از 18 معامله بزرگ در بخش کشاورزی در سال 2017، 11 معامله شامل تجارت تولید محصولات زراعی به یک روش یا روش دیگر بود. در شش مورد، زمین کشاورزی اصلی ترین دارایی به دست آمده بود. با احیای اقتصاد، بازار افزایش دیگری را تجربه می کند و ادغام در این بخش ادامه دارد. بنابراین، اگر در سال 2011 10 لاتیفوندیست برتر طبق نظر شرکت مشاور BEFL 3.8 میلیون هکتار را کنترل کرد، سپس تا بهار 2017 این رقم به 5.2 میلیون هکتار افزایش یافت. با این حال، کارشناسان خاطرنشان می کنند که استراتژی خرید زمین فقط به خاطر گسترش بانک آن روز به روز کمتر محبوب می شود. امروزه کارایی تولید و بهینه سازی هزینه در اولویت هستند، بنابراین فعالان بازار با دقت بیشتری خریدهای بالقوه را از نظر سرمایه گذاری اضافی در آنها و بازده بعدی ارزیابی می کنند.
پیشنهادهای بزرگ کمتری وجود دارد
آندری تیخومیروف، شریک A8 Praktika می گوید که معاملات زمین یکی از محرک های اصلی بازار M&A در بخش کشاورزی است. نقش اصلی را هلدهای بزرگ کشاورزی ایفا می کنند که از پایگاه مالی کافی برای گسترش بانک های زمینی خود برخوردار هستند؛ در سال های اخیر بازیگران غیر هسته ای جدیدی نیز به آنها پیوسته اند. دومی همچنین دارای منابع قابل توجه و تمایل به انباشت سریع دارایی های بزرگ است. نمونه بارز آن رشد سریع در حوزه زمین های تحت مدیریت است AFK Sistema: پاییز گذشته 380 هزار هکتار با احتساب " RZ Agro"، که او به طور مشترک با اعضای خانواده لوئیس دریفوس مالک آن است. همچنین مدیریت شرکت پیش از این اعلام کرده بود که در آینده انتظار دارند سطح بانک زمین را به یک میلیون هکتار برسانند؛ برنامه‌های امسال 500 هزار هکتار بوده است. به گفته تیخومیروف، در صورت وجود سطح کافی از عرضه و تقاضا، علاقه به بازار باقی خواهد ماند. تقاضا به وضعیت مالی شرکت ها و توانایی دریافت وام با نرخ های قابل قبول بستگی دارد، عرضه به وجود حجم کافی از زمین های مناسب بستگی دارد.
تیخومیروف خاطرنشان می کند، با این حال، اکنون یافتن یک دارایی بزرگ زمین مایع بسیار دشوار است. «عرضه محدود است. مناطق خوب عمدتاً در اختیار بازیکنان بزرگ هستند، بنابراین او می داند که جستجو در میان مالکان کوچک است. - در عین حال، گاهی اوقات پیشنهادات جدی در بازار ظاهر می شود (به عنوان مثال، ناوچه سفید")، اما آنها بیشتر به فروش اجباری مربوط می شوند." این کارشناس می افزاید: گزینه دیگر ارائه زمین های بزرگ در مناطقی است که واقعاً خریداران را جذب نمی کنند، به عنوان مثال در منطقه پنزا.
اولگا رومانوا، شریک مدیریت گروه حقوقی Ratum، اکنون نیازی به صحبت در مورد انتخاب وسیع زمین های کشاورزی نیست. به عنوان مثال، اگر قبلاً خریداران زمین آیش نمی گرفتند، اکنون آنها را خریداری می کنند، از جمله جنگل. او خاطرنشان می‌کند: «آنها دیگر به کیفیت و سطح زمین بودن آن توجه نمی‌کنند، بلکه به معیارهای دیگر نگاه می‌کنند: شاید زمین آیش باشد، اما نزدیک جاده، یا زمین با زمینی که قبلاً متعلق به شرکت است، هم مرز است». در عین حال، اندازه دارایی های عرضه شده برای فروش کاهش یافته است؛ تقریباً هیچ معامله ای وجود ندارد که 15 تا 20 هزار هکتار به یکباره خریداری شود، مگر اینکه صحبت از ورشکستگی یک بنگاه اقتصادی باشد.
تعداد پیشنهادات زمین های بزرگ (از 10 هزار هکتار) در مقایسه با سال های 2015-2016، زمانی که کاهش شدید ارزش روبل و عدم اطمینان کلان اقتصادی، و همچنین گمانه زنی در مورد قوانین زمین، مالکان خارجی را مجبور به ترک بازار کرد، به طور قابل توجهی کاهش یافته است. مرکز صلاحیت در مجتمع کشاورزی و صنعتی KPMG ویتالی شرمت. آخرین قطعه عمده فروخته شده یک بانک زمین بود کشاورزی سیاه زمین(246 هزار هکتار). با این وجود، نمی توان گفت که عرضه دارایی های بزرگ در بازار تمام شده است. امروزه دارایی های گروه های مالی که با مشکلات مالی مواجه هستند مانند زمین در حال فروش یا نزدیک به آن هستند. RosAgro(سال گذشته 400 هزار هکتار برآورد شده بود). بازیکنان مشابه دیگری هم هستند.» او می داند. این کارشناس مطمئن است که با وجود علاقه زیاد به این صنعت، چنین دارایی هایی همچنان در بازار وجود دارد، گویای قیمت درخواستی است.
مدیر عامل تأیید می کند که اکنون چندین بازیکن نسبتاً بزرگ با صدها هزار هکتار زمین برای فروش گذاشته شده است. BEFLولادیسلاو نووسلوف. با این حال، شرکت‌های خوب کمی به عنوان هدف معاملات در بازار وجود دارند و اگرچه عرضه دارایی‌ها در سال‌های 2017-2018 افزایش یافت، اما کیفیت دارایی‌ها افزایش چشمگیری نداشت. دلیل واضح است: در بیشتر موارد، یک دارایی با کیفیت بالا (زمین خوب و فشرده، تهیه تجهیزات، امکانات ذخیره سازی، سطح بالای تکنولوژی و فرهنگ تولید) درآمد بالایی به همراه دارد و مالک آن به ندرت تمایلی به این کارشناس توضیح می دهد که کسب و کار را بفروشید.
عرضه زمین در روسیه بسیار زیاد است، اگرچه، البته، بهترین قطعات قبلاً توزیع شده است و در دست هلدینگ های بزرگ است. مدیر بخش مالی یک شرکت سرمایه‌گذاری می‌گوید، اما می‌توانید مزارع بدتری را انتخاب کنید، در احیای زمین، کودهای شیمیایی سرمایه‌گذاری کنید و در نهایت نتایج بهتری بگیرید. آتن» ایوان نیکولایف. با این حال، واضح است که اگر در مورد خرید زمین نزدیک به بنادر، در قلمرو کراسنودار یا در جذاب ترین مناطق منطقه سیاه زمین صحبت کنیم، یافتن گزینه تقریبا غیرممکن است، اگرچه تقاضا برای آن وجود دارد و خواهد بود. این مناطق "از نقطه نظر جغرافیایی، هر چه زمین ها به بنادر نزدیک تر باشند، احتمال خرید آنها کمتر است و این نه تنها برای جنوب مهم است: به عنوان مثال، در منطقه ورونژ، زمین در دسترس تر از آن است. کوبان، و در منطقه تامبوف، انتخاب دارایی آسان تر از ورونژ است.» - نیکولایف را مقایسه می کند.
معیارهای ارزیابی دارایی
به گفته تیخومیروف، هنگام انتخاب دارایی زمین برای خرید، شرکت ها قبل از هر چیز به موقعیت سایت توجه می کنند: آنها معمولاً توسط پیشنهادات مناطقی که قبلاً در آن تجارت دارند جذب می شوند. همچنین مهم است که این منطقه از شرایط آب و هوایی و خاکی خوبی برخوردار باشد. ملاک بعدی تهاتر قانونی دارایی و عدم وجود ضمان است.
هنگامی که Ratum زمین های مزارع بزرگ کشاورزی را ممیزی می کند، از آنجایی که بیشتر معاملات در بازار ثانویه انجام می شود، گواهی تاریخی از سایت تهیه می شود: چگونه و چگونه از نظر قانونی شکل گرفته است، چه خطراتی وجود داشته و آیا اکنون وجود دارد یا خیر. رومانوا. به عنوان مثال، یکی از دلایلی که « روساگرو" از خرید زمین های کورسک ایولگا-هولدینگ که با مشکلات مالی مواجه بود، خودداری کرد، زیرا زمانی به اندازه کافی مسئولانه به موضوع ثبت زمین نزدیک نمی شد. برخی از مناطق حتی برای اجاره ثبت نشده بودند؛ شرکت بر روی آنها تحت "توافقنامه آقایان" با ادارات محلی کار می کرد، این یک واقعیت شناخته شده بود. او می‌افزاید، به هر طریقی، بسیاری اکنون با مشکلات مشابه، به‌ویژه در تراکنش‌های ارتباطی مواجه هستند. رومانوا توضیح می دهد: "این به ویژه در صورتی صادق است که شرکت تنها سرمایه گذار عمده در بخش کشاورزی منطقه یا منطقه باشد: در توافق با مقامات محلی کار می کند، مقداری پول به بودجه منتقل می کند، اما زمین ثبت نشده است." هنگامی که ما هر گونه تخلف و درگیری های احتمالی را مشاهده می کنیم، به مشتریان توصیه می کنیم که به دنبال دارایی های دیگر برای خرید باشند.
