روش های تعیین ارزش یک شرکت: مقایسه ای هزینه، سودآور. روش درآمد: چه چیزی را در نظر بگیریم؟ تعیین ارزش قطعه زمین

رویکرد درآمد به ارزیابی املاک و مستغلات - مجموعه ای از روش ها برای ارزیابی ارزش املاک و مستغلات، بر اساس تعیین درآمد مورد انتظار از استفاده تجاری از ملک مورد ارزیابی.

مزیت اصلی رویکرد درآمدی برای ارزیابی املاک و مستغلات نسبت به رویکرد بازار و هزینه این است که ایده سرمایه گذار از املاک و مستغلات را به عنوان منبع درآمد بهتر منعکس می کند. این کیفیت املاک و مستغلات به عنوان عامل اصلی قیمت گذاری در نظر گرفته می شود. نقطه ضعف اصلی رویکرد درآمدی برای ارزیابی املاک این است که بر خلاف دو رویکرد ارزش گذاری دیگر، بر اساس داده های پیش بینی است.

رویکرد درآمد، ارزش فعلی املاک و مستغلات را به عنوان ارزش فعلی جریان‌های نقدی آتی، یعنی. منعکس می کند:

کیفیت و کمیت درآمدی که ملک احتمالاً در طول عمر مفید خود ایجاد می کند.

خطرات خاص هم برای شی مورد ارزیابی و هم برای منطقه.

برای تعیین از رویکرد درآمد استفاده می شود سرمایه گذاریهزینه, زیرا یک سرمایه گذار بالقوه برای یک ملک بیشتر از ارزش فعلی درآمدهای آتی آن ملک پرداخت نخواهد کرد. همچنین در تعیین استفاده می شود ارزش بازار

مفاهیم اساسی:

سرمایه گذاری درآمدفرآیندی است که رابطه بین درآمد آتی و ارزش فعلی یک شی را تعیین می کند.

فرمول اصلی رویکرد درآمد (شکل 3.5):

یا
، جایی که

C (V) - ارزش ملک؛

BH (I) - درآمد مورد انتظار از اموال مورد ارزیابی. درآمد معمولاً به درآمد خالص عملیاتی اطلاق می شود که یک دارایی قادر به ایجاد آن در یک دوره است.

K (R) - نرخ بازده یا سود - یک ضریب یا نرخ سرمایه است.

نرخ سرمایه- نرخ بازده، منعکس کننده رابطه بین درآمد و ارزش شیء ارزیابی است.

نرخ سرمایه- این نسبت ارزش بازار ملک به درآمد خالص حاصل از آن است.

نرخ نزول- نرخ بهره مرکب، که هنگام محاسبه مجدد در یک نقطه خاص از زمان ارزش جریان های نقدی ناشی از استفاده از دارایی اعمال می شود.

مراحل اصلی ارزیابی املاک و مستغلات با استفاده از رویکرد درآمد عبارتند از:

برآورد درآمد بالقوه ناخالص بر اساس تجزیه و تحلیل نرخ‌ها و تعرفه‌های جاری (نرخ اجاره) در بازار برای املاک قابل مقایسه؛

تجزیه و تحلیل ضرر؛

محاسبه هزینه های بهره برداری از شی ارزیابی شده؛

درآمد خالص عملیاتی تعیین می شود که برابر با تفاوت درآمد ناخالص بالقوه منهای زیان و هزینه است

تبدیل درآمد خالص عملیاتی به ارزش دارایی

در چارچوب رویکرد درآمدی، می توان از یکی از دو روش استفاده کرد: روش سرمایه گذاری مستقیم درآمد و روش جریان های نقدی تنزیل شده.

این روش ها بر این فرض استوارند که ارزش املاک و مستغلات با توانایی اموال در حال ارزش گذاری برای ایجاد جریان های درآمدی در آینده تعیین می شود. در هر دو روش، درآمد آتی یک ملک با در نظر گرفتن سطح ریسک مشخصه این ملک، به ارزش آن تبدیل می شود. این روش‌ها تنها در تغییر جریان‌های درآمدی متفاوت هستند.

هنگام استفاده از روش سرمایه‌گذاری درآمد، درآمد برای یک دوره زمانی به ارزش املاک و با استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده، درآمد حاصل از استفاده مورد نظر برای تعدادی از سال‌های پیش‌بینی شده و همچنین درآمد حاصل از فروش مجدد تبدیل می‌شود. یک ملک در پایان دوره پیش بینی، تبدیل می شوند.

از روش سرمایه‌گذاری سود در موارد زیر استفاده می‌شود:

جریان های درآمدی در یک دوره زمانی طولانی ثابت هستند و ارزش مثبت قابل توجهی را نشان می دهند.

جریان های درآمدی با سرعتی ثابت و متوسط ​​در حال رشد هستند.

فرمول اصلی محاسبه به شرح زیر است:

یا
،جایی که

ج - بهای تمام شده ملک (واحد پولی).

CC - نسبت سرمایه (%).

بنابراین، روش سرمایه‌گذاری درآمد، تعیین ارزش املاک و مستغلات از طریق تبدیل درآمد خالص عملیاتی سالانه (یا متوسط ​​سالانه) (NOI) به ارزش جاری است.

هنگام استفاده از این روش، موارد زیر باید در نظر گرفته شود: شرایط محدود کننده:

بی ثباتی جریان درآمد؛

اگر ملک در حال بازسازی یا ساخت و ساز باشد.

مشکلات اصلی این روش

1. این روش برای استفاده در مواقعی که ملک نیاز به بازسازی قابل توجهی دارد یا در حالت ساخت و ساز ناتمام قرار دارد، توصیه نمی شود. رسیدن به سطح درآمد پایدار در آینده نزدیک امکان پذیر نیست.

2. در شرایط روسیه، مشکل اصلی که ارزیاب با آن مواجه است، "مبهم بودن اطلاعات" در بازار املاک و مستغلات است، در درجه اول فقدان اطلاعات در مورد معاملات واقعی برای فروش و اجاره املاک، هزینه های عملیاتی، و فقدان آماری. اطلاعات مربوط به ضریب بار در هر بخش بازار در مناطق مختلف. در نتیجه، محاسبه NRR و نرخ سرمایه به یک کار بسیار پیچیده تبدیل می شود.

مراحل اصلی روش ارزیابی با استفاده از روش سرمایه گذاری:

تعیین درآمد سالانه (یا متوسط ​​سالانه) مورد انتظار، به عنوان درآمد حاصل از ملک تحت بهترین و کارآمدترین استفاده آن؛

محاسبه نرخ سرمایه؛

تعیین ارزش یک ملک بر اساس درآمد خالص عملیاتی و نسبت سرمایه با تقسیم NPV بر نسبت سرمایه.

درآمد ناخالص بالقوه (GPI)- درآمد قابل دریافت از املاک با استفاده 100% بدون احتساب کلیه زیان ها و هزینه ها. PPV به مساحت ملک مورد ارزیابی و نرخ اجاره تعیین شده بستگی دارد و با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

، جایی که

اس - منطقه قابل اجاره، متر مربع؛

سانتی متر - نرخ اجاره به ازای هر 1 متر مربع.

درآمد ناخالص واقعی (DVD)- این درآمد ناخالص بالقوه منهای زیان های ناشی از استفاده ناکافی از فضا و هنگام جمع آوری اجاره است، با اضافه کردن سایر درآمدهای حاصل از استفاده عادی در بازار از ملک:

DVD = PVD - ضرر و زیان + سایر درآمدها

درآمد خالص عملیاتی (NOI)- درآمد ناخالص واقعی منهای هزینه های عملیاتی (OR) برای سال (به استثنای استهلاک):

CHOD = DVD – OR.

هزینه های عملیاتی هزینه هایی هستند که برای اطمینان از عملکرد عادی دارایی و بازتولید درآمد ناخالص واقعی ضروری هستند.

محاسبه نسبت سرمایه.

روش های مختلفی برای تعیین نرخ سرمایه وجود دارد:

با در نظر گرفتن بازپرداخت هزینه های سرمایه (تعدیل شده برای تغییرات در ارزش دارایی)؛

روش سرمایه گذاری مرتبط یا تکنیک گروه سرمایه گذاری؛

روش سرمایه گذاری مستقیم

تعیین نسبت سرمایه با در نظر گرفتن جبران سرمایهمجموع هزینه ها.

نسبت سرمایه از دو بخش تشکیل شده است:

نرخ بازگشت سرمایه (سرمایه)، که غرامتی است که باید با در نظر گرفتن ریسک و سایر عوامل مرتبط با سرمایه گذاری خاص به سرمایه گذار برای استفاده از وجوه پرداخت شود.

نرخ بازگشت سرمایه، یعنی بازپرداخت مبلغ سرمایه گذاری اولیه علاوه بر این، این عنصر از نسبت سرمایه فقط برای بخش استهلاک پذیر دارایی ها اعمال می شود.

نرخ بازده سرمایه با استفاده از روش ساخت تجمعی ساخته می شود:

نرخ بازده بدون ریسک +

حق بیمه ریسک +

سرمایه گذاری در املاک +

حق بیمه برای نقدینگی کم املاک +

جوایز مدیریت سرمایه گذاری

نرخ بازده بدون ریسک - نرخ بهره در دارایی های با نقدشوندگی بالا، به عنوان مثال. این نرخی است که منعکس کننده «فرصت های واقعی بازار برای سرمایه گذاری وجوه شرکت ها و افراد بدون هیچ گونه ریسک عدم بازگشت» است. بازده OFZ و VEB اغلب به عنوان نرخ بدون ریسک در نظر گرفته می شود.

در فرآیند ارزیابی، باید در نظر گرفت که نرخ های اسمی و واقعی بدون ریسک می تواند هم روبل و هم ارز خارجی باشد. هنگام محاسبه مجدد نرخ اسمی به نرخ واقعی و بالعکس، توصیه می شود از فرمول اقتصاددان و ریاضیدان آمریکایی I. Fisher استفاده شود که او در دهه 30 قرن بیستم به دست آورد:

; جایی که

Rn - نرخ اسمی؛

Rр - نرخ واقعی؛

جینف – شاخص تورم (نرخ تورم سالانه).

هنگام محاسبه نرخ بدون ریسک ارز خارجی، توصیه می شود با استفاده از فرمول فیشر با در نظر گرفتن شاخص تورم دلار، و هنگام تعیین نرخ بدون ریسک روبل - شاخص تورم روبل، تعدیل را انجام دهید.

با استفاده از فرمول های زیر می توان نرخ بازده روبل را به نرخ دلار یا بالعکس تبدیل کرد:

Dr، Dv - نرخ درآمد روبل یا ارز خارجی؛

Kurs - نرخ ارز، ٪.

محاسبه اجزای مختلف حق بیمه ریسک:

حق بیمه برای نقدینگی کمهنگام محاسبه این مؤلفه، عدم امکان بازگشت فوری سرمایه گذاری های انجام شده در ملک در نظر گرفته می شود و می توان آن را در سطح تورم دلار برای زمان معمول قرار گرفتن در معرض اشیا مشابه آنچه در بازار ارزش گذاری می شود در نظر گرفت.

حق بیمه ریسکسرمایه گذاری در املاک و مستغلات در این مورد، احتمال از دست دادن تصادفی ارزش مصرف کننده شی در نظر گرفته می شود و حق بیمه را می توان در میزان سهم بیمه در شرکت های بیمه با بالاترین رده قابل اطمینان پذیرفت.

حق بیمه برای مدیریت سرمایه گذاریهر چه سرمایه‌گذاری مخاطره‌آمیزتر و پیچیده‌تر باشد، به مدیریت شایسته‌تری نیاز دارد. توصیه می شود که حق بیمه مدیریت سرمایه گذاری را با در نظر گرفتن ضریب زیر بار و زیان هنگام جمع آوری پرداخت های اجاره محاسبه کنید.

