DOM vize Viza za Grčku Viza za Grčku za Ruse 2016.: je li potrebna, kako to učiniti

Tri pristupa: komparativni prihodovni i troškovni pristup. Osnovni pristupi vrednovanju poduzeća

Ovisno o troškovnim čimbenicima, metode (pristupi) vrednovanja dijele se na prihodovne, komparativne i troškovne. Svaki pristup vam omogućuje da "uhvatite" određene čimbenike troškova.

Dohodovni pristup je određivanje sadašnje vrijednosti budućih prihoda za koje se očekuje da će biti generirani korištenjem i eventualnom budućom prodajom imovine. Dohodovni pristup je općeprihvaćen pristup procjeni tržišne vrijednosti poduzeća (posla), udjela dioničara u kapitalu poduzeća ili vrijednosnih papira, koji koristi jednu ili više metoda temeljenih na pretvorbi očekivanog prihoda u vrijednost. U ovom slučaju primjenjuje se evaluativno načelo očekivanja. Iako je prihodovni pristup u pravilu najprikladniji postupak vrednovanja poduzeća, korisno je koristiti i komparativni i troškovni pristup. U nekim slučajevima troškovni ili komparativni pristupi mogu biti točniji ili učinkovitiji. U mnogim slučajevima, svaki od tri pristupa može se koristiti za provjeru procjena vrijednosti nekretnine dobivenih drugim pristupima.

Određivanje tržišne vrijednosti poduzeća (posla) iz perspektive dohodovnog pristupa temelji se na pretpostavci da potencijalni investitor neće platiti za ovo poslovanje više od trenutne vrijednosti budućih prihoda primljenih kao rezultat njegovog poslovanja (u drugim riječima, kupac stječe pravo na budući prihod od posjedovanja poduzeća) . Isto tako, vlasnik neće prodati svoju tvrtku za manje od sadašnje vrijednosti predviđene buduće zarade. Vjeruje se da će kao rezultat njihove interakcije strane postići dogovor o tržišnoj cijeni koja je jednaka sadašnjoj vrijednosti budućih prihoda.

Dohodovni pristup je postupak za procjenu vrijednosti poduzeća na temelju toga da je vrijednost poduzeća izravno povezana sa sadašnjom vrijednošću budućeg neto prihoda koji će poduzeće generirati. Trenutna vrijednost iznosa budućih prihoda služi kao smjernica koliko je potencijalni investitor spreman platiti za tvrtku koja se procjenjuje.

Očekivani prihod, kako se razumije u okviru dohodovnog pristupa, ima samo novčanu vrijednost. Ovisno o prirodi poduzeća (posla) koje se vrednuje, udjelu dioničara u njegovom kapitalu ili vrijednosnim papirima, kao i drugim čimbenicima, očekivani prihod može se prilično precizno izraziti kroz pokazatelje kao što su neto novčani tok, dividende i različiti oblici dobit. Očekivani prihod treba procijeniti na temelju karakteristika kao što su priroda poduzeća (posla); njegovu strukturu kapitala; pokazatelji uspješnosti povezanih poduzeća uzeti unatrag; izglede za razvoj ovog poduzeća i industrija s kojima je povezano, kao i druge ekonomske čimbenike.

Preračunavanje očekivanog prihoda u vrijednost poduzeća provodi se postupcima koji uzimaju u obzir očekivanu stopu rasta, vrijeme i učestalost primitka prihoda, stupanj rizika ostvarivanja prihoda u planiranom vremenu i očekivanom obimu, kao i vrijednost novca tijekom vremena. Kod preračunavanja očekivanog prihoda u vrijednost obično je potrebno odrediti vrijednost faktora kapitalizacije ili diskontne stope. Pri određivanju odgovarajuće stope potrebno je uzeti u obzir čimbenike kao što su visina bankovne kamatne stope, stopa povrata za slična poduzeća prema očekivanjima investitora, kao i karakteristike rizika povezanog s dobivanjem očekivani prihod.

Kada se koriste tehnike diskontiranja budućih zarada, očekivane stope rasta uzimaju se u obzir pri procjeni budućih zarada. Pri korištenju metoda kapitalizacije dohotka vrijednost stope kapitalizacije izravno ovisi o očekivanoj stopi rasta.

Ovaj pristup je glavni za procjenu tržišne vrijednosti postojećih poduzeća koja se nakon preprodaje novim vlasnicima ne planiraju zatvoriti (likvidirati). U odnosu na postojeće poduzeće, ova metoda uključuje razmatranje rezultata predviđanja aktivnosti ovog poduzeća u skladu s tehnologijama koje su mu dostupne za proizvodnju proizvoda (izvođenje radova, usluga).

U okviru dohodovnog pristupa vrednovanju poslovanja tradicionalno postoje dvije glavne metode (ili dvije skupine metoda, ovisno o stupnju detalja): metode koje se temelje na preračunavanju budućeg godišnjeg prihoda poduzeća u sadašnju vrijednost (metode diskontiranja prihoda); metode temeljene na prosječnom iznosu dohotka (metode kapitalizacije dohotka).

Prihod u poslovnoj procjeni može uključivati ​​dobit poduzeća, prihod, plaćene ili potencijalne dividende i novčani tijek. Ovisno o tome što procjenitelj odabere kao prihod, razlikuju se sljedeće metode diskontiranja i kapitalizacije: metoda diskontiranja dobiti, metoda diskontiranog plaćanja dividende, metoda diskontiranog novčanog toka; normalizirana metoda kapitalizacije dobiti; metoda kapitalizacije prihoda; metoda kapitalizacije isplata dividendi, metoda kapitalizacije normaliziranog novčanog toka.

Metoda diskontiranog novčanog toka može se koristiti za vrednovanje bilo koje tvrtke. Prema zapadnim stručnjacima, u 90% slučajeva kada se prihodovni pristup koristi za ocjenu srednjih i velikih poduzeća, koristi se ova metoda. Ova metoda je najzahtjevnija i skupa, ali u postojećim ruskim uvjetima je najispravnija. Prednost diskontiranja novčanog toka u odnosu na diskontiranje dobiti i dividendi je u tome što trenutno ni dobit ni dividende ne odražavaju dovoljno stanje ruskih poduzeća i organizacija, kao ni preferencije investitora.

Metode diskontiranja dohotka uključuju izradu jasne prognoze dinamike razvoja poduzeća, u pravilu, za sljedećih 3-7 godina, odnosno sve do trenutka kada se fluktuacije u stopama rasta mogu zanemariti. Tada se sav predviđeni prihod diskontira, odnosno njegova se buduća vrijednost svodi na vrijednost tog novca na datum vrednovanja. Dakle, glavni zadaci pri korištenju metoda diskontiranja su sljedeći: a) ispravno predvidjeti budući prihod poduzeća; b) uzeti u obzir moguće faktore rizika u diskontnoj stopi.

Metoda diskontiranog novčanog toka koristi se kada je moguće razumno predvidjeti buduće novčane tokove, ti će se tokovi značajno razlikovati od trenutnih, a očekuje se da će novčani tok u zadnjoj godini predviđenog razdoblja biti značajna pozitivna vrijednost. Drugim riječima, metoda je primjenjivija na poduzeća koja stvaraju prihod i imaju nestabilne tokove prihoda i rashoda.

Posebna značajka i glavna prednost ove metode je da vam omogućuje da uzmete u obzir nesustavne promjene u dohotku koji se ne mogu opisati niti jednim matematičkim modelom. Ova okolnost čini privlačnim korištenje metode diskontiranog novčanog toka u ruskim uvjetima, koje karakterizira snažna volatilnost cijena proizvoda, sirovina, materijala koji značajno utječu na vrijednost poslovanja koje se procjenjuje. Još jedan argument u korist korištenja ove metode je dostupnost informacija koje omogućuju potkrijepljenje modela prihoda i rashoda tijekom predviđenog razdoblja (financijski izvještaji poduzeća, podaci istraživanja tržišta, retrospektivna analiza poduzeća koje se procjenjuje, što omogućuje prepoznavanje trend njegovog razvoja, davanje preporuka o strategiji daljnjeg razvoja, koje su sastavni dio DCF analize).

Numerička mjera rizika ulaganja, u modelu izračuna metodom diskontiranja, je diskontna stopa. Kao što znate, vrijednost novčane jedinice s vremenom se smanjuje, odnosno da bi se dobila pouzdana procjena, potrebno je svesti buduće novčane tokove na ekvivalentnu trenutnu vrijednost. I konačno, nakon predviđenog razdoblja, poduzeće je još uvijek u mogućnosti generirati prihod i stoga također ima neku zaostalu vrijednost. Zbroj trenutne vrijednosti novčanih tokova tijekom predviđenog razdoblja i trenutne vrijednosti rezidualne vrijednosti bit će jednak tržišnoj vrijednosti poduzeća (posla) koje se procjenjuje.

