Prihodovni pristup vrednovanju nekretnina - skup metoda za procjenu vrijednosti nekretnine, na osnovu utvrđivanja očekivanog prihoda od komercijalne upotrebe nekretnine koja se procjenjuje.
Osnovna prednost koju prihodovni pristup vrednovanju nekretnina ima u odnosu na tržišni i troškovni pristup je što bolje odražava ideju investitora o nekretninama kao izvoru prihoda, tj. Ovaj kvalitet nekretnine uzima se u obzir kao glavni faktor cijene. Glavni nedostatak dohodovnog pristupa procjeni vrijednosti nekretnina je to što se, za razliku od druga dva pristupa vrednovanju, zasniva na podacima prognoze.
Prihodovni pristup procjenjuje trenutnu vrijednost nekretnine kao sadašnju vrijednost budućih novčanih tokova, tj. odražava:
kvalitet i količinu prihoda koji će imovina vjerovatno ostvariti tokom svog korisnog vijeka trajanja;
rizici specifični za objekat koji se procenjuje i za region.
Prihodovni pristup se koristi za određivanje ulaganjatrošak, jer potencijalni investitor neće platiti više za nekretninu od sadašnje vrijednosti buduće zarade od te imovine. Takođe se koristi u određivanju Tržišna vrijednost.
Osnovni koncepti:
Kapitalizacija prihoda je proces koji određuje odnos između budućeg prihoda i trenutne vrijednosti objekta.
Osnovna formula dohodovnog pristupa (slika 3.5):
ili 
, Gdje
C (V) - vrijednost imovine;
BH (I) - očekivani prihod od imovine koja se procjenjuje. Prihod se obično odnosi na neto poslovni prihod koji je imovina sposobna da generiše tokom određenog perioda;
K (R) - stopa prinosa ili profita - je koeficijent ili stopa kapitalizacije.
Stopa kapitalizacije- stopa prinosa, koja odražava odnos između prihoda i vrijednosti objekta procjene.
Stopa kapitalizacije- Ovo je odnos tržišne vrednosti imovine i neto prihoda koji ona ostvaruje.
Diskontna stopa- složena kamatna stopa, koja se primjenjuje kada se u određenom trenutku preračunava vrijednost novčanih tokova nastalih korištenjem imovine.
Glavne faze vrednovanja nekretnina primenom dohodovnog pristupa su:
Procjena bruto potencijalnog prihoda na osnovu analize trenutnih stopa i tarifa (stopa zakupnine) na tržištu za uporedive nekretnine;
Analiza gubitaka;
Obračun troškova rada procijenjenog objekta;
Utvrđuje se neto poslovni prihod, koji je jednak razlici bruto potencijalnog prihoda minus gubici i troškovi
Pretvaranje neto prihoda iz poslovanja u vrijednost imovine.
U okviru dohodovnog pristupa moguće je koristiti jedan od dva metoda: metod direktne kapitalizacije prihoda i metod diskontovanih novčanih tokova.
Ove metode se zasnivaju na pretpostavci da je vrijednost nekretnine određena sposobnošću imovine koja se procjenjuje da stvara prihode u budućnosti. U oba metoda budući prihod od imovine se pretvara u njenu vrijednost, uzimajući u obzir nivo rizika karakterističan za ovu imovinu. Ove metode se razlikuju samo po načinu na koji transformišu tokove prihoda.
Prilikom upotrebe metode kapitalizacije prihoda, prihod za jedan vremenski period pretvara se u vrijednost nekretnine, a kada se koristi metoda diskontiranog novčanog toka, prihod od njegove namjene za određeni broj predviđenih godina, kao i prihod od preprodaje nekretnina. imovine na kraju perioda predviđanja, se pretvaraju.
Metoda kapitalizacije prihoda se koristi ako:
tokovi prihoda su stabilni tokom dugog vremenskog perioda i predstavljaju značajnu pozitivnu vrijednost;
prihodi rastu stabilnim, umjerenim tempom.
Osnovna formula izračuna je sljedeća:
ili 
,Gdje
C - trošak imovine (novčane jedinice);
CC - koeficijent kapitalizacije (%).
Dakle, metoda kapitalizacije prihoda je određivanje vrijednosti nekretnine kroz konverziju godišnjeg (ili prosječnog godišnjeg) neto poslovnog prihoda (NOI) u tekuću vrijednost.
Prilikom primjene ove metode potrebno je uzeti u obzir sljedeće: ograničavajućih uslova:
nestabilnost tokova prihoda;
ako je nekretnina u rekonstrukciji ili izgradnji u toku.
Glavni problemi ove metode
1. Metoda se ne preporučuje za upotrebu kada je nekretnina potrebna značajnija rekonstrukcija ili je u stanju nezavršene izgradnje, tj. Nije moguće dostići nivo stabilnog prihoda u bliskoj budućnosti.
2. U ruskim uslovima, glavni problem sa kojim se susreće procjenitelj je „informacijska neprozirnost“ tržišta nekretnina, prije svega nedostatak informacija o stvarnim transakcijama prodaje i iznajmljivanja nekretnina, operativnim troškovima, te nedostatak statističkih podataka. informacije o faktoru opterećenja u svakom segmentu tržišta u različitim regionima. Kao rezultat toga, izračunavanje NRR-a i stope kapitalizacije postaje vrlo složen zadatak.
Glavne faze postupka vrednovanja metodom kapitalizacije:
utvrđivanje očekivanog godišnjeg (ili prosječnog godišnjeg) prihoda, kao prihoda ostvarenog od imovine pod njenom najboljom i najefikasnijom upotrebom;
obračun stope kapitalizacije;
Određivanje vrijednosti imovine na osnovu neto poslovnog prihoda i koeficijenta kapitalizacije dijeljenjem NPV sa koeficijentom kapitalizacije.
Potencijalni bruto prihod (GPI)- prihod koji se može ostvariti od nekretnine uz njeno 100% korištenje bez uzimanja u obzir svih gubitaka i rashoda. PPV ovisi o površini nekretnine koja se procjenjuje i utvrđenoj stopi zakupa i izračunava se pomoću formule:
, Gdje
S - površina za iznajmljivanje, m2;
cm - cijena najma po 1 m2.
Stvarni bruto prihod (DVD)- ovo je potencijalni bruto prihod umanjen za gubitke od neiskorišćenosti prostora i prilikom naplate zakupnine, uz dodatak drugih prihoda od uobičajenog tržišnog korišćenja nekretnine:
DVD = PVD – Gubici + Ostali prihodi
Neto operativni prihod (NOI)- stvarni bruto prihod minus operativni troškovi (OR) za godinu (bez amortizacije):
CHOD = DVD – OR.
Poslovni rashodi su rashodi neophodni za osiguranje normalnog funkcionisanja imovine i reprodukciju stvarnog bruto prihoda.
Izračunavanje koeficijenta kapitalizacije.
Postoji nekoliko metoda za određivanje stope kapitalizacije:
uzimajući u obzir nadoknadu kapitalnih troškova (korigovanih za promjene u vrijednosti imovine);
metoda vezanog ulaganja ili tehnika investicione grupe;
metoda direktne kapitalizacije.
Određivanje koeficijenta kapitalizacije uzimajući u obzir kompenzaciju kapitalaukupni troškovi.
Koeficijent kapitalizacije sastoji se od dva dijela:
stopa prinosa na investiciju (kapital), koja predstavlja naknadu koja se mora isplatiti investitoru za korišćenje sredstava, uzimajući u obzir rizik i druge faktore povezane sa konkretnim ulaganjima;
stope prinosa na kapital, tj. otplatu iznosa početnog ulaganja. Štaviše, ovaj element koeficijenta kapitalizacije primjenjuje se samo na dio imovine koji se amortizira.
Stopa prinosa na kapital konstruisana je metodom kumulativne konstrukcije:
Stopa povrata bez rizika +
Premije za rizik +
Ulaganja u nekretnine +
Premije za nisku likvidnost nekretnina +
Nagrade za upravljanje investicijama.
Stopa prinosa bez rizika - kamatna stopa na visokolikvidna sredstva, tj. Ovo je stopa koja odražava “stvarne tržišne mogućnosti za ulaganje sredstava firmi i pojedinaca bez ikakvog rizika od nepovrata”. Prinos na OFZ i VEB se često uzima kao bezrizična stopa.
U procesu procene potrebno je uzeti u obzir da nominalne i realne nerizične stope mogu biti i rublja i strana valuta. Prilikom preračunavanja nominalne stope u realnu i obrnuto, preporučljivo je koristiti formulu američkog ekonomiste i matematičara I. Fishera, koju je on izveo još 30-ih godina 20. stoljeća:
; Gdje
Rn – nominalna stopa;
Rr – realna stopa;
Jinf – indeks inflacije (godišnja stopa inflacije).
Prilikom izračunavanja deviznog kursa bez rizika, preporučljivo je izvršiti prilagodbu koristeći Fisherovu formulu uzimajući u obzir indeks inflacije dolara, a pri određivanju nerizične stope rublje - indeks inflacije rublje.
Pretvaranje stope povrata rublje u stopu dolara ili obrnuto može se izvršiti pomoću sljedećih formula:
Dr, Dv - stopa prihoda u rubljama ili stranoj valuti;
Kurs – kurs, %.
Izračun različitih komponenti premije rizika:
premija za nisku likvidnost. Prilikom izračunavanja ove komponente uzima se u obzir nemogućnost trenutnog povrata uloženih ulaganja u nekretninu, a može se uzeti na nivou inflacije dolara za tipično vreme izloženosti objekata sličnom onom koji se vrednuje na tržištu;
premija rizika ulaganja u nekretnine. U ovom slučaju se uzima u obzir mogućnost slučajnog gubitka potrošačke vrijednosti objekta, a premija se može prihvatiti u visini doprinosa za osiguranje u osiguravajućim društvima najviše kategorije pouzdanosti;
premija za upravljanje investicijama.Što je investicija rizičnija i složenija, to je potrebno kompetentnije upravljanje. Preporučljivo je izračunati premiju za upravljanje investicijom uzimajući u obzir koeficijent podopterećenja i gubitaka prilikom naplate zakupnine.
Metoda vezanog ulaganja, ili tehnika investicione grupe.
