Nielen realitní makléri a profesionáli v tejto oblasti chcú sledovať dynamiku cien a situáciu na realitnom trhu v Moskve, ale aj bežných kupujúcich a predávajúcich. Po preštudovaní prognózy analytikov budete schopní pochopiť, kedy je výhodnejšie predať byt, či bude investícia do nehnuteľností v roku 2018 úspešnou investíciou a v ktorom mesiaci je lepšie kúpiť dom?
Znalecké posudky zostavujú poprední odborníci z odvetvia na základe štatistických ukazovateľov, oblastí uvedených do prevádzky a celkového ekonomického obrazu.
Situácia na trhu s nehnuteľnosťami v Moskve na začiatku roka 2018
Minulý rok bol pre moskovský realitný trh rekordný – počet transakcií dosiahol maximum a ceny za meter štvorcový výrazne klesli. Tento trend možno pozorovať dodnes a na základe výsledkov z roku 2016 možno vyvodiť niekoľko dôležitých záverov:
- Priemerné ceny bývania na sekundárnom trhu v Moskve klesli na 181 tisíc rubľov. na m2 V januári sa však toto číslo mierne zvýšilo - na 186 tisíc;
- Reálne ceny na realitnom trhu medziročne klesli o 10 %, aj keď u bežných predávajúcich a kupujúcich je tento trend stále len mierne badateľný;
- Moskovčania ochotne využívajú zľavy a kupujú si bývanie v špeciálnych ponukách - viac ako 86 % kupujúcich využíva zľavy;
- Priemerné náklady na byt zakúpený do konca roka 2018 sú 7,9 milióna rubľov, v porovnaní s polovicou roka sa toto číslo znížilo o 150 tisíc.
Január je každoročným pomalým obdobím, kedy tržby klesajú. Výnimkou nebol ani nadchádzajúci rok, tržby klesli, ale to nemá nič spoločné s krízou – odzrkadľujú sa len sezónne výkyvy trhu.
Video 1. Prognóza trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami na rok 2018
Názory analytikov na pripravované zmeny
Podľa odborníkov zaoberajúcich sa prieskumom trhu s nehnuteľnosťami budú ukazovatele v roku 2018 na predchádzajúcej úrovni a ceny mierne klesnú. V blízkej budúcnosti sa neočakáva zvýšenie cien, pretože neexistujú žiadne provokujúce faktory: nie je nedostatok bytov, stále viac nehnuteľností sa uvádza do prevádzky a trh je vyvážený.
Video 2. Nehnuteľnosti 2018. Čo očakávať?
Aké zmeny sa očakávajú na trhu? Odborníci jednomyseľne identifikovali niekoľko najpravdepodobnejších udalostí:
- Zvýšenie cien nepresiahne 6% - veľkosť ročnej inflácie. V prvom rade sa to dotkne novostavieb, keďže developeri si plánujú udržať zisky;
- Na sekundárnom trhu nedôjde k žiadnym zmenám alebo dôjde k miernemu klesajúcemu trendu;
- Zvýši sa počet rozpočtových nových budov - keďže príjmy domácností nerastú, dopyt po lacnom bývaní zostane vysoký;
- Je príliš skoro hovoriť o dosiahnutí cenového dna - táto udalosť nenastane skôr ako v rokoch 2018-2019;
- Trh s bývaním nebude presýtený, napriek tomu, že novostavby sa spúšťajú aktívnym tempom a dopyt s ním jednoducho nestíha. Developeri musia spomaliť rýchlosť výstavby, inak byty stratia na cene až 40 %;
- Obľúbenosť bývania mimo hlavného mesta, v Novej Moskve a bezprostrednom Moskovskom regióne, sa zvýši, a to najmä vďaka dostupným cenám.
Je čoraz ťažšie analyzovať dynamiku cien v Moskve - väčšina ponúk na trhu nemá žiadnu skutočnú hodnotu. Predajcovia stanovujú nadsadenú cenu, ktorá môže prekročiť skutočnú cenu o 10-15%.
