]→ ]→[Ko‘paytirish qiymati va almashtirish narxi o‘rtasidagi farqlar]

Qayta ishlab chiqarish qiymati va almashtirish qiymati o'rtasidagi farqlar

Ikki atamani farqlash juda muhimdir.

Birinchidan, to'liq almashtirish qiymati (almashtirish qiymati yangi) - baholanayotgan mulkka ekvivalent kommunallikka ega, lekin yangi materiallardan va zamonaviy standartlarga, dizayn va sxemaga muvofiq qurilgan binoning joriy narxlarda qurilish qiymati.

Ikkinchidan, takror ishlab chiqarishning umumiy qiymati(to'liq takror ishlab chiqarish xarajatlari - takror ishlab chiqarish qiymati yangi) - hozirgi narxlarda binoning aniq nusxasi, aynan bir xil materiallardan foydalangan holda, qurilish standartlari, dizayni va bir xil ish sifati (barcha kamchiliklarni o'zida mujassam etgan) , "mos kelmaslik" va eskirganlik) baholash ob'ekti sifatida.

Boshqacha qilib aytganda, bitta usul binoni mos o'rnini bosuvchi bilan almashtirishni o'z ichiga oladi, ikkinchisi esa aniq nusxani ko'paytirishni o'z ichiga oladi.

Ko'pgina baholash maqsadlarida to'liq almashtirish qiymatini aniqlash afzalroqdir, chunki almashtirish baholanayotgan binodan farqli bino yaratadi. Bundan tashqari, mavjud bino va zamonaviy dizaynga ega bo'lishi taklif qilingan yangi bino o'rtasidagi foydali farqni o'lchash qiyin. Bunday baholash bozor xatti-harakatlarini tahlil qilishga asoslanishi kerak.

Nazariy nuqtai nazardan, almashtirish qiymati ko'proq afzalroqdir, chunki hech kim uch yildan ortiq bo'lgan binoni barcha funktsional kamchiliklari bilan qayta ishlab chiqarishni xohlamasligi dargumon. Qurilish qayta tiklansa, birinchi o'ringa teng yoki ko'proq foydali, ammo zamonaviy standartlar, did va dizayn asosida qurilgan bino beriladi. Biroq, mulkni baholashda xarajatlar yondashuvi odatda takror ishlab chiqarish xarajatlarini belgilaydi.

Qayta tiklash qiymati va almashtirish qiymati o'rtasida tanlov qilishning qiyinligi va amortizatsiyani aniqlash bilan bog'liq qiyin qarorlar soni ko'p holatlarda xarajatlar yondashuvini qo'llashni qiyinlashtiradi. Shuning uchun, birinchi navbatda, baholovchi xarajat yondashuvidan foydalanish mumkin bo'lgan sharoitlarni aniq tushunishi kerak.

Xarajat yondashuvini qo'llashning umumiy xususiyatlari va shartlari FSO-1 ga muvofiq "Xarajat yondashuvi - ta'rifga asoslangan baholash ob'ektining qiymatini baholash usullari to'plami. xarajatlar baholanayotgan ob'ektni eskirish va eskirishni hisobga olgan holda qayta ishlab chiqarish yoki almashtirish uchun zarur. "Almashtirish printsipi hisoblanadi asos xarajat yondashuvi. Ushbu tamoyil shuni ko'rsatadiki, ehtiyotkor xaridor mulk uchun bo'sh uchastkani sotib olish va ortiqcha kechiktirmasdan bir xil qulaylik va foydalilikni yaxshilash xarajatlaridan ko'proq pul to'lamaydi."

IVS 2007 ga ko'ra, hisob-kitob ma'lumotlari bozor ma'lumotlaridan qay darajada olinganligiga qarab, xarajat yondashuvi bozor qiymatini to'g'ridan-to'g'ri ko'rsatishi mumkin. Xarajat yondashuvi yangi holatda berilgan mulk uchun oddiy bozorda to'lanadigan summaning yuqori chegarasini belgilaydi. Eski ob'ektlar uchun bozor qiymatiga yaqin narxni hisoblash uchun "yig'ilgan amortizatsiya" ning turli shakllari (jismoniy buzilish; funktsional yoki texnik eskirish; iqtisodiy yoki tashqi eskirish) uchun ajratmalar tuziladi.

