سه رویکرد: درآمد مقایسه ای و رویکرد هزینه. رویکردهای اساسی برای ارزیابی کسب و کار

بسته به عوامل هزینه، روش های ارزش گذاری (رویکردها) به روش های درآمدی، مقایسه ای و هزینه ای تقسیم می شوند. هر رویکرد به شما امکان می دهد تا عوامل هزینه خاصی را "گرفتن" کنید.

رویکرد درآمدی، تعیین ارزش فعلی درآمد آتی است که انتظار می رود با استفاده و فروش نهایی ملک در آینده ایجاد شود. رویکرد درآمد یک رویکرد پذیرفته شده عمومی برای ارزیابی ارزش بازار یک شرکت (کسب و کار)، سهم سهامداران در سرمایه یک شرکت یا اوراق بهادار است که از یک یا چند روش مبتنی بر تبدیل درآمد مورد انتظار به ارزش استفاده می کند. در این مورد، اصل ارزیابی انتظار اعمال می شود. اگرچه، به عنوان یک قاعده، رویکرد درآمد مناسب ترین روش برای ارزش گذاری یک کسب و کار است، استفاده از رویکردهای مقایسه ای و هزینه نیز مفید است. در برخی موارد، رویکردهای هزینه ای یا مقایسه ای ممکن است دقیق تر یا موثرتر باشند. در بسیاری از موارد، هر یک از سه رویکرد را می توان برای تأیید برآورد ارزش دارایی به دست آمده توسط سایر رویکردها استفاده کرد.

تعیین ارزش بازار یک شرکت (کسب و کار) از منظر رویکرد درآمدی بر این فرض استوار است که یک سرمایه گذار بالقوه برای این کسب و کار بیش از ارزش فعلی درآمد آتی دریافتی در نتیجه فعالیت آن (در سایر موارد) پرداخت نخواهد کرد. به عبارت دیگر، خریدار حق دریافت درآمد آتی از مالکیت شرکت را به دست می آورد). به همین ترتیب، مالک کسب و کار خود را کمتر از ارزش فعلی درآمدهای آینده پیش بینی شده نمی فروشد. اعتقاد بر این است که در نتیجه تعامل آنها، طرفین بر سر قیمت بازار برابر با ارزش فعلی درآمد آتی به توافق خواهند رسید.

رویکرد درآمد روشی برای تخمین ارزش یک کسب و کار بر این اساس است که ارزش یک کسب و کار به طور مستقیم با ارزش فعلی درآمد خالص آتی که کسب و کار ایجاد خواهد کرد، مرتبط است. ارزش فعلی مقدار درآمد آتی به عنوان راهنمای این است که سرمایه گذار بالقوه چقدر حاضر است برای شرکتی که ارزش گذاری می شود بپردازد.

درآمد مورد انتظار، همانطور که در رویکرد درآمد درک می شود، فقط ارزش پولی دارد. بسته به ماهیت بنگاه (کسب و کار) مورد ارزشیابی، سهم سهامداران در سرمایه یا اوراق بهادار آن و همچنین سایر عوامل، درآمد مورد انتظار را می توان به طور کاملاً دقیق از طریق شاخص هایی مانند خالص جریان نقدی، سود سهام و اشکال مختلف بیان کرد. سود. درآمد مورد انتظار باید بر اساس ویژگی هایی مانند ماهیت شرکت (کسب و کار) ارزیابی شود. ساختار سرمایه آن؛ شاخص‌های عملکرد شرکت‌های مرتبط با نگاهی به گذشته؛ چشم انداز توسعه این شرکت و صنایعی که با آن مرتبط است و همچنین سایر عوامل اقتصادی.

تبدیل درآمد مورد انتظار به ارزش شرکت با استفاده از روش هایی انجام می شود که نرخ رشد مورد انتظار، زمان و دفعات دریافت درآمد، درجه ریسک کسب درآمد در زمان برنامه ریزی شده و در حجم مورد انتظار را در نظر می گیرد. ارزش پول در طول زمان هنگام تبدیل درآمد مورد انتظار به ارزش، معمولاً لازم است مقدار ضریب سرمایه یا نرخ تنزیل تعیین شود. هنگام تعیین نرخ مناسب، لازم است عواملی مانند سطح نرخ سود بانکی، نرخ بازده شرکت‌های مشابه با توجه به انتظارات سرمایه‌گذاران و همچنین ویژگی‌های ریسک مرتبط با اخذ درآمد مورد انتظار

هنگامی که از تکنیک‌های تنزیل سود آتی استفاده می‌شود، نرخ‌های رشد مورد انتظار هنگام برآورد سود آتی در نظر گرفته می‌شود. هنگام استفاده از روش‌های سرمایه‌گذاری درآمد، ارزش نرخ سرمایه مستقیماً به نرخ رشد مورد انتظار بستگی دارد.

این رویکرد اصلی برای ارزیابی ارزش بازار شرکت های موجود است که پس از فروش مجدد آنها به مالکان جدید، برنامه ریزی نشده است که بسته شوند (انحلال). در رابطه با یک شرکت موجود، این روش شامل در نظر گرفتن نتایج حاصل از پیش‌بینی فعالیت‌های این شرکت مطابق با فناوری‌های موجود برای تولید محصولات (انجام کار، خدمات) است.

در چارچوب رویکرد درآمدی برای ارزیابی کسب و کار، به طور سنتی دو روش اصلی (یا دو گروه روش، بسته به سطح جزئیات) وجود دارد: روش‌هایی مبتنی بر محاسبه مجدد درآمد سالانه آتی شرکت به ارزش فعلی (روش‌های تنزیل درآمد). روش‌های مبتنی بر میانگین درآمد (روش‌های سرمایه‌گذاری درآمد).

درآمد در ارزیابی کسب و کار می تواند شامل سود شرکت، درآمد، سود سهام پرداخت شده یا بالقوه و جریان نقدی باشد. بسته به آنچه توسط ارزیاب به عنوان درآمد انتخاب می شود، روش های تنزیل و سرمایه گذاری زیر متمایز می شوند: روش تنزیل سود، روش پرداخت سود تخفیف، روش جریان نقدی تنزیل شده. روش عادی سازی سرمایه گذاری سود؛ روش سرمایه گذاری درآمد؛ روش سرمایه‌گذاری پرداخت سود سهام، روش سرمایه‌گذاری جریان نقدی عادی.

برای ارزش گذاری هر کسب و کاری می توان از روش جریان نقدی تنزیل شده استفاده کرد. به گفته کارشناسان غربی، در 90 درصد مواردی که از رویکرد درآمدی برای ارزیابی بنگاه های متوسط ​​و بزرگ استفاده می شود، از این روش استفاده می شود. این روش کار فشرده ترین و گران ترین است، اما در شرایط موجود روسیه صحیح ترین است. مزیت تنزیل جریان نقدی نسبت به تنزیل سود و سود سهام این است که در حال حاضر نه سود و نه سود سهام به اندازه کافی وضعیت شرکت ها و سازمان های روسی و همچنین ترجیحات سرمایه گذاران را منعکس نمی کند.

روش های تنزیل درآمد شامل ترسیم یک پیش بینی واضح از پویایی توسعه یک شرکت است، به عنوان یک قاعده، برای 3-7 سال آینده، یعنی درست تا لحظه ای که می توان از نوسانات نرخ رشد چشم پوشی کرد. سپس تمام درآمد پیش‌بینی‌شده تنزیل می‌شود، یعنی ارزش آتی آن به ارزش این پول در تاریخ ارزیابی کاهش می‌یابد. بنابراین، وظایف اصلی هنگام استفاده از روش های تنزیل به شرح زیر است: الف) پیش بینی صحیح درآمد آتی شرکت. ب) عوامل خطر احتمالی را در نرخ تنزیل در نظر بگیرید.

روش جریان نقد تنزیل شده زمانی مورد استفاده قرار می گیرد که بتوان جریان های نقدی آتی را به طور منطقی پیش بینی کرد، این جریان ها به طور قابل توجهی با جریان های فعلی متفاوت خواهند بود و انتظار می رود که جریان نقدی در سال آخر دوره پیش بینی ارزش مثبت و قابل توجهی داشته باشد. به عبارت دیگر، این روش بیشتر برای مشاغل درآمدزایی که جریان درآمد و هزینه ناپایدار دارند، کاربرد دارد.

ویژگی متمایز و مزیت اصلی این روش این است که به شما امکان می دهد تغییرات غیر سیستماتیک در جریان درآمد را در نظر بگیرید که با هیچ مدل ریاضی قابل توصیف نیست. این شرایط استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده را در شرایط روسیه جذاب می کند که با نوسانات شدید در قیمت محصولات، مواد خام و مواد مشخص می شود که به طور قابل توجهی بر ارزش کسب و کار ارزش گذاری شده تأثیر می گذارد. استدلال دیگر به نفع استفاده از این روش، در دسترس بودن اطلاعاتی است که به فرد امکان می دهد مدل درآمد و هزینه را در طول دوره پیش بینی اثبات کند (صورت های مالی شرکت، داده های تحقیقات بازار، تجزیه و تحلیل گذشته نگر شرکت در حال ارزش گذاری، که امکان شناسایی را فراهم می کند. روند توسعه آن، ارائه توصیه هایی در مورد استراتژی برای توسعه بیشتر، که بخشی جدایی ناپذیر از تجزیه و تحلیل DCF است).

معیار عددی ریسک سرمایه گذاری، در مدل محاسباتی با استفاده از روش تنزیل، نرخ تنزیل است. همانطور که می دانید ارزش یک واحد پولی در طول زمان کاهش می یابد، یعنی برای به دست آوردن یک برآورد قابل اعتماد، لازم است جریان های نقدی آتی به ارزش فعلی معادل کاهش یابد. و در نهایت، پس از دوره پیش بینی، کسب و کار همچنان قادر به ایجاد درآمد است و بنابراین مقداری ارزش باقیمانده نیز دارد. مجموع ارزش جاری جریان های نقدی طی دوره پیش بینی و ارزش جاری ارزش باقیمانده برابر با ارزش بازار شرکت (کسب و کار) مورد ارزیابی خواهد بود.