Ako je imovina kupljena korištenjem kapitala i pozajmljenog kapitala, omjer kapitalizacije mora zadovoljiti zahtjeve povrata za oba dijela investicije. Vrijednost koeficijenta određuje se odgovarajućom metodom ulaganja, odnosno tehnikom investicijske grupe.
Koeficijent kapitalizacije za posuđeni kapital naziva se hipotekarna konstanta i izračunava se pomoću sljedeće formule:
; Gdje
Rm – hipotekarna konstanta;
DO – godišnje uplate;
K – iznos hipotekarnog kredita.
Konstanta hipoteke određena je tabelom šest funkcija složene kamate: jednaka je zbiru kamatne stope i faktora kompenzacionog fonda ili jednaka faktoru doprinosa po jedinici amortizacije.
Stopa kapitalizacije kapitala naziva se hipotekarna konstanta i izračunava se pomoću sljedeće formule:
; Gdje
Rc – koeficijent kapitalizacije kapitala;
PTCF – godišnji novčani tok prije oporezivanja;
Ks je iznos osnovnog kapitala.
Ukupan koeficijent kapitalizacije određuje se kao ponderisani prosjek:
M – omjer hipotekarnog duga.
Ako se predvidi promjena vrijednosti imovine, tada je potrebno uzeti u obzir povrat glavnog iznosa kapitala (proces dokapitalizacije) u koeficijentu kapitalizacije. Stopa prinosa na kapital se u nekim izvorima naziva omjerom dokapitalizacije. Za vraćanje početnog ulaganja dio neto prihoda iz poslovanja izdvaja se u fond za oporavak sa kamatnom stopom R – kamatna stopa za dokapitalizaciju.
Postoje tri načina povraćaj uloženog kapitala:
pravolinijski povrat kapitala (metoda prstena);
povrat kapitala prema zamjenskom fondu i stopi povrata na investiciju (Inwood metoda). Ponekad se naziva metodom anuiteta;
povrat kapitala po osnovu kompenzacionog fonda i bezrizične kamatne stope (Hoskold metoda).
Metoda prstena.
Ovaj metod je prikladno koristiti kada se očekuje da će glavnica biti otplaćena u jednakim ratama. Godišnja stopa prinosa na kapital se izračunava tako što se 100% vrijednosti sredstva podijeli sa preostalim korisnim vijekom trajanja, tj. To je recipročna vrijednost vijeka trajanja sredstva. Stopa prinosa je godišnji udio početnog kapitala uloženog u beskamatni kompenzacijski fond:
; Gdje
n – preostali ekonomski život;
Ry – stopa povrata investicije.
Primjer.
Uslovi ulaganja:
rok - 5 godina;
R - stopa povrata ulaganja 12%;
iznos kapitala uloženog u nekretnine je 10.000 dolara.
Rješenje. Ringova metoda. Godišnja proporcionalna stopa prinosa na kapital biće 20%, pošto će 100% imovine biti otpisano za 5 godina (100:5 = 20). U ovom slučaju, koeficijent kapitalizacije će biti 32% (12% + 20% = 32%).
Povrat glavnice kapitala, uzimajući u obzir potrebnu stopu prinosa na investiciju, prikazan je u tabeli.
Tabela Povraćaj uloženog kapitala metodom prstena (USD)
|
Stanje ulaganja na početku perioda |
Povrat investicije |
Povrat na uloženi kapital (12%) |
Ukupan prihod |
|
Povrat kapitala se dešava u jednakim dijelovima tokom cijelog vijeka trajanja imovine.
Inwood metoda koristi se ako se prinos na kapital reinvestira po stopi prinosa na investiciju. U ovom slučaju, stopa prinosa kao komponenta koeficijenta kapitalizacije jednaka je faktoru zamjenskog fonda po istoj kamatnoj stopi kao i za ulaganja:
Gdje SFF - faktor kompenzacionog fonda;
Y = R (stopa povrata ulaganja).
Nadoknada uloženog kapitala ovom metodom prikazana je u tabeli. 3.5.
Primjer.
Uslovi ulaganja:
rok - 5 godina;
povrat ulaganja - 12%.
Rješenje. Stopa kapitalizacije izračunata je kao zbir stope povrata ulaganja od 0,12 i faktora kompenzacionog fonda (za 12%, 5 godina) od 0,1574097. Stopa kapitalizacije je 0,2774097, ako se uzme iz kolone „Doprinos za amortizaciju“ (12%, 5 godina).
Table. Povrat uloženog kapitala metodom Inwood (USD)
|
Stanje glavnice na početku godine, dolara. |
Ukupan iznos naknade |
Uključujući |
||
|
% na kapital |
kompenzacija iznos glavnice |
|||
Hoskold metoda. Koristi se kada je stopa povrata na početnu investiciju donekle visoka, što čini reinvestiranje po istoj stopi malo vjerojatnim. Za reinvestirana sredstva pretpostavlja se da će prihod biti primljen po stopi bez rizika:
gdje je Yb bezrizična kamatna stopa.
Primjer. Investicioni projekat predviđa godišnji povrat ulaganja (kapitala) od 12% za 5 godina. Iznosi povrata ulaganja mogu se sigurno reinvestirati po stopi od 6%.
Rješenje. Ako je stopa prinosa na kapital 0,1773964, što je faktor oporavka za 6% tokom 5 godina, tada je stopa kapitalizacije 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Ako se predvidi da će investicija izgubiti samo dio vrijednosti, onda se koeficijent kapitalizacije izračunava nešto drugačije, jer se kapital otplaćuje preprodajom nekretnina, a dijelom i tekućim prihodima.
Prednosti metoda kapitalizacije prihoda je da ova metoda direktno odražava tržišne uslove, budući da se prilikom njene primjene obično veliki broj transakcija nekretninama analizira sa stanovišta odnosa prihoda i vrijednosti, a i prilikom izračuna kapitaliziranog prihoda, a sastavlja se hipotetički bilans uspjeha čiji je osnovni princip pretpostavka tržišnog nivoa eksploatacije nekretnina.
Nedostaci Metoda kapitalizacije prihoda je da:
njegova primjena je teška kada nema informacija o tržišnim transakcijama;
Metoda diskontiranog novčanog toka (DCF) je složeniji, detaljniji i omogućava vam da procijenite objekat u slučaju primanja nestabilnih novčanih tokova od njega, modelirajući karakteristične karakteristike njihovog prijema. DCF metoda se koristi kada:
očekuje se da će se budući novčani tokovi značajno razlikovati od sadašnjih;
postoje podaci koji opravdavaju veličinu budućih novčanih tokova od nekretnina;
tokovi prihoda i rashoda su sezonski;
nekretnina koja se procjenjuje je veliki multifunkcionalni poslovni objekat;
nekretnina je u izgradnji ili je tek izgrađena i puštena u funkciju (ili puštena u funkciju).
DCF metoda procjenjuje vrijednost nekretnine na osnovu sadašnje vrijednosti prihoda, koji se sastoji od projektovanih novčanih tokova i preostale vrijednosti.
Za izračunavanje DCF-a potrebni su sljedeći podaci:
trajanje perioda prognoze;
prognozirane vrijednosti novčanih tokova, uključujući reverziju;
Diskontna stopa.
Algoritam proračuna za DCF metodu.
1. Određivanje perioda prognoze. U međunarodnoj praksi procjene, prosječni period predviđanja je 5-10 godina za Rusiju, tipična vrijednost će biti period od 3-5 godina. Ovo je realan period za koji se može napraviti razumna prognoza.
2. Predviđanje novčanih tokova.
Prilikom vrednovanja nekretnina DCF metodom izračunava se nekoliko vrsta prihoda od imovine:
potencijalni bruto prihod;
stvarni bruto prihod;
neto poslovni prihod;
novčani tok prije oporezivanja;
novčani tok nakon oporezivanja.
U praksi, ruski procjenitelji diskontiraju prihod umjesto novčanih tokova:
CHOD (označava da je imovina prihvaćena kao neopterećena dužničkim obavezama),
neto novčani tok umanjen za operativne troškove, porez na zemljište i rekonstrukciju,
oporezivi prihod.
Potrebno je uzeti u obzir da je to novčani tok ono što je potrebno diskontovati, jer:
tokovi gotovine nisu tako promjenjivi kao profit;
koncept “novčanog toka” povezuje priliv i odliv sredstava, uzimajući u obzir monetarne stavke kao što su “kapitalne investicije” i “dužničke obaveze”, koje nisu uključene u obračun dobiti;
pokazatelj dobiti povezuje prihode ostvarene u određenom periodu sa troškovima nastalim u istom periodu, bez obzira na stvarna primanja ili rashode sredstava;
Novčani tok je pokazatelj postignutih rezultata kako za samog vlasnika, tako i za eksterne i druge strane - klijente, kreditore, dobavljače itd., jer odražava stalnu dostupnost određenih sredstava na računima vlasnika.
Karakteristike izračunavanja novčanog toka pri korištenju DCF metode.
Porez na imovinu (porez na nekretnine), koji se sastoji od poreza na zemljište i poreza na imovinu, mora se odbiti od stvarnog bruto prihoda kao dio poslovnih rashoda.
Ekonomska i poreska amortizacija nije pravo gotovinsko plaćanje, pa je uzimanje amortizacije u obzir prilikom predviđanja prihoda nepotrebno.
Plaćanja za servisiranje kredita (plaćanje kamata i otplata duga) moraju se odbiti od neto poslovnog prihoda ako se procjenjuje investicijska vrijednost nekretnine (za određenog investitora). Prilikom procjene tržišne vrijednosti nekretnine nije potrebno odbiti otplate za servisiranje kredita.
Poslovni rashodi vlasnika nekretnine moraju se odbiti od stvarnog bruto prihoda ako su usmjereni na održavanje potrebnih karakteristika nekretnine.
dakle, dnovčani tok (CF) za nekretnine izračunati na sljedeći način:
- DVD je jednak iznosu PVD minus gubici od upražnjenih radnih mjesta i naplate zakupnine i drugih prihoda;
NPV je jednaka DV minus OR i poslovni troškovi vlasnika nekretnine koji su povezani sa nekretninom;
- DP prije oporezivanja jednak je iznosuNPV minus kapitalna ulaganja i operativni troškoviservisiranje kredita i rast kredita.
