DOM Vize Viza za Grčku Viza za Grčku za Ruse 2016: da li je potrebna, kako to učiniti

Tri pristupa: komparativni prihod i troškovni pristup. Osnovni pristupi vrednovanju poslovanja

U zavisnosti od faktora troškova, metode (pristupi) vrednovanja se dele na metode prihodovnog, uporednog i troškovnog pristupa. Svaki pristup vam omogućava da „uhvatite“ određene faktore troškova.

Pristup prihoda je određivanje sadašnje vrijednosti budućeg prihoda za koji se očekuje da će biti generiran korištenjem i eventualnom budućom prodajom imovine. Prihodovni pristup je opšteprihvaćen pristup procenjivanju tržišne vrednosti preduzeća (biznisa), udela akcionara u kapitalu preduzeća ili hartija od vrednosti, koji koristi jednu ili više metoda zasnovanih na konverziji očekivanog prihoda u vrednost. U ovom slučaju se primjenjuje evaluativni princip očekivanja. Iako je po pravilu prihodovni pristup najprikladniji postupak za vrednovanje poslovanja, korisno je koristiti i komparativni i troškovni pristup. U nekim slučajevima, troškovni ili komparativni pristupi mogu biti tačniji ili efikasniji. U mnogim slučajevima, svaki od tri pristupa se može koristiti za verifikaciju procjena vrijednosti imovine dobivenih drugim pristupima.

Utvrđivanje tržišne vrijednosti preduzeća (biznisa) iz perspektive prihoda zasnovano je na pretpostavci da potencijalni investitor neće platiti za ovaj posao više od sadašnje vrijednosti budućih prihoda dobijenih kao rezultat njegovog poslovanja (u drugim rečima, kupac stiče pravo na budući prihod od posedovanja preduzeća). Isto tako, vlasnik neće prodati svoje poslovanje za manje od sadašnje vrijednosti predviđene buduće zarade. Vjeruje se da će kao rezultat njihove interakcije strane postići dogovor o tržišnoj cijeni koja je jednaka sadašnjoj vrijednosti budućih prihoda.

Prihodovni pristup je postupak za procjenu vrijednosti poslovanja na osnovu toga da je vrijednost poslovanja direktno povezana sa sadašnjom vrijednošću budućeg neto prihoda koji će poslovanje ostvariti. Trenutna vrijednost iznosa budućih prihoda služi kao putokaz koliko je potencijalni investitor spreman platiti za kompaniju koja se vrednuje.

Očekivani prihod, shvaćen u okviru dohodovnog pristupa, ima samo novčanu vrijednost. U zavisnosti od prirode preduzeća (posla) koje se vrednuje, udela akcionara u njegovom kapitalu ili hartijama od vrednosti, kao i drugih faktora, očekivani prihod se može prilično precizno iskazati kroz pokazatelje kao što su neto novčani tok, dividende i različiti oblici profit. Očekivani prihod treba proceniti na osnovu karakteristika kao što su priroda preduzeća (posla); njenu strukturu kapitala; indikatori učinka povezanih preduzeća uzeti u retrospektivu; izglede za razvoj ovog preduzeća i delatnosti sa kojima je povezano, kao i druge ekonomske faktore.

Preračunavanje očekivanog prihoda u vrijednost preduzeća vrši se primjenom postupaka koji uzimaju u obzir očekivanu stopu rasta, vrijeme i učestalost prijema prihoda, stepen rizika ostvarivanja prihoda u planiranom vremenu i u očekivanom obimu, kao i vrijednost novca tokom vremena. Prilikom pretvaranja očekivanog prihoda u vrijednost obično je potrebno odrediti vrijednost faktora kapitalizacije ili diskontne stope. Prilikom određivanja odgovarajuće stope potrebno je uzeti u obzir faktore kao što su nivo bankarske kamatne stope, stopa prinosa za slična preduzeća prema očekivanjima investitora, kao i karakteristike rizika u vezi sa dobijanjem očekivani prihod.

Kada se koriste tehnike diskontiranja budućih zarada, očekivane stope rasta se uzimaju u obzir prilikom procjene budućih zarada. Kada se koriste metode kapitalizacije prihoda, vrijednost stope kapitalizacije direktno zavisi od očekivane stope rasta.

Ovaj pristup je osnovni za procjenu tržišne vrijednosti postojećih preduzeća, koja se nakon preprodaje novim vlasnicima ne planiraju zatvarati (likvidirati). U odnosu na postojeće preduzeće, ovaj metod podrazumeva razmatranje rezultata predviđanja aktivnosti ovog preduzeća u skladu sa tehnologijama koje su mu dostupne za proizvodnju proizvoda (izvođenje radova, usluga).

U okviru prihodovnog pristupa vrednovanju poslovanja tradicionalno postoje dve glavne metode (ili dve grupe metoda, u zavisnosti od stepena detaljnosti): metode zasnovane na preračunavanju budućeg godišnjeg prihoda preduzeća u sadašnju vrednost (metode diskontovanja prihoda); metode zasnovane na prosječnom iznosu prihoda (metode kapitalizacije prihoda).

Prihod u poslovnoj procjeni može uključivati ​​dobit preduzeća, prihod, isplaćene ili potencijalne dividende i novčani tok. U zavisnosti od toga šta procjenitelj odabere kao prihod, razlikuju se sljedeće metode diskontiranja i kapitalizacije: metoda diskontiranja dobiti, metoda isplate diskontovane dividende, metoda diskontovanog novčanog toka; metod normalizovane kapitalizacije dobiti; metoda kapitalizacije prihoda; način kapitalizacije isplate dividende, način kapitalizacije normalizovanog novčanog toka.

Metoda diskontovanog novčanog toka može se koristiti za vrednovanje bilo kojeg poslovanja. Prema zapadnim stručnjacima, u 90% slučajeva kada se za procjenu srednjih i velikih preduzeća koristi prihodovni pristup, koristi se ovaj metod. Ova metoda je najzahtjevnija i najskuplja, ali je u postojećim ruskim uvjetima najispravnija. Prednost diskontovanja novčanih tokova u odnosu na diskontovanje dobiti i dividendi je u tome što trenutno ni profit ni dividende ne odražavaju dovoljno stanje ruskih preduzeća i organizacija, kao ni preferencije investitora.

Metode diskontovanja prihoda podrazumevaju izradu jasne prognoze dinamike razvoja preduzeća, po pravilu, za narednih 3-7 godina, odnosno sve do trenutka kada se fluktuacije u stopama rasta mogu zanemariti. Sav predviđeni prihod se tada diskontuje, odnosno njegova buduća vrijednost se umanjuje na vrijednost ovog novca na datum procjene. Dakle, glavni zadaci pri korišćenju metoda diskontovanja su sledeći: a) ispravno predvideti budući prihod preduzeća; b) uzeti u obzir moguće faktore rizika u diskontnoj stopi.

Metoda diskontovanog novčanog toka se koristi kada je moguće razumno predvidjeti buduće tokove gotovine, ti tokovi će se značajno razlikovati od tekućih, a očekuje se da će novčani tok u posljednjoj godini prognoziranog perioda biti značajna pozitivna vrijednost. Drugim riječima, metoda je primjenjivija na preduzeća koja stvaraju prihode i koja imaju nestabilne tokove prihoda i rashoda.

Posebnost i glavna prednost ove metode je to što vam omogućava da uzmete u obzir nesistematske promjene u toku prihoda koje se ne mogu opisati nijednim matematičkim modelom. Ova okolnost čini privlačnom upotrebu metode diskontovanog novčanog toka u ruskim uslovima, koje karakteriše snažna volatilnost cena proizvoda, sirovina, materijala koji značajno utiču na vrednost posla koji se vrednuje. Još jedan argument u prilog korišćenja ove metode je dostupnost informacija koje omogućavaju da se potkrepi model prihoda i rashoda tokom predviđenog perioda (finansijski izveštaji preduzeća, podaci istraživanja tržišta, retrospektivna analiza preduzeća koje se vrednuje, što omogućava identifikaciju trend njegovog razvoja, davanje preporuka o strategiji daljeg razvoja, koje su sastavni dio DCF analize).

Numerička mjera rizika ulaganja, u modelu obračuna metodom diskontiranja, je diskontna stopa. Kao što znate, vrijednost novčane jedinice opada s vremenom, odnosno da bi se dobila pouzdana procjena, potrebno je svesti budući novčani tokovi na ekvivalentnu trenutnu vrijednost. I konačno, nakon predviđenog perioda, posao je i dalje u mogućnosti da generiše prihod i stoga takođe ima neku zaostalu vrednost. Zbir trenutne vrednosti novčanih tokova tokom predviđenog perioda i trenutne vrednosti preostale vrednosti biće jednak tržišnoj vrednosti preduzeća (biznisa) koje se vrednuje.