به عنوان مثال، در حال حاضر نقش مهمی در توسعه بازار زمین کشاورزی با اشتباهات یا نقض قوانین در هنگام ثبت قطعات در اوایل دهه 2000، زمانی که خریدهای بزرگ سهام انجام می شد، شروع شده است. در آن زمان، بسیاری از شرکت‌ها برای دریافت سریع‌تر زمین عجله داشتند، اگرچه کسانی هم بودند که به امنیت معاملات متکی بودند، به عنوان مثال، همه چیز را با دقت بررسی می‌کردند. Agro-Invest» ( کشاورزی سیاه زمین). در نتیجه، اکنون بازیکنانی که از حمایت حقوقی خوبی برخوردار هستند، اگر موفق به کشف و اثبات این موضوع شوند که به عنوان مثال، سهام توسط شخصی که از طریق تعهدات وثیقه، سهم زمین را دریافت کرده است، می توانند معاملات طولانی مدت خرید و فروش زمین را لغو کنند. و در واقع سهامدار نبود. او می‌گوید: «آنها ناهماهنگی‌هایی را در ثبت می‌بینند، شرکت‌کنندگان در اموال مشاع یا وارثانشان را پیدا می‌کنند که از معاملات اطلاعی نداشتند، و از طرف خود شروع به به چالش کشیدن آنها می‌کنند». — محدودیت های 10-11 ساله ترمیم می شود، معاملات لغو می شود و زمین به ذینفع دیگری واگذار می شود. اکنون از این دست داستان ها زیاد است.» همچنین مواردی وجود دارد که دادگاه داوری معاملات مربوط به مشارکت سهام زمین در سرمایه مجاز شرکت ها را باطل می کند، به عنوان مثال، زمانی که افراد بیشتری بیش از حد مجاز در شرکت با مسئولیت محدود پذیرفته می شوند و با جعل اسناد از آنها محروم می شوند. حقوق مالکیت. رومانوا می‌گوید، چنین طرح‌هایی که عمدتاً برای سفته‌بازی‌های بعدی زمین انجام می‌شد، اکنون در حال شکستن هستند و بازتوزیع فعال بازار وجود دارد.
با این حال، نووسلوف خاطرنشان می کند که اکنون کمتر و کمتر شنیده می شود که زمین از نظر قانونی ثبت نشده است. او می‌گوید: «از زمان تصویب قانون زمین و قانون گردش زمین کشاورزی، توده‌ای از تغییرات مثبت انباشته شده است که امکان انجام معاملات حقوقی با زمین‌های بزرگ با حقوق اجاره زمین را فراهم می‌کند.
علاوه بر این، مکان کرت ها برای شرکت های کشت محصولات کشاورزی مهم است - بهتر است آنها به جای پراکندگی، استخرهای بزرگ را تشکیل دهند. سپس کارشناسان بررسی می کنند که آیا زمین کشت می شود، چه چیزی کشت می شود، از چه تناوب زراعی و فناوری استفاده می شود و آیا مزرعه دارای تجهیزات و متخصص است یا خیر. این کارشناس تصریح می‌کند: «طبق تجربه ما، خریداران، به‌ویژه مزارع بزرگ کشاورزی، علاقه بیشتری به خرید زمین جداگانه دارند.» آنها ناوگان خود را از تجهیزات، فناوری، پرسنل و فرآیندهای تجاری تثبیت شده دارند، بنابراین معمولاً هیچ کس نمی خواهد تعهدات مالی شرکت خریداری شده را بر عهده بگیرد. ویتالی شرمت اضافه می کند که بازار ما هنوز مدلی برای فروش دارایی ها بر اساس شاخص های مالی ایجاد نکرده است. در عوض، آنها زمین و تأسیسات تولیدی را جداگانه می خرند. به نظر من، این با این واقعیت توضیح داده می‌شود که دارایی‌های خوب تقریباً فروخته نمی‌شوند و کسب‌وکارهای مشکل‌ساز به‌خاطر پتانسیل تحقق نیافته‌شان ارزش‌گذاری نمی‌شوند.»
"Bio-Ton"(تحت کنترل دارای 375.7 هزار هکتار در مناطق سامارا، اولیانوفسک و ساراتوف) زمین هایی را به دست می آورد که بلافاصله در تناوب زراعی قرار می گیرند. ما سرمایه‌گذاری‌های جدی در نوسازی تجهیزات فن‌آوری، ارتقای مهارت‌های کارکنان و معرفی روش‌های کشاورزی مدرن انجام داده‌ایم، بنابراین هیچ فایده‌ای برای خرید کسب‌وکارهای آماده در مناطقی که در آن فعالیت می‌کنیم، نمی‌بینیم، زیرا در این مورد ارزش افزوده‌ای برای آن وجود ندارد. ما،» میخائیل، معاون مدیر کل مدیریت استراتژیک شرکت Kharlamov تأکید می کند.
"Bio-Ton"خرلاموف می گوید که به طور سیستماتیک جذاب ترین مکان ها را از نظر باروری و موقعیت جغرافیایی جستجو و انتخاب می کند. او برنامه‌های خود را به اشتراک می‌گذارد: «ما قصد داریم با سرعتی آرام، حدود 10 تا 20 هزار هکتار در سال رشد کنیم و زمین‌های همسایه را بخریم و آنها را در تناوب زراعی خود بگنجانیم». "محل فشرده مزیت های لجستیکی ایجاد می کند و کنترل عملیاتی را افزایش می دهد." این مدیر ارشد تصریح می کند که افزایش بانک زمین به خودی خود برای شرکت هدف نیست، اکنون اولویت افزایش سودآوری عملیاتی است. خارلاموف توضیح می دهد: «ما بر تشدید فرآیند تولید و معرفی فناوری های جدید متمرکز هستیم. ورود به مناطق جدید تنها در صورت وجود موقعیت های خاص یا یک زمین جالب بزرگ (حداقل 30 هزار هکتار) و به صورت فشرده با قیمتی که مناسب هلدینگ باشد امکان پذیر است. او می گوید که تصمیم در مورد چنین معامله ای به عنوان یک پروژه سرمایه گذاری جداگانه اتخاذ خواهد شد.
بانک زمین " AFG ملی» بالغ بر 92 هزار هکتار (به استثنای دارایی های متعلق به مالکان مشترک، اما در ساختار آن لحاظ نشده است). به گفته مدیر کل این هلدینگ، یوری بلوف، این گروه برنامه هایی برای افزایش مساحت زمین عمدتاً برای کاشت باغات سیب بسیار فشرده و همچنین برای کشت سبزیجات دارد. در طول چند سال گذشته، هلدینگ عمدتاً برای این دو حوزه تجاری دارایی هایی را به دست آورده است. در عین حال، برخلاف بایو تن، نه تنها زمین، بلکه کل مجتمع های تولیدی را نیز خریداری می کند. بنابراین، در سال 2016، این شرکت 30 میلیون روبل هزینه کرد. مجتمعی را در منطقه آرزاماس در منطقه نیژنی نووگورود خریداری کرد تا حجم بسته بندی سیب زمینی های شسته شده را افزایش دهد که شامل ظرفیت ذخیره سازی 8 هزار تن محصول نیز می شود. سپس، در همان منطقه، یک شرکت کشاورزی با 1.2 هزار هکتار زمین کشاورزی و یک مرکز ذخیره سیب زمینی برای 5 هزار تن، و در همسایه Diveevo - 4 هزار هکتار زمین که بیشتر آن زمین های آیش بود، به دست آمد. این هلدینگ در منطقه روستوف دو سال پیش مجتمعی برای کشت سیب زمینی و سبزیجات زمین باز با 4 هزار هکتار زمین کشاورزی، انبار سیب زمینی به حجم 20 هزار تن و خط بسته بندی با ظرفیت 15 خریداری کرد. تن در ساعت، بلوف می گوید. او می افزاید: «در سال 2017، حدود 1 هزار هکتار از مزارع برنج در منطقه کراسنودار و چندین قطعه کوچک برای کشت سبزیجات در منطقه نیژنی نووگورود به دست آوردیم.
