Procjena vrijednosti stana - pravila za izradu vještačenja vrijednosti stambene nekretnine. Kako se procjenjuje tržišna vrijednost stana? Značajke izrade izvješća Izvješće neovisnog procjenitelja o tržišnoj vrijednosti nekretnine

Banka izvješća o procjeni jedinstvena je platforma koja procjeniteljima i vještacima omogućuje razmjenu stručnih znanja, iskustava i praktičnih iskustava, upoznavanje s radom kolega te raspravu o raznim praktičnim, metodološkim i teorijskim pitanjima na konkretnim praktičnim primjerima.

Trenutno Banka izvješća sadrži više od 1900 različitih radova procjenitelja i stručnjaka, broj aktivnih korisnika usluge premašuje 500 stručnjaka.

Banka izvještaja o procjeni novi je alat u radu procjenitelja i vještaka koji stručnjacima pruža velike mogućnosti:

i mnogi drugi.

Razmjena stručnih znanja, iskustava i praktičnih iskustava s procjeniteljima i vještacima diljem zemlje

Budući da se razmjena radova u okviru affiliate programa može odvijati inkognito (sudionici ne vide nikakve podatke o procjeniteljima koji su objavili svoje radove), možete, bez nepotrebnih strahova za svoju reputaciju, objaviti svoje radove za pregled stručnjaka u područje procjene, forenzičkog i izvansudskog vještačenja u cijeloj našoj zemlji. Sudionici affiliate programa, gledajući izvješća i zaključke drugih procjenitelja i stručnjaka, mogu ostaviti recenzije i komentare, ukazujući na pogreške, netočnosti ili nedostatke u radu, što vam omogućuje primanje neprocjenjivih kritika i stalno poboljšavanje kvalitete vašeg rada.

Pristup radu procjenitelja i stručnjaka postavljenih unutar affiliate programa Report Bank, te najnovijoj “procjeniteljskoj praksi”

Sudjelovanjem u affiliate programu možete razmjenjivati ​​izvješća i mišljenja s drugim procjeniteljima i stručnjacima diljem naše zemlje. Kako naš internetski poslužitelj raste, to može pružiti uistinu neograničene mogućnosti. Na primjer, potreban vam je primjer izvješća izrađenog prema standardima jednog od SROO-a. Uz pomoć "banke izvješća" pronaći ćete ga za nekoliko sekundi. Jeste li se u svojoj praksi susreli s nekim novim predmetom ocjenjivanja i ne znate kako provesti ocjenjivanje? - Nekoliko klikova i pronaći ćete primjer.

Brzo pronađite potrebne praktične primjere pomoću Banke izvješća

Koristeći prikladan sustav za pretraživanje izvješća pomoću ogromnog broja kriterija, možete brzo pronaći izvješće na temelju različitih kriterija (na primjer, prema adresi na kojoj se nalazi objekt koji se procjenjuje). Kriteriji pretraživanja stalno se usavršavaju i prilagođavaju u skladu sa željama ocjenjivača.

Rasprava o različitim stručnim pitanjima na primjerima konkretnih radova

Koristeći Banku izvješća možete raspravljati o raznim praktičnim, metodološkim i teorijskim pitanjima na primjeru konkretnih radova s ​​njihovim autorima i drugim stručnjacima, kontaktirati i konzultirati se s procjeniteljima i stručnjacima koji su objavili izvješća o procjeni i stručna mišljenja koja vas zanimaju, dobiti recenzije i komentare na vaš rad cijele stručne javnosti.

Kako iskoristiti mogućnosti koje Report Bank pruža stručnjacima?

Da biste iskoristili mogućnosti „Report Bank“, samo pročitajte javnu ponudu, korisnički ugovor usluge „Report Bank“ i registrirajte se na web stranici. Da biste to učinili, morate ispuniti određeni obrazac i priložiti dokumente koji potvrđuju vaše pravo na obavljanje djelatnosti procjene. Nakon registracije moći ćete učitavati izvješća na poslužitelj pomoću posebnog sučelja. Izvješća se mogu preuzeti kako za osobnu upotrebu tako i za jednostavno i komercijalno objavljivanje i postavljanje unutar Partnerskog programa. Izvješća koja se preuzimaju za osobnu upotrebu dobivaju status povjerljive informacije. Nisu dostupni drugim korisnicima poslužitelja. Pristup tim izvješćima ima samo korisnik koji ih je preuzeo. Preuzimanjem izvješća možete koristiti sve mogućnosti poslužitelja, osim mogućnosti koje vam pruža sudjelovanje u Affiliate programu.

O affiliate programu Report Bank

Pomoću affiliate programa možete razmjenjivati ​​izvješća, praktična iskustva, znanja i iskustva s kolegama iz cijele naše zemlje, kao i razgovarati o raznim temama na primjerima konkretnih radova s ​​njihovim autorima i drugim stručnjacima. Sudjelovanje u affiliate programu Report Bank pružit će vam neprocjenjivu pomoć u vašem profesionalnom razvoju i rastu, proširiti vaše profesionalno znanje, omogućiti vam da se upoznate i budete u toku s najnovijom praksom vrednovanja, kao i da steknete nova poznanstva s najboljim stručnjacima u području neovisne procjene, forenzičkih i predsudskih ispitivanja iz cijele Rusije.

Pravila za sudjelovanje u affiliate programu Report Bank

1. Samo stručnjaci u području neovisne procjene, sudskog i izvansudskog ispitivanja, predstavnici procjeniteljskih tvrtki i stručnih organizacija, kao i osobe koje prolaze obuku u relevantnim specijalnostima mogu sudjelovati u Report Bank Affiliate programu (u daljnjem tekstu: Affiliate program, Program).

2. Da biste postali sudionikom Affiliate programa, dovoljno je da objavite jedan od svojih neosobnih radova (izvješće o procjeni, stručno mišljenje ili mišljenje stručnjaka) u okviru njega u „Banci izvješća“. Učitavanje na server i objavu rada provodi korisnik registriran na web stranici profesionalne mreže "Procjenitelji i vještaci" po vlastitom nahođenju korištenjem sučelja servisa "Izvještajna banka".

3. Korisnik je suglasan da sudjelovanje u Affiliate programu podrazumijeva punu suglasnost i prihvaćanje uvjeta ovih pravila.

4. Svi radovi i materijali koje korisnici pošalju za objavljivanje u okviru Partnerskog programa (koristeći kontrolnu vezu "Objavi" na sučelju usluge "Izvješća banke") prolaze preliminarnu moderaciju (odabir) od strane administratora web mjesta profesionalne mreže "Ocjenjivači i stručnjaci ”. Uprava zadržava pravo odbiti objavljivanje radova i materijala unutar Partnerskog programa prema vlastitom nahođenju i bez navođenja razloga.

5. Svi radovi i materijali koji su moderirani i objavljeni u okviru Affiliate programa bit će dostupni za gledanje i preuzimanje svim sudionicima Affiliate programa. Štoviše, svaki rad koji korisnik objavi unutar Partnerskog programa daje mu mogućnost pristupa (za gledanje i preuzimanje) svim radovima i materijalima (ne više od 200 mjesečno i ne više od 2/3 svih radova objavljenih unutar Affiliate Program, ukupno za cijelo razdoblje korištenja usluge), objavljen od strane drugih sudionika Programa u Izvještajnoj banci, za mjesec dana (od trenutka donošenja odluke o objavi i obavijesti korisnika e-mailom). Kada korisnik istovremeno objavi više radova unutar Programa, razdoblje pristupa (u mjesecima) bit će jednako broju objavljenih radova. Pravila sudjelovanja u Partnerskom programu i, sukladno tome, sučelje usluge „Izvješća Banka” ne dopuštaju situaciju u kojoj razdoblje korisničkog pristupa Partnerskom programu (u mjesecima) prelazi broj radova i materijala objavljenih od strane ga unutar Programa. Da bi koristio sve mogućnosti Affiliate programa usluge Report Bank, korisnik mora aktivno sudjelovati u njegovom razvoju.

6. Postavljanjem svojih radova za sudjelovanje u Affiliate programu, korisnik kao autor time izražava potpuni pristanak na korištenje njegovih radova od strane drugih sudionika u Affiliate programu pod uvjetima određenim Pravilima sudjelovanja u Affiliate programu. Program.

7. Prilikom depersonalizacije izvješća brisanju podliježu samo svi osobni podaci, kao i podaci koji nisu javno dostupni.

8. Radovi učitani na server radi sudjelovanja u Affiliate programu moraju biti aktualni (razlika između datuma učitavanja na server i datuma izvješća o ocjeni, stručnog ili specijalističkog mišljenja ne smije biti veća od 6 mjeseci). “Report Bank” je servis čija je glavna funkcija stvoriti posebnu platformu za razmjenu svojih najnovijih praktičnih dostignuća i iskustava između procjenitelja i sudskih vještaka.

9. Prilikom objavljivanja rada za objavu unutar Partnerskog programa potrebno je ispuniti polje „Napomene za sudionike Partnerskog programa“, u kojem korisnik mora naznačiti kako rad koji je objavio može biti zanimljiv ili koristan za druge stručnjake. van.

10. Moderacija radova za njihovu objavu u okviru Report Bank Affiliate programa provodi se samo od 1. do 7. (uključivo) svakog mjeseca. Radovi koji će biti poslani na moderiranje za objavljivanje unutar Partnerskog programa u bilo koje drugo vrijeme bit će moderirani od 1. do 7. (uključivo) sljedećeg mjeseca.

11. Za stručnjake iz zemalja ZND-a, kao i korisnike koji iz nekog razloga ne mogu objaviti svoj rad unutar Partnerskog programa, moguć je plaćeni pristup. Troškovi pristupa radovima objavljenim unutar Affiliate programa (ne više od 200 mjesečno i ne više od 2/3 svih radova objavljenih unutar Affiliate programa, ukupno za cijelo razdoblje korištenja usluge) za mjesec dana, isključujući osobni popusti, iznosi 750 rubalja za fizičke osobe i 1.125 rubalja za pravne osobe i samostalne poduzetnike pri plaćanju od 1. do 8. (uključivo) svakog mjeseca (postoji i program vjernosti koji vam omogućuje akumuliranje popusta do 60% ), odnosno 1500 rubalja. za pojedince i 2250 rub. za pravne osobe i samostalne poduzetnike prilikom plaćanja u bilo koje drugo vrijeme.

12. Sudionici u Affiliate programu bezuvjetno su suglasni da neće umnožavati, distribuirati na bilo koji način ili prenositi bilo kome radove objavljene od strane drugih korisnika unutar Affiliate programa, kao i bilo koje informacije iz tih radova, te da će ih koristiti samo za osobnu referencu za u svrhu razmjene iskustva, znanja i praktičnih iskustava sa stručnjacima koji sudjeluju u Partnerskom programu, kao i za nadoknadu korisnicima koji su objavili radove za sve gubitke povezane s nezakonitom reprodukcijom, distribucijom i korištenjem radova i informacija iz njih u druge svrhe. Radovi objavljeni u okviru Partnerskog programa ne mogu se staviti u jednostavnu publikaciju na stranici.

13. Administracija web stranice profesionalne mreže “Procjenitelji i stručnjaci” zadržava pravo izmjene Pravila za sudjelovanje u Partnerskom programu Report Bank. Aktualna verzija Pravila nalazi se na glavnoj stranici servisa „Izvještaj banke“ putem poveznice. Istovremeno, korisnici zadržavaju pravo sudjelovanja u Affiliate programu pod uvjetima u skladu s Pravilima koja su bila na snazi ​​u trenutku objave rada unutar Affiliate programa.