Za razliku od metode diskontiranja, metoda kapitalizacije pretpostavlja da će u budućnosti svi prihodi preduzeća ili biti iste veličine ili će imati konstantnu prosječnu godišnju stopu rasta. Ovaj pristup je u određenoj mjeri jednostavniji, jer ne zahtijeva izradu srednjoročnih i dugoročnih prognoza prihoda. Međutim, vrijeme za metodu zasnovanu na kapitalizaciji prihoda doći će nešto kasnije: kada počne faza stabilnog razvoja zemlje. Danas je upotreba kapitalizacije u vrednovanju poslovanja ograničena na najveća ruska preduzeća sa relativno stabilnim prihodima, u fazi zrelosti njihovog životnog ciklusa, čije je prodajno tržište uspostavljeno i neće pretrpeti značajne promene na duži rok.

Neki od suprotnih pristupu prihoda je troškovni pristup vrednovanju poslovanja, koji razmatra vrednost preduzeća sa stanovišta nastalih troškova (u suštini, iznos troškova za stvaranje vrednovanog preduzeća u njegovom trenutnom stanju i obračunava se tržišni ambijent, odnosno prihod od prodaje postojeće imovine).

Troškovni pristup je najprimenljiviji za procenu objekata posebne namene, kao i za novogradnju, za određivanje najbolje i najefikasnije upotrebe zemljišta, kao i za potrebe osiguranja. Prikupljene informacije obično uključuju cijene zemljišta, građevinske specifikacije, plate, troškove materijala, troškove opreme, profite i režijske troškove za lokalne građevinare i slično. Potrebne informacije zavise od specifičnosti objekta koji se procjenjuje. Ovaj pristup je teško primijeniti kada se procjenjuju jedinstveni objekti koji imaju istorijsku vrijednost, estetske karakteristike ili zastarjeli objekti.

Troškovni pristup procjeni vrijednosti preduzeća zasniva se na principu supstitucije, principu najviše i najbolje upotrebe, ravnoteže, ekonomske veličine i ekonomske podjele. Knjigovodstvena vrednost imovine i obaveza preduzeća usled inflacije, promena tržišnih uslova i korišćenih računovodstvenih metoda, po pravilu, ne odgovara njihovoj stvarnoj vrednosti. Kao rezultat toga, postoji potreba za prilagođavanjem bilansa stanja preduzeća. Da bi se to postiglo, tržišna (ili druga) vrijednost svake imovine u bilansu stanja preduzeća prvo se posebno procjenjuje, a zatim se utvrđuje tržišna (ili druga) vrijednost obaveza. Nakon toga, vrijednost obaveza se oduzima od korigovane vrijednosti imovine, što rezultira tržišnom vrijednošću kapitala kompanije. Za obavljanje takvih obračuna koriste se podaci iz bilansa stanja preduzeća na dan vrednovanja (ili na datum poslednjeg izveštavanja), čije se stavke usklađuju uzimajući u obzir tržišnu (ili drugu) vrednost njegove imovine. i obaveze.

Troškovni pristup je predstavljen sa dvije glavne metode: metodom neto imovine i metodom likvidacione vrijednosti. Konkretna implementacija troškovnog pristupa zavisi od stanja preduzeća, odnosno da li je ono operativno i perspektivno ili je u stanju opadanja, pri čemu je zasebna prodaja imovine najprikladnija.

Metoda neto vrijednosti imovine zasniva se na analizi imovine preduzeća. Upotreba ove metode daje najbolje rezultate pri procjeni operativnog društva koje ima značajnu materijalnu i finansijsku imovinu. Osnovna karakteristika metode je da se imovina i obaveze preduzeća vrednuju po tržišnoj ili drugoj vrednosti.

Obično se metoda akumulacije sredstava (ovo ime procjeniteljima čini da bolje odražava ekonomsko značenje takvog modela obračuna) koristi se u sljedećim slučajevima: preduzeće ima značajna materijalna sredstva; moguće je identifikovati i proceniti nematerijalnu imovinu, ako postoji; očekuje se da će posao nastaviti sa radom; entitet nema historijske podatke o zaradi ili nije u razumnoj mjeri u stanju da pouzdano procijeni svoje buduće zarade ili tokove gotovine; preduzeće prilično zavisi od ugovora ili uopšte nema stalne, predvidljive klijentele; značajan deo imovine preduzeća čine finansijska sredstva (gotovina, potraživanja, itd.).

Štaviše, u okviru metode neto vrednosti imovine koja se koristi za procenu poslovanja preduzeća u procesu restrukturiranja, pojedinačni objekti (nematerijalna imovina, dugoročna finansijska ulaganja, zgrade, mašine, oprema) mogu se proceniti i korišćenjem prihoda. i komparativni pristup. Procedura za takvu procenu podrazumeva sledeći redosled koraka: utvrđivanje tržišne vrednosti celokupne imovine preduzeća > utvrđivanje vrednosti obaveza preduzeća > izračunavanje razlike između tržišne vrednosti imovine i obaveza.

Drugi metod, metod likvidacione vrednosti, koristi se kada je preduzeće u stečaju, ili postoje ozbiljne sumnje u sposobnost preduzeća da ostane u funkciji i/ili donosi prihvatljiv prihod vlasniku. Posebnost ove metode je činjenica da na iznos obračunate vrednosti preduzeća značajno utiče prinudna prodaja, a u ovom slučaju je reč o prodaji preduzeća u delovima. To dovodi do činjenice da je likvidaciona vrijednost preduzeća znatno niža od tržišne vrijednosti. Likvidaciona vrednost preduzeća izračunava se na sledeći način:

1. Analizira se veći broj statističkih i računovodstvenih dokumenata koji uključuju: računovodstvene izvještaje na kraju svakog kvartala, statističke izvještaje, međulikvidacioni bilans, inventarne kartice. Na osnovu sveobuhvatne finansijske analize donosi se stručni zaključak o dovoljnosti sredstava za pokriće cjelokupnog duga.

2. Formira se procijenjena masa imovine preduzeća. Posebno se razmatraju sledeće grupe imovine preduzeća: najlikvidnija (kratka imovina), manje likvidna (stalna imovina).

3. Formira se iznos ukupnog duga preduzeća.

4. Izrađuje se kalendarski raspored za likvidaciju preduzeća. Potrebno je uzeti u obzir da su za prodaju različitih vrsta imovine preduzeća (nekretnine, mašine i oprema, zalihe) potrebni različiti vremenski periodi u zavisnosti od stepena likvidnosti konkretne imovine i potrebnog nivoa izloženosti na tržištu.

5. Troškovi su opravdani. Razlikuju se: troškovi povezani sa likvidacijom i troškovi vezani za držanje imovine dok se ne prodaju. Troškovi vezani za likvidaciju prvenstveno uključuju naknade za procjenu i advokatske firme, kao i poreze i naknade koji se plaćaju prilikom prodaje. Troškovi vezani za držanje imovine dok se ona ne prodaju uključuju troškove zaštite imovine, troškove upravljanja održavanjem preduzeća do završetka njegove likvidacije, itd.

6. Procjenjuje se imovina preduzeća koje se prodaje. Procjena vrijednosti imovine koja se prodaje vrši se korištenjem svih pristupa procjene. Štaviše, u praksi se češće koristi pristup za procjenu nekretnina uporedni pristup.

7. Diskontna stopa se utvrđuje uzimajući u obzir planirani period implementacije. Štaviše, diskontna stopa se može odrediti za svaku vrstu imovine koja se vrednuje pojedinačno, uzimajući u obzir likvidnost (diskonti za nisku likvidnost su značajni) i rizik moguće „neprodaje“.

8. Izrađuje se plan prodaje imovine i utvrđuje ukupni prihod od prodaje obrtne, materijalne i nematerijalne imovine.

9. Na osnovu rezultata prodaje vrši se otplata akumuliranog iznosa tekućeg duga za period likvidacije i plaćanja obaveza. U ovom slučaju, potraživanja povjerilaca se namiruju po redu prvenstva utvrđenom odredbama čl. 64 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

10. Konačna radnja je procjena likvidacione vrijednosti preduzeća (biznisa) koja se može pripisati vlasnicima (akcionarima).

Teorija vrednovanja sadrži sledeću odredbu: likvidaciona vrednost (prihodi od likvidacije preduzeća nakon namirenja svih potraživanja poverilaca iz sredstava dobijenih prodajom njegove imovine) je apsolutno donja granica tržišne vrednosti preduzeća.








Zakupnina za procjenu vrijednosti poljoprivrednog i šumskog zemljišta; dio prihoda od imovinskog kompleksa koji se pripisuje izgrađenoj zemljišnoj parceli; zakupnina za procjenu naselja; prihod od povećanja vrijednosti zemljišne parcele, dobijen prilikom buduće prodaje ili kada je založen uz hipotekarni kredit.