Xarajat yondashuvidan foydalanishning zaruriy sharti bir xil (o'xshash) ob'ektni qurish xarajatlarini (almashtirish qiymatini) etarlicha batafsil baholash va keyinchalik baholanayotgan ob'ektning eskirishini hisobga olishdir.

Baholanayotgan ko'chmas mulk qurilishining o'rnini bosish qiymati (RC) joriy narxlarda yangi (yig'ilgan) eskirish sifatida hisoblab chiqiladi va baholash sanasi bilan bog'liq. Uni qayta ishlab chiqarish yoki almashtirish qiymati asosida hisoblash mumkin. Ushbu qiymatlarni hisoblashni tanlash ma'lum bir asoslashni talab qiladi va ko'plab omillarga bog'liq: baholash maqsadi, baholash ob'ekti haqida to'plangan ma'lumotlarning miqdori va sifati, uning jismoniy xususiyatlari va boshqalar.

FSO-1 ga muvofiq " Qayta ishlab chiqarish xarajatlari Baholash ob'ekti - baholash ob'ektini yaratishda foydalaniladigan materiallar va texnologiyalardan foydalangan holda baholash ob'ektining aniq nusxasini yaratish uchun zarur bo'lgan xarajatlar. O'zgartirish xarajatlari baholash ob'ekti - baholash sanasida foydalanilgan materiallar va texnologiyalardan foydalangan holda o'xshash ob'ektni yaratish uchun zarur bo'lgan xarajatlar.

"Ko'paytirish" narxini hisoblash afzalroqdir, chunki aks holda ko'plab xususiyatlar bo'yicha baholangandan farq qiladigan binoni qurish xarajatlari aniqlanadi. Shu bilan birga, taqqoslangan binolarning foydaliligidagi farqni baholash juda sub'ektivdir.

Agar baholanayotgan bino funktsional buzilish belgilarini ko'rsatsa, bu potentsial xaridor uchun uning tijorat jozibadorligini pasaytiradigan bo'lsa, "almashtirish" narxini hisoblashni tanlash oqlanadi.

Mulkning bozor qiymatini aniqlash algoritmi ( Orzu) xarajat yondashuvi quyidagi formula sifatida ifodalanishi mumkin:

Qayerda: Szu– yer uchastkasining bozor qiymati; PVS– saytdagi yaxshilanishlarni to‘liq almashtirish qiymati; PRinv- investor foydasi; NI- to'plangan eskirish.

Xarajat yondashuvidan foydalanish afzalroqdir, va ba'zan mumkin bo'lgan yagona narsa quyidagi hollarda bo'ladi.

1. Yangi yoki yaqinda qurilgan ob'ektlar baholanganda

2. Er uchastkasidan eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qilish zarur bo'lgan hollarda.

3. Yangi qurilishni texnik-iqtisodiy asoslash zarur bo'lganda.

4. Tugallanmagan qurilish loyihalarini baholash.

5. Soliq solish ob'ektlarini (bino, yer uchastkasi) aniqlash maqsadida baholash uchun.

6. Sug'urta maqsadlarida baholash uchun.

7. Korxonalarning asosiy fondlarini qayta baholash uchun.

8. Baholashning boshqa yondashuvlaridan foydalanish uchun ma'lumot yetishmasa.

Xarajat yondashuvidan foydalanish quyidagi shartlar bilan cheklanadi:

Bino eski yoki rivojlanmagan sifatida sayt eng samarali foydalanish vakili bo'lmasa. Bunday holda, baholovchiga strukturaning jismoniy, funktsional va tashqi yomonlashuvini ishonchli baholash qiyin.

Agar biznes foydasini baholash uchun ma'lumotlar to'liq etishmayotgan yoki bir xil bo'lmasa.

Agar ko'chmas mulkni baholash investitsiya maqsadlarida amalga oshirilsa, xarajat yondashuvining qo'llanilishi tugallangan qayta qurilgan binoni olishda vaqt oralig'ini hisobga olmaganligi sababli murakkablashadi.

Agar oraliq hisob-kitoblar bozor ma'lumotlari bilan o'zaro tekshirilmasa, xarajat yondashuvi natijaning zaruriy ishonchliligini ta'minlamaydi.

Xarajat yondashuvi bepul mulk qiymatining natijasini beradi. Shuning uchun, ijaraga olingan yoki boshqa qisman egalik huquqiga ega bo'lgan mulkni baholash uchun tegishli tuzatishlar kiritilishi kerak. Baholovchi baholanishi kerak bo'lgan muayyan mulkiy huquqlarga, shuningdek, binolar bo'sh turganda yuzaga keladigan qo'shimcha xarajatlarga tuzatishlar kiritadi.

