Երեք մոտեցում՝ համեմատական ​​եկամտի և ծախսերի մոտեցում: Բիզնեսի գնահատման հիմնական մոտեցումները

Կախված ծախսերի գործոններից՝ գնահատման մեթոդները (մոտեցումները) բաժանվում են եկամտի, համեմատական ​​և ծախսային մոտեցումների: Յուրաքանչյուր մոտեցում թույլ է տալիս «բռնել» որոշակի ծախսերի գործոններ:

Եկամուտի մոտեցումը ապագա եկամտի ներկա արժեքի որոշումն է, որն ակնկալվում է, որ կստեղծվի գույքի օգտագործման և վերջնական ապագա վաճառքի արդյունքում: Եկամուտի մոտեցումը ձեռնարկության (բիզնեսի) շուկայական արժեքը, ձեռնարկության կամ արժեթղթերի կապիտալում բաժնետերերի մասնաբաժինը գնահատելու ընդհանուր ընդունված մոտեցում է, որն օգտագործում է մեկ կամ մի քանի մեթոդներ, որոնք հիմնված են ակնկալվող եկամուտը արժեքի վերածելու վրա: Այս դեպքում կիրառվում է ակնկալիքի գնահատողական սկզբունքը։ Թեև, որպես կանոն, եկամտի մոտեցումը բիզնեսի գնահատման ամենահարմար ընթացակարգն է, սակայն օգտակար է նաև համեմատական ​​և ծախսային մոտեցումների կիրառումը: Որոշ դեպքերում ծախսային կամ համեմատական ​​մոտեցումները կարող են լինել ավելի ճշգրիտ կամ ավելի արդյունավետ: Շատ դեպքերում երեք մոտեցումներից յուրաքանչյուրը կարող է օգտագործվել մյուս մոտեցումներով ստացված գույքի արժեքի գնահատումները ստուգելու համար:

Ձեռնարկության (բիզնեսի) շուկայական արժեքը եկամտի մոտեցման տեսանկյունից որոշելը հիմնված է այն ենթադրության վրա, որ պոտենցիալ ներդրողը չի վճարի այս բիզնեսի համար ավելին, քան դրա գործունեության արդյունքում ստացված ապագա եկամտի ընթացիկ արժեքը (այլ խոսքերով, գնորդը ձեռք է բերում ձեռնարկության սեփականությունից ապագա եկամուտ ստանալու իրավունք): Նմանապես, սեփականատերը չի վաճառի իր բիզնեսը կանխատեսվող ապագա շահույթի ներկա արժեքից ցածր գնով: Ենթադրվում է, որ նրանց փոխգործակցության արդյունքում կողմերը համաձայնության կգան ապագա եկամտի ներկա արժեքին հավասար շուկայական գնի շուրջ։

Եկամուտի մոտեցումը բիզնեսի արժեքը գնահատելու ընթացակարգ է այն հիմքի վրա, որ բիզնեսի արժեքը ուղղակիորեն կապված է ապագա զուտ եկամտի ներկա արժեքի հետ, որը բիզնեսը կստեղծի: Ապագա եկամտի գումարի ներկայիս արժեքը ծառայում է որպես ուղեցույց, թե որքան է պոտենցիալ ներդրողը պատրաստ վճարել գնահատվող ընկերության համար:

Ակնկալվող եկամուտը, ինչպես հասկացվում է եկամտի մոտեցման շրջանակներում, ունի միայն դրամական արժեք: Կախված գնահատվող ձեռնարկության (բիզնեսի) բնույթից, նրա կապիտալում կամ արժեթղթերում բաժնետերերի մասնաբաժինը, ինչպես նաև այլ գործոններ, ակնկալվող եկամուտը կարող է բավականին ճշգրիտ արտահայտվել այնպիսի ցուցանիշների միջոցով, ինչպիսիք են զուտ դրամական հոսքերը, շահաբաժինները և տարբեր ձևերի: շահույթ. Ակնկալվող եկամուտը պետք է գնահատվի այնպիսի բնութագրերի հիման վրա, ինչպիսիք են ձեռնարկության (բիզնեսի) բնույթը. դրա կապիտալի կառուցվածքը; հետադարձ հայացքով վերցված հարակից ձեռնարկությունների կատարողականի ցուցանիշները. այս ձեռնարկության զարգացման հեռանկարները և այն ոլորտները, որոնց հետ այն կապված է, ինչպես նաև այլ տնտեսական գործոններ:

Ակնկալվող եկամտի փոխակերպումը ձեռնարկության արժեքի իրականացվում է ընթացակարգերի միջոցով, որոնք հաշվի են առնում ակնկալվող աճի տեմպը, եկամտի ստացման ժամանակը և հաճախականությունը, պլանավորված ժամանակին և ակնկալվող ծավալում եկամուտ ստանալու ռիսկի աստիճանը, ինչպես նաև. փողի արժեքը ժամանակի ընթացքում. Ակնկալվող եկամուտը արժեքի վերածելիս սովորաբար անհրաժեշտ է որոշել կապիտալացման գործոնի կամ զեղչման դրույքի արժեքը: Համապատասխան տոկոսադրույքը որոշելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել այնպիսի գործոններ, ինչպիսիք են բանկային տոկոսադրույքի մակարդակը, համանման ձեռնարկությունների համար եկամտաբերությունը՝ ըստ ներդրողների ակնկալիքների, ինչպես նաև ռիսկի բնութագրերը՝ կապված ձեռքբերման հետ: ակնկալվող եկամուտը.

Երբ օգտագործվում են ապագա շահույթի զեղչման տեխնիկան, ապագա շահույթը գնահատելիս հաշվի են առնվում աճի ակնկալվող տեմպերը: Եկամուտների կապիտալացման մեթոդների կիրառման ժամանակ կապիտալիզացիայի դրույքաչափի արժեքն ուղղակիորեն կախված է ակնկալվող աճի տեմպերից:

Այս մոտեցումը հիմնականն է գործող ձեռնարկությունների շուկայական արժեքի գնահատման համար, որոնք նոր սեփականատերերին վերավաճառելուց հետո չեն նախատեսվում փակել (լուծարել): Գոյություն ունեցող ձեռնարկության հետ կապված, այս մեթոդը ներառում է այս ձեռնարկության գործունեության կանխատեսման արդյունքների դիտարկումը արտադրանքի արտադրության համար (աշխատանքների կատարման, ծառայությունների) համար մատչելի տեխնոլոգիաների համաձայն:

Բիզնեսի գնահատման եկամտի մոտեցման շրջանակներում ավանդաբար գոյություն ունեն երկու հիմնական մեթոդ (կամ մեթոդների երկու խումբ՝ կախված մանրամասների մակարդակից). մեթոդներ, որոնք հիմնված են եկամտի միջին չափի վրա (եկամտի կապիտալացման մեթոդներ):

Բիզնեսի գնահատումից եկամուտը կարող է ներառել ձեռնարկության շահույթը, եկամուտը, վճարված կամ հնարավոր շահաբաժինները և դրամական հոսքերը: Կախված նրանից, թե ինչ է ընտրում գնահատողը որպես եկամուտ, առանձնանում են զեղչման և կապիտալացման հետևյալ մեթոդները. նորմալացված շահույթի կապիտալացման մեթոդ; եկամուտների կապիտալացման մեթոդ; շահաբաժինների վճարումների կապիտալիզացիայի մեթոդ, դրամական միջոցների նորմալացված հոսքերի կապիտալիզացիայի եղանակ:

Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդը կարող է օգտագործվել ցանկացած բիզնեսի գնահատման համար: Արեւմտյան փորձագետների կարծիքով՝ 90 տոկոս դեպքերում, երբ միջին եւ խոշոր ձեռնարկությունների գնահատման համար կիրառվում է եկամտային մոտեցումը, կիրառվում է այս մեթոդը։ Այս մեթոդը ամենաաշխատատարն է և ծախսատարը, սակայն առկա ռուսական պայմաններում այն ​​ամենաճիշտն է։ Դրամական միջոցների հոսքերի զեղչման առավելությունը զեղչված շահույթների և շահաբաժինների նկատմամբ այն է, որ ներկայումս ոչ շահույթը, ոչ էլ շահաբաժինները բավարար չափով չեն արտացոլում ռուսական ձեռնարկությունների և կազմակերպությունների վիճակը, ինչպես նաև ներդրողների նախասիրությունները:

Եկամուտների զեղչման մեթոդները ներառում են ձեռնարկության զարգացման դինամիկայի հստակ կանխատեսում կազմելը, որպես կանոն, առաջիկա 3-7 տարիների համար, այսինքն՝ մինչև այն պահը, երբ աճի տեմպերի տատանումները կարող են անտեսվել: Բոլոր կանխատեսված եկամուտներն այնուհետև զեղչվում են, այսինքն՝ դրա ապագա արժեքը կրճատվում է մինչև այս փողի արժեքը գնահատման ամսաթվի դրությամբ: Այսպիսով, զեղչման մեթոդների կիրառման հիմնական խնդիրները հետևյալն են. ա) ճիշտ կանխատեսել ձեռնարկության ապագա եկամուտը. բ) զեղչման տոկոսադրույքում հաշվի առնել հնարավոր ռիսկի գործոնները.

Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդը կիրառվում է, երբ հնարավոր է ողջամտորեն կանխատեսել ապագա դրամական հոսքերը, այդ հոսքերը էապես կտարբերվեն ընթացիկից, և կանխատեսվող ժամանակաշրջանի վերջին տարվա դրամական միջոցների հոսքը ակնկալվում է նշանակալի դրական արժեք: Այլ կերպ ասած, մեթոդն ավելի կիրառելի է եկամուտ ստեղծող ձեռնարկությունների համար, որոնք ունեն եկամուտների և ծախսերի անկայուն հոսքեր:

Այս մեթոդի տարբերակիչ առանձնահատկությունն ու հիմնական առավելությունն այն է, որ այն թույլ է տալիս հաշվի առնել եկամտի հոսքի ոչ համակարգված փոփոխությունները, որոնք հնարավոր չէ նկարագրել որևէ մաթեմատիկական մոդելով: Այս հանգամանքը գրավիչ է դարձնում ռուսական պայմաններում զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդի կիրառումը, որը բնութագրվում է ապրանքների, հումքի, նյութերի գների ուժեղ անկայունությամբ, որոնք էապես ազդում են գնահատվող բիզնեսի արժեքի վրա: Այս մեթոդի կիրառման օգտին մեկ այլ փաստարկ է տեղեկատվության առկայությունը, որը թույլ է տալիս հիմնավորել եկամուտների և ծախսերի մոդելը կանխատեսվող ժամանակահատվածում (ձեռնարկության ֆինանսական հաշվետվություններ, շուկայի հետազոտության տվյալներ, գնահատվող ձեռնարկության հետահայաց վերլուծություն, որը թույլ է տալիս բացահայտել. դրա զարգացման միտումը՝ տալով առաջարկություններ հետագա զարգացման ռազմավարության վերաբերյալ, որոնք հանդիսանում են DCF վերլուծության անբաժանելի մասը):

Ներդրումային ռիսկի թվային չափումը զեղչման մեթոդով հաշվարկային մոդելում զեղչման տոկոսադրույքն է: Ինչպես գիտեք, դրամական միավորի արժեքը ժամանակի ընթացքում նվազում է, այսինքն՝ հուսալի գնահատական ​​ստանալու համար անհրաժեշտ է ապագա դրամական հոսքերը նվազեցնել մինչև համարժեք ընթացիկ արժեք: Եվ վերջապես, կանխատեսվող ժամանակահատվածից հետո բիզնեսը դեռ կարողանում է եկամուտ ստեղծել և հետևաբար ունի նաև որոշակի մնացորդային արժեք։ Կանխատեսվող ժամանակաշրջանում դրամական միջոցների հոսքերի ընթացիկ արժեքի և մնացորդային արժեքի ընթացիկ արժեքի գումարը հավասար կլինի գնահատվող ձեռնարկության (բիզնեսի) շուկայական արժեքին:

Ի տարբերություն զեղչման մեթոդի, կապիտալիզացիայի մեթոդը ենթադրում է, որ ապագայում ձեռնարկության բոլոր եկամուտները կամ կլինեն նույն չափը, կամ կունենան մշտական ​​միջին տարեկան աճի տեմպ: Այս մոտեցումը որոշ չափով ավելի պարզ է, քանի որ այն չի պահանջում եկամուտների միջնաժամկետ և երկարաժամկետ կանխատեսումներ պատրաստել։ Սակայն եկամտի կապիտալացման վրա հիմնված մեթոդի ժամանակը կգա մի փոքր ուշ՝ երբ սկսվի երկրի կայուն զարգացման փուլը։ Այսօր կապիտալիզացիայի օգտագործումը բիզնեսի գնահատման մեջ սահմանափակվում է համեմատաբար կայուն եկամուտներ ունեցող ռուսական խոշոր ձեռնարկություններով, իրենց կյանքի ցիկլի հասունության փուլում, որոնց վաճառքի շուկան կայացած է և երկարաժամկետ հեռանկարում էական փոփոխություններ չի կրի:

Եկամտի մոտեցման որոշ հակառակը բիզնեսի գնահատման ծախսային մոտեցումն է, որը հաշվի է առնում ձեռնարկության արժեքը կատարված ծախսերի տեսանկյունից (ըստ էության, գնահատված ձեռնարկության ստեղծման ծախսերի չափը ներկա վիճակում և հաշվարկվում է շուկայական միջավայրը կամ առկա ակտիվների վաճառքից ստացված հասույթը):

Ծախսերի մոտեցումն առավել կիրառելի է հատուկ նշանակության օբյեկտների, ինչպես նաև նոր շինարարության գնահատման համար՝ հողի լավագույն և արդյունավետ օգտագործումը որոշելու, ինչպես նաև ապահովագրական նպատակներով: Հավաքագրվող տեղեկատվությունը սովորաբար ներառում է հողի գները, շինարարության բնութագրերը, աշխատավարձը, նյութերի ծախսերը, սարքավորումների ծախսերը, տեղական շինարարների շահույթը և ընդհանուր ծախսերը և այլն: Պահանջվող տեղեկատվությունը կախված է գնահատվող օբյեկտի առանձնահատկություններից: Այս մոտեցումը դժվար է կիրառել, երբ գնահատվում են եզակի առարկաներ, որոնք ունեն պատմական արժեք, գեղագիտական ​​հատկանիշներ կամ հնացած առարկաներ:

Ձեռնարկության արժեքը գնահատելու ծախսային մոտեցումը հիմնված է փոխարինման սկզբունքի, ամենաբարձր և լավագույն օգտագործման սկզբունքի, հավասարակշռության, տնտեսական մեծության և տնտեսական բաժանման վրա: Գնաճի, շուկայական պայմանների փոփոխության և կիրառվող հաշվառման մեթոդների պատճառով ձեռնարկության ակտիվների և պարտավորությունների հաշվեկշռային արժեքը, որպես կանոն, չի համապատասխանում դրանց իրական արժեքին: Արդյունքում առաջանում է ձեռնարկության հաշվեկշռի ճշգրտման անհրաժեշտություն։ Դա անելու համար ձեռնարկության հաշվեկշռում գտնվող յուրաքանչյուր ակտիվի շուկայական (կամ այլ) արժեքը սկզբում գնահատվում է առանձին, այնուհետև որոշվում է պարտավորությունների շուկայական (կամ այլ) արժեքը: Դրանից հետո պարտավորությունների արժեքը հանվում է ակտիվների ճշգրտված արժեքից, որի արդյունքում ստացվում է ընկերության սեփական կապիտալի շուկայական արժեքը: Նման հաշվարկներ իրականացնելու համար ձեռնարկության հաշվեկշռի տվյալները օգտագործվում են գնահատման ամսաթվի դրությամբ (կամ վերջին հաշվետու ամսաթվի դրությամբ), որոնց հոդվածները ճշգրտվում են՝ հաշվի առնելով նրա ակտիվների շուկայական (կամ այլ) արժեքը։ և պարտավորություններ։

Արժեքի մոտեցումը ներկայացված է երկու հիմնական մեթոդով՝ զուտ ակտիվների և լուծարման արժեքի մեթոդով: Ծախսերի մոտեցման կոնկրետ իրականացումը կախված է ձեռնարկության վիճակից, այն է, թե արդյոք այն գործում է և խոստումնալից, թե գտնվում է անկման վիճակում, որի դեպքում առավել նպատակահարմար է ակտիվների առանձին վաճառքը:

Զուտ ակտիվների արժեքի մեթոդը հիմնված է ձեռնարկության ակտիվների վերլուծության վրա, այս մեթոդի կիրառումը լավագույն արդյունքներն է տալիս գործառնական ընկերությանը, որն ունի զգալի նյութական և ֆինանսական ակտիվներ. Մեթոդի հիմնական առանձնահատկությունն այն է, որ ձեռնարկության ակտիվները և պարտավորությունները գնահատվում են շուկայական կամ այլ արժեքով:

Սովորաբար, ակտիվների կուտակման մեթոդը (գնահատողներին թվում է, որ այս անվանումն ավելի լավ է արտացոլում նման հաշվարկային մոդելի տնտեսական նշանակությունը) օգտագործվում է հետևյալ դեպքերում. ձեռնարկությունն ունի զգալի նյութական ակտիվներ. հնարավոր է բացահայտել և գնահատել ոչ նյութական ակտիվները, եթե այդպիսիք կան. ակնկալվում է, որ բիզնեսը կշարունակի գործել. կազմակերպությունը չունի պատմական եկամուտների մասին տվյալներ կամ ողջամտորեն ի վիճակի չէ արժանահավատորեն գնահատել իր ապագա շահույթը կամ դրամական հոսքերը. ձեռնարկությունը բավականին կախված է պայմանագրերից կամ ընդհանրապես չկա մշտական, կանխատեսելի հաճախորդ. ձեռնարկության ակտիվների զգալի մասը կազմում են ֆինանսական ակտիվները (դրամական միջոցներ, դեբիտորական պարտքեր և այլն):

Ավելին, վերակազմավորման գործընթացում ձեռնարկության բիզնեսը գնահատելիս օգտագործվող զուտ ակտիվների արժեքի մեթոդի շրջանակներում առանձին օբյեկտներ (ոչ նյութական ակտիվներ, երկարաժամկետ ֆինանսական ներդրումներ, շենքեր, մեքենաներ, սարքավորումներ) կարող են գնահատվել նաև՝ օգտագործելով եկամուտը։ և համեմատական ​​մոտեցում։ Նման գնահատման ընթացակարգը ներառում է քայլերի հետևյալ հաջորդականությունը. ձեռնարկության բոլոր ակտիվների շուկայական արժեքի որոշում > ձեռնարկության պարտավորությունների արժեքի որոշում > ակտիվների և պարտավորությունների շուկայական արժեքի տարբերության հաշվարկ:

Երկրորդ մեթոդը՝ լուծարման արժեքի մեթոդը, կիրառվում է, երբ ձեռնարկությունը գտնվում է սնանկության գործընթացում, կամ լուրջ կասկածներ կան ձեռնարկության՝ գործելու և/կամ սեփականատիրոջը ընդունելի եկամուտ բերելու ունակության վերաբերյալ: Այս մեթոդի յուրահատկությունը կայանում է նրանում, որ ձեռնարկության հաշվարկված արժեքի մեծության վրա էապես ազդում է հարկադիր վաճառքը, և տվյալ դեպքում խոսքը ձեռնարկության մաս-մաս վաճառքի մասին է։ Սա հանգեցնում է նրան, որ ձեռնարկության լուծարային արժեքը զգալիորեն ցածր է շուկայականից: Բիզնեսի լուծարային արժեքը հաշվարկվում է հետևյալ կերպ.

1. Վերլուծվում են մի շարք վիճակագրական և հաշվապահական փաստաթղթեր, որոնք ներառում են՝ հաշվապահական հաշվետվություններ յուրաքանչյուր եռամսյակի վերջում, վիճակագրական հաշվետվություններ, միջանկյալ լուծարային հաշվեկշիռ, գույքագրման քարտեր։ Համապարփակ ֆինանսական վերլուծության հիման վրա փորձագիտական ​​եզրակացություն է արվում ամբողջ պարտքը ծածկելու համար միջոցների բավարարության վերաբերյալ։

2. Ձևավորվում է ձեռնարկության գույքի գնահատված զանգվածը: Առանձին դիտարկվում են ձեռնարկության ակտիվների հետևյալ խմբերը՝ առավել իրացվելի (ընթացիկ ակտիվներ), պակաս իրացվելի (ոչ ընթացիկ ակտիվներ):

3. Ձևավորվում է ձեռնարկության ընդհանուր պարտքի չափը.

4. Մշակվում է ձեռնարկության լուծարման օրացուցային ժամանակացույց: Պետք է հաշվի առնել, որ ձեռնարկության տարբեր տեսակի ակտիվների (անշարժ գույք, մեքենաներ և սարքավորումներ, պաշարներ) վաճառքը պահանջում է տարբեր ժամանակաշրջաններ՝ ելնելով կոնկրետ ակտիվների իրացվելիության աստիճանից և շուկայում ազդեցության պահանջվող մակարդակից:

5. Ծախսերը հիմնավորված են: Առանձնացվում են հետևյալը՝ լուծարման հետ կապված ծախսերը և ակտիվները մինչև դրանց վաճառքը պահելու հետ կապված ծախսերը: Լուծարման հետ կապված ծախսերը հիմնականում ներառում են գնահատման և իրավաբանական ընկերությունների վճարները, ինչպես նաև հարկերն ու վճարները, որոնք վճարվում են վաճառքի ժամանակ: Ակտիվների պահպանման հետ կապված ծախսերը մինչև դրանց վաճառքը ներառում են ակտիվների պաշտպանության ծախսերը, ընկերության պահպանման ծախսերը մինչև դրա լուծարման ավարտը և այլն:

6. Գնահատվում է ընկերության վաճառվող գույքը: Վաճառվող գույքի գնահատումն իրականացվում է գնահատման բոլոր մոտեցումներով։ Ավելին, գործնականում անշարժ գույքի գնահատման առավել հաճախ կիրառվող մոտեցումը համեմատական ​​մոտեցումն է։

7. Զեղչման դրույքաչափը որոշվում է` հաշվի առնելով նախատեսված իրականացման ժամկետը: Ավելին, զեղչման դրույքաչափը կարող է սահմանվել առանձին գնահատվող ակտիվի յուրաքանչյուր տեսակի համար՝ հաշվի առնելով իրացվելիությունը (ցածր իրացվելիության դեպքում զեղչերը նշանակալի են) և հնարավոր «չվաճառքի» ռիսկը։

8. Կազմվում է գույքի վաճառքի ժամանակացույց, և որոշվում են ընթացիկ, նյութական և ոչ նյութական ակտիվների վաճառքից ստացված ընդհանուր հասույթը:

9. Վաճառքի արդյունքների հիման վրա մարվում է լուծարման ժամանակաշրջանի ընթացիկ պարտքի կուտակված գումարը և վճարումները կատարվում են պարտավորությունների գծով: Այս դեպքում պարտատերերի պահանջները բավարարվում են Արվեստի դրույթներով սահմանված առաջնահերթության կարգով: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 64.

10. Վերջնական գործողությունը ձեռնարկության (բիզնեսի) լուծարային արժեքի գնահատումն է, որը վերագրվում է սեփականատերերին (բաժնետերերին):

Գնահատման տեսությունը պարունակում է հետևյալ դրույթը. լուծարման արժեքը (ձեռնարկության լուծարումից ստացված հասույթը՝ նրա ակտիվների վաճառքից ստացված միջոցներից ստացված միջոցներից պարտատերերի բոլոր պահանջները բավարարելուց հետո) ձեռնարկության շուկայական արժեքի բացարձակ ստորին սահմանն է։

Գյուղատնտեսական և անտառային հողերի գնահատման վարձավճար; կառուցապատված հողամասին վերագրվող գույքային համալիրից եկամտի մի մասը. բնակավայրերի հողերի գնահատման վարձավճար. հողամասի արժեքի ավելացումից ստացված եկամուտը, որը ստացվել է հետագայում այն ​​վաճառվելիս կամ հիփոթեքային վարկի դիմաց գրավադրվելիս:

Սա մոտեցում է հողամասին որպես դրամական կապիտալի տեսակ և, համապատասխանաբար, կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքի հաշվարկ՝ հիմնված գնահատման ամսաթվի վրա կապիտալիզացիայի դրույքաչափի հաշվարկման վրա՝ կուտակային շինարարության մեթոդով (համեմատական ​​վաճառքի վերլուծություն)

Համեմատելով առարկայական հողատարածքը շուկայում վաճառված լոտերի հետ և ճշգրտումներ կատարել՝ հաշվի առնելու առարկայի և համեմատական ​​վայրերից յուրաքանչյուրի միջև եղած տարբերությունը Այն չափով, որով տվյալ հողատարածքը տարբերվում է համադրելի տեղամասից, պետք է ճշգրտումներ կատարվեն համադրելի արժեքի նկատմամբ: կայք՝ որոշելու, թե որքան գնով այն կարող է վաճառվել, եթե այն ունենար նույն բնութագրերը, ինչ գնահատվող գույքը

Անալոգների տվյալ գների վերլուծություն և գնահատված հողամասի շուկայական արժեքի վերջնական արժեքի ստացում Ընտրված անալոգների գների ճշգրտումներ կատարելուց հետո ձեռք բերված արդյունքները պետք է համաձայնեցվեն հողի արժեքի վերջնական գնահատման համար: հողամաս.

