Kainų dinamiką ir situaciją Maskvos nekilnojamojo turto rinkoje nori stebėti ne tik maklininkai ir šios srities profesionalai, šiuo klausimu susirūpinę ir paprasti pirkėjai bei pardavėjai. Išstudijavę analitikų prognozę, galėsite suprasti, kada pelningiau parduoti butą, ar investicija į nekilnojamąjį turtą 2018 metais bus sėkminga investicija, o kurį mėnesį geriau įsigyti būstą?
Ekspertų nuomones rengia pirmaujantys pramonės specialistai pagal statistinius rodiklius, pradėtas eksploatuoti sritis ir bendrą ekonominį vaizdą.
Padėtis nekilnojamojo turto rinkoje Maskvoje 2018 metų pradžioje
Praėję metai buvo rekordiniai Maskvos nekilnojamojo turto rinkoje – sandorių skaičius pasiekė maksimumą, o kvadratinio metro kainos gerokai sumažėjo. Ši tendencija pastebima ir šiandien, o remiantis 2016 m. rezultatais galima padaryti keletą svarbių išvadų:
- Vidutinės būsto kainos antrinėje rinkoje Maskvoje nukrito iki 181 tūkst. už kv.m. Tačiau sausį šis skaičius šiek tiek išaugo – iki 186 tūkst.;
- Nekilnojamojo turto rinkos nekilnojamojo turto kainos per metus sumažėjo 10 proc., nors paprastiems pardavėjams ir pirkėjams ši tendencija vis dar pastebima tik šiek tiek;
- Maskviečiai noriai naudojasi nuolaidomis ir įsigyja būstą specialiuose pasiūlymuose – nuolaidomis naudojasi per 86% pirkėjų;
- Vidutinė įsigyto buto kaina 2018 metų pabaigoje siekia 7,9 mln. rublių, palyginti su metų viduriu, sumažėjo 150 tūkst.
Sausis yra metinis lėtas laikas, kai mažėja pardavimai. Ne išimtis ir ateinantys metai, pardavimai sumažėjo, tačiau tai neturi nieko bendra su krize – atsispindi tik sezoniniai rinkos svyravimai.
Video 1. Gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos prognozė 2018 m
Analitikų nuomonė apie būsimus pokyčius
Nekilnojamojo turto rinkos tyrimuose dalyvaujančių ekspertų teigimu, 2018 metais rodikliai bus ankstesniame lygyje, o kainos šiek tiek mažės. Artimiausiu metu kainų kilimo nenumatoma, nes provokuojančių veiksnių nėra: būsto netrūksta, pradedama eksploatuoti vis daugiau nekilnojamojo turto, subalansuota rinka.
Video 2. Nekilnojamas turtas 2018 m. Ko tikėtis?
Kokių pokyčių tikimasi rinkoje? Ekspertai vienbalsiai nustatė keletą labiausiai tikėtinų įvykių:
- Kainų augimas neviršys 6% – metinės infliacijos dydžio. Visų pirma, tai turės įtakos naujiems pastatams, nes plėtotojai planuoja išlaikyti savo pelną;
- Antrinėje rinkoje pokyčių nebus arba bus nedidelė tendencija mažėti;
- Didės biudžetinių naujų pastatų skaičius – neaugant namų ūkių pajamoms, nebrangaus būsto paklausa išliks didelė;
- Apie kainos dugno pasiekimą dar anksti kalbėti – šis įvykis neįvyks anksčiau nei 2018-2019 m.;
- Būsto rinka nebus perpildyta, nepaisant to, kad nauji pastatai pradedami eksploatuoti aktyviai, o paklausa tiesiog negali neatsilikti nuo jos. Vystytojams reikia sulėtinti statybų tempą, antraip butai pabrangs iki 40 proc.;
- Būsto populiarumas už sostinės, Naujojoje Maskvoje ir artimiausiame Maskvos regione, didės, daugiausia dėl prieinamų kainų.
Kainų dinamiką Maskvoje analizuoti darosi vis sunkiau – dauguma rinkoje esančių pasiūlymų neturi realios vertės. Pardavėjai nustato išpūstą kainą, kuri faktinę kainą gali viršyti 10-15 proc.
