]→ ]→[Razlike između troškova reprodukcije i troškova zamjene]

Razlike između troškova reprodukcije i troškova zamjene

Vrlo je važno razlikovati ova dva pojma.

prvo, puna cena zamene (zamjenski trošak za novo) - trošak izgradnje, u tekućim cijenama, zgrade koja ima ekvivalentnu korisnost nekretnine koja se procjenjuje, ali je izgrađena od novih materijala iu skladu sa savremenim standardima, dizajnom i tlocrtom.

drugo, ukupni troškovi reprodukcije(troškovi pune reprodukcije - trošak reprodukcije novo) - trošak izgradnje, po trenutnim cijenama, tačna kopija zgrade, korištenjem potpuno istih materijala, građevinskih standarda, dizajna i sa istim kvalitetom rada (koji utjelovljuju sve nedostatke , „nedosljednosti“ i zastarjelosti) kao predmet procjene.

Drugim riječima, jedna metoda uključuje zamjenu zgrade odgovarajućom zamjenom, dok druga uključuje reprodukciju tačne kopije.

Za većinu svrha procjene, poželjno je odrediti potpuni trošak zamjene jer zamjena stvara zgradu drugačiju od one koja se procjenjuje. Osim toga, teško je izmjeriti razliku u korisnosti između postojeće zgrade i predložene nove koja bi bila modernog dizajna. Takva procjena treba da se zasniva na analizi ponašanja tržišta.

S teorijske točke gledišta, cijena zamjene je poželjnija, jer je malo vjerojatno da bi itko želio reproducirati zgradu stariju od tri godine, sa svim svojim funkcionalnim nedostacima. Ako se želi ponovo započeti gradnja, prioritet će imati zgrada jednake ili veće korisnosti, ali izgrađena po savremenim standardima, ukusima i dizajnu. Međutim, prilikom vrednovanja imovine, troškovni pristup obično određuje troškove reprodukcije.

Teškoća izbora između zamjenske cijene i zamjenske cijene, te broj teških odluka uključenih u određivanje amortizacije, čine troškovni pristup teškim za primjenu u mnogim situacijama. Stoga, prije svega, procjenitelj mora imati jasno razumijevanje uslova u kojima se troškovni pristup još uvijek može koristiti.

Opšte karakteristike i uslovi primenljivosti troškovnog pristupa U skladu sa FSO-1 „Pristup troškova – skup metoda za procjenu vrijednosti objekta procjene, na osnovu definicije troškovi potrebno za reprodukciju ili zamjenu procijenjenog predmeta, uzimajući u obzir habanje i zastarjelost.” „Princip zamjene je baza troškovni pristup. Ovaj princip kaže da razborit kupac neće platiti više za nekretninu nego što bi ga koštalo da kupi praznu parcelu i stvori poboljšanja jednake poželjnosti i korisnosti bez nepotrebnog odlaganja."

Prema MVS 2007, u zavisnosti od toga do koje mere su podaci kalkulacije uzeti iz tržišnih podataka, troškovni pristup može pružiti direktnu indikaciju tržišne vrednosti. Troškovni pristup postavlja gornju granicu iznosa koji bi se platio na normalnom tržištu za datu nekretninu u novom stanju. Za starije nekretnine, ispravke se prave za različite oblike "akumulirane amortizacije" (fizičko propadanje; funkcionalna ili tehnička zastarjelost; ekonomska ili vanjska zastarjelost) da bi se izračunala cijena koja je približna tržišnoj vrijednosti.

Neophodan uslov za korišćenje troškovnog pristupa je dovoljno detaljna procena troškova izgradnje (troškova zamene) identičnog (sličnog) objekta uz naknadno razmatranje istrošenosti objekta koji se ocenjuje.

Trošak zamjene (RC) izgradnje nekretnine koja se procjenjuje obračunava se u tekućim cijenama kao nova (bez akumulirane) amortizacije i odnosi se na datum procjene. Može se izračunati na osnovu troškova reprodukcije ili troškova zamjene. Izbor izračunavanja ovih vrijednosti zahtijeva određeno opravdanje i ovisi o mnogim faktorima: svrsi procjene, količini i kvaliteti prikupljenih informacija o objektu procjene, njegovim fizičkim karakteristikama itd.

U skladu sa FSO-1" Troškovi reprodukcije objekta procjene su troškovi potrebni za stvaranje tačne kopije objekta procjene koristeći materijale i tehnologije korištene za kreiranje objekta procjene. Troškovi zamjene objekti procjene su troškovi potrebni za stvaranje sličnog objekta korištenjem materijala i tehnologija korištenih na datum procjene.

