Застосування методу валової ренти в оціночній практиці
11.03.2001 АвторЧемерікін С.М.
Оцінка нерухомості в Росії існує досить давно і її методологія, розроблена західними вченими, успішно пройшла апробацію в російських економічних умовах. Одним із слабких елементів у системі оцінки нерухомості є інформаційне забезпечення цього процесу. Так, якщо при оцінці об'єктів нерухомості житлового призначення (квартири) із цим проблем практично не виникає, тому що видається велика кількість періодичних та спеціалізованих видань, в яких постійно публікуються результати проведених аналізів ринку житлової нерухомості, ситуація та тенденції його розвитку, то при оцінці об'єктів нерухомості нежитлового призначення ситуація, можна сказати, діаметрально протилежна – практично відсутня аналітична інформація, щодо невелика кількість порівнянних об'єктів, що ускладнює проведення відповідних аналізів, розрахунків тощо.
Це, своєю чергою, відбивається можливості застосування тих чи інших підходів і методів, що у системі оцінки нерухомості. Одним із таких методів, на нашу думку, є метод валової ренти (метод валового рентного мультиплікатора), результати якого в оціночній практиці мають найбільшу точність у порівнянні з іншими методами оцінки об'єктів нерухомості.
Щоб трохи змінити становище і допомогти практикуючим оцінювачам нерухомості у своїй професійній діяльності, нами були проведені дослідження з виявлення значень валового рентного мультиплікатора по об'єктах нерухомості виробничо-складського, торговельного та офісного призначення, розташованих на території Москви, що є одним з просторових базисів, що найбільш динамічно розвиваються. .
Метод валової ренти ґрунтується на об'єктивній передумові наявності прямого взаємозв'язку між ціною продажу нерухомості та відповідним рентним (орендним) доходом від здачі її в оренду. Цей взаємозв'язок вимірюється валовим рентним мультиплікатором (GRM), також відомий як мультиплікатор валового доходу (GIM).
Метод валової ренти вважається методом ринкового підходу, оскільки даний показник враховує ціни продажу та валові рентні доходи за проданими на ринку об'єктами. Він не бере до уваги коефіцієнт операційних витрат як щодо оцінюваної власності, так і за порівнянними об'єктами.
У загальному вигляді алгоритм застосування методу валової ренти складається з наступних етапів:
Етап I. Розрахунок валового рентного мультиплікатора (GRM). На цьому етапі формується перелік об'єктів нерухомості, порівнянних з об'єктом, що оцінюється, нещодавно проданим і зданим в оренду. Так як в російських умовах подібні дані у вільному доступі в оцінювачів відсутні, то цілком достовірно, можна скористатися даними пропозицій. Зіставлення об'єктів-аналогів з об'єктом, що оцінюється, проводиться, як правило, за їх функціональним призначенням, так як інші фактори (оздоблення, місцезнаходження тощо) вже враховуються в величинах ціни продажу та орендної плати. Після складання переліку зіставних об'єктів проводиться розрахунок валового рентного мультиплікатора (GRM) за такою формулою:
GRM – валовий рентний мультиплікатор;
PV - ціна продажу (пропозиції) порівняльного об'єкта;
PGR - потенційна валова рента відповідного сумісного об'єкта.
Розрахувавши кілька значень валового рентного мультиплікатора, узгоджуються отримані значення для виведення єдиного значення або діапазону значень, які можуть бути застосовані до об'єкта, що оцінюється.
Етап ІІ. Розрахунок величини потенційної валової ренти (PGR) для об'єкта нерухомості, що оцінюється. На даному етапі за порівнянними об'єктами визначається величина орендної плати (потенційної валової ренти) для об'єкта, що оцінюється, з внесенням необхідних поправочних коефіцієнтів у порівняні об'єкти.
Етап ІІІ. Розрахунок вартості оцінюваного об'єкта нерухомості шляхом перемноження розрахункової величини потенційної валової ренти для об'єкта нерухомості, що оцінюється, і відповідного значення валового рентного мультиплікатора.
