Dohodovni pristup vrednovanju nekretnina - skup metoda za procjenu vrijednosti nekretnine, na temelju utvrđivanja očekivanog prihoda od komercijalne uporabe nekretnine koja se procjenjuje.
Glavna prednost koju dohodovni pristup procjeni vrijednosti nekretnina ima u odnosu na tržišni i troškovni pristup je ta što bolje odražava ideju investitora o nekretnini kao izvoru prihoda, tj. Ova kvaliteta nekretnine uzima se u obzir kao glavni čimbenik cijene. Glavni nedostatak dohodovnog pristupa vrednovanju nekretnina je taj što se, za razliku od druga dva pristupa vrednovanju, temelji na podacima predviđanja.
Dohodovni pristup procjenjuje sadašnju vrijednost nekretnine kao sadašnju vrijednost budućih novčanih tokova, tj. odražava:
kvalitetu i količinu prihoda koje će imovina vjerojatno generirati tijekom svog korisnog vijeka;
rizici specifični i za objekt koji se procjenjuje i za regiju.
Za određivanje se koristi dohodovni pristup ulaganjetrošak, jer potencijalni investitor neće platiti više za nekretninu od sadašnje vrijednosti buduće zarade od te nekretnine. Također se koristi u određivanju Tržišna vrijednost.
Osnovni koncepti:
Kapitalizacija dohotka je proces koji određuje odnos između budućeg prihoda i trenutne vrijednosti objekta.
Osnovna formula dohodovnog pristupa (sl. 3.5):
ili 
, Gdje
C (V) - vrijednost nekretnine;
BH (I) - očekivani prihod od imovine koja se procjenjuje. Prihod se obično odnosi na neto operativni prihod koji nekretnina može generirati tijekom određenog razdoblja;
K (R) - stopa povrata ili profita - je koeficijent ili stopa kapitalizacije.
Stopa kapitalizacije- stopa povrata, koja odražava odnos između prihoda i vrijednosti predmeta vrednovanja.
Stopa kapitalizacije- To je omjer tržišne vrijednosti imovine i neto prihoda koji ona ostvaruje.
Popust- složena kamatna stopa, koja se primjenjuje kada se u određenom trenutku preračunava vrijednost novčanih tokova koji proizlaze iz korištenja imovine.
Glavne faze procjene vrijednosti nekretnina korištenjem dohodovnog pristupa su:
Procjena bruto potencijalnog prihoda na temelju analize trenutnih stopa i tarifa (stopa najma) na tržištu za usporedive nekretnine;
Analiza gubitaka;
Obračun troškova rada procijenjenog objekta;
Utvrđuje se neto poslovni prihod koji je jednak razlici bruto potencijalnog prihoda umanjenog za gubitke i troškove
Pretvaranje neto operativnog prihoda u vrijednost imovine.
U okviru dohodovnog pristupa moguće je koristiti jednu od dvije metode: metodu izravne kapitalizacije dohotka i metodu diskontiranih novčanih tokova.
Ove se metode temelje na premisi da je vrijednost nekretnine određena sposobnošću imovine koja se procjenjuje da generira prihode u budućnosti. U obje metode budući prihod od nekretnine pretvara se u njezinu vrijednost, uzimajući u obzir razinu rizika karakterističnu za tu nekretninu. Ove se metode razlikuju samo po načinu na koji transformiraju tokove prihoda.
Metodom kapitalizacije dohotka u vrijednost nekretnine preračunava se prihod za jedno vremensko razdoblje, a metodom diskontiranog novčanog tijeka prihod od njezine namjene za određeni broj predviđenih godina, kao i prihodi od preprodaje imovine na kraju predviđenog razdoblja, pretvaraju se.
Metoda kapitalizacije dohotka koristi se ako:
tokovi prihoda stabilni su tijekom dugog vremenskog razdoblja i predstavljaju značajnu pozitivnu vrijednost;
tokovi prihoda rastu stabilnim, umjerenim tempom.
Osnovna formula za izračun je sljedeća:
ili 
,Gdje
C - trošak nekretnine (novčane jedinice);
CC - omjer kapitalizacije (%).
Dakle, metoda kapitalizacije dohotka je određivanje vrijednosti nekretnine pretvaranjem godišnjeg (ili prosječnog godišnjeg) neto operativnog prihoda (NOI) u trenutnu vrijednost.
Prilikom primjene ove metode potrebno je uzeti u obzir sljedeće: ograničavajući uvjeti:
nestabilnost tokova prihoda;
ako je nekretnina u rekonstrukciji ili izgradnji.
Glavni problemi ove metode
1. Metoda se ne preporučuje za korištenje kada nekretnina zahtijeva značajnu rekonstrukciju ili je u stanju nedovršene izgradnje, tj. Nije moguće postići razinu stabilnih prihoda u bliskoj budućnosti.
2. U ruskim uvjetima, glavni problem s kojim se procjenitelj susreće je "informacijska neprozirnost" tržišta nekretnina, prije svega nedostatak informacija o stvarnim transakcijama prodaje i najma nekretnina, operativnim troškovima i nedostatku statističkih podataka. informacije o faktoru opterećenja u svakom segmentu tržišta u različitim regijama. Kao rezultat toga, izračun NRR-a i stope kapitalizacije postaje vrlo složen zadatak.
Glavne faze postupka vrednovanja metodom kapitalizacije:
utvrđivanje očekivanog godišnjeg (ili prosječnog godišnjeg) dohotka, kao dohotka ostvarenog imovinom koja se najbolje i najučinkovitije koristi;
izračun stope kapitalizacije;
Određivanje vrijednosti nekretnine na temelju neto operativnog prihoda i omjera kapitalizacije dijeljenjem NPV s omjerom kapitalizacije.
Potencijalni bruto prihod (GPI)- prihod koji se može ostvariti od nekretnine uz 100% korištenje bez uzimanja u obzir svih gubitaka i troškova. PPV ovisi o površini nekretnine koja se procjenjuje i utvrđenoj stopi najma i izračunava se pomoću formule:
, Gdje
S - površina za iznajmljivanje, m2;
cm - cijena zakupnine po 1 m2.
Stvarni bruto prihod (DVD)- ovo je potencijalni bruto prihod umanjen za gubitke od neiskorištenosti prostora i kod naplate najamnine, uz dodatak ostalih prihoda od uobičajenog tržišnog korištenja nekretnine:
DVD = PVD – Gubici + Ostali prihodi
Neto operativni prihod (NOI)- stvarni bruto prihod minus operativni troškovi (OR) za godinu (bez amortizacije):
CHOD = DVD – OR.
Poslovni rashodi su rashodi potrebni za normalno funkcioniranje imovine i reprodukciju stvarnog bruto dohotka.
Izračun omjera kapitalizacije.
Postoji nekoliko metoda za određivanje stope kapitalizacije:
uzimajući u obzir naknadu kapitalnih troškova (usklađeno za promjene u vrijednosti imovine);
metoda povezanog ulaganja ili tehnika investicijske grupe;
metoda izravne kapitalizacije.
Određivanje omjera kapitalizacije uzimajući u obzir capi kompenzacijuukupni troškovi.
Koeficijent kapitalizacije sastoji se od dva dijela:
stopa povrata na investiciju (kapital), što je naknada koja se mora platiti investitoru za korištenje sredstava, uzimajući u obzir rizik i druge čimbenike povezane s određenim ulaganjima;
stope povrata kapitala, tj. povrat početnog iznosa ulaganja. Štoviše, ovaj element omjera kapitalizacije odnosi se samo na dio imovine koji se amortizira.
Stopa povrata kapitala konstruirana je kumulativnom metodom konstrukcije:
Stopa povrata bez rizika +
Premije za rizik +
Ulaganja u nekretnine +
Premije za nisku likvidnost nekretnina +
Nagrade za upravljanje ulaganjima.
Stopa povrata bez rizika - kamatna stopa na visoko likvidna sredstva, tj. Ovo je stopa koja odražava "stvarne tržišne prilike za ulaganje sredstava tvrtki i pojedinaca bez ikakvog rizika od nepovrata." Prinos na OFZ i VEB često se uzima kao nerizična stopa.
U procesu procjene potrebno je uzeti u obzir da nominalne i stvarne nerizične stope mogu biti i rublje i strane valute. Prilikom preračunavanja nominalne stope u realnu i obrnuto, uputno je koristiti formulu američkog ekonomista i matematičara I. Fishera koju je izveo još 30-ih godina 20. stoljeća:
; Gdje
Rn – nominalna stopa;
Rr – realna stopa;
Jinf – indeks inflacije (godišnja stopa inflacije).
Pri izračunu devizne bezrizične stope, preporučljivo je izvršiti prilagodbu pomoću Fisherove formule uzimajući u obzir indeks inflacije dolara, a pri određivanju bezrizične stope rublje - indeks inflacije rublje.
Pretvaranje stope povrata rublje u stopu dolara ili obrnuto može se izvršiti pomoću sljedećih formula:
Dr, Dv - stopa dohotka u rublji ili stranoj valuti;
Kurs – tečajna stopa, %.
Izračun različitih komponenti premije rizika:
premija za nisku likvidnost. Pri izračunu ove komponente uzima se u obzir nemogućnost trenutnog povrata ulaganja u nekretninu, a može se uzeti na razini inflacije dolara za tipično vrijeme izloženosti predmeta sličnih onom koji se vrednuje na tržištu;
premija rizika ulaganja u nekretnine. U ovom slučaju se uzima u obzir mogućnost slučajnog gubitka potrošačke vrijednosti objekta, a premija se može prihvatiti u iznosu doprinosa za osiguranje u osiguravajućim društvima najviše kategorije pouzdanosti;
premija za upravljanje ulaganjima.Što je investicija rizičnija i složenija, to zahtijeva kompetentnije upravljanje. Preporučljivo je izračunati premiju za upravljanje investicijom uzimajući u obzir koeficijent podopterećenja i gubitke prilikom naplate najamnine.
Metoda povezanog ulaganja ili tehnika investicijske grupe.
Ako se nekretnina kupuje korištenjem vlasničkog i posuđenog kapitala, omjer kapitalizacije mora zadovoljiti zahtjeve povrata za oba dijela ulaganja. Vrijednost omjera određena je povezanom metodom ulaganja ili tehnikom investicijske grupe.
