Ընկերության արժեքի որոշման մեթոդներ՝ ծախսային-համեմատական, եկամտաբեր: Եկամտի մեթոդ. ինչ հաշվի առնել: Հողամասի արժեքի որոշում

Եկամուտային մոտեցում անշարժ գույքի գնահատմանը - անշարժ գույքի արժեքի գնահատման մեթոդների մի շարք՝ հիմնված գնահատվող գույքի առևտրային օգտագործումից ակնկալվող եկամուտների որոշման վրա.

Հիմնական առավելությունը, որն ունի անշարժ գույքի գնահատման եկամտի մոտեցումը շուկայական և ծախսային մոտեցման նկատմամբ, այն է, որ այն ավելի լավ է արտացոլում ներդրողի գաղափարը անշարժ գույքի մասին որպես եկամտի աղբյուր, այսինքն. Անշարժ գույքի այս որակը հաշվի է առնվում որպես գնագոյացման հիմնական գործոն։ Անշարժ գույքի գնահատման եկամտի մոտեցման հիմնական թերությունն այն է, որ, ի տարբերություն գնահատման մյուս երկու մոտեցումների, այն հիմնված է կանխատեսման տվյալների վրա:

Եկամուտի մոտեցումը գնահատում է անշարժ գույքի ընթացիկ արժեքը որպես ապագա դրամական հոսքերի ներկա արժեք, այսինքն. արտացոլում է.

եկամտի որակը և քանակը, որը գույքը կարող է ստեղծել իր օգտակար ծառայության ընթացքում.

ռիսկեր, որոնք հատուկ են ինչպես գնահատվող օբյեկտին, այնպես էլ տարածաշրջանին:

Որոշելու համար օգտագործվում է եկամտի մոտեցումը ներդրումարժեքը, քանի որ պոտենցիալ ներդրողը գույքի համար չի վճարի ավելին, քան այդ գույքից ապագա շահույթի ներկա արժեքը: Այն նաև օգտագործվում է որոշելու շուկայական արժեքը։

Հիմնական հասկացություններ.

Եկամտի կապիտալացումգործընթաց է, որը որոշում է ապագա եկամտի և օբյեկտի ներկայիս արժեքի միջև կապը:

Եկամուտի մոտեցման հիմնական բանաձեւը (նկ. 3.5).

կամ
, Որտեղ

C (V) - գույքի արժեքը;

BH (I) - ակնկալվող եկամուտ գնահատվող գույքից: Եկամուտը սովորաբար վերաբերում է այն զուտ գործառնական եկամուտին, որը գույքը կարող է ստեղծել որոշակի ժամանակահատվածում.

K (R) - եկամտաբերությունը կամ շահույթը - գործակից կամ կապիտալիզացիայի դրույքաչափ է:

Կապիտալացման տոկոսադրույքը- եկամտի փոխարժեքը, որն արտացոլում է եկամտի և գնահատման օբյեկտի արժեքի փոխհարաբերությունները:

Կապիտալացման տոկոսադրույքը- Սա գույքի շուկայական արժեքի հարաբերակցությունն է նրա առաջացրած զուտ եկամուտին:

Զեղչի դրույքաչափ- բարդ տոկոսադրույքը, որը կիրառվում է գույքի օգտագործումից առաջացող դրամական միջոցների հոսքերի արժեքը որոշակի ժամանակահատվածում վերահաշվարկելիս.

Եկամուտի մոտեցմամբ անշարժ գույքի գնահատման հիմնական փուլերն են.

Համախառն պոտենցիալ եկամտի գնահատում` հիմնված համադրելի գույքի շուկայում ընթացիկ դրույքաչափերի և սակագների (վարձավճարների) վերլուծության վրա.

Կորստի վերլուծություն;

Գնահատված օբյեկտի շահագործման ծախսերի հաշվարկ.

Որոշվում է զուտ գործառնական եկամուտը, որը հավասար է համախառն պոտենցիալ եկամտի տարբերությանը` հանած կորուստները և ծախսերը

Զուտ գործառնական եկամուտը գույքի արժեքի վերածելը.

Եկամուտի մոտեցման շրջանակներում հնարավոր է կիրառել երկու մեթոդներից մեկը՝ եկամտի ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդը և դրամական միջոցների զեղչված հոսքերի մեթոդը։

Այս մեթոդները հիմնված են այն նախադրյալի վրա, որ անշարժ գույքի արժեքը որոշվում է գնահատվող գույքի՝ ապագայում եկամուտների հոսքեր առաջացնելու ունակությամբ: Երկու մեթոդներով էլ գույքից ապագա եկամուտը փոխակերպվում է դրա արժեքի` հաշվի առնելով այս գույքին բնորոշ ռիսկի մակարդակը: Այս մեթոդները տարբերվում են միայն եկամուտների հոսքերը փոխակերպելու եղանակով:

Եկամուտի կապիտալացման մեթոդի կիրառման դեպքում մեկ ժամանակաշրջանի եկամուտը փոխակերպվում է անշարժ գույքի արժեքի, իսկ զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդի կիրառման դեպքում՝ մի շարք կանխատեսվող տարիների համար դրա նպատակային օգտագործումից եկամուտը, ինչպես նաև վերավաճառքից ստացված եկամուտը: գույքը կանխատեսվող ժամանակաշրջանի վերջում փոխակերպվում են:

Եկամուտի կապիտալացման մեթոդը օգտագործվում է, եթե.

եկամտի հոսքերը երկար ժամանակ կայուն են և զգալի դրական արժեք են ներկայացնում.

եկամուտների հոսքերն աճում են կայուն, չափավոր տեմպերով:

Հիմնական հաշվարկման բանաձևը հետևյալն է.

կամ
, Որտեղ

Գ - գույքի արժեքը (դրամական միավորներ);

CC - կապիտալացման հարաբերակցություն (%):

Այսպիսով, եկամտի կապիտալացման մեթոդը անշարժ գույքի արժեքի որոշումն է՝ տարեկան (կամ միջին տարեկան) զուտ գործառնական եկամտի (ՆՕԻ) ընթացիկ արժեքի փոխակերպման միջոցով:

Այս մեթոդը կիրառելիս պետք է հաշվի առնել հետևյալը. սահմանափակող պայմաններ:

եկամուտների հոսքերի անկայունություն;

եթե գույքը գտնվում է վերակառուցման կամ շինարարության փուլում:

Այս մեթոդի հիմնական խնդիրները

1. Մեթոդը խորհուրդ չի տրվում օգտագործել, երբ գույքը պահանջում է զգալի վերակառուցում կամ գտնվում է անավարտ շինարարության վիճակում, այսինքն. Մոտ ապագայում կայուն եկամուտների մակարդակի հասնել հնարավոր չէ։

2. Ռուսական պայմաններում գնահատողի առաջ ծառացած հիմնական խնդիրը անշարժ գույքի շուկայի «տեղեկատվական անթափանցիկությունն է», առաջին հերթին անշարժ գույքի վաճառքի և վարձակալության իրական գործարքների, գործառնական ծախսերի և վիճակագրական տվյալների բացակայությունը: տեղեկատվություն տարբեր տարածաշրջաններում շուկայի յուրաքանչյուր հատվածի բեռի գործոնի վերաբերյալ: Արդյունքում, NRR-ի և կապիտալացման դրույքաչափի հաշվարկը դառնում է շատ բարդ խնդիր:

Գնահատման ընթացակարգի հիմնական փուլերը՝ օգտագործելով կապիտալացման մեթոդը.

ակնկալվող տարեկան (կամ միջին տարեկան) եկամտի որոշումը՝ որպես գույքի կողմից դրա լավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործման արդյունքում ստացված եկամուտ.

կապիտալացման տոկոսադրույքի հաշվարկ;

գույքի արժեքը որոշելը՝ հիմնված զուտ գործառնական եկամտի և կապիտալիզացիայի հարաբերակցության վրա՝ NPV-ն բաժանելով կապիտալիզացիայի հարաբերակցության վրա:

Հնարավոր համախառն եկամուտ (GPI)- եկամուտ, որը կարելի է ստանալ անշարժ գույքից դրա 100% օգտագործմամբ՝ առանց հաշվի առնելու բոլոր կորուստներն ու ծախսերը։ PPV-ն կախված է գնահատվող գույքի տարածքից և վարձակալության սահմանված դրույքաչափից և հաշվարկվում է բանաձևով.

, Որտեղ

Ս - վարձով տարածք, մ2;

սմ - 1 մ2-ի համար վարձակալության դրույքաչափ:

Փաստացի համախառն եկամուտ (DVD)- սա պոտենցիալ համախառն եկամուտն է՝ հանած վնասները տարածքի թերօգտագործումից և վարձավճար հավաքելիս՝ գույքի սովորական շուկայական օգտագործումից ստացված այլ եկամուտների ավելացմամբ.

DVD = PVD – Կորուստներ + Այլ եկամուտներ

Զուտ գործառնական եկամուտ (NOI)- փաստացի համախառն եկամուտը հանած գործառնական ծախսերը (OR) տարվա համար (առանց մաշվածության).

CHOD = DVD – ԿԱՄ:

Գործառնական ծախսերը ծախսեր են, որոնք անհրաժեշտ են գույքի բնականոն գործունեությունը և փաստացի համախառն եկամտի վերարտադրությունն ապահովելու համար:

Կապիտալիզացիայի հարաբերակցության հաշվարկ:

Կապիտալացման տոկոսադրույքը որոշելու մի քանի եղանակ կա.

հաշվի առնելով կապիտալ ծախսերի փոխհատուցումը (ճշգրտված ակտիվի արժեքի փոփոխության համար).

կապված ներդրումային մեթոդ կամ ներդրումային խմբի տեխնիկա.

ուղղակի կապիտալացման մեթոդ.

Կապիտալիզացիայի հարաբերակցության որոշում՝ հաշվի առնելով կապիտալիզացիայի փոխհատուցումըընդհանուր ծախսերը.

Կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը բաղկացած է երկու մասից.

ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքը (կապիտալ), որը փոխհատուցում է, որը պետք է վճարվի ներդրողին միջոցների օգտագործման համար՝ հաշվի առնելով ռիսկը և կոնկրետ ներդրումների հետ կապված այլ գործոններ.

կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքները, այսինքն. սկզբնական ներդրման գումարի մարում. Ընդ որում, կապիտալիզացիայի հարաբերակցության այս տարրը վերաբերում է ակտիվների միայն մաշվող մասի վրա:

Կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը կառուցվում է կուտակային շինարարության մեթոդով.

Առանց ռիսկի եկամտաբերության տոկոսադրույք +

Ռիսկի հավելավճարներ +

Ներդրումներ անշարժ գույքում +

Անշարժ գույքի ցածր իրացվելիության հավելավճարներ +

Ներդրումների կառավարման մրցանակներ.

Առանց ռիսկի եկամտաբերության տոկոսադրույք - բարձր իրացվելի ակտիվների տոկոսադրույքը, այսինքն. Սա այն դրույքն է, որն արտացոլում է «ընկերությունների և անհատների միջոցները ներդնելու իրական շուկայական հնարավորությունները՝ առանց անվերադարձ ռիսկի»: OFZ-ի և VEB-ի եկամտաբերությունը հաճախ ընդունվում է որպես ռիսկից զերծ դրույքաչափ:

Գնահատման գործընթացում անհրաժեշտ է հաշվի առնել, որ անվանական և իրական ռիսկերից զերծ դրույքաչափերը կարող են լինել և՛ ռուբլի, և՛ արտարժույթ: Անվանական դրույքաչափը իրական դրույքաչափով վերահաշվարկելիս և հակառակը, նպատակահարմար է օգտագործել ամերիկացի տնտեսագետ և մաթեմատիկոս Ի. Ֆիշերի բանաձևը, որը նա ստացել է դեռևս 20-րդ դարի 30-ական թվականներին.

; Որտեղ

Rn - անվանական դրույքաչափ;

Rr - իրական դրույք;

Jinf – գնաճի ինդեքս (տարեկան գնաճի ցուցանիշ):

Արտարժույթի անվտանգի փոխարժեքը հաշվարկելիս խորհուրդ է տրվում ճշգրտում կատարել՝ օգտագործելով Ֆիշերի բանաձևը՝ հաշվի առնելով դոլարի գնաճի ինդեքսը, իսկ ռուբլու անռիսկ փոխարժեքը որոշելիս՝ ռուբլու գնաճի ինդեքսը:

Ռուբլու վերադարձի փոխարժեքը դոլարի փոխարժեքին կամ հակառակը կարող է իրականացվել՝ օգտագործելով հետևյալ բանաձևերը.

Dr, Dv - ռուբլու կամ արտարժույթի եկամտի տոկոսադրույք;

Կուրս – փոխարժեք, %:

Ռիսկի հավելավճարի տարբեր բաղադրիչների հաշվարկ.

պրեմիում ցածր իրացվելիության համար:Այս բաղադրիչը հաշվարկելիս հաշվի է առնվում գույքում կատարված ներդրումների անհապաղ վերադարձի անհնարինությունը, և այն կարելի է ընդունել դոլարի գնաճի մակարդակով՝ շուկայում գնահատվող օբյեկտների տիպիկ ազդեցության ժամանակի համար.

ռիսկի հավելավճարներդրումներ անշարժ գույքում. Այս դեպքում հաշվի է առնվում օբյեկտի սպառողական արժեքի պատահական կորստի հնարավորությունը, և ապահովագրավճարը կարող է ընդունվել հուսալիության ամենաբարձր կատեգորիայի ապահովագրական ընկերություններում ապահովագրական վճարների չափով.

պրեմիում ներդրումների կառավարման համար:Որքան ռիսկային և բարդ է ներդրումը, այնքան ավելի գրագետ կառավարում է այն պահանջում: Ցանկալի է հաշվարկել ներդրումների կառավարման հավելավճարը՝ հաշվի առնելով թերբեռնվածության և կորուստների գործակիցը վարձավճարների հավաքագրման ժամանակ:

Կապակցված ներդրման մեթոդ կամ ներդրումային խմբի տեխնիկա:

Եթե ​​գույքը ձեռք է բերվում սեփական կապիտալով և փոխառու կապիտալով, կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը պետք է համապատասխանի ներդրման երկու մասերի վերադարձի պահանջներին: Հարաբերակցության արժեքը որոշվում է համապատասխան ներդրումային մեթոդով կամ ներդրումային խմբի տեխնիկայով:

Փոխառու կապիտալի կապիտալացման հարաբերակցությունը կոչվում է հիփոթեքային հաստատուն և հաշվարկվում է հետևյալ բանաձևով.