برخلاف روش تنزیل، روش سرمایه‌گذاری فرض می‌کند که در آینده تمام درآمدهای شرکت یا به یک اندازه خواهند بود یا میانگین نرخ رشد سالانه ثابتی خواهند داشت. این رویکرد تا حدی ساده‌تر است، زیرا نیازی به تهیه پیش‌بینی‌های درآمد میان‌مدت و بلندمدت ندارد. با این حال، زمان روشی مبتنی بر سرمایه‌گذاری درآمد کمی دیرتر فرا می‌رسد: زمانی که مرحله توسعه پایدار کشور آغاز شود. امروزه استفاده از سرمایه در ارزیابی کسب و کار محدود به بزرگترین شرکتهای روسی با درآمد نسبتاً پایدار در مرحله بلوغ چرخه عمر آنها است که بازار فروش آنها ایجاد شده است و در دراز مدت دستخوش تغییرات قابل توجهی نخواهد شد.

برخی از مخالف رویکرد درآمد، رویکرد بهای تمام شده برای ارزیابی کسب و کار است که ارزش شرکت را از نقطه نظر هزینه های متحمل شده در نظر می گیرد (در اصل، میزان هزینه برای ایجاد شرکت ارزش گذاری شده در وضعیت فعلی و در محیط بازار یا درآمد حاصل از فروش دارایی های موجود محاسبه می شود).

رویکرد هزینه بیشترین کاربرد را برای ارزیابی تسهیلات با هدف خاص و همچنین ساخت و سازهای جدید برای تعیین بهترین و کارآمدترین استفاده از زمین و همچنین برای اهداف بیمه دارد. اطلاعات جمع آوری شده معمولاً شامل قیمت زمین، مشخصات ساخت و ساز، دستمزد، هزینه مواد، هزینه تجهیزات، سود و سربار برای سازندگان محلی و موارد مشابه است. اطلاعات مورد نیاز به مشخصات شی مورد ارزیابی بستگی دارد. این رویکرد هنگام ارزیابی اشیاء منحصربه‌فردی که دارای ارزش تاریخی، ویژگی‌های زیبایی‌شناختی یا اشیای منسوخ هستند، دشوار است.

رویکرد هزینه برای برآورد ارزش شرکت بر اساس اصل جایگزینی، اصل بالاترین و بهترین استفاده، تعادل، بزرگی اقتصادی و تقسیم اقتصادی است. ارزش دفتری دارایی ها و بدهی های یک شرکت به دلیل تورم، تغییرات در شرایط بازار و روش های حسابداری مورد استفاده معمولاً با ارزش واقعی آنها مطابقت ندارد. در نتیجه، نیاز به تنظیم ترازنامه شرکت وجود دارد. برای تحقق این امر، ابتدا ارزش بازار (یا دیگر) هر دارایی در ترازنامه شرکت به طور جداگانه ارزیابی می شود، سپس ارزش بازار (یا سایر) بدهی ها تعیین می شود. پس از این، ارزش بدهی ها از ارزش تعدیل شده دارایی ها کم می شود و در نتیجه ارزش بازار حقوق صاحبان سهام شرکت حاصل می شود. برای انجام چنین محاسباتی، از داده های ترازنامه شرکت در تاریخ ارزیابی (یا در آخرین تاریخ گزارشگری) استفاده می شود که اقلام آن با در نظر گرفتن ارزش بازار (یا سایر) دارایی های آن تعدیل می شود. و بدهی ها

رویکرد بهای تمام شده با دو روش اصلی نشان داده می شود: روش دارایی خالص و روش ارزش انحلال. اجرای خاص رویکرد هزینه بستگی به وضعیت شرکت دارد، یعنی اینکه آیا در حال فعالیت و امیدوار کننده است یا در حال نزول است، که در آن فروش جداگانه دارایی ها مناسب ترین است.

روش ارزش خالص دارایی مبتنی بر تجزیه و تحلیل دارایی های شرکت است. ویژگی اصلی روش این است که دارایی ها و بدهی های شرکت به ارزش بازار یا ارزش های دیگر ارزیابی می شود.

به طور معمول، روش انباشت دارایی (به نظر ارزیاب ها این نام معنای اقتصادی چنین مدل محاسبه ای را بهتر منعکس می کند) در موارد زیر استفاده می شود: شرکت دارایی های مادی قابل توجهی دارد. شناسایی و ارزیابی دارایی های نامشهود در صورت وجود امکان پذیر است. انتظار می رود کسب و کار به فعالیت خود ادامه دهد. واحد تجاری داده های تاریخی سود ندارد یا به طور معقولی قادر به برآورد قابل اتکا سود یا جریان های نقدی آتی خود نیست. شرکت کاملاً به قراردادها وابسته است یا مشتری دائمی و قابل پیش بینی اصلاً وجود ندارد. بخش قابل توجهی از دارایی های شرکت را دارایی های مالی (نقد، حساب های دریافتنی و غیره) تشکیل می دهد.

علاوه بر این، در چارچوب روش ارزش خالص دارایی مورد استفاده در ارزیابی کسب و کار یک شرکت در فرآیند تجدید ساختار، اشیاء فردی (دارایی های نامشهود، سرمایه گذاری های مالی بلندمدت، ساختمان ها، ماشین آلات، تجهیزات) را نیز می توان با استفاده از درآمد ارزیابی کرد. و رویکرد تطبیقی روال چنین ارزیابی شامل دنباله ای از مراحل زیر است: تعیین ارزش بازار تمام دارایی های شرکت > تعیین ارزش بدهی های شرکت > محاسبه تفاوت بین ارزش بازار دارایی ها و بدهی ها.

روش دوم، روش ارزش انحلال، زمانی استفاده می شود که شرکت در حال ورشکستگی است، یا تردیدهای جدی در مورد توانایی شرکت برای ادامه فعالیت و/یا کسب درآمد قابل قبول برای مالک وجود دارد. ویژگی این روش این است که مقدار ارزش محاسبه شده بنگاه به طور قابل توجهی تحت تأثیر فروش اجباری است و در این مورد ما در مورد فروش شرکت به صورت قطعات صحبت می کنیم. این منجر به این واقعیت می شود که ارزش انحلال شرکت به طور قابل توجهی کمتر از ارزش بازار است. ارزش انحلال یک واحد تجاری به صورت زیر محاسبه می شود:

1. تعدادی از اسناد آماری و حسابداری تجزیه و تحلیل می شود که عبارتند از: گزارش های حسابداری در پایان هر فصل، گزارش های آماری، ترازنامه تصفیه میان دوره ای، کارت های موجودی. بر اساس یک تحلیل جامع مالی، نتیجه گیری کارشناسی در مورد کفایت وجوه برای پوشش کل بدهی انجام می شود.

2. جرم تخمینی اموال شرکت تشکیل می شود. گروه های زیر از دارایی های شرکت به طور جداگانه در نظر گرفته می شوند: نقدشوندگی ترین (دارایی های جاری)، نقدشوندگی کمتر (دارایی های غیرجاری).

3. مبلغ کل بدهی بنگاه تشکیل می شود.

4. یک برنامه تقویم برای انحلال شرکت تهیه شده است. توجه به این نکته ضروری است که فروش انواع دارایی های بنگاه اقتصادی (املاک، ماشین آلات و تجهیزات، موجودی ها) بر اساس میزان نقدشوندگی دارایی های خاص و میزان عرضه در بازار، مستلزم دوره های زمانی متفاوتی است.

5. هزینه ها موجه است. موارد زیر متمایز می شوند: هزینه های مربوط به انحلال و هزینه های مربوط به نگهداری دارایی ها تا زمان فروش. هزینه های مرتبط با انحلال در درجه اول شامل هزینه های ارزیابی و شرکت های حقوقی و همچنین مالیات ها و هزینه هایی است که پس از فروش پرداخت می شود. هزینه های مربوط به نگهداری دارایی ها تا زمان فروش شامل هزینه های حفاظت از دارایی ها، هزینه های مدیریت نگهداری شرکت تا پایان انحلال آن و غیره می باشد.

6. اموال مؤسسه در حال فروش ارزیابی می شود. ارزیابی اموال برای فروش با استفاده از تمام رویکردهای ارزش گذاری انجام می شود. علاوه بر این، در عمل، رویکردی که بیشتر برای ارزیابی املاک استفاده می شود، رویکرد مقایسه ای است.

7. نرخ تنزیل با در نظر گرفتن دوره اجرای برنامه ریزی شده تعیین می شود. علاوه بر این، با در نظر گرفتن نقدینگی (تخفیف برای نقدینگی پایین قابل توجه است) و خطر احتمالی «عدم فروش»، نرخ تنزیل را می توان برای هر نوع دارایی که به صورت جداگانه ارزیابی می شود، تعیین کرد.

8. جدولی برای فروش اموال تهیه می شود و کل درآمدهای حاصل از فروش دارایی های جاری، مشهود و نامشهود تعیین می شود.

9. بر اساس نتایج فروش، مبلغ انباشته بدهی جاری برای دوره تصفیه بازپرداخت و پرداخت های تعهدات انجام می شود. در این مورد، مطالبات طلبکاران به ترتیب اولویت تعیین شده توسط مفاد هنر برآورده می شود. 64 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

10. اقدام نهایی، ارزیابی ارزش انحلال شرکت (کسب و کار) قابل انتساب به مالکان (سهامداران) است.

تئوری ارزیابی شامل موارد زیر است: ارزش انحلال (درآمد حاصل از انحلال یک شرکت پس از ارضای کلیه مطالبات طلبکاران از وجوه دریافتی از فروش دارایی های آن) حد پایین مطلق ارزش بازار شرکت است.

اجاره برای ارزیابی زمین های کشاورزی و جنگلی؛ بخشی از درآمد حاصل از مجتمع املاک قابل انتساب به قطعه زمین توسعه یافته؛ اجاره برای ارزیابی زمین های سکونت. درآمد حاصل از افزایش ارزش یک قطعه زمین که هنگام فروختن آن در آینده یا در قبال وام رهنی دریافت می شود.

