Primena metode bruto rente u praksi vrednovanja
11.03.2001 AutorČemerikin S.M.
Procena vrednosti nekretnina u Rusiji postoji već duže vreme i njena metodologija, koju su razvili zapadni naučnici, uspešno je testirana u ruskim ekonomskim uslovima. Jedan od slabih elemenata u sistemu vrednovanja nekretnina je informaciona podrška ovog procesa. Dakle, ako pri procjeni stambenih nekretnina (stanova) s tim praktički nema problema, budući da se izdaje veliki broj periodičnih i specijalizovanih publikacija koje konstantno objavljuju rezultate analiza tržišta stambenih nekretnina, trenutno stanje i trendovi u njegov razvoj, onda se pri procjeni Za objekte nestambenih nekretnina može reći da je situacija dijametralno suprotna – analitičkih informacija praktički nema, relativno mali broj uporedivih objekata, što otežava izvođenje relevantnih analiza, proračuna. , itd.
To, pak, utiče na mogućnost korištenja određenih pristupa i metoda koje postoje u sistemu vrednovanja nekretnina. Jedna od ovih metoda je, po našem mišljenju, metoda bruto rente (metoda množitelja bruto rente), čiji su rezultati u praksi vrednovanja najtačniji u odnosu na druge metode za procenu nepokretnosti.
Kako bismo malo promijenili trenutnu situaciju i pomogli praktičarima procjenitelja nekretnina u njihovim profesionalnim aktivnostima, proveli smo istraživanje kako bismo identificirali vrijednosti bruto množitelja zakupa za nekretnine za industrijske, skladišne, maloprodajne i uredske svrhe koje se nalaze u Moskvi, koja jedna je od prostornih baza koje se najdinamičnije razvijaju.
Mora se podsjetiti da se metoda bruto zakupnine zasniva na objektivnoj premisi o direktnoj vezi između prodajne cijene nekretnine i odgovarajućeg prihoda od zakupnine od davanja u zakup. Ovaj odnos se mjeri multiplikatorom bruto rente (GRM), također poznatim kao multiplikator bruto prihoda (GIM).
Metoda bruto rente smatra se metodom tržišnog pristupa, jer ovaj indikator uzima u obzir prodajne cijene i bruto prihod od zakupnine za objekte koji se prodaju na tržištu. Ne uzima u obzir omjer operativnih troškova bilo predmetne imovine niti uporedivih nekretnina.
Općenito, algoritam za primjenu metode bruto rente sastoji se od sljedećih faza:
Faza I. Izračun bruto množitelja rente (GRM). U ovoj fazi se sastavlja spisak objekata nekretnina koji su uporedivi sa imovinom koja se procjenjuje, a koja je nedavno prodata i iznajmljena. Budući da u ruskim uvjetima takvi podaci nisu slobodno dostupni procjeniteljima, onda, prilično pouzdano, možete koristiti podatke iz prijedloga. Poređenje analognih objekata sa objektom koji se vrednuje vrši se, po pravilu, prema njihovoj funkcionalnoj namjeni, budući da su drugi faktori (završna obrada, lokacija i sl.) već uzeti u obzir u prodajnoj cijeni i zakupnini. Nakon sastavljanja liste uporedivih objekata, bruto množitelj zakupnine (GRM) se izračunava pomoću formule:
GRM - bruto množitelj rente;
PV je prodajna (ponuđena) cijena uporedivog objekta;
PGR je potencijalna bruto zakupnina odgovarajuće uporedive imovine.
Nakon izračunavanja nekoliko vrijednosti množitelja bruto zakupnine, rezultirajuće vrijednosti se dogovaraju kako bi se dobila jedna vrijednost ili raspon vrijednosti koji se mogu primijeniti na imovinu koja se procjenjuje.
Faza II. Izračunavanje potencijalne bruto rente (PGR) za imovinu koja se vrednuje. U ovoj fazi se za uporedive objekte utvrđuje visina zakupnine (potencijalne bruto rente) za procijenjeni objekat uz uvođenje potrebnih korekcijskih faktora na uporedive objekte.
Faza III. Obračun vrijednosti procijenjene imovine množenjem procijenjene vrijednosti potencijalne bruto rente za procijenjenu imovinu i pripadajuće vrijednosti množitelja bruto rente.
Bruto višestruki zakup ne bi trebao biti prilagođen za pogodnosti ili druge razlike koje postoje između uporedivih nekretnina i predmetne imovine. Ako postoje razlike između uporedivih nekretnina i imovine koja se vrednuje, pretpostavlja se da su one već uzete u obzir u njihovim prodajnim (ponuđenim) cenama i cenama zakupa. Shodno tome, ako je uporediva imovina bila lošija od one koja se procjenjuje, tada su njena prodajna cijena i stopa zakupa shodno tome niže. Matematički omjer bruto prihoda i prodajne cijene neće se promijeniti.
Provedena je analiza bruto vrijednosti množitelja zakupa za kancelarijske, maloprodajne, industrijske i skladišne nekretnine koje se nalaze u Moskvi. Na primjer, poslovni prostor površine 627 kvadratnih metara. m, ne jedina takve vrste, koja se nalazi na Kutuzovskom prospektu (stanica metroa Kutuzovskaya) u oktobru 2000. godine je ponuđena na prodaju po cijeni od 750.000 dolara, što je po 1 m2. m ukupne površine iznosi 1.196 američkih dolara, a istovremeno je nuđen za iznajmljivanje za 400 američkih dolara po kvadratu. m godišnje uzimajući u obzir operativne troškove. Na osnovu omjera prodajne cijene i cijene zakupa za ovu nekretninu, vrijednost bruto množitelja zakupnine bit će 3,0. Sličan postupak je sproveden i za preostale objekte.
