Nie tylko pośrednicy w handlu nieruchomościami i profesjonaliści w tej dziedzinie chcą monitorować dynamikę cen i sytuację na rynku nieruchomości w Moskwie, tę kwestię martwią także zwykli kupujący i sprzedający. Po zapoznaniu się z prognozami analityków będziesz w stanie zrozumieć, kiedy bardziej opłaca się sprzedać mieszkanie, czy inwestycja w nieruchomości w 2018 roku będzie udaną inwestycją i w jakim miesiącu lepiej kupić dom?
Ekspertyzy opracowywane są przez czołowych specjalistów branżowych w oparciu o wskaźniki statystyczne, obszary oddane do użytku oraz ogólny obraz gospodarczy.
Sytuacja na rynku nieruchomości w Moskwie na początku 2018 roku
Miniony rok był rekordowy dla moskiewskiego rynku nieruchomości – liczba transakcji osiągnęła maksimum, a ceny za metr kwadratowy znacząco spadły. Tendencję tę obserwuje się do dziś, a na podstawie wyników roku 2016 można wyciągnąć kilka ważnych wniosków:
- Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym w Moskwie spadły do 181 tysięcy rubli. za m2 Jednak w styczniu liczba ta nieznacznie wzrosła – do 186 tys.;
- Ceny realne na rynku nieruchomości spadły w ciągu roku o 10%, choć tendencja ta jest nadal tylko nieznacznie zauważalna dla zwykłych sprzedawców i kupujących;
- Moskale chętnie korzystają ze zniżek i kupują mieszkania w ofertach specjalnych – z rabatów korzysta ponad 86% kupujących;
- Średni koszt mieszkania zakupionego do końca 2018 roku to 7,9 mln rubli, w porównaniu do połowy roku liczba ta spadła o 150 tys.
Styczeń to coroczny okres spowolnienia, kiedy sprzedaż spada. Nadchodzący rok nie był wyjątkiem, sprzedaż spadła, ale nie ma to nic wspólnego z kryzysem – odzwierciedlają się jedynie sezonowe wahania rynku.
Film 1. Prognoza dla rynku nieruchomości mieszkaniowych na 2018 rok
Opinie analityków na temat nadchodzących zmian
Zdaniem ekspertów zajmujących się badaniami rynku nieruchomości, w 2018 roku wskaźniki utrzymają się na dotychczasowym poziomie, a ceny nieznacznie spadną. W najbliższym czasie nie należy spodziewać się podwyżek cen, gdyż nie ma czynników prowokujących: mieszkań nie brakuje, oddawanych jest coraz więcej nieruchomości, a rynek jest zrównoważony.
Wideo 2. Nieruchomości 2018. Czego oczekiwać?
Jakich zmian można się spodziewać na rynku? Eksperci jednomyślnie wskazali kilka najbardziej prawdopodobnych zdarzeń:
- Wzrost cen nie przekroczy 6% - wielkość rocznej inflacji. Przede wszystkim dotknie to nowe budynki, gdyż deweloperzy planują utrzymać zyski;
- Na rynku wtórnym nie będzie żadnych zmian lub nastąpi niewielka tendencja spadkowa;
- Wzrośnie liczba budżetowych nowych budynków – skoro dochody gospodarstw domowych nie rosną, popyt na niedrogie mieszkania pozostanie wysoki;
- Jest zbyt wcześnie, aby mówić o osiągnięciu dna cenowego – wydarzenie to nastąpi nie wcześniej niż w latach 2018-2019;
- Rynek mieszkaniowy nie będzie przesycony, mimo że nowe budynki oddawane są w dynamicznym tempie, a popyt po prostu nie jest w stanie za nim nadążać. Deweloperzy muszą spowolnić tempo budowy, w przeciwnym razie mieszkania stracą nawet 40% ceny;
- Wzrośnie popularność mieszkań poza stolicą, w Nowej Moskwie i bezpośrednim regionie moskiewskim, głównie ze względu na przystępne ceny.
Analiza dynamiki cen w Moskwie staje się coraz trudniejsza – większość ofert na rynku nie ma realnej wartości. Sprzedający ustalają zawyżoną cenę, która może przekroczyć cenę faktyczną o 10-15%.