این یک رویکرد به یک قطعه زمین به عنوان یک نوع سرمایه پولی است و بر این اساس، محاسبه نرخ سرمایه بر اساس ویژگی های بازار پول در تاریخ ارزیابی، محاسبه نرخ سرمایه به روش فشرده سازی بازار (تحلیل فروش مقایسه ای)

مقایسه زمین موضوع با زمین های فروخته شده در بازار و انجام تنظیمات برای در نظر گرفتن تفاوت های بین موضوع و هر یک از سایت های مقایسه تا حدی که زمین موضوع با سایت قابل مقایسه متفاوت است، باید تنظیمات مربوط به قیمت مورد مقایسه انجام شود. سایت تعیین می کند که اگر دارای ویژگی های مشابه با ملک مورد ارزیابی باشد، چقدر قیمت می تواند فروخته شود

تجزیه و تحلیل قیمت های داده شده آنالوگ ها و استخراج ارزش نهایی ارزش بازار زمین ارزیابی شده پس از انجام تعدیل قیمت آنالوگ های منتخب، نتایج به دست آمده باید برای ارزیابی نهایی ارزش زمین مورد توافق قرار گیرد. طرح.

رویکرد هزینه برای ارزیابی ارزش بازار یک قطعه زمین بر این واقعیت استوار است که سرمایه گذار، با رعایت احتیاط لازم، برای این قطعه مبلغی بیشتر از آنچه برای خرید قطعه مربوطه و احداث ساختمان بر روی آن هزینه می شود، پرداخت نخواهد کرد. مشابه از نظر هدف و کاربرد در یک دوره قابل قبول برای ساخت و ساز رویکرد هزینه شامل چندین روش است

این روش عمدتاً برای زمین های توسعه نیافته اعمال می شود. این روش ارزش کل زمین را تعیین می کند، با این فرض که به قطعات تکی زمینی که فروخته می شود، تقسیم می شود. تمام هزینه های توسعه آنها از درآمد نقدی حاصل از فروش قطعات کم می شود و به این ترتیب ارزش زمین های توسعه نیافته تعیین می شود.

هر یک از روش‌های ارزیابی زمین که در بالا مورد بحث قرار گرفت، بر اساس ورودی‌های جمع‌آوری‌شده از بازار است، اما منابع مختلفی برای کسب اطلاعات دارد. در بازار املاک و مستغلات، هر سه رویکرد، هنگام استفاده از داده‌های قابل اعتماد، تقریباً به نتایج یکسانی منجر می‌شوند، اما با توجه به عدم تعادل عرضه و تقاضا، عدم آگاهی کاربر بالقوه و همچنین راندمان پایین احتمالی استفاده از یک با توجه به قطعه زمین، نتایج محاسبات با استفاده از روش های ارزیابی زمین ممکن است مطابقت نداشته باشد.

هنگام استفاده از روش هزینه، باید به خاطر داشت که ارزش به دست آمده بر اساس آن، مبنای ارزش بازار شی مولد درآمد است. به عنوان مثال، ارزش بازار یک مجتمع پمپ بنزین به طور قابل توجهی بیشتر از هزینه های ساخت و ساز خواهد بود و هزینه هتلی که در موقعیت بد (در حاشیه شهر) قرار دارد، کمتر از هزینه تعیین شده با روش هزینه خواهد بود. .

عمل نشان می دهد که بزرگترین مشکلات هنگام استفاده از رویکرد هزینه در ارتباط با ارزیابی ارزش بازار زمین ایجاد می شود. معتبرترین روش برای ارزش گذاری زمین از دیدگاه تئوری غربی، روش تحلیل مقایسه ای فروش قابل مقایسه است. استفاده از این روش در شرایط روسیه به دلیل نامشخص بودن قوانین زمین روسیه و مبهم بودن اطلاعات در مورد معاملات خرید یا فروش قطعات زمین عملا غیرممکن است.

رویکرد بهای تمام شده مورد استفاده برای ارزیابی املاک و مستغلات بر این فرض استوار است که هزینه های مورد نیاز برای ایجاد ملک مورد ارزشیابی در شرایط موجود یا بازتولید دارایی های مصرفی آن یک دستورالعمل قابل قبول برای تعیین ارزش بازار ملک مورد ارزیابی است.

با این حال، درک تفاوت بین هزینه جایگزینی (هزینه بازتولید) یک شی و هزینه جایگزینی ضروری است.

هزینه جایگزینی (هزینه بازتولید) توسط هزینه های موجود در قیمت های فعلی برای ساخت یک کپی دقیق از شی ارزیابی شده با استفاده از همان راه حل های معماری و برنامه ریزی، سازه ها و مصالح ساختمانی و با همان کیفیت کار ساخت و ساز تعیین می شود. هنگام تعیین هزینه جایگزینی، همان فرسودگی و پارگی عملکردی شی و همان کاستی ها در راه حل های معماری که شی ارزیابی شده دارد، بازتولید می شود.

هزینه جایگزینی بر اساس هزینه، در قیمت های فعلی، برای ساخت یک ملک با کاربرد معادل ملک مورد ارزیابی، اما ساخته شده به سبک معماری جدید با استفاده از استانداردها، مصالح، طراحی و چیدمان مدرن تعیین می شود.

مرز بین هزینه جایگزینی یک شی و هزینه جایگزینی آن همیشه دلخواه است و ارزیاب در هر مورد خاص باید بسته به شرایط اعمال رویکرد هزینه، مشکل انتخاب یک یا نوع دیگری از ارزش گذاری را حل کند.

طبق استانداردهای جامعه ارزیاب روسیه (STO ROO 21-01-95)، هنگام ارزش گذاری با استفاده از رویکرد هزینه، باید تعیین کرد: ارزش بازار یک قطعه زمین؛ هزینه بازیابی شی یا جایگزینی آن؛ مقدار سایش انباشته شده جسم؛ ارزش بازار املاک و مستغلات با استفاده از روش هزینه به عنوان مجموع هزینه یک قطعه زمین و هزینه جایگزینی شی منهای استهلاک انباشته.

در شرایط روسیه، هدف ارزیابی مالکیت کامل (مطلق) یک قطعه زمین نیست، بلکه فقط حق استفاده بر اساس اجاره است. تئوری ارزیابی ارزش یک قطعه زمین در اینجا پنج روش اصلی برای تعیین ارزش را مشخص می کند: سرمایه گذاری اجاره زمین (رویکرد درآمد). روش همبستگی (انتقال)؛ روش توسعه (تسلط)؛ تکنیک باقیمانده برای زمین؛ روش تحلیل مقایسه ای مستقیم فروش تعیین ارزش یک قطعه زمین با روش سرمایه گذاری اجاره زمین شامل سرمایه گذاری درآمد دریافتی از طریق پرداخت اجاره است. در روسیه، اجاره زمین های خصوصی به طور گسترده ای رایج نیست. در عین حال، قیمت استاندارد زمین با ارزش بازار آن ناکافی است.

قابل اعتمادترین روش های فوق در عمل جهانی، روش تحلیل مقایسه ای مستقیم فروش است. محاسبه با استفاده از روش تحلیل تطبیقی ​​فروش شامل تجزیه و تحلیل معاملات خرید و فروش واقعی قطعات زمین مشابه، مقایسه آنها با مورد ارزیابی شده و انجام تنظیمات مناسب برای تفاوت های موجود بین قطعات قابل مقایسه و مورد ارزیابی است. در نتیجه قیمت فروش هر بسته قابل مقایسه ابتدا به گونه‌ای تعیین می‌شود که گویی دارای ویژگی‌های یکسانی با بسته موضوع است و سپس میانگین وزنی بسته موضوع تعیین می‌شود.

گام بعدی در اعمال رویکرد هزینه، تعیین هزینه جایگزینی شی یا هزینه جایگزینی است. چهار روش برای محاسبه هزینه جایگزینی یا هزینه جایگزینی وجود دارد.

روش تجزیه و تحلیل کمی شامل تهیه تخمین هزینه برای همه انواع کار لازم برای ساخت عناصر ساختاری فردی شی و شی به طور کلی است: هزینه های کار، مواد، وسایل مکانیزه کار. به این هزینه ها باید سربار و سود توسعه دهنده و همچنین هزینه های طراحی، ساخت، خرید و نصب تجهیزات لازم برای بازتولید بهبودهای در حال ارزیابی را اضافه کرد.

تجزیه و تحلیل کمی دقیق ترین و در عین حال پر زحمت ترین است. استفاده از آن به ارزیاب های بسیار ماهر و تجربه گسترده در تهیه تخمین های ساخت و ساز نیاز دارد.

روش محاسبه عنصر به عنصر اصلاح روش کمی است، اما کار بسیار کمتری دارد، زیرا مبتنی بر استفاده از تخمین‌ها و قیمت‌های انباشته است و نه تکی. شاخص ترین شاخص های عناصر سازه ای (1 متر مکعب آجرکاری، 1 متر مربع سقف و غیره) به عنوان واحد اندازه گیری هزینه در نظر گرفته می شود.

روش واحد مقایسه ای مبتنی بر مقایسه هزینه یک واحد از خواص مصرف کننده شی مورد ارزیابی با هزینه واحد اندازه گیری مشابه ساختار استاندارد مشابه است. ماهیت روش این است که برای شی مورد ارزیابی، یک شی آنالوگ انتخاب می شود که از نظر ویژگی های ساختاری، مواد مورد استفاده و فناوری ساخت، مشابه مورد ارزیابی شده است. سپس هزینه یک واحد اندازه گیری یک شی آنالوگ (1 متر مکعب، 1 متر مربع و غیره) در تعداد واحدهای شی ارزیابی شده ضرب می شود.

این ساده ترین راه برای ارزیابی یک ملک است و به طور گسترده توسط ارزیاب ها استفاده می شود، به ویژه در هنگام تجدید ارزیابی دارایی های ثابت شرکت ها.

روش شاخص شامل تعیین هزینه جایگزینی شی ارزیابی شده با ضرب ارزش دفتری در شاخص تجدید ارزیابی مربوطه است. شاخص های تجدید ارزیابی دارایی های ثابت توسط کمیته آمار دولتی فدراسیون روسیه تأیید شده و به طور دوره ای در مطبوعات منتشر می شود.

تعیین ساییدگی و پارگی انباشته مرحله نهایی رویکرد هزینه است.

در رویکرد بهای تمام شده، از تعریف استهلاک برای در نظر گرفتن تفاوت‌ها در ویژگی‌های ملک جدید و دارایی واقعی مورد ارزیابی استفاده می‌شود. در نظر گرفتن استهلاک یک شی نوعی تعدیل هزینه یک ساختمان تازه تولید شده برای تعیین ارزش شی ارزیابی شده است.