Metoda množitelja bruto rente (multiplikator bruto prihoda). Bruto množitelj zakupa je omjer prodajne cijene i potencijalnog ili stvarnog bruto prihoda. Metoda se provodi u tri faze: Prva faza . Procjenjuje se tržišni prihod od najma imovine koja se procjenjuje. Druga faza. Određuje se omjer bruto prihoda i prodajne cijene na osnovu nedavnih tržišnih transakcija. Treća faza. Vjerovatna vrijednost imovine koja se procjenjuje izračunava se množenjem tržišnog prihoda od zakupnine od imovine koja se procjenjuje sa bruto multiplikatorom zakupnine. V = D r VRM = D r , gde je V verovatna prodajna cena vrednovanog objekta; D r – prihod od zakupnine imovine koja se vrednuje; GRM – multiplikator bruto rente; C anal – prodajna cijena analoga; PVD anal je potencijalni bruto prihod analoga. Primjer. Neophodno je proceniti nekretninu sa svojstvom visokog pritiska na 15.000 dolara. Banka podataka sadrži sledeće informacije o nedavno prodatim analozima (vidi tabelu).
| Prodajna cijena Sanal | |||||
BRM (prosečno u odnosu na analoge) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.
V= 15000x5= 75000 USD
Bruto multiplikator zakupnine nije prilagođen za razlike koje postoje između procijenjenih i uporedivih nekretnina, jer se obračun GRM zasniva na stvarnim plaćanjima zakupnine i prodajnim cijenama, koje uzimaju u obzir ove razlike.
4.3 Primjena troškovnog pristupa
Prije nego što pređe na procjenu troškova zgrada i objekata korištenjem troškovnog pristupa, procjenitelj mora ne samo pročitati tehničku dokumentaciju, već i pregledati zgrade i objekte. To će mu omogućiti da izradi detaljan opis objekta procjene, koji će dati karakteristike vanjskih i unutrašnjih struktura i inženjerskih sistema. Pristup troškova uključuje 3 faze: Prva faza. Utvrđivanje vrijednosti zemljišne parcele na kojoj se nalazi zgrada ili objekti. Druga faza. Procjena troškova zamjene ili zamjene zgrade ili objekta na datum efektivne procjene. Treća faza. Proračun svih vrsta habanja zgrada i objekata. Procjena troškova zamjene zgrada i objekata. U ovom pristupu, zamjenski trošak ili zamjenski trošak se utvrđuje na osnovu sljedećih metoda:
- komparativna jedinica; proračun po elementima (podela na komponente); procjena indeksa.
- pozornici. Na osnovu podataka o troškovima izgradnje sličnih objekata izrađuju se normativi troškova građevinskih radova (po 1 m², po m³ zgrade). Kao tipičnu strukturu, bolje je koristiti nedavno izgrađeni objekat za koji je poznata ugovorna cijena. Ako procjenitelj ne može pronaći nedavno izgrađen uporedivi objekat, onda može koristiti razvoj Centralnog istraživačkog instituta za ekonomiju i menadžment, kompanije Coinvest i drugih kompanija, koji daju specifične pokazatelje cijene potrošačke jedinice građevinskih proizvoda. za karakteristične tipove zgrada i objekata u osnovnom, tekućem i predviđenom nivou cijena. pozornici. Standardni jedinični trošak se množi sa ukupnom površinom ili zapreminom zgrade koja se procjenjuje. pozornici. Izvršavaju se izmjene i dopune karakteristika objekta koji se procjenjuje.
| Cijena izgradnje osnovne jedinice | Potrebna površina | Cijena izgradnje po osnovnoj jedinici | Korekcije karakteristika objekta koji se procjenjuje | Multiplikator uzimajući u obzir lokalne uslove | Potpuna procjena troškova |
Metoda obračuna troškova zgrada i objekata po elementima.
Ova metoda se također naziva metodom komponenti. Procjenitelj vrši proračune u sljedećem redoslijedu:
- pozornici. Razbijanje objekta na pojedinačne elemente (temelji, zidovi, okvir, krov, itd.). pozornici. Obračun troškova potrebnih za ugradnju određenog elementa u zgradu u izgradnji na dan procjene. Da bi se to postiglo, utvrđuje se iznos direktnih i indirektnih troškova potrebnih za izgradnju jedinice zapremine.
- pozornici. Zbir troškova po elementu.
- metoda particioniranja; doživotna metoda.
Metoda razdvajanja.
Sastoji se od uzimanja u obzir svih vrsta habanja, koje uključuju:
- uklonjivo fizičko trošenje; nepopravljivo fizičko trošenje; funkcionalna odjeća koja se može ukloniti; nepopravljivo funkcionalno trošenje; ekonomsko (vanjsko) habanje.
Utvrđivanje umanjenja vrijednosti zbog reverzibilne fizičke amortizacije
| Naziv radova | Cena, dolari |
| Renoviranje lokacije | |
| Popravka vodovodne mreže | |
| Unutrašnje farbanje i završna obrada | |
| Fizičko oštećenje koje se može ukloniti – ukupno |
Određivanje oštećenja uzrokovanog nepovratnim fizičkim habanjem kratkotrajnih komponenti
| Komponente | Ukupni troškovi reprodukcije | Stvarna ili efektivna starost | Očekivano trajanje života | Deprecijacija, dolari |
|
| Ventilacija | |||||
| Kanalizacija | |||||
| Grijanje |
Određivanje oštećenja uzrokovanog nepovratnim fizičkim habanjem dugovječnih predmeta
| Izračunati podaci | Jedinica mjere, dolari |
| Ukupni troškovi reprodukcije (bez profita programera), dolara. | |
| Fizičko oštećenje koje se može ukloniti, dolara. | |
| Ukupni troškovi reprodukcije komponenti sa kratkim vijekom trajanja, dolara. | |
| Ukupni troškovi reprodukcije komponenti sa dugim vijekom trajanja (1-2-3), dolara. | |
| Efektivna starost konstrukcije, godine | |
| Ekonomski vijek konstrukcije, godine | |
| Habanje dugotrajnih komponenti ((5/6) 100), % | |
| Oštećenje dugotrajnih komponenti ((4 7)/100), dolara. |
Određivanje fizičkog habanja
| građevinski element | Cijena zamjene, dolara | Akumulirana amortizacija, dolara |
|||
| Fondacija | |||||
| Sistem napajanja |
|||||
| Naziv strukturnog elementa | Specifična težina konstruktivnog elementa zgrade | Procenat istrošenosti | Udio amortizacije u cijeni zgrade |
- nedostaci koji zahtijevaju dodavanje elemenata; nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata.