Валовий рентний мультиплікатор не слід коригувати на зручності або інші відмінності, які існують між сумісними та оцінюваними об'єктами. Якщо між порівнянними та оцінюваними об'єктами є якісь відмінності, то передбачається, що вони вже враховані в їх цінах продажу (пропозицій) та у ставках орендної плати. Відповідно, якщо порівняльний об'єкт був гірше оцінюваного, його ціна продажу і ставка орендної плати, відповідно, нижче. Математичне ставлення валового доходу до продажної ціни у своїй не зміниться.
Аналіз значень валового рентного мультиплікатора проводився по об'єктах нерухомості офісного, торговельного та виробничо-складського призначення, розташованих на території Москви. Наприклад, офісне приміщення площею 627 кв. м, не єдине свого роду, розташоване на Кутузовському проспекті (м. Кутузовська) у жовтні 2000 року пропонувалося до продажу за ціною 750 000 доларів США, що в розрахунку на 1 кв. м загальної площі становить 1196 доларів США, і одночасно пропонувалося в оренду за 400 доларів США за 1 кв. м на рік із урахуванням операційних витрат. Виходячи із співвідношення ціни продажу та ставки орендної плати по даному об'єкту, значення валового рентного мультиплікатора складе 3,0. Аналогічна процедура була проведена і по решті об'єктів.
Метод валового рентного мультиплікатора (мультиплікатора валового прибутку).Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни або до потенційного, або до дійсного валового доходу. Метод здійснюється у три етапи: Перший етап . Оцінюється ринковий рентний прибуток від оцінюваної нерухомості. Другий етап.Визначається відношення валового доходу до продажної ціни з недавніх ринкових угод. Третій етап.Розраховується ймовірна вартість об'єкта, що оцінюється, за допомогою множення ринкового рентного доходу від оцінюваного об'єкта на валовий рентний мультиплікатор. V = Д р ВРМ = Д р , де V - можлива вартість продажу об'єкта, що оцінюється; Д р - рентний дохід об'єкта, що оцінюється; ВРМ - валовий рентний мультиплікатор; С анал - ціна продажу аналога; ПВД анал - потенційний валовий дохід аналога. приклад.Необхідно оцінити об'єкт нерухомості з ПВД у 15 000 дол. У банку даних є такі відомості про недавно продані аналоги (див. табл.)
| Ціна продажу Санал | |||||
ВРМ (усереднений за аналогами) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.
V = 15000х5 = 75000 дол.
Валовий рентний мультиплікатор не коригується на відмінності, що існують між оцінюваними та порівнянними об'єктами нерухомості, оскільки в основу розрахунку ВРМ покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких враховано зазначені відмінності.
4.3 Застосування витратного підходу
Перш ніж перейти до оцінки вартості будівель та споруд витратним підходом, оцінювач повинен не лише ознайомитись з технічною документацією, а й здійснити огляд будівель та споруд. Це дозволить йому скласти докладний опис об'єкта оцінки, де будуть дані характеристики зовнішніх та внутрішніх конструкцій, інженерних систем. Витратний підхід включає 3 етапи: Перший етап. Визначення вартості земельної ділянки, на якій знаходиться будівля чи споруда. Другий етап.Оцінка відновлювальної вартості чи вартості заміщення будівлі чи споруди на дійсну дату оцінки. Третій етап. Розрахунок всіх видів зносу будівель та споруд. Оцінка відновлювальної вартості будівель та споруд.У цьому підході визначається відновна вартість або вартість заміщення на основі методів:
- порівняльної одиниці; поелементного розрахунку (розбиття на компоненти); індексної оцінки
- етап. На основі даних про витрати будівництва аналогічних об'єктів розробляються нормативи витрат на будівельні роботи (на 1 м2, на м будівлі). Як типова споруда краще використовувати нещодавно побудований об'єкт, для якого відома контрактна ціна. Якщо оцінювачу не вдається знайти нещодавно побудований порівняний об'єкт, він може скористатися розробками Центрального науково- дослідного інституту економіки та управління, компанії «Коінвест» та інших фірм, де дано питомі показники вартості споживчої одиниці будівельної продукції за характерними типами будівель і споруд у базисному, поточному та прогнозному рівнях цін. етап. Норматив питомих витрат множиться на загальну площу або обсяг будівлі, що оцінюється. етап. Вносяться поправки на особливості об'єкта, що оцінюється.
| Вартість будівництва базової одиниці | Необхідна площа | Вартість будівництва за базовою одиницею | Поправки на особливості об'єкта, що оцінюється. | Мульти-плікатор з урахуванням місцевих умов | Оцінка повної вартості |
Метод поелементного розрахунку вартості будівель та споруд.