Omjer kapitalizacije za posuđeni kapital naziva se hipotekarna konstanta i izračunava se pomoću sljedeće formule:
; Gdje
Rm – hipotekarna konstanta;
DO – godišnje uplate;
K – iznos hipotekarnog kredita.
Hipotekarna konstanta određena je tablicom šest funkcija složenih kamata: jednaka je zbroju kamatne stope i faktora kompenzacijskog fonda ili jednaka faktoru doprinosa po jedinici amortizacije.
Stopa kapitalizacije vlasničkog kapitala naziva se hipotekarna konstanta i izračunava se pomoću sljedeće formule:
; Gdje
Rc – koeficijent kapitalizacije kapitala;
PTCF – godišnji novčani tok prije oporezivanja;
Ks je iznos temeljnog kapitala.
Ukupni omjer kapitalizacije određen je kao ponderirani prosjek:
M – koeficijent hipotekarnog duga.
Ako se predviđa promjena vrijednosti imovine, tada je u omjeru kapitalizacije potrebno uzeti u obzir povrat glavnice kapitala (proces dokapitalizacije). Stopa povrata kapitala u nekim se izvorima naziva omjer dokapitalizacije. Za povrat početnog ulaganja dio neto prihoda iz poslovanja izdvaja se u fond za sanaciju uz kamatnu stopu R - kamatnu stopu za dokapitalizaciju.
Postoje tri načina povrat uloženog kapitala:
pravocrtni povrat kapitala (metoda prstena);
povrat kapitala prema zamjenskom fondu i stopa povrata ulaganja (Inwood metoda). Ponekad se naziva metodom anuiteta;
povrat kapitala na temelju kompenzacijskog fonda i nerizične kamatne stope (Hoskoldova metoda).
Metoda prstena.
Ovu je metodu prikladno koristiti kada se očekuje da će se glavnica otplaćivati u jednakim obrocima. Godišnja stopa povrata na kapital izračunava se dijeljenjem 100% vrijednosti imovine s preostalim vijekom trajanja, tj. To je recipročan vijek trajanja imovine. Stopa povrata je godišnji udio početnog kapitala koji se stavlja u beskamatni kompenzacijski fond:
; Gdje
n – preostali ekonomski vijek;
Ry – stopa povrata ulaganja.
Primjer.
Uvjeti ulaganja:
mandat - 5 godina;
R - stopa povrata investicije 12%;
iznos kapitala uloženog u nekretnine je 10 000 USD.
Riješenje. Ringova metoda. Godišnja pravocrtna stopa povrata na kapital bit će 20%, jer će se za 5 godina otpisati 100% imovine (100:5 = 20). U ovom slučaju, omjer kapitalizacije bit će 32% (12% + 20% = 32%).
Naknada glavnog iznosa kapitala, uzimajući u obzir potrebnu stopu povrata ulaganja, prikazana je u tablici.
Tablica Povrat uloženog kapitala Ring metodom (USD)
|
Stanje ulaganja na početku razdoblja |
Povrat ulaganja |
Povrat na uloženi kapital (12%) |
Ukupni prihod |
|
Povrat kapitala događa se u jednakim dijelovima tijekom cijelog životnog vijeka imovine.
Inwoodova metoda koristi se ako se povrat kapitala reinvestira po stopi povrata ulaganja. U ovom slučaju, stopa povrata kao komponenta omjera kapitalizacije jednaka je faktoru zamjenskog fonda pri istoj kamatnoj stopi kao za ulaganja:
Gdje SFF - faktor kompenzacijskog fonda;
Y = R (stopa povrata ulaganja).
Povrat uloženog kapitala ovom metodom prikazan je u tablici. 3.5.
Primjer.
Uvjeti ulaganja:
mandat - 5 godina;
povrat investicije - 12%.
Riješenje. Stopa kapitalizacije izračunava se kao zbroj stope povrata ulaganja od 0,12 i faktora kompenzacijskog fonda (za 12%, 5 godina) od 0,1574097. Stopa kapitalizacije je 0,2774097, ako se uzima iz stupca “Doprinos za amortizaciju” (12%, 5 godina).
Stol. Povrat uloženog kapitala Inwood metodom (USD)
|
Stanje glavnice na početku godine, dolara. |
Ukupan iznos naknade |
Uključujući |
||
|
% na kapital |
kompenzacija iznos glavnice |
|||
Hoskoldova metoda. Koristi se kada je stopa povrata na početno ulaganje donekle visoka, zbog čega je malo vjerojatno da će biti ponovno uloženo po istoj stopi. Za reinvestirana sredstva pretpostavlja se da će prihod biti primljen po stopi bez rizika:
gdje je Yb nerizična kamatna stopa.
Primjer. Investicijski projekt predviđa povrat investicije (kapitala) od 12% godišnje tijekom 5 godina. Iznosi povrata ulaganja mogu se sigurno reinvestirati po stopi od 6%.
Riješenje. Ako je stopa povrata na kapital 0,1773964, što je faktor oporavka za 6% tijekom 5 godina, tada je stopa kapitalizacije 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Ako se predviđa da će investicija izgubiti samo dio svoje vrijednosti, tada se koeficijent kapitalizacije računa nešto drugačije, budući da se kapital otplaćuje preprodajom nekretnina, a dijelom kroz tekuće prihode.
Prednosti Metoda kapitalizacije dohotka je u tome što ova metoda izravno odražava tržišne uvjete, budući da se pri njenoj primjeni obično veliki broj transakcija nekretninama analizira sa stajališta odnosa između dohotka i vrijednosti, a također se pri izračunu kapitaliziranog dohotka, sastavlja se hipotetski račun dobiti i gubitka čije je temeljno načelo pretpostavka tržišne razine eksploatacije nekretnina.
Mane Metoda kapitalizacije dohotka je sljedeća:
njegova je primjena otežana kada nema informacija o tržišnim transakcijama;
Metoda diskontiranog novčanog toka (DCF) je složeniji, detaljniji i omogućuje vam procjenu objekta u slučaju primanja nestabilnih novčanih tokova od njega, modelirajući karakteristične značajke njihovog primitka. DCF metoda se koristi kada:
očekuje se da će se budući novčani tokovi značajno razlikovati od sadašnjih;
postoje podaci koji opravdavaju veličinu budućih novčanih tokova od nekretnina;
tokovi prihoda i rashoda su sezonski;
nekretnina koja se procjenjuje je veliki višenamjenski poslovni objekt;
nekretnina je u izgradnji ili je tek izgrađena i stavlja se u funkciju (ili stavlja u funkciju).
DCF metoda procjenjuje vrijednost nekretnine na temelju sadašnje vrijednosti prihoda, koja se sastoji od projiciranih novčanih tokova i ostatka vrijednosti.
Za izračun DCF-a potrebni su sljedeći podaci:
trajanje prognoziranog razdoblja;
prognozirane vrijednosti novčanih tokova, uključujući vraćanje;
Popust.
Algoritam izračuna za DCF metodu.
1. Određivanje razdoblja prognoze. U međunarodnoj praksi procjene, prosječno razdoblje predviđanja je 5-10 godina za Rusiju, tipična vrijednost će biti razdoblje od 3-5 godina. Ovo je realno razdoblje za koje se može razumno prognozirati.
2. Predviđanje vrijednosti novčanog toka.
Pri vrednovanju nekretnina DCF metodom izračunava se nekoliko vrsta prihoda od imovine:
potencijalni bruto prihod;
stvarni bruto dohodak;
neto poslovni prihod;
novčani tijek prije oporezivanja;
novčani tok nakon poreza.
U praksi ruski procjenitelji diskontiraju prihode umjesto novčanih tokova:
CHOD (što označava da je nekretnina prihvaćena kao neopterećena dužničkim obvezama),
neto novčani tok umanjen za operativne troškove, porez na zemljište i rekonstrukciju,
oporezivi dohodak.
Potrebno je uzeti u obzir da je tok novca taj koji treba diskontirati, jer:
novčani tokovi nisu tako promjenjivi kao profiti;
koncept "novčanog toka" povezuje priljev i odljev sredstava, uzimajući u obzir monetarne stavke kao što su "kapitalna ulaganja" i "dužničke obveze", koje nisu uključene u izračun dobiti;
pokazatelj dobiti povezuje prihode ostvarene u određenom razdoblju s rashodima nastalim u istom razdoblju, bez obzira na stvarne primitke ili izdatke sredstava;
novčani tok pokazatelj je postignutih rezultata kako za samog vlasnika tako i za vanjske strane i protustranke – klijente, vjerovnike, dobavljače itd., budući da odražava stalnu dostupnost određenih sredstava na računima vlasnika.
Značajke izračuna novčanog toka pri DCF metodi.
Porez na imovinu (porez na nekretnine), koji se sastoji od poreza na zemljište i poreza na imovinu, mora se odbiti od stvarnog bruto prihoda kao dio troškova poslovanja.
Ekonomska i porezna amortizacija nije pravo gotovinsko plaćanje, pa je uzimanje u obzir amortizacije pri predviđanju prihoda nepotrebno.
Plaćanja za servisiranje kredita (plaćanja kamata i otplate duga) moraju se oduzeti od neto operativnog prihoda ako se procjenjuje investicijska vrijednost nekretnine (za određenog investitora). Prilikom procjene tržišne vrijednosti nekretnine nije potrebno odbiti otplate kredita.
Poslovni troškovi vlasnika nekretnine moraju se odbiti od stvarnog bruto prihoda ako su usmjereni na održavanje potrebnih karakteristika nekretnine.
Tako, dnovčani tok (CF) za nekretnine izračunato na sljedeći način:
- DV je jednak iznosu PV umanjenom za gubitke od upražnjenosti i naplate najamnine i drugih prihoda;
NPV jednak je DV umanjen za OR i poslovne troškove vlasnika nekretnine povezane s nekretninom;
- DP prije poreza jednak je iznosuNPV minus kapitalna ulaganja i operativni troškoviservisiranje kredita i rast kredita.
DP je jednak DP-u prije poreza umanjenom za porez na dohodak vlasnika nekretnine.