Za razliku od metode diskontiranja, metoda kapitalizacije pretpostavlja da će u budućnosti svi prihodi poduzeća biti ili u istom iznosu ili će imati konstantnu prosječnu godišnju stopu rasta. Ovaj pristup je u određenoj mjeri jednostavniji jer ne zahtijeva izradu srednjoročnih i dugoročnih prognoza prihoda. Međutim, vrijeme za metodu temeljenu na kapitalizaciji dohotka doći će malo kasnije: kada započne faza stabilnog razvoja zemlje. Danas je uporaba kapitalizacije u poslovnom vrednovanju ograničena na najveća ruska poduzeća s relativno stabilnim prihodima, u fazi zrelosti svog životnog ciklusa, čije je prodajno tržište uspostavljeno i dugoročno neće doživjeti značajne promjene.

Nešto suprotno prihodovnom pristupu je troškovni pristup vrednovanju poslovanja, koji razmatra vrijednost poduzeća sa stajališta nastalih troškova (u suštini, iznos troškova za stvaranje procijenjenog poduzeća u njegovom trenutnom stanju iu izračunava se tržišno okruženje ili prihodi od prodaje postojeće imovine).

Troškovni pristup je najprimjenjiviji za procjenu objekata posebne namjene, kao i novogradnje, za određivanje najbolje i najučinkovitije upotrebe zemljišta, kao i za potrebe osiguranja. Prikupljene informacije obično uključuju cijene zemljišta, građevinske specifikacije, plaće, troškove materijala, troškove opreme, dobit i režijske troškove lokalnih građevinara i slično. Potrebni podaci ovise o specifičnostima predmeta koji se procjenjuje. Ovaj pristup je teško primijeniti kada se procjenjuju jedinstveni predmeti koji imaju povijesnu vrijednost, estetska svojstva ili zastarjeli predmeti.

Troškovni pristup procjeni vrijednosti poduzeća temelji se na načelu supstitucije, načelu najveće i najbolje upotrebe, ravnoteže, ekonomske veličine i ekonomske podjele. Knjigovodstvena vrijednost imovine i obveza poduzeća zbog inflacije, promjena tržišnih uvjeta i korištenih računovodstvenih metoda u pravilu ne odgovara njihovoj stvarnoj vrijednosti. Kao rezultat toga, postoji potreba za prilagodbom bilance poduzeća. Da bi se to postiglo, tržišna (ili druga) vrijednost svake imovine u bilanci poduzeća najprije se zasebno procjenjuje, a zatim se utvrđuje tržišna (ili druga) vrijednost obveza. Nakon toga se vrijednost obveza oduzima od usklađene vrijednosti imovine, što rezultira tržišnom vrijednošću glavnice poduzeća. Za izvođenje takvih izračuna koriste se podaci iz bilance poduzeća od datuma vrednovanja (ili od posljednjeg datuma izvještavanja), čije se stavke prilagođavaju uzimajući u obzir tržišnu (ili drugu) vrijednost njegove imovine. i obveze.

Troškovni pristup predstavljaju dvije glavne metode: metoda neto imovine i metoda likvidacijske vrijednosti. Konkretna implementacija troškovnog pristupa ovisi o stanju poduzeća, odnosno posluje li i perspektivno je ili je u stanju propadanja, u kojem je najprikladnija zasebna prodaja imovine.

Metoda neto vrijednosti imovine temelji se na analizi imovine poduzeća, primjena ove metode daje najbolje rezultate pri procjeni operativnog poduzeća koje ima značajnu materijalnu i financijsku imovinu. Glavna značajka metode je da se imovina i obveze poduzeća vrednuju po tržišnoj ili drugoj vrijednosti.

Tipično, metoda akumulacije imovine (čini se da ovaj naziv procjeniteljima više odražava ekonomsko značenje takvog modela izračuna) koristi se u sljedećim slučajevima: poduzeće ima značajnu materijalnu imovinu; moguće je identificirati i procijeniti nematerijalnu imovinu, ako postoji; očekuje se da će tvrtka nastaviti poslovati; subjekt nema povijesne podatke o zaradi ili nije razumno u mogućnosti pouzdano procijeniti svoju buduću zaradu ili novčane tokove; poduzeće dosta ovisi o ugovorima ili uopće nema stalne, predvidljive klijentele; značajan dio imovine poduzeća čini financijska imovina (gotovina, potraživanja, itd.).

Štoviše, u okviru metode neto vrijednosti imovine koja se koristi za procjenu poslovanja poduzeća u procesu restrukturiranja, pojedini objekti (nematerijalna imovina, dugoročna financijska ulaganja, zgrade, strojevi, oprema) mogu se procijeniti i prihodima. i komparativni pristup. Postupak takve procjene uključuje sljedeći niz koraka: utvrđivanje tržišne vrijednosti cjelokupne imovine poduzeća > utvrđivanje vrijednosti obveza poduzeća > izračunavanje razlike između tržišne vrijednosti imovine i obveza.

Druga metoda, metoda likvidacijske vrijednosti, koristi se kada je poduzeće u postupku stečaja, ili postoje ozbiljne sumnje u sposobnost poduzeća da ostane u pogonu i/ili donosi vlasniku prihvatljiv prihod. Osobitost ove metode je činjenica da na visinu obračunate vrijednosti poduzeća značajno utječe prisilna prodaja, au ovom slučaju je riječ o prodaji poduzeća u dijelovima. To dovodi do činjenice da je likvidacijska vrijednost poduzeća znatno niža od tržišne vrijednosti. Likvidacijska vrijednost poduzeća izračunava se na sljedeći način:

1. Analizira se niz statističkih i računovodstvenih dokumenata koji uključuju: računovodstvena izvješća na kraju svakog kvartala, statistička izvješća, međulikvidacijsku bilancu, popisne kartice. Na temelju sveobuhvatne financijske analize donosi se stručni zaključak o dostatnosti sredstava za pokriće cjelokupnog duga.

2. Formira se procijenjena masa imovine poduzeća. Posebno se razmatraju sljedeće skupine imovine poduzeća: najlikvidnija (tekuća imovina), manje likvidna (dugotrajna imovina).

3. Formira se iznos ukupnog duga poduzeća.

4. Izrađuje se kalendarski raspored za likvidaciju poduzeća. Potrebno je uzeti u obzir da su za prodaju različitih vrsta imovine poduzeća (nekretnine, strojevi i oprema, zalihe) potrebna različita vremenska razdoblja ovisno o stupnju likvidnosti određene imovine i potrebnoj razini izloženosti na tržištu.

5. Troškovi su opravdani. Razlikuju se: troškovi povezani s likvidacijom i troškovi povezani s držanjem imovine do njezine prodaje. Troškovi povezani s likvidacijom prvenstveno uključuju naknade procjeniteljskim i odvjetničkim društvima, kao i poreze i naknade koji se plaćaju prilikom prodaje. Troškovi povezani s držanjem imovine do njezine prodaje uključuju troškove zaštite imovine, troškove upravljanja održavanjem tvrtke do završetka njezine likvidacije itd.

6. Procjenjuje se imovina poduzeća koje se prodaje. Procjena vrijednosti imovine koja se prodaje provodi se korištenjem svih pristupa vrednovanja. Štoviše, u praksi se češće koristi usporedni pristup procjene nekretnina.

7. Diskontna stopa se utvrđuje uzimajući u obzir planirano razdoblje provedbe. Štoviše, diskontna stopa se može odrediti za svaku vrstu imovine koja se procjenjuje pojedinačno, uzimajući u obzir likvidnost (popusti za nisku likvidnost su značajni) i rizik moguće "neprodaje".

8. Izrađuje se plan prodaje imovine i utvrđuju ukupni prihodi od prodaje kratkotrajne, materijalne i nematerijalne imovine.

9. Na temelju rezultata prodaje otplaćuje se akumulirani iznos tekućeg duga za razdoblje likvidacije i vrše plaćanja obveza. U tom slučaju tražbine vjerovnika namiruju se po redu prvenstva utvrđenom odredbama čl. 64 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

10. Završna radnja je procjena likvidacijske vrijednosti poduzeća (posla) koja se može pripisati vlasnicima (dioničarima).

Teorija vrednovanja sadrži sljedeću odredbu: likvidacijska vrijednost (prihod od likvidacije poduzeća nakon namirenja svih potraživanja vjerovnika iz sredstava dobivenih prodajom njegove imovine) je apsolutna donja granica tržišne vrijednosti poduzeća.








Zakupnina za procjenu vrijednosti poljoprivrednog i šumskog zemljišta; dio prihoda od imovinskog kompleksa koji se može pripisati izgrađenoj zemljišnoj čestici; zakupnina za procjenu zemljišta naselja; prihod od povećanja vrijednosti zemljišne čestice, primljen kada se ona proda u budućnosti ili kada je založena uz hipotekarni zajam.