1. Izvješće o procjeni tržišne i likvidacijske vrijednosti nekretnine koja se nalazi na adresi: Sankt Peterburg, okrug Kalininsky, Grazhdanskiy pr-t, 41, slovo A
   Radove izvodi Colliers International. Sankt Peterburg, 2004.
   Svi izračuni provedeni su u skladu s odredbama Saveznog zakona „O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji“, standardima procjene koji su obvezni za korištenje od strane subjekata aktivnosti procjene, odobrenih Uredbom Vlade Ruske Federacije od 6. srpnja 2001. br. 519, kao i standardi profesionalne djelatnosti u području procjene nekretnina Ruskog društva procjenitelja i Međunarodni standardi vrednovanja koje je razvio Međunarodni odbor za standarde vrednovanja imovine (ICSOI).
   2016-01-24 | popularnost: 19373
2. Izvješće o utvrđivanju visine štete od štete na automobilu Toyota Cresta (izračun uporabnih stanja)
   Svrha ove procjene je utvrditi tržišnu vrijednost iznosa štete na imovini koja se procjenjuje na dan procjene. Procjena je provedena u skladu s Uredbom Vlade Ruske Federacije od 6. srpnja 2001. br. 519 „O odobrenju standarda procjene“, „Metodološkim smjernicama za određivanje troškova vozila uzimajući u obzir prirodno trošenje i tehničko stanje u vrijeme prezentacije”, koji je razvio Državni znanstveni centar NAMI zajedno sa zaposlenicima Saveznog centra za forenzičko vještačenje, odobren od strane Ministarstva gospodarstva Ruske Federacije.
   Izvršitelj: Denis Pashnin, LLC "Agencija za profesionalnu procjenu imovine"
   2015-04-17 | popularnost: 21090
3. Izvješće o utvrđivanju tržišne vrijednosti jednosobnog stana koji se nalazi na adresi: Novosibirsk, okrug Sovetsky, ul. Lenjina
   Predmet ove procjene je jednosobni stan koji se nalazi u Novosibirsku. Svrha procjene je utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje.
   Prema „Standardima procjene obveznih za primjenu od strane subjekata aktivnosti procjene” od 07/06/01 br. 519, pojam „tržišna vrijednost” u ovom izvješću znači sljedeće: najvjerojatnija cijena po kojoj se predmet procjene može otuđiti na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju kada se sudionici u transakciji ponašaju razumno, raspolažu svim potrebnim informacijama, a na vrijednost transakcije ne utječu nikakve izvanredne okolnosti.
   Određivanje tržišne vrijednosti temelji se na premisi da se nekretnina prodaje na tržištu pod određenim gore navedenim uvjetima. Kao rezultat transakcije kupnje i prodaje, skup vlasničkih prava prenosi se s kupca na prodavatelja. Upravo su ta prava predmet procjene. U ovom radu vrednovano pravo na predmetu vrednovanja je pravo vlasništva.
   Nakon provedene analize, procjenitelj je došao do zaključka da je najbolja i najučinkovitija upotreba nekretnine koja se procjenjuje korištenje iste za namjeravanu namjenu – stan. Na temelju ovog zaključka izvršeni su daljnji izračuni za utvrđivanje tržišne vrijednosti predmeta vrednovanja.
   Postupak ocjenjivanja je uključivao: 1) prikupljanje potrebne dokumentacije i podataka o predmetu ocjenjivanja; 2) primjena komparativnog pristupa procjeni tržišne vrijednosti; 3) pisanje ovog Izvješća.
   2015-03-24 | popularnost: 16826
4. Izvješće o određivanju tržišne vrijednosti jedne redovne dionice OJSC Kostromskaya GRES
   U sklopu ovog zadatka procijenjena je tržišna vrijednost jedne dionice OJSC Kostroma State District Power Plant. Rezultati procjene korišteni su u svrhu udjela dionica OJSC Kostromskaya GRES kao plaćanja za dodatne dionice OJSC OGK-3. Procjena je provedena od 1. travnja 2005. godine.
   Tijekom procesa procjene koriste se različite metode i pristupi najprikladniji za određeni slučaj. Ova je procjena provedena u skladu sa Zakonom Ruske Federacije „O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji“, „Standardima procjene obveznima za primjenu od strane subjekata aktivnosti procjene“, Metodologijom i smjernicama za procjenu vrijednosti poduzeća i (ili) imovine RAO UES Rusije i njegovih SDC-ova, razvijen od strane Deloitte & Touche.
   Na temelju rezultata analize snaga i slabosti rezultata dobivenih u okviru različitih pristupa, nakon konzultacija s predstavnicima investicijskih društava i predstavnicima Deloitte & Touche, Procjenitelj je odlučio razmotriti uz prvu opciju dodavanja ponderi, mogućnost davanja veće težine rezultatima dohodovnog pristupa. Ovaj izbor je opravdan činjenicom da se racionalni investitor pri kupnji i prodaji imovine prvenstveno ne usredotočuje na retrospektivu aktivnosti tvrtke, već na potencijalne tokove prihoda koje može ostvariti od stečene imovine.
   Izvršitelj: Konzorcij “Ekspert - Ruska procjena”, od 1. travnja 2005.
   07.03.2015 | popularnost: 15845
5. Izvješće o utvrđivanju tržišne vrijednosti objekta "Upravne prostorije"
   Izvješće o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine – upravne prostorije, površine 336,1 četvornih metara. m., u vlasništvu općine "Grad Kirov".
   
   Cilj ove procjene je identificirati osobitosti određivanja cijena predmeta vrednovanja u odnosu na karakteristike odgovarajućeg tržišnog segmenta, pravni naslov, kvantitativne i kvalitativne karakteristike predmeta vrednovanja, kao i specifičnosti prakse provedbe zakona za predložena transakcija. Time će se omogućiti nedvosmisleno prepoznavanje predmeta procjene u sustavu stvarnih i obveznih prava te dati odgovarajuće obrazloženje za vrstu vrijednosti koja se utvrđuje. Analiza dokumentacije omogućit će nam da identificiramo glavne komponente rizika povezanih s procjenom i izračunamo iznos njihovog pokrića.
   Izvješće o procjeni sastavljeno je u skladu sa Saveznim zakonom "O procjeniteljskim aktivnostima u Ruskoj Federaciji" od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ; federalni standardi vrednovanja, skup standarda vrednovanja Ruskog društva procjenitelja (SSO ROO 2010).
   Analiza dobivenih rezultata usklađenosti s tržišnim podacima pokazala je da tržišna vrijednost nekretnine koja se procjenjuje ima vrijednost usporedivu s tržišnim pokazateljima. Trošak objekata je u rasponu prosječnih vrijednosti za objekte koji se nalaze u sličnom dijelu grada Kirova, koji imaju sličnu namjenu i tehničko stanje.
   Procjenitelj nije proveo reviziju ili drugu financijsku provjeru informacija koje ste dali korištenih u ovom izvješću, te stoga ne prihvaća odgovornost za pouzdanost ovih informacija.
   U skladu sa svrhom procjene, tržišna vrijednost Objekta procjene određena je na temelju Saveznog zakona br. 135-FZ “O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji” od 29. srpnja 1998. i Kodeksa standarda procjene ruskog društva procjenitelja SSO ROO 2010., usklađen s međunarodnim standardima vrednovanja (2007.) i obavezan za korištenje od strane članova samoregulativne organizacije procjenitelja.
   Korištenje SSO ROO 2010, obveznog za korištenje od strane subjekata aktivnosti procjene, je zbog činjenice da se objekt procjene nalazi na teritoriju Ruske Federacije, kao i činjenice da procjenitelj obavlja svoje aktivnosti na teritoriju Ruske Federacije. Ovi standardi korišteni su prilikom utvrđivanja pristupa ocjenjivanju, postupka izvođenja radova te prilikom izrade Izvješća o ocjenjivanju.
   Primjena Kodeksa standarda Ruskog društva procjenitelja (ROA) je zbog činjenice da ROO standardi vrednovanja najpotpunije opisuju pojmove, definicije, koncepte i metode vrednovanja koji se koriste pri obavljanju radova na vrednovanju različitih vrsta vlasništvo.
   
   07.03.2015 | popularnost: 18277
6. Izvješće o utvrđivanju tržišne vrijednosti objekta "Prostor"
   Izvještaj o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine - poslovni prostor površine 30,2 četvornih metara. m., na adresi: Kirov, ul. Lenina, 86, koja pripada općinskoj formaciji "Grad Kirov".
   
   Svrha procjene je utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine. Rezultat procjene je konačna vrijednost vrijednosti predmeta procjene. Rezultat procjene može se koristiti za otuđenje općinske imovine.
   Rezultati procjene opisanog objekta planiraju se koristiti za otuđenje općinske imovine.
   U ovoj procjeni primijenjeni su sljedeći standardi procjene: Skup standarda procjene Ruskog društva procjenitelja SSO ROO 2010., usklađen s Međunarodnim standardima ocjenjivanja (2007.) i obavezan za korištenje od strane članova samoregulatorne organizacije procjenitelja.
   Kodeks standarda vrednovanja (CSO 2010) Ruskog društva procjenitelja (ROO) namijenjen je procjeni vrijednosti imovine u Ruskoj Federaciji i drugim zemljama ZND-a - u potpunosti u skladu s prihvaćenim dokumentima.
   Izvodi ANALIT LLC, Kirov, 2010.
   2015-03-07 | popularnost: 14186
7. Izvješće o procjeni tržišne vrijednosti redovnih dionica na ime dd
   

   Svrha i svrha procjene: utvrđivanje tržišne vrijednosti registriranih redovnih dionica (100% temeljnog kapitala) OJSC (Vrsta djelatnosti - proizvodnja tiskarskih proizvoda) u svrhu doprinosa temeljnom kapitalu.
   Imovinski sklop poduzeća ne odražava stvarnu sposobnost poduzeća da ostvaruje prihode, već odražava trenutno stanje poduzeća, izraženo kroz stanje njegove imovine i obveza. U ovom slučaju nema potrebe utvrđivati ​​likvidacijsku vrijednost u trenutku vrednovanja zbog nepostojanja faktora za hitnu likvidaciju ili prodaju poslovanja. Za potrebe ove procjene najoptimalnija je, prema mišljenju našeg Procjenitelja, metoda korigirane knjigovodstvene vrijednosti neto imovine poduzeća.
   Kao rezultat studije informacija o poduzećima u ovoj industriji u različitim izvorima, uključujući Nacionalni sustav kotiranja (www.nqs.ru) od 1. listopada 2004., informacije primjenjive za potrebe ove procjene o cijeni dionice ta poduzeća u ne postoji slobodno tržište. Stoga se ne mogu koristiti metode analognih poduzeća - metoda tržišta kapitala, transakcijska metoda.
   Kako bi se procijenila tržišna vrijednost redovnih dionica OJSC KKK, ovo izvješće koristilo je sljedeće:
   1. metoda diskontiranja novčanih tokova;
   2. metoda prilagođene bilančne neto imovine.
   Izvođač: Art Expert LLC. Kazan, 2004
   2015-02-23 | popularnost: 11436

8. Izvješće o utvrđivanju tržišne vrijednosti objekta "Prostor pošte"
   

   Cilj ove procjene je identificirati osobitosti određivanja cijena predmeta vrednovanja u odnosu na karakteristike odgovarajućeg tržišnog segmenta, pravni naslov, kvantitativne i kvalitativne karakteristike predmeta vrednovanja, kao i specifičnosti prakse provedbe zakona za predložena transakcija. Time će se omogućiti nedvosmisleno prepoznavanje predmeta procjene u sustavu stvarnih i obveznih prava te dati odgovarajuće obrazloženje za vrstu vrijednosti koja se utvrđuje. Analiza dokumentacije omogućit će nam da identificiramo glavne komponente rizika povezanih s procjenom i izračunamo iznos njihovog pokrića. Slijedom toga potrebno je izvršiti odgovarajuće ekonomsko i pravno opravdanje konačne procjene objekta za navedenu namjenu.
   Rezultat procjene trebao bi se koristiti u svrhu otuđenja imovine temeljem kupoprodajnog ugovora, a ograničenja utvrđuje procjenitelj samostalno.
   Uredska soba za komunikacije. Površine 108,1 m2. Prvi kat. Adresa: Kirovska regija, Oktyabrsky prospect. Vlasnik imovine koja se procjenjuje je općina "grad Kirov".
   Svrha procjene: Utvrđivanje tržišne vrijednosti procijenjenih prava na predmetu procjene
   Svrha kombiniranja rezultata svih korištenih pristupa je utvrditi prednosti i nedostatke svakog od njih, a time i izraditi jedinstvenu procjenu troškova. Prednosti svakog pristupa u procjeni predmetne nekretnine određuju se prema sljedećim kriterijima:
   Vrsta, kvaliteta i širina informacija na kojima se temelji analiza.
   Sposobnost uzimanja u obzir specifičnih značajki objekta koje utječu na njegovu vrijednost, kao što je uporaba, potencijalna profitabilnost.
   Izvor: FSUE "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI", podružnica Kirov, 2010.
   2015-02-23 | popularnost: 8409