Ceny pre rôzne sektory realitného trhu
Náklady na projektované ceny nehnuteľností v regióne hlavného mesta by sa mali posudzovať s prihliadnutím na typ bývania a moment výstavby. V tomto ohľade je možné identifikovať niekoľko funkcií, ktoré odborníci poznajú:
- Výrazne sa zníži dopyt po panelových domoch postavených pred viac ako 35 rokmi – pokles presahuje 10 %;
- Zároveň sa zvýši dopyt po podobnom bývaní, ale v novostavbách;
- Situácia na trhu s luxusnými nehnuteľnosťami zostáva rovnaká – znalci drahých nehnuteľností si ich napriek kríze kúpia;
- Tverskaya a Zamoskvorechye sa stanú obľúbenými oblasťami - tu sa stavajú domy na kľúč;
- Reálne ceny môžu vzrásť za bývanie v klubových domoch, kde sú prezentované otvorené byty, apartmány a štúdiá;
- Dopyt po bytoch v centre sa zníži, naopak, zvýši - mimo Moskovského okruhu sa ľudia snažia opustiť hlučnú metropolu a vyberajú si nehnuteľnosti vzdialené 10-20 km od hlavného mesta.
Zavedené hypotekárne programy ovplyvnia ceny aj v roku 2018 - najväčšie banky už ohlásili znižovanie sadzieb, preto sa dopyt na trhu zvýši, čo bude odrážať pozitívnu dynamiku cien.
Video 3. Ceny nehnuteľností budú v roku 2018 klesať
Ako však poznamenávajú odborníci a poprední odborníci z výskumných centier, netreba počítať so zlepšením situácie – v priemere zostávajú náklady na byty na rovnakej úrovni ako v minulom roku. Vyhliadky na sekundárnom trhu nebudú ružové, najmä pre majiteľov starých bytov, ale majitelia nových budov môžu bezpečne zvýšiť ceny o 5-8%: stále bude dopyt.
Video 4. Predpoveď pre trh s prímestskými nehnuteľnosťami na rok 2018
Pokles kúpnej sily Rusov, spôsobený predovšetkým poklesom reálneho disponibilného príjmu, ochladil záujmy krajanov o nákup štvorcových metrov. V tomto ohľade sa trh s nehnuteľnosťami „potopil“ - náklady na novostavby aj sekundárne bývanie klesli, niektoré byty sa dokonca predávajú s 30-50% zľavou v porovnaní s predkrízovou cenovou úrovňou.
Odborníci však očakávajú, že sa ruská ekonomika v budúcom roku zotaví. HDP Ruska tak podľa odhadov Svetovej banky porastie o 1,5 %. Medzinárodný menový fond (MMF) predpovedá rast o 1,1% a Centrálna banka Ruska - menej ako 1% (za predpokladu ceny barelu 40 USD).
Bude ekonomický rast v roku 2017 stimulom pre realitný trh a je možné investíciou do kúpy bývania ušetriť úspory? AiF.ru položil túto otázku odborníkom.
Alena Afanasyeva, senior analytik v skupine FOREX CLUB
Rozhodne sa bývanie môže stať jednou z najatraktívnejších a najperspektívnejších investícií na najbližšie dva roky. Faktom je, že ceny už dosiahli svoje minimálne úrovne v dôsledku prudkého poklesu príjmov domácností a núteného predaja už skolaudovaných nehnuteľností developermi s vysokým zadlžením.
Za posledné dva roky, počas ktorých zažívame pokles na trhu s bývaním, však z trhu odišlo priveľa spoločností, ktoré v horizonte 1-2 rokov výrazne znížili objem nehnuteľností uvedených do prevádzky. Medzitým postupná stabilizácia situácie v ruskej ekonomike, ako aj ďalšie znižovanie sadzieb zo strany Bank of Russia, bude stimulovať dopyt verejnosti. Je možné, že úrokové sadzby hypoték dosiahnu v polovici roka 8%-10%.
Ceny zároveň bude tlačiť nahor aj inflácia na trhu so stavebnými materiálmi: rastúce ceny cementu a dreva môžu zvýšiť náklady na bývanie o 1 – 2 %.
Okrem toho k tomu prispejú aj zmeny v ruskej legislatíve: teraz budú môcť vývojári získať prostriedky od akcionárov až po prevode hotových bytov. To znamená, že budú nútení brať si úvery, to znamená, že nebudú môcť využívať bezúročné financovanie. V takýchto podmienkach budú do nákladov na bývanie zahrnuté aj dodatočné úrokové náklady.