Kainos skirtingiems nekilnojamojo turto rinkos sektoriams
Prognozuojamų nekilnojamojo turto kainų sostinės regione kaina turėtų būti vertinama atsižvelgiant į būsto tipą ir statybos momentą. Šiuo atžvilgiu galima nustatyti keletą savybių, kurias pastebi ekspertai:
- Skydinių namų, pastatytų daugiau nei prieš 35 metus, paklausa gerokai sumažės – kritimas viršija 10 proc.;
- Tuo pačiu padidės panašaus būsto, bet naujuose pastatuose, paklausa;
- Situacija prabangaus nekilnojamojo turto rinkoje išlieka ta pati – brangaus nekilnojamojo turto žinovai jį pirks nepaisydami krizės;
- Tverskaya ir Zamoskvorechye taps populiariomis vietovėmis – čia statomi namai iki raktų;
- Gali kilti realios kainos už būstą klubiniuose namuose, kuriuose pristatomi atviro išplanavimo butai, butai ir studijos;
- Butų paklausa centre mažės, priešingai – didės – už Maskvos žiedinio kelio žmonės bando palikti triukšmingą didmiestį, renkasi 10-20 km nuo sostinės esančius objektus.
Įgyvendintos būsto paskolų programos turės įtakos ir kainoms 2018 metais – didžiausi bankai jau paskelbė apie palūkanų mažinimą, todėl paklausa rinkoje didės, o tai atspindės teigiamą kainų dinamiką.
Video 3. Nekilnojamojo turto kainos mažės 2018 m
Tačiau, kaip pastebi ekspertai ir pirmaujantys tyrimų centrų specialistai, nereikėtų tikėtis, kad situacija gerės – butų kaina vidutiniškai išlieka tame pačiame lygyje, lyginant su praėjusiais metais. Perspektyvos antrinėje rinkoje nebus rožinės, ypač seno būsto savininkams, tačiau naujų pastatų savininkai gali drąsiai pakelti kainas 5-8 proc.: paklausa vis tiek išliks.
Video 4. Užmiesčio nekilnojamojo turto rinkos prognozė 2018 metams
Rusų perkamosios galios mažėjimas, kurį pirmiausia nulėmė realių disponuojamų pajamų kritimas, atšaldė tautiečių interesus pirkti kvadratinius metrus. Šiuo atžvilgiu nekilnojamojo turto rinka „paskendo“ - sumažėjo tiek naujų pastatų, tiek antrinio būsto kaina, kai kurie butai parduodami net su 30-50% nuolaida, palyginti su prieškriziniu kainų lygiu.
Tačiau ekspertai tikisi, kad kitais metais Rusijos ekonomika atsigaus. Taigi, Pasaulio banko skaičiavimais, Rusijos BVP augs 1,5 proc. Tarptautinis valiutos fondas (TVF) prognozuoja augimą 1,1%, o Rusijos centrinis bankas – mažiau nei 1% (darant prielaidą, kad barelio kaina yra 40 USD).
Ar 2017 metų ekonomikos augimas bus stimulas nekilnojamojo turto rinkai ir ar galima sutaupyti investuojant į būsto pirkimą? AiF.ru uždavė šį klausimą ekspertams.
Alena Afanasjeva, FOREX CLUB grupės vyresnioji analitikė
Neabejotinai būstas artimiausius dvejus metus gali tapti viena patraukliausių ir perspektyviausių investicijų. Faktas yra tas, kad dabar kainos jau pasiekė minimalų lygį dėl smarkiai sumažėjusių namų ūkių pajamų ir priverstinai parduodant jau perduotą nekilnojamąjį turtą plėtotojams, turintiems didelę skolą.
Tačiau per pastaruosius dvejus metus, per kuriuos išgyvenome būsto rinkos nuosmukį, iš rinkos pasitraukė per daug įmonių, kurios per 1-2 metų laikotarpį smarkiai sumažino pradėto eksploatuoti nekilnojamojo turto apimtį. Tuo tarpu laipsniškas padėties Rusijos ekonomikoje stabilizavimas, taip pat tolesnis Rusijos banko palūkanų mažinimas skatins visuomenės paklausą. Gali būti, kad iki metų vidurio būsto paskolų palūkanos sieks 8%-10%.
Tuo pat metu kainas didins ir statybinių medžiagų rinkos infliacija: brangstantis cementas ir mediena būsto kainą gali papildyti 1-2 proc.