بلوف معتقد است که وضعیت انتخاب زمین کشاورزی مناسب بسته به منطقه متفاوت است. به عنوان مثال، در قلمرو کراسنودار زمین آزاد کمی وجود دارد، تقریباً تمام آن توسعه یافته است، بنابراین هلدینگ مجبور است برای خرید زمین برای کاشت باغ با سایر صنایع رقابت کند. بلوف مطمئن است: «اگر می‌توانستیم زمین را مثلاً از محل بودجه‌های منطقه‌ای و فدرال توسعه دهیم، سریع‌تر توسعه می‌دادیم». در این راستا، مایلم دولت از پروژه های سرمایه بر مانند باغداری فوق فشرده حمایت کند.» اما در منطقه نیژنی نووگورود، این شرکت به طور مرتب پیشنهاداتی را از مناطق مختلف برای خرید شرکت های کشاورزی دریافت می کند. همیشه زمین های بزرگ برای فروش وجود دارد. بلوف توضیح می دهد که هنگام تصمیم گیری برای خرید، همه چیز به قیمت و موقعیت جغرافیایی سایت بستگی دارد. شرایط اضافی نیز ممکن است ایجاد شود: به عنوان مثال، نگهداری گله گاو در شرکت، که برای شرکت مناسب نیست. مدیر ارشد می افزاید: در منطقه نووگورود، پیدا کردن زمین حتی آسان تر است و هزینه آن به میزان قابل توجهی کمتر خواهد بود، اما این منطقه کشاورزی پرخطر است، بنابراین تولید محصول در آنجا کمتر از منطقه میانی توسعه یافته است.
خارلاموف تأیید می کند که زمین های بزرگ اکنون در بازار بسیار کمیاب هستند و ارزش آنها معمولاً از قیمت بازار بالاتر است، زیرا این زمین ها در تناوب زراعی گنجانده می شوند. با این حال، جایگاه بیوتن در صنعت عمدتاً به دلیل بازگشت مناطق آیش به گردش شکل گرفت: طی 10 سال گذشته بیش از 100 هزار هکتار معرفی شده است و امسال برنامه ریزی شده است که حدود 4 هزار هکتار بازگردانده شود. " میراتورگ"همچنین به طور فعال از طریق زمین های آیش گسترش می یابد: سال گذشته این هلدینگ بیش از 85 هزار هکتار را به گردش در مناطق بریانسک، اسمولنسک، اوریول، کالوگا و تولا بازگرداند و مراتع را برای گاوهای گوشتی ساماندهی کرد.
« AFG ملیهمچنین از خرید سپرده خودداری نمی کند. بلوف می‌گوید طی سه سال، این شرکت 900 هکتار را در منطقه نیژنی نووگورود و 700 هکتار را در منطقه نووگورود به گردش درآورده است، با برنامه‌ریزی برای 300-400 هکتار دیگر برای سال 2018. درست است، کار با چنین زمین هایی همیشه یک موضوع اقتصادی است. اول از همه، تجزیه و تحلیل خاک انجام می شود: مدیر ارشد توضیح می دهد: در زمین های اولیه نابارور، چیزی جز علف های هرز رشد نخواهد کرد. هزینه در گردش یک هکتار از کانسارها بستگی به میزان بی توجهی به این اراضی دارد. «اگر جنگلی روی زمین رشد کرده است، ابتدا قطع درختان، کنده‌کردن کنده‌ها، سپس دو دیسک کردن، شخم زدن و خراشیدن است. او تخمین می زند که با چنین سپرده های "سنگینی"، هزینه می تواند تا 20 هزار روبل در هکتار برسد. "اگر مزرعه به سادگی با علف های هرز رشد کند، هزینه آن حدود 6-7 هزار روبل در هکتار خواهد بود."
به گفته بلوف، به طور سنتی ارزش یک دارایی زمین به موقعیت جغرافیایی، در دسترس بودن جاده های دسترسی، شاخص های حاصلخیزی خاک و وضعیت عمومی زمین بستگی دارد. اگر این شامل ساخت تأسیسات تولید و تأسیسات ذخیره سازی باشد، نزدیکی سایت به شبکه های تأمین منابع و هزینه اتصال نیز ارزیابی می شود. او می‌گوید برای کاشت باغ‌های بسیار فشرده، معیارهای تعیین‌کننده ویژگی‌های کیفی خاک و در دسترس بودن منبع آب برای سازماندهی سیستم آبیاری قطره‌ای است.
استراتژی های سوداگرانه دیگر مرتبط نیستند
سرمایه‌گذاران غیر اصلی اکنون می‌توانند زمین کشاورزی را تنها در صورتی جذب کنند که قصد داشته باشند در تجارت کشاورزی شرکت کنند، آن را برای ایجاد درآمد پردازش کنند، یا اگر قصد انتقال زمین به دسته دیگری و مثلاً ساخت املاک و مستغلات وجود داشته باشد. ایوان نیکولایف از آتون می‌گوید: «روزهایی که شرکت‌های سرمایه‌گذاری یا بانک‌ها زمین را برای فروش مجدد آن به قیمت بالاتر می‌خریدند، گذشته است و فکر می‌کنم دیگر باز نخواهد گشت، زیرا کسی برای فروش مجدد وجود ندارد. مزارع کشاورزی سالانه 50 هزار هکتار یا بیشتر را تصاحب می‌کنند، چرا باید زمین را با قیمت بالاتر از یک شرکت سرمایه‌گذاری بگیرند، در صورتی که خودشان می‌توانند به همین راحتی زمین مناسب و با قیمت ارزان‌تر پیدا کنند؟ این کارشناس می‌افزاید: البته استثنائات زمانی امکان‌پذیر است که یک سرمایه‌گذار غیر اصلی به زمین‌های منحصربه‌فردی دست یابد که مزارع کشاورزی را جذب می‌کند، اما دومی‌ها این بازار را بسیار بهتر می‌شناسند و در بیشتر موارد می‌توانند گزینه‌های جایگزین پیدا کنند.
چه اتفاقی برای قیمت ها خواهد افتاد
ویتالی شرمت می گوید، در سال 2017، علاقه خاصی به خرید زمین باقی ماند، حتی زمانی که مشخص شد که سال به طور کلی برای کشاورزان ناموفق بوده است. این تا حد زیادی توسط سرمایه گذاران غیر اصلی تامین می شود و برای مدتی ادامه خواهد داشت، زیرا میانگین هزینه زمین در روسیه در مقایسه با بازارهای قابل مقایسه نسبتاً پایین است، اگرچه به دلیل نوسانات نرخ روبل در سال 2014 یک اصلاح صعودی وجود داشت. -2015.
در سال‌های 2014–2016، تقریباً تمام مناطق افزایش قیمت زمین را تجربه کردند که در سال 2017 متوقف شد. قیمت ها در بهترین مناطق جنوب در محدوده 180-200 هزار روبل در هکتار است، در مرکز روسیه - در سطح 50-70 هزار روبل در هکتار، ولادیسلاو نووسلوف داده ها را ارائه می دهد. مدیر بخش حقوقی می گوید که قیمت زمین در سال 2017 به اوج خود رسید و از زمان پاییز 10 تا 15 درصد یا حتی بیشتر کاهش یافته است. " میراتورگ» الکساندر کراسنوف. علاوه بر این، قیمت معاملات واقعی با انتظارات اولیه فروشنده حتی بیشتر متفاوت است - 20-30٪. اکنون ما این فرصت را داریم که بهترین کیفیت و مناسب ترین زمین را برای موقعیت مکانی خود انتخاب کنیم. ما فکر می کنیم که در سال 2018، پیشنهادات جدیدی برای فروش در بازار ظاهر می شود و روند نزولی قیمت ها ادامه خواهد داشت.»
میخائیل خرلاموف نیز نظر مشابهی دارد. رکورد برداشت در سال 2017 و پیش‌بینی سال 2018 منجر به کاهش قیمت محصولات شد؛ تولید بیش از حد باعث می‌شود بازیگران ناکارآمدی که هزینه‌های خود را ضعیف مدیریت می‌کنند، بازار را ترک کنند که منجر به افزایش عرضه و کاهش احتمالی قیمت زمین می‌شود. ، او معتقد است. هزینه زمین به عنوان یک دارایی تجاری به طور مستقیم به وضعیت بازار کشاورزی بستگی دارد: هر چه قیمت محصول نهایی کمتر باشد، بازده سرمایه گذاری کمتری خواهد داشت. مدیر ارشد استدلال می کند که سودآوری نمی تواند به طور نامحدود کاهش یابد، بنابراین اصلاح ارزش زمین یک رویداد بسیار محتمل است.
نووسلوف با او موافق است، سال گذشته نه تنها افزایش قیمت زمین متوقف شد، بلکه نقدینگی دارایی های کشاورزی مربوط به تولید محصولات کشاورزی نیز کاهش یافت. رفتار بیشتر قیمت تا حد زیادی به سودآوری تجارت در حال رشد محصول بستگی دارد. وی در عین حال معتقد است که قیمت زمین در اروپا یا آمریکا در آینده قابل پیش بینی برای ما قابل دستیابی نیست. دلایل آن عبارتند از ریسک کشور، کمبود بودجه، قابلیت‌های لجستیکی توسعه نیافته در مسافت‌های طولانی و موارد دیگر.
