]→ ]→[Razlike između troška reprodukcije i troška zamjene]

Razlike između troška reprodukcije i troška zamjene

Vrlo je važno razlikovati ta dva pojma.

Prvo, puni trošak zamjene (trošak zamjene novo) - trošak izgradnje, prema trenutnim cijenama, zgrade koja ima jednaku uporabnu vrijednost kao i nekretnina koja se procjenjuje, ali je izgrađena od novih materijala iu skladu sa suvremenim standardima, projektom i rasporedom.

Drugo, ukupni trošak reprodukcije(troškovi potpune reprodukcije - trošak reprodukcije novo) - trošak izgradnje, po trenutnim cijenama, točne kopije zgrade, koristeći potpuno iste materijale, standarde gradnje, dizajn i s istom kvalitetom rada (koji utjelovljuju sve nedostatke , „nedosljednosti” i zastarjelost) kao predmet procjene.

Drugim riječima, jedna metoda uključuje zamjenu zgrade prikladnom zamjenom, dok druga uključuje reprodukciju točne kopije.

Za većinu svrha procjene, poželjno je odrediti puni trošak zamjene budući da zamjena stvara zgradu koja se razlikuje od one koja se procjenjuje. Osim toga, teško je izmjeriti razliku u korisnosti između postojeće zgrade i predložene nove koja bi bila modernog dizajna. Takva bi se procjena trebala temeljiti na analizi ponašanja tržišta.

S teorijske točke gledišta, cijena zamjene je poželjnija, jer je malo vjerojatno da bi itko želio reproducirati zgradu staru više od tri godine, sa svim svojim funkcionalnim nedostacima. Ako se ponovno započne s izgradnjom, prednost će se dati zgradi jednake ili veće korisnosti, ali izgrađenoj prema suvremenim standardima, ukusima i dizajnu. Međutim, kod vrednovanja imovine troškovni pristup obično određuje trošak reprodukcije.

Poteškoće izbora između zamjenskog troška i zamjenskog troška, ​​te broj teških odluka uključenih u određivanje amortizacije, čine troškovni pristup teškim za primjenu u mnogim situacijama. Stoga, prije svega, procjenitelj mora jasno razumjeti uvjete u kojima se troškovni pristup još uvijek može koristiti.

Opće karakteristike i uvjeti primjenjivosti troškovnog pristupa U skladu s FSO-1 „Troškovni pristup - skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjene, na temelju definicije troškovi potrebno za reprodukciju ili zamjenu ocjenjivanog predmeta, uzimajući u obzir istrošenost i zastarjelost.” „Načelo supstitucije je baza troškovni pristup. Ovo načelo kaže da razborit kupac neće platiti više za nekretninu nego što bi ga koštalo stjecanje prazne parcele i stvaranje poboljšanja jednake poželjnosti i korisnosti bez nepotrebnog odgađanja."

Prema IVS 2007, ovisno o opsegu u kojem su podaci za izračun preuzeti iz tržišnih podataka, troškovni pristup može pružiti izravnu indikaciju tržišne vrijednosti. Troškovni pristup postavlja gornju granicu iznosa koji bi se platio na normalnom tržištu za određenu nekretninu u novom stanju. Za stariju imovinu, dopuštenja su za različite oblike "akumulirane amortizacije" (fizičko propadanje; funkcionalna ili tehnička zastarjelost; ekonomska ili vanjska zastarjelost) kako bi se izračunala cijena koja je približna tržišnoj vrijednosti.

Nužan uvjet za korištenje troškovnog pristupa je dovoljno detaljna procjena troškova izgradnje (trošak zamjene) istovjetnog (sličnog) objekta uz naknadno razmatranje istrošenosti objekta koji se procjenjuje.

Zamjenski trošak (RC) izgradnje nekretnine koja se procjenjuje izračunava se prema tekućim cijenama kao nova (bez akumulirane) amortizacije i odnosi se na datum procjene. Može se izračunati na temelju troška reprodukcije ili troška zamjene. Odabir izračuna ovih vrijednosti zahtijeva određeno opravdanje i ovisi o mnogim čimbenicima: svrsi procjene, količini i kvaliteti prikupljenih informacija o objektu procjene, njegovim fizičkim karakteristikama itd.

U skladu s FSO-1 " Troškovi reprodukcije objekta vrednovanja su troškovi potrebni za izradu točne kopije objekta vrednovanja korištenjem materijala i tehnologija korištenih za izradu objekta vrednovanja. Troškovi zamjene predmet vrednovanja su troškovi potrebni za stvaranje sličnog objekta korištenjem materijala i tehnologija korištenih na datum vrednovanja.