بسته به عوامل کاهش دهنده ارزش املاک، فرسودگی به فیزیکی، عملکردی و خارجی (اقتصادی) تقسیم می شود.

زوال فیزیکی منعکس کننده تغییرات در خواص فیزیکی یک ویژگی در طول زمان است (به عنوان مثال، نقص در عناصر ساختاری). سایش فیزیکی دو نوع است: اولی تحت تأثیر عوامل عملیاتی، دومی - تحت تأثیر عوامل طبیعی و طبیعی رخ می دهد.

چهار روش اصلی برای محاسبه فرسودگی فیزیکی وجود دارد: متخصص (دقیق ترین، اما پر زحمت ترین، که بر اساس ایجاد یک لیست معیوب و تعیین درصد سایش تمام عناصر سازه ای یک ساختمان یا سازه محاسبه می شود. ) نظارتی (یا حسابداری)؛ هزینه و روش محاسبه عمر ساختمان

سایش و پارگی عملکردی از دست دادن ارزش ناشی از این واقعیت است که یک شیء استانداردهای مدرن را برآورده نمی کند: از نظر سودمندی عملکردی، معماری و زیبایی شناختی، برنامه ریزی فضا، راه حل های طراحی، قابلیت زندگی، ایمنی، راحتی و سایر ویژگی های عملکردی. اگر مقدار اضافی به دست آمده از هزینه ترمیم بیشتر باشد، سایش عملکردی قابل جابجایی است. یکی از عناصر سایش عملکردی قابل جابجایی و پارگی را می توان عدم وجود شومینه در نظر گرفت که هزینه های نصب آن با افزایش سودآوری و ارزش بازار ملک جبران می شود. مقدار سایش و پارگی قابل جابجایی به عنوان تفاوت بین ارزش بالقوه ساختمان در زمان ارزیابی آن با عناصر به روز و ارزش آن در تاریخ ارزیابی بدون عناصر به روز تعیین می شود. فرسودگی عملکردی غیر قابل جابجایی شامل کاهش ارزش به دلیل عوامل مرتبط با کمبود و بیش از حد ویژگی های کیفی ساختمان است.

اگر فرسودگی فیزیکی و تا حدی عملکردی را بتوان با بازسازی یا نوسازی ساختمان از بین برد، در اغلب موارد فرسودگی ناشی از تأثیرات خارجی را نمی توان از بین برد.

فرسودگی خارجی (اقتصادی) کاهش ارزش ناشی از تأثیر عوامل خارجی است. استهلاک اقتصادی می تواند به دلایل مختلفی مانند تغییرات کلی اقتصادی، صنعتی، قانونی یا قانونی، قوانین شهرداری، منطقه بندی و مقررات اداری ایجاد شود.

عوامل اصلی فرسودگی خارجی در روسیه وضعیت کلی اقتصاد است که در برخی مناطق توسط عوامل محلی تقویت شده است، وجود قوانین تبعیض آمیز برای انواع خاصی از فعالیت های تجاری و جریمه برای آلودگی محیط زیست.

دو رویکرد برای ارزیابی استهلاک خارجی وجود دارد - مقایسه فروش اشیاء مشابه در شرایط خارجی پایدار و تغییر یافته و سرمایه‌گذاری زیان‌های درآمد مربوط به تغییرات شرایط خارجی. پس از تعیین کل استهلاک انباشته، ارزیاب برای به دست آوردن ارزش نهایی ملک، مابه التفاوت کل هزینه تعویض ملک و استهلاک انباشته را به ارزش بازار زمین اضافه می کند.

رویکرد هزینه برای ارزیابی تقریباً هر املاک و مستغلات قابل استفاده است. با این حال، چنین اعمالی در همه موارد (مثلاً ارزیابی املاک و مستغلات مولد درآمد) قابل توجیه نیست.

رایج ترین حوزه استفاده از رویکرد هزینه، ارزیابی اشیاء در بخش های "منفعل" یا غیر فعال بازار املاک و مستغلات است. مزیت استفاده از رویکرد بهای تمام شده در این مورد به این دلیل است که ناکافی یا غیرقابل اعتماد بودن اطلاعات در مورد معاملات انجام شده برای خرید و فروش اشیاء مشابه در برخی موارد امکان استفاده از روش های دیگر را برای ارزش گذاری محدود می کند.

رویکرد هزینه نیز در مطالعه امکان سنجی ساخت و ساز جدید، در ارزیابی ارزش بازار ساخت و ساز ناتمام و اشیاء بازسازی شده استفاده می شود. در این مورد، رویکرد هزینه به ما امکان می دهد اثربخشی پروژه سرمایه گذاری را ارزیابی کنیم.

ارزیاب با استفاده از ترکیبی از رویکردهای هزینه و درآمد، یعنی با مقایسه هزینه های ساخت یک شی با درآمد دریافتی از آن، در مورد بهترین و کارآمدترین استفاده از قطعه زمین مربوط به موضوع ارزیابی نتیجه گیری می کند. برای انعکاس نتایج ارزیابی در صورت‌های مالی شرکت (تجدید ارزیابی دارایی‌های ثابت)، ارزیابان، بر اساس مقررات حسابداری (PBU 6-97) "حسابداری دارایی‌های ثابت"، ارزش شی ارزیابی را با استفاده از رویکرد هزینه

بازار بیمه یک حوزه به طور مداوم در حال گسترش استفاده از رویکرد مبتنی بر هزینه است. در این حالت اولویت با این رویکرد است زیرا مبلغ بیمه شده، میزان حق بیمه و غرامت بیمه بر اساس هزینه های بیمه گذار با استفاده از رویکرد هزینه تعیین می شود.

رویکرد مقایسه ای (بازار) برای ارزیابی املاک و مستغلات با تجزیه و تحلیل فروش بازار از اشیاء مشابه و مشابه با ارزش گذاری مشخص می شود. برای اینکه این رویکرد در یک موقعیت خاص اعمال شود، لازم است حجم زیادی از داده های آماری انباشته و قابل اعتماد در مورد فروش املاک و مستغلات قابل مقایسه داشته باشیم، که تنها در صورتی امکان پذیر است که بازار املاک و مستغلات بسیار توسعه یافته باشد.

در شرایط روسیه، برای ارزیابی اشیاء با استفاده از روش بازار، لازم است از هرگونه اطلاعات موجود در مورد معاملات گذشته روی اشیاء استفاده شود، زیرا مشکل یافتن اطلاعات برای این روش به دلیل ماهیت بسته آن پیچیده است.

هنگام ارزیابی ارزش یک بانک، ماهیت این رویکرد این است که قیمت سهام بانک منعکس کننده جذابیت بازار این بانک به عنوان موضوع خرید و سرمایه گذاری است. شاخص جذابیت بازار معمولاً برای شرکت های سهامی باز که سهام آنها در بورس پذیرفته شده است محاسبه می شود. برای تعیین جذابیت بازار بانکی که فقط سهام عادی منتشر کرده است، باید سود پس از کسر مالیات سال گذشته را بر تعداد سهام موجود در پایان آن سال تقسیم کرد. رقم حاصل سود هر سهم است. سپس قیمت فروش سهام در بازار در هر تاریخ تصادفی انتخاب شده با سود حاصل از هر سهم مرتبط می شود و در نتیجه شاخصی از جذابیت بازار ایجاد می شود. برای رویه روسیه، در حال حاضر استفاده از این رویکرد در عمل تقریبا غیرممکن است، زیرا سهام بانک های تجاری روسیه، به استثنای Sberbank، در بورس اوراق بهادار فهرست نشده اند. با این وجود، وظیفه پیش‌بینی ارزش بازار سهام بانک‌ها پس از ادغام همچنان مرتبط است.

بازار اجاره، بر خلاف بازار فروش، از نظر اطلاعات، پویاترین، بازتر و غنی‌تر است. درآمد اجاره در بیشتر موارد مبنای اعمال رویکرد درآمدی در ارزیابی املاک و مستغلات است.

به طور کلی پذیرفته شده است که رویکرد درآمد غنی ترین و در نتیجه قابل اعتمادترین رویکرد برای ارزیابی املاک غیر مسکونی در روسیه است. علاوه بر این، رویکرد درآمد، علیرغم پیچیدگی‌اش، قوی‌ترین و انعطاف‌پذیرترین ابزار ارزیابی است که می‌تواند مشکلات را نه تنها در زمینه املاک، بلکه در سایر زمینه‌ها نیز حل کند: مالکیت معنوی، تجارت، پروژه‌های سرمایه‌گذاری و غیره. ما رویکرد درآمد را با جزئیات بیشتری در نظر می گیریم.

در عمل جهانی، از رویکرد درآمد استفاده می شود: روش سرمایه گذاری مستقیم و روش تنزیل درآمد نقدی.

روش سرمایه‌گذاری مستقیم مبتنی بر تبدیل مستقیم درآمد خالص عملیاتی (NOI) به ارزش با تقسیم آن بر نسبت سرمایه است. مفهوم NOR ارزش پایدار محاسبه شده درآمد خالص سالانه مورد انتظار است که از دارایی که پس از کسر هزینه های عملیاتی و ذخایر جایگزین ارزش گذاری می شود، دریافت می شود. تعیین NOR بر این فرض استوار است که ملک با نرخ اجاره بازار اجاره داده می شود و معمولی ترین سال مالکیت به عنوان دوره محاسبه پیش بینی در نظر گرفته می شود.

محاسبه NOR با تعیین درآمد ناخالص بالقوه (PVI) آغاز می شود - ارزش کل مورد انتظار اجاره بازار و هزینه های خدمات اضافی که نوع اصلی فعالیت را همراهی می کند (هزینه استفاده از پارکینگ، نصب تبلیغات دیواری و غیره). ). مرحله بعدی در محاسبه NIR، تعیین درآمد ناخالص موثر (EGI) است. برای به دست آوردن EVA، خسارات تخمینی ناشی از جای خالی و عدم پرداخت اجاره بها از درآمد ناخالص بالقوه کسر می شود. این ضررها با احتمال عدم دریافت مقداری اجاره در طول سال پیش بینی شده و باقی ماندن برخی فضا توسط مستاجران مطابقت دارد. از آنجایی که هیچ استاندارد ارزش گذاری برای تعیین این زیان وجود ندارد، بهترین راه برای به دست آوردن اطلاعات این است که به ملک مشابهی نگاه کنید که داده های اجاره آن در یک دوره زمانی طولانی در دسترس است، که از آنجا می توان سطح واقعی ضررها را دانست.