Ceny dla różnych sektorów rynku nieruchomości
Koszt przewidywanych cen nieruchomości w regionie stołecznym należy oceniać, biorąc pod uwagę rodzaj mieszkania i moment budowy. W związku z tym można zidentyfikować kilka cech zauważanych przez ekspertów:
- Popyt na domy panelowe wybudowane ponad 35 lat temu znacznie się zmniejszy – spadek przekracza 10%;
- Jednocześnie wzrośnie popyt na podobne mieszkania, tyle że w nowym budownictwie;
- Sytuacja na rynku nieruchomości luksusowych pozostaje bez zmian – koneserzy drogich nieruchomości kupią je pomimo kryzysu;
- Tverskaya i Zamoskvorechye staną się popularnymi obszarami - budowane są tu domy pod klucz;
- Mogą wzrosnąć realne ceny mieszkań w domach klubowych, w których prezentowane są mieszkania, apartamenty i studia na planie otwartym;
- Popyt na mieszkania w centrum będzie się zmniejszał, wręcz przeciwnie, wzrośnie – poza obwodnicą Moskwy ludzie próbują opuścić hałaśliwą metropolię, wybierając nieruchomości położone 10-20 km od stolicy.
Wdrożone programy kredytów hipotecznych będą miały wpływ również na ceny w 2018 roku – największe banki ogłosiły już obniżki stóp, dlatego popyt na rynku wzrośnie, co będzie odzwierciedlać dodatnią dynamikę cen.
Wideo 3. Ceny nieruchomości spadną w 2018 roku
Jak zauważają jednak eksperci i czołowi specjaliści z ośrodków badawczych, nie należy liczyć na poprawę sytuacji – przeciętnie koszty mieszkań utrzymują się na tym samym poziomie, co w roku ubiegłym. Perspektywy na rynku wtórnym nie będą różowe, zwłaszcza dla właścicieli starych mieszkań, ale właściciele nowych budynków mogą bezpiecznie podnieść ceny o 5-8%: popyt nadal będzie.
Film 4. Prognoza dla rynku nieruchomości podmiejskich na 2018 rok
Spadek siły nabywczej Rosjan, spowodowany przede wszystkim spadkiem realnych dochodów do dyspozycji, ochłodził zainteresowanie rodaków zakupem metrów kwadratowych. Pod tym względem rynek nieruchomości „zatonął” - spadły koszty zarówno nowych budynków, jak i mieszkań wtórnych, niektóre mieszkania sprzedawane są nawet z 30-50% rabatem w porównaniu z poziomem cen przed kryzysem.
Eksperci oczekują jednak ożywienia rosyjskiej gospodarki w przyszłym roku. Tym samym, według szacunków Banku Światowego, PKB Rosji wzrośnie o 1,5%. Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) prognozuje wzrost o 1,1%, a Centralny Bank Rosji o niecały 1% (przy cenie baryłki 40 dolarów).
Czy wzrost gospodarczy w 2017 roku będzie impulsem dla rynku nieruchomości i czy inwestując w zakup domu można zaoszczędzić oszczędności? AiF.ru zadał to pytanie ekspertom.
Alena Afanasyeva, starszy analityk w Grupie FOREX CLUB
Zdecydowanie mieszkania mogą stać się jedną z najatrakcyjniejszych i najbardziej perspektywicznych inwestycji na najbliższe dwa lata. Faktem jest, że ceny osiągnęły już poziom minimalny ze względu na gwałtowny spadek dochodów gospodarstw domowych i wymuszoną sprzedaż już oddanych nieruchomości przez deweloperów z dużym zadłużeniem.
Jednak w ciągu ostatnich dwóch lat, podczas których mamy do czynienia z dekoniunkturą na rynku mieszkaniowym, zbyt wiele firm opuściło ten rynek, drastycznie ograniczając wolumen nieruchomości oddawanych do użytku w horyzoncie 1-2 lat. Tymczasem stopniowa stabilizacja sytuacji w rosyjskiej gospodarce, a także dalsza obniżka stóp procentowych przez Bank Rosji będą stymulować popyt publiczny. Możliwe, że w połowie roku oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnie poziom 8–10%.
Jednocześnie do wzrostu cen przyczyni się także inflacja na rynku materiałów budowlanych: rosnące ceny cementu i drewna mogą zwiększyć koszty mieszkania o 1-2%.
Ponadto swój wkład wniosą zmiany w rosyjskim ustawodawstwie: teraz deweloperzy będą mogli otrzymywać środki od akcjonariuszy dopiero po przekazaniu gotowych mieszkań. Oznacza to, że będą zmuszeni do zaciągania kredytów, czyli nie będą mogli skorzystać z nieoprocentowanego finansowania. W takich warunkach dodatkowe koszty odsetek zostaną wliczone w koszt mieszkania.
