Aplicarea metodei chiriei brute în practica de evaluare
11.03.2001 Autor Chemerikin S.M.
Evaluarea imobiliară în Rusia există de destul de mult timp, iar metodologia sa, dezvoltată de oamenii de știință occidentali, a fost testată cu succes în condițiile economice rusești. Unul dintre elementele slabe ale sistemului de evaluare imobiliară este suportul informațional al acestui proces. Deci, dacă la evaluarea imobiliarelor rezidențiale (apartamentelor) practic nu apar probleme cu aceasta, deoarece sunt publicate un număr mare de publicații periodice și publicații de specialitate, care publică în mod constant rezultatele analizelor pieței imobiliare rezidențiale, situația actuală și tendințele în dezvoltarea sa, apoi la evaluarea Pentru obiectele imobiliare nerezidențiale, se poate spune că situația este diametral opusă - practic nu există informații analitice, un număr relativ mic de obiecte comparabile, ceea ce face dificilă efectuarea de analize, calcule relevante. , etc.
Aceasta, la rândul său, afectează posibilitatea utilizării anumitor abordări și metode existente în sistemul de evaluare imobiliară. Una dintre aceste metode, în opinia noastră, este metoda chiriei brute (metoda multiplicatorului chiriei brute), ale cărei rezultate în practica evaluării sunt cele mai precise în comparație cu alte metode de evaluare a bunurilor imobiliare.
Pentru a schimba puțin situația actuală și pentru a ajuta evaluatorii imobiliari practicanți în activitățile lor profesionale, am efectuat cercetări pentru a identifica valorile multiplicatorului de chirie brută pentru imobile în scopuri industriale, de depozitare, de retail și de birou situate în Moscova, care este una dintre bazele spațiale care se dezvoltă cel mai dinamic.
Trebuie amintit că metoda chiriei brute se bazează pe premisa obiectivă a unei relații directe între prețul de vânzare al imobilului și veniturile din chirie aferente din închirierea acestuia. Această relație este măsurată prin multiplicatorul chiriei brute (GRM), cunoscut și sub numele de multiplicator al venitului brut (GIM).
Metoda chiriei brute este considerată o metodă de abordare a pieței, deoarece acest indicator ia în considerare prețurile de vânzare și venitul brut din chirie pentru obiectele vândute pe piață. Nu ia în considerare raportul cheltuielilor de exploatare a proprietății în cauză sau a proprietăților comparabile.
În general, algoritmul de aplicare a metodei chiriei brute constă în următoarele etape:
Etapa I. Calculul multiplicatorului de închiriere brută (GRM). În această etapă, se întocmește o listă de obiecte imobiliare care sunt comparabile cu proprietatea evaluată care a fost recent vândută și închiriată. Deoarece în condițiile rusești, astfel de date nu sunt disponibile gratuit pentru evaluatori, atunci, în mod destul de fiabil, puteți utiliza datele din propuneri. Compararea obiectelor analogice cu obiectul evaluat se realizează, de regulă, în funcție de scopul lor funcțional, deoarece alți factori (finisare, locație etc.) sunt deja luați în considerare în prețul de vânzare și chirie. După compilarea unei liste de obiecte comparabile, multiplicatorul brut de închiriere (GRM) este calculat folosind formula:
GRM - multiplicator brut de chirie;
PV este prețul de vânzare (ofertă) al unui obiect comparabil;
PGR este chiria brută potențială a proprietății comparabile corespunzătoare.
După calcularea mai multor valori ale multiplicatorului de închiriere brută, valorile rezultate sunt convenite pentru a deriva o singură valoare sau un interval de valori care poate fi aplicat proprietății care se evaluează.
Etapa II. Calculul valorii potențiale a chiriei brute (PGR) pentru proprietatea evaluată. În această etapă, pentru obiectele comparabile, cuantumul chiriei (chirie potențială brută) pentru obiectul evaluat se determină cu introducerea factorilor de corecție necesari la obiectele comparabile.
Etapa III. Calculul valorii imobilului evaluat prin înmulțirea valorii estimate a chiriei brute potențiale pentru proprietatea evaluată și a valorii corespunzătoare a multiplicatorului chiriei brute.
Multiplu de închiriere brut nu trebuie ajustat pentru facilități sau alte diferențe care există între proprietăți comparabile și proprietatea în cauză. Dacă există diferențe între proprietățile comparabile și proprietatea evaluată, se presupune că acestea au fost deja luate în considerare în prețurile de vânzare (ofertă) și tarifele de închiriere. În consecință, dacă o proprietate comparabilă a fost mai proastă decât cea evaluată, atunci prețul său de vânzare și rata de închiriere sunt în mod corespunzător mai mici. Raportul matematic dintre venitul brut și prețul de vânzare nu se va modifica.
A fost efectuată o analiză a valorilor multiplicatoare de închiriere brute pentru imobile de birouri, retail, industriale și depozite situate în Moscova. De exemplu, un spațiu de birouri cu o suprafață de 627 mp. m, nu singurul de acest gen, situat pe Kutuzovsky Prospekt (stația de metrou Kutuzovskaya) în octombrie 2000 a fost oferit spre vânzare la un preț de 750.000 USD, adică pe 1 mp. m suprafață totală este de 1.196 dolari SUA, iar în același timp a fost oferit spre închiriere cu 400 dolari SUA pe 1 mp. m pe an luând în considerare cheltuielile de exploatare. Pe baza raportului dintre prețul de vânzare și tariful de închiriere pentru această proprietate, valoarea multiplicatorului brut de închiriere va fi de 3,0. O procedură similară a fost efectuată pentru obiectele rămase.
