Od 18 najvećih spajanja i preuzimanja u sektoru poljoprivrede u 2017., 11 transakcija je na ovaj ili onaj način uključivalo djelatnost proizvodnje usjeva. U šest slučajeva glavno stečeno sredstvo bilo je poljoprivredno zemljište. Kako se gospodarstvo oporavlja, tržište doživljava još jedan porast i nastavlja se konsolidacija u sektoru. Dakle, ako je u 2011. top 10 latifundists prema konzultantskoj tvrtki BEFL kontrolirao 3,8 milijuna hektara, a zatim je do proljeća 2017. brojka porasla na 5,2 milijuna hektara. No, strategija kupnje zemljišta samo radi širenja banke sve je manje popularna, napominju stručnjaci. Danas su učinkovitost proizvodnje i optimizacija troškova prioriteti, pa tržišni sudionici pažljivije procjenjuju potencijalne akvizicije u smislu dodatnih ulaganja u njih i kasnijih povrata.
Manje je velikih ponuda
Zemljišne transakcije jedan su od glavnih pokretača tržišta spajanja i preuzimanja u poljoprivrednom sektoru, kaže Andrey Tikhomirov, partner u A8 Praktika. Glavnu ulogu imaju velika poljoprivredna gospodarstva koja imaju dovoljnu financijsku osnovu za proširenje svoje zemljišne banke, a posljednjih godina pridružili su im se i novi igrači koji nisu temeljni. Potonji također imaju značajna sredstva i želju da brzo akumuliraju veliku imovinu. Jasan primjer je brzi rast površine zemljišta pod upravljanjem AFK sustav: prošle jeseni imala je 380 tisuća hektara, uzimajući u obzir “ RZ Agro“, koju posjeduje zajedno s članovima obitelji Louis Dreyfus. Štoviše, uprava korporacije ranije je izjavila da u budućnosti očekuju povećanje zemljišne banke na milijun hektara; planovi za ovu godinu bili su 500 tisuća hektara. Prema Tihomirovu, interes za tržište će ostati ako postoji dovoljna razina ponude i potražnje. Potražnja će ovisiti o financijskom stanju poduzeća i mogućnosti primanja kredita po prihvatljivim stopama, ponuda će ovisiti o dostupnosti dovoljnog volumena odgovarajućih zemljišnih parcela.
Međutim, sada je prilično teško pronaći veliku likvidnu zemljišnu imovinu, ističe Tihomirov. “Ponuda je ograničena. Dobre površine uglavnom već posjeduju veliki igrači, pa se traže mali zemljoposjednici, zna. — Istodobno, na tržištu se ponekad pojavljuju ozbiljne ponude (npr. „ Bijela fregata“), ali se više odnose na prisilnu prodaju.” Druga mogućnost je ponuditi velike komade zemlje u regijama koje baš i ne privlače kupce, na primjer u regiji Penza, dodaje stručnjak.
O velikom izboru poljoprivrednog zemljišta sada ne treba govoriti, slaže se Olga Romanova, direktorica pravne grupe Ratum. Primjerice, ako ranije kupci nisu uzimali ugare, sada ih kupuju, uključujući i šume. “Više se ne gleda kvaliteta i je li teren ravan, nego drugi kriteriji: možda je ledina, ali blizu ceste ili parcela graniči s terenom koji već pripada tvrtki”, napominje. Istovremeno se smanjila veličina imovine koja se nudi na prodaju, gotovo da nema transakcija u kojima se odjednom kupuje 15-20 tisuća hektara, osim ako ne govorimo o stečaju poduzeća.
Broj ponuda velikih parcela zemljišta (od 10 tisuća hektara) značajno se smanjio u usporedbi s 2015.-2016., kada su nagla deprecijacija rublje i makroekonomska nesigurnost, kao i špekulacije o zemljišnom zakonodavstvu prisilile strane vlasnike da napuste tržište, odjekuje njihov partner i menadžer.centar kompetencije u agroindustrijskom kompleksu KPMG Vitalij Šeremet. Posljednja veća prodana parcela bila je zemljišna banka Black Earth Farming(246 tisuća hektara). “Ipak, ne može se reći da je ponuda krupnih sredstava na tržištu iscrpljena. Danas se imovina financijskih grupacija koje su u financijskim poteškoćama, poput zemljišta, prodaje ili je blizu toga. RosAgro(prošle godine je imao oko 400 tisuća hektara). Ima još sličnih igrača,” zna. O traženoj cijeni dovoljno govori činjenica da je takve imovine još uvijek na tržištu, unatoč velikom interesu u branši, uvjeren je stručnjak.
Sada se nekoliko prilično velikih igrača sa stotinama tisuća hektara zemlje stavlja na prodaju, potvrđuje direktor BEFL Vladislav Novoselov. Međutim, malo je dobrih tvrtki kao meta transakcija na tržištu, a iako je ponuda imovine porasla u 2017.-2018., kvalitetne se nisu značajno povećale, napominje. “Razlog je očigledan: u većini slučajeva visokokvalitetna imovina (dobro, kompaktno smješteno zemljište, opremljenost, skladišni prostori, visoka razina tehnologije i proizvodne kulture) donosi visoke prihode, a njezin vlasnik rijetko ima želju prodati posao”, objašnjava stručnjak.
Ponuda zemlje u Rusiji je vrlo velika, iako su, naravno, najbolje parcele već raspodijeljene i nalaze se u rukama velikih posjeda. Ali možete uzeti lošija polja, uložiti u melioracije, gnojiva i u konačnici dobiti još bolje rezultate, kaže direktor odjela korporativnih financija jedne investicijske tvrtke “ Aten» Ivan Nikolaev. Međutim, jasno je da ako govorimo o kupnji zemljišta u blizini luka, na Krasnodarskom teritoriju ili u najatraktivnijim regijama crnozemskog regiona, tada je gotovo nemoguće pronaći opciju, iako postoji i bit će potražnje za ove regije. „Sa geografske točke gledišta, što su parcele bliže lukama, manja je vjerojatnost da će se kupiti, a to nije relevantno samo za jug: na primjer, u regiji Voronjež zemljište je dostupnije nego u Kuban, au regiji Tambov lakše je odabrati imovinu nego u Voronježu,” - uspoređuje Nikolaev.
Kriteriji vrednovanja imovine
Prema Tikhomirovu, pri odabiru zemljišta za kupnju, tvrtke prije svega obraćaju pozornost na lokaciju mjesta: obično ih privlače ponude iz regija u kojima već imaju posao. Također je važno da područje ima dobre klimatske i zemljišne uvjete. Sljedeći kriterij je pravna čistoća imovine i nepostojanje tereta.
Kada Ratum provodi reviziju zemljišta za velika poljoprivredna gospodarstva, budući da se većina transakcija odvija na sekundarnom tržištu, sastavlja se povijesna potvrda lokacije: kako je i kako pravno nastala, kakvi su rizici postojali i postoje li sada, kaže Romanova. Na primjer, jedan od razloga zašto " Rusagro" odbio je kupiti Kursk zemljište Ivolga-Holdinga, koji se suočio s financijskim problemima, zbog činjenice da u jednom trenutku nije pristupio pitanju zemljišne knjige dovoljno odgovorno. Neke površine nisu bile ni registrirane za zakup, tvrtka ih je radila po “džentlmenskim ugovorima” s lokalnim upravama, to je bila općepoznata činjenica. Na ovaj ili onaj način, mnogi se sada suočavaju sa sličnim problemima, posebno u transakcijama međusobnog povezivanja, dodaje ona. "Ovo je osobito istinito ako je tvrtka jedini veliki investitor u poljoprivrednom sektoru okruga ili regije: radi u dogovoru s lokalnim dužnosnicima, prebacuje nešto novca u proračun, ali zemljište nije uknjiženo", pojašnjava Romanova. "Kada vidimo bilo kakva kršenja i potencijalne sukobe, savjetujemo klijentima da potraže drugu imovinu za kupnju."