; Որտեղ

Rm – հիփոթեքային հաստատուն;

DO – տարեկան վճարումներ;

K – հիփոթեքային վարկի գումար.

Հիփոթեքային հաստատունը որոշվում է բարդ տոկոսադրույքի վեց ֆունկցիաների աղյուսակով. այն հավասար է տոկոսադրույքի և հատուցման ֆոնդի գործակցի գումարին կամ հավասար է մաշվածության միավորի համար ներդրման գործակցին:

Սեփական կապիտալի կապիտալացման տոկոսադրույքը կոչվում է հիփոթեքային հաստատուն և հաշվարկվում է հետևյալ բանաձևով.

; Որտեղ

Rc – սեփական կապիտալի հարաբերակցություն;

PTCF – տարեկան դրամական հոսքեր մինչև հարկերը.

Ks-ը սեփական կապիտալի մեծությունն է:

Ընդհանուր կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը որոշվում է որպես միջին կշռված.

M – հիփոթեքային պարտքի հարաբերակցությունը:

Եթե ​​կանխատեսվում է ակտիվի արժեքի փոփոխություն, ապա անհրաժեշտ է դառնում հաշվի առնել կապիտալի հիմնական գումարի վերադարձը (վերակապիտալացման գործընթացը) կապիտալացման հարաբերակցության մեջ: Կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը որոշ աղբյուրներում կոչվում է վերակապիտալացման գործակից: Սկզբնական ներդրումները վերադարձնելու համար զուտ գործառնական եկամտի մի մասը դրվում է վերականգնման հիմնադրամում R-ի տոկոսադրույքով՝ վերակապիտալացման տոկոսադրույքով:

Երեք ճանապարհ կա ներդրված կապիտալի փոխհատուցում.

կապիտալի ուղիղ գծով վերադարձ (Օղակաձեւ մեթոդ);

կապիտալի վերադարձը ըստ փոխարինող ֆոնդի և ներդրումների վերադարձի դրույքաչափի (Inwood մեթոդ):Այն երբեմն կոչվում է անուիտետային մեթոդ;

կապիտալի վերադարձ՝ հիմնված փոխհատուցման ֆոնդի և առանց ռիսկի տոկոսադրույքի (Հոսկոլդի մեթոդ):

Օղակաձեւ մեթոդ.

Այս մեթոդը նպատակահարմար է կիրառել, երբ ակնկալվում է, որ մայր գումարը կմարվի հավասար մասերով: Կապիտալի եկամտաբերության տարեկան դրույքաչափը հաշվարկվում է ակտիվի արժեքի 100%-ը բաժանելով մնացած օգտակար ծառայության վրա, այսինքն. Դա ակտիվի ծառայության ժամկետի փոխադարձությունն է: Շահութաբերության դրույքաչափը անտոկոս փոխհատուցման հիմնադրամում տեղաբաշխված սկզբնական կապիտալի տարեկան մասնաբաժինն է.

; Որտեղ

n – մնացած տնտեսական կյանքը.

Ry - ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույք:

Օրինակ։

Ներդրումային պայմաններ.

ժամկետը - 5 տարի;

Ռ - ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքը 12%;

անշարժ գույքի մեջ ներդրված կապիտալի չափը կազմում է $10,000:

Լուծում. Ռինգի մեթոդը. Կապիտալի տարեկան գծային եկամտաբերությունը կկազմի 20%, քանի որ ակտիվի 100%-ը դուրս կգա 5 տարում (100: 5 = 20): Այս դեպքում կապիտալացման գործակիցը կկազմի 32% (12% + 20% = 32%):

Կապիտալի մայր գումարի փոխհատուցումը, հաշվի առնելով ներդրումների վերադարձի պահանջվող դրույքաչափը, արտացոլված է աղյուսակում:

Աղյուսակ Ներդրված կապիտալի փոխհատուցում Ring մեթոդով (ԱՄՆ դոլար)

	Ներդրումների մնացորդը ժամանակաշրջանի սկզբում	Ներդրումների փոխհատուցում	Ներդրված կապիտալի վերադարձը (12%)	Ընդհանուր եկամուտ

Կապիտալի վերադարձը տեղի է ունենում հավասար մասերով գույքի ողջ կյանքի ընթացքում:

Inwood մեթոդօգտագործվում է, եթե կապիտալի եկամտաբերությունը վերաներդրվում է ներդրումների եկամտաբերության մակարդակով: Այս դեպքում եկամտաբերության տոկոսադրույքը, որպես կապիտալիզացիայի հարաբերակցության բաղադրիչ, հավասար է փոխարինող ֆոնդի գործոնին նույն տոկոսադրույքով, ինչ ներդրումների դեպքում.

Որտեղ SFF - փոխհատուցման ֆոնդի գործոն;

Յ = Ռ (ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքը):

Այս մեթոդով ներդրված կապիտալի փոխհատուցումը ներկայացված է աղյուսակում: 3.5.

Օրինակ.

Ներդրումային պայմաններ.

ժամկետը - 5 տարի;

ներդրումների վերադարձը` 12%:

Լուծում. Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը հաշվարկվում է որպես ներդրումների վերադարձի 0,12 տոկոսադրույքի և հատուցման ֆոնդի գործակցի գումարը (12%, 5 տարի) 0,1574097: Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը 0,2774097 է, եթե վերցված է «Ամորտիզացիայի ներդրում» սյունակից (12%, 5 տարի):

Աղյուսակ. Ներդրված կապիտալի վերականգնում Inwood մեթոդով (ԱՄՆ դոլար)

	Տարեսկզբի մայր գումարի մնացորդը, դոլար:	Փոխհատուցման ընդհանուր գումարը	Այդ թվում
			% կապիտալի վրա	փոխհատուցում մայր գումարը

Հոսքոլդի մեթոդ. Օգտագործվում է, երբ սկզբնական ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքը որոշ չափով բարձր է, ինչը քիչ հավանական է դարձնում վերաներդրումը նույն տեմպերով: Վերաներդրված միջոցների համար ենթադրվում է, որ եկամուտը կստացվի ռիսկից զերծ դրույքաչափով.

որտեղ Yb-ն առանց ռիսկի տոկոսադրույքն է:

Օրինակ. Ներդրումային նախագիծը նախատեսում է ներդրումների (կապիտալի) տարեկան 12% վերադարձ 5 տարի ժամկետով։ Ներդրումների վերադարձի գումարները կարող են ապահով կերպով վերաներդրվել 6% տոկոսադրույքով:

Լուծում. Եթե ​​կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը 0,1773964 է, որը 5 տարվա ընթացքում 6%-ի վերականգնման գործակիցն է, ապա կապիտալացման դրույքաչափը կազմում է 0,2973964 (0,12 + 0,1773964):

Եթե ​​կանխատեսվում է, որ ներդրումը կկորցնի իր արժեքի միայն մի մասը, ապա կապիտալացման հարաբերակցությունը հաշվարկվում է մի փոքր այլ կերպ, քանի որ կապիտալը մարվում է անշարժ գույքի վերավաճառքով, մասամբ էլ՝ ընթացիկ եկամուտով։

ԱռավելություններըԵկամուտի կապիտալացման մեթոդն այն է, որ այս մեթոդը ուղղակիորեն արտացոլում է շուկայական պայմանները, քանի որ երբ այն կիրառվում է, սովորաբար անշարժ գույքի մեծ թվով գործարքներ վերլուծվում են եկամտի և արժեքի փոխհարաբերությունների տեսանկյունից, ինչպես նաև կապիտալացված եկամուտը հաշվարկելիս. կազմվում է եկամտի մասին վարկած, որի հիմնական սկզբունքը անշարժ գույքի շահագործման շուկայական մակարդակի ենթադրությունն է։

ԹերություններԵկամուտի կապիտալացման մեթոդը հետևյալն է.

դրա կիրառումը դժվար է, երբ շուկայական գործարքների մասին տեղեկատվություն չկա.

Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդ (DCF) ավելի բարդ է, մանրամասն և թույլ է տալիս գնահատել օբյեկտը նրանից անկայուն դրամական հոսքեր ստանալու դեպքում՝ մոդելավորելով դրանց ստացման բնորոշ հատկանիշները: DCF մեթոդը օգտագործվում է, երբ.

Ակնկալվում է, որ դրամական միջոցների ապագա հոսքերը զգալիորեն կտարբերվեն ընթացիկից.

կան տվյալներ, որոնք հիմնավորում են անշարժ գույքից ապագա դրամական հոսքերի չափը.

եկամուտների և ծախսերի հոսքերը սեզոնային են.

Գնահատվող գույքը մեծ բազմաֆունկցիոնալ առևտրային օբյեկտ է.

գույքը կառուցման փուլում է կամ նոր է կառուցվել և շահագործման է հանձնվում (կամ շահագործման է հանձնվում):

DCF մեթոդը գնահատում է անշարժ գույքի արժեքը՝ հիմնվելով եկամտի ներկա արժեքի վրա, որը բաղկացած է կանխատեսվող դրամական հոսքերից և մնացորդային արժեքից:

DCF-ն հաշվարկելու համար պահանջվում են հետևյալ տվյալները.

կանխատեսվող ժամանակաշրջանի տևողությունը;

դրամական միջոցների հոսքերի կանխատեսվող արժեքները, ներառյալ հետադարձը.

Զեղչի դրույքաչափ.

DCF մեթոդի հաշվարկման ալգորիթմ:

1. Կանխատեսվող ժամանակաշրջանի որոշում. Միջազգային գնահատման պրակտիկայում կանխատեսման միջին ժամկետը Ռուսաստանի համար 5-10 տարի է, բնորոշ արժեքը կլինի 3-5 տարի: Սա իրատեսական ժամանակաշրջան է, որի համար կարելի է ողջամիտ կանխատեսում անել։

2. Դրամական միջոցների հոսքերի արժեքների կանխատեսում.

DCF մեթոդով անշարժ գույքը գնահատելիս հաշվարկվում են գույքից եկամտի մի քանի տեսակներ.

պոտենցիալ համախառն եկամուտ;

փաստացի համախառն եկամուտ;

զուտ գործառնական եկամուտ;

դրամական հոսքեր մինչև հարկերը;

դրամական հոսքեր հարկերից հետո:

Գործնականում ռուս գնահատողները զեղչում են եկամուտը դրամական հոսքերի փոխարեն.

CHOD (նշելով, որ գույքն ընդունված է որպես չծանրաբեռնված պարտքային պարտավորություններով),

զուտ դրամական հոսքեր՝ հանած գործառնական ծախսերը, հողի հարկը և վերակառուցումը,

հարկվող եկամուտ։

Պետք է հաշվի առնել, որ դրամական միջոցների հոսքն է, որ պետք է զեղչվի, քանի որ.

դրամական միջոցների հոսքերը այնքան անկայուն չեն, որքան շահույթը.

«Դրամական միջոցների հոսք» հասկացությունը փոխկապակցում է միջոցների ներհոսքը և արտահոսքը՝ հաշվի առնելով այնպիսի դրամական հոդվածներ, ինչպիսիք են «կապիտալ ներդրումները» և «պարտքային պարտավորությունները», որոնք ներառված չեն շահույթի հաշվարկում.

շահույթի ցուցանիշը փոխկապակցում է որոշակի ժամանակահատվածում ստացված եկամուտը նույն ժամանակահատվածում կատարված ծախսերի հետ՝ անկախ դրամական միջոցների փաստացի մուտքերից կամ ծախսերից.

Դրամական միջոցների հոսքը ձեռք բերված արդյունքների ցուցիչ է ինչպես սեփականատիրոջ, այնպես էլ արտաքին կողմերի և գործընկերների համար՝ հաճախորդներ, պարտատերեր, մատակարարներ և այլն, քանի որ այն արտացոլում է որոշակի միջոցների մշտական ​​առկայությունը սեփականատիրոջ հաշիվներում:

DCF մեթոդի կիրառման ժամանակ դրամական միջոցների հոսքերի հաշվարկման առանձնահատկությունները.

Գույքահարկը (անշարժ գույքի հարկը), որը բաղկացած է հողի հարկից և գույքահարկից, պետք է հանվի փաստացի համախառն եկամտից՝ որպես գործառնական ծախսերի մաս:

Տնտեսական և հարկային ամորտիզացիան իրական կանխիկ վճար չէ, ուստի եկամուտը կանխատեսելիս արժեզրկումը հաշվի առնելն ավելորդ է:

Վարկի սպասարկման վճարումները (տոկոսավճարները և պարտքի մարումները) պետք է հանվեն գործառնական զուտ եկամուտից, եթե գնահատվում է գույքի ներդրումային արժեքը (որոշակի ներդրողի համար): Գույքի շուկայական արժեքը գնահատելիս անհրաժեշտ չէ հանել վարկի սպասարկման վճարները:

Գույքի սեփականատիրոջ ձեռնարկատիրական ծախսերը պետք է հանվեն փաստացի համախառն եկամտից, եթե դրանք ուղղված են գույքի անհրաժեշտ բնութագրերի պահպանմանը:

Այսպիսով, դդրամական միջոցների հոսքեր (CF) անշարժ գույքի համարհաշվարկվում է հետևյալ կերպ.

- DVD-ն հավասար է PVD-ի չափին՝ հանած թափուր աշխատատեղից և վարձավճարների և այլ եկամուտների հավաքագրումից առաջացած կորուստները.

NPV-ն հավասար է DV-ին` հանած OR-ը և անշարժ գույքի հետ կապված անշարժ գույքի սեփականատիրոջ բիզնես ծախսերը.

- DP մինչև հարկերը հավասար է գումարինNPV հանած կապիտալ ներդրումները և գործառնական ծախսերըվարկերի սպասարկում և վարկերի աճ:

DP-ն հավասար է DP-ին մինչև հարկերը հանած գույքի սեփականատիրոջ եկամտահարկի վճարումները:

Հաջորդ կարևոր քայլն է վերադարձի արժեքի հաշվարկ. Վերադարձի արժեքը կարելի է կանխատեսել՝ օգտագործելով.

