2017-ci ildə kənd təsərrüfatı sektorunda 18 ən böyük M&A-dan 11 əməliyyat bu və ya digər şəkildə bitkiçilik biznesini əhatə edib. Altı halda kənd təsərrüfatına yararlı torpaqlar alınmış əsas aktiv olub. İqtisadiyyat bərpa olunduqca, bazar daha bir yüksəliş yaşayır və sektorda konsolidasiya davam edir. Belə ki, əgər 2011-ci ildə konsaltinq şirkətinə görə ilk 10 latifundist BEFL 3,8 milyon hektara nəzarət edirdi, sonra 2017-ci ilin yazında bu rəqəm 5,2 milyon hektara yüksəldi. Bununla belə, yalnız bankını genişləndirmək üçün torpaq almaq strategiyası getdikcə daha az populyarlaşır, ekspertlər qeyd edirlər. Hal-hazırda istehsalın səmərəliliyi və xərclərin optimallaşdırılması prioritetlərdir, buna görə də bazar iştirakçıları potensial satınalmaları onlara əlavə investisiyalar və sonrakı gəlirlər baxımından daha diqqətlə qiymətləndirirlər.
Daha az böyük təkliflər var
A8 Praktika-nın tərəfdaşı Andrey Tixomirov deyir ki, torpaq əməliyyatları kənd təsərrüfatı sektorunda M&A bazarının əsas hərəkətverici amillərindən biridir. Əsas rolu son illərdə torpaq banklarını genişləndirmək üçün kifayət qədər maliyyə bazası olan iri kənd təsərrüfatı holdinqləri oynayır, onlara yeni əsas olmayan oyunçular da qoşulub; Sonuncular da əhəmiyyətli resurslara və sürətlə böyük aktivləri toplamaq istəyinə malikdirlər. Bunun bariz nümunəsi idarə olunan torpaq sahəsinin sürətli böyüməsidir AFK Sistemi: keçən payızda o, nəzərə alınmaqla 380 min hektar idi. RZ Agro", Louis Dreyfus ailəsinin üzvləri ilə birlikdə sahib olduğu. Üstəlik, korporasiya rəhbərliyi gələcəkdə bu il üçün planların 500 min hektara qədər torpaq sahəsini 1 milyon hektara çatdırmağı gözlədiklərini söylədi. Tixomirovun sözlərinə görə, tələb və təklif kifayət qədər səviyyədə olarsa, bazara maraq qalacaq. Tələb şirkətlərin maliyyə vəziyyətindən və məqbul faizlə kredit almaq imkanından, təklif isə kifayət qədər həcmdə uyğun torpaq sahələrinin mövcudluğundan asılı olacaq.
Bununla belə, hazırda böyük likvid torpaq aktivini tapmaq olduqca çətindir, Tixomirov qeyd edir. “Təchizat məhduddur. Yaxşı ərazilər əsasən artıq böyük oyunçulara məxsusdur, ona görə də axtarış kiçik torpaq sahibləri arasındadır, bilir. — Eyni zamanda, bəzən bazarda ciddi təkliflər yaranır (məsələn, “ Ağ freqat"), lakin onlar daha çox məcburi satışla bağlıdır." Ekspert əlavə edir ki, başqa bir seçim, alıcıları həqiqətən cəlb etməyən bölgələrdə, məsələn, Penza bölgəsində böyük torpaq sahələri təklif etməkdir.
Ratum hüquq qrupunun idarəedici tərəfdaşı Olqa Romanova razılaşır ki, indi kənd təsərrüfatı torpaqlarının böyük seçimi haqqında danışmağa ehtiyac yoxdur. Məsələn, əgər əvvəllər alıcılar əkin sahələri götürmürdülərsə, indi meşələr də daxil olmaqla, onları alırlar. "Onlar artıq keyfiyyətə və sahənin səviyyəli olub-olmamasına deyil, başqa meyarlara baxırlar: bəlkə bu, biçilmiş torpaqdır, lakin yola yaxındır və ya sahə artıq şirkətə məxsus olan sahə ilə həmsərhəddir", o qeyd edir. Eyni zamanda, satışa çıxarılan aktivlərin həcmi azalıb, birdən-birə 15-20 min hektar sahənin alındığı əməliyyatlar demək olar ki, yoxdur, əgər söhbət hansısa müəssisənin müflis olmasından gedir.
Rublun kəskin ucuzlaşması və makroiqtisadi qeyri-müəyyənlik, habelə torpaq qanunvericiliyi ilə bağlı spekulyasiyalar xarici sahibləri bazarı tərk etməyə məcbur etdiyi 2015-2016-cı illərlə müqayisədə böyük torpaq sahələri (10 min hektardan) təkliflərinin sayı xeyli azalıb. KPMG-nin aqrar-sənaye kompleksində onların tərəfdaşı və menecer səriştə mərkəzini əks etdirir Vitali Şeremet. Son satılan əsas lot torpaq bankı olub Qara torpaq əkinçilik(246 min hektar). “Bununla belə, bazarda iri aktivlərin təklifinin tükəndiyini söyləmək olmaz. Bu gün maliyyə çətinliyi yaşayan maliyyə qruplarının torpaq kimi aktivləri satılır və ya ona yaxındır. RosAgro"(keçən il təxminən 400 min hektar idi). Başqa oxşar oyunçular da var” deyə bilir. Mütəxəssis əmindir ki, bu cür aktivlərin hələ də bazarda olması, sənayeyə böyük marağa baxmayaraq, tələb olunan qiymətdən çox şey deyir.
İcraçı direktor təsdiqləyir ki, yüz minlərlə hektar torpaq sahəsi olan bir neçə kifayət qədər böyük oyunçu satışa çıxarılır. BEFL Vladislav Novoselov. Bununla belə, bazarda əməliyyatlar üçün hədəf kimi yaxşı şirkətlər azdır və 2017-2018-ci illərdə aktivlərin təklifi artsa da, keyfiyyətli şirkətlər əhəmiyyətli dərəcədə artmayıb. “Səbəb aydındır: əksər hallarda yüksək keyfiyyətli aktiv (yaxşı, yığcam yerləşmiş torpaq, avadanlıqla, anbarlarla təminat, yüksək texnologiya və istehsal mədəniyyəti) yüksək gəlir gətirir və onun sahibi nadir hallarda biznesi sat” deyə ekspert izah edir.
Rusiyada torpaq tədarükü çox böyükdür, baxmayaraq ki, əlbəttə ki, ən yaxşı sahələr artıq paylanıb və böyük holdinqlərin əlindədir. Ancaq daha pis sahələri götürə, meliorasiyaya, gübrələrə sərmayə qoya və nəticədə daha yaxşı nəticələr əldə edə bilərsiniz, - investisiya şirkətinin korporativ maliyyə departamentinin direktoru deyir. Aten» İvan Nikolaev. Bununla belə, aydındır ki, limanlara yaxın, Krasnodar diyarında və ya Qara Yer Bölgəsinin ən cəlbedici bölgələrində torpaq almaq haqqında danışsaq, o zaman bir seçim tapmaq demək olar ki, mümkün deyil, baxmayaraq ki, tələbat var və olacaq. bu bölgələr. “Coğrafi nöqteyi-nəzərdən torpaq sahələri limanlara nə qədər yaxındırsa, onları almaq ehtimalı bir o qədər azdır və bu, təkcə Cənub üçün aktual deyil: məsələn, Voronej vilayətində torpaqlar əvvəlkindən daha əlçatandır. Kuban və Tambov bölgəsində aktiv seçmək Voronejdən daha asandır”, - Nikolaev müqayisə edir.
Aktivlərin qiymətləndirilməsi meyarları
Tixomirovun sözlərinə görə, şirkətlər almaq üçün torpaq sahələrini seçərkən ilk növbədə saytın yerləşdiyi yerə diqqət yetirirlər: onları adətən artıq biznesi olan regionlardan gələn təkliflər cəlb edir. Ərazinin yaxşı iqlim və torpaq şəraitinə malik olması da vacibdir. Növbəti meyar aktivin hüquqi təmizliyi və yüklülüyün olmamasıdır.
Ratum böyük kənd təsərrüfatı sahələri üçün torpaqların auditini apardıqda, əksər əməliyyatlar təkrar bazarda aparıldığı üçün saytın tarixi sertifikatı tərtib edilir: necə və necə qanuni şəkildə formalaşıb, hansı risklər var idi və hazırda mövcud olub-olmadığını deyir. Romanova. Məsələn, bunun səbəblərindən biri “ Rusaqro Bir vaxtlar torpağın qeydiyyatı məsələsinə kifayət qədər məsuliyyətlə yanaşmadığı üçün maliyyə problemi ilə üzləşən İvolqa-Holdinqin Kursk torpaqlarını almaqdan imtina etdi. Bəzi ərazilər hətta icarə üçün qeydiyyata alınmayıb; O əlavə edir ki, bu və ya digər şəkildə bir çoxları indi oxşar problemlərlə üzləşirlər, xüsusən də qarşılıqlı əlaqə əməliyyatlarında. "Bu, xüsusilə də şirkət rayonun və ya rayonun kənd təsərrüfatı sektorunda yeganə əsas investordursa, doğrudur: o, yerli məmurlarla razılaşaraq işləyir, büdcəyə müəyyən qədər pul köçürür, lakin torpaq qeydiyyatdan keçmir", - Romanova aydınlaşdırır. “Hər hansı pozuntular və potensial münaqişələr gördükdə, müştərilərə almaq üçün başqa aktivlər axtarmağı tövsiyə edirik.”