Primjerice, sada su važnu ulogu u razvoju tržišta poljoprivrednog zemljišta počele igrati pogreške ili kršenja zakona učinjena prilikom registracije parcela početkom 2000-ih, kada su se događale velike kupnje dionica, kaže Romanova. Tada su se mnoge tvrtke žurile da brže dođu do zemljišta, iako je bilo i onih koji su računali na sigurnost transakcija, primjerice sve su pažljivo provjeravali” Agro-Invest» ( Black Earth Farming). Kao rezultat toga, sada igrači koji imaju dobru pravnu potporu mogu poništiti dugogodišnje kupoprodajne transakcije zemljišta ako uspiju saznati i dokazati da je, na primjer, dionice kupila osoba koja je dobila zemljišni udio putem kolateralnih obveza, a zapravo nije bio dioničar. “Uočavaju nedosljednosti u registraciji, pronalaze sudionike u zajedničkoj imovini ili njihove nasljednike koji nisu znali za transakcije i počinju ih osporavati u njihovo ime”, komentira ona. — Vraća se zastara od 10-11 godina, transakcije se poništavaju, a zemljište ide drugoj zainteresiranoj strani. Sada ima mnogo takvih priča.” Postoje i presedani kada arbitražni sud proglasi ništavnim transakcije koje uključuju doprinos zemljišnih udjela u temeljni kapital poduzeća, na primjer, kada je više ljudi primljeno u društvo s ograničenom odgovornošću nego što je dopušteno zakonom, a krivotvorenjem dokumenata lišeni su prava imovinska prava. Takve sheme, koje su se provodile uglavnom radi naknadnih špekulacija zemljištem, sada se raspadaju i dolazi do aktivne preraspodjele tržišta, kaže Romanova.
No, ističe Novoselov, sada se sve rjeđe može čuti da zemljište nije pravno uknjiženo. “Od donošenja Zemljišnog zakonika i Zakona o prometu poljoprivrednog zemljišta nakupila se kritična masa pozitivnih promjena koje omogućuju obavljanje pravnog prometa s velikim zemljišnim površinama, s pravom zakupa zemljišta”, kaže.
Osim toga, lokacija parcela je važna za tvrtke koje uzgajaju usjeve - bolje je da formiraju velike bazene, a ne raspršene, nastavlja Tikhomirov. Zatim stručnjaci gledaju je li zemljište obrađeno, što se uzgaja, koji se plodored i tehnologija koriste te ima li farma opremu i stručnjake. “Prema našem iskustvu, kupci, posebice velika poljoprivredna gospodarstva, više su zainteresirani za kupnju zasebnog zemljišta”, pojašnjava stručnjak. “Imaju vlastitu flotu opreme, tehnologiju, osoblje i uspostavljene poslovne procese, tako da obično nitko ne želi preuzeti financijske obveze kupljene tvrtke.” Naše tržište još nije razvilo model prodaje imovine na temelju financijskih pokazatelja, dodaje Vitalij Šeremet. “Naprotiv, kupuju zemljište i proizvodne pogone odvojeno. Po mom mišljenju, to se objašnjava činjenicom da se dobra imovina gotovo i ne prodaje, a problematični poslovi se ne cijene zbog neiskorištenog potencijala”, komentira.
"Bio-Ton"(pod kontrolom posjeda 375,7 tisuća hektara u regijama Samara, Ulyanovsk i Saratov) stječe zemljišne parcele koje se odmah uključuju u plodored. “Ozbiljno smo uložili u modernizaciju tehnološke opreme, poboljšanje vještina zaposlenika i uvođenje modernih metoda uzgoja, tako da ne vidimo smisla kupovati gotove poslove u regijama u kojima poslujemo, jer u ovom slučaju nema dodane vrijednosti za nas,” naglašava Mikhail, zamjenik generalnog direktora za strateško upravljanje tvrtke Kharlamov.
"Bio-Ton" sustavno traži i odabire najatraktivnije lokacije u smislu plodnosti i geografskog položaja, kaže Kharlamov. “Planiramo uzgajati glatkim tempom, oko 10-20 tisuća hektara godišnje, kupujući susjedna zemljišta i uključujući ih u naš plodored”, dijeli svoje planove. "Kompaktna lokacija stvara logističke prednosti i povećava operativnu kontrolu." Međutim, povećanje zemljišne banke nije cilj samo po sebi za tvrtku, pojašnjava top menadžer, sada je prioritet povećanje profitabilnosti poslovanja. "Usredotočeni smo na intenziviranje procesa proizvodnje i uvođenje novih tehnologija", objašnjava Kharlamov. Ulazak u nove regije moguć je samo u slučaju posebnih situacija ili interesantne velike (najmanje 30 tisuća hektara) i kompaktno smještene parcele po cijeni koja odgovara gospodarstvu. Odluka o takvoj transakciji bit će donesena kao za poseban investicijski projekt, kaže.
Zemaljska banka" AFG National» iznosi 92 tisuće hektara (bez imovine koja pripada suvlasnicima gospodarstva, ali nije uključena u njegovu strukturu). Prema riječima generalnog direktora holdinga Jurija Belova, grupa planira povećati površinu zemljišta uglavnom za sadnju superintenzivnih voćnjaka jabuka, kao i za uzgoj povrća. U proteklih nekoliko godina holding je nabavio imovinu prvenstveno za ova dva poslovna područja. Pritom, za razliku od Bio-Tona, ne kupuje samo zemljište, već i cijele proizvodne komplekse. Dakle, u 2016. godini tvrtka je koštala 30 milijuna rubalja. kupili su kompleks u okrugu Arzamas u regiji Nižnji Novgorod za povećanje volumena pakiranja opranog krumpira, što također uključuje skladišni kapacitet za 8 tisuća tona proizvoda. Zatim je na istom području nabavljeno poljoprivredno poduzeće s 1,2 tisuće hektara poljoprivrednog zemljišta i skladištem krumpira za 5 tisuća tona, au susjednom Diveevu - 4 tisuće hektara zemlje, od čega je većina bila ugar. U regiji Rostov prije dvije godine holding je kupio kompleks za uzgoj krumpira i povrća na otvorenom s 4 tisuće hektara poljoprivrednog zemljišta, skladištima krumpira ukupne zapremine 20 tisuća tona i linijom za pakiranje kapaciteta 15 tisuća hektara. tona na sat, kaže Belov. „U 2017. kupili smo oko tisuću hektara rižinih polja u regiji Krasnodar i nekoliko malih parcela za uzgoj povrća u regiji Nižnji Novgorod“, dodaje.