Цей метод називають методом розбивки на компоненти. Оцінювач здійснює розрахунки у такій послідовності:
- етап.Розбивка будівлі на окремі елементи (фундамент, стіни, каркас, дах тощо). етап.Розрахунок витрат, необхідних для встановлення конкретного елемента в будівлі на дату оцінки. І тому визначається сума прямих і непрямих витрат, необхідні будівництва одиничного обсягу.
- етап.Підсумовування поелементних витрат.
- метод розбиття; спосіб терміну життя.
Метод розбиття.
Полягає в обліку всіх видів зносу, до яких належать:
- усунутий фізичний знос; непереборне фізичне зношування; усувний функціональний знос; непереборне функціональне зношування; економічний (зовнішній) знос.
Визначення знецінення, викликаного усунутим фізичним зносом
| Найменування робіт | Вартість, дол. |
| Ремонт ділянки | |
| Ремонт водопровідної мережі | |
| Внутрішнє фарбування та оздоблення | |
| Усунене фізичне погіршення – всього |
Визначення знецінення, спричиненого непереборним фізичним зносом компонентів із коротким терміном життя
| Компоненти | Повна вартість відтворення | Фактичний чи ефективний вік | Очікуваний термін життя | Знос, дол. |
|
| Вентиляція | |||||
| Каналізація | |||||
| Опалення |
Визначення знецінення, спричиненого непереборним фізичним зносом довготривалих елементів
| Розрахункові дані | Одиниця виміру, дол. |
| Повна вартість відтворення (без прибутку забудовника), дол. | |
| Усувні фізичні погіршення, дол. | |
| Повна вартість відтворення компонентів із коротким терміном життя, дол. | |
| Повна вартість відтворення компонентів із тривалим терміном життя (1-2-3), дол. | |
| Ефективний вік споруди, років | |
| Економічний термін життя споруди, років | |
| Зношування компонентів з тривалим терміном життя ((5/6)·100), % | |
| Знецінення компонентів із тривалим терміном життя ((4·7)/100), дол. |
Визначення фізичного зносу
| Елемент будівлі | Відновлювальна вартість, дол. | Накопичений знос, дол. |
|||
| Фундамент | |||||
| Енергосистема |
|||||
| Найменування конструктивного елемента | Питома вага конструктивного елемента будівлі | Відсоток зносу | Питома вага зносу у вартості будівлі |
- недоліки, що вимагають додавання елементів; недоліками, які потребують заміни чи модернізації елементів.
- пов'язаних продажів,коли порівнюються два порівнянні об'єкти, один із яких має ознаки зовнішнього зносу, а інший – ні, різниця у цінах продажів трактується як зовнішній знос; капіталізації рентних втратіз використанням валового рентного мультиплікатора.
Економічний знос = Втрати в орендній платі х Валовий рентний мультиплікатор
методом розрахунку терміну життя.При застосуванні цього методу оперують такими поняттями:- Термін економічного життя- Це тимчасовий відрізок, протягом якого об'єкт (будівлю) можна використовувати, одержуючи прибуток. У цей період поліпшення роблять внесок у вартість об'єкта. Термін економічного життя об'єкта закінчується, коли вироблені поліпшення перестають робити внесок у його вартість внаслідок загального старіння об'єкта. Термін фізичного життяоб'єкта – це період, протягом якого будинок існує. Термін фізичного життя закінчується знесенням будівлі. Ефективний вік(Експертно оцінюваний) заснований на оцінці зовнішнього вигляду об'єкта з урахуванням його стану. Це вік, що відповідає його фізичному стану. Термін економічного життя, що залишилосябудівлі складає період від дати оцінки та до закінчення економічного життя об'єкта. Нормативний термін служби– це визначений нормативними актами термін служби будівель та споруд.
