Metode de determinare a valorii unei companii: comparativ cu costurile, profitabile. Metoda veniturilor: ce trebuie luat în considerare? Determinarea valorii unui teren

Abordarea veniturilor în evaluarea imobiliară - un set de metode de evaluare a valorii bunurilor imobiliare, bazate pe determinarea venitului preconizat din utilizarea comerciala a proprietatii evaluate.

Principalul avantaj pe care îl are abordarea prin venit a evaluării imobiliare față de abordarea de piață și cost este că reflectă mai bine ideea investitorului despre imobilul ca sursă de venit, de exemplu. Această calitate a bunurilor imobiliare este luată în considerare ca principal factor de preț. Principalul dezavantaj al abordării venitului în evaluarea imobiliară este că, spre deosebire de celelalte două abordări de evaluare, se bazează pe date de prognoză.

Abordarea prin venit estimează valoarea actuală a proprietății imobiliare ca valoarea actuală a fluxurilor de numerar viitoare, adică reflectă:

calitatea și cantitatea veniturilor pe care proprietatea este probabil să le genereze pe parcursul duratei sale de viață utilă;

riscuri specifice atât obiectului evaluat, cât și regiunii.

Abordarea venitului este utilizată pentru a determina investitiecost, deoarece un potențial investitor nu va plăti mai mult pentru o proprietate decât valoarea actuală a câștigurilor viitoare din acea proprietate. Este, de asemenea, folosit pentru a determina valoare de piață.

Noțiuni de bază:

Valorificarea veniturilor este un proces care determină relația dintre venitul viitor și valoarea actuală a unui obiect.

Formula de bază a abordării venitului (Fig. 3.5):

sau
, Unde

C (V) - valoarea proprietatii;

BH (I) - venitul așteptat din proprietatea evaluată. Venitul se referă de obicei la venitul net din exploatare pe care o proprietate este capabilă să îl genereze într-o perioadă;

K (R) - rata rentabilității sau profitului - este un coeficient sau rata de capitalizare.

Rata de capitalizare- rata rentabilității, reflectând relația dintre venit și valoarea obiectului de evaluare.

Rata de capitalizare- Acesta este raportul dintre valoarea de piață a proprietății și venitul net pe care îl generează.

Procent de reducere- rata dobânzii compuse, care se aplică la recalcularea la un anumit moment în timp a valorii fluxurilor de numerar rezultate din utilizarea proprietății.

Principalele etape ale evaluării imobiliare folosind abordarea veniturilor sunt:

Estimarea venitului potențial brut pe baza unei analize a tarifelor și tarifelor actuale (tarife de închiriere) de pe piața proprietăților comparabile;

Analiza pierderilor;

Calculul costurilor de exploatare a obiectului evaluat;

Se determină venitul net din exploatare, care este egal cu diferența dintre venitul potențial brut minus pierderile și costurile

Transformarea venitului net din exploatare în valoarea proprietății.

În cadrul abordării venitului, este posibil să se utilizeze una dintre cele două metode: metoda capitalizării directe a venitului și metoda fluxurilor de numerar actualizate.

Aceste metode se bazează pe premisa că valoarea bunurilor imobiliare este determinată de capacitatea proprietății care este evaluată de a genera fluxuri de venit în viitor. În ambele metode, venitul viitor dintr-o proprietate este convertit în valoarea acesteia, ținând cont de nivelul de risc caracteristic acestei proprietăți. Aceste metode diferă doar prin modul în care transformă fluxurile de venit.

Atunci când se utilizează metoda de capitalizare a venitului, venitul pentru o perioadă de timp este convertit în valoarea imobilului, iar atunci când se utilizează metoda fluxului de numerar actualizat, veniturile din utilizarea intenționată pentru un număr de ani estimați, precum și veniturile din revânzarea o proprietate la sfârșitul perioadei de prognoză, sunt convertite.

Metoda capitalizării venitului este utilizată dacă:

fluxurile de venit sunt stabile pe o perioadă lungă de timp și reprezintă o valoare pozitivă semnificativă;

fluxurile de venit cresc într-un ritm constant, moderat.

Formula de calcul de bază este următoarea:

sau
,Unde

C - costul proprietății (unități monetare);

CC - raportul de capitalizare (%).

Astfel, metoda capitalizării veniturilor este determinarea valorii imobilelor prin conversia venitului net din exploatare (NOI) anual (sau mediu anual) în valoare curentă.

La aplicarea acestei metode, trebuie luate în considerare următoarele: conditii limitative:

instabilitatea fluxurilor de venit;

dacă proprietatea este în reconstrucție sau în construcție.

Principalele probleme ale acestei metode

1. Metoda nu este recomandată pentru utilizare atunci când proprietatea necesită reconstrucție semnificativă sau se află într-o stare de construcție neterminată, i.e. Nu este posibil să atingeți un nivel de venit stabil în viitorul apropiat.

2. În condițiile rusești, principala problemă cu care se confruntă evaluatorul este „opacitatea informațională” a pieței imobiliare, în primul rând lipsa de informații privind tranzacțiile reale de vânzare și închiriere de bunuri imobiliare, costurile de exploatare și lipsa statisticilor. informații despre factorul de încărcare în fiecare segment de piață din diferite regiuni. Ca urmare, calcularea RNR și a ratei de capitalizare devine o sarcină foarte complexă.

Principalele etape ale procedurii de evaluare prin metoda capitalizării:

determinarea venitului anual preconizat (sau mediu anual), ca venit generat de proprietate în cea mai bună și eficientă utilizare a acesteia;

calculul ratei de capitalizare;

Determinarea valorii unei proprietăți pe baza venitului net din exploatare și a ratei de capitalizare prin împărțirea VAN la rata de capitalizare.

Venitul brut potențial (GPI)- venituri care pot fi primite din bunuri imobiliare cu utilizarea 100% a acestuia fără a lua în considerare toate pierderile și cheltuielile. PPV depinde de suprafața proprietății care se evaluează și de rata de închiriere stabilită și se calculează folosind formula:

, Unde

S - suprafata inchiriabila, m2;

cm - tarif de închiriere pe 1 m2.

Venitul brut real (DVD)- acesta este venitul brut potențial minus pierderile din subutilizarea spațiului și la încasarea chiriei, la care se adaugă alte venituri din utilizarea normală pe piață a proprietății:

DVD = PVD – Pierderi + Alte venituri

Venitul net din exploatare (NOI)- venitul brut efectiv minus cheltuielile de exploatare (OR) pentru anul (excluzând amortizarea):

CHOD = DVD – SAU.

Cheltuielile de exploatare sunt cheltuieli necesare pentru a asigura funcționarea normală a proprietății și reproducerea venitului brut efectiv.

Calculul coeficientului de capitalizare.

Există mai multe metode pentru a determina rata de capitalizare:

luând în considerare rambursarea costurilor de capital (ajustate pentru modificările valorii activului);

metoda de investiții legate sau tehnica grupului de investiții;

metoda capitalizării directe.

Determinarea ratei de capitalizare ținând cont de compensarea capitaluluicostul total.

Raportul de capitalizare este format din două părți:

rata rentabilității investiției (capital), care este compensația care trebuie plătită investitorului pentru utilizarea fondurilor, luând în considerare riscul și alți factori asociați investițiilor specifice;

rate de rentabilitate a capitalului, de ex. rambursarea sumei investiției inițiale. În plus, acest element al coeficientului de capitalizare se aplică numai părții amortizabile a activelor.

Rata rentabilității capitalului este construită folosind metoda construcției cumulative:

Rata de rentabilitate fără risc +

Prime de risc +

Investiții în imobiliare +

Prime pentru lichiditate imobiliară scăzută +

Premii pentru managementul investițiilor.

Rata de rentabilitate fără riscuri - rata dobânzii la activele foarte lichide, i.e. Aceasta este o rată care reflectă „oportunitățile reale de piață pentru a investi fondurile firmelor și ale persoanelor fizice fără niciun risc de nereturnare”. Randamentul pe OFZ și VEB este adesea considerat drept rata fără risc.

În procesul de evaluare, este necesar să se țină seama de faptul că ratele nominale și reale fără risc pot fi atât ruble, cât și valută străină. Când se recalculează rata nominală în cea reală și invers, este recomandabil să se folosească formula economistului și matematicianului american I. Fisher, pe care a derivat-o încă din anii 30 ai secolului XX:

; Unde

Rн – rata nominală;

Rр – rata reală;

Jinf – indicele inflației (rata anuală a inflației).

Atunci când se calculează rata de schimb valutar fără risc, este recomandabil să se efectueze o ajustare folosind formula Fisher ținând cont de indicele de inflație al dolarului, iar atunci când se determină rata fără risc a rublei - indicele de inflație a rublei.

Conversia ratei de rentabilitate a rublei în rata dolarului sau invers se poate face folosind următoarele formule:

Dr, Dv - rata de venit în rublă sau valută;

Kurs – cursul de schimb valutar, %.

Calculul diferitelor componente ale primei de risc:

primă pentru lichiditate scăzută. La calcularea acestei componente se ține cont de imposibilitatea returnării imediate a investițiilor realizate în proprietate, putând fi luată la nivelul inflației dolarului pentru timpul tipic de expunere a obiectelor asemănătoare celui care se evaluează pe piață;

primă de risc investitii in imobiliare. În acest caz, se ia în considerare posibilitatea pierderii accidentale a valorii de consum a obiectului, iar prima poate fi acceptată în cuantumul contribuțiilor de asigurare în societățile de asigurări de cea mai înaltă categorie de fiabilitate;

prima pentru managementul investitiilor. Cu cât investiția este mai riscantă și mai complexă, cu atât este nevoie de un management mai competent. Este recomandabil să se calculeze prima pentru gestionarea investițiilor ținând cont de coeficientul de subîncărcare și pierderi la încasarea plăților de chirie.

Metoda de investiție legată sau tehnica grupului de investiții.