روش سرمایه گذاری پیوندی یا تکنیک گروه سرمایه گذاری.

اگر ملکی با استفاده از حقوق صاحبان سهام و سرمایه قرض گرفته شده خریداری شود، نسبت سرمایه باید الزامات بازدهی برای هر دو بخش سرمایه گذاری را برآورده کند. مقدار نسبت با روش سرمایه گذاری مرتبط یا تکنیک گروه سرمایه گذاری تعیین می شود.

نسبت سرمایه برای سرمایه استقراضی ثابت وام مسکن نامیده می شود و با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود:

; جایی که

Rm – ثابت وام مسکن؛

DO - پرداخت های سالانه؛

K - مبلغ وام مسکن.

ثابت وام مسکن با جدول شش تابع بهره مرکب تعیین می شود: برابر با مجموع نرخ بهره و عامل صندوق جبران خسارت یا برابر با ضریب مشارکت در هر واحد استهلاک است.

نرخ سرمایه برای حقوق صاحبان سهام ثابت وام مسکن نامیده می شود و با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود:

; جایی که

Rc - نسبت سرمایه گذاری سهام؛

PTCF - جریان نقدی سالانه قبل از مالیات؛

Ks مقدار سرمایه است.

نسبت کل سرمایه به عنوان میانگین موزون تعیین می شود:

M - نسبت بدهی وام مسکن.

اگر تغییری در ارزش دارایی پیش‌بینی شود، در نظر گرفتن بازده مبلغ اصلی سرمایه (فرایند افزایش سرمایه) در نسبت سرمایه ضروری است. نرخ بازده سرمایه در برخی منابع، نسبت افزایش سرمایه نامیده می شود. برای بازگشت سرمایه اولیه، بخشی از درآمد خالص عملیاتی در صندوق بازیابی با نرخ بهره R - نرخ بهره برای افزایش سرمایه کنار گذاشته می شود.

سه راه وجود دارد بازپرداخت سرمایه سرمایه گذاری شده:

بازگشت مستقیم سرمایه (روش حلقه)؛

بازگشت سرمایه با توجه به صندوق جایگزین و نرخ بازگشت سرمایه (روش اینوود).گاهی اوقات به آن روش سالیانه می گویند.

بازگشت سرمایه بر اساس صندوق جبران خسارت و نرخ بهره بدون ریسک (روش هاسکولد).

روش حلقه.

این روش برای زمانی مناسب است که انتظار می رود اصل مبلغ در اقساط مساوی بازپرداخت شود. نرخ بازده سالانه سرمایه با تقسیم 100٪ ارزش دارایی بر عمر مفید باقیمانده آن محاسبه می شود. این متقابل طول عمر دارایی است. نرخ بازده سهم سالانه سرمایه اولیه است که در صندوق جبران خسارت بدون بهره قرار می گیرد:

; جایی که

n - عمر اقتصادی باقی مانده؛

Ry - نرخ بازگشت سرمایه.

مثال.

شرایط سرمایه گذاری:

مدت - 5 سال؛

آر - نرخ بازگشت سرمایه 12%؛

مقدار سرمایه سرمایه گذاری شده در املاک و مستغلات 10000 دلار است.

راه حل. روش رینگ نرخ بازده مستقیم سالانه سرمایه 20٪ خواهد بود، زیرا در 5 سال 100٪ از دارایی حذف می شود (100: 5 = 20). در این حالت نسبت سرمایه 32% (12% + 20% = 32%) خواهد بود.

بازپرداخت مبلغ اصلی سرمایه با در نظر گرفتن نرخ بازده سرمایه گذاری مورد نیاز، در جدول منعکس شده است.

جدول بازپرداخت سرمایه سرمایه گذاری شده با استفاده از روش حلقه (USD)

	تراز سرمایه گذاری در ابتدای دوره	بازپرداخت سرمایه گذاری	بازده سرمایه سرمایه گذاری شده (12%)	درآمد کلی

بازگشت سرمایه در تمام طول عمر دارایی به قسمتهای مساوی انجام می شود.

روش اینووداگر بازده سرمایه با نرخ بازده سرمایه گذاری مجدد سرمایه گذاری شود استفاده می شود. در این مورد، نرخ بازده به عنوان جزئی از نسبت سرمایه برابر با عامل صندوق جایگزین با همان نرخ بهره برای سرمایه گذاری ها است:

جایی که SFF - فاکتور صندوق جبران خسارت;

Y = آر (نرخ بازگشت سرمایه).

بازپرداخت سرمایه سرمایه گذاری شده با استفاده از این روش در جدول ارائه شده است. 3.5.

مثال.

شرایط سرمایه گذاری:

مدت - 5 سال؛

بازگشت سرمایه - 12٪.

راه حل. نرخ سرمایه به صورت مجموع نرخ بازده سرمایه گذاری 0.12 و ضریب صندوق جبران خسارت (برای 12٪، 5 سال) 0.1574097 محاسبه می شود. نرخ سرمایه 0.2774097 است، اگر از ستون "سهم برای استهلاک" گرفته شود (12٪، 5 سال).

جدول. بازیابی سرمایه سرمایه گذاری شده با استفاده از روش Inwood (USD)

	مانده مبلغ اصلی در ابتدای سال، دلار.	مبلغ کل غرامت	شامل
			درصد سرمایه	جبران خسارت مقدار اصلی

روش هوسکولد. زمانی استفاده می‌شود که نرخ بازده سرمایه‌گذاری اولیه تا حدودی بالا باشد، و بعید است که با همان نرخ سرمایه‌گذاری مجدد شود. برای وجوه سرمایه گذاری مجدد، فرض می شود که درآمد با نرخی بدون ریسک دریافت می شود:

که در آن Yb نرخ بهره بدون ریسک است.

مثال. پروژه سرمایه گذاری سالانه 12 درصد بازگشت سرمایه (سرمایه) را به مدت 5 سال در نظر می گیرد. مبالغ بازده سرمایه‌گذاری را می‌توان با نرخ 6 درصد مجدداً سرمایه‌گذاری کرد.

راه حل. اگر نرخ بازده سرمایه 0.1773964 باشد که ضریب بازیابی 6% در طول 5 سال است، در این صورت نرخ سرمایه 0.2973964 (0.12 + 0.1773964) است.

اگر پیش‌بینی شود که سرمایه‌گذاری فقط بخشی از ارزش خود را از دست می‌دهد، نسبت سرمایه‌گذاری کمی متفاوت محاسبه می‌شود، زیرا سرمایه از طریق فروش مجدد املاک و تا حدودی از طریق درآمد جاری بازپرداخت می‌شود.

مزایایروش سرمایه‌گذاری درآمد به این صورت است که این روش به طور مستقیم شرایط بازار را منعکس می‌کند، زیرا زمانی که از آن استفاده می‌شود، معمولاً تعداد زیادی از معاملات املاک و مستغلات از نقطه نظر رابطه بین درآمد و ارزش تجزیه و تحلیل می‌شوند و همچنین هنگام محاسبه درآمد سرمایه‌ای، یک صورت سود فرضی تهیه می شود که اصل اساسی آن فرض سطح بازار بهره برداری از املاک و مستغلات است.

ایراداتروش سرمایه گذاری به این صورت است که:

هنگامی که اطلاعاتی در مورد معاملات بازار وجود ندارد، کاربرد آن دشوار است.

روش جریان نقدی با تخفیف (DCF) پیچیده تر، دقیق تر است و به شما امکان می دهد یک شی را در صورت دریافت جریان های نقدی ناپایدار از آن ارزیابی کنید و ویژگی های مشخصه دریافت آنها را مدل کنید. روش DCF زمانی استفاده می شود که:

انتظار می رود که جریان های نقدی آتی به طور قابل توجهی با جریان های فعلی متفاوت باشد.

داده هایی برای توجیه اندازه جریان های نقدی آتی از املاک و مستغلات وجود دارد.

جریان درآمد و هزینه فصلی است.

ملک مورد ارزیابی یک مرکز تجاری چند منظوره بزرگ است.

ملک در حال ساخت است یا به تازگی ساخته شده و در حال بهره برداری (یا بهره برداری) است.

روش DCF ارزش املاک و مستغلات را بر اساس ارزش فعلی درآمد، متشکل از جریان های نقدی پیش بینی شده و ارزش باقیمانده تخمین می زند.

برای محاسبه DCF، داده های زیر مورد نیاز است:

مدت دوره پیش بینی؛

ارزش های پیش بینی شده جریان های نقدی، از جمله برگشت.

نرخ نزول.

الگوریتم محاسبه برای روش DCF.

1. تعیین دوره پیش بینی. در عمل ارزیابی بین المللی، میانگین دوره پیش بینی برای روسیه 5-10 سال است، مقدار معمولی یک دوره 3-5 ساله خواهد بود. این یک دوره واقع بینانه است که می توان برای آن پیش بینی معقولی انجام داد.

2. پیش بینی مقادیر جریان نقدی.

هنگام ارزش گذاری املاک و مستغلات با استفاده از روش DCF، چندین نوع درآمد از ملک محاسبه می شود:

درآمد ناخالص بالقوه؛

درآمد ناخالص واقعی؛

درآمد خالص عملیاتی؛

جریان نقدی قبل از مالیات؛

جریان نقدی پس از کسر مالیات

در عمل، ارزیاب های روسی درآمد را به جای جریان های نقدی تخفیف می دهند:

CHOD (نشان دهنده این است که ملک به عنوان فاقد تعهدات بدهی پذیرفته شده است)،

جریان نقدی خالص منهای هزینه های عملیاتی، مالیات زمین و بازسازی،

درآمد مشمول مالیات.

باید در نظر گرفت که این جریان نقدی است که باید تنزیل شود، زیرا:

جریان های نقدی به اندازه سود نوسان ندارند.

مفهوم "جریان نقدی" ورودی و خروجی وجوه را با در نظر گرفتن موارد پولی مانند "سرمایه گذاری های سرمایه" و "تعهدات بدهی" که در محاسبه سود لحاظ نمی شود، مرتبط می کند.

شاخص سود، درآمد دریافت شده در یک دوره معین را با هزینه های انجام شده در همان دوره، صرف نظر از دریافت ها یا هزینه های واقعی وجوه مرتبط می کند.

جریان نقدی نشانگر نتایج به دست آمده هم برای خود مالک و هم برای طرف های خارجی و طرفین - مشتریان، طلبکاران، تامین کنندگان و غیره است، زیرا نشان دهنده وجود دائمی وجوه خاص در حساب های مالک است.

ویژگی های محاسبه جریان نقدی هنگام استفاده از روش DCF.

مالیات بر دارایی (مالیات بر املاک) که شامل مالیات زمین و مالیات بر دارایی است، باید از درآمد ناخالص واقعی به عنوان بخشی از هزینه های عملیاتی کسر شود.

استهلاک اقتصادی و مالیاتی یک پرداخت نقدی واقعی نیست، بنابراین در نظر گرفتن استهلاک در هنگام پیش‌بینی درآمد غیرضروری است.

اگر ارزش سرمایه گذاری ملک (برای یک سرمایه گذار خاص) برآورد شود، پرداخت های خدمات وام (پرداخت بهره و بازپرداخت بدهی) باید از درآمد خالص عملیاتی کسر شود. هنگام ارزیابی ارزش بازار یک ملک، نیازی به کسر پرداخت های خدمات وام نیست.

مخارج تجاری صاحب ملک باید از درآمد ناخالص واقعی کسر شود، اگر با هدف حفظ ویژگی های ضروری ملک باشد.

بدین ترتیب، دجریان نقدی (CF) برای املاک و مستغلاتبه صورت زیر محاسبه می شود:

- DV برابر است با مقدار PV منهای خسارات ناشی از جای خالی و جمع آوری اجاره و سایر درآمدها.

NPV برابر است با DV منهای OR و هزینه های تجاری مالک املاک مرتبط با املاک.