І: НД = ЕВ: ЕЖ, де
І – знос; НД – відновна вартість; ЕВ – ефективний вік; ЕЖ – термін економічного життя. Ця формула може бути записана наступним чином:
ЕВ: ЕЖ = Відсоток зносу відновлювальної вартості.
Метод терміну життя використовується як розрахунку сукупного зносу, так обчислення будь-якого одного виду зносу.
Метод валового рентного мультиплікатора. (ВРМ)
Валовий рентний мультиплікатор - це показник, що відображає співвідношення ціни продажу та валового доходу об'єкта нерухомості. Даний показник розраховується за аналогічними об'єктами нерухомості і використовуються як множник до адекватного показника об'єкта, що оцінюється.
Етапи оцінки нерухомості за допомогою валового рентного мультиплікатора:
1. Оцінюється валовий дохід оцінюваного об'єкта, або потенційний, або дійсний;
2. Підбирається не менше трьох аналогів оцінюваному об'єкту, за якими є достовірна інформація про ціну продажу та величину потенційного чи дійсного доходу;
3. Вносяться необхідні коригування, що збільшують сумісність аналогів з об'єктом, що оцінюється;
4. За кожним аналогом розраховується валовий рентний мультиплікатор;
5. Визначається підсумковий ВРМ як середня арифметична розрахункова ВРМ за всіма аналогами;
6. Розраховується ринкова вартість об'єкта, що оцінюється, як добуток середнього ВРМ і розрахункового адекватного валового доходу оцінюваного об'єкта.
7. Ймовірна ринкова вартість об'єкта, що оцінюється, розраховується за формулою:
Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)
де Сн - розрахункова ринкова вартість об'єкта, що оцінюється; ПВДоц - потенційний валовий дохід від об'єкта, що оцінюється; ДВДоц - дійсний валовий дохід від об'єкта ВРМср, що оцінюється, - валовий рентний мультиплікатор; Ца – ціна продажу аналогічного об'єкта нерухомості; або за формулою:
Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+...+Цаn/ПВДаn):n (2)
де Ца1 – ціна продажу першого аналогічного об'єкта; ПВД1 – потенційний валовий дохід від першого аналогічного об'єкта; Цаn – ціна продажу n-ного аналогічного об'єкта; ПВДаn – потенційний валовий дохід від n-ного аналогічного об'єкта; n – кількість аналогічних об'єктів.
GRM вважається ринковим методом оцінки об'єкта, що приносить дохід
власності, оскільки цей показник враховує продажні ціни та валові рентні доходи за проданими на ринку об'єктами. Приклад: Оцінювач повинен визначити ринкову вартість об'єкта нерухомості, потенційний валовий дохід, який становить 30 000 тис. руб. В інформаційній базі даних є відомості про недавно продані аналоги.
Розраховуємо середній валовий рентний мультиплікатор за аналогами і його середні значення: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3, 3257. ВРМ не коригує на оскільки в основу розрахунку ВРМ покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких уже враховано зазначені відмінності. Ринкова вартість оцінюваного об'єкта дорівнює30 000х 3,3257 = 99770 (тис. руб)
Валовий рентний мультиплікатор не слід коригувати на зручності або інші відмінності, які існують між сумісними та оцінюваними об'єктами. В основу розрахунку GRM покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, що переважають на ринку. Якщо між порівнянними та оцінюваними об'єктами є розбіжності у зручності чи рівні послуг, передбачається, що це розбіжності вже враховані в продажних цінах й у ставках орендної платы.
Метод досить простий, але має такі недоліки:
1. 1.Може застосовуватися лише за умов розвиненого та активного ринку нерухомості, тобто. оцінювана власність повинна перебувати на такому ринку, на якому відбуваються регулярні продажі та купівлі конкурентоспроможних об'єктів на основі доходів, що приносяться ними.
2. 2.Повною мірою не враховує різницю в ризиках або до норм повернення капіталу між об'єктом оцінки та його порівнянним аналогом;
3. Не враховує також цілком можливу різницю у чистих операційних доходах порівнюваних об'єктів.