Dacă o proprietate este achiziționată folosind capital propriu și capital împrumutat, rata de capitalizare trebuie să îndeplinească cerințele de rentabilitate pentru ambele părți ale investiției. Valoarea raportului este determinată de metoda de investiții aferentă sau tehnica grupului de investiții.

Rata de capitalizare pentru capitalul împrumutat se numește constantă ipotecară și se calculează folosind următoarea formulă:

; Unde

Rm – constantă ipotecară;

DO – plăți anuale;

K – valoarea creditului ipotecar.

Constanta ipotecare este determinată de tabelul cu șase funcții ale dobânzii compuse: este egală cu suma ratei dobânzii și a factorului fondului de compensare sau egală cu factorul de contribuție pe unitate de amortizare.

Rata de capitalizare a capitalului propriu se numește constantă ipotecară și se calculează folosind următoarea formulă:

; Unde

Rc – rata de capitalizare a capitalurilor proprii;

PTCF – cash flow anual înainte de impozite;

Ks este valoarea capitalului propriu.

Rata totală de capitalizare este determinată ca medie ponderată:

M – rata datoriei ipotecare.

Dacă se prevede o modificare a valorii unui activ, atunci devine necesar să se ia în considerare restituirea sumei principale a capitalului (procesul de recapitalizare) în raportul de capitalizare. Rata rentabilității capitalului se numește raport de recapitalizare în unele surse. Pentru a returna investiția inițială, o parte din venitul net din exploatare este rezervată într-un fond de recuperare cu o rată a dobânzii R - rata dobânzii pentru recapitalizare.

Există trei moduri rambursarea capitalului investit:

returnarea liniei a capitalului (metoda inelului);

returnarea capitalului în funcție de fondul de înlocuire și rata de rentabilitate a investiției (metoda Inwood). Se numește uneori metoda anuității;

returnarea capitalului pe baza fondului de compensare și a ratei dobânzii fără riscuri (metoda Hoskold).

Metoda inelului.

Această metodă este adecvată pentru utilizare atunci când se preconizează că suma principală va fi rambursată în rate egale. Rata anuală de rentabilitate a capitalului se calculează prin împărțirea a 100% din valoarea activului la durata de viață utilă rămasă, i.e. Este reciproca duratei de viață a activului. Rata rentabilității este cota anuală a capitalului inițial plasată în fondul de compensare fără dobândă:

; Unde

n – viata economica ramasa;

Ry – rata de rentabilitate a investiției.

Exemplu.

Condiții de investiție:

termen - 5 ani;

R - rata de rentabilitate a investitiei 12%;

suma de capital investit în imobiliare este de 10.000 USD.

Soluţie. Metoda Ring. Rata anuală liniară a rentabilității capitalului va fi de 20%, deoarece în 5 ani 100% din activ va fi anulat (100: 5 = 20). În acest caz, rata de capitalizare va fi de 32% (12% + 20% = 32%).

Rambursarea sumei principale a capitalului, ținând cont de rata de rentabilitate necesară a investiției, este reflectată în tabel.

Tabel Recuperarea capitalului investit folosind metoda Ring (USD)

	Soldul investițiilor la începutul perioadei	Rambursarea investiției	Rentabilitatea capitalului investit (12%)	Venit total

Restituirea capitalului are loc în părți egale pe toată durata de viață a proprietății.

Metoda Inwood utilizat dacă rentabilitatea capitalului este reinvestită la rata rentabilității investiției. În acest caz, rata rentabilității ca componentă a ratei de capitalizare este egală cu factorul fondului de înlocuire la aceeași rată a dobânzii ca și pentru investiții:

Unde SFF - factorul fond de compensare;

Y = R (rata rentabilității investiției).

Rambursarea capitalului investit prin această metodă este prezentată în tabel. 3.5.

Exemplu.

Condiții de investiție:

termen - 5 ani;

rentabilitatea investiției - 12%.

Soluţie. Rata de capitalizare este calculată ca suma dintre rata de rentabilitate a investiției de 0,12 și factorul fondului de compensare (pentru 12%, 5 ani) de 0,1574097. Rata de capitalizare este de 0,2774097, dacă este luată din coloana „Contribuție pentru amortizare” (12%, 5 ani).

Masa. Recuperarea capitalului investit folosind metoda Inwood (USD)

	Soldul principalului la începutul anului, dolari.	Valoarea totală a compensației	Inclusiv
			% din capital	compensare suma principală

metoda Hoskold. Folosit atunci când rata de rentabilitate a investiției inițiale este oarecum mare, ceea ce face improbabilă reinvestirea la aceeași rată. Pentru fondurile reinvestite, se presupune că veniturile vor fi primite la o rată fără risc:

unde Yb este rata dobânzii fără risc.

Exemplu. Proiectul de investiții prevede o rentabilitate anuală a investiției (capital) de 12% timp de 5 ani. Sumele de rentabilitate a investiției pot fi reinvestite în siguranță la o rată de 6%.

Soluţie. Dacă rata rentabilității capitalului este 0,1773964, care este factorul de recuperare pentru 6% pe 5 ani, atunci rata de capitalizare este 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Dacă se prevede că investiția își va pierde doar o parte din valoare, atunci rata de capitalizare este calculată ușor diferit, deoarece capitalul este rambursat prin revânzarea imobiliare și parțial prin venitul curent.

Avantaje metoda capitalizării veniturilor constă în faptul că această metodă reflectă direct condițiile de piață, întrucât atunci când este aplicată, de obicei, un număr mare de tranzacții imobiliare sunt analizate din punctul de vedere al relației dintre venit și valoare, precum și la calcularea venitului capitalizat, un se întocmește situația ipotetică de profit și pierdere, al cărei principiu de bază este asumarea nivelului pieței de exploatare imobiliară.

Defecte Metoda de capitalizare a venitului este următoarea:

aplicarea sa este dificilă atunci când nu există informații despre tranzacțiile de pe piață;

Metoda fluxului de numerar redus (DCF) este mai complex, detaliat și vă permite să evaluați un obiect în cazul primirii unor fluxuri de numerar instabile de la acesta, modelând trăsăturile caracteristice încasării acestora. Metoda DCF este utilizată atunci când:

este de așteptat ca fluxurile de numerar viitoare să difere semnificativ de cele actuale;

există date care să justifice mărimea viitoarelor fluxuri de numerar din proprietăți imobiliare;

fluxurile de venituri și cheltuieli sunt sezoniere;

proprietatea evaluată este o mare facilitate comercială multifuncțională;

proprietatea este în construcție sau tocmai a fost construită și se pune în funcțiune (sau se pune în funcțiune).

Metoda DCF estimează valoarea imobilului pe baza valorii actualizate a venitului, constând din fluxurile de numerar proiectate și valoarea reziduală.

Pentru a calcula DCF, sunt necesare următoarele date:

durata perioadei de prognoză;

valorile prognozate ale fluxurilor de numerar, inclusiv reversiunea;

Procent de reducere.

Algoritm de calcul pentru metoda DCF.

1. Determinarea perioadei de prognoză. În practica internațională de evaluare, perioada medie de prognoză este de 5-10 ani pentru Rusia, valoarea tipică va fi o perioadă de 3-5 ani; Aceasta este o perioadă realistă pentru care se poate face o prognoză rezonabilă.

2. Prognoza valorilor fluxurilor de numerar.

La evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda DCF se calculează mai multe tipuri de venituri din proprietate:

venit brut potențial;

venitul brut efectiv;

venitul net din exploatare;

fluxul de numerar înainte de impozitare;

fluxul de numerar după impozitare.

În practică, evaluatorii ruși scontează veniturile în loc de fluxurile de numerar:

CHOD (care indică faptul că proprietatea este acceptată ca neîmpovărată cu obligații de datorie),

fluxul net de numerar minus costurile operaționale, impozitul pe teren și reconstrucția,

venit impozabil.

Este necesar să se țină cont de faptul că fluxul de numerar este cel care trebuie actualizat, deoarece:

fluxurile de numerar nu sunt la fel de volatile ca profiturile;

conceptul de „flux de numerar” corelează intrările și ieșirile de fonduri, luând în considerare elemente monetare precum „investiții de capital” și „obligații de datorie”, care nu sunt incluse în calculul profitului;

indicatorul de profit corelează veniturile primite într-o anumită perioadă cu cheltuielile efectuate în aceeași perioadă, indiferent de încasările sau cheltuielile efective de fonduri;

fluxul de numerar este un indicator al rezultatelor obținute atât pentru proprietar însuși, cât și pentru părțile și contrapărțile externe - clienți, creditori, furnizori etc., deoarece reflectă disponibilitatea constantă a anumitor fonduri în conturile proprietarului.

Caracteristici de calcul al fluxului de numerar atunci când se utilizează metoda DCF.

Impozitul pe proprietate (impozitul pe bunuri imobiliare), care constă în impozitul pe teren și impozitul pe proprietate, trebuie dedus din venitul brut real ca parte a cheltuielilor de exploatare.

Amortizarea economică și fiscală nu este o plată reală în numerar, deci nu este necesară luarea în considerare a deprecierii atunci când se prognozează venituri.

Plățile pentru serviciul împrumutului (plățile dobânzilor și rambursările datoriilor) trebuie deduse din venitul net din exploatare dacă se estimează valoarea investiției proprietății (pentru un anumit investitor). Atunci când se evaluează valoarea de piață a unei proprietăți, nu este necesar să se deducă plățile de deservire a creditului.

Cheltuielile de afaceri ale proprietarului imobilului trebuie deduse din venitul brut real dacă au drept scop menținerea caracteristicilor necesare proprietății.

Prin urmare, dfluxul de numerar (CF) pentru bunuri imobiliare calculat după cum urmează:

- DV este egal cu suma PV minus pierderile din vacanta si incasarea chiriei si a altor venituri;

VAN este egal cu DV minus OR și cheltuielile de afaceri ale proprietarului imobilului asociate imobilului;

- DP înainte de impozitare este egală cu sumaVAN minus investițiile de capital și cheltuielile de exploataredeservirea creditelor și creșterea creditului.