Poželjnije je izračunati trošak „reprodukcije“, jer se u suprotnom određuju troškovi izgradnje zgrade koja se razlikuje od one procijenjene po mnogim karakteristikama. Istovremeno, procjena razlike u korisnosti upoređenih zgrada je vrlo subjektivna.

Izbor obračuna troška „zamjene“ opravdan je ako zgrada koja se vrednuje pokazuje znakove funkcionalne propadanja, što umanjuje njenu komercijalnu privlačnost za potencijalnog kupca.

Algoritam za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine ( Dream) troškovni pristup može se predstaviti kao formula:

gdje: Szu– tržišnu vrijednost zemljišne parcele; PVS– potpuni trošak zamjene poboljšanja na lokaciji; PRinv- dobit investitora; NI– nagomilano trošenje.

Poželjna je upotreba troškovnog pristupa, a ponekad je jedino moguće u sljedećim slučajevima.

1. Kada se procjenjuju novi ili nedavno izgrađeni objekti

2. U slučaju kada je neophodna analiza najboljeg i najefikasnijeg korišćenja zemljišne parcele.

3. Kada je neophodna studija izvodljivosti nove izgradnje.

4. Procijeniti nedovršene građevinske projekte.

5. Za procjenu u cilju identifikacije oporezivih objekata (zgrada, zemljišna parcela).

6. Za procjenu u svrhu osiguranja.

7. Za revalorizaciju osnovnih sredstava preduzeća.

8. Ukoliko nedostaju informacije koristiti druge pristupe ocjenjivanju.

Upotreba troškovnog pristupa ograničena je sljedećim uvjetima:

Ako je zgrada stara ili ne predstavlja najefikasnije korištenje lokacije kao neizgrađene. U ovom slučaju, procjeniteljima je teško pouzdano procijeniti fizičko, funkcionalno i vanjsko oštećenje konstrukcije.

Ako podaci za procjenu poslovne dobiti potpuno nedostaju ili su heterogeni.

Ako se procjena vrijednosti nekretnina vrši u investicijske svrhe, primjenljivost troškovnog pristupa otežava se činjenicom da se ne uzima u obzir vremenski jaz u dobijanju završene obnovljene zgrade.

Troškovni pristup neće obezbijediti potrebnu pouzdanost rezultata ako se međukalkulacije ne provjere s tržišnim podacima.

Troškovni pristup daje rezultat vrijednosti slobodne imovine. Stoga, da bi se procijenile nekretnine koje su date u zakup ili imaju druga djelimična vlasnička prava, moraju se izvršiti odgovarajuća prilagođavanja. Procjenitelj vrši prilagođavanja za određena imovinska prava koja se procjenjuju, kao i za dodatne troškove koji nastaju kada prostor miruje.

Određivanje potpune zamjenske cijene zgrada Procjena potpune zamjenske cijene zasniva se na posebnostima cijena u građevinarstvu koje su određene karakteristikama građevinskih proizvoda. Proizvodi kapitalne izgradnje su osnovna sredstva za proizvodne i neproizvodne svrhe, koja nastaju na mjestu njihove buduće potrošnje. Kao rezultat, dolazi do nestacionarnog proizvodnog procesa, budući da kreatori zgrada i konstrukcija svaki put prelaze na novo gradilište. Posljedica ove karakteristike je složenost mehanizacije i nemogućnost automatizacije procesa izgradnje, sekvencijalni (ne paralelni) proces izgradnje i dug ciklus stvaranja građevinskih proizvoda. U prosjeku se veliki objekti stvaraju od 3 do 5 godina. Visoka cijena jednog proizvoda (procijenjena cijena izgradnje) dovodi do činjenice da se građevinski proizvodi uvijek kreiraju po narudžbi.

Sastav učesnika u kreiranju složenih građevinskih proizvoda zahteva uključivanje različitih organizacija: investitora; izvođači; dizajneri; dobavljači građevinskog materijala i opreme; banke; posrednici i drugi.

Proces stvaranja proizvoda kapitalne izgradnje može se podijeliti na nezavisne faze ili faze sa različitim sadržajem izvedenih radova i sastavom učesnika.