Poželjnije je izračunati trošak “reprodukcije”, jer se inače utvrđuju troškovi izgradnje građevine koja se po mnogim karakteristikama razlikuje od procijenjene. Pritom je procjena razlike u korisnosti uspoređenih zgrada vrlo subjektivna.

Odabir izračuna troška „zamjene“ je opravdan ako zgrada koja se vrednuje pokazuje znakove funkcionalnog propadanja, što umanjuje njezinu komercijalnu privlačnost za potencijalnog kupca.

Algoritam za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine ( San) troškovni pristup može se prikazati kao formula:

Gdje: Szu– tržišna vrijednost zemljišne čestice; PVS– puni zamjenski trošak poboljšanja na mjestu; PRinv- dobit investitora; NI– akumulirano trošenje.

Poželjna je uporaba troškovnog pristupa, a ponekad je jedino moguće u sljedećim slučajevima.

1. Kada se procjenjuju novi ili nedavno izgrađeni objekti

2. U slučaju kada je potrebna analiza najboljeg i najučinkovitijeg korištenja zemljišne čestice.

3. Kada je potrebna studija izvodljivosti novogradnje.

4. Ocjenjivati ​​nedovršene građevinske projekte.

5. Za procjenu radi identifikacije oporezivih objekata (zgrada, zemljište).

6. Za procjenu za potrebe osiguranja.

7. Za revalorizaciju dugotrajne imovine poduzeća.

8. U slučaju nedostatka informacija koristiti druge pristupe ocjenjivanju.

Korištenje troškovnog pristupa ograničeno je sljedećim uvjetima:

Ako je zgrada stara ili ne predstavlja najučinkovitiju upotrebu mjesta kao neizgrađenog. U tom slučaju procjenitelju je teško pouzdano procijeniti fizičku, funkcionalnu i vanjsku dotrajalost građevine.

Ako podaci za procjenu poslovne dobiti potpuno nedostaju ili su heterogeni.

Ako se procjena vrijednosti nekretnina provodi u investicijske svrhe, primjenjivost troškovnog pristupa komplicira činjenica da ne uzima u obzir vremenski odmak u dobivanju dovršene obnovljene zgrade.

Troškovni pristup neće pružiti potrebnu pouzdanost rezultata ako međuizračuni nisu unakrsno provjereni s tržišnim podacima.

Troškovni pristup daje rezultat vrijednosti imovine u slobodnom vlasništvu. Stoga, kako bi se vrednovale nekretnine koje su u najmu ili imaju druga djelomična vlasnička prava, moraju se izvršiti odgovarajuća usklađenja. Procjenitelj vrši prilagodbe za pojedina imovinska prava koja se procjenjuju, kao i za dodatne troškove koji nastaju kada se prostori ne koriste.

Utvrđivanje punog troška zamjene zgrada Procjena punog zamjenskog troška temelji se na posebnostima formiranja cijena u graditeljstvu koje su određene karakteristikama građevinskih proizvoda. Proizvodi kapitalne gradnje su stalna sredstva proizvodne i neproizvodne namjene koja nastaju na mjestu njihove buduće potrošnje. Kao rezultat toga, dolazi do nestacionarnog procesa proizvodnje, budući da se stvaratelji zgrada i građevina svaki put sele na novo gradilište. Posljedica ove značajke je složenost mehanizacije i nemogućnost automatizacije procesa gradnje, sekvencijalni (ne paralelni) proces gradnje, te dugi ciklus stvaranja građevinskih proizvoda. U prosjeku, veliki objekti nastaju od 3 do 5 godina. Visoka cijena pojedinog proizvoda (procijenjena cijena izgradnje) dovodi do činjenice da se građevinski proizvodi uvijek izrađuju po narudžbi.

Sastav sudionika u stvaranju složenih građevinskih proizvoda zahtijeva uključivanje raznolikih organizacija: investitora; izvođači radova; dizajneri; dobavljači građevinskog materijala i opreme; banke; posrednici i drugi.

Proces stvaranja kapitalnih građevinskih proizvoda može se podijeliti u samostalne faze ili faze s različitim sadržajem izvedenih radova i sastavom sudionika.