Be to, savo indėlį įneš ir Rusijos teisės aktų pakeitimai: dabar plėtotojai galės gauti lėšų iš akcininkų tik perleidę gatavus butus. Tai reiškia, kad jie bus priversti imti paskolas, tai yra negalės naudotis beprocentiniu finansavimu. Tokiomis sąlygomis į būsto kainą bus įskaičiuotos ir papildomos palūkanų išlaidos.
Pavelas Sigalas, pirmasis Rusijos paramos viceprezidentas
Investuoti pinigus į būstą, o vėliau išnuomoti butą dabar yra nuostolinga. Faktas yra tas, kad rinkoje yra perteklinė pasiūla, o pajamingumas bus mažesnis nei 7% per metus ir tik tuo atveju, jei nebus išorinių sukrėtimų ir naftos kaina išliks tokiame lygyje.
Pinigus pelningiau investuoti į obligacijas arba padėti į indėlį, nors indėliai nėra daug pelningesni už nekilnojamąjį turtą. Žinoma, apsimoka pirkti butą pradiniame etape, tačiau reikia suprasti, kad teks investuoti į remontą ir laukti 2-3 metus, kol namas bus išnuomotas, tai yra visą tą laiką pinigai. neveiks. Auksinis laikas investuoti į nekilnojamąjį turtą, kai jis augo eksponentiškai, praėjo. Todėl investicijos į nekilnojamąjį turtą tinka konservatyviems investuotojams, kurie nesiekia pelningumo.
Anna Bodrova, „Alpari“ vyresnioji analitikė
Būsto rinkos būklė 2017 metais tiesiogiai priklausys nuo Rusijos ekonomikos ir šalies bankų sistemos būklės. Liūto dalis naujų pastatų pastatyta naudojant skolintą kapitalą. Dabartiniai įkainiai yra neįperkami plėtrai dėl aukšto banko rizikos vertinimo, o siekiant kompensuoti šias išlaidas, bereikalinga finansinė našta tenka galutiniam būsto pirkėjui. Šiandienos kvadratinio metro kainos didžiuosiuose miestuose pradėjo kilti, tai tinkamas metas pirkti, nes 2017 m. pirmąjį ar antrąjį ketvirtį neatmetama būsto kainų padidėjimas.
Vartotojai vis dar įtariai vertina pasiūlymus įsigyti dar nepastatytus ar nepristatytus būstus, todėl pagrindinė paklausa yra arba jau paruoštiems naujiems pastatams, arba antrinei rinkai. Antrinio būsto segmente kainos pradėjo kilti 2016 m. rudens viduryje, tačiau kvadratinio metro kainos augimo tempai vis dar yra santūrūs. Neskubama nei pasiūlymais, nei kainomis: būsto sektorius atrodo gana stabilus ir neutralus.
Atsižvelgiant į tai, kad Rusijos Federacijos centrinis bankas vargu ar sumažins bazinę palūkanų normą iki 2017 m. kovo–balandžio mėn., nereikėtų tikėtis hipotekos produktų palūkanų sumažėjimo pirmąjį ketvirtį. Tai reiškia, kad būsto paskolų paklausa ir atitinkamai susidomėjimas būsto pirkimu gali išaugti kitų metų balandžio–gegužės mėnesiais. Žinoma, sumažinus tarifą.
Išanalizuokime pagrindines segmento nuosmukio priežastis. 2015 m. pasižymėjo staigiu pagrindinių nekilnojamojo turto rūšių kainų kritimu. Vien Maskvoje butai atpigo vidutiniškai 10-15%, atsižvelgiant į nuolaidą. 2016-ieji prasidėjo pagal panašų scenarijų. Tai įvyko dėl šių priežasčių:
- krintančios naftos kainos;
- efektyvios paklausos mažėjimas, pasiūlos padidėjimas;
- aukštas infliacijos lygis;
- paskolų palūkanų normų padidėjimas.
Remiantis analitikų prognozėmis dėl NT kainų 2017 metais, mūsų laukia recesija. Šiam reiškiniui būdingos šios pagrindinės savybės:
- paklausa nukrenta žemiau pasiūlos;
- statybų apimtys mažėja;
- pasiūlos augimas sulėtėja;
- Pastebimas nekilnojamojo turto kainų nuosmukis.
Paklausos sulėtėjimą sustabdė pirkėjų elgesys. Į krentančias būsto kainas, taip pat gandus apie valstybės subsidijų būsto paskoloms pabaigą jos reagavo didindamos investicijas į gyvenamąjį ir negyvenamą turtą. Tačiau ši tendencija greitai nutrūko dėl vienos paprastos priežasties – sumažėjusios namų ūkių pajamos.