- DP قبل از کسر مالیات برابر است با مبلغNPV منهای سرمایه گذاری سرمایه و هزینه های عملیاتیخدمات وام و رشد وام.

DP برابر است با DP قبل از کسر مالیات منهای پرداخت های مالیات بر درآمد صاحب ملک.

مرحله مهم بعدی این است محاسبه هزینه برگشت هزینه بازگشت را می توان با استفاده از موارد زیر پیش بینی کرد:

تعیین قیمت فروش بر اساس تجزیه و تحلیل وضعیت فعلی بازار، نظارت بر هزینه اشیاء مشابه و فرضیات مربوط به وضعیت آینده شی.

ایجاد مفروضات در مورد تغییرات در ارزش املاک در طول دوره مالکیت؛

سرمایه گذاری درآمد برای سال بعد از پایان دوره پیش بینی، با استفاده از نرخ سرمایه محاسبه شده مستقل.

تعیین نرخ تنزیل."نرخ تنزیل عاملی است که برای محاسبه ارزش فعلی مبلغی از پول دریافت شده یا پرداخت شده در آینده استفاده می شود."

نرخ تنزیل باید منعکس کننده رابطه ریسک و بازده و همچنین انواع مختلف ریسک ذاتی دارایی باشد (نرخ سرمایه).

از آنجایی که شناسایی یک جزء غیر تورمی برای املاک و مستغلات بسیار دشوار است، استفاده از نرخ تنزیل اسمی برای ارزیاب راحت تر است، زیرا در این مورد، پیش بینی جریان های نقدی و تغییرات ارزش دارایی از قبل شامل انتظارات تورمی است.

نتایج حاصل از محاسبه ارزش فعلی جریان های نقدی آتی به صورت اسمی و واقعی یکسان است. جریان های نقدی و نرخ تنزیل باید مطابق با یکدیگر و یکسان باشد برای آنچه هست حساب شود.

در رویه غربی از روش های زیر برای محاسبه نرخ تنزیل استفاده می شود:

روش ساخت تجمعی؛

روش مقایسه سرمایه گذاری های جایگزین؛

روش انتخاب؛

روش نظارت

روش ساخت تجمعیبر این فرض استوار است که نرخ تنزیل تابعی از ریسک است و به عنوان مجموع تمام ریسک‌های ذاتی هر دارایی خاص محاسبه می‌شود.

نرخ تنزیل = نرخ بدون ریسک + حق بیمه ریسک.

حق بیمه ریسک با جمع بندی مقادیر ریسک ذاتی در یک دارایی مشخص محاسبه می شود.

روش انتخاب- نرخ تنزیل، به عنوان یک نرخ بهره مرکب، بر اساس داده های معاملات انجام شده با اشیاء مشابه در بازار املاک و مستغلات محاسبه می شود.

الگوریتم معمول برای محاسبه نرخ تنزیل با استفاده از روش تخصیص به شرح زیر است:

مدل سازی برای هر شی آنالوگ در یک دوره زمانی معین با توجه به سناریوی بهترین و موثرترین استفاده از جریان های درآمد و هزینه.

محاسبه نرخ بازگشت سرمایه برای یک شی.

نتایج به‌دست‌آمده با هر روش آماری یا کارشناسی قابل قبولی را پردازش کنید تا ویژگی‌های تجزیه و تحلیل را به شی مورد ارزیابی برساند.

روش نظارتبر اساس نظارت منظم بازار، ردیابی شاخص های اصلی اقتصادی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بر اساس داده های معاملات است. چنین اطلاعاتی باید در بخش های مختلف بازار جمع آوری و به طور منظم منتشر شود. چنین داده هایی به عنوان راهنمایی برای ارزیاب عمل می کند و امکان مقایسه کیفی شاخص های محاسبه شده به دست آمده با میانگین بازار را فراهم می کند و اعتبار انواع مختلف مفروضات را بررسی می کند.

محاسبه مقدار یک ویژگی با استفاده از روش DCF با استفاده از فرمول انجام می شود:

; جایی که

PV - مقدار فعلی؛

Ci – جریان نقدی دوره t;

این نرخ تنزیل برای جریان نقدی دوره t است.

M - مقدار باقیمانده

ارزش باقیمانده یا ارزش برگشتی باید تنزیل شود (براساس عامل آخرین سال پیش‌بینی شده) و به مجموع ارزش‌های فعلی جریان‌های نقدی اضافه شود.

بنابراین، ارزش دارایی = است ارزش فعلی جریان های نقدی پیش بینی شده + ارزش فعلی ارزش باقیمانده (بازگشت).

انتخاب نرخ تنزیل مناسب و نرخ سرمایه باید با در نظر گرفتن ریسک های قابل کنترل و غیرقابل کنترل به دقت توجیه شود.

وظیفه ارزیابی ارزش یک کسب و کار در مراحل مختلف توسعه آن ارتباط خود را از دست نمی دهد. بنگاه اقتصادی دارایی بلندمدتی است که درآمدزایی دارد و از جذابیت سرمایه گذاری خاصی برخوردار است، بنابراین پرسش از ارزش آن برای بسیاری از مالکان و مدیریت گرفته تا سازمان های دولتی مورد توجه است.

اغلب برای ارزیابی ارزش یک شرکت از آنها استفاده می کنند روش درآمد (رویکرد درآمدزیرا هر سرمایه‌گذاری پول را نه تنها در ساختمان‌ها، تجهیزات و سایر دارایی‌های مشهود و نامشهود، بلکه در درآمدهای آتی سرمایه‌گذاری می‌کند که نه تنها می‌تواند سرمایه‌گذاری را جبران کند، بلکه سود نیز به همراه دارد و در نتیجه رفاه سرمایه‌گذار را افزایش می‌دهد. در عین حال، حجم، کیفیت و مدت جریان درآمد آینده مورد انتظار در انتخاب یک هدف سرمایه گذاری نقش ویژه ای ایفا می کند. بدون شک میزان درآمد مورد انتظار نسبی بوده و بسته به میزان ریسک شکست احتمالی سرمایه گذاری، تحت تاثیر احتمالات فراوان است که باید به آن نیز توجه شود.

توجه داشته باشید! عامل اصلی هزینه در هنگام استفاده از این روش، درآمد مورد انتظار آتی شرکت است که نشان دهنده مزایای اقتصادی معینی برای صاحبان شرکت است. هر چه درآمد شرکت بیشتر باشد، ارزش بازار آن با سایر موارد برابر بیشتر می شود.

روش درآمد هدف اصلی شرکت - کسب سود را در نظر می گیرد. از این موقعیت ها، برای ارزیابی کسب و کار ترجیح داده می شود، زیرا منعکس کننده چشم انداز توسعه شرکت و انتظارات آینده است. علاوه بر این، فرسودگی اقتصادی اشیاء را در نظر می گیرد و از طریق نرخ تنزیل، جنبه بازار و روندهای تورمی را نیز در نظر می گیرد.

با وجود تمام مزایای غیرقابل انکار، این رویکرد بدون جنبه های بحث برانگیز و منفی نیست:

• کاملاً کار فشرده است.
• در هنگام پیش بینی درآمد با سطح بالایی از ذهنیت مشخص می شود.
• نسبت زیادی از احتمالات و قراردادها وجود دارد، زیرا مفروضات و محدودیت های مختلفی ایجاد شده است.
• تأثیر عوامل خطر مختلف بر درآمد پیش بینی شده بسیار زیاد است.
• تعیین قابل اتکا درآمد واقعی نشان داده شده توسط شرکت در بیانیه ها مشکل ساز است و ممکن است زیان عمداً برای اهداف مختلف منعکس شود که با مبهم بودن اطلاعات شرکت های داخلی همراه است.
• حسابداری دارایی های غیر اصلی و مازاد پیچیده است.
• ارزیابی شرکت های زیان ده نادرست است.

ضروری است که توجه ویژه ای به توانایی تعیین قابل اعتماد جریان های درآمد آتی شرکت و توسعه فعالیت های شرکت با سرعت مورد انتظار شود. صحت پیش بینی همچنین به شدت تحت تأثیر ثبات محیط اقتصادی خارجی است که برای وضعیت اقتصادی نسبتاً ناپایدار روسیه مهم است.

بنابراین، استفاده از رویکرد درآمد برای ارزیابی شرکت ها در موارد زیر توصیه می شود:

• آنها درآمد مثبتی دارند.
• می توان پیش بینی قابل اعتمادی از درآمد و هزینه تهیه کرد.

محاسبه ارزش یک شرکت با استفاده از رویکرد درآمد

تخمین ارزش یک کسب و کار با استفاده از رویکرد درآمد با حل مشکلات زیر آغاز می شود:

1) پیش بینی درآمد آتی شرکت؛

2) رساندن ارزش درآمد آتی شرکت به لحظه فعلی.

حل صحیح این مشکلات به دستیابی به نتایج نهایی کافی از کار ارزیابی کمک می کند. در روند پیش بینی، عادی سازی درآمد از اهمیت زیادی برخوردار است که به کمک آن انحرافات یک بار حذف می شوند، به ویژه در نتیجه معاملات یک بار، به عنوان مثال، هنگام فروش غیر اصلی و مازاد. دارایی های. برای عادی سازی درآمد، از روش های آماری برای محاسبه میانگین، میانگین وزنی یا روش برون یابی استفاده می شود که نشان دهنده نشان دهنده ادامه روندهای موجود است.

علاوه بر این، در نظر گرفتن عامل تغییرات ارزش پول در طول زمان ضروری است - همان مقدار درآمد در حال حاضر قیمت بالاتری نسبت به دوره آینده دارد. سوال دشوار قابل قبول ترین زمان برای پیش بینی درآمد و هزینه های یک شرکت باید حل شود. اعتقاد بر این است که برای انعکاس ماهیت چرخه ای ذاتی صنایع، به منظور پیش بینی معقول، لازم است یک دوره حداقل 5 ساله پوشش داده شود. هنگام در نظر گرفتن این موضوع از طریق یک منشور ریاضی و آماری، تمایل به طولانی‌تر کردن دوره پیش‌بینی وجود دارد، با این فرض که تعداد بیشتری از مشاهدات ارزش معقول‌تری از ارزش بازار شرکت به دست می‌دهد. با این حال، افزایش دوره پیش بینی به نسبت، پیش بینی ارزش درآمد و هزینه، تورم و جریان های نقدی را دشوارتر می کند. برخی از ارزیابان خاطرنشان می کنند که قابل اطمینان ترین پیش بینی درآمد برای 1-3 سال خواهد بود، به ویژه زمانی که بی ثباتی در محیط اقتصادی وجود دارد، زیرا با افزایش دوره های پیش بینی، شرطی بودن برآوردها افزایش می یابد. اما این نظر فقط برای شرکت هایی که به طور پایدار کار می کنند صادق است.

مهم!در هر صورت، هنگام انتخاب دوره پیش بینی، باید دوره را تا زمانی که نرخ رشد شرکت تثبیت شود، پوشش دهید و برای دستیابی به بیشترین دقت در نتایج نهایی، می توانید دوره پیش بینی را به دوره های زمانی میانی کوچکتر تقسیم کنید، به عنوان مثال، نصف سال.

به طور کلی، ارزش یک شرکت با جمع‌بندی جریان‌های درآمد حاصل از فعالیت‌های شرکت در دوره پیش‌بینی، که قبلاً با سطح قیمت فعلی تنظیم شده بود، با افزودن ارزش کسب‌وکار در دوره پس از پیش‌بینی تعیین می‌شود. دوره (ارزش پایانی).

رایج ترین دو روش برای ارزیابی رویکرد درآمد عبارتند از: روش سرمایه گذاری درآمدو روش جریان نقدی تنزیل شده. آنها بر اساس نرخ های تنزیل و سرمایه تخمینی هستند که برای تعیین ارزش فعلی سودهای آتی استفاده می شود. البته در چارچوب رویکرد درآمدی، روش‌های بسیار متنوع‌تری استفاده می‌شود، اما اساساً همه آنها بر اساس تنزیل جریان‌های نقدی هستند.