Faze građevinske proizvodnje

Troškovi zamjene zgrade bez uzimanja u obzir dotrajalosti i zastarjelosti stambene drvene kuće površine 50 m2. izračunato na osnovu podataka objavljenih u Državnim standardima procjene NCS 81-0201-2012. Odjeljak 1. Indikatori standarda konsolidovanih cijena građevinarstva,

Odjeljak 1. Niske stambene zgrade dvorskog tipa i gradske kuće,

Tabela 01-01-003 Drveni (od zaobljenih trupaca)

Metar: 1 m2 ukupne površine stambene zgrade

NCP je obračunat u cijenama od 1. januara 2012. za baznu oblast (Moskovska regija). Dakle, ovaj pokazatelj treba prevesti na današnji datum, za to množimo indeksom konverzije cijena od 1. januara 2012. do cijena na dan 1. januara 2013., koji je jednak 1,12 i koeficijentom konverzije iz cijena bazne površine na nivo cijena konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, koji je jednak 0,87.

Da bi se odredio trošak zamjene zgrade bez uzimanja u obzir habanja, rezultirajuća brojka se mora pomnožiti s površinom kuće i profitom investitora, koji iznosi 15%.

Dakle, trošak zamjene zgrade bez uzimanja u obzir habanja i zastarjelosti izračunava se pomoću formule:

– cijena izgradnje 1 m2. u cijenama od 01.01.2012 u Moskovskoj regiji, hiljada rubalja/m2.

Koeficijent konverzije cijena iz cijena baznog područja (Moskovska regija) u nivo cijena konstitutivnih entiteta Ruske Federacije

Dakle, zamjenom podataka za naš objekat, dobijamo:

4,173,525 RUR

11.3. Obračun troškova zamjene zgrade uzimajući u obzir habanje i zastarjelost.

Da bi se odredili troškovi zamjene uzimajući u obzir habanje i zastarjelost, potrebno je pomnožiti trošak zamjene zgrade sa faktorom istrošenosti:

Troškovi zamjene zgrade, uzimajući u obzir habanje i zastarjelost,

– troškovi zamjene zgrade isključujući habanje i zastarjelost

I je koeficijent trošenja.

Amortizacija se definiše kao smanjenje zamjenskog troška zbog različitih faktora, koji je rezultat datuma vrednovanja. Postoje tri vrste habanja: fizička, funkcionalna i vanjska odjeća.

Akumulirano trošenje određuje se formulom

I - nakupljeno trošenje,

fizičko pogoršanje,

Funkcionalna odjeća

Spoljašnje habanje

Fizičko pogoršanje() određena metodom životnog vijeka

Fizička stopa amortizacije = efektivna starost/ekonomski vijek

Za drvene kuće, ekonomski vijek je 50 godina,

Kuća je građena 2001. godine, efektivna starost je 12 godina

Tada: =12/50=0,24.

U vrijeme procjene nisu pronađeni znakovi vanjske i funkcionalne zastarjelosti, pa su njihove vrijednosti jednake 0.

Dakle, akumulirano habanje je jednako:

Zamjenom dobijenih vrijednosti nalazimo trošak zamjene zgrade, uzimajući u obzir habanje i zastarjelost.

4 173 525 * 0,76= 3,171,879 RUB

11.4. Proračun vrijednosti objekta vrednovanja u okviru troškovnog pristupa

Vrijednost postojeće imovine jednaka je vrijednosti zemljišta (zemljišta) uvećanoj za troškove izgradnje zgrada i objekata minus akumulirana amortizacija zgrada i objekata. Ovo je verbalni opis osnovnog modela troškovnog pristupa. Matematički, osnovni model pristupa troškovima izgleda ovako:

V = LV + IV - D ,

Gdje V– trošak imovine; LV- cijena zemljišta; IV- cijene zgrada i objekata; D- akumulirano (ukupno) habanje zgrada i objekata.

Zamjenom pokazatelja koje smo izračunali u formulu LV = 3 312 125 rub. u tački 11.1 i IV - D =3171879 u 11.3 dobijamo:

V = 3 312 125 rub.+ 3 171 879 rub= 6 484 004 rub.

Dakle, tržišna vrijednost zemljišne parcele sa stambenom zgradom koja se nalazi u Krasnodaru, ul. Lenina, 62, dobijeno na osnovu troškovnog pristupa od 25. decembra 2013. zaokružuje se na 6 484 004 (Šest miliona četiri stotine osamdeset četiri hiljade četiri) rubalja.

