Primjena metode bruto rente u praksi vrednovanja
11.03.2001 AutorČemerikin S.M.
Procjena vrijednosti nekretnina u Rusiji postoji već dosta dugo i njena metodologija, koju su razvili zapadni znanstvenici, uspješno je testirana u ruskim gospodarskim uvjetima. Jedan od slabih elemenata u sustavu vrednovanja nekretnina je informacijska potpora ovom procesu. Dakle, ako pri procjeni stambenih nekretnina (stanova) s tim praktički nema nikakvih problema, budući da izlazi veliki broj periodičnih i specijaliziranih publikacija koje stalno objavljuju rezultate analiza tržišta stambenih nekretnina, trenutno stanje i trendovi u njegovog razvoja, onda se kod procjene Za nestambene nekretnine može reći da je situacija dijametralno suprotna - praktički nema analitičkih podataka, relativno mali broj usporedivih objekata, što otežava provođenje relevantnih analiza, izračuna itd.
To pak utječe na mogućnost korištenja određenih pristupa i metoda koji postoje u sustavu vrednovanja nekretnina. Jedna od tih metoda, po našem mišljenju, je metoda bruto rente (metoda bruto rent multiplikatora), čiji su rezultati u procjeniteljskoj praksi najtočniji u odnosu na druge metode procjene nekretnina.
Kako bismo malo promijenili trenutnu situaciju i pomogli procjeniteljima nekretnina praktičarima u njihovim profesionalnim aktivnostima, proveli smo istraživanje kako bismo identificirali vrijednosti bruto multiplikatora najamnine za nekretnine za industrijske, skladišne, maloprodajne i uredske svrhe smještene u Moskvi, koje jedna je od najdinamičnijih prostornih baza u razvoju.
Valja podsjetiti da se metoda bruto najamnine temelji na objektivnoj premisi izravnog odnosa između prodajne cijene nekretnine i odgovarajućeg prihoda od najma od njezina iznajmljivanja. Ovaj odnos se mjeri multiplikatorom bruto rente (GRM), također poznatim kao multiplikator bruto dohotka (GIM).
Metoda bruto najamnine smatra se metodom tržišnog pristupa, budući da ovaj pokazatelj uzima u obzir prodajne cijene i bruto prihod od najamnine za objekte koji se prodaju na tržištu. Ne uzima u obzir omjer operativnih troškova niti predmetne nekretnine niti usporedivih nekretnina.
Općenito, algoritam za primjenu metode bruto najamnine sastoji se od sljedećih faza:
Faza I. Izračun multiplikatora bruto najamnine (GRM). U ovoj se fazi sastavlja popis nekretnina koje su usporedive s imovinom koja se procjenjuje, a nedavno je prodana i iznajmljena. Budući da u ruskim uvjetima takvi podaci nisu slobodno dostupni procjeniteljima, tada, sasvim pouzdano, možete koristiti podatke iz prijedloga. Usporedba analognih objekata s objektom koji se vrednuje provodi se, u pravilu, prema njihovoj funkcionalnoj namjeni, budući da su drugi čimbenici (završna obrada, lokacija itd.) već uzeti u obzir u prodajnoj cijeni i najamnini. Nakon sastavljanja popisa usporedivih objekata, multiplikator bruto najamnine (GRM) izračunava se pomoću formule:
GRM - multiplikator bruto najamnine;
PV je prodajna (ponudbena) cijena usporedivog objekta;
PGR je potencijalna bruto najamnina odgovarajuće usporedive nekretnine.
Nakon izračuna nekoliko vrijednosti množitelja bruto najamnine, dobivene vrijednosti se dogovaraju kako bi se dobila jedna vrijednost ili raspon vrijednosti koji se može primijeniti na nekretninu koja se procjenjuje.
Stadij II. Izračun potencijalne vrijednosti bruto najamnine (PGR) za nekretninu koja se procjenjuje. U ovoj fazi se za usporedive objekte utvrđuje iznos najamnine (potencijalne bruto najamnine) za predmet vrednovanja uz uvođenje potrebnih faktora korekcije na usporedive objekte.
Stadij III. Izračun vrijednosti procijenjene nekretnine množenjem procijenjene vrijednosti potencijalne bruto najamnine za procijenjenu nekretninu i odgovarajuće vrijednosti multiplikatora bruto najamnine.
Višekratnik bruto najamnine ne bi se trebao prilagođavati za pogodnosti ili druge razlike koje postoje između usporedivih nekretnina i predmetne nekretnine. Ako postoje bilo kakve razlike između usporedivih nekretnina i imovine koja se procjenjuje, pretpostavlja se da su one već uzete u obzir u njihovim prodajnim (ponudbenim) cijenama i cijenama najma. Prema tome, ako je usporediva nekretnina bila lošija od one koja se procjenjuje, tada su njezina prodajna cijena i stopa najma odgovarajuće niže. Matematički omjer bruto prihoda i prodajne cijene neće se promijeniti.
Provedena je analiza vrijednosti multiplikatora bruto najamnine za uredske, maloprodajne, industrijske i skladišne nekretnine koje se nalaze u Moskvi. Na primjer, uredski prostor površine 627 m2. m, ne jedini te vrste, koji se nalazi na Kutuzovskom prospektu (stanica metroa Kutuzovskaya) u listopadu 2000. ponuđen je na prodaju po cijeni od 750.000 USD, što je po 1 m2. m ukupne površine iznosi 1.196 američkih dolara, au isto vrijeme ponuđeno je u najam za 400 američkih dolara po 1 četvornom metru. m godišnje uzimajući u obzir operativne troškove. Na temelju omjera prodajne cijene i najamnine za ovu nekretninu, vrijednost bruto multiplikatora najamnine bit će 3,0. Sličan je postupak proveden i za ostale objekte.