Kas mūsų laukia 2017 m
„Sberbank“ vadovo P. Grefo prognozėmis, mūsų šalies nekilnojamojo turto rinka atsigaus 2017 m. Tačiau daugelis ekspertų mano, kad ši pozicija yra nepagrįstai optimistiška. Daugumos ekspertų nuomone, pesimistinis rinkos plėtros scenarijus išliks ir toliau.
REU analitikų teigimu, nekilnojamojo turto kainų mažėjimas. G.V. Plekhanovo, 2017 m. tai neišvengiama. Taip pat sumažės efektyvi paklausa ir pasiūla, taip pat dar labiau sulėtės statybos. Prie panašių išvadų priėjo ir Uralo rūmų ekspertai.
Kartu negalima nepastebėti veiksnių, galinčių išgelbėti nekilnojamojo turto rinką nuo tolesnio žlugimo. Tarp jų:
- hipotekos paskolų palūkanų normų sumažinimas;
- stiprinti vyriausybės paramą statyboms;
- regioninių valdžios institucijų ir vyriausybės pagalba.
Jei šių priemonių nebus imtasi, Rusijos rinka neišvengiamai sugrius. Taigi, pagal prognozę, nekilnojamojo turto kainos Rusijoje 2017 m.
Mokymasis gyventi naujose realybėse
Daugumos ekspertų nuomone, dabartinė rinkos krizė primena 2008–2009 m. situaciją, tačiau turi ir savitų bruožų. Apskritai nieko katastrofiško neįvyko, tiesiog visi ūkio subjektai turi išmokti gyventi naujoje realybėje.
Išskirkime keletą teigiamų aspektų, kurie parodė segmento atsparumą smūgiams:
- kūrėjai neįklimpo į skolas ir sugebėjo sukaupti likvidumo pagalvę po ankstesnių pakilimų;
- suvokimas, kad reikia rūpintis šio sektoriaus apyvarta, taip pat būtinybė mažinti gyvenamojo ir negyvenamojo turto savikainą;
- labiau suderinti kainas su Rusijos realijomis;
- suvokimas, kad nebebus tokio kainų kilimo kaip anksčiau.
Valstybės parama sektoriui
Be jokios abejonės, Dmitrijaus Medvedevo sprendimas pratęsti valstybės subsidijas būsto paskoloms iki 2017 m. Buvo pritarta skolinimo limitą padidinti iki 1 trln. patrinti. Bendra subsidijų suma sumažinta 1 proc. Kol kas ši priemonė pratęsta iki 2017 metų sausio 1 dienos. Iki šio laiko būsto paskolą galima gauti lengvatinėmis palūkanomis – pagrindinė palūkanų norma yra +2,5 procentinio punkto.
Kaip teigė pirmasis Rusijos ministro pirmininko pavaduotojas P. Šuvalovas, iki 2018 metų tikimasi laipsniškai mažinti būsto paskolų palūkanas iki 7–8 proc., todėl jos subsidijų nebereikės.
Kam bus naudinga dabartinė padėtis?
Kiekviena krizė mus kažko išmoko. Jei pasimokysite iš dabartinės padėties, ateityje galėsite gauti daug premijų. Pastaruosius 12 metų Rusijoje pardavėjai diktuoja savo sąlygas. Dėl to turėjome išpūstas turto vertes. Dabar matome nuolatinę „pirkėjų rinkos“ kūrimo tendenciją.
Ekspertų teigimu, nekilnojamojo turto kainos mažės 2017 m. Pateikiami 5–7 proc. Tačiau joks ekspertas neprisiima atsakomybės tiksliai nurodyti, kiek jo vertė kris.
Tuo pačiu metu visi prognozuoja senesnio būsto, taip pat miestų pakraščiuose, kainų mažėjimą. Vystytojai bus priversti gerinti statybų kokybę ir gerinti aplinkinę teritoriją. Tai pirmoji nauda, kurią galima gauti iš šios situacijos.
Kitas neabejotinas pranašumas yra nekilnojamojo turto kainų sumažėjimas Rusijoje. Šiuo atžvilgiu daugeliui kyla klausimas, ar dabar verta investuoti į būsto pirkimą. Čia nėra aiškaus atsakymo.
Ar verta pirkti butą krizės metu?