Sljedeći važan korak je izračun troška reverzije. Trošak vraćanja može se predvidjeti pomoću:
određivanje prodajne cijene na temelju analize trenutnog stanja na tržištu, praćenje troškova sličnih objekata i pretpostavke o budućem stanju predmeta;
izrada pretpostavki o promjenama vrijednosti nekretnine tijekom razdoblja vlasništva;
kapitalizacija prihoda za godinu koja slijedi nakon kraja predviđenog razdoblja, koristeći neovisno izračunatu stopu kapitalizacije.
Određivanje diskontne stope."Stopa diskonta je faktor koji se koristi za izračunavanje sadašnje vrijednosti svote novca primljene ili plaćene u budućnosti."
Diskontna stopa treba odražavati odnos rizika i povrata, kao i različite vrste rizika svojstvene nekretnini (stopa kapitalizacije).
Budući da je prilično teško identificirati neinflacijsku komponentu za nekretnine, procjenitelju je prikladnije koristiti nominalnu diskontnu stopu, budući da u ovom slučaju predviđanja novčanih tokova i promjena vrijednosti nekretnine već uključuju očekivanja inflacije.
Rezultati izračuna sadašnje vrijednosti budućih novčanih tokova nominalno i realno su isti. Gotovina teče a diskontna stopa mora međusobno odgovarati i biti ista računati za ono što jest.
U zapadnoj praksi koriste se sljedeće metode za izračun diskontne stope:
kumulativni način građenja;
metoda usporedbe alternativnih ulaganja;
metoda selekcije;
metoda praćenja.
Kumulativni način gradnje temelji se na premisi da je diskontna stopa funkcija rizika i izračunava se kao zbroj svih rizika svojstvenih svakoj pojedinoj nekretnini.
Diskontna stopa = Stopa bez rizika + Premija za rizik.
Premija rizika izračunava se zbrajanjem vrijednosti rizika svojstvenih određenoj nekretnini.
Metoda odabira- eskontna stopa, kao složena kamatna stopa, izračunava se na temelju podataka o obavljenim poslovima sa sličnim objektima na tržištu nekretnina.
Uobičajeni algoritam za izračun diskontne stope metodom alokacije je sljedeći:
modeliranje za svaki analogni objekt u određenom vremenskom razdoblju prema scenariju najbolje i najučinkovitije upotrebe tokova prihoda i rashoda;
izračun stope povrata ulaganja za objekt;
obraditi rezultate dobivene bilo kojom prihvatljivom statističkom ili ekspertnom metodom kako bi se karakteristike analize približile predmetu koji se ocjenjuje.
Metoda praćenja temelji se na redovnom praćenju tržišta, prateći glavne ekonomske pokazatelje ulaganja u nekretnine na temelju transakcijskih podataka. Takve informacije potrebno je prikupiti u različitim tržišnim segmentima i redovito objavljivati. Takvi podaci služe procjenitelju kao smjernica i omogućuju kvalitativnu usporedbu dobivenih izračunatih pokazatelja s tržišnim prosjekom, provjeravajući valjanost različitih vrsta pretpostavki.
Izračun vrijednosti nekretnine pomoću DCF metode provodi se pomoću formule:
; Gdje
PV – trenutna vrijednost;
Ci – novčani tok razdoblja t;
To je diskontna stopa za novčani tok razdoblja t;
M – rezidualna vrijednost.
Preostala vrijednost ili povratna vrijednost mora se diskontirati (faktorom posljednje prognozirane godine) i dodati zbroju sadašnjih vrijednosti novčanih tokova.
Dakle, vrijednost svojstva je = Sadašnja vrijednost predviđenih novčanih tokova + Sadašnja vrijednost preostale vrijednosti (povratak).
Izbor odgovarajuće diskontne stope i stope kapitalizacije mora biti pažljivo obrazložen, uzimajući u obzir upravljive i nekontrolirane rizike.
Zadatak procjene vrijednosti poduzeća u različitim fazama njegova razvoja ne gubi na važnosti. Poduzeće je dugotrajna imovina koja donosi prihod i ima određenu investicijsku atraktivnost, pa pitanje njegove vrijednosti zanima mnoge, od vlasnika i uprave do državnih agencija.
Najčešće, za procjenu vrijednosti poduzeća, oni koriste metoda prihoda (prihodovni pristup), jer svaki investitor ne ulaže novac samo u zgrade, opremu i drugu materijalnu i nematerijalnu imovinu, već iu buduće prihode koji ne samo da mogu nadoknaditi uloženo, već i donijeti profit, čime se povećava dobrobit investitora. Istovremeno, obujam, kvaliteta i trajanje očekivanog budućeg toka prihoda igraju posebnu ulogu pri odabiru objekta ulaganja. Nedvojbeno je da je visina očekivanog prihoda relativna i podložna ogromnom utjecaju vjerojatnosti, ovisno o razini rizika mogućeg neuspjeha ulaganja, što također treba uzeti u obzir.
Bilješka! Temeljni čimbenik troška pri korištenju ove metode je očekivani budući prihod poduzeća, koji predstavlja određene ekonomske koristi za vlasnike poduzeća. Što je veći prihod poduzeća, to je veća, uz ostale uvjete, njegova tržišna vrijednost.
Metoda prihoda uzima u obzir glavni cilj poduzeća - stvaranje dobiti. S ovih pozicija najpoželjniji je za procjenu poslovanja, budući da odražava razvojne izglede poduzeća i buduća očekivanja. Osim toga, uzima se u obzir ekonomska zastarjelost objekata, a također se uzima u obzir tržišni aspekt i inflatorna kretanja kroz diskontnu stopu.
Unatoč svim neporecivim prednostima, ovaj pristup nije bez kontroverznih i negativnih aspekata:
- prilično je radno intenzivan;
- karakterizira ga visoka razina subjektivnosti pri predviđanju prihoda;
- postoji visok udio vjerojatnosti i konvencija, budući da se uspostavljaju razne pretpostavke i ograničenja;
- velik je utjecaj raznih čimbenika rizika na predviđeni prihod;
- problematično je pouzdano utvrditi stvarne prihode koje poduzeće prikazuje u izvješćima, a moguće je i da se gubici namjerno odražavaju u različite svrhe, što je povezano s neprozirnošću informacija domaćih poduzeća;
- računovodstvo neosnovne i viška imovine je komplicirano;
- procjena neprofitabilnih poduzeća je netočna.
Imperativ je da se posebna pažnja posveti sposobnosti pouzdanog utvrđivanja budućih tokova prihoda poduzeća i razvoja aktivnosti poduzeća očekivanim tempom. Na točnost prognoze uvelike utječe i stabilnost vanjskog gospodarskog okruženja, što je važno za prilično nestabilnu rusku gospodarsku situaciju.
Dakle, preporučljivo je koristiti prihodovni pristup za procjenu tvrtki kada:
- imaju pozitivan prihod;
- moguće je izraditi pouzdanu prognozu prihoda i rashoda.
Izračun vrijednosti poduzeća dohodovnim pristupom
Procjena vrijednosti poduzeća korištenjem dohodovnog pristupa započinje rješavanjem sljedećih problema:
1) predviđanje budućih prihoda poduzeća;
2) dovođenje vrijednosti budućih prihoda poduzeća u sadašnji trenutak.
Ispravno rješavanje ovih problema pridonosi dobivanju odgovarajućih konačnih rezultata ocjenjivačkog rada. Od velike važnosti u tijeku predviđanja je normalizacija prihoda, uz pomoć koje se eliminiraju jednokratna odstupanja, koja se pojavljuju, posebno, kao rezultat jednokratnih transakcija, na primjer, pri prodaji neosnovnih i viška imovina. Za normalizaciju dohotka koriste se statističke metode za izračun prosjeka, ponderirani prosjek ili metoda ekstrapolacije, koja predstavlja predstavlja nastavak postojećih trendova.
Osim toga, nužno je uzeti u obzir faktor promjene vrijednosti novca tijekom vremena – isti iznos prihoda trenutno ima višu cijenu nego u nekom budućem razdoblju. Potrebno je riješiti teško pitanje najprihvatljivijeg vremena za predviđanje prihoda i rashoda poduzeća. Vjeruje se da je za odraz inherentne cikličke prirode industrija, da bi se napravila razumna prognoza, potrebno pokriti razdoblje od najmanje 5 godina. Kada se ovo pitanje promatra kroz matematičku i statističku prizmu, postoji želja za produljenjem prognoznog razdoblja, uz pretpostavku da će veći broj promatranja dati razumniju vrijednost tržišne vrijednosti poduzeća. Međutim, proporcionalno povećanje razdoblja predviđanja otežava predviđanje vrijednosti prihoda i rashoda, inflacije i novčanih tokova. Neki procjenitelji napominju da će najpouzdanija prognoza prihoda biti za 1-3 godine, posebno kada postoji nestabilnost u gospodarskom okruženju, budući da se s produljenjem razdoblja predviđanja povećava i uvjetovanost procjena. Ali ovo mišljenje vrijedi samo za poduzeća koja posluju održivo.
Važno!U svakom slučaju, kod odabira prognoznog razdoblja potrebno je pokriti razdoblje do stabilizacije stope rasta tvrtke, a za postizanje najveće točnosti konačnih rezultata, prognozno razdoblje možete podijeliti na manja međuvremenska razdoblja, npr. pola godine.
Općenito, vrijednost poduzeća određuje se zbrajanjem tokova prihoda od aktivnosti poduzeća tijekom predviđenog razdoblja, prethodno prilagođenih trenutnoj razini cijena, uz dodatak vrijednosti poslovanja u naknadnoj prognozi razdoblje (terminalna vrijednost).
Najčešće dvije metode za procjenu dohodovnog pristupa su: metoda kapitalizacije dohotka I metoda diskontiranog novčanog toka. Temelje se na procijenjenim diskontnim stopama i stopama kapitalizacije koje se koriste za određivanje sadašnje vrijednosti budućih zarada. Naravno, u okviru dohodovnog pristupa koristi se mnogo više varijanti metoda, ali u osnovi sve se temelje na diskontiranju novčanih tokova.