Metoda multiplikatora bruto rente (multiplikatora bruto dohotka). Bruto multiplikator najamnine je omjer prodajne cijene i potencijalnog ili stvarnog bruto prihoda. Metoda se provodi u tri faze: Prva faza . Procjenjuje se tržišni prihod od najma nekretnine koja se procjenjuje. Druga faza. Određuje se omjer bruto prihoda i prodajne cijene na temelju nedavnih tržišnih transakcija. Treća faza. Vjerojatna vrijednost nekretnine koja se procjenjuje izračunava se množenjem tržišnog prihoda od najma nekretnine koja se procjenjuje s množiteljem bruto najamnine. V = D r VRM = D r , gdje je V vjerojatna prodajna cijena vrednovanog predmeta; D r – prihod od najma nekretnine koja se procjenjuje; GRM – multiplikator bruto rente; C anal – prodajna cijena analoga; PVD anal je potencijalni bruto prihod analoga. Primjer. Nekretninu s visokim pritiskom potrebno je procijeniti na 15 000 USD. Banka podataka sadrži sljedeće informacije o nedavno prodanim analozima (vidi tablicu).
| Prodajna cijena Sanal | |||||
BRM (prosječno u odnosu na analoge) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.
V= 15000x5= 75000 USD
Multiplikator bruto najamnine nije usklađen za razlike koje postoje između procijenjenih i usporedivih nekretnina, jer se izračun GRM-a temelji na stvarnim plaćanjima najamnine i prodajnim cijenama, koje uzimaju u obzir te razlike.
4.3 Primjena troškovnog pristupa
Prije nego što prijeđe na procjenu troškova zgrada i građevina troškovnim pristupom, procjenitelj mora ne samo pročitati tehničku dokumentaciju, već i pregledati zgrade i građevine. To će mu omogućiti da sastavi detaljan opis objekta procjene, koji će dati karakteristike vanjskih i unutarnjih struktura i inženjerskih sustava. Troškovni pristup uključuje 3 faze: Prva razina. Utvrđivanje vrijednosti zemljišne čestice na kojoj se nalazi zgrada ili građevina. Druga faza. Procjena zamjenskog ili zamjenskog troška zgrade ili građevine na efektivni datum vrednovanja. Treća faza. Proračun svih vrsta istrošenosti zgrada i građevina. Procjena zamjenskih troškova zgrada i građevina. U ovom pristupu, trošak zamjene ili trošak zamjene određuje se na temelju sljedećih metoda:
- usporedna jedinica; proračun po elementima (raščlamba na komponente); procjena indeksa.
- pozornici. Na temelju podataka o troškovima izgradnje sličnih objekata izrađuju se troškovni standardi za građevinske radove (po 1 m², po m³ građevine). Kao tipsku građevinu bolje je koristiti novoizgrađeni objekt za koji je poznata ugovorna cijena. Ako procjenitelj ne može pronaći nedavno izgrađeni usporedivi objekt, tada može koristiti razvoj Središnjeg istraživačkog instituta za ekonomiju i upravljanje, tvrtke Coinvest i drugih tvrtki, koji pružaju specifične pokazatelje troškova potrošačke jedinice građevinskih proizvoda za karakteristične tipove zgrada i građevina u osnovnoj, sadašnjoj i prognoziranoj razini cijena. pozornici. Standard jedinične cijene množi se s ukupnom površinom ili volumenom zgrade koja se procjenjuje. pozornici. Izmjene se unose u karakteristike predmeta koji se procjenjuje.
| Trošak izgradnje osnovne jedinice | Potrebna površina | Trošak izgradnje po osnovnoj jedinici | Ispravci za karakteristike objekta koji se ocjenjuje | Množitelj koji uzima u obzir lokalne uvjete | Puna procjena troškova |
Metoda proračuna troškova zgrada i građevina po elementima.
Ova metoda se još naziva i metoda komponentizacije. Procjenitelj provodi izračune u sljedećem redoslijedu:
- pozornici. Rastavljanje građevine na pojedinačne elemente (temelj, zidovi, okvir, krov itd.). pozornici. Izračun troškova potrebnih za ugradnju pojedinog elementa u građevinu u izgradnji na dan procjene. Da bi se to postiglo, određuje se iznos izravnih i neizravnih troškova potrebnih za izgradnju jedinice volumena.
- pozornici. Zbrajanje troškova po elementima.
- metoda podjele; doživotna metoda.
Metoda cijepanja.
Sastoji se od uzimanja u obzir svih vrsta istrošenosti, što uključuje:
- fizička istrošenost koja se može ukloniti; nepopravljivo fizičko trošenje; uklonjivo funkcionalno trošenje; nepopravljivo funkcionalno trošenje; ekonomsko (vanjsko) trošenje.
Utvrđivanje umanjenja vrijednosti zbog reverzibilne fizičke amortizacije
| Naziv radova | Trošak, dolari |
| Renoviranje stranice | |
| Popravak vodovodne mreže | |
| Ličenje i završna obrada interijera | |
| Tjelesno oštećenje koje se može ukloniti – ukupno |
Određivanje oštećenja uzrokovanog ireverzibilnim fizičkim trošenjem i habanjem kratkotrajnih komponenti
| Komponente | Ukupni trošak reprodukcije | Stvarna ili efektivna dob | Životni vijek | Amortizacija, dolari |
|
| Ventilacija | |||||
| Kanalizacija | |||||
| Grijanje |
Utvrđivanje oštećenja uzrokovanog nepovratnim fizičkim trošenjem dugotrajnih predmeta
| Izračunati podaci | Mjerna jedinica, dolari |
| Ukupni trošak reprodukcije (bez profita programera), dolara. | |
| Uklonjivo tjelesno oštećenje, dolara. | |
| Ukupni trošak reprodukcije komponenti s kratkim vijekom trajanja, dolara. | |
| Ukupni trošak reprodukcije komponenti s dugim vijekom trajanja (1-2-3), dolara. | |
| Efektivna starost objekta, godina | |
| Ekonomski vijek konstrukcije, godine | |
| Trošenje dugotrajnih komponenti ((5/6) 100), % | |
| Umanjenje vrijednosti dugotrajnih komponenti ((4 7)/100), dolara. |
Određivanje fizičkog trošenja
| građevni element | Trošak zamjene, dolara | Akumulirana amortizacija, dolara |
|||
| Temelj | |||||
| Energetski sustav |
|||||
| Naziv strukturnog elementa | Specifična težina konstruktivnog elementa zgrade | Postotak istrošenosti | Udio amortizacije u trošku zgrade |
- nedostatke koji zahtijevaju dodavanje elemenata; nedostatke koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata.