Ovo je pristup zemljišnoj parceli kao vrsti novčanog kapitala i, sukladno tome, izračun stope kapitalizacije na temelju karakteristika tržišta novca na datum vrednovanja; izračun stope kapitalizacije metodom kumulativne izgradnje (analiza usporedne prodaje)








Usporedba predmetnog zemljišta s parcelama koje se prodaju na tržištu i prilagođavanje kako bi se uzele u obzir razlike između predmetnog zemljišta i svake od usporednih lokacija. U mjeri u kojoj se predmetno zemljište razlikuje od usporedive lokacije, moraju se izvršiti prilagodbe cijene usporedivog zemljišta. mjesto kako bi se utvrdilo po kojoj bi se cijeni moglo prodati da ima iste karakteristike kao nekretnina koja se procjenjuje


Analiza zadanih cijena analoga i izvođenje konačne tržišne vrijednosti procijenjene zemljišne čestice Nakon izvršenih usklađenja cijena odabranih analoga potrebno je usuglasiti dobivene rezultate za konačnu procjenu vrijednosti zemljišta. zemljište.


Troškovni pristup procjeni tržišne vrijednosti zemljišne čestice temelji se na činjenici da investitor, postupajući s dužnom razboritošću, neće platiti više za parcelu od onoga što bi koštalo stjecanje pripadajuće parcele i na njoj podignuta zgrada koja je slične namjene i korisnosti u razdoblju prihvatljivom za izgradnju uključuje nekoliko metoda




Metoda se uglavnom primjenjuje na neizgrađeno zemljište. Ovom se metodom utvrđuje ukupna vrijednost zemljišta pod pretpostavkom da će ono biti podijeljeno na pojedinačne parcele koje će se prodavati. Od novčanog prihoda od prodaje parcela oduzimaju se svi troškovi njihove izgradnje i tako se utvrđuje vrijednost neizgrađenog zemljišta.




Svaka od gore spomenutih metoda vrednovanja zemljišta temelji se na inputima prikupljenim s tržišta, ali ima različite izvore za dobivanje informacija. Na tržištu nekretnina sva tri pristupa pri korištenju pouzdanih podataka dovode do približno istih rezultata, ali s obzirom na neravnotežu ponude i potražnje, neosviještenost potencijalnog korisnika, kao i moguću nisku učinkovitost korištenja za danu parcelu, rezultati izračuna pomoću gore navedenih metoda vrednovanja zemljišta možda se neće podudarati.

Pri primjeni troškovne metode treba imati na umu da je vrijednost dobivena na temelju nje temelj tržišne vrijednosti dohodovnog objekta. Na primjer, tržišna vrijednost kompleksa benzinske postaje bit će znatno veća od troškova izgradnje, a cijena hotela koji se nalazi na lošoj lokaciji (na rubu grada) bit će manja od cijene utvrđene troškovnom metodom. .

Praksa pokazuje da najveći problemi kod korištenja troškovnog pristupa nastaju u vezi s procjenom tržišne vrijednosti zemljišta. Najpouzdanija metoda vrednovanja zemljišta iz perspektive zapadne teorije je metoda komparativne analize usporedivih prodaja. Korištenje ove metode u ruskim uvjetima praktički je nemoguće zbog nesigurnosti ruskog zemljišnog zakonodavstva i neprozirnosti informacija o transakcijama za kupnju ili prodaju zemljišnih parcela.

Troškovni pristup koji se koristi za procjenu vrijednosti nekretnina temelji se na pretpostavci da su troškovi potrebni za stvaranje nekretnine koja se procjenjuje u postojećem stanju ili za reprodukciju njezinih potrošačkih svojstava prihvatljiva smjernica za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje.

Međutim, potrebno je razumjeti razliku između troška zamjene (troška reprodukcije) predmeta i troška zamjene.

Zamjenski trošak (trošak reprodukcije) određen je troškovima u tekućim cijenama za izgradnju točne kopije procijenjenog objekta primjenom istih arhitektonskih i planskih rješenja, građevinskih konstrukcija i materijala te uz istu kvalitetu građevinskih i instalacijskih radova. Prilikom utvrđivanja zamjenskog troška reproducira se ista funkcionalna istrošenost objekta i isti nedostaci u arhitektonskim rješenjima koje procijenjeni objekt ima.

Trošak zamjene određen je cijenom, prema trenutnim cijenama, izgradnje nekretnine jednake korisnosti kao i nekretnina koja se procjenjuje, ali izgrađena u novom arhitektonskom stilu korištenjem modernih standarda, materijala, dizajna i rasporeda.

Granica između zamjenskog troška objekta i njegovog zamjenskog troška uvijek je proizvoljna, a procjenitelj u svakom konkretnom slučaju mora riješiti problem odabira jedne ili druge vrste procjene ovisno o uvjetima primjene troškovnog pristupa.

Prema standardima Ruskog društva procjenitelja (STO ROO 21-01-95), pri vrednovanju troškovnim pristupom potrebno je utvrditi: tržišnu vrijednost zemljišne čestice; trošak obnove predmeta ili njegove zamjene; iznos akumuliranog trošenja predmeta; tržišnu vrijednost nekretnine primjenom metode troška kao zbroj troška parcele zemljišta i zamjenskog troška objekta umanjenog za akumuliranu amortizaciju.

U ruskim uvjetima predmet procjene nije potpuno (apsolutno) vlasništvo nad zemljišnom parcelom, već samo pravo korištenja na temelju zakupa. Teorija procjene vrijednosti zemljišne čestice ovdje identificira pet glavnih metoda za određivanje vrijednosti: kapitalizacija zemljišne rente (dohodovni pristup); metoda korelacije (transfera); metoda razvoja (mastering); tehnika ostatka za zemlju; metoda izravne usporedne analize prodaje. Utvrđivanje vrijednosti zemljišne čestice metodom kapitalizacije zemljišne rente sastoji se od kapitalizacije dohotka dobivenog plaćanjem rente. U Rusiji praksa zakupa privatnih zemljišnih posjeda nije raširena; uglavnom se daju u zakup državne i općinske zemljišne parcele. Istovremeno, standardna cijena zemljišta je neadekvatna njegovoj tržišnoj vrijednosti.

Najpouzdanijom od svih navedenih metoda u svjetskoj praksi smatra se metoda izravne usporedne analize prodaje. Obračun metodom komparativne analize prodaje sastoji se od analize stvarnih kupoprodajnih transakcija sličnih zemljišnih čestica, njihove usporedbe s onom koja se procjenjuje i pravljenja odgovarajućih usklađenja za razlike koje postoje između usporedivih parcela i one koja se procjenjuje. Kao rezultat toga, prvo se utvrđuje prodajna cijena svake usporedive parcele kao da ima iste karakteristike kao predmetna parcela, a zatim se utvrđuje ponderirana prosječna vrijednost predmetne parcele.

Sljedeći korak u primjeni troškovnog pristupa je određivanje troška zamjene predmeta ili troška zamjene. Postoje četiri načina za izračun troška zamjene ili troška zamjene.

Metoda kvantitativne analize sastoji se u izradi troškovnika za sve vrste radova potrebnih za izgradnju pojedinih konstruktivnih elemenata objekta i objekta u cjelini: troškovi rada, materijala, sredstava mehanizacije rada. Ovim se troškovima moraju dodati režijski troškovi i dobit developera, kao i troškovi projektiranja, izgradnje, nabave i instalacije opreme potrebne za reprodukciju poboljšanja koja se procjenjuju.

Kvantitativna analiza je najtočnija, ali i najzahtjevnija. Njegova uporaba zahtijeva visokokvalificirane procjenitelje i veliko iskustvo u izradi građevinskih procjena.

Metoda izračuna po elementima je modifikacija kvantitativne metode, ali je mnogo manje radno intenzivna, jer se temelji na korištenju agregiranih procjena i cijena, a ne pojedinačnih. Kao troškovne jedinice uzimaju se najkarakterističniji pokazatelji konstrukcijskih elemenata (1 kubični metar opeke, 1 četvorni metar krovišta itd.).

Metoda usporedne jedinice temelji se na usporedbi troška jedinice potrošačkih svojstava predmeta koji se procjenjuje s troškom slične mjerne jedinice slične standardne strukture. Suština metode je da se za predmet koji se ocjenjuje odabire analogni objekt koji je sličan onom koji se ocjenjuje u pogledu strukturnih karakteristika, korištenih materijala i tehnologije izrade. Zatim se trošak jedinice mjere analognog objekta (1 kubični metar, 1 m² itd.) množi s brojem jedinica procijenjenog objekta.

Ovo je najjednostavniji način procjene imovine i naširoko ga koriste procjenitelji, osobito pri revalorizaciji dugotrajne imovine poduzeća.