Veliku ulogu u odabiru metode ocjenjivanja ima svrha samog ocjenjivanja i namjeravana uporaba njegovih rezultata. Drugi čimbenici također imaju utjecaja, na primjer, vrsta poduzeća koje se vrednuje, stupanj njegovog razvoja, stopa promjene prihoda, dostupnost informacija i stupanj njihove pouzdanosti itd.
metodakapitalizacijaprihod(Metoda kapitalizacije s jednim razdobljem, SPCM)
Metoda kapitalizacije dohotka temelji se na postavci da je tržišna vrijednost poduzeća jednaka sadašnjoj vrijednosti budućih zarada. Najprikladnije ga je primijeniti na ona poduzeća koja već imaju akumuliranu imovinu, imaju stabilan i predvidljiv iznos tekućeg prihoda, a stopa njegova rasta je umjerena i relativno konstantna, dok trenutno stanje daje određenu predodžbu \ dugoročni trendovi u budućim aktivnostima. I obrnuto: u fazi aktivnog rasta poduzeća, tijekom procesa restrukturiranja ili u drugim vremenima kada postoje značajne fluktuacije u dobiti ili novčanim tokovima (što je tipično za mnoga poduzeća), ova metoda je nepoželjna za korištenje, jer postoji velika vjerojatnost dobivanja netočnog rezultata procjene vrijednosti.
Metoda kapitalizacije dohotka temelji se na retrospektivnim informacijama, dok se za buduće razdoblje, osim iznosa neto dohotka, ekstrapoliraju i drugi ekonomski pokazatelji, primjerice struktura kapitala, stopa povrata i razina rizika tvrtke.
Vrednovanje poduzeća metodom kapitalizacije dohotka provodi se na sljedeći način:
Trenutna tržišna vrijednost = DP (ili P neto) / stopa kapitalizacije,
gdje je DP novčani tok;
P je čista - neto dobit.
Bilješka! Pouzdanost rezultata procjene uvelike ovisi o stopi kapitalizacije, stoga posebnu pozornost treba obratiti na točnost njezina izračuna.
Stopa kapitalizacije omogućuje vam pretvaranje vrijednosti zarade ili novčanog toka za određeno vremensko razdoblje u mjeru vrijednosti. U pravilu se izvodi iz faktora popusta:
Stopa kapitalizacije =D- T r,
Gdje D- popust;
T r - stopa rasta novčanog toka ili neto dobiti.
Jasno je da je koeficijent kapitalizacije najčešće manji od diskontne stope za isto poduzeće.
Kao što je vidljivo iz prikazanih formula, ovisno o tome koji se iznos kapitalizira, uzima se u obzir očekivana stopa rasta novčanog toka ili neto dobiti. Naravno, stopa kapitalizacije će varirati za različite vrste prihoda. Stoga je primarni zadatak pri implementaciji ove metode odrediti pokazatelj koji će se kapitalizirati. U ovom slučaju prihod se može predvidjeti za godinu koja slijedi nakon datuma vrednovanja ili se utvrđuje prosječni prihod izračunat korištenjem retrospektivnih podataka. Budući da neto novčani tijek u potpunosti uzima u obzir poslovne i investicijske aktivnosti poduzeća, najčešće se koristi kao osnova za kapitalizaciju.
Dakle, stopa kapitalizacije u svojoj je ekonomskoj biti bliska diskontnom faktoru i s njim je snažno povezana. Diskontna stopa se također koristi za smanjenje budućih novčanih tokova na sadašnje vrijeme.
Metoda diskontiranog novčanog toka ( Diskontirani novčani tokovi, DCF )
Metoda diskontiranog novčanog toka omogućuje vam da uzmete u obzir rizike povezane s dobivanjem očekivanog prihoda. Korištenje ove metode bit će opravdano kada se predviđa značajna promjena budućih prihoda, kako nagore tako i naniže. Osim toga, u nekim situacijama, ova metoda samaprimjenjivo je, na primjer, proširenje aktivnosti poduzeća ako ono u vrijeme procjene ne radi punim proizvodnim kapacitetom, ali ga namjerava povećati u bliskoj budućnosti;planirano povećanje obujma proizvodnje; razvoj poslovanja općenito; spajanje poduzeća; uvođenje novih proizvodnih tehnologija itd.U takvim uvjetima godišnji novčani tokovi u budućim razdobljima neće biti ujednačeni, što naravno onemogućuje izračun tržišne vrijednosti poduzeća metodom kapitalizacije dohotka.
Za nova poduzeća, jedina opcija za korištenje također je metoda diskontiranog novčanog toka, budući da se vrijednost njihove imovine u trenutku procjene možda neće poklapati sa sposobnošću stvaranja prihoda u budućnosti.
Naravno, poželjno je da poduzeće koje se vrednuje ima povoljne trendove razvoja i profitabilnu poslovnu povijest. Za tvrtke koje sustavno trpe gubitke i imaju negativnu stopu rasta, metoda diskontiranog novčanog toka je manje prikladna. Posebno treba biti oprezan pri ocjenjivanju tvrtki s velikom vjerojatnošću bankrota. U ovom slučaju dohodovni pristup uopće nije primjenjiv, uključujući metodu kapitalizacije dohotka.
Metoda diskontiranog novčanog toka je fleksibilnija jermože se koristiti za procjenu bilo kojeg operativnog poduzeća koje koristiline-item prognoza budućih novčanih tokova. Za menadžment i vlasnike poduzeća od velike je važnosti razumijevanje utjecaja različitih upravljačkih odluka na njegovu tržišnu vrijednost, odnosno može se koristiti u procesu upravljanja vrijednošću na temelju rezultirajućeg detaljnog troškovnog modela poslovanja. te vidjeti njegovu osjetljivost na odabrane unutarnje i vanjske čimbenike. To vam omogućuje da shvatite aktivnosti poduzeća u bilo kojoj fazi životnog ciklusa u budućnosti. I što je najvažnije: ova je metoda najatraktivnija ulagačima i zadovoljava njihove interese, budući da se temelji na predviđanjima budućeg razvoja tržišta i inflatornih procesa. Iako tu leži određena poteškoća, budući dau nestabilnoj kriznoj ekonomiji S Prilično je teško predvidjeti vaš tok prihoda nekoliko godina unaprijed.
Dakle, početna osnova za izračun vrijednosti poduzeća korištenjem metodediskontiranje novčanih tokovaje prognoza čiji je izvor retroinformacija o novčanim tokovima. Tradicionalna formula za određivanje trenutne vrijednosti diskontiranih budućih prihoda je sljedeća:
Trenutna tržišna vrijednost = novčani tokovi za razdobljet / (1 + D) t.
Diskontna stopa je kamatna stopa potrebna za smanjenje buduće zarade na jednu vrijednost za trenutnu vrijednost poslovanja. Za investitora, to je zahtijevana stopa povrata na alternativna ulaganja s usporedivom razinom rizika u trenutku vrednovanja.
Ovisno o odabranoj vrsti novčanog tijeka (vlasnički ili ukupno uloženi kapital) koji se koristi kao osnova za vrednovanje, određuje se metoda izračuna diskontne stope. Sheme izračuna novčanog toka zauloženi i temeljni kapital prikazani su u tablici. 12.
|
Tablica 1. Izračun novčanog toka za uloženi kapital |
|
|
Indeks |
Utjecaj na krajnji novčani tok (+/–) |
|
Neto dobit | |
|
Obračunata amortizacija | |
|
Smanjenje vlastitih obrtnih sredstava | |
|
Povećanje vlastitih obrtnih sredstava | |
|
Prodaja imovine | |
|
Kapitalna ulaganja | |
|
Novčani tok za uloženi kapital | |
|
Tablica 2. Izračun novčanog toka za kapital |
|
|
Indeks |
Utjecaj na krajnji novčani tok (+/–) |
|
Neto dobit | |
|
Obračunata amortizacija | |
|
Smanjenje vlastitih obrtnih sredstava | |
|
Povećanje vlastitih obrtnih sredstava | |
|
Prodaja imovine | |
|
Kapitalna ulaganja | |
|
Povećanje dugoročnog duga | |
|
Smanjenje dugoročnog duga | |
|
Novčani tok za kapital | |
Kao što vidite, izračun novčanog toka zavlasnički kapital razlikuje se samo po tome što se rezultat dobiven iz algoritma za izračun novčanog toka za uloženi kapital dodatno korigira za promjene dugoročnog duga. Tada se novčani tok diskontira u skladu s očekivanim rizicima koji se očituju u diskontnoj stopi izračunatoj u odnosu na konkretno poduzeće.
Dakle, diskontna stopa novčanog toka za vlasnički kapital bit će jednaka stopi povrata na uloženi kapital koju zahtijeva vlasnik,uloženi kapital- zbroj ponderiranih stopa prinosa na pozajmljena sredstva (odnosno kamatnu stopu banke na kredite) i na temeljni kapital, dok su njihovi specifični ponderi određeni udjelima posuđenih i temeljnih sredstava u strukturi kapitala. Diskontna stopa novčanog tokaza uloženi kapitalnazvao ponderirani prosječni trošak kapitala, a odgovarajuća metoda za njegovo izračunavanje jemetoda ponderiranog prosječnog troška kapitala (WosmeracAprosjekCost odCkapital, WACC). Ovaj način određivanja diskontne stope se najčešće koristi.
Osim, za određivanje diskontne stope novčanog tijeka za kapital može se primijeniti sljedeće su najčešće metode:
- model vrednovanja kapitalne imovine ( CAPM);
- modificirani model vrednovanja kapitalne imovine ( MCAPM);
- kumulativni način građenja;
- model viška profita ( EVO) i tako dalje.
Razmotrimo ove metode detaljnije.
metodaponderirani prosječni troškovi kapitala ( WACC)
Koristi se za izračun i vlasničkog i dužničkog kapitala konstruiranjem omjera njihovih udjela; ne pokazuje bilancu, većtržišna vrijednost kapitala. Diskontna stopa za ovaj model određena je formulom:
DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,
gdje je C zk trošak posuđenog kapitala;
N profit - stopa poreza na dohodak;
Dzk - udio posuđenog kapitala u strukturi kapitala poduzeća;
Sr - trošak privlačenja temeljnog kapitala (povlaštene dionice);
D pr - udio povlaštenih dionica u strukturi kapitala društva;
Soa - trošak privlačenja temeljnog kapitala (redovne dionice);
D ob - udio redovnih dionica u strukturi kapitala poduzeća.