Məsələn, hazırda kənd təsərrüfatı torpaqları bazarının inkişafında mühüm rolu 2000-ci illərin əvvəllərində, böyük səhm alışlarının aparıldığı torpaqların qeydiyyatı zamanı buraxılmış səhvlər və ya qanun pozuntuları oynamağa başlayıb, Romanova deyir. O vaxt bir çox şirkət daha tez torpaq almağa tələsirdi, baxmayaraq ki, əməliyyatların təhlükəsizliyinə arxalananlar da var idi, məsələn, hər şeyi diqqətlə yoxlayırdılar " Agro-Invest» ( Qara torpaq əkinçilik). Nəticədə, indi yaxşı hüquqi dəstəyi olan oyunçular, məsələn, səhmlərin girov öhdəliyi ilə torpaq payı almış şəxs tərəfindən alındığını öyrənib sübut edə bilsələr, uzun müddət davam edən torpaq alqı-satqı əməliyyatlarını ləğv edə bilərlər. və əslində səhmdar deyildi. “Onlar qeydiyyatda uyğunsuzluqlar görür, ümumi əmlakın iştirakçılarını və ya əməliyyatlardan xəbəri olmayan onların varislərini tapır və onların adından onlara etiraz etməyə başlayırlar”, o şərh edir. — 10-11 illik iddia müddəti bərpa olunur, sövdələşmələr ləğv edilir, torpaq başqa maraqlı tərəfə keçir. İndi belə hekayələr çoxdur”. Arbitraj məhkəməsinin torpaq paylarının cəmiyyətlərin nizamnamə kapitalına qoyulması ilə bağlı əqdlərin etibarsız sayılması, məsələn, məhdud məsuliyyətli cəmiyyətə qanunla icazə veriləndən daha çox adamın qəbul edilməsi və saxta sənədlərlə onların öz hüquqlarından məhrum edilməsi presedentləri də mövcuddur. mülkiyyət hüquqları. Əsasən sonrakı torpaq spekulyasiyası üçün həyata keçirilən belə sxemlər indi sıradan çıxır və bazarın aktiv yenidən bölüşdürülməsi gedir, Romanova deyir.
Bununla belə, Novoselov qeyd edir ki, indi torpağın qanuni qeydiyyata alınmadığını eşitmək getdikcə azalır. “Torpaq Məcəlləsi və “Kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqların dövriyyəsi haqqında” qanun qəbul edildikdən sonra iri torpaq sahələri ilə, torpaq icarəsi hüququ ilə hüquqi əməliyyatlar aparmağa imkan verən kritik müsbət dəyişikliklərin kütləsi toplanıb”.
Bundan əlavə, torpaq sahələrinin yerləşməsi məhsul yetişdirən şirkətlər üçün vacibdir - onlar səpələnmiş deyil, böyük hovuzlar təşkil etsələr daha yaxşıdır, Tixomirov davam edir. Sonra ekspertlər baxır ki, torpaq becərilirmi, nələr becərilir, hansı növbəli əkin və texnologiyadan istifadə olunur, təsərrüfatda texnika və mütəxəssislər varmı. “Təcrübəmizə görə, alıcılar, xüsusən də iri kənd təsərrüfatı holdinqləri ayrıca torpaq almağa daha çox maraq göstərirlər”, - ekspert aydınlaşdırır. "Onların öz avadanlıq parkı, texnologiyası, kadrları və qurulmuş biznes prosesləri var, ona görə də adətən heç kim əldə edilmiş şirkətin maliyyə öhdəliklərini öz üzərinə götürmək istəmir." Bizim bazarımız hələ maliyyə göstəricilərinə əsaslanan aktivlərin satışı modeli hazırlamayıb, Vitali Şeremet əlavə edir. “Daha doğrusu, torpaq və istehsal sahələrini ayrıca alırlar. Fikrimcə, bu, yaxşı aktivlərin, demək olar ki, heç vaxt satılmaması, problemli biznesin isə reallaşdırılmamış potensialına görə qiymətləndirilməməsi ilə izah olunur”, o şərh edir.
"Bio-ton"(Samara, Ulyanovsk və Saratov vilayətlərində 375,7 min hektar holdinqin nəzarəti altında) dərhal əkin dövriyyəsinə daxil edilən torpaq sahələrini alır. “Biz texnoloji avadanlığın modernləşdirilməsinə, işçilərin ixtisasının artırılmasına və müasir təsərrüfat üsullarının tətbiqinə ciddi sərmayələr qoymuşuq, ona görə də fəaliyyət göstərdiyimiz bölgələrdə hazır biznes almağın mənası yoxdur, çünki bu halda heç bir əlavə dəyər yoxdur. Bizi” şirkətin strateji idarəetmə üzrə baş direktorunun müavini Mixail Xarlamov vurğulayır.
"Bio-ton" sistematik olaraq məhsuldarlıq və coğrafi mövqe baxımından ən cəlbedici yerləri axtarır və seçir, Xarlamov deyir. “Biz hər il təxminən 10-20 min hektar sürətlə inkişaf etməyi, qonşu torpaqları alıb əkin dövriyyəmizə daxil etməyi planlaşdırırıq”, - o, planlarını bölüşür. “Kompakt yerləşmə logistik üstünlüklər yaradır və əməliyyat nəzarətini artırır.” Bununla belə, torpaq bankının artırılması şirkət üçün özlüyündə bir məqsəd deyil, top-menecer aydınlaşdırır ki, hazırda prioritet əməliyyat gəlirliliyinin artırılmasıdır. "Biz istehsal prosesini intensivləşdirməyə və yeni texnologiyaların tətbiqinə diqqət yetirmişik" deyə Xarlamov izah edir. Yeni regionlara daxil olmaq yalnız xüsusi vəziyyətlər və ya maraqlı böyük (ən azı 30 min hektar) və yığcam yerləşdiyi ərazinin holdinqə uyğun qiymətə olması halında mümkündür. Belə bir əməliyyatla bağlı qərarın ayrıca investisiya layihəsi kimi veriləcəyini deyir.
Torpaq Bankı" AFG Milli» 92 min hektar təşkil edir (holdinqin ortaq sahiblərinə məxsus, lakin onun strukturuna daxil olmayan aktivlər istisna olmaqla). Holdinqin baş direktoru Yuri Belovun sözlərinə görə, qrup əsasən super intensiv alma bağlarının salınması, həmçinin tərəvəzçilik üçün torpaq sahəsini artırmağı planlaşdırır. Son bir neçə il ərzində holdinq əsasən bu iki biznes sahəsi üçün aktivlər əldə edib. Eyni zamanda, Bio-Tondan fərqli olaraq, o, təkcə torpaq deyil, həm də bütün istehsal komplekslərini alır. Beləliklə, 2016-cı ildə şirkət 30 milyon rubla başa gəldi. yuyulmuş kartofun qablaşdırılmasının həcmini artırmaq üçün Nijni Novqorod vilayətinin Arzamas rayonunda kompleks alıb, bura həmçinin 8 min ton məhsul üçün saxlama qabiliyyəti də daxildir. Daha sonra həmin ərazidə 1,2 min hektar kənd təsərrüfatı sahəsi və 5 min tonluq kartof anbarı olan kənd təsərrüfatı müəssisəsi, qonşu Diveevoda isə 4 min hektar torpaq sahəsi alınıb ki, bunun da çoxu biçilmiş torpaqlar olub. Rostov vilayətində holdinq iki il əvvəl 4 min hektar kənd təsərrüfatı sahəsi olan kartof və açıq tərəvəz becərilməsi üçün kompleks, ümumi həcmi 20 min ton olan kartof anbarı və 15 tutumlu qablaşdırma xətti alıb. ton/saat, Belov deyir. "2017-ci ildə biz Krasnodar diyarında 1 min hektara yaxın çəltik sahəsi və Nijni Novqorod vilayətində tərəvəzçilik üçün bir neçə kiçik torpaq sahəsi aldıq", - o əlavə edir.
Belov hesab edir ki, uyğun kənd təsərrüfatı torpaqlarının seçilməsi ilə bağlı vəziyyət regiondan asılı olaraq dəyişir. Məsələn, Krasnodar diyarında pulsuz torpaq sahəsi azdır, demək olar ki, hamısı işlənmişdir, buna görə holdinq bağ əkmək üçün torpaq sahələri almaq üçün digər sənaye sahələri ilə rəqabət aparmağa məcburdur. Belov əmindir: "Əgər biz torpaqları, məsələn, regional və federal fondlar hesabına inkişaf etdirə bilsəydik, daha sürətli genişlənərdik". “Bu baxımdan mən istərdim ki, dövlət superintensiv bağçılıq kimi kapital tutumlu layihələri dəstəkləsin”. Lakin Nijni Novqorod vilayətində şirkət müntəzəm olaraq müxtəlif bölgələrdən kənd təsərrüfatı müəssisələrini almaq üçün təkliflər alır. Satışda həmişə böyük torpaq sahələri var. Satın almağa qərar verərkən, hər şey qiymətdən və saytın coğrafi yerindən asılıdır, Belov izah edir. Əlavə şərtlər də yarana bilər: məsələn, müəssisədə şirkət üçün uyğun olmayan mal-qara sürüsü saxlamaq. Novqorod bölgəsində torpaq tapmaq daha asandır və bu, xeyli az başa gələcək, lakin bu, riskli əkinçilik zonasıdır, buna görə də orada məhsul istehsalı orta zonaya nisbətən daha az inkişaf etmişdir, top menecer əlavə edir.