Indeksna metoda sastoji se u utvrđivanju zamjenskog troška procijenjenog predmeta množenjem knjigovodstvene vrijednosti s odgovarajućim indeksom revalorizacije. Indekse za revalorizaciju dugotrajne imovine odobrava Državni odbor za statistiku Ruske Federacije i povremeno se objavljuju u tisku.

Utvrđivanje akumuliranog trošenja posljednji je korak troškovnog pristupa.

U troškovnom pristupu, definicija amortizacije koristi se kako bi se uzele u obzir razlike u karakteristikama nove imovine i stvarne imovine koja se procjenjuje. Uzimanje u obzir amortizacije objekta svojevrsna je prilagodba troška novoreproduciranog objekta kako bi se odredila vrijednost procijenjenog objekta.

Ovisno o čimbenicima koji smanjuju vrijednost nekretnine, trošenje se dijeli na fizičko, funkcionalno i vanjsko (ekonomsko).

Fizičko propadanje odražava promjene u fizičkim svojstvima nekretnine tijekom vremena (na primjer, nedostatke u strukturnim elementima). Fizičko trošenje je dvije vrste: prva se javlja pod utjecajem operativnih čimbenika, druga - pod utjecajem prirodnih i prirodnih čimbenika.

Četiri su glavne metode za izračun fizičke istrošenosti: ekspertna (najtočnija, ali i najzahtjevnija, izračunava se na temelju izrade popisa nedostataka i određivanja postotka istrošenosti svih konstruktivnih elemenata zgrade ili građevine). ); regulatorni (ili računovodstveni); trošak i metoda za izračunavanje životnog vijeka zgrade.

Funkcionalna istrošenost je gubitak vrijednosti uzrokovan činjenicom da objekt ne zadovoljava suvremene standarde: u pogledu svoje funkcionalne upotrebljivosti, arhitektonsko-estetskih, prostorno-planerskih, dizajnerskih rješenja, pogodnosti za stanovanje, sigurnosti, udobnosti i drugih funkcionalnih svojstava. Ako dobivena dodatna vrijednost premašuje troškove restauracije, tada se funkcionalno trošenje može ukloniti. Elementom uklonjive funkcionalne istrošenosti može se smatrati nepostojanje kamina, čiji su troškovi ugradnje nadoknađeni povećanjem profitabilnosti i tržišne vrijednosti nekretnine. Iznos otklonjivog trošenja utvrđuje se kao razlika između potencijalne vrijednosti građevine u trenutku procjene s ažuriranim elementima i njezine vrijednosti na dan procjene bez ažuriranih elemenata. Nepopravljivo funkcionalno trošenje uključuje smanjenje vrijednosti zbog čimbenika povezanih s nedostatkom i viškom karakteristika kvalitete zgrade.

Ako se fizičko i donekle funkcionalno trošenje može otkloniti rekonstrukcijom ili modernizacijom građevine, onda se trošenje od vanjskih utjecaja u većini slučajeva ne može otkloniti.

Vanjsko (ekonomsko) trošenje je gubitak vrijednosti uzrokovan utjecajem vanjskih čimbenika. Ekonomska deprecijacija može biti uzrokovana nizom razloga, kao što su opće ekonomske, industrijske, zakonske ili zakonodavne promjene, općinske uredbe, zoniranje i administrativni propisi.

Glavni čimbenici vanjskog trošenja i habanja u Rusiji su opće stanje gospodarstva, koje je u nekim regijama pojačano lokalnim čimbenicima, prisutnost diskriminirajućeg zakonodavstva za određene vrste poslovnih aktivnosti i kazne za onečišćenje okoliša.

Postoje dva pristupa procjeni eksterne amortizacije - usporedba prodaje sličnih objekata pod stabilnim i promijenjenim vanjskim uvjetima i kapitaliziranje gubitaka u prihodu povezanih s promjenama vanjskih uvjeta. Nakon utvrđivanja ukupne akumulirane amortizacije, procjenitelj, kako bi dobio konačnu vrijednost nekretnine, dodaje tržišnoj vrijednosti zemljišta razliku između ukupnog zamjenskog troška nekretnine i akumulirane amortizacije.

Troškovni pristup primjenjiv je na procjenu gotovo svih nekretnina. Međutim, takva primjena nije opravdana u svim slučajevima (na primjer, procjena vrijednosti nekretnina koje donose prihod).

Najčešće područje primjene troškovnog pristupa je procjena vrijednosti objekata u “pasivnim” ili neaktivnim sektorima tržišta nekretnina. Prednost korištenja troškovnog pristupa u ovom slučaju je zbog činjenice da nedostatnost ili nepouzdanost informacija o izvršenim transakcijama za kupnju i prodaju analognih objekata u nekim slučajevima ograničava mogućnost korištenja drugih pristupa vrednovanju.

Troškovni pristup koristi se iu studiji izvodljivosti novogradnje, pri procjeni tržišne vrijednosti nedovršenih građevinskih objekata i rekonstruiranih objekata. U ovom slučaju troškovni pristup omogućuje procjenu učinkovitosti investicijskog projekta.

Koristeći kombinaciju troškovnog i prihodovnog pristupa, odnosno uspoređujući troškove izgradnje objekta s prihodom ostvarenim od njega, procjenitelj donosi zaključak o najboljem i najučinkovitijem korištenju zemljišne čestice koja se odnosi na predmet procjene. Kako bi odražavali rezultate procjene u financijskim izvještajima poduzeća (revalorizacija dugotrajne imovine), procjenitelji, na temelju računovodstvenih propisa (PBU 6-97) "Računovodstvo dugotrajne imovine", određuju vrijednost objekta procjene pomoću troškovni pristup.

Tržište osiguranja stalno je šire područje primjene troškovno utemeljenog pristupa. U ovom slučaju prednost se daje ovom pristupu jer se osigurana svota, visina premije osiguranja i naknada iz osiguranja utvrđuju na temelju troškova ugovaratelja osiguranja primjenom troškovnog pristupa.

Usporedni (tržišni) pristup procjeni vrijednosti nekretnina karakterizira analiza tržišnih prodaja sličnih i sličnih objekata onome koji se procjenjuje. Da bi se ovakav pristup mogao primijeniti na konkretnu situaciju, potrebno je imati veliku količinu akumuliranih i pouzdanih statističkih podataka o prodaji usporedivih nekretnina, što je moguće samo ako je tržište nekretnina visoko razvijeno.

U ruskim uvjetima, za procjenu objekata tržišnom metodom, potrebno je koristiti sve dostupne informacije o prošlim transakcijama na objektima, budući da je problem pronalaženja informacija za ovu metodu kompliciran njenom zatvorenom prirodom.

Kod procjene vrijednosti banke, bit ovog pristupa je da cijena dionice banke odražava tržišnu atraktivnost te banke kao objekta stjecanja i ulaganja. Pokazatelj tržišne atraktivnosti obično se izračunava za otvorena dionička društva čije dionice kotiraju na burzama. Kako bi se odredila tržišna atraktivnost banke koja je izdala samo obične dionice, potrebno je dobit nakon oporezivanja za prošlu godinu podijeliti s brojem dionica u opticaju na kraju te godine. Dobivena brojka je zarada po dionici. Tržišna prodajna cijena dionica na bilo koji nasumično odabrani datum tada se povezuje s rezultirajućom zaradom po dionici, što rezultira indeksom tržišne privlačnosti. Za rusku praksu ovaj je pristup trenutno gotovo nemoguće primijeniti u praksi, jer dionice ruskih poslovnih banaka, s izuzetkom Sberbanke, ne kotiraju na burzama. Unatoč tome, zadatak predviđanja tržišne vrijednosti dionica banaka nakon spajanja ostaje aktualan.

Tržište najma, za razliku od tržišta prodaje, najdinamičnije je, otvorenije i informacijski bogatije. Prihodi od najma u većini slučajeva temelj su primjene dohodovnog pristupa vrednovanju nekretnina.

Opće je prihvaćeno da je prihodovni pristup najbogatiji informacijama i stoga najpouzdaniji pristup procjeni nestambenih nekretnina u Rusiji. Osim toga, prihodovni pristup, unatoč svojoj složenosti, najmoćniji je i najfleksibilniji alat za procjenu, sposoban riješiti probleme ne samo u području nekretnina, već iu drugim područjima: intelektualno vlasništvo, poslovanje, investicijski projekti itd. Neka detaljnije ćemo razmotriti prihodovni pristup.

U svjetskoj praksi dohodovni pristup koristi: metodu izravne kapitalizacije i metodu diskontiranja novčanih prihoda.

Metoda izravne kapitalizacije temelji se na izravnom pretvaranju neto operativnog prihoda (NOI) u vrijednost dijeljenjem s omjerom kapitalizacije. Koncept NOR-a je izračunata održiva vrijednost očekivanog godišnjeg neto prihoda od imovine koja se procjenjuje nakon odbitka operativnih troškova i zamjenskih rezervi. Određivanje NOR-a temelji se na pretpostavci da će se nekretnina iznajmljivati ​​po tržišnim cijenama najma, a najtipičnija godina vlasništva bit će uzeta kao predviđeno razdoblje izračuna.

