiczne

W przypadku domów drewnianych żywotność ekonomiczna wynosi 50 lat,

Dom został wybudowany w 2001 roku, efektywny wiek to 12 lat

Wtedy: =12/50=0,24.

W momencie oceny nie stwierdzono oznak starzenia zewnętrznego i funkcjonalnego, zatem ich wartości wynoszą 0.

Zatem skumulowane zużycie jest równe:

Podstawiając uzyskane wartości, znajdujemy koszt wymiany budynku, biorąc pod uwagę zużycie i starzenie się.

4 173 525 * 0,76= 3 171 879 RUB

11.4. Obliczanie wartości przedmiotu wyceny w ramach podejścia kosztowego

Wartość istniejącej nieruchomości równa się wartości gruntu (działki) powiększonej o koszty budowy budynków i budowli pomniejszonej o skumulowaną amortyzację budynków i budowli. Jest to słowny opis podstawowego modelu podejścia kosztowego. Matematycznie podstawowy model podejścia kosztowego wygląda następująco:

V = LV + IV - D ,

Gdzie V– koszt nieruchomości; LV- koszt gruntu; IV- koszt budynków i budowli; D- skumulowane (całkowite) zużycie budynków i budowli.

Podstawiając wskaźniki, które obliczyliśmy do wzoru LV = 3 312 125 pocierać. w punkcie 11.1 i IV - D =3171879 w 11.3 otrzymujemy:

V = 3 312 125 pocierać+ 3 171 879 pocierać= 6 484 004 pocierać.

Tym samym wartość rynkowa działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym zlokalizowanej w Krasnodarze przy ul. Lenina, lat 62, uzyskane na podstawie podejścia kosztowego na dzień 25 grudnia 2013 r., zaokrągla się do 6 484 004 (sześć milionów czterysta osiemdziesiąt cztery tysiące cztery) rubli.

Metoda podziału komponentów różni się od poprzedniego tym, że koszt całego budynku liczony jest jako suma kosztów poszczególnych elementów budynku - fundamentów, ścian, stropów itp. Koszt każdego składnika oblicza się na podstawie sumy kosztów bezpośrednich i pośrednich potrzebnych do skonstruowania jednostki objętości według wzoru:

Podstawienie Vп =[Σ V j · C j ] · K n, (6.4)

gdzie wymiana Vп to całkowity koszt wymiany;

V j – objętość j-tego składnika;

C j – koszt jednostkowy objętości;

Кн – współczynnik uwzględniający istniejącą rozbieżność pomiędzy ocenianym obiektem a wybraną konstrukcją typową (dla obiektu identycznego.

Istnieje kilka możliwości wykorzystania metody podziału komponentów:

podwykonawstwo;

podział według profilu pracy;

podział kosztów.

Metoda podwykonawstwa polega na tym, że wykonawca generalny wynajmuje nam podwykonawców w celu zapewnienia wysokiej jakości i szybkiej dostawy herbaty! Roboty budowlane. Następnie obliczane są całkowite koszty wszystkich podwykonawców.

Metoda profilowa przypomina metodę podwykonawstwa i polega na wyliczeniu kosztów zatrudnienia poszczególnych specjalistów (murarzy, tynkarzy, stolarzy itp.).

Metoda alokacji kosztów polega na użyciu różnych jednostek porównania do oceny różnych elementów budynków, a następnie zsumowaniu tych ocen.

Kalkulacja pełnego kosztu reprodukcji (wymiany) metodą badania ilościowego

Metoda badania ilościowego opiera się na szczegółowych kalkulacjach ilościowych i kosztowych kosztów montażu poszczególnych elementów, wyposażenia i konstrukcji budynku jako całości. Oprócz obliczenia kosztów bezpośrednich należy wziąć pod uwagę koszty ogólne i inne oraz sporządzony zostaje pełny kosztorys przebudowy ocenianego obiektu.

Metoda badania ilościowego daje dokładniejsze wyniki, ale jednocześnie jest metodą bardziej pracochłonną, w związku z czym rzeczoznawca musi posiadać pewne przeszkolenie teoretyczne i duże doświadczenie praktyczne.

W celu ustalenia szacunkowego kosztu budowy sporządzana jest dokumentacja szacunkowa, na którą składają się kosztorysy lokalne i kalkulacje szacunkowe lokalne, kosztorysy obiektowe i kalkulacje szacunkowe obiektowe, kalkulacje szacunkowe dla poszczególnych rodzajów kosztów, skonsolidowane kalkulacje szacunkowe kosztów budowy, zestawienia kosztów i inne dokumenty .

Lokalne szacunki to podstawowe dokumenty szacunkowe sporządzane dla niektórych rodzajów prac i kosztów budynków i budowli, a także dla ogólnych prac na budowie na podstawie opracowanej dokumentacji roboczej.

Szacunki obiektowe gromadzą dane z szacunków lokalnych i pozwalają na tworzenie skonsolidowanych (umownych) cen wyrobów budowlanych.

Skonsolidowane kosztorysy budowy sporządzane są na podstawie kosztorysów terenowych i kosztorysowych.

Metody kalkulacji kosztów. Przy sporządzaniu kosztorysów (kalkulacji) dla inwestora i wykonawcy na zasadzie alternatywnej można zastosować następujące metody kalkulacji kosztów:

pomysłowy;

indeks zasobów;

indeks podstawowy;

wynagrodzenie podstawowe;

w oparciu o bank danych o kosztach wcześniej wybudowanych lub zaprojektowanych obiektów analogowych.

Przyjrzyjmy się bliżej tym metodom.

Metoda zasobów – kalkulacja w bieżących (prognozowanych) cenach i taryfach zasobów (elementów kosztów), przeprowadzana jest w oparciu o zapotrzebowanie na materiały, produkty, konstrukcje (w tym pomocnicze wykorzystywane w procesie pracy), a także dane o odległościach i metodach ich dostarczenia na plac budowy, zużycia energii na cele technologiczne, czasu pracy maszyn budowlanych i ich składu, kosztów pracy pracowników.

Metoda indeksu zasobów jest połączeniem metody zasobowej z systemem wskaźników zasobów wykorzystywanych w budownictwie.

Wskaźniki kosztów (cen, kosztów) są wskaźnikami względnymi, wyznaczanymi przez stosunek bieżących (prognozowanych) wskaźników kosztów do podstawowych wskaźników kosztów dla zasobów porównywalnych w nomenklaturze.

Metoda bazowo-indeksowa – przeliczenie kosztów wzdłuż linii budżetowych z poziomu cen podstawowych na poziom cen bieżących za pomocą wskaźników.

Podstawowa metoda kompensacji – sumowanie kosztów obliczonych na poziomie podstawowym cen szacunkowych i kosztów dodatkowych określonych w kalkulacjach związanych ze zmianami cen i taryf za surowce wykorzystywane w procesie budowy.