Situacija s odabirom pogodnog poljoprivrednog zemljišta varira ovisno o regiji, smatra Belov. Na primjer, u Krasnodarskom teritoriju ima malo slobodnog zemljišta, gotovo sve je razvijeno, pa je holding prisiljen natjecati se s drugim industrijama za kupnju parcela za sadnju vrta. "Kada bismo mogli razvijati zemljište, na primjer, iz regionalnih i saveznih fondova, brže bismo se širili", siguran je Belov. “U tom smislu, volio bih da država podupire kapitalno intenzivne projekte poput superintenzivnog vrtlarstva.” Ali u regiji Nižnji Novgorod, tvrtka redovito prima ponude iz različitih regija za kupnju poljoprivrednih poduzeća. Uvijek ima velikih parcela na prodaju. Kod odluke o kupnji sve ovisi o cijeni i geografskom položaju nalazišta, objašnjava Belov. Mogu se pojaviti i dodatni uvjeti: na primjer, održavanje stada goveda u poduzeću, što nije prikladno za tvrtku. U Novgorodskoj regiji još je lakše pronaći zemlju, a koštat će znatno manje, ali ovo je zona rizične poljoprivrede, pa je tamo proizvodnja usjeva manje razvijena nego u srednjoj zoni, dodaje vrhunski menadžer.
Kharlamov potvrđuje da su velike parcele sada prilično rijetke na tržištu, a njihova vrijednost je obično veća od tržišne cijene, jer su ta zemljišta uključena u plodored. Međutim, položaj Bio-Tona u industriji formiran je uvelike zahvaljujući vraćanju neobrađenih površina u promet: u proteklih 10 godina uvedeno je više od 100 tisuća hektara, a ove godine planira se vratiti oko 4 tisuće hektara. " Miratorg“također se aktivno širi na račun neobrađenih zemljišta: prošle godine gospodarstvo je vratilo više od 85 tisuća hektara u promet u regijama Bryansk, Smolensk, Oryol, Kaluga i Tula, organizirajući pašnjake za goveda.
« AFG National"također ne odbija kupnju depozita. U tri godine tvrtka je vratila u promet 900 hektara u regiji Nižnji Novgorod i 700 hektara u regiji Novgorod, s planovima za još 300-400 hektara za 2018. godinu, kaže Belov. Istina, rad s takvim zemljištem uvijek je pitanje ekonomije. Prije svega, provodi se analiza tla: na početno neplodnom zemljištu neće rasti ništa osim korova, pojašnjava top menadžer. Cijena stavljanja jednog hektara naslaga u promet ovisi o stupnju zapuštenosti tih zemljišta. “Ako je šuma izrasla na tlu, onda prvo ide sječa stabala, čupanje panjeva, zatim duplo tanjuranje, oranje i drljanje. S takvim “teškim” naslagama trošak može doseći i do 20 tisuća rubalja/ha”, procjenjuje on. "Ako je polje jednostavno obraslo korovom, tada će trošak biti oko 6-7 tisuća rubalja/ha."
Prema Belovu, tradicionalno vrijednost zemljišne imovine ovisi o njenom geografskom položaju, dostupnosti pristupnih cesta, pokazateljima plodnosti tla i općem stanju zemljišta. Ako to uključuje izgradnju proizvodnih pogona i skladišnih objekata, tada se također procjenjuje blizina lokacije mrežama za opskrbu resursima i trošak priključka. Za sadnju superintenzivnih vrtova odlučujući kriteriji su kvalitetne karakteristike tla i dostupnost izvora vode za organiziranje sustava navodnjavanja kap po kap, kaže.
Špekulativne strategije više nisu relevantne
Non-core investitori sada mogu privući poljoprivredno zemljište samo ako se planiraju baviti agrobiznisom, obrađivati ga radi ostvarivanja prihoda ili ako postoji namjera prebaciti zemljište u drugu kategoriju i, primjerice, graditi nekretnine. “Dani kada su investicijske tvrtke ili banke kupovale zemlju da bi je preprodali po višoj cijeni su prošla i mislim da se neće vratiti jer je nema tko preprodavati”, kaže Ivan Nikolaev iz Atona. “Poljoprivredna gospodarstva godišnje stječu 50 tisuća hektara i više, zašto bi skuplje uzimali zemljište od investicijske tvrtke, ako sami mogu jednako tako lako pronaći odgovarajuću parcelu, i to po jeftinijoj cijeni?” Naravno, moguće su iznimke kada non-core investitor završi s nekim jedinstvenim zemljištem koje privlači poljoprivredna gospodarstva, ali potonji puno bolje poznaju ovo tržište i u većini slučajeva mogu pronaći alternativne opcije, dodaje stručnjak.
Što će biti s cijenama
Tijekom 2017. određeni interes za kupnju zemlje ostao je čak i kada je postalo jasno da je godina u cjelini bila prilično neuspješna za poljoprivrednike, kaže Vitalij Šeremet. Uvelike ga potiču sporedni ulagači i nastavit će se još neko vrijeme, budući da je prosječna cijena zemljišta u Rusiji i dalje relativno niska u usporedbi s usporedivim tržištima, iako je došlo do korekcije prema gore zbog fluktuacija tečaja rublje u 2014. -2015.
U razdoblju 2014.–2016. gotovo su sve regije doživjele rast cijena zemljišta, koji je prestao 2017. godine. Cijene u najboljim područjima na jugu su u rasponu od 180-200 tisuća rubalja/ha, u središtu Rusije - na razini od 50-70 tisuća rubalja/ha, daje podatke Vladislav Novoselov. Cijene zemljišta dosegnule su vrhunac u 2017., a od jeseni je došlo do pada od 10-15% ili čak i više u pozadini pojave prilično velikog broja novih prijedloga, kaže direktor pravnog odjela “ Miratorg» Aleksandar Krasnov. Štoviše, stvarne transakcijske cijene odstupaju od početnih očekivanja prodavatelja čak i više - za 20-30%, dodaje. “Sada imamo priliku odabrati najkvalitetnije i najprikladnije zemljište za našu lokaciju. Mislimo da će se tijekom 2018. godine na tržištu pojaviti nove ponude za prodaju i da će se trend pada cijena nastaviti”, očekuje.
Mikhail Kharlamov dijeli slično mišljenje. Rekordna žetva 2017. i prognoza za 2018. doveli su do pada cijena proizvoda; prekomjerna proizvodnja će natjerati neučinkovite igrače koji loše upravljaju svojim troškovima da napuste tržište, što će dovesti do povećanja ponude i mogućeg smanjenja cijene zemljišta , on vjeruje. Trošak zemljišta kao poslovnog sredstva izravno ovisi o stanju na poljoprivrednom tržištu: što je niža cijena konačnog proizvoda, manji je povrat ulaganja. Profitabilnost ne može beskonačno padati, pa je korekcija vrijednosti zemljišta vrlo vjerojatan događaj, tvrdi top menadžer.
Prošle godine ne samo da je zaustavljen rast cijena zemljišta, nego je smanjena i likvidnost poljoprivrednih sredstava vezanih uz biljnu proizvodnju, slaže se s njim Novoselov. Daljnje ponašanje cijena uvelike će ovisiti o isplativosti poslovanja uzgoja usjeva. Pritom smatra da nam europske ili američke cijene zemljišta nisu dostižne u dogledno vrijeme. Razlozi uključuju rizik zemlje, nedostatak financiranja, nerazvijene logističke mogućnosti na velikim udaljenostima i druge.