NPV به عنوان تفاوت بین ارزش EVD و ارزش هزینه های عملیاتی (OR) محاسبه می شود. هزینه های عملیاتی هزینه های دوره ای برای اطمینان از عملکرد عادی تسهیلات و بازتولید درآمد هستند.

دائمی مشروط؛

متغیرهای شرطی (عملیاتی)؛

هزینه های تعویض (رزرو).

هزینه های عملیاتی مشروط ثابت شامل هزینه هایی است که میزان آن به میزان حجم کار تسهیلات بستگی ندارد. به عنوان یک قاعده، اینها مالیات بر دارایی، اجاره زمین، مالیات بر ارزش افزوده و هزینه های بیمه است.

هزینه های عملیاتی مشروط متغیر شامل هزینه هایی است که میزان آن به میزان بار کاری تسهیلات و سطح خدمات ارائه شده بستگی دارد. هزینه های نیمه متغیر اصلی عبارتند از هزینه های مدیریت، قبوض آب و برق، هزینه های امنیتی و غیره.

هزینه های جایگزینی به عنوان کمک سالانه (ذخیره) به صندوق جایگزین (مشابه استهلاک حسابداری) کسر می شود.

فرمول ارزیابی به شکل زیر است:

V0 = CF / R، (2.1)

که در آن: V0 ارزش فعلی (ارزش در زمان ارزیابی) کسب و کار است، CF جریان نقدی سالانه، R نسبت سرمایه است.

دشوارترین مرحله ارزیابی املاک و مستغلات با استفاده از روش سرمایه گذاری، تعیین ضریب (یا نرخ) سرمایه است. در نسخه کلاسیک غربی، روش سرمایه گذاری مستقیم شامل استفاده از یک ضریب (نرخ) برای سرمایه گذاری است که از معاملات بازار استخراج می شود که قیمت اجاره و قیمت فروش به طور همزمان مشخص است. تمرین نشان می دهد که در شرایط روسیه یافتن چنین اطلاعاتی غیرممکن است.

نرخ سرمایه در هنگام ارزش گذاری یک کسب و کار معمولاً به عنوان تفاوت بین نرخ بازده سرمایه (نرخ تنزیل) برای شرکت مورد ارزیابی و میانگین نرخ رشد سالانه مورد انتظار درآمد شرکت تعریف می شود.

فرمول برای یافتن نسبت سرمایه به صورت زیر است:

که در آن: R نرخ سرمایه است، r نرخ تنزیل، g میانگین نرخ رشد سالانه مورد انتظار درآمد است.

روش دیگر برای تعیین نسبت سرمایه، روش جمع (ساخت تجمعی) است. ماهیت روش این است که از نرخ بهره بدون ریسک به عنوان نرخ پایه استفاده می شود و برای انواع مختلف ریسک مرتبط با ویژگی های دارایی مورد ارزیابی (حق بیمه برای ریسک سرمایه گذاری در یک ملک، تعدیلات متوالی به آن اضافه می شود. ، حق بیمه برای نقدینگی کم، تعدیل برای مدیریت سرمایه گذاری و غیره.).

همانطور که در تجزیه و تحلیل نشریات اخیر نشان می دهد، در روش ارزش گذاری غربی نقش اصلی در حال حاضر با روش تنزیل درآمد نقدی ایفا می شود. روش جریان نقدی تنزیل شده جهانی ترین ابزار محاسبه سرمایه است که به شما امکان می دهد ارزش فعلی جریان های نقدی آتی را تعیین کنید. جریان های نقدی ممکن است خودسرانه تغییر کند، ناهموار و دارای سطح ریسک بالایی باشد. این به دلیل ویژگی های مفهومی مانند املاک و مستغلات است. املاک و مستغلات توسط یک سرمایه گذار عمدتاً برای مزایای آینده خاص خریداری می شود. یک سرمایه گذار یک ملک را به عنوان مجموعه ای از مزایای آتی می بیند و جذابیت آن را از نظر اینکه ارزش پولی آن منافع آتی با قیمتی که می توان ملک را با آن خریداری کرد، مقایسه می کند.

فرمول ارزیابی کسب و کار در این مورد به صورت زیر است:

جایی که: V0 - ارزیابی ارزش شرکت (ارزش فعلی خالص)، n - 0،1،2،...،N - فواصل برنامه ریزی، CFn - جریان نقدی (منفی یا مثبت) در بازه برنامه ریزی n، CF(N+) 1) - جریان نقدی سالانه پایدار دوره باقیمانده، تعیین شده برای اولین سال پس از دوره برنامه ریزی، r - نرخ تنزیل (نرخ بازده سرمایه سرمایه گذاری شده)، R - نسبت سرمایه برای دوره باقیمانده.

هنگام محاسبه ارزش بازار یک ملک با استفاده از روش تنزیل جریان نقدی، موارد زیر به طور متوالی تعیین می شود:

مدت زمان دوره پیش بینی (مدت زمان پروژه)؛

درآمد خالص عملیاتی؛

پیش‌بینی جریان‌های نقدی (آینده) برای هر دوره از پروژه؛

جریان نقدی احتمالی ناشی از بازگشت (فروش) ملک در پایان دوره پیش بینی؛

نرخ تنزیل برای جریان های نقدی آتی؛

ارزش بازار ملک

طول دوره پیش بینی به عوامل مختلفی بستگی دارد: سطح و نرخ تورم. نوع شی؛ شرایط آب و هوایی که در آن فعالیت می کند و غیره. در عمل ارزیابی بین المللی، مرسوم است که میانگین مدت پروژه را بپذیرند، مگر اینکه در شرایط اضافی، معادل 7 تا 10 سال، به گونه دیگری پیش بینی شده باشد. برای شرایط روسیه، یک دوره معمولی پروژه را می توان 3-5 سال در نظر گرفت.

بر اساس اصل انتظار برای ارزیابی پایه ارزش بازار، روش درآمد NPV است که از طریق تنزیل قادر به ایجاد ارزش است. این درآمد باید برای هر سال استفاده از ملک پیش بینی شود. محاسبه NIR با پیش بینی درآمد و هزینه های تشکیل دهنده آن انجام می شود.

برای پیش بینی جریان نقدی ناشی از بازگشت، معمولاً یکی از سه روش انتخاب می شود:

تنظیم مستقیم مقدار معکوس؛

پیش بینی روند ارزش اموال در طول دوره مالکیت؛

اعمال نرخ تنزیل برای جریان های نقدی پس از مالیات برای دوره پس از پیش بینی.

نرخ تنزیل به عنوان میانگین نرخ بازدهی تعریف می شود که سرمایه گذاران انتظار دارند از سرمایه گذاری در املاک مشابه در یک بازار معین دریافت کنند. از آنجایی که نرخ بازده مستقیماً با ریسک متناسب است، نرخ تنزیل مستقیماً به این بستگی دارد که متوسط ​​​​فرد سطح ریسک مربوط به سرمایه گذاری در خرید ملک معین را چقدر برآورد می کند. هر چه سطح ریسک بالاتر باشد، نرخ تنزیل بالاتر و بر این اساس، ارزش درآمد آتی کمتر می شود. هنگام محاسبه نرخ تنزیل، باید در نظر گرفت که این به عنوان حد پایینی بازده سرمایه گذاری در نظر گرفته می شود که در آن سرمایه گذار امکان سرمایه گذاری وجوه خود را در یک شی معین می دهد، با توجه به اینکه سرمایه گذاری های جایگزینی وجود دارد که شامل کسب درآمد می شود. با درجات مختلف ریسک برای محاسبه نرخ تنزیل از چند روش استفاده می شود که مرجح ترین آنها روش قیمت سرمایه گذاری سرمایه و روش جمع بندی است.

از آنجایی که روش جمع بندی در بالا مورد بحث قرار گرفت، ما با جزئیات بیشتری در مورد روش قیمت سرمایه گذاری سرمایه صحبت خواهیم کرد.

این روش محاسبه نرخ تنزیل مبتنی بر تجزیه و تحلیل اطلاعات بازار سهام است. محاسبه بر اساس سه جزء انجام می شود:

نرخ اسمی بدون ریسک؛

بازده کل بازار به عنوان یک کل (میانگین پرتفوی بازار اوراق بهادار)؛

ضریب بتا

هنگام محاسبه نرخ اسمی بدون ریسک، می توانید از شاخص هایی برای عملیات بدون ریسک استفاده کنید - هم متوسط ​​اروپایی و هم روسی. برای افزایش دقت محاسبه، جزء بدون ریسک نرخ تنزیل را می توان بر اساس داده های مربوط به مظنه اوراق بهادار داخلی و اروپایی محاسبه کرد.

بازده سبد سرمایه گذاری متعادل اوراق بهادار به عنوان میانگین بازده بازار استفاده می شود. فهرستی از سهام بر اساس مظنه هایی که میانگین بازدهی آنها محاسبه می شود به طور مرتب در رسانه ها و اینترنت منتشر می شود.

روش محاسبه ضریب بتا تجزیه و تحلیل عوامل کلیدی ریسک های کلان اقتصادی، صنعتی، مالی و قانونی است که بر شرکت تأثیر می گذارد.

فرآیند محاسبه ارزش فعلی با کاهش جریان‌های نقدی آتی برای هر دوره از پروژه به ارزش فعلی بر اساس اعمال تئوری ارزش پولی در طول زمان انجام می‌شود و متشکل از افزودن بعدی تمام ارزش‌ها و عواید به‌دست‌آمده است. از بیع (بازگشت).

من می خواهم توجه داشته باشم که در یک بازار املاک و مستغلات توسعه یافته، هر سه رویکرد، هنگام استفاده از داده های قابل اعتماد، باید به نتایج تقریباً یکسانی منجر شوند. نتیجه ارزیابی به دست آمده با هر روشی که به طور قابل توجهی با روش های دیگر متفاوت است، نشانه آن است که فرآیند ارزیابی یا از اطلاعات غیر قابل اعتماد استفاده می کند یا یک خطای روش شناختی یا ریاضی.