Metoda multiplicatorului chiriei brute (multiplicatorul venitului brut). Multiplicatorul de închiriere brută este raportul dintre prețul de vânzare și venitul brut potențial sau real. Metoda se desfășoară în trei etape: Prima etapă . Venitul din chirie de pe piață din proprietatea evaluată este estimat. Faza a doua. Se determină raportul dintre venitul brut și prețul de vânzare pe baza tranzacțiilor recente de pe piață. A treia etapă. Valoarea probabilă a proprietății care se evaluează este calculată prin înmulțirea veniturilor din chirie de pe piață din proprietatea evaluată cu multiplicatorul de chirie brută. V = D r VRM = D r , unde V este prețul probabil de vânzare al obiectului evaluat; D r – veniturile din chirie ale imobilului care se evaluează; GRM – multiplicatorul chiriei brute; C anal – prețul de vânzare al analogului; PVD anal este venitul brut potențial al analogului. Exemplu. Este necesar să se evalueze o proprietate cu o proprietate de înaltă presiune la 15.000 USD. Banca de date conține următoarele informații despre analogii vânduți recent (vezi tabelul).
| Pret de vanzare Sanal | |||||
BRM (medie peste analogi) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.
V= 15000x5= 75000 USD
Multiplicatorul brut de închiriere nu este ajustat pentru diferențele care există între proprietățile evaluate și cele comparabile, deoarece calculul GRM se bazează pe plățile reale de chirie și prețurile de vânzare, care iau în considerare aceste diferențe.
4.3 Aplicarea abordării costurilor
Înainte de a trece la evaluarea costului clădirilor și structurilor folosind o abordare a costurilor, evaluatorul nu trebuie doar să citească documentația tehnică, ci și să inspecteze clădirile și structurile. Acest lucru îi va permite să întocmească o descriere detaliată a obiectului de evaluare, care va oferi caracteristicile structurilor externe și interne și ale sistemelor de inginerie. Abordarea costurilor include 3 etape: Primul stagiu. Determinarea valorii terenului pe care se află clădirea sau structurile. Faza a doua. O estimare a costului de înlocuire sau înlocuire a unei clădiri sau structuri de la data efectivă a evaluării. A treia etapă. Calculul tuturor tipurilor de uzură a clădirilor și structurilor. Evaluarea costului de înlocuire a clădirilor și structurilor.În această abordare, costul de înlocuire sau costul de înlocuire este determinat pe baza următoarelor metode:
- unitate comparativă; calcul element cu element (defalcare pe componente); evaluarea indicelui.
- etapă. Pe baza datelor privind costurile de construcție a unor facilități similare, sunt elaborate standarde de cost pentru lucrările de construcție (pe 1 m², pe m³ de clădire). Ca structură tipică, este mai bine să folosiți o instalație recent construită pentru care se cunoaște prețul contractului. Dacă evaluatorul nu poate găsi un obiect comparabil construit recent, atunci el poate folosi evoluțiile Institutului Central de Cercetare pentru Economie și Management, compania Coinvest și alte companii, care oferă indicatori specifici ai costului unei unități de consum de produse pentru construcții pentru tipurile caracteristice de clădiri și structuri la nivelurile de preț de bază, curente și prognozate. etapă. Standardul de cost unitar este înmulțit cu suprafața sau volumul total al clădirii care se evaluează. etapă. Se fac modificări la caracteristicile obiectului evaluat.
| Costul construirii unei unități de bază | Zona obligatorie | Costul construcției pe unitate de bază | Corecții pentru caracteristicile obiectului evaluat | Multiplicator ținând cont de condițiile locale | Estimare completă a costurilor |
Metoda de calcul element cu element al costului clădirilor și structurilor.
Această metodă se mai numește și metoda de componentizare. Evaluatorul efectuează calculele în următoarea secvență:
- etapă. Defalcarea unei clădiri în elemente individuale (fundație, pereți, cadru, acoperiș etc.). etapă. Calculul costurilor necesare pentru instalarea unui anumit element într-o clădire în construcție la data evaluării. Pentru a face acest lucru, se determină valoarea costurilor directe și indirecte necesare pentru construirea unui volum unitar.
- etapă.Însumarea costurilor element cu element.
- metoda de compartimentare; metoda de viata.
Metoda de divizare.
Constă în luarea în considerare a tuturor tipurilor de uzură, care includ:
- uzură fizică detașabilă; uzura fizica ireparabila; uzură funcțională detașabilă; uzura functionala ireparabila; uzură economică (externă).
Determinarea deprecierii datorate deprecierii fizice reversibile
| Denumirea lucrărilor | Cost, dolari |
| Renovare site | |
| Repararea retelei de alimentare cu apa | |
| Vopsire si finisaje interioare | |
| Deficiență fizică amovibilă – totală |
Determinarea deteriorării cauzate de uzura fizică ireversibilă și rupere a componentelor de scurtă durată
| Componente | Costul total al reproducerii | Vârsta reală sau efectivă | Speranța de viață | Depreciere, dolari |
|
| Ventilare | |||||
| Canalizare | |||||
| Incalzi |
Determinarea deteriorării cauzate de uzura fizică ireversibilă a obiectelor cu durată lungă de viață
| Date calculate | Unitate de măsură, dolari |
| Costul total de reproducere (fără profitul dezvoltatorului), dolari. | |
| Deficiență fizică amovibilă, dolari. | |
| Costul total al reproducerii componentelor cu o durată de viață scurtă, dolari. | |
| Costul total de reproducere a componentelor cu o durată lungă de viață (1-2-3), dolari. | |
| Vârsta efectivă a structurii, ani | |
| Viața economică a structurii, ani | |
| Uzura componentelor cu durată lungă de viață ((5/6) 100), % | |
| Deprecierea componentelor cu durată lungă de viață ((4 7)/100), dolari. |
Determinarea uzurii fizice
| element de construcție | Costul de înlocuire, dolari | Amortizare acumulată, dolari |
|||
| fundație | |||||
| Sistem de energie |
|||||
| Denumirea elementului structural | Greutatea specifică a elementului structural al unei clădiri | Procent de uzură | Ponderea deprecierii în costul clădirii |
- deficiențe care necesită adăugarea de elemente; deficiențe care necesită înlocuirea sau modernizarea elementelor.