نقش اصلی در انتخاب روش ارزیابی، هدف خود ارزیابی و استفاده مورد نظر از نتایج آن است. عوامل دیگری نیز تأثیر دارند، به عنوان مثال، نوع شرکت مورد ارزشیابی، مرحله توسعه آن، میزان تغییر در درآمد، در دسترس بودن اطلاعات و میزان قابلیت اطمینان آن و غیره.

روشحروف بزرگدرآمد(روش تک دوره ای، SPCM)

روش سرمایه گذاری درآمد بر این فرض استوار است که ارزش بازار یک کسب و کار برابر با ارزش فعلی درآمدهای آتی است. بهترین کار این است که آن را برای آن دسته از شرکت هایی که قبلا دارایی های انباشته کرده اند، دارای درآمد جاری پایدار و قابل پیش بینی هستند و نرخ رشد آن متوسط ​​و نسبتا ثابت است، اعمال شود، در حالی که وضعیت فعلی تصور خاصی از \ روندهای بلند مدت در فعالیت های آینده. و برعکس: در مرحله رشد فعال شرکت، در طول فرآیند تجدید ساختار یا در زمان های دیگر که نوسانات قابل توجهی در سود یا جریان های نقدی وجود دارد (که برای بسیاری از شرکت ها معمول است)، این روش برای استفاده نامطلوب است، زیرا احتمال زیادی برای به دست آوردن نتیجه ارزیابی ارزش نادرست وجود دارد.

روش سرمایه‌گذاری سود مبتنی بر اطلاعات گذشته‌نگر است، در حالی که برای دوره آتی، علاوه بر میزان درآمد خالص، سایر شاخص‌های اقتصادی مانند ساختار سرمایه، نرخ بازده و سطح ریسک شرکت نیز برون‌یابی می‌شوند.

ارزیابی یک شرکت با استفاده از روش سرمایه‌گذاری درآمد به شرح زیر انجام می‌شود:

ارزش بازار فعلی = DP (یا P خالص) / نرخ سرمایه،

جایی که DP جریان نقدی است.

P تمیز است - سود خالص.

توجه داشته باشید! قابلیت اطمینان نتیجه ارزیابی بسیار به نرخ سرمایه بستگی دارد، بنابراین باید به دقت محاسبه آن توجه ویژه ای شود.

نرخ سرمایه به شما این امکان را می دهد که درآمد یا ارزش جریان نقدی را برای یک دوره زمانی خاص به معیاری از ارزش تبدیل کنید. به عنوان یک قاعده، از ضریب تخفیف مشتق می شود:

نرخ سرمایه =D- تی آر،

جایی که D- نرخ نزول؛

T r - نرخ رشد جریان نقدی یا سود خالص.

واضح است که نسبت سرمایه اغلب کمتر از نرخ تنزیل همان شرکت است.

همانطور که از فرمول های ارائه شده مشخص است، بسته به میزان سرمایه گذاری، نرخ رشد مورد انتظار جریان نقدی یا سود خالص در نظر گرفته می شود. البته نرخ سرمایه برای انواع مختلف درآمد متفاوت خواهد بود. بنابراین، وظیفه اصلی هنگام اجرای این روش، تعیین شاخصی است که با حروف بزرگ نوشته می شود. در این صورت می توان درآمد را پیش بینی کرد برای سال بعد از تاریخ ارزیابی یا میانگین درآمد محاسبه شده با استفاده از داده های گذشته نگر تعیین می شود. از آنجایی که خالص جریان نقدی به طور کامل فعالیت های عملیاتی و سرمایه گذاری یک شرکت را در نظر می گیرد، اغلب به عنوان پایه ای برای سرمایه گذاری استفاده می شود.

بنابراین، نرخ سرمایه در ماهیت اقتصادی خود به عامل تنزیل نزدیک است و به شدت با آن ارتباط متقابل دارد. نرخ تنزیل نیز برای کاهش جریان های نقدی آتی به زمان حال استفاده می شود.

روش جریان نقدی تنزیل شده ( جریان های نقدی با تخفیف، DCF )

روش جریان نقدی تنزیل شده به شما امکان می دهد خطرات مرتبط با کسب درآمد مورد انتظار را در نظر بگیرید. استفاده از این روش زمانی توجیه خواهد شد که تغییر قابل توجهی در درآمد آتی، چه بالا و چه پایین، پیش بینی شود. علاوه بر این، در برخی شرایط، این روش به تنهاییقابل اجرا است، به عنوان مثال، گسترش فعالیت های شرکت در صورتی که در زمان ارزیابی با ظرفیت کامل تولید خود کار نکند، اما قصد دارد آن را در آینده نزدیک افزایش دهد.افزایش برنامه ریزی شده در حجم تولید؛ توسعه کسب و کار به طور کلی؛ ادغام شرکت ها؛ معرفی تکنولوژی های جدید تولید و غیرهدر چنین شرایطی جریان‌های نقدی سالانه در دوره‌های آتی یکنواخت نخواهد بود که طبیعتاً محاسبه ارزش بازار شرکت با استفاده از روش سرمایه‌گذاری سود غیرممکن می‌شود.

برای شرکت های جدید، تنها گزینه استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده است، زیرا ارزش دارایی های آنها در زمان ارزیابی ممکن است با توانایی ایجاد درآمد در آینده منطبق نباشد.

البته، مطلوب است که شرکت مورد ارزیابی دارای روند توسعه مطلوب و سابقه تجاری سودآور باشد. برای شرکت هایی که زیان سیستماتیک دارند و دارای نرخ رشد منفی هستند، روش جریان نقدی تنزیل شده کمتر مناسب است. هنگام ارزیابی شرکت هایی که احتمال ورشکستگی آنها زیاد است، باید دقت خاصی صورت گیرد. در این حالت رویکرد درآمدی از جمله روش سرمایه گذاری درآمدی به هیچ وجه قابل اجرا نیست.

روش جریان نقدی تنزیلی انعطاف پذیرتر است زیرامی تواند برای ارزیابی هر شرکت عملیاتی استفاده شودپیش بینی آیتم خطی جریان های نقدی آتی درک تأثیر تصمیمات مختلف مدیریت بر ارزش بازار آن برای مدیریت و صاحبان شرکت اهمیت کمی ندارد، یعنی می توان از آن در فرآیند مدیریت ارزش بر اساس مدل هزینه دقیق حاصل از کسب و کار استفاده کرد. و حساسیت آن را به عوامل داخلی و خارجی منتخب ببینید. این به شما امکان می دهد تا فعالیت های شرکت را در هر مرحله از چرخه زندگی در آینده درک کنید. و مهمتر از همه: این روش برای سرمایه گذاران جذاب ترین است و منافع آنها را برآورده می کند، زیرا بر اساس پیش بینی های توسعه بازار آتی و فرآیندهای تورمی است. اگر چه در آن مقداری دشواری نهفته است، زیرادر یک اقتصاد بحرانی ناپایداربا پیش بینی جریان درآمد از چندین سال قبل بسیار دشوار است.

بنابراین، مبنای اولیه برای محاسبه ارزش یک کسب و کار با استفاده از روشتنزیل جریان های نقدییک پیش‌بینی است که منبع آن اطلاعات مجدد درباره جریان‌های نقدی است. فرمول سنتی برای تعیین ارزش فعلی درآمدهای آتی تنزیل شده به شرح زیر است:

ارزش بازار فعلی = جریان های نقدی دورهتی / (1 + D) تی.

نرخ تنزیل نرخ بهره ای است که برای کاهش درآمدهای آتی به یک ارزش واحد برای ارزش فعلی کسب و کار لازم است. برای یک سرمایه گذار، نرخ بازده مورد نیاز سرمایه گذاری های جایگزین با سطح ریسک قابل مقایسه در زمان ارزیابی است.

بسته به نوع جریان نقدی انتخاب شده (صاحب صاحب یا کل سرمایه سرمایه گذاری شده) که به عنوان مبنای ارزش گذاری استفاده می شود، روش محاسبه نرخ تنزیل تعیین می شود. طرح های محاسبه جریان نقدی برایسرمایه گذاری و سرمایه در جدول ارائه شده است. 12.

جدول 1. محاسبه جریان نقدی برای سرمایه سرمایه گذاری شده
فهرست مطالب	تأثیر بر جریان نقدی نهایی (+/–)
سود خالص
استهلاک تعهدی
کاهش سرمایه در گردش خود
افزایش سرمایه در گردش خود
فروش دارایی
سرمایه گذاری های سرمایه ای
جریان نقدی برای سرمایه سرمایه گذاری شده

جدول 2. محاسبه جریان نقدی برای حقوق صاحبان سهام
فهرست مطالب	تأثیر بر جریان نقدی نهایی (+/–)
سود خالص
استهلاک تعهدی
کاهش سرمایه در گردش خود
افزایش سرمایه در گردش خود
فروش دارایی
سرمایه گذاری های سرمایه ای
افزایش بدهی بلندمدت
کاهش بدهی های بلند مدت
جریان نقدی برای حقوق صاحبان سهام

همانطور که می بینید، محاسبه جریان نقدی برایسرمایه سهام تنها از این جهت متفاوت است که نتیجه به دست آمده از الگوریتم محاسبه جریان نقدی برای سرمایه سرمایه گذاری شده برای تغییرات بدهی بلندمدت تعدیل می شود. سپس جریان نقدی مطابق با خطرات مورد انتظار تنزیل می شود که در نرخ تنزیل محاسبه شده در رابطه با یک شرکت خاص منعکس می شود.

بنابراین، نرخ تنزیل جریان نقدی برای سرمایه سهام برابر با نرخ بازده سرمایه سرمایه گذاری شده مورد نیاز مالک خواهد بود.سرمایه سرمایه گذاری شده- مجموع نرخ بازده موزون وجوه استقراضی (یعنی نرخ بهره بانک در وام) و سرمایه سهام، در حالی که اوزان ویژه آنها توسط سهم وجوه استقراضی و سهام در ساختار سرمایه تعیین می شود. نرخ تنزیل جریان نقدیبرای سرمایه سرمایه گذاری شدهتماس گرفت میانگین وزني هزينه سرمایه، و روش مربوطه برای محاسبه آن استروش میانگین موزون هزینه سرمایه (دبلیوهشتآحدسیبسیاری ازسیapital، WACC). این روش برای تعیین نرخ تنزیل بیشتر مورد استفاده قرار می گیرد.

بعلاوه، برای تعیین نرخ تنزیل جریان نقدی برای حقوق صاحبان سهام ممکن است اعمال شود متداول ترین روش ها به شرح زیر است:

• مدل ارزش گذاری دارایی های سرمایه ای ( CAPM);
• مدل ارزیابی دارایی های سرمایه ای اصلاح شده ( MCAPM);
• روش ساخت تجمعی؛
• مدل سود مازاد ( EVO) و غیره.

بیایید این روش ها را با جزئیات بیشتری در نظر بگیریم.

روشمیانگین موزون هزینه های سرمایه ( WACC)

برای محاسبه سرمایه حقوق صاحبان سهام و بدهی با ساختن نسبت سهام آنها استفاده می شود و ترازنامه را نشان نمی دهدارزش بازار سرمایه نرخ تخفیف برای این مدل با فرمول تعیین می شود:

DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob،

که در آن C زк هزینه سرمایه استقراضی است.

N سود - نرخ مالیات بر درآمد؛

Дзк - سهم سرمایه قرض گرفته شده در ساختار سرمایه شرکت.

Ср - هزینه جذب سرمایه سهام (سهام ممتاز)؛

D pr - سهم سهام ممتاز در ساختار سرمایه شرکت.

Соа - هزینه جذب سرمایه سهام (سهام عادی)؛

D ob - سهم سهام عادی در ساختار سرمایه شرکت.