Obračun NOR-a započinje utvrđivanjem potencijalnog bruto dohotka (PVI) - očekivane ukupne vrijednosti tržišne zakupnine i naknada od dodatnih usluga koje prate glavnu vrstu djelatnosti (naknada za korištenje parkirališta, za postavljanje zidnih reklama i dr.). ). Sljedeći korak u izračunavanju NKS-a je određivanje efektivnog bruto dohotka (EGI). Da bi se dobila EVA, procijenjeni gubici zbog nepopunjenosti radnog mjesta i neplaćanja najamnine oduzimaju se od potencijalnog bruto prihoda. Ovi gubici su u skladu s vjerojatnošću da dio stanarine neće biti naplaćen tijekom predviđene godine i da će neki prostor ostati nezauzet od strane stanara. Budući da ne postoje standardi vrednovanja za određivanje tih gubitaka, najbolji način za dobivanje informacija je pogledati sličnu nekretninu za koju su dostupni podaci o najmu tijekom duljeg vremenskog razdoblja, iz kojih se može znati stvarna razina gubitaka.

NPV se izračunava kao razlika između vrijednosti EVD i vrijednosti operativnih troškova (OR). Poslovni rashodi su periodični izdaci za osiguranje normalnog funkcioniranja objekta i reprodukcije prihoda, obično se dijele na:

uvjetno trajno;

uvjetne varijable (operativne);

troškovi zamjene (rezerva).

Uvjetno fiksni troškovi poslovanja uključuju rashode čija visina ne ovisi o opterećenosti objekta. U pravilu se radi o porezima na imovinu, zemljišnoj renti, PDV-u i troškovima osiguranja.

Uvjetno varijabilni troškovi poslovanja uključuju rashode čija visina ovisi o opterećenosti objekta i razini pružene usluge. Glavni poluvarijabilni troškovi su troškovi upravljanja, komunalni računi, troškovi sigurnosti itd.

Troškovi zamjene odbijaju se kao godišnji doprinos (pričuva) fondu zamjene (slično računovodstvenoj amortizaciji).

Formula za ocjenjivanje izgleda ovako:

V0 = CF / R, (2.1)

gdje je: V0 trenutna vrijednost (vrijednost u trenutku vrednovanja) poslovanja, CF je godišnji novčani tok, R je omjer kapitalizacije.

Najteža faza vrednovanja nekretnine metodom kapitalizacije je određivanje koeficijenta (ili stope) kapitalizacije. U zapadnoj klasičnoj verziji, metoda izravne kapitalizacije uključuje korištenje koeficijenta (stope) kapitalizacije, izdvojenog iz tržišnih transakcija za koje su istodobno poznate cijena najma i prodajna cijena. Praksa pokazuje da je u ruskim uvjetima nemoguće pronaći takve informacije.

Stopa kapitalizacije pri vrednovanju poduzeća obično se definira kao razlika između stope povrata na kapital (diskontne stope) za tvrtku koja se procjenjuje i očekivane prosječne godišnje stope rasta prihoda tvrtke.

Formula za pronalaženje omjera kapitalizacije je:

gdje je: R stopa kapitalizacije, r diskontna stopa, g očekivana prosječna godišnja stopa rasta dohotka.

Druga metoda za određivanje omjera kapitalizacije je metoda zbrajanja (kumulativna konstrukcija). Suština metode je da se nerizična kamatna stopa koristi kao osnovna stopa i da joj se sukcesivno dodaju usklađenja za različite vrste rizika povezanih sa karakteristikama nekretnine koja se procjenjuje (premija za rizik ulaganja u nekretninu , premija za nisku likvidnost, prilagodba za upravljanje ulaganjima itd. .).

Kao što svjedoče analize novije periodike, u zapadnoj praksi vrednovanja trenutno glavnu ulogu igra metoda diskontiranja gotovinskog dohotka. Metoda diskontiranog novčanog toka najuniverzalniji je alat za izračun kapitalizacije koji vam omogućuje određivanje sadašnje vrijednosti budućih novčanih tokova. Novčani tokovi mogu se proizvoljno mijenjati, biti neujednačeni i imati visoku razinu rizika. To je zbog specifičnosti takvog koncepta kao što su nekretnine. Nekretninu investitor kupuje prvenstveno zbog određenih budućih koristi. Investitor gleda na nekretninu kao na skup budućih koristi i procjenjuje njenu privlačnost u smislu usporedbe novčane vrijednosti tih budućih koristi s cijenom po kojoj se nekretnina može kupiti.

Formula za vrednovanje poslovanja u ovom slučaju izgleda ovako:

gdje je: V0 - procjena vrijednosti poduzeća (neto sadašnja vrijednost), n - 0,1,2,...,N - planski intervali, CFn - novčani tok (negativan ili pozitivan) u planskom intervalu n, CF(N+ 1) - stabilni godišnji novčani tok rezidualnog razdoblja, utvrđen za prvu godinu nakon planskog razdoblja, r - diskontna stopa (stopa povrata na uloženi kapital), R - stopa kapitalizacije za rezidualno razdoblje.

Pri izračunu tržišne vrijednosti nekretnine metodom diskontiranja novčanog toka sukcesivno se utvrđuju:

trajanje predviđenog razdoblja (trajanje projekta);

neto poslovni prihod;

predviđanje (budućih) novčanih tokova za svako razdoblje projekta;

mogući novčani tok od vraćanja (prodaje) imovine na kraju predviđenog razdoblja;

diskontna stopa za buduće novčane tokove;

tržišna vrijednost nekretnine.

Trajanje prognoziranog razdoblja ovisi o nizu čimbenika: razini i stopi inflacije; vrsta objekta; klimatski uvjeti u kojima djeluje, itd. U međunarodnoj praksi ocjenjivanja uobičajeno je prihvatiti prosječno trajanje projekta, osim ako nije drugačije određeno dodatnim uvjetima, jednako 7 - 10 godina. Za ruske uvjete tipično razdoblje projekta može se uzeti od 3-5 godina.

U skladu s načelom čekanja na osnovnu procjenu tržišne vrijednosti, dohodovna metoda je NPV, koja je u stanju generirati vrijednost putem diskontiranja. Ovaj prihod mora biti predviđen za svaku godinu korištenja imovine. Izračun NKS-a provodi se predviđanjem prihoda i rashoda koji ga čine.

Za predviđanje novčanog toka od vraćanja obično se bira jedna od tri metode:

izravno postavljanje vrijednosti storniranja;

predviđanje kretanja vrijednosti nekretnina tijekom razdoblja vlasništva;

primjena diskontne stope na novčane tokove nakon oporezivanja za razdoblje nakon predviđanja.

Diskontna stopa definirana je kao prosječna stopa povrata koju ulagači očekuju od ulaganja u slične nekretnine na određenom tržištu. Budući da je stopa povrata izravno proporcionalna riziku, diskontna stopa izravno ovisi o tome koliko visoko prosječna osoba procjenjuje razinu rizika povezanog s ulaganjem u kupnju određene nekretnine. Što je viša razina rizika, to je viša diskontna stopa, a time i manja vrijednost budućih prihoda. Pri izračunu diskontne stope treba uzeti u obzir da se ona smatra donjom granicom povrata ulaganja pri kojoj investitor dopušta mogućnost ulaganja svojih sredstava u određeni objekt, s obzirom da postoje alternativna ulaganja koja uključuju ostvarivanje prihoda. s različitim stupnjevima rizika. Za izračun diskontne stope koristi se nekoliko metoda od kojih su najpoželjnije metoda cijene kapitalnih ulaganja i metoda zbrajanja.

Budući da je gore bilo riječi o metodi zbrajanja, detaljnije ćemo se zadržati na metodi cijena kapitalnih ulaganja.

Ova metoda izračuna diskontne stope temelji se na analizi burzovnih informacija. Izračun se vrši na temelju tri komponente:

nominalna nerizična stopa;

ukupni povrat tržišta u cjelini (prosječni tržišni portfelj vrijednosnih papira);

beta koeficijent.

Pri izračunu nominalne bezrizične stope možete koristiti pokazatelje za bezrizične operacije - i prosječne europske i ruske. Kako bi se povećala točnost izračuna, nerizična komponenta diskontne stope može se izračunati na temelju podataka o kotacijama domaćih i europskih vrijednosnih papira.

Povrat na uravnoteženi investicijski portfelj vrijednosnih papira koristi se kao prosječni tržišni povrat. Popis dionica temeljen na kotacijama za koje se izračunavaju prosječni prinosi redovito se objavljuje u medijima i na internetu.

Metoda za izračun beta koeficijenta je analiza ključnih čimbenika makroekonomskih, industrijskih, financijskih i zakonodavnih rizika koji utječu na tvrtku.

