3.1 59 ինչպես է որոշվում համախառն վարձավճարի բազմապատկիչը: Անշարժ գույքի գնահատման համեմատական ​​մոտեցում

Համախառն վարձավճարի մեթոդի կիրառումը գնահատման պրակտիկայում

11.03.2001 ՀեղինակՉեմերիկին Ս.Մ.

Անշարժ գույքի գնահատումը Ռուսաստանում գոյություն ունի բավականին երկար ժամանակ, և դրա մեթոդաբանությունը, որը մշակվել է արևմտյան գիտնականների կողմից, հաջողությամբ փորձարկվել է Ռուսաստանի տնտեսական պայմաններում։ Անշարժ գույքի գնահատման համակարգում թույլ տարրերից է այս գործընթացի տեղեկատվական աջակցությունը։ Այսպիսով, եթե բնակելի անշարժ գույքը (բնակարանները) գնահատելիս դրա հետ կապված գործնականում խնդիրներ չառաջանան, քանի որ տպագրվում են մեծ թվով պարբերականներ և մասնագիտացված հրապարակումներ, որոնք մշտապես հրապարակում են բնակելի անշարժ գույքի շուկայի վերլուծությունների արդյունքները, ներկա իրավիճակն ու միտումները: դրա զարգացումը, ապա ոչ բնակելի անշարժ գույքի օբյեկտների համար, կարելի է ասել, որ իրավիճակը տրամագծորեն հակառակ է. և այլն։

Սա իր հերթին ազդում է անշարժ գույքի գնահատման համակարգում առկա որոշակի մոտեցումների և մեթոդների կիրառման հնարավորության վրա։ Այդ մեթոդներից մեկը, մեր կարծիքով, համախառն վարձավճարի մեթոդն է (համախառն վարձավճարի բազմապատկիչ մեթոդ), որի արդյունքները գնահատման պրակտիկայում ամենաճշգրիտն են անշարժ գույքի գնահատման այլ մեթոդների համեմատ։

Ներկա իրավիճակը մի փոքր փոխելու և անշարժ գույքի գնահատողներին իրենց մասնագիտական ​​գործունեության մեջ օգնելու համար մենք հետազոտություն ենք անցկացրել՝ բացահայտելու Մոսկվայում գտնվող արդյունաբերական, պահեստային, մանրածախ և գրասենյակային նպատակներով անշարժ գույքի համախառն վարձակալության բազմապատկիչի արժեքները, որոնք ամենադինամիկ զարգացող տարածական բազաներից է :

Հարկ է հիշել, որ համախառն վարձավճարի մեթոդը հիմնված է անշարժ գույքի վաճառքի գնի և վարձակալության վարձակալությունից ստացված համապատասխան եկամուտների միջև ուղղակի հարաբերության օբյեկտիվ նախադրյալի վրա: Այս հարաբերությունը չափվում է համախառն վարձավճարի բազմապատկիչով (GRM), որը նաև հայտնի է որպես համախառն եկամտի բազմապատկիչ (GIM):

Համախառն վարձավճարի մեթոդը համարվում է շուկայական մոտեցման մեթոդ, քանի որ այս ցուցանիշը հաշվի է առնում վաճառքի գները և շուկայում վաճառվող օբյեկտների վարձակալության համախառն եկամուտը: Այն հաշվի չի առնում ոչ առարկայական գույքի, ոչ էլ համադրելի գույքի գործառնական ծախսերի հարաբերակցությունը:

Ընդհանուր առմամբ, համախառն վարձավճարի մեթոդի կիրառման ալգորիթմը բաղկացած է հետևյալ փուլերից.

Փուլ I. Համախառն վարձակալության բազմապատկիչի (GRM) հաշվարկ: Այս փուլում կազմվում է անշարժ գույքի այն օբյեկտների ցանկը, որոնք համեմատելի են վերջերս վաճառված և վարձակալված գնահատվող գույքի հետ։ Քանի որ ռուսական պայմաններում նման տվյալներն ազատորեն հասանելի չեն գնահատողներին, ապա բավականին հուսալիորեն կարող եք օգտագործել առաջարկների տվյալները: Անալոգային օբյեկտների համեմատությունը գնահատվող օբյեկտի հետ, որպես կանոն, իրականացվում է ըստ դրանց գործառական նշանակության, քանի որ վաճառքի գնի և վարձակալության մեջ արդեն հաշվի են առնվում այլ գործոններ (հարդարման, գտնվելու վայր և այլն): Համադրելի օբյեկտների ցանկը կազմելուց հետո համախառն վարձակալության բազմապատկիչ (GRM) հաշվարկվում է բանաձևով.

GRM - համախառն վարձակալության բազմապատկիչ;

ՖՎ-ն համադրելի օբյեկտի վաճառքի (առաջարկի) գինն է.

PGR-ը համապատասխան համադրելի գույքի հնարավոր համախառն վարձավճարն է:

Հաշվարկելով համախառն վարձակալության բազմապատկիչի մի քանի արժեքներ, արդյունքում ստացված արժեքները համաձայնեցվում են մեկ արժեք կամ արժեքների միջակայք ստանալու համար, որը կարող է կիրառվել գնահատվող գույքի նկատմամբ:

II փուլ. Գնահատվող գույքի պոտենցիալ համախառն վարձավճարի (PGR) արժեքի հաշվարկ: Այս փուլում համադրելի օբյեկտների համար գնահատվող օբյեկտի վարձավճարի (պոտենցիալ համախառն ռենտա) չափը որոշվում է համադրելի օբյեկտների համար անհրաժեշտ ուղղիչ գործակիցների ներդրմամբ:

III փուլ. Գնահատված գույքի արժեքի հաշվարկը` բազմապատկելով գնահատված գույքի պոտենցիալ համախառն վարձավճարի գնահատված արժեքը և համախառն վարձավճարի բազմապատկիչի համապատասխան արժեքը:

Վարձակալության համախառն բազմապատիկը չպետք է ճշգրտվի հարմարությունների կամ այլ տարբերությունների համար, որոնք առկա են համադրելի գույքի և առարկայական գույքի միջև: Եթե ​​կան տարբերություններ համադրելի գույքի և գնահատվող գույքի միջև, ապա ենթադրվում է, որ դրանք արդեն հաշվի են առնվել դրանց վաճառքի (առաջարկի) գներում և վարձակալության դրույքաչափերում: Համապատասխանաբար, եթե համադրելի գույքն ավելի վատն է, քան գնահատվողը, ապա դրա վաճառքի գինը և վարձակալության դրույքաչափը համապատասխանաբար ավելի ցածր են: Համախառն եկամտի և վաճառքի գնի մաթեմատիկական հարաբերակցությունը չի փոխվի.

Մոսկվայում գտնվող գրասենյակային, մանրածախ, արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի համար իրականացվել է վարձակալության համախառն բազմապատկիչ արժեքների վերլուծություն: Օրինակ՝ գրասենյակային տարածք՝ 627 քառ. մ, ոչ միակն իր տեսակի մեջ, որը գտնվում է Կուտուզովսկի պողոտայում (Կուտուզովսկայա մետրոյի կայարան) 2000 թվականի հոկտեմբերին առաջարկվել է վաճառքի $750,000 գնով, որը 1 քառ. մ ընդհանուր մակերեսը կազմում է 1196 ԱՄՆ դոլար, միևնույն ժամանակ տրվում է վարձով 1քմ-ի համար 400 ԱՄՆ դոլարով։ մ տարեկան՝ հաշվի առնելով գործառնական ծախսերը: Ելնելով այս գույքի վաճառքի գնի և վարձակալության դրույքաչափի հարաբերակցությունից՝ համախառն վարձակալության բազմապատկիչի արժեքը կկազմի 3.0: Նմանատիպ ընթացակարգ է իրականացվել մնացած օբյեկտների համար։

Համախառն վարձավճարի բազմապատկիչ (համախառն եկամտի բազմապատկիչ):Համախառն վարձակալության բազմապատկիչը վաճառքի գնի հարաբերակցությունն է պոտենցիալ կամ փաստացի համախառն եկամտի հետ: Մեթոդն իրականացվում է երեք փուլով. Առաջին փուլ . Գնահատվող գույքից շուկայական վարձակալության եկամուտը գնահատվում է: Երկրորդ փուլ.Համախառն եկամտի և վաճառքի գնի հարաբերակցությունը որոշվում է շուկայական վերջին գործարքների հիման վրա: Երրորդ փուլ.Գնահատվող գույքի հավանական արժեքը հաշվարկվում է գնահատվող գույքից շուկայական վարձակալության եկամուտը բազմապատկելով համախառն վարձակալության բազմապատկիչով: V = D r VRM = D r, որտեղ V-ը գնահատված օբյեկտի հավանական վաճառքի գինն է. D r – գնահատվող գույքի վարձակալության եկամուտը. GRM – համախառն վարձավճարի բազմապատկիչ; C anal – անալոգի վաճառքի գինը; PVD anal-ը անալոգի հնարավոր համախառն եկամուտն է: Օրինակ։Անհրաժեշտ է գնահատել բարձր ճնշման սեփականություն ունեցող գույքը $15,000 Տվյալների բանկը պարունակում է հետևյալ տեղեկությունները վերջերս վաճառված անալոգների մասին (տես աղյուսակը):

	Վաճառքի գին Sanal

BRM (միջինացված անալոգների նկատմամբ) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5:

V= 15000x5= 75000 դոլար

Համախառն վարձավճարների բազմապատկիչը չի ճշգրտվում գնահատված և համադրելի գույքերի միջև առկա տարբերությունների համար, քանի որ ԳՀՄ-ի հաշվարկը հիմնված է վարձակալության փաստացի վճարումների և վաճառքի գների վրա, որոնք հաշվի են առնում այդ տարբերությունները:

4.3 Ծախսային մոտեցման կիրառում

Նախքան ծախսային մոտեցմամբ շենքերի և շինությունների արժեքի գնահատմանը անցնելը, գնահատողը պետք է ոչ միայն ծանոթանա տեխնիկական փաստաթղթերին, այլև ստուգի շենքերն ու շինությունները: Սա թույլ կտա նրան կազմել գնահատման օբյեկտի մանրամասն նկարագրություն, որը կտա արտաքին և ներքին կառուցվածքների և ինժեներական համակարգերի բնութագրերը: Արժեքի մոտեցումը ներառում է 3 փուլ. Առաջին փուլ. Հողամասի արժեքը որոշելը, որի վրա գտնվում են շենքը կամ շինությունները. Երկրորդ փուլ.Շենքի կամ շինության փոխարինման կամ փոխարինման արժեքի գնահատում արդյունավետ գնահատման ամսաթվի դրությամբ: Երրորդ փուլ. Շենքերի և շինությունների բոլոր տեսակի մաշվածության հաշվարկ. Շենքերի և շինությունների փոխարինման արժեքի գնահատում.Այս մոտեցմամբ փոխարինման արժեքը կամ փոխարինման արժեքը որոշվում է հետևյալ մեթոդների հիման վրա.