Što više tvrtka privlači jeftina posuđena sredstva umjesto skupog dioničkog kapitala, to je niža vrijednost WACC. Međutim, ako želite koristiti što više jeftinih posuđenih sredstava, trebali biste imati na umu i odgovarajuće smanjenje likvidnosti bilance poduzeća, što će sigurno dovesti do povećanja kreditnih kamata, budući da je za banke ova situacija prepun povećanih rizika i iznosa WACC, naravno, će rasti. Stoga bi bilo primjereno primijeniti pravilo „zlatne sredine“, optimalno kombinirajući vlastita i posuđena sredstva na temelju njihove ravnoteže u smislu likvidnosti.
metodaprocjeneglavniimovina (Model određivanja cijene kapitalne imovine, CAPM)
Na temelju analize informacija s burzi o promjenama u profitabilnosti dionica kojima se javno trguje. U ovom slučaju, pri izračunu diskontne stope za temeljni kapital koristi se sljedeća formula:
DCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + R,
gdje je D b/r - stopa povrata bez rizika;
β - posebni koeficijent;
D r - ukupni prinos tržišta u cjelini (prosječni tržišni portfelj vrijednosnih papira);
P 1 - bonus za mala poduzeća;
P 2 - premija za rizik specifičan za pojedino društvo;
R- rizik zemlje.
Stopa bez rizika koristi se kao osnova za procjenu različitih vrsta rizika povezanih s ulaganjem u poduzeće. Poseban beta koeficijent ( β ) predstavlja iznos sustavnog rizika povezanog s ekonomskim i političkim procesima koji se odvijaju u zemlji, koji se izračunava na temelju odstupanja ukupnog prinosa dionica pojedinog poduzeća u odnosu na ukupni prinos burze u cjelini. Pokazatelj ukupnog tržišnog povrata je prosječni indeks tržišnog povrata, koji izračunavaju analitičari na temelju dugogodišnjeg istraživanja statističkih podataka.
CAPMprilično teško primijeniti u uvjetima nerazvijenosti ruskog tržišta dionica. To je zbog izazova određivanja beta vrijednosti i premija tržišnog rizika, posebno za tvrtke u bliskom vlasništvu koje nisu kotirane na burzi. U inozemnoj praksi nerizična stopa prinosa u pravilu je stopa prinosa na dugoročne državne obveznice ili zapise, jer se smatra da imaju visok stupanj likvidnosti i vrlo nizak rizik nelikvidnosti ( vjerojatnost državnog bankrota je praktički isključena). Međutim, u Rusiji se nakon nekih povijesnih događaja državne vrijednosnice psihološki ne percipiraju kao bezrizične. Stoga se prosječna stopa na dugoročne devizne depozite pet najvećih ruskih banaka, uključujući Sberbank of Russia, koja se uglavnom formira pod utjecajem čimbenika unutarnjeg tržišta, može koristiti kao bezrizična stopa. Što se tiče kvota β , zatim u inozemstvu najčešće koriste gotove objave ovih pokazatelja u financijskim imenicima koje izračunavaju specijalizirane tvrtke analizom statističkih informacija burze. Procjenitelji općenito ne moraju sami izračunati te omjere.
Modificirani model vrednovanja kapitalne imovine ( MCAPM)
U nekim slučajevima bolje je koristiti modificirani model vrednovanja kapitalne imovine ( MCAPM), u kojem se koristi pokazatelj kao što je premija rizika, uzimajući u obzir nesustavne rizike poduzeća koje se vrednuje. Nesustavni rizici (diverzificirani rizici)- To su rizici koji nasumično nastaju u poduzeću koji se diverzifikacijom mogu smanjiti. Nasuprot tome, sustavni rizik uzrokovan je općim kretanjem tržišta ili njegovih segmenata i nije povezan s određenim vrijednosnim papirom. Stoga je ovaj pokazatelj prikladniji za ruske uvjete razvoja burze sa svojom karakterističnom nestabilnošću:
DMCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P rizik,
gdje je D b/r nerizična stopa povrata na zajmove u ruskoj domaćoj stranoj valuti;
β - koeficijent koji je mjera tržišnog (nediverzifikacijskog) rizika i odražava osjetljivost promjena u isplativosti ulaganja u poduzeća u određenoj djelatnosti na fluktuacije u profitabilnosti tržišta dionica u cjelini;
D r - profitabilnost tržišta u cjelini;
P rizik je premija rizika koja uzima u obzir nesustavne rizike poduzeća koje se ocjenjuje.
Kumulativna metoda
Uzima u obzir različite vrste rizika ulaganja i uključuje stručnu procjenu kako općih ekonomskih čimbenika, tako i čimbenika specifičnih za industriju i poduzeće koji stvaraju rizik neostvarenja planiranog prihoda. Najvažniji čimbenici su veličina poduzeća, struktura financije, proizvodnja i teritorijalna diversifikacija,kvaliteta upravljanja, profitabilnost, predvidljivost prihoda itd.Diskontna stopa se utvrđuje na temelju nerizične stope povrata, kojoj se dodaje dodatna premija za rizik ulaganja u određeno poduzeće, uzimajući u obzir te čimbenike.
Kao što vidimo, kumulativni pristup donekle je sličan CAPM, budući da se oba temelje na stopi povrata na nerizične vrijednosne papire uz dodatak dodatnog prihoda povezanog s rizikom ulaganja (vjeruje se da što je veći rizik, to je veći povrat).
Olsonov model (Edwards - zvono - Ohlson vrijednost model , EVO ), odnosno metoda viška prihoda (profita).
Kombinira komponente pristupa prihodima i troškovima, u određenoj mjeri minimizirajući njihove nedostatke. Vrijednost poduzeća određuje se diskontiranjem tijeka viška prihoda, odnosno odstupanja od prosjeka industrije, i trenutne vrijednosti neto imovine. Prednost ovog modela je mogućnost korištenja dostupnih informacija o vrijednosti imovine dostupne u trenutku procjene za izračun. Značajan udio u ovom modelu zauzimaju realne investicije, a potrebno je predvidjeti samo rezidualnu dobit, odnosno onaj dio novčanog toka koji stvarno povećava vrijednost tvrtke. Iako ovaj model nije bez poteškoća u uporabi, vrlo je koristan u razvoju strategije razvoja organizacije vezane uz maksimiziranje poslovne vrijednosti.
Izrada finala tržišna vrijednost poduzeća
Nakon što se utvrdi preliminarna vrijednost poslovanja, potrebno je izvršiti niz prilagodbi kako bi se dobila konačna tržišna vrijednost:
- za višak/manjak vlastitih obrtnih sredstava;
- o neosnovnoj imovini poduzeća;
- o odgođenoj poreznoj imovini i obvezama;
- na neto dug, ako ga ima.
Budući da izračun diskontiranog novčanog tijeka uključuje potrebni iznos vlastitog obrtnog kapitala koji je povezan s predviđanjem prihoda, ako se on ne poklapa sa stvarnom vrijednošću, potrebno je dodati višak vlastitog obrtnog kapitala, a manjak oduzeti od vrijednosti preliminarnog troška. Isto vrijedi i za lošu imovinu, jer je u izračun uključena samo ona imovina koja je korištena za generiranje novčanog toka. To znači da ako postoji non-core imovina koja ima određenu vrijednost koja se ne uzima u obzir u novčanom tijeku, ali se može realizirati (npr. prilikom prodaje), potrebno je povećati preliminarnu vrijednost poslovanja za vrijednost takve imovine, izračunata zasebno. Ako je vrijednost poduzeća izračunata na temelju uloženog kapitala, tada se dobivena tržišna vrijednost odnosi na cjelokupni uloženi kapital, odnosno osim troška kapitala uključuje i vrijednost dugoročnih obveza poduzeća. To znači da je za dobivanje vrijednosti temeljnog kapitala potrebno vrijednost utvrđene vrijednosti umanjiti za iznos dugoročnog duga.
Nakon svih usklađenja dobit će se vrijednost koja predstavlja tržišnu vrijednost kapitala poduzeća.
Posao je sposoban stvarati prihod čak i nakon završetka predviđenog razdoblja. Prihodi bi se trebali stabilizirati i postići ujednačenu dugoročnu stopu rasta. Za izračun troškova urazdoblje nakon prognoze, možete koristiti jednu od sljedećih metoda za izračun popusta:
- prema likvidacijskoj vrijednosti;
- prema neto vrijednosti imovine;
- prema Gordonovoj metodi.
Pri korištenju Gordonovog modela terminalna vrijednost se određuje kao omjer novčanog toka za prvu godinu razdoblja nakon prognoze i razlike između diskontne stope i dugoročne stope rasta novčanog toka. Vrijednost terminala tada se smanjuje napokazatelji tekućeg troška po istoj diskontnoj stopi koja se koristi za diskontiranje novčanih tokova predviđenog razdoblja.
Kao rezultat toga, ukupna vrijednost poslovanja određena je kao zbroj trenutnih vrijednosti tokova prihoda u predviđenom razdoblju i vrijednosti poduzeća u razdoblju nakon predviđanja.
Zaključak
U procesu procjene vrijednosti poduzeća korištenjem dohodovnog pristupa izrađuje se financijski model novčanih tokova koji može poslužiti kao temelj za donošenje informiranih odluka menadžmenta, optimizaciju troškova, analizu mogućnosti povećanja projektantskog kapaciteta i diversifikacije obujma. proizvoda. Ovaj će model ostati koristan nakon završetka procjene.
Da biste odabrali jednu ili drugu metodu za izračun tržišne vrijednosti, prvo morate odlučiti o svrsi procjene i planiranoj uporabi njezinih rezultata. Zatim biste trebali analizirati očekivane promjene u novčanim tokovima tvrtke u bliskoj budućnosti, razmotriti financijsko stanje i izglede za razvoj, te također procijeniti okolno ekonomsko okruženje, globalno i nacionalno, uključujući industriju. Ako u nedostatku vremena trebate saznati tržišnu vrijednost poslovanja ili potvrditi rezultate dobivene drugim pristupima ili kada je dublja analiza novčanih tokova nemoguća ili nije potrebna, možete koristiti metoda kapitalizacije za brzo dobivanje relativno pouzdanog rezultata. U drugim slučajevima, posebno kada je prihodovni pristup jedina opcija Za izračun tržišne vrijednosti preferira se metoda diskontiranog novčanog toka. Moguće je da će u određenim situacijama obje metode biti potrebne istovremeno za izračun vrijednosti poduzeća.