- vânzări aferente, când se compară două obiecte comparabile, dintre care unul prezintă semne de uzură externă, iar celălalt nu, diferența de prețuri de vânzare este interpretată ca uzură externă; valorificarea pierderilor din chirie folosind multiplicatorul chiriei brute.
Amortizarea economică = Pierderea chiriei x Multiplicatorul chiriei brute
Metoda de calcul a duratei de viață. La aplicarea acestei metode se folosesc următoarele concepte:- Viața economică– aceasta este perioada de timp în care un obiect (cladire) poate fi folosit pentru a obține profit. În această perioadă, îmbunătățirile contribuie la valoarea proprietății. Viața economică a unei proprietăți se încheie atunci când îmbunătățirile aduse nu mai contribuie la valoarea acesteia din cauza perimării generale a proprietății. Durata de viață fizică a unui obiect este perioada de timp în care clădirea există. Durata de viață fizică se încheie cu demolarea clădirii. Vârsta efectivă(evaluat expert) se bazează pe o evaluare a aspectului obiectului, luând în considerare starea acestuia. Aceasta este vârsta care corespunde condiției sale fizice. Viața economică rămasă clădire este perioada de la data evaluării până la sfârșitul duratei de viață economică a obiectului. Durată de viață standard– aceasta este durata de viață a clădirilor și structurilor determinată prin reglementări.
I: VS = EV: EJ, unde
Eu port; ВС – cost de înlocuire; EV – vârsta efectivă; EZh – durata de viață economică. Această formulă poate fi scrisă după cum urmează:
EV: EJ = Procentul de amortizare a costului de înlocuire.
Metoda duratei de viață este utilizată atât pentru a calcula amortizarea cumulată, cât și pentru a calcula orice tip de amortizare.
Metoda multiplicatorului chiriei brute. (VRM)
Multiplicatorul de închiriere brută este un indicator care reflectă raportul dintre prețul de vânzare și venitul brut al unei proprietăți. Acest indicator este calculat pentru obiecte imobiliare similare și este utilizat ca multiplicator pentru indicatorul adecvat al proprietății evaluate.
Etapele evaluării imobiliare folosind multiplicatorul de chirie brută:
1. Venitul brut al obiectului evaluat, fie potențial, fie real, este estimat;
2. Se selectează cel puțin trei analogi ai proprietății care se evaluează, pentru care există informații fiabile despre prețul de vânzare și valoarea veniturilor potențiale sau reale;
3. Se fac ajustări necesare pentru a crește comparabilitatea analogilor cu obiectul evaluat;
4. Pentru fiecare analog se calculează multiplicatorul de chirie brută;
5. VRM final este determinat ca media aritmetică a VRM calculat pentru toți analogii;
6. Valoarea de piață a obiectului evaluat se calculează ca produs dintre MGR mediu și venitul brut estimat adecvat al obiectului evaluat.
7. Valoarea probabilă de piață a proprietății care se evaluează se calculează folosind formula:
Сн = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)
unde CH este valoarea de piață estimată a proprietății care se evaluează; PVDots - venit brut potențial din obiectul evaluat; DVDots - venit brut efectiv din obiectul evaluat VRMsr - multiplicator brut de chirie; Tsa - prețul de vânzare al unei proprietăți similare; sau cu formula:
Сн = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+...+Tsan/PVDan):n (2)
unde Tsa1 este prețul de vânzare al primului obiect similar; PVD1 - venit brut potențial din primul obiect similar; Tan este prețul de vânzare al celui de-al n-lea obiect similar; PVDan - venit brut potențial din al n-lea obiect similar; n - numărul de obiecte similare.
GRM este considerată o metodă de piață pentru evaluarea unei proprietăți generatoare de venit
proprietate, deoarece acest indicator ia în considerare prețurile de vânzare și venitul brut din chirie pentru obiectele vândute pe piață. Exemplu: Evaluatorul trebuie să determine valoarea de piață a unei proprietăți al cărei venit brut potențial este de 30.000 de mii de ruble. Baza de date conține informații despre analogii vânduți recent.
Calculăm multiplicatorul mediu brut de închiriere pentru analogi și valoarea medie a acestuia: (105.000: 35.000 + 96.000: 28.000 + 110.000: 31.000): 3 = 3,3257 GRM nu se ajustează pentru diferențele dintre subiectul de evaluare și comparabil a VRM se bazează pe plățile reale de chirie și prețurile de vânzare, care iau deja în considerare aceste diferențe. Valoarea de piață a proprietății evaluate este de 30.000 x 3,3257 = 99.770 (mii de ruble)
Multiplu de închiriere brut nu trebuie ajustat pentru facilități sau alte diferențe care există între proprietățile comparabile și obiectele. Calculul GRM se bazează pe plățile reale de leasing și pe prețurile de vânzare existente pe piață. Dacă există diferențe de dotări sau nivel de servicii între proprietățile comparabile și proprietățile evaluate, se presupune că aceste diferențe au fost deja luate în considerare în prețurile de vânzare și tarifele de închiriere.
Metoda este destul de simplă, dar are următoarele dezavantaje:
1. 1.Poate fi utilizat numai în condițiile unei piețe imobiliare dezvoltate și active, i.e. Proprietatea care se evaluează trebuie să fie situată pe o piață în care există vânzări și achiziții regulate de proprietăți competitive pe baza veniturilor pe care le generează.