վաճառքի գնի նշանակում՝ հիմնվելով շուկայի ներկա վիճակի վերլուծության, նմանատիպ օբյեկտների արժեքի մոնիտորինգի և օբյեկտի ապագա վիճակի վերաբերյալ ենթադրությունների վրա.

ենթադրություններ անել սեփականության ժամկետի ընթացքում անշարժ գույքի արժեքի փոփոխության վերաբերյալ.

կանխատեսվող ժամանակաշրջանի ավարտին հաջորդող տարվա եկամուտների կապիտալացում՝ օգտագործելով անկախ հաշվարկված կապիտալիզացիայի դրույքաչափը:

Զեղչի դրույքաչափի որոշում.«Զեղչային դրույքը գործոն է, որն օգտագործվում է ապագայում ստացված կամ վճարված գումարի ներկա արժեքը հաշվարկելու համար»:

Զեղչման տոկոսադրույքը պետք է արտացոլի ռիսկ-եկամուտ հարաբերությունը, ինչպես նաև գույքին բնորոշ ռիսկի տարբեր տեսակներ (կապիտալացման տոկոսադրույք):

Քանի որ անշարժ գույքի համար բավականին դժվար է բացահայտել ոչ գնաճային բաղադրիչը, գնահատողի համար ավելի հարմար է օգտագործել անվանական զեղչի դրույքաչափը, քանի որ այս դեպքում դրամական միջոցների հոսքերի և գույքի արժեքի փոփոխության կանխատեսումները արդեն ներառում են գնաճային սպասումներ:

Ապագա դրամական հոսքերի ընթացիկ արժեքի անվանական և իրական արտահայտությամբ հաշվարկման արդյունքները նույնն են: Դրամական հոսքեր իսկ զեղչի դրույքաչափը պետք է համապատասխանեն միմյանց և նույնը հաշվել այն, ինչ կա:

Արևմտյան պրակտիկայում զեղչային տոկոսադրույքը հաշվարկելու համար օգտագործվում են հետևյալ մեթոդները.

կուտակային շինարարության մեթոդ;

այլընտրանքային ներդրումների համեմատության մեթոդ;

ընտրության մեթոդ;

մոնիտորինգի մեթոդ.

Կուտակային կառուցման մեթոդհիմնված է այն նախադրյալի վրա, որ զեղչման տոկոսադրույքը ռիսկի ֆունկցիա է և հաշվարկվում է որպես յուրաքանչյուր կոնկրետ գույքին բնորոշ բոլոր ռիսկերի հանրագումար:

Զեղչի դրույքաչափ = Ռիսկից զերծ դրույքաչափ + Ռիսկի հավելավճար:

Ռիսկի հավելավճարը հաշվարկվում է տվյալ գույքին բնորոշ ռիսկի արժեքների ամփոփմամբ:

Ընտրության մեթոդ- զեղչման տոկոսադրույքը, որպես բարդ տոկոսադրույք, հաշվարկվում է անշարժ գույքի շուկայում նմանատիպ օբյեկտների հետ կատարված գործարքների տվյալների հիման վրա:

Բաշխման մեթոդով զեղչային տոկոսադրույքը հաշվարկելու սովորական ալգորիթմը հետևյալն է.

մոդելավորում յուրաքանչյուր անալոգային օբյեկտի համար որոշակի ժամանակահատվածում` եկամտի և ծախսերի հոսքերի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման սցենարի համաձայն.

օբյեկտի համար ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքի հաշվարկ.

մշակել ստացված արդյունքները ցանկացած ընդունելի վիճակագրական կամ փորձագիտական ​​մեթոդով՝ վերլուծության բնութագրերը գնահատվող օբյեկտին հասցնելու համար։

Մոնիտորինգի մեթոդհիմնված է շուկայի կանոնավոր մոնիտորինգի վրա՝ հետևելով անշարժ գույքի ներդրումների հիմնական տնտեսական ցուցանիշներին՝ գործարքների տվյալների հիման վրա: Նման տեղեկատվությունը պետք է հավաքվի շուկայի տարբեր հատվածներում և պարբերաբար հրապարակվի: Նման տվյալները գնահատողի համար ուղեցույց են ծառայում և թույլ են տալիս ստացված հաշվարկված ցուցանիշների որակական համեմատությունը շուկայական միջինի հետ՝ ստուգելով տարբեր տեսակի ենթադրությունների վավերականությունը:

Գույքի արժեքի հաշվարկը DCF մեթոդով իրականացվում է բանաձևով.

; Որտեղ

PV - ընթացիկ արժեք;

Ci – t ժամանակաշրջանի դրամական հոսքեր;

Դա t ժամանակաշրջանի դրամական հոսքերի զեղչի դրույքաչափն է.

M - մնացորդային արժեք:

Մնացորդային արժեքը կամ հետադարձ արժեքը պետք է զեղչվի (ըստ վերջին կանխատեսվող տարվա գործակցի) և ավելացվի դրամական միջոցների հոսքերի ներկա արժեքների գումարին:

Այսպիսով, գույքի արժեքը = է Կանխատեսվող դրամական հոսքերի ներկա արժեքը + մնացորդային արժեքի ներկա արժեքը (վերադարձ):

Համապատասխան զեղչման դրույքի և կապիտալիզացիայի դրույքաչափի ընտրությունը պետք է մանրակրկիտ հիմնավորված լինի՝ հաշվի առնելով կառավարելի և անվերահսկելի ռիսկերը:

Բիզնեսի զարգացման տարբեր փուլերում գնահատելու խնդիրը չի կորցնում իր արդիականությունը: Ձեռնարկությունը երկարաժամկետ ակտիվ է, որը եկամուտ է ստեղծում և ունի որոշակի ներդրումային գրավչություն, ուստի դրա արժեքի հարցը հետաքրքրում է շատերին՝ սեփականատերերից և ղեկավարությունից մինչև պետական ​​մարմիններ:

Առավել հաճախ ձեռնարկության արժեքը գնահատելու համար օգտագործում են եկամտի մեթոդ (եկամտի մոտեցումՈրովհետև ցանկացած ներդրող գումար է ներդնում ոչ միայն շենքերում, սարքավորումներում և այլ նյութական և ոչ նյութական ակտիվներում, այլ ապագա եկամուտներում, որոնք կարող են ոչ միայն փոխհատուցել ներդրումները, այլև շահույթ բերել՝ դրանով իսկ բարձրացնելով ներդրողի բարեկեցությունը: Միաժամանակ ներդրումային օբյեկտ ընտրելիս առանձնահատուկ դեր է խաղում ապագա եկամտի ակնկալվող հոսքի ծավալը, որակը և տևողությունը։ Անկասկած, ակնկալվող եկամտի չափը հարաբերական է և ենթակա է հավանականության ահռելի ազդեցության՝ կախված ներդրումային հնարավոր ձախողման ռիսկի մակարդակից, որը նույնպես պետք է հաշվի առնել։

Նշում! Այս մեթոդի կիրառման ժամանակ ծախսերի հիմնական գործոնը ընկերության ակնկալվող ապագա եկամուտն է, որը ներկայացնում է որոշակի տնտեսական օգուտներ ձեռնարկության սեփականատերերի համար: Որքան բարձր է ընկերության եկամուտը, այնքան բարձր է, այլ հավասար լինելով նրա շուկայական արժեքը:

Եկամուտի մեթոդը հաշվի է առնում ձեռնարկության հիմնական նպատակը՝ շահույթ ստանալը։ Այս դիրքերից այն առավել նախընտրելի է բիզնեսի գնահատման համար, քանի որ այն արտացոլում է ձեռնարկության զարգացման հեռանկարները և ապագա ակնկալիքները: Բացի այդ, այն հաշվի է առնում օբյեկտների տնտեսական հնությունը, ինչպես նաև հաշվի է առնում շուկայական կողմը և գնաճային միտումները զեղչման դրույքաչափի միջոցով:

Չնայած բոլոր անհերքելի առավելություններին, այս մոտեցումը զերծ չէ վիճելի և բացասական կողմերից.

• դա բավականին աշխատատար է;
• այն բնութագրվում է եկամուտների կանխատեսման ժամանակ սուբյեկտիվության բարձր մակարդակով.
• կա հավանականությունների և պայմանականությունների մեծ համամասնություն, քանի որ հաստատված են տարբեր ենթադրություններ և սահմանափակումներ.
• մեծ է տարբեր ռիսկային գործոնների ազդեցությունը կանխատեսվող եկամտի վրա.
• խնդրահարույց է արժանահավատորեն որոշել ձեռնարկության կողմից ներկայացված իրական եկամուտը իր հաշվետվության մեջ, և հնարավոր է, որ կորուստները միտումնավոր արտացոլվեն տարբեր նպատակներով, ինչը կապված է հայրենական ձեռնարկություններից ստացվող տեղեկատվության անթափանցիկության հետ.
• ոչ հիմնական և ավելցուկային ակտիվների հաշվառումը բարդ է.
• Ոչ եկամտաբեր ձեռնարկությունների գնահատականը ճիշտ չէ.

Հրամայական է հատուկ ուշադրություն դարձնել ձեռնարկության ապագա եկամտի հոսքերը հուսալիորեն որոշելու ունակությանը և ընկերության գործունեության ակնկալվող տեմպերով զարգացմանը: Կանխատեսման ճշգրտության վրա մեծ ազդեցություն ունի նաև արտաքին տնտեսական միջավայրի կայունությունը, ինչը կարևոր է Ռուսաստանի բավականին անկայուն տնտեսական իրավիճակի համար։

Այսպիսով, ընկերությունները գնահատելու համար նպատակահարմար է օգտագործել եկամտի մոտեցումը, երբ.

• նրանք ունեն դրական եկամուտ;
• հնարավոր է կազմել եկամուտների և ծախսերի հուսալի կանխատեսում։

Ընկերության արժեքը հաշվարկելով եկամտի մոտեցմամբ

Եկամուտի մոտեցմամբ բիզնեսի արժեքը գնահատելը սկսվում է հետևյալ խնդիրների լուծումից.

1) ձեռնարկության ապագա եկամուտների կանխատեսումը.

2) ձեռնարկության ապագա եկամտի արժեքը ընթացիկ պահի հասցնելը.

Այս խնդիրների ճիշտ լուծումը նպաստում է գնահատման աշխատանքների համարժեք վերջնական արդյունքների ստացմանը։ Կանխատեսման ընթացքում մեծ նշանակություն ունի եկամտի նորմալացումը, որի օգնությամբ վերացվում են միանվագ շեղումները, որոնք ի հայտ են գալիս, մասնավորապես, միանվագ գործարքների արդյունքում, օրինակ՝ ոչ հիմնական և ավելցուկային վաճառքի ժամանակ։ ակտիվներ. Եկամուտը նորմալացնելու համար օգտագործվում են վիճակագրական մեթոդներ՝ միջին, կշռված միջինը կամ էքստրապոլյացիայի մեթոդը հաշվարկելու համար, որը ներկայացնում է. ներկայացնում է առկա միտումների շարունակությունը:

Բացի այդ, հրամայական է հաշվի առնել ժամանակի ընթացքում փողի արժեքի փոփոխության գործոնը՝ նույն եկամուտը ներկայումս ավելի բարձր գին ունի, քան ապագա ժամանակաշրջանում։ Պետք է լուծել ընկերության եկամուտների և ծախսերի կանխատեսման առավել ընդունելի ժամկետների բարդ հարցը: Ենթադրվում է, որ արդյունաբերության բնածին ցիկլային բնույթն արտացոլելու համար ողջամիտ կանխատեսում կատարելու համար անհրաժեշտ է ընդգրկել առնվազն 5 տարի ժամկետ: Այս հարցը մաթեմատիկական և վիճակագրական պրիզմայով դիտարկելիս ցանկություն է առաջանում երկարացնել կանխատեսման ժամանակահատվածը՝ ենթադրելով, որ ավելի մեծ թվով դիտարկումներ կտան ընկերության շուկայական արժեքի ավելի ողջամիտ արժեքը: Այնուամենայնիվ, կանխատեսվող ժամանակաշրջանի համամասնորեն մեծացումը դժվարացնում է եկամուտների և ծախսերի, գնաճի և դրամական հոսքերի արժեքների կանխատեսումը: Որոշ գնահատողներ նշում են, որ եկամտի ամենահուսալի կանխատեսումը կլինի 1-3 տարի, հատկապես, երբ տնտեսական միջավայրում անկայունություն կա, քանի որ կանխատեսվող ժամանակահատվածների աճին զուգահեռ մեծանում է գնահատումների պայմանականությունը։ Բայց այս կարծիքը ճիշտ է միայն կայուն գործող ձեռնարկությունների համար:

Կարևոր!Ամեն դեպքում, կանխատեսման ժամանակաշրջան ընտրելիս պետք է ընդգրկել այն ժամանակահատվածը, մինչև ընկերության աճի տեմպերը կայունանան, իսկ վերջնական արդյունքների առավելագույն ճշգրտության հասնելու համար կարելի է կանխատեսման ժամանակահատվածը բաժանել ավելի փոքր միջանկյալ ժամանակաշրջանների, օրինակ. կես տարի:

Ընդհանուր առմամբ, ձեռնարկության արժեքը որոշվում է կանխատեսվող ժամանակաշրջանում ձեռնարկության գործունեությունից եկամտի հոսքերի ամփոփմամբ՝ նախկինում ճշգրտված գների ընթացիկ մակարդակին, հետկանխատեսված բիզնեսի արժեքի ավելացմամբ: ժամկետը (վերջնական արժեքը):

Եկամտի մոտեցման գնահատման ամենատարածված երկու մեթոդներն են. եկամտի կապիտալացման մեթոդԵվ զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդ. Դրանք հիմնված են գնահատված զեղչման և կապիտալացման դրույքաչափերի վրա, որոնք օգտագործվում են ապագա շահույթի ներկա արժեքը որոշելու համար: Իհարկե, եկամտի մոտեցման շրջանակներում օգտագործվում են մեթոդների շատ ավելի բազմազանություն, բայց հիմնականում դրանք բոլորն էլ հիմնված են դրամական միջոցների հոսքերի զեղչման վրա:

Գնահատման մեթոդի ընտրության հարցում մեծ դեր է խաղում հենց գնահատման նպատակը և դրա արդյունքների նպատակային օգտագործումը: Ազդեցություն ունեն նաև այլ գործոններ, օրինակ՝ գնահատվող ձեռնարկության տեսակը, զարգացման փուլը, եկամտի փոփոխության տեմպը, տեղեկատվության հասանելիությունը և դրա հուսալիության աստիճանը և այլն։

Մեթոդկապիտալիզացիաեկամուտը(Միաժամանակյա կապիտալացման մեթոդ, SPCM)

Եկամուտի կապիտալացման մեթոդը հիմնված է այն դրույթի վրա, որ բիզնեսի շուկայական արժեքը հավասար է ապագա շահույթի ներկա արժեքին: Առավել նպատակահարմար է այն կիրառել այն ընկերությունների նկատմամբ, որոնք արդեն կուտակել են ակտիվներ, ունեն ընթացիկ եկամտի կայուն և կանխատեսելի մեծություն, և դրա աճի տեմպերը չափավոր են և համեմատաբար հաստատուն, մինչդեռ ներկայիս վիճակը որոշակի պատկերացում է տալիս. ապագա գործունեության երկարաժամկետ միտումներ. Ընկերության ակտիվ աճի փուլում, վերակառուցման գործընթացում կամ այլ ժամանակներում, երբ շահույթի կամ դրամական հոսքերի զգալի տատանումներ կան (ինչը բնորոշ է շատ ձեռնարկությունների), այս մեթոդը անցանկալի է օգտագործման համար, քանի որ. մեծ է սխալ արժեքի գնահատման արդյունք ստանալու հավանականությունը։

Եկամուտի կապիտալացման մեթոդը հիմնված է հետահայաց տեղեկատվության վրա, մինչդեռ ապագա ժամանակաշրջանի համար, բացի զուտ եկամտի չափից, էքստրապոլացվել են նաև այլ տնտեսական ցուցանիշներ, օրինակ՝ կապիտալի կառուցվածքը, եկամտաբերությունը և ընկերության ռիսկի մակարդակը:

Ձեռնարկության գնահատումը եկամտի կապիտալացման մեթոդով իրականացվում է հետևյալ կերպ.

Ընթացիկ շուկայական արժեք = DP (կամ P զուտ) / Կապիտալացման տոկոսադրույք,

որտեղ DP-ն դրամական հոսք է.

P-ն մաքուր է՝ զուտ շահույթ:

Նշում! Գնահատման արդյունքի հուսալիությունը մեծապես կախված է կապիտալիզացիայի դրույքաչափից, ուստի հատուկ ուշադրություն պետք է դարձնել դրա հաշվարկի ճշգրտությանը:

Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը թույլ է տալիս որոշակի ժամանակահատվածի համար վաստակի կամ դրամական հոսքերի արժեքները փոխարկել արժեքի չափման: Որպես կանոն, այն բխում է զեղչի գործակիցից.

Կապիտալացման տոկոսադրույքը =Դ- Տր,

Որտեղ Դ- զեղչի դրույքաչափ;

T r - դրամական հոսքերի կամ զուտ շահույթի աճի տեմպ:

Հասկանալի է, որ կապիտալիզացիայի գործակիցը ամենից հաճախ պակաս է նույն ընկերության զեղչման դրույքաչափից:

Ինչպես երևում է ներկայացված բանաձևերից, կախված նրանից, թե ինչ գումար է կապիտալացվել, հաշվի է առնվում դրամական հոսքերի կամ զուտ շահույթի ակնկալվող աճի տեմպերը։ Իհարկե, կապիտալիզացիայի դրույքաչափը տարբեր տեսակի եկամուտների համար տարբեր կլինի: Հետևաբար, այս մեթոդի կիրառման ժամանակ առաջնային խնդիրն է որոշել այն ցուցանիշը, որը կապիտալացված կլինի: Այս դեպքում եկամուտը կարելի է կանխատեսել որոշվում է գնահատման ամսաթվին հաջորդող տարվա համար կամ միջին եկամուտը, որը հաշվարկվում է հետադարձ տվյալների հիման վրա: Քանի որ զուտ դրամական հոսքերը լիովին հաշվի են առնում ձեռնարկության գործառնական և ներդրումային գործունեությունը, այն առավել հաճախ օգտագործվում է որպես կապիտալիզացիայի հիմք:

Այսպիսով, կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքն իր տնտեսական էությամբ մոտ է զեղչային գործոնին և խիստ փոխկապակցված է դրա հետ։ Զեղչերի դրույքաչափը օգտագործվում է նաև ապագա դրամական հոսքերը դեպի ներկա ժամանակ նվազեցնելու համար:

Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդ ( Զեղչված դրամական հոսքեր, DCF )

Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդը թույլ է տալիս հաշվի առնել ակնկալվող եկամուտ ստանալու հետ կապված ռիսկերը: Այս մեթոդի կիրառումը արդարացված կլինի, երբ կանխատեսվի ապագա եկամտի զգալի փոփոխություն՝ ինչպես վերև, այնպես էլ վար: Բացի այդ, որոշ իրավիճակներում այս մեթոդը միայնակ էկիրառելի է, օրինակ՝ ձեռնարկության գործունեության ընդլայնումը, եթե գնահատման պահին այն չի աշխատում իր ամբողջ արտադրական հզորությամբ, բայց մտադիր է մոտ ապագայում ավելացնել այն.արտադրության ծավալների պլանավորված աճ; բիզնեսի զարգացում ընդհանրապես; ձեռնարկությունների միաձուլում; արտադրության նոր տեխնոլոգիաների ներդրում և այլն։Նման պայմաններում ապագա ժամանակաշրջաններում դրամական միջոցների տարեկան հոսքերը չեն լինի միատեսակ, ինչը, բնականաբար, անհնար է դարձնում ընկերության շուկայական արժեքը հաշվարկել եկամուտների կապիտալացման մեթոդով:

Նոր ձեռնարկությունների համար կիրառման միակ հնարավոր մեթոդը նաև զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդն է, քանի որ գնահատման պահին նրանց ակտիվների արժեքը կարող է չհամընկնել ապագայում եկամուտ ստեղծելու հնարավորության հետ:

Իհարկե, ցանկալի է, որ գնահատվող ձեռնարկությունն ունենա զարգացման բարենպաստ միտումներ և շահավետ բիզնես պատմություն։ Սիստեմատիկ վնասներ կրող և աճի բացասական տեմպեր ունեցող ընկերությունների համար զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդը ավելի քիչ հարմար է: Առանձնահատուկ զգուշություն է պետք ցուցաբերել սնանկացման մեծ հավանականություն ունեցող ընկերություններին գնահատելիս։ Այս դեպքում եկամտի մոտեցումն ընդհանրապես կիրառելի չէ, ներառյալ եկամուտների կապիտալացման մեթոդը։

Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդը ավելի ճկուն է, քանի որկարող է օգտագործվել գնահատելու ցանկացած գործող ձեռնարկություն, օգտագործելովապագա դրամական հոսքերի գծային հոդվածի կանխատեսում: Ընկերության ղեկավարության և սեփականատերերի համար կարևոր չէ հասկանալ կառավարման տարբեր որոշումների ազդեցությունը իր շուկայական արժեքի վրա, այսինքն՝ այն կարող է օգտագործվել արժեքի կառավարման գործընթացում՝ հիմնված բիզնեսի ծախսերի մանրամասն մոդելի վրա։ և տեսնել դրա զգայունությունը ընտրված ներքին և արտաքին գործոնների նկատմամբ: Սա թույլ է տալիս ապագայում ընկալել ձեռնարկության գործունեությունը կյանքի ցիկլի ցանկացած փուլում: Եվ ամենակարևորը. այս մեթոդն առավել գրավիչ է ներդրողների համար և համապատասխանում է նրանց շահերին, քանի որ այն հիմնված է ապագա շուկայի զարգացման և գնաճային գործընթացների կանխատեսումների վրա: Չնայած դրանում կա որոշակի դժվարություն, քանի որանկայուն ճգնաժամային տնտեսության մեջՀետ Բավականին դժվար է կանխատեսել ձեր եկամտի հոսքը մի քանի տարի առաջ։

Այսպիսով, մեթոդով բիզնեսի արժեքը հաշվարկելու սկզբնական հիմքըդրամական հոսքերի զեղչումկանխատեսում է, որի աղբյուրը դրամական միջոցների հոսքերի մասին վերատեղեկատվությունն է։ Զեղչված ապագա եկամտի ընթացիկ արժեքը որոշելու ավանդական բանաձևը հետևյալն է.

Ընթացիկ շուկայական արժեքը = Դրամական միջոցների հոսքեր ժամանակաշրջանի համարտ / (1 + Դ) տ.

Զեղչման տոկոսադրույքը այն տոկոսադրույքն է, որն անհրաժեշտ է ապագա շահույթը բիզնեսի ընթացիկ արժեքի մեկ արժեքի իջեցնելու համար: Ներդրողի համար դա գնահատման պահին ռիսկի համադրելի մակարդակով այլընտրանքային ներդրումների վերադարձի պահանջվող դրույքաչափն է:

Կախված ընտրված դրամական հոսքերի տեսակից (սեփական կապիտալ կամ ընդհանուր ներդրված կապիտալ), որն օգտագործվում է որպես գնահատման հիմք, որոշվում է զեղչման տոկոսադրույքի հաշվարկման մեթոդը: Դրամական միջոցների հոսքերի հաշվարկման սխեմաներներդրված և սեփական կապիտալը ներկայացված են աղյուսակում: 12.

Աղյուսակ 1. Ներդրված կապիտալի դրամական հոսքերի հաշվարկ
Ցուցանիշ	Ազդեցությունը հիմնական դրամական հոսքերի վրա (+/–)
Զուտ շահույթը
Հաշվարկված մաշվածություն
Սեփական շրջանառու միջոցների նվազում
Սեփական շրջանառու միջոցների ավելացում
Ակտիվների վաճառք
Կապիտալ ներդրումներ
Դրամական հոսքեր ներդրված կապիտալի համար

Աղյուսակ 2. Դրամական միջոցների հոսքերի հաշվարկ սեփական կապիտալի համար
Ցուցանիշ	Ազդեցությունը հիմնական դրամական հոսքերի վրա (+/–)
Զուտ շահույթը
Հաշվարկված մաշվածություն
Սեփական շրջանառու միջոցների նվազում
Սեփական շրջանառու միջոցների ավելացում
Ակտիվների վաճառք
Կապիտալ ներդրումներ
Երկարաժամկետ պարտքի ավելացում
Երկարաժամկետ պարտքի կրճատում
Դրամական հոսքեր սեփական կապիտալի համար

Ինչպես տեսնում եք, դրամական հոսքերի հաշվարկըՍեփական կապիտալը տարբերվում է միայն նրանով, որ ներդրված կապիտալի համար դրամական միջոցների հոսքերի հաշվարկման ալգորիթմից ստացված արդյունքը լրացուցիչ ճշգրտվում է երկարաժամկետ պարտքի փոփոխությունների համար: Այնուհետև դրամական միջոցների հոսքը զեղչվում է ակնկալվող ռիսկերին համապատասխան, որոնք արտացոլվում են կոնկրետ ձեռնարկության նկատմամբ հաշվարկված զեղչման դրույքաչափում:

Այսպիսով, դրամական միջոցների հոսքերի զեղչման դրույքաչափը սեփական կապիտալի համար հավասար կլինի սեփականատիրոջ կողմից պահանջվող ներդրված կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքին,ներդրված կապիտալ- փոխառու միջոցների կշռված եկամտաբերության տոկոսադրույքների գումարը (այսինքն՝ վարկերի գծով բանկի տոկոսադրույքը) և սեփական կապիտալը, մինչդեռ դրանց տեսակարար կշիռները որոշվում են փոխառու միջոցների և սեփական կապիտալի մասնաբաժիններով: Դրամական հոսքերի զեղչի տոկոսադրույքըներդրված կապիտալի համարկանչեց կապիտալի միջին կշռված արժեքը, և դրա հաշվարկման համապատասխան եղանակն էկապիտալի միջին կշռված արժեքի մեթոդ (ՎութըԱչափաբաժինԳոստԳapital, WACC). Զեղչային տոկոսադրույքի որոշման այս մեթոդը առավել հաճախ օգտագործվում է:

Բացի այդ, որոշելու դրամական միջոցների հոսքերի զեղչման տոկոսադրույքը սեփական կապիտալի համար կարող է կիրառվել հետևյալ ամենատարածված մեթոդներն են.

• կապիտալ ակտիվների գնահատման մոդելը ( CAPM);
• կապիտալ ակտիվների գնահատման փոփոխված մոդել ( MCAPM);
• կուտակային շինարարության մեթոդ;
• ավելցուկային շահույթի մոդել ( EVO) և այլն:

Դիտարկենք այս մեթոդները ավելի մանրամասն:

Մեթոդմիջին կշռված կապիտալ ծախսեր ( WACC)

Այն օգտագործվում է ինչպես սեփական կապիտալը, այնպես էլ փոխառու կապիտալը հաշվարկելու համար՝ կառուցելով դրանց բաժնետոմսերի հարաբերակցությունը, այն ցույց է տալիս ոչ թե հաշվեկշիռը, այլկապիտալի շուկայական արժեքը. Այս մոդելի զեղչի դրույքաչափը որոշվում է բանաձևով.

ԴWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

որտեղ C зк-ը փոխառու կապիտալի արժեքն է.

N շահույթ - եկամտահարկի դրույքաչափ;

Дзк - փոխառու կապիտալի մասնաբաժինը ընկերության կապիտալի կառուցվածքում.

Ср - բաժնետիրական կապիտալի ներգրավման արժեքը (նախընտրելի բաժնետոմսեր);

D pr - արտոնյալ բաժնետոմսերի մասնաբաժինը ընկերության կապիտալի կառուցվածքում.