Xarlamov təsdiq edir ki, hazırda böyük torpaq sahələri bazarda kifayət qədər nadirdir və bu torpaqlar əkin dövriyyəsinə daxil olduğundan onların dəyəri adətən bazar qiymətindən yüksək olur. Bununla belə, “Bio-Ton”un sənayedəki mövqeyi əsasən biçilmiş sahələrin dövriyyəyə qaytarılması hesabına formalaşıb: son 10 ildə 100 min hektardan çox sahə istifadəyə verilib, bu il isə təxminən 4 min hektarın qaytarılması planlaşdırılır. " Miratorq“Həmçinin əkin sahələri hesabına fəal şəkildə genişlənir: keçən il holdinq Bryansk, Smolensk, Oryol, Kaluqa və Tula vilayətlərində 85 min hektardan çox ərazini dövriyyəyə qaytardı, mal-qara üçün otlaqlar təşkil etdi.
« AFG Milli“həmçinin depozit almaqdan imtina etmir. Belov deyir ki, üç il ərzində şirkət Nijni Novqorod vilayətində 900 hektar, Novqorod vilayətində isə 700 hektar ərazini dövriyyəyə qaytarıb, 2018-ci ildə daha 300-400 hektar ərazini planlaşdırır. Düzdür, belə torpaqlarla işləmək həmişə iqtisadi məsələdir. Əvvəla, torpaq analizi aparılır: ilkin olaraq münbit torpaqda alaq otlarından başqa heç nə bitməyəcək, top menecer aydınlaşdırır. Bir hektar əmanətin dövriyyəyə buraxılmasının dəyəri bu torpaqların baxımsızlıq dərəcəsindən asılıdır. “Əgər yerdə meşə böyüyübsə, əvvəlcə ağacların kəsilməsi, kötüklərin qoparılması, sonra ikiqat disklərin kəsilməsi, şumlanması və tırmıklanması aparılır. Belə “ağır” yataqlarla maya dəyəri 20 min rubl/ha çata bilər”, - o hesab edir. "Əgər tarla sadəcə alaq otları ilə örtülübsə, onda xərc təxminən 6-7 min rubl/ha olacaq."
Belovun sözlərinə görə, ənənəvi olaraq torpaq aktivinin dəyəri onun coğrafi mövqeyindən, giriş yollarının mövcudluğundan, torpağın münbitlik göstəricilərindən və torpağın ümumi vəziyyətindən asılıdır. Əgər bu, istehsal müəssisələrinin və anbar obyektlərinin tikintisini nəzərdə tutursa, o zaman sahənin resurs təchizatı şəbəkələrinə yaxınlığı və qoşulma dəyəri də qiymətləndirilir. O deyir ki, super intensiv bağların salınması üçün müəyyən edən meyarlar torpağın keyfiyyət xüsusiyyətləri və damcı suvarma sisteminin təşkili üçün su mənbəyinin olmasıdır.
Spekulyativ strategiyalar artıq aktual deyil
Qeyri-əsaslı investorlar indi kənd təsərrüfatı torpaqlarını yalnız aqrobizneslə məşğul olmağı, gəlir əldə etmək üçün emal etməyi planlaşdırdıqları və ya torpağı başqa kateqoriyaya keçirmək və məsələn, daşınmaz əmlak tikmək niyyəti olduqda cəlb edə bilərlər. Atondan İvan Nikolaev deyir: "İnvestisiya şirkətlərinin və ya bankların torpaqları daha yüksək qiymətə satmaq üçün aldığı günlər keçdi və məncə, geri qayıtmayacaq, çünki satacaq heç kim yoxdur" dedi. “Kənd təsərrüfatı təsərrüfatları ildə 50 min hektar və ya daha çox sahə alırlar, əgər özləri də özlərinə uyğun torpaq sahəsini asanlıqla və daha ucuz qiymətə tapa bilirlərsə, niyə investisiya şirkətindən daha yüksək qiymətə torpaq almalıdırlar?” Təbii ki, istisnalar o zaman mümkündür ki, əsas olmayan investor kənd təsərrüfatı holdinqlərini cəlb edən bəzi unikal torpaqlara sahib olur, lakin sonuncular bu bazarı daha yaxşı bilirlər və əksər hallarda alternativ variantlar tapa bilirlər, ekspert əlavə edir.
Qiymətlərə nə olacaq
Vitali Şeremet deyir ki, 2017-ci ildə, bütövlükdə ilin fermerlər üçün kifayət qədər uğursuz olduğu aydın olanda belə, torpaq almağa müəyyən maraq qaldı. O, əsasən qeyri-əsas investorlar tərəfindən dəstəklənir və hələ bir müddət davam edəcək, çünki 2014-cü ildə rublun məzənnəsindəki dalğalanmalar səbəbindən yuxarıya doğru korreksiya aparılsa da, Rusiyada torpağın orta qiyməti müqayisə olunan bazarlarla müqayisədə nisbətən aşağı olaraq qalır. -2015.
2014-2016-cı illərdə demək olar ki, bütün regionlarda torpaq qiymətlərində artım müşahidə olunub və bu artım 2017-ci ildə dayanıb. Cənubun ən yaxşı ərazilərində qiymətlər 180-200 min rubl/ha, Rusiyanın mərkəzində - 50-70 min rubl/ha səviyyəsindədir, Vladislav Novoselov məlumat verir. Hüquq departamentinin direktoru deyir ki, torpaq qiymətləri 2017-ci ildə pik həddə çatdı və payızdan bəri kifayət qədər çox sayda yeni təkliflərin ortaya çıxması fonunda 10-15% və ya daha çox azalma var. " Miratorq» Aleksandr Krasnov. Üstəlik, real əməliyyat qiymətləri satıcının ilkin gözləntilərindən daha çox fərqlənir - 20-30%, o əlavə edir. “İndi bizim yerləşdiyimiz yer üçün ən keyfiyyətli və ən uyğun torpağı seçmək imkanımız var. Düşünürük ki, 2018-ci il ərzində bazarda yeni satış təklifləri yaranacaq və qiymətlərdə azalma tendensiyası davam edəcək”, - deyə o, gözləyir.
Mixail Xarlamov da oxşar fikri bölüşür. 2017-ci ilin rekord məhsulu və 2018-ci il üçün proqnoz məhsulun qiymətlərinin azalmasına səbəb olub, həddindən artıq istehsal xərclərini zəif idarə edən səmərəsiz oyunçuları bazarı tərk etməyə sövq edəcək ki, bu da təklifin artmasına və torpaq dəyərinin mümkün azalmasına səbəb olacaq; , inanır. Biznes aktivi kimi torpağın dəyəri bilavasitə kənd təsərrüfatı bazarındakı vəziyyətdən asılıdır: son məhsulun qiyməti nə qədər aşağı olarsa, investisiyanın qaytarılması da bir o qədər aşağı olar. Mənfəətlilik qeyri-müəyyən müddətə düşə bilməz, buna görə də torpaq dəyərində düzəliş çox ehtimal olunan bir hadisədir, top menecer iddia edir.
Keçən il nəinki torpağın bahalaşması dayandı, həm də bitkiçiliklə bağlı kənd təsərrüfatı aktivlərinin likvidliyi azaldı, Novoselov onunla razılaşır. Gələcək qiymət davranışı məhsul yetişdirən biznesin gəlirliliyindən çox asılı olacaq. Eyni zamanda, o hesab edir ki, Avropa və ya Amerika torpaqlarının qiymətləri bizim üçün yaxın gələcəkdə əldə edilə bilməz. Səbəblərə ölkə riski, maliyyə çatışmazlığı, uzun məsafələrdə inkişaf etməmiş logistik imkanlar və s.
Olqa Romanova deyir ki, Rusiyada kənd təsərrüfatı torpaqlarının qiymətləri bir sıra digər ölkələrlə müqayisədə, o cümlədən sahələrin xüsusiyyətlərinə və ölçülərinə görə aşağıdır. Məsələn, Almaniya və ya Hollandiyadakı sahələr daha kiçikdir; "Biz torpağın dəyərinə başqa xərcləri də əlavə edirik, xüsusən də logistika: belə olur ki, tarlaya gedib məhsulu itkisiz çıxarmaq o qədər də asan deyil" deyə o izah edir. Əgər gələcəkdə bu məsrəfləri nəzərə almaq lazım olmasaydı, bəlkə də torpaq daha baha olardı. Eyni zamanda, torpağın kadastr dəyəri bəzən əməliyyatlardan əhəmiyyətli dərəcədə yüksək olur, Romanova qeyd edir. Ümumiyyətlə, Rusiyada orta qiymət səviyyəsi 30-40 min rubl/ha diapazonunda olarsa, bu, ağlabatan göstərici olacaqdır. "Qiymətlər təxminən indiki səviyyədə qalacaq və bəzi yerlərdə azalma mümkündür - iqtisadiyyat hər şeyi bərabərləşdirəcək" deyə düşünür.