DP este egal cu DP înainte de impozite minus plățile de impozit pe venit ale proprietarului.

Următorul pas important este calculul costului reversiunii. Costul reversiunii poate fi estimat folosind:

atribuirea unui preț de vânzare pe baza unei analize a stării actuale a pieței, monitorizarea costului obiectelor similare și a ipotezelor privind starea viitoare a obiectului;

efectuarea de ipoteze cu privire la modificările valorii imobiliare în timpul perioadei de proprietate;

capitalizarea veniturilor pentru anul următor sfârșitului perioadei de prognoză, folosind o rată de capitalizare calculată independent.

Determinarea ratei de actualizare.„O rată de actualizare este un factor utilizat pentru a calcula valoarea actuală a unei sume de bani primite sau plătite în viitor.”

Rata de actualizare ar trebui să reflecte relația risc-randament, precum și diferitele tipuri de risc inerent proprietății (rata de capitalizare).

Deoarece este destul de dificil să se identifice o componentă neinflaționistă pentru imobiliare, este mai convenabil ca evaluatorul să utilizeze o rată de actualizare nominală, deoarece în acest caz, previziunile fluxurilor de numerar și modificările valorii proprietății includ deja așteptările inflaționiste.

Rezultatele calculării valorii actuale a fluxurilor de numerar viitoare în termeni nominali și reali sunt aceleași. Flux de fonduri iar rata de actualizare trebuie să corespundă între ele și la fel fi luat în calcul pentru ceea ce este.

În practica occidentală, pentru a calcula rata de actualizare sunt utilizate următoarele metode:

metoda de construcție cumulativă;

metoda de comparare a investitiilor alternative;

metoda de selectie;

metoda de monitorizare.

Metoda de construcție cumulativă se bazează pe premisa că rata de actualizare este o funcție de risc și este calculată ca suma tuturor riscurilor inerente fiecărei proprietăți specifice.

Rata de reducere = Rată fără risc + Primă de risc.

Prima de risc se calculează prin însumarea valorilor de risc inerente unei proprietăți date.

Metoda de selecție- rata de actualizare, ca dobândă compusă, se calculează pe baza datelor privind tranzacțiile încheiate cu obiecte similare pe piața imobiliară.

Algoritmul obișnuit pentru calcularea ratei de actualizare folosind metoda de alocare este următorul:

modelarea pentru fiecare obiect analogic pe o anumită perioadă de timp în funcție de scenariul utilizării celei mai bune și eficiente a fluxurilor de venituri și cheltuieli;

calculul ratei de rentabilitate a investiției pentru un obiect;

procesează rezultatele obținute prin orice metodă statistică sau expertă acceptabilă pentru a aduce caracteristicile analizei obiectului evaluat.

Metoda de monitorizare se bazează pe monitorizarea periodică a pieței, urmărirea principalilor indicatori economici ai investițiilor imobiliare pe baza datelor privind tranzacțiile. Astfel de informații trebuie să fie compilate pe diferite segmente de piață și publicate în mod regulat. Astfel de date servesc ca ghid pentru evaluator și permit o comparație calitativă a indicatorilor calculați obținuți cu media pieței, verificând validitatea diferitelor tipuri de ipoteze.

Calculul valorii unei proprietăți folosind metoda DCF se realizează folosind formula:

; Unde

PV – valoarea curentă;

Ci – fluxul de numerar al perioadei t;

Este rata de actualizare pentru fluxul de numerar din perioada t;

M – valoarea reziduală.

Valoarea reziduală, sau valoarea de reversiune, trebuie actualizată (cu factorul ultimului an de prognoză) și adăugată la suma valorilor actuale ale fluxurilor de numerar.

Astfel, valoarea proprietății este = Valoarea actuală a fluxurilor de numerar proiectate + Valoarea actuală a valorii reziduale (reversiune).

Alegerea ratei de actualizare și a ratei de capitalizare adecvate trebuie justificată cu atenție, ținând cont de riscurile gestionabile și necontrolabile.

Sarcina de a evalua valoarea unei afaceri în diferite etape ale dezvoltării sale nu își pierde relevanța. O întreprindere este un activ pe termen lung care generează venituri și are o anumită atractivitate investițională, așa că chestiunea valorii sale este de interes pentru mulți, de la proprietari și conducere până la agenții guvernamentale.

Cel mai adesea, pentru a evalua valoarea unei întreprinderi, folosesc metoda veniturilor (abordarea veniturilor), deoarece orice investitor investește bani nu doar în clădiri, echipamente și alte active corporale și necorporale, ci și în venituri viitoare care nu numai că pot recupera investiția, ci și să aducă profit, sporind astfel bunăstarea investitorului. În același timp, volumul, calitatea și durata fluxului de venit viitor așteptat joacă un rol deosebit la alegerea unui obiect de investiție. Fără îndoială, valoarea veniturilor așteptate este relativă și este supusă influenței enorme a probabilității, în funcție de nivelul de risc al posibilului eșec al investiției, care trebuie și el luat în considerare.

Notă! Factorul de cost fundamental atunci când se utilizează această metodă este venitul viitor așteptat al companiei, care reprezintă anumite beneficii economice pentru proprietarii întreprinderii. Cu cât veniturile companiei sunt mai mari, cu atât valoarea de piață a acesteia este mai mare, restul fiind egale.

Metoda venitului ia în considerare scopul principal al întreprinderii - realizarea unui profit. Din aceste poziții, este de preferat pentru evaluarea afacerii, deoarece reflectă perspectivele de dezvoltare ale întreprinderii și așteptările viitoare. În plus, ține cont de uzura economică a obiectelor și, de asemenea, ia în considerare aspectul pieței și tendințele inflaționiste prin rata de actualizare.

În ciuda tuturor avantajelor incontestabile, această abordare nu este lipsită de aspecte controversate și negative:

• este destul de intensivă în muncă;
• se caracterizează printr-un nivel ridicat de subiectivitate la prognozarea veniturilor;
• există o proporție mare de probabilități și convenții, deoarece sunt stabilite diverse ipoteze și restricții;
• influența diverșilor factori de risc asupra venitului proiectat este mare;
• este problematic să se determine în mod fiabil venitul real prezentat de întreprindere în raportarea sa și este posibil ca pierderile să fie reflectate în mod deliberat în diverse scopuri, ceea ce este asociat cu opacitatea informațiilor de la întreprinderile naționale;
• contabilizarea activelor non-core și în exces este complicată;
• evaluarea întreprinderilor neprofitabile este incorectă.

Este imperativ să se acorde o atenție deosebită capacității de a determina în mod fiabil viitoarele fluxuri de venit ale întreprinderii și dezvoltării activităților companiei în ritmul așteptat. Acuratețea prognozei este, de asemenea, foarte influențată de stabilitatea mediului economic extern, care este importantă pentru situația economică destul de instabilă a Rusiei.

Prin urmare, este recomandabil să utilizați abordarea veniturilor pentru a evalua companiile atunci când:

• au un venit pozitiv;
• este posibil să se întocmească o prognoză fiabilă a veniturilor și cheltuielilor.

Calcularea valorii unei companii folosind abordarea venitului

Estimarea valorii unei afaceri folosind abordarea veniturilor începe cu rezolvarea următoarelor probleme:

1) previziunea veniturilor viitoare ale întreprinderii;

2) aducerea valorii veniturilor viitoare ale întreprinderii la momentul actual.

Rezolvarea corectă a acestor probleme contribuie la obținerea rezultatelor finale adecvate ale lucrării de evaluare. De mare importanță în cursul prognozării este normalizarea veniturilor, cu ajutorul căreia sunt eliminate abaterile unice, care apar, în special, ca urmare a tranzacțiilor unice, de exemplu, la vânzarea non-core și în exces. active. Pentru normalizarea veniturilor, se folosesc metode statistice pentru a calcula media, medie ponderată sau metoda extrapolării, care reprezintă reprezintă o continuare a tendințelor existente.

În plus, este imperativ să se țină cont de factorul modificării valorii banilor în timp - aceeași sumă de venit are în prezent un preț mai mare decât într-o perioadă viitoare. Problema dificilă a momentului cel mai acceptabil pentru prognoza veniturilor și cheltuielilor unei companii trebuie rezolvată. Se crede că pentru a reflecta natura ciclică inerentă a industriilor, pentru a face o prognoză rezonabilă, este necesar să se acopere o perioadă de cel puțin 5 ani. Când se analizează această problemă printr-o prismă matematică și statistică, există dorința de a prelungi perioada de prognoză, presupunând că un număr mai mare de observații va da o valoare mai rezonabilă a valorii de piață a companiei. Cu toate acestea, creșterea proporțională a perioadei de prognoză face mai dificilă prezicerea valorilor veniturilor și cheltuielilor, inflației și fluxurilor de numerar. Unii evaluatori notează că cea mai fiabilă prognoză a veniturilor va fi pentru 1–3 ani, mai ales când există instabilitate în mediul economic, deoarece pe măsură ce perioadele de prognoză cresc, condiționalitatea estimărilor crește. Dar această opinie este valabilă numai pentru întreprinderile care funcționează sustenabil.

Important!În orice caz, atunci când alegeți o perioadă de prognoză, trebuie să acoperiți perioada până când rata de creștere a companiei se stabilizează și, pentru a obține cea mai mare acuratețe a rezultatelor finale, puteți împărți perioada de prognoză în perioade intermediare mai mici, de exemplu, jumătate de an.

În termeni generali, valoarea unei întreprinderi se determină prin însumarea fluxurilor de venituri din activitățile întreprinderii în perioada de prognoză, ajustate anterior la nivelul actual al prețurilor, cu adăugarea valorii afacerii în post-prognoză. perioada (valoarea terminalului).

Cele mai comune două metode de evaluare a abordării venitului sunt: metoda de capitalizare a venituluiȘi metoda fluxului de numerar actualizat. Acestea se bazează pe rate estimate de actualizare și de capitalizare care sunt utilizate pentru a determina valoarea actuală a câștigurilor viitoare. Desigur, în cadrul abordării veniturilor, sunt utilizate mult mai multe varietăți de metode, dar practic toate se bazează pe actualizarea fluxurilor de numerar.