Հողամասի շուկայական արժեքը գնահատելու ծախսային մոտեցումը հիմնված է այն փաստի վրա, որ ներդրողը, պատշաճ խոհեմություն դրսևորելով, հողամասի համար չի վճարի ավելի մեծ գումար, քան կարժենա համապատասխան հողամաս ձեռք բերելը և դրա վրա շենք կառուցելը: Նպատակով և օգտակարությամբ նման են շինարարության համար ընդունելի ժամանակահատվածում Ծախսերի մոտեցումը ներառում է մի քանի մեթոդներ

Մեթոդը կիրառվում է հիմնականում չմշակված հողերի վրա։ Այս մեթոդը որոշում է հողի ընդհանուր արժեքը՝ ենթադրելով, որ այն կբաժանվի առանձին հողամասերի, որոնք կվաճառվեն: Դրանց զարգացման բոլոր ծախսերը հանվում են հողամասերի վաճառքից ստացված դրամական միջոցներից և, այդպիսով, որոշվում է չկառուցված հողի արժեքը:

Վերոնշյալ հողի գնահատման մեթոդներից յուրաքանչյուրը հիմնված է շուկայից հավաքագրված մուտքային տվյալների վրա, սակայն տեղեկատվություն ստանալու տարբեր աղբյուրներ ունի: Անշարժ գույքի շուկայում բոլոր երեք մոտեցումներն էլ հավաստի տվյալներ օգտագործելիս հանգեցնում են մոտավորապես նույն արդյունքների, սակայն հաշվի առնելով առաջարկի և պահանջարկի անհավասարակշռությունը, պոտենցիալ օգտագործողի իրազեկվածության բացակայությունը, ինչպես նաև օգտագործման հնարավոր ցածր արդյունավետությունը: տվյալ հողամասը, վերը նշված հողի գնահատման մեթոդներով հաշվարկների արդյունքները կարող են չհամընկնել:

Ծախսերի մեթոդը կիրառելիս պետք է հիշել, որ դրա հիման վրա ստացված արժեքը եկամուտ ստեղծող օբյեկտի շուկայական արժեքի հիմքն է: Օրինակ, բենզալցակայանների համալիրի շուկայական արժեքը զգալիորեն ավելի բարձր կլինի, քան շինարարության ծախսերը, իսկ վատ վայրում (քաղաքի ծայրամասում) տեղակայված հյուրանոցի արժեքը կլինի ավելի քիչ, քան ինքնարժեքի մեթոդով որոշված ​​արժեքը։ .

Պրակտիկան ցույց է տալիս, որ ծախսերի մոտեցումը կիրառելիս ամենամեծ խնդիրները ծագում են հողի շուկայական արժեքի գնահատման հետ կապված: Արևմտյան տեսության տեսանկյունից հողի գնահատման ամենահուսալի մեթոդը համադրելի վաճառքների համեմատական ​​վերլուծության մեթոդն է: Ռուսական պայմաններում այս մեթոդի կիրառումը գործնականում անհնար է ռուսական հողային օրենսդրության անորոշության և հողամասերի առքուվաճառքի գործարքների վերաբերյալ տեղեկատվության անթափանցելիության պատճառով:

Անշարժ գույքի գնահատման համար օգտագործվող ինքնարժեքի մոտեցումը հիմնված է այն ենթադրության վրա, որ գնահատվող գույքն իր առկա վիճակում ստեղծելու կամ դրա սպառողական հատկությունները վերարտադրելու համար պահանջվող ծախսերը ընդունելի ուղեցույց են գնահատվող գույքի շուկայական արժեքը որոշելու համար:

Այնուամենայնիվ, անհրաժեշտ է հասկանալ օբյեկտի փոխարինման արժեքի (վերարտադրման արժեքի) և փոխարինման արժեքի տարբերությունը:

Փոխարինման արժեքը (վերարտադրման արժեքը) որոշվում է գնահատված օբյեկտի ճշգրիտ պատճենի կառուցման համար ընթացիկ գներով՝ օգտագործելով նույն ճարտարապետական ​​և պլանային լուծումները, շինարարական կառույցները և նյութերը և շինարարական և տեղադրման աշխատանքների նույն որակով: Փոխարինման արժեքը որոշելիս վերարտադրվում են օբյեկտի նույն ֆունկցիոնալ մաշվածությունը և ճարտարապետական ​​լուծումների նույն թերությունները, որոնք ունի գնահատված օբյեկտը:

Փոխարինման արժեքը որոշվում է գնահատվածին համարժեք օգտակար գույքի կառուցման արժեքով, որը կառուցված է նոր ճարտարապետական ​​ոճով՝ օգտագործելով ժամանակակից չափանիշները, նյութերը, դիզայնը և դասավորությունը:

Օբյեկտի փոխարինման արժեքի և դրա փոխարինման արժեքի միջև սահմանը միշտ կամայական է, և յուրաքանչյուր կոնկրետ դեպքում գնահատողը պետք է լուծի գնահատման այս կամ այն ​​տեսակի ընտրության խնդիրը՝ կախված ծախսերի մոտեցման կիրառման պայմաններից:

Համաձայն Ռուսաստանի Գնահատողների միության ստանդարտների (STO ROO 21-01-95), ծախսերի մոտեցմամբ գնահատելիս անհրաժեշտ է որոշել՝ հողամասի շուկայական արժեքը. օբյեկտի վերականգնման կամ փոխարինման արժեքը. օբյեկտի կուտակված մաշվածության քանակը. անշարժ գույքի շուկայական արժեքը՝ օգտագործելով ինքնարժեքի մեթոդը՝ որպես հողամասի արժեքի և օբյեկտի փոխարինման արժեքի գումար՝ հանած կուտակված մաշվածությունը:

Ռուսական պայմաններում գնահատման օբյեկտը ոչ թե հողամասի ամբողջական (բացարձակ) սեփականությունն է, այլ միայն վարձակալության հիմունքներով օգտագործման իրավունքը: Հողամասի արժեքի գնահատման տեսությունը այստեղ առանձնացնում է արժեքի որոշման հինգ հիմնական եղանակ. հարաբերակցության մեթոդ (փոխանցում); զարգացման մեթոդ (վարպետություն); մնացորդային տեխնիկա հողի համար; ուղղակի համեմատական ​​վաճառքի վերլուծության մեթոդ. Հողամասի արժեքը հողամասի վարձակալության կապիտալիզացիայի մեթոդով որոշելը բաղկացած է վարձակալության վճարումների միջոցով ստացված եկամուտների կապիտալացումից: Ռուսաստանում մասնավոր հողատարածքների վարձակալության պրակտիկան տարածված չէ հիմնականում պետական ​​և քաղաքային հողատարածքների վարձակալությամբ: Միևնույն ժամանակ, հողի ստանդարտ գինը անհամապատասխան է դրա շուկայական արժեքին:

Համաշխարհային պրակտիկայում վերը նշված բոլոր մեթոդներից ամենահուսալին համարվում է ուղղակի համեմատական ​​վաճառքի վերլուծության մեթոդը։ Վաճառքի համեմատական ​​վերլուծության մեթոդի կիրառմամբ հաշվարկը բաղկացած է նմանատիպ հողամասերի առքուվաճառքի փաստացի գործարքների վերլուծությունից, դրանք գնահատվողի հետ համեմատելով և համապատասխան ճշգրտումներ կատարելով համադրելի և գնահատվող հողամասերի միջև առկա տարբերությունների համար: Արդյունքում յուրաքանչյուր համադրելի ծանրոցի վաճառքի գինը նախ սահմանվում է այնպես, կարծես այն ունի նույն հատկանիշները, ինչ առարկայական ծանրոցը, ապա որոշվում է առարկայական ծանրոցի միջին կշռված արժեքը։

Արժեքի մոտեցման կիրառման հաջորդ քայլը օբյեկտի փոխարինման արժեքի կամ փոխարինման արժեքի որոշումն է: Փոխարինման արժեքը կամ փոխարինման արժեքը հաշվարկելու չորս եղանակ կա:

Քանակական վերլուծության մեթոդը բաղկացած է օբյեկտի և ամբողջ օբյեկտի առանձին կառուցվածքային տարրերի կառուցման համար անհրաժեշտ բոլոր տեսակի աշխատանքների համար ծախսերի գնահատումներից. աշխատուժի ծախսերը, նյութերը, աշխատանքի մեքենայացման միջոցները: Այս ծախսերին պետք է ավելացվեն կառուցապատողի ընդհանուր ծախսերը և շահույթը, ինչպես նաև գնահատվող բարելավումները վերարտադրելու համար անհրաժեշտ սարքավորումների նախագծման, կառուցման, ձեռքբերման և տեղադրման ծախսերը:

Քանակական վերլուծությունն ամենաճիշտն է, բայց նաև ամենաաշխատատարը: Դրա օգտագործումը պահանջում է բարձր որակավորում ունեցող գնահատողներ և շինարարական նախահաշիվներ պատրաստելու մեծ փորձ:

Տարր առ տարր հաշվարկման մեթոդը քանակական մեթոդի փոփոխություն է, բայց այն շատ ավելի քիչ աշխատատար է, քանի որ այն հիմնված է ոչ թե առանձին, այլ համախառն գնահատումների և գների օգտագործման վրա: Որպես ծախսերի չափման միավորներ ընդունվում են կառուցվածքային տարրերի ամենաբնորոշ ցուցանիշները (1 խորանարդ մետր աղյուսապատում, 1 քառակուսի մետր ծածկույթ և այլն):

Համեմատական ​​միավորի մեթոդը հիմնված է գնահատվող օբյեկտի սպառողական հատկությունների միավորի արժեքը նման ստանդարտ կառուցվածքի չափման միավորի արժեքի հետ համեմատելու վրա: Մեթոդի էությունն այն է, որ գնահատվող օբյեկտի համար ընտրվում է անալոգային օբյեկտ, որը նման է գնահատվողին կառուցվածքային բնութագրերով, օգտագործվող նյութերով և արտադրության տեխնոլոգիայով: Այնուհետև անալոգային օբյեկտի չափման միավորի արժեքը (1 խորանարդ մետր, 1 քմ և այլն) բազմապատկվում է գնահատվող օբյեկտի միավորների քանակով։

Սա գույքը գնահատելու ամենապարզ միջոցն է և լայնորեն կիրառվում է գնահատողների կողմից, հատկապես ձեռնարկությունների հիմնական միջոցները վերագնահատելիս:

Ինդեքսային մեթոդը բաղկացած է գնահատված օբյեկտի փոխարինման արժեքը որոշելուց՝ հաշվեկշռային արժեքը համապատասխան վերագնահատման ինդեքսով բազմապատկելով: Հիմնական միջոցների վերագնահատման ցուցանիշները հաստատվում են Ռուսաստանի Դաշնության Պետական ​​վիճակագրական կոմիտեի կողմից և պարբերաբար հրապարակվում մամուլում:

Կուտակված մաշվածության որոշումը ծախսերի մոտեցման վերջին քայլն է:

Արժեքի մոտեցման մեջ մաշվածության սահմանումն օգտագործվում է հաշվի առնելու նոր գույքի և փաստացի գնահատվող գույքի բնութագրերի տարբերությունները: Օբյեկտի մաշվածությունը հաշվի առնելը նոր վերարտադրվող շենքի արժեքի մի տեսակ ճշգրտում է՝ գնահատված օբյեկտի արժեքը որոշելու համար:

Կախված անշարժ գույքի արժեքը նվազեցնող գործոններից՝ մաշվածությունը բաժանվում է ֆիզիկական, ֆունկցիոնալ և արտաքին (տնտեսական):

Ֆիզիկական վատթարացումն արտացոլում է ժամանակի ընթացքում գույքի ֆիզիկական հատկությունների փոփոխությունները (օրինակ՝ կառուցվածքային տարրերի թերությունները): Ֆիզիկական մաշվածությունը երկու տեսակի է. առաջինը տեղի է ունենում գործառնական գործոնների ազդեցության տակ, երկրորդը `բնական և բնական գործոնների ազդեցության տակ:

Ֆիզիկական մաշվածության հաշվարկման չորս հիմնական մեթոդ կա. փորձագիտական ​​(ամենա ճշգրիտ, բայց նաև ամենաաշխատատարը, որը հաշվարկվում է թերի ցուցակի ստեղծման և շենքի կամ կառույցի բոլոր կառուցվածքային տարրերի մաշվածության տոկոսի որոշման հիման վրա: ); կարգավորող (կամ հաշվապահական); շենքի ժամկետի հաշվարկման արժեքը և մեթոդը.