Proces izračuna sadašnje vrijednosti provodi se svođenjem budućih novčanih tokova za svako razdoblje projekta na trenutnu vrijednost na temelju primjene teorije monetarne vrijednosti tijekom vremena i sastoji se od naknadnog zbrajanja svih dobivenih vrijednosti i prihoda od prodaje (reverzije).

Napominjem da bi na razvijenom tržištu nekretnina sva tri pristupa, pri korištenju pouzdanih podataka, trebala dovesti do približno istih rezultata. Rezultat procjene dobiven bilo kojom metodom koja se značajno razlikuje od drugih je simptom da su se u procesu procjene koristile nepouzdane informacije ili metodološka ili matematička pogreška.

Za donošenje konačnog zaključka o tržišnoj vrijednosti nekretnine potrebno je izvršiti konačnu suglasnost na rezultate procjene. Da biste to učinili, morate dodijeliti težine rezultatima procjene dobivenim svakim od tri pristupa. Ponderacijski koeficijenti pokazuju koliki je udio vrijednosti dobivene primjenom svake od primijenjenih metoda vrednovanja u konačnoj tržišnoj vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje.

Podudarnost rezultata, kao i ciljeva procjene, u određenoj mjeri odražava primjerenost primjene svakog od pristupa. Dakle, ako su rezultati procjene potrebni za osiguranje objekta, prednost se daje troškovnom pristupu. Ako je potrebno utvrditi tržišnu vrijednost predmeta prodaje ili kupnje, tada se češće koriste metode prihoda i komparativni pristupi. Ako su rezultati procjene potrebni za ulaganje određenih sredstava u razvoj nekretnine, onda je bolje koristiti jednu od metoda dohodovnog pristupa.

Isplativi pristup bio praktički jedini u cijelom sovjetskom razdoblju naše povijesti. Upravo je ovaj pristup temelj određivanja vrijednosti zaliha, koju izračunavaju poduzeća za tehnički inventar (BTI, PTI, itd.), kao i za izračun porezne osnovice mnogih objekata.

Troškovni pristup može biti odlučujući samo u nedostatku podataka za korištenje prihodovnog i komparativnog pristupa, tj. kada tržište za promet predmeta vrednovanja nije razvijeno ili je općenito jedinstveno, a također ne stvara prihod. Stoga je pri procjeni društvenih objekata (škole, vrtići, kolodvori, mjesta pritvora, zdravstvene i vjerske ustanove) obično moguće primijeniti samo troškovni pristup. Također se koristi za potrebe osiguranja, oporezivanja i prilikom procjene nedovršenih građevinskih projekata koji zahtijevaju veće popravke ili rekonstrukciju.

Nedostaci troškovnog pristupa.

Izračun unutar troškovnog pristupa može dati neadekvatne rezultate u sljedećim slučajevima:

  • nedosljednost između poboljšanja imovine i njezine najveće i najbolje uporabe;
  • nedostatak informacija o pravnom statusu i površini zemljišne čestice (vrlo često pri procjeni imovine poljoprivrednih poduzeća, privatnih kućanstava i seoskih zgrada, ugrađenih i povezanih prostorija itd.);
  • nema tržišta za zemljišne čestice (ili prava na njih) na području imovine koja se procjenjuje;
  • poboljšanja (zgrade i strukture) nisu standardna, rijetka i nema procjena izgradnje;
  • nema podataka za objektivnu procjenu dobiti poduzetnika;
  • Teško je utvrditi fizičku dotrajalost poboljšanja, na primjer, kada se ne mogu vizualno pregledati (komunikacijske mreže) ili kada se kozmetički popravci izvode u staroj, dugo građenoj zgradi, završavajući skupim građevinskim materijalima, tj. postoji neslaganje između izgleda objekta i njegovih strukturnih elemenata;
  • postoje znakovi značajnog funkcionalnog i/ili vanjskog trošenja (ne postoje odobrene metode za njihov proračun).

Naime, kao što pokazuje praksa, većina nekretnina koje se procjenjuju ima jednu ili više od navedenih karakteristika, što smanjuje pouzdanost rezultata troškovnog pristupa. Stoga, ako se koristi troškovni pristup, procjenitelji mu obično dodjeljuju minimalni udio u ukupnom trošku prilikom usuglašavanja rezultata kako bi smanjili njegov utjecaj na konačni trošak. Pri izračunu zamjenske vrijednosti, na primjer, kod kreditiranja osiguranog imovinom koja se procjenjuje, mnoge banke preporučuju dodjeljivanje udjela od najviše 5%-10%.

Komparativni pristup na razvijenom tržištu je najobjektivniji i najadekvatniji. Nemoguće je vrednovati jedinstvene objekte koji nemaju analoge, kao i većinu objekata koji još nisu dovršeni. Pri procjeni razmjenske vrijednosti za likvidna sredstva, kao što su standardni stanovi, uredski i prodajni prostori u razvijenim područjima, to je glavni, a često i jedini pristup koji se preporučuje za korištenje.

Nedostaci komparativnog pristupa:

  • Ne primjenjuje se na predmete kojima se ne trguje na tržištu.

Dohodovni pristup je najpoželjniji za procjenu nekretnina koje mogu generirati prihod, posebno kada se procjenjuju poslovne nekretnine s razvijenim tržištem najma. Služi za izračun uporabne vrijednosti, odnosno za pojedinog vlasnika ili investitora, kao i za izračun investicijske vrijednosti, budući da ocjenjuje pokazatelje isplativosti i uloženog kapitala za cijelo razdoblje ulaganja.

Nedostaci dohodovnog pristupa:

  • Pruža nedovoljno potkrijepljene rezultate u nedostatku podataka o mogućem prihodu (na primjer, nepostojanje tržišta najma ne dopušta izračun najvjerojatnije stope najma), kao i o odgovarajućim stopama diskontiranja ili kapitalizacije.
  • Ako je objekt predmet rekonstrukcije, prenamjene ili nije dovršen, obračun u pravilu ima karakter investicijskog projekta.
  • Nije primjenjivo za procjenu objekata koji nisu namijenjeni stvaranju prihoda (tj. za većinu objekata društvenog sektora, privatnih kućanstava u ruralnim područjima itd.).

Procjene bilo koje imovine: komparativna (pristup izravne usporedbe tržišta), pristup prihoda i pristup troškova (vidi dijagram br. 1).

Dijagram br. 1. Pristupi procjeni vrijednosti poduzeća.

U Rusiji su aktivnosti procjene regulirane Zakonom o djelatnostima procjene i Federalnim standardima procjene (FSO).

Svaki pristup ima metode evaluacije. Dakle, prihodovni pristup se temelji na 2 metode: metodi kapitalizacije i metodi diskontiranog novčanog toka. Komparativni pristup sastoji se od 3 metode: metode tržišta kapitala, metode transakcija i metode industrijskih koeficijenata. Troškovni pristup temelji se na 2 metode: metodi neto imovine i metodi likvidacijske vrijednosti.

Dohodovni pristup.

Prihodni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta vrednovanja, na temelju utvrđivanja očekivanog prihoda od korištenja predmeta vrednovanja (točka 13 FSO br. 1).

U dohodovnom pristupu, vrijednost poduzeća se utvrđuje na temelju očekivanog budućeg prihoda i njegovog diskontiranja na trenutnu vrijednost koju može donijeti poduzeće koje se vrednuje.

Teoriju sadašnje vrijednosti prvi je formulirao Martin de Azpilcueta, predstavnik Salamanca škole, i jedno je od ključnih načela moderne financijske teorije.

Model diskontirane dividende temelj je modela diskontiranog novčanog toka. Model diskontirane dividende prvi je predložio John Williams nakon krize 1930-ih u Sjedinjenim Državama.

DDM formula izgleda ovako:

Gdje
Cijena – cijena dionice
Div – dividende
R – diskontna stopa
g – stopa rasta dividende

Međutim, trenutno je vrlo rijetko koristiti isplate dividendi za procjenu fer vrijednosti dioničkog kapitala. Zašto? Jer ako koristite isplate dividendi za procjenu fer vrijednosti kapitala, gotovo sve dionice na burzama širom svijeta će se činiti precijenjenima iz vrlo jednostavnih razloga:

Stoga se danas više koristi DDM model za procjenu temeljne vrijednosti povlaštenih dionica poduzeća.

Stephen Ryan, Robert Hertz i drugi u svom članku navode da je DCF model postao najrašireniji, jer ima izravnu vezu s teorijom Modellianija i Millera, budući da je slobodni novčani tok novčani tok koji je dostupan svim vlasnicima kapitala društva, kao dugovi vlasnika i dioničara. Tako se uz pomoć DCF-a može vrednovati i tvrtka i temeljni kapital. Zatim ćemo vam pokazati u čemu je razlika.