Metoda razlaganja komponenti razlikuje se od prethodnog po tome što se trošak cijele zgrade obračunava kao zbir troškova njenih pojedinačnih građevinskih komponenti - temelja, zidova, plafona itd. Trošak svake komponente dobija se na osnovu zbira direktnih i indirektnih troškova potrebnih za konstruisanje jedinice zapremine prema formuli:

Vp zamjena =[Σ V j · C j ]· K n, (6.4)

gdje je Vp zamjena ukupni trošak zamjene;

V j – zapremina j-te komponente;

C j – trošak po jedinici zapremine;

Kn – koeficijent koji uzima u obzir postojeću neusklađenost između procijenjenog objekta i odabrane tipske strukture (za identičan objekat.

Postoji nekoliko opcija za korištenje metode razlaganja komponenti:

podugovaranje;

raščlanjivanje prema radnom profilu;

alokacija troškova.

Metoda podugovaranja zasniva se na činjenici da nam građevinar-izvođač angažuje podizvođače za kvalitetnu i brzu isporuku čaja! građevinski radovi. Zatim se izračunavaju ukupni troškovi za sve podizvođače.

Profilna metoda je sličan metodu podugovaranja i zasniva se na obračunu troškova angažovanja pojedinih stručnjaka (zidara, gipsara, stolara itd.).

Metoda alokacije troškova uključuje korištenje različitih jedinica poređenja za procjenu različitih komponenti zgrada, a zatim zbrajanje ovih ocjena zajedno.

Obračun pune cijene reprodukcije (zamjene) metodom kvantitativne ankete

Metoda kvantitativne ankete zasniva se na detaljnim kvantitativnim i troškovnim proračunima troškova ugradnje pojedinih komponenti, opreme i izgradnje objekta u cjelini. Pored obračuna direktnih troškova potrebno je uzeti u obzir režijske i druge troškove, te se izrađuje potpuni predračun za rekonstrukciju procijenjenog objekta.

Metoda kvantitativne ankete daje preciznije rezultate, ali je ujedno i radno intenzivnija metoda, zbog čega procjenitelj mora imati određenu teorijsku obuku i značajno praktično iskustvo.

Za utvrđivanje predračunske cijene izgradnje izrađuje se predračunska dokumentacija koja se sastoji od lokalnih predračuna i lokacijskih kalkulacija, predmetnih predračuna i kalkulacija objekata, predračunskih kalkulacija za pojedine vrste troškova, zbirnih predračunskih kalkulacija troškova izgradnje, troškovnika i druge dokumentacije. .

Lokalni predračuni su primarni predračuni koji se izrađuju za određene vrste radova i troškova za zgrade i objekte, kao i za opšte radove na gradilištu na osnovu izrađene radne dokumentacije.

Procjene objekata akumuliraju podatke iz lokalnih procjena i omogućavaju formiranje konsolidiranih (ugovornih) cijena građevinskih proizvoda.

Objedinjene procjene troškova izgradnje sastavljaju se na osnovu procjena lokacije i procjene troškova.

Metode obračuna troškova. Prilikom izrade procjena (kalkulacija) za investitora i izvođača na alternativnoj osnovi, mogu se koristiti sljedeće metode obračuna troškova:

snalažljiv;

indeks resursa;

bazni indeks;

osnovna naknada;

na osnovu banke podataka o troškovima prethodno izgrađenih ili projektovanih analognih objekata.

Pogledajmo bliže ove metode.

Metoda resursa – obračun u tekućim (prognoziranim) cijenama i tarifama resursa (elementa troškova), vrši se na osnovu potreba za materijalima, proizvodima, konstrukcijama (uključujući i pomoćne koji se koriste u procesu rada), kao i podataka o udaljenostima i metodama njihova dostava na gradilište, potrošnja energije za tehnološke svrhe, vrijeme rada građevinskih mašina i njihov sastav, troškovi rada radnika.

Metoda indeksa resursa je kombinacija metode resursa sa sistemom indeksa za resurse koji se koriste u građevinarstvu.

Indeksi troškova (cijena, trošak) su relativni pokazatelji određeni omjerom tekućih (prognoziranih) pokazatelja troškova i osnovnih pokazatelja troškova za resurse uporedive u nomenklaturi.

Metoda bazičnog indeksa – preračunavanje troškova po budžetskim linijama sa osnovnog nivoa cijena na tekući nivo cijena korištenjem indeksa.

Osnovni metod kompenzacije – zbir troškova obračunatog na osnovnom nivou procijenjenih cijena i dodatnih troškova utvrđenih kalkulacijama u vezi sa promjenama cijena i tarifa za resurse koji se koriste u procesu izgradnje.