Binolarni to'liq almashtirish qiymatini aniqlash To'liq almashtirish qiymatini baholash qurilishda narx belgilashning o'ziga xos xususiyatlariga asoslanadi, ular qurilish mahsulotlarining xususiyatlari bilan belgilanadi. Kapital qurilish mahsulotlari - ishlab chiqarish va noishlab chiqarish maqsadlaridagi asosiy vositalar bo'lib, ular kelajakda iste'mol qilinadigan joyda yaratilgan. Natijada, statsionar bo'lmagan ishlab chiqarish jarayoni sodir bo'ladi, chunki bino va inshootlarni yaratuvchilar har safar yangi qurilish maydonchasiga o'tadilar. Ushbu xususiyatning natijasi mexanizatsiyalashning murakkabligi va qurilish jarayonini avtomatlashtirishning mumkin emasligi, ketma-ket (parallel bo'lmagan) qurilish jarayoni va qurilish mahsulotlarini yaratishning uzoq tsikli. O'rtacha katta ob'ektlar 3 yildan 5 yilgacha yaratiladi. Bitta mahsulotning yuqori narxi (qurilishning taxminiy qiymati) qurilish mahsulotlari doimo buyurtma asosida yaratilishiga olib keladi.

Kompleks qurilish mahsulotlarini yaratishda ishtirokchilarning tarkibi turli tashkilotlarni jalb qilishni talab qiladi: investorlar; pudratchilar; dizaynerlar; qurilish materiallari va jihozlarini yetkazib beruvchilar; banklar; vositachilar va boshqalar.

Kapital qurilish mahsulotlarini yaratish jarayonini mustaqil bosqichlarga yoki bajarilgan ishlarning mazmuni va ishtirokchilarning tarkibi har xil bo'lgan bosqichlarga bo'lish mumkin.

Qurilish ishlab chiqarish bosqichlari

Maydoni 50 kv.m bo'lgan yog'och uyning eskirishi va eskirishini hisobga olmagan holda binoni almashtirish xarajatlari. NCS 81-0201-2012 Davlat smeta standartlarida e'lon qilingan ma'lumotlar asosida hisoblangan. 1-bo'lim. Konsolidatsiyalangan qurilish narxlari standartining ko'rsatkichlari,

1-bo'lim. Manor tipidagi kam qavatli turar-joy binolari va shaharchalar,

01-01-003-jadval Yog'och (yumaloq loglardan)

Metr: turar-joy binosining umumiy maydoni 1 m2

NCP 2012 yil 1 yanvar holatiga ko'ra bazaviy hudud (Moskva viloyati) uchun narxlarda hisoblanadi. Shuning uchun bu ko'rsatkichni bugungi kunga tarjima qilish kerak, buning uchun biz 2012 yil 1 yanvardan 2013 yil 1 yanvardagi narxlarga konvertatsiya qilish indeksini 1,12 ga va bazaviy maydon narxlaridan konvertatsiya koeffitsientiga ko'paytiramiz. 0, 87 ga teng bo'lgan Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlarining narx darajasiga.

Binoni eskirish va eskirishni hisobga olmagan holda almashtirish narxini aniqlash uchun olingan ko'rsatkich uyning maydoniga va investorning 15% daromadiga ko'paytirilishi kerak.

Shunday qilib, eskirish va eskirishni hisobga olmagan holda binoni almashtirish qiymati quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:

– qurilish qiymati 1 kv.m. 2012 yil 1 yanvardagi narxlarda Moskva viloyatida ming rubl / kv.m.

Narxlarni bazaviy hudud (Moskva viloyati) narxlaridan Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlarining narxlar darajasiga o'tkazish koeffitsienti

Shunday qilib, ob'ektimiz uchun ma'lumotlarni almashtirib, biz quyidagilarni olamiz:

4 173 525 rubl

11.3. Eskirish va eskirishni hisobga olgan holda binolarni almashtirish xarajatlarini hisoblash.

Eskirish va eskirishni hisobga olgan holda almashtirish xarajatlarini aniqlash uchun binoni almashtirish qiymatini eskirish koeffitsientiga ko'paytirish kerak:

Eskirish va eskirishni hisobga olgan holda binoni almashtirish qiymati;

- eskirish va eskirishni hisobga olmaganda, binolarni almashtirish xarajatlari

I - eskirish koeffitsienti.