2. 2.Nu ia în considerare pe deplin diferența de riscuri sau rate de rentabilitate a capitalului dintre subiectul evaluării și omologul său comparabil;
3. De asemenea, nu ia în considerare diferența probabilă a venitului net din exploatare al obiectelor comparate.
Evaluarea imobiliară în Rusia există de destul de mult timp, iar metodologia sa, dezvoltată de oamenii de știință occidentali, a fost testată cu succes în condițiile economice rusești. Unul dintre elementele slabe ale sistemului de evaluare imobiliară este suportul informațional al acestui proces. Deci, dacă la evaluarea imobiliarelor rezidențiale (apartamentelor) practic nu apar probleme cu aceasta, deoarece sunt publicate un număr mare de publicații periodice și publicații de specialitate, care publică în mod constant rezultatele analizelor pieței imobiliare rezidențiale, situația actuală și tendințele în dezvoltarea acestuia, apoi la evaluarea Pentru bunurile imobiliare nerezidențiale, se poate spune că situația este oarecum diferită: există o cantitate foarte limitată de informații analitice în domeniul public, un număr relativ mic de obiecte comparabile, în special în locațiile în care piata este subdezvoltata, ceea ce face dificila efectuarea de analize relevante, calcule etc. Aceasta, la rândul său, afectează posibilitatea utilizării anumitor abordări și metode existente în sistemul de evaluare imobiliară. Una dintre aceste metode, în opinia noastră, este metoda chiriei brute (metoda multiplicatorului chiriei brute), ale cărei rezultate în practica evaluării sunt relativ precise în comparație cu alte metode de evaluare a bunurilor imobiliare. Aplicarea principiilor de determinare a multiplicatorului de chirie brută se corelează cu principiile de calcul a ratei de valorificare a unui imobil.
În această publicație, am efectuat o scurtă analiză a acestor definiții, a relației lor între ele, precum și a aplicării lor în practică. Am studiat informații analitice privind segmentele pieței imobiliare comerciale din Novosibirsk în perioada retrospectivă și la data studiului.
Definiții de bază
Rata de capitalizare(raportul de capitalizare) - un indicator care descrie raportul dintre valoarea de piață a unui activ și venitul net pentru anul. În evaluarea proprietății, acest indicator se calculează astfel: profit net pe an / valoarea proprietății. Rata de capitalizare arată investitorului procentul din venit pe care îl va primi prin achiziționarea unui anumit activ.
Multiplicatorul chiriei brute (GRM)– acesta este un indicator care reflectă raportul dintre prețul de vânzare și venitul brut al proprietății. Multiplicatorul de închiriere brută este utilizat pentru obiectele pentru care fie potențial (PVG) fie venitul brut real (AGI) poate fi evaluat în mod fiabil.
Metoda multiplicatorului de închiriere brută se bazează pe ipoteza că există o relație directă între valoarea de piață a unei proprietăți și veniturile potențiale din chirie care pot fi obținute prin închirierea acestei proprietăți. Prin urmare, este utilizat pentru estimarea valorii unei proprietăți dacă rata de închiriere la care proprietatea poate fi închiriată este cunoscută ca date inițiale. Multiplicatorul vă permite, de asemenea, să rezolvați problema inversă: Determinați rata de închiriere necesară pe baza valorii cunoscute a proprietății. Din punct de vedere al tehnicii de evaluare, această metodă este apropiată de metoda capitalizării directe. Cu toate acestea, are propriile sale caracteristici. Multiplicatorul de chirie brută nu este o caracteristică individuală a unei anumite proprietăți. Nu ține cont de caracteristicile proprietății care se evaluează, și anume, durata de viață rămasă, nivelul cheltuielilor de exploatare specifice acestei proprietăți, așteptările pieței privind creșterea ratelor de închiriere, condițiile financiare ale tranzacției etc. multiplicatorul caracterizează raportul mediu dintre veniturile din chirie chiria și valoarea de piață a proprietății, caracteristic unei anumite clase de obiecte sau, mai precis, pentru un anumit segment de piață. Prin urmare, multiplicatorul de chirie brută poate fi folosit doar ca metodă brută de evaluare a unei proprietăți, apropiată ca înțeles de metodele de evaluare în masă. Aceasta este diferența fundamentală dintre acest multiplicator și raportul de capitalizare, care poate diferi semnificativ pentru două obiecte similare dacă aceste obiecte diferă, de exemplu, în ceea ce privește durata de viață rămasă. Este de remarcat faptul că, spre deosebire de multiplicatorul plății chiriei brute, raportul de capitalizare are o semnificație economică clară. Caracterizează profitabilitatea finală și metoda de recuperare a capitalului caracteristică unei anumite proprietăți. Prin urmare, acesta poate fi calculat pe baza unei analize a rentabilității opțiunilor alternative de investiții, ținând cont de creșterea sau scăderea preconizată a valorii proprietății care se evaluează pentru perioada de prognoză.
Astăzi, există diverse formule de calcul a multiplicatorului brut de chirie și a ratelor de capitalizare. Când utilizați formule diferite, intervalul de rate pentru un BPM cunoscut poate diferi.
Formule comune pentru calcularea BRM și ratele de capitalizare
Să luăm în considerare prima formulă, preluată din manualul lui Rutgaiser V.M. „Evaluarea valorii de piață a bunurilor imobiliare”. Pentru calcul se generează o listă de obiecte imobiliare comparabile cu obiectul evaluat, recent vândute și închiriate. Deoarece în condițiile rusești, astfel de date nu sunt disponibile gratuit pentru evaluatori, atunci, în mod destul de fiabil, puteți utiliza datele din propuneri. Compararea obiectelor analogice cu obiectul evaluat se realizează, de regulă, în funcție de scopul lor funcțional, deoarece alți factori (finisare, locație etc.) sunt deja luați în considerare în prețul de vânzare și chirie. După compilarea unei liste de obiecte comparabile, multiplicatorul brut de închiriere (GRM) este calculat folosind formula:
A.V. Dotsenko, în articolul său științific „Calculul ratelor de actualizare a capitalizării atunci când se evaluează imobile în perioade de criză”, consideră că atunci când se calculează valoarea VRM, valorile medii de piață ale chiriei și costului pentru segmentul corespunzător al pieței imobiliare pot fi folosit. Dependența calculată pentru determinarea BRM are forma:
Folosind metoda directa de determinare a multiplicatorului L.A. Leifer în articolul „Determinarea multiplicatorului chiriei brute pe baza datelor „istorice”, GRM este calculat folosind formula:
Metoda directă de determinare poate fi utilizată în cazul în care, pentru clasa de obiecte de interes pentru evaluare, este posibilă selectarea unui număr suficient de obiecte pentru care există simultan date privind propunerile de vânzare și închiriere a acestora. Astfel de date pot fi găsite de obicei pentru proprietăți imobiliare aparținând unui segment dezvoltat al pieței, de exemplu, birouri sau spații de vânzare cu amănuntul din orașele mari, unde piețele de vânzare și de închiriere sunt destul de dezvoltate ( Din statisticile matematice se știe că o astfel de estimare este cea mai bună din clasa estimărilor liniare nepărtinitoare.).