Formula DCF modela identična je formuli br. 2, jedino što se umjesto dividende koristi slobodni novčani tok.

Gdje
FCF – slobodni novčani tok.

Budući da smo prešli na DCF model, pogledajmo pobliže koncept novčanog toka. Po našem mišljenju, najzanimljiviju klasifikaciju novčanih tokova za potrebe vrednovanja daje A. Damodaran.

Damodaran identificira 2 vrste slobodnih novčanih tokova koji se moraju diskontirati da bi se odredila vrijednost tvrtke:

Da bismo išli dalje, već sada treba prikazati razliku u vrijednosti poduzeća i vrijednosti temeljnog kapitala. Tvrtka posluje na temelju uloženog kapitala, a uloženi kapital može uključivati ​​ili vlasnički kapital ili različite udjele vlasničkog kapitala i duga. Dakle, koristeći FCFF, određujemo temeljnu vrijednost uloženog kapitala. U literaturi na engleskom jeziku možete pronaći pojam Enterprise value ili skraćenicu EV. Odnosno, vrijednost poduzeća uzimajući u obzir dužnički kapital.

Formule br. 4, br. 5 i br. 6 prikazuju izračune slobodnih novčanih tokova.

Gdje je EBIT zarada prije kamata i poreza na dohodak;

DA – amortizacija;

Investicije – investicije.

Ponekad se u literaturi može naći druga formula za FCFF, npr. James English koristi formulu br. 5, koja je identična formuli br. 4.

Gdje
CFO – novčani tijek iz poslovnih aktivnosti (gotovina ostvarena poslovnim aktivnostima);
Troškovi kamata – rashodi kamata;
T – stopa poreza na dohodak;
CFI - novčani tok iz investicijskih aktivnosti (gotovina osigurana investicijskim aktivnostima).

Gdje
Neto prihod – neto dobit;
DA – amortizacija;
∆WCR – promjene potrebnih obrtnih sredstava;
Investicije – investicije;
Neto zaduživanje razlika je između primljenih i otplaćenih kredita/zajmova

Formula 7 pokazuje kako možete izvesti vrijednost vlasničkog kapitala iz vrijednosti poduzeća.

Gdje
EV – vrijednost poduzeća;
Dug – dugovi;
Novac – novčani ekvivalenti i kratkoročna ulaganja.

Ispada da postoje 2 vrste DCF vrednovanja novčanog toka ovisno o novčanom toku. Formula broj 8 sadrži model vrednovanja poduzeća uzimajući u obzir dug, a formula broj 9 sadrži model vrednovanja temeljnog kapitala. Za procjenu temeljne vrijednosti poduzeća ili kapitala možete koristiti formulu br. 8 i formulu br. 9 zajedno s formulom br. 7.

Ispod su modeli vrednovanja u dvije faze:

Gdje
WACC – ponderirani prosječni trošak kapitala

g je stopa rasta novčanih tokova koja se nastavlja unedogled

Kao što vidite, u jednadžbama br. 11 i br. 12 umjesto apstraktne diskontne stope R pojavio se WACC (ponderirani prosječni trošak kapitala) i Re (trošak dioničkog kapitala), a to nije slučajno. Kao što Damodaran piše, "diskontna stopa je funkcija rizika očekivanih novčanih tokova." Budući da su rizici dioničara i rizici vjerovnika različiti, to je potrebno uzeti u obzir u modelima vrednovanja kroz diskontnu stopu. Zatim ćemo se vratiti na WACC i Re i pogledati ih detaljnije.

Problem s dvostupanjskim modelom je taj što pretpostavlja da nakon faze brzog rasta dolazi trenutna stabilizacija, a potom prihodi sporo rastu. Unatoč činjenici da, prema zapažanjima autora, većina analitičara u praksi koristi dvostupanjske modele, ispravnije je koristiti trostupanjski model. Trostupanjski model dodaje prijelaznu fazu od brzog rasta do stabilnog rasta prihoda.

Damodaran, u jednom od svojih materijala za obuku, vrlo je dobro grafički prikazao razliku između modela s dva i tri stupnja (vidi sliku #1).

Slika br. 1. Dvo- i trostupanjski modeli.
Izvor: Aswath Damodaran, Završetak vrednovanja: Procjena terminalne vrijednosti. Prezentacija, slajd #17.

Ispod su modeli u tri faze za procjenu vrijednosti i kapitala tvrtke:

Gdje
n1 – kraj početnog razdoblja brzog rasta
n2 – kraj prijelaznog roka

Vratimo se na diskontnu stopu. Kao što smo već napisali, za potrebe diskontiranja pri vrednovanju poduzeća ili temeljnog kapitala koriste se WACC (ponderirani prosječni trošak kapitala) i Re (trošak dioničkog kapitala).

Koncept ponderirane prosječne cijene kapitala WACC prvi su predložili Modeliani i Miller u obliku formule koja izgleda ovako:

Gdje
Re – trošak kapitala
Rd – trošak posuđenog kapitala
E – vrijednost vlastitog kapitala
D – vrijednost posuđenog kapitala
T – stopa poreza na dohodak

Već smo rekli da diskontna stopa pokazuje rizik očekivanih novčanih tokova, pa je za razumijevanje rizika povezanih s novčanim tokovima poduzeća (FCFF) potrebno utvrditi strukturu kapitala organizacije, odnosno koliki je udio dioničkog kapitala u uloženom kapitalu i koji udio posuđuje kapital iz obrnutog kapitala.

Ako se analizira javno poduzeće, tada je potrebno uzeti u obzir tržišne vrijednosti vlasničkog i dužničkog kapitala. Za nejavna poduzeća moguće je koristiti bilančne vrijednosti vlasničkog i dužničkog kapitala.

Nakon utvrđivanja strukture kapitala potrebno je utvrditi trošak vlasničkog kapitala i trošak dužničkog kapitala. Postoje mnoge metode za određivanje cijene kapitala (Re), ali najčešće korišteni model je CAPM (capital asset pricing model), koji se temelji na Markowitzevoj teoriji portfelja. Model su neovisno predložili Sharpe i Lintner. (vidi formulu br. 16).

Gdje
Rf – stopa povrata bez rizika
b – beta koeficijent
ERP - kapitalna premija rizika

CAPM model navodi da se očekivani povrat investitora sastoji od dvije komponente: stope povrata bez rizika (Rf) i premije kapitala (ERP). Sama premija rizika prilagođena je sustavnom riziku imovine. Sustavni rizik označen je beta (b). Dakle, ako je beta koeficijent veći od 1, to znači da se imovina čini rizičnijom od tržišta, pa će stoga očekivani povrat investitora biti veći. Pa, ako je beta koeficijent manji od 1, to znači da se imovina čini manje rizičnom od tržišta i stoga će očekivani povrat investitora biti manji.

Čini se da određivanje cijene posuđenog kapitala (Rd) nije problem; ako tvrtka ima obveznice, njihov trenutni prinos može biti dobar vodič po kojoj stopi tvrtka može privući posuđeni kapital.

No, kao što je poznato, poduzeća se ne financiraju uvijek putem financijskih tržišta, pa je A. Damodaran predložio metodu koja omogućuje točnije određivanje tekućeg troška posuđenog kapitala. Ova se metoda često naziva sintetičkom. Ispod je formula za određivanje troška posuđenog kapitala sintetičkom metodom:

Gdje
COD – trošak posuđenog kapitala
Company default spread – tvrtka default spread.

Sintetička metoda temelji se na sljedećoj logici. Utvrđuje se omjer pokrivenosti poduzeća i uspoređuje s poduzećima kojima se javno trguje te se utvrđuje default spread (razlika između trenutnog prinosa obveznica i prinosa državnih obveznica) usporedivih poduzeća. Zatim se uzima Berzisk stopa povrata i dodaje se pronađeni spread.

Za vrednovanje poduzeća korištenjem slobodnih novčanih tokova u kapital (FCFE), diskontna stopa je trošak kapitala (Re).

Dakle, opisali smo teorijski pristup procjeni vrijednosti poduzeća na temelju novčanih tokova. Kao što vidite, vrijednost tvrtke ovisi o budućim slobodnim novčanim tokovima, diskontnim stopama i stopama rasta nakon predviđanja.

Komparativni pristup

Komparativni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta vrednovanja, koji se temelji na usporedbi predmeta vrednovanja s objektima koji su analogni objektu vrednovanja, za koje su dostupni podaci o cijenama. Objekt - analog objekta vrednovanja za potrebe vrednovanja priznaje se kao objekt koji je sličan objektu vrednovanja u glavnim ekonomskim, materijalnim, tehničkim i drugim karakteristikama koje određuju njegovu vrijednost (klauzula 14, FSO br. 1).