համեմատական ​​միավոր; տարր առ տարր հաշվարկ (բաժանումը բաղադրիչների); ինդեքսի գնահատում։

Համեմատական ​​միավորի մեթոդ.Այս մեթոդը ներառում է մի քանի քայլ.

փուլ. Նմանատիպ օբյեկտների շինարարության ծախսերի տվյալների հիման վրա մշակվել են շինարարական աշխատանքների ծախսերի չափորոշիչներ (1 մ², մեկ մ³ շենքի համար): Որպես տիպիկ կառույց, ավելի լավ է օգտագործել վերջերս կառուցված օբյեկտը, որի պայմանագրի գինը հայտնի է: Եթե ​​գնահատողը չի կարողանում գտնել վերջերս կառուցված համադրելի օբյեկտ, ապա նա կարող է օգտագործել Տնտեսագիտության և կառավարման կենտրոնական գիտահետազոտական ​​ինստիտուտի, Coinvest ընկերության և այլ ընկերությունների զարգացումները, որոնք ապահովում են շինարարական արտադրանքի սպառողական միավորի արժեքի հատուկ ցուցանիշներ: հիմնական, ընթացիկ և կանխատեսվող գների մակարդակներում շենքերի և շինությունների բնորոշ տեսակների համար: փուլ. Միավոր արժեքի ստանդարտը բազմապատկվում է գնահատվող շենքի ընդհանուր մակերեսով կամ ծավալով: փուլ. Փոփոխություններ են կատարվում գնահատվող օբյեկտի բնութագրերում:

Հիմնական միավորի կառուցման արժեքը

Պահանջվող տարածք

Շինարարության արժեքը բազային միավորի համար

Գնահատվող օբյեկտի բնութագրերի ուղղումներ

Բազմապատկիչ՝ հաշվի առնելով տեղական պայմանները

Ծախսերի ամբողջական գնահատում

Շենքերի և շինությունների արժեքի տարր առ տարր հաշվարկման մեթոդ.

Այս մեթոդը կոչվում է նաև բաղադրիչացման մեթոդ: Գնահատողը հաշվարկներն իրականացնում է հետևյալ հաջորդականությամբ.

փուլ.Շենքի բաժանումը առանձին տարրերի (հիմք, պատեր, շրջանակ, տանիք և այլն): փուլ.Գնահատման ամսաթվի դրությամբ կառուցվող շենքում որոշակի տարրի տեղադրման համար պահանջվող ծախսերի հաշվարկ: Դրա համար որոշվում է միավոր ծավալի կառուցման համար անհրաժեշտ ուղղակի և անուղղակի ծախսերի չափը:

Օրինակ:Աղյուսե պատի 1 մ² միավորի արժեքը բաղկացած է աղյուսների, շաղախի, աշխատողների աշխատավարձից և մեքենաների և մեխանիզմների շահագործման արժեքից: Բազմապատկելով միավորի արժեքը տարածքով, մենք ստանում ենք ամբողջ տարրի տեղադրման ընդհանուր արժեքը: Ձեռնարկատիրոջ շահույթը հաշվի է առնվում կամ միավորի արժեքով, կամ հաշվարկվում է առանձին:

փուլ.Տարր առ տարր ծախսերի գումարում.

Գնահատման ինդեքսային մեթոդ.Այն իրականացվում է օբյեկտի հաշվեկշռային արժեքը բազմապատկելով Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության կողմից հաստատված հիմնական միջոցների վերագնահատման համապատասխան ցուցանիշով: Այս մեթոդը ներառում է մի քանի հաշվարկային մեթոդներ. Կան՝ ռեսուրս, ռեսուրս-ինդեքս, բազային ինդեքս և բազա-փոխհատուցման մեթոդներ: Ռեսուրսների մեթոդ– սա հաշվարկ է ռեսուրսների ընթացիկ (կանխատեսվող) գներով և սակագներով (արժեքի տարրեր): Այն իրականացվում է ելնելով նյութերի, արտադրանքի, կառուցվածքների (ներառյալ աշխատանքի ընթացքում օգտագործվող օժանդակ նյութերի) անհրաժեշտությունից, ինչպես նաև շինհրապարակ դրանց առաքման հեռավորությունների և եղանակների, տեխնոլոգիական նպատակներով էներգիայի սպառման, շահագործման ժամանակի վերաբերյալ տվյալների հիման վրա: շինարարական մեքենաների և դրանց կազմի, աշխատողների աշխատուժի ծախսերը. Այս մեթոդը կիրառվում է Ռուսաստանի շինարարության նախարարության 1992 թվականի նոյեմբերի 10-ի նամակով հաստատված Մեթոդական հանձնարարականներում սահմանված դրույթներին համապատասխան: թիվ ԲՖ-926/12. Ռեսուրսների ինդեքսի մեթոդռեսուրսների մեթոդի համադրություն է շինարարության մեջ օգտագործվող ռեսուրսների ինդեքսների համակարգի հետ: Արժեքի (գին, ինքնարժեքի) ինդեքսները հարաբերական ցուցանիշներ են, որոնք որոշվում են նոմենկլատուրայում համադրելի ռեսուրսների ընթացիկ (կանխատեսվող) և հիմնական ծախսերի ցուցանիշների հարաբերակցությամբ: Այս մեթոդի բազմաթիվ հնարավոր սորտերից խորհուրդ է տրվում օգտագործել շինարարության գնահատված արժեքը որոշելու մեթոդը՝ հիմնված աշխատանքի առանձին տեսակների (PVR) ցուցանիշների վրա, որոնք սահմանված են Ռուսաստանի Պետական ​​շինարարական կոմիտեի հունիսի 4-ի նամակում։ , 1993 թիվ 12-146։ Հիմք-ինդեքսի մեթոդ- սա ծախսերի վերահաշվարկ է ըստ գնահատման պայմանների բազային գների մակարդակից մինչև ընթացիկ գների մակարդակը, օգտագործելով ինդեքսները, որոնք հիմնված են Ռուսաստանի Պետական ​​շինարարական կոմիտեի 1993 թվականի մայիսի 31-ի թիվ 12 նամակով հաստատված մեթոդաբանական առաջարկությունների վրա: -133. Հիմնական փոխհատուցման մեթոդը գնահատված գների և լրացուցիչ ծախսերի հիմնական մակարդակում հաշվարկված արժեքի գումարումն է, որը որոշվում է շինարարության ընթացքում օգտագործված ռեսուրսների գների և սակագների փոփոխության հետ կապված հաշվարկներով: Մինչև երկրում տնտեսական իրավիճակի կայունացումը և շուկայական համապատասխան կառուցվածքների ձևավորումը, ինդեքսային մեթոդի ամենաառաջնային մեթոդները ռեսուրսային և ռեսուրս-ինդեքսի մեթոդներն են: Գործնականում ամենից հաճախ օգտագործվում է բազային-ինդեքսի մեթոդը, քանի որ այն ամենապարզն է։ Շենքերի և շինությունների մաշվածության որոշում:Վերականգնման կամ փոխարինման ամբողջական արժեքը որոշելուց հետո մաշվածությունը հանվում է ստացված արժեքից՝ ապրանքի մնացորդային արժեքը հաշվարկելու համար: Գնահատողների կողմից կիրառվող մաշվածության հայեցակարգը և հաշվապահների կողմից օգտագործվող մաշվածության հայեցակարգը տարբերվում են միմյանցից: Գնահատման տեսության մեջ «մաշվածություն» տերմինը հասկացվում է որպես օբյեկտի օգտակարության և, հետևաբար, արժեքի կորուստ տարբեր պատճառներով, և ոչ միայն ժամանակի գործոնի պատճառով: Այս տերմինը օգտագործվում է հաշվապահական հաշվառման մեջ այլ իմաստով, որտեղ մաշվածությունը հասկացվում է որպես ծախսերը արտադրության արժեքին փոխանցելու մեխանիզմ օբյեկտի ստանդարտ ծառայության ժամկետի ընթացքում: Գնահատման պրակտիկայում կառուցվածքների մաշվածությունը որոշելու համար օգտագործվում են մի քանի մեթոդներ.

բաժանման մեթոդ; կյանքի մեթոդ.

Պառակտման մեթոդ.

Այն բաղկացած է հաշվի առնելով մաշվածության բոլոր տեսակները, որոնք ներառում են.