Ֆունկցիոնալ մաշվածությունը արժեքի կորուստ է, որը պայմանավորված է այն հանգամանքով, որ օբյեկտը չի համապատասխանում ժամանակակից չափանիշներին` իր գործառական օգտակարության, ճարտարապետական ​​և գեղագիտական, տարածքի պլանավորման, դիզայներական լուծումների, կենսունակության, անվտանգության, հարմարավետության և այլ ֆունկցիոնալ բնութագրերի առումով: Եթե ​​ստացված լրացուցիչ արժեքը գերազանցում է վերականգնման արժեքը, ապա ֆունկցիոնալ մաշվածությունը շարժական է: Շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածության տարր կարելի է համարել բուխարի բացակայությունը, որի տեղադրման ծախսերը փոխհատուցվում են գույքի եկամտաբերության և շուկայական արժեքի բարձրացմամբ: Շարժական մաշվածության չափը որոշվում է որպես շենքի պոտենցիալ արժեքի տարբերություն նորացված տարրերով գնահատման պահին և առանց նորացված տարրերի գնահատման ամսաթվի արժեքի միջև: Անջատելի ֆունկցիոնալ մաշվածությունը ներառում է արժեքի նվազում՝ կապված շենքի որակական բնութագրերի ինչպես բացակայության, այնպես էլ գերազանցման հետ կապված գործոնների հետ:

Եթե ​​ֆիզիկական և որոշ չափով ֆունկցիոնալ մաշվածությունը կարելի է վերացնել շենքը վերակառուցելով կամ արդիականացնելով, ապա արտաքին ազդեցություններից առաջացած մաշվածությունը շատ դեպքերում չի կարող վերացվել:

Արտաքին (տնտեսական) մաշվածությունը արժեքի կորուստ է, որն առաջանում է արտաքին գործոնների ազդեցությամբ: Տնտեսական արժեզրկումը կարող է պայմանավորված լինել տարբեր պատճառներով, ինչպիսիք են ընդհանուր տնտեսական, արդյունաբերական, իրավական կամ օրենսդրական փոփոխությունները, քաղաքային որոշումները, գոտիավորումը և վարչական կանոնակարգերը:

Ռուսաստանում արտաքին մաշվածության հիմնական գործոնները տնտեսության ընդհանուր վիճակն է, որը որոշ շրջաններում բարելավվում է տեղական գործոններով, ձեռնարկատիրական գործունեության որոշակի տեսակների համար խտրական օրենսդրության առկայությամբ և շրջակա միջավայրի աղտոտման համար տուգանքներով:

Արտաքին մաշվածությունը գնահատելու երկու մոտեցում կա՝ համեմատելով նմանատիպ օբյեկտների վաճառքը կայուն և փոփոխված արտաքին պայմաններում և կապիտալիզացնել եկամուտների կորուստները՝ կապված արտաքին պայմանների փոփոխության հետ: Ընդհանուր կուտակված մաշվածությունը որոշելուց հետո գնահատողը, անշարժ գույքի վերջնական արժեքը ստանալու համար, հողամասի շուկայական արժեքին ավելացնում է գույքի փոխարինման ընդհանուր արժեքի և կուտակված մաշվածության տարբերությունը:

Արժեքի մոտեցումը կիրառելի է գրեթե ցանկացած անշարժ գույքի գնահատման համար: Սակայն նման կիրառումը ոչ բոլոր դեպքերում է արդարացված (օրինակ՝ եկամուտ արտադրող անշարժ գույքի գնահատում):

Ծախսերի մոտեցման կիրառման ամենատարածված ոլորտը անշարժ գույքի շուկայի «պասիվ» կամ ոչ ակտիվ հատվածներում օբյեկտների գնահատումն է: Այս դեպքում ծախսերի մոտեցման կիրառման առավելությունը պայմանավորված է նրանով, որ նմանատիպ օբյեկտների առքուվաճառքի համար կատարված գործարքների վերաբերյալ տեղեկատվության անբավարարությունը կամ անվստահությունը որոշ դեպքերում սահմանափակում է գնահատման այլ մոտեցումների կիրառման հնարավորությունը:

Ծախսային մոտեցումը կիրառվում է նաև նոր շինարարության տեխնիկատնտեսական հիմնավորման, անավարտ շինարարության և վերակառուցված օբյեկտների շուկայական արժեքի գնահատման ժամանակ: Այս դեպքում ծախսերի մոտեցումը թույլ է տալիս գնահատել ներդրումային նախագծի արդյունավետությունը:

Օգտագործելով ծախսերի և եկամտի մոտեցումների համակցում, այն է՝ օբյեկտի կառուցման ծախսերը համեմատելով դրանից ստացված եկամուտների հետ, գնահատողը եզրակացություն է անում գնահատման օբյեկտի հետ կապված հողամասի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման մասին: Գնահատման արդյունքները ձեռնարկության ֆինանսական հաշվետվություններում արտացոլելու համար (հիմնական միջոցների վերագնահատում), գնահատողները, «Հիմնական միջոցների հաշվառում» հաշվապահական հաշվառման կանոնակարգի (PBU 6-97) հիման վրա, որոշում են գնահատման օբյեկտի արժեքը՝ օգտագործելով. ծախսային մոտեցում.

Ապահովագրական շուկան ծախսերի վրա հիմնված մոտեցման կիրառման անընդհատ ընդլայնվող տարածք է: Այս դեպքում նախապատվությունը տրվում է այս մոտեցմանը, քանի որ ապահովագրված գումարը, ապահովագրավճարի չափը և ապահովագրական հատուցումը որոշվում են ապահովադրի ծախսերի հիման վրա՝ օգտագործելով ծախսային մոտեցումը:

Անշարժ գույքի գնահատման համեմատական ​​(շուկայական) մոտեցումը բնութագրվում է գնահատվողին նման և նման օբյեկտների շուկայական վաճառքի վերլուծությամբ: Որպեսզի այս մոտեցումը կիրառվի կոնկրետ իրավիճակում, անհրաժեշտ է ունենալ համադրելի անշարժ գույքի վաճառքի վերաբերյալ մեծ քանակությամբ կուտակված և հավաստի վիճակագրական տվյալներ, ինչը հնարավոր է միայն անշարժ գույքի շուկայի բարձր զարգացմամբ:

Ռուսական պայմաններում շուկայական մեթոդով օբյեկտները գնահատելու համար անհրաժեշտ է օգտագործել ցանկացած հասանելի տեղեկատվություն օբյեկտների վերաբերյալ անցյալ գործարքների մասին, քանի որ այս մեթոդի համար տեղեկատվություն գտնելու խնդիրը բարդ է իր փակ բնույթով:

Բանկի արժեքը գնահատելիս այս մոտեցման էությունն այն է, որ բանկի բաժնետոմսերի գինը արտացոլում է այս բանկի շուկայական գրավչությունը՝ որպես ձեռքբերման և ներդրման օբյեկտ: Շուկայի գրավչության ցուցանիշը սովորաբար հաշվարկվում է բաց բաժնետիրական ընկերությունների համար, որոնց բաժնետոմսերը ցուցակված են ֆոնդային բորսաներում: Միայն սովորական բաժնետոմսեր թողարկած բանկի շուկայական գրավչությունը որոշելու համար անհրաժեշտ է նախորդ տարվա հարկումից հետո շահույթը բաժանել այդ տարեվերջին առկա բաժնետոմսերի քանակի վրա: Ստացված ցուցանիշը մեկ բաժնետոմսի շահույթն է: Բաժնետոմսերի վաճառքի շուկայական գինը պատահականորեն ընտրված ցանկացած ամսաթվին այնուհետև փոխկապակցվում է մեկ բաժնետոմսի արդյունքում ստացված շահույթի հետ, ինչը հանգեցնում է շուկայի գրավչության ինդեքսին: Ռուսական պրակտիկայի համար այս մոտեցումը ներկայումս գրեթե անհնար է գործնականում կիրառել, քանի որ ռուսական առևտրային բանկերի բաժնետոմսերը, բացառությամբ Սբերբանկի, ցուցակված չեն ֆոնդային բորսաներում: Այնուամենայնիվ, միաձուլումից հետո բանկի բաժնետոմսերի շուկայական արժեքը կանխատեսելու խնդիրը մնում է արդիական։

Վարձակալության շուկան, ի տարբերություն վաճառքի շուկայի, տեղեկատվական տեսանկյունից ամենադինամիկն է, ավելի բաց և հարուստ: Վարձակալության եկամուտը շատ դեպքերում հիմք է հանդիսանում անշարժ գույքի գնահատման համար եկամտային մոտեցումը կիրառելու համար:

Ընդհանրապես ընդունված է, որ եկամտի մոտեցումը ամենատեղեկատվությամբ հարուստ և, հետևաբար, ամենահուսալի մոտեցումն է Ռուսաստանում ոչ բնակելի անշարժ գույքի գնահատման հարցում: Բացի այդ, եկամտի մոտեցումը, չնայած իր բարդությանը, գնահատման ամենահզոր և ճկուն գործիքն է, որն ի վիճակի է լուծելու խնդիրներ ոչ միայն անշարժ գույքի, այլ նաև այլ ոլորտներում՝ մտավոր սեփականություն, բիզնես, ներդրումային ծրագրեր և այլն: մենք ավելի մանրամասն դիտարկում ենք եկամուտների մոտեցումը:

Համաշխարհային պրակտիկայում եկամտային մոտեցումն օգտագործում է՝ ուղղակի կապիտալացման մեթոդը և կանխիկ եկամուտը զեղչելու եղանակը:

Ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդը հիմնված է զուտ գործառնական եկամուտը (NOI) արժեքի ուղղակիորեն փոխակերպելու վրա՝ այն բաժանելով կապիտալիզացիայի հարաբերակցության վրա: NOR հասկացությունը գնահատվող գույքից ստացված ակնկալվող տարեկան զուտ եկամտի հաշվարկված կայուն արժեքն է՝ գործառնական ծախսերը և փոխարինման պահուստները հանելուց հետո: NPV-ի որոշումը հիմնված է այն ենթադրության վրա, որ գույքը վարձակալվելու է շուկայական վարձակալության դրույքաչափերով, և որպես կանխատեսվող հաշվարկային ժամանակաշրջան կընդունվի սեփականության առավել բնորոշ տարին:

NOR-ի հաշվարկը սկսվում է պոտենցիալ համախառն եկամտի (PVI) որոշմամբ՝ շուկայական վարձավճարի ակնկալվող ընդհանուր արժեքը և լրացուցիչ ծառայություններից վճարները, որոնք ուղեկցում են գործունեության հիմնական տեսակը (ավտոկայանատեղի օգտագործելու վճարներ, պատի գովազդ տեղադրելու համար և այլն): ). NIR-ի հաշվարկման հաջորդ քայլը արդյունավետ համախառն եկամուտը (EGI) որոշելն է: EVA ստանալու համար թափուր աշխատատեղից և վարձավճարի չվճարումից առաջացած գնահատված կորուստները հանվում են հնարավոր համախառն եկամտից: Այս կորուստները համահունչ են հավանականությանը, որ որոշ վարձավճար չի գանձվի կանխատեսվող տարվա ընթացքում, և որոշ տարածք կմնա չզբաղեցված վարձակալների կողմից: Քանի որ գնահատման ոլորտում այս կորուստները որոշելու չափորոշիչներ չկան, տեղեկատվություն ստանալու լավագույն միջոցը նմանատիպ գույքը դիտելն է, որի համար վարձակալության տվյալները հասանելի են երկար ժամանակով, որից կորուստների մակարդակը կարելի է պարզել. պրակտիկա.