Amortizatsiya baholash sanasidan kelib chiqadigan turli omillar ta'sirida tiklash qiymatining pasayishi sifatida aniqlanadi. Kiyinishning uch turi mavjud: jismoniy eskirish, funktsional eskirish va tashqi kiyim.

Yig'ilgan eskirish formula bo'yicha aniqlanadi

Va - to'plangan eskirish,

Jismoniy buzilish,

Funktsional kiyinish

Tashqi kiyim

Jismoniy buzilish() umrbod usuli bilan aniqlanadi

Jismoniy amortizatsiya darajasi = Samarali yosh / Iqtisodiy hayot

Yog'och uylar uchun iqtisodiy xizmat muddati 50 yil,

Uy 2001 yilda qurilgan, amaldagi muddati 12 yil

Keyin: =12/50=0,24.

Baholash vaqtida tashqi va funktsional eskirish belgilari topilmadi, shuning uchun ularning qiymatlari 0 ga teng.

Shunday qilib, to'plangan eskirish quyidagilarga teng:

Olingan qiymatlarni almashtirib, biz eskirish va eskirishni hisobga olgan holda binoni almashtirish xarajatlarini topamiz.

4 173 525 * 0,76= 3 171 879 rubl

11.4. Xarajat yondashuvi doirasida baholash ob'ektining qiymatini hisoblash

Mavjud mulkning qiymati er (er uchastkasi) qiymatiga, shuningdek, bino va inshootlarni qurish xarajatlari, bino va inshootlarning to'plangan amortizatsiyasini olib tashlagan holda tengdir. Bu xarajat yondashuvining asosiy modelining og'zaki tavsifi. Matematik jihatdan, asosiy xarajat yondashuvi modeli quyidagicha ko'rinadi:

V = LV + IV - D ,

Qayerda V- mulkning qiymati; LV- yerning narxi; IV- binolar va inshootlarning narxi; D- binolar va inshootlarning to'plangan (jami) eskirishi.

Biz hisoblagan ko'rsatkichlarni formulaga qo'yish LV = 3 312 125 surtish. 11.1-bandda va IV - D =3171879 11.3 da biz quyidagilarni olamiz:

V = 3 312 125 rub.+ 3 171 879 rub = 6 484 004 surtish.

Shunday qilib, er uchastkasining bozor qiymati Krasnodar, st. Lenina, 62, 2013 yil 25 dekabr holatiga ko'ra xarajat yondashuvi asosida olingan. 6 484 004 (Olti million to'rt yuz sakson to'rt ming to'rt) rubl.

Komponentlarni ajratish usuli oldingisidan farq qiladi, chunki butun binoning narxi uning alohida qurilish komponentlari - poydevorlar, devorlar, shiftlar va boshqalar xarajatlari yig'indisi sifatida hisoblanadi. Har bir komponentning narxi quyidagi formula bo'yicha hajm birligini qurish uchun zarur bo'lgan to'g'ridan-to'g'ri va bilvosita xarajatlar yig'indisi asosida olinadi:

Vp almashtirish =[S V j · C j ]· K n, (6.4)

bu erda Vp almashtirish - almashtirishning umumiy qiymati;

V j – j-komponentning hajmi;

C j – hajm birligiga xarajat;

Kn - baholangan ob'ekt va tanlangan tipik tuzilma (bir xil ob'ekt uchun) o'rtasidagi mavjud tafovutni hisobga oladigan koeffitsient.

Komponentlarni taqsimlash usulidan foydalanishning bir necha variantlari mavjud:

subpudratchilik;

ish profili bo'yicha taqsimlash;

xarajatlarni taqsimlash.

Subpudrat usuli quruvchi-bosh pudratchi choyni sifatli va tez yetkazib berish uchun bizni subpudratchilarni yollaganiga asoslanadi! qurilish ishlari. Keyin barcha subpudratchilar uchun umumiy xarajatlar hisoblab chiqiladi.

Profil usuli subpudratchilik usuliga o'xshaydi va alohida mutaxassislarni (masonlar, suvoqchilar, duradgorlar va boshqalar) yollash xarajatlarini hisoblashga asoslanadi.