Investavimas į nekilnojamąjį turtą krizės metu yra vienas populiariausių variantų sutaupyti rubliais. Tuo pat metu negalima nepastebėti, kad didėjant tokių investicijų rizikai žlugimui paaštrėjus.
Jei ketinate įsigyti būstą savo reikmėms, geriau tai padaryti iš karto, prieš galimą finansinės padėties pablogėjimą. Juk jūsų santaupas gali sunaudoti infliacija.
Jei planuojate įsigyti nekilnojamąjį turtą investiciniais tikslais, turite suprasti, kad grąža iš to ateis tik 2020 m. Greito Rusijos rinkos atsigavimo po dabartinio nuosmukio tikėtis negalima.
Pagrindinė investavimo taisyklė – pirkti, kai pigu, parduoti, kai brangu. Tačiau jei nesate ekspertas, rasti šį dugną gali būti sunku. Todėl nelaukite tolesnio kainų kritimo, o įsigykite butą ar namą jau dabar, kol kai kuriuose bankuose yra lengvatinė būsto paskolos palūkanų norma.
Tačiau jei neturite reikiamos sumos, tuomet prasminga laukti tolimesnio kainų kritimo ir tuo pačiu kaupti trūkstamą sumą.
Patarimai, kaip įsigyti nekilnojamąjį turtą krizės metu:
- būkite saugūs pirkdami antrinį namą. Dėl mažėjančių kainų daugelis pardavėjų nusprendžia pašalinti turtą iš pardavimo. Jei jau pasirinkote jums tinkantį variantą, geriau sudaryti indėlio sutartį. Jame nurodykite, kad turtą pašalinus iš pardavimo, pardavėjas jums turės sumokėti dvigubą užstato sumą. Dar geriau – sudarykite išankstinio pardavimo sutartį ir nurodykite joje sandorio sąlygas, kainą, pinigų pervedimo vietą ir būdą.
- Būkite atsargūs su naujais pastatais. Pirkite nekilnojamąjį turtą paskutiniame statybos etape, kreipkitės tik į patikimus vystytojus ir stebėkite statybos procesą.
Kaip elgsis kūrėjai?
Rusijos nekilnojamojo turto rinkos būklės prognozė plėtotojams 2017 metams yra neigiama. Todėl artimiausiu metu pasiūlos augimas sulėtės. Mums gresia statybos projektų įšaldymas. Sumažės eksploatuojamų statybų plotas.
Paklausa nekilnojamojo turto rinkoje, ekspertų teigimu, pradės augti tik 2019 m. Po to kils kainos. Todėl nusprendus įsigyti objektą artimiausiu metu, geriau jo neatidėlioti.
Žymiausi nekilnojamojo turto rinkos analitikai mano, kad rinka jau rado dugną ir jos atsigavimas prasidės kitais metais
Kalbino Pavelas Jaklaškinas
Greičiausiai 2017 metais paklausa išliks 2016 metų lygyje, galbūt pastebėsime 10-15% padidėjimą, atsižvelgiant į palankią ekonominę ir politinę situaciją šalyje.
„Metrium Group“ konsultacijų ir projektų valdymo skyriaus direktorė Anna Sokolova:
Tikiu, kad 2017-ieji kainų dinamika bus panašūs į išeinančius: naujų pastatų brangimą stabdys dėl didelės tiekimo apimties įtempta konkurencija rinkoje. Tačiau, skirtingai nei einamieji metai, jie pasižymės pozityvesnėmis ekonomikos tendencijomis, nes daugelis analitikų tikisi BVP augimo. Neatmetu, kad tai paskatins pirkti turtingus klientus, kurie šiuo metu laikosi laukimo požiūrio.
Be to, galima ir toliau mažinti būsto paskolų palūkanas. Visų pirma, „Sberbank“ jau paskelbė akciją, kurios įkainiai sumažinami 0,5%, kuri galios sausio mėnesį. Taigi minimali būsto paskolos iš „Sberbank“ palūkanų norma kitais metais nukris net žemiau subsidijuojamos palūkanų normos (11,5 proc.). Tikiu, kad „Sberbank“ pavyzdžiu paseks ir kiti sistemiškai svarbūs bankai. Būsto paskolų rinkoje auga konkurencija tarp skolintojų, o tai net ir be vyriausybės paramos privers juos sumažinti paskolų pasiūlymų kainą.