به منظور نتیجه گیری نهایی در مورد ارزش بازار ملک، تایید نهایی نتایج ارزیابی ضروری است. برای انجام این کار، لازم است به نتایج ارزیابی به دست آمده توسط هر یک از سه رویکرد، وزن داده شود. ضرایب وزنی نشان می دهد که چه نسبتی از ارزش به دست آمده در نتیجه استفاده از هر یک از روش های ارزیابی اعمال شده در ارزش بازار نهایی ملک مورد ارزیابی وجود دارد.

توافق نتایج، و همچنین اهداف ارزیابی، تا حدی نشان دهنده کفایت کاربرد هر یک از رویکردها است. بنابراین، اگر نتایج ارزیابی برای بیمه یک شی ضروری باشد، اولویت به رویکرد هزینه داده می شود. اگر تعیین ارزش بازار یک شی برای فروش یا خرید ضروری باشد، از روش های درآمد و رویکردهای مقایسه ای بیشتر استفاده می شود. اگر نتایج ارزیابی به منظور سرمایه گذاری وجوه خاصی در توسعه ملک ضروری است، بهتر است از یکی از روش های رویکرد درآمد استفاده شود.

رویکرد مقرون به صرفهعملاً تنها در کل دوره شوروی تاریخ ما بود. این رویکرد است که مبنای تعیین ارزش موجودی است که توسط شرکت های موجودی فنی (BTI، PTI و غیره) و همچنین برای محاسبه پایه مالیاتی بسیاری از اشیاء محاسبه می شود.

رویکرد هزینه تنها در صورت عدم وجود داده برای استفاده از رویکردهای درآمدی و مقایسه ای می تواند تعیین کننده باشد. زمانی که بازار گردش کالای ارزش گذاری توسعه نیافته یا به طور کلی منحصر به فرد است و همچنین درآمدی ایجاد نمی کند. بنابراین، هنگام ارزیابی امکانات اجتماعی (مدارس، مهدکودک ها، ایستگاه های قطار، اماکن بازداشت، مؤسسات پزشکی و مذهبی)، معمولاً می توان تنها از رویکرد هزینه استفاده کرد. همچنین برای اهداف بیمه، مالیات، و هنگام ارزیابی پروژه های ساختمانی ناتمام که نیاز به تعمیر یا بازسازی اساسی دارند، استفاده می شود.

معایب رویکرد هزینه.

محاسبه در رویکرد هزینه ممکن است در موارد زیر نتایج ناکافی به همراه داشته باشد:

• ناسازگاری بین بهبودهای ملک و بالاترین و بهترین استفاده از آن؛
• فقدان اطلاعات در مورد وضعیت قانونی و مساحت یک قطعه زمین (بسیار رایج هنگام ارزیابی اموال شرکت های کشاورزی، خانوارهای خصوصی و ساختمان های کشور، ساختمان های ساخته شده و متصل و غیره).
• هیچ بازاری برای قطعات زمین (یا حقوق آنها) در منطقه ملک مورد ارزیابی وجود ندارد.
• بهبودها (ساختمان ها و سازه ها) استاندارد نیستند، نادر نیستند و هیچ برآورد ساخت و ساز وجود ندارد.
• هیچ داده ای برای ارزیابی عینی سود کارآفرین وجود ندارد.
• تعیین زوال فیزیکی بهبودها دشوار است، به عنوان مثال، زمانی که نمی توان آنها را به صورت بصری بازرسی کرد (شبکه های ارتباطی)، یا زمانی که تعمیرات آرایشی در یک ساختمان قدیمی و طولانی ساخته می شود و با مصالح ساختمانی گران قیمت تکمیل می شود، به عنوان مثال. بین ظاهر شی و عناصر ساختاری آن اختلاف وجود دارد.
• نشانه هایی از سایش عملکردی و/یا خارجی قابل توجه وجود دارد (هیچ روش تایید شده ای برای محاسبات آنها وجود ندارد).

در واقع، همانطور که تمرین نشان می دهد، اکثر املاک و مستغلات مورد ارزیابی دارای یک یا چند مورد از ویژگی های فوق هستند که قابلیت اطمینان نتیجه رویکرد هزینه را کاهش می دهد. بنابراین، اگر از رویکرد هزینه استفاده شود، ارزیابان معمولاً هنگام توافق بر روی نتایج، حداقل سهمی از هزینه کل را به آن اختصاص می‌دهند تا تأثیر آن بر هزینه نهایی کاهش یابد. هنگام محاسبه ارزش در مبادله، به عنوان مثال، هنگام اعطای وام تضمین شده توسط اموال در حال ارزش گذاری، بسیاری از بانک ها توصیه می کنند که سهمی بیش از 5 تا 10 درصد به آن اختصاص ندهند.

رویکرد مقایسه ایدر یک بازار توسعه یافته عینی ترین و کافی ترین است. ارزیابی اشیاء منحصربه‌فردی که هیچ آنالوگ ندارند، و همچنین برای اکثر اشیایی که هنوز تکمیل نشده‌اند، غیرممکن است. هنگام تخمین ارزش مبادله برای دارایی های نقدی مانند آپارتمان های استاندارد، فضای اداری و خرده فروشی در مناطق توسعه یافته، اصلی ترین و اغلب تنها رویکردی است که برای استفاده توصیه می شود.

معایب روش مقایسه ای:

• برای اشیایی که در بازار مبادله نشده اند قابل استفاده نیست.

رویکرد درآمدیبرای ارزیابی املاکی که می توانند درآمد ایجاد کنند، به ویژه هنگام ارزیابی املاک تجاری با بازار اجاره توسعه یافته ترجیح داده می شود. برای محاسبه ارزش در استفاده، یعنی برای یک مالک یا سرمایه گذار خاص، و همچنین برای محاسبه ارزش سرمایه گذاری استفاده می شود، زیرا شاخص های سودآوری و سرمایه سرمایه گذاری شده را برای کل دوره سرمایه گذاری ارزیابی می کند.

معایب رویکرد درآمد:

• در فقدان داده‌ها در مورد درآمد احتمالی (به عنوان مثال، عدم وجود بازار اجاره اجازه محاسبه محتمل‌ترین نرخ اجاره را نمی‌دهد)، و همچنین در مورد نرخ‌های تنزیل یا سرمایه‌گذاری مناسب، نتایج ناکافی را ارائه می‌دهد.
• اگر شی در معرض بازسازی، تغییر کاربری یا تکمیل نشده باشد، محاسبه به طور کلی دارای ویژگی یک پروژه سرمایه گذاری است.
• برای ارزیابی اشیایی که برای ایجاد درآمد در نظر گرفته نشده اند (به عنوان مثال برای اکثر امکانات اجتماعی، خانوارهای خصوصی در مناطق روستایی و غیره) قابل استفاده نیست.

ارزیابی هر دارایی: مقایسه ای (رویکرد مقایسه مستقیم بازار)، رویکرد درآمد و رویکرد هزینه (نگاه کنید به نمودار شماره 1).

نمودار شماره 1. رویکردهای برآورد ارزش شرکت

در روسیه، فعالیت های ارزیابی توسط قانون فعالیت های ارزیابی و استانداردهای ارزش گذاری فدرال (FSO) تنظیم می شود.

هر رویکرد دارای روش های ارزیابی است. بنابراین رویکرد درآمد مبتنی بر 2 روش است: روش سرمایه گذاری و روش جریان نقدی تنزیل شده. رویکرد مقایسه ای شامل 3 روش است: روش بازار سرمایه، روش معاملات و روش ضرایب صنعت. رویکرد بهای تمام شده مبتنی بر 2 روش است: روش دارایی خالص و روش ارزش انحلال.

رویکرد درآمدی

رویکرد درآمد مجموعه ای از روش ها برای تخمین ارزش شی ارزیابی است که بر اساس تعیین درآمد مورد انتظار از استفاده از شی ارزیابی (بند 13 FSO شماره 1) است.

در رویکرد درآمدی، ارزش یک شرکت بر اساس درآمد مورد انتظار آتی و تنزیل آن به ارزش فعلی که شرکت مورد ارزیابی می تواند به ارمغان بیاورد، تعیین می شود.

نظریه ارزش فعلی اولین بار توسط مارتین د آزپیلکوئتا، نماینده مکتب سالامانکا، تدوین شد و یکی از اصول کلیدی تئوری مالی مدرن است.

مدل سود تقسیمی تنزیل شده برای مدل جریان نقدی تنزیل شده اساسی است. مدل سود سهام تنزیل شده برای اولین بار توسط جان ویلیامز پس از بحران دهه 1930 در ایالات متحده ارائه شد.

فرمول DDM به شکل زیر است:

جایی که
قیمت – قیمت سهم
تقسیم - سود سهام
R – نرخ تنزیل
ز - نرخ رشد سود سهام

با این حال، در حال حاضر استفاده از پرداخت سود برای برآورد ارزش منصفانه سرمایه بسیار نادر است. چرا؟ زیرا اگر از پرداخت سود برای تخمین ارزش منصفانه حقوق صاحبان سهام استفاده کنید، تقریباً تمام سهام در بازارهای سهام در سراسر جهان به دلایل بسیار ساده بیش از حد ارزش گذاری شده اند:

بنابراین، مدل DDM این روزها بیشتر برای ارزیابی ارزش بنیادی سهام ممتاز یک شرکت استفاده می شود.

استفان رایان، رابرت هرتز و دیگران در مقاله خود می گویند که مدل DCF گسترده ترین است، زیرا ارتباط مستقیمی با نظریه مدللیانی و میلر دارد، زیرا جریان نقدی آزاد یک جریان نقدی است که در دسترس همه دارندگان است. سرمایه شرکت به عنوان بدهی دارندگان و سهامداران. بنابراین با کمک DCF می توان هم شرکت و هم سرمایه سهام را ارزش گذاری کرد. در ادامه به شما نشان خواهیم داد که تفاوت چیست.

فرمول مدل DCF با فرمول شماره 2 یکسان است، تنها نکته این است که به جای سود سهام از جریان نقدی آزاد استفاده می شود.

