Abordagem de renda para avaliação imobiliária - um conjunto de métodos de avaliação do valor dos imóveis, com base na determinação dos rendimentos esperados da utilização comercial do imóvel a avaliar.
A principal vantagem que a abordagem do rendimento na avaliação imobiliária tem sobre a abordagem de mercado e de custos é que reflecte melhor a ideia do investidor sobre o imobiliário como fonte de rendimento, ou seja, Esta qualidade do imóvel é considerada o principal fator de precificação. A principal desvantagem da abordagem do rendimento para a avaliação imobiliária é que, ao contrário das outras duas abordagens de avaliação, esta se baseia em dados de previsão.
A abordagem da renda estima o valor atual dos imóveis como o valor presente dos fluxos de caixa futuros, ou seja, reflete:
a qualidade e a quantidade de rendimento que o imóvel poderá gerar ao longo da sua vida útil;
riscos específicos do objeto que está sendo avaliado e da região.
A abordagem da renda é usada para determinar investimentocusto, porque um potencial investidor não pagará mais por uma propriedade do que o valor presente dos rendimentos futuros dessa propriedade. Também é usado para determinar valor de mercado.
Conceitos Básicos:
Capitalização de rendaé um processo que determina a relação entre a receita futura e o valor atual de um objeto.
A fórmula básica da abordagem de renda (Fig. 3.5):
ou 
, Onde
C(V) - valor do imóvel;
BH (I) - expectativa de rendimento do imóvel avaliado. A receita geralmente se refere à receita operacional líquida que uma propriedade é capaz de gerar durante um período;
K(R) – taxa de retorno ou lucro – é um coeficiente ou taxa de capitalização.
Taxa de capitalização- taxa de retorno, refletindo a relação entre o rendimento e o valor do objeto de avaliação.
Taxa de capitalização- É a relação entre o valor de mercado do imóvel e o lucro líquido que ele gera.
Taxa de desconto- a taxa de juro composta, que é aplicada no recálculo, num determinado momento, do valor dos fluxos de caixa decorrentes da utilização de bens.
As principais etapas da avaliação imobiliária pela abordagem do rendimento são:
Estimativa do rendimento potencial bruto com base na análise das taxas e tarifas vigentes (taxas de arrendamento) no mercado de imóveis comparáveis;
Análise de perdas;
Cálculo dos custos de operação do objeto avaliado;
É apurado o lucro operacional líquido, que é igual à diferença entre o lucro potencial bruto menos perdas e custos
Conversão do lucro operacional líquido em valor imobiliário.
No âmbito da abordagem do rendimento, é possível utilizar um de dois métodos: o método de capitalização direta do rendimento e o método dos fluxos de caixa descontados.
Esses métodos baseiam-se na premissa de que o valor dos imóveis é determinado pela capacidade da propriedade que está sendo avaliada de gerar fluxos de renda no futuro. Em ambos os métodos, os rendimentos futuros de um imóvel são convertidos no seu valor, tendo em conta o nível de risco característico desse imóvel. Estes métodos diferem apenas na forma como transformam os fluxos de rendimento.
Ao usar o método de capitalização de renda, a receita de um período de tempo é convertida no valor do imóvel, e ao usar o método de fluxo de caixa descontado, a receita do uso pretendido para vários anos previstos, bem como o produto da revenda de uma propriedade no final do período de previsão, são convertidos.
O método de capitalização de renda é utilizado se:
os fluxos de rendimento são estáveis durante um longo período de tempo e representam um valor positivo significativo;
os fluxos de rendimento estão a crescer a um ritmo constante e moderado.
A fórmula básica de cálculo é a seguinte:
ou 
,Onde
C – custo do imóvel (unidades monetárias);
CC - índice de capitalização (%).
Assim, o método de capitalização de renda consiste na determinação do valor dos imóveis por meio da conversão do resultado operacional líquido (NOI) anual (ou médio anual) em valor atual.
Ao aplicar este método, deve-se levar em consideração o seguinte: condições limitantes:
instabilidade dos fluxos de rendimento;
se o imóvel estiver em reconstrução ou construção em andamento.
Os principais problemas deste método
1. O método não é recomendado para utilização quando o imóvel necessita de reconstrução significativa ou se encontra em estado de construção inacabada, ou seja, Não é possível atingir um nível de rendimento estável num futuro próximo.
2. Nas condições russas, o principal problema enfrentado pelo avaliador é a “opacidade da informação” do mercado imobiliário, principalmente a falta de informação sobre transações reais de venda e arrendamento de imóveis, custos operacionais e a falta de dados estatísticos informações sobre taxa de ocupação em cada segmento de mercado em diferentes regiões. Como resultado, calcular a NRR e a taxa de capitalização torna-se uma tarefa muito complexa.
As principais etapas do procedimento de avaliação pelo método de capitalização:
determinação do rendimento anual esperado (ou médio anual), como o rendimento gerado pelo imóvel sob o seu melhor e mais eficiente uso;
cálculo da taxa de capitalização;
Determinação do valor de um imóvel com base no resultado operacional líquido e no índice de capitalização, dividindo o VPL pelo índice de capitalização.
Renda Bruta Potencial (GPI)- receitas que podem ser auferidas com imóveis com 100% de utilização, sem levar em conta todas as perdas e despesas. O PPV depende da área do imóvel que está sendo avaliado e da taxa de aluguel estabelecida e é calculado pela fórmula:
, Onde
S - área locável, m2;
cm - taxa de aluguel por 1 m2.
Renda Bruta Real (DVD)- é o rendimento bruto potencial menos as perdas por subutilização do espaço e pela cobrança de rendas, com acréscimo de outros rendimentos decorrentes da utilização normal do imóvel no mercado:
DVD = PVD – Perdas + Outras receitas
Lucro operacional líquido (NOI)- receita bruta real menos despesas operacionais (OR) do ano (excluindo depreciação):
CHOD = DVD – OU.
As despesas operacionais são despesas necessárias para garantir o normal funcionamento do imóvel e a reprodução do rendimento bruto real.
Cálculo do índice de capitalização.
Existem vários métodos para determinar o índice de capitalização:
tendo em conta o reembolso de custos de capital (ajustados por alterações no valor do ativo);
método de investimento vinculado ou técnica de grupo de investimento;
método de capitalização direta.
Determinação do índice de capitalização levando em consideração a remuneração do capitalcustos totais.
O índice de capitalização consiste em duas partes:
taxa de retorno do investimento (capital), que é a remuneração que deve ser paga ao investidor pela utilização dos recursos, levando em consideração o risco e outros fatores associados a investimentos específicos;
taxas de retorno de capital, ou seja, reembolso do valor do investimento inicial. Além disso, este elemento do rácio de capitalização aplica-se apenas à parte depreciável dos ativos.
A taxa de retorno sobre o capital é construída usando o método de construção cumulativa:
Taxa de retorno livre de risco +
Prêmios de risco +
Investimentos em imóveis +
Prêmios por baixa liquidez imobiliária +
Prêmios de Gestão de Investimentos.
Taxa de retorno livre de risco - taxa de juros sobre ativos de alta liquidez, ou seja, Esta é uma taxa que reflete “as reais oportunidades de mercado para investir os fundos de empresas e indivíduos sem qualquer risco de não retorno”. O rendimento do OFZ e do VEB é frequentemente considerado como a taxa livre de risco.
No processo de avaliação, é necessário levar em consideração que as taxas livres de risco nominais e reais podem ser tanto o rublo quanto a moeda estrangeira. Ao recalcular a taxa nominal em taxa real e vice-versa, é aconselhável utilizar a fórmula do economista e matemático americano I. Fisher, que ele derivou na década de 30 do século XX:
; Onde
Rн – taxa nominal;
Rр – taxa real;
Jinf – índice de inflação (taxa de inflação anual).
Ao calcular a taxa livre de risco cambial, é aconselhável fazer um ajuste usando a fórmula de Fisher levando em consideração o índice de inflação do dólar, e ao determinar a taxa livre de risco do rublo - o índice de inflação do rublo.
A conversão da taxa de retorno do rublo para a taxa do dólar ou vice-versa pode ser feita usando as seguintes fórmulas:
Dr, Dv - taxa de renda em rublo ou moeda estrangeira;
Kurs – taxa de câmbio, %.
Cálculo das diversas componentes do prémio de risco:
prêmio por baixa liquidez. No cálculo deste componente leva-se em consideração a impossibilidade de retorno imediato dos investimentos realizados no imóvel, podendo ser tomado ao nível da inflação do dólar para o tempo típico de exposição de objetos semelhantes ao que está sendo avaliado no mercado;
prêmio de risco investimentos em imóveis. Neste caso, é considerada a possibilidade de perda acidental do valor de consumo do objeto, podendo o prêmio ser aceito no valor dos prêmios de seguro em seguradoras da mais alta categoria de confiabilidade;
prêmio para gestão de investimentos. Quanto mais arriscado e complexo for o investimento, mais competente será a sua gestão. É aconselhável calcular o prêmio de gestão de investimentos levando em consideração o coeficiente de subcarga e perdas na cobrança do aluguel.
Método de investimento vinculado ou técnica de grupo de investimento.