Оцінка нерухомості в Росії існує досить давно і її методологія, розроблена західними вченими, успішно пройшла апробацію в російських економічних умовах. Одним із слабких елементів у системі оцінки нерухомості є інформаційне забезпечення цього процесу. Так, якщо при оцінці об'єктів нерухомості житлового призначення (квартири) із цим проблем практично не виникає, тому що видається велика кількість періодичних та спеціалізованих видань, в яких постійно публікуються результати проведених аналізів ринку житлової нерухомості, ситуація та тенденції його розвитку, то при оцінці об'єктів нерухомості нежитлового призначення ситуація, можна сказати, дещо різниться: аналітична інформація в дуже обмеженій кількості у відкритому доступі, відносно невелика кількість порівнянних об'єктів особливо за місцями, де ринок малорозвинений, що ускладнює проведення відповідних аналізів, розрахунків і т.д. Це, своєю чергою, відбивається можливості застосування тих чи інших підходів і методів, що у системі оцінки нерухомості. Одним із таких методів, на нашу думку, є метод валової ренти (метод валового рентного мультиплікатора), результати якого в оціночній практиці мають порівняно точний характер порівняно з іншими методами оцінки об'єктів нерухомості. Застосування засад визначення валового рентного мультиплікатора співвідноситься з принципами розрахунку ставки капіталізації об'єкта нерухомості.
У цій публікації ми провели короткий аналіз за даними визначеннями, їх співвідношення між собою, а також їх застосування на практиці. Вивчили аналітичну інформацію щодо сегментів ринку комерційної нерухомості в м. Новосибірську в ретроспективному періоді та на дату проведення дослідження.
Основні визначення
Ставка капіталізації(Коефіцієнт капіталізації) - показник, який визначає відношення ринкової вартості активу до чистого доходу за рік. В оцінці майна цей показник розраховується так: чистий прибуток на рік/вартість нерухомості. Ставка капіталізації показує інвестору відсоток доходу, який він отримає, купивши той чи інший актив.
Валовий рентний мультиплікатор (ВРМ)- Це показник, що відображає співвідношення ціни продажу та валового доходу об'єкта нерухомості. Валовий рентний мультиплікатор застосовується для об'єктів, якими можна достовірно оцінити або потенційний (ПВД), або дійсний валовий дохід (ДВД).
Метод валового рентного мультиплікатора ґрунтується на припущенні, що існує пряма залежність між ринковою вартістю об'єкта нерухомості та потенційним рентним доходом, який може бути отриманий при здачі цього об'єкта в оренду. Тому він використовується для оцінки вартості об'єкта нерухомості, якщо як вихідні дані відома орендна ставка, за якою даний об'єкт може бути зданий в оренду. Мультиплікатор дозволяє вирішувати зворотне завдання: Визначати необхідну орендну ставку за відомою вартістю об'єкта нерухомості. За технікою оцінки такий метод близький до методу прямої капіталізації. Проте має свої особливості. Валовий мультиплікатор рентний не є індивідуальною характеристикою конкретного об'єкта нерухомості. Він не враховує особливості об'єкта оцінки, а саме, термін служби, що залишився, рівень операційних витрат, характерних для даного об'єкта, очікування ринку щодо зростання орендних ставок, фінансові умови угоди тощо. Даний мультиплікатор характеризує середнє співвідношення між виручкою від здачі в оренду та ринкову вартість об'єкта нерухомості, характерне для даного класу об'єктів або, точніше, для даного сегменту ринку. Тому валовий рентний мультиплікатор може використовуватися як грубий метод оцінки об'єкта нерухомості, близький за змістом до методів масової оцінки. У цьому принципова відмінність цього мультиплікатора від коефіцієнта капіталізації, який може істотно відрізнятися для двох подібних об'єктів, якщо ці об'єкти відрізняються, наприклад, терміном служби, що залишився. Варто зазначити, що на відміну від мультиплікатора валових рентних платежів, коефіцієнт капіталізації має ясний економічний сенс. Він характеризує кінцеву прибутковість та спосіб відшкодування капіталу, характерні для конкретного об'єкта нерухомості. Тому він може бути розрахований, виходячи з аналізу прибутковості альтернативних варіантів інвестування, з урахуванням очікуваного зростання чи падіння вартості оцінюваної нерухомості на прогнозний період.
На сьогоднішній день існують різні формули розрахунку валового рентного мультиплікатора та ставок капіталізації. При застосуванні різних формул діапазон ставок за відомого ВРМ може відрізнятися.