Pavel Sigal, prvý viceprezident Podpory Ruska
Investovať peniaze do bývania a následne byt prenajímať je teraz nerentabilné. Faktom je, že na trhu je nadmerná ponuka a výnos bude nižší ako 7 % ročne, a to iba vtedy, ak nedôjde k vonkajším šokom a cena ropy zostane na súčasnej úrovni.
Je výhodnejšie investovať peniaze do dlhopisov alebo ich vložiť do zálohy, hoci vklady nie sú oveľa výnosnejšie ako nehnuteľnosti. Samozrejme, je výhodné kúpiť si byt v počiatočnej fáze, ale musíte pochopiť, že budete musieť investovať do opráv a čakať 2-3 roky, kým sa dom prenajme, to znamená, že všetky peniaze nebudem pracovať. Zlaté časy investovania do nehnuteľností, keď rástli exponenciálne, pominuli. Investície do nehnuteľností sú preto vhodné pre konzervatívnych investorov, ktorí nehľadajú na ziskovosť.
Anna Bodrová, hlavná analytička spoločnosti Alpari
Stav trhu s bývaním v roku 2017 bude priamo závisieť od stavu ruskej ekonomiky a domáceho bankového systému. Leví podiel nových budov je postavený s použitím požičaného kapitálu. Súčasné sadzby sú z dôvodu vysokého hodnotenia rizík banky nedostupné pre development a na kompenzáciu týchto nákladov dopadá na konečného kupca domu zbytočná finančná záťaž. Dnešné ceny za meter štvorcový vo veľkých mestách začali rásť, je vhodný čas na nákup, keďže v prvom ani druhom štvrťroku 2017 nie je vylúčené zvýšenie nákladov na bývanie.
Spotrebitelia sú stále podozrievaví voči ponukám na kúpu bytov, ktoré ešte nie sú postavené alebo dodané, takže hlavný dopyt je buď po hotových novostavbách, alebo po sekundárnom trhu. V segmente sekundárneho bývania začali ceny rásť v polovici jesene 2016, ale tempo rastu nákladov na meter štvorcový je stále obmedzené. Ani v ponukách, ani v cenách nie je žiadny zhon: sektor bývania vyzerá celkom stabilne a neutrálne.
Vzhľadom na to, že Centrálna banka Ruskej federácie pravdepodobne nezníži kľúčovú sadzbu do marca až apríla 2017, netreba očakávať zníženie sadzieb hypotekárnych produktov v prvom štvrťroku. To znamená, že prudký nárast dopytu po hypotékach, a teda aj záujmu o kúpu bývania, môže nastať v apríli až máji budúceho roka. Prirodzene, s výhradou zníženia sadzby.
Poďme analyzovať hlavné dôvody poklesu v segmente. Rok 2015 bol charakteristický prudkým poklesom cien hlavných druhov nehnuteľností. Len v Moskve byty zlacneli v priemere o 10-15%, berúc do úvahy zľavu. Rok 2016 sa začal podľa podobného scenára. Stalo sa to z nasledujúcich dôvodov:
- klesajúce ceny ropy;
- pokles efektívneho dopytu, zvýšenie ponuky;
- vysoká miera inflácie;
- zvýšenie úrokových sadzieb z úverov.
Podľa predpovedí analytikov pre ceny nehnuteľností v roku 2017 budeme čeliť recesii. Tento jav sa vyznačuje týmito hlavnými črtami:
- dopyt klesá pod ponuku;
- objemy výstavby klesajú;
- rast ponuky sa spomaľuje;
- Dochádza k poklesu cien nehnuteľností.
Spomalenie dopytu zastavilo správanie kupujúcich. Na klesajúce ceny bytov, ako aj fámy o konci vládnych dotácií na hypotéky reagovali zvýšením investícií do bytových a nebytových nehnuteľností. Tento trend však rýchlo skončil z jednoduchého dôvodu – zníženie príjmov domácností.