Un rol major în alegerea unei metode de evaluare îl joacă scopul evaluării în sine și utilizarea intenționată a rezultatelor acesteia. De asemenea, influențează și alți factori, de exemplu, tipul de întreprindere care se evaluează, stadiul dezvoltării acesteia, rata de modificare a veniturilor, disponibilitatea informațiilor și gradul de fiabilitate a acesteia etc.

Metodăcapitalizaresursa de venit(Metoda de capitalizare cu o singură perioadă, SPCM)

Metoda de capitalizare a venitului se bazează pe propunerea că valoarea de piață a unei afaceri este egală cu valoarea actuală a câștigurilor viitoare. Cel mai potrivit este să-l aplicați acelor companii care au acumulat deja active, au o sumă stabilă și previzibilă de venit curent, iar rata de creștere a acestuia este moderată și relativ constantă, în timp ce starea actuală oferă o anumită idee a \ u200b\u200btendințele pe termen lung în activitățile viitoare. Și invers: în stadiul de creștere activă a companiei, în timpul procesului de restructurare sau în alte momente când există fluctuații semnificative ale profiturilor sau fluxurilor de numerar (ceea ce este tipic pentru multe întreprinderi), această metodă este nedorită pentru utilizare, deoarece există o mare probabilitate de a obține un rezultat incorect al evaluării valorii.

Metoda de capitalizare a venitului se bazează pe informații retroactive, în timp ce pentru o perioadă viitoare, pe lângă valoarea venitului net, sunt extrapolați și alți indicatori economici, de exemplu, structura capitalului, rata rentabilității și nivelul de risc al companiei.

Evaluarea unei întreprinderi prin metoda capitalizării venitului se realizează după cum urmează:

Valoarea curentă de piață = DP (sau P net) / Rata de capitalizare,

unde DP este fluxul de numerar;

P este curat - profit net.

Notă! Fiabilitatea rezultatului evaluării depinde foarte mult de rata de capitalizare, așa că trebuie acordată o atenție deosebită acurateței calculului acestuia.

Rata de capitalizare vă permite să convertiți veniturile sau valorile fluxului de numerar pentru o anumită perioadă de timp într-o măsură a valorii. De regulă, este derivat din factorul de reducere:

Rata de capitalizare =D- T r,

Unde D- procent de reducere;

T r - rata de crestere a fluxului de numerar sau a profitului net.

Este clar că rata de capitalizare este cel mai adesea mai mică decât rata de actualizare pentru aceeași companie.

După cum se poate observa din formulele prezentate, în funcție de ce sumă este capitalizată, se ia în considerare rata de creștere așteptată a fluxului de numerar sau a profitului net. Desigur, rata de capitalizare va varia pentru diferite tipuri de venit. Prin urmare, sarcina principală la implementarea acestei metode este de a determina indicatorul care va fi valorificat. În acest caz, veniturile pot fi prezise pentru anul care urmează datei evaluării sau se determină venitul mediu calculat folosind date retroactive. Deoarece fluxul net de numerar ia în considerare pe deplin activitățile de exploatare și investiții ale unei întreprinderi, acesta este cel mai adesea folosit ca bază pentru capitalizare.

Deci, rata de capitalizare în esența sa economică este apropiată de factorul de discount și este strâns legată de acesta. Rata de actualizare este, de asemenea, utilizată pentru a reduce fluxurile de numerar viitoare până în prezent.

Metoda fluxului de numerar actualizat ( Fluxuri de numerar reduse, DCF )

Metoda fluxului de numerar actualizat vă permite să luați în considerare riscurile asociate obținerii venitului așteptat. Utilizarea acestei metode va fi justificată atunci când se prevede o schimbare semnificativă a veniturilor viitoare, atât în ​​sus, cât și în jos. În plus, în unele situații, această metodă numaieste aplicabilă, de exemplu, extinderea activităților întreprinderii dacă la momentul evaluării aceasta nu își desfășoară activitatea la capacitatea maximă de producție, dar intenționează să o crească în viitorul apropiat;creșterea planificată a volumului producției; dezvoltarea afacerilor în general; fuziuni de întreprinderi; introducerea de noi tehnologii de producţie etc.În astfel de condiții, fluxurile anuale de numerar în perioadele viitoare nu vor fi uniforme, ceea ce, desigur, face imposibilă calcularea valorii de piață a companiei prin metoda capitalizării veniturilor.

Pentru întreprinderile noi, singura metodă posibilă de utilizat este și metoda fluxului de numerar actualizat, deoarece valoarea activelor lor la momentul evaluării poate să nu coincidă cu capacitatea de a genera venituri în viitor.

Desigur, este de dorit ca întreprinderea evaluată să aibă tendințe de dezvoltare favorabile și un istoric de afaceri profitabil. Pentru companiile care suferă pierderi sistematice și au o rată de creștere negativă, metoda fluxului de numerar actualizat este mai puțin potrivită. O atenție deosebită trebuie acordată la evaluarea companiilor cu o probabilitate mare de faliment. În acest caz, abordarea prin venit nu este deloc aplicabilă, inclusiv metoda de capitalizare a venitului.

Metoda fluxului de numerar actualizat este mai flexibilă deoarecepoate fi folosit pentru a evalua orice întreprindere operațională care utilizeazăprognoza pe rând a fluxurilor de numerar viitoare. Nu este de mică importanță pentru conducerea și proprietarii companiei să înțeleagă impactul diferitelor decizii de management asupra valorii sale de piață, adică poate fi utilizat în procesul de management al valorii pe baza modelului de cost detaliat rezultat al afacerii. și vedeți susceptibilitatea acestuia la factori interni și externi selectați. Acest lucru vă permite să înțelegeți activitățile întreprinderii în orice etapă a ciclului de viață în viitor. Și cel mai important: această metodă este cea mai atractivă pentru investitori și le satisface interesele, deoarece se bazează pe previziuni privind dezvoltarea viitoare a pieței și procesele inflaționiste. Deși există și unele dificultăți în acest sens, deoareceîntr-o economie de criză instabilă Cu Este destul de dificil să vă preziceți fluxul de venituri cu câțiva ani înainte.

Deci, baza inițială pentru calcularea valorii unei afaceri folosind metodaactualizarea fluxurilor de numerareste o prognoză, a cărei sursă este retroinformarea despre fluxurile de numerar. Formula tradițională pentru determinarea valorii curente a venitului viitor actualizat este următoarea:

Valoarea curentă de piață = fluxurile de numerar pentru perioada respectivăt / (1 + D) t.

Rata de actualizare este rata dobânzii necesară pentru a reduce câștigurile viitoare la o singură valoare pentru valoarea curentă a afacerii. Pentru un investitor, este rata de rentabilitate necesară a investițiilor alternative cu un nivel de risc comparabil la momentul evaluării.

În funcție de tipul de flux de numerar ales (capital propriu sau capital total investit) utilizat ca bază de evaluare, se determină metoda de calcul a ratei de actualizare. Scheme de calcul al fluxului de numerar ptcapitalul investit și capitalul propriu sunt prezentate în tabel. 12.

Tabelul 1. Calculul fluxului de numerar pentru capitalul investit
Index	Impact asupra fluxului de numerar (+/–)
Profit net
Amortizarea acumulată
Scăderea capitalului de lucru propriu
Creșterea capitalului de lucru propriu
Vânzarea activelor
Investiții de capital
Fluxul de numerar pentru capitalul investit

Tabelul 2. Calculul fluxului de numerar pentru capitaluri proprii
Index	Impact asupra fluxului de numerar (+/–)
Profit net
Amortizarea acumulată
Scăderea capitalului de lucru propriu
Creșterea capitalului de lucru propriu
Vânzarea activelor
Investiții de capital
Creșterea datoriei pe termen lung
Reducerea datoriilor pe termen lung
Fluxul de numerar pentru capitaluri proprii

După cum puteți vedea, calcularea fluxului de numerar pentrucapitalul propriu diferă doar prin aceea că rezultatul obținut din algoritmul de calcul al fluxului de numerar pentru capitalul investit este ajustat suplimentar pentru modificările datoriei pe termen lung. Apoi fluxul de numerar este actualizat în conformitate cu riscurile așteptate, care se reflectă în rata de actualizare calculată în raport cu o anumită întreprindere.

Deci, rata de actualizare a fluxului de numerar pentru capitalul propriu va fi egală cu rata rentabilității capitalului investit cerută de proprietar,capitalul investit- suma ratelor ponderate ale randamentului fondurilor împrumutate (adică rata dobânzii băncii la împrumuturi) și a capitalului propriu, în timp ce ponderile lor specifice sunt determinate de cotele fondurilor împrumutate și de capitaluri proprii în structura capitalului. Rata de actualizare a fluxului de numerarpentru capitalul investitnumit Costul mediu ponderat al capitalului, iar metoda corespunzătoare de calcul estemetoda costului mediu ponderat al capitalului (WoptAmedieCaltele dinCapital, WACC). Această metodă de determinare a ratei de actualizare este utilizată cel mai des.

In afara de asta, pentru a determina rata de actualizare a fluxului de numerar pentru capitaluri proprii pot fi aplicate următoarele sunt cele mai comune metode:

• model de evaluare a activelor de capital ( CAPM);
• model modificat de evaluare a activelor de capital ( MCAPM);
• metoda de construcție cumulativă;
• model de profit în exces ( EVO) si etc.

Să luăm în considerare aceste metode mai detaliat.

Metodăcosturile de capital medii ponderate ( WACC)

Este folosit pentru a calcula atât capitalul propriu, cât și capitalul împrumutat prin construirea raportului dintre acțiunile lor, nu arată bilanțul, civaloarea de piata a capitalului. Rata de actualizare pentru acest model este determinată de formula:

DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

unde C зк este costul capitalului împrumutat;

N profit - rata impozitului pe venit;

Дзк - cota de capital împrumutat în structura capitalului companiei;

Ср - costul de atragere a capitalului social (acțiuni preferate);

D pr - cota acţiunilor preferenţiale în structura capitalului societăţii;

Соа - costul atragerii capitalului social (acțiuni ordinare);

D ob - ponderea actiunilor ordinare din structura capitalului societatii.