Соа - բաժնետիրական կապիտալի ներգրավման արժեքը (սովորական բաժնետոմսեր);

D ob - սովորական բաժնետոմսերի մասնաբաժինը ընկերության կապիտալի կառուցվածքում:

Որքան շատ ընկերությունը ներգրավում է էժան փոխառու միջոցներ թանկարժեք սեփական կապիտալի փոխարեն, այնքան ցածր է արժեքը WACC. Այնուամենայնիվ, եթե ցանկանում եք օգտագործել որքան հնարավոր է շատ էժան փոխառու միջոցներ, ապա պետք է հիշեք նաև ձեռնարկության հաշվեկշռի իրացվելիության համապատասխան նվազման մասին, ինչը, անշուշտ, կհանգեցնի վարկի տոկոսադրույքների բարձրացմանը, քանի որ բանկերի համար նման իրավիճակ է. հղի է աճող ռիսկերով, իսկ գումարը WACC, իհարկե, կաճի։ Այսպիսով, նպատակահարմար կլինի օգտագործել «ոսկե միջին» կանոնը՝ օպտիմալ կերպով համատեղելով սեփական և փոխառու միջոցները՝ ելնելով դրանց մնացորդից իրացվելիության առումով:

Մեթոդգնահատականներկապիտալակտիվներ (Կապիտալ ակտիվների գնագոյացման մոդել, CAPM)

Հիմնվելով ֆոնդային շուկաներից հրապարակված բաժնետոմսերի շահութաբերության փոփոխության վերաբերյալ տեղեկատվության վերլուծության վրա: Այս դեպքում սեփական կապիտալի համար զեղչման տոկոսադրույքը հաշվարկելիս օգտագործվում է հետևյալ բանաձևը.

ԴCAPM = D բ / ռ + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + Ռ,

որտեղ D բ/ռ - առանց ռիսկի եկամտաբերության տոկոսադրույք;

β - հատուկ գործակից;

Դ ր - շուկայի ընդհանուր եկամուտը որպես ամբողջություն (արժեթղթերի միջին շուկայական պորտֆելը).

P 1 - բոնուս փոքր ձեռնարկությունների համար;

P 2 - առանձին ընկերության համար հատուկ ռիսկի հավելավճար.

Ռ- երկրի ռիսկը.

Առանց ռիսկի դրույքաչափը օգտագործվում է որպես ընկերությունում ներդրումներ կատարելու հետ կապված ռիսկերի տարբեր տեսակների գնահատման հիմք: Հատուկ բետա գործակից ( β ) ներկայացնում է երկրում տեղի ունեցող տնտեսական և քաղաքական գործընթացների հետ կապված համակարգված ռիսկի չափը, որը հաշվարկվում է որոշակի ընկերության բաժնետոմսերի ընդհանուր եկամտաբերության շեղումների հիման վրա՝ ընդհանուր ֆոնդային շուկայի ընդհանուր եկամտաբերության համեմատ: Ընդհանուր շուկայական եկամտաբերության ցուցանիշը միջին շուկայական եկամտաբերության ինդեքսն է, որը հաշվարկվում է վերլուծաբանների կողմից՝ հիմնվելով վիճակագրական տվյալների երկարաժամկետ հետազոտության վրա:

CAPMբավականին դժվար է կիրառել ռուսական ֆոնդային շուկայի թերզարգացածության պայմաններում։ Սա պայմանավորված է բետաների և շուկայական ռիսկի հավելավճարների որոշման մարտահրավերներով, հատկապես սերտորեն պահվող ձեռնարկությունների համար, որոնք ցուցակված չեն ֆոնդային բորսայում: Արտասահմանյան պրակտիկայում առանց ռիսկի եկամտաբերության տոկոսադրույքը, որպես կանոն, երկարաժամկետ պետական ​​պարտատոմսերի կամ օրինագծերի եկամտաբերությունն է, քանի որ դրանք համարվում են իրացվելիության բարձր աստիճան և անվճարունակության շատ ցածր ռիսկ ( Պետության սնանկության հավանականությունը գործնականում բացառված է): Սակայն Ռուսաստանում, որոշ պատմական իրադարձություններից հետո, պետական ​​արժեթղթերը հոգեբանորեն չեն ընկալվում որպես ռիսկերից զերծ։ Հետևաբար, հինգ խոշորագույն ռուսական բանկերի, ներառյալ Ռուսաստանի Սբերբանկի երկարաժամկետ արտարժութային ավանդների միջին տոկոսադրույքը, որը ձևավորվում է հիմնականում ներքին շուկայի գործոնների ազդեցության տակ, կարող է օգտագործվել որպես ռիսկից զերծ դրույք: Ինչ վերաբերում է հավանականությանը β , ապա արտասահմանում առավել հաճախ օգտագործում են այդ ցուցանիշների պատրաստի հրապարակումները ֆինանսական տեղեկատուներում, որոնք հաշվարկվում են մասնագիտացված ֆիրմաների կողմից՝ վերլուծելով ֆոնդային շուկայի վիճակագրական տվյալները։ Գնահատողները հիմնականում կարիք չունեն ինքնուրույն հաշվարկել այդ գործակիցները:

Փոփոխված կապիտալ ակտիվների գնահատման մոդել ( MCAPM)

Որոշ դեպքերում ավելի լավ է օգտագործել կապիտալ ակտիվների գնահատման փոփոխված մոդելը ( MCAPM), որտեղ օգտագործվում է այնպիսի ցուցանիշ, ինչպիսին է ռիսկի հավելավճարը՝ հաշվի առնելով գնահատվող ձեռնարկության ոչ համակարգված ռիսկերը: Ոչ համակարգված ռիսկեր (դիվերսիֆիկացված ռիսկեր)- Սրանք ռիսկեր են, որոնք պատահականորեն առաջանում են ընկերությունում, որոնք կարելի է նվազեցնել դիվերսիֆիկացիայի միջոցով: Ի հակադրություն, սիստեմատիկ ռիսկը պայմանավորված է շուկայի կամ դրա հատվածների ընդհանուր տեղաշարժով և կապված չէ որոշակի արժեթղթի հետ: Հետևաբար, այս ցուցանիշը ավելի հարմար է ֆոնդային շուկայի զարգացման ռուսական պայմաններին իր բնորոշ անկայունությամբ.

ԴՄCAPM = D բ / ռ + β × (D r − D b/r ) + P ռիսկ,

որտեղ D b/r-ը ռուսական ներքին արտարժույթով վարկերի առանց ռիսկի եկամտաբերությունն է.

β - գործակից, որը հանդիսանում է շուկայական (ոչ դիվերսիֆիկելի) ռիսկի չափում և արտացոլում է որոշակի արդյունաբերության ձեռնարկություններում ներդրումների եկամտաբերության փոփոխության զգայունությունը ընդհանուր ֆոնդային շուկայի շահութաբերության տատանումների նկատմամբ.

Դ ր - շուկայի շահութաբերությունը որպես ամբողջություն.

P ռիսկը ռիսկի հավելավճար է, որը հաշվի է առնում գնահատվող ընկերության ոչ համակարգված ռիսկերը:

Կուտակային մեթոդ

Այն հաշվի է առնում ներդրումային ռիսկերի տարբեր տեսակներ և ներառում է ինչպես ընդհանուր տնտեսական, այնպես էլ արդյունաբերությանը հատուկ և ձեռնարկություններին հատուկ գործոնների փորձագիտական ​​գնահատում, որոնք ստեղծում են պլանավորված եկամուտ չստանալու ռիսկը: Ամենակարևոր գործոններն են ընկերության չափը,կառուցվածքը ֆինանսներ, արտադրություն և տարածքային դիվերսիֆիկացում,կառավարման որակ, շահութաբերություն, եկամտի կանխատեսելիություն և այլն։Զեղչման տոկոսադրույքը որոշվում է առանց ռիսկի եկամտաբերության դրույքաչափի հիման վրա, որին ավելացվում է հավելյալ հավելավճար տվյալ ընկերությունում ներդրումներ կատարելու ռիսկի համար՝ հաշվի առնելով այս գործոնները։

Ինչպես տեսնում ենք, կուտակային մոտեցումը որոշ չափով նման է CAPM, քանի որ երկուսն էլ հիմնված են ռիսկից զերծ արժեթղթերի եկամտաբերության վրա՝ ներդրումների ռիսկի հետ կապված լրացուցիչ եկամուտների ավելացումով (կարծիք կա, որ որքան մեծ է ռիսկը, այնքան մեծ է եկամուտը):

Օլսոն մոդել (Էդվարդս - Զանգ - Օլսոն գնահատումը մոդել , ԷՎՈ ), կամ ավելցուկային եկամտի (շահույթի) մեթոդը

Համատեղում է եկամտի և ծախսերի մոտեցումների բաղադրիչները՝ որոշ չափով նվազագույնի հասցնելով դրանց թերությունները։ Ընկերության արժեքը որոշվում է՝ զեղչելով ավելցուկային եկամտի հոսքը, այսինքն՝ շեղվելով արդյունաբերության միջինից և զուտ ակտիվների ընթացիկ արժեքից: Այս մոդելի առավելությունը գնահատման պահին առկա ակտիվների արժեքի վերաբերյալ մատչելի տեղեկատվությունը հաշվարկելու համար օգտագործելու հնարավորությունն է: Այս մոդելում զգալի մասնաբաժին են զբաղեցնում իրական ներդրումները, և պահանջվում է կանխատեսել միայն մնացորդային շահույթը, այսինքն՝ դրամական միջոցների հոսքի այն մասը, որն իրականում մեծացնում է ընկերության արժեքը։ Թեև այս մոդելը կիրառման մեջ առանց որոշակի դժվարությունների չէ, այն շատ օգտակար է կազմակերպության զարգացման ռազմավարության մշակման համար, որը կապված է բիզնեսի արժեքի առավելագույնի բարձրացման հետ:

Եզրափակչի ձևավորում ընկերության շուկայական արժեքը

Բիզնեսի նախնական արժեքը որոշվելուց հետո պետք է կատարվեն մի շարք ճշգրտումներ՝ վերջնական շուկայական արժեքը ստանալու համար.

• սեփական շրջանառու միջոցների ավելցուկի/դեֆիցիտի համար.
• ձեռնարկության ոչ հիմնական ակտիվների վրա.
• հետաձգված հարկային ակտիվների և պարտավորությունների գծով.
• զուտ պարտքի վրա, եթե այդպիսիք կան:

Քանի որ զեղչված դրամական հոսքերի հաշվարկը ներառում է եկամտի կանխատեսման հետ կապված սեփական շրջանառու միջոցների պահանջվող գումարը, եթե այն չի համընկնում իրական արժեքի հետ, ապա պետք է ավելացվի սեփական շրջանառու միջոցների ավելցուկը, իսկ պակասուրդը պետք է հանվի արժեքից: նախնական արժեքից։ Նույնը վերաբերում է չաշխատող ակտիվներին, քանի որ հաշվարկում ներառվել են միայն այն ակտիվները, որոնք օգտագործվել են դրամական միջոցների հոսքեր ստեղծելու համար: Սա նշանակում է, որ եթե կան ոչ հիմնական ակտիվներ, որոնք ունեն որոշակի արժեք, որը հաշվի չի առնվում դրամական միջոցների հոսքում, բայց կարող է իրացվել (օրինակ՝ վաճառքի դեպքում), ապա անհրաժեշտ է բարձրացնել բիզնեսի նախնական արժեքը՝ այդպիսի ակտիվների արժեքը՝ առանձին հաշվարկված: Եթե ​​ձեռնարկության արժեքը հաշվարկվել է ներդրված կապիտալի համար, ապա ստացված շուկայական արժեքը վերաբերում է ամբողջ ներդրված կապիտալին, այսինքն՝ այն ներառում է, բացի սեփական կապիտալի ինքնարժեքից, նաև ընկերության երկարաժամկետ պարտավորությունների արժեքը: Սա նշանակում է, որ սեփական կապիտալի արժեքը ստանալու համար անհրաժեշտ է կրճատել սահմանված արժեքի արժեքը երկարաժամկետ պարտքի չափով։

Բոլոր ճշգրտումները կատարելուց հետո կստացվի արժեքը, որը հանդիսանում է ընկերության սեփական կապիտալի շուկայական արժեքը։

Բիզնեսն ի վիճակի է եկամուտ բերել նույնիսկ կանխատեսվող ժամանակաշրջանի ավարտից հետո։ Եկամուտները պետք է կայունանան և հասնեն երկարաժամկետ աճի միատեսակ տեմպերի: Արժեքը հաշվարկելու համարհետկանխատեսման ժամանակահատվածում, զեղչը հաշվարկելու համար կարող եք օգտագործել հետևյալ մեթոդներից մեկը.

• ըստ լուծարային արժեքի;
• զուտ ակտիվների արժեքով;
• Գորդոնի մեթոդի համաձայն.