Čo nás čaká v roku 2017
Podľa prognózy šéfa Sberbank, pána Grefa, sa realitný trh našej krajiny v roku 2017 zotaví. Mnohí odborníci však tento postoj považujú za neprimerane optimistický. Podľa väčšiny odborníkov bude pesimistický scenár vývoja trhu pokračovať.
Pokles cien nehnuteľností podľa analytikov z REU. G.V. Plekhanov, v roku 2017 je to nevyhnutné. Dôjde aj k zníženiu efektívneho dopytu a ponuky, ako aj k ešte väčšiemu spomaleniu výstavby. K podobným záverom dospeli aj odborníci z Uralskej komory.
Zároveň si nemožno nevšimnúť faktory, ktoré môžu realitný trh zachrániť pred ďalším kolapsom. Medzi nimi:
- zníženie úrokových sadzieb hypotekárnych úverov;
- posilnenie vládnej podpory výstavby;
- pomoc zo strany krajských úradov a vlády.
Ak sa tieto opatrenia neprijmú, ruský trh bude čeliť nevyhnutnému kolapsu. Ceny nehnuteľností v Rusku tak podľa prognózy v roku 2017 klesnú.
Naučiť sa žiť v nových realitách
Podľa väčšiny odborníkov sa súčasná kríza na trhu podobá situácii v rokoch 2008-2009, ale má aj svoje jedinečné vlastnosti. Celkovo sa nič katastrofické nestalo, len sa všetky ekonomické subjekty musia naučiť žiť v novej realite.
Dovoľte nám zdôrazniť niektoré pozitívne aspekty, ktoré preukázali odolnosť segmentu voči otrasom:
- developeri neuviazli v dlhoch a po predchádzajúcich boomoch dokázali nahromadiť vankúš likvidity;
- uvedomenie si potreby starať sa o obrat tohto sektora, ako aj potrebu znižovania nákladov na bytové a nebytové aktíva;
- zosúladenie cien s realitou Ruska;
- uvedomenie si, že už nebude taký rast cien ako doteraz.
Vládna podpora sektora
Rozhodnutie Dmitrija Medvedeva predĺžiť štátne dotácie na hypotéky do roku 2017 je nepochybne pozitívnou správou. Bolo schválené zvýšenie úverového limitu na celkovo 1 bilión. trieť. Celková výška dotácií sa znížila o 1 percento. Toto opatrenie je zatiaľ predĺžené do 1. januára 2017. Do tejto doby je možné získať hypotekárny úver za zvýhodnenú sadzbu - kľúčová sadzba je +2,5 percentuálneho bodu.
Ako uviedol prvý podpredseda vlády Ruska, pán Šuvalov, do roku 2018 sa očakáva progresívne zníženie úrokových sadzieb hypoték na 7 – 8 %, takže ich dotácie už nebudú potrebné.
Kto bude profitovať zo súčasnej situácie?
Každá kríza nás niečo naučí. Ak sa poučíte zo súčasnej situácie, môžete v budúcnosti získať mnoho bonusov. Posledných 12 rokov si v Rusku predajcovia diktujú svoje podmienky. Z tohto dôvodu sme mali nafúknuté hodnoty nehnuteľností. Teraz vidíme stabilný trend smerom k vytvoreniu „trhu kupujúceho“.
Ceny nehnuteľností budú podľa odborníkov v roku 2017 klesať. Uvedené čísla sú 5-7 %. Žiadny odborník však nenesie zodpovednosť za to, aby presne uviedol, o koľko jeho hodnota klesne.
Všetci zároveň predpovedajú pokles nákladov na staršie bývanie, ako aj na okrajoch miest. Developeri budú nútení skvalitniť výstavbu a upraviť okolie. Toto je prvá výhoda, ktorú možno z tejto situácie odvodiť.
Ďalšou nepochybnou výhodou je zníženie nákladov na nehnuteľnosti v Rusku. V tejto súvislosti sa mnohí pýtajú, či sa teraz oplatí investovať do kúpy domu. Tu neexistuje jednoznačná odpoveď.
Oplatí sa kupovať byt v čase krízy?
Investovanie do nehnuteľností počas krízy je jednou z najobľúbenejších možností, ako ušetriť peniaze v rubľoch. Zároveň si nemožno nevšimnúť nárast rizík z takýchto investícií, keď sa kolaps zhoršuje.
