Trei abordări: abordarea comparativă a veniturilor și a costurilor. Abordări de bază ale evaluării afacerilor

În funcție de factorii de cost, metodele (abordările) de evaluare sunt împărțite în metode ale abordărilor venit, comparativ și cost. Fiecare abordare vă permite să „prindeți” anumiți factori de cost.

Abordarea veniturilor este determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare care se așteaptă să fie generate de utilizarea și eventuala vânzare viitoare a proprietății. Abordarea venitului este o abordare general acceptată pentru evaluarea valorii de piață a unei întreprinderi (afaceri), a cotei acționarilor în capitalul unei întreprinderi sau a titlurilor de valoare, care utilizează una sau mai multe metode bazate pe conversia venitului așteptat în valoare. În acest caz, se aplică principiul evaluativ al așteptării. Deși, de regulă, abordarea veniturilor este cea mai potrivită procedură pentru evaluarea unei afaceri, este utilă și abordările comparative și de cost. În unele cazuri, costurile sau abordările comparative pot fi mai precise sau mai eficiente. În multe cazuri, fiecare dintre cele trei abordări poate fi utilizată pentru a verifica estimările valorii proprietății obținute prin celelalte abordări.

Determinarea valorii de piață a unei întreprinderi (afaceri) din perspectiva abordării veniturilor se bazează pe ipoteza că un potențial investitor nu va plăti pentru această afacere mai mult decât valoarea curentă a veniturilor viitoare primite ca urmare a funcționării acesteia (în alte cuvinte, cumpărătorul dobândește dreptul de a primi venituri viitoare din deținerea întreprinderii) . De asemenea, proprietarul nu își va vinde afacerea pentru mai puțin decât valoarea actuală a câștigurilor viitoare proiectate. Se crede că, ca urmare a interacțiunii lor, părțile vor ajunge la un acord asupra unui preț de piață egal cu valoarea actuală a venitului viitor.

Abordarea veniturilor este o procedură de estimare a valorii unei afaceri pe baza faptului că valoarea unei afaceri este direct legată de valoarea actuală a venitului net viitor pe care afacerea îl va genera. Valoarea actuală a sumei venitului viitor servește drept ghid pentru cât este dispus să plătească un potențial investitor pentru compania evaluată.

Venitul așteptat, așa cum este înțeles în abordarea venitului, are doar o valoare monetară. În funcție de natura întreprinderii (afacerii) care se evaluează, de ponderea acționarilor în capitalul sau titlurile sale, precum și de alți factori, venitul așteptat poate fi exprimat destul de precis prin indicatori precum fluxul net de numerar, dividende și diferite forme de profit. Venitul așteptat trebuie evaluat pe baza unor caracteristici precum natura întreprinderii (afacerii); structura sa de capital; indicatori de performanță ai întreprinderilor afiliate luați retrospectiv; perspectivele de dezvoltare a acestei întreprinderi și a industriilor cu care este asociată, precum și a altor factori economici.

Conversia venitului așteptat în valoarea întreprinderii se realizează folosind proceduri care iau în considerare rata de creștere așteptată, timpul și frecvența încasării veniturilor, gradul de risc de a obține venituri la momentul planificat și în volumul așteptat, precum și valoarea banilor în timp. Atunci când se transformă venitul așteptat în valoare, este de obicei necesar să se determine valoarea factorului de capitalizare sau a ratei de actualizare. La determinarea ratei adecvate, este necesar să se ia în considerare factori precum nivelul ratei dobânzii bancare, rata rentabilității întreprinderilor similare în funcție de așteptările investitorilor, precum și caracteristicile riscului asociat obținerii venitul așteptat.

Atunci când sunt utilizate tehnici de actualizare a câștigurilor viitoare, ratele de creștere așteptate sunt luate în considerare la estimarea câștigurilor viitoare. Atunci când se utilizează metode de capitalizare a venitului, valoarea ratei de capitalizare depinde direct de rata de creștere așteptată.

Această abordare este principala pentru evaluarea valorii de piață a întreprinderilor existente, care, după revânzarea lor către noi proprietari, nu sunt planificate să fie închise (lichidate). În raport cu o întreprindere existentă, această metodă presupune luarea în considerare a rezultatelor prognozării activităților acestei întreprinderi în conformitate cu tehnologiile de care dispune pentru producerea produselor (executarea lucrărilor, serviciilor).

În cadrul abordării veniturilor în evaluarea afacerilor, există în mod tradițional două metode principale (sau două grupe de metode, în funcție de nivelul de detaliere): metode bazate pe recalcularea venitului anual viitor al companiei în valoarea curentă (metode de actualizare a veniturilor); metode bazate pe valoarea medie a venitului (metode de capitalizare a venitului).

Venitul din evaluarea afacerii poate include profitul întreprinderii, veniturile, dividendele plătite sau potențiale și fluxul de numerar. În funcție de ceea ce este ales de evaluator drept venit, se disting următoarele metode de actualizare și valorificare: metoda de actualizare a profitului, metoda de plată a dividendului actualizat, metoda fluxului de numerar actualizat; metoda de capitalizare a profitului normalizat; metoda de capitalizare a veniturilor; metoda de valorificare a plăților de dividende, metoda de valorificare a fluxului de numerar normalizat.

Metoda fluxului de numerar actualizat poate fi utilizată pentru a evalua orice afacere. Potrivit experților occidentali, în 90% din cazurile în care abordarea veniturilor este utilizată pentru evaluarea întreprinderilor mijlocii și mari, se folosește această metodă. Această metodă este cea mai laborioasă și mai costisitoare, dar în condițiile rusești existente este cea mai corectă. Avantajul actualizării fluxului de numerar față de actualizarea profiturilor și dividendelor este că, în prezent, nici profiturile, nici dividendele nu reflectă suficient starea întreprinderilor și organizațiilor rusești, precum și preferințele investitorilor.

Metodele de actualizare a veniturilor presupun elaborarea unei prognoze clare a dinamicii dezvoltării unei întreprinderi, de regulă, pentru următorii 3-7 ani, adică până în momentul în care fluctuațiile ratelor de creștere pot fi neglijate. Toate veniturile estimate sunt apoi actualizate, adică valoarea sa viitoare este redusă la valoarea acestor bani la data evaluării. Astfel, principalele sarcini la utilizarea metodelor de actualizare sunt următoarele: a) prezice corect venitul viitor al întreprinderii; b) ia în considerare posibilii factori de risc în rata de actualizare.

Metoda fluxului de numerar actualizat este utilizată atunci când este posibil să se prezică în mod rezonabil fluxurile de numerar viitoare, aceste fluxuri vor diferi semnificativ de cele actuale, iar fluxul de numerar din ultimul an al perioadei de prognoză este de așteptat să fie o valoare pozitivă semnificativă. Cu alte cuvinte, metoda este mai aplicabilă afacerilor generatoare de venituri care au fluxuri instabile de venituri și cheltuieli.

O caracteristică distinctivă și principalul avantaj al acestei metode este că vă permite să luați în considerare schimbările nesistematice ale fluxului de venituri care nu pot fi descrise de niciun model matematic. Această împrejurare face atractivă utilizarea metodei fluxului de numerar actualizat în condițiile rusești, caracterizate de o volatilitate puternică a prețurilor la produse, materii prime, materiale care afectează semnificativ valoarea afacerii care se evaluează. Un alt argument în favoarea utilizării acestei metode este disponibilitatea informațiilor care să permită fundamentarea modelului de venituri și cheltuieli în perioada de prognoză (situațiile financiare ale întreprinderii, datele cercetării de piață, analiza retrospectivă a întreprinderii evaluate, care permite identificarea tendința dezvoltării sale, oferind recomandări cu privire la strategia de dezvoltare ulterioară, care fac parte integrantă din analiza DCF).

Măsura numerică a riscului de investiție, în modelul de calcul folosind metoda de actualizare, este rata de actualizare. După cum știți, valoarea unei unități monetare scade în timp, adică pentru a obține o estimare fiabilă, este necesară reducerea fluxurilor de numerar viitoare la o valoare curentă echivalentă. Și, în sfârșit, după perioada de prognoză, afacerea este încă capabilă să genereze venituri și, prin urmare, are și o anumită valoare reziduală. Suma valorii curente a fluxurilor de numerar în perioada de prognoză și valoarea curentă a valorii reziduale va fi egală cu valoarea de piață a întreprinderii (afacerii) care se evaluează.