Գորդոնի մոդելն օգտագործելիս տերմինալային արժեքը սահմանվում է որպես հետկանխատեսվող ժամանակաշրջանի առաջին տարվա դրամական հոսքերի հարաբերակցությունը զեղչման տոկոսադրույքի և դրամական հոսքերի երկարաժամկետ աճի տեմպերի տարբերությանը: Այնուհետև տերմինալային արժեքը կրճատվում է մինչևընթացիկ ծախսերի ցուցանիշները նույն զեղչման դրույքաչափով, որն օգտագործվում է կանխատեսվող ժամանակաշրջանի դրամական միջոցների հոսքերը զեղչելու համար:

Արդյունքում, բիզնեսի ընդհանուր արժեքը որոշվում է որպես կանխատեսվող ժամանակահատվածում եկամտի հոսքերի ընթացիկ արժեքների և հետկանխատեսվող ժամանակահատվածում ընկերության արժեքի գումար:

Եզրակացություն

Եկամուտի մոտեցմամբ ընկերության արժեքը գնահատելու գործընթացում ստեղծվում է դրամական միջոցների հոսքերի ֆինանսական մոդել, որը կարող է հիմք ծառայել կառավարման տեղեկացված որոշումներ կայացնելու, ծախսերի օպտիմալացման, նախագծային կարողությունների մեծացման և ծավալի դիվերսիֆիկացման հնարավորությունների վերլուծության համար: ապրանքների։ Այս մոդելը օգտակար կմնա գնահատման ավարտից հետո:

Շուկայական արժեքի հաշվարկման այս կամ այն ​​մեթոդը ընտրելու համար նախ անհրաժեշտ է որոշել գնահատման նպատակը և դրա արդյունքների ծրագրված օգտագործումը: Այնուհետև դուք պետք է վերլուծեք մոտ ապագայում ընկերության դրամական հոսքերի ակնկալվող փոփոխությունը, հաշվի առնեք ֆինանսական վիճակը և զարգացման հեռանկարները, ինչպես նաև գնահատեք շրջակա տնտեսական միջավայրը, ինչպես համաշխարհային, այնպես էլ ազգային, ներառյալ արդյունաբերությունը: Եթե ​​ժամանակի սղության դեպքում անհրաժեշտ է պարզել բիզնեսի շուկայական արժեքը կամ հաստատել այլ մոտեցումներով ստացված արդյունքները, կամ երբ անհնար է կամ չի պահանջվում դրամական հոսքերի խորը վերլուծություն, կարող եք օգտագործել. համեմատաբար հուսալի արդյունք արագ ստանալու համար կապիտալիզացիայի մեթոդը: Մնացած դեպքերում, հատկապես, երբ եկամտի մոտեցումը միակ տարբերակն է Շուկայական արժեքը հաշվարկելու համար նախընտրելի է զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդը: Հնարավոր է, որ որոշակի իրավիճակներում երկու մեթոդներն էլ անհրաժեշտ լինեն միաժամանակ ընկերության արժեքը հաշվարկելու համար:

Եվ, իհարկե, չպետք է մոռանալ, որ եկամտի մոտեցմամբ ստացված արժեքը ուղղակիորեն կախված է վերլուծաբանի երկարաժամկետ մակրոտնտեսական և արդյունաբերության կանխատեսումների ճշգրտությունից: Այնուամենայնիվ, նույնիսկ մոտավոր կանխատեսման ցուցանիշների օգտագործումը եկամտի մոտեցման կիրառման գործընթացում կարող է օգտակար լինել ընկերության գնահատված արժեքը որոշելու համար:

Գնահատող
Անկախ խորհրդատվական խումբ
«2K Audit - Բիզնես խորհրդատվություն»

Անշարժ գույքի գնահատման համար օգտագործվող ծախսային մոտեցումը հիմնված է այն ենթադրության վրա, որ արժեքավոր օբյեկտն իր առկա վիճակում ստեղծելու կամ սպառողական հատկությունները վերարտադրելու համար անհրաժեշտ ծախսերը՝ հողամասի շուկայական արժեքի հետ միասին, որի վրա գտնվում է այս օբյեկտը, գնահատման առարկայի շուկայական արժեքի որոշման ընդունելի ուղեցույց:

Արժեքի մոտեցման կիրառման առանձնահատուկ առանձնահատկությունն այն է, որ գնահատողը հասկանում է օբյեկտի փոխարինման արժեքի (վերարտադրման արժեքի) և փոխարինման արժեքի տարբերությունը: Փոխարինման արժեքը (վերարտադրման արժեքը) որոշվում է գնահատված օբյեկտի ճշգրիտ պատճենի կառուցման համար ընթացիկ գներով՝ օգտագործելով նույն ճարտարապետական ​​և պլանային լուծումները, շինարարական կառույցները և նյութերը և շինարարական և տեղադրման աշխատանքների նույն որակով: Փոխարինման արժեքը որոշելիս վերարտադրվում են օբյեկտի նույն ֆունկցիոնալ մաշվածությունը և ճարտարապետական ​​լուծումների նույն թերությունները, որոնք ունի գնահատված օբյեկտը: Փոխարինման արժեքը որոշվում է գնահատվածին համարժեք օգտակար գույքի կառուցման արժեքով, որը կառուցված է նոր ճարտարապետական ​​ոճով՝ օգտագործելով ժամանակակից չափանիշները, նյութերը, դիզայնը և դասավորությունը:

Այսպիսով, փոխարինման արժեքը արտահայտվում է օբյեկտի ճշգրիտ պատճենի վերարտադրման ծախսերով, իսկ փոխարինման արժեքը՝ ժամանակակից անալոգային օբյեկտ ստեղծելու ծախսերով։

Օբյեկտի փոխարինման արժեքի և դրա փոխարինման արժեքի միջև սահմանը միշտ կամայական է, և յուրաքանչյուր կոնկրետ դեպքում գնահատողը պետք է լուծի գնահատման այս կամ այն ​​տեսակի ընտրության խնդիրը՝ կախված ծախսերի մոտեցման կիրառման պայմաններից:

Համաձայն Ռուսաստանի Գնահատողների միության ստանդարտների (STO ROO 21-01-95), անշարժ գույքը արժեքի մոտեցմամբ գնահատելիս խորհուրդ է տրվում հետևողականորեն որոշել.
հողամասի շուկայական արժեքը.
գույքի վերականգնված արժեքը կամ փոխարինման արժեքը.
օբյեկտի կուտակված կուտակային մաշվածության չափը.
անշարժ գույքի շուկայական արժեքը՝ օգտագործելով ինքնարժեքի մեթոդը՝ որպես հողամասի արժեքի և օբյեկտի փոխարինման արժեքի գումար՝ հանած կուտակված մաշվածությունը:

Հողամասի արժեքի որոշում

Գնահատման պրակտիկայում հողամասի արժեքը որոշելը դիտարկվում է լավագույն և արդյունավետ տնտեսական օգտագործման համար դրա առկայության տեսանկյունից: Անշարժ գույքի գնահատման ժամանակ հողը համարվում է արժեք, մինչդեռ բարելավումները համարվում են, որ նպաստում են արժեքին:
Հողամասը գնահատելիս հատուկ ուշադրություն պետք է դարձնել գնահատվող սեփականության իրավունքի կազմին: Ռուսական պայմաններում գնահատման օբյեկտը ոչ թե հողամասի ամբողջական (բացարձակ) սեփականությունն է, այլ միայն վարձակալության հիմունքներով օգտագործման իրավունքը, այսինքն. գույքը սահմանված ժամկետով և վարձակալության պայմանագրով սահմանված որոշակի պայմաններով օգտագործելու և զբաղեցնելու իրավունք. Ըստ այդմ, այս գնահատված իրավունքի արտահայտությունը հողամասի վարձակալության իրավունքի շուկայական արժեքն է։

Գնահատման տեսությունը սահմանում է հողի արժեքը որոշելու հինգ հիմնական մեթոդ.
1. Հողի վարձակալության կապիտալացման մեթոդ (եկամուտային մոտեցում).
2. Հարաբերակցության (փոխանցման) մեթոդ.
3. Մշակման մեթոդ (վարպետություն).
4. Մնացորդային տեխնիկա հողի համար:
5. Վաճառքի ուղղակի համեմատական ​​վերլուծության մեթոդ.

Հողամասի արժեքը որոշելը հողի վարձակալության կապիտալիզացիայի մեթոդով (եկամուտային մոտեցում) բաղկացած է վարձակալության վճարներից ստացված եկամուտների կապիտալիզացումից: Հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ Ռուսաստանում դեռևս տարածված չէ մասնավոր հողատարածքների վարձակալության պրակտիկան, վարձակալությամբ տրվում են հիմնականում պետական ​​և քաղաքային հողատարածքներ։ Վարձավճարներն այս դեպքում կարգավորվում են հողի ստանդարտ գնով, որը համարժեք չէ դրա շուկայական արժեքին, հետևաբար, գործնականում հողի վարձակալության կապիտալիզացիայի մեթոդի կիրառումը բավականաչափ օբյեկտիվ արդյունքներ չի տալիս:

Հարաբերակցության (փոխանցման) մեթոդը բաղկացած է հողամասի արժեքի և դրա վրա կառուցված բարելավումների միջև կապի որոշումից: Գնահատողը գնահատում է կառուցապատված հողամասի ընդհանուր արժեքը, դրանից հանում շենքերի և շինությունների արժեքը և ստանում հողամասի արժեքը: Համապատասխանեցման մեթոդը տեղին է, երբ դատարկ հողատարածքների համադրելի վաճառքները բավարար չեն:

Մշակման (զարգացման) մեթոդը հողամասի լավագույն օգտագործման ներդրումային վերլուծության պարզեցված մոդել է, որը համեմատելի վաճառքում չունի նմանակներ: Որպես կանոն, դրանք ոչ ստանդարտ խոշոր հողամասեր են, որոնց համար լուծվում է դրանց ռացիոնալ զարգացման հարցը։ Նման դեպքերը բավականին տարածված են ռուսական գնահատման պրակտիկայում։

Հողային հաշվեկշռի տեխնիկան գնահատման համընդհանուր մեթոդ է, բայց այն առավել արդյունավետ է, երբ բացակայում են դատարկ տարածքների համադրելի վաճառքի և գույքի շահութաբերության մասին տեղեկատվություն: Այս դեպքում ծախսերի մեթոդն օգտագործվում է բարելավումների արժեքը գնահատելու համար և, օգտագործելով շենքի կապիտալացման հարաբերակցությունը, որոշվում է նրան վերագրվող զուտ գործառնական եկամտի մասը: Ամբողջ գույքի զուտ գործառնական եկամտի մնացորդը վերածվում է գնահատված արժեքի՝ օգտագործելով հողի կապիտալացման դրույքաչափը:

Համաշխարհային պրակտիկայում վերը նշված բոլոր մեթոդներից ամենահուսալին համարվում է ուղղակի համեմատական ​​վաճառքի վերլուծության մեթոդը։ Վաճառքի համեմատական ​​վերլուծության մեթոդի կիրառմամբ հաշվարկը բաղկացած է նմանատիպ հողամասերի առքուվաճառքի փաստացի գործարքների վերլուծությունից, դրանք գնահատվողի հետ համեմատելով և համապատասխան ճշգրտումներ կատարելով համադրելի և գնահատվող հողամասերի միջև առկա տարբերությունների համար: Արդյունքում յուրաքանչյուր համադրելի ծանրոցի վաճառքի գինը նախ սահմանվում է այնպես, կարծես այն ունի նույն հատկանիշները, ինչ առարկայական ծանրոցը, ապա որոշվում է առարկայական ծանրոցի միջին կշռված արժեքը։

Գույքի փոխարինման կամ փոխարինման արժեքի որոշում

Փոխարինման կամ փոխարինման արժեքը հաշվարկելու չորս եղանակ կա.
1. Քանակական վերլուծության մեթոդ.
2. Տարր առ տարր հաշվարկման մեթոդ (ընդլայնված կառուցվածքային տարրերի ծախսերի հաշվառման մեթոդ):
3. Համեմատական ​​միավորի մեթոդ.
4. Ինդեքսային մեթոդ.

Քանակական վերլուծության մեթոդը բաղկացած է օբյեկտի և ամբողջ օբյեկտի առանձին կառուցվածքային տարրերի կառուցման համար անհրաժեշտ բոլոր տեսակի աշխատանքների համար ծախսերի գնահատումներից. աշխատուժի ծախսերը, նյութերը, աշխատանքի մեքենայացման միջոցները: Այս ծախսերին պետք է ավելացվեն կառուցապատողի ընդհանուր ծախսերը և շահույթը, ինչպես նաև գնահատվող բարելավումները վերարտադրելու համար անհրաժեշտ սարքավորումների նախագծման, կառուցման, ձեռքբերման և տեղադրման ծախսերը: Քանակական վերլուծության մեթոդը ամենաճիշտն է, բայց նաև ամենաաշխատատարը: Դրա օգտագործումը պահանջում է բարձր որակավորում ունեցող գնահատողներ և շինարարական նախահաշիվներ պատրաստելու մեծ փորձ:

Տարր առ տարր հաշվարկման մեթոդը քանակական մեթոդի փոփոխություն է, բայց այն շատ ավելի քիչ աշխատատար է, քանի որ այն հիմնված է ոչ թե առանձին, այլ համախառն գնահատումների և գների օգտագործման վրա: Որպես ծախսերի չափման միավորներ ընդունվում են կառուցվածքային տարրերի ամենաբնորոշ ցուցանիշները (1 խորանարդ մետր աղյուսապատում, 1 քմ տանիքի ծածկույթ և այլն):

Համեմատական ​​միավորի մեթոդը հիմնված է գնահատվող օբյեկտի սպառողական հատկությունների միավորի արժեքը նման ստանդարտ կառուցվածքի չափման միավորի արժեքի հետ համեմատելու վրա: Մեթոդի էությունն այն է, որ գնահատվող օբյեկտի համար ընտրվում է անալոգային օբյեկտ, որը նման է գնահատվողին կառուցվածքային բնութագրերով, օգտագործվող նյութերով և արտադրության տեխնոլոգիայով: Այնուհետև անալոգային օբյեկտի չափման միավորի արժեքը (1 խորանարդ մ, 1 քառ. մ և այլն) բազմապատկվում է գնահատվող օբյեկտի միավորների քանակով։ Սա գույքը գնահատելու ամենապարզ միջոցն է և լայնորեն կիրառվում է գնահատողների կողմից, հատկապես ձեռնարկությունների հիմնական միջոցները վերագնահատելիս:

Ինդեքսային մեթոդը բաղկացած է գնահատված օբյեկտի փոխարինման արժեքը որոշելուց՝ հաշվեկշռային արժեքը համապատասխան վերագնահատման ինդեքսով բազմապատկելով: Հիմնական միջոցների վերագնահատման ինդեքսները հաստատվում են Ռուսաստանի Պետական ​​վիճակագրական կոմիտեի կողմից և պարբերաբար հրապարակվում մամուլում:

Կուտակված կուտակային մաշվածության չափի որոշում

Արժեքի մոտեցման մեջ մաշվածության սահմանումն օգտագործվում է հաշվի առնելու նոր գույքի և փաստացի գնահատվող գույքի բնութագրերի տարբերությունները: Օբյեկտի մաշվածությունը հաշվի առնելը նոր վերարտադրվող շենքի արժեքի մի տեսակ ճշգրտում է՝ գնահատված օբյեկտի արժեքը որոշելու համար:
Կախված անշարժ գույքի արժեքը նվազեցնող գործոններից՝ մաշվածությունը բաժանվում է ֆիզիկական, գործառական և արտաքին (տնտեսական):