շարժական ֆիզիկական մաշվածություն; անուղղելի ֆիզիկական մաշվածություն; շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածություն; անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածություն; տնտեսական (արտաքին) մաշվածություն.

Մաշվածությունը համարվում է հեռացվող, եթե թերությունը վերացնելու ծախսերը պակաս են ավելացված արժեքից: Ընդհակառակը, եթե ուղղման արժեքը ավելի մեծ է, քան ավելացված արժեքը, ապա մաշվածությունը դասակարգվում է որպես անուղղելի: Գնահատողների հաճախորդները հաճախ պահանջում են, որ փոխհատուցվող առարկաների ցանկը, վերականգնման ծախսերի գնահատման հետ մեկտեղ, ներառվի գնահատման հաշվետվության մեջ: Ֆիզիկական մաշվածության որոշում (գնահատում):Ստորև բերված են աղյուսակներ, որոնք ցույց են տալիս ֆիզիկական մաշվածության և մաշվածության հաշվարկը՝ և՛ շարժական, և՛ անուղղելի:

Շրջելի ֆիզիկական մաշվածության պատճառով արժեզրկման որոշում

Աշխատանքների անվանումը	Արժեքը, դոլար
Կայքի վերանորոգում
Ջրամատակարարման ցանցի վերանորոգում
Ինտերիերի ներկում և հարդարում
Շարժվող ֆիզիկական խանգարում – ընդհանուր

Կարճատև բաղադրիչների անդառնալի ֆիզիկական մաշվածության հետևանքով առաջացած արժեզրկման որոշում

Բաղադրիչներ	Վերարտադրության ընդհանուր արժեքը	Փաստացի կամ արդյունավետ տարիք	Կյանքի տեւողություն		Արժեզրկում, դոլար
Օդափոխում
Կոյուղի
Ջեռուցում

Երկարակյաց իրերի անդառնալի ֆիզիկական մաշվածության հետևանքով առաջացած արժեզրկման որոշում

Հաշվարկված տվյալներ	Չափման միավոր, դոլար
Վերարտադրության ընդհանուր արժեքը (առանց մշակողի շահույթի), դոլար:
Շարժական ֆիզիկական արատ, դոլար։
Կարճ ժամկետով բաղադրիչների վերարտադրության ընդհանուր արժեքը, դոլար:
Երկար կյանք ունեցող բաղադրիչների վերարտադրության ընդհանուր արժեքը (1-2-3), դոլար:
Կառույցի արդյունավետ տարիք, տարիներ
Կառույցի տնտեսական կյանքը, տարիներ
Երկարակյաց բաղադրիչների մաշվածություն ((5/6) 100), %
Երկարակյաց բաղադրիչների արժեզրկում ((4 7)/100), դոլար.

Օգտագործելով փորձագիտական ​​մեթոդՖիզիկական մաշվածությունը հաշվարկելիս փորձագետը ստուգմամբ որոշում է շենքի յուրաքանչյուր տարրի մաշվածության տոկոսը, ապա դրամական արտահայտությամբ մաշվածության չափը։

Ֆիզիկական մաշվածության որոշում

շինարարական տարր	Փոխարինման արժեքը, դոլար				Կուտակված արժեզրկում, դոլար
Հիմնադրամ
Էներգահամակարգ

Շենքի տարրերի մաշվածության տոկոսը կարող է որոշվել նաև որպես շենքի բոլոր տարրերի միջին կշռված արժեք

Կառուցվածքային տարրի անվանումը

Շենքի կառուցվածքային տարրի տեսակարար կշիռը

Մաշվածության տոկոսը

Շենքի արժեքի մաշվածության մասնաբաժինը

Ֆունկցիոնալ մաշվածության որոշում (գնահատում):Ֆունկցիոնալ մաշվածությունը, ինչպես ֆիզիկական մաշվածությունը, կարող է լինել շարժական և անուղղելի: Մաշվածությունը շարժական կամ անուղղելի դասակարգելու չափանիշը նույնն է, ինչ ֆիզիկական մաշվածության դեպքում: Համապատասխանաբար, շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածության արժեքը սահմանվում է որպես ծախսեր, որոնք ողջամիտ են օբյեկտի շահագործումից ապագա եկամտում իրենց ներդրման տեսանկյունից: Շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածությունը պայմանավորված է.

թերություններ, որոնք պահանջում են տարրերի ավելացում. տարրերի փոխարինում կամ արդիականացում պահանջող թերություններ.

Առաջին դեպքում դա հավասար է գնահատման պահին պահանջվող լրացումներ կատարելու և նույն լրացումներ կատարելու արժեքի տարբերությանը, եթե դրանք ի սկզբանե կատարվել են գնահատման օբյեկտի կառուցման ժամանակ: Դա բացատրվում է նրանով, որ օբյեկտի մի մասի վերակառուցումն ավելի թանկ արժե, եթե այդ մասը ստեղծվել է հենց օբյեկտի կառուցման ժամանակ։ Երկրորդ դեպքում, շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածությունը չափվում է հնացած տարրերի փոխարինման արժեքով: Անշարժ ֆունկցիոնալ մաշվածությունը կարող է պայմանավորված լինել գնահատվող օբյեկտների որակական բնութագրերի և՛ բացակայությամբ, և՛ գերազանցմամբ: Եթե ​​կա պակասություն, ապա այն չափվում է, մասնավորապես, տվյալ օբյեկտը վարձակալելիս վարձակալության չափի կորուստներով։ Անշարժ ֆունկցիոնալ մաշվածությունը հաշվարկվում է հետևյալ կերպ. «Լրացուցիչ բարելավումներ» դասակարգվում են շենքերի և շինությունների այն տարրերը, որոնց առկայությունը ներկայումս չի համապատասխանում շուկայական չափանիշների ժամանակակից պահանջներին: Տվյալ դեպքում խոսքը որակական հատկանիշների ավելցուկից առաջացած անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության մասին է։ Օրինակ։Ինտեկոմի համակարգերը ավելացրել են 23,000 ԱՄՆ դոլար գույքի արժեքին և 30,000 ԱՄՆ դոլարի տեղադրման ծախսերը: Տնտեսական մաշվածության որոշում (գնահատում):Արտաքին (տնտեսական) մաշվածությունն արտահայտվում է անշարժ գույքի գործառական պիտանիության նվազմամբ, որն առաջանում է դրան արտաքին բացասական գործոններից՝ տարածքի ընդհանուր անկում, գույքի դժբախտ դիրք և այլն։ Եթե ​​ֆիզիկական և, որոշ չափով, ֆունկցիոնալ մաշվածությունը կարելի է վերացնել շենքը վերակառուցելով կամ արդիականացնելով, ապա արտաքին ազդեցություններից մաշվածությունը շատ դեպքերում անուղղելի է: Ավանդաբար այն հաշվարկվում է երկու եղանակով.

առնչվող վաճառք,երբ համեմատվում են երկու համադրելի առարկաներ, որոնցից մեկը արտաքին մաշվածության նշաններ ունի, իսկ մյուսը՝ ոչ, վաճառքի գների տարբերությունը մեկնաբանվում է որպես արտաքին մաշվածություն. վարձակալության կորուստների կապիտալացումօգտագործելով համախառն վարձավճարի բազմապատկիչ:

Այս մեթոդը համեմատում է համադրելի գույքի վարձակալության եկամուտը, որտեղ մեկը ենթարկվում է բացասական արտաքին ազդեցության, իսկ մյուսը՝ ոչ: Այսպիսով, տնտեսական մաշվածությունը որոշվում է բանաձևով.

Տնտեսական մաշվածություն = Վարձակալության կորուստ x Համախառն վարձավճարի բազմապատկիչ

Կյանքի հաշվարկման մեթոդ.Այս մեթոդը կիրառելիս օգտագործվում են հետևյալ հասկացությունները.

Տնտեսական կյանք– սա այն ժամանակահատվածն է, որի ընթացքում օբյեկտը (շենքը) կարող է օգտագործվել շահույթ ստանալու համար: Այս ժամանակահատվածում բարելավումները նպաստում են գույքի արժեքին: Գույքի տնտեսական կյանքը ավարտվում է, երբ կատարված բարելավումները այլևս չեն նպաստում դրա արժեքին` գույքի ընդհանուր հնության պատճառով: Ֆիզիկական կյանքի տևողությունըօբյեկտի այն ժամանակահատվածն է, որի ընթացքում շենքը գոյություն ունի: Ֆիզիկական կյանքի տևողությունը ավարտվում է շենքի քանդմամբ: Արդյունավետ տարիք(փորձագիտական ​​գնահատված) հիմնված է օբյեկտի արտաքին տեսքի գնահատման վրա՝ հաշվի առնելով նրա վիճակը: Սա այն տարիքն է, որը համապատասխանում է նրա ֆիզիկական վիճակին։ Մնացած տնտեսական կյանքըշենքը գնահատման օրվանից մինչև օբյեկտի տնտեսական կյանքի ավարտն ընկած ժամանակահատվածն է: Ստանդարտ ծառայության ժամկետ- սա շենքերի և շինությունների շահագործման ժամկետն է, որը որոշվում է կանոնակարգերով:

Մաշվածության, փոխարինման արժեքի, արդյունավետ տարիքի և շենքի բնորոշ տնտեսական կյանքի միջև կապն արտահայտվում է հետևյալ բանաձևով.

I: VS = EV: EJ, որտեղ

Ես կրում եմ; ВС – փոխարինման արժեքը; EV – արդյունավետ տարիք; EZh - տնտեսական կյանքի տևողությունը: Այս բանաձևը կարելի է գրել հետևյալ կերպ.