Pavel Sigal, pierwszy wiceprezes Wsparcia Rosji
Inwestowanie pieniędzy w mieszkanie, a następnie wynajmowanie mieszkania jest obecnie nieopłacalne. Faktem jest, że na rynku panuje nadpodaż, a rentowność wyniesie niecałe 7% w skali roku i to tylko pod warunkiem, że nie wystąpią szoki zewnętrzne, a cena ropy utrzyma się na obecnym poziomie.
Bardziej opłaca się inwestować pieniądze w obligacje lub lokować je na lokacie, choć depozyty nie są dużo bardziej opłacalne niż nieruchomości. Oczywiście opłaca się kupić mieszkanie na początkowym etapie, ale musisz zrozumieć, że będziesz musiał zainwestować w naprawy i poczekać 2-3 lata, aż dom zostanie wynajęty, czyli przez cały ten czas pieniądze nie będzie działać. Złoty czas inwestowania w nieruchomości, kiedy rósł wykładniczo, już minął. Inwestycje w nieruchomości są zatem odpowiednie dla konserwatywnych inwestorów, którzy nie szukają rentowności.
Anna Bodrova, starszy analityk w Alpari
Stan rynku mieszkaniowego w 2017 roku będzie bezpośrednio zależał od stanu rosyjskiej gospodarki i krajowego systemu bankowego. Lwia część nowych budynków budowana jest przy wykorzystaniu kapitału pożyczonego. Obecne stawki są nieosiągalne dla rozwoju ze względu na wysoką ocenę ryzyka banku i aby zrekompensować te koszty, na ostatecznego nabywcę domu spada niepotrzebne obciążenie finansowe. Dzisiejsze ceny metra kwadratowego w dużych miastach zaczęły rosnąć, to dobry moment na zakupy, gdyż nie wyklucza się wzrostu kosztów mieszkań w pierwszym lub drugim kwartale 2017 roku.
Konsumenci w dalszym ciągu podejrzliwie patrzą na oferty zakupu mieszkań, które nie zostały jeszcze wybudowane lub oddane, zatem główny popyt dotyczy albo nowych, gotowych budynków, albo rynku wtórnego. W segmencie mieszkań wtórnych ceny zaczęły rosnąć już w połowie jesieni 2016 roku, jednak dynamika wzrostu kosztu mkw. jest w dalszym ciągu ograniczona. Nie ma pośpiechu ani w ofertach, ani w cenach: sektor mieszkaniowy wygląda dość stabilnie i neutralnie.
Biorąc pod uwagę, że Bank Centralny Federacji Rosyjskiej raczej nie obniży głównej stopy procentowej przed marcem-kwietniem 2017 r., nie należy spodziewać się obniżki oprocentowania produktów hipotecznych w pierwszym kwartale. Oznacza to, że wzrost popytu na kredyty hipoteczne i co za tym idzie zainteresowanie zakupem domu może nastąpić w okresie kwiecień-maj przyszłego roku. Oczywiście z zastrzeżeniem obniżki stawki.
Przeanalizujmy główne przyczyny spadku w segmencie. Rok 2015 charakteryzował się gwałtownym spadkiem cen głównych rodzajów nieruchomości. W samej Moskwie ceny mieszkań spadły średnio o 10-15%, biorąc pod uwagę rabat. Rok 2016 rozpoczął się według podobnego scenariusza. Było to spowodowane następującymi przyczynami:
- spadające ceny ropy;
- spadek efektywnego popytu, wzrost podaży;
- wysoki poziom inflacji;
- wzrost oprocentowania kredytów.
Według prognoz analityków dotyczących cen nieruchomości w 2017 roku czeka nas recesja. Zjawisko to charakteryzuje się następującymi głównymi cechami:
- popyt spada poniżej podaży;
- wolumen robót budowlanych spada;
- wzrost podaży spowalnia;
- Obserwuje się spadek cen nieruchomości.
Spowolnienie popytu zostało zatrzymane przez zachowania kupujących. Na spadające ceny mieszkań, a także pogłoski o zakończeniu rządowych dopłat do kredytów hipotecznych, zareagowały zwiększeniem inwestycji w aktywa mieszkaniowe i niemieszkalne. Jednak tendencja ta szybko się skończyła z jednego prostego powodu – spadku dochodów gospodarstw domowych.