- povezana prodaja, kada se uspoređuju dva usporediva predmeta, od kojih jedan ima znakove vanjske istrošenosti, a drugi ne, razlika u prodajnim cijenama tumači se kao vanjska istrošenost; kapitalizacija gubitaka od najma koristeći multiplikator bruto rente.
Ekonomska amortizacija = gubitak najamnine x multiplikator bruto najamnine
Metoda izračuna životnog vijeka. Prilikom primjene ove metode koriste se sljedeći pojmovi:- Gospodarski život– to je vremenski period u kojem se objekt (zgrada) može koristiti za ostvarivanje dobiti. Tijekom tog razdoblja poboljšanja doprinose vrijednosti nekretnine. Ekonomski vijek nekretnine završava kada izvršena poboljšanja više ne doprinose njezinoj vrijednosti zbog opće zastarjelosti imovine. Fizički životni vijek objekta je vremenski period u kojem zgrada postoji. Fizički životni vijek završava rušenjem zgrade. Efektivna dob(vještačenje) temelji se na ocjeni izgleda predmeta, uzimajući u obzir njegovo stanje. To je dob koja odgovara njegovom fizičkom stanju. Preostali ekonomski vijek zgrada je razdoblje od datuma vrednovanja do kraja ekonomskog vijeka trajanja objekta. Standardni vijek trajanja– to je životni vijek zgrada i građevina utvrđen propisima.
I: VS = EV: EJ, gdje
Nosim; VS – trošak zamjene; EV – efektivna dob; EZh – ekonomski životni vijek. Ova se formula može napisati na sljedeći način:
EV: EJ = Postotak amortizacije troškova zamjene.
Metoda životnog vijeka koristi se i za izračun kumulativne amortizacije i za izračun bilo koje vrste amortizacije.
Metoda multiplikatora bruto najamnine. (VRM)
Bruto multiplikator najma pokazatelj je koji odražava omjer prodajne cijene i bruto prihoda nekretnine. Ovaj pokazatelj izračunava se za slične nekretnine i koristi se kao množitelj odgovarajućeg pokazatelja nekretnine koja se procjenjuje.
Faze vrednovanja nekretnine pomoću multiplikatora bruto najamnine:
1. Procjenjuje se bruto prihod procijenjenog predmeta, bilo potencijalni bilo stvarni;
2. odabrana su najmanje tri analoga nekretnine koja se procjenjuje, za koje postoje pouzdani podaci o prodajnoj cijeni i visini potencijalnog ili stvarnog prihoda;
3. Izvode se potrebne prilagodbe kako bi se povećala usporedivost analoga s predmetom koji se ocjenjuje;
4. Za svaki analog izračunava se multiplikator bruto najamnine;
5. Konačni VRM se određuje kao aritmetički prosjek izračunatog VRM za sve analoge;
6. Tržišna vrijednost predmeta vrednovanja izračunava se kao umnožak prosječnog GRM-a i procijenjenog odgovarajućeg bruto prihoda predmeta vrednovanja.
7. Vjerojatna tržišna vrijednost nekretnine koja se procjenjuje izračunava se pomoću formule:
Sn = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)
gdje je CH procijenjena tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje; PVDots - potencijalni bruto prihod od predmeta procjene; DVDots - stvarni bruto prihod od procijenjenog objekta VRMsr - multiplikator bruto najamnine; Tsa - prodajna cijena slične nekretnine; ili po formuli:
Sn = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+...+Tsan/PVDan):n (2)
gdje je Tsa1 prodajna cijena prvog sličnog objekta; PVD1 - potencijalni bruto prihod od prvog sličnog objekta; Tan je prodajna cijena n-tog sličnog objekta; PVDan - potencijalni bruto prihod od n-tog sličnog objekta; n - broj sličnih objekata.
GRM se smatra tržišnom metodom za vrednovanje imovine koja stvara prihod
imovine, budući da ovaj pokazatelj uzima u obzir prodajne cijene i bruto prihod od najma za objekte koji se prodaju na tržištu. Primjer: Procjenitelj mora odrediti tržišnu vrijednost nekretnine čiji je potencijalni bruto prihod 30 000 tisuća rubalja. Baza podataka sadrži informacije o nedavno prodanim analozima.
Izračunavamo prosječni bruto multiplikator zakupnine za analoge i njegovu prosječnu vrijednost: (105 000 : 35 000 + 96 000 : 28 000 + 110 000 : 31 000): 3 = 3,3257 GRM ne prilagođava razlike između predmeta vrednovanja i usporedivih analoga od izračuna VRM-a temelji se na stvarnim plaćanjima najma i prodajnim cijenama, koje već uzimaju u obzir te razlike. Tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje je 30 000 x 3,3257 = 99 770 (tisuća rubalja)
Višestruki iznos bruto najamnine ne bi se trebao prilagođavati za pogodnosti ili druge razlike koje postoje između usporedivih i predmetnih nekretnina. Izračun GRM-a temelji se na stvarnim plaćanjima najma i prodajnim cijenama koje prevladavaju na tržištu. Ako postoje razlike u sadržajima ili razini usluga između usporedivih nekretnina i nekretnina koje se ocjenjuju, pretpostavlja se da su te razlike već uračunate u prodajne cijene i cijene najma.
Metoda je prilično jednostavna, ali ima sljedeće nedostatke:
1. 1.Može se koristiti samo u uvjetima razvijenog i aktivnog tržišta nekretnina, tj. Imovina koja se procjenjuje mora se nalaziti na tržištu na kojem se redovito prodaju i kupuju konkurentne nekretnine na temelju prihoda koje ostvaruju.