Procjena poduzeća temeljena na komparativnom pristupu provodi se pomoću sljedećeg algoritma:

  1. Prikupljanje informacija o prodanim tvrtkama ili njihovim udjelima;
  2. Odabir analognih tvrtki prema sljedećim kriterijima:
    • Sličnosti industrije
    • Slični proizvodi
    • Veličina tvrtke
    • Izgledi za rast
    • Kvaliteta upravljanja
  3. Provođenje financijske analize i usporedbe poduzeća koje se vrednuje i analognih poduzeća kako bi se identificirali najbliži analogi poduzeća koje se vrednuje;
  4. Izbor i izračun multiplikatora troškova (cijena);
  5. Formiranje konačne vrijednosti.

Multiplikator vrijednosti je omjer koji pokazuje odnos vrijednosti uloženog kapitala (EV) ili temeljnog kapitala (P) prema financijskom ili nefinancijskom pokazatelju poduzeća.

Najčešći množitelji su:

  • P/E (tržišna kapitalizacija prema neto prihodu)
  • EV/Prodaja (vrijednost tvrtke prema prihodu tvrtke)
  • EV/EBITDA (vrijednost tvrtke prema EBITDA)
  • P/B (tržišna kapitalizacija prema knjigovodstvenoj vrijednosti kapitala).

U komparativnom pristupu uobičajeno je razlikovati tri metode procjene:

  • Metoda tržišta kapitala;
  • Metoda transakcije;
  • Metoda industrijskih koeficijenata.

Metoda tržišta kapitala oslanja se na korištenje istovrsnih kompanija s burze. Prednost metode je korištenje činjeničnih informacija. Ono što je važno je da ova metoda omogućuje pronalaženje cijena za usporedive tvrtke gotovo svaki dan, s obzirom na činjenicu da se vrijednosnim papirima trguje gotovo svaki dan. No, valja naglasiti da ovom metodom procjenjujemo vrijednost poslovanja na razini nekontrolnog udjela, jer se kontrolni udjeli ne prodaju na burzi.

Transakcijska metoda poseban je slučaj metode tržišta kapitala. Glavna razlika u odnosu na metodu tržišta kapitala je u tome što se kod ove metode utvrđuje razina vrijednosti kontrolnog udjela, budući da se s tržišta odabiru analogna društva za korporativnu kontrolu.

Metoda omjera industrije temelji se na preporučenim odnosima između cijene i određenih financijskih pokazatelja. Izračun industrijskih koeficijenata temelji se na statističkim podacima za dugo razdoblje. Zbog nedostatka dovoljno podataka, ova metoda se praktički ne koristi u Ruskoj Federaciji.

Kao što je gore spomenuto, metoda tržišta kapitala određuje vrijednost manjinskog interesa kojim se slobodno trguje. Dakle, ako procjenitelj treba dobiti vrijednost na razini kontrolnog paketa, a podaci su dostupni samo za javna poduzeća, tada je potrebno dodati kontrolnu premiju na vrijednost izračunatu metodom tržišta kapitala. Suprotno tome, da bi se odredila vrijednost manjinskog interesa, diskont nekontrolirajućeg interesa mora se oduzeti od vrijednosti kontrolnog interesa utvrđenog metodom transakcije.

Isplativi pristup

Troškovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjene, koji se temelji na određivanju troškova potrebnih za reprodukciju ili zamjenu predmeta procjene, uzimajući u obzir istrošenost i zastarjelost. Troškovi reprodukcije predmeta vrednovanja su troškovi potrebni za stvaranje točne kopije predmeta vrednovanja korištenjem materijala i tehnologija korištenih za izradu objekta vrednovanja. Troškovi zamjene predmeta vrednovanja su troškovi potrebni za stvaranje sličnog objekta korištenjem materijala i tehnologija korištenih na datum vrednovanja (klauzula 15, FSO br. 1).

Želio bih odmah napomenuti da vrijednost poduzeća temeljena na metodi likvidacijske vrijednosti ne odgovara likvidacijskoj vrijednosti. Likvidacijska vrijednost predmeta vrednovanja na temelju stavka 9. FSO br. 2 odražava najvjerojatniju cijenu po kojoj se ovaj predmet vrednovanja može otuđiti tijekom razdoblja izloženosti predmeta vrednovanja, koje je manje od tipičnog razdoblja izloženosti za tržišne uvjete, u uvjetima kada je prodavatelj prisiljen izvršiti transakciju otuđenja imovine. Pri utvrđivanju likvidacijske vrijednosti, za razliku od utvrđivanja tržišne vrijednosti, uzima se u obzir utjecaj izvanrednih okolnosti koje prisiljavaju prodavatelja da proda nekretninu koja se procjenjuje pod uvjetima koji ne odgovaraju tržišnim uvjetima.

Rabljene knjige

  1. Lintner, John. (1965.), Cijene vrijednosnih papira, rizik i maksimalni dobici od diverzifikacije, Journal of Finance, prosinac 1965., 20(4), str. 587-615 (prikaz, ostalo).
  2. M. J. Gordon, Dividende, zarade i cijene dionica. Revija za ekonomiju i statistiku
  3. Marjorie Grice-Hutchinson,
  4. Sharpe, William F. (1964.), Cijene kapitalnih sredstava: Teorija tržišne ravnoteže u uvjetima rizika, The Journal of Finance, sv. 19, br. 3 (rujan 1964.), str. 425-442 (prikaz, ostalo).
  5. Stephen G. Ryan, predsjedavajući; Robert H. Herz; Teresa E. Iannaconi; Lauren A. Maines; Krišna Palepu; Katherine Schipper; Catherine M. Schrand; Douglas J. Skinner; Linda Vincent, Odbor za financijske računovodstvene standarde Američke računovodstvene udruge Odgovor na zahtjev FASB-a za komentiranje testiranja umanjenja goodwill-a korištenjem modela vrednovanja ostatka prihoda, Odbor za financijske računovodstvene standarde Američke računovodstvene udruge, 2000.,
  6. Vol. 41, br. 2, 1. dio (svibanj 1959.), str. 99-105 (članak ima 7 stranica)
  7. I.V. Kosorukova, S.A. Sekačev, M.A. Šuklina, Vrednovanje vrijednosnih papira i poslovanja. MPU, 2011. (monografija).
  8. Kosorukova I.V. Bilješke s predavanja. Vrednovanje poslovanja. IFRU, 2012. (monografija).
  9. Richard Braley, Stuart Myers, Principi korporativnih financija. Biblioteka "Trojka dijalog". Izdavačka kuća Olympus Business, 2007.
  10. William F. Sharp, Gordon J. Alexander, Jeffrey W. Bailey, Ulaganja. Izdavačka kuća Infra-M, Moskva, 2009.

Predloženi novi međunarodni standardi vrednovanja. Nacrt izloženosti. Međunarodno vijeće za standarde vrednovanja, 2010.

Marjorie Grice-Hutchinson, The School of Salamanca Reading in Spanish Monetary Theory 1544-1605. Oxford University Press, 1952.

John Burr Williams, Teorija investicijske vrijednosti. Harvard University Press 1938; Reprint iz 1997., Fraser Publishing.

Appleova kapitalizacija na dan 11.4.2011.

Stephen G. Ryan, predsjedavajući; Robert H. Herz; Teresa E. Iannaconi; Lauren A. Maines; Krišna Palepu; Katherine Schipper; Catherine M. Schrand; Douglas J. Skinner; Linda Vincent, Odbor za financijske računovodstvene standarde Američke računovodstvene udruge Odgovor na zahtjev FASB-a za komentiranje testiranja umanjenja goodwill-a korištenjem modela vrednovanja ostatka prihoda, Odbor za financijske računovodstvene standarde Američke računovodstvene udruge, 2000.

Aswath Damodaran, procjena ulaganja. Alati i metode za procjenu imovine. Nakladnik Alpina, 2010

Damodaran u svom radu koristi termin firma, što je identično našem terminu tvrtka.

James English, Primijenjena analiza kapitala. Tehnike vrednovanja dionica za profesionalce s Wall Streeta. McGraw-Hill, 2001. (monografija).

Ako tvrtka ima manjinski interes, tada se i manjinski interes mora oduzeti od vrijednosti tvrtke kako bi se dobila vrijednost temeljnog kapitala.

Z. Christopher Mercer i Travis W. Harms, znanstveno uredio V.M. Rutthauser, Integrirana teorija vrednovanja poslovanja. Izdavačka kuća Marosejka, 2008.

M. J. Gordon, Dividende, zarade i cijene dionica. The Review of Economics and Statistics Vol. 41, br. 2, 1. dio (svibanj 1959.), str. 99-105 (članak ima 7 stranica)

Z. Christopher Mercer i Travis W. Harms, znanstveno uredio V.M. Rutthauser, Integrirana teorija vrednovanja poslovanja. Izdavačka kuća Marosejka, 2008.

Modigliani F., Miller M. H. Trošak kapitala, korporativne financije i teorija ulaganja. American Economic Review, sv. 48, str. 261-297, 1958.