جایی که
FCF - جریان نقدی آزاد.

از آنجایی که ما به مدل DCF رفته ایم، بیایید نگاهی دقیق تر به مفهوم جریان نقدی بیندازیم. به نظر ما جالب ترین طبقه بندی جریان های نقدی برای اهداف ارزش گذاری توسط A. Damodaran ارائه شده است.

داموداران 2 نوع جریان نقدی آزاد را شناسایی می کند که برای تعیین ارزش شرکت باید تنزیل شوند:

برای حرکت بیشتر، از قبل باید تفاوت ارزش شرکت و ارزش سرمایه سهام را نشان دهیم. یک شرکت بر اساس سرمایه سرمایه گذاری شده فعالیت می کند و سرمایه سرمایه گذاری شده ممکن است شامل سهام یا نسبت های متفاوتی از حقوق صاحبان سهام و بدهی باشد. بنابراین، با استفاده از FCFF، ارزش بنیادی سرمایه سرمایه گذاری شده را تعیین می کنیم. در ادبیات انگلیسی می توانید مفهوم Enterprise value یا مخفف EV را بیابید. یعنی ارزش شرکت با در نظر گرفتن سرمایه بدهی.

فرمول های شماره 4، شماره 5 و شماره 6 محاسبات جریان های نقدی آزاد را ارائه می دهند.

جایی که EBIT درآمد قبل از بهره و مالیات بر درآمد است.

DA - استهلاک؛

سرمایه گذاری - سرمایه گذاری.

گاهی اوقات در ادبیات می توانید فرمول دیگری برای FCFF پیدا کنید، به عنوان مثال، جیمز انگلیسی از فرمول شماره 5 استفاده می کند که مشابه فرمول شماره 4 است.

جایی که
CFO - جریان نقدی حاصل از فعالیت های عملیاتی (وجه نقد ارائه شده توسط فعالیت های عملیاتی).
هزینه بهره – هزینه بهره؛
T - نرخ مالیات بر درآمد؛
CFI - جریان نقدی ناشی از فعالیت های سرمایه گذاری (وجه نقد ارائه شده توسط فعالیت های سرمایه گذاری).

جایی که
درآمد خالص – سود خالص؛
DA - استهلاک؛
∆WCR - تغییرات در سرمایه در گردش مورد نیاز.
سرمایه گذاری - سرمایه گذاری؛
استقراض خالص تفاوت بین وام/وام دریافتی و بازپرداخت شده است

فرمول 7 نشان می دهد که چگونه می توانید ارزش سرمایه سهام را از ارزش شرکت استخراج کنید.

جایی که
EV - ارزش شرکت؛
بدهی - بدهی؛
پول نقد – معادل های نقدی و سرمایه گذاری های کوتاه مدت.

به نظر می رسد که 2 نوع ارزیابی جریان نقدی DCF بسته به جریان های نقدی وجود دارد. فرمول شماره 8 شامل مدلی برای ارزش گذاری شرکت با در نظر گرفتن بدهی است و فرمول شماره 9 شامل مدلی برای ارزش گذاری سرمایه سهام می باشد. برای برآورد ارزش بنیادی یک شرکت یا حقوق صاحبان سهام، می توانید از فرمول شماره 8 و فرمول شماره 9 همراه با فرمول شماره 7 استفاده کنید.

در زیر مدل های ارزش گذاری دو مرحله ای آورده شده است:

جایی که
WACC - میانگین موزون هزینه سرمایه

g نرخ رشد جریان های نقدی است که به طور نامحدود ادامه می یابد

همانطور که می بینید در معادلات شماره 11 و 12 به جای نرخ تنزیل انتزاعی R، WACC (متوسط ​​وزنی هزینه سرمایه) و Re (هزینه سرمایه سهام) ظاهر شد و این اتفاقی نیست. همانطور که دامداران می نویسد، «نرخ تنزیل تابعی از ریسک جریان های نقدی مورد انتظار است». از آنجایی که ریسک سهامداران و ریسک اعتباردهندگان متفاوت است، لازم است این موضوع در مدل های ارزش گذاری از طریق نرخ تنزیل در نظر گرفته شود. در ادامه به WACC و Re برمی گردیم و با جزئیات بیشتری به آنها نگاه می کنیم.

مشکل مدل دو مرحله ای این است که فرض می کند پس از یک مرحله رشد سریع، تثبیت فوری وجود دارد و سپس درآمدها به آرامی رشد می کنند. علیرغم این واقعیت که طبق مشاهدات نویسنده، در عمل اکثر تحلیلگران از مدل های دو مرحله ای استفاده می کنند، استفاده از مدل سه مرحله ای صحیح تر است. مدل سه مرحله ای مرحله گذار از رشد سریع به رشد درآمد پایدار را اضافه می کند.

داموداران در یکی از مطالب آموزشی خود به خوبی تفاوت بین مدل های دو و سه مرحله ای را به صورت گرافیکی نشان می دهد (شکل 1 را ببینید).

شکل شماره 1.مدل های دو و سه مرحله ای.
منبع: Aswath Damodaran, Closure in Valuation: Estimating Terminal Value. ارائه، اسلاید شماره 17.

در زیر مدل های سه مرحله ای برای تخمین ارزش و حقوق صاحبان سهام آورده شده است:

جایی که
n1 - پایان دوره اولیه رشد سریع
n2 - پایان دوره انتقال

به نرخ تنزیل برگردیم. همانطور که در بالا نوشتیم، برای اهداف تنزیل در ارزش گذاری یک شرکت یا سرمایه، از WACC (متوسط ​​موزون هزینه سرمایه) و Re (بهای تمام شده سرمایه) استفاده می شود.

مفهوم میانگین موزون هزینه WACC سرمایه برای اولین بار توسط مدلیانی و میلر در قالب فرمولی ارائه شد که به شکل زیر است:

جایی که
مجدد - هزینه حقوق صاحبان سهام
Rd - هزینه سرمایه استقراضی
E - ارزش حقوق صاحبان سهام
د – ارزش سرمایه استقراضی
T - نرخ مالیات بر درآمد

قبلاً گفتیم که نرخ تنزیل ریسک جریان های نقدی مورد انتظار را نشان می دهد، بنابراین برای درک ریسک های مربوط به جریان های نقدی شرکت (FCFF) لازم است ساختار سرمایه سازمان مشخص شود، یعنی چه سهمی. حقوق صاحبان سهام در سرمایه سرمایه گذاری شده و اینکه چه سهمی سرمایه را از سرمایه معکوس وام می گیرد.

اگر یک شرکت سهامی عام در حال تجزیه و تحلیل است، باید ارزش بازار سرمایه و سرمایه بدهی را در نظر گرفت. برای شرکت های غیردولتی امکان استفاده از ارزش ترازنامه حقوق صاحبان سهام و سرمایه بدهی وجود دارد.

هنگامی که ساختار سرمایه مشخص شد، لازم است هزینه سرمایه سهام و هزینه سرمایه بدهی تعیین شود. روش های زیادی برای تعیین بهای حقوق صاحبان سهام (Re) وجود دارد، اما متداول ترین مدل مورد استفاده، مدل CAPM (مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای) است که بر اساس تئوری پرتفوی مارکویتز است. این مدل به طور مستقل توسط شارپ و لینتنر پیشنهاد شد. (به فرمول شماره 16 مراجعه کنید).

جایی که
Rf - نرخ بازده بدون ریسک
ب – ضریب بتا
ERP - حق بیمه ریسک سهام

مدل CAPM بیان می کند که بازده مورد انتظار یک سرمایه گذار از دو جزء تشکیل شده است: نرخ بازده بدون ریسک (Rf) و حق بیمه ریسک سهام (ERP). حق بیمه ریسک خود با ریسک سیستماتیک دارایی تعدیل می شود. خطر سیستماتیک با بتا (ب) نشان داده می شود. بنابراین، اگر ضریب بتا بزرگتر از 1 باشد، به این معنی است که به نظر می رسد دارایی دارای ریسک بیشتری نسبت به بازار است و بنابراین بازده مورد انتظار سرمایه گذار بالاتر خواهد بود. خوب، اگر ضریب بتا کمتر از 1 باشد، به این معنی است که دارایی کمتر از بازار ریسک دارد و بنابراین بازده مورد انتظار سرمایه گذار کمتر خواهد بود.

اگر شرکت اوراق قرضه داشته باشد، تعیین هزینه سرمایه استقراضی (Rd) مشکلی به نظر نمی رسد، بازده فعلی آنها می تواند راهنمای خوبی باشد که شرکت با چه نرخی می تواند سرمایه استقراضی را جذب کند.

با این حال، همانطور که مشخص است، شرکت ها همیشه از طریق بازارهای مالی تامین مالی نمی شوند، بنابراین A. Damodaran روشی را پیشنهاد کرد که امکان تعیین دقیق تر هزینه جاری سرمایه استقراضی را فراهم می کند. این روش اغلب مصنوعی نامیده می شود. در زیر فرمول تعیین بهای سرمایه استقراضی با استفاده از روش مصنوعی آورده شده است:

جایی که
COD - هزینه سرمایه استقراضی
اسپرد پیش فرض شرکت – اسپرد پیش فرض شرکت.

روش مصنوعی بر اساس منطق زیر است. نسبت پوشش شرکت تعیین و با شرکت های سهامی عام مقایسه می شود و اسپرد پیش فرض (تفاوت بین بازده اوراق جاری و بازده اوراق دولتی) شرکت های قابل مقایسه تعیین می شود. در مرحله بعد، نرخ بازده Berzisk گرفته شده و اسپرد یافت شده اضافه می شود.

برای ارزش گذاری یک شرکت با استفاده از جریان های نقدی آزاد به حقوق صاحبان سهام (FCFE)، نرخ تنزیل هزینه حقوق صاحبان سهام (Re) است.

بنابراین، ما یک رویکرد نظری برای تخمین ارزش یک شرکت بر اساس جریان‌های نقدی شرح داده‌ایم. همانطور که می بینید، ارزش شرکت به جریان های نقدی آزاد آتی، نرخ های تنزیل و نرخ های رشد پس از پیش بینی بستگی دارد.