EV: EJ = Փոխարինման արժեքի մաշվածության տոկոսը:

Կյանքի տևողության մեթոդը օգտագործվում է ինչպես կուտակային մաշվածությունը, այնպես էլ ցանկացած տեսակի մաշվածությունը հաշվարկելու համար:

Համախառն վարձավճարի բազմապատկիչ մեթոդ. (VRM)

Համախառն վարձակալության բազմապատկիչն այն ցուցանիշն է, որն արտացոլում է գույքի վաճառքի գնի և համախառն եկամտի հարաբերակցությունը: Այս ցուցանիշը հաշվարկվում է նմանատիպ անշարժ գույքի օբյեկտների համար և օգտագործվում է որպես գնահատվող գույքի համարժեք ցուցանիշի բազմապատկիչ:

Անշարժ գույքի գնահատման փուլերը՝ օգտագործելով համախառն վարձակալության բազմապատկիչ.

1. Գնահատվող օբյեկտի համախառն եկամուտը` պոտենցիալ կամ փաստացի, գնահատվում է.

2. Ընտրվում է գնահատվող գույքի առնվազն երեք անալոգային, որոնց համար առկա են հավաստի տեղեկություններ վաճառքի գնի և հնարավոր կամ փաստացի եկամտի չափի մասին.

3. Կատարվում են անհրաժեշտ ճշգրտումներ՝ անալոգների համեմատելիությունը գնահատվող օբյեկտի հետ մեծացնելու համար.

4. Յուրաքանչյուր անալոգի համար հաշվարկվում է համախառն վարձակալության բազմապատկիչ.

5. Վերջնական VRM-ը որոշվում է որպես հաշվարկված VRM-ի թվաբանական միջին բոլոր անալոգների համար;

6. Գնահատված օբյեկտի շուկայական արժեքը հաշվարկվում է որպես միջին ԳՀՄ-ի և գնահատված օբյեկտի գնահատված համարժեք համախառն եկամտի արտադրյալ:

7. Գնահատվող գույքի հավանական շուկայական արժեքը հաշվարկվում է բանաձևով.

Сн = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)

որտեղ CH-ն գնահատվող գույքի գնահատված շուկայական արժեքն է. PVDots - պոտենցիալ համախառն եկամուտ գնահատված օբյեկտից. DVDots - փաստացի համախառն եկամուտ գնահատված օբյեկտից VRMsr - համախառն վարձակալության բազմապատկիչ; Ցա - նմանատիպ գույքի վաճառքի գին; կամ բանաձևով.

Сн = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+...+Tsan/PVDan):n (2)

որտեղ Tsa1-ը առաջին նմանատիպ օբյեկտի վաճառքի գինն է. PVD1 - պոտենցիալ համախառն եկամուտ առաջին նմանատիպ օբյեկտից. Թանը n-րդ համանման օբյեկտի վաճառքի գինն է. PVDan - n-րդ նմանատիպ օբյեկտից պոտենցիալ համախառն եկամուտ; n - նմանատիպ օբյեկտների թիվը:

GRM-ը համարվում է եկամտաբեր գույքի գնահատման շուկայական մեթոդ

գույք, քանի որ այս ցուցանիշը հաշվի է առնում վաճառքի գները և շուկայում վաճառվող օբյեկտների վարձակալության համախառն եկամուտը: Օրինակ. Գնահատողը պետք է որոշի գույքի շուկայական արժեքը, որի պոտենցիալ համախառն եկամուտը կազմում է 30,000 հազար ռուբլի: Տեղեկատվական բազան պարունակում է տեղեկատվություն վերջերս վաճառված անալոգների մասին:

Մենք հաշվարկում ենք անալոգների միջին համախառն վարձակալության բազմապատկիչը և դրա միջին արժեքը. (105000: 35000 + 96000: 28000 + 110000: 31000). VRM-ը հիմնված է վարձակալության փաստացի վճարումների և վաճառքի գների վրա, որոնք արդեն հաշվի են առնում այդ տարբերությունները: Գնահատվող գույքի շուկայական արժեքը կազմում է 30,000 x 3,3257 = 99,770 (հազար ռուբլի)

Վարձակալության համախառն բազմապատիկը չպետք է ճշգրտվի հարմարությունների կամ այլ տարբերությունների համար, որոնք առկա են համեմատելիների և առարկայական հատկությունների միջև: GRM-ի հաշվարկը հիմնված է իրական վարձակալության վճարների և շուկայում գերակշռող վաճառքի գների վրա: Եթե ​​համեմատելի գույքի և գնահատվող գույքի միջև կան հարմարությունների կամ ծառայությունների մակարդակի տարբերություններ, ապա ենթադրվում է, որ այդ տարբերություններն արդեն հաշվառվել են վաճառքի գների և վարձակալության դրույքաչափերի մեջ:

Մեթոդը բավականին պարզ է, բայց ունի հետևյալ թերությունները.

1. 1.Կարելի է օգտագործել միայն զարգացած և ակտիվ անշարժ գույքի շուկայի պայմաններում, այսինքն. Գնահատվող գույքը պետք է գտնվի այնպիսի շուկայում, որտեղ կանոնավոր կերպով տեղի են ունենում մրցակցային գույքի առուվաճառքներ և գնումներ՝ հիմնվելով դրանց ստացած եկամտի վրա:

2. 2. Լիովին հաշվի չի առնում ռիսկերի կամ կապիտալի վերադարձի դրույքաչափերի տարբերությունը գնահատման առարկայի և նրա համադրելի գործընկերոջ միջև.

3. Այն նաև հաշվի չի առնում համեմատվող օբյեկտների զուտ գործառնական եկամտի հավանական տարբերությունը:

Անշարժ գույքի գնահատումը Ռուսաստանում գոյություն ունի բավականին երկար ժամանակ, և դրա մեթոդաբանությունը, որը մշակվել է արևմտյան գիտնականների կողմից, հաջողությամբ փորձարկվել է Ռուսաստանի տնտեսական պայմաններում։ Անշարժ գույքի գնահատման համակարգում թույլ տարրերից է այս գործընթացի տեղեկատվական աջակցությունը։ Այսպիսով, եթե բնակելի անշարժ գույքը (բնակարանները) գնահատելիս դրա հետ կապված գործնականում խնդիրներ չառաջանան, քանի որ տպագրվում են մեծ թվով պարբերականներ և մասնագիտացված հրապարակումներ, որոնք մշտապես հրապարակում են բնակելի անշարժ գույքի շուկայի վերլուծությունների արդյունքները, ներկա իրավիճակն ու միտումները: դրա զարգացումը, այնուհետև ոչ բնակելի անշարժ գույքի համար իրավիճակը գնահատելիս կարելի է ասել, որ իրավիճակը փոքր-ինչ այլ է. կան շատ սահմանափակ քանակությամբ վերլուծական տեղեկատվություն հանրային տիրույթում, համեմատաբար փոքր թվով համադրելի օբյեկտներ, հատկապես այն վայրերում, որտեղ շուկան թերզարգացած է, ինչը դժվարացնում է համապատասխան վերլուծություններ, հաշվարկներ և այլն։ Սա իր հերթին ազդում է անշարժ գույքի գնահատման համակարգում առկա որոշակի մոտեցումների և մեթոդների կիրառման հնարավորության վրա։ Այդ մեթոդներից մեկը, մեր կարծիքով, համախառն վարձավճարի մեթոդն է (համախառն վարձավճարի բազմապատկիչ մեթոդ), որի արդյունքները գնահատման պրակտիկայում համեմատաբար ճշգրիտ են անշարժ գույքի գնահատման այլ մեթոդների համեմատ: Համախառն վարձակալության բազմապատկիչի որոշման սկզբունքների կիրառումը փոխկապակցված է անշարժ գույքի կապիտալացման դրույքաչափի հաշվարկման սկզբունքների հետ:

Այս հրապարակման մեջ մենք հակիրճ վերլուծեցինք այս սահմանումները, դրանց փոխհարաբերությունները միմյանց հետ, ինչպես նաև դրանց կիրառումը գործնականում: Մենք ուսումնասիրեցինք վերլուծական տեղեկատվությունը Նովոսիբիրսկում առևտրային անշարժ գույքի շուկայի հատվածների վերաբերյալ հետընթաց ժամանակահատվածում և ուսումնասիրության ամսաթվի դրությամբ:

Հիմնական սահմանումներ

Կապիտալացման տոկոսադրույքը(կապիտալացման գործակից) - ցուցանիշ, որը նկարագրում է ակտիվի շուկայական արժեքի հարաբերակցությունը տարվա զուտ եկամտին: Գույքի գնահատման ժամանակ այս ցուցանիշը հաշվարկվում է հետևյալ կերպ՝ տարեկան զուտ շահույթ / գույքի արժեք: Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը ներդրողին ցույց է տալիս եկամտի այն տոկոսը, որը նա կստանա որոշակի ակտիվ գնելով:

Համախառն վարձավճարի բազմապատկիչ (GRM)– սա վաճառքի գնի և գույքի համախառն եկամտի հարաբերակցությունն արտացոլող ցուցանիշ է: Համախառն վարձակալության բազմապատկիչն օգտագործվում է այն օբյեկտների համար, որոնց համար կարելի է արժանահավատորեն գնահատել կամ պոտենցիալ (PVG) կամ փաստացի համախառն եկամուտը (AGI):