2. 2. Ne uzima u potpunosti u obzir razliku u rizicima ili stopama povrata kapitala između subjekta procjene i njegove usporedive strane;
3. Također ne uzima u obzir vjerojatnu razliku u neto prihodu od poslovanja uspoređivanih objekata.
Procjena vrijednosti nekretnina u Rusiji postoji već dosta dugo i njena metodologija, koju su razvili zapadni znanstvenici, uspješno je testirana u ruskim gospodarskim uvjetima. Jedan od slabih elemenata u sustavu vrednovanja nekretnina je informacijska potpora ovom procesu. Dakle, ako pri procjeni stambenih nekretnina (stanova) s tim praktički nema nikakvih problema, budući da izlazi veliki broj periodičnih i specijaliziranih publikacija koje stalno objavljuju rezultate analiza tržišta stambenih nekretnina, trenutno stanje i trendovi u Za nestambene nekretnine se može reći da je situacija nešto drugačija: vrlo je ograničena količina analitičkih informacija u javnoj domeni, relativno mali broj usporedivih objekata, posebice na lokacijama gdje tržište je nerazvijeno, što otežava provođenje relevantnih analiza, proračuna i sl. To pak utječe na mogućnost korištenja određenih pristupa i metoda koji postoje u sustavu vrednovanja nekretnina. Jedna od tih metoda, po našem mišljenju, je metoda bruto rente (gross rent multiplier method), čiji su rezultati u praksi vrednovanja relativno točni u usporedbi s drugim metodama procjene nekretnina. Primjena načela za određivanje multiplikatora bruto najamnine u korelaciji je s načelima za izračun stope kapitalizacije nekretnine.
U ovoj publikaciji napravili smo kratku analizu ovih definicija, njihov međusobni odnos, kao i njihovu primjenu u praksi. Proučavali smo analitičke podatke o segmentima tržišta komercijalnih nekretnina u Novosibirsku u retrospektivnom razdoblju i od datuma istraživanja.
Osnovne definicije
Stopa kapitalizacije(omjer kapitalizacije) - pokazatelj koji opisuje omjer tržišne vrijednosti imovine i neto prihoda za godinu. U procjeni imovine ovaj se pokazatelj izračunava na sljedeći način: neto dobit godišnje / vrijednost nekretnine. Stopa kapitalizacije pokazuje ulagaču postotak prihoda koji će ostvariti kupnjom određene imovine.
Multiplikator bruto najamnine (GRM)– ovo je pokazatelj koji odražava omjer prodajne cijene i bruto prihoda nekretnine. Bruto multiplikator najamnine koristi se za objekte za koje se može pouzdano procijeniti potencijalni (PVG) ili stvarni bruto prihod (AGI).
Metoda bruto multiplikatora najma temelji se na pretpostavci da postoji izravan odnos između tržišne vrijednosti nekretnine i potencijalnog prihoda od najma koji se može ostvariti iznajmljivanjem te nekretnine. Stoga se koristi za procjenu vrijednosti nekretnine ako je stopa najma po kojoj se nekretnina može iznajmiti poznata kao početni podatak. Množitelj također omogućuje rješavanje obrnutog problema: Odredite potrebnu stopu najma na temelju poznate vrijednosti nekretnine. U smislu tehnike vrednovanja ova metoda je bliska metodi izravne kapitalizacije. Međutim, ima svoje karakteristike. Bruto multiplikator najamnine nije pojedinačna karakteristika određene nekretnine. Ne uzima u obzir karakteristike nekretnine koja se procjenjuje, naime preostali vijek trajanja, razinu operativnih troškova specifičnih za tu nekretninu, tržišna očekivanja u vezi s rastom cijena najma, financijske uvjete transakcije itd. Ovo multiplikator karakterizira prosječni omjer između prihoda od najma i tržišne vrijednosti nekretnine, karakterističan za određenu klasu objekata ili, točnije, za određeni tržišni segment. Stoga se multiplikator bruto najamnine može koristiti samo kao gruba metoda za vrednovanje nekretnine, po značenju bliska metodama masovnog vrednovanja. To je temeljna razlika između ovog multiplikatora i omjera kapitalizacije, koji se može značajno razlikovati za dva slična objekta ako se ti objekti razlikuju, primjerice, u preostalom vijeku trajanja. Važno je napomenuti da, za razliku od multiplikatora bruto najamnine, omjer kapitalizacije ima jasno ekonomsko značenje. Karakterizira konačnu profitabilnost i metodu povrata kapitala karakterističnu za pojedinu nekretninu. Stoga se može izračunati na temelju analize isplativosti alternativnih opcija ulaganja, uzimajući u obzir očekivani rast ili pad vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje za predviđeno razdoblje.
Danas postoje različite formule za izračun bruto multiplikatora najamnine i stopa kapitalizacije. Kada koristite različite formule, raspon stopa za poznati BPM može se razlikovati.
Uobičajene formule za izračun BRM-a i stopa kapitalizacije
Razmotrimo prvu formulu, preuzetu iz udžbenika Rutgaisera V.M. „Procjena tržišne vrijednosti nekretnine“. Za izračun se generira popis nekretnina usporedivih s procijenjenim objektom, nedavno prodanih i iznajmljenih. Budući da u ruskim uvjetima takvi podaci nisu slobodno dostupni procjeniteljima, tada, sasvim pouzdano, možete koristiti podatke iz prijedloga. Usporedba analognih objekata s objektom koji se vrednuje provodi se, u pravilu, prema njihovoj funkcionalnoj namjeni, budući da su drugi čimbenici (završna obrada, lokacija itd.) već uzeti u obzir u prodajnoj cijeni i najamnini. Nakon sastavljanja popisa usporedivih objekata, multiplikator bruto najamnine (GRM) izračunava se pomoću formule:
A.V. Dotsenko u svom znanstvenom članku „Izračun kapitalizacijskih diskontnih stopa pri vrednovanju nekretnina u kriznim vremenima” smatra da se pri izračunu vrijednosti VRM-a mogu izračunati prosječne tržišne vrijednosti najamnine i troška za odgovarajući segment tržišta nekretnina. koristiti se. Izračunata ovisnost za određivanje BRM ima oblik:
Izravnom metodom određivanja množitelja L.A. Leifer u članku “Određivanje multiplikatora bruto rente na temelju “povijesnih” podataka,” GRM se izračunava pomoću formule:
Izravna metoda utvrđivanja može se koristiti u slučaju kada je za klasu predmeta od interesa za vrednovanje moguće odabrati dovoljan broj objekata za koje istodobno postoje podaci o prijedlozima za njihovu prodaju i najam. Takvi se podaci obično mogu pronaći za nekretnine koje pripadaju razvijenom segmentu tržišta, na primjer, uredske ili maloprodajne prostore u velikim gradovima, gdje su tržišta prodaje i najma prilično razvijena ( Iz matematičke statistike je poznato da je takva procjena najbolja u klasi linearnih nepristranih procjena).