هر چه یک شرکت بیشتر وجوه استقراضی ارزان را به جای سرمایه گران قیمت جذب کند، ارزش کمتری دارد WACC. با این حال، اگر می خواهید تا حد امکان از وجوه استقراضی ارزان استفاده کنید، باید کاهش متناظر در نقدینگی ترازنامه شرکت را نیز به خاطر داشته باشید که مطمئناً منجر به افزایش نرخ سود اعتباری می شود، زیرا برای بانک ها این وضعیت مملو از خطرات افزایش یافته، و مقدار WACCالبته رشد خواهد کرد. بنابراین، استفاده از قانون «میانگین طلایی» مناسب خواهد بود، و وجوه خود و استقراضی را بر اساس مانده آنها از نظر نقدینگی ترکیب بهینه می کند.

روشبرآوردهاسرمایه، پایتختدارایی های (مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای، CAPM)

بر اساس تجزیه و تحلیل اطلاعات بازارهای سهام در مورد تغییرات در سودآوری سهام قابل معامله عمومی. در این مورد، هنگام محاسبه نرخ تنزیل سرمایه، از فرمول زیر استفاده می شود:

DCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + آر,

جایی که D b/r - نرخ بازده بدون ریسک؛

β - ضریب ویژه؛

دکتر - بازده کل بازار به عنوان یک کل (میانگین پرتفوی بازار اوراق بهادار)؛

P 1 - پاداش برای شرکت های کوچک؛

P 2 - حق بیمه برای ریسک خاص برای یک شرکت خاص.

آر- ریسک کشور

نرخ بدون ریسک به عنوان مبنایی برای ارزیابی انواع مختلف ریسک مرتبط با سرمایه گذاری در یک شرکت استفاده می شود. ضریب بتا ویژه ( β ) نشان دهنده میزان ریسک سیستماتیک مرتبط با فرآیندهای اقتصادی و سیاسی در حال وقوع در کشور است که بر اساس انحراف در بازده کل سهام یک شرکت خاص در مقایسه با بازده کل بازار سهام به عنوان یک کل محاسبه می شود. شاخص بازده کل بازار، میانگین شاخص بازده بازار است که توسط تحلیلگران بر اساس تحقیقات بلندمدت داده های آماری محاسبه می شود.

CAPMاستفاده از آن در شرایط توسعه نیافتگی بازار سهام روسیه بسیار دشوار است. این به دلیل چالش های تعیین بتا و حق بیمه ریسک بازار است، به ویژه برای مشاغل نزدیک که در بورس اوراق بهادار فهرست نشده اند. در عمل خارجی، نرخ بازده بدون ریسک، به عنوان یک قاعده، نرخ بازده اوراق قرضه یا قبوض بلندمدت دولتی است، زیرا آنها دارای درجه نقدینگی بالا و ریسک ورشکستگی بسیار پایین در نظر گرفته می شوند. احتمال ورشکستگی دولتی عملاً منتفی است). با این حال، در روسیه، پس از برخی رویدادهای تاریخی، اوراق بهادار دولتی از نظر روانی به عنوان بدون ریسک تلقی نمی شوند. بنابراین، متوسط ​​نرخ سپرده‌های ارزی بلندمدت پنج بانک بزرگ روسیه از جمله Sberbank روسیه که عمدتاً تحت تأثیر عوامل بازار داخلی شکل می‌گیرد، می‌تواند به عنوان یک نرخ بدون ریسک استفاده شود. در مورد شانس β سپس در خارج از کشور اغلب از انتشارات آماده این شاخص ها در فهرست های مالی محاسبه شده توسط شرکت های تخصصی با تجزیه و تحلیل اطلاعات آماری بازار سهام استفاده می کنند. عموماً ارزیابی کنندگان نیازی به محاسبه این نسبت ها ندارند.

مدل ارزیابی دارایی های سرمایه ای اصلاح شده ( MCAPM)

در برخی موارد، بهتر است از مدل ارزیابی دارایی های سرمایه ای اصلاح شده استفاده شود. MCAPM) که در آن از شاخصی مانند حق بیمه ریسک با در نظر گرفتن ریسک های غیرسیستماتیک شرکت در حال ارزش گذاری استفاده می شود. ریسک های غیر سیستماتیک (ریسک های متنوع)- اینها خطراتی هستند که به طور تصادفی در یک شرکت به وجود می آیند که می توان از طریق تنوع آن را کاهش داد. در مقابل، ریسک سیستماتیک ناشی از حرکت عمومی بازار یا بخش‌های آن است و با اوراق بهادار خاصی مرتبط نیست. بنابراین، این شاخص برای شرایط روسیه توسعه بازار سهام با بی ثباتی مشخصه مناسب تر است:

DمCAPM = D b/r + β × (D r - D b/r ) + P خطر،

که در آن D b/r نرخ بازده بدون ریسک وام های ارز خارجی داخلی روسیه است.

β - ضریبی که معیاری برای ریسک بازار (غیرقابل تنوع) است و حساسیت تغییرات سودآوری سرمایه گذاری در شرکت ها در یک صنعت خاص را نسبت به نوسانات سودآوری کل بازار سهام نشان می دهد.

دکتر - سودآوری کل بازار؛

ریسک P یک حق بیمه ریسک است که ریسک های غیر سیستماتیک شرکت مورد ارزیابی را در نظر می گیرد.

روش تجمعی

انواع مختلفی از ریسک‌های سرمایه‌گذاری را در نظر می‌گیرد و شامل ارزیابی کارشناسانه از عوامل کلی اقتصادی و صنعت و شرکت خاص است که ریسک عدم دریافت درآمد برنامه‌ریزی شده را ایجاد می‌کند. مهم ترین عوامل اندازه شرکت،ساختار مالی، تولید و تنوع سرزمینی،کیفیت مدیریت، سودآوری، قابل پیش بینی بودن درآمد و غیرهنرخ تنزیل بر اساس نرخ بازده بدون ریسک تعیین می شود که با در نظر گرفتن این عوامل، حق بیمه اضافی برای ریسک سرمایه گذاری در یک شرکت معین به آن اضافه می شود.

همانطور که می بینیم، رویکرد تجمعی تا حدودی مشابه است CAPMاز آنجایی که هر دو بر اساس نرخ بازده اوراق بهادار بدون ریسک با افزودن درآمد اضافی مرتبط با ریسک سرمایه گذاری هستند (اعتقاد بر این است که هر چه ریسک بیشتر باشد، بازده بیشتر است).

مدل اولسون (ادواردز - زنگ - اولسون ارزش گذاری مدل ، EVO ) یا روش درآمد مازاد (سود).

اجزای رویکرد درآمد و هزینه را با هم ترکیب می کند و تا حدی معایب آنها را به حداقل می رساند. ارزش شرکت با تنزیل جریان مازاد درآمد یعنی انحراف از میانگین صنعت و ارزش جاری خالص دارایی ها تعیین می شود. مزیت این مدل امکان استفاده از اطلاعات موجود در مورد ارزش دارایی های موجود در زمان ارزیابی برای محاسبه است. سهم قابل توجهی در این مدل را سرمایه‌گذاری‌های واقعی اشغال می‌کنند و تنها سود باقیمانده باید پیش‌بینی شود، یعنی آن بخشی از جریان نقدی که در واقع ارزش شرکت را افزایش می‌دهد. اگرچه استفاده از این مدل بدون مشکل نیست، اما در توسعه استراتژی توسعه سازمان مرتبط با به حداکثر رساندن ارزش تجاری بسیار مفید است.

قرعه کشی فینال ارزش بازار شرکت

هنگامی که ارزش اولیه کسب و کار مشخص شد، برای به دست آوردن ارزش نهایی بازار باید تعدادی تنظیمات انجام شود:

• برای مازاد/کمبود سرمایه در گردش خود؛
• در مورد دارایی های غیر اصلی شرکت؛
• در مورد دارایی ها و بدهی های مالیات معوق؛
• در مورد بدهی خالص، در صورت وجود.

از آنجایی که محاسبه جریان نقدی تنزیل شده شامل مقدار سرمایه در گردش مورد نیاز مربوط به پیش بینی درآمد است، در صورت عدم تطابق با ارزش واقعی، باید مازاد سرمایه در گردش خود را اضافه و کمبود را از ارزش کم کرد. از هزینه اولیه همین امر در مورد دارایی‌های غیرجاری نیز صدق می‌کند، زیرا فقط آن دسته از دارایی‌هایی که در ایجاد جریان نقدی استفاده شده‌اند در محاسبه لحاظ شده‌اند. به این معنی که اگر دارایی های غیر اصلی وجود داشته باشد که دارای ارزش مشخصی است که در جریان نقدی لحاظ نشده است، اما قابل تحقق است (مثلاً در هنگام فروش)، لازم است ارزش اولیه کسب و کار افزایش یابد. ارزش چنین دارایی ها به طور جداگانه محاسبه می شود. اگر ارزش شرکت بر اساس سرمایه سرمایه گذاری شده محاسبه شده باشد، ارزش بازار حاصله برای کل سرمایه سرمایه گذاری شده اعمال می شود، یعنی علاوه بر هزینه حقوق صاحبان سهام، شامل ارزش بدهی های بلندمدت شرکت نیز می شود. این بدان معنی است که برای به دست آوردن ارزش سهام، باید ارزش ارزش ثابت را به میزان بدهی بلندمدت کاهش داد.

پس از انجام کلیه تعدیل ها، ارزشی به دست می آید که ارزش بازار حقوق صاحبان سهام شرکت است.

کسب و کار قادر است حتی پس از پایان دوره پیش بینی درآمد ایجاد کند. درآمدها باید تثبیت شود و به یک نرخ رشد بلندمدت یکنواخت برسد. برای محاسبه هزینه دردوره پس از پیش بینی، می توانید از یکی از روش های زیر برای محاسبه تخفیف استفاده کنید:

• با توجه به ارزش انحلال؛
• بر اساس ارزش خالص دارایی؛
• طبق روش گوردون

هنگام استفاده از مدل گوردون، ارزش پایانی به عنوان نسبت جریان نقدی برای سال اول دوره پس از پیش بینی به تفاوت بین نرخ تنزیل و نرخ رشد بلندمدت جریان نقدی تعیین می شود. سپس مقدار پایانی به کاهش می یابدشاخص های هزینه جاری با همان نرخ تنزیل که برای تنزیل جریان های نقدی دوره پیش بینی استفاده می شود.

در نتیجه، ارزش کل کسب و کار به عنوان مجموع ارزش های جاری جریان های درآمدی در دوره پیش بینی و ارزش شرکت در دوره پس از پیش بینی تعیین می شود.

نتیجه

در فرآیند ارزیابی ارزش یک شرکت با استفاده از رویکرد درآمد، یک مدل مالی از جریان‌های نقدی ایجاد می‌شود که می‌تواند مبنایی برای تصمیم‌گیری آگاهانه مدیریت، بهینه‌سازی هزینه‌ها، تحلیل احتمالات افزایش ظرفیت طراحی و تنوع بخشیدن به حجم باشد. از محصولات این مدل پس از تکمیل ارزیابی مفید باقی خواهد ماند.

برای انتخاب یک یا روش دیگر برای محاسبه ارزش بازار، ابتدا باید در مورد هدف ارزیابی و استفاده برنامه ریزی شده از نتایج آن تصمیم بگیرید. سپس باید تغییر مورد انتظار در جریان های نقدی شرکت در آینده نزدیک را تجزیه و تحلیل کنید، وضعیت مالی و چشم انداز توسعه را در نظر بگیرید و همچنین محیط اقتصادی اطراف، اعم از جهانی و ملی، از جمله صنعت را ارزیابی کنید. اگر در زمان کمبود زمان، نیاز به یافتن ارزش بازار یک کسب‌وکار یا تأیید نتایج به‌دست‌آمده با استفاده از روش‌های دیگر دارید، یا زمانی که تجزیه و تحلیل عمیق جریان‌های نقدی غیرممکن است یا لازم نیست، می‌توانید از آن استفاده کنید. روش سرمایه گذاری برای به دست آوردن سریع یک نتیجه نسبتا قابل اعتماد. در موارد دیگر، به ویژه زمانی که رویکرد درآمد تنها گزینه است برای محاسبه ارزش بازار، روش جریان نقدی تنزیل شده ترجیح داده می شود. این امکان وجود دارد که در شرایط خاص هر دو روش به طور همزمان برای محاسبه ارزش یک شرکت مورد نیاز باشد.