- povezana prodaja, kada se uporede dva uporediva predmeta, od kojih jedan ima znakove vanjskog habanja, a drugi nema, razlika u prodajnim cijenama se tumači kao vanjsko habanje; kapitalizacija gubitaka od zakupa koristeći multiplikator bruto rente.
Ekonomska deprecijacija = Gubitak rente x Bruto množitelj rente
Metoda izračunavanja životnog veka. Prilikom primjene ove metode koriste se sljedeći koncepti:- Ekonomski život– ovo je vremenski period tokom kojeg se objekat (zgrada) može koristiti za ostvarivanje profita. Tokom ovog perioda, poboljšanja doprinose vrijednosti imovine. Ekonomski vijek nekretnine prestaje kada poboljšanja više ne doprinose njenoj vrijednosti zbog opšte zastarjelosti imovine. Fizički životni vijek objekta je vremenski period tokom kojeg zgrada postoji. Fizički životni vijek završava rušenjem zgrade. Efektivna starost(stručno ocijenjeno) zasniva se na procjeni izgleda objekta, uzimajući u obzir njegovo stanje. To je starost koja odgovara njegovom fizičkom stanju. Preostali ekonomski život zgrada je period od datuma procene do kraja ekonomskog veka objekta. Standardni vijek trajanja– to je životni vijek zgrada i objekata utvrđen propisima.
I: VS = EV: EJ, gdje
Ja nosim; VS – trošak zamjene; EV – efektivna starost; EZh – ekonomski životni vijek. Ova formula se može napisati na sljedeći način:
EV: EJ = Postotak amortizacije zamjenskih troškova.
Metoda životnog vijeka koristi se i za izračunavanje kumulativne amortizacije i za izračunavanje bilo koje vrste amortizacije.
Metoda množitelja bruto rente. (VRM)
Bruto množitelj zakupa je pokazatelj koji odražava omjer prodajne cijene i bruto prihoda nekretnine. Ovaj indikator se izračunava za slične objekte nekretnina i koristi se kao množitelj adekvatnog pokazatelja nekretnine koja se procjenjuje.
Faze procjene vrijednosti nekretnina korištenjem bruto množitelja najma:
1. Procjenjuje se bruto prihod procijenjenog objekta, potencijalni ili stvarni;
2. Odabrana su najmanje tri analoga nekretnine koja se procjenjuje, za koje postoje pouzdani podaci o prodajnoj cijeni i visini potencijalnog ili stvarnog prihoda;
3. Izvršena su neophodna prilagođavanja kako bi se povećala uporedivost analoga sa objektom koji se ocenjuje;
4. Za svaki analog se izračunava bruto množitelj zakupnine;
5. Konačni VRM se određuje kao aritmetički prosjek izračunate VRM za sve analoge;
6. Tržišna vrijednost procijenjenog objekta izračunava se kao proizvod prosječnog GRM i procijenjenog adekvatnog bruto prihoda procijenjenog objekta.
7. Vjerovatna tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje izračunava se pomoću formule:
Sn = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)
gdje je CH procijenjena tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje; PVDots - potencijalni bruto prihod od procijenjenog objekta; DVDots - stvarni bruto prihod od procijenjenog objekta VRMsr - bruto množitelj zakupnine; Tsa - prodajna cijena slične nekretnine; ili po formuli:
Sn = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+...+Tsan/PVDan):n (2)
gdje je Tsa1 prodajna cijena prvog sličnog objekta; PVD1 - potencijalni bruto prihod od prvog sličnog objekta; Tan je prodajna cijena n-tog sličnog objekta; PVDan - potencijalni bruto prihod od n-tog sličnog objekta; n - broj sličnih objekata.
GRM se smatra tržišnom metodom za vrednovanje imovine koja stvara prihod
imovine, budući da ovaj pokazatelj uzima u obzir prodajne cijene i bruto prihod od zakupa za objekte koji se prodaju na tržištu. Primjer: Procjenitelj mora utvrditi tržišnu vrijednost imovine čiji je potencijalni bruto prihod 30.000 hiljada rubalja. Baza podataka sadrži informacije o nedavno prodatim analozima.
Izračunavamo prosječni množitelj bruto zakupnine za analoge i njegovu prosječnu vrijednost: (105.000:35.000 + 96.000:28.000 + 110.000: 31.000): 3 = 3,3257 GRM ne prilagođava razliku između analogne i komparativne vrijednosti VRM se zasniva na stvarnim plaćanjima zakupnine i prodajnim cijenama, koje već uzimaju u obzir ove razlike. Tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje je 30.000 x 3.3257 = 99.770 (hiljada rubalja)
Bruto višestruki zakup ne bi trebao biti prilagođen za pogodnosti ili druge razlike koje postoje između uporedivih i predmetnih nekretnina. Obračun GRM-a je zasnovan na stvarnim plaćanjima zakupnine i prodajnim cijenama koje prevladavaju na tržištu. Ako postoje razlike u pogodnostima ili nivou usluga između uporedivih nekretnina i nekretnina koje se procjenjuju, pretpostavlja se da su te razlike već uračunate u prodajne cijene i cijene zakupa.
Metoda je prilično jednostavna, ali ima sljedeće nedostatke:
1. 1. Može se koristiti samo u uslovima razvijenog i aktivnog tržišta nekretnina, tj. Imovina koja se procjenjuje mora se nalaziti na tržištu na kojem se redovno prodaju i kupuju konkurentne nekretnine na osnovu prihoda koji ostvaruju.