Ovo je pristup zemljišnoj parceli kao vrsti novčanog kapitala i, shodno tome, izračunavanje stope kapitalizacije na osnovu karakteristika tržišta novca na dan vrednovanja metodom kumulativne izgradnje; (analiza uporedne prodaje)








Upoređivanje predmetnog zemljišta sa parcelama koje se prodaju na tržištu i prilagođavanje kako bi se uzele u obzir razlike između predmetnog zemljišta i svake od uporednih lokacija, potrebno je izvršiti prilagođavanja cijene uporedivog zemljišta. lokaciju kako bi se odredila po kojoj cijeni bi se mogla prodati ako bi imala iste karakteristike kao imovina koja se procjenjuje


Analiza datih cijena analoga i izvođenje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti procijenjenog zemljišta Nakon usklađivanja cijena odabranih analoga potrebno je usaglasiti dobijene rezultate za konačnu procjenu vrijednosti zemljišta. plot.


Troškovni pristup procjeni tržišne vrijednosti zemljišne parcele zasniva se na činjenici da investitor, uz dužnu opreznost, neće platiti za parcelu veći iznos od onoga što bi koštalo stjecanje odgovarajuće parcele i podizanje zgrade na njoj. slične namjene i korisnosti u roku prihvatljivom za izgradnju. Troškovni pristup uključuje nekoliko metoda




Metoda se uglavnom primjenjuje na neizgrađenom zemljištu. Ovim metodom se utvrđuje ukupna vrijednost zemljišta, pod pretpostavkom da će ono biti podijeljeno na pojedinačne zemljišne parcele koje će se prodavati. Od novčanih prihoda od prodaje parcela oduzimaju se svi troškovi njihovog uređenja i na taj način se utvrđuje vrijednost neizgrađenog zemljišta.




Svaka od gore navedenih metoda vrednovanja zemljišta zasnovana je na inputima prikupljenim sa tržišta, ali imaju različite izvore za dobijanje informacija. Na tržištu nekretnina, sva tri pristupa, kada se koriste pouzdani podaci, dovode do približno istih rezultata, ali s obzirom na neravnotežu ponude i potražnje, nedostatak svijesti potencijalnog korisnika, kao i moguću nisku efikasnost korištenja datoj zemljišnoj parceli, rezultati proračuna korišćenjem gore navedenih metoda vrednovanja zemljišta možda se neće poklapati.

Prilikom primjene troškovne metode, treba imati na umu da je vrijednost dobijena na njenoj osnovi osnova tržišne vrijednosti objekta koji stvara prihod. Na primjer, tržišna vrijednost kompleksa benzinske pumpe bit će znatno veća od troškova izgradnje, a cijena hotela koji se nalazi na lošoj lokaciji (na periferiji grada) bit će manja od cijene utvrđene metodom troškova. .

Praksa pokazuje da najveći problemi pri korištenju troškovnog pristupa nastaju u vezi sa procjenom tržišne vrijednosti zemljišta. Najpouzdaniji metod za vrednovanje zemljišta iz perspektive zapadne teorije je metoda komparativne analize uporedivih prodaja. Upotreba ove metode u ruskim uslovima je praktično nemoguća zbog nesigurnosti ruskog zemljišnog zakonodavstva i neprozirnosti informacija o transakcijama za kupovinu ili prodaju zemljišnih parcela.

Troškovni pristup koji se koristi za procjenu vrijednosti nekretnina zasniva se na pretpostavci da su troškovi potrebni za stvaranje imovine koja se procjenjuje u postojećem stanju ili za reprodukciju njenih potrošačkih svojstava prihvatljiva smjernica za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje.

Međutim, potrebno je razumjeti razliku između zamjenske cijene (troška reprodukcije) objekta i zamjenske cijene.

Trošak zamjene (trošak reprodukcije) utvrđuje se troškovima u tekućim cijenama za izgradnju tačne kopije procijenjenog objekta uz korištenje istih arhitektonsko-planskih rješenja, građevinskih konstrukcija i materijala i uz isti kvalitet građevinsko-montažnih radova. Prilikom utvrđivanja zamjenske cijene reproducira se isto funkcionalno istrošenost objekta i isti nedostaci u arhitektonskim rješenjima koje ima procijenjeni objekat.

Zamjenski trošak je određen troškom, u tekućim cijenama, izgradnje nekretnine ekvivalentne korisnosti nekretnine koja se procjenjuje, ali izgrađena u novom arhitektonskom stilu koristeći savremene standarde, materijale, dizajn i tlocrt.

Granica između zamjenske cijene objekta i njegove zamjenske cijene je uvijek proizvoljna, a procjenitelj u svakom konkretnom slučaju mora riješiti problem izbora jedne ili druge vrste vrednovanja u zavisnosti od uslova za primjenu troškovnog pristupa.

Prema standardima Ruskog društva procjenitelja (STO ROO 21-01-95), prilikom vrednovanja po troškovnom pristupu potrebno je utvrditi: tržišnu vrijednost zemljišne parcele; trošak restauracije ili zamjene objekta; iznos akumuliranog trošenja predmeta; tržišnu vrijednost nekretnine metodom troška kao zbir cijene parcele i zamjenske cijene objekta umanjene za akumuliranu amortizaciju.

U ruskim uslovima, predmet procene nije potpuno (apsolutno) vlasništvo nad zemljištem, već samo pravo korišćenja na osnovu zakupa. Teorija procene vrednosti zemljišne parcele ovde identifikuje pet glavnih metoda za određivanje vrednosti: kapitalizacija zemljišne rente (prihodovni pristup); metoda korelacije (transfera); način razvoja (ovladavanje); tehnika ostataka za zemljište; metoda direktne komparativne analize prodaje. Utvrđivanje vrijednosti zemljišne parcele metodom kapitalizacije zemljišne rente sastoji se od kapitalizacije prihoda ostvarenih plaćanjem zakupnine. U Rusiji praksa davanja u zakup privatnog zemljišta nije rasprostranjena, uglavnom se daju u zakup državne i opštinske zemljišne parcele. Istovremeno, standardna cijena zemljišta je neadekvatna njegovoj tržišnoj vrijednosti.

Najpouzdanijim od svih navedenih metoda u svjetskoj praksi smatra se metoda direktne komparativne analize prodaje. Obračun metodom komparativne analize prodaje sastoji se od analize stvarnih kupoprodajnih transakcija sličnih zemljišnih parcela, upoređivanja sa onim koje se vrednuju i odgovarajućih prilagođavanja za razlike koje postoje između uporedivih parcela i parcela koje se vrednuju. Kao rezultat, prvo se utvrđuje prodajna cijena svake uporedive parcele kao da ima iste karakteristike kao predmetna parcela, a zatim se utvrđuje ponderisana prosječna vrijednost predmetne parcele.

Sljedeći korak u primjeni troškovnog pristupa je određivanje zamjenske cijene objekta ili zamjenske cijene. Postoje četiri načina za izračunavanje troškova zamjene ili zamjenske cijene.

Metoda kvantitativne analize sastoji se u izradi procjena troškova za sve vrste radova potrebnih za izgradnju pojedinih konstruktivnih elemenata objekta i objekta u cjelini: troškovi rada, materijala, sredstava mehanizacije rada. Ovim troškovima se moraju dodati režijski troškovi i profit programera, kao i troškovi projektovanja, izgradnje, nabavke i instalacije opreme neophodne za reprodukciju poboljšanja koja se procenjuju.

Kvantitativna analiza je najpreciznija, ali i najintenzivnija. Za njegovu upotrebu potrebni su visokokvalifikovani procjenitelji i veliko iskustvo u izradi građevinskih procjena.

Metoda obračuna po elementima je modifikacija kvantitativne metode, ali je mnogo manje radno intenzivna, jer se zasniva na korišćenju agregiranih procjena i cijena, a ne pojedinačnih. Kao jedinice mjerenja troškova uzimaju se najkarakterističniji pokazatelji konstruktivnih elemenata (1 kubni metar cigle, 1 kvadratni metar krovišta, itd.).

Metoda komparativne jedinice zasniva se na upoređivanju cijene jedinice potrošačkih svojstava objekta koji se procjenjuje sa cijenom slične mjerne jedinice slične standardne strukture. Suština metode je da se za objekt koji se ocjenjuje odabire analogni objekt koji je sličan onome koji se ocjenjuje u pogledu konstrukcijskih karakteristika, korištenih materijala i tehnologije izrade. Tada se trošak mjerne jedinice analognog objekta (1 kubni metar, 1 m², itd.) množi s brojem jedinica procijenjenog objekta.

Ovo je najjednostavniji način za procjenu imovine i naširoko ga koriste procjenitelji, posebno pri revalorizaciji osnovnih sredstava preduzeća.