Kənd təsərrüfatı torpaqlarının dəyəri haqqında ayrıca danışarkən, investorun gələcəkdə ondan nə alacağını və əlavə investisiyaların həcmini qiymətləndirmək lazımdır, Veda Capital Group-un Direktorlar Şurasının sədri Aleksey Ledenev təsdiqləyir. “Məsələn, torpaq böyüyübsə, onun dövriyyəyə qaytarılmasına sərmayə qoymalı, həmçinin avadanlıq almalı, infrastruktur qurmalı, toxum, gübrə, bitki mühafizə vasitələri almalısınız – nəticədə geri qaytarılma müddəti uzun olan bahalı layihə və Rusiyada bu sevgi hələ çox deyil”, - o qeyd edir. — Qərb investorlarının zehniyyəti fərqlidir, onlar gəlir əldə etmək üçün 10-15 il gözləməyə hazırdırlar. Məhz buna görədir ki, ölkəmizdə çoxlu bitmiş tərk edilmiş torpaqlarımız var. Baxmayaraq ki, təbii ki, bu baxımdan fərqlənən bölgələr var, məsələn, Belqorod bölgəsi, burada aydın siyasət var ki, torpaq işləməli və gəlir gətirməlidir.
Andrey Tixomirov hesab edir ki, yaxşı torpaq sahələrinin qiymətləri yalnız məhdud təklif səbəbindən artacaq. Keyfiyyətsiz torpaq sahələrinin qiyməti indiki səviyyədə qalacaq və ya hətta onlara endirim də tətbiq olunacaq. Bununla yanaşı, ekspert istisna etmir ki, ən yaxşı regionlarda, məsələn, Krasnodar diyarı kimi göstəricilər dünya üzrə orta göstəriciyə yaxınlaşacaq.
Rusiyada çox sayda boş torpaq olduğundan, onlar üçün qiymət artımı üçün əhəmiyyətli bir potensialdan danışmağa ehtiyac yoxdur, Nikolaev razılaşmır: niyə daha çox pul ödəyib bir sahəni geri almalısınız, əgər eyni pula boş bir torpaq götürə bilsəniz, məsələn, əkilmiş torpaqlarla və onun keyfiyyətinin yaxşılaşdırılmasına investisiya qoymaq? “İndi qiymətlərin bir qədər artması faktı müəyyən iqtisadi artım, rekord məhsul və ixracla bağlıdır”, - ekspert izah edir. “Aydındır ki, əgər bitkiçilik gəlir gətirirsə, investorlar ona pul yatırıb istehsalı artırmağa çalışırlar və bu məqsədlə torpaq banklarını da genişləndirirlər”.
Kiçik biznes də genişlənir
Əsasən, böyük oyunçular torpaq banklarını genişləndirirlər, lakin əməliyyatlar da daha aşağı səviyyədə aparılır və kiçik müəssisələr üçün, məsələn, birdəfəlik alış üçün min hektar tapmaq daha asandır. Bununla belə, belə bir fikir yarana bilər ki, alqı-satqı dövriyyəsi əsasən bir hüquqi şəxsdən digərinə keçən eyni torpaq sahəsini əhatə edir. Bu, böyük oyunçuların iştirak etdiyi sövdələşmələrin geniş şəkildə tanınması ilə əlaqədardır, Ratumdan Olqa Romanova deyir.
Bazarın inkişaf perspektivləri
Rusiyada kənd təsərrüfatı torpaqları bazarı böyükdür - bu, on milyonlarla hektardır və həm böyük ərazilərin, həm də nisbətən kiçik klasterlərin bir sahibdən digərinə ötürülməsi prosesi daim davam edəcəkdir. Üstəlik, bunlar həm konsolidasiya əməliyyatları, həm də böyük aktivlərin ayrıca klasterlərə bölünməsi olacaq. Novoselov əmindir ki, nəzərə alınacaq əsas amil rentabellik və səmərəlilikdir. Sənayenin gəlirliliyi azalarsa, bazar iştirakçıları qaçılmaz olaraq strategiyalarını yenidən nəzərdən keçirəcəklər. Güclü uğurlu oyunçuların nəzarəti altında aktivlərin artırılması üçün kifayət qədər standart bir proses olacaq. Üstəlik, bunlar əsas kənd təsərrüfatı məhsulları üçün aşağı qiymətlərlə belə yaxşı gəlir əldə etməyi öyrənmiş kiçik regional şirkətlər ola bilər.
Bununla belə, sənayedə gəlirliliyin azalması qaçılmaz olaraq oyunçuların əhəmiyyətli bir hissəsinin maliyyə vəziyyətinin pisləşməsinə səbəb olacaq, ekspert davam edir. Novoselov hesab edir ki, bir sıra kənd təsərrüfatı şirkətlərinin sahibləri əvvəlkindən daha aşağı gəlirliliklə biznesdə qalmaq istəməyəcəklər, ona görə də böyük aktivlər sahiblərini dəyişəcək, o cümlədən onların müxtəlif alıcılar arasında bölünməsi, xüsusən də torpaq müxtəlif bölgələrdə yerləşirsə, Novoselov iddia edir. “Torpaq təkcə bitkiçilik üçün deyil, həm də heyvandarlıq istehsalı üçün bütün sənaye üçün əsas və əsas resursdur. Aqrar-sənaye kompleksinin inkişaf potensialı tükənməkdən uzaqdır, ona görə də bir çox investisiya layihələrində torpaq həmişə diqqət mərkəzində olacaq”, - deyə o, yekunlaşdırır.
Andrey Tixomirov hesab edir ki, sənayedə oyunçuların konsolidasiya və konsolidasiya tendensiyası davam edəcək və ən əlverişli regionlarda tədarük tükəndikdə onların yeniləri ilə maraqlanmağa başlaması ehtimalı var. Bununla belə, iri oyunçular xarici mühitin güclü təzyiqini hiss etməyə davam edəcək, bu da şirkətlərin maliyyə göstəricilərinə, eləcə də rəqabət səviyyəsinə təsir edəcək.
Gələcəkdə bəzi böyük holdinqlər torpaq banklarının ölçüsü üçün rəqabətə davam edəcək, lakin iqtisadiyyatı düşünməyənlər getdikcə azalır. Olqa Romanova əmindir ki, kənd təsərrüfatı riskli bir işdir və əkinçilik torpaqlarından səmərəli istifadə məsələləri oyunçuları onu optimallaşdırmağa məcbur edəcək. Məsələn, əgər hansısa şirkətin idarə olunması çətin olan uzaq ferması varsa, onu satmaq və ya bu regionda marağı olan başqa bir oyunçu ilə dəyişmək daha məntiqlidir. Buna baxmayaraq, mümkün qədər çox torpaq almaq strategiyası hələ də qalır, ona görə də yaxın üç-dörd il ərzində biznesin öhdəsindən gələ bilməyən şirkətlərin daha bir iflas dalğası ola bilər, Romanova hesab edir.
İvan Nikolaev hesab edir ki, Rusiyada kənd təsərrüfatı torpaqları bazarının gələcək inkişafı əsasən hökumətin tərkibindən və kənd təsərrüfatı ixracının dinamikasından asılı olacaq. “Daxili bazar doymuşdur, əhali yoxsullaşdıqca istehlak tələbi azalır, ona görə də ixracı artırmalıyıq. Əgər irəliləyiş olsa və biz nəinki taxıl, hətta ət və tərəvəz məhsullarını daha fəal ixrac etməyə başlasaq, o zaman kənd təsərrüfatı torpaqları bazarında müəyyən müsbət dinamika olacaq. Əks halda biz durğunluq gözləməliyik”, - deyə o, proqnozlaşdırır.
Vitali Şeremet hesab edir ki, yaxın illərdə Rusiyanın kənd təsərrüfatı sektorunda torpağın qiymətini artıracaq dəyişikliklər baş verəcək. Aqroixrac proqramı uğurlu olarsa, o zaman kənd təsərrüfatı məhsullarına tələbatın artması səbəbindən torpağa tələbat da artacaq. Bundan əlavə, texnologiyanın inkişafı və məhsuldarlığın artması müsbət təsir göstərə bilər. O, ümid edir ki, makroiqtisadi və geosiyasi gərginlik məsələlərinin həlli ölkənin risk faktorunu azaldacaq və iqtisadiyyata və kənd təsərrüfatına daha ucuz pul cəlb edəcək.
Əsas oyunçular torpaq üçün alıcı bazarı yaratmaqla öz bizneslərini genişləndirməyə davam edəcəklər, Mixail Xarlamov da razılaşır. Doğrudur, məhsulun həddindən artıq istehsalı, ixracın logistik problemləri ilə birləşərək, məhsul istehsalının maya dəyərinə və müvafiq olaraq, torpağın qiymətinə mənfi təsir göstərəcəkdir. Lakin ixrac bərqərar olsa və daxili bazar sabitləşsə, o zaman torpaq qiymətlərində korreksiya əhəmiyyətsiz olacaq və orta müddətli perspektivdə onlar arta bilər, deyə o düşünür. Əgər cənub bölgələrində artım potensialı praktiki olaraq istifadə olunubsa, Volqa bölgəsi bazarının hələ də ciddi potensialı var, deyə top menecer əlavə edir. Düzdür, o, torpaq bazarının hələ də mürəkkəb və struktursuz qalmasına diqqət çəkir və əsas problem torpaq sahələrinin sərhədlərinin tənzimlənməməsidir ki, bu da belə əməliyyatlar üçün bank maliyyəsini cəlb etməyi çətinləşdirir.