Cijene poljoprivrednog zemljišta u Rusiji niže su nego u nizu drugih zemalja, uključujući i zbog specifičnosti polja i njihove veličine, kaže Olga Romanova. Na primjer, polja u Njemačkoj ili Nizozemskoj mnogo su manja, tamo možete bez opreme za široki rez. “Troškovima zemljišta dodajemo i druge troškove, posebice logistiku: događa se da nije tako lako doći do polja i ukloniti usjev s njega bez gubitka”, objašnjava ona. Da se ti troškovi ubuduće ne moraju uzimati u obzir, onda bi možda zemljište bilo skuplje. Pritom je katastarska vrijednost zemljišta ponekad znatno veća nego u transakcijama, ističe Romanova. Općenito, ako je prosječna razina cijena u Rusiji u rasponu od 30-40 tisuća rubalja/ha, to će biti razuman pokazatelj. “Cijene će ostati otprilike na istoj razini kao sada, a ponegdje je moguće i smanjenje - ekonomija će sve izravnati”, smatra ona.
Govoreći zasebno o cijeni poljoprivrednog zemljišta, potrebno je procijeniti što će investitor dobiti od njega u budućnosti, te koliki će biti dodatni ulozi, potvrđuje Alexey Ledenev, predsjednik Upravnog odbora Veda Capital Group. “Primjerice, ako je zemljište zaraslo, potrebno je uložiti u njegovo vraćanje u optjecaj, nabaviti opremu, izgraditi infrastrukturu, nabaviti sjeme, gnojiva, sredstva za zaštitu bilja – rezultat je skup projekt s dugim rokom povrata, a u Rusiji ih nema baš mnogo, a ipak vole”, ističe. — Zapadni investitori imaju drugačiji mentalitet, spremni su čekati 10-15 godina na povrat. Zato u našoj zemlji imamo dosta zarasle napuštene zemlje. Iako, naravno, postoje regije koje se razlikuju po tom pitanju, na primjer regija Belgorod, gdje postoji jasna politika da zemlja treba raditi i stvarati prihod.”
Cijene dobrih zemljišnih parcela samo će rasti zbog ograničene ponude, smatra Andrej Tihomirov. Cijena parcela niske kvalitete ostat će na sadašnjoj razini ili će se na njih čak primijeniti popust. Istodobno, stručnjak ne isključuje da će se u najboljim regijama, na primjer, kao što je Krasnodarski teritorij, pokazatelji približiti svjetskom prosjeku.
Budući da u Rusiji ima puno slobodnog zemljišta, ne treba govoriti o značajnom potencijalu rasta cijena za njih, Nikolajev se ne slaže: zašto plaćati više i otkupljivati parcelu, ako za isti novac možete uzeti praznu, npr. s ugarima i ulagati u poboljšanje njihove kvalitete? “To što su cijene sad malo porasle, posljedica je nekog gospodarskog rasta, rekordne berbe i izvoza”, objašnjava stručnjak. “Jasno je da ako biljna proizvodnja donosi prihod, onda investitori ulažu novac u nju i nastoje povećati proizvodnju, au tu svrhu šire i banku zemljišta.”
Šire se i mala poduzeća
Uglavnom, veliki igrači šire banku zemljišta, ali transakcije se odvijaju i na nižoj razini, a malim je poduzećima puno lakše pronaći, primjerice, tisuću hektara za jednokratnu kupnju. No, može se stvoriti dojam da se u kupoprodajnom prometu uglavnom radi o istom zemljištu koje se prenosi s jedne pravne osobe na drugu. To je zbog činjenice da su poslovi koji uključuju velike igrače nadaleko poznati, kaže Olga Romanova iz Ratuma.
Izgledi razvoja tržišta
Tržište poljoprivrednog zemljišta u Rusiji je ogromno - broji se u desecima milijuna hektara, a proces prijenosa velikih površina i relativno malih klastera s jednog vlasnika na drugog neprestano će se nastaviti. Štoviše, to će biti i transakcije konsolidacije i podjela velike imovine u zasebne klastere. Glavni faktor koji će se uzeti u obzir je profitabilnost i učinkovitost, siguran je Novoselov. Ako profitabilnost industrije opadne, sudionici na tržištu neizbježno će preispitati svoje strategije. Postojat će prilično standardni proces povećanja imovine pod kontrolom snažnih uspješnih igrača. Štoviše, to bi mogle biti male regionalne tvrtke koje su naučile izvlačiti dobre prihode čak i uz niske cijene osnovnih poljoprivrednih proizvoda.
Međutim, smanjenje profitabilnosti u industriji neizbježno će dovesti do pogoršanja financijskog stanja značajnog dijela igrača, nastavlja stručnjak. Jedan broj vlasnika poljoprivrednih tvrtki neće htjeti ostati u poslovanju s nižom profitabilnošću nego prije, pa će velika imovina promijeniti vlasnika, uključujući vjerojatno i njihovu podjelu između različitih kupaca, pogotovo ako se zemljište nalazi u različitim regijama, tvrdi Novoselov. “Zemljište je glavni i glavni resurs za cijelu industriju, ne samo za biljnu, već i za stočarsku proizvodnju. Razvojni potencijal agroindustrijskog kompleksa daleko je od iscrpljenosti, stoga će zemljište uvijek biti u središtu pozornosti u mnogim investicijskim projektima”, sažima.
Andrej Tihomirov vjeruje da će industrija nastaviti trend konsolidacije i okrupnjavanja igrača, a postoji mogućnost da će se, kada se iscrpi ponuda u najpovoljnijim regijama, početi zanimati za nove. Međutim, veliki će igrači i dalje osjećati snažan pritisak iz vanjskog okruženja, što će utjecati na financijske rezultate kompanija, kao i na razinu konkurencije.
U budućnosti će se neki veliki holdingi i dalje natjecati za veličinu zemljišnih banaka, ali onih koji ne razmišljaju o gospodarstvu sve je manje. Poljoprivreda je rizičan posao, a pitanja učinkovitog korištenja poljoprivrednog zemljišta natjerat će igrače da ga optimiziraju, uvjerena je Olga Romanova. Na primjer, ako tvrtka ima udaljenu farmu koju je teško kontrolirati, onda je logičnije prodati je ili zamijeniti s drugim igračem koji ima interes u ovoj regiji. Ipak, strategija otkupa što većeg broja zemljišta i dalje ostaje, pa bi u iduće tri do četiri godine mogao uslijediti novi val stečajeva tvrtki koje nisu uspjele poslovati, smatra Romanova.
Daljnji razvoj tržišta poljoprivrednog zemljišta u Rusiji uvelike će ovisiti o sastavu vlade i dinamici izvoza poljoprivrednih proizvoda, smatra Ivan Nikolajev. “Domaće tržište je zasićeno, potražnja potrošača pada jer stanovništvo postaje sve siromašnije, pa moramo povećati izvoz. Ako bude pomaka i počnemo aktivnije izvoziti ne samo žitarice, nego i meso i povrće, onda će doći do pozitivne dinamike na tržištu poljoprivrednog zemljišta. U protivnom treba očekivati stagnaciju”, predviđa.
Vitalij Šeremet vjeruje da će u nadolazećim godinama doći do promjena u ruskom poljoprivrednom sektoru koje će povećati cijenu zemlje. Ako program agroizvoza bude uspješan, tada će zbog povećane potražnje za poljoprivrednim proizvodima porasti i potražnja za zemljištem. Osim toga, razvoj tehnologije i povećanje prinosa mogu imati pozitivan učinak. A rješavanje pitanja makroekonomskih i geopolitičkih napetosti smanjit će faktor rizika zemlje i privući jeftiniji novac u gospodarstvo i poljoprivredu, nada se.