Indeksna metoda se sastoji u utvrđivanju troška zamjene procijenjenog objekta množenjem knjigovodstvene vrijednosti sa odgovarajućim indeksom revalorizacije. Indekse za revalorizaciju osnovnih sredstava odobrava Državni komitet za statistiku Ruske Federacije i periodično se objavljuju u štampi.

Određivanje akumuliranog habanja je posljednji korak troškovnog pristupa.

U troškovnom pristupu, definicija amortizacije se koristi kako bi se uzele u obzir razlike u karakteristikama nove imovine i stvarne imovine koja se vrednuje. Uzimanje u obzir amortizacije objekta je svojevrsno prilagođavanje troška novouređene zgrade radi utvrđivanja vrijednosti procijenjenog objekta.

U zavisnosti od faktora koji umanjuju vrednost nekretnine, habanje se deli na fizičko, funkcionalno i eksterno (ekonomsko).

Fizičko propadanje odražava promjene u fizičkim svojstvima svojstva tijekom vremena (na primjer, defekti u strukturnim elementima). Fizičko trošenje je dva tipa: prvo nastaje pod uticajem operativnih faktora, drugo - pod uticajem prirodnih faktora i faktora okoline.

Postoje četiri glavne metode za izračunavanje fizičkog habanja: ekspertska (najpreciznija, ali i najintenzivnija, izračunata na osnovu kreiranja neispravne liste i utvrđivanja procenta istrošenosti svih konstruktivnih elemenata zgrade ili građevine ); regulatorni (ili računovodstveni); trošak i način izračunavanja vijeka trajanja zgrade.

Funkcionalno habanje je gubitak vrijednosti uzrokovan činjenicom da objekt ne zadovoljava savremene standarde: po svojoj funkcionalnoj korisnosti, arhitektonsko-estetskim, prostorno-planskim, dizajnerskim rješenjima, životnosti, sigurnosti, udobnosti i drugim funkcionalnim karakteristikama. Ako dobijena dodatna vrijednost premašuje trošak restauracije, tada se funkcionalno trošenje može ukloniti. Elementom uklonjivog funkcionalnog habanja može se smatrati nepostojanje kamina, čiji se troškovi ugradnje nadoknađuju povećanjem profitabilnosti i tržišne vrijednosti nekretnine. Količina uklonjivog habanja utvrđuje se kao razlika između potencijalne vrijednosti zgrade u trenutku njene procjene sa ažuriranim elementima i njene vrijednosti na dan procjene bez ažuriranih elemenata. Neuklonjivo funkcionalno habanje uključuje smanjenje vrijednosti zbog faktora povezanih kako s nedostatkom tako i sa viškom kvalitetnih karakteristika zgrade.

Ako se fizičko i, u određenoj mjeri, funkcionalno habanje može eliminirati rekonstrukcijom ili modernizacijom zgrade, onda se habanje uzrokovano vanjskim utjecajima u većini slučajeva ne može eliminirati.

Eksterno (ekonomsko) habanje je gubitak vrijednosti uzrokovan utjecajem vanjskih faktora. Ekonomska depresijacija može biti uzrokovana raznim razlozima, kao što su opće ekonomske, industrijske, zakonske ili zakonodavne promjene, općinske uredbe, zoniranje i administrativni propisi.

Glavni faktori eksternog habanja u Rusiji su opšte stanje privrede, koje u nekim regionima podstiču lokalni faktori, postojanje diskriminatornog zakonodavstva za određene vrste poslovnih aktivnosti, kao i kazne za zagađenje životne sredine.

Postoje dva pristupa procjeni eksterne amortizacije – upoređivanje prodaje sličnih objekata u stabilnim i promijenjenim eksternim uslovima i kapitalizacija gubitaka u prihodima u vezi sa promjenama eksternih uslova. Nakon utvrđivanja ukupne akumulirane amortizacije, procjenitelj, da bi dobio konačnu vrijednost nekretnine, dodaje tržišnoj vrijednosti zemljišta razliku između ukupne zamjenske cijene nekretnine i akumulirane amortizacije.

Troškovni pristup je primjenjiv na procjenu gotovo svake nekretnine. Međutim, takva primjena nije opravdana u svim slučajevima (na primjer, procjena vrijednosti nekretnina koje donose prihod).

Najčešća oblast primjene troškovnog pristupa je vrednovanje objekata u „pasivnim“ ili neaktivnim sektorima tržišta nekretnina. Prednost korištenja troškovnog pristupa u ovom slučaju je zbog činjenice da nedostatnost ili nepouzdanost informacija o obavljenim transakcijama za kupovinu i prodaju analognih objekata u nekim slučajevima ograničava mogućnost korištenja drugih pristupa vrednovanju.

Troškovni pristup se koristi i u studiji izvodljivosti novogradnje, pri procjeni tržišne vrijednosti nedovršenih objekata i rekonstruisanih objekata. U ovom slučaju, troškovni pristup nam omogućava da procenimo efikasnost investicionog projekta.

Koristeći kombinaciju troškovnog i dohodovnog pristupa, odnosno upoređivanjem troškova izgradnje objekta sa prihodima od njega, procjenitelj donosi zaključak o najboljem i najefikasnijem korištenju zemljišne parcele koja se odnosi na predmet procjene. Da bi se rezultati procene prikazali u finansijskim izveštajima preduzeća (revalorizacija osnovnih sredstava), procenitelji, na osnovu Pravilnika o računovodstvu (PBU 6-97) „Računovodstvo osnovnih sredstava“, određuju vrednost predmeta procene koristeći troškovni pristup.

Tržište osiguranja je područje primjene troškovnog pristupa koje se stalno širi. U ovom slučaju prednost se daje ovom pristupu jer se osigurani iznos, visina premije osiguranja i naknada osiguranja određuju na osnovu troškova ugovarača osiguranja primjenom troškovnog pristupa.

Uporedni (tržišni) pristup vrednovanju nekretnina karakteriše analiza tržišne prodaje objekata sličnih i sličnih onome koji se vrednuje. Da bi se ovaj pristup mogao primijeniti na konkretnu situaciju, potrebno je imati veliku količinu akumuliranih i pouzdanih statističkih podataka o prodaji uporedivih nekretnina, što je moguće samo ako je tržište nekretnina visoko razvijeno.

U ruskim uvjetima, za procjenu objekata tržišnom metodom, potrebno je koristiti sve dostupne informacije o prošlim transakcijama na objektima, jer je problem pronalaženja informacija za ovu metodu komplikovan zbog njene zatvorenosti.

Prilikom procjene vrijednosti banke, suština ovog pristupa je da cijena dionica banke odražava tržišnu atraktivnost ove banke kao objekta akvizicije i ulaganja. Pokazatelj tržišne atraktivnosti obično se izračunava za otvorena akcionarska društva čije se akcije kotiraju na berzama. Da bi se utvrdila tržišna atraktivnost banke koja je emitovala samo obične akcije, potrebno je dobit nakon oporezivanja za prošlu godinu podijeliti sa brojem dionica u prometu na kraju te godine. Dobivena cifra je zarada po dionici. Tada se tržišna prodajna cijena dionica na bilo koji slučajno odabrani datum korelira sa dobijenim rezultatom – prihodom po dionici, što rezultira utvrđivanjem tržišne atraktivnosti. Za rusku praksu ovaj pristup je trenutno gotovo nemoguće primijeniti u praksi, jer dionice ruskih komercijalnih banaka, izuzev Sberbanke, ne kotiraju na berzama. Ipak, zadatak predviđanja tržišne vrijednosti dionica banaka nakon spajanja ostaje relevantan.

Tržište iznajmljivanja je, za razliku od prodajnog, najdinamičnije, otvorenije i informaciono bogatije. Prihodi od zakupnine u većini slučajeva predstavljaju osnovu za primjenu dohodovnog pristupa u procjeni vrijednosti nekretnina.

Općenito je prihvaćeno da je prihodovni pristup najbogatiji informacijama i stoga najpouzdaniji pristup vrednovanju nestambenih nekretnina u Rusiji. Osim toga, prihodovni pristup je, uprkos svojoj složenosti, najmoćniji i najfleksibilniji alat za procjenu, sposoban da riješi probleme ne samo u oblasti nekretnina, već iu drugim oblastima: intelektualna svojina, poslovanje, investicioni projekti itd. Razmotrimo prihodovni pristup detaljnije.

U svjetskoj praksi prihodovni pristup koristi: metodu direktne kapitalizacije i metodu diskontiranja gotovinskog prihoda.

Metoda direktne kapitalizacije zasniva se na direktnom pretvaranju neto operativnog prihoda (NOI) u vrijednost dijeljenjem omjera kapitalizacije. Koncept NOR-a je izračunata održiva vrijednost očekivanog godišnjeg neto prihoda primljenog od imovine koja se procjenjuje nakon odbitka operativnih troškova i zamjenskih rezervi. Određivanje NOR-a je zasnovano na pretpostavci da će se imovina davati u zakup po tržišnim cijenama zakupa, a najtipičnija godina vlasništva će biti uzeta kao predviđeni obračunski period.