NPV-ն հաշվարկվում է որպես EVD-ի և գործառնական ծախսերի արժեքի (OR) արժեքի տարբերություն: Գործառնական ծախսերը պարբերական ծախսեր են՝ ապահովելու օբյեկտի բնականոն գործունեությունը և եկամուտների վերարտադրությունը, դրանք սովորաբար բաժանվում են.

պայմանականորեն մշտական;

պայմանական փոփոխականներ (գործառնական);

փոխարինման ծախսեր (պահուստ):

Պայմանականորեն ֆիքսված գործառնական ծախսերը ներառում են ծախսեր, որոնց չափը կախված չէ օբյեկտի ծանրաբեռնվածության մակարդակից: Որպես կանոն, դրանք գույքահարկ են, հողի վարձակալություն, ԱԱՀ, ապահովագրության ծախսեր։

Պայմանական փոփոխական գործառնական ծախսերը ներառում են ծախսեր, որոնց չափը կախված է հաստատության ծանրաբեռնվածության աստիճանից և մատուցվող ծառայությունների մակարդակից: Հիմնական կիսափոփոխական ծախսերն են կառավարման ծախսերը, կոմունալ վճարումները, անվտանգության ծախսերը և այլն:

Փոխարինման ծախսերը հանվում են որպես տարեկան ներդրում (պահուստ) փոխարինող հիմնադրամին (նման է հաշվապահական մաշվածության):

Գնահատման բանաձևն ունի հետևյալ տեսքը.

V0 = CF / R, (2.1)

որտեղ V0-ը բիզնեսի ընթացիկ արժեքն է (արժեքը գնահատման պահին), CF-ն դրամական միջոցների տարեկան հոսքն է, R-ն կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունն է:

Կապիտալիզացիայի մեթոդով անշարժ գույքի գնահատման ամենադժվար փուլը կապիտալիզացիայի գործակցի (կամ դրույքաչափի) որոշումն է: Արևմտյան դասական տարբերակում ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդը ներառում է կապիտալիզացիայի գործակից (դրույքաչափ) օգտագործումը, որը արդյունահանվում է շուկայական գործարքներից, որոնց վարձակալության գինը և վաճառքի գինը միաժամանակ հայտնի են: Պրակտիկան ցույց է տալիս, որ ռուսական պայմաններում անհնար է նման տեղեկատվություն գտնել։

Բիզնեսը գնահատելիս կապիտալիզացիայի դրույքաչափը սովորաբար սահմանվում է որպես գնահատվող ընկերության կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքի (զեղչման դրույքաչափի) և ընկերության եկամտի միջին տարեկան աճի տեմպի տարբերությունը:

Կապիտալացման գործակիցը գտնելու բանաձևը հետևյալն է.

որտեղ R-ն կապիտալիզացիայի դրույքաչափն է, r-ը զեղչման տոկոսադրույքն է, g-ը եկամտի միջին տարեկան աճի տեմպն է:

Կապիտալիզացիայի հարաբերակցության որոշման մեկ այլ մեթոդ է գումարման մեթոդը (կուտակային կառուցում): Մեթոդի էությունն այն է, որ առանց ռիսկի տոկոսադրույքն օգտագործվում է որպես բազային դրույք, և դրան հաջորդաբար ավելացվում են ճշգրտումներ՝ գնահատվող գույքի բնութագրերի հետ կապված տարբեր տեսակի ռիսկերի համար (գույքում ներդրումներ կատարելու ռիսկի հավելավճար , ցածր իրացվելիության հավելավճար, ներդրումների կառավարման ճշգրտում և այլն:

Ինչպես վկայում են վերջին պարբերականների վերլուծությունները, արևմտյան գնահատման պրակտիկայում ներկայումս հիմնական դերը խաղում է կանխիկ եկամուտների զեղչման մեթոդը։ Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդը կապիտալիզացիայի հաշվարկման ամենահամընդհանուր գործիքն է, որը թույլ է տալիս որոշել ապագա դրամական հոսքերի ներկա արժեքը: Դրամական միջոցների հոսքերը կարող են կամայականորեն փոխվել, լինել անհավասար և ունենալ ռիսկի բարձր մակարդակ: Դա պայմանավորված է այնպիսի հայեցակարգի առանձնահատկություններով, ինչպիսին է անշարժ գույքը: Անշարժ գույքը գնում է ներդրողի կողմից հիմնականում ապագա որոշակի օգուտների համար: Ներդրողը գույքը դիտարկում է որպես ապագա օգուտների փաթեթ և գնահատում է դրա գրավչությունը այն առումով, թե ինչպես է այդ ապագա օգուտների դրամական արժեքը համեմատվում գույքի գնի հետ:

Բիզնեսի գնահատման բանաձևն այս դեպքում ունի հետևյալ տեսքը.

որտեղ՝ V0 - ընկերության արժեքի գնահատում (զուտ ներկա արժեք), n - 0,1,2,...,N - պլանավորման ինտերվալներ, CFn - դրամական հոսքեր (բացասական կամ դրական) պլանավորման միջակայքում n, CF(N+): 1) - մնացորդային ժամանակաշրջանի կայուն տարեկան դրամական հոսք, որը որոշվում է պլանավորման ժամանակաշրջանին հաջորդող առաջին տարվա համար, r - զեղչման տոկոսադրույք (ներդրված կապիտալի վերադարձի դրույքաչափ), R - մնացորդային ժամանակաշրջանի կապիտալացման գործակից:

Գույքի շուկայական արժեքը հաշվարկելիս դրամական միջոցների հոսքերի զեղչման մեթոդով, հաջորդաբար որոշվում են.

կանխատեսվող ժամանակաշրջանի տևողությունը (նախագծի տևողությունը);

զուտ գործառնական եկամուտ;

կանխատեսել (ապագա) դրամական հոսքեր ծրագրի յուրաքանչյուր ժամանակաշրջանի համար.

կանխատեսվող ժամանակաշրջանի վերջում գույքի վերադարձից (վաճառքից) հնարավոր դրամական հոսքեր.

ապագա դրամական հոսքերի զեղչման տոկոսադրույքը.

գույքի շուկայական արժեքը.

Կանխատեսվող ժամանակահատվածի տևողությունը կախված է մի շարք գործոններից՝ գնաճի մակարդակից և տեմպերից. օբյեկտի տեսակը; կլիմայական պայմանները, որտեղ այն գործում է և այլն: Միջազգային գնահատման պրակտիկայում ընդունված է ընդունել ծրագրի միջին տևողությունը, եթե այլ բան նախատեսված չէ լրացուցիչ պայմաններով, որը հավասար է 7-10 տարի: Ռուսական պայմանների համար ծրագրի տիպիկ ժամկետը կարելի է համարել 3-5 տարի:

Շուկայական արժեքի հիմնական գնահատմանը սպասելու սկզբունքի համաձայն՝ եկամտի մեթոդը NPV-ն է, որն ի վիճակի է արժեք առաջացնել զեղչման միջոցով: Այս եկամուտը պետք է կանխատեսվի գույքի օգտագործման յուրաքանչյուր տարվա համար: NIR-ի հաշվարկն իրականացվում է այն ձևավորող եկամուտների և ծախսերի կանխատեսմամբ:

Հետադարձից դրամական միջոցների հոսքը կանխատեսելու համար սովորաբար ընտրվում է երեք մեթոդներից մեկը.

հակադարձ արժեքի ուղղակի կարգավորում;

սեփականության ժամկետի ընթացքում գույքի արժեքի միտումների կանխատեսում.

զեղչման դրույքի կիրառում հետկանխատեսված ժամանակահատվածի համար հարկումից հետո դրամական միջոցների հոսքերի նկատմամբ:

Զեղչման տոկոսադրույքը սահմանվում է որպես միջին եկամտաբերության դրույք, որը ներդրողները ակնկալում են ստանալ տվյալ շուկայում նմանատիպ գույքում ներդրումների համար: Քանի որ եկամտաբերության տոկոսադրույքն ուղիղ համեմատական ​​է ռիսկին, զեղչի դրույքաչափն ուղղակիորեն կախված է նրանից, թե միջին անձը որքան բարձր է գնահատում տվյալ գույքի գնման մեջ ներդրումներ կատարելու հետ կապված ռիսկի մակարդակը: Որքան բարձր է ռիսկի մակարդակը, այնքան բարձր է զեղչման տոկոսադրույքը և, համապատասխանաբար, այնքան ցածր է ապագա եկամտի արժեքը: Զեղչման տոկոսադրույքը հաշվարկելիս պետք է հաշվի առնել, որ այն համարվում է ներդրումային եկամտաբերության ստորին սահմանային մակարդակ, որով ներդրողը հնարավորություն է տալիս իր միջոցները ներդնել տվյալ օբյեկտում՝ հաշվի առնելով, որ կան այլընտրանքային ներդրումներ, որոնք ենթադրում են եկամուտ ստանալու հնարավորություն։ տարբեր աստիճանի ռիսկայնությամբ: Զեղչման տոկոսադրույքը հաշվարկելու համար օգտագործվում են մի քանի մեթոդներ, որոնցից առավել նախընտրելի են կապիտալ ներդրումների գնի մեթոդը և գումարման մեթոդը:

Քանի որ գումարման մեթոդը քննարկվել է վերևում, մենք ավելի մանրամասն կանդրադառնանք կապիտալ ներդրումների գնի մեթոդին:

Զեղչման տոկոսադրույքի հաշվարկման այս մեթոդը հիմնված է ֆոնդային շուկայի տեղեկատվության վերլուծության վրա: Հաշվարկը կատարվում է երեք բաղադրիչի հիման վրա.

անվանական առանց ռիսկի դրույքաչափ;

շուկայի ընդհանուր եկամուտը որպես ամբողջություն (արժեթղթերի միջին շուկայական պորտֆել);

բետա գործակից:

Անվտանգության անվանական դրույքաչափը հաշվարկելիս կարող եք օգտագործել ցուցիչներ ռիսկերից զերծ գործառնությունների համար՝ ինչպես միջին եվրոպական, այնպես էլ ռուսերեն: Հաշվարկների ճշգրտությունը բարձրացնելու համար զեղչման տոկոսադրույքի առանց ռիսկի բաղադրիչը կարող է հաշվարկվել ներքին և եվրոպական արժեթղթերի գնանշումների տվյալների հիման վրա:

Արժեթղթերի հավասարակշռված ներդրումային պորտֆելի եկամտաբերությունը օգտագործվում է որպես միջին շուկայական եկամտաբերություն: Բաժնետոմսերի ցանկը, որը հիմնված է գնանշումների վրա, որոնց համար հաշվարկվում է միջին եկամտաբերությունը, պարբերաբար հրապարակվում է ԶԼՄ-ներում և համացանցում:

Բետա գործակիցը հաշվարկելու մեթոդը ընկերության վրա ազդող մակրոտնտեսական, արդյունաբերական, ֆինանսական և օրենսդրական ռիսկերի հիմնական գործոնների վերլուծությունն է:

Ընթացիկ արժեքի հաշվարկման գործընթացն իրականացվում է ծրագրի յուրաքանչյուր ժամանակաշրջանի համար ապագա դրամական հոսքերը նվազեցնելով մինչև ընթացիկ արժեքը՝ հիմնված ժամանակի ընթացքում դրամական արժեքի տեսության կիրառման վրա և բաղկացած է ստացված բոլոր արժեքների և հասույթների հետագա ավելացումից: վաճառքից (վերադարձից):

Նշեմ, որ անշարժ գույքի զարգացած շուկայում երեք մոտեցումներն էլ հավաստի տվյալներ օգտագործելիս պետք է հանգեցնեն մոտավորապես նույն արդյունքների։ Ցանկացած մեթոդով ստացված գնահատման արդյունքը, որը էականորեն տարբերվում է մյուսներից, ախտանիշ է, որ գնահատման գործընթացում կա՛մ օգտագործվել է ոչ հավաստի տեղեկատվություն, կա՛մ մեթոդաբանական կամ մաթեմատիկական սխալ:

Գույքի շուկայական արժեքի վերաբերյալ վերջնական եզրակացություն անելու համար անհրաժեշտ է իրականացնել գնահատման արդյունքների վերջնական հաստատում։ Դրա համար անհրաժեշտ է կշիռներ հատկացնել երեք մոտեցումներից յուրաքանչյուրով ստացված գնահատման արդյունքներին: Կշռման գործակիցները ցույց են տալիս, թե կիրառվող գնահատման մեթոդներից յուրաքանչյուրի կիրառման արդյունքում ստացված արժեքի որ մասնաբաժինը կա գնահատվող գույքի վերջնական շուկայական արժեքում:

Արդյունքների, ինչպես նաև գնահատման նպատակների համաձայնությունը որոշ չափով արտացոլում է մոտեցումներից յուրաքանչյուրի կիրառման համարժեքությունը։ Այսպիսով, եթե գնահատման արդյունքներն անհրաժեշտ են օբյեկտի ապահովագրման համար, ապա նախապատվությունը տրվում է ծախսային մոտեցմանը: Եթե ​​անհրաժեշտ է որոշել վաճառքի կամ գնման օբյեկտի շուկայական արժեքը, ապա ավելի հաճախ օգտագործվում են եկամտի մեթոդները և համեմատական ​​մոտեցումները։ Եթե ​​գնահատման արդյունքներն անհրաժեշտ են գույքի զարգացման համար որոշակի միջոցներ ներդնելու համար, ապա ավելի լավ է օգտագործել եկամտի մոտեցման մեթոդներից մեկը:

Ծախսերի վրա հիմնված մոտեցումգործնականում միակն էր մեր պատմության ողջ խորհրդային շրջանում։ Հենց այս մոտեցումն է ընկած գույքագրման արժեքի որոշման հիմքում, որը հաշվարկվում է տեխնիկական գույքագրման ձեռնարկությունների կողմից (BTI, PTI և այլն), ինչպես նաև բազմաթիվ օբյեկտների հարկային բազայի հաշվարկման համար:

Ծախսային մոտեցումը կարող է որոշիչ լինել միայն եկամտի և համեմատական ​​մոտեցումների օգտագործման տվյալների բացակայության դեպքում, այսինքն. երբ գնահատման օբյեկտի շրջանառության շուկան զարգացած չէ կամ այն ​​ընդհանուր առմամբ եզակի է, ինչպես նաև եկամուտ չի առաջացնում: Հետևաբար, սոցիալական հաստատությունները (դպրոցներ, մանկապարտեզներ, երկաթուղային կայարաններ, կալանավայրեր, բժշկական և կրոնական հաստատություններ) գնահատելիս սովորաբար հնարավոր է կիրառել միայն ծախսերի մոտեցումը: Այն օգտագործվում է նաև ապահովագրության, հարկման և հիմնանորոգման կամ վերակառուցման կարիք ունեցող անավարտ շինարարական նախագծերի գնահատման համար:

Արժեքի մոտեցման թերությունները.

Արժեքի մոտեցման շրջանակներում հաշվարկը կարող է անբավարար արդյունքներ տալ հետևյալ դեպքերում.

• գույքի բարելավումների և դրա ամենաբարձր և լավագույն օգտագործման միջև անհամապատասխանությունը.
• հողամասի իրավական կարգավիճակի և տարածքի մասին տեղեկատվության բացակայություն (շատ տարածված է գյուղատնտեսական ձեռնարկությունների, մասնավոր տնային տնտեսությունների և գյուղական շենքերի գույքը գնահատելիս, ներկառուցված և կից տարածքներ և այլն);
• Գնահատվող գույքի տարածքում հողամասերի (կամ դրանց նկատմամբ իրավունքների) շուկա չկա.
• բարելավումները (շենքեր և շինություններ) ստանդարտ չեն, հազվադեպ են, և չկան շինարարական գնահատականներ.
• ձեռնարկատիրոջ շահույթի օբյեկտիվ գնահատման համար տվյալներ չկան.
• Դժվար է որոշել բարելավումների ֆիզիկական վատթարացումը, օրինակ, երբ դրանք տեսողականորեն չեն կարող զննվել (կապի ցանցեր), կամ երբ հին, երկար կառուցված շենքում կատարվում են կոսմետիկ վերանորոգումներ՝ ավարտվելով թանկարժեք շինանյութերով, այսինքն. կա անհամապատասխանություն օբյեկտի արտաքին տեսքի և դրա կառուցվածքային տարրերի միջև.
• կան նշանակալի ֆունկցիոնալ և/կամ արտաքին մաշվածության նշաններ (դրանց հաշվարկների համար հաստատված մեթոդներ չկան):

Իրականում, ինչպես ցույց է տալիս պրակտիկան, գնահատվող անշարժ գույքի մեծամասնությունն ունի վերը նշված բնութագրերից մեկը կամ մի քանիսը, ինչը նվազեցնում է ծախսերի մոտեցման արդյունքի հուսալիությունը: Հետևաբար, եթե օգտագործվում է ծախսերի մոտեցումը, գնահատողները սովորաբար տալիս են նրան ընդհանուր արժեքի նվազագույն մասնաբաժինը, երբ համաձայնեցնում են արդյունքները, որպեսզի նվազեցնեն դրա ազդեցությունը վերջնական արժեքի վրա: Փոխանակման արժեքը հաշվարկելիս, օրինակ, գնահատվող գույքի գրավադրմամբ վարկ տրամադրելիս, շատ բանկեր խորհուրդ են տալիս նրան հատկացնել 5%-10%-ից ոչ ավելի բաժնեմաս:

Համեմատական ​​մոտեցումզարգացած շուկայում դա ամենաօբյեկտիվն ու ադեկվատն է։ Անհնար է գնահատել եզակի օբյեկտները, որոնք չունեն անալոգներ, ինչպես նաև օբյեկտների մեծ մասի համար, որոնք դեռ ավարտված չեն: Իրացվելի ակտիվների փոխանակման արժեքը գնահատելիս, ինչպիսիք են ստանդարտ բնակարանները, գրասենյակային և մանրածախ տարածքները զարգացած տարածքներում, դա օգտագործման համար առաջարկվող հիմնական և հաճախ միակ մոտեցումն է:

Համեմատական ​​մոտեցման թերությունները.

• Չի կիրառվում շուկայում չվաճառվող օբյեկտների համար:

Եկամուտի մոտեցումԱռավել նախընտրելի է գույքի գնահատման համար, որոնք կարող են եկամուտ բերել, հատկապես, երբ գնահատվում է կոմերցիոն անշարժ գույքը զարգացած վարձակալության շուկայով: Այն օգտագործվում է օգտագործման արժեքը հաշվարկելու համար, այսինքն, կոնկրետ սեփականատիրոջ կամ ներդրողի համար, ինչպես նաև ներդրումային արժեքը հաշվարկելու համար, քանի որ այն գնահատում է եկամտաբերության և ներդրված կապիտալի ցուցանիշները ներդրումային ամբողջ ժամանակահատվածի համար:

Եկամտի մոտեցման թերությունները.

• Ապահովում է անբավարար հիմնավորված արդյունքներ հնարավոր եկամտի վերաբերյալ տվյալների բացակայության դեպքում (օրինակ, վարձակալության շուկայի բացակայությունը թույլ չի տալիս հաշվարկել վարձակալության ամենահավանական տոկոսադրույքը), ինչպես նաև զեղչման կամ կապիտալացման համարժեք դրույքաչափերի վերաբերյալ:
• Եթե ​​օբյեկտը ենթակա է վերակառուցման, վերաբաշխման կամ ավարտված չէ, ապա հաշվարկն ընդհանուր առմամբ ունի ներդրումային ծրագրի բնույթ:
• Կիրառելի չէ եկամուտ ստեղծելու համար չնախատեսված օբյեկտների գնահատման համար (այսինքն՝ սոցիալական հաստատությունների մեծ մասի, գյուղական բնակավայրերի մասնավոր տնային տնտեսությունների համար և այլն):

Ցանկացած ակտիվի գնահատումներ՝ համեմատական ​​(ուղղակի շուկայի համեմատության մոտեցում), եկամտի մոտեցում և ծախսերի մոտեցում (տե՛ս գծապատկեր թիվ 1):

Դիագրամ թիվ 1. Ընկերության արժեքը գնահատելու մոտեցումներ:

Ռուսաստանում գնահատման գործունեությունը կարգավորվում է «Գնահատման գործունեության մասին» օրենքով և Դաշնային գնահատման ստանդարտներով (FSO):

Յուրաքանչյուր մոտեցում ունի գնահատման մեթոդներ: Այսպիսով, եկամտի մոտեցումը հիմնված է 2 մեթոդի վրա՝ կապիտալացման մեթոդի և զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդի: Համեմատական ​​մոտեցումը բաղկացած է 3 մեթոդից՝ կապիտալի շուկայի մեթոդ, գործարքի մեթոդ և արդյունաբերության գործակիցների մեթոդ: Ինքնարժեքի մոտեցումը հիմնված է 2 մեթոդի վրա՝ զուտ ակտիվների մեթոդ և լուծարման արժեքի մեթոդ:

Եկամուտի մոտեցում.

Եկամուտի մոտեցումը գնահատման օբյեկտի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք է, որը հիմնված է գնահատման օբյեկտի օգտագործումից ակնկալվող եկամուտների որոշման վրա (FSO No 1-ի 13-րդ կետ):

Եկամուտի մոտեցման մեջ ընկերության արժեքը որոշվում է ակնկալվող ապագա եկամտի հիման վրա և այն զեղչելով այն ընթացիկ արժեքին, որը կարող է բերել գնահատվող ընկերությունը:

Ներկա արժեքի տեսությունն առաջին անգամ ձևակերպվել է Սալամանկայի դպրոցի ներկայացուցիչ Մարտին դե Ասպիլկուետայի կողմից և հանդիսանում է ժամանակակից ֆինանսական տեսության հիմնական սկզբունքներից մեկը։

Զեղչված շահաբաժինների մոդելը հիմնարար է զեղչված դրամական հոսքերի մոդելի համար: Զեղչված դիվիդենտի մոդելն առաջին անգամ առաջարկվել է Ջոն Ուիլյամսի կողմից 1930-ականների ԱՄՆ-ի ճգնաժամից հետո:

DDM բանաձևն ունի հետևյալ տեսքը.

Որտեղ
Գին - բաժնետոմսի գին
Div - շահաբաժիններ
R - զեղչի դրույքաչափ
է – շահաբաժինների աճի տեմպ

Այնուամենայնիվ, այս պահին շատ հազվադեպ է շահաբաժինների վճարումներ օգտագործել բաժնետիրական կապիտալի իրական արժեքը գնահատելու համար: Ինչո՞ւ։ Քանի որ եթե դուք օգտագործում եք շահաբաժինների վճարումներ՝ սեփական կապիտալի իրական արժեքը գնահատելու համար, աշխարհի ֆոնդային շուկաներում գրեթե բոլոր բաժնետոմսերը գերագնահատված կլինեն շատ պարզ պատճառներով.

Այսպիսով, DDM մոդելն այս օրերին ավելի շատ օգտագործվում է ընկերության արտոնյալ բաժնետոմսերի հիմնարար արժեքը գնահատելու համար:

Սթիվեն Ռայանը, Ռոբերտ Հերցը և այլք իրենց հոդվածում ասում են, որ DCF մոդելը դարձել է ամենատարածվածը, քանի որ այն անմիջական կապ ունի Մոդելիանիի և Միլլերի տեսության հետ, քանի որ դրամական ազատ հոսքը դրամական հոսք է, որը հասանելի է բոլոր սեփականատերերին։ ընկերության կապիտալը՝ որպես սեփականատերերի պարտքեր և բաժնետերեր. Այսպիսով, DCF-ի օգնությամբ կարելի է գնահատել և՛ ընկերությունը, և՛ բաժնետիրական կապիտալը։ Հաջորդը մենք ձեզ ցույց կտանք, թե որն է տարբերությունը:

DCF մոդելի բանաձեւը նույնական է թիվ 2 բանաձեւին, միակ բանն այն է, որ շահաբաժինների փոխարեն օգտագործվում է դրամական ազատ հոսքեր։

Որտեղ
FCF - ազատ դրամական հոսքեր:

Քանի որ մենք անցել ենք DCF մոդելին, եկեք ավելի սերտ նայենք դրամական միջոցների հոսքի հայեցակարգին: Մեր կարծիքով, գնահատման նպատակով դրամական միջոցների հոսքերի ամենահետաքրքիր դասակարգումը տալիս է Դամոդարանի Ա.