2. 2. Ne uzima u potpunosti u obzir razliku u rizicima ili stopama prinosa na kapital između predmeta procjene i njegovog uporedivog partnera;
3. Takođe ne uzima u obzir vjerovatnu razliku u neto poslovnom prihodu upoređenih objekata.
Procena vrednosti nekretnina u Rusiji postoji već duže vreme i njena metodologija, koju su razvili zapadni naučnici, uspešno je testirana u ruskim ekonomskim uslovima. Jedan od slabih elemenata u sistemu vrednovanja nekretnina je informaciona podrška ovog procesa. Dakle, ako pri procjeni stambenih nekretnina (stanova) s tim praktički nema problema, budući da se izdaje veliki broj periodičnih i specijalizovanih publikacija koje konstantno objavljuju rezultate analiza tržišta stambenih nekretnina, trenutno stanje i trendovi u njegov razvoj, onda se pri ocjeni za nestambene nekretnine situacija može reći nešto drugačija: vrlo je ograničena količina analitičkih informacija u javnom domenu, relativno mali broj uporedivih objekata, posebno na lokacijama na kojima se tržište je nerazvijeno, što otežava provođenje relevantnih analiza, proračuna itd. To, pak, utiče na mogućnost korištenja određenih pristupa i metoda koje postoje u sistemu vrednovanja nekretnina. Jedna od ovih metoda je, po našem mišljenju, metoda bruto rente (metoda množitelja bruto rente), čiji su rezultati u praksi vrednovanja relativno tačni u poređenju sa drugim metodama za procenu nepokretnosti. Primjena principa za određivanje množitelja bruto zakupnine korelira sa principima za izračunavanje stope kapitalizacije nekretnine.
U ovoj publikaciji izvršili smo kratku analizu ovih definicija, njihovog međusobnog odnosa, kao i njihovu primjenu u praksi. Proučavali smo analitičke informacije o segmentima tržišta komercijalnih nekretnina u Novosibirsku u retrospektivnom periodu i na dan studije.
Osnovne definicije
Stopa kapitalizacije(koeficijent kapitalizacije) - indikator koji opisuje omjer tržišne vrijednosti imovine i neto prihoda za godinu. U procjeni vrijednosti imovine ovaj indikator se izračunava na sljedeći način: neto dobit po godini / vrijednost imovine. Stopa kapitalizacije pokazuje investitoru procenat prihoda koji će dobiti kupovinom određene imovine.
Bruto množitelj rente (GRM)– ovo je pokazatelj koji odražava odnos prodajne cijene i bruto prihoda imovine. Bruto množitelj zakupnine koristi se za objekte za koje se može pouzdano procijeniti potencijalni (PVG) ili stvarni bruto prihod (AGI).
Metoda bruto zakupnine zasnovana je na pretpostavci da postoji direktna veza između tržišne vrijednosti nekretnine i potencijalnog prihoda od zakupa koji se može dobiti davanjem ove nekretnine u zakup. Stoga se koristi za procjenu vrijednosti nekretnine ako je stopa zakupa po kojoj se nekretnina može dati u zakup poznata kao početni podatak. Multiplikator vam također omogućava da riješite inverzni problem: Odredite potrebnu stopu najma na osnovu poznate vrijednosti nekretnine. U smislu tehnike vrednovanja, ova metoda je bliska metodi direktne kapitalizacije. Međutim, ima svoje karakteristike. Bruto množitelj zakupnine nije individualna karakteristika određene nekretnine. Ne uzima u obzir karakteristike nekretnine koja se procjenjuje, odnosno preostali vijek trajanja, nivo operativnih troškova specifičnih za ovu nekretninu, tržišna očekivanja u pogledu rasta cijena zakupa, finansijske uslove transakcije, itd. multiplikator karakteriše prosječan odnos između rente prihoda od zakupnine i tržišne vrijednosti nekretnine, karakterističan za datu klasu objekata ili, preciznije, za dati segment tržišta. Stoga se bruto množitelj zakupnine može koristiti samo kao gruba metoda za vrednovanje imovine, bliska po značenju metodama masovne procene. To je temeljna razlika između ovog množitelja i omjera kapitalizacije, koji se može značajno razlikovati za dva slična objekta ako se ti objekti razlikuju, na primjer, po preostalom vijeku trajanja. Vrijedi napomenuti da, za razliku od množitelja bruto zakupnine, koeficijent kapitalizacije ima jasno ekonomsko značenje. Karakterizira konačnu profitabilnost i način povrata kapitala karakterističan za određenu imovinu. Stoga se može izračunati na osnovu analize isplativosti alternativnih opcija ulaganja, uzimajući u obzir očekivani rast ili pad vrijednosti imovine koja se procjenjuje za predviđeni period.
Danas postoje različite formule za izračunavanje množitelja bruto zakupnine i stopa kapitalizacije. Kada se primjenjuju različite formule, raspon stopa za poznati BPM može se razlikovati.
Uobičajene formule za izračunavanje BRM i stopa kapitalizacije
Razmotrimo prvu formulu, preuzetu iz udžbenika Rutgaisera V.M. "Procjena tržišne vrijednosti nekretnina." Za obračun se generiše lista objekata nepokretnosti uporedivih sa procenjenim objektom, nedavno prodatim i datim u zakup. Budući da u ruskim uvjetima takvi podaci nisu slobodno dostupni procjeniteljima, onda, prilično pouzdano, možete koristiti podatke iz prijedloga. Poređenje analognih objekata sa objektom koji se vrednuje vrši se, po pravilu, prema njihovoj funkcionalnoj namjeni, budući da su drugi faktori (završna obrada, lokacija i sl.) već uzeti u obzir u prodajnoj cijeni i zakupnini. Nakon sastavljanja liste uporedivih objekata, bruto množitelj zakupnine (GRM) se izračunava pomoću formule:
A.V. Dotsenko, u svom naučnom članku „Izračunavanje kapitalizacijskih diskontnih stopa pri vrednovanju nekretnina u vremenima krize“, smatra da prilikom izračunavanja vrednosti VRM-a, prosečne tržišne vrednosti zakupnine i troškova za odgovarajući segment tržišta nekretnina mogu biti korišteno. Izračunata zavisnost za određivanje BRM ima oblik:
Koristeći direktnu metodu određivanja množitelja L.A. Leifer u članku „Određivanje množitelja bruto rente na osnovu „istorijskih“ podataka“, GRM se izračunava pomoću formule:
Direktna metoda utvrđivanja može se koristiti u slučaju kada je za klasu objekata od interesa za procjenu moguće odabrati dovoljan broj objekata za koje istovremeno postoje podaci o prijedlozima za njihovu prodaju i iznajmljivanje. Takvi podaci se obično mogu pronaći za nekretnine koje pripadaju razvijenom segmentu tržišta, na primjer, poslovni ili maloprodajni prostori u velikim gradovima, gdje su tržišta prodaje i iznajmljivanja prilično razvijena ( Iz matematičke statistike je poznato da je takva procjena najbolja u klasi linearnih nepristrasnih procjena).