Cu cât o companie atrage mai mult fonduri împrumutate ieftine în loc de capitaluri proprii scumpe, cu atât valoarea este mai mică WACC. Cu toate acestea, dacă doriți să utilizați cât mai multe fonduri împrumutate ieftine, ar trebui să vă amintiți și despre scăderea corespunzătoare a lichidității bilanțului întreprinderii, ceea ce va duce cu siguranță la o creștere a ratelor dobânzilor la credit, deoarece pentru bănci această situație este plină de riscuri crescute și suma WACC, desigur, va crește. Astfel, ar fi oportun să se folosească regula „media de aur”, combinând în mod optim fondurile proprii cu cele împrumutate în funcție de echilibrul acestora din punct de vedere al lichidității.

Metodăestimăricapitalactive (Modelul de stabilire a prețului activelor de capital, CAPM)

Pe baza analizei informațiilor de pe piețele de valori despre schimbările în rentabilitatea acțiunilor tranzacționate public. În acest caz, la calcularea ratei de actualizare pentru capitalul propriu, se utilizează următoarea formulă:

DCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + R,

unde D b/r - rata de rentabilitate fara risc;

β - coeficient special;

D r - rentabilitatea totală a pieței în ansamblu (portofoliul mediu de valori mobiliare pe piață);

P 1 - bonus pentru întreprinderile mici;

P 2 - primă de risc specifică unei companii individuale;

R- riscul de tara.

Rata fără risc este utilizată ca bază pentru evaluarea diferitelor tipuri de risc asociate cu investiția într-o companie. Coeficient beta special ( β ) reprezintă cantitatea de risc sistematic asociat proceselor economice și politice care au loc în țară, care se calculează pe baza abaterilor din randamentul total al acțiunilor unei anumite companii față de rentabilitatea totală a pieței de valori în ansamblu. Indicatorul de rentabilitate totală a pieței este indicele mediu de rentabilitate a pieței, care este calculat de analiști pe baza cercetării pe termen lung a datelor statistice.

CAPMdestul de greu de aplicat în condițiile de subdezvoltare a pieței bursiere rusești. Acest lucru se datorează provocărilor de determinare a beta-urilor și a primelor de risc de piață, în special pentru întreprinderile strânse care nu sunt listate la o bursă de valori. În practica străină, rata de rentabilitate fără risc este, de regulă, rata de rentabilitate a obligațiunilor de stat sau a titlurilor de stat pe termen lung, deoarece acestea sunt considerate a avea un grad ridicat de lichiditate și un risc foarte scăzut de insolvență ( probabilitatea falimentului statului este practic exclusă). Cu toate acestea, în Rusia, după unele evenimente istorice, titlurile de stat nu sunt percepute din punct de vedere psihologic ca lipsite de riscuri. Prin urmare, rata medie la depozitele în valută pe termen lung ale celor mai mari cinci bănci rusești, inclusiv Sberbank of Russia, care se formează în principal sub influența factorilor pieței interne, poate fi utilizată ca o rată fără risc. În ceea ce privește șansele β , apoi în străinătate se folosesc cel mai adesea publicații gata făcute ale acestor indicatori în directoare financiare calculate de firme specializate prin analiza informațiilor statistice ale pieței de valori. Evaluatorii, în general, nu trebuie să calculeze singuri aceste rapoarte.

Model modificat de evaluare a activelor de capital ( MCAPM)

În unele cazuri, este mai bine să utilizați un model modificat de evaluare a activelor de capital ( MCAPM), în care se utilizează un indicator precum o primă de risc, ținând cont de riscurile nesistematice ale întreprinderii evaluate. Riscuri nesistematice (riscuri diversificabile)- Acestea sunt riscuri care apar la întâmplare într-o companie care pot fi reduse prin diversificare. În schimb, riscul sistematic este cauzat de mișcarea generală a pieței sau a segmentelor acesteia și nu este asociat cu o anumită valoare. Prin urmare, acest indicator este mai potrivit pentru condițiile rusești de dezvoltare a pieței de valori cu instabilitatea sa caracteristică:

DMCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P risc,

unde D b/r este rata de rentabilitate fără risc a împrumuturilor rusești în valută națională;

β - un coeficient care este o măsură a riscului de piață (nediversificabil) și reflectă sensibilitatea modificărilor rentabilității investițiilor în companii dintr-o anumită industrie la fluctuațiile rentabilității pieței de valori în ansamblu;

D r - profitabilitatea pieței în ansamblu;

Riscul P este o primă de risc care ia în considerare riscurile nesistematice ale firmei evaluate.

Metoda cumulativă

Ea ține cont de diferite tipuri de riscuri de investiții și implică o evaluare de specialitate atât a factorilor economici generali, cât și specifici industriei și întreprinderii care creează riscul de a nu primi venituri planificate. Cei mai importanți factori sunt dimensiunea companiei, structura finanțe, producție și diversificare teritorială,calitatea managementului, rentabilitatea, predictibilitatea veniturilor etc.Rata de actualizare se determină pe baza ratei de rentabilitate fără risc, la care se adaugă o primă suplimentară pentru riscul investiției într-o anumită companie, ținând cont de acești factori.

După cum putem vedea, abordarea cumulativă este oarecum similară cu CAPM, deoarece ambele se bazează pe rata de rentabilitate a titlurilor de valoare fără risc cu adăugarea de venituri suplimentare asociate cu riscul investiției (se crede că cu cât riscul este mai mare, cu atât rentabilitatea este mai mare).

modelul Olson (Edwards - clopot - Ohlson evaluare model , EVO ), sau metoda venitului în exces (profit).

Combină componentele abordărilor venit și cost, minimizând într-o oarecare măsură dezavantajele acestora. Valoarea companiei este determinată prin actualizarea fluxului de venit în exces, adică devierea de la media industriei și a valorii curente a activelor nete. Avantajul acestui model este capacitatea de a utiliza informațiile disponibile cu privire la valoarea activelor disponibile la momentul evaluării pentru a calcula. O pondere semnificativă în acest model este ocupată de investițiile reale și este necesar să fie prezis doar profitul rezidual, adică acea parte a fluxului de numerar care crește efectiv valoarea companiei. Deși acest model nu este lipsit de unele dificultăți în utilizare, este foarte util în dezvoltarea strategiei de dezvoltare a unei organizații legate de maximizarea valorii afacerii.

Întocmirea finalei valoarea de piata a companiei

Odată ce valoarea preliminară a afacerii a fost determinată, trebuie făcute o serie de ajustări pentru a obține valoarea finală de piață:

• pentru exces/lips de capital de lucru propriu;
• asupra activelor non-core ale întreprinderii;
• privind creanțele și pasivele privind impozitul amânat;
• pe datoria netă, dacă există.

Întrucât calculul fluxului de numerar actualizat include suma necesară de capital de lucru propriu asociată cu prognoza veniturilor, dacă aceasta nu coincide cu valoarea reală, trebuie adăugat surplusul de capital de rulment propriu, iar deficiența trebuie scăzută din valoare. a costului preliminar. Același lucru este valabil și pentru activele neperformante, deoarece numai acele active care au fost utilizate pentru generarea fluxului de numerar au fost incluse în calcul. Aceasta înseamnă că dacă există active non-core care au o anumită valoare care nu este luată în considerare în fluxul de numerar, dar pot fi realizate (de exemplu, la vânzare), este necesară creșterea valorii preliminare a afacerii prin valoarea acestor active, calculată separat. Dacă valoarea întreprinderii a fost calculată pentru capitalul investit, atunci valoarea de piață rezultată se aplică întregului capital investit, adică include, pe lângă costul capitalului propriu, și valoarea datoriilor pe termen lung ale companiei. Aceasta înseamnă că pentru a obține valoarea capitalului propriu este necesar să se reducă valoarea valorii stabilite cu valoarea datoriei pe termen lung.

După efectuarea tuturor ajustărilor, se va obține valoarea, care este valoarea de piață a capitalului propriu al companiei.

Afacerea este capabilă să genereze venituri chiar și după sfârșitul perioadei de prognoză. Veniturile ar trebui să se stabilizeze și să atingă o rată uniformă de creștere pe termen lung. Pentru a calcula costul înperioada post-prognoză, puteți utiliza una dintre următoarele metode pentru calcularea reducerii:

• conform valorii de lichidare;
• după valoarea activului net;
• după metoda lui Gordon.

Când se utilizează modelul Gordon, valoarea terminală este determinată ca raportul dintre fluxul de numerar pentru primul an al perioadei post-prognoză și diferența dintre rata de actualizare și rata de creștere pe termen lung a fluxului de numerar. Valoarea terminalului este apoi redusă laindicatori de cost curent la aceeași rată de actualizare care este utilizată pentru actualizarea fluxurilor de numerar din perioada de prognoză.

Ca urmare, valoarea totală a afacerii este determinată ca suma valorilor curente ale fluxurilor de venit în perioada de prognoză și valoarea companiei în perioada post-prognoză.

Concluzie

În procesul de evaluare a valorii unei companii folosind abordarea veniturilor se creează un model financiar al fluxurilor de numerar, care poate servi drept bază pentru luarea unor decizii informate de management, optimizarea costurilor, analizarea posibilităților de creștere a capacității de proiectare și diversificarea volumului. a produselor. Acest model va rămâne util după finalizarea evaluării.