Obračun NOR-a počinje određivanjem potencijalnog bruto prihoda (PVI) – očekivane ukupne vrijednosti tržišne rente i naknada od dodatnih usluga koje prate osnovnu vrstu djelatnosti (naknade za korištenje parkinga, za postavljanje zidnih reklama i sl. ). Sljedeći korak u izračunavanju NIR je određivanje efektivnog bruto dohotka (EGI). Da bi se dobila EVA, procijenjeni gubici od upražnjenog radnog mjesta i neplaćanja zakupnine se oduzimaju od potencijalnog bruto prihoda. Ovi gubici su u skladu sa vjerovatnoćom da dio zakupnine neće biti naplaćen tokom predviđene godine i da će dio prostora ostati nezauzet od strane stanara. Budući da ne postoje standardi vrednovanja za određivanje ovih gubitaka, najbolji način za dobijanje informacija je da pogledate sličnu nekretninu za koju su podaci o zakupu dostupni tokom dužeg vremenskog perioda, iz koje se može znati stvarni nivo gubitaka.

NPV se izračunava kao razlika između vrijednosti EVD i vrijednosti operativnih troškova (OR). Operativni rashodi su periodični rashodi za osiguranje normalnog funkcionisanja objekta i reprodukcije prihoda, obično se dijele na:

uslovno trajno;

uslovne varijable (operativne);

troškovi zamjene (rezerva).

Uslovno fiksni operativni troškovi obuhvataju troškove, čiji iznos ne zavisi od stepena opterećenosti objekta. Po pravilu, to su porezi na imovinu, renta zemljišta, PDV i troškovi osiguranja.

Uslovno varijabilni operativni troškovi obuhvataju rashode, čiji iznos zavisi od stepena opterećenosti objekta i nivoa pruženih usluga. Glavni poluvarijabilni troškovi su troškovi upravljanja, računi za komunalije, troškovi osiguranja itd.

Troškovi zamjene se odbijaju kao godišnji doprinos (rezerva) u zamjenski fond (slično računovodstvenoj amortizaciji).

Formula evaluacije izgleda ovako:

V0 = CF / R, (2.1)

gdje je: V0 trenutna vrijednost (vrijednost u trenutku vrednovanja) poslovanja, CF je godišnji novčani tok, R je koeficijent kapitalizacije.

Najteža faza vrednovanja nekretnina metodom kapitalizacije je određivanje koeficijenta (ili stope) kapitalizacije. U zapadnoj klasičnoj verziji, metoda direktne kapitalizacije uključuje korištenje koeficijenta (stope) za kapitalizaciju, koji se izdvaja iz tržišnih transakcija za koje su istovremeno poznate cijena zakupa i prodajna cijena. Praksa pokazuje da je u ruskim uslovima nemoguće pronaći takve informacije.

Stopa kapitalizacije pri vrednovanju preduzeća se obično definiše kao razlika između stope prinosa na kapital (diskontna stopa) za kompaniju koja se vrednuje i očekivane prosečne godišnje stope rasta prihoda kompanije.

Formula za pronalaženje koeficijenta kapitalizacije je:

gdje je: R stopa kapitalizacije, r diskontna stopa, g očekivana prosječna godišnja stopa rasta prihoda.

Druga metoda za određivanje koeficijenta kapitalizacije je metoda sumiranja (kumulativna konstrukcija). Suština metode je da se nerizična kamatna stopa koristi kao osnovna stopa i da joj se sukcesivno dodaju usklađivanja za različite vrste rizika povezanih sa karakteristikama imovine koja se vrednuje (premija za rizik ulaganja u nekretninu). , premija za nisku likvidnost, prilagođavanje za upravljanje investicijama, itd.).

Kao što pokazuje analiza novije periodike, u zapadnoj praksi vrednovanja glavnu ulogu trenutno igra metoda diskontovanja gotovinskog prihoda. Metoda diskontovanog novčanog toka je najuniverzalniji alat za izračunavanje kapitalizacije koji vam omogućava da odredite sadašnju vrijednost budućih novčanih tokova. Tokovi gotovine mogu se proizvoljno mijenjati, biti neujednačeni i imati visok nivo rizika. To je zbog specifičnosti takvog koncepta kao što je nekretnina. Nekretninu investitor kupuje prvenstveno radi određenih budućih koristi. Investitor gleda na nekretninu kao na skup budućih koristi i procjenjuje njenu atraktivnost u odnosu na to koliko je novčana vrijednost tih budućih koristi u poređenju sa cijenom po kojoj se nekretnina može kupiti.

Formula vrednovanja poslovanja u ovom slučaju izgleda ovako:

gdje je: V0 - procjena vrijednosti kompanije (neto sadašnja vrijednost), n - 0,1,2,...,N - intervali planiranja, CFn - novčani tok (negativan ili pozitivan) u intervalu planiranja n, CF(N+ 1) - stabilan godišnji novčani tok rezidualnog perioda, utvrđen za prvu godinu nakon planskog perioda, r - diskontna stopa (stopa prinosa na uloženi kapital), R - koeficijent kapitalizacije za preostali period.

Prilikom izračunavanja tržišne vrijednosti nekretnine metodom diskontiranja novčanog toka, sukcesivno se utvrđuje:

trajanje predviđenog perioda (trajanje projekta);

neto poslovni prihod;

predviđanje (budućih) novčanih tokova za svaki period projekta;

mogući novčani tok od vraćanja (prodaje) imovine na kraju predviđenog perioda;

diskontna stopa za buduće tokove gotovine;

tržišnu vrijednost imovine.

Trajanje perioda predviđanja zavisi od više faktora: nivoa i stope inflacije; tip objekta; klimatski uslovi u kojima posluje itd. U međunarodnoj praksi ocjenjivanja uobičajeno je da se prihvati prosječno trajanje projekta, osim ako nije drugačije predviđeno dodatnim uslovima, jednako 7 - 10 godina. Za ruske uslove, tipičan period projekta može se uzeti kao 3-5 godina.

U skladu sa principom čekanja na osnovnu procjenu tržišne vrijednosti, metoda prihoda je NPV, koja je u mogućnosti da generiše vrijednost kroz diskontovanje. Ovaj prihod mora biti projektovan za svaku godinu korištenja imovine. Obračun NKS se vrši predviđanjem prihoda i rashoda koji ga čine.

Za predviđanje novčanog toka iz reverzije obično se bira jedna od tri metode:

direktno podešavanje vrijednosti preokreta;

predviđanje kretanja vrijednosti imovine tokom perioda vlasništva;

primjena diskontne stope na novčane tokove nakon oporezivanja za period nakon predviđanja.

Diskontna stopa se definiše kao prosječna stopa povrata koju investitori očekuju da će dobiti na ulaganja u slične nekretnine na datom tržištu. Budući da je stopa prinosa direktno proporcionalna riziku, diskontna stopa direktno zavisi od toga koliko visoko prosječna osoba procjenjuje nivo rizika povezanog sa ulaganjem u kupovinu date nekretnine. Što je viši nivo rizika, to je veća diskontna stopa i, shodno tome, niža je vrijednost budućeg prihoda. Prilikom izračunavanja diskontne stope treba uzeti u obzir da se ona smatra donjom graničnom stopom povrata ulaganja pri kojoj investitor dozvoljava mogućnost ulaganja svojih sredstava u dati objekat, s obzirom da postoje alternativna ulaganja koja podrazumijevaju ostvarivanje prihoda. sa različitim stepenom rizika. Za izračunavanje diskontne stope koristi se nekoliko metoda, od kojih su najpoželjnije metoda cijene kapitalnih ulaganja i metoda sumiranja.

S obzirom na to da je metoda sumiranja prethodno razmotrena, detaljnije ćemo se zadržati na metodi cijene kapitalnih ulaganja.

Ova metoda izračunavanja diskontne stope zasniva se na analizi informacija o berzi. Proračun se vrši na osnovu tri komponente:

nominalna bezrizična stopa;

ukupan prinos tržišta u cjelini (prosječni tržišni portfolio hartija od vrijednosti);

beta koeficijent.

Prilikom izračunavanja nominalne stope bez rizika, možete koristiti indikatore za bezrizične operacije - i prosječne europske i ruske. Da bi se povećala tačnost obračuna, nerizična komponenta diskontne stope može se izračunati na osnovu podataka o kotacijama domaćih i evropskih hartija od vrednosti.

Prinos na uravnoteženi investicioni portfolio hartija od vrednosti koristi se kao prosečni tržišni prinos. U medijima i na internetu redovno se objavljuje lista akcija na osnovu kotacija za koje se izračunavaju prosječni prinosi.

Metoda za izračunavanje beta koeficijenta je analiza ključnih faktora makroekonomskih, industrijskih, finansijskih i zakonodavnih rizika koji utiču na kompaniju.