Ֆիզիկական վատթարացումն արտացոլում է ժամանակի ընթացքում գույքի ֆիզիկական հատկությունների փոփոխությունները (օրինակ՝ կառուցվածքային տարրերի թերությունները): Ֆիզիկական մաշվածությունը երկու տեսակի է. առաջինը տեղի է ունենում գործառնական գործոնների ազդեցության տակ, երկրորդը `բնական և շրջակա միջավայրի գործոնների ազդեցության տակ:
Ֆիզիկական մաշվածության հաշվարկման չորս հիմնական եղանակ կա՝ փորձագիտական, նորմատիվ (կամ հաշվապահական), ծախսեր և շենքի ժամկետի հաշվարկման եղանակ:

Առավել ճշգրիտ և աշխատատար մեթոդը փորձագիտականն է: Այն ներառում է թերի ցուցակի ստեղծում և շենքի կամ կառույցի բոլոր կառուցվածքային տարրերի մաշվածության տոկոսի որոշումը:

Ֆիզիկական մաշվածության հաշվարկման ստանդարտ մեթոդը հիմնված է մաշվածության միասնական ստանդարտների կիրառման վրա: Այս ստանդարտները տրվում են սկզբնական արժեքի ամբողջական վերականգնման համար, և հաշվարկը ներառում է նաև շենքերի և շինությունների հիմնանորոգման և արդիականացման մաշվածության դրույքաչափերը:

Արժեքի մեթոդը շենքերի և շինությունների տարրերի վերականգնման ծախսերի որոշումն է: Այս դեպքում շենքի յուրաքանչյուր տարրի մաշվածության տոկոսը որոշվում է ստուգմամբ, որն այնուհետեւ թարգմանվում է արժեքային տերմիններով:

Շենքերի կյանքի տեւողության հաշվարկման մեթոդը հիմնված է գնահատվող օբյեկտի կառուցվածքների ուսումնասիրության և այն ենթադրության վրա, որ օբյեկտի արդյունավետ տարիքը (տարիքը, որը համապատասխանում է օբյեկտի ֆիզիկական վիճակին և հաշվի է առնում հնարավորությունը. դրա ձեռքբերումը) վերաբերում է տիպիկ տնտեսական կյանքին (ժամանակը, որի ընթացքում օբյեկտը կարող է շահույթ առաջացնել), որպես կուտակված մաշվածություն մինչև ընթացիկ փոխարինման արժեքը:

Ֆունկցիոնալ մաշվածությունը արժեքի կորուստ է, որը պայմանավորված է այն հանգամանքով, որ օբյեկտը չի համապատասխանում ժամանակակից չափանիշներին` իր գործառական օգտակարության, ճարտարապետական ​​և գեղագիտական, տիեզերական պլանավորման, դիզայներական լուծումների, կենսունակության, անվտանգության, հարմարավետության և այլ ֆունկցիոնալ հատկանիշների առումով:

Ֆունկցիոնալ մաշվածությունը կարող է լինել շարժական կամ անուղղելի: Եթե ​​ստացված լրացուցիչ արժեքը գերազանցում է վերականգնման արժեքը, ապա ֆունկցիոնալ մաշվածությունը շարժական է: Շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածության տարր կարելի է համարել բուխարի բացակայությունը, որի տեղադրման ծախսերը փոխհատուցվում են գույքի եկամտաբերության և շուկայական արժեքի բարձրացմամբ: Շարժական մաշվածության չափը որոշվում է որպես շենքի պոտենցիալ արժեքի տարբերություն՝ նորացված տարրերով գնահատման պահին և առանց նորացված տարրերի գնահատման ամսաթվի արժեքը:
Անջատելի ֆունկցիոնալ մաշվածությունը ներառում է արժեքի նվազում՝ կապված շենքի որակական բնութագրերի ինչպես բացակայության, այնպես էլ գերազանցման հետ կապված գործոնների հետ:

Որակի բնութագրերի բացակայության հետ կապված մաշվածության գումարը հաշվարկվում է որպես գույք վարձակալության ժամանակ վարձակալությունից առաջացած կորուստների գումար՝ բազմապատկված այս տեսակի գույքին բնորոշ համախառն վարձավճարի բազմապատկիչով:
Ավելորդ որակի բնութագրերի հետ կապված մաշվածության քանակը շենքի ավելորդ սպառողական որակների հետ կապված տարրի տեղադրումից կորուստն է:

Արտաքին (տնտեսական) մաշվածությունը շատ դեպքերում հնարավոր չէ վերացնել: Արտաքին (տնտեսական) մաշվածությունը արժեքի կորուստ է, որն առաջանում է արտաքին գործոնների ազդեցությամբ: Տնտեսական արժեզրկումը կարող է առաջանալ մի շարք պատճառներով, ինչպիսիք են ընդհանուր տնտեսական, արդյունաբերական, իրավական փոփոխությունները կամ փոփոխությունները կապված օրենսդրության, քաղաքային օրենսդրության, գոտիավորման և վարչական կանոնակարգերի հետ:

Ռուսաստանում արտաքին մաշվածության հիմնական գործոնները տնտեսության ընդհանուր վիճակն է, որը որոշ շրջաններում բարելավվում է տեղական գործոններով, ձեռնարկատիրական գործունեության որոշակի տեսակների համար խտրական օրենսդրության առկայությամբ և շրջակա միջավայրի աղտոտման համար տուգանքներով:

Արտաքին մաշվածությունը գնահատելու երկու մոտեցում կա.
կայուն և փոփոխված արտաքին պայմաններում նմանատիպ օբյեկտների վաճառքի համեմատություն.
արտաքին պայմանների փոփոխությունների հետ կապված եկամտի կորուստների կապիտալացում:

Առաջին մոտեցումը պահանջում է, որ լինեն անշարժ գույքի համեմատելի քանակի վաճառքներ, որոնք տարբերվում են գնահատվողից՝ ըստ գտնվելու վայրի և շրջակա միջավայրի: Երկու համադրելի առարկաների արժեքի տարբերությունը, որոնցից մեկը արտաքին ազդեցություններից մաշվածության նշաններ ունի, թույլ է տալիս եզրակացություն անել գնահատվող օբյեկտի արտաքին մաշվածության չափի մասին:

Արտաքին մաշվածության չափման երկրորդ մոտեցումը երկու անշարժ գույքի վարձակալության եկամուտների համեմատությունն է, որոնցից մեկի վրա բացասաբար է ազդում: Այս մոտեցումը կիրառելիս նախ որոշվում է ընդհանուր առմամբ անշարժ գույքի վնասի չափը, այնուհետև դրանից բաշխվում է մեկ շենքի վնասի բաժինը, որը կապիտալացվում է շենքերի կապիտալացման սահմանված դրույքաչափի հիման վրա:

Ընդհանուր կուտակված մաշվածությունը որոշելուց հետո գնահատողը, անշարժ գույքի վերջնական արժեքը ստանալու համար, հողամասի շուկայական արժեքին ավելացնում է գույքի փոխարինման ընդհանուր արժեքի և կուտակված մաշվածության տարբերությունը:

Եզրակացություն

Նկատի ունեցեք, որ ծախսերի մոտեցումը կիրառելի է գրեթե ցանկացած անշարժ գույքի գնահատման համար: Սակայն նման կիրառումը ոչ բոլոր դեպքերում է արդարացված (օրինակ՝ եկամուտ արտադրող անշարժ գույքի գնահատում): Այս առումով, ծախսերի մոտեցման կիրառման ամենատարածված ոլորտը անշարժ գույքի շուկայի «պասիվ» կամ ոչ ակտիվ հատվածներում գտնվող օբյեկտների գնահատումն է: Այս դեպքում ծախսերի մոտեցման կիրառման առավելությունը պայմանավորված է նրանով, որ նմանատիպ օբյեկտների առքուվաճառքի համար կատարված գործարքների վերաբերյալ տեղեկատվության անբավարարությունը և/կամ անվստահությունը որոշ դեպքերում սահմանափակում է գնահատման այլ մոտեցումների կիրառման հնարավորությունը:

Ծախսային մոտեցումը կիրառվում է նաև նոր շինարարության տեխնիկատնտեսական հիմնավորման, անավարտ շինարարական նախագծերի և վերակառուցված օբյեկտների շուկայական արժեքը գնահատելու համար: Որոշ դեպքերում ծախսերի մոտեցումը հնարավորություն է տալիս գնահատել ներդրումային ծրագրի արդյունավետությունը:
Օգտագործելով ծախսերի և եկամտի մոտեցումների համակցում, այն է՝ օբյեկտի կառուցման ծախսերը համեմատելով դրանից ստացված եկամուտների հետ, գնահատողը եզրակացություն է անում գնահատվող գույքի հետ կապված հողամասի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման մասին:

Գնահատման արդյունքներն արտացոլել ձեռնարկության ֆինանսական հաշվետվություններում (հիմնական միջոցների վերագնահատում), գնահատողները՝ հիմնվելով Ֆինանսների նախարարության հրամանով հաստատված «Հիմնական միջոցների հաշվառում» հաշվառման կանոնակարգի վրա (PBU 6/01): Ռուսաստան 2001 թվականի մարտի 30-ի N 26n, որոշեք գնահատման օբյեկտի արժեքը՝ օգտագործելով ծախսային մոտեցումը:

Ապահովագրական շուկան ծախսերի վրա հիմնված մոտեցման կիրառման անընդհատ ընդլայնվող տարածք է: Այստեղ նախապատվությունը տրվում է այս մոտեցմանը, քանի որ ապահովագրված գումարը, ապահովագրավճարի չափը և ապահովագրական հատուցումը որոշվում են ապահովադրի ծախսերի հիման վրա՝ օգտագործելով ծախսային մոտեցումը:

Ծախսերի մոտեցման կիրառման հատուկ ոլորտը եզակի օբյեկտների և հատուկ նշանակության օբյեկտների (դպրոցներ, եկեղեցիներ, երկաթուղային կայարաններ և այլն) գնահատումն է: Նման գույքի համար դժվար է գտնել վաճառքի և վարձակալության համեմատելի գներ, ուստի դրանց վերարտադրության կամ փոխարինման ծախսերի վերլուծությունը մնում է գնահատողի համար միակ ընդունելի այլընտրանքը:

Դաշնային գնահատման ստանդարտ թիվ 1 «Գնահատման ընդհանուր հասկացությունները, գնահատման մոտեցումները և գնահատման պահանջները (FSO No. 1)» - հաստատված է Ռուսաստանի տնտեսական զարգացման նախարարության 2007 թվականի հուլիսի 20-ի թիվ 256 հրամանով:

Եկամուտի մոտեցում- գնահատման օբյեկտի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք՝ հիմնված գնահատման օբյեկտի օգտագործումից ակնկալվող եկամուտների որոշման վրա:

Եկամուտի մոտեցումը կիրառվում է, երբ առկա է հավաստի տեղեկատվություն, որը թույլ է տալիս կանխատեսել ապագա եկամուտը, որը կարող է առաջացնել գնահատման օբյեկտը, ինչպես նաև գնահատման օբյեկտի հետ կապված ծախսերը: Եկամուտների մոտեցումը կիրառելիս գնահատողը որոշում է ապագա եկամուտների և ծախսերի չափը և դրանց ստացման պահերը։

Գնահատման համար եկամտի մոտեցումը կիրառելիս գնահատողը պետք է.

ա) սահմանել կանխատեսման ժամանակահատվածը. Կանխատեսման ժամանակաշրջանը հասկացվում է որպես ապագա ժամանակաշրջան, որի համար, գնահատման օրվանից, կանխատեսվում են ապագա եկամտի չափի վրա ազդող գործոնների քանակական բնութագրերը.

բ) ուսումնասիրել կանխատեսման ժամանակաշրջանում գնահատման օբյեկտի եկամուտների հոսք ստեղծելու կարողությունը, ինչպես նաև եզրակացություն անել կանխատեսման ժամանակաշրջանին հաջորդող ժամանակահատվածում եկամուտների հոսք ստեղծելու օբյեկտի ունակության մասին.

գ) որոշում է զեղչման տոկոսադրույքը, որն արտացոլում է ներդրումային օբյեկտներում ներդրումների վերադարձը, որը համեմատելի է գնահատման օբյեկտի հետ ռիսկի մակարդակով, որն օգտագործվում է ապագա եկամուտների հոսքերը գնահատման ամսաթվին հասցնելու համար.

դ) իրականացնել կանխատեսման ժամանակահատվածում ակնկալվող եկամուտների հոսքը, ինչպես նաև կանխատեսման ժամանակաշրջանից հետո եկամուտների հոսքը գնահատման ամսաթվի դրությամբ արժեքի վերածելու կարգը.

Համեմատական ​​մոտեցումը գնահատման օբյեկտի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք է, որը հիմնված է գնահատման օբյեկտի համեմատության վրա այն օբյեկտների հետ, որոնք գնահատման օբյեկտի անալոգներ են, որոնց համար առկա է գների վերաբերյալ տեղեկատվություն: Օբյեկտ - գնահատման օբյեկտի անալոգը գնահատման նպատակներով ճանաչվում է որպես օբյեկտ, որը նման է գնահատման օբյեկտին հիմնական տնտեսական, նյութական, տեխնիկական և այլ բնութագրերով, որոնք որոշում են դրա արժեքը:

Համեմատական ​​մոտեցումն օգտագործվում է այն դեպքում, երբ առկա է անալոգային օբյեկտների գների և բնութագրերի վերաբերյալ հուսալի և մատչելի տեղեկատվություն: Գնահատման համեմատական ​​մոտեցում կիրառելիս գնահատողը պետք է.

ա) ընտրել համեմատության միավորները և կատարել գնահատման օբյեկտի և յուրաքանչյուր անալոգային օբյեկտի համեմատական ​​վերլուծություն համեմատության բոլոր տարրերի համար: Յուրաքանչյուր անալոգային օբյեկտի համար կարելի է ընտրել համեմատության մի քանի միավոր: Համեմատության միավորների ընտրությունը պետք է հիմնավորված լինի գնահատողի կողմից: Գնահատողը պետք է հիմնավորի գնահատման ընթացքում ընդունված և առաջարկի և պահանջարկի գործոնների հետ կապված այլ համեմատության միավորներ օգտագործելուց հրաժարվելը.