Pentru a alege una sau alta metodă de calculare a valorii de piață, mai întâi trebuie să decideți cu privire la scopul evaluării și la utilizarea planificată a rezultatelor acesteia. Apoi ar trebui să analizați schimbarea așteptată a fluxurilor de numerar ale companiei în viitorul apropiat, să luați în considerare situația financiară și perspectivele de dezvoltare și, de asemenea, să evaluați mediul economic înconjurător, atât la nivel global, cât și național, inclusiv industrie. Dacă, în lipsă de timp, trebuie să aflați valoarea de piață a unei afaceri, sau să confirmați rezultatele obținute prin alte abordări sau când o analiză aprofundată a fluxurilor de numerar este imposibilă sau nu este necesară, puteți utiliza metoda capitalizării pentru a obține rapid un rezultat relativ fiabil. În alte cazuri, mai ales când abordarea veniturilor este singura opțiune Pentru a calcula valoarea de piață, se preferă metoda fluxului de numerar actualizat. Este posibil ca în anumite situații să fie necesare ambele metode simultan pentru a calcula valoarea unei companii.

Și, desigur, nu trebuie să uităm că valoarea obținută folosind abordarea veniturilor depinde în mod direct de acuratețea prognozelor macroeconomice și de industrie pe termen lung ale analistului. Cu toate acestea, chiar și utilizarea unor indicatori de prognoză aproximativă în procesul de aplicare a abordării veniturilor poate fi utilă în determinarea valorii estimate a companiei.

Evaluator
Grup independent de consultanta
„2K Audit - Consultații de afaceri”

Abordarea costurilor utilizată pentru evaluarea imobilelor se bazează pe presupunerea că costurile necesare pentru crearea obiectului evaluat în starea sa existentă sau reproducerea proprietăților sale de consum, împreună cu valoarea de piață a terenului pe care se află acest obiect, reprezintă o orientare acceptabilă pentru determinarea valorii de piață a subiectului evaluat.

O caracteristică specială a aplicării abordării costului este înțelegerea de către evaluator a diferenței dintre costul de înlocuire (costul de reproducere) al obiectului și costul de înlocuire. Costul de înlocuire (costul de reproducere) este determinat de costurile în prețuri curente pentru construcția unei copii exacte a obiectului evaluat folosind aceleași soluții de arhitectură și planificare, structuri și materiale de construcție și cu aceeași calitate a lucrărilor de construcție și instalare. La determinarea costului de înlocuire se reproduc aceeași uzură funcțională a obiectului și aceleași neajunsuri în soluțiile arhitecturale pe care le are obiectul evaluat. Costul de înlocuire este determinat de costul, la prețurile curente, al construirii unei proprietăți de utilitate echivalentă cu cea a proprietății evaluate, dar construită într-un stil arhitectural nou, folosind standarde, materiale, design și amenajare moderne.

Astfel, costul de înlocuire este exprimat prin costurile de reproducere a unei copii exacte a unui obiect, iar costul de înlocuire este exprimat prin costurile creării unui obiect analog modern.

Limita dintre costul de înlocuire al unui obiect și costul de înlocuire al acestuia este întotdeauna arbitrară, iar evaluatorul în fiecare caz specific trebuie să rezolve problema alegerii unuia sau altuia tip de evaluare în funcție de condițiile de aplicare a abordării costului.

Conform Standardelor Societății Ruse a Evaluatorilor (STO ROO 21-01-95), atunci când se evaluează bunurile imobiliare folosind abordarea costurilor, se recomandă să se determine în mod constant:
valoarea de piata a terenului;
valoarea restabilită a proprietății sau costul de înlocuire;
cantitatea de uzură cumulativă acumulată a obiectului;
valoarea de piață a bunurilor imobiliare folosind metoda costului ca sumă a costului unui teren și a costului de înlocuire a obiectului minus amortizarea acumulată.

Determinarea valorii unui teren

În practica evaluării, determinarea valorii unei bucăți de teren este luată în considerare din punctul de vedere al disponibilității acesteia pentru cea mai bună și mai eficientă utilizare economică. În evaluarea imobiliară, terenul este considerat a avea valoare, în timp ce îmbunătățirile sunt considerate a contribui la valoare.
Atunci când se evaluează un teren, o atenție deosebită trebuie acordată compoziției drepturilor de proprietate care se evaluează. În condițiile rusești, obiectul evaluării nu este proprietatea deplină (absolută) a unui teren, ci doar dreptul de folosință pe bază de arendare, de exemplu. dreptul de a folosi și de a ocupa proprietatea pentru o perioadă determinată și în conformitate cu anumite condiții specificate în contractul de închiriere. În consecință, expresia acestui drept evaluat este valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren.

Teoria evaluării identifică cinci metode principale pentru determinarea valorii terenului:
1. Metoda de valorificare a chiriei terenurilor (abordarea veniturilor).
2. Metoda de corelare (transfer).
3. Metoda de dezvoltare (stăpânire).
4. Tehnica reziduurilor pentru pământ.
5. Metoda de analiză comparativă directă a vânzărilor.

Determinarea valorii unui teren prin metoda valorificării chiriei terenului (abordarea veniturilor) constă în valorificarea veniturilor primite din plățile de chirie. Datorită faptului că practica de închiriere a terenurilor private nu este încă larg răspândită în Rusia, sunt închiriate în principal terenuri de stat și municipale. Plățile chiriei în acest caz sunt reglementate de prețul standard al terenului, care este inadecvat valorii sale de piață, prin urmare, în practică, utilizarea metodei de valorificare a chiriei terenului nu dă rezultate suficient de obiective.

Metoda corelației (transferului) constă în determinarea relației dintre valoarea unui teren și îmbunătățirile construite pe acesta. Evaluatorul estimează valoarea totală a terenului construit, scade din aceasta costul clădirilor și structurilor și obține valoarea terenului. Metoda de potrivire este adecvată atunci când nu există suficiente vânzări comparabile de terenuri libere.

Metoda de dezvoltare (dezvoltare) este un model simplificat de analiză a investițiilor pentru cea mai bună utilizare a unui teren, care nu are analogi în vânzări comparabile. De regulă, acestea sunt mase de teren mari non-standard pentru care se rezolvă problema dezvoltării lor raționale. Astfel de cazuri sunt destul de comune în practica rusă de evaluare.

Tehnica echilibrului terenului este o metodă universală de evaluare, dar este cea mai eficientă atunci când nu există informații despre vânzările comparabile de loturi virane și nu există informații despre rentabilitatea proprietății. În acest caz, se utilizează metoda costului pentru estimarea costului îmbunătățirilor și, utilizând rata de capitalizare a clădirii, se determină partea din venitul net din exploatare atribuibilă acesteia. Restul venitului net din exploatare al întregii proprietăți este convertit într-o valoare de evaluare folosind rata de capitalizare a terenului.

Cea mai fiabilă dintre toate metodele de mai sus în practica mondială este considerată a fi metoda analizei comparative directe a vânzărilor. Calculul prin metoda analizei comparative a vânzărilor constă în analiza tranzacțiilor efective de cumpărare și vânzare a terenurilor similare, compararea acestora cu cel evaluat și efectuarea ajustărilor corespunzătoare pentru diferențele care există între parcelele comparabile și cele evaluate. În consecință, prețul de vânzare al fiecărei parcele comparabile este mai întâi stabilit ca și cum ar avea aceleași caracteristici ca și parcela în cauză, iar apoi se determină valoarea medie ponderată a parcelei în cauză.

Determinarea costului de înlocuire a unei proprietăți sau a costului de înlocuire

Există patru moduri de a calcula costul de înlocuire sau de înlocuire:
1. Metoda analizei cantitative.
2. Metoda de calcul element cu element (metoda de contabilizare a costurilor pentru elementele structurale mărite).
3. Metoda unității comparative.
4. Metoda indexului.

Metoda analizei cantitative constă în întocmirea devizelor de cost pentru toate tipurile de lucrări necesare construcției elementelor structurale individuale ale obiectului și al obiectului în ansamblu: costuri cu forța de muncă, materiale, mijloace de mecanizare a lucrării. La aceste costuri trebuie adăugate cheltuielile generale și profitul dezvoltatorului, precum și costurile de proiectare, construcție, achiziție și instalare a echipamentelor necesare reproducerii îmbunătățirilor evaluate. Metoda de analiză cantitativă este cea mai precisă, dar și cea mai laborioasă. Utilizarea acestuia necesită evaluatori cu înaltă calificare și o experiență vastă în pregătirea devizelor de construcție.

Metoda de calcul element cu element este o modificare a metodei cantitative, dar este mult mai puțin intensivă în muncă, deoarece se bazează pe utilizarea unor estimări și prețuri agregate mai degrabă decât pe cele unice. Cei mai caracteristici indicatori ai elementelor structurale (1 metru cub de zidărie, 1 metru pătrat de acoperiș etc.) sunt luați ca unități de măsurare a costurilor.

Metoda unității comparative se bazează pe compararea costului unei unități de proprietăți de consum a obiectului evaluat cu costul unei unități de măsură similare a unei structuri standard similare. Esența metodei este că pentru obiectul evaluat se selectează un obiect analog care este similar celui evaluat din punct de vedere al caracteristicilor structurale, materialelor utilizate și tehnologiei de fabricație. Apoi costul unei unități de măsură a unui obiect analog (1 mc, 1 mp etc.) este înmulțit cu numărul de unități ale obiectului evaluat. Acesta este cel mai simplu mod de a evalua o proprietate și este utilizat pe scară largă de către evaluatori, în special atunci când reevaluează activele fixe ale întreprinderilor.

Metoda indexului constă în determinarea costului de înlocuire al obiectului evaluat prin înmulțirea valorii contabile cu indicele de reevaluare corespunzător. Indicii de reevaluare a activelor imobilizate sunt aprobați de Comitetul de Stat de Statistică al Rusiei și sunt publicați periodic în presă.

Determinarea sumei deprecierii cumulate cumulate

În abordarea prin cost, definiția amortizării este utilizată pentru a lua în considerare diferențele dintre caracteristicile proprietății noi și proprietatea efectivă care se evaluează. Luarea în considerare a deprecierii unui obiect este un fel de ajustare a costului unei clădiri nou reproduse pentru a determina valoarea obiectului evaluat.
În funcție de factorii care reduc valoarea imobilului, uzura se împarte în fizice, funcționale și externe (economice).

