]→ ]→[A reprodukciós költség és a csereköltség közötti különbségek]
A reprodukciós költség és a pótlási költség közötti különbségek
Nagyon fontos különbséget tenni a két kifejezés között.
Először, teljes csereköltség
(új csereköltség) - a vizsgált ingatlannal egyenértékű hasznosságú, de új anyagokból és a korszerű szabványoknak, tervezésnek és elrendezésnek megfelelő épület építési költsége folyó áron.
Másodszor, a reprodukálás összköltsége(a teljes sokszorosítás költsége - az új sokszorosítás költsége) - az építés költsége, jelenlegi árakon, az épület pontos másolata, pontosan ugyanazon anyagok felhasználásával, építési szabványokkal, tervezéssel és ugyanolyan minőségű munkával (amely minden hiányosságot megtestesít , „inkonzisztenciák” és az elavulás), mint az értékelés tárgya.
Más szóval, az egyik módszer az épület megfelelő helyettesítővel való cseréjét jelenti, a másik pedig egy pontos másolat reprodukálását.
A legtöbb értékelési célhoz előnyösebb a teljes csereköltséget meghatározni, mivel a csere az értékelttől eltérő épületet hoz létre. Ezen túlmenően nehéz mérni a közműbeli különbséget egy meglévő épület és egy tervezett új épület között, amely modern kialakítású lenne. Az ilyen értékelésnek a piaci magatartás elemzésén kell alapulnia.
Elméleti szempontból a csereköltség előnyösebb, mivel nem valószínű, hogy valaki szeretne újratermelni egy három évnél régebbi épületet, annak minden funkcionális hiányosságával együtt. Ha az építkezést újra kell kezdeni, akkor előnyben kell részesíteni az azonos vagy nagyobb hasznosságú, de modern szabványok, ízlések és dizájn szerint épült épületeket. Az ingatlanok értékelésénél azonban általában a költségszemlélet határozza meg a sokszorosítás költségeit.
A pótlási költség és a pótlási költség közötti választás nehézsége, valamint az amortizáció meghatározásához szükséges nehéz döntések száma sok helyzetben megnehezíti a költségszemlélet alkalmazását. Ezért mindenekelőtt az értékbecslőnek tisztában kell lennie azzal, hogy milyen feltételek mellett használható még a költségszemlélet.
A költségszemlélet általános jellemzői, alkalmazhatóságának feltételei Az FSO-1 szerint „Költség-megközelítés – módszerek halmaza egy értékelési tárgy értékének meghatározására, a meghatározás alapján költségeket az értékelt tárgy sokszorosításához vagy cseréjéhez szükséges, figyelembe véve a kopást és az elavulást.” "A helyettesítés elve van bázis költség megközelítés. Ez az elv kimondja, hogy a körültekintő vásárló nem fizet többet egy ingatlanért, mint amennyibe kerülne az üres telek megszerzése, és indokolatlan késedelem nélkül ugyanolyan kívánatos és hasznos fejlesztéseket hozna létre."
Az IVS 2007 szerint attól függően, hogy a számítási adatokat milyen mértékben veszik át a piaci adatokból, a költségmegközelítés közvetlen jelzést adhat a piaci értékről. A költségszemlélet felső határt szab annak az összegnek, amelyet normál piacon egy adott új állapotú ingatlanért fizetnének. A régebbi ingatlanok esetében a „halmozott értékcsökkenés” különféle formáira (fizikai állapotromlás; funkcionális vagy műszaki elavulás; gazdasági vagy külső elavulás) figyelembe kell venni a piaci értéket megközelítő ár kiszámítását.
A költségszemlélet alkalmazásának szükséges feltétele egy azonos (hasonló) tárgy építési költségeinek (csereköltségének) kellően részletes felmérése, a vizsgált tárgy elhasználódásának utólagos figyelembevételével.
Az értékelt ingatlan építésének pótlási költsége (RC) folyó áron kerül kiszámításra, mint új (halmozott) értékcsökkenési leírás, és az értékelés napjához kapcsolódik. Kiszámítható a reprodukciós költség vagy a pótlási költség alapján. Ezen értékek kiszámításának megválasztása bizonyos indoklást igényel, és számos tényezőtől függ: az értékelés célja, az értékelés tárgyáról gyűjtött információk mennyisége és minősége, fizikai jellemzői stb.