اولگا رومانوا می گوید، قیمت زمین های کشاورزی در روسیه نسبت به تعدادی از کشورهای دیگر پایین تر است، از جمله به دلیل ویژگی های مزارع و اندازه آنها. به عنوان مثال، مزارع در آلمان یا هلند بسیار کوچکتر هستند؛ در آنجا می توانید بدون تجهیزات گسترده انجام دهید. او توضیح می‌دهد: «ما هزینه‌های دیگری را به هزینه زمین اضافه می‌کنیم، به‌ویژه لجستیک: این اتفاق می‌افتد که رسیدن به یک مزرعه و حذف محصول از آن بدون از دست دادن آسان نیست». اگر این هزینه ها در آینده در نظر گرفته نمی شد، شاید زمین گران تر می شد. رومانوا خاطرنشان می کند که در عین حال، ارزش کاداستر زمین گاهی به طور قابل توجهی بالاتر از معاملات است. به طور کلی، اگر سطح متوسط قیمت در روسیه در محدوده 30-40 هزار روبل در هکتار باشد، این یک شاخص معقول خواهد بود. او فکر می کند: "قیمت ها تقریباً در همان سطح فعلی باقی می مانند و در برخی مکان ها کاهش ممکن است - اقتصاد همه چیز را یکنواخت خواهد کرد."
الکسی لدنف، رئیس هیئت مدیره گروه سرمایه ودا، در مورد هزینه زمین کشاورزی به طور جداگانه صحبت می کند، لازم است ارزیابی شود که سرمایه گذار در آینده چه چیزی از آن دریافت می کند و حجم سرمایه گذاری های اضافی. به عنوان مثال، اگر زمین بیش از حد رشد کرده است، باید برای بازگرداندن آن به گردش و همچنین خرید تجهیزات، ساخت زیرساخت، خرید بذر، کود، محصولات حفاظتی گیاهی سرمایه گذاری کنید - نتیجه یک پروژه گران قیمت با دوره بازپرداخت طولانی است. در روسیه تعداد زیادی از اینها هنوز عاشقانه وجود ندارد. - سرمایه گذاران غربی ذهنیت متفاوتی دارند؛ آنها آماده اند 10 تا 15 سال برای بازده منتظر بمانند. به همین دلیل است که ما در کشورمان زمین های متروکه زیادی داریم. البته، مناطقی وجود دارند که در این زمینه متفاوت هستند، به عنوان مثال منطقه بلگورود، که در آن یک سیاست روشن وجود دارد که زمین باید کار کند و درآمد ایجاد کند.
آندری تیخومیروف معتقد است که قیمت قطعات زمین خوب فقط به دلیل عرضه محدود افزایش می یابد. هزینه قطعات بی کیفیت در سطوح فعلی باقی می ماند یا حتی تخفیف برای آنها اعمال می شود. در عین حال، کارشناس رد نمی کند که در بهترین مناطق، به عنوان مثال، مانند قلمرو کراسنودار، شاخص ها به میانگین جهانی نزدیک شوند.
از آنجایی که در روسیه زمین های خالی زیادی وجود دارد، نیازی به صحبت در مورد پتانسیل قابل توجهی برای رشد قیمت برای آنها نیست، نیکولایف مخالف است: چرا باید بیشتر بپردازید و یک قطعه را دوباره خریداری کنید، اگر با همان پول می توانید یک قطعه خالی بگیرید. به عنوان مثال، با زمین های آیش و سرمایه گذاری در بهبود کیفیت آن؟ این کارشناس توضیح می دهد: «این واقعیت که اکنون قیمت ها کمی افزایش یافته است به دلیل رشد اقتصادی، رکورد برداشت و صادرات است. واضح است که اگر تولید محصولات زراعی درآمدزایی داشته باشد، سرمایه‌گذاران روی آن سرمایه‌گذاری می‌کنند و برای افزایش تولید تلاش می‌کنند و برای این منظور بانک‌های زمین را نیز گسترش می‌دهند.
کسب و کارهای کوچک نیز در حال گسترش هستند
اساساً بازیگران بزرگ در حال گسترش بانک‌های زمین هستند، اما معاملات نیز در سطح پایین‌تری انجام می‌شود و برای بنگاه‌های کوچک بسیار آسان‌تر است که مثلاً هزار هکتار برای خرید یکباره پیدا کنند. با این حال، ممکن است این احساس وجود داشته باشد که گردش مالی خرید و فروش عمدتاً شامل همان زمین است که از یک شخص حقوقی به شخص حقوقی دیگر منتقل می شود. اولگا رومانوا از Ratum می گوید: این به این دلیل است که معاملاتی که شامل بازیکنان بزرگ می شود به طور گسترده ای شناخته شده است.
چشم انداز توسعه بازار
بازار زمین کشاورزی در روسیه بسیار بزرگ است - ده ها میلیون هکتار وسعت دارد و روند انتقال هر دو بخش بزرگ و خوشه های نسبتا کوچک از یک مالک به مالک دیگر به طور مداوم ادامه خواهد داشت. علاوه بر این، اینها هم معاملات ادغام و هم تقسیم دارایی های بزرگ به خوشه های جداگانه خواهد بود. Novoselov مطمئن است عامل اصلی که مورد توجه قرار می گیرد سودآوری و کارایی است. اگر سودآوری صنعت کاهش یابد، فعالان بازار ناگزیر در استراتژی های خود تجدید نظر خواهند کرد. یک فرآیند نسبتا استاندارد برای افزایش دارایی ها تحت کنترل بازیکنان موفق قوی وجود خواهد داشت. علاوه بر این، اینها می توانند شرکت های کوچک منطقه ای باشند که یاد گرفته اند حتی با قیمت های پایین برای محصولات اساسی کشاورزی درآمد خوبی کسب کنند.
این کارشناس ادامه می دهد، با این حال، کاهش سودآوری در صنعت به ناچار منجر به وخامت وضعیت مالی بخش قابل توجهی از بازیگران خواهد شد. نووسلوف استدلال می‌کند که تعدادی از صاحبان شرکت‌های کشاورزی نمی‌خواهند با سود کمتر نسبت به قبل در تجارت باقی بمانند، بنابراین دارایی‌های بزرگ مالکان را تغییر می‌دهد، از جمله احتمالاً تقسیم آنها بین خریداران مختلف، به خصوص اگر زمین در مناطق مختلف واقع شده باشد. «زمین منبع اصلی و اصلی برای کل صنعت است، نه تنها برای تولید محصول، بلکه برای تولید دام. پتانسیل توسعه مجتمع کشت و صنعت به پایان نرسیده است، بنابراین زمین همواره در کانون توجه بسیاری از پروژه های سرمایه گذاری خواهد بود.»
آندری تیخومیروف معتقد است که روند ادغام و ادغام بازیگران در این صنعت ادامه خواهد داشت و این احتمال وجود دارد که وقتی عرضه در مطلوب ترین مناطق تمام شد، آنها شروع به علاقه مندی به موارد جدید کنند. با این حال، بازیگران بزرگ همچنان فشار قوی از محیط خارجی را احساس می کنند که بر عملکرد مالی شرکت ها و همچنین سطح رقابت تأثیر می گذارد.
در آینده، برخی از هلدینگ‌های بزرگ به رقابت بر سر اندازه بانک‌های زمین ادامه خواهند داد، اما کسانی که به اقتصاد فکر نمی‌کنند روز به روز کمتر می‌شوند. اولگا رومانوا مطمئن است که کشاورزی یک تجارت پرخطر است و مسائل مربوط به استفاده کارآمد از زمین های کشاورزی بازیکنان را مجبور به بهینه سازی آن می کند. به عنوان مثال، اگر یک شرکت مزرعه ای از راه دور دارد که کنترل آن دشوار است، منطقی تر است که آن را بفروشید یا با بازیکن دیگری که به این منطقه علاقه مند است، مبادله کنید. با این وجود، استراتژی خرید هر چه بیشتر زمین همچنان باقی است، بنابراین در سه تا چهار سال آینده ممکن است موج دیگری از ورشکستگی شرکت هایی که نتوانسته اند با تجارت کنار بیایند، وجود داشته باشد.
ایوان نیکولایف معتقد است توسعه بیشتر بازار زمین کشاورزی در روسیه تا حد زیادی به ترکیب دولت و پویایی صادرات محصولات کشاورزی بستگی دارد. "بازار داخلی اشباع شده است، تقاضای مصرف کننده با فقیرتر شدن جمعیت در حال کاهش است، بنابراین ما نیاز به افزایش صادرات داریم. اگر پیشرفتی حاصل شود و ما نه تنها غلات، بلکه گوشت و سبزیجات را نیز به طور فعالتر صادر کنیم، در این صورت پویایی مثبتی در بازار زمین کشاورزی وجود خواهد داشت. در غیر این صورت باید منتظر رکود باشیم.