Se um imóvel for adquirido com capital próprio e capital emprestado, o rácio de capitalização deve cumprir os requisitos de retorno para ambas as partes do investimento. O valor do índice é determinado pelo método de investimento relacionado ou técnica de grupo de investimento.
O índice de capitalização do capital emprestado é chamado de constante hipotecária e é calculado usando a seguinte fórmula:
; Onde
Rm – constante da hipoteca;
DO – pagamentos anuais;
K – valor do empréstimo hipotecário.
A constante hipotecária é determinada pela tabela de seis funções dos juros compostos: é igual à soma da taxa de juros e do fator do fundo de compensação ou igual ao fator de contribuição por unidade de depreciação.
A taxa de capitalização do patrimônio é chamada de constante de hipoteca e é calculada usando a seguinte fórmula:
; Onde
Rc – índice de capitalização patrimonial;
PTCF – fluxo de caixa anual antes dos impostos;
Ks é o valor do capital social.
O índice geral de capitalização é determinado como uma média ponderada:
M – índice de endividamento hipotecário.
Se for prevista uma alteração no valor de um ativo, torna-se necessário levar em consideração o retorno do valor principal do capital (o processo de recapitalização) no índice de capitalização. A taxa de retorno do capital é chamada de índice de recapitalização em algumas fontes. Para devolver o investimento inicial, parte do resultado operacional líquido é reservada para um fundo de recuperação com taxa de juros de R – taxa de juros de recapitalização.
Existem três maneiras reembolso do capital investido:
retorno linear do capital (Método de anel);
retorno do capital de acordo com o fundo de reposição e a taxa de retorno do investimento (método Inwood).Às vezes é chamado de método de anuidade;
retorno do capital com base no fundo de compensação e na taxa de juros sem risco (método Hoskold).
Método de anel.
Este método é apropriado quando se espera que o valor do principal seja pago em parcelas iguais. A taxa anual de rentabilidade do capital é calculada dividindo 100% do valor do ativo pela sua vida útil remanescente, ou seja, É a recíproca da vida útil do ativo. A taxa de retorno é a parcela anual do capital inicial colocado no fundo de compensação sem juros:
; Onde
n – vida econômica remanescente;
Ry – taxa de retorno do investimento.
Exemplo.
Termos de investimento:
prazo - 5 anos;
R - taxa de retorno do investimento 12%;
o valor do capital investido em imóveis é de $ 10.000.
Solução. Método de Ring. A taxa anual de retorno linear sobre o capital será de 20%, pois em 5 anos 100% do ativo será baixado (100: 5 = 20). Neste caso, o índice de capitalização será de 32% (12% + 20% = 32%).
O reembolso do valor principal do capital, tendo em conta a taxa de retorno do investimento exigida, está refletido na tabela.
Tabela Recuperação do capital investido pelo método Ring (USD)
|
Saldo de investimento no início do período |
Reembolso de investimento |
Retorno sobre o capital investido (12%) |
Renda total |
|
O retorno do capital ocorre em partes iguais ao longo de toda a vida do imóvel.
Método Inwood usado se o retorno do capital for reinvestido à taxa de retorno do investimento. Neste caso, a taxa de retorno como componente do índice de capitalização é igual ao fator de reposição do fundo à mesma taxa de juros dos investimentos:
Onde SFF - fator fundo de compensação;
S = R (taxa de retorno do investimento).
O reembolso do capital investido por este método é apresentado na tabela. 3.5.
Exemplo.
Termos de investimento:
prazo - 5 anos;
retorno do investimento - 12%.
Solução. O rácio de capitalização é calculado como a soma da taxa de rentabilidade do investimento de 0,12 e do fator do fundo de compensação (para 12%, 5 anos) de 0,1574097. A taxa de capitalização é de 0,2774097, se retirada da coluna “Contribuição para amortizações” (12%, 5 anos).
Mesa. Recuperação do capital investido pelo método Inwood (USD)
|
Saldo do valor principal no início do ano, em dólares. |
Valor total da compensação |
Incluindo |
||
|
% sobre capital |
compensação quantia principal |
|||
Método Hoskold. Usado quando a taxa de retorno do investimento inicial é um tanto alta, tornando improvável o reinvestimento na mesma taxa. Para fundos reinvestidos, presume-se que o rendimento será recebido a uma taxa livre de risco:
onde Yb é a taxa de juros livre de risco.
Exemplo. O projeto de investimento prevê um retorno anual do investimento (capital) de 12% durante 5 anos. Os valores de retorno do investimento podem ser reinvestidos com segurança a uma taxa de 6%.
Solução. Se a taxa de rentabilidade do capital for 0,1773964, que é o factor de recuperação de 6% ao longo de 5 anos, então a taxa de capitalização é 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Se se prevê que o investimento perderá apenas parte do seu valor, então o rácio de capitalização é calculado de forma ligeiramente diferente, uma vez que o capital é reembolsado através da revenda de imóveis e, em parte, através do rendimento corrente.
Vantagens o método de capitalização de renda é que este método reflete diretamente as condições de mercado, pois quando é aplicado, normalmente um grande número de transações imobiliárias são analisadas do ponto de vista da relação entre renda e valor, e também no cálculo da renda capitalizada, um é elaborada uma hipotética demonstração de resultados cujo princípio básico é a suposição do nível de mercado de exploração imobiliária.
Imperfeições O método de capitalização de renda é aquele:
sua aplicação é difícil quando não há informações sobre as transações de mercado;
Método de fluxo de caixa descontado (DCF) é mais complexo, detalhado e permite avaliar um objeto no caso de receber dele fluxos de caixa instáveis, modelando os traços característicos de seu recebimento. O método DCF é usado quando:
espera-se que os fluxos de caixa futuros sejam significativamente diferentes dos atuais;
existem dados que justificam o tamanho dos fluxos de caixa futuros do setor imobiliário;
os fluxos de receitas e despesas são sazonais;
o imóvel avaliado é uma grande instalação comercial multifuncional;
o imóvel está em construção ou acaba de ser construído e colocado em operação (ou colocado em operação).
O método DCF estima o valor dos imóveis com base no valor presente da renda, composto pelos fluxos de caixa projetados e pelo valor residual.
Para calcular o DCF, são necessários os seguintes dados:
duração do período de previsão;
valores previstos de fluxos de caixa, incluindo reversão;
Taxa de desconto.
Algoritmo de cálculo para o método DCF.
1. Determinação do período de previsão. Na prática de avaliação internacional, o período médio de previsão é de 5 a 10 anos; para a Rússia, o valor típico será de 3 a 5 anos; Este é um período realista para o qual pode ser feita uma previsão razoável.
2. Previsão de valores de fluxo de caixa.
Na avaliação de imóveis pelo método DCF, são calculados vários tipos de rendimentos do imóvel:
rendimento bruto potencial;
renda bruta real;
receita operacional líquida;
fluxo de caixa antes dos impostos;
fluxo de caixa após impostos.
Na prática, os avaliadores russos descontam os rendimentos em vez dos fluxos de caixa:
CHOD (indicando que o imóvel é aceito como não onerado com obrigações de dívida),
fluxo de caixa líquido menos custos operacionais, imposto territorial e reconstrução,
rendimentos tributáveis.
É preciso levar em conta que é o fluxo de caixa que precisa ser descontado, pois:
os fluxos de caixa não são tão voláteis quanto os lucros;
o conceito de “fluxo de caixa” correlaciona a entrada e saída de recursos, levando em consideração itens monetários como “investimentos de capital” e “obrigações de dívida”, que não são incluídos no cálculo do lucro;
o indicador de lucro correlaciona as receitas recebidas em determinado período com as despesas incorridas no mesmo período, independentemente dos efetivos recebimentos ou gastos de recursos;
o fluxo de caixa é um indicador dos resultados alcançados tanto para o próprio proprietário quanto para terceiros e contrapartes - clientes, credores, fornecedores, etc., pois reflete a disponibilidade constante de determinados recursos nas contas do proprietário.
Características de cálculo do fluxo de caixa ao usar o método DCF.
O imposto predial (imposto predial), que consiste no imposto predial e no imposto predial, deve ser deduzido da receita bruta real como parte das despesas operacionais.
A depreciação económica e fiscal não é um pagamento real em dinheiro, pelo que é desnecessário ter em conta a depreciação ao prever o rendimento.
Os pagamentos do serviço de empréstimos (pagamentos de juros e amortizações de dívidas) devem ser deduzidos do resultado operacional líquido se o valor de investimento da propriedade (para um determinado investidor) for estimado. Ao avaliar o valor de mercado de um imóvel, não é necessário deduzir os pagamentos do serviço do empréstimo.
As despesas comerciais do proprietário do imóvel devem ser deduzidas do rendimento bruto real se visarem a manutenção das características necessárias do imóvel.
Por isso, dfluxo de caixa (CF) para imóveis calculado da seguinte forma:
- DVD é igual ao valor do PVD menos perdas com vacância e cobrança de aluguel e outras receitas;
O VPL é igual ao DV menos o OR e as despesas comerciais do proprietário do imóvel associadas ao imóvel;
- DP antes dos impostos é igual ao valorVPL menos investimentos de capital e despesas operacionaisserviço de empréstimos e crescimento dos empréstimos.
O DP é igual ao DP antes dos impostos menos o pagamento do imposto de renda do proprietário do imóvel.
O próximo passo importante é cálculo do custo de reversão. O custo da reversão pode ser previsto usando:
atribuir um preço de venda com base na análise do estado atual do mercado, monitorando o custo de objetos semelhantes e suposições quanto ao estado futuro do objeto;
fazer suposições sobre mudanças no valor dos imóveis durante o período de propriedade;
capitalização dos rendimentos do ano seguinte ao final do período de previsão, utilizando uma taxa de capitalização calculada de forma independente.
Determinação da taxa de desconto.“Uma taxa de desconto é um fator usado para calcular o valor presente de uma quantia em dinheiro recebida ou paga no futuro.”
A taxa de desconto deve refletir a relação risco-retorno, bem como os diversos tipos de risco inerentes ao imóvel (taxa de capitalização).
Por ser bastante difícil identificar um componente não inflacionário para imóveis, é mais conveniente para o avaliador utilizar uma taxa de desconto nominal, pois neste caso as previsões de fluxos de caixa e variações no valor dos imóveis já incluem expectativas de inflação.
Os resultados do cálculo do valor presente dos fluxos de caixa futuros em termos nominais e reais são os mesmos. Fluxos de caixa e a taxa de desconto deve corresponder entre si e ser a mesma ser contado pelo que é.
Na prática ocidental, os seguintes métodos são usados para calcular a taxa de desconto:
método de construção cumulativo;
método de comparação de investimentos alternativos;
método de seleção;
método de monitoramento.
Método de construção cumulativa baseia-se na premissa de que a taxa de desconto é função do risco e é calculada como a soma de todos os riscos inerentes a cada imóvel específico.
Taxa de desconto = Taxa livre de risco + Prêmio de risco.
O prémio de risco é calculado somando os valores de risco inerentes a um determinado imóvel.
Método de seleção- a taxa de desconto, como taxa de juros composta, é calculada com base nos dados das transações realizadas com objetos semelhantes no mercado imobiliário.
O algoritmo usual para calcular a taxa de desconto usando o método de alocação é o seguinte:
modelagem para cada objeto analógico durante um determinado período de tempo de acordo com o cenário de melhor e mais eficaz utilização dos fluxos de receitas e despesas;
cálculo da taxa de retorno do investimento de um objeto;
processar os resultados obtidos por qualquer método estatístico ou pericial aceitável, a fim de trazer as características da análise ao objeto que está sendo avaliado.
Método de monitoramento baseia-se na monitorização regular do mercado, acompanhando os principais indicadores económicos do investimento imobiliário com base em dados de transações. Essas informações precisam ser compiladas em diferentes segmentos de mercado e publicadas regularmente. Tais dados servem de guia para o avaliador e permitem uma comparação qualitativa dos indicadores calculados obtidos com a média do mercado, verificando a validade de diversos tipos de premissas.
O cálculo do valor de um imóvel pelo método DCF é realizado pela fórmula:
; Onde
PV – valor atual;
Ci – fluxo de caixa do período t;
É a taxa de desconto do fluxo de caixa do período t;
M – valor residual.
O valor residual, ou valor de reversão, deve ser descontado (pelo fator do último ano previsto) e somado à soma dos valores presentes dos fluxos de caixa.
Assim, o valor do imóvel é = Valor presente dos fluxos de caixa projetados + Valor presente do valor residual (reversão).
A escolha da taxa de desconto e da taxa de capitalização adequadas deve ser cuidadosamente justificada, tendo em conta riscos administráveis e incontroláveis.
A tarefa de avaliar o valor de um negócio nas diferentes fases do seu desenvolvimento não perde relevância. Um empreendimento é um ativo de longo prazo que gera renda e possui certa atratividade de investimento, por isso a questão do seu valor interessa a muitos, desde proprietários e gestores até órgãos governamentais.
Na maioria das vezes, para avaliar o valor de uma empresa, eles usam método de renda (abordagem de renda), porque qualquer investidor investe dinheiro não apenas em edifícios, equipamentos e outros ativos tangíveis e intangíveis, mas em rendimentos futuros que podem não só recuperar o investimento, mas também gerar lucro, aumentando assim o bem-estar do investidor. Ao mesmo tempo, o volume, a qualidade e a duração do fluxo de rendimentos futuros esperados desempenham um papel especial na escolha de um objeto de investimento. Sem dúvida, o valor do rendimento esperado é relativo e está sujeito à enorme influência da probabilidade, dependendo do nível de risco de possível fracasso do investimento, que também deve ser levado em consideração.
Observação! O fator de custo fundamental na utilização deste método é o rendimento futuro esperado da empresa, que representa determinados benefícios económicos para os proprietários do empreendimento. Quanto maior o faturamento da empresa, maior, em igualdade de condições, seu valor de mercado.
O método da renda leva em consideração o objetivo principal da empresa - obter lucro. Destas posições, é o mais preferível para a avaliação do negócio, pois reflete as perspectivas de desenvolvimento do empreendimento e as expectativas futuras. Além disso, leva em conta a obsolescência económica dos objectos, e também leva em conta o aspecto do mercado e as tendências inflacionárias através da taxa de desconto.
Apesar de todas as vantagens inegáveis, esta abordagem apresenta aspectos controversos e negativos:
- é bastante trabalhoso;
- caracteriza-se por um alto nível de subjetividade na previsão de receitas;
- há uma elevada proporção de probabilidades e convenções, pois são estabelecidas diversas suposições e restrições;
- a influência de diversos fatores de risco na renda projetada é grande;
- é problemático determinar com fiabilidade o rendimento real apresentado pela empresa nas demonstrações, sendo possível que as perdas sejam refletidas deliberadamente para diversos fins, o que está associado à opacidade da informação das empresas nacionais;
- a contabilização de ativos não essenciais e excedentes é complicada;
- a avaliação das empresas não lucrativas está incorreta.
É imperativo que seja dada especial atenção à capacidade de determinar com fiabilidade os fluxos de rendimentos futuros da empresa e o desenvolvimento das atividades da empresa ao ritmo esperado. A precisão das previsões é também grandemente influenciada pela estabilidade do ambiente económico externo, que é importante para a situação económica russa bastante instável.
Assim, é aconselhável utilizar a abordagem do rendimento para avaliar empresas quando:
- têm rendimento positivo;
- é possível fazer uma previsão confiável de receitas e despesas.
Calculando o valor de uma empresa usando a abordagem de renda
Estimar o valor de um negócio usando a abordagem da renda começa com a resolução dos seguintes problemas:
1) previsão de receitas futuras do empreendimento;
2) trazer o valor dos rendimentos futuros do empreendimento para o momento atual.
A correta solução destes problemas contribui para a obtenção de resultados finais adequados do trabalho de avaliação. De grande importância no decurso da previsão é a normalização dos rendimentos, com a ajuda da qual são eliminados desvios pontuais, que surgem, nomeadamente, em resultado de transacções pontuais, por exemplo, na venda de itens não essenciais e excedentes ativos. Para normalizar a renda, são utilizados métodos estatísticos para cálculo da média, média ponderada ou método de extrapolação, que representa representa uma continuação das tendências existentes.
Além disso, é imprescindível levar em consideração o fator de variação do valor do dinheiro ao longo do tempo - o mesmo valor da renda tem atualmente um preço mais elevado do que em um período futuro. A difícil questão do momento mais aceitável para prever as receitas e despesas de uma empresa precisa ser resolvida. Acredita-se que para refletir a natureza cíclica inerente às indústrias, para fazer uma previsão razoável, é necessário cobrir um período de pelo menos 5 anos. Ao considerar esta questão através de um prisma matemático e estatístico, deseja-se alongar o período de previsão, assumindo que um maior número de observações dará um valor mais razoável do valor de mercado da empresa. Porém, aumentar proporcionalmente o período de previsão torna mais difícil prever os valores de receitas e despesas, inflação e fluxos de caixa. Alguns avaliadores observam que a previsão de rendimento mais fiável será para 1–3 anos, especialmente quando há instabilidade no ambiente económico, uma vez que à medida que os períodos de previsão aumentam, a condicionalidade das estimativas aumenta. Mas esta opinião só é verdadeira para empresas que operam de forma sustentável.
Importante!Em qualquer caso, ao escolher um período de previsão, é necessário cobrir o período até que a taxa de crescimento da empresa se estabilize, e para obter a maior precisão dos resultados finais, pode-se dividir o período de previsão em períodos intermediários menores, por exemplo, meio ano.
Em termos gerais, o valor de uma empresa é determinado pela soma dos fluxos de rendimentos das atividades da empresa durante o período de previsão, previamente ajustados ao nível de preços atual, com a adição do valor do negócio na pós-previsão período (valor terminal).
Os dois métodos mais comuns para avaliar a abordagem de renda são: método de capitalização de renda E método de fluxo de caixa descontado. Baseiam-se em taxas estimadas de desconto e de capitalização que são utilizadas para determinar o valor presente dos lucros futuros. É claro que, no âmbito da abordagem do rendimento, são utilizados muitos mais tipos de métodos, mas basicamente todos se baseiam no desconto dos fluxos de caixa.
Um papel importante na escolha de um método de avaliação é desempenhado pelo propósito da própria avaliação e pela utilização pretendida dos seus resultados. Outros factores também têm impacto, por exemplo, o tipo de empresa a avaliar, a fase do seu desenvolvimento, a taxa de variação dos rendimentos, a disponibilidade de informação e o grau da sua fiabilidade, etc.
Métodocapitalizaçãorenda(Método de Capitalização de Período Único, SPCM)
O método de capitalização de renda baseia-se na proposição de que o valor de mercado de um negócio é igual ao valor presente dos lucros futuros. É mais adequado aplicá-lo àquelas empresas que já acumularam ativos, têm um montante de rendimento corrente estável e previsível e a taxa de seu crescimento é moderada e relativamente constante, enquanto o estado atual dá uma certa ideia de \ Tendências de longo prazo em atividades futuras. E vice-versa: na fase de crescimento ativo da empresa, durante o processo de reestruturação ou noutros momentos em que existem flutuações significativas nos lucros ou fluxos de caixa (o que é típico de muitas empresas), este método é indesejável para utilização, uma vez que existe uma grande probabilidade de obter um resultado de avaliação de valor incorreto.
O método de capitalização de resultados é baseado em informações retrospectivas, enquanto para um período futuro, além do valor do lucro líquido, são extrapolados outros indicadores econômicos, por exemplo, estrutura de capital, taxa de retorno e nível de risco da empresa.
A avaliação de uma empresa pelo método de capitalização de rendimentos é efectuada da seguinte forma:
Valor atual de mercado = DP (ou P líquido) / Taxa de capitalização,
onde DP é o fluxo de caixa;
P é limpo - lucro líquido.
Observação! A fiabilidade do resultado da avaliação depende muito da taxa de capitalização, pelo que deve ser dada especial atenção à precisão do seu cálculo.
A taxa de capitalização permite converter ganhos ou valores de fluxo de caixa de um período específico em uma medida de valor. Via de regra, é derivado do fator de desconto:
Taxa de capitalização =D- Tr,
Onde D- taxa de desconto;
T r - taxa de crescimento do fluxo de caixa ou lucro líquido.
É claro que o índice de capitalização é na maioria das vezes inferior à taxa de desconto da mesma empresa.
Como se pode verificar pelas fórmulas apresentadas, dependendo do valor capitalizado, é considerada a taxa de crescimento esperada do fluxo de caixa ou do lucro líquido. É claro que a taxa de capitalização irá variar para diferentes tipos de rendimento. Portanto, a principal tarefa ao implementar este método é determinar o indicador que será capitalizado. Neste caso, a renda pode ser prevista para o ano seguinte à data de avaliação ou é determinado o rendimento médio calculado com base em dados retrospectivos. Uma vez que o fluxo de caixa líquido leva plenamente em conta as atividades operacionais e de investimento de uma empresa, é mais frequentemente utilizado como base para a capitalização.
Assim, a taxa de capitalização na sua essência económica aproxima-se do fator de desconto e está fortemente interligada com ele. A taxa de desconto também é usada para reduzir os fluxos de caixa futuros para o presente.
Método de fluxo de caixa descontado ( Fluxos de caixa descontados, DCF )
O método de fluxo de caixa descontado permite levar em consideração os riscos associados à obtenção do rendimento esperado. A utilização deste método será justificada quando se prevê uma alteração significativa nos rendimentos futuros, tanto para cima como para baixo. Além disso, em algumas situações, este método sozinhoé aplicável, por exemplo, a expansão das atividades do empreendimento se no momento da avaliação este não operar em plena capacidade de produção, mas pretender aumentá-la num futuro próximo;aumento planejado no volume de produção; desenvolvimento de negócios em geral; fusões de empresas; introdução de novas tecnologias de produção, etc.Nessas condições, os fluxos de caixa anuais em períodos futuros não serão uniformes, o que, naturalmente, impossibilita o cálculo do valor de mercado da empresa pelo método de capitalização de rendimentos.
Para as novas empresas, o único método possível de utilização é também o método do fluxo de caixa descontado, uma vez que o valor dos seus activos no momento da avaliação pode não coincidir com a capacidade de geração de rendimentos no futuro.
É claro que é desejável que a empresa avaliada tenha tendências de desenvolvimento favoráveis e um histórico comercial lucrativo. Para empresas que sofrem perdas sistemáticas e têm uma taxa de crescimento negativa, o método de fluxo de caixa descontado é menos adequado. Deve-se ter cuidado especial ao avaliar empresas com alta probabilidade de falência. Neste caso, a abordagem do rendimento não é de todo aplicável, incluindo o método de capitalização do rendimento.
O método de fluxo de caixa descontado é mais flexível porquepode ser usado para avaliar qualquer empresa operacional usandoprevisão de itens de linha de fluxos de caixa futuros. Não é pouca importância para a administração e proprietários da empresa compreender o impacto das diversas decisões de gestão no seu valor de mercado, ou seja, pode ser utilizado no processo de gestão de valor com base no modelo de custo detalhado do negócio resultante. e veja sua suscetibilidade a fatores internos e externos selecionados. Isso permite compreender as atividades da empresa em qualquer fase do ciclo de vida no futuro. E o mais importante: este método é mais atraente para os investidores e atende aos seus interesses, pois se baseia em previsões de desenvolvimento futuro do mercado e de processos inflacionários. Embora também haja alguma dificuldade nisso, uma vez quenuma economia de crise instável Com É muito difícil prever seu fluxo de renda com vários anos de antecedência.
Assim, a base inicial para calcular o valor de um negócio pelo métododescontando fluxos de caixaé uma previsão cuja fonte é a retroinformação sobre os fluxos de caixa. A fórmula tradicional para determinar o valor atual dos rendimentos futuros descontados é a seguinte:
Valor de mercado atual = Fluxos de caixa do períodot / (1 + D) t.
A taxa de desconto é a taxa de juros necessária para reduzir os lucros futuros a um único valor para o valor atual do negócio. Para um investidor, é a taxa de retorno exigida sobre investimentos alternativos com um nível de risco comparável no momento da avaliação.
Dependendo do tipo de fluxo de caixa escolhido (capital próprio ou total do capital investido) utilizado como base de avaliação, é determinado o método de cálculo da taxa de desconto. Esquemas de cálculo de fluxo de caixa paraO capital investido e o capital próprio são apresentados na tabela. 12.
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Tabela 1. Cálculo do fluxo de caixa do capital investido |
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Índice |
Impacto no fluxo de caixa final (+/–) |
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Lucro líquido | |
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Depreciação acumulada | |
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Diminuição do capital de giro próprio | |
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Aumento do capital de giro próprio | |
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Venda de ativos | |
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Investimentos de capital | |
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Fluxo de caixa para capital investido | |
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Tabela 2. Cálculo do fluxo de caixa para patrimônio |
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Índice |
Impacto no fluxo de caixa final (+/–) |
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Lucro líquido | |
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Depreciação acumulada | |
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Diminuição do capital de giro próprio | |
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Aumento do capital de giro próprio | |
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Venda de ativos | |
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Investimentos de capital | |
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Aumento da dívida de longo prazo | |
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Reduzindo a dívida de longo prazo | |
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Fluxo de caixa para patrimônio | |
Como você pode ver, calculando o fluxo de caixa parao capital próprio difere apenas porque o resultado obtido a partir do algoritmo de cálculo do fluxo de caixa do capital investido é adicionalmente ajustado pelas variações da dívida de longo prazo. Em seguida, o fluxo de caixa é descontado de acordo com os riscos esperados, que se refletem na taxa de desconto calculada em relação a um determinado empreendimento.
Assim, a taxa de desconto do fluxo de caixa para o capital próprio será igual à taxa de retorno sobre o capital investido exigida pelo proprietário,capital investido- a soma das taxas ponderadas de retorno dos fundos emprestados (ou seja, a taxa de juro do banco sobre os empréstimos) e do capital próprio, enquanto os seus pesos específicos são determinados pelas participações dos fundos emprestados e dos fundos próprios na estrutura de capital. Taxa de desconto do fluxo de caixapara capital investidochamado custo médio ponderado de capital, e o método correspondente para calculá-lo émétodo do custo médio ponderado de capital (CoitoAmédiaCa maior parteCcapital, WACC). Este método para determinar a taxa de desconto é usado com mais frequência.
Além do mais, para determinar a taxa de desconto do fluxo de caixa para o patrimônio pode ser aplicado a seguir estão os métodos mais comuns:
- modelo de avaliação de ativos de capital ( CAPM);
- modelo modificado de avaliação de ativos de capital ( MCAPM);
- método de construção cumulativo;
- modelo de lucro excedente ( EVO) e etc
Vamos considerar esses métodos com mais detalhes.
Métodocustos médios ponderados de capital ( WACC)
É utilizado para calcular o capital próprio e o capital emprestado, construindo o rácio das suas participações; não mostra o balanço, mas sim o balanço;valor de mercado do capital. A taxa de desconto para este modelo é determinada pela fórmula:
DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,
onde C зк é o custo do capital emprestado;
Lucro N - alíquota do imposto de renda;
Дзк - participação do capital emprestado na estrutura de capital da empresa;
Ср - custo de captação de capital social (ações preferenciais);
D pr - participação das ações preferenciais na estrutura de capital da companhia;
Соа - custo de captação de capital social (ações ordinárias);
D ob - a participação das ações ordinárias na estrutura de capital da empresa.
Quanto mais uma empresa atrai fundos emprestados baratos em vez de capital próprio caro, menor é o valor WACC. No entanto, se pretende utilizar o máximo possível de fundos emprestados baratos, deve também lembrar-se da correspondente diminuição da liquidez do balanço da empresa, o que certamente conduzirá a um aumento das taxas de juro do crédito, uma vez que para os bancos esta situação é repleto de riscos aumentados, e a quantidade WACC, é claro, vai crescer. Assim, seria apropriado utilizar a regra do “meio-termo”, combinando de forma otimizada os fundos próprios e emprestados com base no seu equilíbrio em termos de liquidez.
Métodoestimativascapitalativos (Modelo de precificação de ativos de capital, CAPM)
Com base na análise de informações dos mercados de ações sobre alterações na rentabilidade das ações negociadas em bolsa. Neste caso, no cálculo da taxa de desconto do capital próprio, é utilizada a seguinte fórmula:
DCAPM = Db/r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + R,
onde D b/r - taxa de retorno livre de risco;
β - coeficiente especial;
Dr. - o retorno total do mercado como um todo (a carteira média de títulos do mercado);
P 1 - bônus para pequenas empresas;
P 2 - prêmio de risco específico de uma empresa individual;
R- risco país.
A taxa livre de risco é utilizada como base para avaliar os diversos tipos de risco associados ao investimento em uma empresa. Coeficiente beta especial ( β ) representa o montante do risco sistemático associado aos processos económicos e políticos que ocorrem no país, que é calculado com base nos desvios do retorno total das ações de uma determinada empresa em comparação com o retorno total do mercado de ações como um todo. O indicador de retorno total do mercado é o índice médio de retorno do mercado, calculado por analistas com base em pesquisas de longo prazo de dados estatísticos.
CAPMbastante difícil de aplicar nas condições de subdesenvolvimento do mercado de ações russo. Isto deve-se aos desafios de determinação de betas e prémios de risco de mercado, especialmente para empresas de capital fechado que não estão cotadas em bolsa de valores. Na prática estrangeira, a taxa de retorno livre de risco, via de regra, é a taxa de retorno dos títulos ou letras do governo de longo prazo, uma vez que são considerados como tendo um alto grau de liquidez e um risco muito baixo de insolvência (o a probabilidade de falência do Estado está praticamente excluída). Contudo, na Rússia, após alguns acontecimentos históricos, os títulos públicos não são psicologicamente considerados isentos de risco. Portanto, a taxa média dos depósitos de longo prazo em moeda estrangeira dos cinco maiores bancos russos, incluindo o Sberbank da Rússia, que é formada principalmente sob a influência de fatores do mercado interno, pode ser usada como uma taxa livre de risco. Em relação às probabilidades β , então no exterior utilizam com mais frequência publicações prontas desses indicadores em diretórios financeiros calculados por empresas especializadas por meio da análise de informações estatísticas do mercado de ações. Os avaliadores geralmente não precisam calcular eles próprios esses índices.
Modelo modificado de avaliação de ativos de capital ( MCAPM)
Em alguns casos, é melhor usar um modelo modificado de avaliação de ativos de capital ( MCAPM), em que é utilizado um indicador como o prémio de risco, tendo em conta os riscos não sistemáticos da empresa que está a ser avaliada. Riscos não sistemáticos (riscos diversificáveis)- São riscos que surgem aleatoriamente numa empresa e que podem ser reduzidos através da diversificação. Em contrapartida, o risco sistemático é causado pelo movimento geral do mercado ou dos seus segmentos e não está associado a um título específico. Portanto, este indicador é mais adequado para as condições russas de desenvolvimento do mercado de ações com sua instabilidade característica:
DMCAPM = Db/r + β × (D r − D b/r ) + P risco,
onde D b/r é a taxa de retorno livre de risco dos empréstimos domésticos russos em moeda estrangeira;
β - um coeficiente que é uma medida do risco de mercado (não diversificável) e reflete a sensibilidade das mudanças na rentabilidade dos investimentos em empresas de um determinado setor às flutuações na rentabilidade do mercado de ações como um todo;
Dr. - rentabilidade do mercado como um todo;
O risco P é um prêmio de risco que leva em consideração os riscos assistemáticos da empresa que está sendo avaliada.
Método cumulativo
Tem em conta vários tipos de riscos de investimento e envolve uma avaliação especializada de factores económicos gerais e específicos da indústria e específicos da empresa que criam o risco de não receber o rendimento planeado. Os fatores mais importantes são o tamanho da empresa, estrutura finanças, produção e diversificação territorial,qualidade de gestão, rentabilidade, previsibilidade de receitas, etc.A taxa de desconto é determinada com base na taxa de rentabilidade sem risco, à qual é adicionado um prémio adicional pelo risco de investimento numa determinada empresa, tendo em conta estes fatores.
Como podemos ver, a abordagem cumulativa é um pouco semelhante à CAPM, uma vez que ambos se baseiam na taxa de retorno de títulos livres de risco com acréscimo de rendimentos adicionais associados ao risco do investimento (acredita-se que quanto maior o risco, maior o retorno).
Modelo Olson (Eduardo - Sino - Ohlson avaliação modelo , EVO ), ou o método de renda excedente (lucro)
Combina os componentes das abordagens de rendimento e custo, minimizando até certo ponto as suas desvantagens. O valor da empresa é determinado descontando o fluxo de receitas excedentes, ou seja, desviando-se da média do setor, e o valor atual do patrimônio líquido. A vantagem deste modelo é a capacidade de utilizar a informação disponível sobre o valor dos activos disponíveis no momento da avaliação para calcular. Uma parcela significativa desse modelo é ocupada por investimentos reais, sendo necessário prever apenas o lucro residual, ou seja, aquela parte do fluxo de caixa que realmente aumenta o valor da empresa. Embora este modelo apresente algumas dificuldades de utilização, é muito útil no desenvolvimento de uma estratégia de desenvolvimento organizacional relacionada com a maximização do valor do negócio.
Elaboração da final o valor de mercado da empresa
Uma vez determinado o valor preliminar do negócio, uma série de ajustes devem ser feitos para se obter o valor final de mercado:
- por excesso/escassez de capital de giro próprio;
- em ativos não essenciais da empresa;
- sobre ativos e passivos fiscais diferidos;
- sobre a dívida líquida, se houver.
Como o cálculo do fluxo de caixa descontado inclui o valor necessário de capital de giro próprio associado à previsão de receita, caso não coincida com o valor real, deverá ser somado o excesso de capital de giro próprio, e a deficiência deverá ser subtraída do valor do custo preliminar. O mesmo se aplica aos ativos inadimplentes, uma vez que apenas os ativos que foram utilizados na geração de fluxo de caixa foram incluídos no cálculo. Isso significa que se houver ativos não essenciais que tenham um determinado valor que não é levado em consideração no fluxo de caixa, mas pode ser realizado (por exemplo, na venda), é necessário aumentar o valor preliminar do negócio em o valor desses ativos, calculado separadamente. Se o valor do empreendimento foi calculado para o capital investido, então o valor de mercado resultante aplica-se a todo o capital investido, ou seja, inclui, além do custo do capital próprio, também o valor do passivo de longo prazo da empresa. Isso significa que para obter o valor do capital social é necessário reduzir o valor do valor estabelecido pelo valor da dívida de longo prazo.
Após fazer todos os ajustes, será obtido o valor, que é o valor de mercado do patrimônio líquido da empresa.
O negócio é capaz de gerar receita mesmo após o término do período de previsão. As receitas deverão estabilizar e atingir uma taxa de crescimento uniforme a longo prazo. Para calcular o custo emperíodo pós-previsão, você pode usar um dos seguintes métodos para calcular o desconto:
- de acordo com o valor de liquidação;
- pelo valor patrimonial líquido;
- de acordo com o método de Gordon.
Ao usar o modelo de Gordon, o valor terminal é definido como a razão entre o fluxo de caixa do primeiro ano do período pós-previsão e a diferença entre a taxa de desconto e a taxa de crescimento do fluxo de caixa de longo prazo. O valor terminal é então reduzido paraindicadores de custo atuais à mesma taxa de desconto usada para descontar os fluxos de caixa do período de previsão.
Como resultado, o valor total do negócio é determinado como a soma dos valores atuais dos fluxos de receitas no período de previsão e o valor da empresa no período pós-previsão.
Conclusão
No processo de avaliação do valor de uma empresa pela abordagem do rendimento, é criado um modelo financeiro de fluxos de caixa, que pode servir de base para a tomada de decisões de gestão informadas, otimizando custos, analisando as possibilidades de aumentar a capacidade de design e diversificar o volume de produtos. Este modelo permanecerá útil após a conclusão da avaliação.
Para escolher um ou outro método de cálculo do valor de mercado, primeiro é necessário decidir sobre a finalidade da avaliação e a utilização planejada de seus resultados. Em seguida, deve-se analisar a mudança esperada nos fluxos de caixa da empresa num futuro próximo, considerar a situação financeira e as perspectivas de desenvolvimento, e também avaliar o ambiente económico envolvente, tanto global como nacional, incluindo a indústria. Se, quando falta tempo, você precisa saber o valor de mercado de um negócio, ou confirmar os resultados obtidos por outras abordagens, ou quando uma análise aprofundada dos fluxos de caixa for impossível ou não necessária, você pode usar o método de capitalização para obter rapidamente um resultado relativamente confiável. Noutros casos, especialmente quando a abordagem do rendimento é a única opção Para calcular o valor de mercado, é preferível o método de fluxo de caixa descontado. É possível que em determinadas situações sejam necessários ambos os métodos simultaneamente para calcular o valor de uma empresa.
E, claro, não devemos esquecer que o valor obtido utilizando a abordagem do rendimento depende diretamente da precisão das previsões macroeconómicas e setoriais de longo prazo do analista. No entanto, mesmo a utilização de indicadores aproximados de previsão no processo de aplicação da abordagem do rendimento pode ser útil na determinação do valor estimado da empresa.
Avaliador
Grupo de Consultoria Independente
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A abordagem de custo utilizada para avaliação imobiliária baseia-se no pressuposto de que os custos necessários para criar o objeto avaliado em sua condição atual ou reproduzir suas propriedades de consumo, juntamente com o valor de mercado do terreno onde esse objeto está localizado, são um diretriz aceitável para determinar o valor do valor de mercado do objeto de avaliação.
Uma característica especial da aplicação da abordagem de custos é a compreensão do avaliador sobre a diferença entre o custo de reposição (custo de reprodução) do objeto e o custo de reposição. O custo de reposição (custo de reprodução) é determinado pelos custos a preços correntes para a construção de uma cópia exata do objeto avaliado utilizando as mesmas soluções arquitetônicas e de planejamento, estruturas de construção e materiais e com a mesma qualidade de construção e instalação. Na determinação do custo de reposição, reproduzem-se os mesmos desgastes funcionais do objeto e as mesmas deficiências nas soluções arquitetônicas que o objeto avaliado apresenta. O custo de reposição é determinado pelo custo, a preços correntes, de construção de um imóvel de utilidade equivalente ao imóvel em avaliação, mas construído em um novo estilo arquitetônico, utilizando padrões, materiais, design e layout modernos.
Assim, o custo de reposição é expresso pelos custos de reprodução de uma cópia exata de um objeto, e o custo de reposição é expresso pelos custos de criação de um objeto analógico moderno.
A fronteira entre o custo de reposição de um objeto e seu custo de reposição é sempre arbitrária, e o avaliador em cada caso específico tem que resolver o problema de escolha de um ou outro tipo de avaliação dependendo das condições de aplicação da abordagem de custo.
De acordo com os Padrões da Sociedade Russa de Avaliadores (STO ROO 21-01-95), ao avaliar imóveis usando a abordagem de custo, é recomendado determinar consistentemente:
valor de mercado do terreno;
o valor restaurado do imóvel ou custo de reposição;
a quantidade de desgaste cumulativo acumulado do objeto;
o valor de mercado dos imóveis pelo método do custo como a soma do custo de um terreno e o custo de reposição do objeto menos a depreciação acumulada.
Determinando o valor de um terreno
Na prática de avaliação, a determinação do valor de um terreno é considerada do ponto de vista da sua disponibilidade para o melhor e mais eficaz uso económico. Na avaliação imobiliária, considera-se que os terrenos têm valor, enquanto as benfeitorias contribuem para o valor.
Ao avaliar um terreno, atenção especial deve ser dada à composição dos direitos de propriedade avaliados. Nas condições russas, o objeto de avaliação não é a propriedade total (absoluta) de um terreno, mas apenas o direito de uso em regime de arrendamento, ou seja, o direito de usar e ocupar o imóvel por prazo determinado e de acordo com determinadas condições estabelecidas no contrato de locação. Assim, a expressão deste direito avaliado é o valor de mercado do direito de arrendamento de terreno.
A teoria da avaliação identifica cinco métodos principais para determinar o valor da terra:
1. Método de capitalização da renda da terra (abordagem do rendimento).
2. Método de correlação (transferência).
3. Método de desenvolvimento (domínio).
4. Técnica de resíduos para terra.
5. Método de análise comparativa direta de vendas.
A determinação do valor de um terreno pelo método de capitalização da renda do terreno (abordagem do rendimento) consiste na capitalização dos rendimentos recebidos com o pagamento de rendas. Devido ao fato de a prática de arrendamento de propriedades privadas ainda não ser difundida na Rússia, são arrendados principalmente terrenos estaduais e municipais. O pagamento das rendas, neste caso, é regulado pelo preço padrão do terreno, que é inadequado ao seu valor de mercado, pelo que, na prática, a utilização do método de capitalização da renda do terreno não dá resultados suficientemente objectivos.
O método de correlação (transferência) consiste em determinar a relação entre o valor de um terreno e as benfeitorias nele construídas. O avaliador estima o valor total do terreno construído, subtrai dele o custo das edificações e estruturas e obtém o valor do terreno. O método de correspondência é apropriado quando não há vendas comparáveis suficientes de terrenos baldios.
O método de desenvolvimento (desenvolvimento) é um modelo simplificado de análise de investimento do melhor aproveitamento de um terreno, que não possui análogos em vendas comparáveis. Via de regra, trata-se de grandes extensões de terra atípicas, para as quais está sendo resolvida a questão do seu desenvolvimento racional. Tais casos são bastante comuns na prática de avaliação russa.
A técnica de balanço de terrenos é um método de avaliação universal, mas é mais eficaz quando não há informações sobre vendas comparáveis de terrenos baldios e nenhuma informação sobre a rentabilidade da propriedade. Neste caso, utiliza-se o método do custo para estimar o custo das benfeitorias e, através do índice de capitalização do edifício, determina-se a parcela do resultado operacional líquido que lhe é atribuível. O restante da receita operacional líquida de todo o imóvel é convertido em valor de avaliação pela taxa de capitalização de terrenos.
O mais confiável de todos os métodos acima na prática mundial é considerado o método de análise comparativa direta de vendas. O cálculo pelo método de análise comparativa de vendas consiste em analisar as transações reais de compra e venda de terrenos semelhantes, comparando-os com o que está sendo avaliado e fazendo os devidos ajustes às diferenças existentes entre os terrenos comparáveis e o que está sendo avaliado. Como resultado, o preço de venda de cada parcela comparável é primeiro estabelecido como se tivesse as mesmas características da parcela em questão e, em seguida, é determinado o valor médio ponderado da parcela em questão.
Determinar o custo de reposição de uma propriedade ou custo de reposição
Existem quatro maneiras de calcular o custo de reposição ou custo de reposição:
1. Método de análise quantitativa.
2. Método de cálculo elemento a elemento (método de contabilização de custos para elementos estruturais ampliados).
3. Método da unidade comparativa.
4. Método de índice.
O método de análise quantitativa consiste na elaboração de estimativas de custos para todos os tipos de obras necessárias à construção dos elementos estruturais individuais do objeto e do objeto como um todo: custos de mão de obra, materiais, meios de mecanização do trabalho. A estes custos acrescem as despesas gerais e o lucro do promotor, bem como os custos de concepção, construção, aquisição e instalação dos equipamentos necessários à reprodução das benfeitorias em avaliação. O método de análise quantitativa é o mais preciso, mas também o mais trabalhoso. Sua utilização requer avaliadores altamente qualificados e ampla experiência na elaboração de orçamentos de construção.
O método de cálculo elemento por elemento é uma modificação do método quantitativo, mas é muito menos trabalhoso, uma vez que se baseia na utilização de estimativas e preços agregados, em vez de estimativas únicas. Os indicadores mais característicos dos elementos estruturais (1 metro cúbico de alvenaria, 1 metro quadrado de cobertura, etc.) são tomados como unidades de medida de custo.
O método da unidade comparativa baseia-se na comparação do custo de uma unidade de propriedades de consumo do objeto avaliado com o custo de uma unidade de medida semelhante de estrutura padrão semelhante. A essência do método é que, para o objeto avaliado, seja selecionado um objeto análogo que seja semelhante ao que está sendo avaliado em termos de características estruturais, materiais utilizados e tecnologia de fabricação. Em seguida, o custo de uma unidade de medida de um objeto analógico (1 m cúbico, 1 m², etc.) é multiplicado pelo número de unidades do objeto que está sendo avaliado. Esta é a forma mais simples de avaliar um imóvel e é muito utilizada por avaliadores, principalmente na reavaliação de ativos fixos de empresas.
O método do índice consiste em determinar o custo de reposição do objeto avaliado multiplicando o valor contábil pelo índice de reavaliação correspondente. Os índices de reavaliação de ativos fixos são aprovados pelo Comitê Estatal de Estatística da Rússia e publicados periodicamente na imprensa.
Determinação do valor da depreciação acumulada acumulada
Na abordagem de custo, a definição de depreciação é utilizada para levar em conta as diferenças nas características do novo imóvel e do imóvel real que está sendo avaliado. Levar em consideração a depreciação de um objeto é uma espécie de ajuste no custo de um edifício recém-reproduzido para determinar o valor do objeto avaliado.
Dependendo dos fatores que reduzem o valor dos imóveis, o desgaste é dividido em físico, funcional e externo (econômico).
A deterioração física reflete alterações nas propriedades físicas de uma propriedade ao longo do tempo (por exemplo, defeitos em elementos estruturais). O desgaste físico é de dois tipos: o primeiro ocorre sob a influência de fatores operacionais, o segundo - sob a influência de fatores naturais e naturais.
Existem quatro métodos principais de cálculo da depreciação física: pericial, normativo (ou contábil), custo e método de cálculo da vida útil do edifício.
O método mais preciso e mais trabalhoso é o especializado. Envolve a criação de uma lista de defeitos e a determinação da porcentagem de desgaste de todos os elementos estruturais de um edifício ou estrutura.
O método padrão para calcular a depreciação física é baseado no uso de Padrões Unificados de Depreciação. Estas normas são dadas para a reposição integral do custo original, e o cálculo também inclui as taxas de depreciação para grandes reparações e modernização de edifícios e estruturas.
O método de custo consiste em determinar os custos de restauração de elementos de edifícios e estruturas. Neste caso, a percentagem de desgaste de cada elemento do edifício é determinada por inspeção, que é posteriormente traduzida em termos de valor.
O método de cálculo da vida útil dos edifícios baseia-se no exame das estruturas do objecto a avaliar e no pressuposto de que a idade efectiva do objecto (a idade que corresponde ao estado físico do objecto e tem em conta a possibilidade de sua aquisição) refere-se à vida econômica típica (o tempo durante o qual o objeto pode gerar lucro), como depreciação acumulada ao custo atual de reposição.
O desgaste funcional é uma perda de valor causada pelo facto de um objecto não cumprir os padrões modernos: em termos de utilidade funcional, arquitectónica e estética, planeamento de espaço, soluções de design, habitabilidade, segurança, conforto e outras características funcionais.
O desgaste funcional pode ser removível ou irreparável. Se o valor adicional recebido exceder o custo da restauração, o desgaste funcional é removível. Um elemento de desgaste funcional removível pode ser considerado a ausência de lareira, cujos custos de instalação são compensados pelo aumento da rentabilidade e do valor de mercado do imóvel. O valor do desgaste removível é determinado como a diferença entre o valor potencial do edifício no momento da sua avaliação com elementos atualizados e o seu valor na data da avaliação sem elementos atualizados.
O desgaste funcional inamovível inclui a diminuição do valor devido a fatores associados à falta e ao excesso das características de qualidade do edifício.
O valor da depreciação associado à falta de características de qualidade é calculado como o valor das perdas com aluguel na locação de um imóvel, multiplicado pelo multiplicador de aluguel bruto característico desse tipo de imóvel.
A quantidade de desgaste associada ao excesso de características de qualidade é a perda na instalação de um elemento associada ao excesso de qualidades de consumo do edifício.
Na maioria dos casos, o desgaste externo (económico) não pode ser eliminado. O desgaste externo (econômico) é uma perda de valor causada pela influência de fatores externos. A depreciação económica pode ser causada por uma variedade de razões, tais como alterações económicas gerais, em todo o sector, alterações legais ou alterações relacionadas com a legislação, portarias municipais, zoneamento e regulamentos administrativos.
Os principais fatores de desgaste externo na Rússia são o estado geral da economia, que em algumas regiões é reforçado por fatores locais, a presença de legislação discriminatória para certos tipos de atividades empresariais e multas por poluição ambiental.
Existem duas abordagens para avaliar o desgaste externo:
comparação de vendas de objetos semelhantes em condições externas estáveis e alteradas;
capitalização de perdas de rendimento associadas a alterações nas condições externas.
A primeira abordagem exige que haja um número suficiente de vendas comparáveis de imóveis que diferem daquele que está sendo avaliado em localização e ambiente. A diferença no custo de dois objetos comparáveis, um dos quais apresenta sinais de desgaste por influências externas, permite-nos tirar uma conclusão sobre a quantidade de desgaste externo do objeto que está sendo avaliado.
Uma segunda abordagem para medir a depreciação externa é comparar o rendimento de arrendamento de duas propriedades, uma das quais é impactada negativamente. Ao aplicar esta abordagem, determina-se primeiro o valor das perdas do conjunto dos imóveis e, em seguida, dele é alocada a parcela das perdas por edifício, que é capitalizada com base na taxa de capitalização estabelecida para os edifícios.
Após apurar a depreciação total acumulada, o avaliador, para obter o valor final do imóvel, soma ao valor de mercado do terreno a diferença entre o custo total de reposição do imóvel e a depreciação acumulada.
Conclusão
Observe que a abordagem de custo é aplicável à avaliação de quase todos os imóveis. Contudo, tal aplicação não se justifica em todos os casos (por exemplo, avaliação de imóveis geradores de rendimento). Nesse sentido, a área de aplicação mais comum da abordagem de custos é a avaliação de objetos em setores “passivos” ou inativos do mercado imobiliário. A vantagem de utilizar a abordagem de custo neste caso se deve ao fato de que a insuficiência e/ou falta de confiabilidade das informações sobre transações concluídas de compra e venda de objetos análogos em alguns casos limita a possibilidade de utilização de outras abordagens de avaliação.
A abordagem de custo também é utilizada no estudo de viabilidade de novas construções, na avaliação do valor de mercado de projetos de construção inacabados e instalações reconstruídas. Em alguns casos, a abordagem dos custos permite avaliar a eficácia de um projeto de investimento.
Utilizando uma combinação de abordagens de custo e rendimento, nomeadamente, comparando os custos de construção de um objeto com os rendimentos dele recebidos, o avaliador conclui sobre a melhor e mais eficiente utilização do terreno relativo ao imóvel em avaliação.
Para refletir os resultados da avaliação nas demonstrações financeiras da empresa (reavaliação de ativos fixos), os avaliadores, com base no Regulamento Contábil “Contabilidade de Ativos Fixos” (PBU 6/01), aprovado por Despacho do Ministério das Finanças de Rússia datada de 30 de março de 2001 N 26n, determine o valor do objeto de avaliação usando a abordagem de custo.
O mercado de seguros é uma área de aplicação da abordagem baseada em custos em constante expansão. Aqui, é dada preferência a esta abordagem porque o valor segurado, o valor do prêmio do seguro e a indenização do seguro são determinados com base nos custos do segurado usando a abordagem de custo.
Uma área específica de aplicação da abordagem de custos é a avaliação de objetos únicos e objetos para fins especiais (escolas, igrejas, estações ferroviárias, etc.). Para estes imóveis é difícil encontrar taxas de venda e aluguer comparáveis, pelo que a análise dos custos da sua reprodução ou substituição continua a ser a única alternativa aceitável para o avaliador.
Norma de avaliação federal nº 1 “Conceitos gerais de avaliação, abordagens para avaliação e requisitos para avaliação (FSO nº 1)” - aprovada por despacho do Ministério de Desenvolvimento Econômico da Rússia datado de 20 de julho de 2007 nº 256
Abordagem de renda- um conjunto de métodos de avaliação do valor do objeto de avaliação, com base na determinação do rendimento esperado com a utilização do objeto de avaliação.
A abordagem do rendimento é aplicada quando existe informação fiável que permite prever os rendimentos futuros que o objeto de avaliação é capaz de gerar, bem como os custos associados ao objeto de avaliação. Ao aplicar a abordagem do rendimento, o avaliador determina o montante das receitas e despesas futuras e os momentos do seu recebimento.
Ao aplicar a abordagem do rendimento à avaliação, o avaliador deve:
a) definir o período de previsão. O período de previsão é entendido como um período futuro para o qual, a partir da data da avaliação, são previstas as características quantitativas dos fatores que influenciam o valor dos rendimentos futuros;
b) examinar a capacidade do objeto de avaliação de gerar um fluxo de receitas durante o período de previsão, e também tirar uma conclusão sobre a capacidade do objeto de gerar um fluxo de receitas no período após o período de previsão;
c) determinar a taxa de desconto que reflita o retorno dos investimentos em objetos de investimento comparável ao objeto de avaliação em termos de nível de risco, utilizada para trazer fluxos de rendimentos futuros até a data da avaliação;
d) realizar o procedimento para trazer o fluxo de receitas esperadas durante o período de previsão, bem como as receitas após o período de previsão, ao valor na data de avaliação.
A abordagem comparativa é um conjunto de métodos de avaliação do valor de um objeto de avaliação, baseado na comparação do objeto de avaliação com objetos análogos ao objeto de avaliação, para os quais está disponível informação sobre preços. Um objeto - um análogo do objeto de avaliação para fins de avaliação é reconhecido como um objeto semelhante ao objeto de avaliação nas principais características económicas, materiais, técnicas e outras que determinam o seu valor.
A abordagem comparativa é utilizada quando há informações confiáveis e acessíveis para análise sobre preços e características de objetos análogos. Ao aplicar uma abordagem comparativa à avaliação, o avaliador deve:
a) selecionar unidades de comparação e realizar uma análise comparativa do objeto de avaliação e de cada objeto análogo para todos os elementos de comparação. Para cada objeto analógico podem ser selecionadas diversas unidades de comparação. A escolha das unidades de comparação deverá ser justificada pelo avaliador. O avaliador deverá justificar a recusa de utilização de outras unidades de comparação adotadas na avaliação e relacionadas com fatores de oferta e procura;
b) ajustar os valores da unidade de comparação de objetos analógicos para cada elemento de comparação, dependendo da relação entre as características do objeto de avaliação e do objeto analógico para este elemento de comparação. Ao efetuar os ajustes, o avaliador deve inserir e justificar a escala dos ajustes e explicar em que condições os valores dos ajustes realizados serão diferentes. A escala e o procedimento de ajuste da unidade de comparação não devem mudar de um objeto analógico para outro;
c) concordar com os resultados do ajuste dos valores das unidades de comparação para objetos analógicos selecionados. O avaliador deve justificar o esquema de conciliação dos valores ajustados das unidades de comparação e dos preços ajustados de objetos análogos.
Abordagem econômica- um conjunto de métodos de avaliação do valor de um objeto de avaliação, com base na determinação dos custos necessários à reprodução ou substituição do objeto de avaliação, tendo em conta o desgaste e a obsolescência. Os custos de reprodução do objeto de avaliação são os custos necessários para criar uma cópia exata do objeto de avaliação utilizando os materiais e tecnologias utilizados para criar o objeto de avaliação. Os custos de substituição de um objeto de avaliação são os custos necessários para criar um objeto semelhante utilizando materiais e tecnologias utilizados na data de avaliação.
A abordagem de custo é usada quando é possível substituir o objeto avaliado por outro objeto que seja uma cópia exata do objeto avaliado ou tenha propriedades úteis semelhantes. Se o objeto de avaliação for caracterizado por uma diminuição de valor devido à condição física, obsolescência funcional ou económica, na aplicação da abordagem de custos é necessário ter em conta o desgaste e todos os tipos de obsolescência.
A avaliação inclui as seguintes etapas:
a) celebrar um acordo para a realização de uma avaliação, incluindo um trabalho de avaliação;
b) coleta e análise de informações necessárias à avaliação;
c) aplicação de abordagens de avaliação, incluindo a seleção de métodos de avaliação e a implementação dos cálculos necessários;
d) coordenação (resumo) dos resultados da aplicação de abordagens de avaliação e determinação do valor final do valor do objeto de avaliação;
e) elaboração de relatório de avaliação.
A tarefa de avaliação deve conter as seguintes informações:
a) objeto de avaliação;
b) direitos de propriedade sobre o objeto de avaliação;
c) o objetivo da avaliação;
d) o uso pretendido dos resultados da avaliação e limitações associadas;
e) tipo de custo;
f) data da avaliação;
g) o período da avaliação;
h) pressupostos e limitações nos quais a avaliação deve se basear.
2. Avaliação imobiliária
2.5. Abordagens para avaliação imobiliária
2.5.1. Abordagem comparativa
Abordagem comparativaà avaliação - trata-se de um conjunto de métodos de avaliação de valor, baseados na comparação do objeto de avaliação com os seus análogos, para os quais existe informação sobre os preços das transações com os mesmos.
Condições para aplicação da abordagem comparativa:
1.O objeto não deve ser único.
2. As informações devem ser abrangentes, incluindo os termos das transações.
3. Os factores que influenciam o custo de análogos comparáveis do imóvel a avaliar devem ser comparáveis.
Requisitos básicos para o analógico:
O análogo é semelhante ao objeto de avaliação em termos de características econômicas, materiais, técnicas e outras básicas;
- termos semelhantes da transação.
A abordagem comparativa é baseada nos princípios:
Substituições;
- equilíbrio;
- oferta e procura.
Etapas da abordagem comparativa:
Pesquisa de mercado;
- recolher e verificar a veracidade das informações sobre análogos do imóvel em avaliação, colocados à venda ou vendidos recentemente;
- comparação de dados sobre análogos selecionados e objeto de avaliação;
- ajuste dos preços de venda dos análogos selecionados de acordo com as diferenças do objeto de avaliação;
- estabelecer o valor do objeto de avaliação.
É necessário um ajuste às vendas comparáveis para determinar o valor final da propriedade em questão. O cálculo e os ajustes são feitos com base na análise lógica dos cálculos anteriores, levando em consideração a significância de cada indicador. O mais importante é determinar com precisão os fatores de correção.
Vantagens da abordagem comparativa:
1. O preço final reflete a opinião de vendedores e compradores típicos.
2. Os preços de venda refletem alterações nas condições financeiras e na inflação.
3. Justificado estaticamente.
4. São feitos ajustes para diferenças entre os objetos que estão sendo comparados.
5. Bastante fácil de usar e oferece resultados confiáveis.
Desvantagens da abordagem comparativa:
1. Diferenças de vendas.
2. Dificuldade em coletar informações sobre preços práticos de venda.
3. A dificuldade de coletar informações sobre os termos específicos da transação.
4. Dependência da atividade do mercado.
5. Dependência da estabilidade do mercado.
6. Dificuldade em conciliar dados de vendas significativamente diferentes.
2.5.2. Abordagem econômica
Abordagem econômica- trata-se de um conjunto de métodos de avaliação baseados na determinação dos custos necessários à restauração ou substituição do objeto de avaliação, tendo em conta o desgaste acumulado. Partindo do pressuposto de que o comprador não pagará mais por um objeto acabado do que pela criação de um objeto de utilidade semelhante.
Esta abordagem considera os custos do investidor e não do contratante.
Esta abordagem baseia-se no princípio da substituição.
Informações necessárias para aplicar a abordagem de custo:
Nível salarial;
- valor dos custos indiretos;
- custos de equipamento;
- taxas de lucro para construtoras numa determinada região;
- preços de mercado dos materiais de construção.
Etapas da abordagem de custos:
Cálculo do custo de um terreno tendo em conta a utilização mais eficiente (C h);
- cálculo dos custos de construção nova dos edifícios em avaliação (C ns);
- cálculo do desgaste acumulado (I n):
- deterioração física- desgaste associado à diminuição do desempenho de um objeto em decorrência do envelhecimento físico natural e da influência de fatores externos desfavoráveis;
- desgaste funcional- desgaste devido ao não cumprimento dos requisitos modernos para tais objetos;
- desgaste externo- desgaste resultante de alterações nos factores económicos externos;
- cálculo do custo das melhorias tendo em conta o desgaste acumulado: Su = C ns - C i;
- determinação do custo final do imóvel: C salário = C z + C y.
Vantagens da abordagem de custo:
1. Ao avaliar novos objetos, a abordagem de custo é a mais confiável.
2. Esta abordagem é adequada e/ou a única possível nos seguintes casos:
Análise do melhor e mais eficiente terreno;
- análise técnica e econômica de novas construções e benfeitorias;
- avaliação de instalações públicas, estaduais e especiais;
- avaliação de objetos em mercados inativos;
- avaliação para efeitos de seguros e fiscais.
Desvantagens da abordagem de custos:
1. Os custos nem sempre equivalem ao valor de mercado.
2. As tentativas de obter um resultado de avaliação mais preciso são acompanhadas por um rápido aumento nos custos trabalhistas.
3. A discrepância entre os custos de aquisição do imóvel em avaliação e os custos de nova construção exactamente do mesmo imóvel, uma vez que durante o processo de avaliação a depreciação acumulada é subtraída ao custo de construção.
4. A dificuldade de calcular o custo de reprodução de edifícios antigos.
5. A dificuldade de determinar a quantidade de desgaste acumulado em edifícios e estruturas antigas.
6. Avaliação separada do terreno dos edifícios.
7. A natureza problemática da avaliação de terrenos na Rússia.
2.5.3. Abordagem de renda
Abordagem de renda baseia-se no facto de que o valor do imóvel onde é investido capital deve corresponder a uma avaliação actualizada da qualidade e quantidade de rendimentos que esse imóvel é capaz de gerar.
Abordagem de rendaé um conjunto de métodos de avaliação do valor de um imóvel, com base na determinação do valor atual dos rendimentos dele esperados.
O principal pré-requisito para calcular o custo por meio dessa abordagem é o aluguel do imóvel. A capitalização dos rendimentos é realizada para converter os rendimentos futuros dos imóveis em valor atual.
A capitalização da renda é um processo que determina a relação entre a renda futura e o valor atual de um objeto.
Fórmula básica da abordagem do rendimento (IRV – fórmula):
onde V é o valor da propriedade,
I é o rendimento esperado do imóvel que está sendo avaliado. A receita geralmente se refere à receita operacional líquida que uma propriedade é capaz de gerar durante o período
R – taxa de retorno ou lucro – é o coeficiente ou taxa de capitalização.
O índice de capitalização é uma taxa de retorno que reflete a relação entre a renda e o valor do imóvel que está sendo avaliado.
Existem dois tipos de capitalização:
Capitalização direta;
- capitalização dos rendimentos à taxa de rentabilidade do capital.
Na capitalização direta são considerados dois valores: rendimento anual e taxa de capitalização.
Taxa de capitalização- É a relação entre o valor de mercado do imóvel e o lucro líquido que ele gera.
O rendimento esperado é determinado através da análise do rendimento durante o período de posse do imóvel.
Taxa de desconto- a taxa de juro composta, que é aplicada no recálculo, num determinado momento, do valor dos fluxos de caixa decorrentes da utilização de bens.
Etapas da abordagem de renda:
1. Cálculo da soma de todas as receitas possíveis do objeto de avaliação.
2. Cálculo do rendimento bruto real.
3. Cálculo dos custos associados ao objeto de avaliação:
Condicionalmente permanente;
- condicionalmente variável (operacional);
- reservas.
4. Determinação do valor do resultado operacional líquido.
5. Converta os lucros esperados em valor atual.
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