Također Leifer L.A. predložio sopstvenu metodologiju za izračunavanje stope kapitalizacije, na osnovu vrednosti GRM. Prema predloženoj metodologiji, proračun se vrši na osnovu varijacione serije (naručenih uzoraka). Prvi uzorak formiran je iz prodajnih cijena, a drugi iz cijena zakupa. Zatim se uzorci rangiraju i formiraju se parovi za izračunavanje BPM-a. Formiranje parova zasniva se na pretpostavci da objekti sa sličnim potrošačkim svojstvima zauzimaju približno ista mjesta, kao i kod poretka cijena najma. Na osnovu ove pretpostavke možemo pretpostaviti da se dobijeni parovi vrijednosti prodajne cijene i cijene najma odnose na iste ili barem slične objekte u smislu osnovnih potrošačkih karakteristika.
Ali po pravilu, za izračunavanje stope kapitalizacije koristi se osnovna formula (udžbenik N.E. Simionova, R.Yu. Simionova „Vrednovanje poslovanja: teorija i praksa“), izgleda ovako:
Koristeći transformaciju formula (1) i (4), možete izvesti formulu za ovisnost BRM i SC, koja će izgledati ovako::
,
Također, transformacijom, formula (5) može izgledati ovako:
Tabela odnosa VRM i SK za tržište komercijalnih nekretnina u Novosibirsku prema podacima za 2016.
Na osnovu analitičkih informacija „Monitoring. Ponude na tržištu komercijalnih nekretnina Novosibirska" RID Analytics, sastavljena krajem 2016. i korištenjem članka Zhivaeva M.V. "Rezultati stručnih procjena vrijednosti značajnih parametara koji se koriste u aktivnostima procjene" za 2. kvartal 2016. u delu „Vrednost operativnih rashoda u procentima od stvarnog bruto prihoda (AVG)“ sastavljena je zbirna tabela odnosa između raspona SC i VRM u zavisnosti jedan od drugog i od drugih faktora. Proračuni su obavljeni pomoću formula (1) i (6):
Analiza stope kapitalizacije maloprodajnih nekretnina u Novosibirsku prema otvorenim javnim informacijama za različite periode od 2009. do 2016. godine.
Kao rezultat sprovođenja istraživanja na ovu temu, proučili smo dostupne analitičke informacije i dali smo raspon stopa kapitalizacije za segment maloprodajnih nekretnina u Novosibirsku u retrospektivnom periodu.
Generalni direktor, procjenitelj I kategorije Evgenia Sergeevna Arsenchuk
Bruto množitelj zakupnine je omjer prodajne cijene nekretnine i potencijalnog ili stvarnog bruto prihoda ostvarenog od rada nekretnine:
Gdje URM - bruto množitelj rente; Cijena - prodajna cijena analoga.
Metoda se primjenjuje sljedećim redoslijedom:
1) se obračunava tržišni prihod od zakupnine od imovine koja se procenjuje;
2) za analogne objekte se obračunava bruto multiplikator zakupnine;
3) vjerovatna vrijednost procijenjenog objekta izračunava se po formuli:
Gdje PVDon - procjenjuje se potencijalni bruto prihod imovine.
Bruto multiplikator zakupnine nije prilagođen za razlike između predmetne nekretnine i uporedivih nekretnina jer se zasniva na stvarnim plaćanjima zakupnine i prodajnim cijenama, koje su takve razlike već uzele u obzir.
54. Osobine procjene tehničko-tehnološkog potencijala preduzeća.
Tehničko-tehnološki potencijal preduzeća ostvaruje se direktno u proizvodnom procesu i zajedno sa ljudskim resursima čini osnovu ovog procesa.
Njegova upotreba ima za cilj da obezbedi odgovarajuće materijalne uslove za sprovođenje ekonomskih aktivnosti preduzeća, održavanje potrebnog obima proizvodnje i zaliha, obavljanje transporta, pakovanja i drugih pripremnih radnji vezanih za obavljanje proizvodnih funkcija, pružanje usluga. , rada i odmora zaposlenih u preduzeću, povećavajući njihovu produktivnost i efikasnost ekonomskih aktivnosti celog preduzeća. Stoga njegova objektivna procjena igra važnu ulogu u procesu formiranja i procjene ukupnog potencijala preduzeća.
Tehnička i tehnološka osnova svakog preduzeća su mašine i oprema, koja se u ekonomskoj literaturi naziva i aktivnim dijelom osnovnih sredstava. Oni čine značajan dio imovinskog kompleksa preduzeća i djeluju kao objekti za procjenu tehničko-tehnološkog potencijala.
Trenutno su mašine i oprema najčešća i najaktivnija roba na individualnom tržištu imovine. Štaviše, za značajan dio mašina i opreme, kao rezultat specifičnosti njegove funkcionalne namjene, tržišni segment je, s jedne strane, ograničen veličinom, s druge strane karakteriše ga visoka mobilnost u odnosu na nekretnine, što se objašnjava sistematskom aktivnom restauracijom ove imovine.