Համախառն վարձավճարների բազմապատկիչ մեթոդը հիմնված է այն ենթադրության վրա, որ կա ուղղակի կապ անշարժ գույքի շուկայական արժեքի և վարձակալությունից ստացվող պոտենցիալ եկամտի միջև, որը կարելի է ձեռք բերել վարձակալության միջոցով: Հետևաբար, այն օգտագործվում է գույքի արժեքը գնահատելու համար, եթե վարձակալության դրույքաչափը, որով գույքը կարող է վարձակալվել, հայտնի է որպես նախնական տվյալներ: Բազմապատկիչը նաև թույլ է տալիս լուծել հակադարձ խնդիրը. Որոշեք վարձակալության պահանջվող դրույքաչափը՝ հիմնվելով գույքի հայտնի արժեքի վրա: Գնահատման տեխնիկայի առումով այս մեթոդը մոտ է ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդին: Այնուամենայնիվ, այն ունի իր առանձնահատկությունները. Վարձակալության համախառն բազմապատկիչը որոշակի գույքի անհատական ​​բնութագիր չէ: Այն հաշվի չի առնում գնահատվող գույքի բնութագրերը, այն է` մնացած ծառայության ժամկետը, այս գույքին հատուկ գործառնական ծախսերի մակարդակը, վարձակալության դրույքաչափերի աճի հետ կապված շուկայի ակնկալիքները, գործարքի ֆինանսական պայմանները և այլն: բազմապատկիչը բնութագրում է վարձակալության եկամուտների վարձակալության և գույքի շուկայական արժեքի միջին հարաբերակցությունը, որը բնորոշ է տվյալ դասի օբյեկտներին կամ, ավելի ճիշտ, շուկայի տվյալ հատվածին: Հետևաբար, վարձակալության համախառն բազմապատկիչը կարող է օգտագործվել միայն որպես գույքի գնահատման կոպիտ մեթոդ, որն իր իմաստով մոտ է զանգվածային գնահատման մեթոդներին: Սա այս բազմապատկիչի և կապիտալիզացիայի հարաբերակցության հիմնարար տարբերությունն է, որը կարող է էապես տարբերվել երկու նմանատիպ օբյեկտների համար, եթե այդ օբյեկտները տարբերվում են, օրինակ, իրենց մնացած ծառայության ժամկետով: Հարկ է նշել, որ ի տարբերություն համախառն վարձավճարների բազմապատկիչի՝ կապիտալացման գործակիցը հստակ տնտեսական նշանակություն ունի։ Այն բնութագրում է որոշակի գույքին բնորոշ վերջնական շահութաբերությունը և կապիտալի վերականգնման եղանակը: Հետևաբար, այն կարող է հաշվարկվել այլընտրանքային ներդրումային տարբերակների շահութաբերության վերլուծության հիման վրա՝ հաշվի առնելով կանխատեսվող ժամանակահատվածի համար գնահատվող գույքի արժեքի ակնկալվող աճը կամ անկումը:

Այսօր գոյություն ունեն վարձակալության համախառն բազմապատկիչի և կապիտալացման դրույքաչափերի հաշվարկման տարբեր բանաձևեր։ Տարբեր բանաձևեր օգտագործելիս հայտնի BPM-ի դրույքաչափերի շրջանակը կարող է տարբերվել:

BRM-ի և կապիտալիզացիայի դրույքաչափերի հաշվարկման ընդհանուր բանաձևեր

Դիտարկենք առաջին բանաձևը, որը վերցված է Ռուտգեյզեր Վ.Մ. «Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատում». Հաշվարկի համար ստեղծվում է վերջերս վաճառված և վարձակալված արժեքավոր օբյեկտի հետ համեմատելի անշարժ գույքի օբյեկտների ցանկ: Քանի որ ռուսական պայմաններում նման տվյալներն ազատորեն հասանելի չեն գնահատողներին, ապա բավականին հուսալիորեն կարող եք օգտագործել առաջարկների տվյալները: Անալոգային օբյեկտների համեմատությունը գնահատվող օբյեկտի հետ, որպես կանոն, իրականացվում է ըստ դրանց գործառական նշանակության, քանի որ վաճառքի գնի և վարձակալության մեջ արդեն հաշվի են առնվում այլ գործոններ (հարդարման, գտնվելու վայր և այլն): Համադրելի օբյեկտների ցանկը կազմելուց հետո համախառն վարձակալության բազմապատկիչ (GRM) հաշվարկվում է բանաձևով.

Ա.Վ. Դոցենկոն իր «Կապիտալիզացիայի զեղչի դրույքաչափերի հաշվարկը ճգնաժամի ժամանակ անշարժ գույքը գնահատելիս» գիտական ​​հոդվածում կարծում է, որ VRM-ի արժեքը հաշվարկելիս կարող են անշարժ գույքի շուկայի համապատասխան հատվածի վարձակալության և արժեքի միջին շուկայական արժեքները. օգտագործվել։ BRM-ի որոշման համար հաշվարկված կախվածությունն ունի ձև.

Օգտագործելով բազմապատկիչի որոշման ուղղակի մեթոդ Լ.Ա. Լեյֆերը «Համախառն վարձավճարի բազմապատկիչի որոշումը «պատմական» տվյալների հիման վրա» հոդվածում GRM-ը հաշվարկվում է բանաձևով.

Որոշման ուղղակի մեթոդը կարող է օգտագործվել այն դեպքում, երբ գնահատման համար հետաքրքրություն ներկայացնող օբյեկտների դասի համար հնարավոր է ընտրել բավարար քանակությամբ օբյեկտներ, որոնց համար միաժամանակ կան տվյալներ դրանց վաճառքի և վարձակալության առաջարկների վերաբերյալ: Նման տվյալներ սովորաբար կարելի է գտնել շուկայի զարգացած հատվածին պատկանող անշարժ գույքի համար, օրինակ՝ խոշոր քաղաքներում գրասենյակային կամ մանրածախ տարածքներ, որտեղ վաճառքի և վարձակալության շուկաները բավականին զարգացած են ( Մաթեմատիկական վիճակագրությունից հայտնի է, որ նման գնահատականը լավագույնն է գծային անաչառ գնահատումների դասում.).

Նաև Լեյֆեր Լ.Ա. առաջարկել է կապիտալիզացիայի դրույքաչափի հաշվարկման իր սեփական մեթոդաբանությունը՝ հիմնվելով GRM-ի արժեքի վրա: Ըստ առաջարկվող մեթոդաբանության՝ հաշվարկը կատարվում է վարիացիոն շարքի հիման վրա (պատվիրված նմուշներ): Առաջին նմուշը ձևավորվել է վաճառքի գներից, երկրորդը՝ վարձակալության գներից։ Այնուհետև նմուշները դասակարգվում են և ձևավորվում են զույգեր՝ BPM-ը հաշվարկելու համար: Զույգերի ձևավորումը հիմնված է այն ենթադրության վրա, որ նմանատիպ սպառողական հատկություններով օբյեկտները զբաղեցնում են մոտավորապես նույն տեղերը, ինչ վարձակալության դրույքաչափերի պատվիրման մեջ: Ելնելով այս ենթադրությունից՝ մենք կարող ենք ենթադրել, որ ստացված վաճառքի գնի և վարձակալության արժեքների զույգերը վերաբերում են նույն կամ առնվազն նմանատիպ օբյեկտներին՝ հիմնական սպառողական բնութագրերի առումով:

Բայց, որպես կանոն, կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքը հաշվարկելու համար օգտագործվում է հիմնական բանաձև (դասագիրք Ն.Է. Սիմյոնովայի, Ռ. Յու. Սիմյոնովի «Բիզնեսի գնահատում. տեսություն և պրակտիկա»), կարծես այսպիսին է.

Օգտագործելով (1) և (4) բանաձևերի փոխակերպումը, կարող եք դուրս բերել BRM-ի և SC-ի կախվածության բանաձևը, որը կունենա հետևյալ տեսքը.:

,

Նաև փոխակերպմամբ բանաձևը (5) կարող է այսպիսի տեսք ունենալ.

VRM-ի և SK-ի միջև փոխհարաբերությունների աղյուսակ Նովոսիբիրսկի առևտրային անշարժ գույքի շուկայի համար՝ ըստ 2016թ.

Վերլուծական տեղեկատվության հիման վրա «Մոնիթորինգ. Առաջարկներ Նովոսիբիրսկի առևտրային անշարժ գույքի շուկայում» RID Analytics, որը կազմվել է 2016 թվականի վերջին և օգտագործելով Ժիվաև Մ.Վ.-ի «Գնահատման գործունեության մեջ օգտագործվող նշանակալի պարամետրերի արժեքների փորձագիտական ​​գնահատման արդյունքները» հոդվածը 2016 թվականի 2-րդ եռամսյակի համար: «Գործառնական ծախսերի արժեքը տոկոսներով փաստացի համախառն եկամտից (AVG)» մասում կազմվել է ամփոփ աղյուսակ, որը ցույց է տալիս SC և VRM միջակայքի փոխհարաբերությունները՝ կախված միմյանցից և այլ գործոններից: Հաշվարկներն իրականացվել են (1) և (6) բանաձևերի միջոցով.

Նովոսիբիրսկում մանրածախ անշարժ գույքի կապիտալացման դրույքաչափի վերլուծություն՝ համաձայն բաց հանրային տեղեկատվության տարբեր ժամանակաշրջանների 2009-ից 2016 թվականներին:

Այս թեմայի վերաբերյալ հետազոտությունների արդյունքում մենք ուսումնասիրեցինք առկա վերլուծական տեղեկատվությունը և հետադարձ ժամանակահատվածում տրամադրեցինք Նովոսիբիրսկի մանրածախ անշարժ գույքի հատվածի կապիտալիզացիայի դրույքաչափերը:

Գլխավոր տնօրեն, I կարգի գնահատող Եվգենյա Սերգեևնա Արսենչուկ

Վարձակալության համախառն բազմապատկիչը գույքի վաճառքի գնի հարաբերակցությունն է գույքի շահագործումից ստացված հնարավոր կամ փաստացի համախառն եկամտին.

Որտեղ URM - համախառն վարձակալության բազմապատկիչ; Գին - անալոգի վաճառքի գինը:

Մեթոդը կիրառվում է հետևյալ հաջորդականությամբ.