9. Izvješće o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnine "Prostor kafića"
   Izvješće o utvrđivanju tržišne vrijednosti prostora površine 33,2 četvornih metara. m. na adresi Kirovska regija, Kirov, ul. Moskovskaja, 181
   Svrha procjene je utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine. Rezultat procjene je konačna vrijednost vrijednosti predmeta procjene. Rezultat procjene može se koristiti za otuđenje općinske imovine. Rezultati procjene opisanog objekta planiraju se koristiti za otuđenje općinske imovine.
   Cilj ovog rada je identificirati osobitosti određivanja cijena predmeta vrednovanja u odnosu na karakteristike odgovarajućeg tržišnog segmenta, pravni naslov, kvantitativne i kvalitativne karakteristike predmeta vrednovanja, kao i specifičnosti prakse provedbe zakona za predložene transakcija. Time će se omogućiti nedvosmisleno prepoznavanje predmeta procjene u sustavu stvarnih i obveznih prava te dati odgovarajuće obrazloženje za vrstu vrijednosti koja se utvrđuje. Analiza dokumentacije omogućit će nam da identificiramo glavne komponente rizika povezanih s procjenom i izračunamo iznos njihovog pokrića. Slijedom toga potrebno je izvršiti odgovarajuće ekonomsko i pravno opravdanje konačne procjene objekta za navedenu namjenu.
   Izvodi ANALIT LLC, Kirov, 2010.
   2014-11-08 | popularnost: 11347
10. Izvještaj o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnine "Prostor"
    Izvješće o utvrđivanju tržišne vrijednosti prostora površine 14,2 četvornih metara. m. sq. m. na adresi Kirovska regija, Kirov, ul. Nekrasova, 1
    Svrha procjene je utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine. Rezultat procjene je konačna vrijednost vrijednosti predmeta procjene. Rezultat procjene može se koristiti za otuđenje općinske imovine.
    Ovo izvješće sastavljeno je u skladu sa Saveznim zakonom “O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji” od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ; federalni standardi vrednovanja, skup standarda vrednovanja Ruskog društva procjenitelja (SSO ROO 2010).
    Cilj ovog rada je identificirati osobitosti određivanja cijena predmeta vrednovanja u odnosu na karakteristike odgovarajućeg tržišnog segmenta, pravni naslov, kvantitativne i kvalitativne karakteristike predmeta vrednovanja, kao i specifičnosti prakse provedbe zakona za predložene transakcija. Time će se omogućiti nedvosmisleno prepoznavanje predmeta procjene u sustavu stvarnih i obveznih prava te dati odgovarajuće obrazloženje za vrstu vrijednosti koja se utvrđuje. Analiza dokumentacije omogućit će nam da identificiramo glavne komponente rizika povezanih s procjenom i izračunamo iznos njihovog pokrića.
    Općenito, preporučena vrijednost za dovršenje transakcije je tržišna vrijednost. Ovaj pojam podrazumijeva legalnu uporabu, koja zauzvrat tipičnom prodavatelju nameće odgovornost da jamči učinkovitost artikla. U ovom slučaju, prodavatelj nije zainteresiran za jamstveni servis i servis se provodi u skladu sa zahtjevima Građanskog zakonika Ruske Federacije. Sukladno tome, pri izračunu troškovnih parametara potrebno je uzeti u obzir nepostojanje jamstvenih obveza za izvedbu i obavljati prodaju po principu "kakav jest".
    Želite li objaviti izvješće? na našoj web stranici? Pišite nam o tome.

Bankari, suci, organizatori dražbi iznimno su osjetljivi na procjenu stana koji će biti zalog, predmet potraživanja ili dražbe. Procjena nije samo skup spojenih papirića, već dokument koji utvrđuje stvarnu vrijednost stana, prema mišljenju neovisnog stručnjaka. Predmet današnjeg članka je detaljan prikaz sadržaja i postupka izrade elaborata o procjeni nekretnina općenito, pa tako i stanova.

Izvještaj o procjeni stana - što je to?

Riječ je o zaključku o vrijednosti nekretnine koji izrađuje procjenitelj za potrebe koje odredi naručitelj u obliku izvješća. Izvješće ima jasnu strukturu i sadržaj. Postupak njegove registracije reguliran je Zakonom o djelatnostima procjene.

Tko može biti procjenitelj?

Kada je u pitanju procjena stana, svi se smatramo stručnjacima. Djelomično je to istina. Ali malo je vjerojatno da će se itko, bez posebnog znanja, odlučiti za procjenu zemljišne parcele, zgrade, industrijskog objekta, trgovačkog i zabavnog kompleksa, građevine itd.

Samo kompetentna osoba koja može službeno izraziti svoje mišljenje o vrijednosti predmeta:

1. Završio posebnu obuku, položio ispit i dobio potvrdu o kvalifikaciji;
2. Platio ulaznicu i postao punopravni član SRO-a procjenitelja;
3. Kupio sam policu osiguranja za svoje aktivnosti u iznosu od 300.000 rubalja.

Svrha procjene mora biti priopćena procjenitelju.

Osoba koja ispunjava sve ove uvjete je procjenitelj. On se može legalno baviti poslovima procjene, izraditi i dostaviti izvješće o procjeni kupcu.

Imovina koja se može vrednovati

Objekti koji su predmet vrednovanja u nekretninama su::

• zemljišta za bilo koju namjenu;
• nestambene zgrade i prostorije u njima;
• stambene zgrade, stanovi, sobe;
• strukture;
• druge nepokretne stvari.

Ciljevi ocjenjivanja

Zašto trebate procijeniti stan? Utvrđivanje trenutne tržišne vrijednosti stana potrebno je u raznim životnim situacijama.

To uključuje:

• iz općinskog i državnog stambenog fonda na dražbi za utvrđivanje početne cijene;
• Kupnja stambenog prostora kreditnim sredstvima (hipoteka). Stan postaje predmet osiguranja otplate kredita (jer se stan procjenjuje hipotekom);
• Osiguranje stana;
• Podjela imovine tijekom brakorazvodnog postupka;
• Utvrđivanje vrijednosti nasljedstva;
• za prodaju suvlasnicima ili vanjskim osobama;
• Priznanje prava na stan na sudu.

Svrha procjene mora biti priopćena procjenitelju. To je zbog činjenice da različiti ciljevi imaju svoje karakteristike procjene. Primjerice, ako se kao zalog procjenjuje stan, tada se uz tržišnu utvrđuje i likvidacijska vrijednost.

Procjena vrijednosti stana

U prilogu izvješća:

• Preslike dokumenata koji omogućuju stručnjaku obavljanje aktivnosti procjene;
• Vlasnički dokumenti za stan;
• Tehnička dokumentacija za objekt i foto materijal.

Dekor

Izrađen u papirnatom obliku, izvještaj se numerira stranicu po stranicu, uvezuje i ovjerava potpisom procjenitelja i njegovim osobnim pečatom.

Izvješće izrađeno elektroničkim putem potpisuje se pojačanim kvalificiranim elektroničkim potpisom procjenitelja.

Koliko košta izvještaj o procjeni i na čemu se temelji trošak?

Glavni parametri koji određuju koliko ćete morati platiti za usluge procjene su:

1. Rokovi (nadoplata za hitnost može iznositi do 50% redovnog troška);
2. Regija lokacije stana (u gradovima s preko milijun stanovnika, izvještaj košta 20% -40% više nego u regijama);
3. Kategorije stanovanja (soba u zajedničkom stanu, standardni stan, studio, apartmani itd.).

Trošak procjene standardnog stana s izvješćem nije veći od 2000-3000 rubalja.

Postupak plaćanja je određen ugovorom o pružanju usluga procjene i može biti u obliku:

• 100% avansno plaćanje prilikom potpisivanja ugovora;
• djelomično plaćanje (akontacija) po potpisivanju ugovora, a konačno plaćanje po završetku radova.

Ispunjenje međusobnih obveza ugovornih strana prema ugovoru o procjeni potvrđuje se potpisivanjem potvrde o izvršenim uslugama.

Rok valjanosti

Ako je od dana procjene prošlo više od šest mjeseci, vrijednost stana utvrđena procjenom ne može se smatrati pouzdanom, te gubi na važnosti. Procjenitelj te podatke uvijek navodi u izvješću. Stoga je navođenje datuma procjene u izvješću izuzetno važno.

Nepravedna procjena

Često se u sporovima oko prava na nekretnini suprotstavljene strane ne mogu dogovoriti oko njezine fer tržišne vrijednosti. Ponekad se angažiraju različiti procjenitelji. Ako se cijena stana značajno razlikuje prema različitim izvješćima, tada se spor rješava na sudu.

Osim toga, može se provesti ispitivanje izvješća, što podrazumijeva formiranje mišljenja stručnjaka SRO-a o izvješću potpisanom od strane člana SRO-a. Provodi se na dobrovoljnoj osnovi između kupca i vještaka i nije mjera kojom se kontrolira procjenitelj. Ali pozitivan ili negativan zaključak iz izvješća kupac može koristiti na sudu.

Dodatno, pogledajte video o postupku procjene stana i izradi izvješća:

Život je ponekad nepredvidiv. A kompetentna procjena stana može biti potrebna u najneočekivanijem trenutku. Stoga je vrlo važno odabrati dobrog i doista neovisnog stručnjaka.

Evaluacijski izvještaj- to je pisani dokument koji udovoljava svim zahtjevima profesionalne etike, jasno i pristupačno odražava tijek procesa procjene i sadrži početne podatke koje koristi procjenitelj, njihovu analizu, zaključke i konačnu vrijednost vrijednosti.

Dodatak izvješću o procjeni sadrži sve fotografije, skice i karte koji nisu uključeni u glavne dijelove izvješća. Ponekad je u dodatku uključen i rječnik pojmova.

Izvješće, osim ograničavajućih uvjeta, može sadržavati pretpostavke - tvrdnje koje je procjenitelj dao tijekom postupka procjene na temelju svog stručnog mišljenja, ali nisu potkrijepljene činjeničnim podacima.

Razmotrimo osnovne zahtjeve za sadržaj izvješća o procjeni i studiju slučaja o procjeni nekretnine.

Izvješće o procjeni predmeta procjene mora biti sastavljeno u pisanom obliku i pravodobno dostavljeno naručitelju. Izvješće ne smije biti dvosmisleno ili pogrešno. Ako se ne utvrđuje tržišna vrijednost, nego druge vrste vrijednosti, moraju se navesti kriteriji za utvrđivanje rezultata procjene i razlozi odstupanja od mogućnosti utvrđivanja tržišne vrijednosti predmeta procjene.

Prema čl. 11. Zakona „O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji“, izvješće o procjeni navodi:

datum izrade i redni broj izvješća;

osnovu za ocjenu predmeta procjene od strane procjenitelja;

pravnu adresu procjenitelja i podatke o licenci koja mu je izdana za obavljanje poslova procjene ove vrste nekretnina;

točan opis predmeta procjene, au odnosu na predmet procjene koji pripada pravnoj osobi,

podatke o pravnoj osobi i knjigovodstvenu vrijednost ovog predmeta vrednovanja;

standardi vrednovanja za određivanje odgovarajuće vrste vrijednosti predmeta vrednovanja, opravdanost njihove uporabe pri ocjeni ovog predmeta vrednovanja, popis podataka korištenih u procjeni predmeta vrednovanja, s naznakom izvora njihovog primitka, kao i pretpostavke usvojene kada procjena predmeta vrednovanja;

redoslijed utvrđivanja vrijednosti predmeta vrednovanja i njegove konačne vrijednosti, te ograničenja i granice primjene dobivenog rezultata;

datum utvrđivanja vrijednosti predmeta vrednovanja;

popis dokumenata kojima se koristi procjenitelj i kojima se utvrđuju kvantitativna i kvalitativna svojstva predmeta procjene.