Alexander Krasnov deyir ki, uzunmüddətli perspektivdə torpaq bazarının perspektivləri müsbət kimi görünür, lakin əsasən dövlətin öz tənzimləməsini daha effektiv edə bilib-bilməyəcəyindən asılıdır. Xüsusilə, o hesab edir ki, əkin sahələrinin sərbəst dövriyyəsini bərpa etmək lazımdır. Qanunla torpaq payının sahibinin onu yalnız dövlətə, həmin ərazidəki pay torpaq payının başqa sahibinə və ya bu sahənin icarədarına sata bilməsi iri torpaq sahələrinin formalaşmasına əsas maneədir. mülkündə torpaq olduğunu izah edir. Üstəlik, torpaq paylarının əhəmiyyətli bir hissəsi sahibsiz olub və onların hüquqi statusu ilə bağlı hələ də qeyri-müəyyənlik var. “Mövcud tənzimləmə faktiki olaraq torpaq üçün “boz bazar”ın yaranmasına səbəb olub ki, bu da satıcılara öz payının tam qiymətini almağa imkan vermir və torpağın alınması prosesində onun hüquqları faktiki olaraq təmin olunmursa, alıcını qeyri-müəyyən vəziyyətdə qoyur. hər cür qorunur” deyə şikayətlənir. Torpaqların dövlət mülkiyyətində olması barədə məlumatın kifayət qədər açıq olmaması da haqsız rəqabətə və korrupsiyaya şərait yaradır. Belə ki, bələdiyyə qurumu öz mülahizəsinə uyğun olaraq, heç kimə məlumat vermədən - tender keçirmədən, iqtisadi əsaslandırmadan, əslində, “Kimə verirəmsə, verəcəm” prinsipi ilə torpaq sahəsini faktiki olaraq istənilən kəndli təsərrüfatına və ya kənd təsərrüfatı təşkilatına icarəyə verə bilər. Mən istəyirəm”, - Krasnov deyir.
Prioritet bölgələr
KPMG-dən Vitali Şeremetin sözlərinə görə, investorlar ənənəvi olaraq Qara Torpaq Bölgəsi torpaqlarına və cənub bölgələrinə diqqət yetiriblər. Ən cəlbedici bölgələr Krasnodar diyarı, Rostov vilayətinin və Stavropol vilayətinin bitişik əraziləri və Mərkəzi Federal Dairənin qara torpaq bölgələridir. Tula, Oryol və Kaluqa bölgələri də maraqlıdır, Andrey Tixomirov sadalayır. Bununla belə, investorlar əvvəllər baxmadıqları bölgələrə, məsələn, Ryazan bölgəsinə cəlb olunmağa başladılar, baxmayaraq ki, bir neçə il əvvəl hamı Mərkəzi Qara Yer Bölgəsinə tələsirdi, Olqa Romanova qeyd edir. İvan Nikolayevin fikrincə, gələcəkdə Volqa bölgəsində kənd təsərrüfatı torpaqları bazarı yaxşı inkişaf etməlidir, xüsusən istehsal daxili bazara yönəldilsə: yaxşı torpaqlar, çoxlu əhali, üstəlik böyük şəhərlərin yaxınlığı var.
İcmal 1 iyun 2014-cü il tarixinə Yaroslavl vilayətində kənd təsərrüfatı torpaqları bazarının təhlilini ehtiva edir.
Hazırda kənd təsərrüfatı istehsalının təşkili üçün kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahələri bazarına sahəsi 1000 hektardan çox olan iri torpaq sahələri, habelə 10 hektara qədər olan kiçik torpaq sahələri daxildir. İstər özəl, istər dövlət, istərsə də bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələri satışa və icarəyə verilir, kənd təsərrüfatının inkişafı üçün investisiya sahələri hazırlanır.
Kənd təsərrüfatı istehsalının təşkili üçün bir sıra kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahələri açıq bazarda pərakəndə satış və məişət xidmətləri müəssisələrinin təşkili üçün kommersiya təyinatlı torpaq kimi və ya mənzil tikintisi üçün torpaq kimi təklif olunur, bu torpaq sahəsinin təyinatında və icazə verilən istifadə növündə dəyişiklik gözlənilir. .
Torpaq bazarındakı vəziyyət əsasən aqrar-sənaye kompleksinin inkişafı və məqsədyönlü inkişaf proqramlarının olması ilə müəyyən edilir. Yaroslavl vilayətində inkişaf etmiş aqrar-sənaye kompleksi formalaşmışdır. Rayonda kənd təsərrüfatına yararlı torpaqlar 1 milyon hektara yaxın ərazini əhatə edir. Rayonda kənd təsərrüfatının ən inkişaf etmiş sahəsi heyvandarlıqdır. Bitkiçilik əsasən heyvandarlıq sənayesini yemlə təmin etmək məqsədi daşıyır və yalnız bir neçə rayonda əmtəəlik bitkiçilik məhsullarının istehsalı inkişaf etmişdir.
Aqrar-sənaye kompleksinin dəstəklənməsi tədbirlərinin həyata keçirilməsinə ümumilikdə 2046,5 milyon rubl (2012-ci ildə - 1679,7 milyon rubl), o cümlədən federal büdcədən 1198,5 milyon rubl (2012-ci ildə - 664 milyon rubl), regional büdcədən ayrılmışdır. 848 milyon rubl (2012-ci ildə - 1015,7 milyon rubl).
2013-cü ildə aqrar-sənaye kompleksində müəyyən müsbət nəticələr əldə edilmişdir. Aqrar-Sənaye Kompleksinin İnformasiya və Məsləhət Xidmətindən verilən məlumata görə, kənd təsərrüfatı məhsullarının fiziki həcm indeksi 2012-ci ilin səviyyəsi ilə müqayisədə 99,6 faiz, əmək məhsuldarlığı 105,2 faiz təşkil edir. Kənd təsərrüfatı məhsullarının satışından əldə olunan gəlirin artımı 5 faiz, istehsal xərclərinin artımı 9 faiz təşkil edir. Nəticədə, ümumi gəlirlilik (subsidiyalar daxil olmaqla) təxminən 3% təşkil edəcəkdir.
Yaroslavl "Aqro-sənaye kompleksinin məlumat və konsaltinq xidməti" investisiya layihələrinə dəstək verir. İnvestorlar Yaroslavl vilayətinin bələdiyyə rayonlarında investisiya sahələrini nəzərdən keçirməyə dəvət olunur. İnfrastruktur imkanları, torpaq və əmək resurslarının mövcudluğu yeni səmərəli istehsalın yaradılmasına və ya mövcud istehsalın yenidən qurulmasına imkan verəcəkdir. İnvestisiya layihələrinin həyata keçirilməsi üçün də vergi güzəştləri, o cümlədən əmlak vergisindən tam azadolma (dərəcə - 0%), gəlir vergisi üzrə vergi dərəcəsi müddətsiz olaraq 0%, nəqliyyat vergisindən tam azadolma (dərəcə - 0%), torpaq vergisi güzəştləri nəzərdə tutulur. vergi. İnvestisiya müqaviləsi çərçivəsində infrastruktur xərclərini kompensasiya etmək üçün büdcədən subsidiyaların verilməsi mümkündür.
Yaroslavl bölgəsində kənd təsərrüfatı torpaqlarının bazarda tədarükü
Yaroslavl bölgəsindəki torpaq bazarı heterojendir. Həm kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarla təmin olunmayan ərazilər, həm də potensialı yüksək olan ərazilər müəyyən edilib. Kənd təsərrüfatı istehsalı üçün torpaq tədarükü obyektlərin nisbətən az olması ilə xarakterizə olunur, lakin torpaq sahələrinin sahəsi, bir qayda olaraq, 1 hektardan artıqdır və 2500 hektara çata bilər. kənd təsərrüfatı istehsalı kompleksidir. Kənd təsərrüfatı istehsalı üçün torpaq təklifinin əsas hissəsi tələbatı məhdud olan böyük torpaq sahələri ilə təmsil olunur. Bazar monitorinqinin nəticələrinə görə torpaq sahələrinin orta sahəsi 80 hektar olub.