DP je jednak DP prije oporezivanja umanjenom za porez na dohodak vlasnika imovine.
Sljedeći važan korak je obračun troškova reverzije. Trošak povrata može se predvidjeti korištenjem:
utvrđivanje prodajne cijene na osnovu analize trenutnog stanja na tržištu, praćenje cijene sličnih objekata i pretpostavke o budućem stanju objekta;
iznošenje pretpostavki o promjenama vrijednosti nekretnine tokom perioda vlasništva;
kapitalizacija prihoda za godinu nakon završetka predviđenog perioda, koristeći nezavisno izračunatu stopu kapitalizacije.
Određivanje diskontne stope.“Diskontna stopa je faktor koji se koristi za izračunavanje sadašnje vrijednosti sume novca primljene ili plaćene u budućnosti.”
Diskontna stopa treba da odražava odnos rizika i prinosa, kao i različite vrste rizika svojstvene imovini (stopa kapitalizacije).
Budući da je prilično teško identifikovati neinflatornu komponentu za nekretnine, pogodnije je za procjenitelja da koristi nominalnu diskontnu stopu, jer u ovom slučaju prognoze novčanih tokova i promjena vrijednosti imovine već uključuju inflaciona očekivanja.
Rezultati izračunavanja sadašnje vrijednosti budućih novčanih tokova u nominalnom i realnom iznosu su isti. Tok novca a diskontne stope moraju odgovarati jedna drugoj i ista računati za ono što jeste.
U zapadnoj praksi se koriste sljedeće metode za izračunavanje diskontne stope:
kumulativni način izgradnje;
metoda za poređenje alternativnih investicija;
metoda selekcije;
metoda praćenja.
Kumulativna metoda izgradnje zasniva se na pretpostavci da je diskontna stopa funkcija rizika i izračunava se kao zbir svih rizika svojstvenih svakoj specifičnoj imovini.
Diskontna stopa = stopa bez rizika + premija rizika.
Premija rizika se izračunava zbrajanjem vrijednosti rizika svojstvenih datoj imovini.
Metoda odabira- diskontna stopa, kao složena kamatna stopa, izračunava se na osnovu podataka o obavljenim transakcijama sa sličnim objektima na tržištu nekretnina.
Uobičajeni algoritam za izračun diskontne stope metodom alokacije je sljedeći:
modeliranje za svaki analogni objekat u određenom vremenskom periodu prema scenariju najbolje i najefikasnije upotrebe tokova prihoda i rashoda;
obračun stope povrata ulaganja za objekat;
obraditi rezultate dobijene bilo kojom prihvatljivom statističkom ili ekspertskom metodom kako bi se karakteristike analize približile objektu koji se procjenjuje.
Metoda praćenja zasniva se na redovnom praćenju tržišta, praćenju glavnih ekonomskih pokazatelja ulaganja u nekretnine na osnovu podataka o transakcijama. Takve informacije treba prikupljati u različitim tržišnim segmentima i redovno objavljivati. Takvi podaci služe kao vodič za procjenitelja i omogućavaju kvalitativno poređenje dobijenih izračunatih pokazatelja sa tržišnim prosjekom, provjeravajući validnost različitih vrsta pretpostavki.
Izračunavanje vrijednosti imovine DCF metodom vrši se pomoću formule:
; Gdje
PV – trenutna vrijednost;
Ci – novčani tok perioda t;
To je diskontna stopa za novčani tok perioda t;
M – rezidualna vrijednost.
Preostala vrijednost, ili povratna vrijednost, mora se diskontirati (faktorom posljednje prognozirane godine) i dodati zbiru sadašnjih vrijednosti novčanih tokova.
Dakle, vrijednost svojstva je = Sadašnja vrijednost projektovanih novčanih tokova + Sadašnja vrijednost preostale vrijednosti (reverzija).
Izbor odgovarajuće diskontne stope i stope kapitalizacije mora biti pažljivo opravdan, uzimajući u obzir rizike kojima se može upravljati i koje se ne mogu kontrolisati.
Zadatak procjene vrijednosti poslovanja u različitim fazama njegovog razvoja ne gubi na važnosti. Preduzeće je dugoročna imovina koja ostvaruje prihode i ima određenu investicionu atraktivnost, pa je pitanje njegove vrijednosti interesantno za mnoge, od vlasnika i menadžmenta do državnih organa.
Za procjenu vrijednosti preduzeća najčešće koriste metoda prihoda (prihodovni pristup), jer svaki investitor ulaže novac ne samo u zgrade, opremu i drugu materijalnu i nematerijalnu imovinu, već u buduće prihode koji ne samo da mogu nadoknaditi uloženo, već i donijeti profit, čime se povećava blagostanje investitora. Istovremeno, obim, kvalitet i trajanje očekivanog budućeg toka prihoda igraju posebnu ulogu pri odabiru investicionog objekta. Nesumnjivo, visina očekivanog prihoda je relativna i podložna je ogromnom uticaju vjerovatnoće, u zavisnosti od nivoa rizika mogućeg neuspjeha ulaganja, što se također mora uzeti u obzir.
Bilješka! Osnovni faktor troškova pri upotrebi ove metode je očekivani budući prihod preduzeća, koji predstavlja određene ekonomske koristi za vlasnike preduzeća. Što je prihod preduzeća veći, to je, pod jednakim uslovima, veća i njegova tržišna vrednost.
Metod prihoda uzima u obzir glavni cilj preduzeća - ostvarivanje profita. Sa ovih pozicija je najpoželjniji za procenu poslovanja, jer odražava razvojne izglede preduzeća i buduća očekivanja. Osim toga, uzima se u obzir ekonomska zastarjelost objekata, a uzima se u obzir i tržišni aspekt i inflatorna kretanja kroz diskontnu stopu.
Unatoč svim neospornim prednostima, ovaj pristup nije bez kontroverznih i negativnih aspekata:
- prilično je radno intenzivan;
- karakteriše ga visok nivo subjektivnosti prilikom predviđanja prihoda;
- postoji veliki udio vjerovatnoća i konvencija, jer se uspostavljaju različite pretpostavke i ograničenja;
- uticaj različitih faktora rizika na projektovani prihod je veliki;
- problematično je pouzdano utvrditi stvarne prihode koje preduzeće iskazuje u izvještajima, a moguće je da se gubici namjerno odražavaju u različite svrhe, što je povezano sa neprozirnošću informacija domaćih preduzeća;
- računovodstvo neosnovne i viška imovine je komplikovano;
- procena neprofitabilnih preduzeća je netačna.
Neophodno je obratiti posebnu pažnju na sposobnost pouzdanog određivanja budućih tokova prihoda preduzeća i razvoja aktivnosti kompanije očekivanim tempom. Na tačnost prognoze u velikoj meri utiče i stabilnost spoljnog ekonomskog okruženja, što je važno za prilično nestabilnu rusku ekonomsku situaciju.
Stoga je preporučljivo koristiti prihodovni pristup za ocjenu kompanija kada:
- imaju pozitivan prihod;
- moguće je napraviti pouzdanu prognozu prihoda i rashoda.
Izračunavanje vrijednosti kompanije koristeći prihodovni pristup
Procjena vrijednosti poslovanja koristeći prihodovni pristup počinje rješavanjem sljedećih problema:
1) predviđanje budućih prihoda preduzeća;
2) dovođenje vrednosti budućih prihoda preduzeća na sadašnji trenutak.
Ispravno rješenje ovih problema doprinosi dobijanju adekvatnih konačnih rezultata rada ocjenjivanja. Od velike važnosti u toku predviđanja je normalizacija prihoda, uz pomoć koje se eliminišu jednokratna odstupanja, koja se pojavljuju, posebno, kao rezultat jednokratnih transakcija, na primjer, prilikom prodaje neosnovnih i viška imovine. Za normalizaciju prihoda koriste se statističke metode za izračunavanje prosjeka, ponderisanog prosjeka ili ekstrapolacijske metode, što predstavlja predstavlja nastavak postojećih trendova.
Osim toga, neophodno je uzeti u obzir faktor promjene vrijednosti novca tokom vremena – isti iznos prihoda trenutno ima višu cijenu nego u narednom periodu. Potrebno je riješiti teško pitanje najprihvatljivijeg vremena za predviđanje prihoda i rashoda kompanije. Smatra se da je da bi se odrazila inherentna cikličnost industrije, da bi se napravila razumna prognoza, potrebno pokriti period od najmanje 5 godina. Kada se ovo pitanje posmatra kroz matematičku i statističku prizmu, postoji želja da se produži period prognoze, pod pretpostavkom da će veći broj zapažanja dati razumniju vrijednost tržišne vrijednosti kompanije. Međutim, proporcionalno povećanje perioda predviđanja otežava predviđanje vrijednosti prihoda i rashoda, inflacije i novčanih tokova. Neki procjenitelji primjećuju da će najpouzdanija prognoza prihoda biti za 1-3 godine, posebno kada postoji nestabilnost u ekonomskom okruženju, jer kako se periodi predviđanja povećavaju, uslovljenost procjena se povećava. Ali ovo mišljenje važi samo za preduzeća koja posluju na održiv način.
Bitan!U svakom slučaju, prilikom odabira perioda prognoze potrebno je pokriti period do stabilizacije stope rasta kompanije, a da biste postigli najveću tačnost konačnih rezultata, period prognoze možete podijeliti na manje međuvremenske periode, npr. pola godine.
Uopšteno govoreći, vrijednost preduzeća se utvrđuje zbrajanjem tokova prihoda od aktivnosti preduzeća tokom prognoziranog perioda, prethodno prilagođenih trenutnom nivou cijena, uz dodavanje vrijednosti poslovanja u postprognozi. period (terminalna vrijednost).
Dvije najčešće metode za procjenu pristupa prihoda su: metod kapitalizacije prihoda I metoda diskontovanog novčanog toka. One se zasnivaju na procijenjenim stopama diskonta i kapitalizacije koje se koriste za određivanje sadašnje vrijednosti budućih zarada. Naravno, u okviru dohodovnog pristupa koristi se mnogo više varijanti metoda, ali u osnovi se sve zasnivaju na diskontovanju novčanih tokova.