رویکرد مقایسه ای

رویکرد مقایسه ای مجموعه ای از روش ها برای ارزیابی ارزش یک شی ارزیابی است که بر اساس مقایسه شی ارزیابی با اشیایی که آنالوگ شی ارزیابی هستند، که اطلاعات مربوط به قیمت ها در دسترس است. یک شی - یک آنالوگ از شی ارزیابی برای اهداف ارزیابی به عنوان یک شی شناخته می شود که از نظر ویژگی های اصلی اقتصادی، مادی، فنی و سایر مشخصات که ارزش آن را تعیین می کند، مشابه شی ارزیابی است (بند 14، FSO شماره 1).

ارزیابی یک شرکت بر اساس رویکرد مقایسه ای با استفاده از الگوریتم زیر انجام می شود:

1. جمع آوری اطلاعات در مورد شرکت های فروخته شده یا سهام آنها.
2. انتخاب شرکت های آنالوگ بر اساس معیارهای زیر:
   • شباهت های صنعت
   • محصولات مشابه
   • اندازه شرکت
   • چشم انداز رشد
   • کیفیت مدیریت
3. انجام تجزیه و تحلیل مالی و مقایسه شرکت های ارزش گذاری شده و شرکت های مشابه به منظور شناسایی نزدیک ترین آنالوگ های شرکت در حال ارزش گذاری.
4. انتخاب و محاسبه ضریب هزینه (قیمت)؛
5. تشکیل ارزش نهایی

ضریب ارزش ضریبی است که نسبت ارزش سرمایه سرمایه گذاری شده (EV) یا سرمایه سهام (P) را به شاخص مالی یا غیر مالی شرکت نشان می دهد.

رایج ترین ضرب کننده ها عبارتند از:

• P/E (سرمایه بازار به درآمد خالص)
• EV/Sales (ارزش شرکت به درآمد شرکت)
• EV/EBITDA (ارزش شرکت به EBITDA)
• P/B (سرمایه بازار به ارزش دفتری حقوق صاحبان سهام).

در رویکرد تطبیقی، مرسوم است که سه روش ارزیابی را متمایز کنیم:

• روش بازار سرمایه؛
• روش معامله؛
• روش ضرایب صنعت.

روش بازار سرمایه بر استفاده از شرکت های همتا از بازار سهام متکی است. مزیت روش استفاده از اطلاعات واقعی است. آنچه مهم است این است که این روش به شما امکان می دهد تقریباً در هر روز قیمت شرکت های قابل مقایسه را پیدا کنید، زیرا اوراق بهادار تقریباً هر روز معامله می شوند. اما باید تاکید کرد که با استفاده از این روش ارزش یک کسب و کار را در سطح یک سهام غیر کنترلی تخمین می زنیم، زیرا سهام کنترلی در بازار سهام فروخته نمی شود.

روش معامله یک مورد خاص از روش بازار سرمایه است. تفاوت اصلی با روش بازار سرمایه این است که در این روش سطح ارزش سهام کنترل کننده تعیین می شود، زیرا شرکت های آنالوگ برای کنترل شرکت ها از بازار انتخاب می شوند.

روش نسبت صنعت بر اساس روابط توصیه شده بین قیمت و شاخص های مالی خاص است. محاسبه ضرایب صنعت بر اساس داده های آماری در یک دوره طولانی است. به دلیل نبود اطلاعات کافی، این روش عملاً در فدراسیون روسیه استفاده نمی شود.

همانطور که در بالا ذکر شد، روش بازار سرمایه ارزش سهام اقلیت قابل معامله آزاد را تعیین می کند. بنابراین، اگر ارزیاب نیاز به کسب ارزش در سطح سهام کنترلی داشته باشد و اطلاعات فقط برای شرکت های سهامی عام در دسترس باشد، لازم است یک حق بیمه کنترلی به ارزش محاسبه شده به روش بازار سرمایه اضافه شود. برعکس، برای تعیین ارزش سهام اقلیت، تنزیل بهره غیرکنترلی باید از ارزش بهره کنترلی که با استفاده از روش معامله یافت می شود کم شود.

رویکرد مقرون به صرفه

رویکرد هزینه مجموعه ای از روش ها برای تخمین ارزش یک شی ارزیابی شده است که بر اساس تعیین هزینه های لازم برای بازتولید یا جایگزینی شی ارزیابی شده با در نظر گرفتن فرسودگی و کهنگی است. هزینه‌های بازتولید شی ارزش‌گذاری، هزینه‌های لازم برای ایجاد یک کپی دقیق از شی ارزش‌گذاری با استفاده از مواد و فناوری‌های مورد استفاده برای ایجاد شی ارزش‌گذاری است. هزینه های جایگزینی شی ارزیابی هزینه های لازم برای ایجاد یک شی مشابه با استفاده از مواد و فناوری های مورد استفاده در تاریخ ارزیابی است (بند 15، FSO شماره 1).

من می خواهم بلافاصله توجه داشته باشم که ارزش یک شرکت بر اساس روش ارزش انحلال با ارزش انحلال مطابقت ندارد. ارزش انحلال شی ارزیابی بر اساس بند 9 FSO شماره 2 منعکس کننده محتمل ترین قیمتی است که در آن شی ارزیابی می تواند در طول دوره قرار گرفتن در معرض هدف ارزیابی، که کمتر از دوره قرارگیری معمول برای شرایط بازار است، بیگانه شود. در شرایطی که فروشنده مجبور به معامله برای نقل و انتقال ملک است. هنگام تعیین ارزش انحلال، بر خلاف تعیین ارزش بازار، تأثیر شرایط فوق العاده ای که فروشنده را مجبور به فروش ملک تحت ارزیابی در شرایطی می کند که با شرایط بازار مطابقت ندارد، در نظر گرفته می شود.

کتاب های استفاده شده

1. لینتنر، جان. (1965)، قیمت های امنیتی، ریسک و حداکثر سود حاصل از تنوع، مجله مالی، دسامبر 1965، 20(4)، ص. 587-615.
2. M. J. Gordon، سود سهام، سود، و قیمت سهام. بررسی اقتصاد و آمار
3. مارجوری گریس هاچینسون،
4. شارپ، ویلیام اف (1964)، قیمت دارایی های سرمایه ای: تئوری تعادل بازار تحت شرایط ریسک، مجله مالی، جلد. 19، شماره 3 (Sep., 1964), pp. 425-442.
5. استفان جی رایان، رئیس; رابرت اچ. هرز; ترزا ای. ایاناکونی; لورن A. Maines; کریشنا پالپو; کاترین شیپر؛ کاترین ام. شراند; داگلاس جی اسکینر; لیندا وینسنت، کمیته استانداردهای حسابداری مالی انجمن حسابداری آمریکا، پاسخ به درخواست FASB برای اظهار نظر در مورد آزمون کاهش ارزش سرقفلی با استفاده از مدل ارزیابی درآمد باقیمانده کمیته استانداردهای حسابداری مالی انجمن حسابداری آمریکا، 2000.
6. جلد 41، شماره 2, Part 1 (My, 1959), pp. 99-105 (مقاله شامل 7 صفحه است)
7. I.V. کوسوروکوا، اس.ا. سکاچف، M.A. شوکلینا، ارزیابی اوراق بهادار و تجارت. MFPA، 2011.
8. کوسوروکوا I.V. یادداشت های سخنرانی ارزیابی کسب و کار IFRU، 2012.
9. ریچارد برالی، استوارت مایرز، اصول مالی شرکتی. کتابخانه "گفتگوی ترویکا". انتشارات کسب و کار المپوس، 2007.
10. ویلیام اف شارپ، گوردون جی الکساندر، جفری دبلیو بیلی، سرمایه گذاری. انتشارات Infra-M، مسکو، 2009.

استانداردهای جدید ارزش گذاری بین المللی پیشنهادی قرارگیری اولیه در معرض بیماری. شورای استاندارد ارزش گذاری بین المللی، 2010.

مارجوری گریس-هاچینسون، مکتب خواندن سالامانکا در نظریه پولی اسپانیایی 1544-1605. انتشارات دانشگاه آکسفورد، 1952.

جان بر ویلیامز، نظریه ارزش سرمایه گذاری. انتشارات دانشگاه هاروارد 1938; چاپ مجدد 1997، انتشارات فریزر.

سرمایه اپل از 4/11/2011.

استفان جی رایان، رئیس; رابرت اچ. هرز; ترزا ای. ایاناکونی; لورن A. Maines; کریشنا پالپو; کاترین شیپر؛ کاترین ام. شراند; داگلاس جی اسکینر; لیندا وینسنت، کمیته استانداردهای حسابداری مالی انجمن حسابداری آمریکا، پاسخ به درخواست FASB برای اظهار نظر در مورد آزمون کاهش ارزش سرقفلی با استفاده از مدل ارزیابی درآمد باقیمانده کمیته استانداردهای حسابداری مالی انجمن حسابداری آمریکا، 2000.

اسوات داموداران، ارزش گذاری سرمایه گذاری. ابزارها و روش های ارزیابی هر دارایی. ناشر آلپینا، 2010

داموداران در کار خود از اصطلاح شرکت استفاده می کند که مشابه اصطلاح شرکت ما است.

جیمز انگلیسی، تحلیل ارزش ویژه. تکنیک های ارزش گذاری سهام برای حرفه ای های وال استریت. مک گراو هیل، 2001.

اگر شرکت دارای سهام اقلیت باشد، برای به دست آوردن ارزش سهام، باید سود اقلیت نیز از ارزش شرکت کم شود.

Z. Christopher Mercer و Travis W. Harms با ویرایش علمی V.M. روتهاوزر، نظریه یکپارچه ارزشیابی کسب و کار. انتشارات Maroseyka، 2008.

M. J. Gordon، سود سهام، سود، و قیمت سهام. بررسی اقتصاد و آمار جلد. 41، شماره 2, Part 1 (My, 1959), pp. 99-105 (مقاله شامل 7 صفحه است)

Z. Christopher Mercer و Travis W. Harms با ویرایش علمی V.M. روتهاوزر، نظریه یکپارچه ارزشیابی کسب و کار. انتشارات Maroseyka، 2008.

Modigliani F., Miller M. H. هزینه سرمایه، تامین مالی شرکت و نظریه سرمایه گذاری. بررسی اقتصادی آمریکا، جلد. 48، صص. 261-297، 1958.