Deteriorarea fizică reflectă modificări ale proprietăților fizice ale unei proprietăți în timp (de exemplu, defecte ale elementelor structurale). Uzura fizică este de două tipuri: primul are loc sub influența factorilor operaționali, al doilea - sub influența factorilor naturali și naturali.
Există patru metode principale de calcul al amortizarii fizice: expert, normativ (sau contabil), cost și metoda de calcul a duratei de viață a clădirii.

Cea mai precisă și mai laborioasă metodă este cea expertă. Aceasta presupune crearea unei liste de defecte și determinarea procentului de uzură a tuturor elementelor structurale ale unei clădiri sau structuri.

Metoda standard pentru calcularea amortizarii fizice se bazează pe utilizarea standardelor unificate de amortizare. Aceste standarde sunt date pentru refacerea integrală a costului inițial, iar calculul include și ratele de amortizare pentru reparațiile majore și modernizarea clădirilor și structurilor.

Metoda costului este de a determina costurile de restaurare a elementelor clădirilor și structurilor. În acest caz, procentul de uzură al fiecărui element al clădirii este determinat prin inspecție, care este apoi tradusă în termeni valorici.

Metoda de calcul a duratei de viață a clădirilor se bazează pe o examinare a structurilor obiectului evaluat și pe ipoteza că vârsta efectivă a obiectului (vârsta care corespunde stării fizice a obiectului și ia în considerare posibilitatea achiziția acestuia) se referă la durata de viață economică tipică (timpul în care obiectul poate genera profit), ca amortizare acumulată la costul curent de înlocuire.

Uzura funcțională este o pierdere de valoare cauzată de faptul că un obiect nu îndeplinește standardele moderne: în ceea ce privește utilitatea sa funcțională, arhitecturală și estetică, amenajarea spațiului, soluțiile de proiectare, locuibilitatea, siguranță, confort și alte caracteristici funcționale.

Uzura funcțională poate fi detașabilă sau ireparabilă. Dacă valoarea suplimentară primită depășește costul restaurării, atunci uzura funcțională este detașabilă. Un element de uzură funcțională detașabilă poate fi considerat absența unui șemineu, ale cărui costuri de instalare sunt compensate de creșterea rentabilității și a valorii de piață a proprietății. Cantitatea de uzură amovibilă se determină ca diferență între valoarea potențială a clădirii la momentul evaluării acesteia cu elemente actualizate și valoarea acesteia la data evaluării fără elemente actualizate.
Uzura funcțională inamovibilă include o scădere a valorii din cauza unor factori asociați atât cu lipsa, cât și cu excesul caracteristicilor calitative ale clădirii.

Valoarea deprecierii asociată cu lipsa caracteristicilor calitative se calculează ca valoarea pierderilor din chirie în cazul închirierii unei proprietăți, înmulțită cu multiplicatorul chiriei brute caracteristic acestui tip de proprietate.
Cantitatea de uzură asociată cu excesul de caracteristici de calitate este pierderea de la instalarea unui element asociat cu excesul de calități de consum al clădirii.

Uzura externă (economică) nu poate fi eliminată în majoritatea cazurilor. Uzura externă (economică) este o pierdere de valoare cauzată de influența factorilor externi. Amortizarea economică poate fi cauzată de o varietate de motive, cum ar fi modificări economice generale, la nivelul întregii industrie, modificări legale sau modificări legate de legislație, ordonanțe municipale, reglementări zonale și administrative.

Principalii factori de uzură externă în Rusia sunt starea generală a economiei, care în unele regiuni este sporită de factori locali, prezența unei legislații discriminatorii pentru anumite tipuri de activități comerciale și amenzile pentru poluarea mediului.

Există două abordări pentru evaluarea uzurii externe:
compararea vânzărilor de obiecte similare în condiții externe stabile și modificate;
valorificarea pierderilor de venit asociate cu modificările condițiilor externe.

Prima abordare necesită să existe un număr suficient de vânzări comparabile de bunuri imobiliare care să difere de cele evaluate în ceea ce privește locația și mediul. Diferența de cost a două obiecte comparabile, dintre care unul prezintă semne de uzură din cauza influențelor externe, ne permite să tragem o concluzie despre cantitatea de uzură externă a obiectului evaluat.

O a doua abordare pentru măsurarea deprecierii externe este de a compara veniturile din chirie a două proprietăți, dintre care una este afectată negativ. La aplicarea acestei abordări, se determină mai întâi valoarea pierderilor pentru imobile în ansamblu, iar apoi se alocă din aceasta ponderea pierderilor pe clădire, care se capitalizează pe baza ratei de capitalizare stabilite pentru clădiri.

După determinarea deprecierii totale cumulate, evaluatorul, pentru a obține valoarea finală a proprietății, adaugă la valoarea de piață a terenului diferența dintre costul total de înlocuire al proprietății și amortizarea acumulată.

Concluzie

Rețineți că abordarea costurilor este aplicabilă evaluării aproape oricărui imobil. Cu toate acestea, o astfel de aplicare nu este justificată în toate cazurile (de exemplu, evaluarea bunurilor imobiliare care generează venituri). În acest sens, cea mai comună zonă de aplicare a abordării costurilor este evaluarea obiectelor din sectoarele „pasive” sau inactive ale pieței imobiliare. Avantajul utilizării abordării costului în acest caz se datorează faptului că insuficiența și/sau lipsa de încredere a informațiilor despre tranzacțiile finalizate pentru cumpărarea și vânzarea de obiecte analoge limitează în unele cazuri posibilitatea utilizării altor abordări de evaluare.

Abordarea costurilor este utilizată și în studiul de fezabilitate al construcțiilor noi, în evaluarea valorii de piață a proiectelor de construcții neterminate și a instalațiilor reconstruite. În unele cazuri, abordarea costurilor face posibilă evaluarea eficienței unui proiect de investiții.
Folosind o combinație de abordări de cost și venit, și anume, comparând costurile construcției unui obiect cu veniturile primite din acesta, evaluatorul face o concluzie despre cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului aferent proprietății evaluate.

Să reflecte rezultatele evaluării în situațiile financiare ale întreprinderii (reevaluarea mijloacelor fixe), evaluatori, în baza Reglementărilor contabile „Contabilitatea mijloacelor fixe” (PBU 6/01), aprobate prin Ordinul Ministerului Finanțelor din Rusia din 30 martie 2001 N 26n, determinați valoarea obiectului de evaluare folosind abordarea costurilor.

Piața asigurărilor este o zonă de aplicare în continuă expansiune a abordării bazate pe costuri. Aici, se acordă preferință acestei abordări, deoarece suma asigurată, valoarea primei de asigurare și compensația de asigurare sunt determinate pe baza costurilor deținătorului poliței folosind abordarea costurilor.

Un domeniu specific de aplicare a abordării costurilor este evaluarea obiectelor unice și a obiectelor cu destinație specială (școli, biserici, gări etc.). Pentru astfel de proprietăți este dificil să se găsească prețuri comparabile de vânzare și închiriere, astfel încât analiza costurilor de reproducere sau înlocuire a acestora rămâne singura alternativă acceptabilă pentru evaluator.

Standard federal de evaluare nr. 1 „Concepte generale de evaluare, abordări ale evaluării și cerințe pentru evaluare (FSO nr. 1)” - aprobat prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 iulie 2007 nr. 256

Abordarea veniturilor- un set de metode de evaluare a valorii obiectului de evaluare, bazate pe determinarea venitului preconizat din utilizarea obiectului de evaluare.

Abordarea veniturilor se aplică atunci când există informații fiabile care permit anticiparea veniturilor viitoare pe care obiectul de evaluare este capabil să le genereze, precum și costurile asociate obiectului de evaluare. La aplicarea abordării veniturilor, evaluatorul determină cuantumul veniturilor și cheltuielilor viitoare și momentele încasării acestora.

Atunci când aplică abordarea prin venit la evaluare, evaluatorul trebuie să:

a) stabiliți perioada de prognoză. Perioada de prognoză este înțeleasă ca o perioadă în viitor pentru care, de la data evaluării, se prevăd caracteristicile cantitative ale factorilor care influențează valoarea veniturilor viitoare;

b) examinează capacitatea obiectului de evaluare de a genera un flux de venit în perioada de prognoză și, de asemenea, să facă o concluzie despre capacitatea obiectului de a genera un flux de venit în perioada ulterioară perioadei de prognoză;

c) determină rata de actualizare care reflectă randamentul investițiilor în obiecte de investiții comparabil cu obiectul de evaluare din punct de vedere al nivelului de risc, utilizat pentru aducerea viitoarelor fluxuri de venit la data evaluării;

d) efectuează procedura de valorificare a fluxului de venituri preconizate în perioada de prognoză, precum și a veniturilor ulterioare perioadei de prognoză, la data evaluării.

Abordarea comparativă este un set de metode de evaluare a valorii unui obiect de evaluare, bazat pe o comparație a obiectului de evaluare cu obiecte care sunt analoge obiectului de evaluare, pentru care sunt disponibile informații despre prețuri. Un obiect - un analog al obiectului de evaluare în scopuri de evaluare este recunoscut ca un obiect care este similar obiectului de evaluare în principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură care determină valoarea acestuia.