ویتالی شرمت معتقد است که در سال های آینده تغییراتی در بخش کشاورزی روسیه رخ خواهد داد که هزینه زمین را افزایش خواهد داد. اگر برنامه صادرات محصولات کشاورزی موفق باشد، با توجه به افزایش تقاضا برای محصولات کشاورزی، تقاضا برای زمین نیز افزایش خواهد یافت. علاوه بر این، توسعه فناوری و افزایش بازده می تواند تأثیر مثبتی داشته باشد. وی امیدوار است که حل مسائل تنش های کلان اقتصادی و ژئوپلیتیکی عامل خطر کشور را کاهش دهد و پول ارزان تری را به اقتصاد و کشاورزی جذب کند.
میخائیل خرلاموف موافق است که بازیگران اصلی به گسترش تجارت خود ادامه خواهند داد و بازار خریدار برای زمین ایجاد می کنند. درست است، تولید بیش از حد، همراه با مشکلات لجستیکی صادرات، بر هزینه تولید محصول و در نتیجه بر قیمت زمین تأثیر منفی خواهد گذاشت. او معتقد است اگر صادرات ایجاد شود و بازار داخلی ثبات پیدا کند، اصلاح قیمت زمین ناچیز خواهد بود و در میان مدت ممکن است افزایش یابد. مدیر ارشد می افزاید، اگر در مناطق جنوبی از پتانسیل رشد عملا استفاده شده باشد، بازار منطقه ولگا همچنان پتانسیل جدی دارد. درست است، او همچنین توجه خود را به این واقعیت جلب می کند که بازار زمین همچنان پیچیده و بدون ساختار باقی مانده است و مشکل اصلی، مرزهای نابسامان قطعات زمین است که جذب منابع مالی بانکی برای چنین معاملاتی را دشوار می کند.
الکساندر کراسنوف می گوید که چشم انداز بازار زمین در بلندمدت مثبت تلقی می شود، اما تا حد زیادی به این بستگی دارد که آیا دولت بتواند مقررات خود را مؤثرتر کند یا خیر. به ویژه، او معتقد است که بازگرداندن گردش آزاد زمین های کشاورزی ضروری است. این واقعیت که طبق قانون، مالک یک سهم زمین فقط می تواند آن را به دولت، مالک دیگری از یک سهم زمین در همان قطعه یا مستاجر این قطعه بفروشد، مانع اصلی تشکیل زمین های بزرگ است. زمین در ملک، او توضیح می دهد. علاوه بر این، بخش قابل توجهی از سهام زمین بدون مطالبه معلوم شد و هنوز در مورد وضعیت حقوقی آنها ابهام وجود دارد. «مقررات موجود در واقع باعث ایجاد یک «بازار خاکستری» برای زمین شده است، که به فروشندگان اجازه نمی‌دهد تمام قیمت سهم خود را دریافت کنند و خریدار را در بلاتکلیفی رها می‌کند، در حالی که در فرآیند خرید زمین، حقوق او واقعاً وجود ندارد. به هر نحوی محافظت می شود.» او شکایت می کند. ناکافی بودن اطلاعات در مورد در دسترس بودن زمین در مالکیت عمومی نیز شرایطی را برای رقابت ناعادلانه و فساد ایجاد می کند. بنابراین، یک نهاد شهرداری می تواند یک قطعه زمین را به صلاحدید خود بدون اطلاع کسی - بدون مناقصه، بدون توجیه اقتصادی، در واقع طبق اصل - به هر کسی که مزرعه دهقانی یا سازمان کشاورزی است اجاره دهد. کراسنوف می گوید من می خواهم.
مناطق اولویت دار
به گفته ویتالی شرمت از کی‌پی‌ام‌جی، سرمایه‌گذاران به‌طور سنتی روی زمین‌های منطقه سیاه زمین و مناطق جنوبی تمرکز کرده‌اند. جذاب ترین مناطق عبارتند از: قلمرو کراسنودار، مناطق مجاور منطقه روستوف و منطقه استاوروپل، و مناطق سیاه خاکی منطقه فدرال مرکزی. آندری تیخومیروف فهرست می کند که مناطق تولا، اوریول و کالوگا نیز جالب هستند. با این حال، اولگا رومانوا خاطرنشان می کند که سرمایه گذاران شروع به جذب مناطقی کردند که قبلاً به آنها نگاه نکرده بودند، به عنوان مثال، منطقه ریازان، اگرچه چندین سال پیش همه به سمت منطقه مرکزی زمین سیاه هجوم بردند. به گفته ایوان نیکولایف، در آینده بازار زمین های کشاورزی در منطقه ولگا باید به خوبی توسعه یابد، به خصوص اگر تولید به سمت بازار داخلی باشد: خاک های خوب، جمعیت زیاد، به علاوه مجاورت شهرهای بزرگ وجود دارد.
این بررسی شامل تحلیلی از بازار زمین های کشاورزی در منطقه یاروسلاول از 1 ژوئن 2014 است.
در حال حاضر بازار زمین های کشاورزی برای ساماندهی تولیدات کشاورزی شامل زمین های بزرگ مقیاس با مساحت بیش از 1000 هکتار و همچنین زمین های کوچک تا 10 هکتار است. زمین های خصوصی و دولتی یا شهرداری برای فروش و اجاره ارائه می شود و مکان های سرمایه گذاری برای توسعه کشاورزی آماده می شود.
تعدادی از زمین های کشاورزی برای ساماندهی تولیدات کشاورزی در بازار آزاد به عنوان زمین تجاری برای ساماندهی بنگاه های خرده فروشی و خدمات مصرفی یا به عنوان زمین برای ساخت و ساز مسکن عرضه می شود، ضمن اینکه تغییر در هدف و نوع کاربری مجاز این قطعه زمین مورد انتظار است. .
وضعیت بازار زمین تا حد زیادی با توسعه مجتمع کشت و صنعت و وجود برنامه های توسعه هدفمند تعیین می شود. یک مجتمع کشاورزی و صنعتی توسعه یافته در منطقه یاروسلاول تشکیل شده است. اراضی کشاورزی در این منطقه تقریباً 1 میلیون هکتار است. توسعه یافته ترین شاخه کشاورزی در منطقه دامداری است. هدف تولید محصولات زراعی عمدتاً تأمین خوراک برای صنعت دام است و تنها در مناطق معدودی تولید محصولات زراعی قابل فروش توسعه یافته است.
در مجموع، 2046.5 میلیون روبل برای اجرای اقدامات برای حمایت از مجتمع کشاورزی و صنعتی (در سال 2012 - 1679.7 میلیون روبل)، از جمله 1198.5 میلیون روبل از بودجه فدرال (در سال 2012 - 664 میلیون روبل)، از بودجه منطقه ای اختصاص یافت. 848 میلیون روبل (در سال 2012 - 1015.7 میلیون روبل).
در سال 1392 نتایج مثبت خاصی در مجتمع کشت و صنعت به دست آمد. به گزارش سرویس اطلاع رسانی و مشاوره مجتمع کشت و صنعت، شاخص حجم فیزیکی تولیدات کشاورزی نسبت به سطح سال 1391 برابر با 99.6 درصد، بهره وری نیروی کار 105.2 درصد است. رشد درآمد حاصل از فروش محصولات کشاورزی 5 درصد، رشد هزینه های تولید 9 درصد است. در نتیجه سودآوری کلی (با احتساب یارانه ها) تقریباً 3 درصد خواهد بود.
یاروسلاول "خدمات اطلاعات و مشاوره مجتمع کشاورزی و صنعتی" از پروژه های سرمایه گذاری پشتیبانی می کند. از سرمایه گذاران دعوت می شود تا سایت های سرمایه گذاری را در مناطق شهری منطقه یاروسلاول در نظر بگیرند. قابلیت‌های زیرساختی، در دسترس بودن زمین و منابع نیروی کار، ایجاد یک تولید کارآمد جدید یا بازسازی یک تولید موجود را ممکن می‌سازد. همچنین برای اجرای پروژه های سرمایه گذاری شامل معافیت کامل از مالیات بر دارایی (نرخ - 0%)، نرخ مالیات بر درآمد 0% به طور نامحدود، معافیت کامل از مالیات حمل و نقل (نرخ - 0%)، مزایای مالیاتی زمین در نظر گرفته شده است. مالیات. امکان ارائه یارانه از بودجه برای جبران هزینه های زیرساختی به عنوان بخشی از یک قرارداد سرمایه گذاری وجود دارد.
عرضه قطعه زمین کشاورزی در منطقه یاروسلاول در بازار
بازار زمین در منطقه یاروسلاول ناهمگن است. هم مناطقی که زمین کشاورزی در آنها عرضه نمی شود و هم مناطق با پتانسیل بالا شناسایی شده اند. عرضه زمین برای تولید کشاورزی با تعداد نسبتاً کمی از اشیاء مشخص می شود، با این حال، مساحت قطعات، به عنوان یک قاعده، بیش از 1 هکتار است و در صورت عرضه زمین می تواند به 2500 هکتار برسد. یک مجتمع تولیدی کشاورزی بخش عمده ای از عرضه زمین برای تولیدات کشاورزی را قطعات بزرگ زمینی تشکیل می دهد که تقاضا برای آن محدود است. میانگین مساحت قطعات زمین بر اساس نتایج پایش بازار 80 هکتار بود.