Damodaran-ը սահմանում է 2 տեսակի ազատ դրամական հոսքեր, որոնք պետք է զեղչվեն ընկերության արժեքը որոշելու համար.

Ավելի առաջ շարժվելու համար մենք արդեն պետք է ցույց տանք ընկերության արժեքի և բաժնետիրական կապիտալի արժեքի տարբերությունը։ Ընկերությունը գործում է ներդրված կապիտալով, և ներդրված կապիտալը կարող է ներառել կամ սեփական կապիտալը կամ սեփական կապիտալի և պարտքի տարբեր համամասնությունները: Այսպիսով, օգտագործելով FCFF, մենք որոշում ենք ներդրված կապիտալի հիմնարար արժեքը: Անգլերեն գրականության մեջ կարող եք գտնել Enterprise value հայեցակարգը կամ EV հապավումը: Այսինքն՝ ընկերության արժեքը՝ հաշվի առնելով պարտքային կապիտալը։

Թիվ 4, 5 և 6 բանաձևերը ներկայացնում են դրամական ազատ հոսքերի հաշվարկներ։

Այն դեպքում, երբ EBIT-ը շահույթ է մինչև տոկոսները և եկամտահարկը.

DA – ամորտիզացիա;

Ներդրումներ - ներդրումներ.

Երբեմն գրականության մեջ կարելի է գտնել FCFF-ի մեկ այլ բանաձև, օրինակ՝ Ջեյմս Ինգլիշը օգտագործում է թիվ 5 բանաձևը, որը նույնական է թիվ 4 բանաձևին։

Որտեղ
CFO – դրամական հոսքեր գործառնական գործունեությունից (գործառնական գործունեության արդյունքում տրամադրված դրամական միջոցներ);
Տոկոսային ծախս - տոկոսային ծախսեր;
T - եկամտահարկի դրույքաչափ;
CFI - դրամական հոսքեր ներդրումային գործունեությունից (դրամական միջոցներ, որոնք տրամադրվում են ներդրումային գործունեությունից):

Որտեղ
Զուտ եկամուտ - զուտ շահույթ;
DA – ամորտիզացիա;
∆WCR – պահանջվող շրջանառու միջոցների փոփոխություններ;
Ներդրումներ - ներդրումներ;
Զուտ փոխառությունը ստացված և մարված վարկերի/վարկերի տարբերությունն է

Բանաձև 7-ը ցույց է տալիս, թե ինչպես կարող եք բաժնետիրական կապիտալի արժեքը ստանալ ընկերության արժեքից:

Որտեղ
EV - ընկերության արժեքը;
Պարտք - պարտքեր;
Կանխիկ - դրամական միջոցների համարժեքներ և կարճաժամկետ ներդրումներ:

Ստացվում է, որ կան DCF դրամական հոսքերի գնահատման 2 տեսակ՝ կախված դրամական միջոցների հոսքերից։ Թիվ 8 բանաձևը պարունակում է ընկերության գնահատման մոդել՝ հաշվի առնելով պարտքը, իսկ 9-րդ բանաձևը պարունակում է բաժնետիրական կապիտալի գնահատման մոդել։ Ընկերության կամ սեփական կապիտալի հիմնարար արժեքը գնահատելու համար կարող եք օգտագործել և՛ թիվ 8, և՛ թիվ 9 բանաձևերը՝ թիվ 7 բանաձևի հետ միասին։

Ստորև ներկայացված են երկու փուլային գնահատման մոդելներ.

Որտեղ
WACC - կապիտալի միջին կշռված արժեքը

է – դրամական միջոցների հոսքերի աճի տեմպերը, որոնք պահպանվում են անորոշ ժամանակով

Ինչպես տեսնում եք, թիվ 11 և թիվ 12 հավասարումներում վերացական զեղչման R տոկոսադրույքի փոխարեն հայտնվել են WACC (կապիտալի միջին կշռված արժեքը) և Re (սեփական կապիտալի արժեքը), և դա պատահական չէ։ Ինչպես գրում է Damodaran-ը, «զեղչման տոկոսադրույքը ակնկալվող դրամական հոսքերի ռիսկի ֆունկցիա է»։ Քանի որ բաժնետերերի և պարտատերերի ռիսկերը տարբեր են, անհրաժեշտ է դա հաշվի առնել գնահատման մոդելներում զեղչման դրույքի միջոցով: Հաջորդիվ մենք կվերադառնանք WACC-ին և Re-ին և ավելի մանրամասն կանդրադառնանք դրանց:

Երկու փուլային մոդելի խնդիրն այն է, որ այն ենթադրում է, որ արագ աճի փուլից հետո անմիջապես կայունացում է տեղի ունենում, իսկ հետո եկամուտները դանդաղ են աճում: Չնայած այն հանգամանքին, որ, ըստ հեղինակի դիտարկումների, գործնականում վերլուծաբանների մեծ մասն օգտագործում է երկաստիճան մոդելներ, ավելի ճիշտ է օգտագործել եռաստիճան մոդելը: Եռաստիճան մոդելն ավելացնում է անցումային փուլ՝ արագ աճից դեպի կայուն եկամտի աճ:

Դամոդարանն իր ուսումնական նյութերից մեկում շատ լավ աշխատանք է կատարում՝ գրաֆիկորեն ցույց տալով երկաստիճան և եռաստիճան մոդելների տարբերությունը (տե՛ս նկար #1):

Նկար թիվ 1.Երկու և եռաստիճան մոդելներ.
Աղբյուր՝ Aswath Damodaran, Closure in Valuation. Estimating Terminal Value: Ներկայացում, սլայդ #17:

Ստորև ներկայացված են ընկերության արժեքը և սեփական կապիտալը գնահատելու եռաստիճան մոդելները.

Որտեղ
n1 – արագ աճի սկզբնական շրջանի ավարտ
n2 – անցումային շրջանի ավարտ

Վերադառնանք զեղչի դրույքաչափին։ Ինչպես վերը գրեցինք, ընկերության կամ բաժնետիրական կապիտալի գնահատման զեղչման նպատակով օգտագործվում են WACC (կապիտալի միջին կշռված արժեքը) և Re (սեփական կապիտալի արժեքը):

WACC կապիտալի միջին կշռված արժեքի հայեցակարգն առաջին անգամ առաջարկվել է Modeliani-ի և Miller-ի կողմից բանաձևի տեսքով, որն ունի հետևյալ տեսքը.

Որտեղ
Re – սեփական կապիտալի արժեքը
Rd - փոխառու կապիտալի արժեքը
E - սեփական կապիտալի արժեքը
D - փոխառու կապիտալի արժեքը
T - եկամտահարկի դրույքաչափ

Մենք արդեն ասացինք, որ զեղչման տոկոսադրույքը ցույց է տալիս ակնկալվող դրամական հոսքերի ռիսկը, ուստի ընկերության դրամական հոսքերի (FCFF) հետ կապված ռիսկերը հասկանալու համար անհրաժեշտ է որոշել կազմակերպության կապիտալի կառուցվածքը, այսինքն՝ ինչ մասնաբաժին: ներդրված կապիտալում սեփական կապիտալը և ինչ մասնաբաժին է փոխառում կապիտալը շրջված կապիտալից:

Եթե ​​հանրային ընկերությունը վերլուծվում է, ապա անհրաժեշտ է հաշվի առնել սեփական կապիտալի և պարտքային կապիտալի շուկայական արժեքները: Ոչ հրապարակային ընկերությունների համար հնարավոր է օգտագործել սեփական կապիտալի և պարտքային կապիտալի հաշվեկշռային արժեքները:

Կապիտալի կառուցվածքը որոշելուց հետո անհրաժեշտ է որոշել սեփական կապիտալի արժեքը և պարտքային կապիտալի արժեքը: Կան բազմաթիվ մեթոդներ սեփական կապիտալի արժեքը (Re) որոշելու համար, սակայն առավել հաճախ օգտագործվող մոդելը CAPM-ն է (կապիտալ ակտիվների գնագոյացման մոդել), որը հիմնված է Մարկովիցի պորտֆելի տեսության վրա։ Մոդելը առաջարկվել է անկախ Շարփի և Լինտների կողմից։ (տես Բանաձև թիվ 16):

Որտեղ
Rf - առանց ռիսկի եկամտաբերության տոկոսադրույք
բ – բետա գործակից
ERP - սեփական կապիտալի ռիսկի հավելավճար

CAPM մոդելը նշում է, որ ներդրողի ակնկալվող եկամուտը կազմված է երկու բաղադրիչից՝ առանց ռիսկի եկամտաբերության տոկոսադրույքը (Rf) և սեփական կապիտալի ռիսկի հավելավճարը (ERP): Ռիսկի հավելավճարն ինքնին ճշգրտվում է ակտիվի համակարգված ռիսկին: Համակարգային ռիսկը նշվում է բետա (բ) կողմից: Այսպիսով, եթե բետա գործակիցը 1-ից մեծ է, դա նշանակում է, որ ակտիվն ավելի ռիսկային է թվում, քան շուկան, և, հետևաբար, ներդրողի ակնկալվող եկամտաբերությունը կլինի ավելի բարձր: Դե, եթե բետա գործակիցը 1-ից պակաս է, դա նշանակում է, որ ակտիվը ավելի քիչ ռիսկային է թվում, քան շուկան, և, հետևաբար, ներդրողի ակնկալվող եկամտաբերությունը կլինի ավելի ցածր:

Փոխառու կապիտալի արժեքի որոշումը (Rd) կարծես թե խնդիր չէ, եթե ընկերությունն ունի պարտատոմսեր, դրանց ընթացիկ եկամտաբերությունը կարող է լավ ուղեցույց լինել, թե ինչ տոկոսադրույքով ընկերությունը կարող է ներգրավել փոխառու կապիտալ:

Սակայն, ինչպես հայտնի է, ընկերությունները միշտ չէ, որ ֆինանսավորվում են ֆինանսական շուկաների միջոցով, ուստի Ա.Դամոդարանն առաջարկել է մեթոդ, որը թույլ է տալիս ավելի ճշգրիտ որոշել փոխառու կապիտալի ընթացիկ արժեքը։ Այս մեթոդը հաճախ կոչվում է սինթետիկ: Ստորև բերված է փոխառու կապիտալի արժեքը սինթետիկ մեթոդով որոշելու բանաձևը.

Որտեղ
COD - փոխառու կապիտալի արժեքը
Ընկերության դեֆոլտ սփրեդ – ընկերության լռելյայն տարածում:

Սինթետիկ մեթոդը հիմնված է հետեւյալ տրամաբանության վրա. Ընկերության ծածկույթի գործակիցը որոշվում և համեմատվում է հրապարակային առևտրով զբաղվող ընկերությունների հետ և որոշվում է համադրելի ընկերությունների դեֆոլտային սպրեդը (պարտատոմսերի ընթացիկ եկամտաբերության և պետական ​​պարտատոմսերի եկամտաբերության միջև տարբերությունը): Այնուհետև վերցվում է Berzisk-ի եկամտաբերությունը և ավելացվում է գտնված սփրեդը:

Ընկերությունը գնահատելու համար, օգտագործելով ազատ դրամական հոսքերը դեպի սեփական կապիտալ (FCFE), զեղչման տոկոսադրույքը սեփական կապիտալի արժեքն է (Re):

Այսպիսով, մենք նկարագրել ենք ընկերության արժեքը գնահատելու տեսական մոտեցում՝ հիմնված դրամական միջոցների հոսքերի վրա: Ինչպես տեսնում եք, ընկերության արժեքը կախված է ապագա ազատ դրամական հոսքերից, զեղչերի դրույքաչափերից և աճի հետկանխատեսված տեմպերից:

Համեմատական ​​մոտեցում

Համեմատական ​​մոտեցումը գնահատման օբյեկտի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք է, որը հիմնված է գնահատման օբյեկտի համեմատության վրա այն օբյեկտների հետ, որոնք գնահատման օբյեկտի անալոգներ են, որոնց համար առկա է գների վերաբերյալ տեղեկատվություն: Օբյեկտ - գնահատման օբյեկտի անալոգը գնահատման նպատակներով ճանաչվում է որպես օբյեկտ, որը նման է գնահատման օբյեկտին հիմնական տնտեսական, նյութական, տեխնիկական և այլ բնութագրերով, որոնք որոշում են դրա արժեքը (կետ 14, FSO No. 1):

Համեմատական ​​մոտեցման հիման վրա ընկերության գնահատումն իրականացվում է հետևյալ ալգորիթմի միջոցով.