Izvješće može sadržavati i druge podatke koji su, po mišljenju procjenitelja, vrlo važni za cjelovitost odraza metode koju je koristio za izračunavanje vrijednosti pojedinog predmeta procjene.

Izvješće procjenitelj vlastoručno potpisuje i ovjerava pečatom.

Ako postoji spor o vjerodostojnosti tržišne ili druge vrijednosti predmeta procjene utvrđene u izvješću, taj spor podliježe sudu. Primjer elaborata o procjeni vrijednosti nekretnine nalazi se u Prilogu B.

Poglavlje 6. Osobitosti vrednovanja raznih nekretnina

6.1. Vrednovanje zemljišta

Kao proizvodno sredstvo, zemljište ima značajke koje izravno utječu na vrednovanje nekretnine:

zemlja nije rezultat prethodnog rada;

prostorno ograničen;

nezamjenjiv drugim sredstvima proizvodnje;

ima konstantnost lokacije;

bez habanja kada se pravilno koristi;

geografski različite kvalitete;

karakterizira specifična korisnost svake konkretne zemljišne čestice;

ima plodnost i sve njegove korisne osobine najučinkovitije se koriste u poljoprivredi;

u gotovo svim sferama ljudske djelatnosti (osim poljoprivrede i šumarstva) djeluje uglavnom kao prostorno operativna osnova, stoga je neraskidivo povezana s objektima koji se na njemu nalaze: zgradama, građevinama, cestama, melioracijskim građevinama, drugim materijalnim elementima koje je stvorio čovjek. rada, tzv. poboljšanja.

Kod procjene vrijednosti nekretnina smatra se da zemljište ima vrijednost, a ostalo su poboljšanja, ona dodaju vrijednost.

Zemljište - dio zemljinog teritorija koji je opremljen i spreman za korištenje u različite svrhe.

Poboljšanja koja su izvršena za izradu stranice:

vanjski: izgradnja ulica, nogostupa, odvodnje i komunalne mreže;

unutarnje: planiranje, uređenje okoliša, popločavanje, postavljanje izvoda za povezivanje komunalnih mreža, komunikacijskih vodova i dr.

Tipična nekretnina sastoji se od zemljišne čestice i zgrada i postoji potreba da se vrijednost zemljišne čestice odredi odvojeno od poboljšanja koja su na njoj dostupna, što je uzrokovano sljedećim razloga:

razlike u oporezivanju zemljišta i zgrada (porez na imovinu i porez na zemljište);

potrebna je posebna procjena zemljišne čestice od poboljšanja pri primjeni troškovne metode utvrđivanja vrijednosti nekretnine;

donošenje odluka o rušenju postojećih poboljšanja radi što boljeg i najučinkovitijeg korištenja zemljišta.

Prilikom procjene zemljišne čestice potrebno je uzeti u obzir skup prava povezanih s njom. Uobičajena prava koja zahtijevaju procjenu:

1) puno pravo vlasništva - mogućnost korištenja parcele slobodne od stanara na bilo koji zakonit način;

2) pravo zakupa - mogućnost posjedovanja zemljišne parcele prema ugovoru o zakupu.

U Rusiji se većina zemljišta ne prodaje, već iznajmljuje, pa procjenitelji često ne određuju vrijednost zemljišne parcele, već vrijednost prava zakupa.

Trošak prava na iznajmljivanje - To je iznos koji je potencijalni kupac spreman platiti za pravo vlasništva nad određenom lokacijom prema ugovoru o zakupu kako bi ostvario koristi od tog vlasništva. Vrednovanje prava zakupa koristi se kod utvrđivanja prodajne cijene prava zakupa zemljišne čestice, kod utvrđivanja vrijednosti predmeta čiji je dio zakupljena čestica te kod procjene štete od raskida ugovora o zakupu.

Uvođenje Zemljišnog zakona ima za cilj razvoj tržišta zemljišta. U tim uvjetima, vrednovanje zemljišta treba provoditi uzimajući u obzir najučinkovitije korištenje, koje će osigurati najveću rezidualnu vrijednost zemljišta.

Prilikom procjene zemljišne čestice potrebno je odrediti njezinu najbolju i najučinkovitiju namjenu (BNEI), koja je određena međudjelovanjem niza čimbenika.

Glavni čimbenici, određivanje optimalne upotrebe zemljišta:

1) mjesto- čimbenik koji ima veliki utjecaj na cijenu zemljišne čestice (uzimaju se u obzir izgledi lokacije, prometna dostupnost i priroda okoliša);

2) potražnja na tržištu- faktor koji odražava odnos između ponude i potražnje na tržištu. Proučava se kako bi se opravdala odabrana opcija korištenja zemljišne čestice (stanje i izgledi tržišne potražnje za predloženom uporabom, konkurencija drugih čestica, vrste poreza i drugi uvjeti). Potrebno je istaknuti segment tržišta u kojem je potrebno razvijati aktivnosti;

3) financijska izvedivost- sposobnost projekta da osigura prihod od korištenja zemljišne čestice, koji bi bio dovoljan za nadoknadu troškova investitora i osiguranje očekivane dobiti;

4) fizička prikladnost mjesta- mogućnost stvaranja poboljšanja - veličina, topografija, kakvoća tla, klima, inženjersko-geološke i hidrogeološke karakteristike lokacije, postojeće zoniranje, ekološki parametri itd.;

5) tehnološka valjanost i fizička izvedivost- analiza odnosa između kvalitete, troškova i vremenskog rasporeda projekta, vjerojatnosti prirodnih katastrofa, dostupnosti prijevoza, mogućnosti povezivanja na komunalije, uzimajući u obzir veličinu i oblik mjesta, na primjer, veličina može biti mali za izgradnju industrijskog objekta;

6) zakonodavna (zakonska) dopuštenost- usklađenost mogućnosti korištenja zemljišne čestice s važećim zakonodavstvom. Utvrđeno kao rezultat analize građevinskih i ekoloških standarda, ograničenja broja katova, prisutnosti privremenih zabrana gradnje na određenoj lokaciji, poteškoća u području povijesnog urbanog razvoja, mogućih promjena propisa, usklađenosti s pravila zoniranja, negativni osjećaji lokalnog stanovništva;

7) maksimalna profitabilnost(maksimalni prihod od imovine i vrijednost mjesta), koji se utvrđuje diskontiranjem budućeg prihoda od alternativnih namjena, uzimajući u obzir rizik ulaganja.

Posebna kategorija je urbana zemljišta. Na njihovu vrijednost utječu veličina grada i njegov proizvodni i gospodarski potencijal, stupanj razvoja inženjerske i društvene infrastrukture, regionalni prirodni, okolišni i drugi čimbenici.

Isti čimbenici mogu imati suprotne utjecaje na vrijednost određene stranice, na primjer:

intenzivan promet nepoželjno za stambeno područje, ali povećava troškove mjesta u komercijalne svrhe;

smještaj u odnosu na obrazovne ustanove i trgovačke centre, estetske prednosti i pogodnosti koje se uzimaju u obzir pri procjeni zemljišta za stambenu izgradnju praktički ne utječu na vrijednost područja usmjerenih na industrijski razvoj; Bitna im je prometna infrastruktura i gospodarsko zoniranje.

Većina zemljišnih resursa trenutno je u državnom i općinskom vlasništvu. Praksa pokazuje da je u tržišnim uvjetima gradsko zemljište vrijedan resurs i može poslužiti kao stabilan izvor prihoda lokalnog proračuna. Gradske vlasti određuju iznos poreza na zemljište, stopu najma za zemljište i standardnu ​​cijenu zemljišne čestice pri kupnji, pa je za njih relevantno pitanje povećanja učinkovitosti korištenja zemljišta.

Tako se ta zemljišna imovina učinkovitije koristi, tj. donio maksimalan prihod od korištenja i pridonio poboljšanju ukupne investicijske klime, prije svega, potrebno je provesti procese oporezivanja, najma i kupnje gradskog zemljišta na temelju njegove tržišne vrijednosti.

Upravo je tržišna vrijednost mjera vrijednosti za korisnika, koja omogućuje poticanje racionalne, učinkovite upotrebe i služi kao alat za razvoj urbane ekonomije.

Rezultati procjene urbanog područja služe kao polazna informacija za rješavanje sljedećih problema:

razvoj politike urbanog razvoja i društvenog planiranja;

izradu prijedloga za vrste funkcionalnog korištenja teritorija, uzimajući u obzir njegovu kvalitetu;

formiranje ekonomskih mehanizama za plasiranje različitih mogućnosti korištenja zemljišta i politike ulaganja i izgradnje;

analiza posljedica mogućnosti razvoja i restrukturiranja urbanog okoliša;

optimizacija općinskih ulaganja u održavanje i razvoj urbanog okoliša;

određivanje investicijske atraktivnosti teritorija u funkciji cijene gradskog zemljišta.

Kupnja zemljišne parcele od strane poduzeća omogućuje korištenje zemljišta kao kolaterala za bankovni kredit, proširenje mogućnosti ulaganja, prodaju viška zemljišta, primanje prihoda od zakupa zemljišta, povećanje vrijednosti dugotrajne imovine i povećanje tržišne vrijednosti dionice.

Postoje dva pogleda na vrijednost gradskog zemljišta:

urbanist u postupku funkcionalnog zoniranja teritorija kao dionice Generalnog plana grada;

procjenitelj u postupku izrade katastarske procjene vrijednosti zemljišta.

Osnova za formiranje katastarskog vrednovanja zemljišta i funkcionalnog zoniranja teritorija trebala bi biti sveobuhvatna urbanistička procjena tržišne vrijednosti.

Postoji nekoliko metoda za procjenu zemljišta.

Normativna metoda je određivanje standardne cijene zemljišta. Koristi se kod prijenosa, kupnje zemljišta u vlasništvo, uspostavljanja zajedničkog zajedničkog (udionog) vlasništva iznad slobodne norme, prijenosa nasljeđivanjem ili darovanjem, dobivanja osiguranog zajma, povlačenja za državne ili javne potrebe.

Urbana zemljišta procjenjuju se uzimajući u obzir gustoću izgrađenosti, prestiž područja, prirodu korištenja okolnog zemljišta, uvjete okoliša, inženjerske i prometne objekte itd. Zemljišta su podijeljena u zone diferencirane prema osnovnim stopama poreza na zemljište i standardna cijena zemljišta (Zakon Ruske Federacije „O plaćanju zemljišta“). Standardna cijena zemljišta utvrđuje se u katastru zemljišta.

Osnovica za utvrđivanje standardne cijene zemljišta: stope poreza na zemljište i povećavajući koeficijenti, porezne olakšice na zemljište se ne uzimaju u obzir.

Često je potrebno procijeniti objekt koji se sastoji od zgrade i zemljišne čestice, kada potonje ima samo pravo zakupa. U ovom slučaju, trošak dodjele zemljišne parcele za izgradnju može se uzeti u obzir kao trošak zemljišta.

U tržišnim uvjetima, ako su potrebne informacije dostupne, preporučljivo je koristiti metode temeljene na analizi tržišnih podataka. Nalogom Ministarstva imovine Rusije od 7. ožujka 2002. br. 568-r odobrene su Metodološke preporuke za određivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela. U pravilu se pri procjeni tržišne vrijednosti zemljišnih parcela koriste:

metoda usporedbe prodaje,

metoda odabira,

metoda kapitalizacije zemljišne rente,

način distribucije,

metoda ostatka,

način podjele na dijelove.

Metoda usporedbe prodaje je najjednostavnija i najučinkovitija metoda procjene, može se koristiti za procjenu stvarno praznog i navodno praznog zemljišta; omogućuje vam određivanje specifične cijene zemljišne parcele prilagodbom postotka prodajnim cijenama analoga. U nedostatku informacija o cijenama transakcija sa zemljišnim parcelama, dopušteno je koristiti cijene ponude (potražnje).