Također Leifer L.A. predložio vlastitu metodologiju za izračun stope kapitalizacije, na temelju vrijednosti GRM-a. Prema predloženoj metodologiji, izračun se radi na temelju varijacijske serije (naručenih uzoraka). Prvi uzorak formiran je od prodajnih cijena, drugi od cijena najma. Zatim se uzorci rangiraju i formiraju parovi za izračunavanje BPM-a. Formiranje parova temelji se na pretpostavci da objekti sa sličnim potrošačkim svojstvima zauzimaju približno ista mjesta, kao u redoslijedu cijena najma. Na temelju ove pretpostavke možemo pretpostaviti da se dobiveni parovi vrijednosti prodajne cijene i cijene najma odnose na iste ili barem slične objekte u smislu osnovnih potrošačkih karakteristika.
Ali u pravilu se za izračun stope kapitalizacije koristi osnovna formula (udžbenik N.E. Simionova, R.Yu. Simionov „Vrednovanje poduzeća: teorija i praksa”), izgleda ovako:
Koristeći transformaciju formula (1) i (4), možete izvesti formulu za ovisnost BRM i SC, koja će izgledati ovako::
,
Također, transformacijom formula (5) može izgledati ovako:
Tablica odnosa između VRM i SK za tržište komercijalnih nekretnina u Novosibirsku prema podacima za 2016.
Na temelju Analitičke informacije “Monitoring. Ponude na tržištu komercijalnih nekretnina u Novosibirsku" RID Analytics, sastavljena krajem 2016. i korištenjem članka Zhivaeva M.V. "Rezultati stručnih procjena vrijednosti značajnih parametara korištenih u aktivnostima procjene" za 2. kvartal 2016. u dijelu "Vrijednost troškova poslovanja u postocima od stvarnog bruto prihoda (AVG)" sastavljena je zbirna tablica odnosa između raspona SC i VRM ovisno o međusobnom i drugim čimbenicima. Izračuni su provedeni pomoću formula (1) i (6):
Analiza stope kapitalizacije maloprodajnih nekretnina u Novosibirsku prema otvorenim javnim informacijama za različita razdoblja od 2009. do 2016.
Kao rezultat provođenja istraživanja na ovu temu, proučili smo dostupne analitičke informacije i pružili raspone stopa kapitalizacije za segment maloprodajnih nekretnina u Novosibirsku u retrospektivnom razdoblju.
Generalni direktor, procjenitelj kategorije I Evgenia Sergeevna Arsenchuk
Bruto multiplikator najamnine je omjer prodajne cijene nekretnine i potencijalnog ili stvarnog bruto prihoda ostvarenog od upravljanja nekretninom:
Gdje URM - multiplikator bruto najamnine; Cijena - prodajna cijena analoga.
Metoda se primjenjuje u sljedećem redoslijedu:
1) izračunava se tržišni prihod od najma imovine koja se procjenjuje;
2) multiplikator bruto najamnine izračunava se za analogne objekte;
3) vjerojatna vrijednost predmeta procjene izračunava se po formuli:
Gdje PVDon - procjenjuje se potencijalni bruto prihod nekretnine.
Multiplikator bruto najamnine nije usklađen za razlike između predmetne nekretnine i usporedivih nekretnina jer se temelji na stvarnim plaćanjima najma i prodajnim cijenama, koje su već uzele u obzir takve razlike.
54. Značajke procjene tehničko-tehnološkog potencijala poduzeća.
Tehničko-tehnološki potencijal poduzeća ostvaruje se neposredno u proizvodnom procesu i zajedno s ljudskim resursima čini osnovu tog procesa.
Njegova uporaba namijenjena je osiguravanju odgovarajućih materijalnih uvjeta za provedbu gospodarskih aktivnosti poduzeća, održavanje potrebnog obujma proizvodnje i zaliha, obavljanje prijevoza, pakiranja i drugih pripremnih operacija povezanih s obavljanjem proizvodnih funkcija, pružanje usluga , rada i odmora zaposlenicima poduzeća, povećavajući njihovu produktivnost i učinkovitost gospodarskih aktivnosti cijelog poduzeća. Stoga njegova objektivna procjena ima važnu ulogu u procesu formiranja i procjene ukupnog potencijala poduzeća.
Tehničku i tehnološku osnovu svakog poduzeća čine strojevi i oprema, koji se u ekonomskoj literaturi nazivaju i aktivnim dijelom dugotrajne imovine. Oni čine značajan dio imovinskog kompleksa poduzeća i djeluju kao objekti za procjenu tehničkog i tehnološkog potencijala.
Trenutno su strojevi i oprema najčešća i aktivna roba na individualnom tržištu imovine. Štoviše, za značajan dio strojeva i opreme, kao rezultat specifičnosti njihove funkcionalne namjene, tržišni segment, s jedne strane, ograničen je veličinom, s druge strane, karakterizira ga velika mobilnost u usporedbi s nekretnina, što se objašnjava sustavnom aktivnom obnovom te imovine.