Abordarea comparativă este utilizată atunci când există informații fiabile și accesibile pentru analiză despre prețurile și caracteristicile obiectelor analoge. Atunci când aplică o abordare comparativă a evaluării, evaluatorul trebuie să:

a) selectează unitățile de comparație și efectuează o analiză comparativă a obiectului de evaluare și a fiecărui obiect analog pentru toate elementele de comparație. Pentru fiecare obiect analog, pot fi selectate mai multe unități de comparație. Alegerea unităților de comparație trebuie să fie justificată de evaluator. Evaluatorul trebuie să justifice refuzul de a utiliza alte unități de comparație adoptate în cadrul evaluării și legate de factori de cerere și ofertă;

b) ajustați valorile unității de comparație pentru obiectele analogice pentru fiecare element de comparație, în funcție de raportul dintre caracteristicile obiectului de evaluare și obiectul analogic pentru acest element de comparație. La efectuarea ajustărilor, evaluatorul trebuie să introducă și să justifice scara ajustărilor și să ofere o explicație în ce condiții vor fi diferite valorile ajustărilor efectuate. Scara și procedura de ajustare a unității de comparație nu trebuie să se schimbe de la un obiect analog la altul;

c) să convină asupra rezultatelor ajustării valorilor unităților de comparație pentru obiectele analogice selectate. Evaluatorul trebuie să justifice schema de reconciliere a valorilor ajustate ale unităților de comparație și prețurile ajustate ale obiectelor analoge.

Abordare rentabilă- un set de metode de apreciere a valorii unui obiect de evaluare, bazate pe determinarea costurilor necesare reproducerii sau înlocuirii obiectului de evaluare, ținând cont de uzura și uzura. Costurile de reproducere a obiectului de evaluare sunt costurile necesare pentru a crea o copie exactă a obiectului de evaluare folosind materialele și tehnologiile utilizate pentru crearea obiectului de evaluare. Costurile de înlocuire a unui obiect de evaluare sunt costurile necesare pentru a crea un obiect similar folosind materiale și tehnologii utilizate la data evaluării.

Abordarea costului este utilizată atunci când este posibilă înlocuirea obiectului evaluat cu un alt obiect care este fie o copie exactă a obiectului evaluat, fie are proprietăți utile similare. În cazul în care obiectul de evaluare se caracterizează printr-o scădere a valorii datorită stării fizice, perimării funcționale sau economice, la aplicarea abordării costurilor este necesar să se țină cont de uzură și de toate tipurile de uzură.

Evaluarea include următorii pași:

a) încheierea unui acord pentru efectuarea unei evaluări, inclusiv a unei sarcini de evaluare;

b) colectarea și analiza informațiilor necesare evaluării;

c) aplicarea abordărilor de evaluare, inclusiv selecția metodelor de evaluare și implementarea calculelor necesare;

d) coordonarea (rezumarea) rezultatelor aplicării abordărilor de evaluare și determinarea valorii finale a valorii obiectului de evaluare;

e) întocmirea unui raport de evaluare.

Sarcina de evaluare trebuie să conțină următoarele informații:

a) obiectul evaluării;

b) drepturi de proprietate asupra obiectului de evaluare;

c) scopul evaluării;

d) utilizarea prevăzută a rezultatelor evaluării și limitările asociate;

e) tipul de cost;

f) data evaluării;

g) perioada de evaluare;

h) ipotezele și limitările pe care ar trebui să se bazeze evaluarea.

2. Evaluarea imobilelor

2.5. Abordări ale evaluării imobiliare

2.5.1. Abordare comparativă

Abordare comparativă la evaluare - acesta este un set de metode de evaluare a valorii, bazate pe compararea obiectului de evaluare cu analogii săi, pentru care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu aceștia.

Condiții de aplicare a abordării comparative:

1.Obiectul nu trebuie să fie unic.
2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv termenii tranzacțiilor.
3. Factorii care influențează costul analogilor comparabili ai proprietății evaluate trebuie să fie comparabili.

Cerințe de bază pentru analog:

Analogul este similar cu obiectul evaluării din punct de vedere al caracteristicilor economice, materiale, tehnice și de altă natură de bază;
- condiții similare ale tranzacției.

Abordarea comparativă se bazează pe principiile:

Înlocuiri;
- echilibru;
- cerere și ofertă.

Etapele abordării comparative:

Cercetare de piata;
- colectarea și verificarea acurateții informațiilor despre analogii proprietății evaluate care sunt oferite spre vânzare sau recent vândute;
- compararea datelor privind analogii selectați și obiectul evaluării;
- ajustarea prețurilor de vânzare ale analogilor selectați în funcție de diferențele față de obiectul de evaluare;
- stabilirea valorii obiectului de evaluare.

Este necesară o ajustare la vânzările comparabile pentru a determina valoarea finală a proprietății în cauză. Calculul și ajustările se fac pe baza unei analize logice a calculelor anterioare, ținând cont de semnificația fiecărui indicator. Cel mai important lucru este să determinați cu exactitate factorii de corecție.

Avantajele abordării comparative:

1. Prețul final reflectă opinia vânzătorilor și cumpărătorilor tipici.
2. Prețurile de vânzare reflectă schimbările în condițiile financiare și inflația.
3. Justificat static.
4. Se fac ajustări pentru diferențele dintre obiectele comparate.
5. Destul de ușor de utilizat și oferă rezultate fiabile.

Dezavantajele abordării comparative:

1. Diferențele de vânzări.
2. Dificultate în a culege informații despre prețurile practice de vânzare.
3. Dificultatea de a colecta informații despre termenii specifici ai tranzacției.
4. Dependenţa de activitatea pieţei.
5. Dependența de stabilitatea pieței.
6. Dificultate în reconcilierea datelor privind vânzările semnificativ diferite.

2.5.2. Abordare rentabilă

Abordare rentabilă- acesta este un ansamblu de metode de evaluare bazate pe determinarea costurilor necesare refacerii sau înlocuirii obiectului de evaluare, luând în considerare uzura acumulată. Pe baza presupunerii că cumpărătorul nu va plăti mai mult pentru un obiect finit decât pentru crearea unui obiect de utilitate similară.

Această abordare ia în considerare costurile investitorului, nu ale antreprenorului.

Această abordare se bazează pe principiul substituției.

Informații necesare pentru aplicarea abordării costurilor:

Nivelul salariului;
- valoarea cheltuielilor generale;
- costurile echipamentelor;
- ratele de profit pentru constructorii dintr-o regiune data;
- preturile de piata pentru materiale de constructii.

Etapele abordării costurilor:

Calculul costului unui teren ținând cont de cea mai eficientă utilizare (C h);
- calculul costurilor pentru construcția nouă a clădirilor aflate în evaluare (C ns);
- calculul uzurii acumulate (I n):
- deteriorare fizică- uzura asociată cu o scădere a performanței unui obiect ca urmare a îmbătrânirii fizice naturale și a influenței factorilor externi nefavorabili;
- uzura functionala- uzura datorata nerespectarii cerintelor moderne pentru astfel de obiecte;
- uzura exterioara- uzura ca urmare a modificarilor factorilor economici externi;
- calculul costului îmbunătățirilor ținând cont de uzura acumulată: Su = C ns - C i;
- determinarea costului final al imobilului: C salariu = C z + C y.

Avantajele abordării costurilor:

1. La evaluarea unor obiecte noi, abordarea costurilor este cea mai fiabilă.

2. Această abordare este adecvată și/sau singura posibilă în următoarele cazuri:

Analiza celui mai bun și mai eficient teren;
- analiza tehnica si economica a constructiilor noi si a imbunatatirilor;
- evaluarea facilitatilor publice, de stat si speciale;
- evaluarea obiectelor din pietele inactive;
- evaluare in scopuri de asigurare si impozitare.

Dezavantajele abordării costurilor:

1. Costurile nu sunt întotdeauna echivalente cu valoarea de piață.
2. Încercările de a obține un rezultat de evaluare mai precis sunt însoțite de o creștere rapidă a costurilor cu forța de muncă.
3. Discrepanța dintre costurile de achiziție a proprietății care se evaluează și costurile de construcție nouă a exact aceeași proprietate, întrucât în ​​timpul procesului de evaluare se scade din costul construcției amortizarea acumulată.
4. Dificultatea de a calcula costul reproducerii clădirilor vechi.
5. Dificultatea de a determina cantitatea de uzură acumulată a clădirilor și structurilor vechi.
6. Evaluarea separată a terenului de clădiri.
7. Natura problematică a evaluării terenurilor în Rusia.

2.5.3. Abordarea veniturilor

Abordarea veniturilor se bazează pe faptul că valoarea imobilului în care este investit capitalul trebuie să corespundă unei evaluări curente a calității și cantității veniturilor pe care această proprietate este capabilă să le genereze.

Abordarea veniturilor este un ansamblu de metode de evaluare a valorii imobilelor, bazate pe determinarea valorii curente a veniturilor asteptate din acesta.

Principala condiție prealabilă pentru calcularea costului folosind această abordare este închirierea proprietății. Capitalizarea veniturilor se realizează pentru a converti veniturile viitoare din imobile în valoare curentă.

Capitalizarea venitului este un proces care determină relația dintre venitul viitor și valoarea curentă a unui obiect.

Formula de bază a abordării venitului (IRV - formula):

unde V este valoarea proprietății,

I este venitul așteptat din proprietatea evaluată. Venitul se referă de obicei la venitul net din exploatare pe care o proprietate este capabilă să-l genereze pe parcursul perioadei

R - rata rentabilității sau profitului - este coeficientul sau rata de capitalizare.

Rata de capitalizare este o rată a rentabilității care reflectă relația dintre venit și valoarea proprietății care se evaluează.

Există două tipuri de capitalizare:

Valorificare directă;
- valorificarea venitului la rata rentabilităţii capitalului.

În capitalizarea directă se consideră două valori: venitul anual și rata de capitalizare.

Rata de capitalizare- Acesta este raportul dintre valoarea de piață a proprietății și venitul net pe care îl generează.

Venitul așteptat se determină prin analiza veniturilor din perioada de deținere a proprietății.

Procent de reducere- rata dobânzii compuse, care se aplică la recalcularea la un anumit moment în timp a valorii fluxurilor de numerar rezultate din utilizarea proprietății.

Etapele abordării veniturilor:

1. Calculul sumei tuturor încasărilor posibile din obiectul de evaluare.
2. Calculul venitului brut efectiv.
3. Calculul costurilor asociate obiectului de evaluare:

Permanent condiționat;
- variabilă condiționat (operațională);
- rezerve.

4. Determinarea sumei venitului net din exploatare.
5. Convertiți câștigurile așteptate la valoarea actuală.

Anterior