I naravno, ne treba zaboraviti da vrijednost dobivena pristupom dohotka izravno ovisi o točnosti analitičarevih dugoročnih makroekonomskih i industrijskih prognoza. Međutim, čak i korištenje pokazatelja grube prognoze u procesu primjene dohodovnog pristupa može biti korisno u određivanju procijenjene vrijednosti poduzeća.
Procjenitelj
Neovisna konzultantska grupa
"2K Audit - Poslovno savjetovanje"
Troškovni pristup koji se koristi za procjenu vrijednosti nekretnina temelji se na pretpostavci da su troškovi potrebni za stvaranje vrednovanog objekta u postojećem stanju ili reproduciranje njegovih potrošačkih svojstava, zajedno s tržišnom vrijednošću zemljišne čestice na kojoj se taj objekt nalazi, prihvatljiva smjernica za utvrđivanje tržišne vrijednosti vrijednosti predmeta procjene.
Posebnost primjene troškovnog pristupa je procjeniteljovo razumijevanje razlike između troška zamjene (troška reprodukcije) predmeta i troška zamjene. Zamjenski trošak (trošak reprodukcije) određen je troškovima u tekućim cijenama za izgradnju točne kopije procijenjenog objekta primjenom istih arhitektonskih i planskih rješenja, građevinskih konstrukcija i materijala te uz istu kvalitetu građevinskih i instalacijskih radova. Prilikom utvrđivanja zamjenskog troška reproducira se ista funkcionalna istrošenost objekta i isti nedostaci u arhitektonskim rješenjima koje procijenjeni objekt ima. Trošak zamjene određen je cijenom, prema trenutnim cijenama, izgradnje nekretnine jednake korisnosti kao i nekretnina koja se procjenjuje, ali izgrađena u novom arhitektonskom stilu korištenjem modernih standarda, materijala, dizajna i rasporeda.
Tako se trošak zamjene izražava kroz troškove reprodukcije točne kopije predmeta, a trošak zamjene izražava se kroz troškove stvaranja suvremenog analognog predmeta.
Granica između zamjenskog troška objekta i njegovog zamjenskog troška uvijek je proizvoljna, a procjenitelj u svakom konkretnom slučaju mora riješiti problem odabira jedne ili druge vrste procjene ovisno o uvjetima primjene troškovnog pristupa.
Prema standardima Ruskog društva procjenitelja (STO ROO 21-01-95), pri procjeni nekretnina korištenjem troškovnog pristupa, preporučuje se dosljedno utvrđivanje:
tržišna vrijednost zemljišne parcele;
vraćena vrijednost imovine ili trošak zamjene;
iznos akumuliranog kumulativnog trošenja i habanja objekta;
tržišnu vrijednost nekretnine primjenom metode troška kao zbroj troška parcele zemljišta i zamjenskog troška objekta umanjenog za akumuliranu amortizaciju.
Utvrđivanje vrijednosti zemljišne čestice
U procjeniteljskoj praksi određivanje vrijednosti dijela zemljišta razmatra se sa stajališta njegove raspoloživosti za najbolju i najučinkovitiju gospodarsku uporabu. U procjeni vrijednosti nekretnina smatra se da zemljište ima vrijednost, dok se poboljšanja smatraju doprinosima vrijednosti.
Prilikom procjene zemljišne čestice posebnu pozornost treba obratiti na sastav imovinskih prava koja se procjenjuju. U ruskim uvjetima predmet procjene nije potpuno (apsolutno) vlasništvo zemljišne čestice, već samo pravo korištenja na osnovi zakupa, tj. pravo korištenja i posjedovanja nekretnine na određeno razdoblje i u skladu s određenim uvjetima navedenim u ugovoru o najmu. Prema tome, izraz ovog procijenjenog prava je tržišna vrijednost prava zakupa zemljišne čestice.
Teorija vrednovanja identificira pet glavnih metoda za određivanje vrijednosti zemljišta:
1. Metoda kapitalizacije zemljišne rente (dohodovni pristup).
2. Metoda korelacije (transfera).
3. Metoda razvoja (savladavanje).
4. Tehnika ostatka za zemlju.
5. Metoda izravne usporedne analize prodaje.
Utvrđivanje vrijednosti zemljišne čestice metodom kapitalizacije zemljišne rente (dohodovni pristup) sastoji se od kapitaliziranja prihoda od plaćanja rente. Zbog činjenice da praksa zakupa privatnih zemljišnih posjeda još uvijek nije raširena u Rusiji, uglavnom se zakupljuju državne i općinske zemljišne parcele. Plaćanje zakupnine u ovom slučaju regulirano je standardnom cijenom zemljišta, koja je neadekvatna njegovoj tržišnoj vrijednosti, stoga u praksi korištenje metode kapitalizacije zemljišne rente ne daje dovoljno objektivne rezultate.
Metoda korelacije (transfera) sastoji se od utvrđivanja odnosa između vrijednosti zemljišne čestice i poboljšanja izgrađenih na njoj. Procjenitelj procjenjuje ukupnu vrijednost izgrađene čestice, oduzima od nje troškove zgrada i objekata i dobiva vrijednost zemljišne čestice. Metoda usklađivanja prikladna je kada nema dovoljno usporedivih prodaja slobodnih zemljišnih čestica.
Metoda razvoja (razvoja) je pojednostavljeni model investicijske analize najboljeg korištenja zemljišne čestice, koji nema analoga u usporedivoj prodaji. U pravilu su to nestandardne velike kopnene mase za koje se rješava pitanje njihova racionalnog razvoja. Takvi su slučajevi prilično česti u ruskoj praksi vrednovanja.
Tehnika zemljišne bilance univerzalna je metoda vrednovanja, ali je najučinkovitija kada nema informacija o usporedivim prodajama praznih parcela i informacija o isplativosti nekretnine. U ovom slučaju, troškovna metoda se koristi za procjenu troškova poboljšanja i, korištenjem omjera kapitalizacije za zgradu, određuje se dio neto prihoda iz poslovanja koji se može pripisati njoj. Ostatak neto operativnog prihoda cijele imovine pretvara se u procijenjenu vrijednost korištenjem stope kapitalizacije zemljišta.
Najpouzdanijom od svih navedenih metoda u svjetskoj praksi smatra se metoda izravne usporedne analize prodaje. Obračun metodom komparativne analize prodaje sastoji se od analize stvarnih kupoprodajnih transakcija sličnih zemljišnih čestica, njihove usporedbe s onom koja se procjenjuje i pravljenja odgovarajućih usklađenja za razlike koje postoje između usporedivih parcela i one koja se procjenjuje. Kao rezultat toga, prvo se utvrđuje prodajna cijena svake usporedive parcele kao da ima iste karakteristike kao predmetna parcela, a zatim se utvrđuje ponderirana prosječna vrijednost predmetne parcele.
Određivanje troška zamjene nekretnine ili troška zamjene
Postoje četiri načina za izračun zamjene ili troškova zamjene:
1. Metoda kvantitativne analize.
2. Element po element metoda proračuna (metoda troškovnog računovodstva za uvećane konstruktivne elemente).
3. Metoda komparativne jedinice.
4. Indeksna metoda.
Metoda kvantitativne analize sastoji se u izradi troškovnika za sve vrste radova potrebnih za izgradnju pojedinih konstruktivnih elemenata objekta i objekta u cjelini: troškovi rada, materijala, sredstava mehanizacije rada. Ovim se troškovima moraju dodati režijski troškovi i dobit developera, kao i troškovi projektiranja, izgradnje, nabave i instalacije opreme potrebne za reprodukciju poboljšanja koja se procjenjuju. Metoda kvantitativne analize je najtočnija, ali i najzahtjevnija. Njegova uporaba zahtijeva visokokvalificirane procjenitelje i veliko iskustvo u izradi građevinskih procjena.
Metoda izračuna po elementima je modifikacija kvantitativne metode, ali je mnogo manje radno intenzivna, jer se temelji na korištenju agregiranih procjena i cijena, a ne pojedinačnih. Kao troškovne jedinice uzimaju se najkarakterističniji pokazatelji konstrukcijskih elemenata (1 kubični metar opeke, 1 četvorni metar krovišta itd.).
Metoda usporedne jedinice temelji se na usporedbi troška jedinice potrošačkih svojstava predmeta koji se procjenjuje s troškom slične mjerne jedinice slične standardne strukture. Suština metode je da se za predmet koji se ocjenjuje odabire analogni objekt koji je sličan onom koji se ocjenjuje u pogledu strukturnih karakteristika, korištenih materijala i tehnologije izrade. Zatim se trošak jedinice mjere analognog objekta (1 kubni m, 1 sq. m itd.) množi s brojem jedinica objekta koji se procjenjuje. Ovo je najjednostavniji način procjene imovine i naširoko ga koriste procjenitelji, osobito pri revalorizaciji dugotrajne imovine poduzeća.
Indeksna metoda sastoji se u utvrđivanju zamjenskog troška procijenjenog predmeta množenjem knjigovodstvene vrijednosti s odgovarajućim indeksom revalorizacije. Indekse za revalorizaciju dugotrajne imovine odobrava Državni odbor za statistiku Rusije i povremeno se objavljuju u tisku.
Utvrđivanje iznosa akumulirane amortizacije
U troškovnom pristupu, definicija amortizacije koristi se kako bi se uzele u obzir razlike u karakteristikama nove imovine i stvarne imovine koja se procjenjuje. Uzimanje u obzir amortizacije objekta svojevrsna je prilagodba troška novoreproduciranog objekta kako bi se odredila vrijednost procijenjenog objekta.
Ovisno o čimbenicima koji smanjuju vrijednost nekretnine, trošenje se dijeli na fizičko, funkcionalno i vanjsko (ekonomsko).
Fizičko propadanje odražava promjene u fizičkim svojstvima nekretnine tijekom vremena (na primjer, nedostatke u strukturnim elementima). Fizičko trošenje je dvije vrste: prva se javlja pod utjecajem operativnih čimbenika, druga - pod utjecajem prirodnih i prirodnih čimbenika.
Četiri su glavne metode za obračun fizičke amortizacije: stručna, normativna (ili računovodstvena), troškovna i metoda izračuna vijeka trajanja zgrade.