Glavni igrači nastavit će širiti svoje poslovanje, stvarajući tržište kupaca za zemljište, slaže se Mikhail Kharlamov. Istina, hiperprodukcija, zajedno s logističkim problemima izvoza, negativno će utjecati na troškove biljne proizvodnje, a time i na cijenu zemljišta. No, ako se uspostavi izvoz i stabilizira domaće tržište, tada će korekcija cijena zemljišta biti neznatna, au srednjoročnom razdoblju one bi mogle porasti, smatra. I ako je u južnim regijama potencijal rasta praktički iskorišten, tržište regije Volga još uvijek ima ozbiljan potencijal, dodaje top menadžer. Istina, upozorava i na činjenicu da je tržište zemljišta i dalje složeno i nestrukturirano, a glavni problem su neuređene granice zemljišnih čestica, što otežava privlačenje bankovnih sredstava za takve transakcije.
Dugoročno se izgledi za tržište zemljišta smatraju pozitivnima, ali uvelike ovise o tome hoće li država uspjeti učiniti svoju regulaciju učinkovitijom, kaže Alexander Krasnov. Konkretno, smatra da je potrebno vratiti slobodan promet poljoprivrednog zemljišta. Činjenica da po zakonu vlasnik zemljišnog udjela može prodati samo državi, drugom vlasniku zemljišnog udjela na istoj čestici ili zakupcu te čestice glavna je prepreka formiranju velikih posjeda. zemljište u vlasništvu, objašnjava. Štoviše, pokazalo se da značajan dio zemljišnih udjela nije tražen, a još uvijek postoji neizvjesnost oko njihovog pravnog statusa. “Postojeća regulativa zapravo je iznjedrila 'sivo tržište' zemljišta, koje ne dopušta prodavačima da dobiju punu cijenu za svoj udio, a kupca ostavlja u neizvjesnosti, dok u procesu kupnje zemljišta njegova prava zapravo nisu zaštićeni na bilo koji način”, žali se. Nedovoljna otvorenost informacija o raspoloživosti zemljišta u javnom vlasništvu također stvara uvjete za nelojalnu konkurenciju i korupciju. Dakle, općinsko tijelo može iznajmiti parcelu gotovo bilo kojem seljačkom gospodarstvu ili poljoprivrednoj organizaciji po vlastitom nahođenju, bez da ikoga obavijesti - bez nadmetanja, bez ekonomskog opravdanja, zapravo, po principu - "Dajem kome god Želim”, kaže Krasnov.
Prioritetne regije
Prema Vitaliju Sheremetu iz KPMG-a, investitori su se tradicionalno usredotočili na zemljište Crnozemske regije i južne regije. Najatraktivnije regije su Krasnodarski teritorij, susjedna područja Rostovske regije i Stavropoljske regije te crnozemne regije Središnjeg saveznog okruga. Zanimljive su i Tulska, Orlovska i Kaluška oblast, nabraja Andrej Tihomirov. Međutim, ulagače su počeli privlačiti oni krajevi na koje ranije nisu gledali, na primjer, Rjazanjska regija, iako su prije nekoliko godina svi hrlili u Središnju crnozemsku regiju, ističe Olga Romanova. Prema Ivanu Nikolajevu, u budućnosti bi se tržište poljoprivrednog zemljišta u Povolžju trebalo dobro razvijati, pogotovo ako je proizvodnja orijentirana na domaće tržište: tu su dobra tla, veliki broj stanovnika i blizina velikih gradova.
Pregled sadrži analizu tržišta poljoprivrednih zemljišta u regiji Yaroslavl od 1. lipnja 2014.
Trenutačno tržište poljoprivrednih zemljišta za organizaciju poljoprivredne proizvodnje uključuje velike zemljišne parcele s površinom od preko 1000 hektara, kao i male zemljišne parcele do 10 hektara. Prodaju se i daju u zakup zemljišta kako u privatnom tako iu državnom ili općinskom vlasništvu, a pripremaju se investicijske lokacije za razvoj poljoprivrede.
Određeni broj poljoprivrednih zemljišta za organiziranje poljoprivredne proizvodnje nudi se na slobodnom tržištu kao gospodarsko zemljište za organiziranje obrta za maloprodaju i uslužne djelatnosti ili kao zemljište za stambenu izgradnju, a očekuje se promjena namjene i vrste dopuštenog korištenja ovog zemljišta. .
Stanje na tržištu zemljišta uvelike je određeno razvojem agroindustrijskog kompleksa i prisutnošću ciljanih razvojnih programa. U Jaroslavskoj regiji formiran je razvijen agroindustrijski kompleks. Poljoprivredno zemljište u regiji obuhvaća gotovo 1 milijun hektara. Najrazvijenija grana poljoprivrede u regiji je stočarstvo. Biljna proizvodnja uglavnom je usmjerena na osiguranje stočne hrane za stočarsku industriju, a samo je nekoliko područja razvilo proizvodnju utrživih biljnih proizvoda.
Ukupno je za provedbu mjera potpore agroindustrijskom kompleksu izdvojeno 2046,5 milijuna rubalja (u 2012. - 1679,7 milijuna rubalja), uključujući 1198,5 milijuna rubalja iz saveznog proračuna (u 2012. - 664 milijuna rubalja), iz regionalnog proračuna 848 milijuna rubalja (u 2012. - 1015,7 milijuna rubalja).
U 2013. godini ostvareni su određeni pozitivni rezultati u agroindustrijskom kompleksu. Prema podacima Službe za informiranje i savjetovanje Agroindustrijskog kompleksa, indeks fizičkog obujma poljoprivredne proizvodnje u odnosu na razinu 2012. iznosi 99,6%, produktivnost rada 105,2%. Rast prihoda od prodaje poljoprivrednih proizvoda je 5%, rast troškova proizvodnje 9%. Kao rezultat toga, ukupna profitabilnost (uključujući subvencije) bit će približno 3%.
Yaroslavl "Informacijska i savjetodavna služba agroindustrijskog kompleksa" pruža podršku investicijskim projektima. Ulagači su pozvani da razmotre investicijska mjesta u općinskim okruzima Yaroslavl regije. Infrastrukturne mogućnosti, raspoloživost zemljišta i radnih resursa omogućit će stvaranje nove učinkovite proizvodnje ili rekonstrukciju postojeće. Također su predviđene porezne olakšice za provedbu investicijskih projekata, uključujući potpuno oslobađanje od poreza na imovinu (stopa - 0%), poreznu stopu za porez na dohodak 0% na neodređeno vrijeme, potpuno oslobađanje od poreza na prijevoz (stopa - 0%), porezne olakšice za zemljište porez. Moguće je osigurati subvencije iz proračuna za kompenzaciju troškova infrastrukture u sklopu investicijskog ugovora.
Ponuda poljoprivrednih zemljišta u regiji Yaroslavl na tržištu
Tržište zemljišta u regiji Yaroslavl je heterogeno. Identificirana su i područja u kojima nema ponude poljoprivrednog zemljišta i područja s velikim potencijalom. Ponuda zemljišta za poljoprivrednu proizvodnju karakterizira relativno mali broj objekata, međutim, površina parcela u pravilu prelazi 1 hektar i može doseći 2.500 hektara u slučaju ponude zemljišta za poljoprivredni proizvodni kompleks. Najveći dio ponude zemljišta za poljoprivrednu proizvodnju čine velike parcele za kojima je potražnja ograničena. Prosječna površina zemljišnih parcela prema rezultatima praćenja tržišta bila je 80 hektara.
Najveći obujam ponude u pogledu površine zemljišta za poljoprivrednu proizvodnju otpada na regiju Uglich - 61% i regiju Pereslavl - 21% ukupne ponude. Udio okruga Bolsheselsky, Poshekhonsky i Nekouzsky iznosio je 8%, 6% odnosno 2%. Svi ostali okrugi zauzimaju ukupno samo 2% površine, s tim da je udio svakog od njih manji od 1%.