De asemenea, Leifer L.A. a propus propria metodologie de calcul a ratei de capitalizare, pe baza valorii MRG. Conform metodologiei propuse, calculul se face pe baza unei serii de variații (probe ordonate). Primul eșantion este format din prețurile de vânzare, al doilea din tarifele de închiriere. Apoi eșantioanele sunt clasate și se formează perechi pentru a calcula BPM. Formarea perechilor se bazează pe presupunerea că obiectele cu proprietăți de consum similare ocupă aproximativ aceleași locuri, ca și în ordonarea tarifelor de închiriere. Pe baza acestei ipoteze, putem presupune că perechile rezultate de valori ale prețului de vânzare și ale ratei de închiriere se referă la aceleași obiecte sau cel puțin similare în ceea ce privește caracteristicile de bază ale consumatorului.
Dar, de regulă, pentru a calcula rata de capitalizare, se folosește o formulă de bază (manual de N.E. Simionova, R.Yu. Simionov „Evaluarea afacerilor: teorie și practică”), arată astfel:
Folosind transformarea formulelor (1) și (4), puteți deriva formula pentru dependența BRM și SC, care va arăta astfel::
,
De asemenea, prin transformare, formula (5) poate arăta astfel:
Tabelul relației dintre VRM și SK pentru piața imobiliară comercială din Novosibirsk conform datelor pentru 2016.
Pe baza informațiilor analitice „Monitorizare. Oferte pe piața imobiliară comercială din Novosibirsk" RID Analytics, compilată la sfârșitul anului 2016 și folosind articolul lui Zhivaev M.V. "Rezultatele evaluărilor experților ale valorilor parametrilor semnificativi utilizați în activitățile de evaluare" pentru trimestrul 2 al anului 2016 în partea „Valoarea cheltuielilor de exploatare în procente din venitul brut real (DVI)”, a fost întocmit un tabel rezumativ al relației dintre intervalul SC și VRM în funcție unul de celălalt și de alți factori. Calculele au fost efectuate folosind formulele (1) și (6):
Analiza ratei de capitalizare a bunurilor imobiliare de vânzare cu amănuntul din Novosibirsk conform informațiilor publice deschise pentru diferite perioade din 2009 până în 2016.
Ca urmare a cercetării pe acest subiect, am studiat informațiile analitice disponibile și am furnizat intervalele ratelor de capitalizare pentru segmentul imobiliar de retail din Novosibirsk într-o perioadă retrospectivă.
Director general, evaluator categoria I Evgenia Sergeevna Arsenchuk
Multiplicatorul de închiriere brută este raportul dintre prețul de vânzare al proprietății și venitul brut potențial sau real primit din exploatarea proprietății:
Unde URM - multiplicatorul de chirie brută; Preț - prețul de vânzare al analogului.
Metoda se aplică în următoarea secvență:
1) se calculează venitul din chirie de pe piață din imobilul care se evaluează;
2) multiplicatorul de chirie brută se calculează pentru obiectele analogice;
3) valoarea probabilă a obiectului evaluat se calculează folosind formula:
Unde PVDon - se estimează venitul brut potențial al proprietății.
Multiplicatorul chiriei brute nu este ajustat pentru diferențele dintre proprietatea în cauză și proprietățile comparabile, deoarece se bazează pe plățile reale de leasing și prețurile de vânzare, care au luat deja în considerare astfel de diferențe.
54. Caracteristici ale evaluării potenţialului tehnic şi tehnologic al unei întreprinderi.
Potențialul tehnic și tehnologic al întreprinderii se realizează direct în procesul de producție și, împreună cu resursele umane, stau la baza acestui proces.
Utilizarea acestuia este destinată să asigure condiții materiale adecvate pentru desfășurarea activităților economice ale întreprinderii, menținerea volumului necesar de producție și stocare, efectuarea de transport, ambalare și alte operațiuni pregătitoare legate de îndeplinirea funcțiilor de producție, prestarea de servicii. , munca si odihna angajatilor intreprinderii, sporindu-le productivitatea si eficienta activitatilor economice ale intregii intreprinderi. Prin urmare, evaluarea sa obiectivă joacă un rol important în procesul de formare și evaluare a potențialului total al unei întreprinderi.
Baza tehnică și tehnologică a oricărei întreprinderi sunt mașinile și echipamentele, care în literatura economică sunt numite și partea activă a mijloacelor fixe. Ele constituie o parte semnificativă a complexului de proprietate al întreprinderii și acționează ca obiecte pentru evaluarea potențialului tehnic și tehnologic.
În prezent, mașinile și echipamentele sunt marfa cea mai comună și activă pe piața de active individuale. Mai mult, pentru o parte semnificativă a mașinilor și echipamentelor, ca urmare a specificității scopului său funcțional, segmentul de piață, pe de o parte, este limitat ca dimensiune, pe de altă parte, se caracterizează printr-o mobilitate ridicată în comparație cu imobiliare, care se explică prin restaurarea activă sistematică a acestor bunuri.