Veliku ulogu u odabiru metode ocjenjivanja igra svrha same procjene i namjeravana upotreba njenih rezultata. Drugi faktori takođe imaju uticaj, na primer, vrsta preduzeća koje se vrednuje, stepen njegovog razvoja, stopa promene prihoda, dostupnost informacija i stepen njegove pouzdanosti itd.
Metodakapitalizacijaprihod(Metoda kapitalizacije jednog perioda, SPCM)
Metoda kapitalizacije prihoda zasniva se na pretpostavci da je tržišna vrijednost poslovanja jednaka sadašnjoj vrijednosti budućih zarada. Najprikladnije ga je primijeniti na ona preduzeća koja već imaju akumuliranu imovinu, imaju stabilan i predvidljiv iznos tekućih prihoda, a stopa njegovog rasta je umjerena i relativno konstantna, dok trenutno stanje daje određenu predstavu o \ u200b\u200bdugoročni trendovi u budućim aktivnostima. I obrnuto: u fazi aktivnog rasta kompanije, tokom procesa restrukturiranja ili u drugim vremenima kada postoje značajne fluktuacije u dobiti ili novčanim tokovima (što je tipično za mnoga preduzeća), ovaj metod je nepoželjan za upotrebu, jer postoji velika vjerovatnoća da se dobije netačan rezultat procjene vrijednosti.
Metoda kapitalizacije prihoda zasniva se na retrospektivnim informacijama, dok se za budući period, osim iznosa neto prihoda, ekstrapoliraju i drugi ekonomski pokazatelji, na primjer struktura kapitala, stopa prinosa i nivo rizika kompanije.
Vrednovanje preduzeća metodom kapitalizacije prihoda vrši se na sledeći način:
Trenutna tržišna vrijednost = DP (ili P neto) / stopa kapitalizacije,
gdje je DP novčani tok;
P je čist - neto profit.
Bilješka! Pouzdanost rezultata procene u velikoj meri zavisi od stope kapitalizacije, pa posebnu pažnju treba obratiti na tačnost njenog izračunavanja.
Stopa kapitalizacije vam omogućava da pretvorite zaradu ili vrijednosti toka novca za određeni vremenski period u mjeru vrijednosti. U pravilu se izvodi iz diskontnog faktora:
Stopa kapitalizacije =D- T r,
Gdje D- diskontna stopa;
T r - stopa rasta novčanog toka ili neto dobiti.
Jasno je da je koeficijent kapitalizacije najčešće manji od diskontne stope za istu kompaniju.
Kao što se vidi iz prikazanih formula, u zavisnosti od toga koji iznos se kapitalizuje, uzima se u obzir očekivana stopa rasta novčanog toka ili neto dobiti. Naravno, stopa kapitalizacije će varirati za različite vrste prihoda. Stoga je primarni zadatak pri implementaciji ove metode određivanje indikatora koji će biti kapitalizovan. U ovom slučaju prihod se može predvidjeti za godinu koja slijedi nakon datuma vrednovanja ili se utvrđuje prosječan prihod izračunat na osnovu retrospektivnih podataka. Budući da neto novčani tok u potpunosti uzima u obzir poslovne i investicione aktivnosti preduzeća, najčešće se koristi kao osnova za kapitalizaciju.
Dakle, stopa kapitalizacije je u svojoj ekonomskoj suštini bliska diskontnom faktoru i snažno je povezana s njim. Diskontna stopa se također koristi za smanjenje budućih novčanih tokova u sadašnje vrijeme.
Metoda diskontiranog novčanog toka ( Diskontirani novčani tokovi, DCF )
Metoda diskontovanog novčanog toka omogućava vam da uzmete u obzir rizike povezane sa dobijanjem očekivanog prihoda. Upotreba ove metode će biti opravdana kada se predvidi značajna promjena budućeg prihoda, kako naviše, tako i nadole. Osim toga, u nekim situacijama, ova metoda je samaprimjenjivo je, na primjer, proširenje djelatnosti poduzeća ako u trenutku procjene ono ne radi punim proizvodnim kapacitetom, ali namjerava da ga poveća u bliskoj budućnosti;planirano povećanje obima proizvodnje; razvoj poslovanja općenito; spajanja preduzeća; uvođenje novih proizvodnih tehnologija itd.Pod takvim uslovima, godišnji novčani tokovi u budućim periodima neće biti ujednačeni, što, naravno, onemogućava izračunavanje tržišne vrednosti preduzeća metodom kapitalizacije prihoda.
Za nova preduzeća, jedini mogući metod koji se može koristiti je takođe metod diskontovanog novčanog toka, pošto se vrednost njihove imovine u trenutku procene možda neće poklapati sa sposobnošću da ostvare prihod u budućnosti.
Naravno, poželjno je da preduzeće koje se vrednuje ima povoljne trendove razvoja i profitabilnu poslovnu istoriju. Za kompanije koje trpe sistematske gubitke i imaju negativnu stopu rasta, metoda diskontovanog novčanog toka je manje prikladna. Posebnu pažnju treba posvetiti kada se procjenjuju kompanije s velikom vjerovatnoćom bankrota. U ovom slučaju pristup prihoda uopšte nije primenljiv, uključujući i metod kapitalizacije prihoda.
Metoda diskontovanog novčanog toka je fleksibilnija jermože se koristiti za procjenu bilo kojeg operativnog poduzeća koje koristipredviđanje budućih novčanih tokova. Za menadžment i vlasnike kompanije nije od male važnosti da razumeju uticaj različitih upravljačkih odluka na njenu tržišnu vrednost, odnosno da se može koristiti u procesu upravljanja vrednošću na osnovu dobijenog detaljnog modela troškova poslovanja. i vidi njegovu podložnost odabranim unutrašnjim i eksternim faktorima. Ovo vam omogućava da shvatite aktivnosti preduzeća u bilo kojoj fazi životnog ciklusa u budućnosti. I što je najvažnije: ova metoda je najatraktivnija za investitore i zadovoljava njihove interese, jer se zasniva na predviđanjima budućeg razvoja tržišta i inflatornih procesa. Iako u tome postoji i određena poteškoća, poštou nestabilnoj kriznoj ekonomiji With Prilično je teško predvidjeti tok vašeg prihoda nekoliko godina unaprijed.
Dakle, početna osnova za izračunavanje vrijednosti preduzeća korištenjem metodediskontovanje novčanih tokovaje prognoza čiji su izvor retroinformacije o novčanim tokovima. Tradicionalna formula za određivanje trenutne vrijednosti diskontiranog budućeg prihoda je sljedeća:
Trenutna tržišna vrijednost = Novčani tokovi za periodt / (1 + D) t.
Diskontna stopa je kamatna stopa potrebna da se buduća zarada svede na jedinstvenu vrijednost za trenutnu vrijednost poslovanja. Za investitora, to je potrebna stopa povrata na alternativna ulaganja sa uporedivim nivoom rizika u trenutku procene.
U zavisnosti od odabrane vrste novčanog toka (vlasnički ili ukupno uloženi kapital) koji se koristi kao osnova za procenu, određuje se metod za izračunavanje diskontne stope. Šeme obračuna novčanih tokova zauloženi i vlasnički kapital prikazani su u tabeli. 12.
|
Tabela 1. Proračun novčanog toka za uloženi kapital |
|
|
Indeks |
Utjecaj na konačni novčani tok (+/–) |
|
Neto profit | |
|
Obračunata amortizacija | |
|
Smanjenje sopstvenih obrtnih sredstava | |
|
Povećanje sopstvenih obrtnih sredstava | |
|
Prodaja imovine | |
|
Kapitalne investicije | |
|
Novčani tok za uloženi kapital | |
|
Tabela 2. Obračun novčanog toka za kapital |
|
|
Indeks |
Utjecaj na konačni novčani tok (+/–) |
|
Neto profit | |
|
Obračunata amortizacija | |
|
Smanjenje sopstvenih obrtnih sredstava | |
|
Povećanje sopstvenih obrtnih sredstava | |
|
Prodaja imovine | |
|
Kapitalne investicije | |
|
Povećanje dugoročnog duga | |
|
Smanjenje dugoročnog duga | |
|
Novčani tok za kapital | |
Kao što vidite, izračunavanje novčanog toka zavlasnički kapital razlikuje se samo po tome što se rezultat dobijen iz algoritma za izračunavanje novčanog toka za uloženi kapital dodatno prilagođava promjenama dugoročnog duga. Zatim se novčani tok diskontuje u skladu sa očekivanim rizicima, koji se odražavaju u diskontnoj stopi izračunatoj u odnosu na određeno preduzeće.
Dakle, diskontna stopa novčanog toka za vlasnički kapital biće jednaka stopi prinosa na uloženi kapital koju zahteva vlasnik,uloženi kapital- zbir ponderisanih stopa prinosa na pozajmljena sredstva (odnosno kamatnu stopu banke na kredite) i na vlasnički kapital, dok su njihove specifične težine određene udelom pozajmljenih i vlasničkih sredstava u strukturi kapitala. Diskontna stopa novčanog tokaza uloženi kapitalpozvao ponderisani prosečni trošak kapitala, a odgovarajuća metoda za njegovo izračunavanje jemetod ponderisane prosečne cene kapitala (WosamAverageCost ofCkapital, WACC). Ova metoda određivanja diskontne stope se najčešće koristi.
osim toga, da se odredi diskontna stopa novčanog toka za kapital može se primijeniti sljedeće su najčešće metode:
- model vrednovanja kapitalne imovine ( CAPM);
- modificirani model vrednovanja kapitalne imovine ( MCAPM);
- kumulativni način izgradnje;
- model viška profita ( EVO) i sl.
Razmotrimo ove metode detaljnije.
Metodaponderisani prosječni kapitalni troškovi ( WACC)
Koristi se za izračunavanje i vlasničkog i dužničkog kapitala konstruisanjem omjera njihovih udjela, a ne prikazuje bilans stanja;tržišnu vrijednost kapitala. Diskontna stopa za ovaj model određena je formulom:
DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,
gdje je C zk trošak pozajmljenog kapitala;
N dobit - stopa poreza na dobit;
Dzk - udio pozajmljenog kapitala u strukturi kapitala preduzeća;
Sr - trošak privlačenja dioničkog kapitala (preferentne dionice);
D pr - učešće povlašćenih akcija u strukturi kapitala društva;
Soa - trošak privlačenja dioničkog kapitala (obične dionice);
D ob - udio običnih dionica u strukturi kapitala društva.