Uobičajeni elementi usporedbe za zemljišne parcele:

vlasništvo,

uvjeti financiranja,

posebni uvjeti prodaje,

tržišni uvjeti (promjene tijekom vremena),

lokacija (udaljenost od grada i prometnica, karakteristike okoline),

uvjeti zoniranja,

fizičke karakteristike (veličina, oblik i dubina lokacije, kutni položaj, vrsta tla, reljef),

pristupačne komunalije,

ekonomske karakteristike,

najbolju i najučinkovitiju upotrebu.

Kada procjenjujete vrijednost zemljišta, možete koristiti više jedinica za usporedbu, prilagođavajući cijenu svake i završavajući s više vrijednosti koje definiraju raspon vrijednosti.

Metoda daje prilično točne rezultate samo na razvijenom informacijski otvorenom konkurentnom tržištu.

Rusko tržište zemljišta ne ispunjava ove zahtjeve; vrijednost zemljišne parcele ne može se odrediti na temelju informacija o transakcijama prodaje analognih parcela. Stoga procjena mora prikupiti sve dostupne informacije kako bi se primijenile sve metode procjene lokacije.

Metoda kapitalizacije zemljišne rente temelji se na činjenici da ako postoji dovoljno informacija o stopama najma za zemljišne čestice, moguće je odrediti vrijednost tih čestica kao trenutnu vrijednost budućeg prihoda u obliku najamnine za zemljišnu česticu koja se procjenjuje. U okviru ove metode vrijednost zemljišne rente može se izračunati kao prihod od zakupa zemljišne čestice prema uvjetima koji vladaju na tržištu zemljišta.

Formula za izračun cijene zemljišne parcele je:

Gdje S L

ja L - prihod od vlasništva nad zemljištem, rub.;

R L- stopa kapitalizacije za zemljište.

Stopa kapitalizacije određuje se dijeljenjem vrijednosti zemljišne rente za slične zemljišne čestice s njihovom prodajnom cijenom ili povećanjem nerizične stope povrata na kapital za iznos premije rizika povezane s ulaganjem kapitala u zemljišnu česticu koja se procjenjuje.

Glavni čimbenici koji utječu na visinu najma zemljišne parcele: karakteristike lokacije, veličina, oblik, način korištenja okolnog zemljišta, prometna dostupnost, inženjerska oprema.

Metoda distribucije (metoda korelacije, korelacija, dodjela) - određivanje komponente troška zemljišne parcele na temelju poznatog omjera troška zemljišta i poboljšanja u imovinskom kompleksu. Metoda se temelji na načelo doprinosa te tvrdnju da za svaku vrstu nekretnine postoji normalan odnos između vrijednosti zemljišta i zgrada. Ovaj je omjer najpouzdaniji za novogradnje, one su blizu najbolje i najučinkovitije mogućnosti korištenja.

Za primjenu metode potrebni su pouzdani statistički podaci o odnosu između vrijednosti zemljišta i cjelokupne imovine pojedine vrste nekretnina na određenom tržištu. Međutim, metoda se rijetko koristi čak i na razvijenim tržištima jer ima nisku pouzdanost. Korištenje metode je opravdano u uvjetima nedovoljne informiranosti o prodaji zemljišta. Dobivene vrijednosti smatraju se približnim.

Metoda izolacije ) koristi se za procjenu izgrađenih zemljišnih čestica ako postoje podaci o transakcijskim cijenama za slične nekretnine. Poboljšanja zemljišta odgovaraju njegovoj najučinkovitijoj upotrebi.

Metoda uključuje sljedeći niz radnji:

definiranje elemenata usporedbe objekata;

određivanje razlika između svakog analoga i predmeta vrednovanja;

izračun i usklađivanje za svaki od elemenata usporedbe;

izračun tržišne vrijednosti pojedine nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu, razumnom generalizacijom prilagođenih cijena analoga;

izračun zamjenskog troška ili troška reprodukcije poboljšanja procijenjene zemljišne čestice;

izračun tržišne vrijednosti procijenjene zemljišne čestice oduzimanjem od tržišne vrijednosti pojedine nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu, trošak zamjene ili trošak reprodukcije poboljšanja zemljišne čestice.

Metoda dodjele koristi se kada je doprinos poboljšanja ukupnoj cijeni parcele mali, preporučuje se za vrednovanje prigradskih područja (kod kojih je doprinos poboljšanja mali i dosta se lako utvrđuje), a koristi se u nedostatku podaci o prodaji zemljišta u okolici.

Metoda je najučinkovitija na pasivnom tržištu (nema podataka o prodaji slobodnih parcela), uzimajući u obzir karakteristike početnih informacija i modela za dobivanje željene vrijednosti. Trošak zemljišne parcele općenito se određuje formulom:

,

Gdje S 3 - trošak zemljišta, rub.;

S- trošak objekta, rub.;

su- trošak poboljšanja, rub.

Metoda ostatka temelji se na tehnici investicijske grupe za fizičke komponente. Metoda se koristi za vrednovanje izgrađenih i neizgrađenih parcela, ako je moguće izgraditi procijenjenu zemljišnu česticu s poboljšanjima koja donose prihod. Vrijednost zemljišta utvrđuje se kapitalizacijom dijela prihoda koji se može pripisati zemljištu.

Za određivanje vrijednosti zemljišne čestice potrebno je znati trošak zgrade, neto poslovni prihod cjelokupne imovine i stope kapitalizacije za zemljište i za zgrade.

Glavni koraci rezidualne metode za zemljište:

1) neto prihod od poslovanja cjelokupne nekretnine utvrđuje se na temelju tržišne najamnine i procijenjenih troškova poslovanja;

2) utvrđuje se neto poslovni prihod koji se odnosi na objekt (zgradu);

3) neto poslovni prihod koji se može pripisati zemljištu kapitalizira se u pokazatelju vrijednosti kroz stopu kapitalizacije za zemljište.

Teško je predvidjeti prihode u uvjetima nedovoljne ekonomske stabilnosti.

Metoda podjela (razvojni pristup) koristi se pri ocjeni zemljišta prikladnog za parcelaciju na pojedinačne čestice. Sastoji se od sljedećih koraka:

određivanje veličine i broja pojedinačnih parcela;

izračun vrijednosti izgrađenih parcela metodom usporedbe usporedivih prodaja;

izračun troškova i plan razvoja, očekivano razdoblje prodaje i razumnu dobit poslovanja;

oduzimanje svih troškova razvoja i poslovne dobiti od procijenjene ukupne prodajne cijene lokacija kako bi se utvrdio neto prihod od prodaje nekretnina nakon završetka razvoja i prodaje pojedinačnih lokacija;

odabir diskontne stope koja odražava rizik povezan s razdobljem očekivanog razvoja i prodaje.

Troškovi uređenja zemljišta obično uključuju:

troškovi postavljanja, čišćenja i ocjenjivanja mjesta;

izdaci za izgradnju cesta, nogostupa, komunalne mreže, odvodnje;

porezi, osiguranje, inženjerske naknade;

troškovi marketinga;

dobit izvođača i opći troškovi, itd.

Modeliranje potencijalnog prihoda od rente za različite vrste korištenja zemljišta temelji se na obrascima formiranja rentnih učinaka lokacije i prevladavajućih cijena (prodaje i najma). S obzirom na značajnu razliku u troškovnim pokazateljima za parcele koje se nalaze uz pročelje gradske cestovne mreže i koje se nalaze u unutarblokovskim zonama, ove parcele podliježu obveznoj diobi prilikom procjene.

Provedba načela najučinkovitijeg korištenja događa se u uvjetima natjecanja za korištenje nekretnina između različitih funkcionalnih segmenata tržišta, uzimajući u obzir stvarna ograničenja opsega potražnje i moguću multifunkcionalnost teritorija, kao rezultat od kojih se na svakom mjestu formira skup korisnika zemljišta.

1. OSNOVNE ODREDBE... 3

1.1. Zadatak za ocjenjivanje... 3

1.2. Izjava o sukladnosti... 5

1.3. Podaci o naručitelju procjene i procjenitelju... 6

1.4. Ključne činjenice i zaključci... 6

1.5. Primjenjivi standardi ocjenjivačkih aktivnosti... 8

2. OPIS PREDMETA OCJENJIVANJA... 9

2.1. Opis lokacije... 9

2.2. Kvantitativne i kvalitativne karakteristike predmeta ocjenjivanja... 9

2.3. Popis dokumenata korištenih za utvrđivanje kvantitativnih i kvalitativnih karakteristika predmeta procjene... 13

2.4. Analiza moskovskog tržišta nekretnina... 13

3. OPIS METODOLOGIJE PROCJENE NEKRETNINA... 18

3.1. Osnovni pojmovi o procjeni vrijednosti nekretnina... 18

3.2. Osnovni pristupi i metode procjene vrijednosti nekretnina... 20

4. OPIS POSTUPKA VREDNOVANJA OBJEKTA VREDNOVANJA... 24

4.1. Analiza najbolje i najučinkovitije upotrebe... 24

4.2. Obrazloženje odbijanja troškovnog pristupa pri provođenju procjene... 25

4.3. Obrazloženje odbijanja dohodovnog pristupa pri ocjenjivanju... 26

4.4. Ocjenjivanje komparativnim pristupom... 26

5. USKLAĐIVANJE REZULTATA... 42

POPIS KORIŠTENIH IZVORA... 43

APLIKACIJE... 44

1. TEMELJNE ODREDBE

1.1. ZADATAK ZA OCJENJIVANJE

Tablica 1. Zadatak za ocjenjivanje.

Objekt procjene	Jednosoban stan ukupne površine 39 m2, koji se nalazi na adresi: Moskva, ul. HHHHHHHHH, zgrada 0, zgrada 0, stan 0.
Sastav objekta ocjenjivanja	Stan uključuje sljedeće prostorije (izvori podataka - katastarska putovnica i obrazloženje): 1. Dnevna izolirana soba površine 20,9 m2. (soba br. 1) 2. Kuhinja površine 8,6 m2. (soba br. 2) 3. Kupaonica površine 2,2 m2. (soba br. 3) 4. Toalet površine 1,8 m2. (soba br. 4) 5. Hodnik površine 4,6 m2. (soba br. 5) 6. 2 balkona (sobe br. 2a i 2b)
Obilježja predmeta ocjenjivanja	Stan površine 39 m2. , stambene površine 20,9 m2. , površina kuhinje 8,6 m2. Izvor podataka – Eksplikacija. Detaljnije karakteristike objekta procjene navedene su u točki 2.2 ovog izvješća, kao iu prilozima izvješća.
Vrsta utvrđene vrijednosti	Tržišna cijena. Ukupni trošak mora biti izražen kao broj; definiranje intervala vrijednosti nije potrebno.
Svrha procjene	Utvrđivanje tržišne vrijednosti predmeta procjene.
Ciljevi procjene (namjeravano korištenje rezultata procjene i povezana ograničenja)	Rezultati procjene služe za savjetovanje Kupca o vrijednosti stana. Nije predviđena druga uporaba rezultata procjene.
Imovinska prava na predmetu vrednovanja	1. Državljanin Ruske Federacije HHHHHHHHHH, putovnica HHHHH izdana od strane odjela. u okrugu XXXXXXX OUFMS Rusije u Moskvi u XXXXX 00.00.0000 Adresa registracije: Moskva, ul. HHHHHHHHH, zgrada 0, zgrada 0, stan 0. (3/4 udjela u pravu). 2. Državljanin Ruske Federacije HHHHHHHHHHHH, putovnica HHHHH izdana od strane odjela. u okrugu XXXXXXX OUFMS Rusije u Moskvi u XXXXX 00.00.0000 Adresa registracije: Moskva, ul. HHHHHHHHH, zgrada 0, zgrada 0, stan 0. (1/4 udjela u pravu). Izvor podataka – Potvrda o državnoj registraciji prava.
Opterećenja predmeta vrednovanja	Ne postoje dokumentirani tereti u odnosu na predmet vrednovanja, stoga se procjena vrijednosti objekta provodi pod pretpostavkom da takvih tereta nema.
Datum procjene
Datum pregleda i značajke pregleda imovine koja se procjenjuje	Datum pregleda: 12.02.2016. Izvršen je vizualni pregled svih prostorija stana. Nisu obavljeni tehnički pregledi, pregledi opreme stanova niti druga posebna istraživanja.
Potreba za privlačenjem stručnjaka iz industrije	Ugovorne strane (Kupac i Procjenitelj) su se općenito složile da nema potrebe za uključivanjem stručnjaka iz industrije za provođenje ove procjene.
Rok za ocjenjivanje	12.02.2016-17.02.2016

Pretpostavke i restriktivni uvjeti na kojima se temelji procjena:

Sve informacije dobivene od Kupca i njegovih predstavnika u pisanom ili usmenom obliku, a koje nisu u suprotnosti s profesionalnim iskustvom Procjenitelja, smatrale su se pouzdanima.