Faze građevinske proizvodnje

Troškovi zamjene zgrade bez uzimanja u obzir istrošenosti i zastarjelosti stambene drvene kuće površine 50 m2. izračunato na temelju podataka objavljenih u Državnim procjenskim standardima NCS 81-0201-2012. Odjeljak 1. Pokazatelji zbirnog standarda cijena građenja,

Odjeljak 1. Niske stambene zgrade dvorskog tipa i gradske kuće,

Stol 01-01-003 Drveni (od zaobljenih trupaca)

Mjerač: 1 m2 ukupne površine stambene zgrade

NCP je izračunat u cijenama od 1. siječnja 2012. za osnovno područje (Moskovska regija). Dakle, ovaj pokazatelj treba prevesti na današnji datum, za to množimo s indeksom preračunavanja cijena od 1. siječnja 2012. u cijene na dan 1. siječnja 2013. koji je jednak 1,12 i koeficijentom preračunavanja iz cijena bazne površine na razinu cijena konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, koja je jednaka 0, 87.

Da bi se odredio trošak zamjene zgrade bez uzimanja u obzir istrošenosti, dobivena brojka mora se pomnožiti s površinom kuće i dobiti investitora, koja iznosi 15%.

Stoga se trošak zamjene zgrade bez uzimanja u obzir istrošenosti i zastarjelosti izračunava pomoću formule:

– trošak izgradnje 1 m2 u cijenama od 01.01.2012 u moskovskoj regiji, tisuća rubalja/m².

Koeficijent pretvorbe cijena iz cijena baznog područja (Moskovska regija) na razinu cijena konstitutivnih entiteta Ruske Federacije

Dakle, zamjenom podataka za naš objekt, dobivamo:

4 173 525 rub

11.3. Izračun troškova zamjene zgrade uzimajući u obzir istrošenost i zastarjelost.

Kako bi se odredili troškovi zamjene uzimajući u obzir istrošenost i zastarjelost, potrebno je pomnožiti troškove zamjene zgrade s faktorom istrošenosti:

Trošak zamjene zgrade, uzimajući u obzir istrošenost i zastarjelost,

– troškovi zamjene zgrade isključujući istrošenost i zastarjelost

I je koeficijent trošenja.

Amortizacija se definira kao smanjenje zamjenskog troška zbog različitih čimbenika, koji proizlaze iz datuma vrednovanja. Postoje tri vrste trošenja: fizičko trošenje, funkcionalno trošenje i vanjsko trošenje.

Akumulirano trošenje se određuje formulom

I - akumulirano trošenje,

Fizičko pogoršanje,

Funkcionalno trošenje

Vanjsko trošenje

Tjelesno pogoršanje() određuje se metodom vijeka trajanja

Stopa fizičke amortizacije = efektivna starost/ekonomski vijek

Za drvene kuće, ekonomski vijek je 50 godina,

Kuća je građena 2001. godine, efektivna starost je 12 godina

Zatim: =12/50=0,24.

U trenutku procjene nisu pronađeni znakovi vanjske i funkcionalne zastarjelosti, pa su njihove vrijednosti jednake 0.

Dakle, akumulirano trošenje je jednako:

Zamjenom dobivenih vrijednosti nalazimo trošak zamjene zgrade, uzimajući u obzir istrošenost i zastarjelost.

4 173 525 * 0,76= 3 171 879 RUB

11.4. Izračun vrijednosti predmeta vrednovanja u okviru troškovnog pristupa

Vrijednost postojeće nekretnine jednaka je vrijednosti zemljišta (zemljišne čestice) plus troškovi izgradnje zgrada i građevina minus akumulirana amortizacija zgrada i građevina. Ovo je verbalni opis osnovnog modela troškovnog pristupa. Matematički, osnovni model pristupa troškovima izgleda ovako:

V = LV + IV - D ,

Gdje V– trošak nekretnine; LV- trošak zemljišta; IV- trošak zgrada i građevina; D- akumulirana (ukupna) istrošenost zgrada i građevina.

Zamjena pokazatelja koje smo izračunali u formulu LV = 3 312 125 trljati. u klauzuli 11.1 i IV - D =3171879 u 11.3 dobivamo:

V = 3 312 125 trljati.+ 3 171 879 trljati= 6 484 004 trljati.

Dakle, tržišna vrijednost zemljišne parcele sa stambenom zgradom koja se nalazi na adresi Krasnodar, ul. Lenina, 62, dobivena na temelju troškovnog pristupa od 25. prosinca 2013. zaokružuje se na 6 484 004 (Šest milijuna četiri stotine osamdeset četiri tisuće četiri) rubalja.