Što više kompanija privlači jeftina pozajmljena sredstva umjesto skupog vlasničkog kapitala, to je niža vrijednost WACC. Međutim, ako želite da iskoristite što više jeftinih pozajmljenih sredstava, treba imati na umu i odgovarajuće smanjenje likvidnosti bilansa preduzeća, što će svakako dovesti do povećanja kreditnih kamatnih stopa, jer je za banke ova situacija prepun povećanih rizika i iznosa WACC, naravno, će rasti. Stoga bi bilo prikladno koristiti pravilo „zlatne sredine“, optimalno kombinujući sopstvena i pozajmljena sredstva na osnovu njihove ravnoteže u pogledu likvidnosti.
Metodaprocjenekapitalimovine (Model cijena kapitalne imovine, CAPM)
Na osnovu analize informacija sa tržišta dionica o promjenama u profitabilnosti dionica kojima se javno trguje. U ovom slučaju, prilikom izračunavanja diskontne stope za vlasnički kapital, koristi se sljedeća formula:
DCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + R,
gdje je D b/r - bezrizična stopa prinosa;
β - specijalni koeficijent;
D r - ukupan prinos tržišta u cjelini (prosječni tržišni portfolio hartija od vrijednosti);
P 1 - bonus za mala preduzeća;
P 2 - premija za rizik specifičan za pojedinačnu kompaniju;
R- rizik zemlje.
Stopa bez rizika se koristi kao osnova za procjenu različitih vrsta rizika povezanih sa ulaganjem u kompaniju. Specijalni beta koeficijent ( β ) predstavlja iznos sistematskog rizika povezanog sa ekonomskim i političkim procesima koji se dešavaju u zemlji, a koji se izračunava na osnovu odstupanja u ukupnom prinosu akcija određenog preduzeća u odnosu na ukupni prinos tržišta akcija u cjelini. Indikator ukupnog tržišnog prinosa je prosječni indeks tržišnog prinosa, koji izračunavaju analitičari na osnovu dugogodišnjeg istraživanja statističkih podataka.
CAPMprilično teško primijeniti u uvjetima nerazvijenosti ruskog tržišta dionica. To je zbog izazova određivanja beta i premija tržišnog rizika, posebno za usko držane kompanije koje nisu kotirane na berzi. U stranoj praksi, bezrizična stopa prinosa je po pravilu stopa prinosa na dugoročne državne obveznice ili zapise, jer se smatra da imaju visok stepen likvidnosti i veoma nizak rizik od nelikvidnosti ( vjerovatnoća državnog bankrota je praktično isključena). Međutim, u Rusiji, nakon nekih istorijskih događaja, državne hartije od vrednosti nisu psihološki percipirane kao bezrizične. Stoga se prosječna stopa na dugoročne devizne depozite pet najvećih ruskih banaka, uključujući Sberbanku Rusije, koja se formira uglavnom pod uticajem faktora unutrašnjeg tržišta, može koristiti kao nerizična stopa. Što se tiče šanse β , zatim u inostranstvu najčešće koriste gotove publikacije ovih indikatora u finansijskim imenicima koje izračunavaju specijalizovane firme analizom statističkih podataka tržišta akcija. Procjenitelji općenito ne moraju sami izračunavati ove omjere.
Modificirani model vrednovanja kapitalne imovine ( MCAPM)
U nekim slučajevima, bolje je koristiti modificirani model vrednovanja kapitalne imovine ( MCAPM), u kojem se koristi indikator kao što je premija rizika, uzimajući u obzir nesistematske rizike preduzeća koje se vrednuje. Nesistematski rizici (diverzibilni rizici)- To su rizici koji nastaju nasumično u kompaniji i mogu se smanjiti diverzifikacijom. Nasuprot tome, sistematski rizik je uzrokovan općim kretanjem tržišta ili njegovih segmenata i nije povezan s određenim vrijednosnim papirom. Stoga je ovaj pokazatelj prikladniji za ruske uslove razvoja berzi sa svojom karakterističnom nestabilnošću:
DMCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P rizik,
gdje je D b/r bezrizična stopa prinosa na ruske kredite u domaćoj stranoj valuti;
β - koeficijent koji je mjera tržišnog (nediverzifikabilnog) rizika i odražava osjetljivost promjene profitabilnosti ulaganja u preduzeća određene djelatnosti na fluktuacije profitabilnosti tržišta dionica u cjelini;
D r - profitabilnost tržišta u cjelini;
P rizik je premija rizika koja uzima u obzir nesistematske rizike kompanije koja se procjenjuje.
Kumulativna metoda
Uzima u obzir različite vrste rizika ulaganja i uključuje stručnu procjenu kako općih ekonomskih tako i faktora specifičnih za industriju i preduzeća koji stvaraju rizik od neostvarivanja planiranog prihoda. Najvažniji faktori su veličina kompanije, struktura finansije, proizvodnja i teritorijalna diverzifikacija,kvalitet upravljanja, profitabilnost, predvidljivost prihoda itd.Diskontna stopa se utvrđuje na osnovu bezrizične stope prinosa, kojoj se dodaje dodatna premija za rizik ulaganja u dato preduzeće, uzimajući u obzir ove faktore.
Kao što vidimo, kumulativni pristup je donekle sličan CAPM, budući da su oba zasnovana na stopi prinosa na nerizične hartije od vrijednosti uz dodatak dodatnog prihoda povezanog sa rizikom ulaganja (smatra se da što je veći rizik, veći je i prinos).
Olsonov model (Edwards - Bell - Ohlson vrednovanje model , EVO ), ili metodu viška prihoda (profita).
Kombinira komponente pristupa prihoda i troškova, u određenoj mjeri minimizirajući njihove nedostatke. Vrijednost kompanije se utvrđuje diskontiranjem toka viška prihoda, odnosno odstupanja od prosjeka industrije, i trenutne vrijednosti neto imovine. Prednost ovog modela je mogućnost da se za izračunavanje koriste dostupne informacije o vrijednosti imovine dostupne u trenutku procjene. Značajno učešće u ovom modelu zauzimaju realne investicije, a potrebno je predvideti samo rezidualni profit, odnosno onaj deo novčanog toka koji zapravo povećava vrednost preduzeća. Iako ovaj model nije bez nekih poteškoća u upotrebi, vrlo je koristan u razvoju strategije razvoja organizacije koja se odnosi na maksimiziranje poslovne vrijednosti.
Izrada finala tržišnu vrijednost kompanije
Nakon što se utvrdi preliminarna vrijednost poslovanja, potrebno je izvršiti niz prilagođavanja kako bi se dobila konačna tržišna vrijednost:
- za višak/manjak sopstvenih obrtnih sredstava;
- o neosnovnoj imovini preduzeća;
- na odložena poreska sredstva i obaveze;
- na neto dug, ako ga ima.
Budući da obračun diskontiranog novčanog toka uključuje potreban iznos sopstvenog obrtnog kapitala povezan sa prognozom prihoda, ukoliko se ne poklapa sa stvarnom vrednošću, višak sopstvenih obrtnih sredstava se mora dodati, a nedostatak oduzeti od vrednosti. preliminarnih troškova. Isto važi i za nekvalitetnu imovinu, jer su u obračun uključena samo ona sredstva koja su korišćena u generisanju novčanog toka. To znači da ako postoje neosnovna imovina koja ima određenu vrijednost koja se ne uzima u obzir u novčanom toku, ali se može realizovati (na primjer, prilikom prodaje), potrebno je preliminarnu vrijednost poslovanja povećati za vrijednost takve imovine, posebno izračunata. Ako je vrednost preduzeća izračunata za uloženi kapital, onda se dobijena tržišna vrednost odnosi na ceo uloženi kapital, odnosno uključuje, pored cene kapitala, i vrednost dugoročnih obaveza preduzeća. To znači da je za dobijanje vrednosti osnovnog kapitala potrebno vrednost utvrđene vrednosti umanjiti za iznos dugoročnog duga.
Nakon izvršenja svih prilagođavanja dobiće se vrijednost, koja je tržišna vrijednost kapitala kompanije.
Poslovanje je sposobno da ostvari prihod i nakon završetka predviđenog perioda. Prihodi bi se trebali stabilizirati i dostići ujednačenu dugoročnu stopu rasta. Za izračunavanje troškova uperiod nakon prognoze, možete koristiti jednu od sljedećih metoda za obračun popusta:
- prema likvidacionoj vrijednosti;
- prema neto vrijednosti imovine;
- prema Gordonovoj metodi.
Kada se koristi Gordon model, terminalna vrijednost se definira kao omjer novčanog toka za prvu godinu postprognoznog perioda prema razlici između diskontne stope i dugoročne stope rasta novčanog toka. Terminalna vrijednost se tada smanjuje naindikatori tekućih troškova po istoj diskontnoj stopi koja se koristi za diskontovanje novčanih tokova predviđenog perioda.
Kao rezultat, ukupna vrijednost poslovanja utvrđuje se kao zbir trenutnih vrijednosti tokova prihoda u prognoziranom periodu i vrijednosti kompanije u postprognoziranom periodu.
Zaključak
U procesu procene vrednosti preduzeća primenom dohodovnog pristupa kreira se finansijski model novčanih tokova koji može poslužiti kao osnova za donošenje informisanih upravljačkih odluka, optimizaciju troškova, analizu mogućnosti povećanja projektantskih kapaciteta i diverzifikaciju obima. proizvoda. Ovaj model će ostati koristan nakon što se procjena završi.
Da biste odabrali jednu ili drugu metodu za izračunavanje tržišne vrijednosti, prvo morate odlučiti o svrsi procjene i planiranoj upotrebi njenih rezultata. Zatim treba analizirati očekivanu promjenu u novčanim tokovima kompanije u bliskoj budućnosti, razmotriti finansijsko stanje i izglede razvoja, kao i procijeniti okolno ekonomsko okruženje, kako globalno tako i nacionalno, uključujući industriju. Ako, kada postoji nedostatak vremena, trebate saznati tržišnu vrijednost poslovanja, ili potvrditi rezultate dobijene drugim pristupima, ili kada je dubinska analiza novčanih tokova nemoguća ili nije potrebna, možete koristiti metod kapitalizacije za brzo dobijanje relativno pouzdanog rezultata. U drugim slučajevima, posebno kada je prihodovni pristup jedina opcija Za izračunavanje tržišne vrijednosti preferira se metoda diskontiranog novčanog toka. Moguće je da će u određenim situacijama obje metode biti potrebne istovremeno za izračunavanje vrijednosti kompanije.