Među razlikovnim značajkama strojeva i opreme koje određuju njihovu specifičnost kao predmeta procjene u odgovarajućem tržišnom segmentu, mogu se izdvojiti sljedeće:
1) nisu u uskoj vezi sa zemljištem i mogu se premjestiti na drugo mjesto bez prouzročenja nepopravljive fizičke štete kako sebi tako i nekretnini za koju su privremeno vezani;
2) nemoguće je karakterizirati objekte pomoću općih tehničkih i ekonomskih pokazatelja (trošak 1 m2 površine, 1 m3 volumena, 1 dužni metar duljine);
3) funkcionalne, konstruktivne, operativne karakteristike objekata i, sukladno tome, njihovi cjenovni parametri mijenjaju se dinamičnije i radikalnije nego kod nekretnina, intervenirajući u mogućnosti korištenja prosječnih cijena;
4) problem fizičke i funkcionalne istrošenosti je gorući u odnosu na nekretnine;
5) potrebu vođenja računa o usklađenosti sa zahtjevima normi, tehničkih specifikacija i druge regulatorne i tehničke dokumentacije;
6) potrebu uzimanja u obzir prisutnosti ili odsutnosti sustava jamstva i usluge nakon jamstva (popravak), kao i stupanj mogućnosti održavanja;
7) cijene analoga ne temelje se uvijek na trošku, nabavnoj cijeni ili preostaloj knjigovodstvenoj vrijednosti i mogu biti podcijenjene (u svrhu širenja, na primjer, prodajnih tržišta) ili precijenjene (na primjer, kroz značajne troškove marketinga i oglašavanja);
8) potrebno je uzeti u obzir fazu životnog ciklusa predmeta koji se ocjenjuje i analognog objekta (odnosno vremensko razdoblje od pojave određenog modela predmeta do njegove zamjene novim modelima);
9) prisutnost različitih tipova, klasa, modela, proizvođača i prodavača, što dovodi do značajnih varijacija u razinama cijena;
10) objekti procjene mogu biti i samostalne jedinice inventara i njihovi sastavni dijelovi te tehnološki kompleksi.
Svrhe procjene strojeva i opreme su različite i mogu se povezati s transakcijama njihove kupnje i prodaje, donacije, nasljeđivanja, besplatnog prijenosa, osiguranja, zaloga, najma, likvidacije imovinskog kompleksa poduzeća, revalorizacije itd.
U praksi domaćih procjeniteljskih djelatnosti, cijeli niz namjena za procjenu tehnoloških strojeva, opreme i opreme, ovisno o stupnju razgraničenja procesa procjene strojeva i opreme i drugih vrsta imovine poduzeća, može se svesti na tri različite mete:
1) procjena vrijednosti strojeva i opreme neovisno o drugim vrstama imovine. Predmet takve procjene obično su pojedinačne inventarne jedinice, koje su cjeloviti predmeti ili skupovi predmeta sa svim priborom i uređajima koji se odnose na predmet procjene.
Svrha utvrđivanja njihove tržišne vrijednosti je kupnja i prodaja, najam, leasing, kolateral, itd. U ovom slučaju, provodi se "skupno" vrednovanje.
2) procjena mnogih jedinica strojeva i opreme uvjetno zavisnih jedna od druge kao jedna od faza procjene (revalorizacije) dugotrajne imovine. U ovom slučaju postoji "tok" ili "grupna evaluacija";
3) procjena strojeva i opreme kao jedna od faza procjene poduzeća u cjelini (prilikom njegove kupoprodaje, preraspodjele imovinskih prava ili likvidacije).
U takvim uvjetima primarni objekti procjene u pravilu više nisu pojedinačne jedinice zaliha, već čitavi tehnološki kompleksi koji se sastoje od strojeva i pomoćnih uređaja, uzimajući u obzir postojeće proizvodne i tehnološke veze kako između pojedinih elemenata tako i s inženjeringom. i tehničke infrastrukture koja ih okružuje.
Takvi tehnološki kompleksi su odvojeni u jedinstveni sustav bilo prema proizvodnoj tehnologiji konačnog proizvoda, bilo na mjestu njihove instalacije - zgrada, radionica, dionica itd. U ovom slučaju radi se o “procjeni sustava” ili “procjeni proizvodno-tehnoloških sustava”.
Odabir primarnog objekta vrednovanja utječe na vrstu vrijednosti koju je potrebno utvrditi u procesu vrednovanja i metode njezina utvrđivanja. Ista inventarna jedinica može se procijeniti i kao samostalan objekt i kao dio određene grupe ili sustava. Ukupna procijenjena vrijednost cijelog skupa takvih jedinica bit će drugačija, jer je korisnost drugačija.
55. Značajke procjene vrijednosti nematerijalne imovine.
Problem komercijalnog korištenja nematerijalne imovine izravno je povezan s potrebom njezinog vrednovanja koje se može provesti u svrhu:
o kupnja i prodaja prava na intelektualno vlasništvo ili licenci za njihovo korištenje;
o davanje franšiza novim partnerima pri širenju tržišta;
o utvrđivanje štete nanesene poslovnom ugledu poduzeća nezakonitim radnjama drugih poduzeća;
o korporatizacija, privatizacija, spajanja i preuzimanja;
o izmjene i dopune financijskih izvještaja;
o osiguranje imovine, provedba transakcija kolaterala, darovanje, nasljeđivanje ili besplatni prijenos imovine poduzeća itd.
Značajke vrednovanja nematerijalne imovine su:
1. ovisnost vrijednosti vrijednosti o obujmu prenesenih prava (puni opseg prava koja pripadaju nositelju autorskog prava na objektima intelektualnog vlasništva; isključiva prava prenesena na davatelja licence bez da davatelj licence zadržava pravo korištenja i pravo na izdavati licence drugim osobama prema načinu, uvjetima i području korištenja, s tim da davatelj licence zadržava pravo korištenja i pravo izdavanja licenci drugim osobama prema načinu, uvjetima i području korištenja) ;
2. mogućnost neovlaštenog korištenja za predmete koji nemaju zakonsku zaštitu (odnosi s klijentima, proizvodno iskustvo, menadžerske i marketinške vještine i dr.);
3. potrebu uzimanja u obzir mogućnosti otuđenja nematerijalne imovine;
4. obvezne pripremne radnje za organiziranje procjene nematerijalne imovine (pregled objekta na prisutnost materijalnih medija koji je predmet procjene - opis, crteži, dijagrami, uzorci proizvoda, audio i video kasete i drugi mediji; provođenje pravno ispitivanje prava intelektualnog vlasništva s ciljem utvrđivanja prisutnosti i valjanosti zaštitnih dokumenata koji potvrđuju ta prava - patenti, certifikati, licencni ugovori itd., obrazloženje vrste vrijednosti koja se utvrđuje: vrijednost imovine kao dio imovinskog kompleksa operativnog poduzeća, tržišna vrijednost, preostala vrijednost, itd.; tehnički, operativni, ekološki i ekonomski izvori prihoda od njegove upotrebe; jedinica robe koja koristi predmet itd.)