Kənd təsərrüfatı istehsalı üçün torpaq sahəsi baxımından ən böyük tədarük həcmi Uqliç bölgəsinə - 61% və Pereslavl bölgəsinə - ümumi tədarükün 21% -ə düşür. Bolşeselski, Poşexonski və Nekouzski rayonlarının payı müvafiq olaraq 8%, 6% və 2% təşkil etmişdir. Bütün digər rayonlar torpaq sahəsinin cəmi 2%-ni təşkil edir, onların hər birinin payı 1%-dən azdır.
düyü. 1. Kənd təsərrüfatı istehsalı üçün torpaq sahələrinin təchizatının coğrafi strukturu
Təklifin strukturu ərazilərin coğrafi mövqeyi ilə diktə edilir. Uglich rayonu Tver vilayəti, Pereslavl - Tver, Moskva və Vladimir vilayətləri ilə həmsərhəddir. Neokuzsky rayonu bir tərəfdən Tver vilayəti ilə, digər tərəfdən Rıbinsk su anbarı ilə həmsərhəddir. Poşexonski rayonu həm də Rıbinsk su anbarı və Voloqda vilayəti ilə həmsərhəddir. Uqliç və Pereslavl rayonlarında, eləcə də Bolşeselski rayonunda tədarükün üstünlük təşkil etməsi Moskvaya doğru cazibə və moskvalılara diqqətin yönəldilməsi ilə izah olunur.
düyü. 2. Kənd təsərrüfatı torpaqlarının tədarükünün təmərküzləşməsi
Yaroslavl bölgəsində kənd təsərrüfatı torpaqları bazarında tələb və kommersiya şərtləri
Kənd təsərrüfatı istehsalı üçün torpaq sahələri bazarında vəziyyət ən müxtəlif təklif fonunda tələbin olduqca aşağı səviyyəsi ilə xarakterizə olunur. Dövlət proqramlarının (yeni başlayan fermerlərə dəstək proqramı çərçivəsində qrantlar) həyata keçirilməsi nisbətən kiçik torpaq sahələrinə marağı artırır. Öz növbəsində, investorlar maldarlıq təsərrüfatının təşkili üçün böyük torpaq sahələrinə, eləcə də məhsul yetişdirilməsinə, yəni geri qaytarılma dərəcəsi və gəlirliliyin ən yüksək olduğu layihələrə pul yatırmağa üstünlük verirlər. Lakin dövlətin dəstəyinə baxmayaraq, torpaq sahələrinin ifşa müddətləri kifayət qədər yüksəkdir, əməliyyatların səviyyəsi isə aşağıdır.
Bu kateqoriyaya aid torpaq sahələrinin qiymətinə təsir baxımından ən əhəmiyyətlisi yer faktorları (Moskvadan və Rıbinsk su anbarından məsafə), həmçinin kommunikasiyalar və yaxınlıqda su anbarının olmasıdır.
İstifadə perspektivləri, yəni bir sahənin başqa kateqoriyaya köçürülməsi və mənzil tikintisi, ticarət və məişət obyektləri və ya yol kənarı infrastrukturu üçün istifadə imkanı da torpaq sahələrinin qiymətinə əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərir. Ən yaxşı istifadəsi başqa kateqoriyaya keçirilməsini və icazə verilən istifadə növünün dəyişdirilməsini nəzərdə tutan torpaq sahələrinin hər kvadratmetrinə düşən orta qiymət birbaşa kənd təsərrüfatı istehsalı üçün torpaq sahələrinin orta dəyərini 10-12 dəfə üstələyir.
2014-cü ilin 1-ci rübünün nəticələrinə əsasən, kənd təsərrüfatı istehsalı üçün torpaq sahələri üçün ən yüksək orta təklif qiyməti (icazə verilən istifadə növünün dəyişməsi gözlənilən torpaqlar istisna olmaqla) Yaroslavl vilayətinin Nekouzski və Poşexonski rayonlarında olub - 19,5 rubl / kv.m. m və 17,5 rub./kv.m. Bu, tədarükün nisbətən kiçik həcmi, ərazilərə yaxşı nəqliyyat əlçatanlığı (asfalt yollar) və kommunikasiyaların, o cümlədən qazın mövcudluğu ilə izah olunur. Qeyd etmək lazımdır ki, kvadrat metrə görə orta qiymətin yüksək olmasına baxmayaraq, bu sahədə aşağı satış qiymətləri olan təkliflər də mövcuddur: Niva investisiya sahəsi (Nekouzsky kənd təsərrüfatı kooperativinin və Niva MMC-nin ərazisində) satışa və ya uzun müddətə təklif olunur. -müddətli icarə , satış qiyməti 1-1,5 rubl/kv.m, icarə qiyməti 120 rubl/ha təşkil edir.
Ən məşhur ərazilər Pereslavl və Uglich əraziləridir, bu ərazilərdə yüksək səviyyədə təchizat tədarükün orta qiymətində əks olunur - 1 kv.m. 10,5 rubl, 8 rubl təşkil etdi. müvafiq olaraq. Əksinə, tədarükün aşağı səviyyəsi Kostroma və Voloqo vilayətləri ilə həmsərhəd olan Lyublinski rayonunda orta qiymətin nisbətən yüksək səviyyəsinə səbəb olub - 8,5 rubl/kv.m.
Ən aşağı orta tədarük qiyməti Rostov vilayətində qeydə alınıb - 1,5 rubl/kv.m.
düyü. 3. Yaroslavl vilayətinin rayonları üzrə orta tədarük qiyməti
Bütövlükdə Yaroslavl vilayətində kənd təsərrüfatı torpaqlarının orta tədarük qiyməti təxminən 9,5 rubl/kv.m təşkil edir. m.
Orta qiymət 1 kv. m bütövlükdə Yaroslavl vilayətində kənd təsərrüfatı istehsalı üçün torpaq sahələri ilə aparılan əməliyyatların nəticələrinə görə 5,5 rubl/kv.
Trendlər və proqnozlar:
- Ümumiyyətlə, regional rəhbərliyin siyasəti Yaroslavl vilayətində investisiya fəaliyyətinin inkişafına, minimal risklə investisiya qoymağa imkan verən regional investisiya qanunvericiliyinin, habelə regional administrasiyada ixtisaslaşmış bölmənin mövcudluğuna üstünlük verir;
- Kənd təsərrüfatının qısa müddətdə inkişafına region üçün prioritet investisiya layihələrinin həyata keçirilməsi üçün vergi güzəştləri və subvensiyaların əldə edilməsi imkanları kömək edir;
- Bölgənin torpaq bazarına investisiya mənbəyi və ən böyük istehlak bazarı olan Moskvaya yaxınlığı əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərməyə davam edəcək (region Moskvadan cəmi 282 kilometr aralıda yerləşir)
- Ən çox tələb olunanlar Moskvaya və Moskva vilayətinə yaxın ərazilər - Uqliçski və Pereslavski, eləcə də əhəmiyyətli su ehtiyatları olan ərazilər - Nekouzski, Rıbinski, Poşexonski olacaq.
Nəticələr:
Hazırda kənd təsərrüfatı torpaqları bazarında təklifin tələbi nəzərəçarpacaq dərəcədə artıqlaması və satış qiymətlərinin nisbətən aşağı olması müşahidə olunur.
Kənd təsərrüfatının inkişafı proqramlarının həyata keçirilməsi, xammalın əlçatanlığının artırılması və öz məhsullarının birbaşa satışını stimullaşdırmaq üçün tədbirlərin işlənib hazırlanması sahənin investisiya cəlbediciliyini artıracaq, bu da torpaq sahələrinin dəyərinin artmasına və kənd təsərrüfatının daha da inkişafına səbəb olacaqdır. kənd təsərrüfatı torpaqları bazarı.
Ofislərimizlə telefonla əlaqə saxlayaraq xidmət sifariş edə və ya əlavə məlumat ala bilərsiniz:
7 812 326-20-06 Sankt-Peterburq
+7 495 955-78-37 Moskva
+7 343 372-54-75 Yekaterinburq
E-poçt poçt:
Torpaq bazarının müstəqil seqmenti kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlardan ibarətdir. Onlar ya təyinatı üzrə, ya da kənd təsərrüfatı prosesində iştirak edən daşınmaz əmlak obyektlərinin yerləşdirilməsi üçün alınır.
Bu gün 1 hektar torpağın qiyməti (yerləşdiyi yerdən, torpağın keyfiyyətindən, ərazisindən, formasından, yamacından, su obyektlərinə yaxınlığından asılı olaraq) orta hesabla 1100-2000 avro təşkil edir. Amma qiymət diapazonu genişdir - 1 hektar üçün 800-dən 5000 avroya qədər. Son üç ildə qiymət hər il 25-35% artıb. Və buna baxmayaraq, bu torpaqlar indinin özündə də aşağı qiymətə alınıb və onların qiyməti artmaqda davam edəcək.
Sonradan becərilməsi üçün alınmış kənd təsərrüfatı torpaqları respublika üzrə əsasən magistral yollara yaxındır. Onların dəyəri, yuxarıda qeyd olunan torpaqlardan fərqli olaraq, daha yüksəkdir, çünki perspektiv artıq orada qurulub.
Lakin tələbat nisbətən azdır. Onun müddəti altı aydan üç ilədək və ya daha çox ola bilər. Torpağın başqa bir kateqoriyaya köçürülməsi xərcləri çox vaxt alınma anındakı saytın dəyəri ilə müqayisə edilə bilər. Təyinatının dəyişdirilməsi perspektivi ilə 1 hektar kənd təsərrüfatı sahəsinin orta hesabla qiyməti 40 min avro ilə 500 min avro arasında dəyişir.
Moldova Respublikasında kənd təsərrüfatı sahələri bazarı, qiymətlərin digər ölkələrin bazarlarından bir neçə dəfə aşağı olmasına baxmayaraq, infrastruktura və logistikaya sərmayələrin olmaması səbəbindən çox həssasdır.