Dintre caracteristicile distinctive ale mașinilor și echipamentelor care determină specificul acestora ca obiecte de evaluare în segmentul de piață corespunzător, se pot distinge următoarele:
1) nu sunt strict legate de teren și pot fi mutate în alt loc fără a provoca pagube fizice ireparabile atât lor, cât și imobilului la care au fost atașați temporar;
2) este imposibil să se caracterizeze obiectele folosind indicatori generali tehnici și economici (cost de 1 m2 de suprafață, 1 m3 de volum, 1 metru liniar de lungime);
3) caracteristicile funcționale, constructive, operaționale ale obiectelor și, în consecință, parametrii lor de preț se modifică mai dinamic și radical decât la obiectele imobiliare, intervenind posibilitatea utilizării prețurilor medii;
4) problema uzurii fizice și funcționale este mai presantă în comparație cu imobiliare;
5) necesitatea de a lua în considerare respectarea cerințelor standardelor, specificațiilor tehnice și a altor documentații de reglementare și tehnică;
6) necesitatea de a lua în considerare prezența sau absența unui sistem de service în garanție și postgaranție (reparații), precum și gradul de menținere;
7) prețurile analogilor nu se bazează întotdeauna pe cost, prețul de achiziție sau valoarea contabilă reziduală și pot fi subestimate (în scopul extinderii, de exemplu, a piețelor de vânzare) sau supraestimate (de exemplu, prin cheltuieli semnificative de marketing și publicitate);
8) este necesar să se țină cont de stadiul ciclului de viață al obiectului evaluat și al obiectului analog (adică perioada de timp de la apariția unui model specific al obiectului până la înlocuirea acestuia cu modele noi);
9) prezența unei varietăți de tipuri, clase, modele, producători și vânzători, ceea ce dă naștere la variații semnificative ale nivelurilor prețurilor;
10) obiectele de evaluare pot fi atât unități de inventar independente și componentele acestora, cât și complexe tehnologice.
Scopurile evaluării utilajelor și echipamentelor sunt variate și pot fi asociate cu tranzacții de cumpărare și vânzare a acestora, donație, moștenire, transfer gratuit, asigurare, gaj, închiriere, lichidare a complexului imobiliar al unei întreprinderi, reevaluare etc.
În practica activităților de evaluare internă, întreaga varietate de scopuri de evaluare a mașinilor, echipamentelor și echipamentelor tehnologice, în funcție de gradul de delimitare a procesului de evaluare a mașinilor și echipamentelor și a altor tipuri de proprietăți ale întreprinderii, poate fi redusă la trei ținte diferite:
1) evaluarea utilajelor și echipamentelor independent de alte tipuri de proprietate. Obiectul unei astfel de evaluări îl constituie, de obicei, unitățile individuale de inventar, care sunt articole complete sau seturi de articole cu toate dispozitivele și dispozitivele aferente obiectului evaluării.
Scopul determinării valorii lor de piață este cumpărarea și vânzarea, închirierea, leasingul, garanția, etc. În acest caz, are loc o evaluare „în bloc”.
2) evaluarea multor unități de mașini și echipamente dependente condiționat unele de altele ca una dintre etapele de evaluare (reevaluare) a mijloacelor fixe. În acest caz, există un „flux” sau „evaluare de grup”;
3) evaluarea mașinilor și echipamentelor ca una dintre etapele de evaluare a întreprinderii în ansamblu (în timpul achiziționării și vânzării acesteia, redistribuirii drepturilor de proprietate sau lichidării).
În astfel de condiții, obiectele primare de evaluare, de regulă, nu mai sunt unități individuale de inventar, ci complexe tehnologice întregi, formate din mașini și dispozitive auxiliare, ținând cont de producția și conexiunile tehnologice existente atât între elementele individuale, cât și cu cele inginerești. și infrastructura tehnică care le înconjoară.
Astfel de complexe tehnologice sunt separate într-un singur sistem fie în funcție de tehnologia de producție a produsului final, fie la locul instalării lor - clădire, atelier, secție etc. În acest caz, există o „evaluare a sistemului” sau „evaluare a sistemelor de producție și tehnologice”.
Alegerea obiectului de evaluare primar afectează tipul de valoare care trebuie determinată în procesul de evaluare și metodele de determinare a acesteia. Aceeași unitate de inventar poate fi evaluată atât ca obiect independent, cât și ca parte a unui anumit grup sau sistem. Valoarea totală estimată a întregului set de astfel de unități va fi diferită, deoarece utilitatea este diferită.
55. Caracteristici ale evaluării valorii imobilizărilor necorporale.
Problema utilizării comerciale a imobilizărilor necorporale este direct legată de necesitatea evaluării acestora, care poate fi realizată în scopul:
o cumpărarea și vânzarea drepturilor de proprietate intelectuală sau licențe de utilizare a acestora;
o oferirea de francize noilor parteneri atunci când se extind piețele;
o determinarea prejudiciului cauzat reputației de afaceri a unei întreprinderi prin acțiuni ilegale din partea altor întreprinderi;
o corporatizare, privatizare, fuziuni si achizitii;
o amendamente la situatiile financiare;
o asigurarea proprietății, realizarea tranzacțiilor colaterale, donația, moștenirea sau transferul gratuit al proprietății întreprinderii etc.
Caracteristicile evaluării imobilizărilor necorporale sunt:
1. dependența valorii valorii de volumul drepturilor transferate (sfera completă a drepturilor care aparțin proprietarului dreptului de autor asupra obiectelor de proprietate intelectuală; drepturi exclusive transferate licențiatorului fără ca acesta să-și păstreze dreptul de utilizare și dreptul de a eliberează licențe altor persoane conform metodelor, termenilor și teritoriilor de utilizare transferate licențiatului, licențiatorul păstrând dreptul de utilizare și dreptul de a emite licențe altor persoane conform metodelor, termenilor și teritoriilor de utilizare; ;
2. posibilitatea de utilizare neautorizată a obiectelor care nu au protecție legală (relații cu clienții, experiență în producție, abilități de management și marketing etc.);
3. necesitatea de a lua în considerare posibilitatea înstrăinării unei imobilizări necorporale;
4. lucrări pregătitoare obligatorii pentru organizarea evaluării imobilizărilor necorporale (inspectarea obiectului pentru prezența mediilor corporale, care face obiectul evaluării - descriere, desene, diagrame, mostre de produse, casete audio și video și alte suporturi; efectuarea o examinare juridică a drepturilor de proprietate intelectuală cu scopul de a identifica prezența și valabilitatea documentelor de protecție care confirmă aceste drepturi - brevete, certificate, acorduri de licență etc., justificarea tipului de valoare care se determină: valoarea bunului; ca parte a complexului imobiliar al unei întreprinderi în exploatare, valoarea de piață, valoarea reziduală etc., colectarea informațiilor necesare, caracteristicile tehnice, operaționale și economice ale surselor de venit din utilizarea acestuia; unitate de mărfuri care utilizează obiectul etc.)