Nakon pripremnih radova, izravno se provodi procjena nematerijalne imovine.
3. Procjena tržišne vrijednosti nematerijalne imovine
U postupku procjene nematerijalne imovine koriste se općeprihvaćeni pristupi: prihodovni, troškovni i usporedni.
Odabir jednog ili drugog pristupa vrednovanju uvelike ovisi o vrsti i prirodi nematerijalne imovine, stabilnosti i prirodi prihoda koji se njome ostvaruju te mogućnosti njezine komercijalne uporabe.
U procjeni nematerijalne imovine prihodovni pristup ima posebno mjesto jer najispravnije prikazuje stvarnu vrijednost nematerijalne imovine i njihove buduće koristi koje će vlasnik imati posjedovanjem iste.
56. Procjena tržišne vrijednosti nematerijalne imovine na temelju prihoda
pristup.
Dohodovni pristup temelji se na određivanju sadašnje vrijednosti budućih prihoda.
Prva metoda, metoda viška zarade, koristi se za ocjenu goodwill-a (poslovnog ugleda). Zadatak procjenitelja je odrediti os oko koje se kreće cijena nadolazeće transakcije. Ocjenjivanje se provodi po principu “velikog lonca”, tj. sve se prednosti kombiniraju i jačaju jedna drugu.
U prvoj fazi utvrđuje se tržišna vrijednost imovine ili kapitala.
U drugoj fazi potrebno je normalizirati računovodstveni obrazac br. 2 "Račun dobiti i gubitka" za netipične prihode i rashode. Normalizacija se uvijek provodi na osnovi pretporeza. Kao rezultat toga, dobivamo normaliziranu dobit. S njim radi procjenitelj.
U trećoj fazi utvrđujemo očekivanu dobit, tj. dobit koju bi poduzeće ostvarilo da posluje, budući da u prosjeku poduzeće u ovoj djelatnosti posluje. Da bismo to učinili, tržišnu vrijednost imovine ili vlasničkog kapitala množimo s prosječnim povratom na imovinu u industriji (ili vlasnički kapital).
U sljedećoj fazi utvrđuje se višak dobiti. To je razlika između normalizirane neto dobiti koju je primilo poduzeće i očekivane dobiti utvrđene u prethodnoj fazi.
U petoj fazi odredit ćemo omjer kapitalizacije. Postoje dvije opcije:
za poduzeća čije dionice kotiraju na tržištu vrijednosnih papira;
za poduzeća, dionice koje nisu kotirane na burzi.
U završnoj fazi izračunavamo vrijednost goodwilla dijeljenjem viška dobiti s omjerom kapitalizacije te utvrđujemo tržišnu vrijednost vlasničkog kapitala uzimajući u obzir goodwill.
Metoda odricanja od naknade koristi se za procjenu vrijednosti patenata i licenci. Vlasnik patenta daje drugoj osobi pravo korištenja intelektualnog vlasništva uz određenu naknadu (tantijemu). Autorska prava izražavaju se kao postotak ukupnog prihoda ostvarenog od prodaje robe proizvedene uporabom patentiranog proizvoda. Prema ovoj metodi, vrijednost intelektualnog vlasništva je sadašnja vrijednost toka budućih plaćanja tantijema tijekom ekonomskog vijeka patenta ili licence. Iznos autorske naknade utvrđuje se na temelju analize tržišta.
Metoda oslobađanja od tantijema postoji u tri modifikacije, koje se razlikuju po osnovici obračuna (bruto prihod, dodatna dobit, bruto dobit).
Izračun troška intelektualnog vlasništva metodom izuzeća od tantijema provodi se u nekoliko faza.
U prvoj fazi izrađuje se prognoza obujma prodaje za koji se očekuju plaćanja tantijema (uzimajući u obzir životni ciklus proizvoda).
U drugoj fazi utvrđuje se stopa autorske naknade. Podaci su preuzeti iz tablica standardnih iznosa tantijema tiskanih u stručnoj literaturi.
U trećoj fazi utvrđuje se ekonomski vijek patenta ili licence. Pravni i ekonomski vijek trajanja možda se ne poklapaju, stoga je potrebno napraviti realnu prognozu u pogledu trajanja plaćanja.
Sljedeći korak je izračunavanje očekivanih plaćanja tantijema izračunavanjem postotka predviđene prodaje.
U petoj fazi, svi troškovi vezani uz dobivanje patenta ili licence oduzimaju se od očekivanih plaćanja tantijema.
U šestoj fazi izračunavaju se diskontirani tokovi dobiti od plaćanja tantijema.
U sedmom koraku utvrđuje se zbroj trenutnih vrijednosti tijekova dobiti od plaćanja tantijema.
Formula za trošak patenta ili licence na temelju tantijema je sljedeća:
RE = I=T Vi * Ri* Zi * K,
gdje je Vi obujam utvrđenog proizvedenog proizvoda po licenci u i-toj godini (komadi, kg, m3);
Ri je iznos autorske naknade u i-toj godini, arb. jedinice;
Zi je prodajna cijena proizvoda po licenci u i-toj godini, proizvoljne jedinice. jedinice;
T - rok valjanosti licencnog ugovora, godine;
i - redni broj razmatranog razdoblja važenja licencnog ugovora;
K je diskontni faktor.
Prilikom vrednovanja licence koristi se metoda podjele dobiti.
Ovom se metodom trošak licence utvrđuje kao udio davatelja licence u dodatnoj dobiti ostvarenoj kao rezultat korištenja prava intelektualnog vlasništva, a koja se prenosi prilikom sklapanja licencnog ugovora.
Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Dl-r * Kd,
gdje je Rlic trošak licence,
Dl-r - udio davatelja licence,
U svjetskoj praksi, prilikom sklapanja ugovora o licenciranju, udio davatelja licence je određen u rasponu od 10 do 30%.