و البته، نباید فراموش کنیم که ارزش به دست آمده با استفاده از رویکرد درآمد مستقیماً به دقت پیش‌بینی‌های بلندمدت اقتصاد کلان و صنعت تحلیلگر بستگی دارد. با این حال، حتی استفاده از شاخص‌های پیش‌بینی تقریبی در فرآیند اعمال رویکرد درآمدی می‌تواند در تعیین ارزش برآوردی شرکت مفید باشد.

ارزیاب
گروه مشاوران مستقل
"2K Audit - مشاوره تجاری"

رویکرد هزینه مورد استفاده برای ارزیابی املاک بر این فرض استوار است که هزینه های لازم برای ایجاد شی با ارزش در شرایط موجود یا بازتولید خواص مصرفی آن، همراه با ارزش بازار قطعه زمینی که این شی در آن واقع شده است، یک دستورالعمل قابل قبول برای تعیین ارزش ارزش بازار موضوع ارزیابی.

ویژگی خاص استفاده از رویکرد هزینه، درک ارزیاب از تفاوت بین هزینه جایگزینی (هزینه بازتولید) شی و هزینه جایگزینی است. هزینه جایگزینی (هزینه بازتولید) توسط هزینه های موجود در قیمت های فعلی برای ساخت یک کپی دقیق از شی ارزیابی شده با استفاده از همان راه حل های معماری و برنامه ریزی، سازه ها و مصالح ساختمانی و با همان کیفیت کار ساخت و ساز تعیین می شود. هنگام تعیین هزینه جایگزینی، همان فرسودگی و پارگی عملکردی شی و همان کاستی ها در راه حل های معماری که شی ارزیابی شده دارد، بازتولید می شود. هزینه جایگزینی بر اساس هزینه، در قیمت های فعلی، برای ساخت یک ملک با کاربرد معادل ملک مورد ارزیابی، اما ساخته شده به سبک معماری جدید با استفاده از استانداردها، مصالح، طراحی و چیدمان مدرن تعیین می شود.

بنابراین، هزینه جایگزینی با هزینه های تکثیر یک کپی دقیق از یک شی و هزینه جایگزینی با هزینه های ایجاد یک شی آنالوگ مدرن بیان می شود.

مرز بین هزینه جایگزینی یک شی و هزینه جایگزینی آن همیشه دلخواه است و ارزیاب در هر مورد خاص باید بسته به شرایط اعمال رویکرد هزینه، مشکل انتخاب یک یا نوع دیگری از ارزش گذاری را حل کند.

طبق استانداردهای جامعه ارزیابی کنندگان روسیه (STO ROO 21-01-95)، هنگام ارزیابی املاک و مستغلات با استفاده از رویکرد هزینه، توصیه می شود به طور مداوم تعیین کنید:
ارزش بازار قطعه زمین؛
ارزش بازسازی شده ملک یا هزینه جایگزینی؛
مقدار ساییدگی تجمعی و پارگی جسم؛
ارزش بازار املاک و مستغلات با استفاده از روش هزینه به عنوان مجموع هزینه یک قطعه زمین و هزینه جایگزینی شی منهای استهلاک انباشته.

تعیین ارزش قطعه زمین

در عمل ارزش گذاری، تعیین ارزش یک قطعه زمین از نقطه نظر در دسترس بودن آن برای بهترین و موثرترین استفاده اقتصادی در نظر گرفته می شود. در ارزیابی املاک و مستغلات، زمین دارای ارزش در نظر گرفته می شود، در حالی که بهبود در نظر گرفته می شود که به ارزش کمک می کند.
هنگام ارزیابی یک قطعه زمین، باید به ترکیب حقوق مالکیت مورد ارزیابی توجه ویژه ای شود. در شرایط روسیه، هدف ارزیابی مالکیت کامل (مطلق) یک قطعه زمین نیست، بلکه فقط حق استفاده بر اساس اجاره است، یعنی. حق استفاده و تصرف ملک برای مدت معین و با رعایت شرایط معین مندرج در قرارداد اجاره. بر این اساس، بیان این حق ارزیابی شده، ارزش بازاری حق اجاره قطعه زمین است.

نظریه ارزش گذاری پنج روش اصلی را برای تعیین ارزش زمین شناسایی می کند:
1. روش سرمایه گذاری اجاره زمین (رویکرد درآمدی).
2. روش همبستگی (انتقال).
3. روش توسعه (تسلط).
4. تکنیک پسماند برای زمین.
5. روش تحلیل مقایسه ای مستقیم فروش.

تعیین ارزش یک قطعه زمین با روش سرمایه گذاری اجاره زمین (رویکرد درآمد) شامل سرمایه گذاری درآمد دریافتی از پرداخت های اجاره است. با توجه به اینکه عمل اجاره زمین های خصوصی هنوز در روسیه رایج نیست، عمدتاً زمین های دولتی و شهری اجاره می شوند. پرداخت های اجاره در این مورد توسط قیمت استاندارد زمین تنظیم می شود که با ارزش بازار آن ناکافی است، بنابراین، در عمل، استفاده از روش سرمایه گذاری اجاره زمین نتایج به اندازه کافی عینی به دست نمی دهد.

روش همبستگی (انتقال) شامل تعیین رابطه بین ارزش یک قطعه زمین و بهبودهای ساخته شده بر روی آن است. ارزیاب ارزش کل قطعه ساخته شده را تخمین زده، هزینه ساختمان ها و سازه ها را از آن کم می کند و ارزش قطعه زمین را بدست می آورد. روش تطبیق زمانی مناسب است که فروش قابل مقایسه در قطعات زمین خالی وجود نداشته باشد.

روش توسعه (توسعه) یک مدل ساده از تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری از بهترین استفاده از یک قطعه زمین است که هیچ مشابهی در فروش قابل مقایسه ندارد. به عنوان یک قاعده، اینها توده های زمین بزرگ غیر استاندارد هستند که موضوع توسعه منطقی آنها در حال حل شدن است. چنین مواردی در عمل ارزش گذاری روسیه بسیار رایج است.

تکنیک تراز زمین یک روش ارزیابی جهانی است، اما زمانی موثرتر است که اطلاعاتی در مورد فروش قابل مقایسه زمین های خالی و اطلاعاتی در مورد سودآوری ملک وجود نداشته باشد. در این حالت از روش بهای تمام شده برای برآورد هزینه بهسازی استفاده می شود و با استفاده از نسبت سرمایه برای ساختمان، قسمت خالص درآمد عملیاتی قابل انتساب به آن تعیین می شود. باقیمانده درآمد خالص عملیاتی کل ملک با استفاده از نرخ سرمایه گذاری زمین به ارزش ارزیابی شده تبدیل می شود.

قابل اعتمادترین روش های فوق در عمل جهانی، روش تحلیل مقایسه ای مستقیم فروش است. محاسبه با استفاده از روش تحلیل تطبیقی ​​فروش شامل تجزیه و تحلیل معاملات خرید و فروش واقعی قطعات زمین مشابه، مقایسه آنها با مورد ارزیابی شده و انجام تنظیمات مناسب برای تفاوت های موجود بین قطعات قابل مقایسه و مورد ارزیابی است. در نتیجه قیمت فروش هر بسته قابل مقایسه ابتدا به گونه‌ای تعیین می‌شود که گویی دارای ویژگی‌های یکسانی با بسته موضوع است و سپس میانگین وزنی بسته موضوع تعیین می‌شود.

تعیین هزینه تعویض ملک یا هزینه تعویض

چهار روش برای محاسبه هزینه تعویض یا جایگزینی وجود دارد:
1. روش تحلیل کمی.
2. روش محاسبه عنصر به عنصر (روش حسابداری بهای تمام شده برای عناصر سازه ای بزرگ شده).
3. روش واحد مقایسه ای.
4. روش شاخص.

روش تجزیه و تحلیل کمی شامل تهیه تخمین هزینه برای همه انواع کار لازم برای ساخت عناصر ساختاری فردی شی و شی به طور کلی است: هزینه های کار، مواد، وسایل مکانیزه کار. به این هزینه ها باید سربار و سود توسعه دهنده و همچنین هزینه های طراحی، ساخت، خرید و نصب تجهیزات لازم برای بازتولید بهبودهای در حال ارزیابی را اضافه کرد. روش تجزیه و تحلیل کمی دقیق ترین و در عین حال پر زحمت ترین است. استفاده از آن به ارزیاب های بسیار ماهر و تجربه گسترده در تهیه تخمین های ساخت و ساز نیاز دارد.

روش محاسبه عنصر به عنصر اصلاح روش کمی است، اما کار بسیار کمتری دارد، زیرا مبتنی بر استفاده از تخمین‌ها و قیمت‌های انباشته است و نه تکی. شاخص ترین شاخص های عناصر سازه ای (1 متر مکعب آجرکاری، 1 متر مربع سقف و غیره) به عنوان واحد اندازه گیری هزینه در نظر گرفته می شود.

روش واحد مقایسه ای مبتنی بر مقایسه هزینه یک واحد از خواص مصرف کننده شی مورد ارزیابی با هزینه واحد اندازه گیری مشابه ساختار استاندارد مشابه است. ماهیت روش این است که برای شی مورد ارزیابی، یک شی آنالوگ انتخاب می شود که از نظر ویژگی های ساختاری، مواد مورد استفاده و فناوری ساخت، مشابه مورد ارزیابی شده است. سپس هزینه یک واحد اندازه گیری یک جسم آنالوگ (1 متر مکعب، 1 متر مربع، و غیره) در تعداد واحدهای شیء مورد ارزیابی ضرب می شود. این ساده ترین راه برای ارزیابی یک ملک است و به طور گسترده توسط ارزیاب ها استفاده می شود، به ویژه در هنگام تجدید ارزیابی دارایی های ثابت شرکت ها.

روش شاخص شامل تعیین هزینه جایگزینی شی ارزیابی شده با ضرب ارزش دفتری در شاخص تجدید ارزیابی مربوطه است. شاخص های تجدید ارزیابی دارایی های ثابت توسط کمیته آمار دولتی روسیه تأیید شده و به طور دوره ای در مطبوعات منتشر می شود.

تعیین میزان استهلاک انباشته

در رویکرد بهای تمام شده، از تعریف استهلاک برای در نظر گرفتن تفاوت‌ها در ویژگی‌های ملک جدید و دارایی واقعی مورد ارزیابی استفاده می‌شود. در نظر گرفتن استهلاک یک شی نوعی تعدیل هزینه یک ساختمان تازه تولید شده برای تعیین ارزش شی ارزیابی شده است.
بسته به عوامل کاهش دهنده ارزش املاک، فرسودگی به فیزیکی، عملکردی و خارجی (اقتصادی) تقسیم می شود.

زوال فیزیکی منعکس کننده تغییرات در خواص فیزیکی یک ویژگی در طول زمان است (به عنوان مثال، نقص در عناصر ساختاری). سایش فیزیکی دو نوع است: اولی تحت تأثیر عوامل عملیاتی، دومی - تحت تأثیر عوامل طبیعی و طبیعی رخ می دهد.
چهار روش اصلی برای محاسبه استهلاک فیزیکی وجود دارد: کارشناسی، هنجاری (یا حسابداری)، هزینه و روش محاسبه عمر ساختمان.