După lucrările pregătitoare, evaluarea imobilizărilor necorporale se realizează direct.
3. Evaluarea valorii de piata a imobilizarilor necorporale
În procesul de evaluare a imobilizărilor necorporale se folosesc abordări general acceptate: venit, cost și comparativ.
Alegerea uneia sau alteia abordări a evaluării depinde în mod semnificativ de tipul și natura imobilizării necorporale, de stabilitatea și natura venitului care este generat cu ajutorul acestuia și de posibilitatea utilizării sale comerciale.
În evaluarea imobilizărilor necorporale abordarea veniturilor ocupă un loc aparte deoarece arată cel mai corect valoarea reală a imobilizărilor necorporale și beneficiile viitoare ale acestora pe care proprietarul le va primi din deținerea acestora.
56. Evaluarea valorii de piata a imobilizarilor necorporale pe baza veniturilor
abordare.
Abordarea veniturilor se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Prima metodă, metoda câștigurilor în exces, este utilizată pentru evaluarea fondului comercial (reputația afacerii). Sarcina evaluatorului este de a determina axa în jurul căreia fluctuează prețul tranzacției viitoare. Evaluarea se realizează conform principiului „oala mare”, adică. toate avantajele se combină și se consolidează reciproc.
În prima etapă, se determină valoarea de piață a activelor sau a capitalurilor proprii.
În a doua etapă, este necesară normalizarea formularului contabil nr. 2 „Declarația de profit și pierdere” pentru venituri și cheltuieli atipice. Normalizarea se realizează întotdeauna înainte de impozitare. Drept urmare, obținem un profit normalizat. Evaluatorul lucrează cu el.
În a treia etapă, determinăm profitul așteptat, adică. profitul pe care intreprinderea l-ar primi daca ar functiona, intrucat in medie o intreprindere din aceasta industrie functioneaza. Pentru a face acest lucru, înmulțim valoarea de piață a activelor sau a capitalului propriu cu randamentul mediu al activelor (sau capitalul propriu).
În etapa următoare, se determină profitul în exces. Este diferența dintre profitul net normalizat primit de întreprindere și profitul așteptat determinat în etapa anterioară.
În a cincea etapă, vom determina raportul de capitalizare. Există două opțiuni:
pentru întreprinderile ale căror acțiuni sunt cotate pe piața valorilor mobiliare;
pentru acțiunile întreprinderilor care nu sunt listate la bursă.
În etapa finală, valoarea fondului comercial se calculează prin împărțirea profitului în exces la rata de capitalizare, iar valoarea de piață a capitalului propriu se determină ținând cont de fondul comercial.
Metoda scutirii de redevente este folosita pentru estimarea valorii brevetelor si licentelor. Proprietarul unui brevet acordă altei persoane dreptul de a utiliza proprietatea intelectuală pentru o anumită taxă (redevenție). Regrestea este exprimată ca procent din veniturile totale primite din vânzarea mărfurilor produse folosind produsul brevetat. Conform acestei metode, valoarea proprietății intelectuale este valoarea actuală a unui flux de plăți viitoare de redevențe pe durata de viață economică a brevetului sau licenței. Valoarea redevenței este determinată pe baza analizei pieței.
Metoda scutirii de redevențe există în trei modificări, care diferă în baza de calcul (venit brut, profit suplimentar, profit brut).
Calculul costului proprietății intelectuale folosind metoda scutirii de redevențe se realizează în mai multe etape.
În prima etapă, se face o prognoză a volumelor de vânzări pentru care sunt așteptate plăți de redevențe (ținând cont de ciclul de viață al produsului).
În a doua etapă se determină rata redevenței. Datele sunt preluate din tabele cu sumele standard de redevențe tipărite în literatura de specialitate.
La a treia etapă se determină durata de viață economică a brevetului sau licenței. Durata de viață juridică și economică poate să nu coincidă, așa că trebuie făcută o prognoză realistă privind durata plății.
Următorul pas este de a calcula plățile așteptate de redevențe prin calcularea unui procent din vânzările proiectate.
În a cincea etapă, toate costurile asociate cu obținerea unui brevet sau a unei licențe sunt deduse din plățile de redevențe așteptate.
În a șasea etapă, se calculează fluxurile de profit actualizate din plățile de redevențe.
La a șaptea etapă se determină suma valorilor curente ale fluxurilor de profit din plățile de redevențe.
Formula pentru costul unui brevet sau licență bazată pe redevență este următoarea:
РE = I=T Vi * Ri* Zi * K,
unde Vi este volumul producției determinate de produs în conformitate cu licența în al-lea an (bucăți, kg, m3);
Ri este valoarea redevenței în al-lea an, arb. unități;
Zi este prețul de vânzare al produselor sub licență în al-lea an, unități arbitrare. unități;
T - perioada de valabilitate a contractului de licență, ani;
i - numărul de ordine al perioadei de valabilitate luate în considerare a contractului de licență;
K este factorul de reducere.
Metoda împărțirii profitului este utilizată atunci când se evaluează o licență.
Prin această metodă, costul licenței este determinat ca cota licențiatorului din profitul suplimentar primit ca urmare a aplicării dreptului de proprietate intelectuală de utilizare, care este transferat la încheierea unui contract de licență.
Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Dl-r * Kd,
unde Rlic este costul licenței,
Dl-r - cota licențiatorului,
În practica mondială, la încheierea acordurilor de licență, cota licențiatorului este stabilită în intervalul de la 10 la 30%.