Procjenitelj polazi od činjenice da predmet procjene ima sva prava koja su predmet procjene u skladu s važećim zakonodavstvom. Pravo imovine koja se procjenjuje smatra se pouzdanom i dostatnom za tržišni promet imovine koja se procjenjuje. Nekretnina koja se procjenjuje smatra se slobodnom od bilo kakvih tereta, potraživanja ili ograničenja osim onih navedenih u Izvješću.

Procjenitelj nije mjerio fizičke parametre procijenjenog predmeta, osim onih navedenih u izvješću. Sve dimenzije i volumeni sadržani u dokumentima koje je kupac dostavio smatraju se istinitima.

Procjenitelj nije provodio tehnička ispitivanja i polazio je od nepostojanja bilo kakvih skrivenih činjenica koje bi utjecale na vrijednost vrednovanog predmeta, a koje se nisu mogle uočiti vizualnim pregledom. Procjenitelj nije odgovoran za otkrivanje takvih činjenica.

Svi ilustrativni materijali dani su isključivo u svrhu olakšavanja vizualne percepcije. Korištenje ovih materijala u druge svrhe nije dopušteno.

Podaci korišteni u evaluaciji dobiveni su iz pouzdanih izvora i vjeruje se da su pouzdani. Međutim, procjenitelj ne može jamčiti njihovu apsolutnu točnost te u svim mogućim slučajevima navodi izvor informacija.

Ni Kupac ni Procjenitelj ne smiju koristiti izvještaj o procjeni osim na način predviđen u ugovoru o procjeni.

Izvješće o procjeni pouzdano je samo u cijelosti i za svrhe navedene u njemu. Korištenje izvješća u druge svrhe može dovesti do netočnih zaključaka.

Procjenitelj se ne mora pojaviti na sudu ili na drugi način svjedočiti u vezi s ovom procjenom osim ako ga sud službeno ne pozove.

Vrijednosti dane u izvješću vrijede samo na datum vrednovanja. Procjenitelj nije odgovoran za naknadne promjene tržišnih uvjeta i sukladno tome vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje.

Izvješće o procjeni sadrži stručno mišljenje Procjenitelja o vrijednosti nekretnine i nije jamstvo da će predmetna nekretnina biti prodana po navedenoj vrijednosti.

1.2. IZJAVA O SUKLADNOSTI (POTVRDA O OCJENI)

Procjenitelj ovime potvrđuje da:

1. Sve činjenice navedene u izvješću su istinite.
2. Provedena analiza, izražena mišljenja i doneseni zaključci ograničeni su samo pretpostavkama i ograničenjima navedenim u izvješću.
3. Ocjenjivanje je provedeno u skladu s etičkim kodeksom i standardima ponašanja.
4. Stručna sprema procjenitelja ispunjava potrebne uvjete.
5. Procjenitelj ima iskustva u procjeni slične nekretnine i poznaje područje na kojem se ista nalazi.
6. Procjenitelj nema nikakav interes u predmetu procjene, a isto tako nema osobnih interesa niti predrasuda prema uključenim stranama.
7. Zadatak procjene nije se temeljio na zahtjevu za određivanjem minimalnog, maksimalnog ili unaprijed dogovorenog rezultata.
8. Naknada procjenitelja ne ovisi o rezultatima procjene niti o bilo kojem aspektu izvješća.
9. Procjenitelj je pregledao nekretninu koja se procjenjuje.
10. Nijedna osoba osim onih navedenih u izvješću nije pružila značajniju stručnu pomoć u izradi izvješća.

1.3. PODACI O NARUČITELJU PROCJENE I O PROCJENITELJU

Tablica 2. Podaci o naručitelju procjene i procjenitelju.

Kupac	Državljanin Ruske Federacije HHHHHHHHHHH, putovnica HHHHHHHH izdana od strane odjela. u okrugu XXXXXXX OUFMS Rusije u Moskvi u XXXXX 00.00.0000. Adresa registracije: Moskva, ul. HHHHHHHHH, zgrada 0, zgrada 0, stan 0.
	Društvo s ograničenom odgovornošću (LLC) "CORPORATION "ASSESSMENT" Mjesto: Moskva, ul. B. Tatarskaya, 35. OGRN 1037709029050, datum dodjele 01.04.2003. OTSENKA Corporation LLC ima policu obveznog osiguranja od odgovornosti za pravnu osobu koja je s klijentom sklopila ugovor o procjeni br. 150000-035-0001159, izdano od strane osiguravajućeg dioničkog društva ENERGOGARANT JSC 5. studenog 2015., osigurani iznos je 5 000 000 (pet milijuna) rubalja. Ugovor o osiguranju vrijedi od 10. studenog 2015. do 09. studenog 2016. godine. U ocjenjivanju su sudjelovali sljedeći ocjenjivači: 1. HHHHHHHHH HHHHHH HHHHHHHHH, član sveruske javne organizacije „Rusko društvo procjenitelja“, uključen u registar procjenitelja 2007. pod matičnim brojem HH HHHH, ima diplomu o stručnoj prekvalifikaciji br. HHHH, izdanu od strane Moskovski međunarodni institut za ekonometriju, informatiku, financije i pravo HH XXXX 2003. Radno iskustvo u poslovima procjene - od 2003. godine, ima policu obveznog osiguranja od odgovornosti procjenitelja broj HH-000HHH-HH/HH od 20. listopada 2015. godine, izdanu od strane OJSC State Insurance Company Yugoria. Polica osiguranja vrijedi do zaključno 31. listopada 2016. godine.
Osnova za ocjenu	Ugovor o pružanju usluga procjene broj 000/00 od 00 xxxx 2016.

1.4. KLJUČNE ČINJENICE I ZAKLJUČCI

Osnova za ovu procjenu je Ugovor o pružanju usluga procjene br. XX/XX, sklopljen između Procjenitelja i Naručitelja procjene dana 12.02.2016.

Opće informacije koje identificiraju predmet procjene:

U ovom smo radu procijenili jednosobni stan ukupne površine 39 m2, koji se nalazi na adresi: Moskva, ul. HHHHHHHHH, zgrada 0, zgrada 0, stan 0.

Predmetna garsonjera ima:
Ukupna površina - 39,0 m2;
Stambena površina - 20,9 m2;
Kuhinja - 8,6 m2;
Odvojena kupaonica;
2 balkona.

Uvjetni broj objekta: 0-000000

U dokumentaciji koju je pregledao procjenitelj nisu utvrđeni nikakvi tereti na pravu.

Rezultati ocjenjivanja dobiveni različitim pristupima ocjenjivanja:

Tijekom procjene korišten je samo komparativni pristup. Rezultat procjene jednosobnog stana ukupne površine 39 četvornih metara. m., dobivena primjenom komparativnog pristupa, iznosi 5 080 000 (Pet milijuna osamdeset tisuća) rubalja.

Izračuni napravljeni unutar svakog od primijenjenih pristupa, kao i informacije korištene za provođenje procjene, prikazani su kasnije u ovom izvješću.

Konačna vrijednost objekta vrednovanja:

Kao rezultat procjene, procjenitelj je došao do zaključka:

Tržišna vrijednost jednosobnog stana ukupne površine 39 četvornih metara. m, koji se nalazi na adresi: Moskva, ul. XXXXXXXXXXX, d.0, k.0, kv.0, na dan vrednovanja iznosi 5.080.000 (Pet milijuna osamdeset tisuća) rubalja.

Ograničenja i granice primjene rezultirajućeg ukupnog troška:

1. Dobivena konačna vrijednost ne može se koristiti drugačije osim kako je predviđeno zadatkom ocjenjivanja (ciljevi i zadaci ocjenjivanja).
2. Korištenje rezultirajućeg konačnog troška za rješavanje problema koji nisu navedeni u zadatku procjene može dovesti do netočnih zaključaka.
3. Dobivena konačna vrijednost vrijedi samo od datuma vrednovanja.
4. Rezultirajuća konačna vrijednost predstavlja razumnu profesionalnu procjenu procjenitelja o vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje, formuliranu na temelju prikupljenih podataka i napravljenih izračuna, uzimajući u obzir napravljene pretpostavke, te nije jamstvo da je nekretnina koji se procjenjuje prodat će se ili na drugi način otuđiti po navedenoj vrijednosti.

1.4. PRIMJENJIVI STANDARDI PROCJENE

Ova je procjena provedena u skladu sa zahtjevima Saveznog zakona od 29. srpnja 1998. N 135-FZ “O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji” s izmjenama i dopunama koje su bile na snazi ​​na dan procjene.

Prilikom provođenja procjene i izrade izvješća o procjeni primijenjeni su sljedeći standardi aktivnosti procjene:

1. Savezni standard ocjenjivanja "Opći koncepti ocjenjivanja, pristupi ocjenjivanju i zahtjevi za ocjenjivanje (FSO N1)"

2. Savezni standard procjene "Svrha procjene i vrste vrijednosti (FSO N2)"

3. Savezni standard ocjenjivanja "Zahtjevi za izvješće o ocjenjivanju (FSO N3)"

4. Savezni standard procjene "Vrednovanje nekretnina (FSO N 7)".

Gore navedeni standardi se koriste jer su obvezni za korištenje od strane procjenitelja prilikom obavljanja aktivnosti procjene na teritoriju Ruske Federacije.

5. Kodeks standarda i pravila Ruskog društva procjenitelja (ROO) - ovi se standardi primjenjuju u mjeri u kojoj nisu u suprotnosti s federalnim standardima vrednovanja, već ih nadopunjuju i pojašnjavaju. Ovi standardi se primjenjuju jer su obvezni za korištenje od strane procjenitelja koji su članovi ROO-a.

2. OPIS PREDMETA OCJENJIVANJA

2.1. OPIS LOKACIJE

Predmetni jednosobni stan nalazi se na području Jugozapadnog autonomnog okruga, u općinskom okrugu "Sjeverno Butovo" na adresi: Moskva, ul. HHHHHHHHH, zgrada 0, zgrada 0, stan 0.

Granica unutargradske općinske tvorevine Sjeverno Butovo prolazi: uzduž gradskih granica Moskve (istočna granica skretnice autoceste Simferopol (uključujući područje Svesaveznog znanstveno-istraživačkog instituta za ljekovito bilje) s površinom od 17 hektara), zatim uzduž osi skretanja smjera Kursk Moskovske željeznice, južne granice zone šumskog parka, dalje prelazeći cestu za Južno Butovo duž granica grada Moskve (istočna i sjeverna granica bloka br. 8 park šume (uključujući 9 hektara bloka), sjeverna granica bloka br. 7 park šume, istočna granica blokova br. 4 i 2 park šume , južna granica bloka br. 3 park šume, os rijeke Bitsa, zapadna granica bloka br. 3 park šume), os pravaca MKAD, vanjska granica MKAD desno -puta (uključujući prometnu razmjenu ulice Kulikovskaya), jugozapadne i južne granice prometne razmjene autoceste Simferopol do granica grada. Moskva.

Pristup kući u kojoj se nalazi predmetni stan je ulicom XXXXXXXXXXXXX, zatim dvorišnim prilazima. Podloga uličnih i dvorišnih prilaza je asfaltna, kolski promet se može odvijati tijekom cijele sezone. Najbliža autocesta je Moskovska obilaznica. Najbliža stanica metroa je "Bulevar Dmitrija Donskog" - oko 10 minuta hoda.

Predmetna kuća se nalazi u stambenoj zoni. Ovo stambeno područje je mješovito naselje koje se uglavnom sastoji od pločastih kuća različitih visina. Infrastruktura područja je dobro razvijena. Tu su trgovine hranom, robne kuće, željezarija, apoteka itd. Pretežna okolna zagradnja je stambena. Prostor oko kuće je uređen i ima parking mjesta. Razina buke je prosječna.