Među karakterističnim karakteristikama mašina i opreme koje određuju njihovu specifičnost kao objekata ocjenjivanja u odgovarajućem tržišnom segmentu mogu se izdvojiti sljedeće:
1) nisu striktno povezani sa zemljištem i mogu se premjestiti na drugo mjesto bez nanošenja nepopravljive fizičke štete kako sebi tako i nepokretnosti za koju su privremeno vezani;
2) nemoguće je okarakterisati objekte opštim tehničko-ekonomskim pokazateljima (cena 1 m2 površine, 1 m3 zapremine, 1 linearni metar dužine);
3) funkcionalne, konstruktivne, operativne karakteristike objekata i, shodno tome, njihovi cjenovni parametri se mijenjaju dinamičnije i radikalnije nego kod objekata nekretnina, intervenišući na mogućnost korištenja prosječnih cijena;
4) problem fizičkog i funkcionalnog habanja je aktuelniji u odnosu na nekretnine;
5) potrebu da se vodi računa o usklađenosti sa zahtevima standarda, tehničkih specifikacija i druge regulativne i tehničke dokumentacije;
6) potrebu da se uzme u obzir postojanje ili odsustvo sistema garantnog i postgarantnog (popravka) servisa, kao i stepen održivosti;
7) cene analoga nisu uvek zasnovane na trošku, nabavnoj ceni ili preostaloj knjigovodstvenoj vrednosti i mogu biti potcenjene (u cilju proširenja, na primer, prodajnih tržišta) ili precenjene (na primer, kroz značajne troškove marketinga i reklamiranja);
8) potrebno je uzeti u obzir fazu životnog ciklusa objekta koji se ocenjuje i analognog objekta (odnosno, vremenski period od pojave određenog modela objekta do njegove zamene novim modelima);
9) prisustvo raznih tipova, klasa, modela, proizvođača i prodavaca, što dovodi do značajnih varijacija u nivou cena;
10) objekti procene mogu biti kako samostalne jedinice inventara i njihove komponente, tako i tehnološki kompleksi.
Namene procene mašina i opreme su različite i mogu se povezati sa transakcijama njihove kupoprodaje, darivanja, nasleđivanja, besplatnog prenosa, osiguranja, zaloge, zakupa, likvidacije imovinskog kompleksa preduzeća, revalorizacije itd.
U praksi domaćih procenjivačkih delatnosti, čitav niz namena za procenu tehnoloških mašina, opreme i opreme, u zavisnosti od stepena razgraničenosti procesa procene mašina i opreme i drugih vrsta imovine preduzeća, može se svesti na tri različite mete:
1) procena vrednosti mašina i opreme nezavisno od drugih vrsta imovine. Predmet takve procjene obično su pojedinačne inventarne jedinice, koje su kompletne stavke ili skupovi predmeta sa svim elementima i uređajima koji se odnose na predmet procjene.
Svrha utvrđivanja njihove tržišne vrijednosti je kupoprodaja, iznajmljivanje, lizing, kolateral, itd. U ovom slučaju se vrši „skupna” procjena.
2) procena mnogih jedinica mašina i opreme uslovno zavisnih jedna od druge kao jedna od faza procene (revalorizacije) osnovnih sredstava. U ovom slučaju postoji “tok” ili “grupna evaluacija”;
3) procena mašina i opreme kao jedna od faza procene preduzeća u celini (u toku njegove kupoprodaje, preraspodele imovinskih prava ili likvidacije).
U takvim uslovima primarni objekti procene, po pravilu, više nisu pojedinačne inventarne jedinice, već čitavi tehnološki kompleksi, koji se sastoje od mašina i pomoćnih uređaja, uzimajući u obzir postojeće proizvodne i tehnološke veze kako između pojedinih elemenata tako i sa inženjeringom. i tehnička infrastruktura koja ih okružuje.
Takvi tehnološki kompleksi se izdvajaju u jedinstven sistem ili prema tehnologiji proizvodnje finalnog proizvoda, ili na mjestu njihove ugradnje - zgrada, radionica, dionica itd. U ovom slučaju postoji “procjena sistema” ili “procjena proizvodnih i tehnoloških sistema”.
Izbor primarnog objekta vrednovanja utiče na vrstu vrednosti koju treba utvrditi u procesu vrednovanja i metode za njeno određivanje. Ista jedinica inventara može se ocijeniti i kao samostalan objekat i kao dio određene grupe ili sistema. Ukupna procijenjena vrijednost cijelog skupa takvih jedinica bit će različita, jer je korisnost različita.
55. Osobine procjene vrijednosti nematerijalne imovine.
Problem komercijalne upotrebe nematerijalne imovine u direktnoj je vezi sa potrebom njihovog vrednovanja, koje se može izvršiti u svrhu:
o kupovina i prodaja prava na intelektualnu svojinu ili licence za njihovo korišćenje;
o pružanje franšiza novim partnerima prilikom širenja tržišta;
o utvrđivanje štete nanesene poslovnom ugledu preduzeća nezakonitim radnjama drugih preduzeća;
o korporatizacija, privatizacija, spajanja i akvizicije;
o izmjene i dopune finansijskih izvještaja;
o osiguranje imovine, sprovođenje kolateralnih transakcija, donacija, nasleđivanje ili bespovratni prenos imovine preduzeća, itd.
Karakteristike vrednovanja nematerijalne imovine su:
1. zavisnost vrednosti vrednosti od obima prenetih prava (pun obim prava koja pripadaju nosiocu autorskog prava na objektima intelektualne svojine; ekskluzivna prava koja se prenose na davaoca licence a da davalac licence ne zadržava pravo korišćenja i pravo na izdaje licence drugim licima prema načinu, uslovima i teritoriji korišćenja prava koja su preneta na imaoca licence, pri čemu davalac licence zadržava pravo korišćenja i pravo izdavanja licenci drugim licima prema načinu, uslovima i teritoriji korišćenja; ;
2. mogućnost neovlašćenog korišćenja za objekte koji nemaju zakonsku zaštitu (odnosi sa klijentima, iskustvo u proizvodnji, veštine upravljanja i marketinga itd.);
3. potrebu da se uzme u obzir mogućnost otuđenja nematerijalne imovine;
4. obavezni pripremni rad za organizovanje procene nematerijalne imovine (provera predmeta na prisustvo materijalnih medija koji je predmet procene - opis, crteži, dijagrami, uzorci proizvoda, audio i video kaseta i drugih medija; izvođenje pravni pregled prava intelektualne svojine sa ciljem utvrđivanja prisustva i valjanosti zaštitnih dokumenata koji potvrđuju ova prava - patenata, sertifikata, ugovora o licenci itd., opravdanje vrste vrednosti koja se utvrđuje: vrednost imovine kao dio imovinskog kompleksa poslovnog subjekta, tržišnu vrijednost, preostalu vrijednost, itd., prikupljanje potrebnih informacija, tehničke, operativne, ekološke i ekonomske karakteristike objekta; jedinica robe koja koristi predmet, itd.)