I naravno, ne treba zaboraviti da vrijednost dobijena korištenjem dohodovnog pristupa direktno ovisi o točnosti analitičarevih dugoročnih makroekonomskih i industrijskih prognoza. Međutim, čak i upotreba grubih indikatora prognoze u procesu primjene prihoda može biti korisna u određivanju procijenjene vrijednosti kompanije.
Procjenitelj
Independent Consulting Group
"2K Audit - Poslovne konsultacije"
Troškovni pristup koji se koristi za vrednovanje nepokretnosti zasniva se na pretpostavci da su troškovi neophodni za stvaranje vrednovanog objekta u postojećem stanju ili reprodukciju njegovih potrošačkih svojstava, zajedno sa tržišnom vrednošću zemljišne parcele na kojoj se ovaj objekat nalazi, prihvatljivo uputstvo za određivanje tržišne vrednosti predmeta procene.
Posebnost primjene troškovnog pristupa je razumijevanje procjenitelja razlike između zamjenske cijene (troška reprodukcije) objekta i zamjenske cijene. Trošak zamjene (trošak reprodukcije) utvrđuje se troškovima u tekućim cijenama za izgradnju tačne kopije procijenjenog objekta uz korištenje istih arhitektonsko-planskih rješenja, građevinskih konstrukcija i materijala i uz isti kvalitet građevinsko-montažnih radova. Prilikom utvrđivanja zamjenske cijene reproducira se isto funkcionalno istrošenost objekta i isti nedostaci u arhitektonskim rješenjima koje ima procijenjeni objekat. Zamjenski trošak je određen troškom, u tekućim cijenama, izgradnje nekretnine ekvivalentne korisnosti nekretnine koja se procjenjuje, ali izgrađena u novom arhitektonskom stilu koristeći savremene standarde, materijale, dizajn i tlocrt.
Dakle, zamjenski trošak se izražava troškovima reprodukcije tačne kopije objekta, a zamjenski trošak se izražava troškovima stvaranja modernog analognog objekta.
Granica između zamjenske cijene objekta i njegove zamjenske cijene je uvijek proizvoljna, a procjenitelj u svakom konkretnom slučaju mora riješiti problem izbora jedne ili druge vrste vrednovanja u zavisnosti od uslova za primjenu troškovnog pristupa.
Prema standardima Ruskog društva procjenitelja (STO ROO 21-01-95), prilikom procjene nekretnina korištenjem troškovnog pristupa, preporučuje se dosljedno utvrđivanje:
tržišna vrijednost zemljišne parcele;
vraćena vrijednost imovine ili zamjenski trošak;
iznos akumuliranog kumulativnog habanja objekta;
tržišnu vrijednost nekretnine metodom troška kao zbir cijene parcele i zamjenske cijene objekta umanjene za akumuliranu amortizaciju.
Određivanje vrijednosti zemljišne parcele
U praksi vrednovanja, utvrđivanje vrednosti zemljišta se razmatra sa stanovišta njegove raspoloživosti za najbolju i najefikasniju ekonomsku upotrebu. U procjeni vrijednosti nekretnina smatra se da zemljište ima vrijednost, dok se smatra da poboljšanja doprinose vrijednosti.
Prilikom procjene zemljišne parcele posebnu pažnju treba obratiti na sastav imovinskih prava koja se procjenjuju. U ruskim uslovima, predmet procene nije potpuno (apsolutno) vlasništvo nad zemljišnom parcelom, već samo pravo korišćenja na osnovu zakupa, tj. pravo korišćenja i zauzimanja imovine na određeni period iu skladu sa određenim uslovima navedenim u ugovoru o zakupu. Shodno tome, izraz ovog procijenjenog prava je tržišna vrijednost prava zakupa zemljišne parcele.
Teorija vrednovanja identifikuje pet glavnih metoda za određivanje vrednosti zemljišta:
1. Način kapitalizacije zemljišne rente (prihodni pristup).
2. Metoda korelacije (transfera).
3. Način razvoja (ovladavanje).
4. Tehnika ostataka za zemlju.
5. Metoda direktne komparativne analize prodaje.
Utvrđivanje vrijednosti zemljišne parcele metodom kapitalizacije zemljišne rente (prihodni pristup) sastoji se od kapitalizacije prihoda dobijenih od plaćanja zakupnine. Zbog činjenice da praksa davanja privatnog zemljišta u zakup još uvijek nije rasprostranjena u Rusiji, uglavnom se daju u zakup državne i općinske zemljišne parcele. Plaćanje zakupnine u ovom slučaju je regulisano standardnom cijenom zemljišta, koja je neadekvatna njegovoj tržišnoj vrijednosti, pa u praksi korištenje metoda kapitalizacije zemljišne rente ne daje dovoljno objektivne rezultate.
Metoda korelacije (transfera) sastoji se od utvrđivanja odnosa između vrijednosti zemljišne parcele i poboljšanja izgrađenih na njoj. Procjenitelj procjenjuje ukupnu vrijednost izgrađene parcele, oduzima od nje trošak zgrada i objekata i dobija vrijednost zemljišne parcele. Metoda uparivanja je prikladna kada nema dovoljno uporedivih prodaja slobodnih zemljišnih parcela.
Razvojna (razvojna) metoda je pojednostavljeni model investicione analize najbolje upotrebe zemljišne parcele, koji nema analoga u uporedivim prodajama. U pravilu su to nestandardne velike zemljišne mase za koje se rješava pitanje njihovog racionalnog razvoja. Takvi slučajevi su prilično česti u ruskoj praksi vrednovanja.
Tehnika bilansa zemljišta je univerzalna metoda vrednovanja, ali je najefikasnija kada nema informacija o uporedivim prodajama praznih parcela i informacija o isplativosti imovine. U ovom slučaju, metoda troškova se koristi za procjenu troškova poboljšanja i, koristeći koeficijent kapitalizacije za zgradu, utvrđuje se dio neto poslovnog prihoda koji joj se može pripisati. Ostatak neto poslovnog prihoda cjelokupne imovine se pretvara u procijenjenu vrijednost korištenjem stope kapitalizacije zemljišta.
Najpouzdanijim od svih navedenih metoda u svjetskoj praksi smatra se metoda direktne komparativne analize prodaje. Obračun metodom komparativne analize prodaje sastoji se od analize stvarnih kupoprodajnih transakcija sličnih zemljišnih parcela, upoređivanja sa onim koje se vrednuju i odgovarajućih prilagođavanja za razlike koje postoje između uporedivih parcela i parcela koje se vrednuju. Kao rezultat, prvo se utvrđuje prodajna cijena svake uporedive parcele kao da ima iste karakteristike kao predmetna parcela, a zatim se utvrđuje ponderisana prosječna vrijednost predmetne parcele.
Utvrđivanje zamjenske cijene nekretnine ili zamjenske cijene
Postoje četiri načina za izračunavanje troškova zamjene ili zamjene:
1. Metoda kvantitativne analize.
2. Metoda obračuna po elementima (metoda obračuna troškova za uvećane elemente konstrukcije).
3. Metoda uporednih jedinica.
4. Metoda indeksa.
Metoda kvantitativne analize sastoji se u izradi procjena troškova za sve vrste radova potrebnih za izgradnju pojedinih konstruktivnih elemenata objekta i objekta u cjelini: troškovi rada, materijala, sredstava mehanizacije rada. Ovim troškovima se moraju dodati režijski troškovi i profit programera, kao i troškovi projektovanja, izgradnje, nabavke i instalacije opreme neophodne za reprodukciju poboljšanja koja se procenjuju. Metoda kvantitativne analize je najpreciznija, ali i najzahtjevnija. Za njegovu upotrebu potrebni su visokokvalifikovani procjenitelji i veliko iskustvo u izradi građevinskih procjena.
Metoda obračuna po elementima je modifikacija kvantitativne metode, ali je mnogo manje radno intenzivna, jer se zasniva na korišćenju agregiranih procjena i cijena, a ne pojedinačnih. Kao jedinice za mjerenje troškova uzimaju se najkarakterističniji pokazatelji konstruktivnih elemenata (1 kubni metar cigle, 1 kvadratni metar krovišta itd.).
Metoda komparativne jedinice zasniva se na upoređivanju cijene jedinice potrošačkih svojstava objekta koji se procjenjuje sa cijenom slične mjerne jedinice slične standardne strukture. Suština metode je da se za objekt koji se ocjenjuje odabire analogni objekt koji je sličan onome koji se ocjenjuje u pogledu konstrukcijskih karakteristika, korištenih materijala i tehnologije izrade. Tada se trošak mjerne jedinice analognog objekta (1 kubični m, 1 m², itd.) množi sa brojem jedinica objekta koji se vrednuje. Ovo je najjednostavniji način za procjenu imovine i naširoko ga koriste procjenitelji, posebno pri revalorizaciji osnovnih sredstava preduzeća.
Indeksna metoda se sastoji u utvrđivanju troška zamjene procijenjenog objekta množenjem knjigovodstvene vrijednosti sa odgovarajućim indeksom revalorizacije. Indekse za revalorizaciju osnovnih sredstava odobrava Državni komitet za statistiku Rusije i periodično se objavljuju u štampi.
Određivanje iznosa akumulirane kumulativne amortizacije
U troškovnom pristupu, definicija amortizacije se koristi kako bi se uzele u obzir razlike u karakteristikama nove imovine i stvarne imovine koja se vrednuje. Uzimanje u obzir amortizacije objekta je svojevrsno prilagođavanje troška novouređene zgrade radi utvrđivanja vrijednosti procijenjenog objekta.
U zavisnosti od faktora koji umanjuju vrednost nekretnine, habanje se deli na fizičko, funkcionalno i eksterno (ekonomsko).