Pentru a determina cota licențiatorului, sunt luați în considerare cinci factori de preț:
Indicator de teritoriu.
Un indicator al volumului drepturilor sub o licență.
Indicator de protecție juridică.
Indicator de puritate a brevetului
Un indicator al volumului documentației transferate.
Metoda avantajului profitului este adesea folosită la estimarea valorii invențiilor.
Valoarea unei invenții este determinată de avantajul profitului care se preconizează a fi obținut din utilizarea acesteia. Avantajul de profit se referă la profit suplimentar datorat proprietății intelectuale subiectului care este evaluat. Este egală cu diferența dintre profitul primit din utilizarea invențiilor și profitul pe care producătorul îl primește din vânzarea produselor fără utilizarea invenției. Acest avantaj anual de profit este actualizat de perioada estimată de primire.
Astfel, costul invenției poate fi calculat folosind formula:
Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Kd, unde
Rlic - costul licenței,
I=T (Pr1 - Pr2)i - profit suplimentar pe unitatea de producție, I=1
Vi - volumul vânzărilor în unități fizice,
Kd - factorul valorii curente,
T este numărul de ani estimați.
Pentru a calcula profitul suplimentar în cadrul acestei metode, se poate folosi metodologia metodei scutirii de redevențe (a doua modificare).
Metoda de evaluare a valorii proprietății intelectuale prin raportul de participare la capitalul propriu este utilizată doar pentru evaluarea invențiilor și a modelelor de utilitate. Această tehnică a fost dezvoltată de Rospatent.
În producția de produse, pot fi utilizate fie una, fie mai multe invenții.
În prima versiune, formula de bază este:
Poi = Comun. * Kdu, unde
Poi este profitul care rezultă din evaluarea invenției,
General - profitul primit de întreprindere ca urmare a vânzării produselor care sunt create folosind această invenție.
Kdu este coeficientul de participare la capitalul propriu al invenției care se evaluează.
Kdu = K"1 * K"3* K"4, unde
K"1 - coeficientul de realizare a rezultatelor,
K"3 - coeficientul de complexitate al problemei tehnice rezolvate,
K"4 - coeficient de noutate.
În a doua opțiune, formula de bază este:
Poi = P din toate invențiile. * KDU a invenției evaluate
Pall inventii = Total. * Unde sunt toate invențiile?
Kdu al tuturor invențiilor = K"1max * K"3 max * K"4 max. (8) adică selectăm valorile maxime ale acestor coeficienți dintre coeficienții tuturor invențiilor evaluate.
Imagine evaluată K"1 * Imagine clasificată K"3 imagine * Imagine evaluată K"4.
Kdu-ul evaluat = (K"1 imagine evaluată * K"3 imagine evaluată * K"4 imagine evaluată+ ...+ K"1 n imagine*
* K"3 n imagine* K"4 n imagine) inventii
57. Metoda profitului în exces.
Se bazează pe premisa că profiturile în exces sunt aduse întreprinderii de imobilizările necorporale nereflectate în bilanț, care oferă o rentabilitate a activelor și a capitalului propriu peste media industriei. Această metodă estimează în primul rând valoarea fondului comercial.
Principalele etape ale acestei metode:
1. Determinați valoarea de piață a tuturor activelor.
2. Calculați profitul normalizat al întreprinderii evaluate.
3. Determinați rentabilitatea medie a activelor sau capitalului propriu.
4. Calculați profitul așteptat pe baza înmulțirii venitului mediu al industriei cu active (sau cu capitalul propriu (etaj 1 x etaj 3).
5. Determinați profitul în exces (etaj 2 - etaj 4). Pentru a face acest lucru, profitul așteptat este scăzut din profitul normalizat.
6. Calculați valoarea imobilizărilor necorporale (fondul comercial) împărțind profiturile în exces la rata de capitalizare. Pentru a asimila mai bine materialul, ar trebui să folosiți un exemplu clar de calcul al fondului de comerț, care vă permite să combinați principiile teoretice cu practica de evaluare.
Exemplu: Să presupunem că valoarea de piață a activelor companiei este estimată la 40.000 USD, profitul net normalizat este de 8.000 USD. Randamentul mediu al activelor este de 15%. Rata de capitalizare -20%. Este necesar să se estimeze valoarea fondului comercial. Algoritmul de calcul va avea următoarea formă.
Trebuie avut în vedere faptul că evaluatorul trebuie să elimine activele neexploatare din valoarea de piață a activelor, precum și veniturile neexploatare din venitul net efectiv al întreprinderii. Unii evaluatori folosesc media activelor și a câștigurilor medii pe o anumită perioadă de timp, de obicei cinci ani, pentru a calcula câștigurile în exces. Dar această abordare este justificată dacă datele pentru perioada selectată reflectă așteptări viitoare rezonabile, în plus, „anii anormali”, cu niveluri de profit semnificativ peste sau sub medie, ar trebui excluși din luare în considerare. Folosirea unei medii simple sau a unei medii ponderate a profiturilor din ultimii câțiva ani fără a lua în considerare cât de multe informații retrospective reflectă posibilele profituri viitoare va duce la subevaluarea sau supraevaluarea întreprinderii. Cea mai importantă problemă atunci când se utilizează metoda câștigului în exces este alegerea corectă a ratei de capitalizare pentru a calcula valoarea fondului comercial. Valoarea fondului comercial este determinată de capacitatea sa de a genera profit economic. De obicei, investitorii plătesc pentru profiturile viitoare așteptate generate de fondul comercial pe o perioadă care nu depășește cinci ani. În aceste ipoteze, rata de capitalizare este calculată ca reciprocă a numărului de ani generatori de profit în exces pentru care investitorul este dispus să plătească. De exemplu, dacă un investitor este dispus să plătească o sumă echivalentă cu cinci ani de venit în exces, atunci rata de capitalizare va fi egală cu 1:5 == 0,20 = 20%