բ) կարգավորել անալոգային օբյեկտների համեմատության միավորի արժեքները համեմատության յուրաքանչյուր տարրի համար՝ կախված գնահատման օբյեկտի և համեմատության այս տարրի անալոգային օբյեկտի բնութագրերի հարաբերակցությունից: Ճշգրտումներ կատարելիս գնահատողը պետք է մուտքագրի և հիմնավորի ճշգրտումների սանդղակը և բացատրի, թե ինչ պայմաններում են տարբերվելու կատարված ճշգրտումների արժեքները: Համեմատության միավորի ճշգրտման սանդղակը և կարգը չպետք է փոխվի մեկ անալոգային օբյեկտից մյուսը.

գ) համաձայնեցնել ընտրված անալոգային օբյեկտների համեմատության միավորների արժեքների ճշգրտման արդյունքները: Գնահատողը պետք է հիմնավորի համեմատության միավորների ճշգրտված արժեքների և համանման օբյեկտների ճշգրտված գների համադրման սխեման:

Ծախսերի վրա հիմնված մոտեցում- գնահատման օբյեկտի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք՝ հիմնված գնահատման օբյեկտի վերարտադրման կամ փոխարինման համար անհրաժեշտ ծախսերի որոշման վրա՝ հաշվի առնելով մաշվածությունը և հնությունը։ Գնահատման օբյեկտի վերարտադրման ծախսերն այն ծախսերն են, որոնք անհրաժեշտ են գնահատման օբյեկտի ճշգրիտ պատճենը ստեղծելու համար՝ օգտագործելով գնահատման օբյեկտի ստեղծման համար օգտագործվող նյութերն ու տեխնոլոգիաները: Գնահատման օբյեկտի փոխարինման ծախսերն այն ծախսերն են, որոնք պահանջվում են գնահատման ամսաթվի դրությամբ օգտագործվող նյութերի և տեխնոլոգիաների միջոցով նմանատիպ օբյեկտ ստեղծելու համար:

Ծախսերի մոտեցումն օգտագործվում է, երբ հնարավոր է գնահատված օբյեկտը փոխարինել մեկ այլ օբյեկտով, որը կամ գնահատված օբյեկտի ճշգրիտ պատճենն է կամ ունի նմանատիպ օգտակար հատկություններ: Եթե ​​գնահատման օբյեկտը բնութագրվում է արժեքի նվազմամբ՝ կապված ֆիզիկական վիճակի, գործառական կամ տնտեսական հնության հետ, ապա ծախսային մոտեցում կիրառելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել մաշվածությունը և բոլոր տեսակի հնացումը:

Գնահատումը ներառում է հետևյալ քայլերը.

ա) գնահատման համաձայնագրի, ներառյալ գնահատման հանձնարարության կնքումը.

բ) գնահատման համար անհրաժեշտ տեղեկատվության հավաքագրում և վերլուծություն.

գ) գնահատման մոտեցումների կիրառումը, ներառյալ գնահատման մեթոդների ընտրությունը և անհրաժեշտ հաշվարկների իրականացումը.

դ) գնահատման մոտեցումների կիրառման արդյունքների համակարգումը (ամփոփումը) և գնահատման օբյեկտի արժեքի վերջնական արժեքը որոշելը.

ե) գնահատման հաշվետվության կազմում.

Գնահատման առաջադրանքը պետք է պարունակի հետևյալ տեղեկատվությունը.

ա) գնահատման օբյեկտ.

բ) գնահատման օբյեկտի նկատմամբ սեփականության իրավունքը.

գ) գնահատման նպատակը.

դ) գնահատման արդյունքների նպատակային օգտագործումը և դրա հետ կապված սահմանափակումները.

ե) արժեքի տեսակը.

զ) գնահատման ամսաթիվը.

է) գնահատման ժամկետը.

ը) ենթադրություններ և սահմանափակումներ, որոնց վրա պետք է հիմնված լինի գնահատումը:

2. Անշարժ գույքի գնահատում

2.5. Անշարժ գույքի գնահատման մոտեցումներ

2.5.1. Համեմատական ​​մոտեցում

Համեմատական ​​մոտեցումգնահատում - սա արժեքի գնահատման մեթոդների մի շարք է, որը հիմնված է գնահատման օբյեկտի համեմատության վրա իր անալոգների հետ, որոնց համար կա տեղեկատվություն նրանց հետ գործարքների գների մասին:

Համեմատական ​​մոտեցման կիրառման պայմանները.

1. Օբյեկտը չպետք է եզակի լինի:
2. Տեղեկատվությունը պետք է լինի համապարփակ՝ ներառյալ գործարքների պայմանները:
3. Գնահատվող գույքի համադրելի անալոգային արժեքի վրա ազդող գործոնները պետք է համադրելի լինեն:

Անալոգի հիմնական պահանջները.

Հիմնական տնտեսական, նյութական, տեխնիկական և այլ բնութագրերով անալոգը նման է գնահատման օբյեկտին.
- գործարքի նմանատիպ պայմաններ.

Համեմատական ​​մոտեցումը հիմնված է հետևյալ սկզբունքների վրա.

Փոխարինումներ;
- հավասարակշռություն;
- առաջարկ եւ պահանջարկ։

Համեմատական ​​մոտեցման փուլերը.

Շուկայի ուսումնասիրություն;
- վաճառքի առաջարկվող կամ վերջերս վաճառված գնահատվող գույքի անալոգների մասին տեղեկատվության հավաքագրում և ստուգում.
- ընտրված անալոգների և գնահատման օբյեկտի վերաբերյալ տվյալների համեմատություն.
- ընտրված անալոգների վաճառքի գների ճշգրտում գնահատման օբյեկտի տարբերություններին համապատասխան.
- գնահատման օբյեկտի արժեքի սահմանում.

Առարկայական գույքի վերջնական արժեքը որոշելու համար պահանջվում է համադրելի վաճառքի ճշգրտում: Հաշվարկը և ճշգրտումները կատարվում են նախորդ հաշվարկների տրամաբանական վերլուծության հիման վրա՝ հաշվի առնելով յուրաքանչյուր ցուցանիշի նշանակությունը: Ամենակարևորը շտկման գործոնները ճշգրիտ որոշելն է:

Համեմատական ​​մոտեցման առավելությունները.

1. Վերջնական գինը արտացոլում է տիպիկ վաճառողների և գնորդների կարծիքը:
2. Վաճառքի գներն արտացոլում են ֆինանսական պայմանների և գնաճի փոփոխությունները:
3. Ստատիկորեն հիմնավորված.
4. Ճշգրտումներ են կատարվում համեմատվող օբյեկտների տարբերությունների համար:
5. Բավական հեշտ օգտագործման համար և տալիս է հուսալի արդյունքներ:

Համեմատական ​​մոտեցման թերությունները.

1. Վաճառքի տարբերություններ.
2. Գործնական վաճառքի գների վերաբերյալ տեղեկատվության հավաքագրման դժվարություն:
3. Գործարքի կոնկրետ պայմանների մասին տեղեկություններ հավաքելու դժվարությունը:
4. Կախվածություն շուկայական գործունեությունից.
5. Կախվածություն շուկայի կայունությունից.
6. Զգալիորեն տարբեր վաճառքների վերաբերյալ տվյալների համադրման դժվարություն:

2.5.2. Ծախսերի վրա հիմնված մոտեցում

Ծախսերի վրա հիմնված մոտեցում- սա գնահատման մեթոդների մի շարք է, որը հիմնված է գնահատման օբյեկտի վերականգնման կամ փոխարինման համար անհրաժեշտ ծախսերի որոշման վրա՝ հաշվի առնելով կուտակված մաշվածությունը: Ելնելով այն ենթադրությունից, որ գնորդը պատրաստի օբյեկտի համար ավելի շատ չի վճարի, քան նմանատիպ օգտակար օբյեկտի ստեղծման համար:

Այս մոտեցումը հաշվի է առնում ոչ թե կապալառուի, այլ ներդրողի ծախսերը:

Այս մոտեցումը հիմնված է փոխարինման սկզբունքի վրա։

Ծախսային մոտեցումը կիրառելու համար անհրաժեշտ տեղեկատվություն.

Աշխատավարձի մակարդակ;
- վերադիր ծախսերի չափը.
- սարքավորումների ծախսեր;
- տվյալ տարածաշրջանի շինարարների շահույթի դրույքաչափերը.
- շինանյութերի շուկայական գները.

Արժեքի մոտեցման փուլերը.

Հողամասի արժեքի հաշվարկը՝ հաշվի առնելով ամենաարդյունավետ օգտագործումը (C h);
- գնահատվող շենքերի նոր շինարարության ծախսերի հաշվարկ (C ns);
- կուտակված մաշվածության հաշվարկ (I n):
- ֆիզիկական վատթարացում- մաշվածություն, որը կապված է բնական ֆիզիկական ծերացման և արտաքին անբարենպաստ գործոնների ազդեցության հետևանքով օբյեկտի կատարողականի նվազման հետ.
- ֆունկցիոնալ հագնում- նման օբյեկտների ժամանակակից պահանջներին չհամապատասխանելու պատճառով մաշվածությունը.
- արտաքին հագնում- արտաքին տնտեսական գործոնների փոփոխությունների հետևանքով մաշվածություն.
- բարելավումների արժեքի հաշվարկ՝ հաշվի առնելով կուտակված մաշվածությունը. Su = C ns - C i;
- անշարժ գույքի վերջնական արժեքի որոշում՝ C աշխատավարձ = C z + C y.

Արժեքի մոտեցման առավելությունները.

1. Նոր օբյեկտները գնահատելիս ծախսային մոտեցումն ամենահուսալին է։

2. Այս մոտեցումը տեղին է և/կամ միակ հնարավորը հետևյալ դեպքերում.

Լավագույն և ամենաարդյունավետ հողամասի վերլուծություն;
- նոր շինարարության և բարելավումների տեխնիկական և տնտեսական վերլուծություն.
- հանրային, պետական ​​և հատուկ օբյեկտների գնահատում.
- ոչ ակտիվ շուկաներում օբյեկտների գնահատում.
- գնահատում ապահովագրական և հարկային նպատակներով.

Արժեքի մոտեցման թերությունները.

1. Ծախսերը միշտ չէ, որ համարժեք են շուկայական արժեքին:
2. Գնահատման ավելի ճշգրիտ արդյունքի հասնելու փորձերը ուղեկցվում են աշխատուժի ծախսերի արագ աճով:
3. Գնահատվող գույքի գնման և ճիշտ նույն գույքի նոր կառուցման ծախսերի անհամապատասխանությունը, քանի որ գնահատման գործընթացում կուտակված մաշվածությունը հանվում է շինարարության արժեքից:
4. Հին շենքերի վերարտադրության արժեքի հաշվարկման դժվարությունը.
5. Հին շենքերի և շինությունների կուտակված մաշվածության չափը որոշելու դժվարությունը.
6. Հողամասի առանձին գնահատում շենքերից.
7. Ռուսաստանում հողամասերի գնահատման խնդրահարույց բնույթը.

2.5.3. Եկամուտի մոտեցում

Եկամուտի մոտեցումհիմնված է այն փաստի վրա, որ գույքի արժեքը, որում ներդրված է կապիտալը, պետք է համապատասխանի եկամտի որակի և քանակի ընթացիկ գնահատմանը, որն այս գույքը կարող է առաջացնել:

Եկամուտի մոտեցումանշարժ գույքի արժեքի գնահատման մեթոդների մի շարք է՝ հիմնված դրանից ակնկալվող եկամտի ընթացիկ արժեքի որոշման վրա։

Այս մոտեցմամբ ծախսերի հաշվարկման հիմնական նախադրյալը գույքի վարձակալությունն է: Եկամտի կապիտալացումն իրականացվում է անշարժ գույքից ապագա եկամուտը ընթացիկ արժեքի փոխակերպելու համար:

Եկամուտի կապիտալացումը գործընթաց է, որը որոշում է ապագա եկամտի և օբյեկտի ընթացիկ արժեքի միջև կապը:

Եկամուտի մոտեցման հիմնական բանաձևը (IRV - բանաձև).

որտեղ V-ը գույքի արժեքն է,

Ես գնահատվող գույքից ակնկալվող եկամուտն է: Եկամուտը սովորաբար վերաբերում է այն զուտ գործառնական եկամուտին, որը գույքը կարող է ստեղծել տվյալ ժամանակաշրջանում

R - եկամտաբերությունը կամ շահույթը - գործակիցն է կամ կապիտալիզացիայի դրույքաչափը:

Կապիտալացման տոկոսադրույքը եկամտաբերության դրույքաչափ է, որն արտացոլում է եկամտի և գնահատվող գույքի արժեքի միջև կապը:

Կապիտալիզացիայի երկու տեսակ կա.

Ուղղակի կապիտալիզացիա;
- եկամտի կապիտալացում կապիտալի վերադարձի փոխարժեքով.

Ուղղակի կապիտալիզացիայի դեպքում դիտարկվում են երկու արժեք՝ տարեկան եկամուտ և կապիտալիզացիայի դրույքաչափ:

Կապիտալացման տոկոսադրույքը- Սա գույքի շուկայական արժեքի հարաբերակցությունն է նրա առաջացրած զուտ եկամուտին:

Ակնկալվող եկամուտը որոշվում է գույքի սեփականության իրավունքի ժամանակաշրջանում եկամուտների վերլուծությամբ:

Զեղչի դրույքաչափ- բաղադրյալ տոկոսադրույքը, որը կիրառվում է գույքի օգտագործումից առաջացող դրամական միջոցների հոսքերի արժեքը որոշակի ժամանակահատվածում վերահաշվարկելիս.

Եկամտի մոտեցման փուլերը.

1. Գնահատման օբյեկտից բոլոր հնարավոր մուտքերի գումարի հաշվարկը.
2. Փաստացի համախառն եկամտի հաշվարկ.
3. Գնահատման առարկայի հետ կապված ծախսերի հաշվարկ.

Պայմանականորեն մշտական;
- պայմանականորեն փոփոխական (գործառնական);
- պահուստներ.

4. Զուտ գործառնական եկամտի չափի որոշում.
5. Փոխակերպեք ակնկալվող շահույթը ներկա արժեքի:

Նախորդ