Proces izračunavanja sadašnje vrijednosti provodi se smanjenjem budućih novčanih tokova za svaki period projekta na trenutnu vrijednost na osnovu primjene teorije novčane vrijednosti tokom vremena i sastoji se od naknadnog sabiranja svih dobijenih vrijednosti i prihoda. od prodaje (povrat).

Napominjem da bi na razvijenom tržištu nekretnina sva tri pristupa, kada se koriste pouzdani podaci, trebala dovesti do približno istih rezultata. Rezultat procjene dobijen bilo kojom metodom koji se značajno razlikuje od drugih je simptom da su u procesu procjene ili korištene nepouzdane informacije ili metodološka ili matematička greška.

Za donošenje konačnog zaključka o tržišnoj vrijednosti nekretnine potrebno je izvršiti konačno odobrenje rezultata procjene. Da biste to učinili, morate dodijeliti pondere rezultatima procjene dobijenim svakim od tri pristupa. Ponderski koeficijenti pokazuju koliki je udio vrijednosti dobijene upotrebom svake od primijenjenih metoda vrednovanja prisutan u konačnoj tržišnoj vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje.

Slaganje rezultata, kao i ciljeva procjene, u određenoj mjeri odražava adekvatnost primjene svakog od pristupa. Dakle, ako su rezultati procjene neophodni za osiguranje objekta, prednost se daje troškovnom pristupu. Ako je potrebno utvrditi tržišnu vrijednost objekta za prodaju ili kupovinu, tada se češće koriste metode prihoda i komparativni pristup. Ako su rezultati procjene neophodni da bi se određena sredstva uložila u razvoj nekretnine, onda je bolje koristiti jednu od metoda prihoda.

Pristup zasnovan na troškovima bio praktično jedini kroz čitav sovjetski period naše istorije. Upravo ovaj pristup je u osnovi utvrđivanja vrijednosti zaliha, koju izračunavaju preduzeća za tehnički inventar (BTI, PTI, itd.), kao i za obračun poreske osnovice mnogih objekata.

Troškovni pristup može biti odlučujući samo u nedostatku podataka za korištenje prihoda i uporednog pristupa, tj. kada tržište za promet predmeta vrednovanja nije razvijeno ili je generalno jedinstveno, a takođe ne ostvaruje prihod. Stoga je pri procjeni društvenih objekata (škole, vrtići, željezničke stanice, pritvorska mjesta, medicinske i vjerske ustanove) najčešće moguće primijeniti samo troškovni pristup. Koristi se i za potrebe osiguranja, oporezivanja i prilikom procjene nedovršenih građevinskih projekata koji zahtijevaju velike popravke ili rekonstrukciju.

Nedostaci troškovnog pristupa.

Obračun u okviru troškovnog pristupa može dati neadekvatne rezultate u sljedećim slučajevima:

  • nedosljednost između poboljšanja imovine i njenog najboljeg i najboljeg korištenja;
  • nedostatak informacija o pravnom statusu i površini zemljišne parcele (veoma čest pri procjeni imovine poljoprivrednih preduzeća, privatnih domaćinstava i seoskih zgrada, ugrađenih i pratećih prostorija itd.);
  • ne postoji tržište za zemljišne parcele (ili prava na njima) na području imovine koja se procjenjuje;
  • poboljšanja (zgrade i objekti) nisu standardna, rijetka i nema građevinskih procjena;
  • nema podataka za objektivnu procjenu dobiti preduzetnika;
  • Teško je utvrditi fizičku dotrajalost poboljšanja, na primjer, kada se ne mogu vizualno pregledati (komunikacijske mreže), ili kada se izvode kozmetički popravci u staroj, dugo građenoj zgradi, završavajući skupim građevinskim materijalom, tj. postoji nesklad između izgleda objekta i njegovih strukturnih elemenata;
  • postoje znaci značajnog funkcionalnog i/ili vanjskog habanja (ne postoje odobrene metode za njihov proračun).

Naime, kako praksa pokazuje, većina nekretnina koje se procjenjuju ima jednu ili više od navedenih karakteristika, što umanjuje pouzdanost rezultata troškovnog pristupa. Stoga, ako se koristi troškovni pristup, procjenitelji mu obično dodjeljuju minimalni udio u ukupnom trošku prilikom dogovaranja rezultata kako bi se smanjio njegov uticaj na konačni trošak. Prilikom izračunavanja vrijednosti u zamjenu, na primjer, prilikom davanja kredita osiguranog imovinom koja se procjenjuje, mnoge banke preporučuju da joj se dodijeli udio ne veći od 5%-10%.

Komparativni pristup na razvijenom tržištu ono je najobjektivnije i najadekvatnije. Nemoguće je procijeniti jedinstvene objekte koji nemaju analoge, kao i većinu objekata koji još nisu završeni. Prilikom procjene tečajne vrijednosti za likvidna sredstva, kao što su standardni stanovi, poslovni i prodajni prostori u razvijenim područjima, to je glavni, a često i jedini pristup koji se preporučuje za korištenje.

Nedostaci komparativnog pristupa:

  • Ne primjenjuje se na predmete kojima se ne trguje na tržištu.

Pristup prihodima je najpoželjniji za procjenu nekretnina koje mogu ostvariti prihod, posebno kada se procjenjuju komercijalne nekretnine sa razvijenim tržištem iznajmljivanja. Koristi se za izračunavanje upotrebne vrijednosti, odnosno za određenog vlasnika ili investitora, kao i za izračunavanje vrijednosti ulaganja, jer procjenjuje pokazatelje rentabilnosti i uloženog kapitala za cijeli period ulaganja.

Nedostaci dohodovnog pristupa:

  • Pruža nedovoljno potkrijepljene rezultate u nedostatku podataka o mogućim prihodima (na primjer, nepostojanje tržišta zakupa ne dozvoljava izračunavanje najvjerovatnije stope zakupa), kao i o adekvatnim stopama diskontiranja ili kapitalizacije.
  • Ako je objekat podložan rekonstrukciji, prenamjeni ili nije završen, obračun uglavnom ima prirodu investicionog projekta.
  • Nije primjenjivo za procjenu objekata koji nisu namijenjeni ostvarivanju prihoda (tj. za većinu društvenih objekata, privatna domaćinstva u ruralnim područjima itd.).

Procjene bilo koje imovine: komparativna (pristup direktnog poređenja tržišta), prihodovni pristup i troškovni pristup (vidi dijagram br. 1).

Dijagram br. 1. Pristupi procjeni vrijednosti kompanije.

U Rusiji, aktivnosti procene su regulisane Zakonom o delatnostima procene i Federalnim standardima vrednovanja (FSO).

Svaki pristup ima metode evaluacije. Dakle, prihodovni pristup se zasniva na 2 metode: metodu kapitalizacije i metodu diskontovanog novčanog toka. Uporedni pristup se sastoji od 3 metode: metoda tržišta kapitala, metoda transakcije i metoda industrijskih koeficijenata. Troškovni pristup se zasniva na 2 metode: metodu neto imovine i metodu likvidacione vrijednosti.

Pristup prihodima.

Prihodovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjenjivanja, na osnovu utvrđivanja očekivanog prihoda od upotrebe predmeta vrednovanja (klauzula 13 FSO br. 1).

U prihodovnom pristupu, vrijednost kompanije se utvrđuje na osnovu očekivanog budućeg prihoda i diskontiranja na trenutnu vrijednost koju kompanija koja se procjenjuje može donijeti.

Teoriju sadašnje vrijednosti prvi je formulirao Martin de Azpilcueta, predstavnik škole Salamanca, i jedan je od ključnih principa moderne finansijske teorije.

Model diskontovane dividende je fundamentalan za model diskontovanog novčanog toka. Model diskontovane dividende prvi je predložio John Williams nakon krize 1930-ih u Sjedinjenim Državama.

DDM formula izgleda ovako:

Gdje
Cijena – cijena dionice
Div – dividende
R – diskontna stopa
g – stopa rasta dividende

Međutim, u ovom trenutku vrlo je rijetko koristiti isplatu dividende za procjenu fer vrijednosti dioničkog kapitala. Zašto? Jer ako koristite isplatu dividendi za procjenu fer vrijednosti kapitala, gotovo sve dionice na berzama širom svijeta će izgledati precijenjene iz vrlo jednostavnih razloga:

Stoga se DDM model danas više koristi za procjenu fundamentalne vrijednosti preferencijalnih dionica kompanije.

Stephen Ryan, Robert Hertz i drugi u svom članku navode da je DCF model postao najrasprostranjeniji, jer ima direktnu vezu sa teorijom Modellianija i Millera, budući da je slobodni novčani tok novčani tok koji je dostupan svim vlasnicima kapital kompanije, kao vlasnici dugova i akcionari. Tako se uz pomoć DCF-a mogu procijeniti i kompanija i dionički kapital. Zatim ćemo vam pokazati u čemu je razlika.