Riža. 1. Geografska struktura ponude zemljišta za poljoprivrednu proizvodnju
Strukturu prijedloga diktira geografski položaj područja. Okrug Uglich graniči s regijom Tver, Pereslavl - s regijom Tver, Moskovskom i Vladimirskom. Okrug Neokuzsky graniči s jedne strane s regijom Tver, s druge - s rezervoarom Rybinsk. Okrug Poshekhonsky također graniči s rezervoarom Rybinsk i regijom Vologda. Prevladavanje ponude u okrugu Uglich i Pereslavl, kao iu okrugu Bolsheselsky, objašnjava se gravitacijom prema Moskvi i fokusom na Moskovljane.
Riža. 2. Koncentracija ponude poljoprivrednih parcela
Potražnja i komercijalni uvjeti na tržištu poljoprivrednog zemljišta u regiji Yaroslavl
Stanje na tržištu zemljišta za poljoprivrednu proizvodnju karakterizira izuzetno niska razina potražnje u pozadini najraznovrsnije ponude. Provedba državnih programa (bespovratna sredstva u okviru programa potpore poljoprivrednicima početnicima) potiče interes za relativno male parcele zemlje. Zauzvrat, investitori radije ulažu novac u velike zemljišne površine za organiziranje stočarstva, kao i za uzgoj usjeva, odnosno u one projekte u kojima je stupanj povrata i isplativosti najveći. Međutim, unatoč potpori države, uvjeti izloženosti zemljišnih parcela prilično su visoki, a razina transakcija niska.
Najznačajniji, sa stajališta utjecaja na cijenu zemljišnih parcela ove kategorije, su čimbenici lokacije (udaljenost od Moskve i rezervoara Rybinsk), kao i komunikacije i prisutnost rezervoara u neposrednoj blizini.
Izgledi za korištenje, odnosno mogućnost prijenosa lokacije u drugu kategoriju i korištenje za stambenu izgradnju, za gospodarske i kućanske objekte ili infrastrukturu uz cestu, također imaju značajan utjecaj na cijenu zemljišnih čestica. Prosječna cijena po kvadratnom metru zemljišnih parcela, čija najbolja upotreba uključuje prelazak u drugu kategoriju i promjenu vrste dopuštene uporabe, premašuje prosječnu cijenu zemljišnih parcela izravno za poljoprivrednu proizvodnju za 10-12 puta.
Na temelju rezultata 1. tromjesečja 2014., najviša prosječna cijena ponude zemljišta za poljoprivrednu proizvodnju (isključujući zemlje čija se vrsta dopuštene uporabe očekuje da će se promijeniti) bila je u okruzima Nekouzsky i Poshekhonsky u regiji Yaroslavl - 19,5 rubalja / četvornih metara m i 17,5 rub./sq.m. To se objašnjava relativno malim opsegom opskrbe, dobrom prometnom dostupnošću lokacija (asfaltne ceste) i dostupnošću komunikacija, uključujući plin. Važno je napomenuti da, unatoč visokoj prosječnoj cijeni po kvadratnom metru, na ovom području postoje i ponude s niskim prodajnim cijenama: investicijsko mjesto Niva (na području poljoprivredne zadruge Nekouzsky i Niva LLC) nudi se na prodaju ili dugo -terminski zakup, prodajna cijena kreće se od 1-1,5 rubalja/m2, cijena najma je 120 rubalja/ha.
Najpopularnija područja su područja Pereslavl i Uglich; visoka razina ponude u tim područjima odražava se u prosječnoj cijeni opskrbe - trošak 1 m². iznosio 10,5 rub., a 8 rub. odnosno. Naprotiv, niska razina ponude uzrokovala je relativno visoku razinu prosječnih troškova u okrugu Lyublinsky, koji graniči s regijama Kostroma i Vologo - 8,5 rubalja/m².
Najniža prosječna cijena ponude zabilježena je u regiji Rostov - 1,5 rublja/m².
Riža. 3. Prosječna cijena ponude po okruzima Yaroslavl regije
Prosječna cijena ponude poljoprivrednih zemljišta u regiji Yaroslavl u cjelini je oko 9,5 rubalja/m². m.
Prosječna cijena 1 m² m. na temelju rezultata transakcija sa zemljišnim parcelama za poljoprivrednu proizvodnju u regiji Yaroslavl kao cjelini iznosio je 5,5 rubalja/m².
Trendovi i prognoze:
- Općenito, politika regionalnog vodstva favorizira razvoj investicijske aktivnosti u regiji Yaroslavl, prisutnost regionalnog zakonodavstva o ulaganju koje omogućuje ulaganje s minimalnim rizikom, kao i specijalizirane jedinice u regionalnoj upravi;
- Kratkoročni razvoj poljoprivrede pospješuje mogućnost ostvarivanja poreznih olakšica i subvencija za realizaciju prioritetnih investicijskih projekata za regiju;
- Tržište zemljišta u regiji i dalje će biti pod značajnim utjecajem blizine Moskve, izvora ulaganja i najvećeg potrošačkog tržišta (regija se nalazi samo 282 kilometra od Moskve)
- Najveća potražnja ostat će područja u blizini Moskve i Moskovske regije - Uglichsky i Pereslavsky, kao i područja sa značajnim vodnim resursima - Nekouzsky, Rybinsky, Poshekhonsky.
Zaključci:
Trenutačno tržište poljoprivrednih zemljišta pokazuje značajan višak ponude nad potražnjom i relativno niske prodajne cijene.
Provedbom programa razvoja poljoprivrede, povećanjem raspoloživosti sirovina i razvojem mjera za poticanje izravne prodaje vlastitih proizvoda povećat će se investicijska atraktivnost sektora, što će podrazumijevati povećanje vrijednosti zemljišta i daljnji razvoj tržište poljoprivrednih parcela.
Možete naručiti uslugu ili dobiti dodatne informacije kontaktirajući naše urede putem telefona:
7 812 326-20-06 Sankt Peterburg
+7 495 955-78-37 Moskva
+7 343 372-54-75 Ekaterinburg
E-mail pošta:
Samostalan segment tržišta zemljišta čini poljoprivredno zemljište. Kupuju se ili za namjeravanu namjenu ili za postavljanje nekretnina uključenih u poljoprivredni proces
Cijena 1 hektara zemlje danas (ovisno o lokaciji, kvaliteti tla, površini, obliku, nagibu, blizini vodenih tijela) u prosjeku iznosi 1100-2000 eura. No, raspon cijena je širok - od 800 do 5000 eura po 1 hektaru. U posljednje tri godine cijena je porasla za 25-35% godišnje. I unatoč tome, ta su zemljišta već sada podcijenjena i njihova će cijena i dalje rasti.
Poljoprivredna zemljišta dobivena za naknadnu obradu uglavnom su u blizini magistralnih prometnica diljem Republike. Njihov je trošak, za razliku od gore navedenih zemljišta, za red veličine veći, budući da je izgled već ugrađen u njega
Međutim, potražnja je relativno niska. Njegovo trajanje može biti od šest mjeseci do tri godine ili više. A troškovi prijenosa zemljišta u drugu kategoriju često su usporedivi s cijenom mjesta u trenutku stjecanja. U prosjeku, cijena 1 hektara poljoprivrednog zemljišta s perspektivom promjene namjene kreće se od 40 tisuća do 500 tisuća eura.