Xarajatlarni taqsimlash usuli binolarning turli tarkibiy qismlarini baholash uchun turli xil taqqoslash birliklaridan foydalanishni o'z ichiga oladi va keyin bu reytinglarni birgalikda qo'shadi.

Miqdoriy so'rov usulidan foydalangan holda takror ishlab chiqarish (almashtirish) uchun to'liq xarajatlarni hisoblash

Miqdoriy so'rov usuli alohida komponentlarni, jihozlarni o'rnatish va umuman binoni qurish xarajatlarining batafsil miqdoriy va xarajat hisob-kitoblariga asoslanadi. To'g'ridan-to'g'ri xarajatlarni hisoblashdan tashqari, qo'shimcha xarajatlar va boshqa xarajatlarni hisobga olish kerak va baholangan ob'ektni rekonstruktsiya qilish uchun to'liq smeta tuziladi.

Miqdoriy so'rov usuli aniqroq natijalar beradi, lekin shu bilan birga u ko'proq mehnat talab qiladigan usul bo'lib, buning natijasida baholovchi ma'lum nazariy tayyorgarlik va muhim amaliy tajribaga ega bo'lishi kerak.

Qurilishning smeta qiymatini aniqlash uchun mahalliy smeta va mahalliy smeta hisob-kitoblari, ob'ekt smetalari va ob'ekt smeta hisob-kitoblari, harajatlarning alohida turlari bo'yicha smeta hisob-kitoblari, qurilish xarajatlarining jamlanma smeta hisob-kitoblari, xarajatlar yig'indisi va boshqa hujjatlardan iborat smeta hujjatlari tuziladi. .

Mahalliy hisob-kitoblar - bu binolar va inshootlarning muayyan turlari va xarajatlari, shuningdek, ishlab chiqilgan ishchi hujjatlar asosida umumiy uchastka ishlari uchun tuzilgan birlamchi smeta hujjatlari.

Ob'yekt smetalari mahalliy hisob-kitoblardan ma'lumotlarni to'playdi va qurilish mahsulotlari uchun konsolidatsiyalangan (shartnoma) narxlarni shakllantirish imkonini beradi.

Qurilishning jamlanma smeta smetalari uchastka smetalari va xarajatlar smetalari asosida tuziladi.

Xarajatlarni hisoblash usullari. Muqobil asosda investor va pudratchi uchun smetalarni (hisob-kitoblarni) tayyorlashda quyidagi xarajatlarni hisoblash usullaridan foydalanish mumkin:

topqir;

resurs indeksi;

bazaviy indeks;

asosiy kompensatsiya;

ilgari qurilgan yoki loyihalashtirilgan analog ob'ektlarning narxi to'g'risidagi ma'lumotlar banki asosida.

Keling, ushbu usullarni batafsil ko'rib chiqaylik.

Resurs usuli - resurslarning (xarajat elementlarining) joriy (prognoz) narxlari va tariflarida hisob-kitoblar materiallar, mahsulotlar, tuzilmalar (shu jumladan, ish jarayonida ishlatiladigan yordamchi), shuningdek masofalar va usullar to'g'risidagi ma'lumotlarga bo'lgan ehtiyojdan kelib chiqqan holda amalga oshiriladi. ularni qurilish ob'ektiga etkazib berish, texnologik maqsadlar uchun energiya sarfi, qurilish mashinalarining ishlash muddati va ularning tarkibi, ishchilarning mehnat xarajatlari.

Resurs indeksi usuli resurs usulining qurilishda foydalaniladigan resurslar indekslari tizimi bilan birikmasidir.

Narxlar (narx, tannarx) indekslari joriy (prognoz) tannarx ko'rsatkichlari va nomenklatura bo'yicha taqqoslanadigan resurslar uchun asosiy xarajatlar ko'rsatkichlari nisbati bilan belgilanadigan nisbiy ko'rsatkichlardir.

Bazis-indeks usuli – indekslar yordamida asosiy narxlar darajasidan joriy narxlar darajasigacha bo‘lgan byudjet yo‘nalishlari bo‘yicha xarajatlarni qayta hisoblash.

Kompensatsiyaning asosiy usuli - qurilish jarayonida foydalaniladigan resurslar uchun narxlar va tariflarning o'zgarishi bilan bog'liq hisob-kitoblar bilan belgilanadigan hisoblangan narxlarning asosiy darajasida hisoblangan xarajatlar va qo'shimcha xarajatlarning yig'indisi.