Co nas czeka w 2017 roku
Według prognozy szefa Sbierbanku pana Grefa, rynek nieruchomości w naszym kraju odrodzi się w 2017 roku. Jednak wielu ekspertów uważa to stanowisko za nadmiernie optymistyczne. Zdaniem większości ekspertów pesymistyczny scenariusz rozwoju rynku będzie kontynuowany.
Zdaniem analityków REU, spadek cen nieruchomości. G.V. Plechanowa, w 2017 roku jest to nieuniknione. Nastąpi także ograniczenie efektywnego popytu i podaży oraz jeszcze większe spowolnienie w budownictwie. Do podobnych wniosków doszli eksperci Izby Uralskiej.
Jednocześnie nie można nie zwrócić uwagi na czynniki, które mogą uchronić rynek nieruchomości przed dalszym załamaniem. Pomiędzy nimi:
- obniżka oprocentowania kredytów hipotecznych;
- wzmocnienie wsparcia rządowego dla budownictwa;
- pomocy władz regionalnych i rządu.
Jeżeli te działania nie zostaną podjęte, rosyjskiemu rynkowi grozi nieuniknione załamanie. Zatem według prognoz ceny nieruchomości w Rosji spadną w 2017 roku.
Uczę się żyć w nowych realiach
Zdaniem większości ekspertów obecny kryzys rynkowy przypomina sytuację z lat 2008-2009, ale ma też swoją specyfikę. W sumie nie wydarzyło się nic katastrofalnego, po prostu wszystkie podmioty gospodarcze muszą nauczyć się żyć w nowych realiach.
Zwróćmy uwagę na pozytywne aspekty, które pokazały odporność segmentu na wstrząsy:
- deweloperzy nie popadli w długi i zdołali zgromadzić poduszkę płynności po poprzednich boomach;
- świadomość konieczności dbania o obroty tego sektora, a także konieczności ograniczania kosztów aktywów mieszkaniowych i niemieszkalnych;
- dostosowanie cen do realiów Rosji;
- świadomość, że nie będzie już takiego wzrostu cen jak wcześniej.
Rządowe wsparcie dla branży
Nie ulega wątpliwości, że decyzja Dmitrija Miedwiediewa o przedłużeniu do 2017 roku państwowych dopłat do kredytów hipotecznych jest wiadomością pozytywną. Zatwierdzono zwiększenie limitu kredytowania do łącznie 1 biliona dolarów. pocierać. Całkowita kwota dotacji została zmniejszona o 1 proc. Na razie okres ten został przedłużony do 1 stycznia 2017 r. Do tego czasu kredyt hipoteczny można uzyskać z preferencyjną stawką – kluczowa stawka wynosi +2,5 punktu procentowego.
Jak stwierdził Pierwszy Wicepremier Rosji Szuwałow, do 2018 roku oczekuje się stopniowej obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych do 7-8%, tak że dotacje do nich nie będą już potrzebne.
Kto skorzysta na obecnej sytuacji?
Każdy kryzys nas czegoś uczy. Jeśli wyciągniesz wnioski z obecnej sytuacji, możesz zyskać wiele bonusów w przyszłości. Przez ostatnie 12 lat w Rosji sprzedawcy dyktowali swoje warunki. Z tego powodu mieliśmy zawyżoną wartość nieruchomości. Obecnie obserwujemy stałą tendencję w kierunku tworzenia „rynku kupującego”.
Według ekspertów ceny nieruchomości spadną w 2017 roku. Podane liczby wynoszą 5–7%. Żaden ekspert nie bierze jednak na siebie odpowiedzialności za dokładne wskazanie, o ile spadnie jego wartość.
Jednocześnie wszyscy przewidują spadek kosztów starszych mieszkań, a także na obrzeżach miast. Deweloperzy będą zmuszeni do poprawy jakości budownictwa i poprawy otoczenia. To pierwsza korzyść, jaką można wyciągnąć z tej sytuacji.
Kolejną niewątpliwą zaletą jest obniżenie kosztów nieruchomości w Rosji. W związku z tym wiele osób zastanawia się, czy warto już teraz inwestować w zakup domu. Nie ma tutaj jasnej odpowiedzi.
Czy warto kupować mieszkanie w czasie kryzysu?
Inwestowanie w nieruchomości w czasie kryzysu to jedna z najpopularniejszych opcji oszczędzania pieniędzy w rublach. Jednocześnie nie można nie zauważyć wzrostu ryzyka związanego z takimi inwestycjami w miarę pogłębiania się załamania.