Fizičko propadanje odražava promjene u fizičkim svojstvima svojstva tijekom vremena (na primjer, defekti u strukturnim elementima). Fizičko trošenje je dva tipa: prvo se javlja pod uticajem operativnih faktora, drugo - pod uticajem prirodnih i prirodnih faktora.
Postoje četiri glavne metode za obračun fizičke amortizacije: stručna, normativna (ili računovodstvena), troškovna i metoda obračuna vijeka trajanja zgrade.
Najpreciznija i najzahtjevnija metoda je stručna. Podrazumijeva kreiranje defektne liste i određivanje postotka istrošenosti svih konstruktivnih elemenata zgrade ili konstrukcije.
Standardna metoda za obračun fizičke amortizacije zasniva se na upotrebi Jedinstvenih standarda amortizacije. Ovi standardi su dati za potpunu restauraciju prvobitnog troška, a obračun uključuje i stope amortizacije za velike popravke i modernizaciju zgrada i objekata.
Metoda troškova je utvrđivanje troškova obnove elemenata zgrada i objekata. U ovom slučaju, inspekcijom se utvrđuje postotak istrošenosti svakog elementa zgrade, koji se zatim prevodi u vrijednosne izraze.
Metoda za izračunavanje životnog veka zgrada zasniva se na ispitivanju konstrukcija objekta koji se vrednuje i pretpostavci da je efektivna starost objekta (starost koja odgovara fizičkom stanju objekta i uzima u obzir mogućnost njegovo sticanje) se odnosi na tipičan ekonomski vek (vreme tokom kojeg objekat može da generiše profit) , kao akumuliranu amortizaciju na trenutnu cenu zamene.
Funkcionalno habanje je gubitak vrijednosti uzrokovan činjenicom da objekt ne zadovoljava savremene standarde: po svojoj funkcionalnoj korisnosti, arhitektonsko-estetskim, prostorno-planskim, dizajnerskim rješenjima, životnosti, sigurnosti, udobnosti i drugim funkcionalnim karakteristikama.
Funkcionalno habanje može biti uklonjivo ili nepopravljivo. Ako primljena dodatna vrijednost premašuje trošak restauracije, tada se funkcionalno trošenje može ukloniti. Elementom uklonjivog funkcionalnog habanja može se smatrati nepostojanje kamina, čiji se troškovi ugradnje nadoknađuju povećanjem profitabilnosti i tržišne vrijednosti nekretnine. Količina uklonjivog habanja utvrđuje se kao razlika između potencijalne vrijednosti zgrade u trenutku njene procjene sa ažuriranim elementima i njene vrijednosti na dan procjene bez ažuriranih elemenata.
Neuklonjivo funkcionalno habanje uključuje smanjenje vrijednosti zbog faktora povezanih kako s nedostatkom tako i sa viškom kvalitetnih karakteristika zgrade.
Iznos amortizacije povezan sa nedostatkom kvalitetnih karakteristika izračunava se kao iznos gubitaka od zakupnine prilikom davanja nekretnine u zakup, pomnožen sa bruto multiplikatorom rente koji je karakterističan za ovu vrstu imovine.
Količina trošenja povezana s viškom kvalitetnih karakteristika je gubitak od ugradnje elementa koji je povezan s viškom potrošačkih kvaliteta zgrade.
Eksterno (ekonomsko) habanje u većini slučajeva ne može se eliminisati. Eksterno (ekonomsko) habanje je gubitak vrijednosti uzrokovan utjecajem vanjskih faktora. Ekonomska deprecijacija može biti uzrokovana raznim razlozima, kao što su opšte ekonomske, industrijske, zakonske promjene ili promjene u vezi sa zakonodavstvom, općinskim uredbama, zoniranjem i administrativnim propisima.
Glavni faktori eksternog habanja u Rusiji su opšte stanje privrede, koje u nekim regionima podstiču lokalni faktori, postojanje diskriminatornog zakonodavstva za određene vrste poslovnih aktivnosti, kao i kazne za zagađenje životne sredine.
Postoje dva pristupa procjeni vanjskog habanja:
poređenje prodaje sličnih objekata u stabilnim i promenjenim eksternim uslovima;
kapitalizacija gubitaka prihoda povezanih sa promjenama vanjskih uslova.
Prvi pristup zahtijeva da postoji dovoljan broj uporedivih prodaja nekretnina koje se razlikuju od one koja se procjenjuje po lokaciji i okruženju. Razlika u cijeni dva uporediva objekta, od kojih jedan ima znakove istrošenosti od vanjskih utjecaja, omogućava nam da izvučemo zaključak o količini vanjskog habanja i habanja objekta koji se vrednuje.
Drugi pristup mjerenju eksterne amortizacije je upoređivanje prihoda od zakupnine za dvije nekretnine, od kojih je jedna imala negativan uticaj. Prilikom primjene ovog pristupa prvo se utvrđuje iznos gubitaka za nekretninu u cjelini, a zatim se iz njega izdvaja udio gubitaka po zgradi, koji se kapitalizira na osnovu utvrđene stope kapitalizacije zgrada.
Nakon utvrđivanja ukupne akumulirane amortizacije, procjenitelj, da bi dobio konačnu vrijednost nekretnine, dodaje tržišnoj vrijednosti zemljišta razliku između ukupne zamjenske cijene nekretnine i akumulirane amortizacije.
Zaključak
Imajte na umu da je troškovni pristup primjenjiv na procjenu gotovo svake nekretnine. Međutim, takva primjena nije opravdana u svim slučajevima (na primjer, procjena vrijednosti nekretnina koje donose prihod). S tim u vezi, najčešće područje primjene troškovnog pristupa je vrednovanje objekata u „pasivnim“ ili neaktivnim sektorima tržišta nekretnina. Prednost korišćenja troškovnog pristupa u ovom slučaju je zbog činjenice da nedovoljno i/ili nepouzdanost informacija o izvršenim transakcijama za kupovinu i prodaju analognih objekata u nekim slučajevima ograničava mogućnost korišćenja drugih pristupa vrednovanju.
Troškovni pristup se koristi i u studiji izvodljivosti novogradnje, u procjeni tržišne vrijednosti nedovršenih građevinskih projekata i rekonstruisanih objekata. U nekim slučajevima, troškovni pristup omogućava procjenu učinkovitosti investicionog projekta.
Koristeći kombinaciju troškovnog i dohodovnog pristupa, odnosno upoređujući troškove izgradnje objekta sa prihodima od njega, procjenitelj donosi zaključak o najboljem i najefikasnijem korištenju zemljišne parcele koja se odnosi na imovinu koja se procjenjuje.
Da bi rezultate procene prikazali u finansijskim izveštajima preduzeća (revalorizacija osnovnih sredstava), procenitelji, na osnovu Pravilnika o računovodstvu „Računovodstveno računovodstvo osnovnih sredstava” (PBU 6/01), odobrenog Naredbom Ministarstva finansija od Rusija od 30. marta 2001. N 26n, utvrđuje vrijednost objekta procjene korištenjem troškovnog pristupa.
Tržište osiguranja je područje primjene troškovnog pristupa koje se stalno širi. Ovdje se prednost daje ovom pristupu jer se osigurani iznos, visina premije osiguranja i naknada osiguranja određuju na osnovu troškova ugovarača osiguranja primjenom troškovnog pristupa.
Specifično područje primjene troškovnog pristupa je procjena jedinstvenih objekata i objekata posebne namjene (škole, crkve, željezničke stanice itd.). Za takve nekretnine teško je pronaći uporedive stope prodaje i zakupa, pa analiza troškova njihove reprodukcije ili zamjene ostaje jedina prihvatljiva alternativa za procjenitelja.
Federalni standard ocjenjivanja br. 1 „Opšti koncepti ocjenjivanja, pristupi ocjenjivanju i zahtjevi za ocjenjivanje (FSO br. 1)” - odobren naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije od 20. jula 2007. godine br. 256
Pristup prihodima- skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjene, na osnovu utvrđivanja očekivanog prihoda od korištenja predmeta procjene.
Prihodovni pristup se primenjuje kada postoje pouzdane informacije koje omogućavaju da se predvidi budući prihod koji je objekat vrednovanja sposoban da generiše, kao i troškovi povezani sa objektom procene. Prilikom primjene prihodovnog pristupa, procjenitelj utvrđuje visinu budućih prihoda i rashoda i momente njihovog prijema.
Prilikom primjene dohodovnog pristupa na procjenu, procjenitelj mora:
a) postavite period prognoze. Period predviđanja je period u budućnosti za koji se od dana procene predviđaju kvantitativne karakteristike faktora koji utiču na visinu budućih prihoda;
b) ispitati sposobnost objekta vrednovanja da generiše tok prihoda tokom perioda predviđanja, kao i zaključiti o sposobnosti objekta da generiše tok prihoda u periodu nakon perioda predviđanja;
c) utvrditi diskontnu stopu koja odražava prinos na ulaganja u investicione objekte koji su uporedivi sa objektom procjene u smislu nivoa rizika, koja se koristi za dovođenje budućih tokova prihoda do datuma procjene;
d) sprovede postupak za dovođenje tokova očekivanih prihoda tokom perioda predviđanja, kao i prihoda nakon perioda predviđanja, u vrijednost na dan vrednovanja.
Uporedni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti objekta vrednovanja, zasnovanih na poređenju objekta vrednovanja sa objektima koji su analogni objektu vrednovanja, za koje su dostupne informacije o cenama. Predmet - analogni predmetu vrednovanja za potrebe procene priznaje se kao objekat koji je sličan objektu procene po glavnim ekonomskim, materijalno-tehničkim i drugim karakteristikama koje određuju njegovu vrednost.