1) հաշվարկվում է գնահատվող գույքից շուկայական վարձակալության եկամուտը.

2) վարձակալության համախառն գործակիցը հաշվարկվում է անալոգային օբյեկտների համար.

3) գնահատված օբյեկտի հավանական արժեքը հաշվարկվում է բանաձևով.

Որտեղ ՊՎԴոն - գնահատվում է գույքի հնարավոր համախառն եկամուտը.

Համախառն վարձավճարի բազմապատկիչը չի ճշգրտվում առարկայական գույքի և համադրելի գույքի միջև եղած տարբերությունների համար, քանի որ այն հիմնված է վարձակալության փաստացի վճարումների և վաճառքի գների վրա, որոնք արդեն հաշվի են առել նման տարբերությունները:

54. Ձեռնարկության տեխնիկական և տեխնոլոգիական ներուժի գնահատման առանձնահատկությունները.

Ձեռնարկության տեխնիկական և տեխնոլոգիական ներուժն իրացվում է անմիջապես արտադրական գործընթացում և մարդկային ռեսուրսների հետ միասին կազմում է այս գործընթացի հիմքը:

Դրա օգտագործումը նպատակաուղղված է ապահովելու համապատասխան նյութական պայմաններ ձեռնարկության տնտեսական գործունեության իրականացման, արտադրության և գույքագրման պահանջվող ծավալի պահպանման, տրանսպորտային, փաթեթավորման և արտադրական գործառույթների կատարման, ծառայությունների մատուցման հետ կապված այլ նախապատրաստական ​​գործողություններ իրականացնելու համար: ձեռնարկության աշխատողներին աշխատանք և հանգիստ՝ բարձրացնելով նրանց արտադրողականությունը և ամբողջ ձեռնարկության տնտեսական գործունեության արդյունավետությունը։ Հետևաբար, դրա օբյեկտիվ գնահատումը կարևոր դեր է խաղում ձեռնարկության ընդհանուր ներուժի ձևավորման և գնահատման գործընթացում:

Ցանկացած ձեռնարկության տեխնիկական և տեխնոլոգիական հիմքը մեքենաներն ու սարքավորումներն են, որոնք տնտեսական գրականության մեջ կոչվում են նաև հիմնական միջոցների ակտիվ մաս։ Դրանք ձեռնարկության գույքային համալիրի զգալի մասն են կազմում և գործում են որպես տեխնիկական և տեխնոլոգիական ներուժի գնահատման օբյեկտներ:

Ներկայումս մեքենաներն ու սարքավորումները անհատական ​​ակտիվների շուկայում ամենատարածված և ակտիվ ապրանքներն են: Ավելին, մեքենաների և սարքավորումների զգալի մասի համար, իր գործառական նպատակի յուրահատկության պատճառով, շուկայի հատվածը, մի կողմից, սահմանափակ է չափերով, մյուս կողմից՝ բնութագրվում է բարձր շարժունակությամբ՝ համեմատած. անշարժ գույք, ինչը բացատրվում է այդ ակտիվների համակարգված ակտիվ վերականգնմամբ։

Մեքենաների և սարքավորումների տարբերակիչ առանձնահատկությունների շարքում, որոնք որոշում են դրանց յուրահատկությունը՝ որպես շուկայի համապատասխան հատվածում գնահատման օբյեկտ, կարելի է առանձնացնել հետևյալը.

1) խստորեն կապված չեն հողամասի հետ և կարող են տեղափոխվել այլ վայր՝ առանց անուղղելի ֆիզիկական վնաս պատճառելու ինչպես իրենց, այնպես էլ անշարժ գույքին, որին ժամանակավորապես ամրացված են եղել.

2) անհնար է օբյեկտները բնութագրել ընդհանուր տեխնիկական և տնտեսական ցուցանիշներով (1 մ2 տարածքի արժեքը, 1 մ3 ծավալը, 1 գծային մետր երկարությունը).

3) օբյեկտների ֆունկցիոնալ, կառուցողական, գործառնական բնութագրերը և, համապատասխանաբար, դրանց գնային պարամետրերը փոխվում են ավելի դինամիկ և արմատապես, քան անշարժ գույքի օբյեկտների դեպքում՝ միջամտելով միջին գների օգտագործման հնարավորությանը.

4) ֆիզիկական և ֆունկցիոնալ մաշվածության խնդիրն ավելի հրատապ է անշարժ գույքի համեմատ.

5) ստանդարտների, տեխնիկական բնութագրերի և այլ կարգավորող և տեխնիկական փաստաթղթերի պահանջներին հաշվի առնելու անհրաժեշտությունը.

6) երաշխիքային և հետերաշխիքային (վերանորոգման) սպասարկման համակարգի առկայությունը կամ բացակայությունը, ինչպես նաև պահպանման աստիճանը հաշվի առնելու անհրաժեշտությունը.

7) անալոգների գները միշտ չէ, որ հիմնված են ինքնարժեքի, ձեռքբերման գնի կամ մնացորդային հաշվեկշռային արժեքի վրա և կարող են թերագնահատվել (օրինակ՝ վաճառքի շուկաները ընդլայնելու նպատակով) կամ գերագնահատվել (օրինակ՝ շուկայավարման և գովազդի զգալի ծախսերի միջոցով).

8) անհրաժեշտ է հաշվի առնել գնահատվող օբյեկտի և անալոգային օբյեկտի կյանքի ցիկլի փուլը (այսինքն՝ օբյեկտի կոնկրետ մոդելի հայտնվելուց մինչև նոր մոդելներով փոխարինումը).

9) տարբեր տեսակների, դասերի, մոդելների, արտադրողների և վաճառողների առկայությունը, ինչը հանգեցնում է գների մակարդակի զգալի տատանումների.

10) գնահատման օբյեկտներ կարող են լինել ինչպես անկախ գույքագրման միավորները և դրանց բաղադրիչները, այնպես էլ տեխնոլոգիական համալիրները:

Մեքենաների և սարքավորումների գնահատման նպատակները բազմազան են և կարող են կապված լինել դրանց առքուվաճառքի, նվիրատվության, ժառանգության, անհատույց փոխանցման, ապահովագրության, գրավի, վարձակալության, ձեռնարկության գույքային համալիրի լուծարման, վերագնահատման և այլնի հետ:

Ներքին գնահատման գործունեության պրակտիկայում տեխնոլոգիական մեքենաների, սարքավորումների և սարքավորումների գնահատման նպատակների ամբողջ բազմազանությունը, կախված մեքենաների և սարքավորումների և ձեռնարկության գույքի այլ տեսակների գնահատման գործընթացի սահմանազատման աստիճանից, կարող է կրճատվել մինչև երեքի. տարբեր թիրախներ.

1) գույքի այլ տեսակներից անկախ մեքենաների և սարքավորումների գնահատում. Նման գնահատման օբյեկտը սովորաբար առանձին գույքագրման միավորներն են, որոնք ամբողջական իրեր կամ իրերի հավաքածուներ են՝ գնահատման օբյեկտի հետ կապված բոլոր պարագաներով և սարքերով:

Դրանց շուկայական արժեքը որոշելու նպատակը առքուվաճառքն է, վարձակալությունը, լիզինգը, գրավը և այլն։ Այս դեպքում տեղի է ունենում «սորուն» գնահատում։

2) միմյանցից պայմանականորեն կախված մեքենաների և սարքավորումների բազմաթիվ միավորների գնահատում` որպես հիմնական միջոցների գնահատման (վերագնահատման) փուլերից մեկը. Այս դեպքում կա «հոսք» կամ «խմբային գնահատում».

3) մեքենաների և սարքավորումների գնահատումը որպես ձեռնարկության ընդհանուր գնահատման փուլերից մեկը (դրա առքուվաճառքի, գույքային իրավունքների վերաբաշխման կամ լուծարման ժամանակ):

Նման պայմաններում գնահատման առաջնային օբյեկտները, որպես կանոն, այլևս ոչ թե առանձին գույքագրման միավորներ են, այլ մեքենաներից և օժանդակ սարքերից բաղկացած ամբողջական տեխնոլոգիական համալիրներ՝ հաշվի առնելով առկա արտադրական և տեխնոլոգիական կապերը ինչպես առանձին տարրերի, այնպես էլ ինժեներական տեխնիկայի հետ։ և նրանց շրջապատող տեխնիկական ենթակառուցվածքները:

Նման տեխնոլոգիական համալիրները բաժանվում են մեկ համակարգի կամ ըստ վերջնական արտադրանքի արտադրության տեխնոլոգիայի, կամ դրանց տեղադրման վայրում՝ շենք, արտադրամաս, հատված և այլն։ Այս դեպքում տեղի է ունենում «համակարգի գնահատում» կամ «արտադրական և տեխնոլոգիական համակարգերի գնահատում»։

Առաջնային գնահատման օբյեկտի ընտրությունը ազդում է արժեքի տեսակի վրա, որը պետք է որոշվի գնահատման գործընթացում և դրա որոշման մեթոդների վրա: Նույն գույքագրման միավորը կարող է գնահատվել և՛ որպես անկախ օբյեկտ, և՛ որպես որոշակի խմբի կամ համակարգի մաս: Նման միավորների ամբողջ հավաքածուի ընդհանուր գնահատված արժեքը տարբեր կլինի, քանի որ օգտակարությունը տարբեր է:

55. Ոչ նյութական ակտիվների արժեքի գնահատման առանձնահատկությունները.