Az FSO-1 szerint Reprodukciós költségek az értékelési objektumból az értékelési objektum pontos másolatának elkészítéséhez szükséges költségek az értékelési objektum létrehozásához használt anyagok és technológiák felhasználásával. Csere költségek Az értékelési objektum egy hasonló tárgy létrehozásához szükséges költségek az értékelés időpontjában használt anyagok és technológiák felhasználásával.
Előnyösebb a „reprodukciós” költség számítása, mivel ellenkező esetben a vizsgálttól sok jellemzőben eltérő épület építési költségei határozzák meg. Ugyanakkor az összehasonlított épületek hasznossági különbségének megítélése nagyon szubjektív.
A „csere” költségszámításának választása akkor indokolt, ha az értékelt épület funkcionális leromlás jeleit mutatja, ami csökkenti annak kereskedelmi vonzerejét a potenciális vevő számára.
Algoritmus egy ingatlan piaci értékének meghatározásához ( Álom) költségszemléletű képletként ábrázolható:
Ahol: Szu– a telek piaci értéke; PVS– a helyszínen végzett fejlesztések teljes csereköltsége; PRinv- befektetői nyereség; NI– halmozott kopás.
Előnyösebb a költségalapú megközelítés alkalmazása, és néha az egyetlen lehetséges dolog a következő esetekben.
1. Amikor új vagy nemrég épített létesítményeket értékelnek
2. Abban az esetben, ha egy telek legjobb és leghatékonyabb hasznosításának elemzése szükséges.
3. Amikor új építés megvalósíthatósági tanulmánya szükséges.
4. Befejezetlen építési projektek értékelése.
5. Adóköteles objektumok (épület, telek) azonosítása érdekében történő értékelésre.
6. Biztosítási célú értékeléshez.
7. Vállalkozások tárgyi eszközeinek átértékelésére.
8. Ha nincs információ, más értékelési módszereket kell alkalmazni.
A költségalapú megközelítés alkalmazását a következő feltételek korlátozzák:
Ha az épület régi, vagy nem a telek leghatékonyabb felhasználását jelenti beépítetlenként. Ebben az esetben az értékbecslő nehezen tudja megbízhatóan felmérni a szerkezet fizikai, funkcionális és külső károsodását.
Ha az üzleti nyereség értékeléséhez szükséges adatok teljesen hiányoznak vagy heterogének.
Ha az ingatlanok értékelése befektetési céllal történik, a költségszemlélet alkalmazhatóságát nehezíti, hogy nem veszi figyelembe az elkészült átépített épület megszerzésének időbeli eltérését.
A költségmegközelítés nem biztosítja az eredmény szükséges megbízhatóságát, ha a közbenső számításokat nem vetik össze a piaci adatokkal.
A költségmegközelítés a szabadon birtokolt ingatlan értékének eredményét adja meg. Ezért a bérbe adott vagy egyéb résztulajdoni joggal rendelkező ingatlanok értékeléséhez megfelelő korrekciókat kell végezni. Az értékbecslő kiigazítja az értékelendő tulajdonjogokat, valamint a helyiségek tétlensége miatt felmerülő többletköltségeket.
Épületek teljes pótlási költségének meghatározása A teljes pótlási költség megítélése az építési árképzés sajátosságaira épül, amelyeket az építési termékek jellemzői határoznak meg. Az építési beruházási termékek termelési és nem termelési célú állóeszközök, amelyek jövőbeni felhasználásuk helyén jönnek létre. Ennek eredményeként nem helyhez kötött gyártási folyamat jön létre, mivel az épületek és építmények alkotói minden alkalommal új építési területre költöznek. Ennek a tulajdonságnak a következménye a gépesítés bonyolultsága és az építési folyamat automatizálásának lehetetlensége, a szekvenciális (nem párhuzamos) építési folyamat, valamint az építési termékek létrehozásának hosszú ciklusa. A nagy tárgyak átlagosan 3-5 év alatt készülnek el. Egyetlen termék magas költsége (becsült építési költség) ahhoz vezet, hogy az építési termékeket mindig megrendelésre készítik.
A komplex építési termékek létrehozásában résztvevők összetétele változatos szervezetek bevonását igényli: befektetők; vállalkozók; tervezők; építőanyagok és berendezések beszállítói; bankok; közvetítők és mások.
A tőkeépítési termékek létrehozásának folyamata független szakaszokra vagy szakaszokra osztható, amelyekben eltérő az elvégzett munkatartalom és a résztvevők összetétele.