Formula DCF modela je identična formuli br. 2, jedino što se umjesto dividendi koristi slobodni novčani tok.

Gdje
FCF – slobodni novčani tok.

Pošto smo prešli na DCF model, pogledajmo pobliže koncept novčanog toka. Po našem mišljenju, najzanimljiviju klasifikaciju novčanih tokova za potrebe vrednovanja daje A. Damodaran.

Damodaran identificira 2 vrste slobodnih novčanih tokova koji se moraju diskontovati da bi se odredila vrijednost kompanije:

Da bismo išli dalje, već sada treba da pokažemo razliku u vrednosti kompanije i vrednosti osnovnog kapitala. Kompanija posluje na uloženom kapitalu, a uloženi kapital može uključivati ​​ili vlasnički kapital ili različite proporcije kapitala i duga. Tako, koristeći FCFF, utvrđujemo temeljnu vrijednost uloženog kapitala. U literaturi na engleskom jeziku možete pronaći koncept Enterprise value ili skraćenicu EV. Odnosno, vrijednost kompanije uzimajući u obzir dužnički kapital.

Formule br. 4, br. 5 i br. 6 predstavljaju proračune slobodnih novčanih tokova.

Gdje je EBIT zarada prije kamata i poreza na dobit;

DA – amortizacija;

Investicije - investicije.

Ponekad u literaturi možete pronaći drugu formulu za FCFF, na primjer, James English koristi formulu br. 5, koja je identična formuli br. 4.

Gdje
CFO – novčani tok iz poslovnih aktivnosti (gotovina obezbeđena operativnim aktivnostima);
Troškovi kamata – rashodi kamata;
T – stopa poreza na dohodak;
CFI - novčani tok od investicionih aktivnosti (gotovina obezbeđena od investicionih aktivnosti).

Gdje
Neto prihod – neto dobit;
DA – amortizacija;
∆WCR – promjene potrebnih obrtnih sredstava;
Investicije – investicije;
Neto zaduživanje je razlika između primljenih i otplaćenih kredita/zajmova

Formula 7 pokazuje kako se vrijednost vlasničkog kapitala može izvesti iz vrijednosti kompanije.

Gdje
EV – vrijednost kompanije;
Dug – dugovi;
Gotovina – gotovinski ekvivalenti i kratkoročna ulaganja.

Ispostavilo se da postoje 2 vrste DCF vrednovanja novčanih tokova u zavisnosti od novčanih tokova. Formula br. 8 sadrži model za vrednovanje preduzeća uzimajući u obzir dug, a formula br. 9 sadrži model za vrednovanje akcijskog kapitala. Da biste procijenili osnovnu vrijednost kompanije ili kapitala, možete koristiti formulu br. 8 i formulu br. 9 zajedno sa formulom br. 7.

U nastavku su prikazani dvostepeni modeli vrednovanja:

Gdje
WACC – ponderisani prosječni trošak kapitala

g je stopa rasta novčanih tokova koja se nastavlja neograničeno

Kao što vidite, u jednačinama br. 11 i br. 12, umjesto apstraktne diskontne stope R, pojavili su se WACC (ponderisani prosječni trošak kapitala) i Re (trošak vlasničkog kapitala), i to nije slučajno. Kako piše Damodaran, “diskontna stopa je funkcija rizika očekivanih novčanih tokova”. Budući da su rizici akcionara i rizici povjerilaca različiti, potrebno je to uzeti u obzir u modelima vrednovanja kroz diskontnu stopu. Zatim ćemo se vratiti na WACC i Re i pogledati ih detaljnije.

Problem sa dvostepenim modelom je u tome što on pretpostavlja da nakon faze brzog rasta dolazi do trenutne stabilizacije, a zatim prihodi rastu sporo. Unatoč činjenici da, prema autorovim zapažanjima, u praksi većina analitičara koristi dvostepene modele, ispravnije je koristiti trostepeni model. Model sa tri faze dodaje prelaznu fazu od brzog rasta do stabilnog rasta prihoda.

Damodaran, u jednom od svojih materijala za obuku, radi vrlo dobar posao grafičkog prikaza razlike između dvostepenih i trostepenih modela (vidi sliku br. 1).

Slika br. 1. Dvo- i trostepeni modeli.
Izvor: Aswath Damodaran, Završetak u vrednovanju: Procjena krajnje vrijednosti. Prezentacija, slajd #17.

U nastavku su modeli u tri faze za procjenu vrijednosti i kapitala kompanije:

Gdje
n1 – kraj početnog perioda brzog rasta
n2 – kraj prelaznog roka

Vratimo se diskontnoj stopi. Kao što smo gore napisali, u svrhu diskontiranja pri vrednovanju kompanije ili dioničkog kapitala, koriste se WACC (ponderisani prosječni trošak kapitala) i Re (trošak vlasničkog kapitala).

Koncept ponderisanog prosječnog troška kapitala WACC prvi su predložili Modeliani i Miller u obliku formule koja izgleda ovako:

Gdje
Re – trošak osnovnog kapitala
Rd – trošak pozajmljenog kapitala
E – vrijednost kapitala
D – vrijednost pozajmljenog kapitala
T – stopa poreza na dohodak

Već smo rekli da diskontna stopa pokazuje rizik očekivanih novčanih tokova, pa je za razumijevanje rizika povezanih s novčanim tokovima kompanije (FCFF) potrebno utvrditi strukturu kapitala organizacije, odnosno koji udio kapitala u uloženom kapitalu i koji udio pozajmljuje kapital iz invertovanog kapitala.

Ako se analizira javno preduzeće, onda je potrebno uzeti u obzir tržišne vrijednosti vlasničkog i dužničkog kapitala. Za nejavna preduzeća moguće je koristiti bilansne vrijednosti vlasničkog i dužničkog kapitala.

Nakon utvrđivanja strukture kapitala potrebno je utvrditi trošak vlasničkog kapitala i cijenu dužničkog kapitala. Postoji mnogo metoda za određivanje cijene kapitala (Re), ali najčešće korišteni model je CAPM (model cijena kapitala), koji se zasniva na Markowitz-ovoj teoriji portfolija. Model su, nezavisno, predložili Sharpe i Lintner. (vidi formulu br. 16).

Gdje
Rf – stopa prinosa bez rizika
b – beta koeficijent
ERP - premija rizika kapitala

CAPM model navodi da se očekivani prinos investitora sastoji od dvije komponente: bezrizične stope prinosa (Rf) i premije rizika kapitala (ERP). Sama premija rizika se prilagođava sistematskom riziku sredstva. Sistematski rizik je označen beta (b). Dakle, ako je beta koeficijent veći od 1, to znači da se čini da je imovina rizičnija od tržišta, pa će stoga očekivani prinos investitora biti veći. Pa, ako je beta koeficijent manji od 1, to znači da se imovina čini manje rizičnom od tržišta i stoga će investitorov očekivani prinos biti manji.

Čini se da određivanje cijene pozajmljenog kapitala (Rd) nije problem ako kompanija ima obveznice, njihov trenutni prinos može biti dobar vodič po kojoj stopi kompanija može privući pozajmljeni kapital.

Međutim, kao što je poznato, preduzeća se ne finansiraju uvijek putem finansijskih tržišta, pa je A. Damodaran predložio metodu koja omogućava preciznije određivanje tekuće cijene pozajmljenog kapitala. Ova metoda se često naziva sintetičkom. Ispod je formula za određivanje cijene posuđenog kapitala sintetičkom metodom:

Gdje
COD – trošak pozajmljenog kapitala
Firma default spread – distribucija po defaultu kompanije.

Sintetička metoda se zasniva na sljedećoj logici. Utvrđuje se koeficijent pokrića kompanije i upoređuje se sa društvima kojima se trguje na javnom tržištu i utvrđuje se spred (razlika između tekućeg prinosa na obveznice i prinosa na državne obveznice) uporedivih kompanija. Zatim se uzima Berzisk stopa povrata i dodaje se pronađeni raspon.

Za vrednovanje kompanije koristeći slobodne tokove novca u kapital (FCFE), diskontna stopa je trošak kapitala (Re).

Dakle, opisali smo teorijski pristup procjeni vrijednosti kompanije na osnovu novčanih tokova. Kao što vidite, vrijednost kompanije zavisi od budućih slobodnih novčanih tokova, diskontne stope i stopa rasta nakon predviđanja.

Komparativni pristup

Uporedni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti objekta vrednovanja, zasnovanih na poređenju objekta vrednovanja sa objektima koji su analogni objektu vrednovanja, za koje su dostupne informacije o cenama. Predmet - analog objekta procene za potrebe procene priznaje se kao objekat koji je sličan objektu procene po glavnim ekonomskim, materijalnim, tehničkim i drugim karakteristikama koje određuju njegovu vrednost (klauzula 14, FSO br. 1).