Tržište poljoprivrednih parcela u Republici Moldaviji previše je ranjivo, u nedostatku ulaganja u infrastrukturu i logistiku, unatoč činjenici da su cijene nekoliko puta niže u usporedbi s tržištima u drugim zemljama.
Cijena obradivog zemljišta ne može biti jedini element koji treba uzeti u obzir. Kvaliteta tih zemalja također je važna. “Okruženje” tržišta nekretnina također je važno. Agronomi iz Moldavije ističu izvanredan odnos između cijene i kvalitete obradivog zemljišta. Ima praktički najniže cijene u regiji i jedno od najplodnijih zemljišta za poljoprivrednu proizvodnju.
Unatoč tome što je zemlja dobra i jeftina, subvencija nema dovoljno. U proteklih 20 godina mnogo je toga propalo, nema ulaganja u infrastrukturu, pa ljudi koji počnu raditi otvaranjem poljoprivrednih gospodarstava (kupnjom zemlje) praktički kreću od nule. Građevinski materijali, većinom iz uvoza, skupi su, a povrati od prodaje poljoprivrednih proizvoda spori su jer su jeftini.
U poljoprivredi nedostaje radne snage, jer niske plaće tjeraju seljake da traže unosniji posao, najčešće u poljoprivredi i inozemstvu.
Niska potražnja za parcelama u Moldaviji posljedica je niske profitabilnosti poljoprivrednog poslovanja, kao i teških kreditnih uvjeta za one koji namjeravaju započeti poljoprivredni posao. Osim toga, najam je skup, a snižene su cijene zemljišta u kupoprodajnim ugovorima kako bi se smanjile javnobilježničke pristojbe i troškovi upisa u zemljišne knjige.
Razina cijena zemljišnih parcela po regijama ne ovisi uvijek o plodnosti tla, već io dinamici gospodarskog razvoja Republike Moldavije. Rast cijena zemljišta može se promatrati samo u pozadini povećane potražnje za domaćim proizvodima na tržnicama.
A naši investitori nemaju dovoljno financijskih sredstava za uspješno poslovanje barem nekoliko godina.
Prema novinama "Makler", 1 hektar poljoprivrednog zemljišta u predgrađu Kišinjeva u prosjeku košta od 4.000 do 7.000 eura, ovisno o lokaciji. U regijama se cijena takvih parcela kreće od 10 do 15 tisuća leja po hektaru. Poljoprivredna zemljišta čine oko 75% ukupne površine Republike Moldavije. Još uvijek nije proveden popis poljoprivrednih površina.
U selu Paustova tržište poljoprivrednim zemljištem nije razvijeno, 2014. godine evidentirana su dva prometa, 2015. godine 3, a 2016. godine 16 kupoprodajnih poslova.
Tablica 3.2 - Registrirani promet kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta u naselju Paustova
| Ali. | Mjesto | Površina, ha | Cijena, lei | Cijena, lei/1 ha |
| godina 2014 | ||||
| S. Paustova, periferija | 0,62270 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,46840 | |||
| Prosječna cijena po 1 ha | ||||
| 2015 | ||||
| S. Paustova, periferija | 0,3683 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,5787 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,5798 | |||
| Prosječna cijena po 1 ha | ||||
| 2016 | ||||
| S. Paustova, periferija | 0,6153 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,6153 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,6153 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,1875 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,4517 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,05 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,7287 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,7286 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,7285 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,7231 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,71 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,484 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,4841 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,4841 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,4841 | |||
| S. Paustova, periferija | 0,738 | |||
| Prosječna cijena po 1 ha |
Kako bi podržala poljoprivrednike početnike, država je 2015. usvojila program povlaštenog kreditiranja poduzetnika početnika. Banke kao što su Sberbank, Rosselkhozbank, Agroros, Binbank izdaju lojalne kredite poljoprivrednicima, uključujući i osigurane poljoprivrednim zemljištem.
Postoje neke osobitosti u cirkulaciji poljoprivredno zemljište- to je pravo prvokupa koje država ima u licu lokalnih ili regionalnih vlasti. Ovo pravo regulirano je zakonom „O prometu poljoprivrednog zemljišta” FZ-101 od 24. srpnja 2002., čl. 8. To znači da je vlasnik prije prodaje parcele dužan pismeno ponuditi svoju parcelu najprije državnim ili općinskim tijelima, a zatim je, u slučaju odbijanja, prodati trećim osobama.
Druga značajka koju biste trebali znati trgovci nekretninama- ovo je zakon o oduzimanje poljoprivrednog zemljišta nakon tri godine neuporabe, a možda uskoro država smanji to razdoblje na 1 godinu. Za nas, trgovci nekretninama, to znači da se na tržištu pojavljuju novi kupci, ne investitori, već poljoprivrednici i poduzetnici početnici.
Trenutno sve više ljudi želi kupiti zemljište poljoprivredne svrhe, svatko slijedi svoje ciljeve: netko želi izgraditi imanje daleko od zagušljivog grada, netko želi otvoriti obiteljski posao, netko želi isplativo uložiti novac, jedno je jasno da je ova akvizicija isplativo, učinkovito ulaganje novca na sadašnjoj fazi.
Općine daju dosta poljoprivrednog zemljišta na dražbu (cijena nije uvijek jeftinija nego kod privatnika), to je točno, ali tako je uvijek bilo, postoji primarno tržište, postoji sekundarno tržište i oni postoje zajedno mnogo godina, što znači da postoji potražnja za oba prijatelja tržište!
07/04/2013 Uprava 5452
Ksenija Tretjakova
Generalni direktor Value ARKA savjetovanja
Tržište zemljišta u pravilu vrlo dobro odražava opću situaciju u djelatnosti kojoj je namijenjeno. Danas je tržište poljoprivrednog zemljišta tržište kupaca. Općenito, obujam ponude je velik i očekuje se trend pada cijena.
Ponuda uvelike premašuje potražnju. Unatoč tome, mnogi se prodavači oslanjaju na iznos koji su uložili u zemljište ili imovinski kompleks. S obzirom na to da su se parcele često kupovale u valu prije krize, sada je teško psihički se restrukturirati, prodaja po sadašnjim cijenama značit će fiksiranje gubitaka. Oni koji nemaju financijskog jastuka za očekivati povećanje cijena moraju igrati po tržišnim pravilima, značajno smanjiti cijenu, pomažući da se osigura prihvatljiva izvedba projekta za kupca. U tom smislu popusti pri cjenkanju iznose prosječno 15-20%, a ponegdje dosežu i do 30%. Za pojedina područja transakcijske cijene mogu se značajno razlikovati od ponuđenih cijena.
Dva pristupa i profesionalni izračun
Za snalaženje u cijenama ima smisla da kupci polaze od cijena onih parcela (od potencijalno pogodnih) koje koštaju najmanje. U pravilu se izlažu (izlažu) više od godinu dana, a ponekad i više godina, cijene su im već nekoliko puta snižene i što bliže cijenama po kojima će se eventualno kupovati.
Profesionalni procjenitelji provode dublju analizu kako bi izračunali vrijednost zemljišta. Tradicionalno, dva najprimjenjivija pristupa su komparativni i dohodovni.
Komparativni pristup temelji se na usporedbi cijena za parcele s usporedivim karakteristikama i konstruiranju matematičkog modela izračuna koji uzima u obzir razlike između analognih objekata i procijenjene parcele.
Dohodovni pristup oslanja se na novčani tijek koji nekretnina koja se procjenjuje stvara ili može generirati.