Najtočnija i najzahtjevnija metoda je ekspertna. Uključuje izradu popisa nedostataka i određivanje postotka istrošenosti svih konstrukcijskih elemenata zgrade ili strukture.
Standardna metoda obračuna fizičke amortizacije temelji se na korištenju Jedinstvenih standarda amortizacije. Ovi standardi su dani za potpunu obnovu izvorne cijene, a izračun uključuje i stope amortizacije za velike popravke i modernizaciju zgrada i građevina.
Troškovna metoda je određivanje troškova obnove elemenata zgrada i građevina. U tom slučaju pregledom se utvrđuje postotak istrošenosti svakog elementa građevine, koji se potom pretvara u vrijednosne izraze.
Metoda izračuna životnog vijeka zgrada temelji se na ispitivanju konstrukcija objekta koji se vrednuje i pretpostavci da je efektivna starost objekta (starost koja odgovara fizičkom stanju objekta i uzima u obzir mogućnost njegovo stjecanje) odnosi se na tipični ekonomski vijek (vrijeme tijekom kojeg objekt može generirati profit), kao akumulirana amortizacija na trenutni trošak zamjene.
Funkcionalna istrošenost je gubitak vrijednosti uzrokovan činjenicom da objekt ne zadovoljava suvremene standarde: u pogledu svoje funkcionalne upotrebljivosti, arhitektonsko-estetskih, prostorno-planerskih, dizajnerskih rješenja, pogodnosti za stanovanje, sigurnosti, udobnosti i drugih funkcionalnih svojstava.
Funkcionalno trošenje može biti uklonjivo ili nepopravljivo. Ako dobivena dodatna vrijednost premašuje trošak obnove, tada se funkcionalno trošenje može ukloniti. Elementom uklonjive funkcionalne istrošenosti može se smatrati nepostojanje kamina, čiji su troškovi ugradnje nadoknađeni povećanjem profitabilnosti i tržišne vrijednosti nekretnine. Iznos otklonjivog trošenja utvrđuje se kao razlika između potencijalne vrijednosti građevine u trenutku procjene s ažuriranim elementima i njezine vrijednosti na dan procjene bez ažuriranih elemenata.
Nepopravljivo funkcionalno trošenje uključuje smanjenje vrijednosti zbog čimbenika povezanih s nedostatkom i viškom karakteristika kvalitete zgrade.
Iznos amortizacije povezan s nedostatkom svojstava kvalitete izračunava se kao iznos gubitaka od najamnine pri najmu nekretnine, pomnožen s multiplikatorom bruto najamnine karakterističnim za tu vrstu nekretnine.
Količina trošenja povezana s viškom karakteristika kvalitete je gubitak od ugradnje elementa povezan s viškom potrošačkih kvaliteta zgrade.
Vanjsko (ekonomsko) trošenje se u većini slučajeva ne može eliminirati. Vanjsko (ekonomsko) trošenje je gubitak vrijednosti uzrokovan utjecajem vanjskih čimbenika. Ekonomska deprecijacija može biti uzrokovana različitim razlozima, kao što su opće ekonomske, pravne promjene u cijeloj industriji ili promjene koje se odnose na zakonodavstvo, općinske uredbe, zoniranje i administrativne propise.
Glavni čimbenici vanjskog trošenja i habanja u Rusiji su opće stanje gospodarstva, koje je u nekim regijama pojačano lokalnim čimbenicima, prisutnost diskriminirajućeg zakonodavstva za određene vrste poslovnih aktivnosti i kazne za onečišćenje okoliša.
Postoje dva pristupa procjeni vanjskog trošenja:
usporedba prodaje sličnih objekata u stabilnim i promijenjenim vanjskim uvjetima;
kapitalizacija gubitaka prihoda povezanih s promjenama vanjskih uvjeta.
Prvi pristup zahtijeva da postoji dovoljan broj usporedivih prodaja nekretnina koje se razlikuju od one koja se procjenjuje po lokaciji i okruženju. Razlika u cijeni dvaju usporedivih predmeta, od kojih jedan ima znakove istrošenosti od vanjskih utjecaja, omogućuje nam izvođenje zaključka o iznosu vanjske istrošenosti predmeta koji se vrednuje.
Drugi pristup mjerenju vanjske amortizacije je usporedba prihoda od najma dviju nekretnina, od kojih je jedna pod negativnim utjecajem. Kod primjene ovog pristupa najprije se utvrđuje iznos gubitaka za nekretninu u cjelini, a zatim se iz njega izdvaja udio gubitaka po zgradi koji se kapitalizira temeljem utvrđene stope kapitalizacije za zgrade.
Nakon utvrđivanja ukupne akumulirane amortizacije, procjenitelj, kako bi dobio konačnu vrijednost nekretnine, dodaje tržišnoj vrijednosti zemljišta razliku između ukupnog zamjenskog troška nekretnine i akumulirane amortizacije.
Zaključak
Imajte na umu da je troškovni pristup primjenjiv na procjenu gotovo svih nekretnina. Međutim, takva primjena nije opravdana u svim slučajevima (na primjer, procjena vrijednosti nekretnina koje donose prihod). S tim u vezi, najčešće područje primjene troškovnog pristupa je procjena vrijednosti objekata u “pasivnim” ili neaktivnim sektorima tržišta nekretnina. Prednost korištenja troškovnog pristupa u ovom slučaju je zbog činjenice da nedostatnost i/ili nepouzdanost informacija o obavljenim transakcijama za kupnju i prodaju analognih objekata u nekim slučajevima ograničava mogućnost korištenja drugih pristupa vrednovanju.
Troškovni pristup koristi se iu studiji izvodljivosti novogradnje, pri procjeni tržišne vrijednosti nedovršenih građevinskih objekata i rekonstruiranih objekata. U nekim slučajevima troškovni pristup omogućuje procjenu učinkovitosti investicijskog projekta.
Koristeći kombinaciju troškovnog i prihodovnog pristupa, odnosno uspoređujući troškove izgradnje objekta s prihodima ostvarenim od njega, procjenitelj donosi zaključak o najboljem i najučinkovitijem korištenju zemljišne čestice koja se odnosi na nekretninu koja se procjenjuje.
Kako bi odražavali rezultate procjene u financijskim izvještajima poduzeća (revalorizacija dugotrajne imovine), procjenitelji, na temelju Računovodstvenih propisa „Računovodstvo dugotrajne imovine” (PBU 6/01), odobrenih Nalogom Ministarstva financija od Rusija od 30. ožujka 2001. N 26n, odredite vrijednost objekta procjene korištenjem troškovnog pristupa.
Tržište osiguranja stalno je šire područje primjene troškovno utemeljenog pristupa. Ovdje se prednost daje ovom pristupu jer se osigurana svota, visina premije osiguranja i naknada iz osiguranja utvrđuju na temelju troškova ugovaratelja osiguranja primjenom troškovnog pristupa.
Posebno područje primjene troškovnog pristupa je procjena unikatnih objekata i objekata posebne namjene (škole, crkve, željezničke stanice i dr.). Za takve nekretnine teško je pronaći usporedive cijene prodaje i najma, pa analiza troškova njihove reprodukcije ili zamjene ostaje jedina prihvatljiva alternativa za procjenitelja.
Savezni standard ocjenjivanja br. 1 „Opći koncepti ocjenjivanja, pristupi ocjenjivanju i zahtjevi za ocjenjivanje (FSO br. 1)” - odobren naredbom Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. br. 256
Dohodovni pristup- skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta vrednovanja, na temelju utvrđivanja očekivanog prihoda od korištenja predmeta vrednovanja.
Prihodni pristup primjenjuje se kada postoje pouzdane informacije koje omogućuju predviđanje budućih prihoda koje objekt vrednovanja može generirati, kao i troškova povezanih s objektom vrednovanja. Primjenom dohodovnog pristupa procjenitelj utvrđuje visinu budućih prihoda i rashoda te trenutke njihova nastanka.
Kada primjenjuje prihodovni pristup vrednovanju, procjenitelj mora:
a) postavite razdoblje prognoze. Razdoblje predviđanja podrazumijeva se razdoblje u budućnosti za koje se od datuma procjene predviđaju kvantitativna obilježja čimbenika koji utječu na visinu budućih prihoda;
b) ispitati sposobnost objekta vrednovanja da generira tok prihoda tijekom razdoblja predviđanja, te također donijeti zaključak o sposobnosti objekta da generira tok prihoda u razdoblju nakon razdoblja predviđanja;
c) odrediti diskontnu stopu koja odražava povrat ulaganja u objekte ulaganja usporedive s predmetom procjene u smislu razine rizika, koja se koristi za dovođenje budućih tokova prihoda na datum procjene;
d) provesti postupak za dovođenje toka očekivanog prihoda tijekom razdoblja predviđanja, kao i prihoda nakon razdoblja predviđanja, u vrijednost na datum vrednovanja.
Komparativni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta vrednovanja, koji se temelji na usporedbi predmeta vrednovanja s objektima koji su analogni objektu vrednovanja, za koje su dostupni podaci o cijenama. Objekt - analog predmeta vrednovanja za potrebe vrednovanja priznaje se kao objekt koji je sličan objektu vrednovanja u glavnim ekonomskim, materijalnim, tehničkim i drugim karakteristikama koje određuju njegovu vrijednost.
Komparativni pristup koristi se kada postoje pouzdane i za analizu dostupne informacije o cijenama i karakteristikama analognih objekata. Prilikom primjene komparativnog pristupa vrednovanju, procjenitelj mora:
a) odabrati jedinice usporedbe i provesti usporednu analizu predmeta ocjenjivanja i svakog analognog objekta za sve elemente usporedbe. Za svaki analogni objekt može se odabrati nekoliko jedinica usporedbe. Izbor jedinica usporedbe procjenitelj mora obrazložiti. Procjenitelj mora obrazložiti odbijanje korištenja drugih jedinica usporedbe usvojenih tijekom procjene, a koje se odnose na čimbenike ponude i potražnje;
b) prilagoditi vrijednosti jedinice usporedbe za analogne objekte za svaki element usporedbe, ovisno o omjeru karakteristika objekta vrednovanja i analognog objekta za ovaj element usporedbe. Prilikom usklađivanja procjenitelj mora unijeti i obrazložiti ljestvicu usklađivanja te dati obrazloženje pod kojim uvjetima će vrijednosti izvršenih usklađivanja biti drugačije. Ljestvica i postupak za prilagodbu jedinice usporedbe ne bi se trebali mijenjati od jednog analognog objekta do drugog;
c) dogovoriti rezultate podešavanja vrijednosti jedinica usporedbe za odabrane analogne objekte. Procjenitelj mora obrazložiti shemu usklađivanja usklađenih vrijednosti jedinica usporedbe i usklađenih cijena analognih objekata.