Nakon pripremnih radova, neposredno se vrši procjena nematerijalne imovine.
3. Procjena tržišne vrijednosti nematerijalne imovine
U procesu procene nematerijalne imovine koriste se opšteprihvaćeni pristupi: prihodovni, troškovni i uporedni.
Izbor jednog ili drugog pristupa vrednovanju značajno zavisi od vrste i prirode nematerijalne imovine, stabilnosti i prirode prihoda koji se ostvaruje uz njegovu pomoć, te mogućnosti njegove komercijalne upotrebe.
U procjeni nematerijalne imovine prihodovni pristup ima posebno mjesto jer najtačnije prikazuje stvarnu vrijednost nematerijalne imovine i njihove buduće koristi koje će vlasnik ostvariti posjedovanjem iste.
56. Procjena tržišne vrijednosti nematerijalne imovine na osnovu prihoda
pristup.
Pristup prihodima zasniva se na određivanju sadašnje vrijednosti budućih prihoda.
Prva metoda, metoda viška zarade, koristi se za procjenu goodwill-a (poslovne reputacije). Zadatak procjenitelja je da odredi osovinu oko koje cijena nadolazeće transakcije fluktuira. Procjena se vrši po principu “big pot”, tj. sve prednosti se kombinuju i pojačavaju jedna drugu.
U prvoj fazi utvrđuje se tržišna vrijednost imovine ili kapitala.
U drugoj fazi, potrebno je normalizovati računovodstveni obrazac br. 2 „Bilans uspeha“ za netipične prihode i rashode. Normalizacija se uvijek vrši na osnovi prije oporezivanja. Kao rezultat, dobijamo normalizovani profit. Procjenitelj radi s tim.
U trećoj fazi određujemo očekivani profit, tj. profit koji bi preduzeće ostvarilo da posluje, budući da u proseku posluje preduzeće u ovoj industriji. Da bismo to učinili, množimo tržišnu vrijednost imovine ili vlasničkog kapitala sa prosječnim prinosom na imovinu (ili vlasnički kapital).
U sljedećoj fazi utvrđuje se višak dobiti. To je razlika između normalizovane neto dobiti koju je primilo preduzeće i očekivane dobiti utvrđene u prethodnoj fazi.
U petoj fazi ćemo odrediti koeficijent kapitalizacije. Postoje dvije opcije:
za preduzeća čije se akcije kotiraju na tržištu hartija od vrijednosti;
za akcije preduzeća koje nisu kotirane na berzi.
U završnoj fazi izračunava se vrijednost goodwill-a dijeljenjem viška dobiti sa koeficijentom kapitalizacije i utvrđujemo tržišnu vrijednost vlasničkog kapitala uzimajući u obzir goodwill.
Metoda odricanja od naknade koristi se za procjenu vrijednosti patenata i licenci. Vlasnik patenta daje drugoj osobi pravo korištenja intelektualnog vlasništva uz određenu naknadu (royalty). Rojalitet se izražava kao procenat ukupnog prihoda dobijenog od prodaje robe proizvedene korišćenjem patentiranog proizvoda. Prema ovoj metodi, vrijednost intelektualne svojine je sadašnja vrijednost toka budućih isplata tantijema tokom ekonomskog vijeka trajanja patenta ili licence. Visina naknade se utvrđuje na osnovu analize tržišta.
Metoda oslobađanja od tantijema postoji u tri modifikacije, koje se razlikuju po osnovici obračuna (bruto prihod, dodatna dobit, bruto dobit).
Obračun troška intelektualne svojine metodom izuzeća od tantijema vrši se u nekoliko faza.
U prvoj fazi se izrađuje prognoza obima prodaje za koje se očekuju isplate tantijema (uzimajući u obzir životni ciklus proizvoda).
Drugi korak je određivanje stope tantijema. Podaci su preuzeti iz tabela standardnih iznosa tantijema štampanih u stručnoj literaturi.
U trećoj fazi utvrđuje se ekonomski vijek trajanja patenta ili licence. Pravni i ekonomski vijek trajanja možda se ne poklapaju, pa se mora napraviti realna prognoza trajanja plaćanja.
Sljedeći korak je izračunavanje očekivanih plaćanja tantijema izračunavanjem procenta predviđene prodaje.
U petoj fazi, svi troškovi u vezi sa obezbeđivanjem patenta ili licence se odbijaju od očekivanih plaćanja tantijema.
U šestoj fazi izračunavaju se diskontovani tokovi dobiti od plaćanja tantijema.
U sedmom koraku utvrđuje se zbir trenutnih vrijednosti tokova dobiti od plaćanja tantijema.
Formula za trošak patenta ili licence na osnovu tantijema je sljedeća:
RE = I=T Vi * Ri* Zi * K,
gdje je Vi obim utvrđene proizvodnje proizvoda po dozvoli u i-toj godini (komada, kg, m3);
Ri je iznos autorske naknade u i-toj godini, arb. jedinice;
Zi je prodajna cijena proizvoda po licenci u i-oj godini, proizvoljne jedinice. jedinice;
T - rok važenja ugovora o licenci, godine;
i - redni broj razmatranog perioda važenja ugovora o licenci;
K je diskontni faktor.
Metoda podjele dobiti koristi se prilikom vrednovanja licence.
Ovim metodom trošak licence utvrđuje se kao udio davaoca licence u dodatnoj dobiti ostvarenoj primjenom prava intelektualne svojine na korištenje, a koje se prenosi zaključenjem ugovora o licenci.
Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Dl-r * Kd,
gdje je Rlic cijena licence,
DL-r - udio davaoca licence,
U svjetskoj praksi, prilikom sklapanja ugovora o licenciranju, udio davaoca licence se određuje u rasponu od 10 do 30%.