Az építőipari gyártás szakaszai
Épület cseréjének költségei egy 50 négyzetméteres lakóház faház elhasználódásának és avulásának figyelembevétele nélkül. az NCS 81-0201-2012 számú állami becslési szabványban közzétett adatok alapján számított. 1. szakasz Az összevont építési árszabvány mutatói,
1. szakasz. Kúria típusú kisemeletes lakóépületek és sorházak,
01-01-003 táblázat Fa (lekerekített rönkből)
Mérő: 1 m2 lakóépület teljes területe
Az NCP-t 2012. január 1-i árakban számítják ki a bázisterületre (moszkvai régióra). Ezért ezt a mutatót a mai dátumra kell fordítani, ehhez megszorozzuk a 2012. január 1-jei árátszámítás indexét a 2013. január 1-i árakra, ami egyenlő 1,12-vel, valamint a bázisterület áraiból származó átváltási együtthatóval. az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok árszintjéhez, amely 0, 87.
Az épület cseréjének költségének a kopás és elhasználódás figyelembevétele nélkül történő meghatározásához a kapott számot meg kell szorozni a ház területével és a befektető nyereségével, amely 15%.
Így az épület cseréjének költségét a kopás és az elavulás figyelembevétele nélkül a következő képlet segítségével számítják ki:
– építési költség 1 nm. 2012. január 1-i árakon a moszkvai régióban, ezer rubel / négyzetméter.
Árátváltási együttható az alapterület (moszkvai régió) áraiból az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok árszintjére
Így az adatokkal az objektumunkat helyettesítve a következőket kapjuk:
4 173 525 RUB
11.3. Épületcsere költségeinek számítása az elhasználódás és az elavulás figyelembevételével.
Az elhasználódás és avultság figyelembevételével a csereköltségek meghatározásához az épület pótlási költségét meg kell szorozni a kopási tényezővel:
Az épület cseréjének költsége, figyelembe véve a kopást és az elavulást,
– az épületek cseréjének költségei, kivéve a kopást és az elavulást
I a kopási együttható.
Az értékcsökkenést a pótlási költségnek az értékelés dátumából adódó, különböző tényezők miatti csökkenéseként határozzuk meg. Háromféle viselet létezik: fizikai kopás, funkcionális kopás és külső kopás.
A halmozott kopást a képlet határozza meg
És - felhalmozódott kopás,
Fizikai romlás,
Funkcionális kopás
Külső kopás
Fizikai romlás() az élettartam módszerrel meghatározott
Fizikai értékcsökkenési leírás = effektív kor/Gazdasági élettartam
Faházaknál a gazdasági élettartam 50 év,
A ház 2001-ben épült, életkora 12 év
Ekkor: =12/50=0,24.
Az értékeléskor nem találtunk külső és funkcionális avulásra utaló jeleket, így ezek értéke 0.
Így a halmozott kopás egyenlő:
A kapott értékeket behelyettesítve megtaláljuk az épület cseréjének költségét, figyelembe véve az elhasználódást, avulást.
4 173 525 * 0,76= 3 171 879 RUB
11.4. Az értékelési objektum értékének számítása a költségszemlélet keretein belül
A meglévő ingatlan értéke megegyezik a telek (telek) értékével, plusz az épületek és építmények építési költségeivel, mínusz az épületek és építmények halmozott értékcsökkenése. Ez a költségszemlélet alapmodelljének szóbeli leírása. Matematikailag az alapköltség megközelítési modell így néz ki:
V = LV + IV - D ,
Ahol V– az ingatlan költsége; LV- a föld költsége; IV- épületek és építmények költsége; D- épületek, építmények halmozott (teljes) elhasználódása.
Az általunk számított mutatókat behelyettesítve a képletbe LV = 3 312 125 dörzsölés. a 11.1. pontban és IV - D =3171879 11.3-ban kapjuk:
V = 3 312 125 dörzsölje.+ 3 171 879 dörzsölje = 6 484 004 dörzsölés.
Így egy lakóépülettel rendelkező telek piaci értéke Krasnodar, st. A 2013. december 25-i állapot szerinti költségszemléletű Lenina (62 éves) értéke kerekítve 6 484 004 (Hatmillió-négyszáznyolcvannégyezer-négy) rubel.