2.2. KVANTITATIVNE I KVALITATIVNE KARAKTERISTIKE OBJEKTA OCJENJIVANJA

Predmetni jednosobni stan nalazi se u Moskvi, na adresi: Moskva, ul. HHHHHHHHH, zgrada 0, zgrada 0, stan 0.

Kuća: Predmetni stan nalazi se na 3. katu stambene zgrade od 14 katova. Kuća je panelna, sa armirano betonskim podovima. Fasada kuće je bez vidljivih oštećenja. Komunikacije - centralno grijanje, vodovod, struja, kanalizacija. Kuća ima lift i odvod za smeće. Stubište je u zadovoljavajućem stanju. Stanje ulaza u kojem se procijenjeni stan nalazi je zadovoljavajuće, ulazna vrata su opremljena šifrirnom bravom i portafonom.

Apartman: predmetni stan ima:

Ukupna površina – 39 m2

Stambena površina - 20,9 m2

Kuhinja-8,6 m2

Odvojena kupaonica

2 balkona

Visina stropa - 2,68 m. Stan ima 2 ostakljena balkona. Prozori stana gledaju na dvorište.

Klasa završne obrade interijera stana je “Jednostavna završna obrada”. Podne obloge - linoleum (soba, hodnik, kuhinja) i pločice (kupatilo, toalet), zidne obloge - papirne tapete. Okviri prozora su drveni, bojeni bijelom uljanom bojom. Stropovi su obrađeni bijelom bojom na bazi vode. Unutarnja vrata i paneli su drveni, lakirani bezbojnim lakom.

U dnevnoj sobi i kuhinji postoje dijelovi koje je oštetila voda s gornjih katova. Stanje dorade - potrebni su popravci kako bi se uklonili tragovi curenja u dnevnoj sobi i kuhinji.

Uvjetni broj objekta: 0-000000.

Izvori podataka: Potvrda o uknjižbi prava, obrazloženje, katastarska putovnica prostora, rezultati vizualnog pregleda stana od strane procjenitelja.

Tablica 3. Popis podataka korištenih u ocjeni predmeta procjene. Izvori: Potvrda o upisu prava, eksplikacija, katastarska putovnica prostora, podaci o vizualnom pregledu procjenitelja.

Karakteristično	Opis
	Moskva, ul. HHHHHHHHH, zgrada 0, zgrada 0, stan 0.
Uvjetni broj objekta:
Objekti industrijske infrastrukture mikrodistrikta
Stanje okolnog prostora (subjektivna procjena)
Kolnik u dvorištu, stanje	Asfalt. Stanje premaza je dobro.
Ulična rasvjeta
Igralište
Zelene površine
Uređen parking ili podzemna garaža	Spontano parkiranje
Ekološka situacija	Zadovoljavajući
Prosječna cijena 1 m2. ukupne površine sličnih stanova u okolici	Od 125.000 rub. do 145 000 rub. na temelju istraživanja tržišta koje je proveo procjenitelj
Opće karakteristike građevine
Vrsta zgrade	Višestambena blok stambena zgrada.
Godina izgradnje
Godina zadnje velike obnove zgrade
Fizičko propadanje zgrade prema BTI podacima, %	6% od 2012
Fizička dotrajalost građevine, izračunata od strane procjenitelja,%	6%. Fizičko trošenje izračunato je metodom životnog vijeka. Unutar ove metode fizičko trošenje se izračunava pomoću formule: I (%) = EV/EF*100, gdje: EV je efektivna starost, određena na temelju kronološke starosti građevine, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske čimbenike koji prevladavaju na datum procjene i koji utječu na vrijednost procijenjenog objekta. Ovisno o radnim karakteristikama zgrade, efektivna starost može se razlikovati od kronološke starosti prema gore ili dolje. EZ je tipični ekonomski vijek objekta. Obračun:(2016-1964)/150*100=35%
Funkcionalna zastarjelost	Funkcionalna zastarjelost (funkcionalna istrošenost) nastaje zbog neusklađenosti objekta sa suvremenim zahtjevima: rasporedom, tehničkom opremljenošću, dizajnom i sl. Budući da je predmetni stambeni objekt funkcionalnog rasporeda, funkcionalne tehničke opremljenosti i završne obrade, isti nema funkcionalnu zastarjelost.
Vanjska zastarjelost	Vanjska zastarjelost (vanjsko trošenje) je smanjenje vrijednosti predmeta zbog negativne promjene u njegovom vanjskom okruženju, uzrokovano bilo gospodarskim, političkim ili drugim vanjskim čimbenicima (opće gospodarsko propadanje područja, djelovanje vlade ili lokalna uprava u području poreza, osiguranja i druge promjene na tržištu kapitala, zemljišta, zapošljavanja, negativne promjene u infrastrukturi područja, stanje okoliša). U ovom slučaju nema općeg propadanja područja, nema radnji države ili lokalne uprave koji negativno utječu na objekt u području poreza, osiguranja, zapošljavanja, rekreacije, obrazovanja. Dakle, predmetna građevina nema vanjske zastarjelosti.
Materijal vanjskih zidova	Betonski blokovi
Materijal za pod	Ojačani beton
Temelj	Ojačani beton
Stanje zgrade (subjektivna procjena)
Vanjski pogled na fasadu kuće	Betonski blokovi
Broj etaža zgrade prema tehničkoj dokumentaciji
Broj katova u zgradi, prema vizualnom pregledu
Informacije o planovima za rušenje, rekonstrukciju, velike popravke	Procjenitelj nije uspio pronaći informacije u otvorenim izvorima o planovima za rušenje ili velike popravke s preseljenjem. Prema rezultatima pregleda zgrada je u dobrom stanju. Dakle, prema mišljenju procjenitelja, zgrada u kojoj se nalazi predmet procjene ne podliježe rušenju niti većim popravcima s preseljenjem.
Prisutnost potkrovlja
Prisutnost podruma u zgradi
Dostupnost portafona, vratara itd.	Portafon, šifra brava
Dostupnost lifta	U svakom ulazu postoje dva lifta
Dostupnost kanala za smeće
Stanje ulaza (subjektivna procjena)
Obilježja predmeta ocjenjivanja
Podaci o trenutnoj uporabi objekta vrednovanja	Stan se koristi kao stambeni prostor.
Lokacija stana kat
Broj stanova na lokaciji
Površina: uključujući ljetne i negrijane prostorije/ukupno/stambeni, m2
Broj soba, površina, m2
Visina stropa, m
Površina kuhinje, m2
Vrsta kupaonice, količina	Kombinirano, jedno
Pomoćne i pomoćne prostorije, m2	Kuhinja-8,6 m2 Odvojena kupaonica - 4 m2 2 balkona - 5,5 m2
Dostupnost balkona, loggie, količ	2 balkona
Pogled s prozora
Tehnička podrška	Opskrba hladnom i toplom vodom, opskrba električnom energijom, grijanje, kanalizacija, ventilacija. Sve komunikacije su centralne.
Oprema	Vodovodna oprema za kombiniranu kupaonicu, vodovodna oprema za kuhinju, električni štednjak u kuhinji
Dostupnost TV antene, telefona
Završno stanje	Zadovoljavajući, potrebni su popravci kako bi se uklonili tragovi curenja u dnevnoj sobi i kuhinji.
Vidljivi nedostaci unutarnje završne obrade	U dnevnoj sobi i kuhinji postoje dijelovi koje je oštetila voda s gornjih katova.
Fizičko trošenje i zastarjelost	Odgovara sličnim građevinskim parametrima (vidi gore)
Usklađenost stana s tlocrtom BTI	Sukladan

Fotografije predmetnog stana nalaze se u prilozima ovog izvješća.

Pravo na ocjenu: u ovom radu procjenjuje se pravo zajedničkog vlasništva.

Pravo zajedničkog vlasništva na stanu na dan procjene vrijednosti ima:

1. Gr-ke HHHHHHHHHHHHH, putovnica HHHHHHHHHH izdana od strane odjela. u okrugu XXXXXXXXX OUFMS Rusije u Moskvi u XXX 00.00.0000. Adresa registracije: Moskva, ul. HHHHHHHHH, zgrada 0, zgrada 0, stan 0. Potvrda o državnoj registraciji prava 00-HH 0000000, izdana od strane Ureda Savezne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju u Moskvi. Upisni uložak broj 00-00-00/000/0000-000 izvršen je u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretninama i prometu s njima 00 xxxx 0000. (3/4 udjela u pravu).

2. Gr-ke HHHHHHHHHHHHH, putovnica HHHHHHHHHH izdana od strane ods. u okrugu XXXXXXXXX OUFMS Rusije u Moskvi u XXX 00.00.0000. Adresa registracije: Moskva, ul. HHHHHHHHH, zgrada 0, zgrada 0, stan 0. Potvrda o državnoj registraciji prava 00-HH 0000000, izdana od strane Ureda Savezne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju u Moskvi. Upisni uložak broj 00-00-00/000/0000-000 izvršen je u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretninama i prometu s njima 00 xxxx 0000. (1/4 udjela u pravu).

2.3. POPIS DOKUMENATA KORIŠTENIH ZA UTVRĐIVANJE KVANTITATIVNIH I KVALITATIVNIH KARAKTERISTIKA OBJEKTA PROCJENE

Prilikom provođenja procjene radi utvrđivanja kvantitativnih i kvalitativnih karakteristika nekretnine koja se procjenjuje, procjenitelj je koristio podatke iz sljedeće dokumentacije za procijenjeni stan:

1. Potvrda o državnoj registraciji prava.

2. Obrazloženje izdano od strane Jugozapadnog TBTI iz Moskve

3. Katastarska putovnica stana

Kopije dokumenata Procjenitelj je primio od Naručitelja procjene.

2.4. ANALIZA MOSKVSKOG TRŽIŠTA NEKRETNINA

Analiza tržišta provedena je korištenjem materijala iz analitičkog centra "Pokazatelji tržišta nekretnina IRN.RU" (http://www.irn.ru)

Utjecaj opće političke i socioekonomske situacije u zemlji i regiji na tržište nekretnina:

Tijekom cijele 2015. godine tržište nekretnina u Moskvi i Rusiji bilo je pod pritiskom geopolitičkih i makroekonomskih čimbenika. Pogoršanje odnosa sa zapadnim zemljama, uvođenje sankcija, odljev kapitala, pad cijena nafte i devalvacija rublje – sve su te okolnosti utjecale na tržište nekretnina.

Situacija na moskovskom tržištu nekretnina pogoršala se ne samo u usporedbi s godinama prije krize 2006.-2007., nego čak i u usporedbi s prilično teškim godinama 2010.-2011. Gospodarski rast u Rusiji je gotovo potpuno nestao, a sukladno tome poslovni i prihodi kućanstava stagniraju, pa čak i padaju. Zbog geopolitičkih problema, kapital velikom brzinom odlazi iz zemlje (2014. godine odljev je iznosio 115 milijardi dolara, a 2015. godine, prema preliminarnim procjenama, 53 milijarde dolara).

Osim toga, izvršna vlast, u potrebi za dodatnim izvorima financiranja proračuna, razmišlja o povećanju poreznog opterećenja. A ako povećanje poreza na imovinu (tj. nekretnine) čak i koristi tržištu, povećanje poreza na poslovanje potkopat će financijsku stabilnost tvrtki i povećati vjerojatnost njihovog bankrota. A to će zauzvrat neizbježno utjecati na razinu prihoda stanovništva i pogoditi efektivnu potražnju za stanovima, koja je ionako mala.

Ekonomske sankcije protiv Rusije zatvorile su pristup jeftinim kreditima i smanjile investicije u našoj zemlji, povećao se i odljev kapitala i deprecijacija rublje. Početak 2016. nije donio samo nove antirekorde za rublju, već je pokazao i jeftiniju naftu od 30 dolara po barelu, što je ispod minimuma prethodne krize 2008.-2009. Ova okolnost ponovno je otvorila staro pitanje koliko cijene nekretnina u Moskvi ovise o cijenama nafte i što očekivati ​​od kvadratnog metra ako cijena barela nafte ostane na ovoj razini dulje vrijeme.