دقیق ترین و پر زحمت ترین روش، روش کارشناسی است. این شامل ایجاد یک لیست معیوب و تعیین درصد سایش تمام عناصر ساختاری یک ساختمان یا سازه است.

روش استاندارد برای محاسبه استهلاک فیزیکی مبتنی بر استفاده از استانداردهای یکپارچه استهلاک است. این استانداردها برای ترمیم کامل هزینه اصلی ارائه شده است و محاسبه همچنین شامل نرخ استهلاک برای تعمیرات اساسی و نوسازی ساختمان ها و سازه ها می شود.

روش هزینه تعیین هزینه های بازسازی عناصر ساختمان ها و سازه ها است. در این حالت، درصد سایش هر یک از عناصر ساختمان با بازرسی تعیین می شود که سپس به اصطلاحات ارزشی تبدیل می شود.

روش محاسبه طول عمر ساختمان ها بر اساس بررسی ساختارهای شی مورد ارزش گذاری و این فرض است که سن مؤثر شی (سنی که با وضعیت فیزیکی شی مطابقت دارد و امکان را در نظر می گیرد. اکتساب آن) به عمر اقتصادی معمولی (زمانی که در طی آن شی می تواند سود ایجاد کند) اشاره دارد، به عنوان استهلاک انباشته به هزینه جایگزینی فعلی.

سایش و پارگی عملکردی از دست دادن ارزش ناشی از این واقعیت است که یک شیء استانداردهای مدرن را برآورده نمی کند: از نظر سودمندی عملکردی، معماری و زیبایی شناختی، برنامه ریزی فضا، راه حل های طراحی، قابلیت زندگی، ایمنی، راحتی و سایر ویژگی های عملکردی.

سایش عملکردی می تواند قابل جابجایی یا جبران ناپذیر باشد. اگر مقدار اضافی دریافتی از هزینه ترمیم بیشتر شود، سایش عملکردی قابل جابجایی است. یکی از عناصر سایش عملکردی قابل جابجایی و پارگی را می توان عدم وجود شومینه در نظر گرفت که هزینه های نصب آن با افزایش سودآوری و ارزش بازار ملک جبران می شود. مقدار سایش و پارگی قابل جابجایی به عنوان تفاوت بین ارزش بالقوه ساختمان در زمان ارزیابی آن با عناصر به روز و ارزش آن در تاریخ ارزیابی بدون عناصر به روز تعیین می شود.
فرسودگی عملکردی غیر قابل جابجایی شامل کاهش ارزش به دلیل عوامل مرتبط با کمبود و بیش از حد ویژگی های کیفی ساختمان است.

مقدار استهلاک مربوط به فقدان مشخصات کیفی به عنوان مقدار ضرر ناشی از اجاره در هنگام اجاره یک ملک، ضرب در مشخصه ضریب اجاره ناخالص این نوع ملک محاسبه می شود.
مقدار سایش مرتبط با ویژگی های کیفی مازاد، از دست دادن ناشی از نصب یک عنصر مرتبط با کیفیت مصرف کننده مازاد ساختمان است.

فرسودگی خارجی (اقتصادی) در بیشتر موارد قابل حذف نیست. فرسودگی خارجی (اقتصادی) کاهش ارزش ناشی از تأثیر عوامل خارجی است. استهلاک اقتصادی می تواند به دلایل مختلفی از جمله تغییرات اقتصادی عمومی، صنعت، تغییرات قانونی یا تغییرات مربوط به قوانین، مقررات شهرداری، منطقه بندی و مقررات اداری ایجاد شود.

عوامل اصلی فرسودگی خارجی در روسیه وضعیت کلی اقتصاد است که در برخی مناطق توسط عوامل محلی تقویت شده است، وجود قوانین تبعیض آمیز برای انواع خاصی از فعالیت های تجاری و جریمه برای آلودگی محیط زیست.

دو رویکرد برای ارزیابی سایش خارجی وجود دارد:
مقایسه فروش اشیاء مشابه در شرایط خارجی پایدار و تغییر یافته؛
سرمایه گذاری از دست دادن درآمد مرتبط با تغییرات در شرایط خارجی.

رویکرد اول مستلزم آن است که تعداد فروش قابل مقایسه املاک و مستغلات به اندازه کافی وجود داشته باشد که از نظر مکان و محیط با آنچه ارزیابی می شود متفاوت باشد. تفاوت در هزینه دو شیء قابل مقایسه، که یکی از آنها دارای نشانه هایی از ساییدگی و پارگی ناشی از تأثیرات خارجی است، به ما امکان می دهد تا در مورد میزان ساییدگی و پارگی خارجی شی مورد ارزیابی نتیجه گیری کنیم.

رویکرد دوم برای اندازه‌گیری استهلاک خارجی، مقایسه درآمد اجاره دو ملک است که یکی از آنها تأثیر منفی دارد. هنگام اعمال این رویکرد، ابتدا میزان زیان برای املاک و مستغلات به طور کلی مشخص می شود و سپس سهم زیان هر ساختمان از آن تخصیص می یابد که بر اساس نرخ سرمایه گذاری تعیین شده برای ساختمان ها سرمایه گذاری می شود.

پس از تعیین کل استهلاک انباشته، ارزیاب برای به دست آوردن ارزش نهایی ملک، مابه التفاوت کل هزینه تعویض ملک و استهلاک انباشته را به ارزش بازار زمین اضافه می کند.

نتیجه

توجه داشته باشید که رویکرد بهای تمام شده برای ارزیابی تقریباً هر ملکی قابل استفاده است. با این حال، چنین اعمالی در همه موارد (مثلاً ارزیابی املاک و مستغلات مولد درآمد) قابل توجیه نیست. در این راستا، رایج ترین حوزه استفاده از رویکرد هزینه، ارزیابی اشیاء در بخش های "منفعل" یا غیر فعال بازار املاک و مستغلات است. مزیت استفاده از رویکرد هزینه در این مورد به این دلیل است که ناکافی بودن و/یا غیرقابل اعتماد بودن اطلاعات در مورد معاملات انجام شده برای خرید و فروش اشیاء مشابه در برخی موارد امکان استفاده از روش های دیگر را برای ارزش گذاری محدود می کند.

رویکرد هزینه نیز در مطالعه امکان سنجی ساخت و سازهای جدید، در ارزیابی ارزش بازار پروژه های ساختمانی ناتمام و تاسیسات بازسازی شده استفاده می شود. در برخی موارد، رویکرد هزینه ارزیابی اثربخشی یک پروژه سرمایه گذاری را ممکن می سازد.
ارزیاب با استفاده از ترکیبی از رویکردهای هزینه و درآمد، یعنی مقایسه هزینه های ساخت یک شی با درآمد دریافتی از آن، در مورد بهترین و کارآمدترین استفاده از قطعه زمین مربوط به ملک مورد ارزیابی نتیجه گیری می کند.

برای انعکاس نتایج ارزیابی در صورتهای مالی شرکت (تجدید ارزیابی دارایی های ثابت)، ارزیابان بر اساس آیین نامه حسابداری "حسابداری دارایی های ثابت" (PBU 6/01) مصوب وزارت دارایی روسیه به تاریخ 30 مارس 2001 N 26n، ارزش شی ارزیابی را با استفاده از رویکرد هزینه تعیین می کند.

بازار بیمه یک حوزه به طور مداوم در حال گسترش استفاده از رویکرد مبتنی بر هزینه است. در اینجا اولویت به این رویکرد داده می شود زیرا مبلغ بیمه شده، میزان حق بیمه و غرامت بیمه بر اساس هزینه های بیمه گذار با استفاده از رویکرد هزینه تعیین می شود.

یک حوزه خاص از کاربرد رویکرد هزینه، ارزیابی اشیاء منحصر به فرد و اشیاء با هدف خاص (مدارس، کلیساها، ایستگاه های قطار و غیره) است. برای چنین املاکی یافتن نرخ های فروش و اجاره قابل مقایسه دشوار است، بنابراین تجزیه و تحلیل هزینه های بازتولید یا جایگزینی آنها تنها جایگزین قابل قبول برای ارزیاب باقی می ماند.

استاندارد ارزیابی فدرال شماره 1 "مفاهیم عمومی ارزیابی، رویکردهای ارزیابی و الزامات ارزیابی (FSO شماره 1)" - مصوب شده توسط وزارت توسعه اقتصادی روسیه مورخ 20 ژوئیه 2007 شماره 256

رویکرد درآمدی- مجموعه ای از روش ها برای ارزیابی ارزش شی ارزیابی، بر اساس تعیین درآمد مورد انتظار از استفاده از شی ارزیابی.

رویکرد درآمد زمانی اعمال می‌شود که اطلاعات قابل اعتمادی وجود داشته باشد که به فرد امکان می‌دهد درآمد آتی را که هدف ارزیابی قادر به ایجاد آن است و همچنین هزینه‌های مرتبط با هدف ارزیابی پیش‌بینی کند. هنگام اعمال رویکرد درآمد، ارزیاب میزان درآمد و هزینه های آتی و لحظه های دریافت آنها را تعیین می کند.

هنگام اعمال رویکرد درآمدی برای ارزش گذاری، ارزیاب باید:

الف) دوره پیش بینی را تنظیم کنید. دوره پیش‌بینی دوره‌ای در آینده است که از تاریخ ارزیابی، ویژگی‌های کمی عوامل مؤثر بر میزان درآمد آتی پیش‌بینی می‌شود.

ب) بررسی توانایی شی ارزیابی برای ایجاد جریان درآمد در طول دوره پیش بینی و همچنین نتیجه گیری در مورد توانایی شی برای ایجاد جریان درآمد در دوره پس از دوره پیش بینی.

ج) تعیین نرخ تنزیل منعکس کننده بازده سرمایه گذاری در اشیاء سرمایه گذاری قابل مقایسه با هدف ارزیابی از نظر سطح ریسک که برای رساندن جریان های درآمدی آتی به تاریخ ارزیابی استفاده می شود.

د) روشی را برای تبدیل جریان درآمد مورد انتظار در طول دوره پیش بینی و همچنین درآمد پس از دوره پیش بینی به ارزش در تاریخ ارزیابی انجام دهید.

رویکرد مقایسه ای مجموعه ای از روش ها برای ارزیابی ارزش یک شی ارزیابی است که بر اساس مقایسه شی ارزیابی با اشیایی که آنالوگ شی ارزیابی هستند، که اطلاعات مربوط به قیمت ها در دسترس است. یک شی - یک آنالوگ از شی ارزیابی برای اهداف ارزش گذاری به عنوان یک شی شناخته می شود که از نظر ویژگی های اصلی اقتصادی، مادی، فنی و سایر مشخصات که ارزش آن را تعیین می کند مشابه شی ارزیابی است.

رویکرد مقایسه ای زمانی استفاده می شود که اطلاعات قابل اعتماد و قابل دسترسی برای تجزیه و تحلیل در مورد قیمت ها و ویژگی های اشیاء مشابه وجود داشته باشد. هنگام اعمال رویکرد مقایسه ای برای ارزش گذاری، ارزیاب باید:

الف) واحدهای مقایسه را انتخاب کنید و یک تجزیه و تحلیل مقایسه ای از موضوع ارزیابی و هر شی آنالوگ برای همه عناصر مقایسه انجام دهید. برای هر شی آنالوگ، چندین واحد مقایسه را می توان انتخاب کرد. انتخاب واحدهای مقایسه باید توسط ارزیاب توجیه شود. ارزیاب باید امتناع از استفاده از سایر واحدهای مقایسه اتخاذ شده در طول ارزیابی و مرتبط با عوامل عرضه و تقاضا را توجیه کند.