Əkin sahələrinin qiyməti nəzərə alınmalı yeganə element ola bilməz. Bu torpaqların keyfiyyəti də önəmlidir. Əmlak bazarının “mühiti” də önəmlidir. Moldovalı aqronomlar əkin sahələrinin qiyməti ilə keyfiyyəti arasında əlamətdar əlaqəni vurğulayırlar. O, regionda praktiki olaraq ən aşağı qiymətə malikdir və kənd təsərrüfatı istehsalı üçün ən münbit torpaqlardan biridir.
Torpağın yaxşı və ucuz olmasına baxmayaraq, kifayət qədər subsidiya yoxdur. Son 20 ildə çox şey bərbad vəziyyətə düşüb, infrastruktura heç bir investisiya qoyulmayıb, ona görə də təsərrüfat açmaqla (torpaq almaqla) işə başlayan insanlar praktiki olaraq sıfırdan başlayırlar. Əsasən xaricdən gətirilən tikinti materialları bahadır, kənd təsərrüfatı məhsullarının satışından gəlir isə ucuz olduğu üçün ləng olur.
Kənd təsərrüfatında işçi qüvvəsi çatışmazlığı var, çünki aşağı maaşlar kəndliləri daha çox gəlir gətirən iş axtarmağa məcbur edir, əksər hallarda kənd təsərrüfatında və xaricdə.
Moldovada torpaq sahələrinə tələbatın az olması kənd təsərrüfatı biznesinin aşağı rentabelliyi, eləcə də kənd təsərrüfatı biznesinə başlamaq niyyətində olanlar üçün çətin kredit şərtləri ilə bağlıdır. Bundan əlavə, icarə haqqı bahadır və notariat rüsumlarını və Torpaq Reyestrində qeydiyyat xərclərini azaltmaq üçün alqı-satqı müqavilələrində torpağın qiymətləri aşağı salınıb.
Bölgələr üzrə torpaq sahələrinin qiymət səviyyəsi həmişə torpağın münbitliyindən deyil, həm də Moldova Respublikasının iqtisadi inkişaf dinamikasından asılıdır. Torpaq qiymətlərində artım yalnız bazarlarda yerli məhsullara tələbatın artması fonunda müşahidə oluna bilər.
İnvestorlarımızın isə ən azı bir neçə il öz bizneslərini uğurla idarə etmək üçün kifayət qədər maliyyə resursları yoxdur.
“Makler” qəzetinin yazdığına görə, Kişinyov şəhərətrafı qəsəbələrində 1 hektar kənd təsərrüfatı sahəsi yerləşdiyi yerdən asılı olaraq orta hesabla 4000-7000 avroya başa gəlir. Bölgələrdə belə torpaq sahələrinin qiyməti hektara görə 10-15 min lei arasında dəyişir. Kənd təsərrüfatı torpaqları Moldova Respublikasının ümumi ərazisinin təxminən 75%-ni təşkil edir. Kənd təsərrüfatı sahələrinin siyahıyaalınması hələ də aparılmayıb.
Paustova kəndində kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq bazarı inkişaf etməyib 2014-cü ildə iki, 2015-ci ildə 3, 2016-cı ildə isə 16 alqı-satqı əməliyyatı qeydə alınıb.
Cədvəl 3.2 - Paustova kəndində kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqların alqı-satqısı üzrə qeydə alınmış əqdlər
| Amma. | Məkan | Sahə, ha | Qiymət, ley | Qiymət, lei/1 ha |
| 2014-cü il | ||||
| ilə. Paustova, kənar | 0,62270 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,46840 | |||
| 1 hektara görə orta qiymət | ||||
| 2015 | ||||
| ilə. Paustova, kənar | 0,3683 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,5787 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,5798 | |||
| 1 hektara görə orta qiymət | ||||
| 2016 | ||||
| ilə. Paustova, kənar | 0,6153 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,6153 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,6153 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,1875 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,4517 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,05 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,7287 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,7286 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,7285 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,7231 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,71 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,484 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,4841 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,4841 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,4841 | |||
| ilə. Paustova, kənar | 0,738 | |||
| 1 hektara görə orta qiymət |
Yeni başlayan fermerləri dəstəkləmək üçün 2015-ci ildə dövlət yeni başlayan sahibkarlar üçün güzəştli kredit proqramı qəbul etmişdir. Sberbank, Rosselxozbank, Agroros, Binbank kimi banklar kənd təsərrüfatı torpaqları ilə təminat da daxil olmaqla fermerlərə loyal kreditlər verir.
Dövriyyədə bəzi xüsusiyyətlər var kənd təsərrüfatı torpaqları- bu, dövlətin yerli və ya regional hakimiyyət orqanlarının simasında olan üstünlük hüququdur. Bu hüquq "Kənd təsərrüfatı torpaqlarının dövriyyəsi haqqında" 24 iyul 2002-ci il tarixli FZ-101 qanunu ilə tənzimlənir. 8. Bu o deməkdir ki, mülkiyyətçi torpaq sahəsini satmazdan əvvəl öz sahəsini yazılı şəkildə ilk növbədə dövlət və ya bələdiyyə orqanlarına təklif etməyə, sonra isə ondan imtina etdikdə üçüncü şəxslərə satmağa borcludur.
Bilməli olduğunuz ikinci xüsusiyyət rieltorlar- bu qanundur kənd təsərrüfatı torpaqlarının zəbt edilməsiüç il istifadə etmədikdən sonra və bəlkə də tezliklə dövlət bu müddəti 1 ilə endirəcək. Bizim üçün, rieltorlar, bu o deməkdir ki, bazarda investorlar deyil, yeni başlayan fermerlər və sahibkarlar yeni alıcılar peyda olur.
Hazırda torpaq sahəsi almaq istəyənlərin sayı artır kənd təsərrüfatı məqsədləri, hər kəs öz məqsədlərini güdür: kimsə havasız şəhərdən uzaqda mülk tikmək istəyir, kimsə ailə biznesi açmaq istəyir, kimsə qazanclı pul yatırmaq istəyir, bir şey aydındır ki, bu əldə etmək sərfəli, səmərəli pul sərmayəsidir. indiki mərhələ.
Bələdiyyələr çoxlu kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahələrini hərraca çıxarıblar (qiyməti heç də həmişə özəl mülkiyyətçilərinkindən ucuz olmur), bu doğrudur, amma həmişə belə olub, ilkin bazar var, təkrar bazar da var. uzun illərdir bir yerdədirlər, yəni hər iki dosta tələbat var bazar!
07/04/2013 İdarəetmə 5452
Kseniya Tretyakova
Value ARKA konsaltinq baş direktoru
Torpaq bazarı, bir qayda olaraq, nəzərdə tutulduğu sənayedəki ümumi vəziyyəti çox yaxşı əks etdirir. Bu gün kənd təsərrüfatı torpaqları bazarı alıcı bazarıdır. Ümumilikdə təklifin həcmi böyükdür və qiymətlərdə azalma tendensiyası gözlənilir.
Təklif tələbi xeyli üstələyir. Buna baxmayaraq, bir çox satıcı torpağa və ya əmlak kompleksinə yatırdıqları məbləğə güvənir. Torpaqların tez-tez böhrandan əvvəlki dalğada alındığını nəzərə alsaq, indiki qiymətlərlə satışın psixoloji cəhətdən yenidən qurulması çətinləşir, itkilərin ödənilməsi deməkdir; Qiymət artımını gözləmək üçün maliyyə yastığı olmayanlar bazar qaydaları ilə oynamalı, qiyməti əhəmiyyətli dərəcədə azaltmalı, alıcı üçün layihənin məqbul performansını təmin etməyə kömək etməlidirlər. Bu baxımdan bazarlıq endirimləri orta hesabla 15-20%, bəzi yerlərdə 30%-ə çatır. Ayrı-ayrı sahələr üçün əməliyyat qiymətləri təklif qiymətlərindən əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənə bilər.
İki yanaşma və peşəkar hesablama
Qiymətləri naviqasiya etmək üçün alıcılar üçün ən ucuz olan sahələrin (potensial uyğun olanların) qiymətlərindən başlaması məntiqlidir. Bir qayda olaraq, onlar bir ildən çox, bəzən bir neçə ildir sərgilənir (sərgi olunur), onların qiymətləri artıq bir neçə dəfə azaldılmışdır və onlar sonda alınacaq qiymətlərə mümkün qədər yaxındırlar.
Peşəkar qiymətləndiricilər torpağın dəyərini hesablamaq üçün daha dərin təhlillər aparırlar. Ənənəvi olaraq, ən çox tətbiq olunan iki yanaşma müqayisəli və gəlirdir.
Müqayisəli yanaşma müqayisə edilə bilən xüsusiyyətlərə malik olan sahələrin qiymətlərinin müqayisəsinə və analoji obyektlərlə qiymətləndirilən süjet arasındakı fərqləri nəzərə alan riyazi hesablama modelinin qurulmasına əsaslanır.
Gəlir yanaşması qiymətləndirilən əmlakın yaratdığı və ya yarada bildiyi pul vəsaitlərinin hərəkətinə əsaslanır.