Spre deosebire de metoda de actualizare, metoda de capitalizare presupune că în viitor toate veniturile întreprinderii fie vor avea aceeași dimensiune, fie vor avea o rată de creștere medie anuală constantă. Această abordare este, într-o anumită măsură, mai simplă, deoarece nu necesită pregătirea unor previziuni de venituri pe termen mediu și lung. Totuși, timpul pentru o metodă bazată pe capitalizarea veniturilor va veni puțin mai târziu: când începe etapa de dezvoltare stabilă a țării. Astăzi, utilizarea capitalizării în evaluarea afacerilor este limitată la cele mai mari întreprinderi rusești cu venituri relativ stabile, aflate în stadiul de maturitate al ciclului lor de viață, a căror piață de vânzare este stabilită și nu va suferi modificări semnificative pe termen lung.

Opusul abordării veniturilor este abordarea prin cost a evaluării afacerii, care ia în considerare valoarea întreprinderii din punctul de vedere al costurilor suportate (în esență, valoarea costurilor pentru crearea întreprinderii evaluate în starea ei actuală și în se calculează mediul pieței sau veniturile din vânzarea activelor existente).

Abordarea costurilor este cea mai aplicabilă pentru evaluarea instalațiilor cu destinație specială, precum și a construcțiilor noi, pentru a determina cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului, precum și în scopuri de asigurare. Informațiile colectate includ de obicei prețurile terenurilor, specificațiile de construcție, salariile, costurile materialelor, costurile echipamentelor, profiturile și cheltuielile generale pentru constructorii locali și altele asemenea. Informațiile necesare depind de specificul obiectului evaluat. Această abordare este dificil de aplicat atunci când se evaluează obiecte unice care au valoare istorică, caracteristici estetice sau obiecte învechite.

Abordarea costurilor pentru estimarea valorii întreprinderii se bazează pe principiul substituției, principiul celei mai bune și mai bune utilizări, echilibru, amploare economică și diviziune economică. Valoarea contabilă a activelor și pasivelor unei întreprinderi din cauza inflației, modificărilor condițiilor de piață și a metodelor contabile utilizate, de regulă, nu corespunde cu valoarea lor reală. Ca urmare, este necesar să se ajusteze bilanţul întreprinderii. Pentru a realiza acest lucru, valoarea de piață (sau alta) a fiecărui activ din bilanțul întreprinderii este mai întâi evaluată separat, apoi este determinată valoarea de piață (sau alta) a datoriilor. După aceasta, valoarea datoriilor este scăzută din valoarea ajustată a activelor, rezultând valoarea de piață a capitalurilor proprii ale companiei. Pentru a efectua astfel de calcule, datele din bilanțul întreprinderii sunt utilizate de la data evaluării (sau de la ultima dată de raportare), ale căror elemente sunt ajustate ținând cont de valoarea de piață (sau de altă valoare) a activelor sale. și pasive.

Abordarea costului este reprezentată de două metode principale: metoda activului net și metoda valorii de lichidare. Implementarea specifică a abordării costurilor depinde de starea întreprinderii, și anume dacă aceasta funcționează și promite sau se află într-o stare de declin, în care o vânzare separată a activelor este cea mai potrivită.

Metoda valorii activelor nete se bazează pe o analiză a activelor întreprinderii, utilizarea acestei metode dă cele mai bune rezultate atunci când se evaluează o societate care are active materiale și financiare semnificative. Principala caracteristică a metodei este că activele și pasivele întreprinderii sunt evaluate la valoarea de piață sau la altă valoare.

De obicei, metoda de acumulare a activelor (această denumire pare evaluatorilor să reflecte mai bine semnificația economică a unui astfel de model de calcul) este utilizată în următoarele cazuri: întreprinderea are active materiale semnificative; este posibilă identificarea și evaluarea imobilizărilor necorporale, dacă există; se așteaptă ca afacerea să continue să funcționeze; entitatea nu deține date istorice privind câștigurile sau nu este capabilă în mod rezonabil să-și estimeze în mod fiabil câștigurile sau fluxurile de numerar viitoare; întreprinderea este destul de dependentă de contracte sau nu există deloc clientelă permanentă, previzibilă; o parte semnificativă a activelor întreprinderii sunt active financiare (numerar, creanțe etc.).

Mai mult, în cadrul metodei valorii activelor nete utilizate în evaluarea afacerii unei întreprinderi aflate în proces de restructurare, obiectele individuale (imobilizări necorporale, investiții financiare pe termen lung, clădiri, utilaje, echipamente) pot fi de asemenea evaluate folosind venitul. și abordare comparativă. Procedura pentru o astfel de evaluare implică următoarea succesiune de pași: determinarea valorii de piață a tuturor activelor întreprinderii > determinarea valorii datoriilor întreprinderii > calcularea diferenței dintre valoarea de piață a activelor și pasivelor.

A doua metodă, metoda valorii de lichidare, este utilizată atunci când întreprinderea se află în proces de faliment sau există îndoieli serioase cu privire la capacitatea întreprinderii de a rămâne în funcțiune și/sau de a aduce un venit acceptabil proprietarului. Particularitatea acestei metode este faptul că valoarea calculată a întreprinderii este influențată semnificativ de vânzarea forțată, iar în acest caz vorbim despre vânzarea întreprinderii în părți. Aceasta duce la faptul că valoarea de lichidare a întreprinderii este semnificativ mai mică decât valoarea de piață. Valoarea de lichidare a unei afaceri se calculează după cum urmează:

1. Sunt analizate o serie de documente statistice si contabile care includ: rapoarte contabile la sfarsitul fiecarui trimestru, rapoarte statistice, bilant interimar de lichidare, carduri de inventar. Pe baza unei analize financiare cuprinzătoare, se face o concluzie a expertului cu privire la suficiența fondurilor pentru a acoperi întreaga datorie.

2. Se formează masa estimată a proprietății întreprinderii. Următoarele grupe de active ale întreprinderii sunt considerate separat: cele mai lichide (active circulante), mai puțin lichide (active imobilizate).

3. Se formează suma datoriei totale a întreprinderii.

4. Se elaborează un calendar calendaristic pentru lichidarea întreprinderii. Este necesar să se țină seama de faptul că vânzarea diferitelor tipuri de active ale întreprinderii (imobiliare, utilaje și echipamente, stocuri) necesită perioade de timp diferite în funcție de gradul de lichiditate al activelor specifice și de nivelul necesar de expunere pe piață.

5. Costurile sunt justificate. Se disting: costurile asociate lichidării și costurile asociate cu deținerea activelor până la vânzarea acestora. Costurile asociate cu lichidarea includ în primul rând taxele către firmele de evaluare și de avocatură, precum și impozitele și taxele care sunt plătite la vânzare. Costurile asociate cu deținerea activelor până la vânzarea acestora includ costurile de protecție a activelor, costurile de gestionare a întreținerii companiei până la finalizarea lichidării acesteia etc.

6. Se evaluează proprietatea întreprinderii vândute. Evaluarea proprietății care urmează să fie vândute se realizează folosind toate abordările de evaluare. Mai mult, în practică, abordarea folosită mai frecvent pentru evaluarea bunurilor imobiliare este abordarea comparativă.

7. Rata de actualizare se determină ținând cont de perioada de implementare planificată. Mai mult, rata de actualizare poate fi stabilită pentru fiecare tip de activ evaluat individual, ținând cont de lichiditate (reducerile pentru lichiditate scăzută sunt semnificative) și de riscul unei posibile „nevânzări”.

8. Se elaborează un program pentru vânzarea proprietății și se determină veniturile totale din vânzarea imobilizărilor curente, corporale și necorporale.

9. Pe baza rezultatelor vânzării se rambursează suma acumulată a datoriei curente pentru perioada de lichidare și se efectuează plăți pe obligații. În acest caz, creanțele creditorilor sunt satisfăcute în ordinea de prioritate stabilită de prevederile art. 64 din Codul civil al Federației Ruse.

10. Acțiunea finală este de a evalua valoarea de lichidare a întreprinderii (afacerii) atribuibilă proprietarilor (acționarilor).

Teoria evaluării conține următoarea prevedere: valoarea de lichidare (încasările din lichidarea unei întreprinderi după satisfacerea tuturor creanțelor creditorilor din fondurile primite din vânzarea activelor acesteia) este limita inferioară absolută a valorii de piață a întreprinderii.

Chirie pentru evaluarea terenurilor agricole si forestiere; parte din venitul din ansamblul imobiliar atribuibil terenului dezvoltat; chirie pentru evaluarea terenurilor de asezare; venituri din creșterea valorii unui teren, primite atunci când acesta este vândut în viitor sau când este gajat împotriva unui credit ipotecar.