Komparativni pristup vrednovanju zemljišta
Prilikom odabira analognih objekata u okviru komparativnog pristupa, procjenitelji se oslanjaju na faktore cijena koji su se razvili na tržištu poljoprivrednog zemljišta.
Ovdje je važno ispravno procijeniti potencijal mjesta. Na primjer, cijene u područjima gdje se aktivno provodi promjena kategorije zemljišta u zemljište naselja ili industrijsko zemljište (u Lenjingradskoj regiji to su okrugi Vsevolozhsk i Kingisepp) značajno se razlikuju od onih gdje se to prakticira u manjoj mjeri .
Mjesto
Lokacija je najvažnija stvar u zemlji. Prije svega, to su globalne karakteristike prostora – opće društveno-ekonomsko stanje teritorija. Na primjer, parcele u moskovskoj i lenjingradskoj oblasti u pravilu su skuplje nego u drugim regijama Rusije.
Druga razina lokacijskih karakteristika su karakteristike koje odražavaju blizinu potrošača, kao i pogodnost organizacije rada na poljima. Konkretno, dominantan utjecaj na trošak u ovom aspektu ima blizina autocesta, administrativnog centra i naseljenih mjesta s ljudskim resursima.
Lokacija je prvi čimbenik (nakon funkcionalne namjene) po kojem procjenitelji iz ponude na tržištu isključuju objekte različite od onog koji se procjenjuje.
Prilikom konstruiranja matematičkog modela ovom faktoru se pripisuje najveća težina. Ukupno, elementi faktora lokacije doprinose od 40 do 60% formiranju vrijednosti objekta.
Prava
Pravna komponenta pitanja također igra važnu ulogu. Očito su parcele na pravu vlasništva poželjnije, unatoč tome što je, uz ostale jednake uvjete, razlika u odnosu na pravo dugoročnog zakupa 15-20%. Najmanje likvidna imovina su zemljišni udjeli. O tome svjedoči i nevoljkost većine banaka da ih uzmu u obzir kao kolateral za kredite.
U pravnom području na vrijednost utječe i dopuštena uporaba. Primjerice, privatne parcele, pod jednakim uvjetima, bit će skuplje od parcela za poljoprivrednu proizvodnju jer se na njima mogu dodatno graditi stambeni objekti.
Komunikacije
Prisutnost komunikacija omogućuje složeno korištenje zemljišta, a također se smatra dodatnim pozitivnim čimbenikom za prijenos u drugu kategoriju. Stoga evaluatori analiziraju postojeće komunikacije na njihovu legitimnost, stanje i snagu.
Agronomski faktori
Tehnološka svojstva zemljišta, plodnost tla, struktura zemljišta (oranice, sjenokoše, pašnjaci), blizina vode za navodnjavanje, te postojanje melioracijskih sustava važni su, ali manje utječu na vrijednost zemljišta.
Na to ukazuje i teškoća prikupljanja agronomskih informacija od prodavača.
Kvadrat
Uspoređujemo li trošak jednog hektara u parcelama različite veličine, tada najčešće vrijedi pravilo: što je parcela manja, to je trošak po hektaru veći. To je zbog činjenice da su manje parcele likvidnije te se lakše i brže prodaju. Tako, na primjer, cijene ponuda u Volosovskom okrugu Lenjingradske regije za parcele površine do 10 hektara kreću se od 200 tisuća rubalja po 1 hektaru, a s površinom većom od 100 hektara - ne više od 120 tisuća rubalja po 1 hektaru.
Kad je riječ o parcelama koje se mjere milijunima četvornih metara, analizira se više ne zasebna regija, već gotovo cijeli dio Rusije (primjerice europski). Ponuda takvih ogromnih parcela je ograničena. Cijene za 1 hektar kreću se od 10 tisuća do 20 tisuća (rjeđe - 30 tisuća) rubalja po 1 hektaru. U isto vrijeme, interes investitora za takve parcele je u rasponu od 8 tisuća do 15 tisuća rubalja po hektaru.
Danas se više transakcija događa s malim parcelama - do 25 hektara. Poljoprivredna gospodarstva kupuju dodatno zemljište za razne namjene. U pravilu biraju između onih koji su bliži onima koji su već dostupni. To je logično i organizacijski i logistički.
Transakcije s velikim površinama od 1 tisuću hektara ili više su investicijske prirode. Takve su transakcije izolirani slučajevi. Unatoč činjenici da je poljoprivredni sektor jedan od najsubvencioniranijih, teško je ući u ozbiljne projekte s ulaganjima koja iznose stotine milijuna rubalja ili više. Poteškoće su povezane s niskom razinom ponude na tržištu projektnog financiranja, kao i problemom prodaje gotovih proizvoda.
Dohodovni pristup
Kao dio dohodovnog pristupa, procjenitelj izračunava pokazatelj zemljišne rente - razliku između prosječnog bruto prihoda od lokacije i troškova, uzimajući u obzir dobit poduzetnika.
Prilikom izračuna, procjenitelj analizira koji se usjevi i s kojom učestalošću mogu uzgajati na posjedu koji se procjenjuje, na temelju stvarnih ili zakonskih podataka, uzimajući u obzir trenutne prodajne cijene, te dobiva ukupan prihod.
Troškovni dio se izračunava na sličan način, uključujući, osim troškova, dobit poduzetnika (na temelju prosječne profitabilnosti industrije za svaki odabrani usjev).
Rezultirajući pokazatelj zemljišne rente piše se velikim slovima. Rezultat odražava vrijednost objekta. Omjer kapitaliziranosti temelji se na analizi rizika ulaganja u poljoprivredu, niske likvidnosti imovine, upravljanja ulaganjima i drugih rizika. Za posebno rizične projekte može doseći 17%.
Rezultate iz oba pristupa ponderira evaluator, dovodeći rezultate na jednu vrijednost.
Najpopularnija profesionalna procjena je za kredite osigurane zemljištem. Međutim, banke su sklone primijeniti vlastiti diskont kolaterala na rezultat koji dobije procjenitelj, u prosjeku 40%.
Problemi i rješenja
Kao što je gore spomenuto, tržište zemljišta odražava trendove u industriji. Točnije, jedan je od posljednjih koji odražava te trendove.
U vezi s pristupanjem Rusije WTO-u, konkurencija na tržištu poljoprivrednih proizvoda samo se povećava. Međutim, stručnjaci se nadaju da bi se pod okriljem deklarirane želje za rastom BDP-a i smanjenjem supstitucije uvoza situacija u zemlji mogla promijeniti.
Prije svega ako, u nastavku ovog proglasa, vlasti preispitaju svoj odnos prema monetarnoj politici. Za razvoj industrije potrebno je davati kredite i smanjivati kamate.
Drugo, ako poljoprivredni proizvođači promijene postojeći pristup poljoprivredi. I uz postojeći obujam subvencija, ako je poslovanje dobro organizirano, rješavanje problema prodaje može dati dobre rezultate.
Danas se čini da je najperspektivnija i održiva primjena načela "napravio sam, prodaj sam" najperspektivnija i održiva. Kada poljoprivredni proizvođači unutar jednog klastera grade lanac: nabava stočne hrane – proizvodnja sirovina – prerada – i što je najvažnije prodaja. Bez zajamčene prodaje robe do krajnjeg potrošača, bez vlastite maloprodaje, industrija se neće razvijati.
Rastom investicijske aktivnosti povećavat će se i potražnja za zemljištem sa svim posljedicama.