بیشترین حجم عرضه از نظر مساحت زمین برای تولیدات کشاورزی در منطقه Uglich - 61٪ و منطقه Pereslavl - 21٪ از کل عرضه است. سهم نواحی بلشسلسکی، پوشخونسکی و نکوزسکی به ترتیب 8، 6 و 2 درصد بود. تمام ولسوالی های دیگر در مجموع تنها 2 درصد از مساحت زمین را تشکیل می دهند که سهم هر یک از آنها کمتر از 1 درصد است.
برنج. 1. ساختار جغرافیایی عرضه قطعات زمین برای تولید محصولات کشاورزی
ساختار طرح پیشنهادی بر اساس موقعیت جغرافیایی مناطق تعیین می شود. منطقه Uglich با منطقه Tver، Pereslavl - در مناطق Tver، مسکو و ولادیمیر هم مرز است. منطقه Neokuzsky از یک سو با منطقه Tver و از سوی دیگر با مخزن Rybinsk هم مرز است. منطقه Poshekhonsky همچنین با مخزن Rybinsk و منطقه Vologda هم مرز است. غلبه عرضه در مناطق اوگلیچ و پرسلاو و همچنین در منطقه بولشسلسکی با جاذبه به سمت مسکو و تمرکز بر مسکووی ها توضیح داده می شود.
برنج. 2. تمرکز عرضه قطعات زمین کشاورزی
تقاضا و شرایط تجاری در بازار زمین کشاورزی در منطقه یاروسلاول
وضعیت بازار قطعات زمین برای تولید محصولات کشاورزی با سطح بسیار پایین تقاضا در برابر پس زمینه متنوع ترین عرضه مشخص می شود. اجرای برنامه های دولتی (کمک های مالی تحت برنامه برای حمایت از کشاورزان تازه کار) علاقه به قطعات نسبتاً کوچک زمین را افزایش می دهد. به نوبه خود، سرمایه گذاران ترجیح می دهند پول را در زمین های بزرگ برای سازماندهی دامپروری و همچنین برای کشت محصولات سرمایه گذاری کنند، یعنی در پروژه هایی که در آنها میزان بازپرداخت و سودآوری بالاترین است. با این حال، با وجود حمایت دولت، شرایط قرار گرفتن در معرض قطعات زمین بسیار بالا و سطح معاملات پایین است.
مهمترین آنها از نظر تأثیرگذاری بر هزینه قطعات زمین این دسته، عوامل مکان (فاصله از مسکو و مخزن ریبینسک) و همچنین ارتباطات و وجود یک مخزن در مجاورت آن است.
چشم انداز استفاده، یعنی امکان انتقال یک سایت به دسته دیگر و استفاده برای ساخت و ساز مسکن، برای تأسیسات تجاری و خانگی یا زیرساخت های کنار جاده ای نیز تأثیر بسزایی در قیمت تمام شده زمین دارد. میانگین هزینه هر متر مربع زمین که بهترین استفاده از آن مستلزم انتقال به طبقه دیگر و تغییر نوع کاربری مجاز است، 10 تا 12 برابر از میانگین هزینه زمین به طور مستقیم برای تولید کشاورزی بیشتر است.
بر اساس نتایج سه ماهه اول سال 2014، بالاترین میانگین قیمت عرضه برای قطعات زمین برای تولید کشاورزی (به استثنای زمین هایی که نوع کاربری مجاز آنها تغییر می کند) در مناطق Nekouzsky و Poshekhonsky منطقه یاروسلاول - 19.5 روبل / بود. متر مربع متر و 17.5 روبل / متر مربع. این با حجم نسبتاً کم عرضه، دسترسی خوب حمل و نقل به سایت ها (جاده های آسفالته) و در دسترس بودن ارتباطات از جمله گاز توضیح داده می شود. شایان ذکر است که با وجود متوسط هزینه بالای هر متر مربع، پیشنهاداتی با قیمت های فروش پایین نیز در این منطقه وجود دارد: سایت سرمایه گذاری نیوا (در قلمرو تعاونی کشاورزی Nekouzsky و Niva LLC) برای فروش یا طولانی ارائه می شود. اجاره مدت، قیمت فروش از 1-1.5 روبل در متر مربع متغیر است، هزینه اجاره 120 روبل در هکتار است.
محبوب ترین مناطق مناطق Pereslavl و Uglich هستند؛ سطح بالای عرضه در این مناطق در میانگین هزینه عرضه منعکس می شود - هزینه 1 متر مربع. 10.5 روبل و 8 روبل بود. به ترتیب. در مقابل، سطح پایین عرضه باعث سطح نسبتاً بالایی از هزینه متوسط در منطقه لیوبلینسکی، هم مرز با مناطق کوستروما و ولوگو - 8.5 روبل در متر مربع شد.
کمترین میانگین قیمت عرضه در منطقه روستوف - 1.5 روبل / متر مربع - ثبت شد.
برنج. 3. میانگین قیمت عرضه بر اساس مناطق منطقه یاروسلاول
میانگین قیمت عرضه زمین های کشاورزی در منطقه یاروسلاول به طور کلی حدود 9.5 روبل در متر مربع است. متر
هزینه متوسط 1 متر مربع متر بر اساس نتایج معاملات با قطعات زمین برای تولید کشاورزی در منطقه یاروسلاول به طور کلی 5.5 روبل / متر مربع است.
روندها و پیش بینی ها:
- به طور کلی، سیاست رهبری منطقه ای به نفع توسعه فعالیت های سرمایه گذاری در منطقه یاروسلاول، وجود قانون سرمایه گذاری منطقه ای است که امکان سرمایه گذاری با حداقل ریسک و همچنین یک واحد تخصصی در اداره منطقه را فراهم می کند.
- توسعه کشاورزی در کوتاه مدت با امکان دریافت مزایای مالیاتی و یارانه برای اجرای پروژه های سرمایه گذاری اولویت دار برای منطقه تسهیل می شود.
- بازار زمین منطقه همچنان به طور قابل توجهی تحت تأثیر نزدیکی آن به مسکو، منبع سرمایه گذاری و بزرگترین بازار مصرف خواهد بود (این منطقه تنها در 282 کیلومتری مسکو واقع شده است)
- بیشترین تقاضا در مناطق نزدیک به مسکو و منطقه مسکو - Uglichsky و Pereslavsky، و همچنین مناطقی با منابع آب قابل توجه - Nekouzsky، Rybinsky، Poshekhonsky باقی خواهد ماند.
نتیجه گیری:
در حال حاضر بازار زمین های کشاورزی مازاد عرضه نسبت به تقاضا و قیمت های فروش نسبتا پایین را نشان می دهد.
اجرای برنامه های توسعه کشاورزی، افزایش در دسترس بودن مواد خام و توسعه اقدامات برای تحریک فروش مستقیم محصولات خود، جذابیت سرمایه گذاری این بخش را افزایش می دهد که منجر به افزایش ارزش قطعات زمین و توسعه بیشتر این بخش می شود. بازار زمین های کشاورزی
با تماس تلفنی با دفاتر ما می توانید خدمات سفارش دهید یا اطلاعات تکمیلی را دریافت کنید:
7 812 326-20-06 سن پترزبورگ
+7 495 955-78-37 مسکو
+7 343 372-54-75 اکاترینبورگ
پست الکترونیک پست الکترونیکی:
بخش مستقلی از بازار زمین شامل زمین های کشاورزی است. آنها یا برای هدف مورد نظر خود یا برای قرار دادن املاک و مستغلات درگیر در فرآیند کشاورزی خریداری می شوند
هزینه 1 هکتار زمین امروز (بسته به موقعیت، کیفیت خاک، مساحت، شکل، شیب، نزدیکی به آب) به طور متوسط 1100-2000 یورو است. اما محدوده قیمت گسترده است - از 800 تا 5000 یورو در هر هکتار. در طول سه سال گذشته، قیمت 25-35٪ در سال افزایش یافته است. و با وجود این، این زمین ها حتی در حال حاضر کمتر از ارزش گذاری شده اند و قیمت آنها همچنان افزایش می یابد.
زمین های کشاورزی که برای کشت بعدی به دست می آیند عمدتاً به جاده های اصلی در سراسر جمهوری نزدیک هستند. هزینه آنها، بر خلاف زمین های ذکر شده در بالا، یک مرتبه بزرگتر است، زیرا چشم انداز از قبل در آن ساخته شده است.
با این حال، تقاضا نسبتا کم است. مدت آن می تواند از شش ماه تا سه سال یا بیشتر متغیر باشد. و هزینه های انتقال زمین به دسته دیگری اغلب با هزینه سایت در زمان تملک قابل مقایسه است. به طور متوسط هزینه 1 هکتار زمین کشاورزی با چشم انداز تغییر هدف از 40 هزار تا 500 هزار یورو متغیر است.