ب) مقادیر واحد مقایسه را برای اشیاء آنالوگ برای هر عنصر مقایسه، بسته به نسبت ویژگی های موضوع ارزیابی و شی آنالوگ برای این عنصر مقایسه، تنظیم کنید. هنگام انجام تنظیمات، ارزیاب باید مقیاس تنظیمات را وارد کرده و توجیه کند و توضیح دهد که در چه شرایطی مقادیر تنظیمات انجام شده متفاوت خواهد بود. مقیاس و روش تنظیم واحد مقایسه نباید از یک شی آنالوگ به شی دیگر تغییر کند.

ج) در مورد نتایج تنظیم مقادیر واحدهای مقایسه برای اشیاء آنالوگ انتخاب شده توافق کنید. ارزیاب باید طرح تطبیق مقادیر تعدیل شده واحدهای مقایسه و قیمت های تعدیل شده اشیاء مشابه را توجیه کند.

رویکرد مقرون به صرفه- مجموعه ای از روش ها برای ارزیابی ارزش یک شی ارزیابی، بر اساس تعیین هزینه های لازم برای تولید مثل یا جایگزینی موضوع ارزیابی، با در نظر گرفتن فرسودگی و کهنگی. هزینه‌های بازتولید شی ارزش‌گذاری، هزینه‌های لازم برای ایجاد یک کپی دقیق از شی ارزش‌گذاری با استفاده از مواد و فناوری‌های مورد استفاده برای ایجاد شی ارزش‌گذاری است. هزینه های جایگزینی یک شی ارزیابی هزینه های مورد نیاز برای ایجاد یک شی مشابه با استفاده از مواد و فناوری های مورد استفاده در تاریخ ارزیابی است.

رویکرد هزینه زمانی استفاده می شود که امکان جایگزینی شی ارزش گذاری شده با شی دیگری وجود داشته باشد که یا یک کپی دقیق از شی ارزش گذاری شده باشد یا دارای خواص مفید مشابه باشد. اگر موضوع ارزیابی با کاهش ارزش به دلیل شرایط فیزیکی، کهنگی عملکردی یا اقتصادی مشخص شود، هنگام استفاده از رویکرد هزینه، لازم است که فرسودگی و تمام انواع کهنگی را در نظر بگیریم.

ارزیابی شامل مراحل زیر است:

الف) انعقاد قرارداد ارزیابی، از جمله یک تکلیف ارزیابی؛

ب) جمع آوری و تجزیه و تحلیل اطلاعات لازم برای ارزیابی.

ج) استفاده از رویکردهای ارزیابی، از جمله انتخاب روش های ارزیابی و اجرای محاسبات لازم.

د) هماهنگی (خلاصه) نتایج به کارگیری رویکردهای ارزیابی و تعیین ارزش نهایی ارزش شیء ارزیابی.

ه) تهیه گزارش ارزیابی.

وظیفه ارزیابی باید حاوی اطلاعات زیر باشد:

الف) موضوع ارزیابی؛

ب) حقوق مالکیت به شی ارزشیابی؛

ج) هدف ارزیابی؛

د) استفاده مورد نظر از نتایج ارزیابی و محدودیت های مرتبط.

ه) نوع هزینه؛

و) تاریخ ارزیابی؛

ز) دوره ارزیابی؛

ح) مفروضات و محدودیت هایی که ارزیابی باید بر اساس آنها باشد.

2. ارزیابی املاک و مستغلات

2.5. رویکردهای ارزیابی املاک و مستغلات

2.5.1. رویکرد مقایسه ای

رویکرد مقایسه ایبرای ارزیابی - این مجموعه ای از روش ها برای ارزیابی ارزش است که بر اساس مقایسه موضوع ارزیابی با آنالوگ های آن است که اطلاعاتی در مورد قیمت معاملات با آنها وجود دارد.

شرایط اعمال رویکرد مقایسه ای:

1. شی نباید منحصر به فرد باشد.
2. اطلاعات باید جامع باشد، از جمله شرایط معاملات.
3. عوامل مؤثر بر قیمت آنالوگهای قابل مقایسه ملک مورد ارزیابی باید قابل مقایسه باشند.

الزامات اساسی برای آنالوگ:

آنالوگ از نظر ویژگی های اساسی اقتصادی، مادی، فنی و سایر موارد مشابه هدف ارزیابی است.
- شرایط مشابه معامله

رویکرد تطبیقی ​​مبتنی بر اصول زیر است:

تعویض ها؛
- تعادل؛
- عرضه و تقاضا

مراحل رویکرد تطبیقی:

تحقیقات بازار؛
- جمع آوری و تأیید صحت اطلاعات در مورد آنالوگ های اموال در حال ارزیابی که برای فروش ارائه شده اند یا اخیراً فروخته شده اند.
- مقایسه داده ها در مورد آنالوگ های انتخاب شده و هدف ارزیابی.
- تنظیم قیمت های فروش آنالوگ های منتخب مطابق با تفاوت های موضوع ارزیابی.
- تعیین ارزش شیء ارزیابی.

برای تعیین ارزش نهایی ملک موضوع، تعدیل فروش قابل مقایسه مورد نیاز است. محاسبه و تنظیمات بر اساس تحلیل منطقی محاسبات قبلی و با در نظر گرفتن اهمیت هر شاخص انجام می شود. مهمترین چیز تعیین دقیق عوامل اصلاح است.

مزایای روش مقایسه ای:

1. قیمت نهایی منعکس کننده نظر فروشندگان و خریداران معمولی است.
2. قیمت فروش منعکس کننده تغییرات شرایط مالی و تورم است.
3. توجیه استاتیکی.
4. تنظیمات برای تفاوت بین اشیاء مقایسه شده انجام می شود.
5. بسیار آسان برای استفاده و نتایج قابل اعتماد می دهد.

معایب روش مقایسه ای:

1. تفاوت فروش.
2. مشکل در جمع آوری اطلاعات قیمت های فروش عملی.
3. دشواری جمع آوری اطلاعات در مورد شرایط خاص معامله.
4. وابستگی به فعالیت بازار.
5. وابستگی به ثبات بازار.
6. مشکل در تطبیق داده ها در مورد فروش متفاوت.

2.5.2. رویکرد مقرون به صرفه

رویکرد مقرون به صرفه- این مجموعه ای از روش های ارزیابی است که بر اساس تعیین هزینه های لازم برای بازیابی یا جایگزینی هدف ارزیابی با در نظر گرفتن فرسودگی انباشته شده است. این بر این فرض استوار است که خریدار برای یک شی تمام شده بیشتر از ایجاد یک شی با کاربرد مشابه هزینه نخواهد کرد.

این رویکرد هزینه های سرمایه گذار را در نظر می گیرد نه پیمانکار.

این رویکرد مبتنی بر اصل جایگزینی است.

اطلاعات مورد نیاز برای اعمال رویکرد هزینه:

سطح دستمزد؛
- مقدار هزینه های سربار؛
- هزینه تجهیزات؛
- نرخ سود برای سازندگان در یک منطقه مشخص؛
- قیمت مصالح ساختمانی در بازار

مراحل رویکرد هزینه:

محاسبه هزینه یک قطعه زمین با در نظر گرفتن کارآمدترین استفاده (Ch)؛
- محاسبه هزینه های ساخت و ساز جدید ساختمان های در حال ارزیابی (C ns)؛
- محاسبه سایش و پارگی انباشته (I n):
- زوال فیزیکی- سایش و پارگی مرتبط با کاهش عملکرد یک شی در نتیجه پیری فیزیکی طبیعی و تأثیر عوامل نامطلوب خارجی.
- سایش عملکردی- فرسودگی و پارگی به دلیل عدم رعایت الزامات مدرن برای چنین اشیایی؛
- سایش خارجی- فرسودگی در نتیجه تغییرات در عوامل اقتصادی خارجی؛
- محاسبه هزینه بهبودها با در نظر گرفتن سایش و پارگی انباشته: Su = C ns - C i.
- تعیین بهای نهایی املاک: C حقوق = C z + C y.

مزایای رویکرد هزینه:

1. هنگام ارزیابی اشیاء جدید، رویکرد هزینه قابل اعتمادترین است.

2. این رویکرد مناسب و/یا تنها در موارد زیر ممکن است:

تجزیه و تحلیل بهترین و موثرترین قطعه زمین؛
- تجزیه و تحلیل فنی و اقتصادی ساخت و سازها و بهبودهای جدید؛
- ارزیابی امکانات عمومی، دولتی و ویژه؛
- ارزیابی اشیاء در بازارهای غیر فعال.
- ارزش گذاری برای اهداف بیمه و مالیات.

معایب روش هزینه:

1. هزینه ها همیشه معادل ارزش بازار نیستند.
2. تلاش برای دستیابی به نتیجه ارزیابی دقیق تر با افزایش سریع هزینه های نیروی کار همراه است.
3. اختلاف بین هزینه‌های خرید ملک مورد ارزیابی و هزینه‌های ساخت جدید دقیقاً همان ملک، زیرا در طول فرآیند ارزیابی استهلاک انباشته از هزینه ساخت کسر می‌شود.
4. دشواری محاسبه هزینه تکثیر ساختمان های قدیمی.
5. دشواری تعیین میزان فرسودگی انباشته شده ساختمان ها و سازه های قدیمی.
6. ارزیابی مجزای قطعه زمین از ساختمانها.
7. ماهیت مشکل ساز ارزیابی قطعات زمین در روسیه.

2.5.3. رویکرد درآمدی

رویکرد درآمدیمبتنی بر این واقعیت است که ارزش دارایی که سرمایه در آن سرمایه گذاری شده است باید با ارزیابی فعلی کیفیت و کمیت درآمدی که این دارایی قادر به ایجاد آن است مطابقت داشته باشد.

رویکرد درآمدیمجموعه ای از روش ها برای ارزیابی ارزش املاک و مستغلات بر اساس تعیین ارزش فعلی درآمد مورد انتظار از آن است.

پیش نیاز اصلی برای محاسبه بهای تمام شده با استفاده از این روش، اجاره ملک است. سرمایه گذاری درآمد برای تبدیل درآمد آتی از املاک و مستغلات به ارزش جاری انجام می شود.

سرمایه گذاری در درآمد فرآیندی است که رابطه بین درآمد آتی و ارزش فعلی یک شی را تعیین می کند.

فرمول اصلی رویکرد درآمد (IRV - فرمول):

که در آن V مقدار دارایی است،

من درآمد مورد انتظار از ملک مورد ارزیابی است. درآمد معمولاً به درآمد خالص عملیاتی اطلاق می شود که یک ملک قادر است در طول دوره ایجاد کند

R - نرخ بازده یا سود - ضریب یا نرخ سرمایه است.

نسبت سرمایه نرخ بازدهی است که رابطه بین درآمد و ارزش دارایی مورد ارزیابی را منعکس می کند.

دو نوع حروف بزرگ وجود دارد:

سرمایه گذاری مستقیم؛
- سرمایه گذاری درآمد با نرخ بازده سرمایه.

در سرمایه گذاری مستقیم، دو مقدار در نظر گرفته می شود: درآمد سالانه و نرخ سرمایه.

نرخ سرمایه- این نسبت ارزش بازار ملک به درآمد خالص حاصل از آن است.

درآمد مورد انتظار با تجزیه و تحلیل درآمد در طول دوره مالکیت ملک تعیین می شود.

نرخ نزول- نرخ بهره مرکب، که هنگام محاسبه مجدد در یک نقطه خاص از زمان ارزش جریان های نقدی ناشی از استفاده از دارایی اعمال می شود.

مراحل رویکرد درآمد:

1. محاسبه مجموع کلیه دریافتی های ممکن از موضوع ارزیابی.
2. محاسبه درآمد ناخالص واقعی.
3. محاسبه هزینه های مرتبط با موضوع ارزیابی:

مشروط دائمی؛
- متغیر مشروط (عملیاتی)؛
- ذخایر

4. تعیین میزان درآمد خالص عملیاتی.
5. درآمدهای مورد انتظار را به ارزش جاری تبدیل کنید.

قبلی