Aplicação do método da renda bruta na prática de avaliação
11.03.2001 Autor Chemerikin S.M.
A avaliação imobiliária na Rússia existe há bastante tempo e a sua metodologia, desenvolvida por cientistas ocidentais, foi testada com sucesso nas condições económicas russas. Um dos elementos fracos do sistema de avaliação imobiliária é o suporte informativo deste processo. Assim, se na avaliação de imóveis residenciais (apartamentos) praticamente não surgem problemas com isso, já que são publicados um grande número de periódicos e publicações especializadas, que divulgam constantemente os resultados das análises do mercado imobiliário residencial, a situação atual e as tendências em seu desenvolvimento, então ao avaliar Para objetos imobiliários não residenciais, a situação pode ser considerada diametralmente oposta - praticamente não há informação analítica, um número relativamente pequeno de objetos comparáveis, o que dificulta a realização de análises e cálculos relevantes , etc.
Isto, por sua vez, afeta a possibilidade de utilização de determinadas abordagens e métodos existentes no sistema de avaliação imobiliária. Um desses métodos, em nossa opinião, é o método da renda bruta (método do multiplicador da renda bruta), cujos resultados na prática de avaliação são os mais precisos em comparação com outros métodos de avaliação imobiliária.
Com o objetivo de alterar um pouco a situação atual e auxiliar os avaliadores imobiliários em suas atividades profissionais, realizamos pesquisas para identificar os valores do multiplicador bruto de aluguel de imóveis para fins industriais, armazéns, varejo e escritórios localizados em Moscou, que é uma das bases espaciais em desenvolvimento mais dinâmico.
Recorde-se que o método da renda bruta se baseia na premissa objetiva de uma relação direta entre o preço de venda do imóvel e o correspondente rendimento locativo do seu arrendamento. Essa relação é medida pelo multiplicador de aluguel bruto (GRM), também conhecido como multiplicador de renda bruta (GIM).
O método da renda bruta é considerado um método de abordagem de mercado, uma vez que este indicador tem em conta os preços de venda e a receita bruta de arrendamento dos objetos vendidos no mercado. Não leva em consideração o índice de despesas operacionais da propriedade em questão ou de propriedades comparáveis.
Em geral, o algoritmo de aplicação do método da renda bruta consiste nas seguintes etapas:
Etapa I. Cálculo do multiplicador bruto de aluguel (GRM). Nesta fase, é compilada uma lista de objetos imobiliários comparáveis ao imóvel em avaliação recentemente vendido e arrendado. Como nas condições russas esses dados não estão disponíveis gratuitamente para os avaliadores, então, de forma bastante confiável, você pode usar os dados das propostas. A comparação dos objetos análogos com o objeto a avaliar é efetuada, em regra, de acordo com a sua finalidade funcional, uma vez que outros fatores (acabamento, localização, etc.) já são tidos em consideração no preço de venda e renda. Depois de compilar uma lista de objetos comparáveis, o multiplicador bruto de aluguel (GRM) é calculado usando a fórmula:
GRM – multiplicador de aluguel bruto;
PV é o preço de venda (oferta) de um objeto comparável;
PGR é a renda bruta potencial do imóvel comparável correspondente.
Tendo calculado vários valores do multiplicador bruto de aluguer, os valores resultantes são acordados para derivar um único valor ou intervalo de valores que pode ser aplicado ao imóvel a avaliar.
Estágio II. Cálculo do valor potencial da renda bruta (PGR) do imóvel em avaliação. Nesta fase, para objetos comparáveis, o valor da renda (aluguel bruto potencial) do objeto avaliado é determinado com a introdução dos fatores de correção necessários para objetos comparáveis.
Estágio III. Cálculo do valor do imóvel avaliado multiplicando o valor estimado da renda bruta potencial do imóvel avaliado e o correspondente valor do multiplicador da renda bruta.
O múltiplo bruto de aluguel não deve ser ajustado para comodidades ou outras diferenças que existam entre propriedades comparáveis e a propriedade em questão. Caso existam diferenças entre os imóveis comparáveis e o imóvel em avaliação, presume-se que já foram tidas em conta nos preços de venda (oferta) e nas taxas de aluguer. Assim, se um imóvel comparável for pior do que aquele que está a ser avaliado, então o seu preço de venda e taxa de aluguer são correspondentemente mais baixos. A relação matemática entre a receita bruta e o preço de venda não mudará.
Uma análise dos valores brutos do multiplicador de aluguel foi realizada para imóveis de escritórios, varejo, industriais e armazéns localizados em Moscou. Por exemplo, um espaço de escritório com área de 627 m2. m, não o único desse tipo, localizado na Kutuzovsky Prospekt (estação de metrô Kutuzovskaya) em outubro de 2000 foi colocado à venda ao preço de US$ 750.000, que é por 1 m². m de área total é de 1.196 dólares americanos, e ao mesmo tempo foi oferecido para aluguel por 400 dólares americanos por 1 m². m por ano, levando em consideração as despesas operacionais. Com base na relação entre o preço de venda e a taxa de aluguer deste imóvel, o valor do multiplicador bruto de aluguer será de 3,0. Procedimento semelhante foi realizado para os demais objetos.
Método do multiplicador de aluguel bruto (multiplicador de renda bruta). O multiplicador de aluguel bruto é a relação entre o preço de venda e a receita bruta potencial ou real. O método é realizado em três etapas: Primeira etapa . A receita de aluguel de mercado do imóvel em avaliação é estimada. Segunda fase.É determinada a relação entre a receita bruta e o preço de venda com base em transações recentes de mercado. Terceira etapa. O valor provável do imóvel em avaliação é calculado multiplicando a receita de aluguel de mercado do imóvel em avaliação pelo multiplicador de aluguel bruto. V = D r VRM = D r , onde V é o preço provável de venda do objeto avaliado; D r – receita de aluguel do imóvel em avaliação; GRM – multiplicador de aluguel bruto; C anal – preço de venda do análogo; PVD anal é o rendimento bruto potencial do análogo. Exemplo.É necessário avaliar um imóvel com propriedade de alta pressão em US$ 15.000. O banco de dados contém as seguintes informações sobre análogos vendidos recentemente (ver tabela).
| Preço de venda Sanal | |||||
BRM (média sobre análogos) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.
V = 15.000 x 5 = $ 75.000
O multiplicador bruto de rendas não é ajustado pelas diferenças existentes entre os imóveis avaliados e comparáveis, uma vez que o cálculo do GRM é baseado nos pagamentos efetivos de rendas e nos preços de venda, que têm em conta essas diferenças.
4.3 Aplicação da abordagem de custos
Antes de proceder à avaliação do custo dos edifícios e estruturas através de uma abordagem de custos, o avaliador deve não só ler a documentação técnica, mas também inspecionar os edifícios e estruturas. Isso lhe permitirá traçar uma descrição detalhada do objeto de avaliação, que dará as características das estruturas externas e internas e dos sistemas de engenharia. A abordagem de custo inclui 3 etapas: Primeira etapa. Determinar o valor do terreno onde se encontra o edifício ou estruturas. Segunda fase. Uma estimativa da reposição ou custo de reposição de um edifício ou estrutura na data de efetiva avaliação. Terceira etapa. Cálculo de todos os tipos de desgaste de edifícios e estruturas. Avaliação do custo de reposição de edifícios e estruturas. Nesta abordagem, o custo de reposição ou custo de reposição é determinado com base nos seguintes métodos:
- unidade comparativa; cálculo elemento por elemento (decomposição em componentes); avaliação do índice.
- estágio. Com base nos dados de custos de construção de instalações semelhantes, são desenvolvidos padrões de custo para obras (por 1 m², por m³ de construção). Como estrutura típica, é melhor usar uma instalação construída recentemente e cujo preço do contrato seja conhecido. Caso o avaliador não consiga encontrar um objeto comparável construído recentemente, pode utilizar os desenvolvimentos do Instituto Central de Investigação de Economia e Gestão, da empresa Coinvest e outras empresas, que fornecem indicadores específicos do custo de uma unidade consumidora de produtos de construção para tipos característicos de edifícios e estruturas nos níveis de preços básico, atual e previsto. estágio. O padrão de custo unitário é multiplicado pela área ou volume total do edifício que está sendo avaliado. estágio. São feitas alterações nas características do objeto que está sendo avaliado.
| Custo de construção de uma unidade básica | Área necessária | Custo de construção por unidade base | Correções para as características do objeto avaliado | Multiplicador levando em consideração as condições locais | Estimativa de custo total |
Método de cálculo elemento a elemento do custo de edifícios e estruturas.
Este método também é chamado de método de componenteização. O avaliador realiza cálculos na seguinte sequência:
- estágio. Dividir um edifício em elementos individuais (fundação, paredes, moldura, telhado, etc.). estágio. Cálculo dos custos necessários à instalação de determinado elemento num edifício em construção à data da avaliação. Para isso, é determinado o valor dos custos diretos e indiretos necessários para a construção de um volume unitário.
- estágio. Soma dos custos elemento por elemento.
- método de particionamento; método vitalício.
Método de divisão.
Consiste em levar em consideração todos os tipos de desgaste, que incluem:
- desgaste físico removível; desgaste físico irreparável; desgaste funcional removível; desgaste funcional irreparável; desgaste econômico (externo).
Determinação de imparidade por depreciação física reversível
| Nome das obras | Custo, dólares |
| Renovação do local | |
| Reparação da rede de abastecimento de água | |
| Pintura e acabamento de interiores | |
| Deficiência física removível – total |
Determinação de danos causados por desgaste físico irreversível de componentes de curta duração
| Componentes | Custo total de reprodução | Idade real ou efetiva | Expectativa de vida | Depreciação, dólares |
|
| Ventilação | |||||
| sistema de esgoto | |||||
| Aquecimento |
Determinação da deterioração causada pelo desgaste físico irreversível de itens de longa vida
| Dados calculados | Unidade de medida, dólares |
| Custo total de reprodução (sem lucro do desenvolvedor), dólares. | |
| Deficiência física removível, dólares. | |
| Custo total de reprodução de componentes com vida útil curta, dólares. | |
| Custo total de reprodução de componentes com longa vida útil (1-2-3), dólares. | |
| Idade efetiva da estrutura, anos | |
| Vida econômica da estrutura, anos | |
| Desgaste de componentes de longa duração ((5/6) 100), % | |
| Imparidade de componentes de longa duração ((4 7)/100), dólares. |
Determinação do desgaste físico
| elemento de construção | Custo de reposição, dólares | Depreciação acumulada, dólares |
|||
| Fundação | |||||
| Sistema de energia |
|||||
| Nome do elemento estrutural | Gravidade específica do elemento estrutural de um edifício | Porcentagem de desgaste | Participação da depreciação no custo do edifício |
- deficiências que exigem adição de elementos; deficiências que requerem substituição ou modernização de elementos.
- vendas relacionadas, quando dois objetos comparáveis são comparados, um dos quais apresenta sinais de desgaste externo e o outro não, a diferença nos preços de venda é interpretada como desgaste externo; capitalização de perdas de aluguel usando o multiplicador de aluguel bruto.
Depreciação Econômica = Perda de Aluguel x Multiplicador de Aluguel Bruto
Método de cálculo da vida útil. Ao aplicar este método, são utilizados os seguintes conceitos:- Vida economica– este é o período de tempo durante o qual um objeto (edifício) pode ser usado para obter lucro. Nesse período, as benfeitorias contribuem para a valorização do imóvel. A vida económica de um imóvel termina quando as benfeitorias efectuadas deixam de contribuir para o seu valor devido à obsolescência geral do imóvel. Vida física de um objeto é o período de tempo durante o qual o edifício existe. A vida física termina com a demolição do edifício. Idade efetiva(avaliado por especialistas) baseia-se na avaliação da aparência do objeto, levando em consideração o seu estado. Esta é a idade que corresponde à sua condição física. Vida econômica restante edifício é o período desde a data da avaliação até ao final da vida económica do bem. Vida útil padrão– esta é a vida útil dos edifícios e estruturas determinada por regulamentos.
I: VS = EV: EJ, onde
Eu visto; ВС – custo de reposição; VE – idade efetiva; EZh – expectativa de vida econômica. Esta fórmula pode ser escrita da seguinte forma:
EV: EJ = Porcentagem de depreciação do custo de reposição.
O método de vida útil é usado tanto para calcular a depreciação cumulativa quanto para calcular qualquer tipo de depreciação.
Método do multiplicador de aluguel bruto. (VRM)
O multiplicador bruto do aluguel é um indicador que reflete a relação entre o preço de venda e a receita bruta de um imóvel. Este indicador é calculado para objetos imobiliários semelhantes e serve como multiplicador do indicador adequado do imóvel avaliado.
Etapas da avaliação imobiliária utilizando o multiplicador de aluguel bruto:
1. Estima-se o rendimento bruto do objeto avaliado, potencial ou real;
2. São seleccionados pelo menos três análogos do imóvel a avaliar, para os quais exista informação fiável sobre o preço de venda e o valor do rendimento potencial ou real;
3. São feitos os ajustes necessários para aumentar a comparabilidade dos análogos com o objeto avaliado;
4. Para cada análogo é calculado o multiplicador bruto da renda;
5. O VRM final é determinado como a média aritmética do VRM calculado para todos os análogos;
6. O valor de mercado do objeto avaliado é calculado como o produto do GRM médio e o rendimento bruto adequado estimado do objeto avaliado.
7. O provável valor de mercado do imóvel a avaliar é calculado através da fórmula:
Сн = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)
onde CH é o valor estimado de mercado do imóvel que está sendo avaliado; PVDots - receita bruta potencial do objeto avaliado; DVDots - receita bruta real do objeto avaliado VRMsr - multiplicador bruto de aluguel; Tsa - preço de venda de imóvel similar; ou pela fórmula:
Сн = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+...+Tsan/PVDan):n (2)
onde Tsa1 é o preço de venda do primeiro objeto similar; PVD1 - receita bruta potencial do primeiro objeto similar; Tan é o preço de venda do enésimo objeto semelhante; PVDan - receita bruta potencial do enésimo objeto similar; n - número de objetos semelhantes.
O GRM é considerado um método de mercado para avaliar um imóvel gerador de rendimentos
imobiliário, uma vez que este indicador tem em conta os preços de venda e a receita bruta de arrendamento dos objetos vendidos no mercado. Exemplo: O avaliador deve determinar o valor de mercado de uma propriedade cujo rendimento bruto potencial é de 30.000 mil rublos. O banco de dados de informações contém informações sobre análogos vendidos recentemente.
Calculamos o multiplicador médio de aluguel bruto para análogos e seu valor médio: (105.000: 35.000 + 96.000: 28.000 + 110.000: 31.000): 3 = 3,3257 O GRM não ajusta as diferenças entre o objeto de avaliação e análogos comparáveis, uma vez que o cálculo. do VRM baseia-se nos pagamentos reais de aluguer e nos preços de venda, que já têm em conta estas diferenças. O valor de mercado da propriedade avaliada é 30.000 x 3,3257 = 99.770 (mil rublos)
O múltiplo bruto de aluguel não deve ser ajustado para comodidades ou outras diferenças que existam entre os comparáveis e as propriedades em questão. O cálculo do GRM é baseado nos pagamentos reais de arrendamento e nos preços de venda vigentes no mercado. Se existirem diferenças nas comodidades ou no nível de serviços entre as propriedades comparáveis e as propriedades que estão a ser avaliadas, presume-se que essas diferenças já foram tidas em conta nos preços de venda e nas taxas de aluguer.
O método é bastante simples, mas apresenta as seguintes desvantagens:
1. 1.Só pode ser utilizado em condições de mercado imobiliário desenvolvido e ativo, ou seja, O imóvel a ser avaliado deve estar localizado em um mercado onde haja vendas e compras regulares de imóveis competitivos com base nos rendimentos que geram.
2. 2. Não leva totalmente em consideração a diferença de riscos ou taxas de retorno de capital entre o objeto de avaliação e sua contraparte comparável;
3. Também não leva em consideração a provável diferença na receita operacional líquida dos objetos comparados.
A avaliação imobiliária na Rússia existe há bastante tempo e a sua metodologia, desenvolvida por cientistas ocidentais, foi testada com sucesso nas condições económicas russas. Um dos elementos fracos do sistema de avaliação imobiliária é o suporte informativo deste processo. Assim, se na avaliação de imóveis residenciais (apartamentos) praticamente não surgem problemas com isso, já que são publicados um grande número de periódicos e publicações especializadas, que divulgam constantemente os resultados das análises do mercado imobiliário residencial, a situação atual e as tendências em o seu desenvolvimento, então, ao avaliar Para imóveis não residenciais, a situação pode ser considerada um pouco diferente: há uma quantidade muito limitada de informação analítica no domínio público, um número relativamente pequeno de objetos comparáveis, especialmente em locais onde o o mercado é subdesenvolvido, o que dificulta a realização de análises, cálculos relevantes, etc. Isto, por sua vez, afeta a possibilidade de utilização de determinadas abordagens e métodos existentes no sistema de avaliação imobiliária. Um desses métodos, em nossa opinião, é o método da renda bruta (método do multiplicador da renda bruta), cujos resultados na prática de avaliação são relativamente precisos em comparação com outros métodos de avaliação imobiliária. A aplicação dos princípios de determinação do multiplicador bruto de renda correlaciona-se com os princípios de cálculo da taxa de capitalização de um imóvel.
Nesta publicação, realizamos uma breve análise dessas definições, sua relação entre si, bem como sua aplicação na prática. Estudamos informações analíticas sobre segmentos do mercado imobiliário comercial em Novosibirsk no período retrospectivo e na data do estudo.
Definições básicas
Taxa de capitalização(índice de capitalização) - indicador que descreve a relação entre o valor de mercado de um ativo e o lucro líquido do exercício. Na avaliação de imóveis, este indicador é calculado da seguinte forma: lucro líquido por ano / valor do imóvel. A taxa de capitalização mostra ao investidor o percentual de rendimento que ele receberá com a compra de determinado ativo.
Multiplicador de aluguel bruto (GRM)– este é um indicador que reflete a relação entre o preço de venda e o rendimento bruto do imóvel. O multiplicador de aluguel bruto é usado para objetos para os quais a renda bruta potencial (PVG) ou real (AGI) pode ser avaliada com segurança.
O método do multiplicador de renda bruta baseia-se no pressuposto de que existe uma relação direta entre o valor de mercado de um imóvel e o rendimento potencial de arrendamento que pode ser obtido através do arrendamento desse imóvel. Portanto, é utilizado para estimar o valor de um imóvel se a taxa de aluguel pela qual o imóvel pode ser locado for conhecida como dado inicial. O multiplicador também permite resolver o problema inverso: Determinar a taxa de aluguel exigida com base no valor conhecido do imóvel. Em termos de técnica de avaliação, este método aproxima-se do método de capitalização direta. No entanto, possui características próprias. O multiplicador bruto de aluguel não é uma característica individual de um determinado imóvel. Não tem em conta as características do imóvel em avaliação, nomeadamente, a vida útil remanescente, o nível de despesas operacionais específicas deste imóvel, as expectativas do mercado quanto ao crescimento das taxas de aluguer, as condições financeiras da transação, etc. multiplicador caracteriza a relação média entre a receita de aluguel e o valor de mercado do imóvel, característica de uma determinada classe de objetos ou, mais precisamente, de um determinado segmento de mercado. Portanto, o multiplicador de aluguel bruto só pode ser usado como um método aproximado de avaliação de uma propriedade, com significado próximo aos métodos de avaliação em massa. Esta é a diferença fundamental entre este multiplicador e o rácio de capitalização, que pode diferir significativamente para dois objetos semelhantes se estes objetos diferirem, por exemplo, na sua vida útil restante. Vale ressaltar que, diferentemente do multiplicador bruto do aluguel, o índice de capitalização tem um claro significado econômico. Caracteriza a rentabilidade final e o método de recuperação de capital característico de um determinado imóvel. Portanto, pode ser calculado com base na análise da rentabilidade de opções alternativas de investimento, levando em consideração o crescimento ou declínio esperado no valor do imóvel avaliado para o período de previsão.
Hoje, existem diversas fórmulas para cálculo do multiplicador bruto de aluguel e das taxas de capitalização. Ao usar fórmulas diferentes, a faixa de taxas para um BPM conhecido pode ser diferente.
Fórmulas comuns para calcular BRM e taxas de capitalização
Consideremos a primeira fórmula, retirada do livro de Rutgaiser V.M. “Avaliação do valor de mercado dos imóveis”. Para o cálculo, é gerada uma lista de objetos imobiliários comparáveis ao objeto avaliado, recentemente vendido e locado. Como nas condições russas esses dados não estão disponíveis gratuitamente para os avaliadores, então, de forma bastante confiável, você pode usar os dados das propostas. A comparação dos objetos análogos com o objeto a avaliar é efetuada, em regra, de acordo com a sua finalidade funcional, uma vez que outros fatores (acabamento, localização, etc.) já são tidos em consideração no preço de venda e renda. Depois de compilar uma lista de objetos comparáveis, o multiplicador bruto de aluguel (GRM) é calculado usando a fórmula:
A.V. Dotsenko, em seu artigo científico “Cálculo das taxas de desconto de capitalização na avaliação de imóveis em tempos de crise”, acredita que no cálculo do valor do VRM, os valores médios de mercado de aluguel e custo para o segmento correspondente do mercado imobiliário podem ser usado. A dependência calculada para determinação do BRM tem a forma:
Usando o método direto para determinar o multiplicador L.A. Leifer no artigo “Determinação do multiplicador do aluguel bruto com base em dados “históricos”, o GRM é calculado pela fórmula:
O método direto de determinação pode ser utilizado no caso em que, para a classe de objetos de interesse para avaliação, seja possível selecionar um número suficiente de objetos para os quais existam simultaneamente dados sobre propostas de venda e aluguer. Esses dados geralmente podem ser encontrados para imóveis pertencentes a um segmento de mercado desenvolvido, por exemplo, escritórios ou lojas em grandes cidades, onde os mercados de vendas e aluguel são bastante desenvolvidos ( É sabido pela estatística matemática que tal estimativa é a melhor na classe de estimativas lineares imparciais).
Também Leifer L.A. propôs metodologia própria para cálculo da taxa de capitalização, com base no valor do GRM. De acordo com a metodologia proposta, o cálculo é feito com base numa série de variações (amostras ordenadas). A primeira amostra é formada pelos preços de venda, a segunda pelas taxas de aluguel. Em seguida, as amostras são ordenadas e formam-se pares para calcular o BPM. A formação de pares baseia-se no pressuposto de que objetos com propriedades de consumo semelhantes ocupam aproximadamente os mesmos lugares, como na ordenação das tarifas de aluguel. Com base nessa suposição, podemos supor que os pares resultantes de preços de venda e valores de taxas de aluguel referem-se aos mesmos objetos ou pelo menos semelhantes em termos de características básicas do consumidor.
Mas, via de regra, para calcular a taxa de capitalização, é usada uma fórmula básica (livro de N.E. Simionova, R.Yu. Simionov “Avaliação de Negócios: Teoria e Prática”), fica assim:
Usando a transformação das fórmulas (1) e (4), você pode derivar a fórmula para a dependência de BRM e SC, que ficará assim::
,
Além disso, por transformação, a fórmula (5) pode ficar assim:
Tabela da relação entre VRM e SK para o mercado imobiliário comercial em Novosibirsk segundo dados de 2016.
Com base em informações analíticas “Monitoramento. Ofertas no mercado imobiliário comercial de Novosibirsk" RID Analytics, compilado no final de 2016 e utilizando o artigo de Zhivaev M.V. "Resultados das avaliações periciais dos valores dos parâmetros significativos utilizados nas atividades de avaliação" para o 2º trimestre de 2016 na parte “Valor das despesas operacionais em percentagem do rendimento bruto real (DVG)”, foi compilado um quadro resumo da relação entre a faixa de SC e VRM dependendo entre si e de outros fatores. Os cálculos foram realizados utilizando as fórmulas (1) e (6):
Análise da taxa de capitalização de imóveis de varejo em Novosibirsk de acordo com informações públicas abertas para vários períodos de 2009 a 2016.
Como resultado da realização de pesquisas sobre este tema, estudamos a informação analítica disponível e fornecemos as faixas de taxas de capitalização para o segmento imobiliário de varejo em Novosibirsk em um período retrospectivo.
Diretora Geral, avaliadora de categoria I Evgeniya Sergeevna Arsenchuk
O multiplicador bruto do aluguel é a relação entre o preço de venda do imóvel e a receita bruta potencial ou real recebida pela operação do imóvel:
Onde URM - multiplicador de aluguel bruto; Preço - o preço de venda do análogo.
O método é aplicado na seguinte sequência:
1) é calculado o rendimento mercantil do arrendamento do imóvel em avaliação;
2) o multiplicador bruto de aluguel é calculado para objetos analógicos;
3) o valor provável do objeto avaliado é calculado pela fórmula:
Onde PVDon - estima-se o rendimento bruto potencial do imóvel.
O multiplicador de renda bruta não é ajustado pelas diferenças entre a propriedade em questão e as propriedades comparáveis porque se baseia nos pagamentos reais do arrendamento e nos preços de venda, que já levaram em conta essas diferenças.
54. Características de avaliação do potencial técnico e tecnológico de um empreendimento.
O potencial técnico e tecnológico da empresa concretiza-se diretamente no processo produtivo e, juntamente com os recursos humanos, constitui a base deste processo.
A sua utilização visa garantir condições materiais adequadas à execução das atividades económicas do empreendimento, mantendo o volume necessário de produção e inventário, realizando transporte, embalagem e outras operações preparatórias relacionadas com o desempenho das funções de produção, a prestação de serviços , trabalho e descanso aos colaboradores do empreendimento, aumentando sua produtividade e a eficiência das atividades econômicas de todo o empreendimento. Portanto, a sua avaliação objetiva desempenha um papel importante no processo de formação e avaliação do potencial total de um empreendimento.
A base técnica e tecnológica de qualquer empreendimento são as máquinas e equipamentos, que na literatura econômica também são chamados de parte ativa do ativo imobilizado. Constituem parte significativa do complexo imobiliário do empreendimento e funcionam como objetos de avaliação do potencial técnico e tecnológico.
Atualmente, máquinas e equipamentos são a commodity mais comum e ativa no mercado de ativos individuais. Além disso, para uma parte significativa das máquinas e equipamentos, pela especificidade da sua finalidade funcional, o segmento de mercado, por um lado, é limitado em dimensão, por outro lado, caracteriza-se por uma elevada mobilidade em comparação com imobiliário, o que se explica pela sistemática restauração ativa desses ativos.
Dentre as características distintivas das máquinas e equipamentos que determinam sua especificidade como objetos de avaliação no segmento de mercado correspondente, destacam-se:
1) não estão estritamente ligados ao terreno e podem ser transferidos para outro local sem causar danos físicos irreparáveis a si e ao imóvel ao qual estavam temporariamente vinculados;
2) é impossível caracterizar objetos por meio de indicadores técnicos e econômicos gerais (custo de 1 m2 de área, 1 m3 de volume, 1 metro linear de comprimento);
3) as características funcionais, construtivas e operacionais dos objetos e, consequentemente, seus parâmetros de preço mudam de forma mais dinâmica e radical do que para os objetos imobiliários, interferindo na possibilidade de utilização de preços médios;
4) o problema do desgaste físico e funcional é mais premente em relação ao imobiliário;
5) a necessidade de levar em consideração o cumprimento dos requisitos das normas, especificações técnicas e demais documentações regulamentares e técnicas;
6) a necessidade de levar em consideração a presença ou ausência de sistema de garantia e serviço pós-garantia (reparo), bem como o grau de manutenibilidade;
7) os preços dos análogos nem sempre são baseados no custo, no preço de aquisição ou no valor contábil residual e podem ser subestimados (para fins de expansão, por exemplo, dos mercados de vendas) ou superestimados (por exemplo, por meio de despesas significativas de marketing e publicidade);
8) é necessário levar em consideração a etapa do ciclo de vida do objeto avaliado e do objeto análogo (ou seja, o período de tempo desde o surgimento de um modelo específico do objeto até sua substituição por novos modelos);
9) a presença de uma variedade de tipos, classes, modelos, fabricantes e vendedores, o que dá origem a variações significativas nos níveis de preços;
10) os objetos de avaliação podem ser tanto unidades de estoque independentes e seus componentes, quanto complexos tecnológicos.
As finalidades da avaliação de máquinas e equipamentos são variadas e podem estar associadas a operações de compra e venda, doação, herança, transmissão gratuita, seguro, penhor, arrendamento, liquidação do conjunto imobiliário de um empreendimento, reavaliação, etc.
Na prática das atividades de avaliação doméstica, toda a variedade de finalidades de avaliação de máquinas, equipamentos e equipamentos tecnológicos, dependendo do grau de delimitação do processo de avaliação de máquinas e equipamentos e outros tipos de bens do empreendimento, pode ser reduzida a três alvos diferentes:
1) avaliação de máquinas e equipamentos independente de outros tipos de bens. O objeto de tal avaliação geralmente são unidades de estoque individuais, que são itens completos ou conjuntos de itens com todos os acessórios e dispositivos relacionados ao objeto de avaliação.
O objetivo de determinar o seu valor de mercado é compra e venda, aluguel, leasing, garantias, etc. Neste caso, ocorre uma avaliação “em massa”.
2) avaliação de muitas unidades de máquinas e equipamentos condicionalmente dependentes entre si como uma das etapas de avaliação (reavaliação) do ativo imobilizado. Neste caso, existe um “fluxo” ou “avaliação em grupo”;
3) avaliação de máquinas e equipamentos como uma das etapas de avaliação do empreendimento como um todo (durante sua compra e venda, redistribuição de direitos de propriedade ou liquidação).
Nessas condições, os objetos primários de avaliação, via de regra, não são mais unidades de estoque individuais, mas complexos tecnológicos inteiros, constituídos por máquinas e dispositivos auxiliares, levando em consideração as conexões produtivas e tecnológicas existentes tanto entre os elementos individuais quanto com a engenharia. e infra-estrutura técnica que os rodeia.
Tais complexos tecnológicos são separados em um único sistema, seja pela tecnologia de produção do produto final, seja pelo local de sua instalação - prédio, oficina, trecho, etc. Neste caso, existe uma “avaliação do sistema” ou “avaliação dos sistemas produtivos e tecnológicos”.
A escolha do objeto de avaliação primário afeta o tipo de valor que precisa ser determinado no processo de avaliação e os métodos para determiná-lo. A mesma unidade de estoque pode ser avaliada tanto como objeto independente quanto como parte de um determinado grupo ou sistema. O valor total estimado de todo o conjunto dessas unidades será diferente, pois a utilidade é diferente.
55. Características de avaliação do valor dos ativos intangíveis.
O problema da utilização comercial dos ativos intangíveis está diretamente relacionado com a necessidade da sua avaliação, que pode ser realizada com a finalidade de:
o compra e venda de direitos de propriedade intelectual ou licenças para usá-los;
o fornecer franquias a novos parceiros durante a expansão de mercados;
o determinar os danos causados à reputação comercial de uma empresa por ações ilegais por parte de outras empresas;
o corporatização, privatização, fusões e aquisições;
o alterações nas demonstrações financeiras;
o seguro de propriedade, implementação de transações colaterais, doação, herança ou transferência gratuita de propriedade empresarial, etc.
As características da avaliação de ativos intangíveis são:
1. dependência do valor do valor do volume de direitos transferidos (o escopo completo dos direitos que pertencem ao titular dos direitos autorais dos objetos de propriedade intelectual; direitos exclusivos transferidos ao licenciante sem que o licenciante retenha o direito de uso e o direito de emitir licenças a outras pessoas de acordo com os métodos, termos e territórios de utilização; direitos transferidos ao licenciado, mantendo o licenciante o direito de utilização e o direito de emitir licenças a outras pessoas de acordo com os métodos, termos e territórios de utilização) ;
2. a possibilidade de uso não autorizado de objetos que não possuem proteção legal (relacionamento com clientes, experiência de produção, habilidades de gestão e marketing, etc.);
3. a necessidade de levar em conta a possibilidade de alienação de um ativo intangível;
4. trabalhos preparatórios obrigatórios para organização da avaliação de ativos intangíveis (inspeção do objeto quanto à presença de meios tangíveis objeto de avaliação - descrição, desenhos, diagramas, amostras de produtos, cassetes de áudio e vídeo e outros meios; realização um exame jurídico dos direitos de propriedade intelectual com o objetivo de identificar a presença e validade de documentos de proteção que confirmem esses direitos - patentes, certificados, acordos de licenciamento, etc., justificação do tipo de valor que é determinado: o valor do bem como parte do conjunto imobiliário de um empreendimento em operação, valor de mercado, valor residual, etc.; coleta de informações necessárias, características técnicas, operacionais, ambientais e econômicas do objeto; unidade de bens usando o objeto, etc.)
Após os trabalhos preparatórios, a avaliação dos ativos intangíveis é realizada diretamente.
3. Avaliação do valor de mercado dos ativos intangíveis
No processo de avaliação de ativos intangíveis, são utilizadas abordagens geralmente aceitas: receita, custo e comparativo.
A escolha de uma ou outra abordagem de avaliação depende significativamente do tipo e natureza do ativo intangível, da estabilidade e natureza dos rendimentos gerados com a sua ajuda e da possibilidade da sua utilização comercial.
Na avaliação de ativos intangíveis abordagem de renda tem um lugar especial porque mostra de forma mais correta o valor real dos ativos intangíveis e os benefícios futuros que o proprietário receberá por possuí-los.
56. Avaliação do valor de mercado dos ativos intangíveis com base no rendimento
abordagem.
A abordagem do rendimento baseia-se na determinação do valor presente dos rendimentos futuros.
O primeiro método, o método do lucro excedente, é usado para avaliar o goodwill (reputação comercial). A tarefa do avaliador é determinar o eixo em torno do qual flutua o preço da próxima transação. A avaliação é realizada de acordo com o princípio do “big pot”, ou seja, todas as vantagens se combinam e se reforçam.
Na primeira fase, é determinado o valor de mercado dos ativos ou patrimônio líquido.
Numa segunda fase, é necessário normalizar o formulário contabilístico n.º 2 “Demonstração de Lucros e Perdas” para receitas e despesas atípicas. A normalização é sempre realizada antes dos impostos. Como resultado, obtemos lucro normalizado. O avaliador trabalha com isso.
Na terceira etapa, determinamos o lucro esperado, ou seja, o lucro que a empresa receberia se operasse, uma vez que em média uma empresa deste setor opera. Para fazer isso, multiplicamos o valor de mercado dos ativos ou capital próprio pelo retorno médio da indústria sobre os ativos (ou capital próprio).
Na próxima etapa, o lucro excedente é determinado. É a diferença entre o lucro líquido normalizado recebido pela empresa e o lucro esperado apurado na fase anterior.
Na quinta etapa, determinaremos o índice de capitalização. Existem duas opções:
para empresas cujas ações estejam cotadas no mercado de valores mobiliários;
para ações de empresas que não estão listadas em bolsa.
Na fase final, o valor do ágio é calculado dividindo o lucro excedente pelo índice de capitalização, e determinamos o valor de mercado do capital próprio levando em consideração o ágio.
O método de isenção de royalties é utilizado para estimar o valor de patentes e licenças. O titular de uma patente concede a outra pessoa o direito de usar a propriedade intelectual mediante o pagamento de uma determinada taxa (royalties). Os royalties são expressos como uma percentagem da receita total recebida pela venda de bens produzidos com o produto patenteado. Segundo este método, o valor da propriedade intelectual é o valor presente de um fluxo de pagamentos futuros de royalties durante a vida económica da patente ou licença. O valor dos royalties é determinado com base em análises de mercado.
O método de isenção de royalties existe em três modificações, diferindo na base de cálculo (receita bruta, lucro adicional, lucro bruto).
O cálculo do custo da propriedade intelectual pelo método de isenção de royalties é realizado em várias etapas.
Numa primeira fase, é feita uma previsão dos volumes de vendas para os quais se prevê o pagamento de royalties (tendo em conta o ciclo de vida do produto).
Na segunda etapa, é determinada a taxa de royalties. Os dados são retirados de tabelas de valores padrão de royalties impressas em literatura especializada.
Na terceira fase, é determinada a vida económica da patente ou licença. A vida útil jurídica e económica pode não coincidir, pelo que deve ser feita uma previsão realista relativamente à duração do pagamento.
A próxima etapa é calcular os pagamentos de royalties esperados calculando uma porcentagem das vendas projetadas.
Na quinta fase, todos os custos associados à obtenção de uma patente ou licença são deduzidos dos pagamentos de royalties esperados.
Na sexta etapa, são calculados os fluxos de lucro descontados provenientes do pagamento de royalties.
Na sétima etapa, é determinada a soma dos valores atuais dos fluxos de lucro provenientes do pagamento de royalties.
A fórmula para o custo de uma patente ou licença baseada em royalties é a seguinte:
РE = I=T Vi * Ri* Zi * K,
onde Vi é o volume de produção determinada do produto sob licença no i-ésimo ano (peças, kg, m3);
Ri é o valor do royalty no i-ésimo ano, arb. unidades;
Zi é o preço de venda dos produtos licenciados no i-ésimo ano, unidades arbitrárias. unidades;
T - prazo de validade do contrato de licença, anos;
i - número de série do prazo de validade considerado do contrato de licença;
K é o fator de desconto.
O método de divisão de lucros é usado ao avaliar uma licença.
Por este método, o custo da licença é determinado como a parte do licenciante no lucro adicional recebido como resultado da aplicação do direito de propriedade intelectual de uso, que é transferido mediante a celebração de um contrato de licença.
Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Dl-r * Kd,
onde Rlic é o custo da licença,
Dl-r - parte do licenciante,
Na prática mundial, na celebração de contratos de licenciamento, a participação do licenciante é fixada na faixa de 10 a 30%.
Para determinar a participação do licenciante, são levados em consideração cinco fatores de preços:
Indicador de território.
Um indicador do volume de direitos sob uma licença.
Indicador de proteção jurídica.
Indicador de pureza de patente
Um indicador do volume de documentação transferida.
O método da vantagem de lucro é frequentemente usado ao estimar o valor das invenções.
O valor de uma invenção é determinado pela vantagem de lucro que se espera obter com seu uso. A vantagem de lucro refere-se ao lucro adicional devido à avaliação da propriedade intelectual em questão. É igual à diferença entre o lucro obtido com o uso de invenções e o lucro que o fabricante recebe com a venda de produtos sem usar a invenção. Esta vantagem de lucro anual é descontada pelo período esperado de seu recebimento.
Assim, o custo da invenção pode ser calculado pela fórmula:
Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Kd, onde
Rlic - custo da licença,
I=T (Pr1 - Pr2)i - lucro adicional por unidade de produção, I=1
Vi - volume de vendas em unidades físicas,
Kd - fator de valor atual,
T é o número de anos previstos.
Para calcular o lucro adicional no âmbito deste método, pode ser utilizada a metodologia do método de isenção de royalties (segunda modificação).
O método de avaliação do valor da propriedade intelectual através do índice de participação acionária é utilizado apenas para avaliação de invenções e modelos de utilidade. Esta técnica foi desenvolvida pela Rospatent.
Na produção de produtos, podem ser utilizadas uma ou várias invenções.
Na primeira versão, a fórmula básica é:
Poi = Comum. * Kdu, onde
Poi é o lucro que advém da invenção que está sendo avaliada,
Público - lucro recebido pela empresa como resultado da venda de produtos criados com esta invenção.
Kdu é o coeficiente de participação acionária da invenção que está sendo avaliada.
Kdu = K"1 * K"3* K"4, onde
K"1 - coeficiente de obtenção de resultados,
K"3 - coeficiente de complexidade do problema técnico resolvido,
K"4 - coeficiente de novidade.
Na segunda opção, a fórmula básica é:
Poi = P de todas as invenções. * KDU da invenção avaliada
Invenções da Pall = Total. *Onde estão todas as invenções?
Kdu de todas as invenções = K"1max * K"3 max * K"4 max. (8) ou seja, selecionamos os valores máximos desses coeficientes entre os coeficientes de todas as invenções avaliadas.
Imagem com classificação K"1 * Imagem com classificação K"3 imagem * Imagem com classificação K"4.
Kdu do avaliado = (K"1 imagem avaliada * K"3 imagem avaliada * K"4 imagem avaliada+ ...+ K"1 n imagem*
* K"3 n imagem* K"4 n imagem) invenções
57. Método do lucro excedente.
Baseia-se na premissa de que os lucros excedentários são trazidos para a empresa por activos intangíveis não reflectidos no balanço, que proporcionam um retorno sobre os activos e sobre o capital próprio acima da média da indústria. Este método estima principalmente o valor do ágio.
As principais etapas deste método:
1. Determine o valor de mercado de todos os ativos.
2. Calcule o lucro normalizado da empresa avaliada.
3. Determine o retorno médio do setor sobre ativos ou patrimônio líquido.
4. Calcule o lucro esperado com base na multiplicação do rendimento médio do setor pelos ativos (ou pelo capital próprio (piso 1 x piso 3).
5. Determinar o lucro excedente (piso 2 - piso 4). Para fazer isso, o lucro esperado é subtraído do lucro normalizado.
6. Calcule o valor dos ativos intangíveis (goodwill) dividindo o lucro excedente pelo índice de capitalização. Para melhor assimilar o material, deve-se utilizar um exemplo claro de cálculo do goodwill, que permite aliar princípios teóricos à prática de avaliação.
Exemplo: Suponha que o valor de mercado dos ativos da empresa seja estimado em US$ 40.000, o lucro líquido normalizado seja de US$ 8.000. O retorno médio dos ativos é de 15%. Taxa de capitalização -20%. É necessário estimar o valor do ágio. O algoritmo de cálculo terá o seguinte formato.
Deve-se levar em consideração que o avaliador deve retirar os ativos não operacionais do valor de mercado dos ativos, bem como os rendimentos não operacionais do lucro líquido real do empreendimento. Alguns avaliadores usam a média dos ativos e os rendimentos médios durante um determinado período de tempo, geralmente cinco anos, para calcular os lucros excedentes. Mas esta abordagem justifica-se se os dados para o período seleccionado reflectirem expectativas futuras razoáveis. Além disso, “anos anormais”, com níveis de lucro significativamente acima ou abaixo da média, devem ser excluídos da consideração; A utilização de uma média simples ou média ponderada dos lucros dos últimos anos, sem ter em conta a forma como a informação retrospectiva reflecte possíveis lucros futuros, conduzirá à subvalorização ou à sobrevalorização da empresa. O problema mais importante na utilização do método do lucro excedente é a escolha correta da taxa de capitalização para calcular o valor do ágio. O valor do ágio é determinado pela sua capacidade de gerar lucro econômico. Normalmente, os investidores pagam pelos lucros futuros esperados gerados pelo goodwill durante um período não superior a cinco anos. Sob tais pressupostos, a taxa de capitalização é calculada como o recíproco do número de anos geradores de lucros excedentes pelos quais o investidor está disposto a pagar. Por exemplo, se um investidor estiver disposto a pagar um valor equivalente a cinco anos de rendimento excedente, então a taxa de capitalização será igual a 1:5 == 0,20 = 20%