Alkatrészbontás módszere abban különbözik az előzőtől, hogy a teljes épület költségét az egyes épületelemek - alapok, falak, födémek stb. - költségeinek összegeként számítják ki. Az egyes komponensek költségét a térfogategység megalkotásához szükséges közvetlen és közvetett költségek összege alapján kapjuk meg a következő képlet szerint:
Vп helyettesítés =[Σ V j · C j ]· K n, (6.4)
ahol a Vп csere a csere teljes költsége;
V j – a j-edik komponens térfogata;
C j – térfogategységenkénti költség;
Кн – együttható, amely figyelembe veszi az értékelt objektum és a kiválasztott tipikus struktúra közötti eltérést (azonos objektum esetén.
Az összetevők lebontási módszerének használatára több lehetőség is van:
alvállalkozás;
munkaprofil szerinti bontás;
költségek felosztása.
Alvállalkozói módszer alapja, hogy az építtető-fővállalkozó alvállalkozókat vesz fel a tea minőségi és gyors kiszállítására! építkezés. Ezután kiszámítják az összes alvállalkozóra vonatkozó összköltséget.
Profil módszer hasonló az alvállalkozási módhoz, és az egyes szakemberek (kőművesek, vakolók, asztalosok stb.) felvételi költségeinek kiszámításán alapul.
Költségallokációs módszer különböző összehasonlítási egységeket használ az épületek különböző összetevőinek értékeléséhez, majd ezeket a minősítéseket összeadja.
A szaporodás (pótlás) teljes költségének számítása kvantitatív felmérés módszerével
Kvantitatív felmérési módszer részletes mennyiségi és költségszámításokon alapul, amelyek az egyes alkatrészek, berendezések és az épület egészének építési költségeire vonatkoznak. A közvetlen költségek számítása mellett figyelembe kell venni a rezsiköltségeket és egyéb költségeket, valamint teljes becslés készül a vizsgált objektum rekonstrukciójáról.
A kvantitatív felmérési módszer pontosabb eredményt ad, ugyanakkor munkaigényesebb módszer, amelynek eredményeként az értékelőnek bizonyos elméleti képzettséggel és jelentős gyakorlati tapasztalattal kell rendelkeznie.
Az építés becsült költségének meghatározásához becslési dokumentáció készül, amely helyi becslésekből és helyi becslési számításokból, objektumbecslésekből és objektumbecslési számításokból, az egyes költségtípusokra vonatkozó becslésekből, az építési költségek összevont becsléséből, költségösszesítésekből és egyéb dokumentumokból áll. .
A helyi becslések elsődleges becslési dokumentumok, amelyeket az épületek és építmények bizonyos típusú munkáira és költségeire, valamint általános helyszíni munkákra készítenek kidolgozott munkadokumentáció alapján.
Az objektumbecslések helyi becslésekből halmozzák fel az adatokat, és lehetővé teszik az építési termékek konszolidált (szerződéses) árának kialakítását.
A konszolidált építési költségbecslés a helyszíni becslések és a költségbecslések alapján készül.
Költségszámítási módszerek. A beruházó és a kivitelező alternatív alapon történő becslésének (kalkulációjának) elkészítésekor a következő költségszámítási módszerek alkalmazhatók:
találékony;
erőforrás-index;
alapindex;
alapkompenzáció;
a korábban épített vagy tervezett analóg létesítmények költségére vonatkozó adatbank alapján.
Nézzük meg közelebbről ezeket a módszereket.
Erőforrás módszer – az erőforrások (költségelemek) aktuális (előrejelzési) áraiban és tarifáiban történő számítás az anyagok, termékek, szerkezetek (beleértve a munkafolyamat során használt segédanyagokat is), valamint a távolságokra és módszerekre vonatkozó adatok alapján történik telephelyre szállításuk építése, technológiai célú energiafelhasználása, az építőipari gépek üzemideje és összetétele, a dolgozók munkaerőköltsége.
Erőforrás index módszer az erőforrás módszer és az építőiparban használt erőforrások indexrendszerének kombinációja.
A költség (ár, költség) indexek relatív mutatók, amelyeket a jelenlegi (előrejelzett) költségmutatók és az alapvető költségmutatók aránya határoz meg a nómenklatúrában összehasonlítható erőforrásokra vonatkozóan.
Bázis-index módszer – költségvetési tételek mentén a költségek átszámítása az alapárszintről a mindenkori árszintre indexek segítségével.
Alapvető kompenzációs módszer – a becsült árak alapszintjén számított költség és az építés során felhasznált erőforrások ár- és tarifaváltozásaihoz kapcsolódó számítások által meghatározott többletköltségek összegzése.