Ոչ նյութական ակտիվների առևտրային օգտագործման խնդիրն ուղղակիորեն կապված է դրանց գնահատման անհրաժեշտության հետ, որը կարող է իրականացվել՝

o մտավոր սեփականության նկատմամբ իրավունքների կամ դրանց օգտագործման լիցենզիաների առքուվաճառք.

o շուկաների ընդլայնման ժամանակ նոր գործընկերներին արտոնություններ տրամադրելը.

o ձեռնարկության գործարար համբավին պատճառված վնասի որոշում այլ ձեռնարկությունների կողմից անօրինական գործողություններով.

o կորպորատիվացում, սեփականաշնորհում, միաձուլումներ և ձեռքբերումներ.

o փոփոխություններ ֆինանսական հաշվետվություններում.

o գույքի ապահովագրություն, գրավադրման գործարքների իրականացում, ձեռնարկության գույքի նվիրատվություն, ժառանգություն կամ անհատույց փոխանցում և այլն:

Ոչ նյութական ակտիվների գնահատման առանձնահատկություններն են.

1. արժեքի արժեքի կախվածությունը փոխանցված իրավունքների ծավալից (իրավունքների ամբողջ շրջանակը, որը պատկանում է մտավոր սեփականության օբյեկտների հեղինակային իրավունքի սեփականատիրոջը. բացառիկ իրավունքներ, որոնք փոխանցվել են արտոնագրողին, առանց արտոնագրողի օգտագործման իրավունքը պահպանելու և իրավունքը. լիցենզիաներ տրամադրել այլ անձանց` համաձայն լիցենզավորված անձին փոխանցված օգտագործման իրավունքի, պայմանների և տարածքների, ընդ որում արտոնագրողը պահպանում է օգտագործման և այլ անձանց լիցենզիաներ տրամադրելու իրավունքը` համաձայն օգտագործման եղանակների, պայմանների և տարածքների. ;

2. օրինական պաշտպանություն չունեցող օբյեկտների չարտոնված օգտագործման հնարավորությունը (հաճախորդի հարաբերություններ, արտադրական փորձ, կառավարման և շուկայավարման հմտություններ և այլն).

3. ոչ նյութական ակտիվի օտարման հնարավորությունը հաշվի առնելու անհրաժեշտությունը.

4. ոչ նյութական ակտիվների գնահատման կազմակերպման պարտադիր նախապատրաստական ​​աշխատանք (օբյեկտի ստուգում գնահատման առարկա հանդիսացող նյութական կրիչների առկայության համար՝ նկարագրություն, գծագրեր, դիագրամներ, արտադրանքի նմուշներ, աուդիո և վիդեո ձայներիզներ և այլ կրիչներ. մտավոր սեփականության իրավունքների իրավական փորձաքննություն՝ այդ իրավունքները հաստատող պաշտպանական փաստաթղթերի առկայությունը և վավերականությունը պարզելու նպատակով՝ արտոնագրեր, վկայագրեր, լիցենզային պայմանագրեր և այլն, որոշվող արժեքի տեսակի հիմնավորում՝ ակտիվի արժեքը. որպես գործառնական ձեռնարկության գույքային համալիրի մաս, շուկայական արժեք, մնացորդային արժեքը և այլն: Ա օբյեկտն օգտագործող ապրանքների միավոր և այլն)

Նախապատրաստական ​​աշխատանքներից հետո ոչ նյութական ակտիվների գնահատումն իրականացվում է անմիջականորեն։

3. Ոչ նյութական ակտիվների շուկայական արժեքի գնահատում

Ոչ նյութական ակտիվների գնահատման գործընթացում օգտագործվում են ընդհանուր ընդունված մոտեցումներ՝ եկամուտ, ինքնարժեք և համեմատական:

Գնահատման այս կամ այն ​​մոտեցման ընտրությունը էապես կախված է ոչ նյութական ակտիվի տեսակից և բնույթից, դրա օգնությամբ ստացվող եկամտի կայունությունից և բնույթից և դրա առևտրային օգտագործման հնարավորությունից:

Ոչ նյութական ակտիվների գնահատման մեջ եկամտի մոտեցում առանձնահատուկ տեղ ունի, քանի որ այն առավել ճիշտ է ցույց տալիս ոչ նյութական ակտիվների իրական արժեքը և դրանց ապագա օգուտները, որոնք սեփականատերը կստանա դրանց սեփականությունից:

56. Ոչ նյութական ակտիվների շուկայական արժեքի գնահատում` ելնելով եկամտից
մոտեցում.

Եկամուտի մոտեցումը հիմնված է ապագա եկամտի ներկա արժեքի որոշման վրա:

Առաջին մեթոդը՝ ավելցուկային շահույթի մեթոդը, օգտագործվում է գուդվիլի գնահատման համար (բիզնեսի հեղինակությունը): Գնահատողի խնդիրն է որոշել այն առանցքը, որի շուրջ տատանվում է առաջիկա գործարքի գինը։ Գնահատումն իրականացվում է «մեծ կաթսա» սկզբունքով, այսինքն. բոլոր առավելությունները միավորում և ամրացնում են միմյանց:

Առաջին փուլում որոշվում է ակտիվների կամ սեփական կապիտալի շուկայական արժեքը:

Երկրորդ փուլում անհրաժեշտ է նորմալացնել ոչ տիպիկ եկամուտների և ծախսերի հաշվառման թիվ 2 «Շահույթի և վնասի մասին հաշվետվություն» ձևը: Նորմալացումը միշտ իրականացվում է նախահարկային հիմունքներով: Արդյունքում մենք ստանում ենք նորմալացված շահույթ։ Գնահատողը աշխատում է դրա հետ:

Երրորդ փուլում մենք որոշում ենք ակնկալվող շահույթը, այսինքն. շահույթը, որը ձեռնարկությունը կստանար, եթե գործեր, քանի որ միջին հաշվով գործում է այս ոլորտի ձեռնարկությունը: Դա անելու համար մենք ակտիվների կամ սեփական կապիտալի շուկայական արժեքը բազմապատկում ենք ակտիվների (կամ սեփական կապիտալի) արդյունաբերության միջին եկամտաբերությամբ:

Հաջորդ փուլում որոշվում է ավելցուկային շահույթը: Դա ձեռնարկության կողմից ստացված նորմալացված զուտ շահույթի և նախորդ փուլում որոշված ​​ակնկալվող շահույթի տարբերությունն է:

Հինգերորդ փուլում մենք կորոշենք կապիտալացման գործակիցը: Երկու տարբերակ կա.

ձեռնարկությունների համար, որոնց բաժնետոմսերը գնանշված են արժեթղթերի շուկայում.

ձեռնարկությունների համար՝ բաժնետոմսեր, որոնք ցուցակված չեն ֆոնդային շուկայում։

Վերջնական փուլում գուդվիլի արժեքը հաշվարկվում է ավելցուկային շահույթը բաժանելով կապիտալացման հարաբերակցության վրա, և մենք որոշում ենք սեփական կապիտալի շուկայական արժեքը՝ հաշվի առնելով գուդվիլը:

Արտոնագրերի և արտոնագրերի արժեքը գնահատելու համար օգտագործվում է ռոյալթիից հրաժարվելու մեթոդը: Արտոնագրի սեփականատերը մեկ այլ անձի իրավունք է տալիս օգտագործել մտավոր սեփականությունը որոշակի վճարի դիմաց (ռոյալթի): Ռոյալթին արտահայտվում է որպես արտոնագրված արտադրանքի օգտագործմամբ արտադրված ապրանքների վաճառքից ստացված ընդհանուր եկամուտի տոկոս: Այս մեթոդի համաձայն, մտավոր սեփականության արժեքը արտոնագրի կամ լիցենզիայի տնտեսական կյանքի ընթացքում ապագա ռոյալթիի վճարումների հոսքի ներկա արժեքն է: Ռոյալթիի չափը որոշվում է շուկայի վերլուծության հիման վրա:

Ռոյալթիից ազատման մեթոդը գոյություն ունի երեք փոփոխությամբ, որոնք տարբերվում են հաշվարկային բազայից (համախառն եկամուտ, լրացուցիչ շահույթ, համախառն շահույթ):

Մտավոր սեփականության արժեքի հաշվարկը ռոյալթիից ազատման մեթոդով իրականացվում է մի քանի փուլով.

Առաջին փուլում կատարվում է վաճառքի ծավալների կանխատեսում, որոնց համար ակնկալվում են ռոյալթիի վճարումներ (հաշվի առնելով արտադրանքի կյանքի ցիկլը):

Երկրորդ փուլում որոշվում է ռոյալթիի դրույքաչափը։ Տվյալները վերցված են մասնագիտացված գրականության մեջ տպագրված ստանդարտ ռոյալթիի չափերի աղյուսակներից:

Երրորդ փուլում որոշվում է արտոնագրի կամ լիցենզիայի տնտեսական կյանքը: Իրավական և տնտեսական ծառայության ժամկետը կարող է չհամընկնել, ուստի պետք է կատարվի իրատեսական կանխատեսում վճարման տևողության վերաբերյալ:

Հաջորդ քայլը ռոյալթիի ակնկալվող վճարումների հաշվարկն է՝ հաշվարկելով կանխատեսվող վաճառքի տոկոսը:

Հինգերորդ փուլում արտոնագրի կամ լիցենզիայի ապահովման հետ կապված բոլոր ծախսերը հանվում են ակնկալվող ռոյալթիի վճարումներից:

Վեցերորդ փուլում հաշվարկվում են ռոյալթիի վճարումներից զեղչված շահույթի հոսքերը:

Յոթերորդ քայլում որոշվում է ռոյալթիի վճարումներից շահույթի հոսքերի ընթացիկ արժեքների հանրագումարը։

Արտոնագրի կամ արտոնագրի արժեքի բանաձևը, որը հիմնված է հոնորարների վրա, հետևյալն է.