Za određivanje udjela davatelja licence uzima se u obzir pet faktora određivanja cijene:
Indikator teritorija.
Pokazatelj obima prava iz licence.
Pokazatelj pravne zaštite.
Indikator čistoće patenta
Pokazatelj obima prenesene dokumentacije.
Metoda profitne prednosti često se koristi pri procjeni vrijednosti izuma.
Vrijednost izuma određena je dobiti koja se očekuje od njegove uporabe. Dobitna prednost odnosi se na dodatnu dobit zbog predmetnog intelektualnog vlasništva koje se vrednuje. Jednaka je razlici između dobiti ostvarene korištenjem izuma i dobiti koju proizvođač ostvari prodajom proizvoda bez korištenja izuma. Ova prednost godišnje dobiti diskontirana je očekivanim razdobljem njenog primitka.
Dakle, trošak izuma može se izračunati pomoću formule:
Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Kd, gdje je
Rlic - cijena licence,
I=T (Pr1 - Pr2)i - dodatna dobit po jedinici proizvodnje, I=1
Vi - obujam prodaje u fizičkim jedinicama,
Kd - faktor trenutne vrijednosti,
T je broj prognoziranih godina.
Za izračun dodatne dobiti u okviru ove metode može se koristiti metodologija metode izuzeća od tantijema (druga modifikacija).
Metoda procjene vrijednosti intelektualnog vlasništva putem omjera udjela u kapitalu koristi se samo za ocjenu izuma i korisnih modela. Ovu tehniku je razvio Rospatent.
U proizvodnji proizvoda može se koristiti jedan ili više izuma.
U prvoj verziji osnovna formula je:
Poi = Commun. * Kdu, gdje
Poi je dobit koja se skuplja od izuma koji se vrednuje,
Javnost - dobit koju je poduzeće primilo kao rezultat prodaje proizvoda koji su stvoreni pomoću ovog izuma.
Kdu je koeficijent udjela u kapitalu ocjenjivanog izuma.
Kdu = K"1 * K"3* K"4, gdje je
K "1 - Koeficijent postignuća rezultata,
K"3 - koeficijent složenosti rješavanog tehničkog problema,
K"4 - koeficijent novosti.
U drugoj opciji, osnovna formula je:
Poi = P svih izuma. * KDU ocjenjivanog izuma
Pall izumi = Ukupno. * Gdje su sve izumi?
Kdu svih izuma = K"1max * K"3 max * K"4 max. (8) tj. odabiremo maksimalne vrijednosti ovih koeficijenata među koeficijentima svih ocijenjenih izuma.
Slika s ocjenom K"1 * Slika s ocjenom K"3 slika * Slika s ocjenom K"4.
Kdu ocijenjene = (K"1 ocijenjena slika * K"3 ocijenjena slika * K"4 ocijenjena slika+ ...+ K"1 n slika*
* K"3 n slika* K"4 n slika) izumi
57. Metoda viška profita.
Temelji se na premisi da višak profita poduzeću donosi nematerijalna imovina koja se ne odražava u bilanci, a koja daje povrat na imovinu i na vlasnički kapital iznad prosjeka industrije. Ovom metodom prvenstveno se procjenjuje vrijednost goodwilla.
Glavne faze ove metode:
1. Odredite tržišnu vrijednost sve imovine.
2. Izračunajte normaliziranu dobit poduzeća koje se procjenjuje.
3. Odredite prosječni povrat na imovinu ili kapital u industriji.
4. Izračunajte očekivanu dobit na temelju množenja prosječnog dohotka industrije s imovinom (ili temeljnim kapitalom (kata 1 x kat 3).
5. Odredite višak dobiti (kat 2 - kat 4). Da bi se to postiglo, očekivana dobit se oduzima od normalizirane dobiti.
6. Izračunajte vrijednost nematerijalne imovine (goodwill) dijeljenjem viška dobiti s omjerom kapitalizacije. Da biste bolje usvojili materijal, trebali biste koristiti jasan primjer izračuna goodwill-a, koji vam omogućuje kombiniranje teorijskih načela s praksom vrednovanja.
Primjer: Pretpostavimo da je tržišna vrijednost imovine tvrtke procijenjena na 40 000 USD, normalizirana neto dobit je 8 000 USD. Prosječni povrat na imovinu je 15%. Stopa kapitalizacije -20%. Potrebno je procijeniti vrijednost goodwilla. Algoritam izračuna će imati sljedeći oblik.
Mora se uzeti u obzir da procjenitelj mora iz tržišne vrijednosti imovine isključiti neposlovnu imovinu, kao i neposlovni prihod iz stvarnog neto prihoda poduzeća. Neki procjenitelji koriste prosjek imovine i prosječne zarade tijekom određenog vremenskog razdoblja, obično pet godina, kako bi izračunali višak zarade. No, ovaj je pristup opravdan ako podaci za odabrano razdoblje odražavaju razumna buduća očekivanja; štoviše, "nenormalne godine", s razinama dobiti znatno iznad ili ispod prosjeka, treba isključiti iz razmatranja. Korištenje jednostavnog prosjeka ili ponderiranog prosjeka profita u proteklih nekoliko godina bez uzimanja u obzir načina na koji retrospektivne informacije odražavaju moguće buduće profite dovest će do podcjenjivanja ili precjenjivanja poduzeća. Najvažniji problem kod korištenja metode viška zarade je ispravan odabir stope kapitalizacije za izračun vrijednosti goodwilla. Vrijednost goodwilla određena je njegovom sposobnošću stvaranja ekonomske dobiti. Obično ulagači plaćaju očekivanu buduću dobit generiranu goodwillom u razdoblju koje ne prelazi pet godina. Pod takvim pretpostavkama, stopa kapitalizacije izračunava se kao recipročna vrijednost broja godina generiranja viška dobiti za koje je investitor spreman platiti. Na primjer, ako je investitor spreman platiti iznos koji je jednak petogodišnjem višku prihoda, tada će stopa kapitalizacije biti jednaka 1:5 == 0,20 = 20%