Procjena kompanije na osnovu komparativnog pristupa vrši se korištenjem sljedećeg algoritma:

  1. Prikupljanje informacija o prodanim kompanijama ili njihovim dionicama;
  2. Odabir analognih kompanija prema sljedećim kriterijima:
    • Sličnosti u industriji
    • Slični proizvodi
    • Veličina kompanije
    • Izgledi za rast
    • Kvalitet upravljanja
  3. Sprovođenje finansijske analize i upoređivanje kompanije koja se vrednuje i analognih kompanija u cilju identifikovanja najbližih analoga kompanije koja se vrednuje;
  4. Izbor i obračun množitelja troškova (cijena);
  5. Formiranje konačne vrijednosti.

Multiplikator vrijednosti je koeficijent koji pokazuje odnos vrijednosti uloženog kapitala (EV) ili dioničkog kapitala (P) prema finansijskom ili nefinansijskom pokazatelju kompanije.

Najčešći množitelji su:

  • P/E (tržišna kapitalizacija prema neto prihodu)
  • EV/Prodaja (vrijednost kompanije prema prihodu kompanije)
  • EV/EBITDA (vrijednost kompanije prema EBITDA)
  • P/B (tržišna kapitalizacija prema knjigovodstvenoj vrijednosti kapitala).

U komparativnom pristupu uobičajeno je razlikovati tri metode procjene:

  • Metoda tržišta kapitala;
  • Metoda transakcije;
  • Metoda industrijskih koeficijenata.

Metod tržišta kapitala oslanja se na korištenje sličnih kompanija sa berze. Prednost metode je korištenje činjeničnih informacija. Ono što je važno jeste da vam ova metoda omogućava da skoro svaki dan pronađete cene za uporedive kompanije, jer se hartijama od vrednosti trguje skoro svaki dan. Međutim, mora se naglasiti da ovim metodom procjenjujemo vrijednost poslovanja na nivou nekontrolnog udjela, budući da se kontrolni paketi ne prodaju na berzi.

Transakciona metoda je poseban slučaj metode tržišta kapitala. Osnovna razlika u odnosu na metodu tržišta kapitala je u tome što se ovim metodom utvrđuje nivo vrednosti kontrolnog udela, pošto se analogna preduzeća biraju sa tržišta za korporativnu kontrolu.

Metoda industrijskog omjera zasniva se na preporučenim odnosima između cijene i određenih finansijskih pokazatelja. Izračun industrijskih koeficijenata zasniva se na statističkim podacima za duži period. Zbog nedostatka dovoljno podataka, ova metoda se praktički ne koristi u Ruskoj Federaciji.

Kao što je gore pomenuto, metoda tržišta kapitala određuje vrijednost manjinskog interesa kojim se slobodno trguje. Stoga, ako procjenitelj treba da dobije vrijednost na nivou kontrolnog udjela, a informacije su dostupne samo za javna preduzeća, potrebno je na vrijednost izračunatu metodom tržišta kapitala dodati kontrolnu premiju. Suprotno tome, da bi se odredila vrijednost manjinskog interesa, diskont nekontrolnog interesa mora se oduzeti od vrijednosti kontrolnog interesa koji se nalazi korištenjem transakcione metode.

Pristup zasnovan na troškovima

Troškovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti procijenjenog objekta, na osnovu utvrđivanja troškova potrebnih za reprodukciju ili zamjenu procijenjenog objekta, uzimajući u obzir habanje i zastarelost. Troškovi reprodukcije objekta procjene su troškovi potrebni za stvaranje tačne kopije objekta procjene korištenjem materijala i tehnologija korištenih za kreiranje objekta procjene. Troškovi zamjene objekta procjene su troškovi potrebni za stvaranje sličnog objekta korištenjem materijala i tehnologija korištenih na datum procjene (klauzula 15, FSO br. 1).

Odmah želim da napomenem da vrijednost preduzeća po metodi likvidacione vrijednosti ne odgovara likvidacionoj vrijednosti. Likvidaciona vrednost predmeta procene na osnovu stava 9 FSO br. 2 odražava najverovatniju cenu po kojoj se ovaj objekat procene može otuđiti tokom perioda izloženosti predmeta procene, što je manje od tipičnog perioda izloženosti za tržišne uslove, u uslovima kada je prodavac primoran da izvrši transakciju otuđenja imovine. Prilikom utvrđivanja likvidacione vrijednosti, za razliku od utvrđivanja tržišne, uzima se u obzir uticaj vanrednih okolnosti koje su primorale prodavca da proda imovinu koja se procenjuje pod uslovima koji ne odgovaraju tržišnim uslovima.

Korištene knjige

  1. Lintner, John. (1965), Cijene sigurnosti, rizik i maksimalni dobici od diverzifikacije, Journal of Finance, decembar 1965, 20(4), str. 587-615.
  2. M. J. Gordon, Dividende, zarade i cijene dionica. Pregled ekonomije i statistike
  3. Marjorie Grice-Hutchinson,
  4. Sharpe, William F. (1964), Cijene kapitalnih sredstava: teorija tržišne ravnoteže u uslovima rizika, The Journal of Finance, Vol. 19, br. 3 (sept., 1964), str. 425-442.
  5. Stephen G. Ryan, predsjedavajući; Robert H. Herz; Teresa E. Iannaconi; Lauren A. Maines; Krishna Palepu; Katherine Schipper; Catherine M. Schrand; Douglas J. Skinner; Linda Vincent, Odgovor Komisije za standarde finansijskog računovodstva Američkog računovodstvenog odbora na zahtjev FASB-a za komentarisanje testiranja umanjenja goodwilla koristeći model procjene preostalog prihoda Odbor za standarde finansijskog računovodstva Američkog računovodstvenog udruženja, 2000.,
  6. Vol. 41, br. 2, dio 1 (maj, 1959), str. 99-105 (članak se sastoji od 7 strana)
  7. I.V. Kosorukova, S.A. Sekačev, M.A. Šuklina, Procena vrednosti hartija od vrednosti i poslovanja. MFPA, 2011.
  8. Kosorukova I.V. Bilješke sa predavanja. Procjena vrijednosti poslovanja. IFRU, 2012.
  9. Richard Braley, Stuart Myers, Principi korporativnih finansija. Biblioteka "Trojka Dijalog". Izdavačka kuća Olympus Business, 2007.
  10. William F. Sharp, Gordon J. Alexander, Jeffrey W. Bailey, Investments. Izdavačka kuća Infra-M, Moskva, 2009.

Predloženi novi međunarodni standardi vrednovanja. Nacrt ekspozicije. Međunarodni savjet za standarde vrednovanja, 2010.

Marjorie Grice-Hutchinson, Škola čitanja Salamanke u španskoj monetarnoj teoriji 1544-1605. Oxford University Press, 1952.

John Burr Williams, Teorija investicijske vrijednosti. Harvard University Press 1938; Reprint 1997, Fraser Publishing.

Kapitalizacija kompanije Apple na dan 4.11.2011.

Stephen G. Ryan, predsjedavajući; Robert H. Herz; Teresa E. Iannaconi; Lauren A. Maines; Krishna Palepu; Katherine Schipper; Catherine M. Schrand; Douglas J. Skinner; Linda Vincent, Odbor za standarde finansijskog računovodstva Američkog računovodstvenog odbora, odgovor na zahtjev FASB-a za komentiranje testiranja umanjenja goodwill-a koristeći model procjene preostalog prihoda Odbor za standarde finansijskog računovodstva Američkog računovodstvenog udruženja, 2000.

Aswath Damodaran, Procjena ulaganja. Alati i metode za procjenu bilo koje imovine. Izdavač Alpina, 2010

Damodaran u svom radu koristi termin firma, koji je identičan našem pojmu firma.

James English, Primijenjena analiza kapitala. Tehnike vrednovanja dionica za profesionalce s Wall Streeta. McGraw-Hill, 2001.

Ako kompanija ima manjinski interes, tada se i manjinski interes mora oduzeti od vrijednosti kompanije da bi se dobila vrijednost dioničkog kapitala.

Z. Christopher Mercer i Travis W. Harms, naučno uredio V.M. Rutthauser, Integrirana teorija vrednovanja poslovanja. Izdavačka kuća Maroseyka, 2008.

M. J. Gordon, Dividende, zarade i cijene dionica. Pregled ekonomije i statistike Vol. 41, br. 2, dio 1 (maj, 1959), str. 99-105 (članak se sastoji od 7 strana)

Z. Christopher Mercer i Travis W. Harms, naučno uredio V.M. Rutthauser, Integrirana teorija vrednovanja poslovanja. Izdavačka kuća Maroseyka, 2008.

Modigliani F., Miller M. H. Troškovi kapitala, korporativne finansije i teorija ulaganja. American Economic Review, Vol. 48, str. 261-297, 1958.