Isplativi pristup– skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjene, koji se temelji na utvrđivanju troškova potrebnih za reprodukciju ili zamjenu predmeta procjene, uzimajući u obzir istrošenost i zastarjelost. Troškovi reprodukcije predmeta vrednovanja su troškovi potrebni za stvaranje točne kopije predmeta vrednovanja korištenjem materijala i tehnologija korištenih za izradu objekta vrednovanja. Troškovi zamjene predmeta vrednovanja su troškovi potrebni za stvaranje sličnog objekta korištenjem materijala i tehnologija korištenih na datum vrednovanja.
Troškovni pristup koristi se kada je moguće zamijeniti predmet vrijednosti drugim objektom koji je ili točna kopija predmeta vrijednosti ili ima slična korisna svojstva. Ako je predmet procjene karakteriziran smanjenjem vrijednosti zbog fizičkog stanja, funkcionalne ili ekonomske zastarjelosti, pri primjeni troškovnog pristupa potrebno je uzeti u obzir istrošenost i sve vrste zastarjelosti.
Procjena uključuje sljedeće korake:
a) sklapanje ugovora za provođenje ocjenjivanja, uključujući zadatak ocjenjivanja;
b) prikupljanje i analiza informacija potrebnih za ocjenu;
c) primjenu pristupa ocjenjivanju, uključujući odabir metoda ocjenjivanja i provedbu potrebnih izračuna;
d) koordinaciju (sažimanje) rezultata primjene pristupa vrednovanja i utvrđivanja konačne vrijednosti vrijednosti predmeta vrednovanja;
e) izrada izvještaja o procjeni.
Zadatak ocjenjivanja mora sadržavati sljedeće podatke:
a) predmet procjene;
b) imovinska prava na predmetu vrednovanja;
c) svrhu procjene;
d) namjeravanu upotrebu rezultata procjene i povezana ograničenja;
e) vrsta troška;
f) datum procjene;
g) period za procjenu;
h) pretpostavke i ograničenja na kojima bi se trebala temeljiti procjena.
2. Procjena vrijednosti nekretnina
2.5. Pristupi procjeni vrijednosti nekretnina
2.5.1. Komparativni pristup
Komparativni pristup na vrednovanje - ovo je skup metoda za procjenu vrijednosti, na temelju usporedbe predmeta vrednovanja s njegovim analogima, za koje postoje informacije o cijenama transakcija s njima.
Uvjeti za primjenu komparativnog pristupa:
1. Objekt ne smije biti jedinstven.
2. Informacije moraju biti sveobuhvatne, uključujući uvjete transakcija.
3. Čimbenici koji utječu na trošak usporedivih analoga imovine koja se procjenjuje moraju biti usporedivi.
Osnovni zahtjevi za analog:
Analog je sličan predmetu procjene u pogledu osnovnih ekonomskih, materijalno-tehničkih i drugih karakteristika;
- slični uvjeti transakcije.
Komparativni pristup temelji se na načelima:
Zamjene;
- ravnoteža;
- ponuda i potražnja.
Faze komparativnog pristupa:
Istraživanje tržišta;
- prikupljanje i provjera točnosti podataka o analogijama nekretnine koja se procjenjuje, a koja se nudi na prodaju ili je nedavno prodana;
- usporedba podataka o odabranim analozima i objektu ocjenjivanja;
- usklađivanje prodajnih cijena odabranih analoga u skladu s razlikama u odnosu na predmet procjene;
- utvrđivanje vrijednosti predmeta vrednovanja.
Usklađivanje s usporedivim prodajama potrebno je za određivanje konačne vrijednosti predmetne nekretnine. Izračun i prilagodbe provode se na temelju logične analize prethodnih izračuna, uzimajući u obzir značajnost svakog pokazatelja. Najvažnije je točno odrediti faktore korekcije.
Prednosti komparativnog pristupa:
1. Konačna cijena odražava mišljenje tipičnih prodavača i kupaca.
2. Prodajne cijene odražavaju promjene financijskih uvjeta i inflacije.
3. Statički opravdano.
4. Prilagodbe se rade za razlike između objekata koji se uspoređuju.
5. Prilično jednostavan za korištenje i daje pouzdane rezultate.
Nedostaci komparativnog pristupa:
1. Razlike u prodaji.
2. Poteškoće u prikupljanju informacija o praktičnim prodajnim cijenama.
3. Poteškoće u prikupljanju informacija o specifičnim uvjetima transakcije.
4. Ovisnost o tržišnoj aktivnosti.
5. Ovisnost o stabilnosti tržišta.
6. Poteškoće u usklađivanju podataka o značajno različitim prodajama.
2.5.2. Isplativi pristup
Isplativi pristup- ovo je skup metoda procjene koji se temelji na određivanju troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu predmeta procjene, uzimajući u obzir akumulirano trošenje. Temelji se na pretpostavci da kupac neće platiti više za gotov objekt nego za stvaranje objekta slične korisnosti.
Ovaj pristup uzima u obzir troškove investitora, a ne izvođača.
Ovaj pristup se temelji na principu supstitucije.
Podaci potrebni za primjenu troškovnog pristupa:
Razina plaća;
- iznos režijskih troškova;
- troškovi opreme;
- stope dobiti za graditelje u određenoj regiji;
- tržišne cijene građevinskog materijala.
Faze troškovnog pristupa:
Izračun troška zemljišne parcele uzimajući u obzir najučinkovitije korištenje (C h);
- obračun troškova novogradnje građevina koje se procjenjuju (C ns);
- izračun akumuliranog trošenja (I n):
- fizičko propadanje- trošenje povezano sa smanjenjem performansi predmeta kao rezultat prirodnog fizičkog starenja i utjecaja vanjskih nepovoljnih čimbenika;
- funkcionalno trošenje- istrošenost zbog neusklađenosti sa suvremenim zahtjevima za takve objekte;
- vanjsko trošenje- trošenje kao posljedica promjena vanjskih ekonomskih čimbenika;
- izračun troškova poboljšanja uzimajući u obzir akumulirano trošenje: Su = C ns - C i;
- utvrđivanje konačnog troška nekretnine: C plaća = C z + C y.
Prednosti troškovnog pristupa:
1. Pri vrednovanju novih objekata troškovni pristup je najpouzdaniji.
2. Ovaj je pristup prikladan i/ili jedini moguć u sljedećim slučajevima:
Analiza najbolje i najučinkovitije parcele;
- tehničko-ekonomske analize novogradnje i poboljšanja;
- procjena javnih, državnih i posebnih objekata;
- procjena objekata na neaktivnim tržištima;
- procjena za potrebe osiguranja i poreza.
Nedostaci troškovnog pristupa:
1. Troškovi nisu uvijek jednaki tržišnoj vrijednosti.
2. Pokušaji postizanja točnijeg rezultata procjene praćeni su brzim povećanjem troškova rada.
3. Neusklađenost između troškova kupnje nekretnine koja se procjenjuje i troškova nove izgradnje potpuno iste nekretnine, jer se tijekom procesa procjene akumulirana amortizacija oduzima od cijene izgradnje.
4. Poteškoće izračunavanja troškova reprodukcije starih zgrada.
5. Poteškoće u određivanju količine akumulirane istrošenosti starih zgrada i građevina.
6. Odvojena procjena zemljišne čestice od zgrada.
7. Problematičnost procjene zemljišnih parcela u Rusiji.
2.5.3. Dohodovni pristup
Dohodovni pristup temelji se na činjenici da vrijednost imovine u koju je uložen kapital mora odgovarati trenutnoj procjeni kvalitete i kvantitete prihoda koje je ta nekretnina sposobna ostvariti.
Dohodovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti nekretnine, na temelju utvrđivanja sadašnje vrijednosti prihoda koji se od nje očekuje.
Glavni preduvjet za izračun troška ovim pristupom je najam nekretnine. Kapitalizacija prihoda provodi se radi pretvaranja budućih prihoda od nekretnina u sadašnju vrijednost.
Kapitalizacija dohotka je proces koji određuje odnos između budućeg dohotka i trenutne vrijednosti objekta.
Osnovna formula dohodovnog pristupa (IRV - formula):
gdje je V vrijednost nekretnine,
I je očekivani prihod od imovine koja se procjenjuje. Prihod se obično odnosi na neto operativni prihod koji nekretnina može generirati tijekom razdoblja
R - stopa povrata ili profita - je koeficijent ili stopa kapitalizacije.
Omjer kapitalizacije je stopa povrata koja odražava odnos između prihoda i vrijednosti imovine koja se procjenjuje.
Postoje dvije vrste velikih slova:
Izravna kapitalizacija;
- kapitalizacija dohotka po stopi povrata kapitala.
U izravnoj kapitalizaciji razmatraju se dvije vrijednosti: godišnji prihod i stopa kapitalizacije.
Stopa kapitalizacije- To je omjer tržišne vrijednosti imovine i neto prihoda koji ona ostvaruje.
Očekivani prihod utvrđuje se analizom prihoda tijekom razdoblja vlasništva nekretnine.
Popust- složena kamatna stopa, koja se primjenjuje kada se u određenom trenutku preračunava vrijednost novčanih tokova koji proizlaze iz korištenja imovine.
Faze dohodovnog pristupa:
1. Izračun zbroja svih mogućih primitaka od predmeta procjene.
2. Izračun stvarnog bruto dohotka.
3. Obračun troškova vezanih uz predmet procjene:
Uvjetno trajno;
- uvjetno promjenjiv (operativni);
- rezerve.
4. Utvrđivanje iznosa neto prihoda iz poslovanja.
5. Pretvorite očekivanu zaradu u trenutnu vrijednost.
| Prethodno |