Komparativni pristup se koristi kada postoje pouzdane i dostupne za analizu informacije o cijenama i karakteristikama analognih objekata. Prilikom primjene komparativnog pristupa vrednovanju, procjenitelj mora:
a) odabrati jedinice poređenja i izvršiti komparativnu analizu objekta procjene i svakog analognog objekta za sve elemente poređenja. Za svaki analogni objekat može se odabrati nekoliko jedinica poređenja. Izbor jedinica poređenja mora biti opravdan od strane procjenitelja. Procjenitelj mora obrazložiti odbijanje korištenja drugih jedinica poređenja usvojenih tokom procjene i koje se odnose na faktore ponude i potražnje;
b) prilagoditi vrijednosti jedinice poređenja za analogne objekte za svaki element poređenja, u zavisnosti od omjera karakteristika objekta vrednovanja i analognog objekta za ovaj element poređenja. Prilikom prilagođavanja, procjenitelj mora uneti i opravdati skalu prilagođavanja i dati objašnjenje pod kojim uslovima će vrijednosti izvršenih korekcija biti različite. Skala i postupak za podešavanje jedinice poređenja ne bi trebalo da se menjaju od jednog analognog objekta do drugog;
c) dogovoriti rezultate prilagođavanja vrijednosti jedinica poređenja za odabrane analogne objekte. Procjenitelj mora opravdati shemu za usaglašavanje prilagođenih vrijednosti jedinica poređenja i prilagođenih cijena analognih objekata.
Isplativ pristup- skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjene, na osnovu utvrđivanja troškova potrebnih za reprodukciju ili zamjenu predmeta procjene, uzimajući u obzir habanje i zastarjelost. Troškovi reprodukcije objekta procjene su troškovi potrebni za stvaranje tačne kopije objekta procjene korištenjem materijala i tehnologija korištenih za kreiranje objekta procjene. Troškovi zamjene objekta procjene su troškovi potrebni za stvaranje sličnog objekta korištenjem materijala i tehnologija korištenih na datum procjene.
Pristup troškovi se koristi kada je moguće zamijeniti vrijedni objekt drugim objektom koji je ili točna kopija vrijednosnog objekta ili ima slična korisna svojstva. Ukoliko se predmet procjene karakteriše smanjenjem vrijednosti zbog fizičkog stanja, funkcionalne ili ekonomske zastarjelosti, pri primjeni troškovnog pristupa potrebno je uzeti u obzir habanje i sve vrste zastarjelosti.
Procjena uključuje sljedeće korake:
a) zaključivanje ugovora o procjeni, uključujući i zadatak procjene;
b) prikupljanje i analizu informacija potrebnih za procjenu;
c) primjena pristupa ocjenjivanju, uključujući izbor metoda ocjenjivanja i provedbu potrebnih proračuna;
d) koordinaciju (sumiranje) rezultata primjene pristupa vrednovanju i određivanje konačne vrijednosti vrijednosti predmeta vrednovanja;
e) priprema izveštaja o proceni.
Zadatak procjene mora sadržavati sljedeće informacije:
a) predmet procjene;
b) imovinska prava na objektu procjene;
c) svrhu procjene;
d) namjeravanu upotrebu rezultata procjene i povezana ograničenja;
e) vrsta troška;
f) datum procjene;
g) period za procjenu;
h) pretpostavke i ograničenja na kojima bi se procjena trebala zasnivati.
2. Procjena vrijednosti nekretnina
2.5. Pristupi vrednovanju nekretnina
2.5.1. Komparativni pristup
Komparativni pristup do procene - ovo je skup metoda za procenu vrednosti, zasnovanih na poređenju objekta vrednovanja sa njegovim analozima, za koje postoje informacije o cenama transakcija sa njima.
Uslovi za primenu komparativnog pristupa:
1.Objekat ne smije biti jedinstven.
2. Informacije moraju biti sveobuhvatne, uključujući uslove transakcija.
3. Faktori koji utiču na cenu uporedivih analoga imovine koja se vrednuju moraju biti uporedivi.
Osnovni zahtjevi za analogni:
Analog je sličan objektu procjene po osnovnim ekonomskim, materijalno-tehničkim i drugim karakteristikama;
- slični uslovi transakcije.
Komparativni pristup se zasniva na principima:
Zamjene;
- ravnoteža;
- ponuda i potražnja.
Faze komparativnog pristupa:
Istraživanje tržišta;
- prikupljanje i provjeru tačnosti podataka o analozima imovine koja se procjenjuje i koja se nudi na prodaju ili nedavno prodata;
- poređenje podataka o odabranim analozima i objektu vrednovanja;
- usklađivanje prodajnih cijena odabranih analoga u skladu sa razlikama u odnosu na predmet procjene;
- utvrđivanje vrijednosti objekta procjene.
Za određivanje konačne vrijednosti predmetne imovine potrebno je prilagođavanje uporedivim prodajama. Obračun i prilagođavanja se vrše na osnovu logičke analize prethodnih proračuna, uzimajući u obzir značaj svakog indikatora. Najvažnije je tačno odrediti faktore korekcije.
Prednosti komparativnog pristupa:
1. Konačna cijena odražava mišljenje tipičnih prodavača i kupaca.
2. Prodajne cijene odražavaju promjene finansijskih uslova i inflacije.
3. Statički opravdano.
4. Prilagođavanje se vrši za razlike između objekata koji se porede.
5. Prilično jednostavan za korištenje i daje pouzdane rezultate.
Nedostaci komparativnog pristupa:
1. Razlike u prodaji.
2. Poteškoće u prikupljanju informacija o praktičnim prodajnim cijenama.
3. Poteškoće u prikupljanju informacija o specifičnim uslovima transakcije.
4. Zavisnost od tržišne aktivnosti.
5. Zavisnost od stabilnosti tržišta.
6. Poteškoće u usaglašavanju podataka o značajno različitim prodajama.
2.5.2. Isplativ pristup
Isplativ pristup- ovo je skup metoda procjene zasnovanih na utvrđivanju troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu objekta procjene, uzimajući u obzir akumulirano habanje. Zasniva se na pretpostavci da kupac neće platiti više za gotov objekat nego za stvaranje objekta slične korisnosti.
Ovaj pristup uzima u obzir troškove investitora, a ne izvođača.
Ovaj pristup se zasniva na principu supstitucije.
Informacije potrebne za primjenu troškovnog pristupa:
Nivo plaće;
- iznos režijskih troškova;
- troškovi opreme;
- stope profita za građevinare u datom regionu;
- tržišne cijene građevinskog materijala.
Faze troškovnog pristupa:
Obračun cijene zemljišne parcele uzimajući u obzir najefikasnije korištenje (C h);
- obračun troškova za novu izgradnju objekata koji se procjenjuju (C ns);
- obračun akumuliranog habanja (I n):
- fizičkog pogoršanja- habanje povezano sa smanjenjem performansi objekta kao rezultatom prirodnog fizičkog starenja i utjecaja vanjskih nepovoljnih faktora;
- funkcionalna odjeća- habanje zbog neispunjavanja savremenih zahtjeva za takve objekte;
- vanjsko habanje- habanje kao rezultat promjena vanjskih ekonomskih faktora;
- obračun troškova poboljšanja uzimajući u obzir akumulirano habanje: Su = C ns - C i;
- utvrđivanje konačnog troška nekretnine: C plata = C z + C y.
Prednosti troškovnog pristupa:
1. Prilikom procjene novih objekata, troškovni pristup je najpouzdaniji.
2. Ovaj pristup je prikladan i/ili jedini mogući u sljedećim slučajevima:
Analiza najbolje i najefikasnije zemljišne parcele;
- tehničko-ekonomske analize novogradnje i poboljšanja;
- procjena javnih, državnih i posebnih objekata;
- procjena objekata na neaktivnim tržištima;
- procjena vrijednosti za potrebe osiguranja i poreza.
Nedostaci troškovnog pristupa:
1. Troškovi nisu uvijek ekvivalentni tržišnoj vrijednosti.
2. Pokušaji postizanja preciznijeg rezultata procjene praćeni su brzim povećanjem troškova rada.
3. Nesklad između troškova kupovine nekretnine koja se procjenjuje i troškova nove izgradnje potpuno iste nekretnine, jer se tokom procesa procjene akumulirana amortizacija oduzima od cijene izgradnje.
4. Teškoća izračunavanja troškova reprodukcije starih zgrada.
5. Teškoća utvrđivanja količine akumuliranog habanja starih zgrada i objekata.
6. Odvojena procjena zemljišne parcele od objekata.
7. Problematična priroda procjene zemljišnih parcela u Rusiji.
2.5.3. Pristup prihodima
Pristup prihodima zasniva se na činjenici da vrijednost imovine u koju se ulaže kapital mora odgovarati trenutnoj procjeni kvaliteta i kvantiteta prihoda koji je ta imovina sposobna da ostvari.
Pristup prihodima je skup metoda za procjenu vrijednosti nekretnine, na osnovu utvrđivanja trenutne vrijednosti prihoda koji se od nje očekuje.
Glavni preduvjet za izračunavanje troškova korištenjem ovog pristupa je najam nekretnine. Kapitalizacija prihoda se vrši radi pretvaranja budućih prihoda od nekretnina u sadašnju vrijednost.
Kapitalizacija prihoda je proces koji određuje odnos između budućeg prihoda i trenutne vrijednosti objekta.
Osnovna formula dohodovnog pristupa (IRV - formula):
gdje je V vrijednost imovine,
I je očekivani prihod od imovine koja se procjenjuje. Prihod se obično odnosi na neto poslovni prihod koji je imovina sposobna da generiše tokom perioda
R - stopa prinosa ili profita - je koeficijent ili stopa kapitalizacije.
Koeficijent kapitalizacije je stopa prinosa koja odražava odnos između prihoda i vrijednosti imovine koja se procjenjuje.
Postoje dvije vrste pisanja velikih slova:
Direktna kapitalizacija;
- kapitalizacija prihoda po stopi prinosa na kapital.
U direktnoj kapitalizaciji razmatraju se dvije vrijednosti: godišnji prihod i stopa kapitalizacije.
Stopa kapitalizacije- Ovo je odnos tržišne vrednosti imovine i neto prihoda koji ona ostvaruje.
Očekivani prihod se utvrđuje analizom prihoda tokom perioda vlasništva nad imovinom.
Diskontna stopa- stopu složene kamate, koja se primjenjuje kada se u određenom trenutku preračunava vrijednost novčanih tokova nastalih korištenjem imovine.
Faze pristupa prihoda:
1. Obračun zbira svih mogućih primanja od objekta procjene.
2. Obračun stvarnog bruto prihoda.
3. Obračun troškova u vezi sa predmetom procjene:
Uslovno trajno;
- uslovno varijabilna (operativna);
- rezerve.
4. Utvrđivanje iznosa neto poslovnog prihoda.
5. Pretvorite očekivanu zaradu u trenutnu vrijednost.
| Prethodno |