Da bi se odredio udio davaoca licence, uzima se u obzir pet faktora cijena:
Indikator teritorije.
Pokazatelj obima prava po licenci.
Indikator pravne zaštite.
Indikator čistoće patenta
Pokazatelj obima prenesene dokumentacije.
Metoda profitne prednosti se često koristi kada se procjenjuje vrijednost izuma.
Vrijednost pronalaska određena je profitnom prednosti za koju se očekuje da će se ostvariti njegovom upotrebom. Profitna prednost se odnosi na dodatnu dobit zbog predmetne intelektualne svojine koja se vrednuje. Ona je jednaka razlici između dobiti ostvarene upotrebom izuma i dobiti koju proizvođač ostvaruje prodajom proizvoda bez korištenja izuma. Ova godišnja prednost dobiti diskontira se za očekivani period njenog prijema.
Dakle, trošak izuma može se izračunati pomoću formule:
Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Kd, gdje je
Rlic - trošak licence,
I=T (Pr1 - Pr2)i - dodatni profit po jedinici proizvodnje, I=1
Vi - obim prodaje u fizičkim jedinicama,
Kd - faktor trenutne vrijednosti,
T je broj godina prognoze.
Za obračun dodatne dobiti u okviru ove metode može se koristiti metodologija metode izuzeća od tantijema (druga modifikacija).
Metoda procene vrednosti intelektualne svojine kroz koeficijent učešća u kapitalu koristi se samo za procenu pronalazaka i upotrebnih modela. Ovu tehniku je razvio Rospatent.
U proizvodnji proizvoda može se koristiti jedan ili više izuma.
U prvoj verziji osnovna formula je:
Poi = Commun. * Kdu, gdje
Poi je profit koji se obračunava na pronalazak koji se vrednuje,
Generale - dobit koju preduzeće dobije kao rezultat prodaje proizvoda koji su stvoreni korišćenjem ovog pronalaska.
Kdu je koeficijent učešća u kapitalu procenjenog pronalaska.
Kdu = K"1 * K"3* K"4, gdje je
K"1 - koeficijent ostvarenosti rezultata,
K"3 - koeficijent složenosti riješenog tehničkog problema,
K"4 - koeficijent novosti.
U drugoj opciji osnovna formula je:
Poi = P svih pronalazaka. * KDU ocjenjivanog pronalaska
Pall izumi = Ukupno. * Gde su svi izumi?
Kdu svih pronalazaka = K"1max * K"3 max * K"4 max. (8) tj. biramo maksimalne vrijednosti ovih koeficijenata među koeficijentima svih ocjenjivanih pronalazaka.
K"1 ocijenjena slika * K"3 ocijenjena slika slika * Slika sa oznakom K"4.
Kdu ocjenjenih = (K"1 ocijenjena slika * K"3 ocijenjena slika * K"4 ocijenjena slika+ ...+ K"1 n slika*
* K"3 n slika* K"4 n slika) izumi
57. Metoda viška dobiti.
Zasnovan je na pretpostavci da višak profita preduzeću donosi nematerijalna imovina koja nije prikazana u bilansu stanja, a koja daje prinos na sredstva i sopstveni kapital iznad proseka industrije. Ova metoda prvenstveno procjenjuje vrijednost goodwilla.
Glavne faze ove metode:
1. Odredite tržišnu vrijednost svih sredstava.
2. Izračunajte normalizovanu dobit preduzeća koje se ocenjuje.
3. Odredite prosječan prinos na imovinu ili kapital u industriji.
4. Izračunajte očekivanu dobit zasnovanu na množenju prosječnog prihoda industrije sa imovinom (ili vlasničkim kapitalom (pod 1 x pod 3).
5. Odrediti višak dobiti (etaž 2 - sprat 4). Da bi se to postiglo, očekivana dobit se oduzima od normalizovane dobiti.
6. Izračunajte vrijednost nematerijalne imovine (goodwill) dijeljenjem viška dobiti sa koeficijentom kapitalizacije. Da biste bolje asimilirali materijal, trebali biste koristiti jasan primjer izračunavanja goodwill-a, koji vam omogućava da kombinirate teorijske principe s praksom vrednovanja.
Primer: Pretpostavimo da je tržišna vrednost imovine kompanije procenjena na 40.000 dolara, normalizovani neto profit je 8.000 dolara. Stopa kapitalizacije -20%. Potrebno je procijeniti vrijednost goodwilla. Algoritam proračuna će imati sljedeći oblik.
Mora se uzeti u obzir da procjenitelj mora iz tržišne vrijednosti imovine izbaciti neposlovna sredstva, kao i neposlovne prihode iz stvarnog neto prihoda preduzeća. Neki procjenitelji koriste prosjek imovine i prosječne zarade tokom određenog vremenskog perioda, obično pet godina, za izračunavanje viška zarade. Ali ovaj pristup je opravdan ako podaci za odabrani period odražavaju razumna buduća očekivanja, štaviše, „nenormalne godine“, sa nivoom profita znatno iznad ili ispod prosjeka, treba isključiti iz razmatranja. Korištenje jednostavnog prosjeka ili ponderiranog prosjeka profita u posljednjih nekoliko godina bez uzimanja u obzir kako retrospektivne informacije odražavaju mogući budući profit će dovesti do podcijenjenosti ili precijenjenosti preduzeća. Najvažniji problem pri korištenju metode viška zarade je ispravan izbor stope kapitalizacije za izračunavanje vrijednosti goodwill-a. Vrijednost goodwilla je određena njegovom sposobnošću da generiše ekonomsku dobit. Obično investitori plaćaju očekivanu buduću dobit ostvarenu goodwill-om u periodu koji ne prelazi pet godina. Pod takvim pretpostavkama, stopa kapitalizacije se izračunava kao recipročna vrijednost broja godina generiranja viška profita za koje je investitor spreman platiti. Na primjer, ako je investitor spreman platiti iznos jednak petogodišnjem višku prihoda, tada će stopa kapitalizacije biti jednaka 1:5 == 0,20 = 20%