بازار زمین‌های کشاورزی در جمهوری مولداوی، در غیاب سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و لجستیک، بسیار آسیب‌پذیر است، علیرغم این واقعیت که قیمت‌ها در مقایسه با بازارهای دیگر کشورها چندین برابر کمتر است.
قیمت زمین زراعی نمی تواند تنها عنصری باشد که باید در نظر گرفته شود. کیفیت این زمین ها نیز مهم است. "محیط" بازار املاک نیز مهم است. کشاورزان مولداوی بر رابطه قابل توجه بین قیمت و کیفیت زمین قابل کشت تاکید دارند. عملا کمترین قیمت را در منطقه دارد و یکی از حاصلخیزترین زمین ها برای تولیدات کشاورزی است.
علیرغم اینکه زمین خوب و ارزان است، یارانه کافی وجود ندارد. در طول 20 سال گذشته، بسیاری از چیزها از بین رفته است، سرمایه گذاری در زیرساخت ها وجود ندارد، بنابراین افرادی که با افتتاح مزارع (با خرید زمین) شروع به کار می کنند، عملاً از صفر شروع به کار می کنند. مصالح ساختمانی عمدتا وارداتی گران است و عودت حاصل از فروش محصولات کشاورزی به دلیل ارزان بودن کند است.
کمبود نیروی کار در کشاورزی وجود دارد، زیرا دستمزدهای پایین روستاییان را مجبور می کند به دنبال کار پرسودتر، اغلب در کشاورزی و خارج از کشور باشند.
تقاضای کم برای قطعات در مولداوی به دلیل سودآوری پایین تجارت کشاورزی و همچنین شرایط سخت اعتباری برای کسانی است که قصد راه اندازی یک تجارت کشاورزی را دارند. علاوه بر این، اجاره بها گران است و قیمت زمین در قراردادهای خرید و فروش کاهش می یابد تا هزینه های اسناد رسمی و هزینه های ثبت در سازمان ثبت اسناد و املاک کاهش یابد.
سطح قیمت قطعات زمین بر اساس منطقه همیشه به حاصلخیزی خاک بستگی ندارد، بلکه به پویایی توسعه اقتصادی جمهوری مولداوی نیز بستگی دارد. افزایش قیمت زمین را تنها می توان در پس زمینه افزایش تقاضا برای محصولات محلی در بازار مشاهده کرد.
و سرمایه گذاران ما منابع مالی کافی برای اجرای موفقیت آمیز کسب و کار خود را برای حداقل چندین سال ندارند.
به نوشته روزنامه «ماکلر»، 1 هکتار زمین کشاورزی در حومه کیشینوف بسته به موقعیت مکانی به طور میانگین از 4000 تا 7000 یورو قیمت دارد. در مناطق، قیمت چنین قطعاتی از 10 تا 15 هزار لیری در هر هکتار متغیر است. زمین های کشاورزی تقریباً 75 درصد از کل مساحت جمهوری مولداوی را تشکیل می دهند. سرشماری مناطق کشاورزی هنوز انجام نشده است.
در روستای پاوستوا، بازار زمین کشاورزی توسعه نیافته است، در سال 2014، دو معامله، در سال 2015 - 3 و در سال 2016 - 16 معامله خرید و فروش به ثبت رسید.
جدول 3.2 - معاملات ثبت شده برای خرید و فروش زمین کشاورزی در روستای Paustova
| ولی. | محل | مساحت، هکتار | قیمت، لی | قیمت، لی/1 هکتار |
| سال 2014 | ||||
| با. پائوستوا، حومه | 0,62270 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,46840 | |||
| میانگین قیمت هر هکتار | ||||
| 2015 | ||||
| با. پائوستوا، حومه | 0,3683 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,5787 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,5798 | |||
| میانگین قیمت هر هکتار | ||||
| 2016 | ||||
| با. پائوستوا، حومه | 0,6153 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,6153 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,6153 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,1875 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,4517 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,05 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,7287 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,7286 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,7285 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,7231 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,71 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,484 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,4841 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,4841 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,4841 | |||
| با. پائوستوا، حومه | 0,738 | |||
| میانگین قیمت هر هکتار |
برای حمایت از کشاورزان مبتدی، در سال 2015، ایالت یک برنامه وام ترجیحی برای کارآفرینان تازه کار اتخاذ کرد. بانک هایی مانند Sberbank، Rosselkhozbank، Agroros، Binbank وام های وفاداری به کشاورزان، از جمله تضمین شده توسط زمین های کشاورزی، صادر می کنند.
برخی از ویژگی های خاص در گردش وجود دارد زمین کشاورزی- این حق تقدم خرید است که دولت در شخص مقامات محلی یا منطقه ای دارد. این حق توسط قانون "در مورد گردش زمین کشاورزی" FZ-101 از 24 ژوئیه 2002، ماده تنظیم می شود. 8. بدین معنا که مالک موظف است قبل از فروش یک قطعه زمین خود را کتباً به مقامات دولتی یا شهرداری پیشنهاد دهد و سپس در صورت امتناع، آن را به اشخاص ثالث بفروشد.
ویژگی دومی که باید در مورد آن بدانید مشاوران املاک- این قانون است تصرف زمین های کشاورزیپس از سه سال عدم استفاده، و شاید به زودی دولت این مدت را به 1 سال کاهش دهد. برای ما، مشاوران املاک، این بدان معنی است که خریداران جدید در بازار ظاهر می شوند، نه سرمایه گذاران، بلکه کشاورزان و کارآفرینان تازه کار.
در حال حاضر افراد بیشتری خواهان خرید یک قطعه زمین هستند اهداف کشاورزی، هر کس اهداف خود را دنبال می کند: کسی می خواهد یک ملک دور از شهر خفه شده بسازد ، کسی می خواهد یک تجارت خانوادگی باز کند ، کسی می خواهد پول را به طور سودآور سرمایه گذاری کند ، یک چیز واضح است که این خرید یک سرمایه گذاری سودآور و موثر پول در مرحله حاضر
شهرداری‌ها زمین‌های کشاورزی زیادی را به مزایده گذاشته‌اند (قیمت همیشه ارزان‌تر از مالکان خصوصی نیست)، این درست است، اما همیشه همین‌طور بوده است، بازار اولیه و بازار ثانویه وجود دارد و آنها سال هاست که با هم زندگی می کنند، به این معنی که تقاضا برای هر دو دوست وجود دارد بازار!
1392/07/04 مدیریت 5452
کسنیا ترتیاکوا
مدیر کل مشاوره ارزش آرکا
بازار زمین، به عنوان یک قاعده، به خوبی نشان دهنده وضعیت عمومی در صنعتی است که برای آن در نظر گرفته شده است. امروز بازار زمین کشاورزی بازار خریدار است. به طور کلی حجم عرضه زیاد است و روند نزولی قیمت ها پیش بینی می شود.
عرضه بسیار بیشتر از تقاضا است. با وجود این، بسیاری از فروشندگان به مبلغی که در مجتمع زمین یا ملک سرمایه گذاری کرده اند متکی هستند. با توجه به این که زمین ها اغلب در موج قبل از بحران خریداری می شدند، اکنون بازسازی از نظر روانی دشوار است؛ فروش به قیمت های فعلی به معنای رفع ضرر خواهد بود. کسانی که پشتوانه مالی برای انتظار افزایش قیمت ندارند، باید با قوانین بازار بازی کنند، قیمت را به میزان قابل توجهی کاهش دهند و به اطمینان از عملکرد قابل قبول پروژه برای خریدار کمک کنند. در این راستا، تخفیف های چانه زنی به طور متوسط بین 15 تا 20 درصد است که در برخی جاها به 30 درصد می رسد. برای مناطق جداگانه، ممکن است قیمت معاملات به طور قابل توجهی با قیمت های پیشنهادی متفاوت باشد.
دو رویکرد و محاسبه حرفه ای
برای پیمایش قیمت‌ها، منطقی است که خریداران از قیمت‌های زمین‌هایی (از موارد بالقوه مناسب) که کمترین هزینه را دارند شروع کنند. به عنوان یک قاعده، آنها بیش از یک سال به نمایش گذاشته می شوند (نمایش داده می شوند) و گاهی اوقات چندین سال، قیمت آنها قبلاً چندین بار کاهش یافته است و تا حد امکان به قیمت هایی که در نهایت با آن خریداری می شوند نزدیک هستند.
ارزیاب های حرفه ای تجزیه و تحلیل عمیق تری را برای محاسبه ارزش زمین انجام می دهند. به طور سنتی، دو رویکرد قابل استفاده، مقایسه و درآمد هستند.
رویکرد مقایسه ای مبتنی بر مقایسه قیمت ها برای قطعات با ویژگی های قابل مقایسه و ساخت یک مدل محاسبه ریاضی است که تفاوت بین اشیاء مشابه و نمودار ارزیابی شده را در نظر می گیرد.
رویکرد درآمد متکی به جریان نقدی است که دارایی مورد ارزیابی ایجاد می کند یا قادر به ایجاد آن است.