Aceasta este o abordare a unei parcele de teren ca tip de capital monetar și, în consecință, calculul ratei de capitalizare pe baza caracteristicilor pieței monetare la data evaluării calculului ratei de capitalizare prin metoda construcției cumulate; (analiza vânzărilor comparative)

Compararea terenului subiect cu loturile vândute pe piață și efectuarea de ajustări pentru a ține seama de diferențele dintre subiect și fiecare dintre site-urile de comparare În măsura în care terenul vizat diferă de situl comparabil, trebuie făcute ajustări la prețul comparabilului site-ul pentru a determina cât de mult preț ar putea fi vândut dacă ar avea aceleași caracteristici ca și proprietatea evaluată

Analiza prețurilor date ale analogilor și derivarea valorii finale a valorii de piață a terenului evaluat După efectuarea ajustărilor la prețurile analogilor selectați, rezultatele obținute trebuie convenite pentru evaluarea finală a valorii terenului. complot.

Abordarea costurilor pentru evaluarea valorii de piață a unui teren se bazează pe faptul că investitorul, exercitând prudența cuvenită, nu va plăti pentru teren o sumă mai mare decât ar costa achiziționarea terenului corespunzător și ridicarea pe acesta a unei clădiri. similare ca scop și utilitate într-o perioadă acceptabilă pentru construcție Abordarea costurilor include mai multe metode

Metoda se aplică în principal terenurilor neamenajate. Această metodă determină valoarea totală a terenului, presupunând că acesta va fi împărțit în loturi individuale de teren care vor fi vândute. Toate costurile de dezvoltare a acestora sunt scăzute din încasările în numerar din vânzarea parcelelor și, astfel, se determină valoarea terenului neamenajat.

Fiecare dintre metodele de evaluare a terenurilor discutate mai sus se bazează pe intrări colectate de pe piață, dar au surse diferite pentru obținerea de informații. Pe piața imobiliară, toate cele trei abordări, atunci când se folosesc date fiabile, duc la aproximativ aceleași rezultate, dar având în vedere dezechilibrul dintre cerere și ofertă, lipsa de conștientizare a potențialului utilizator, precum și posibila eficiență scăzută a utilizării unui dat de un teren, rezultatele calculelor folosind metodele de evaluare a terenurilor de mai sus pot să nu coincidă.

La aplicarea metodei costului, trebuie reținut că valoarea obținută pe baza acesteia este baza valorii de piață a obiectului generator de venit. De exemplu, valoarea de piață a unui complex de benzinării va fi semnificativ mai mare decât costurile de construcție, iar costul unui hotel situat într-o locație proastă (la periferia orașului) va fi mai mic decât costul determinat prin metoda costului .

Practica arată că cele mai mari probleme atunci când se utilizează abordarea costurilor apar în legătură cu evaluarea valorii de piață a terenului. Cea mai fiabilă metodă de evaluare a terenurilor din perspectiva teoriei occidentale este metoda analizei comparative a vânzărilor comparabile. Utilizarea acestei metode în condițiile rusești este practic imposibilă din cauza incertitudinii legislației funciare rusești și a opacității informațiilor privind tranzacțiile de cumpărare sau vânzare de terenuri.

Abordarea costurilor utilizată pentru evaluarea proprietăților imobiliare se bazează pe ipoteza că costurile necesare pentru crearea proprietății care este evaluată în starea sa existentă sau pentru a reproduce proprietățile sale de consum sunt un ghid acceptabil pentru determinarea valorii de piață a proprietății care este evaluată.

Cu toate acestea, este necesar să înțelegem diferența dintre costul de înlocuire (costul de reproducere) al unui obiect și costul de înlocuire.

Costul de înlocuire (costul de reproducere) este determinat de costurile în prețuri curente pentru construcția unei copii exacte a obiectului evaluat folosind aceleași soluții de arhitectură și planificare, structuri și materiale de construcție și cu aceeași calitate a lucrărilor de construcție și instalare. La determinarea costului de înlocuire se reproduc aceeași uzură funcțională a obiectului și aceleași neajunsuri în soluțiile arhitecturale pe care le are obiectul evaluat.

Costul de înlocuire este determinat de costul, la prețurile curente, al construirii unei proprietăți de utilitate echivalentă cu cea a proprietății evaluate, dar construită într-un stil arhitectural nou, folosind standarde, materiale, design și amenajare moderne.

Limita dintre costul de înlocuire al unui obiect și costul de înlocuire al acestuia este întotdeauna arbitrară, iar evaluatorul în fiecare caz specific trebuie să rezolve problema alegerii unuia sau altuia tip de evaluare în funcție de condițiile de aplicare a abordării costului.

Conform standardelor Societății Ruse a Evaluatorilor (STO ROO 21-01-95), atunci când se evaluează folosind abordarea costurilor, este necesar să se determine: valoarea de piață a unui teren; costul refacerii obiectului sau al înlocuirii acestuia; cantitatea de uzură acumulată a obiectului; valoarea de piață a bunurilor imobiliare folosind metoda costului ca sumă a costului unui teren și a costului de înlocuire a obiectului minus amortizarea acumulată.

În condițiile rusești, obiectul evaluării nu este proprietatea deplină (absolută) a unui teren, ci doar dreptul de utilizare pe bază de închiriere. Teoria de evaluare a valorii unui teren identifică aici cinci metode principale de determinare a valorii: valorificarea chiriei terenului (abordarea veniturilor); metoda de corelare (transfer); metoda de dezvoltare (stăpânire); tehnica reziduurilor pentru teren; metoda analizei directe comparative a vânzărilor. Determinarea valorii unui teren prin metoda valorificării chiriei terenului constă în valorificarea veniturilor primite prin plăți de chirie. În Rusia, practica închirierii terenurilor private nu este larg răspândită, în principal, terenurile de stat și municipale sunt închiriate. În același timp, prețul standard al terenului este inadecvat valorii sale de piață.

Cea mai fiabilă dintre toate metodele de mai sus în practica mondială este considerată a fi metoda analizei comparative directe a vânzărilor. Calculul prin metoda analizei comparative a vânzărilor constă în analiza tranzacțiilor efective de cumpărare și vânzare a terenurilor similare, compararea acestora cu cel evaluat și efectuarea ajustărilor corespunzătoare pentru diferențele care există între parcelele comparabile și cele evaluate. În consecință, prețul de vânzare al fiecărei parcele comparabile este mai întâi stabilit ca și cum ar avea aceleași caracteristici ca și parcela în cauză, iar apoi se determină valoarea medie ponderată a parcelei în cauză.

Următorul pas în aplicarea abordării costului este de a determina costul de înlocuire al obiectului sau costul de înlocuire. Există patru moduri de a calcula costul de înlocuire sau costul de înlocuire.

Metoda analizei cantitative constă în întocmirea devizelor de cost pentru toate tipurile de lucrări necesare construcției elementelor structurale individuale ale obiectului și al obiectului în ansamblu: costuri cu forța de muncă, materiale, mijloace de mecanizare a lucrării. La aceste costuri trebuie adăugate cheltuielile generale și profitul dezvoltatorului, precum și costurile de proiectare, construcție, achiziție și instalare a echipamentelor necesare reproducerii îmbunătățirilor evaluate.

Analiza cantitativă este cea mai precisă, dar și cea mai intensivă în muncă. Utilizarea acestuia necesită evaluatori cu înaltă calificare și o experiență vastă în pregătirea devizelor de construcție.

Metoda de calcul element cu element este o modificare a metodei cantitative, dar este mult mai puțin intensivă în muncă, deoarece se bazează pe utilizarea unor estimări și prețuri agregate mai degrabă decât pe cele unice. Cei mai caracteristici indicatori ai elementelor structurale (1 metru cub de zidărie, 1 metru pătrat de acoperiș etc.) sunt luați ca unități de măsurare a costurilor.

Metoda unității comparative se bazează pe compararea costului unei unități de proprietăți de consum a obiectului evaluat cu costul unei unități de măsură similare a unei structuri standard similare. Esența metodei este că pentru obiectul evaluat se selectează un obiect analog care este similar celui evaluat din punct de vedere al caracteristicilor structurale, materialelor utilizate și tehnologiei de fabricație. Apoi, costul unei unități de măsură a unui obiect analog (1 metru cub, 1 mp etc.) este înmulțit cu numărul de unități ale obiectului evaluat.

Acesta este cel mai simplu mod de a evalua o proprietate și este utilizat pe scară largă de către evaluatori, în special atunci când reevaluează activele fixe ale întreprinderilor.

Metoda indexului constă în determinarea costului de înlocuire al obiectului evaluat prin înmulțirea valorii contabile cu indicele de reevaluare corespunzător. Indicii de reevaluare a activelor imobilizate sunt aprobați de Comitetul de Stat pentru Statistică al Federației Ruse și sunt publicați periodic în presă.