Torpağın qiymətləndirilməsinə müqayisəli yanaşma
Müqayisəli yanaşma çərçivəsində analoq obyektləri seçərkən qiymətləndiricilər kənd təsərrüfatı torpaqları bazarında formalaşmış qiymət amillərinə əsaslanırlar.
Burada saytların potensialını düzgün qiymətləndirmək vacibdir. Məsələn, torpaq kateqoriyasının dəyişdirilməsinin yaşayış məntəqələri və ya sənaye torpaqlarına (Leninqrad vilayətində bunlar Vsevolojsk və Kingisepp rayonlarıdır) aktiv şəkildə həyata keçirildiyi ərazilərdə qiymətlərin daha az tətbiq edildiyi yerlərdən əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənir. .
Məkan
Yer torpaqda ən vacib şeydir. İlk növbədə, bunlar ərazinin qlobal xarakteristikası - ərazinin ümumi sosial-iqtisadi vəziyyətidir. Məsələn, Moskva və Leninqrad bölgələrindəki torpaq sahələri, bir qayda olaraq, Rusiyanın digər bölgələrinə nisbətən daha bahalıdır.
Yerləşdirmə xüsusiyyətlərinin ikinci səviyyəsi istehlakçıya yaxınlığı, eləcə də tarlalarda işin təşkilinin rahatlığını əks etdirən xüsusiyyətlərdir. Xüsusilə, magistral yollara, inzibati mərkəzə və insan resurslarının məskunlaşdığı ərazilərə yaxınlıq bu aspektdə xərclərə üstünlük təşkil edir.
Yerləşdirmə (funksional təyinatdan sonra) ilk amildir ki, onun vasitəsilə qiymətləndiricilər qiymətləndirilən obyektdən fərqli obyektləri bazarda təkliflərdən çıxarırlar.
Riyazi model qurarkən bu amil ən böyük çəkiyə malikdir. Ümumilikdə, yerləşmə faktorunun elementləri obyektin dəyərinin formalaşmasına 40-60% töhfə verir.
Hüquqlar
Məsələnin hüquqi komponenti də mühüm rol oynayır. Aydındır ki, mülkiyyət hüququ olan torpaq sahələrinə üstünlük verilir, baxmayaraq ki, digər şərtlər bərabər olduqda, uzunmüddətli icarə hüququ ilə müqayisədə fərq 15-20% təşkil edir. Ən az likvid aktiv torpaq paylarıdır. Bunu əksər bankların onları kreditlər üçün girov hesab etmək istəməməsi də sübut edir.
Hüquqi sahədə dəyərə icazə verilən istifadə də təsir edir. Məsələn, şəxsi torpaq sahələri, bütün digər şeylər bərabər olmaqla, kənd təsərrüfatı istehsalı üçün nəzərdə tutulmuş torpaq sahələrinə nisbətən, onların üzərində əlavə yaşayış binaları tikilə biləcəyi üçün daha bahalı olacaq.
Rabitə
Kommunikasiyaların olması torpaqdan kompleks istifadəyə imkan verir, həm də başqa bir kateqoriyaya keçmək üçün əlavə müsbət amil hesab olunur. Buna görə də, qiymətləndiricilər mövcud kommunikasiyaları legitimliyi, vəziyyəti və gücü baxımından təhlil edirlər.
Aqronomik amillər
Torpağın texnoloji xassələri, torpağın münbitliyi, torpaq quruluşu (əkin sahələri, biçənəklər, otlaqlar), suvarma üçün suyun yaxınlığı, meliorativ sistemlərin olması vacib olsa da, torpağın maya dəyərinə daha az təsir göstərir.
Bunu satıcılardan aqrotexniki məlumatların toplanmasının çətinliyi də göstərir.
Kvadrat
Müxtəlif ölçülü ərazilərdə bir hektarın dəyərini müqayisə etsək, bu qayda ən çox işləyir: sahənin sahəsi nə qədər kiçik olsa, hektara düşən xərc bir o qədər yüksəkdir. Bu, kiçik torpaq sahələrinin daha likvid olması və satışının daha asan və daha sürətli olması ilə bağlıdır. Beləliklə, məsələn, Leninqrad vilayətinin Volosovski rayonunda 10 hektara qədər sahəsi olan torpaq sahələri üçün təkliflərin qiymətləri 1 hektar üçün 200 min rubldan, 100 hektardan çox sahəyə görə isə yoxdur. 1 hektara görə 120 min rubldan çox.
Milyonlarla kvadrat metrlik ərazilərdən danışarkən, bu, artıq təhlilə məruz qalan ayrı bir bölgə deyil, Rusiyanın demək olar ki, bütün hissəsidir (məsələn, Avropa). Belə nəhəng sahələrin tədarükü məhduddur. 1 hektara görə qiymətlər 1 hektar üçün 10 mindən 20 minə qədər (daha az - 30 min) rubl arasında dəyişir. Eyni zamanda, investorların bu cür sahələrə marağı hektara görə 8 mindən 15 min rubla qədərdir.
Bu gün daha çox əməliyyatlar kiçik torpaq sahələri ilə baş verir - 25 hektara qədər. Təsərrüfatlar müxtəlif məqsədlər üçün əlavə torpaq alırlar. Bir qayda olaraq, onlar artıq mövcud olanlara daha yaxın olanları seçirlər. Bu həm təşkilati, həm də maddi-texniki baxımdan məntiqlidir.
1 min hektar və daha çox böyük əraziləri olan əməliyyatlar investisiya xarakteri daşıyır. Bu cür əməliyyatlar təcrid olunmuş hallardır. Kənd təsərrüfatı sektorunun ən çox subsidiyalaşdırılanlardan biri olmasına baxmayaraq, yüz milyonlarla rubl və ya daha çox investisiya ilə ciddi layihələrə giriş çətindir. Çətinliklər layihənin maliyyələşdirilməsi bazarında təklifin aşağı səviyyəsi, eləcə də hazır məhsulların satışı problemi ilə bağlıdır.
Gəlir yanaşması
Gəlir yanaşmasının bir hissəsi olaraq, qiymətləndirici torpaq icarəsi göstəricisini hesablayır - sahibkarın mənfəətini nəzərə alaraq ərazidən orta ümumi gəlir və xərclər arasındakı fərq.
Qiymətləndirici hesablama apararkən, cari satış qiymətləri nəzərə alınmaqla, faktiki və ya normativ məlumatlar əsasında qiymətləndirilən əmlakda hansı məhsulların və hansı tezliklə yetişdirilə biləcəyini təhlil edir və ümumi gəliri alır.
Xərc hissəsi oxşar şəkildə hesablanır, o cümlədən, xərclərə əlavə olaraq, sahibkarın mənfəəti (hər bir seçilmiş məhsul üçün sənayenin orta gəlirliliyinə əsasən).
Nəticədə torpaq icarəsi göstəricisi kapitallaşdırılır. Nəticə obyektin dəyərini əks etdirir. Kapitallaşma əmsalı kənd təsərrüfatına investisiya qoyuluşu, aşağı aktiv likvidliyi, investisiyaların idarə edilməsi və digər risklərin təhlilinə əsaslanır. Xüsusilə riskli layihələr üçün bu, 17%-ə çata bilər.
Hər iki yanaşmanın nəticələri qiymətləndirici tərəfindən qiymətləndirilərək nəticələri vahid dəyərə çatdırır.
Ən məşhur peşəkar qiymətləndirmə torpaqla təminatla kreditləşmədir. Bununla belə, banklar qiymətləndiricinin əldə etdiyi nəticəyə orta hesabla 40% öz girov endirimini tətbiq edirlər.
Problemlər və həll yolları
Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, torpaq bazarı sənaye meyllərini əks etdirir. Daha dəqiq desək, bu tendensiyaları əks etdirən sonunculardan biridir.
Rusiyanın ÜTT-yə daxil olması ilə əlaqədar olaraq kənd təsərrüfatı məhsulları bazarında rəqabət yalnız artır. Bununla belə, ekspertlər ümid edirlər ki, ÜDM-in artımı və idxalı əvəzləmənin azaldılması üçün elan edilmiş istəyin himayəsi altında ölkədə vəziyyət dəyişə bilər.
İlk növbədə, əgər bu elanın davamı olaraq, hakimiyyət pul siyasətinə münasibətini yenidən nəzərdən keçirərsə. Sənayeni inkişaf etdirmək üçün kreditləri uzatmaq, faizləri azaltmaq lazımdır.
İkincisi, kənd təsərrüfatı istehsalçıları əkinçiliyə mövcud yanaşmanı dəyişsələr. Mövcud subsidiyaların həcmi ilə belə, biznes düzgün təşkil olunarsa, satış probleminin həlli yaxşı nəticələr verə bilər.
Bu gün “özün düzəldin, özün sat” prinsipinin ən perspektivli və həyat qabiliyyətli tətbiqi ən perspektivli və həyat qabiliyyətli kimi görünür. Kənd təsərrüfatı istehsalçıları bir klaster daxilində zəncir qurduqda: yem tədarükü - xammalın istehsalı - emal - və ən əsası satış. Malların son istehlakçıya zəmanətli satışı olmadan, öz pərakəndə satışımız olmadan sənaye inkişaf etməyəcək.
İnvestisiya fəallığının artması ilə torpağa olan tələbat da artacaq və bunun bütün nəticəsi olacaq.