РЕ = I=T Vi * Ri* Zi * K,

որտեղ Vi-ն լիցենզիայի շրջանակներում որոշված ​​արտադրանքի ծավալն է i-րդ տարում (հատ, կգ, մ3).

Ri-ն i-րդ տարում ռոյալթի գումարն է, արբ. միավորներ;

Zi-ն լիցենզիայի ներքո գտնվող ապրանքների վաճառքի գինն է i-րդ տարում, կամայական միավորներ: միավորներ;

T - լիցենզային պայմանագրի գործողության ժամկետը, տարիները.

i - լիցենզային պայմանագրի գործողության ժամկետի հերթական համարը.

K-ն զեղչի գործոնն է:

Լիցենզիան գնահատելիս օգտագործվում է շահույթի բաժանման մեթոդը:

Այս մեթոդով լիցենզիայի արժեքը որոշվում է որպես մտավոր սեփականության օգտագործման իրավունքի կիրառման արդյունքում ստացված լրացուցիչ շահույթի լիցենզավորողի մասնաբաժինը, որը փոխանցվում է լիցենզային պայմանագիր կնքելիս:

Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Dl-r * Kd,

որտեղ Rlic-ը լիցենզիայի արժեքն է,

Dl-r - արտոնագրողի մասնաբաժինը,

Համաշխարհային պրակտիկայում լիցենզային պայմանագրեր կնքելիս արտոնագրողի մասնաբաժինը սահմանվում է 10-ից 30% միջակայքում:

Արտոնագրողի մասնաբաժինը որոշելու համար հաշվի են առնվում հինգ գնային գործոն.

Տարածքի ցուցիչ.

Լիցենզիայի ներքո իրավունքների ծավալի ցուցիչ.

Իրավական պաշտպանության ցուցիչ.

Արտոնագրային մաքրության ցուցիչ

Փոխանցված փաստաթղթերի ծավալի ցուցիչ:

Գյուտերի արժեքը գնահատելիս հաճախ օգտագործվում է շահույթի առավելությունների մեթոդը:

Գյուտի արժեքը որոշվում է դրա օգտագործումից ակնկալվող շահույթով: Շահույթի առավելությունը վերաբերում է լրացուցիչ շահույթին, որը պայմանավորված է գնահատվող մտավոր սեփականության առարկայից: Այն հավասար է գյուտերի օգտագործումից ստացված շահույթի և այն շահույթի տարբերությանը, որը արտադրողը ստանում է ապրանքների վաճառքից՝ առանց գյուտի օգտագործման։ Տարեկան շահույթի այս առավելությունը զեղչվում է դրա ստացման ակնկալվող ժամկետով:

Այսպիսով, գյուտի արժեքը կարող է հաշվարկվել բանաձևով.

Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Kd, որտեղ

Rlic - լիցենզիայի արժեքը,

I=T (Pr1 - Pr2)i - լրացուցիչ շահույթ արտադրության միավորի համար, I=1

Vi - վաճառքի ծավալը ֆիզիկական միավորներով,

Kd - ընթացիկ արժեքի գործակից,

T-ը կանխատեսվող տարիների թիվն է:

Այս մեթոդի շրջանակներում հավելյալ շահույթը հաշվարկելու համար կարող է օգտագործվել ռոյալթիից ազատման մեթոդի մեթոդոլոգիան (երկրորդ փոփոխություն):

Մտավոր սեփականության արժեքի գնահատման մեթոդը սեփական կապիտալի մասնակցության գործակցի միջոցով կիրառվում է միայն գյուտերի և օգտակար մոդելների գնահատման համար։ Այս տեխնիկան մշակվել է Rospatent-ի կողմից:

Ապրանքների արտադրության մեջ կարող են օգտագործվել մեկ կամ մի քանի գյուտեր:

Առաջին տարբերակում հիմնական բանաձևը հետևյալն է.

Poi = Կոմուն. * Կդու, որտեղ

Poi-ն այն շահույթն է, որը գոյանում է գյուտի գնահատման համար,

Գեներալ - ձեռնարկության կողմից ստացված շահույթը ապրանքների վաճառքի արդյունքում, որոնք ստեղծվել են այս գյուտի միջոցով:

Kdu - գնահատված գյուտի սեփական կապիտալի մասնակցության գործակիցը:

Kdu = K"1 * K"3* K"4, որտեղ

K"1 - արդյունքների հասնելու գործակից,

K"3 - լուծված տեխնիկական խնդրի բարդության գործակից,

Կ»4՝ նորույթի գործակից։

Երկրորդ տարբերակում հիմնական բանաձևը հետևյալն է.

Poi = P բոլոր գյուտերի: * Գնահատված գյուտի KDU

Pall գյուտեր = Ընդամենը. * Որտե՞ղ են բոլոր գյուտերը:

Kdu բոլոր գյուտերի = K"1max * K"3 max * K"4 max. (8), այսինքն, մենք ընտրում ենք այս գործակիցների առավելագույն արժեքները բոլոր գնահատված գյուտերի գործակիցներից:

K"1 գնահատված պատկեր * K"3 գնահատված պատկեր պատկեր * K"4 գնահատված պատկեր:

Գնահատվածի Kdu = (K"1 գնահատված պատկեր * K"3 գնահատված պատկեր * K"4 գնահատված պատկեր+ ...+ K"1 n պատկեր*

* Կ"3 ն պատկեր* Կ"4 ն պատկեր) գյուտեր

57. Ավելորդ շահույթի մեթոդ.

Այն հիմնված է այն նախադրյալի վրա, որ ավելցուկային շահույթը ձեռնարկությանը բերվում է հաշվեկշռում չարտացոլված ոչ նյութական ակտիվների միջոցով, որոնք ապահովում են ակտիվների և սեփական կապիտալի եկամտաբերությունը ոլորտի միջինից բարձր: Այս մեթոդը հիմնականում գնահատում է գուդվիլի արժեքը:

Այս մեթոդի հիմնական փուլերը.

1. Որոշեք բոլոր ակտիվների շուկայական արժեքը:

2. Հաշվարկել գնահատվող ձեռնարկության նորմալացված շահույթը:

3. Որոշեք արդյունաբերության միջին եկամտաբերությունը ակտիվների կամ սեփական կապիտալի նկատմամբ:

4. Հաշվարկեք ակնկալվող շահույթը՝ հիմնվելով արդյունաբերության միջին եկամուտը ակտիվների վրա (կամ սեփական կապիտալի վրա (հարկ 1 x հարկ 3) բազմապատկելով:

5. Որոշեք ավելցուկային շահույթը (հարկ 2 - հարկ 4): Դա անելու համար ակնկալվող շահույթը հանվում է նորմալացված շահույթից:

6. Հաշվարկել ոչ նյութական ակտիվների (գուդվիլի) արժեքը՝ բաժանելով ավելցուկային շահույթը կապիտալացման գործակցի վրա: Նյութն ավելի լավ յուրացնելու համար պետք է օգտագործել բարի կամքի հաշվարկման հստակ օրինակ, որը թույլ է տալիս համատեղել տեսական սկզբունքները գնահատման պրակտիկայի հետ։

Օրինակ. Ենթադրենք, ընկերության ակտիվների շուկայական արժեքը գնահատվում է $40,000, նորմալացված զուտ շահույթը կազմում է $8,000 Ակտիվների միջին եկամտաբերությունը 15% է: Կապիտալացման տոկոսադրույքը -20%: Անհրաժեշտ է գնահատել գուդվիլի արժեքը: Հաշվարկի ալգորիթմը կունենա հետևյալ ձևը.

Պետք է հաշվի առնել, որ գնահատողը պարտավոր է ակտիվների շուկայական արժեքից հանել ոչ գործառնական ակտիվները, ինչպես նաև ձեռնարկության փաստացի զուտ եկամուտից ոչ գործառնական եկամուտը: Որոշ գնահատողներ օգտագործում են ակտիվների և միջին շահույթի միջինը որոշակի ժամանակահատվածում, սովորաբար հինգ տարի, ավելցուկային շահույթը հաշվարկելու համար: Սակայն այս մոտեցումը արդարացված է, եթե ընտրված ժամանակաշրջանի տվյալները արտացոլում են ողջամիտ ապագա ակնկալիքները, ավելին, «աննորմալ տարիները», որոնց շահույթը զգալիորեն բարձր կամ ցածր է, պետք է բացառվեն հաշվից: Անցած մի քանի տարիների ընթացքում շահույթի պարզ միջին կամ կշռված միջինի օգտագործումը՝ առանց հաշվի առնելու, թե որքան հետադարձ տեղեկատվություն է արտացոլում հնարավոր ապագա շահույթները, կհանգեցնի ձեռնարկության թերագնահատմանը կամ գերագնահատմանը: Ավելորդ շահույթի մեթոդի կիրառման ամենակարևոր խնդիրը գուդվիլի արժեքը հաշվարկելու համար կապիտալիզացիայի դրույքաչափի ճիշտ ընտրությունն է: Գուդվիլի արժեքը որոշվում է տնտեսական շահույթ ստեղծելու ունակությամբ: Սովորաբար, ներդրողները վճարում են գուդվիլի արդյունքում առաջացած ակնկալվող ապագա շահույթների համար հինգ տարին չգերազանցող ժամանակահատվածում: Նման ենթադրությունների համաձայն, կապիտալիզացիայի դրույքաչափը հաշվարկվում է որպես ավելցուկային շահույթ ստեղծող տարիների քանակի փոխադարձություն, որոնց համար ներդրողը պատրաստ է վճարել: Օրինակ, եթե ներդրողը պատրաստ է վճարել հինգ տարվա ավելցուկային եկամուտին համարժեք գումար, ապա կապիտալիզացիայի դրույքաչափը հավասար կլինի 1:5 == 0,20 = 20%: