Nemcsak az ingatlanforgalmazók és ezen a területen dolgozó szakemberek szeretnék figyelemmel kísérni az árak dinamikáját és a moszkvai ingatlanpiac helyzetét, a hétköznapi vevőket és eladókat is aggasztja ez a kérdés. Az elemzők előrejelzésének tanulmányozása után megértheti, hogy mikor jövedelmezőbb egy lakást eladni, hogy 2018-ban sikeres befektetés-e az ingatlanbefektetés, és melyik hónapban jobb lakást vásárolni?
A szakvéleményeket vezető iparági szakemberek állítják össze a statisztikai mutatók, az üzembe helyezett területek és az általános gazdasági kép alapján.
A moszkvai ingatlanpiac helyzete 2018 elején
Az elmúlt év rekordév volt a moszkvai ingatlanpiacon - a tranzakciók száma elérte a maximumot, a négyzetméterárak pedig jelentősen csökkentek. Ez a tendencia ma is megfigyelhető, és a 2016-os eredmények alapján több fontos következtetés is levonható:
- Az átlagos lakásárak a másodlagos piacon Moszkvában 181 ezer rubelre csökkentek. négyzetméterenként Januárban azonban ez a szám enyhén emelkedett - 186 ezerre;
- Az ingatlanpiaci reálárak az év során 10%-kal estek vissza, bár ez a tendencia még mindig csak kismértékben érzékelhető a hétköznapi eladók és vásárlók körében;
- A moszkvaiak szívesen veszik igénybe a kedvezményeket, és akciós ajánlatokból vásárolnak lakást – a vásárlók több mint 86%-a vesz igénybe kedvezményeket;
- Egy megvásárolt lakás átlagos költsége 2018 végére 7,9 millió rubel, az év közepéhez képest ez a szám 150 ezerrel csökkent.
Január az éves lassú időszak, amikor csökkennek az eladások. A következő év sem volt kivétel, az eladások csökkentek, de ennek semmi köze a válsághoz, csak a szezonális piaci ingadozások jelennek meg.
Videó 1. Lakóingatlan-piaci előrejelzés 2018-ra
Elemzők véleménye a közelgő változásokról
Az ingatlanpiaci kutatásokkal foglalkozó szakemberek szerint 2018-ban a mutatók a korábbi szinten állnak, az árak pedig kismértékben csökkennek. Áremelés a közeljövőben nem várható, hiszen nincsenek provokáló tényezők: nincs lakáshiány, egyre több ingatlant helyeznek üzembe, a piac kiegyensúlyozott.
2. videó Ingatlan 2018. Mi várható?
Milyen változások várhatók a piacon? A szakértők egyhangúlag azonosítottak néhány legvalószínűbb eseményt:
- Az áremelkedés nem haladhatja meg a 6%-ot - az éves infláció méretét. Mindenekelőtt az új épületeket fogja érinteni, mivel a fejlesztők a nyereség fenntartását tervezik;
- A másodlagos piacon nem lesz változás, vagy enyhe csökkenő tendenciát mutat;
- Növekszik a költségvetési új épületek száma - mivel a háztartások jövedelme nem nő, az olcsó lakások iránti kereslet továbbra is magas marad;
- Túl korai beszélni az ár legalacsonyabb szintjéről - ez az esemény nem fog bekövetkezni 2018-2019 előtt;
- A lakáspiac annak ellenére sem lesz túltelítve, hogy az új épületeket aktív ütemben helyezik üzembe, és a kereslet egyszerűen nem tud vele lépést tartani. A fejlesztőknek le kell lassítaniuk az építkezés sebességét, különben a lakások ára akár 40%-ot is veszíthet;
- A fővároson kívüli, Új-Moszkvában és Moszkva közvetlen közelében lévő lakások népszerűsége növekedni fog, nagyrészt a megfizethető árak miatt.
Egyre nehezebb elemezni az árak dinamikáját Moszkvában - a legtöbb ajánlatnak nincs valódi értéke a piacon. Az eladók felfújt árat határoznak meg, amely 10-15%-kal haladhatja meg a tényleges árat.
Árak az ingatlanpiac különböző szektoraiban
A fővárosi régióban lévő ingatlanok tervezett árának költségét a lakás típusának és az építés pillanatának figyelembevételével kell értékelni. Ebben a tekintetben számos olyan jellemző azonosítható, amelyeket a szakértők megjegyeznek:
- Jelentősen csökken a kereslet a több mint 35 éve épült panelházak iránt – a visszaesés meghaladja a 10%-ot;
- Ezzel párhuzamosan megnő a kereslet a hasonló, de új építésű lakások iránt;
- A helyzet a luxusingatlanok piacán változatlan – a drága ingatlanok ínyencei a válság ellenére is megvásárolják azokat;
- Tverskaya és Zamoskvorechye népszerű területekké válnak - kulcsrakész házak épülnek itt;
- Emelkedhetnek a valós árak a klubházakban, ahol egyterű apartmanokat, apartmanokat és garzonokat mutatnak be;
- A központban lévő lakások iránti kereslet csökkenni fog, ellenkezőleg, növekedni fog - a moszkvai körgyűrűn kívül az emberek megpróbálják elhagyni a zajos metropoliszt, a fővárostól 10-20 km-re található ingatlanokat választva.
A megvalósult jelzáloghitel-programok 2018-ban is érintik az árakat – a legnagyobb bankok már kamatcsökkentést jelentettek be, ezért a piaci kereslet növekedni fog, ami pozitív árdinamikát tükröz.
3. videó. Csökkennek az ingatlanárak 2018-ban
Amint azt a szakértők és a kutatóközpontok vezető szakemberei megjegyzik, a helyzet javulásával nem szabad számolni - a lakások költségei átlagosan a tavalyi szinten maradnak. A másodlagos piacon nem lesznek rózsásak a kilátások, főleg a régi lakások tulajdonosainál, de az új épületek tulajdonosai nyugodtan emelhetnek árat 5-8%-kal: kereslet továbbra is lesz.
4. videó. Előrejelzés a külvárosi ingatlanpiacra 2018-ra
Az oroszok vásárlóerejének csökkenése, amelyet elsősorban a rendelkezésre álló reáljövedelem csökkenése okozott, lehűtötte a honfitársak négyzetméter-vásárlási érdeklődését. E tekintetben az ingatlanpiac „süllyedt” - mind az új épületek, mind a másodlagos lakások ára csökkent, egyes lakásokat a válság előtti árszinthez képest 30-50%-os kedvezménnyel is értékesítenek.
A szakértők azonban arra számítanak, hogy jövőre az orosz gazdaság fellendül. Így a Világbank becslései szerint az orosz GDP 1,5%-kal fog növekedni. A Nemzetközi Valutaalap (IMF) 1,1%-os, az Orosz Központi Bank pedig kevesebb mint 1%-os növekedést jósol (40 dolláros hordóár mellett).
Ösztönző lesz-e a 2017-es gazdasági növekedés az ingatlanpiac számára, és lehet-e megtakarítást megtakarítani lakásvásárlási befektetéssel? Az AiF.ru ezt a kérdést tette fel a szakértőknek.
Alena Afanasyeva, a FOREX CLUB Group vezető elemzője
Minden bizonnyal a lakásépítés a következő két év egyik legvonzóbb és legígéretesebb befektetésévé válhat. Tény, hogy a lakossági jövedelmek meredek csökkenése és a már használatba vett ingatlanok kényszerértékesítése miatt az árak mára már elérték minimális szintjüket a nagy adósságterheléssel küzdő fejlesztők által.
Az elmúlt két évben azonban, amikor a lakáspiac visszaesését tapasztaltuk, túl sok cég hagyta el a piacot, ami 1-2 éves távlatban jelentősen csökkentette az üzembe helyezett ingatlanok mennyiségét. Mindeközben az orosz gazdaság helyzetének fokozatos stabilizálása, valamint az orosz jegybank további kamatcsökkentése élénkíteni fogja a lakossági keresletet. Elképzelhető, hogy az év közepére a jelzáloghitelek kamatai elérik a 8%-10%-ot.
Az árakat ugyanakkor az építőanyag-piaci infláció is felfelé fogja nyomni: a cement és a fa árának emelkedése 1-2 százalékkal növelheti a lakhatási költségeket.
Ezenkívül az orosz jogszabályok változásai is hozzájárulnak ehhez: a fejlesztők most csak a kész lakások átruházása után kaphatnak pénzeszközöket a részvényesektől. Ez azt jelenti, hogy kénytelenek lesznek hitelt felvenni, vagyis nem vehetnek igénybe kamatmentes finanszírozást. Ilyen körülmények között a további kamatköltség is beleszámít a lakhatási költségbe.
Pavel Sigal, a Support of Russia első alelnöke
A lakásba fektetni, majd a lakás bérbeadása ma már veszteséges. Tény, hogy túlkínálat van a piacon, és a hozam nem éri el az évi 7 százalékot, és csak akkor, ha nincsenek külső sokkok, és az olajár a jelenlegi szinten marad.
Kifizetődőbb a pénzt kötvényekbe fektetni vagy letétbe helyezni, bár a betétek nem sokkal jövedelmezőbbek, mint az ingatlanok. Természetesen a kezdeti szakaszban jövedelmező lakást vásárolni, de meg kell értenie, hogy be kell fektetnie a javításokba, és 2-3 évet kell várnia a ház bérbeadására, vagyis mindvégig a pénzt. nem fog működni. Az ingatlanbefektetések aranyideje, amikor az exponenciálisan nőtt, elmúlt. Az ingatlanbefektetések ezért olyan konzervatív befektetők számára alkalmasak, akik nem keresik a jövedelmezőséget.
Anna Bodrova, az Alpari vezető elemzője
A lakáspiac helyzete 2017-ben közvetlenül függ az orosz gazdaság és a hazai bankrendszer állapotától. Az új épületek oroszlánrészét kölcsöntőkéből építik. A jelenlegi árfolyamok a bank magas kockázatértékelése miatt nem megfizethetőek a fejlesztéshez, e költségek kompenzálása érdekében felesleges anyagi teher nehezedik a végső lakásvásárlóra. A mai négyzetméterárak a nagyvárosokban emelkedni kezdtek, ez jó alkalom a vásárlásra, hiszen 2017 első vagy második negyedévében nincs kizárva a lakhatási költségek növekedése.
A fogyasztók továbbra is gyanakvóak a még meg nem épült vagy át nem adott lakások vásárlására, így a fő kereslet vagy a kész új épületekre, vagy a másodlagos piacra irányul. A másodlagos lakások szegmensében 2016 őszének közepén kezdtek emelkedni az árak, de a négyzetméterköltség növekedési üteme továbbra is visszafogott. Sem az ajánlatokban, sem az árakban nincs rohanás: a lakásszektor meglehetősen stabilnak és semlegesnek tűnik.
Tekintettel arra, hogy az Orosz Föderáció Központi Bankja 2017 márciusa-áprilisa előtt valószínűleg nem csökkenti az irányadó kamatlábat, nem kell számítani a jelzáloghitel-termékek kamatainak csökkenésére az első negyedévben. Ez azt jelenti, hogy jövő év április-májusában megnövekedhet a jelzáloghitelek iránti kereslet és ennek megfelelően a lakásvásárlási érdeklődés. Természetesen díjcsökkentés függvényében.
Elemezzük a szegmens csökkenésének fő okait. A 2015-ös évet a főbb ingatlantípusok árcsökkenése jellemezte. Csak Moszkvában a kedvezményt figyelembe véve átlagosan 10-15%-kal drágultak a lakások. 2016 is hasonló forgatókönyv szerint kezdődött. Ennek oka a következő volt:
- csökkenő olajárak;
- a hatékony kereslet csökkenése, a kínálat növekedése;
- magas infláció;
- a hitelek kamatának növekedése.
A 2017-es ingatlanárakra vonatkozó elemzői előrejelzések szerint recesszióval nézünk szembe. Ezt a jelenséget a következő főbb jellemzők jellemzik:
- a kereslet a kínálat alá esik;
- az építési volumen csökken;
- a kínálat növekedése lelassul;
- Az ingatlanárak csökkenése tapasztalható.
A kereslet lassulását a vásárlók magatartása állította meg. A lakásárak zuhanására, valamint a jelzáloghitelek állami támogatásának megszűnéséről szóló pletykákra a lakossági és nem lakáscélú ingatlanokba történő beruházások növelésével reagáltak. Ez a tendencia azonban egy egyszerű ok miatt gyorsan véget ért: a háztartások jövedelmének csökkenése miatt.
Mi vár ránk 2017-ben
A Sberbank vezetőjének, Gref úrnak az előrejelzése szerint hazánk ingatlanpiaca 2017-ben helyreáll. Ezt az álláspontot azonban sok szakértő indokolatlanul optimistának tartja. A legtöbb szakértő szerint a piacfejlesztés pesszimista forgatókönyve folytatódik.
Az ingatlanárak csökkenése a REU elemzői szerint. G.V. Plekhanov, 2017-ben ez elkerülhetetlen. Csökkenni fog a tényleges kereslet és kínálat is, valamint az építőipar még nagyobb lassulása. Hasonló következtetésekre jutottak az Uráli Kamara szakértői is.
Ugyanakkor nem lehet figyelmen kívül hagyni azokat a tényezőket, amelyek megmenthetik az ingatlanpiacot a további összeomlástól. Közöttük:
- a jelzáloghitelek kamatainak csökkentése;
- az építkezés állami támogatásának erősítése;
- a regionális hatóságok és a kormány támogatása.
Ha ezeket az intézkedéseket nem teszik meg, az orosz piac elkerülhetetlen összeomlással néz szembe. Így az előrejelzés szerint 2017-ben csökkenni fognak az ingatlanárak Oroszországban.
Megtanulni új valóságban élni
A legtöbb szakértő szerint a jelenlegi piaci válság a 2008-2009-es helyzethez hasonlít, de megvannak a maga sajátosságai is. Összességében nem történt semmi katasztrofális, csupán arról van szó, hogy minden gazdasági egységnek meg kell tanulnia új valóságban élni.
Kiemeljünk néhány pozitív szempontot, amelyek megmutatták a szegmens sokkállóságát:
- a fejlesztők nem ragadtak bele az adósságba, és sikerült likviditáspárnát felhalmozniuk a korábbi fellendülések után;
- annak tudata, hogy gondoskodni kell ennek az ágazatnak a forgalmáról, valamint csökkenteni kell a lakossági és nem lakáscélú eszközök költségeit;
- az árak jobban összhangba hozása az oroszországi valósággal;
- annak felismerése, hogy többé nem lesz olyan áremelkedés, mint korábban.
Az ágazat állami támogatása
Kétségtelenül pozitív hír Dmitrij Medvegyev azon döntése, hogy 2017-ig meghosszabbítja a jelzáloghitelek állami támogatását. Elfogadták, hogy a hitelkeretet összesen 1 billióra emeljék. dörzsölés. A támogatások teljes összegét 1 százalékkal csökkentették. Ezt az intézkedést egyelőre 2017. január 1-ig meghosszabbították. Addig is kedvezményes kamattal lehet jelzáloghitelt felvenni - az irányadó kamat +2,5 százalékpont.
Amint azt Oroszország első miniszterelnök-helyettese, Shuvalov úr elmondta, 2018-ra a jelzáloghitelek kamatainak fokozatos, 7-8%-os csökkentését várják, így a továbbiakban nem lesz szükség támogatására.
Kinek lesz haszna a jelenlegi helyzetből?
Minden válság megtanít nekünk valamit. Ha tanul a jelenlegi helyzetből, sok bónuszt kaphat a jövőben. Oroszországban az elmúlt 12 évben az eladók diktálták a feltételeiket. Emiatt felduzzasztott ingatlanértékeink voltak. Jelenleg folyamatos tendenciát látunk a „vevői piac” kialakítása felé.
Szakértők szerint 2017-ben csökkenni fognak az ingatlanárak. A hivatkozott számok 5-7%. Azonban egyetlen szakértő sem vállal felelősséget azért, hogy pontosan jelezze, mennyit fog csökkenni az értéke.
Ugyanakkor mindenki a régebbi lakások költségeinek csökkenését jósolja, valamint a városok peremén. A fejlesztők kénytelenek lesznek javítani az építkezés minőségén és javítani a környező területet. Ez az első előny, amely ebből a helyzetből származhat.
Egy másik kétségtelen előny az ingatlanköltség csökkenése Oroszországban. Ezzel kapcsolatban sokakban felmerül a kérdés, hogy érdemes-e most lakásvásárlásba fektetni. Itt nincs egyértelmű válasz.
Megéri válság idején lakást venni?
Az ingatlanbefektetések válság idején az egyik legnépszerűbb lehetőség a rubelben történő megtakarításra. Ugyanakkor nem lehet nem észrevenni, hogy az összeomlás súlyosbodásával az ilyen befektetésekből származó kockázatok növekednek.
Ha saját szükségleteire készül lakást vásárolni, akkor jobb, ha azonnal, még az anyagi helyzete esetleges romlása előtt megteszi. Hiszen a megtakarításait felemészti az infláció.
Ha befektetési célú ingatlanvásárlást tervez, akkor meg kell értenie, hogy ennek megtérülése csak 2020-ban fog megtérülni. A jelenlegi recesszió után nem várható az orosz piac gyors fellendülése.
A befektetés fő szabálya, hogy vásároljunk, amikor olcsó, és adjunk el, amikor drága. Ha azonban nem vagy szakértő, akkor problémás lehet megtalálni ezt a mélypontot. Ezért ne várja meg a további áresést, és vásároljon lakást vagy házat most, miközben egyes bankokban kedvezményes jelzáloghitel-kamat van.
Ha azonban nincs meg a szükséges összeg, akkor érdemes megvárni a további áresést, és ezzel együtt felhalmozni a hiányzó összeget.
Tippek ingatlanvásárláshoz válság idején:
- vigyázzon, ha másodlagos lakást vásárol. A csökkenő árak miatt sok eladó úgy dönt, hogy kivonja az ingatlant az eladásból. Ha már kiválasztotta az Önnek megfelelő lehetőséget, akkor jobb, ha köt letéti szerződést. Ebben tüntesse fel, hogy az ingatlan eladásából való kivonása esetén az eladónak a foglaló dupláját kell kifizetnie Önnek. Még jobb, ha köt egy előzetes értékesítési szerződést, és jelölje meg benne a tranzakció feltételeit, a költséget, a pénzátutalás helyét és módját.
- Legyen óvatos az új épületekkel. Vásároljon ingatlant az építés utolsó szakaszában, csak megbízható fejlesztőkkel lépjen kapcsolatba, és kövesse nyomon az építési folyamatot.
Hogyan fognak viselkedni a fejlesztők?
Az oroszországi ingatlanpiac helyzetére vonatkozó előrejelzés 2017-re negatív a fejlesztők számára. Ezért a kínálat növekedése a közeljövőben lassulni fog. Az építési projektek lefagyásával nézünk szembe. A használatba vett építési terület csökken.
Az ingatlanpiaci kereslet a szakértők szerint csak 2019-ben fog növekedni. Ezt drágulás követi. Ezért, ha úgy dönt, hogy a közeljövőben megvásárol egy tárgyat, jobb, ha nem késlelteti.
A vezető ingatlanpiaci elemzők úgy vélik, hogy a piac már megtalálta a mélypontot, és jövőre megindul a fellendülése
Interjút készített Pavel Yaklaskin
Valószínűleg 2017-ben a kereslet a 2016-os szinten marad, talán 10-15%-os növekedést tapasztalhatunk az ország kedvező gazdasági és politikai helyzetétől függően.
Anna Sokolova, a Metrium Group tanácsadói és projektmenedzsment osztályának igazgatója:
Úgy gondolom, hogy a 2017-es év árdinamikát tekintve hasonló lesz a tavalyi évhez: az új épületek drágulását visszafogja a nagy kínálat miatt kiélezett piaci verseny. A jelenlegi évtől eltérően azonban a gazdaságban pozitívabb folyamatok jellemzik majd, sok elemző ugyanis a GDP növekedésére számít. Nem tartom kizártnak, hogy ez vásárlásra ösztönzi a tehetős ügyfeleket, akik jelenleg kivárnak.
Emellett a jelzáloghitel-kamatok további csökkentése is lehetséges. Különösen a Sberbank már bejelentett egy akciót 0,5%-kal csökkentett kamatlábakkal, amely januárban lesz érvényes. Így a Sberbank jelzáloghitelének minimumkamata jövőre még a támogatott kamat alá (11,5%) is csökken. Úgy gondolom, hogy más rendszerszinten fontos bankok is követni fogják a Sberbank példáját. A jelzáloghitel-piacon erősödik a verseny a hitelezők között, ami állami támogatás nélkül is arra készteti őket, hogy csökkentsék hitelajánlataik költségeit.