Ak sa chystáte zaobstarať si dom pre vlastnú potrebu, potom je lepšie to urobiť ihneď, pred možným zhoršením vašej finančnej situácie. Vaše úspory totiž môže pohltiť inflácia.
Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti na investičné účely, potom musíte pochopiť, že návratnosť sa dostaví až v roku 2020. Rýchle oživenie trhu v Rusku po súčasnej recesii nemožno očakávať.
Hlavným pravidlom investovania je kupovať, keď je to lacné, predávať, keď je to drahé. Ak však nie ste odborník, nájsť práve toto dno môže byť problematické. Nečakajte preto ďalší pokles cien a kúpte si byt či dom už teraz, pričom v niektorých bankách je zvýhodnená úroková sadzba hypotéky.
Ak však požadovanú sumu nemáte, má zmysel počkať na ďalší pokles cien a zároveň chýbajúcu sumu nahromadiť.
Tipy na kúpu nehnuteľnosti počas krízy:
- hrajte na istotu pri kúpe vedľajšieho domu. Kvôli klesajúcim cenám sa mnohí predajcovia rozhodnú nehnuteľnosť stiahnuť z predaja. Ak ste si už vybrali možnosť, ktorá vám vyhovuje, potom je lepšie uzavrieť zmluvu o vklade. Uveďte v ňom, že pri vyradení nehnuteľnosti z predaja vám predávajúci bude musieť zaplatiť dvojnásobok zálohy. Ešte lepšie je uzavrieť predpredajnú zmluvu a uviesť v nej podmienky transakcie, náklady, miesto a spôsob prevodu peňazí.
- Buďte opatrní pri nových budovách. Nakupujte nehnuteľnosti v záverečnej fáze výstavby, kontaktujte iba spoľahlivých developerov a sledujte proces výstavby.
Ako sa zachovajú vývojári?
Prognóza stavu realitného trhu v Rusku na rok 2017 je pre developerov negatívna. Rast ponuky sa preto v blízkej budúcnosti spomalí. Čelíme zmrazeniu stavebných projektov. Zadaná stavebná plocha sa zníži.
Dopyt na realitnom trhu podľa odborníkov začne rásť až v roku 2019. Nasledovať bude zvyšovanie cien. Preto, ak sa v blízkej budúcnosti rozhodnete pre kúpu objektu, je lepšie to neodkladať.
Poprední analytici trhu s nehnuteľnosťami sa domnievajú, že trh už našiel dno a jeho oživenie sa začne budúci rok
Rozhovor s Pavlom Yaklashkinom
S najväčšou pravdepodobnosťou v roku 2017 zostane dopyt na úrovni roku 2016, možno zaznamenáme nárast o 10-15%, za predpokladu priaznivej ekonomickej a politickej situácie v krajine.
Riaditeľka oddelenia poradenstva a projektového manažmentu Metrium Group Anna Sokolová:
Domnievam sa, že rok 2017 bude z hľadiska dynamiky cien podobný ako v predchádzajúcom roku: nárast nákladov na novostavby bude obmedzovaný intenzívnou konkurenciou na trhu v dôsledku veľkého objemu ponuky. Na rozdiel od aktuálneho roka sa však bude vyznačovať pozitívnejším vývojom v ekonomike, keďže mnohí analytici očakávajú rast HDP. Nevylučujem, že to podnieti k nákupom aj majetných klientov, ktorí v súčasnosti využívajú vyčkávací prístup.
Okrem toho je možné ďalšie zníženie sadzieb hypoték. Najmä Sberbank už ohlásila akciu so sadzbami zníženými o 0,5 %, ktorá bude platná od januára. Minimálna sadzba hypotekárneho úveru od Sberbank tak v budúcom roku klesne dokonca pod dotovanú sadzbu (11,5 %). Verím, že príklad Sberbank budú nasledovať aj ďalšie systémovo dôležité banky. Na hypotekárnom trhu rastie konkurencia medzi poskytovateľmi úverov, čo ich aj bez štátnej podpory bude tlačiť k znižovaniu nákladov na svoje ponuky úverov.