Jeśli zamierzasz kupić dom na własne potrzeby, lepiej zrobić to od razu, zanim Twoja sytuacja finansowa ulegnie ewentualnemu pogorszeniu. W końcu Twoje oszczędności mogą zostać pochłonięte przez inflację.
Jeśli planujesz zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych, musisz zrozumieć, że zwrot z tego tytułu nastąpi dopiero w 2020 roku. Nie można oczekiwać szybkiego ożywienia rynku w Rosji po obecnej recesji.
Główną zasadą inwestowania jest kupowanie, gdy jest tanio, sprzedawanie, gdy jest drogo. Jeśli jednak nie jesteś ekspertem, to znalezienie tego samego dna może być problematyczne. Dlatego nie czekaj na dalszy spadek cen i kup mieszkanie lub dom już teraz, póki w niektórych bankach obowiązuje preferencyjne oprocentowanie kredytu hipotecznego.
Jeśli jednak nie masz wymaganej kwoty, warto poczekać na dalszy spadek cen i jednocześnie zgromadzić brakującą kwotę.
Wskazówki dotyczące zakupu nieruchomości w czasie kryzysu:
- kupując drugi dom, zachowaj ostrożność. W związku ze spadającymi cenami wielu sprzedających decyduje się na wycofanie nieruchomości ze sprzedaży. Jeśli wybrałeś już opcję, która Ci odpowiada, lepiej zawrzeć umowę depozytową. Wskaż w nim, że gdy nieruchomość zostanie wycofana ze sprzedaży, sprzedawca będzie musiał zapłacić Ci podwójną kwotę kaucji. Jeszcze lepiej, zawrzyj umowę przedsprzedażową i określ w niej warunki transakcji, koszt, miejsce i sposób przekazania pieniędzy.
- Uważaj na nowe budynki. Kupuj nieruchomości na ostatnim etapie budowy, kontaktuj się tylko ze sprawdzonymi deweloperami i monitoruj proces budowy.
Jak zachowają się deweloperzy?
Prognoza stanu rynku nieruchomości w Rosji na rok 2017 jest negatywna dla deweloperów. Dlatego w najbliższej przyszłości dynamika podaży ulegnie spowolnieniu. Grozi nam zamrożenie inwestycji budowlanych. Zmniejszy się oddana do użytku powierzchnia budowy.
Zdaniem ekspertów popyt na rynku nieruchomości zacznie rosnąć dopiero w 2019 roku. Do tego dojdzie wzrost cen. Dlatego jeśli zdecydujesz się na zakup przedmiotu w najbliższej przyszłości, lepiej nie zwlekać z tym.
Czołowi analitycy rynku nieruchomości uważają, że rynek osiągnął już dno i ożywienie zacznie się w przyszłym roku
Wywiad przeprowadził Pavel Yaklashkin
Najprawdopodobniej w 2017 roku popyt utrzyma się na poziomie z 2016 roku, być może zaobserwujemy wzrost o 10-15%, pod warunkiem sprzyjającej sytuacji gospodarczej i politycznej w kraju.
Dyrektor działu doradztwa i zarządzania projektami w Metrium Group Anna Sokolova:
Uważam, że rok 2017 będzie podobny do roku poprzedniego pod względem dynamiki cen: wzrost kosztów nowych budynków będzie ograniczany przez intensywną konkurencję na rynku ze względu na duży wolumen podaży. Jednak w odróżnieniu od bieżącego roku będzie on charakteryzował się bardziej pozytywnymi tendencjami w gospodarce, gdyż wielu analityków spodziewa się wzrostu PKB. Nie wykluczam, że zachęci to do zakupów zamożnych klientów, którzy obecnie przyjmują postawę wyczekiwania.
Ponadto możliwe są dalsze obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych. W szczególności Sbierbank zapowiedział już promocję ze stawkami obniżonymi o 0,5%, która będzie obowiązywać w styczniu. Tym samym minimalna stopa kredytu hipotecznego w Sbierbanku w przyszłym roku spadnie nawet poniżej stawki dotowanej (11,5%). Wierzę, że za przykładem Sberbanku pójdą inne banki o znaczeniu systemowym. Na rynku kredytów hipotecznych rośnie konkurencja między kredytodawcami, co nawet bez wsparcia rządu będzie ich zmuszać do obniżania kosztów ofert kredytowych.