Metoda rastavljanja komponenti razlikuje se od prethodnog po tome što se trošak cijele građevine izračunava kao zbroj troškova njezinih pojedinačnih građevinskih komponenti - temelja, zidova, stropova itd. Trošak svake komponente dobiva se na temelju zbroja izravnih i neizravnih troškova potrebnih za konstrukciju jedinice volumena prema formuli:

Vp supstitucija =[Σ V j · C j ]· K n, (6.4)

gdje je Vp zamjena ukupni trošak zamjene;

V j – volumen j-te komponente;

C j – trošak po jedinici volumena;

Kn – koeficijent koji uzima u obzir postojeće odstupanje između ocjenjivanog objekta i odabrane tipske strukture (za identičan objekt.

Postoji nekoliko opcija za korištenje metode rastavljanja komponenti:

podugovaranje;

raščlamba prema profilu rada;

raspodjela troškova.

Metoda podugovaranja temelji se na tome da izvođač-generalni izvođač angažira nas kooperante za kvalitetnu i brzu isporuku čaja! građevinski radovi. Zatim se izračunaju ukupni troškovi za sve podizvođače.

Metoda profila sličan je metodi podugovaranja i temelji se na izračunu troškova angažiranja pojedinačnih stručnjaka (zidara, žbukara, tesara itd.).

Metoda raspodjele troškova uključuje korištenje različitih jedinica usporedbe za procjenu različitih komponenti zgrada, a zatim zbrajanje tih ocjena.

Izračun punog troška reprodukcije (zamjene) metodom kvantitativnog istraživanja

Metoda kvantitativnog istraživanja temelji se na detaljnim kvantitativnim i troškovnim kalkulacijama troškova ugradnje pojedinih komponenti, opreme i izgradnje građevine u cjelini. Uz izračun izravnih troškova, potrebno je uzeti u obzir režijske troškove i druge troškove te se izrađuje potpuni predračun za rekonstrukciju procijenjenog objekta.

Metoda kvantitativnog istraživanja daje preciznije rezultate, ali je ujedno i radno intenzivnija metoda, zbog čega procjenitelj mora imati određenu teoretsku obuku i značajno praktično iskustvo.

Za utvrđivanje predračunskih troškova građenja izrađuje se predračunska dokumentacija koju čine lokalni predračuni i predračuni, predračuni objekata i predračuni objekata, predračuni za pojedine vrste troškova, zbirni predračuni troškova građenja, troškovnici i drugi dokumenti. .

Lokalne procjene su primarni procjenski dokumenti koji se izrađuju za određene vrste radova i troškove za zgrade i građevine, kao i za opće radove na gradilištu na temelju razvijene radne dokumentacije.

Procjene objekata prikupljaju podatke iz lokalnih procjena i omogućuju formiranje konsolidiranih (ugovornih) cijena građevinskih proizvoda.

Konsolidirani troškovnik građenja sastavlja se na temelju predračuna gradilišta i troškovnika.

Metode obračuna troškova. Prilikom izrade predračuna (kalkulacija) za investitora i izvođača na alternativnoj osnovi mogu se koristiti sljedeće metode obračuna troškova:

snalažljiv;

resurs-indeks;

osnovni indeks;

osnovna naknada;

na temelju banke podataka o cijeni prethodno izgrađenih ili projektiranih analognih objekata.

Pogledajmo pobliže ove metode.

Metoda izvora – obračun u tekućim (predviđenim) cijenama i tarifama resursa (elemenata troškova), provodi se na temelju potrebe za materijalima, proizvodima, strukturama (uključujući pomoćne koje se koriste u procesu rada), kao i podacima o udaljenostima i metodama njihove dostave na gradilište, utrošak energije za tehnološke potrebe, vrijeme rada građevinskih strojeva i njihov sastav, troškovi rada radnika.

Metoda indeksa izvora je kombinacija resursne metode sa sustavom indeksa resursa korištenih u gradnji.

Troškovni (cjenovni, troškovni) indeksi su relativni pokazatelji određeni omjerom tekućih (prognoziranih) troškovnih pokazatelja i osnovnih troškovnih pokazatelja za nomenklaturno usporedive resurse.

Bazisno-indeksna metoda – preračun troškova po proračunskim linijama s osnovne razine cijena na trenutnu razinu cijena korištenjem indeksa.

Metoda osnovne kompenzacije – zbrajanje troška obračunatog na osnovnoj razini procijenjenih cijena i dodatnih troškova utvrđenih kalkulacijama povezanim s promjenama cijena i tarifa za resurse koji se koriste u procesu izgradnje.