Prihodi poduzeća i stanovništva smanjeni su, a tržište nekretnina ostalo je bez prijašnje količine likvidnosti koja je prijašnjih godina činila pretkriznu cijenu kvadrata. Sada je brzi novac napustio zemlju, a prijašnja razina cijena nekretnina u Moskvi i Moskovskoj regiji više ne odgovara novoj geopolitičkoj i makroekonomskoj stvarnosti.

Općenito, situacija na moskovskom tržištu nekretnina ostaje teška. Razlozi su sasvim jasni – situacija u gospodarstvu i geopolitici ne ide nabolje, cijene nafte nižu nove antirekorde, padaju investicije u zemlji, pada solventnost stanovništva, cijene osnovnih dobara i dalje rastu i oduzimaju sve veći dio prihoda ljudi, smanjujući njihovu sposobnost plaćanja hipoteke ili stanarine

Analiza tržišnog segmenta kojemu pripada nekretnina koja se procjenjuje (sekundarno tržište stanova):

Nije bilo značajnijeg oporavka moskovskog tržišta nekretnina od početka 2016. godine. Ovo je prilično važna okolnost koja nam omogućuje da kažemo puno o budućim izgledima i napravimo prognozu cijena nekretnina u Moskvi i Moskovskoj regiji.

Unatoč padu cijena u dolarima i rubljama, ponuda stanova na moskovskom tržištu i dalje premašuje potražnju. Tržišni stručnjaci bilježe pad broja transakcija i povećanje prosječnog razdoblja tržišne izloženosti objekata. U trenutnoj tržišnoj situaciji, prodavači stanova skloni su velikim popustima tijekom pregovaranja, samo kako bi uvjerili kupca da što više dovrši transakciju.

Tijekom cijele 2015. godine tržište nekretnina u Moskvi i Moskovskoj regiji pokušavalo je pronaći točku ravnoteže nakon snažnih oscilacija tečaja krajem 2014. godine i žurbe oko kupnje nekretnina radi uštede koja se dogodila u istom razdoblju. No, prosinački val uzbuđenja pokazao se kratkotrajnim i počeo je padati u siječnju 2015. I gotovo cijelu 2015. cijene na moskovskom tržištu nekretnina polako su padale.

U siječnju 2016. dogodila se sljedeća faza pada rublje, što je, naravno, utjecalo na dinamiku cijena nekretnina u Moskvi. Kvadratni metar i dalje pokazuje svoju nesposobnost da povrati slabljenje nacionalne valute, pa su cijene u dolarima pokazale značajan minus u siječnju 2016. U rubljama, pad cijena za sada je zaustavljen.

Prema analitičkom centru www.irn.ru, dolarski indeks troškova stanovanja u glavnom gradu izgubio je više od 7% u siječnju, pavši na 2421 dolara po kvadratnom metru. Ovo je prosječna mjesečna vrijednost indeksa. Dinamičniji tjedni indeks početkom veljače pokazao je razinu od 2295 dolara. Tako se prosječna razina troškova stanovanja u Moskvi kreće prema "okrugloj" vrijednosti od 2000 USD po metru.

U rubljama, prosječna razina cijena moskovskih stanova još uvijek varira u rasponu od 125-180 tisuća rubalja po kvadratnom metru. Obustava pada razine cijena rublje u kontekstu naglog rasta dolara sasvim je očekivana pojava: s jedne strane, neki prodavači pokušavaju indeksirati cijene prema dolaru, as druge, slabljenje nacionalna valuta pridonosi aktivaciji kupaca.

Značajno je da se dinamika cijena prema vrsti stanovanja i zemljopisnom području u siječnju 2016. pokazala prilično ujednačenom. To znači da kvadratni metar ne može nadoknaditi pad rublje ne samo u ekonomskoj klasi, već iu skupom segmentu. Smanjenje cijena u dolarima za moderne monolitne kuće od opeke približno je isto kao i za standardnu ​​ploču, a veliki stanovi nisu mnogo stabilniji u cijeni od malih.

Jedina iznimka u siječnju 2016. bila je središnja četvrt - tamo je korekcija cijena bila znatno niža nego u ostalim četvrtima zbog jedinstvenosti gradskog središta. Međutim, druge prestižne četvrti i područja glavnog grada - zapad i jugozapad - pokazale su gotovo isti pad kao i sve ostale jeftine četvrti i područja.

No, moguće je da će centar postupno sustići druge lokacije po stopi pada, jer u središtu ima više luksuznih stambenih objekata i stanova poslovne klase, čiji prodavači često pokušavaju vezati cijene za dolar, a također su spremni čekati duže, ali kao rezultat toga još uvijek su prisiljeni pratiti dinamiku ostatka tržište. Osim toga, dodatno sniženje cijena stanova u centru može se sastojati od većeg cjenkanja i popusta za određenog kupca, s obzirom na prividnu stabilnost navedenih cijena.

Prosječna cijena stanova ovisno o vrsti zgrade, Moskva	16. siječnja	15. prosinca
Stara ploča (zgrade od 5 katova i drugi stanovi s malom kuhinjom)
Tipična ploča (9-14 katova, tipična područja)
Moderna ploča (od 16 katova i drugih kvadrata povećane površine)
Stara cigla (zgrade od 5 katova i drugi stanovi s malom kuhinjom)
"Staljin" i standardna cigla (6-11 katova, i drugi mali kvadrati. pl-dan)
Moderna monolitna cigla (monoliti, cigla uvećana, pl-dan)
Sve panelne i blok kuće
Sve monolitne i zidane kuće

Prosječna cijena apartmana ovisno o veličini sobe	16. siječnja	15. prosinca
Jednosobni stanovi
Dvosobni stanovi
Trosobni stanovi
Višesobni stanovi

Napomena: Indeksi cijena stanova u Moskvi izračunavaju se bez uzimanja u obzir luksuznog stanovanja i netipičnih stanova, što može iskriviti ukupnu sliku, obično u smjeru povećanja pokazatelja.

Analiza nabavnih cijena u razmatranom segmentu i glavni čimbenici koji utječu na cijene:

Predmetni stan pripada sektoru standardnog masovnog stanovanja, koji se nalazi u stambenim zonama grada u panel i blok stambenim zgradama izgrađenim kasnih 1970-ih - ranih 1980-ih. Cijene stanova u ovom sektoru tržišta približno odgovaraju prosječnim cijenama u gradu, zbog činjenice da je stanovanje ovog tipa široko rasprostranjeno u gradu Moskvi.

Analizom stvarnih podataka o cijenama ponuda za prodaju sličnih stanova, koju je izvršio procjenitelj, utvrđeno je da je raspon cijena u ovom sektoru tržišta početkom veljače 2016.g. za slične stanove koji se nalaze na području nekretnine koja se procjenjuje (okrug Sjeverno Butovo) iznosio je 120 000-145 000 rubalja. za 1 m2 Za usporedbu, prosječna cijena za grad Moskvu je 1 m². stanovanje u to vrijeme bilo je oko 160.000-180.000 rubalja.

Slijede primjeri stvarnih cijena ponude koje su bile na snazi ​​u razdoblju procjene za stanove iz razmatranog segmenta koji se nalaze na području objekta procjene:
1. 6 500 000 rub. za 1-sobni stan 39 m2.
2. 6.000.000 rub. za 1-sobni stan 39,1 m2.
3. 5.900.000 rub. za 1-sobni stan 39,2 m2.
4. 5.800.000 rub. za 1-sobni stan 39,5 m2.

Stoga se može reći da su troškovi stanovanja u području gdje se nekretnina procjenjuje nešto niži od prosječnih troškova stanovanja u gradu Moskvi, što se objašnjava lokacijom područja nekretnine. procijenjeno da je udaljeniji od centra grada (izvan Moskovske kružne ceste).

Glavni čimbenici koji utječu na cijenu stana na moskovskom tržištu stanova uključuju sljedeće:

1. Položaj: upravna četvrt grada, blizina središta poslovnih i društvenih aktivnosti i rekreacijskih područja.
2. Prometna dostupnost nekretnine: blizina metro stanice, razvijen javni prijevoz na lokaciji stana.
3. Stanje okolne izgrađenosti (industrijska, stambena, mješovita): položaj stana s industrijskim objektima može smanjiti njegovu vrijednost zbog mogućeg većeg onečišćenja okoliša i povećane razine buke.
4. Vrsta kuće (ploča, cigla, monolitna): pod istim uvjetima, najskuplji stanovi nalaze se u monolitnim i monolitnim kućama od opeke moderne gradnje, najjeftiniji su u pločama sovjetskog razdoblja izgradnje.
5. Katnost zgrade: stanovi u visokim zgradama u pravilu su skuplji na tržištu (uz ostale uvjete).
6. Tehničko stanje stambene zgrade (novo, nisu potrebni popravci, potrebni su tekući popravci, selektivni veliki popravci, sveobuhvatni veliki popravci, dotrajali): u starim zgradama koje zahtijevaju popravke, cijena stanova je niža nego u novim zgradama s dobrim tehničkim stanje.
7. Kat rasporeda stanova: stanovi na prvom i zadnjem katu stambene zgrade jeftiniji su od stanova koji se nalaze između prvog i zadnjeg kata.
8. Stambena površina stana: uz ostale uvjete stanovi veće stambene površine nešto su skuplji.
9. Kuhinjski dio u stanu: uz ostale uvjete stanovi s većom kuhinjom nešto su skuplji.
10. Ukupna površina stana: pod ostalim jednakim uvjetima cijena po 1 m2. m. u većim stanovima je manje.
11. Klasa završne obrade (odsutna, jednostavna, poboljšana, kvalitetna, europska renovacija): što je viša klasa završne obrade stana, to je veći trošak 1 m2. u ovom stanu.
12. Stanje završne obrade (odsutna ili zahtijeva potpunu zamjenu, prosječno stanje koje ne zahtijeva popravak, zahtijeva kozmetičke popravke): stanovi bez završne obrade ili s završnom obradom koja zahtijeva popravak nešto su jeftiniji od stanova s ​​normalnim (ne zahtijevaju popravak) završnim stanjem.
13. Prisutnost balkona, lođe: prisutnost ljetnih prostorija u stanu povećava njegovu atraktivnost u očima potencijalnog kupca, stoga je cijena stana s balkonom ili lođom nešto veća od cijene sličnog stana. bez ljetnih prostorija.
14. Položaj prozora stana: položaj prozora stana (ulica ili dvorište) utječe na potrošačku privlačnost stana kao stambenog prostora. Stanovi čiji prozori gledaju na dvorište imaju nižu razinu buke i zagađenja zraka u odnosu na stanove čiji prozori gledaju na ulicu. Stanovi čiji prozori gledaju na dvorište u pravilu su nešto skuplji (uz ostale uvjete).
15. Dostupnost pokretnina koje nisu povezane s nekretninama: ako se stan prodaje s namještajem i drugom opremom koja nije povezana s nekretninama, tada njegova vrijednost može biti veća od cijene sličnog stana bez takve imovine.

Glavni zaključci:

1. Opseg ponude stanova na moskovskom tržištu stanova se povećao.
2. Prodajne cijene stanova u sekundarnom i primarnom sektoru tržišta značajno su pale u usporedbi s razinama prije krize. Uzimajući u obzir činjenicu da su se čak i cijene stanova u rubljama smanjile, možemo zaključiti da negativni trendovi u makroekonomiji i dalje utječu na moskovsko stambeno tržište.
3. Likvidnost stanova kao proizvoda je smanjena (osjetno povećanje razdoblja tržišne izloženosti).
4. Na moskovskom tržištu stanova bilježi se porast broja ponuda za prodaju, pad potražnje kupaca, smanjenje broja transakcija i povećanje iznosa popusta prodavača pri prodaji stanova. Općenito, moskovsko tržište stambenih nekretnina može se okarakterizirati kao neaktivno.
5. Vjerojatno je da će u sljedeća 3-4 mjeseca cijene stambenih nekretnina nastaviti postupni pad.

© . Kopiranje je zabranjeno.