رویکرد تطبیقی ارزیابی زمین
هنگام انتخاب اشیاء آنالوگ در چارچوب رویکرد مقایسه ای، ارزیابان به عوامل قیمت گذاری که در بازار زمین کشاورزی توسعه یافته اند تکیه می کنند.
در اینجا ارزیابی صحیح پتانسیل سایت ها مهم است. به عنوان مثال، قیمت گذاری در مناطقی که تغییر دسته زمین به طور فعال به زمین های سکونتگاهی یا زمین های صنعتی انجام می شود (در منطقه لنینگراد این مناطق Vsevolozhsk و Kingisepp هستند) به طور قابل توجهی با مناطقی که در آن به میزان کمتری انجام می شود متفاوت است. .
محل
موقعیت مکانی مهمترین چیز در زمین است. اول از همه، اینها ویژگی های جهانی منطقه است - وضعیت عمومی اجتماعی-اقتصادی قلمرو. به عنوان مثال، قطعات در مناطق مسکو و لنینگراد، به طور معمول، گران تر از مناطق دیگر روسیه هستند.
سطح دوم از ویژگی های مکان ویژگی هایی است که نشان دهنده نزدیکی به مصرف کننده و همچنین راحتی سازماندهی کار در زمینه ها است. به ویژه نزدیکی به بزرگراه ها، مرکز اداری و مناطق پرجمعیت دارای نیروی انسانی تأثیر غالب بر هزینه ها از این جنبه دارد.
مکان اولین عاملی است (بعد از هدف عملکردی) که توسط آن ارزیاب ها اشیاء متفاوت از موارد ارزیابی شده را از پیشنهادات موجود در بازار حذف می کنند.
هنگام ساخت یک مدل ریاضی، این عامل بیشترین وزن را به خود اختصاص می دهد. در مجموع، عناصر ضریب مکان بین 40 تا 60 درصد در شکل‌گیری ارزش شی نقش دارند.
حقوق
مولفه حقوقی موضوع نیز نقش مهمی دارد. بدیهی است با وجود مساوی بودن سایر موارد اختلاف نسبت به حق اجاره بلندمدت 15 تا 20 درصد ارجحیت دارد. کمترین نقدینگی، سهام زمین است. عدم تمایل بیشتر بانک ها به در نظر گرفتن آنها به عنوان وثیقه برای وام ها نیز گواه این امر است.
در زمینه حقوقی نیز ارزش تحت تأثیر استفاده مجاز است. به عنوان مثال، زمین های خصوصی، با همه چیزهای دیگر، گران تر از زمین های تولید کشاورزی خواهند بود، زیرا می توان بر روی آنها ساختمان های مسکونی اضافه کرد.
ارتباطات
وجود ارتباطات امکان استفاده پیچیده از زمین را فراهم می کند و همچنین به عنوان یک عامل مثبت اضافی برای انتقال به دسته دیگری در نظر گرفته می شود. بنابراین، ارزیابان ارتباطات موجود را برای مشروعیت، شرایط و قدرت آنها تجزیه و تحلیل می کنند.
عوامل زراعی
ویژگی‌های فنی زمین، حاصلخیزی خاک، ساختار زمین (زمین‌های زراعی، زمین‌های یونجه، مراتع)، نزدیکی به آب برای آبیاری و وجود سیستم‌های احیا مهم هستند، اما تأثیر کمتری بر ارزش زمین دارند.
مشکل جمع آوری اطلاعات زراعی از فروشندگان نیز نشان دهنده این موضوع است.
مربع
اگر هزینه یک هکتار را در قطعات با اندازه های مختلف مقایسه کنیم، این قانون اغلب کار می کند: هر چه مساحت قطعه کوچکتر باشد، هزینه هر هکتار بالاتر است. این به دلیل این واقعیت است که قطعات کوچکتر روان تر و راحت تر و سریع تر به فروش می رسند. بنابراین، به عنوان مثال، قیمت پیشنهادات در منطقه ولووسوفسکی منطقه لنینگراد برای قطعاتی با مساحت تا 10 هکتار از 200 هزار روبل در هر هکتار و با مساحت بیش از 100 هکتار - بدون. بیش از 120 هزار روبل در هر هکتار.
وقتی در مورد زمین هایی به مساحت میلیون ها متر مربع صحبت می کنیم، دیگر منطقه جداگانه ای نیست که مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد، بلکه تقریباً کل بخش روسیه (مثلاً اروپایی) است. عرضه چنین قطعات عظیمی محدود است. قیمت 1 هکتار از 10 هزار تا 20 هزار (کمتر - 30 هزار) روبل در هر هکتار متغیر است. در عین حال، علاقه سرمایه گذاران به چنین زمین هایی در محدوده 8 هزار تا 15 هزار روبل در هکتار است.
امروزه معاملات بیشتری با قطعات کوچک - تا 25 هکتار - رخ می دهد. مزارع زمین اضافی را برای مقاصد مختلف خریداری می کنند. به عنوان یک قاعده، آنها از بین مواردی که به آنهایی که از قبل موجود هستند نزدیکتر هستند، انتخاب می کنند. این هم از نظر سازمانی و هم از نظر لجستیکی منطقی است.
معاملات با مساحت 1 هزار هکتار یا بیشتر ماهیتی سرمایه گذاری دارند. چنین معاملاتی موارد منفرد هستند. علیرغم این واقعیت که بخش کشاورزی یکی از یارانه ترین بخش ها است، ورود به پروژه های جدی با سرمایه گذاری های بالغ بر صدها میلیون روبل یا بیشتر دشوار است. مشکلات با سطح پایین عرضه در بازار تامین مالی پروژه و همچنین مشکل فروش محصولات نهایی همراه است.
رویکرد درآمدی
به عنوان بخشی از رویکرد درآمد، ارزیاب شاخص اجاره زمین را محاسبه می کند - تفاوت بین میانگین درآمد ناخالص از سایت و هزینه ها، با در نظر گرفتن سود کارآفرین.
هنگام محاسبه، ارزیاب تجزیه و تحلیل می کند که کدام محصولات و با چه تعداد دفعات می تواند در ملک مورد ارزیابی، بر اساس داده های واقعی یا نظارتی، با در نظر گرفتن قیمت های فروش فعلی، رشد کند و کل درآمد را دریافت می کند.
بخش هزینه به روشی مشابه محاسبه می‌شود که علاوه بر هزینه‌ها، سود کارآفرین را نیز شامل می‌شود (بر اساس میانگین سودآوری صنعت برای هر محصول انتخابی).
شاخص اجاره زمین به دست آمده با حروف بزرگ نوشته می شود. نتیجه ارزش شی را نشان می دهد. نسبت سرمایه بر اساس تحلیل ریسک‌های سرمایه‌گذاری در کشاورزی، نقدینگی کم دارایی، مدیریت سرمایه‌گذاری و سایر ریسک‌ها است. برای پروژه های پرخطر می تواند به 17 درصد برسد.
نتایج حاصل از هر دو رویکرد توسط ارزیاب وزن می شود و نتایج را به یک مقدار واحد می رساند.
محبوب ترین ارزیابی حرفه ای برای وام های تضمین شده توسط زمین است. با این حال، بانک ها تمایل دارند به طور متوسط 40٪ تخفیف وثیقه خود را برای نتیجه به دست آمده توسط ارزیاب اعمال کنند.
مشکلات و راه حل ها
همانطور که در بالا ذکر شد، بازار زمین نشان دهنده روندهای صنعت است. به بیان دقیق تر، یکی از آخرین مواردی است که این روندها را منعکس می کند.
در ارتباط با الحاق روسیه به WTO، رقابت در بازار محصولات کشاورزی تنها در حال افزایش است. با این حال، کارشناسان امیدوارند که در سایه تمایل اعلام شده برای رشد تولید ناخالص داخلی و کاهش جایگزینی واردات، وضعیت در کشور تغییر کند.
اولاً اگر در ادامه این اعلامیه، مسئولان در نگرش خود نسبت به سیاست پولی تجدید نظر کنند. برای توسعه صنعت، اعطای وام و کاهش نرخ سود ضروری است.
ثانیاً اگر تولیدکنندگان محصولات کشاورزی رویکرد موجود به کشاورزی را تغییر دهند. حتی با وجود حجم یارانه ها، اگر کسب و کار به درستی ساماندهی شود، حل مشکل فروش می تواند نتایج خوبی را نشان دهد.
به نظر می رسد امروز امیدوارکننده ترین و عملی ترین کاربرد اصل "خودت آن را بساز، خودت بفروش" امیدوارکننده ترین و بادوام ترین است. وقتی تولیدکنندگان کشاورزی زنجیره ای را در یک خوشه ایجاد می کنند: تامین خوراک - تولید مواد خام - فرآوری - و مهمتر از همه فروش. بدون فروش تضمینی کالا به مصرف کننده نهایی، بدون خرده فروشی خودمان، صنعت توسعه نخواهد یافت.
با رشد فعالیت های سرمایه گذاری، تقاضا برای زمین نیز افزایش می یابد، با تمام عواقب ناشی از آن.