1. Վաճառված ընկերությունների կամ դրանց բաժնետոմսերի մասին տեղեկատվության հավաքագրում.
2. Անալոգային ընկերությունների ընտրություն հետևյալ չափանիշներով.
   • Արդյունաբերության նմանություններ
   • Նմանատիպ ապրանքներ
   • Կազմակերպության չափ
   • Աճի հեռանկարներ
   • Կառավարման որակ
3. Գնահատվող ընկերության և նմանատիպ ընկերությունների ֆինանսական վերլուծության և համեմատության անցկացում` գնահատվող ընկերության ամենամոտ անալոգները բացահայտելու նպատակով.
4. Ծախսերի (գների) բազմապատկիչների ընտրություն և հաշվարկ;
5. Վերջնական արժեքի ձևավորում:

Արժեքի բազմապատկիչը գործակից է, որը ցույց է տալիս ներդրված կապիտալի արժեքի (EV) կամ բաժնետիրական կապիտալի (P) հարաբերակցությունը ընկերության ֆինանսական կամ ոչ ֆինանսական ցուցանիշին:

Ամենատարածված բազմապատկիչներն են.

• P/E (շուկայական կապիտալացում մինչև զուտ եկամուտ)
• EV/Sales (ընկերության արժեքը ընկերության եկամուտին)
• EV/EBITDA (ընկերության արժեքը EBITDA-ի նկատմամբ)
• P/B (շուկայական կապիտալացումը սեփական կապիտալի հաշվեկշռային արժեքին):

Համեմատական ​​մոտեցման մեջ ընդունված է տարբերակել գնահատման երեք մեթոդ.

• Կապիտալի շուկայի մեթոդ;
• Գործարքի մեթոդ;
• Արդյունաբերության գործակիցների մեթոդ.

Կապիտալի շուկայի մեթոդը հիմնված է արժեթղթերի շուկայից գործընկեր ընկերությունների օգտագործման վրա: Մեթոդի առավելությունը փաստացի տեղեկատվության օգտագործումն է։ Կարևորն այն է, որ այս մեթոդը թույլ է տալիս գրեթե ցանկացած օր գտնել համադրելի ընկերությունների գները՝ պայմանավորված այն հանգամանքով, որ արժեթղթերը վաճառվում են գրեթե ամեն օր։ Այնուամենայնիվ, պետք է ընդգծել, որ օգտագործելով այս մեթոդը, մենք գնահատում ենք բիզնեսի արժեքը ոչ վերահսկիչ փաթեթի մակարդակով, քանի որ վերահսկիչ փաթեթները չեն վաճառվում ֆոնդային շուկայում:

Գործարքի մեթոդը կապիտալի շուկայի մեթոդի հատուկ դեպք է: Կապիտալի շուկայի մեթոդից հիմնական տարբերությունն այն է, որ այս մեթոդով որոշվում է վերահսկիչ փաթեթի արժեքի մակարդակը, քանի որ կորպորատիվ վերահսկողության համար շուկայից ընտրվում են անալոգային ընկերությունները:

Արդյունաբերության հարաբերակցության մեթոդը հիմնված է գների և որոշակի ֆինանսական ցուցանիշների միջև առաջարկվող հարաբերությունների վրա: Արդյունաբերության գործակիցների հաշվարկը հիմնված է երկար ժամանակահատվածի վիճակագրական տվյալների վրա: Բավարար տվյալների բացակայության պատճառով այս մեթոդը գործնականում չի կիրառվում Ռուսաստանի Դաշնությունում:

Ինչպես նշվեց վերևում, կապիտալի շուկայի մեթոդը որոշում է ազատորեն վաճառվող փոքրամասնության բաժնեմասի արժեքը: Հետևաբար, եթե գնահատողին անհրաժեշտ է արժեք ձեռք բերել վերահսկիչ փաթեթի մակարդակով, և տեղեկատվությունը հասանելի է միայն հանրային ընկերությունների համար, ապա անհրաժեշտ է կապիտալի շուկայի մեթոդով հաշվարկված արժեքին ավելացնել վերահսկողական հավելավճար: Ընդհակառակը, փոքրամասնության բաժնեմասի արժեքը որոշելու համար ոչ վերահսկիչ տոկոսադրույքի զեղչը պետք է հանվի գործարքի մեթոդով հայտնաբերված վերահսկիչ տոկոսի արժեքից:

Ծախսերի վրա հիմնված մոտեցում

Արժեքի մոտեցումը գնահատված օբյեկտի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք է, որը հիմնված է գնահատված օբյեկտի վերարտադրման կամ փոխարինման համար անհրաժեշտ ծախսերի որոշման վրա՝ հաշվի առնելով մաշվածությունը և հնությունը: Գնահատման օբյեկտի վերարտադրման ծախսերն այն ծախսերն են, որոնք անհրաժեշտ են գնահատման օբյեկտի ճշգրիտ պատճենը ստեղծելու համար՝ օգտագործելով գնահատման օբյեկտի ստեղծման համար օգտագործվող նյութերն ու տեխնոլոգիաները: Գնահատման օբյեկտի փոխարինման ծախսերն այն ծախսերն են, որոնք անհրաժեշտ են գնահատման ամսաթվի դրությամբ օգտագործվող նյութերի և տեխնոլոգիաների միջոցով նմանատիպ օբյեկտ ստեղծելու համար (կետ 15, FSO No. 1):

Անմիջապես ուզում եմ նշել, որ լուծարման արժեքի մեթոդի հիման վրա ձեռնարկության արժեքը չի համապատասխանում լուծարային արժեքին: Գնահատման օբյեկտի լուծարման արժեքը, որը հիմնված է FSO No. 2-ի 9-րդ կետի վրա, արտացոլում է ամենահավանական գինը, որով այս գնահատման օբյեկտը կարող է օտարվել գնահատման օբյեկտի ազդեցության ժամանակահատվածում, որը ցածր է շուկայական պայմանների համար բնորոշ ազդեցության ժամանակաշրջանից, այն պայմաններում, երբ վաճառողը ստիպված է գործարք կատարել գույքի օտարման համար. Լուծարային արժեքը որոշելիս, ի տարբերություն շուկայական արժեքի որոշման, հաշվի է առնվում արտառոց հանգամանքների ազդեցությունը, որոնք ստիպում են վաճառողին վաճառել գույքը գնահատված շուկայական պայմաններին չհամապատասխանող պայմաններով:

Օգտագործված գրքեր

1. Լինտներ, Ջոն. (1965), Ապահովության գներ, ռիսկ և առավելագույն շահույթ դիվերսիֆիկացիայից, Ֆինանսների ամսագիր, Դեկտեմբեր 1965, 20(4), pp. 587-615 թթ.
2. M. J. Gordon, Dividends, Earnings, and Stock Prices. The Review of Economics and Statistics
3. Մարջորի Գրիս-Հաչինսոն,
4. Sharpe, William F. (1964), Կապիտալ ակտիվների գները. շուկայական հավասարակշռության տեսություն ռիսկի պայմաններում, Ֆինանսների ամսագիր, հատ. 19, թիվ 3 (սեպտ., 1964), pp. 425-442 թթ.
5. Սթիվեն Գ. Ռայան, նախագահ; Ռոբերտ Հ. Հերց; Teresa E. Iannaconi; Լորեն Ա. Մեյնս; Կրիշնա Պալեպու; Քեթրին Շիպեր; Քեթրին Մ. Շրանդ; Douglas J. Skinner; Լինդա Վինսենթ, Ամերիկյան հաշվապահական ասոցիացիայի Ֆինանսական հաշվապահական հաշվառման ստանդարտների կոմիտեի պատասխանը Գուդվիլի արժեզրկման փորձարկման վերաբերյալ FASB-ի խնդրանքին՝ օգտագործելով մնացորդային եկամուտների գնահատման մոդելը:
6. Հատ. 41, թիվ 2, Մաս 1 (մայիս, 1959), pp. 99-105 (հոդվածը բաղկացած է 7 էջից)
7. Ի.Վ. Կոսորուկովա, Ս.Ա. Սեկաչովը, Մ.Ա. Շուկլինա, Արժեթղթերի և բիզնեսի գնահատում. MFPA, 2011 թ.
8. Կոսորուկովա Ի.Վ. Դասախոսության նշումներ. Բիզնեսի գնահատում. IFRU, 2012 թ.
9. Ռիչարդ Բրեյլի, Ստյուարտ Մայերս, Կորպորատիվ ֆինանսների սկզբունքներ: Գրադարան «Տրոյկա Դիալոգ». Olymp Business Publishing House, 2007 թ.
10. William F. Sharp, Gordon J. Alexander, Jeffrey W. Bailey, Investments. Հրատարակչություն Infra-M, Մոսկվա, 2009 թ.

Առաջարկվող նոր միջազգային գնահատման ստանդարտներ. Բացահայտման նախագիծ. Միջազգային գնահատման ստանդարտների խորհուրդ, 2010 թ.

Marjorie Grice-Hutchinson, The School of Salamanca Reading in Spanish Monetary Theory 1544-1605. Օքսֆորդի համալսարանի հրատարակչություն, 1952 թ.

Ջոն Բուր Ուիլյամս, Ներդրումային արժեքի տեսություն. Հարվարդի համալսարանի հրատարակչություն 1938; 1997 վերահրատարակություն, Fraser Publishing:

Apple-ի կապիտալիզացիան 4/11/2011-ի դրությամբ:

Սթիվեն Գ. Ռայան, նախագահ; Ռոբերտ Հ. Հերց; Teresa E. Iannaconi; Լորեն Ա. Մեյնս; Կրիշնա Պալեպու; Քեթրին Շիպեր; Քեթրին Մ. Շրանդ; Douglas J. Skinner; Լինդա Վինսենթ, Ամերիկյան հաշվապահական ասոցիացիայի Ֆինանսական հաշվապահական հաշվառման ստանդարտների կոմիտեի պատասխանը Գուդվիլի արժեզրկման փորձարկման վերաբերյալ FASB-ի խնդրանքին՝ օգտագործելով մնացորդային եկամուտների գնահատման մոդելը:

Aswath Damodaran, Ներդրումների գնահատում. Ցանկացած ակտիվների գնահատման գործիքներ և մեթոդներ: Alpina Publisher, 2010 թ

Դամոդարանն իր աշխատանքում օգտագործում է ֆիրմա տերմինը, որը նույնական է մեր տերմինային ընկերությանը։

Ջեյմս Անգլերեն, Կիրառական սեփական կապիտալի վերլուծություն: Բաժնետոմսերի գնահատման տեխնիկա Ուոլ Սթրիթի մասնագետների համար: McGraw-Hill, 2001 թ.

Եթե ​​ընկերությունն ունի փոքրամասնություն, ապա բաժնետիրական կապիտալի արժեքը ստանալու համար ընկերության արժեքից պետք է հանվի նաև փոքրամասնության տոկոսը:

Z. Christopher Mercer և Travis W. Harms, գիտականորեն խմբագրված Վ.Մ. Ռուտհաուզեր, Ինտեգրված բիզնեսի գնահատման տեսություն. Maroseyka հրատարակչություն, 2008 թ.

M. J. Gordon, Dividends, Earnings, and Stock Prices. The Review of Economics and Statistics հատոր. 41, թիվ 2, Մաս 1 (մայիս, 1959), pp. 99-105 (հոդվածը բաղկացած է 7 էջից)

Z. Christopher Mercer և Travis W. Harms, գիտականորեն խմբագրված Վ.Մ. Ռուտհաուզեր, Ինտեգրված բիզնեսի գնահատման տեսություն. Maroseyka հրատարակչություն, 2008 թ.

Modigliani F., Miller M. H. Կապիտալի արժեքը, կորպորատիվ ֆինանսավորումը և ներդրումների տեսությունը: American Economic Review, Vol. 48, pp. 261-297, 1958 թ.