Determinarea uzurii acumulate este pasul final al abordării costurilor.

În abordarea prin cost, definiția amortizării este utilizată pentru a lua în considerare diferențele dintre caracteristicile proprietății noi și proprietatea efectivă care se evaluează. Luarea în considerare a deprecierii unui obiect este un fel de ajustare a costului unei clădiri nou reproduse pentru a determina valoarea obiectului evaluat.

În funcție de factorii care reduc valoarea imobilului, uzura se împarte în fizice, funcționale și externe (economice).

Deteriorarea fizică reflectă modificări ale proprietăților fizice ale unei proprietăți în timp (de exemplu, defecte ale elementelor structurale). Uzura fizică este de două tipuri: primul are loc sub influența factorilor operaționali, al doilea - sub influența factorilor naturali și naturali.

Există patru metode principale de calculare a uzurii fizice: expert (cea mai precisă, dar și cea mai laborioasă, calculată pe baza creării unei liste de defecte și a stabilirii procentului de uzură a tuturor elementelor structurale ale unei clădiri sau structuri. ); reglementare (sau contabilă); costul și metoda de calcul a duratei de viață a unei clădiri.

Uzura funcțională este o pierdere de valoare cauzată de faptul că un obiect nu îndeplinește standardele moderne: în ceea ce privește utilitatea sa funcțională, arhitecturală și estetică, amenajarea spațiului, soluțiile de proiectare, locuibilitatea, siguranță, confort și alte caracteristici funcționale. Dacă valoarea suplimentară obținută depășește costul restaurării, atunci uzura funcțională este detașabilă. Un element de uzură funcțională detașabilă poate fi considerat absența unui șemineu, ale cărui costuri de instalare sunt compensate de creșterea rentabilității și a valorii de piață a proprietății. Cantitatea de uzură amovibilă se determină ca diferență între valoarea potențială a clădirii la momentul evaluării acesteia cu elemente actualizate și valoarea acesteia la data evaluării fără elemente actualizate. Uzura funcțională inamovibilă include o scădere a valorii din cauza unor factori asociați atât cu lipsa, cât și cu excesul caracteristicilor calitative ale clădirii.

Dacă uzura fizică și, într-o anumită măsură, funcțională poate fi eliminată prin reconstrucția sau modernizarea unei clădiri, atunci uzura cauzată de influențele externe în majoritatea cazurilor nu poate fi eliminată.

Uzura externă (economică) este o pierdere de valoare cauzată de influența factorilor externi. Amortizarea economică poate fi cauzată de o varietate de motive, cum ar fi modificări economice generale, industriale, legale sau legislative, ordonanțe municipale, zonare și reglementări administrative.

Principalii factori de uzură externă în Rusia sunt starea generală a economiei, care în unele regiuni este sporită de factori locali, prezența unei legislații discriminatorii pentru anumite tipuri de activități comerciale și amenzile pentru poluarea mediului.

Există două abordări pentru evaluarea deprecierii externe - compararea vânzărilor de obiecte similare în condiții externe stabile și modificate și valorificarea pierderilor de venit legate de schimbările condițiilor externe. După determinarea deprecierii totale cumulate, evaluatorul, pentru a obține valoarea finală a proprietății, adaugă la valoarea de piață a terenului diferența dintre costul total de înlocuire al proprietății și amortizarea acumulată.

Abordarea costurilor este aplicabilă evaluării aproape oricărui imobil. Cu toate acestea, o astfel de aplicare nu este justificată în toate cazurile (de exemplu, evaluarea bunurilor imobiliare care generează venituri).

Cea mai comună zonă de aplicare a abordării costurilor este evaluarea obiectelor din sectoarele „pasive” sau inactive ale pieței imobiliare. Avantajul utilizării abordării costului în acest caz se datorează faptului că insuficiența sau nefiabilitatea informațiilor despre tranzacțiile finalizate pentru cumpărarea și vânzarea de obiecte analoge limitează în unele cazuri posibilitatea de a utiliza alte abordări de evaluare.

Abordarea costurilor este utilizată și în studiul de fezabilitate al construcțiilor noi, în evaluarea valorii de piață a construcțiilor neterminate și a obiectelor reconstruite. În acest caz, abordarea costurilor ne permite să evaluăm eficacitatea proiectului de investiții.

Folosind o combinație de abordări de cost și venit, și anume prin compararea costurilor de construire a unui obiect cu veniturile primite din acesta, evaluatorul face o concluzie despre cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului aferent obiectului de evaluare. Pentru a reflecta rezultatele evaluării în situațiile financiare ale întreprinderii (reevaluarea mijloacelor fixe), evaluatorii, pe baza Reglementărilor contabile (PBU 6-97) „Contabilitatea mijloacelor fixe”, determină valoarea obiectului de evaluare folosind abordarea costurilor.

Piața asigurărilor este o zonă de aplicare în continuă expansiune a abordării bazate pe costuri. În acest caz, se acordă preferință acestei abordări deoarece suma asigurată, valoarea primei de asigurare și compensația de asigurare sunt determinate pe baza costurilor deținătorului poliței folosind abordarea costurilor.

Abordarea comparativă (de piață) a evaluării imobiliare se caracterizează printr-o analiză a vânzărilor pe piață a obiectelor similare și similare cu cea evaluată. Pentru ca această abordare să poată fi aplicată unei situații specifice, este necesar să existe o cantitate mare de date statistice acumulate și fiabile privind vânzările de bunuri imobiliare comparabile, ceea ce este posibil doar dacă piața imobiliară este foarte dezvoltată.

În condițiile rusești, pentru a evalua obiectele folosind metoda pieței, este necesar să se utilizeze orice informații disponibile despre tranzacțiile anterioare pe obiecte, deoarece problema găsirii de informații pentru această metodă este complicată de natura sa închisă.

La evaluarea valorii unei bănci, esența acestei abordări este că prețul acțiunilor băncii reflectă atractivitatea pe piață a acestei bănci ca obiect de achiziție și investiție. Indicatorul de atractivitate a pieței este calculat de obicei pentru societățile pe acțiuni deschise ale căror acțiuni sunt listate la burse de valori. Pentru a determina atractivitatea pe piață a unei bănci care a emis doar acțiuni ordinare, este necesar să se împartă profitul după impozitare pentru anul trecut la numărul de acțiuni în circulație la sfârșitul acelui an. Cifra rezultată este câștigul pe acțiune. Prețul de vânzare pe piață al acțiunilor la orice dată aleasă aleatoriu este apoi corelat cu câștigul pe acțiune rezultat, rezultând un indice al atractivității pieței. Pentru practica rusă, această abordare este în prezent aproape imposibil de utilizat în practică, deoarece acțiunile băncilor comerciale rusești, cu excepția Sberbank, nu sunt listate la burse. Cu toate acestea, sarcina de a prezice valoarea de piață a acțiunilor băncilor după fuziuni rămâne relevantă.

Piața de închiriere, spre deosebire de cea de vânzare, este cea mai dinamică, mai deschisă și mai bogată din punct de vedere informațional. Venitul din chirii, în cele mai multe cazuri, reprezintă baza aplicării abordării venitului la evaluarea proprietăților imobiliare.

Este general acceptat că abordarea veniturilor este cea mai bogată în informații și, prin urmare, cea mai fiabilă abordare a evaluării bunurilor imobiliare nerezidențiale din Rusia. În plus, abordarea veniturilor, în ciuda complexității sale, este cel mai puternic și flexibil instrument de evaluare, capabil să rezolve probleme nu numai din domeniul imobiliar, ci și din alte domenii: proprietate intelectuală, afaceri, proiecte de investiții etc. luăm în considerare abordarea veniturilor mai detaliat.

În practica mondială, abordarea venitului utilizează: metoda capitalizării directe și metoda actualizării veniturilor în numerar.

Metoda capitalizării directe se bazează pe conversia directă a venitului net din exploatare (NOI) în valoare prin împărțirea acestuia la rata de capitalizare. Conceptul NOR este valoarea sustenabilă calculată a venitului net anual așteptat primit din proprietatea care este evaluată după deducerea cheltuielilor de exploatare și a rezervelor de înlocuire. Determinarea NOR se bazează pe ipoteza că proprietatea va fi închiriată la ratele de închiriere de pe piață, iar cel mai obișnuit an de proprietate va fi luat ca perioadă de calcul estimată.

Calculul NOR începe cu determinarea venitului brut potențial (PVI) - valoarea totală așteptată a chiriei de pe piață și taxele din serviciile suplimentare care însoțesc principalul tip de activitate (taxe pentru utilizarea unei parcări, pentru instalarea reclamei pe perete etc. ). Următorul pas în calcularea NIR este determinarea venitului brut efectiv (EGI). Pentru a obține EVA, pierderile estimate din neocupare și neplata chiriei sunt deduse din venitul brut potențial. Aceste pierderi sunt în concordanță cu probabilitatea ca o parte a chiriei să nu fie colectată în timpul anului prognozat și o parte a spațiului să rămână neocupată de chiriași. Întrucât nu există standarde de evaluare pentru determinarea acestor pierderi, cel mai bun mod de a obține informații este să priviți o proprietate similară pentru care sunt disponibile date de închiriere pe o perioadă extinsă de timp, din care poate fi cunoscut nivelul real al pierderilor.

VAN este calculat ca diferența dintre valoarea EVD și valoarea cheltuielilor de exploatare (OR). Cheltuielile de exploatare sunt cheltuieli periodice pentru a asigura funcționarea normală a unității și reproducerea veniturilor sunt de obicei împărțite în:

permanent condiționat;

variabile condiționale (operaționale);

costuri de înlocuire (rezervă).

Costurile de funcționare fixe condiționate includ cheltuieli, a căror valoare nu depinde de nivelul de sarcină de muncă al unității. De regulă, acestea sunt impozitele pe proprietate, chiria terenului, TVA-ul și costurile de asigurare.

Costurile de funcționare variabile condiționat includ cheltuieli, a căror valoare depinde de gradul de încărcare a activității unității și de nivelul serviciilor furnizate. Principalele cheltuieli semivariabile sunt costurile de management, facturile de utilități, costurile de securitate etc.

Costurile de înlocuire sunt deduse ca contribuție (rezervă) anuală la fondul de înlocuire (similar cu amortizarea contabilă).

Formula de evaluare arată astfel:

V0 = CF / R, (2,1)

unde: V0 este valoarea curentă (valoarea la momentul evaluării) a afacerii, CF este fluxul de numerar anual, R este raportul de capitalizare.

Cea mai dificilă etapă a evaluării imobiliare prin metoda capitalizării este determinarea coeficientului (sau a ratei) de capitalizare. În versiunea clasică occidentală, metoda capitalizării directe presupune utilizarea unui coeficient (rata) de capitalizare, extras din tranzacțiile de piață pentru care se cunosc simultan prețul de închiriere și prețul de vânzare. Practica arată că în condițiile rusești este imposibil să găsești astfel de informații.

Rata de capitalizare atunci când se evaluează o afacere este de obicei definită ca diferența dintre rata rentabilității capitalului (rata de actualizare) pentru compania evaluată și rata medie anuală de creștere a veniturilor companiei.

Formula pentru găsirea raportului de capitalizare este:

unde: R este rata de capitalizare, r este rata de actualizare, g este rata medie anuală de creștere a venitului așteptată.

O altă metodă de determinare a raportului de capitalizare este metoda însumării (construcția cumulativă). Esența metodei este că rata dobânzii fără risc este utilizată ca rată de bază și i se adaugă succesiv ajustări pentru diferite tipuri de risc asociate cu caracteristicile proprietății care se evaluează (prima pentru riscul investiției într-o proprietate , primă pentru lichiditate scăzută, ajustare pentru managementul investițiilor etc.).

După cum reiese din analiza periodicelor recente, în practica de evaluare occidentală rolul principal îl joacă în prezent metoda de actualizare a veniturilor în numerar. Metoda fluxului de numerar actualizat este cel mai universal instrument de calcul al capitalizării care vă permite să determinați valoarea actuală a fluxurilor de numerar viitoare. Fluxurile de numerar se pot modifica în mod arbitrar, pot fi inegale și au un nivel ridicat de risc. Acest lucru se datorează specificului unui astfel de concept precum imobiliare. Imobilul este achiziționat de un investitor în primul rând pentru anumite beneficii viitoare. Un investitor vede o proprietate ca pe un pachet de beneficii viitoare și evaluează atractivitatea acesteia în ceea ce privește modul în care valoarea monetară a acestor beneficii viitoare se compară cu prețul la care proprietatea poate fi achiziționată.

Formula de evaluare a afacerii în acest caz arată astfel:

unde: V0 - evaluarea valorii companiei (valoarea actuală netă), n - 0,1,2,...,N - intervale de planificare, CFn - flux de numerar (negativ sau pozitiv) în intervalul de planificare n, CF(N+ 1) - cash flow anual stabil al perioadei reziduale, determinat pentru primul an de după perioada de planificare, r - rata de actualizare (rata rentabilității capitalului investit), R - rata de capitalizare pentru perioada reziduală.

Atunci când se calculează valoarea de piață a unei proprietăți folosind metoda actualizării fluxului de numerar, se determină succesiv următoarele:

durata perioadei de prognoză (durata proiectului);

venitul net din exploatare;

fluxurile de numerar prognozate (viitoare) pentru fiecare perioadă a proiectului;

fluxul de numerar posibil din revenirea (vânzarea) proprietății la sfârșitul perioadei de prognoză;

rata de actualizare pentru viitoarele fluxuri de numerar;

valoarea de piata a proprietatii.

Durata perioadei de prognoză depinde de o serie de factori: nivelul și rata inflației; tipul obiectului; condițiile climatice în care își desfășoară activitatea etc. În practica internațională de evaluare, se obișnuiește să se accepte durata medie a proiectului, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin condiții suplimentare, egală cu 7 - 10 ani. Pentru condițiile rusești, o perioadă tipică de proiect poate fi considerată a fi de 3-5 ani.

În conformitate cu principiul așteptării evaluării de bază a valorii de piață, metoda veniturilor este VAN, care este capabilă să genereze valoare prin actualizare. Acest venit trebuie proiectat pentru fiecare an de utilizare a proprietății. Calculul NIR se realizează prin previziunea veniturilor și cheltuielilor care îl formează.

Pentru a prezice fluxul de numerar de la revenire, se alege de obicei una dintre cele trei metode:

setarea directă a valorii inversării;

prognozarea tendințelor valorii proprietăților pe perioada deținerii;

aplicarea unei rate de actualizare la fluxurile de numerar după impozitare pentru perioada post-prognoză.

Rata de actualizare este definită ca rata medie de rentabilitate pe care investitorii se așteaptă să o primească pentru investițiile în proprietăți similare pe o anumită piață. Deoarece rata rentabilității este direct proporțională cu riscul, rata de actualizare depinde direct de cât de mare o persoană obișnuită estimează nivelul de risc asociat cu investiția în achiziționarea unei anumite proprietăți. Cu cât nivelul riscului este mai mare, cu atât este mai mare rata de actualizare și, în consecință, cu atât valoarea veniturilor viitoare este mai mică. La calcularea ratei de actualizare trebuie avut în vedere faptul că aceasta este considerată ca fiind nivelul limită inferioară a rentabilității investiției la care investitorul permite posibilitatea de a-și investi fondurile într-un obiect dat, având în vedere că există investiții alternative care presupun obținerea de venituri. cu diferite grade de risc. Pentru calcularea ratei de actualizare se folosesc mai multe metode, dintre care cele mai preferate sunt metoda prețului investiției de capital și metoda însumării.

Deoarece metoda de însumare a fost discutată mai sus, ne vom opri mai detaliat asupra metodei prețului investiției de capital.

Această metodă de calcul a ratei de actualizare se bazează pe analiza informațiilor bursiere. Calculul se face pe baza a trei componente:

rata nominală fără risc;

randamentul total al pieței în ansamblu (portofoliul mediu de valori mobiliare pe piață);

coeficientul beta.

Atunci când calculați rata nominală fără risc, puteți utiliza indicatori pentru operațiuni fără risc - atât medii europene cât și rusești. Pentru a crește acuratețea calculului, componenta fără risc a ratei de actualizare poate fi calculată pe baza datelor privind cotațiile titlurilor de valoare naționale și europene.

Rentabilitatea unui portofoliu de investiții echilibrat de valori mobiliare este utilizată ca rentabilitate medie a pieței. O listă de acțiuni bazată pe cotații pentru care sunt calculate randamente medii este publicată în mod regulat în mass-media și pe internet.

Metoda de calcul al coeficientului beta constă în analiza factorilor cheie ai riscurilor macroeconomice, industriale, financiare și legislative care afectează compania.

Procesul de calcul al valorii actuale se realizează prin reducerea fluxurilor de numerar viitoare pentru fiecare perioadă a proiectului la valoarea curentă pe baza aplicării teoriei valorii monetare în timp și constă în adăugarea ulterioară a tuturor valorilor și veniturilor obținute. din vânzare (reversiune).

Aș dori să observ că, pe o piață imobiliară dezvoltată, toate cele trei abordări, atunci când se folosesc date fiabile, ar trebui să conducă la aproximativ aceleași rezultate. Un rezultat al evaluării obținut prin orice metodă care diferă semnificativ de celelalte este un simptom că procesul de evaluare fie a folosit informații nesigure, fie o eroare metodologică sau matematică.

Pentru a trage o concluzie finală asupra valorii de piață a proprietății este necesar să se efectueze aprobarea finală a rezultatelor evaluării. Pentru a face acest lucru, este necesar să se atribuie ponderi rezultatelor evaluării obținute prin fiecare dintre cele trei abordări. Coeficienții de ponderare arată ce proporție din valoarea obținută ca urmare a utilizării fiecăreia dintre metodele de evaluare aplicate este prezentă în valoarea de piață finală a proprietății care se evaluează.

Acordul rezultatelor, precum și obiectivele evaluării reflectă într-o oarecare măsură caracterul adecvat al aplicării fiecăreia dintre abordări. Astfel, dacă rezultatele evaluării sunt necesare pentru asigurarea unui obiect, se preferă abordarea costurilor. Dacă este necesar să se determine valoarea de piață a unui obiect pentru vânzare sau cumpărare, atunci metodele de venit și abordările comparative sunt mai des folosite. Dacă rezultatele evaluării sunt necesare pentru a investi anumite fonduri în dezvoltarea unei proprietăți, atunci este mai bine să folosiți una dintre metodele de abordare a veniturilor.

Abordare rentabilă a fost practic singurul de-a lungul întregii perioade sovietice a istoriei noastre. Această abordare stă la baza determinării valorii de inventar, care este calculată de întreprinderile tehnice de inventar (ITO, PTI etc.), precum și pentru calcularea bazei de impozitare a multor obiecte.

Abordarea costurilor poate fi decisivă doar în absența datelor pentru utilizarea abordărilor venite și comparative, i.e. atunci când piața de circulație a obiectului de evaluare nu este dezvoltată sau este în general unică și, de asemenea, nu generează venituri. Prin urmare, atunci când se evaluează unitățile sociale (școli, grădinițe, gări, locuri de detenție, instituții medicale și religioase), este de obicei posibil să se aplice doar abordarea costurilor. De asemenea, este utilizat în scopuri de asigurare, impozitare și atunci când se evaluează proiecte de construcție neterminate care necesită reparații majore sau reconstrucție.

Dezavantajele abordării costurilor.

Calculul în cadrul abordării costurilor poate da rezultate inadecvate în următoarele cazuri:

• inconsecvența între îmbunătățirile aduse proprietății și cea mai bună și cea mai bună utilizare a acesteia;
• lipsa de informații despre statutul juridic și suprafața unui teren (foarte frecvente la evaluarea proprietății întreprinderilor agricole, gospodăriilor private și clădirilor de la țară, spațiilor încorporate și anexate etc.);
• nu există piață pentru terenuri (sau drepturi asupra acestora) în zona proprietății care se evaluează;
• îmbunătățirile (cladiri și structuri) nu sunt standard, rare și nu există estimări de construcție;
• nu există date pentru o evaluare obiectivă a profitului antreprenorului;
• Este dificil de determinat deteriorarea fizică a îmbunătățirilor, de exemplu, atunci când acestea nu pot fi inspectate vizual (rețele de comunicații), sau când se fac reparații cosmetice într-o clădire veche, construită îndelung, finisată cu materiale de construcție scumpe, de ex. există o discrepanță între aspectul obiectului și elementele sale structurale;
• există semne de uzură funcțională și/sau externă semnificativă (nu există metode aprobate pentru calculul acestora).

De fapt, după cum arată practica, majoritatea proprietăților imobiliare care sunt evaluate au una sau mai multe dintre caracteristicile de mai sus, ceea ce reduce fiabilitatea rezultatului abordării costurilor. Prin urmare, dacă se utilizează abordarea costurilor, evaluatorii îi atribuie de obicei o cotă minimă din costul total atunci când convin asupra rezultatelor pentru a reduce impactul acesteia asupra costului final. La calcularea valorii în schimb, de exemplu, la împrumuturile garantate de proprietatea evaluată, multe bănci recomandă să îi atribuie o cotă de cel mult 5%-10%.

Abordare comparativăîntr-o piaţă dezvoltată este cea mai obiectivă şi mai adecvată. Este imposibil să se evalueze obiecte unice care nu au analogi, precum și pentru majoritatea obiectelor care nu sunt încă finalizate. Când se estimează valoarea de schimb pentru activele lichide, cum ar fi apartamentele standard, spațiile de birouri și spațiile comerciale din zonele dezvoltate, aceasta este abordarea principală și adesea singura recomandată pentru utilizare.

Dezavantajele abordării comparative:

• Nu se aplică obiectelor necomercializate pe piață.

Abordarea veniturilor este cel mai de preferat pentru evaluarea proprietăților care pot genera venituri, în special atunci când se evaluează imobile comerciale cu o piață de închiriere dezvoltată. Este folosit pentru a calcula valoarea de utilizare, adică pentru un anumit proprietar sau investitor, precum și pentru a calcula valoarea investiției, deoarece evaluează indicatorii de rentabilitate și capitalul investit pentru întreaga perioadă de investiție.

Dezavantajele abordării venitului:

• Oferă rezultate insuficient fundamentate în absența datelor cu privire la veniturile posibile (de exemplu, absența unei piețe de închiriere nu permite calcularea ratei de închiriere cel mai probabil), precum și a ratelor adecvate de actualizare sau de capitalizare.
• Dacă obiectul este supus reconstrucției, reutilizării sau nu a fost finalizat, calculul are în general caracterul unui proiect de investiții.
• Nu se aplică pentru evaluarea obiectelor care nu sunt destinate generării de venituri (adică pentru majoritatea unităților sociale, gospodării private din mediul rural etc.).

Evaluări ale oricărui activ: comparativ (abordarea comparativă directă a pieței), abordarea veniturilor și abordarea costurilor (vezi Diagrama nr. 1).

Diagrama nr. 1. Abordări de estimare a valorii companiei.

În Rusia, activitățile de evaluare sunt reglementate de Legea privind activitățile de evaluare și Standardele Federale de Evaluare (FSO).

Fiecare abordare are metode de evaluare. Deci abordarea veniturilor se bazează pe 2 metode: metoda capitalizării și metoda fluxului de numerar actualizat. Abordarea comparativă constă din 3 metode: metoda pieței de capital, metoda tranzacției și metoda coeficienților industriei. Abordarea costului se bazează pe 2 metode: metoda activului net și metoda valorii de lichidare.

Abordarea veniturilor.

Abordarea veniturilor este un set de metode de estimare a valorii obiectului de evaluare, bazate pe determinarea venitului așteptat din utilizarea obiectului de evaluare (clauza 13 din OFS nr. 1).

În abordarea veniturilor, valoarea unei companii este determinată pe baza veniturilor viitoare așteptate și actualizarea acestuia la valoarea actuală pe care o poate aduce firma evaluată.

Teoria valorii prezente a fost formulată pentru prima dată de Martin de Azpilcueta, un reprezentant al școlii din Salamanca, și este unul dintre principiile cheie ale teoriei financiare moderne.

Modelul dividendelor actualizate este fundamental pentru modelul fluxului de numerar actualizat. Modelul de dividende reduse a fost propus pentru prima dată de John Williams după criza din anii 1930 din Statele Unite.

Formula DDM arată astfel:

Unde
Preț – prețul acțiunilor
Div – dividende
R – rata de actualizare
g – rata de creștere a dividendelor

Cu toate acestea, în prezent este foarte rar să se utilizeze plățile de dividende pentru a estima valoarea justă a capitalului social. De ce? Pentru că dacă folosiți plățile de dividende pentru a estima valoarea justă a capitalului propriu, aproape toate acțiunile de pe piețele de valori din întreaga lume vor părea supraevaluate din motive foarte simple:

Astfel, modelul DDM este folosit mai mult în zilele noastre pentru a evalua valoarea fundamentală a acțiunilor preferate ale unei companii.

Stephen Ryan, Robert Hertz și alții în articolul lor spun că modelul DCF a devenit cel mai răspândit, deoarece are o legătură directă cu teoria lui Modelliani și Miller, deoarece fluxul de numerar liber este un flux de numerar care este disponibil pentru toți deținătorii de capitalul societatii, ca detinatori de datorii si actionari. Astfel, cu ajutorul DCF se pot evalua atât societatea, cât și capitalul social. În continuare vă vom arăta care este diferența.

Formula modelului DCF este identică cu formula nr. 2, singurul lucru este că se folosește fluxul de numerar liber în locul dividendelor.

Unde
FCF – flux de numerar liber.

Deoarece am trecut la modelul DCF, să aruncăm o privire mai atentă asupra conceptului de flux de numerar. În opinia noastră, cea mai interesantă clasificare a fluxurilor de numerar în scop de evaluare este dată de A. Damodaran.

Damodaran identifică 2 tipuri de fluxuri de numerar libere care trebuie actualizate pentru a determina valoarea companiei:

Pentru a merge mai departe, trebuie deja să arătăm diferența dintre valoarea companiei și valoarea capitalului social. O companie operează cu capitalul investit, iar capitalul investit poate include fie capitaluri proprii, fie proporții variabile de capital propriu și datorie. Astfel, folosind FCFF, determinăm valoarea fundamentală a capitalului investit. În literatura în limba engleză puteți găsi conceptul de valoare Enterprise sau abrevierea EV. Adică valoarea companiei ținând cont de capitalul de datorie.

Formulele nr. 4, nr. 5 și nr. 6 prezintă calcule ale fluxurilor de numerar libere.

Unde EBIT este câștigul înainte de dobândă și impozit pe venit;

DA – amortizare;

Investiții – investiții.

Uneori, în literatură, puteți găsi o altă formulă pentru FCFF, de exemplu, James English folosește formula nr. 5, care este identică cu formula nr. 4.

Unde
CFO – fluxul de numerar din activități de exploatare (numerar furnizat de activitățile de exploatare);
Cheltuieli cu dobânzi – cheltuieli cu dobânzi;
T – rata impozitului pe venit;
CFI - fluxul de numerar din activități de investiții (numerar furnizat de activități de investiții).

Unde
Venit net – profit net;
DA – amortizare;
∆WCR – modificări ale capitalului de lucru necesar;
Investiții – investiții;
Împrumutul net reprezintă diferența dintre împrumuturile/împrumuturile primite și rambursate

Formula 7 arată cum puteți obține valoarea capitalului propriu din valoarea companiei.

Unde
EV – valoarea companiei;
Datorie – datorii;
Numerar – echivalente de numerar și investiții pe termen scurt.

Rezultă că există 2 tipuri de evaluări de fluxuri de numerar DCF în funcție de fluxurile de numerar. Formula nr. 8 conține un model de evaluare a unei companii ținând cont de datorii, iar formula nr. 9 conține un model de evaluare a capitalului social. Pentru a estima valoarea fundamentală a unei companii sau capitaluri proprii, puteți utiliza atât formula nr. 8, cât și formula nr. 9 împreună cu formula nr. 7.

Mai jos sunt modele de evaluare în două etape:

Unde
WACC – costul mediu ponderat al capitalului

g este rata de creștere a fluxurilor de numerar care continuă la nesfârșit

După cum puteți vedea, în ecuațiile nr. 11 și nr. 12, în loc de rata de actualizare abstractă R, au apărut WACC (costul mediu ponderat al capitalului) și Re (costul capitalului propriu), iar acest lucru nu este întâmplător. După cum scrie Damodaran, „rata de actualizare este o funcție de riscul fluxurilor de numerar așteptate”. Întrucât riscurile acţionarilor şi riscurile creditorilor sunt diferite, este necesar să se ţină cont de acest lucru în modelele de evaluare prin rata de actualizare. În continuare ne vom întoarce la WACC și Re și ne vom uita la ele mai detaliat.

Problema cu modelul în două etape este că presupune că după o fază de creștere rapidă are loc o stabilizare imediată și apoi veniturile cresc încet. În ciuda faptului că, conform observațiilor autorului, în practică majoritatea analiștilor folosesc modele în două etape, este mai corect să se utilizeze un model în trei etape. Modelul în trei etape adaugă o etapă de tranziție de la o creștere rapidă la o creștere stabilă a veniturilor.

Damodaran, într-unul dintre materialele sale de instruire, face o treabă foarte bună de a arăta grafic diferența dintre modelele în două și trei etape (vezi Figura #1).

Figura nr. 1. Modele cu două și trei etape.
Sursa: Aswath Damodaran, Închidere în evaluare: Estimarea valorii terminale. Prezentare, slide #17.

Mai jos sunt modele în trei etape pentru estimarea valorii companiei și a capitalului propriu:

Unde
n1 – sfârșitul perioadei inițiale de creștere rapidă
n2 – sfârșitul perioadei de tranziție

Să revenim la rata de reducere. După cum am scris mai sus, în scopul actualizării în evaluarea unei companii sau a capitalului social, sunt utilizate WACC (costul mediu ponderat al capitalului) și Re (costul capitalului propriu).

Conceptul de cost mediu ponderat al capitalului WACC a fost propus pentru prima dată de Modeliani și Miller sub forma unei formule care arată astfel:

Unde
Re – costul capitalului propriu
Rd – costul capitalului împrumutat
E – valoarea capitalului propriu
D – valoarea capitalului împrumutat
T – rata impozitului pe venit

Am spus deja că rata de actualizare arată riscul fluxurilor de numerar așteptate, astfel încât pentru a înțelege riscurile asociate fluxurilor de numerar ale companiei (FCFF), este necesar să se determine structura de capital a organizației, adică ce cotă. a capitalului propriu în capitalul investit și ce acțiune împrumută capital din capitalul inversat.

Dacă o companie publică este analizată, atunci este necesar să se țină seama de valorile de piață ale capitalului propriu și ale capitalului de datorie. Pentru companiile care nu sunt publice este posibilă utilizarea valorilor bilanţiere ale capitalului propriu şi al datoriei.

Odată ce structura capitalului a fost determinată, este necesar să se determine costul capitalului propriu și costul capitalului datoriei. Există multe metode de determinare a costului capitalului propriu (Re), dar modelul cel mai frecvent utilizat este CAPM (modelul de stabilire a prețului activelor de capital), care se bazează pe teoria portofoliului Markowitz. Modelul a fost propus, independent, de Sharp și Lintner. (vezi Formula nr. 16).

Unde
Rf – rata de rentabilitate fără risc
b – coeficientul beta
ERP - prima de risc la capitalul propriu

Modelul CAPM afirmă că randamentul așteptat al unui investitor este alcătuit din două componente: rata de rentabilitate fără risc (Rf) și prima de risc a acțiunilor (ERP). Prima de risc în sine este ajustată la riscul sistematic al activului. Riscul sistematic este indicat de beta (b). Astfel, dacă coeficientul beta este mai mare decât 1, înseamnă că activul pare a fi mai riscant decât piața și astfel randamentul așteptat al investitorului va fi mai mare. Ei bine, dacă coeficientul beta este mai mic de 1, aceasta înseamnă că activul pare mai puțin riscant decât piața și astfel randamentul așteptat al investitorului va fi mai mic.

Determinarea costului capitalului împrumutat (Rd) nu pare a fi o problemă dacă compania are obligațiuni, randamentul lor actual poate fi un bun ghid la ce rată poate atrage compania împrumutată.

Totuși, după cum se știe, companiile nu sunt întotdeauna finanțate prin piețele financiare, așa că A. Damodaran a propus o metodă care permite o determinare mai precisă a costului curent al capitalului împrumutat. Această metodă este adesea numită sintetică. Mai jos este formula pentru determinarea costului capitalului împrumutat folosind metoda sintetică:

Unde
COD – costul capitalului împrumutat
Marja implicită a companiei – Marja implicită a companiei.

Metoda sintetică se bazează pe următoarea logică. Rata de acoperire a companiei este determinată și comparată cu companiile tranzacționate public și este determinată spread-ul implicit (diferența dintre randamentul obligațiunilor curente și randamentul obligațiunilor de stat) a companiilor comparabile. În continuare, se ia rata de rentabilitate Berzisk și se adaugă spread-ul găsit.

Pentru a evalua o companie folosind fluxuri de numerar libere către capitaluri proprii (FCFE), rata de actualizare este costul capitalului propriu (Re).

Deci, am descris o abordare teoretică pentru estimarea valorii unei companii pe baza fluxurilor de numerar. După cum puteți vedea, valoarea companiei depinde de fluxurile viitoare de numerar libere, ratele de actualizare și ratele de creștere post-prognoză.

Abordare comparativă

Abordarea comparativă este un set de metode de evaluare a valorii unui obiect de evaluare, bazat pe o comparație a obiectului de evaluare cu obiecte care sunt analoge obiectului de evaluare, pentru care sunt disponibile informații despre prețuri. Un obiect - un analog al obiectului de evaluare în scopuri de evaluare este recunoscut ca un obiect care este similar cu obiectul de evaluare în principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură care determină valoarea acestuia (clauza 14, OFS nr. 1).

Evaluarea unei companii pe baza unei abordări comparative se realizează folosind următorul algoritm:

1. Colectarea de informații despre companiile vândute sau participațiile acestora;
2. Selectarea companiilor analoge după următoarele criterii:
   • Asemănări în industrie
   • Produse similare
   • Marimea companiei
   • Perspective de creștere
   • Calitatea managementului
3. Efectuarea de analize financiare și comparații între societatea evaluată și companiile analoage pentru a identifica cei mai apropiați analogi ai companiei evaluate;
4. Selectarea și calcularea multiplicatorilor de cost (preț);
5. Formarea valorii finale.

Multiplicatorul valoric este un coeficient care arată raportul dintre valoarea capitalului investit (EV) sau capitalului social (P) și indicatorul financiar sau nefinanciar al companiei.

Cei mai frecventi multiplicatori sunt:

• P/E (capitalizarea pieței la venitul net)
• EV/Vânzări (valoarea companiei în raport cu veniturile companiei)
• EV/EBITDA (valoarea companiei la EBITDA)
• P/B (capitalizarea bursieră la valoarea contabilă a capitalului propriu).

În abordarea comparativă, se obișnuiește să se distingă trei metode de evaluare:

• Metoda pieței de capital;
• Metoda tranzacției;
• Metoda coeficienților industriei.

Metoda pieței de capital se bazează pe utilizarea unor companii similare de pe piața de capital. Avantajul metodei este utilizarea informațiilor faptice. Important este că această metodă vă permite să găsiți prețuri pentru companii comparabile aproape în orice zi, datorită faptului că valorile mobiliare sunt tranzacționate aproape în fiecare zi. Totuși, trebuie subliniat că prin această metodă estimăm valoarea unei afaceri la nivelul unei pachete de acțiuni care nu controlează, întrucât pachetele de control nu sunt vândute la bursă.

Metoda tranzacției este un caz special al metodei pieței de capital. Principala diferență față de metoda pieței de capital este că în această metodă se determină nivelul valorii pachetului de control, deoarece companiile analoge sunt selectate de pe piață pentru controlul corporativ.

Metoda raportului industriei se bazează pe relațiile recomandate între preț și anumiți indicatori financiari. Calculul coeficienților industriei se bazează pe date statistice pe o perioadă lungă de timp. Din cauza lipsei de date suficiente, această metodă practic nu este utilizată în Federația Rusă.

După cum sa menționat mai sus, metoda pieței de capital determină valoarea unui interes minoritar liber tranzacționabil. Prin urmare, dacă evaluatorul trebuie să obțină valoare la nivelul unui pachet de control și informațiile sunt disponibile doar pentru companiile publice, atunci este necesar să se adauge o primă de control la valoarea calculată prin metoda pieței de capital. În schimb, pentru a determina valoarea unui interes minoritar, discountul dobânzii care nu controlează trebuie să fie scăzut din valoarea interesului care controlează găsit prin metoda tranzacției.

Abordare rentabilă

Abordarea costurilor este un ansamblu de metode de estimare a valorii unui obiect evaluat, bazate pe determinarea costurilor necesare reproducerii sau înlocuirii obiectului evaluat, luând în considerare uzura și uzura. Costurile de reproducere a obiectului de evaluare sunt costurile necesare pentru a crea o copie exactă a obiectului de evaluare folosind materialele și tehnologiile utilizate pentru crearea obiectului de evaluare. Costurile de înlocuire a obiectului de evaluare sunt costurile necesare pentru a crea un obiect similar folosind materiale și tehnologii utilizate la data evaluării (clauza 15, OFS nr. 1).

Aș dori să remarc imediat că valoarea unei întreprinderi bazată pe metoda valorii de lichidare nu corespunde cu valoarea de lichidare. Valoarea de lichidare a obiectului de evaluare în baza paragrafului 9 din OSF nr. 2 reflectă prețul cel mai probabil la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat în timpul perioadei de expunere a obiectului de evaluare, care este mai mică decât perioada de expunere tipică pentru condițiile de piață, în condiţiile în care vânzătorul este obligat să facă o tranzacţie de înstrăinare a proprietăţii. La determinarea valorii de lichidare, spre deosebire de determinarea valorii de piata, se ia in considerare influenta circumstantelor extraordinare care obliga vanzatorul sa vanda imobilul sub evaluare in conditii care nu corespund conditiilor de piata.

Cărți uzate

1. Lintner, John. (1965), Security Prices, Risk and Maximum Gains from Diversification, Journal of Finance, decembrie 1965, 20(4), pp. 587-615.
2. M. J. Gordon, Dividende, câștiguri și prețuri acțiunilor. Revista de economie și statistică
3. Marjorie Grice-Hutchinson,
4. Sharpe, William F. (1964), Capital Asset Prices: A Theory of Market Equilibrium under Conditions of Risk, The Journal of Finance, Voi. 19, nr. 3 (sept. 1964), pp. 425-442.
5. Stephen G. Ryan, președinte; Robert H. Herz; Teresa E. Iannaconi; Lauren A. Maines; Krishna Palepu; Katherine Schipper; Catherine M. Schrand; Douglas J. Skinner; Linda Vincent, Comitetul pentru Standarde Financiare de Contabilitate al Asociației Americane de Contabilitate Răspuns la cererea FASB de a comenta despre testarea deprecierii fondului comercial folosind modelul de evaluare a veniturilor reziduale Comitetul pentru Standarde de Contabilitate Financiară al Asociației Americane de Contabilitate, 2000.,
6. Vol. 41, nr. 2, Partea 1 (mai 1959), pp. 99-105 (articolul este format din 7 pagini)
7. I.V. Kosorukova, S.A. Sekaciov, M.A. Shuklina, Evaluarea titlurilor de valoare și a afacerilor. MFPA, 2011.
8. Kosorukova I.V. Note de curs. Evaluarea afacerii. IFRU, 2012.
9. Richard Braley, Stuart Myers, Principiile finanțelor corporative. Biblioteca „Dialogul troicii”. Editura Olympus Business, 2007.
10. William F. Sharp, Gordon J. Alexander, Jeffrey W. Bailey, Investments. Editura Infra-M, Moscova, 2009.

Noi standarde internaționale de evaluare propuse. Schiță de expunere. International Valuation Standard Council, 2010.

Marjorie Grice-Hutchinson, Școala din Salamanca Citirea în teoria monetară spaniolă 1544-1605. Oxford University Press, 1952.

John Burr Williams, Teoria valorii investițiilor. Harvard University Press 1938; Retipărire 1997, Editura Fraser.

Capitalizarea Apple din 4.11.2011.

Stephen G. Ryan, președinte; Robert H. Herz; Teresa E. Iannaconi; Lauren A. Maines; Krishna Palepu; Katherine Schipper; Catherine M. Schrand; Douglas J. Skinner; Linda Vincent, Comitetul pentru Standarde de Contabilitate Financiară al Asociației Americane de Contabilitate Răspuns la cererea FASB de a comenta testarea deprecierii fondului comercial folosind modelul de evaluare a veniturilor reziduale Comitetul pentru Standarde de Contabilitate Financiară al Asociației Americane de Contabilitate, 2000.

Aswath Damodaran, Evaluarea investițiilor. Instrumente și metode de evaluare a oricăror bunuri. Editura Alpina, 2010

Damodaran folosește termenul firmă în munca sa, care este identic cu termenul nostru de companie.

James English, Applied Equity Analysis. Tehnici de evaluare a stocurilor pentru profesioniștii din Wall Street. McGraw-Hill, 2001.

Dacă societatea are un interes minoritar, atunci și interesul minoritar trebuie scăzut din valoarea companiei pentru a obține valoarea capitalului social.

Z. Christopher Mercer și Travis W. Harms, editat științific de V.M. Rutthauser, Teoria evaluării integrate a afacerilor. Editura Maroseyka, 2008.

M. J. Gordon, Dividende, câștiguri și prețuri acțiunilor. Revista de economie și statistică vol. 41, nr. 2, Partea 1 (mai 1959), pp. 99-105 (articolul este format din 7 pagini)

Z. Christopher Mercer și Travis W. Harms, editat științific de V.M. Rutthauser, Teoria evaluării integrate a afacerilor. Editura Maroseyka, 2008.

Modigliani F., Miller M. H. Costul capitalului, finanțarea corporativă și teoria investițiilor. American Economic Review, vol. 48, pp. 261-297, 1958.