Часті формули розрахунку ВРМ і ставки капіталізації
Розглянемо першу формулу, взяту із підручника Рутгайзера В.М. "Оцінка ринкової вартості нерухомості". Для розрахунку формується перелік об'єктів нерухомості, порівнянних з об'єктом, що оцінюється, нещодавно проданим і зданим в оренду. Так як в російських умовах подібні дані у вільному доступі в оцінювачів відсутні, то цілком достовірно, можна скористатися даними пропозицій. Зіставлення об'єктів-аналогів з об'єктом, що оцінюється, проводиться, як правило, за їх функціональним призначенням, так як інші фактори (оздоблення, місцезнаходження тощо) вже враховуються в величинах ціни продажу та орендної плати. Після складання переліку зіставних об'єктів проводиться розрахунок валового рентного мультиплікатора (GRM) за такою формулою:
А.В. Доценко у своїй науковій статті "Розрахунок ставок дисконтування капіталізації при оцінці нерухомості в умовах кризи" вважає, що при розрахунку величини ВРМ можуть бути використані середні ринкові значення орендної плати та вартості для відповідного сегменту ринку об'єктів нерухомості. Розрахункова залежність для визначення ВРМ має вигляд:
За прямим методом визначення мультиплікатора Л.А. Лейфера у статті «Визначення валового рентного мультиплікатора на основі «історичних» даних ВРМ розраховується за формулою:
Прямий метод визначення може використовуватися в тому випадку, коли для класу об'єктів оцінки, що цікавиться, можна підібрати достатню кількість об'єктів, за якими є одночасно дані пропозицій з їх продажу і здачі їх в оренду. Такі дані зазвичай можна знайти по об'єктах нерухомості, що належать до розвиненого сегменту ринку, наприклад, офісні або торгові приміщення у великих містах, де ринок продажів та ринок оренди досить розвинений ( з математичної статистики відомо, що така оцінка є найкращою у класі лінійних незміщених оцінок).
Також Лейфер Л.А. запропонував свою методику розрахунку ставки капіталізації, розрахунок виходячи із значення ВРМ. Згідно із запропонованою методикою розрахунок проводиться на основі варіаційного ряду (упорядкованих вибірок). Перша вибірка формується із цін продажів, друга з орендних ставок. Потім вибірки ранжуються і формуються пари розрахунку ВРМ. Формування пар виходить з припущенні у тому, що подібні за споживчими властивостями об'єкти займають приблизно однакові місця, як із упорядкування орендних ставок. Виходячи з такого припущення, можна вважати, що утворені пари значень ціни продажу та орендної ставки відносяться до однакових або, принаймні, близьких за основними споживчими характеристиками об'єктів.
Але як правило для розрахунку ставки капіталізації використовується базова формула (підручник Н.Є. Сіміонова, Р.Ю. Сіміонова «Оцінка бізнесу: теорія та практика»), виглядає вона наступним чином:
За допомогою трансформації формул (1) і (4) можна вивести формулу залежності ВРМ і СК, яка виглядатиме таким чином:
,
Так само шляхом трансформації формула (5) може виглядати так:
Таблиця взаємозв'язку ВРМ та Ск по ринку комерційної нерухомості у м. Новосибірську за даними за 2016 р.
На основі аналітичної інформації «Моніторинг. Пропозиції на ринку комерційної нерухомості Новосибірська» RID Analytics, складений на кінець 2016 року та використовуючи статтю Живаєва М.В. від дійсного валового доходу (ДВД)» було складено зведену таблицю взаємозв'язку діапазону СК та ВРМ залежно один від одного та від інших факторів. Розрахунки проведені за допомогою формул (1) та (6):
Аналіз ставки капіталізації торгової нерухомості в Новосибірську за даними відкритої публічної інформації за різні періоди з 2009 р. до 2016 р.
В результаті проведення дослідження з даної теми ми вивчили існуючу аналітичну інформацію і навели діапазони ставок капіталізації по сегменту торгової нерухомості в Новосибірську в ретроспективному періоді.
Генеральний директор, оцінювач І категорії Арсенчук Євгенія Сергіївна
Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни об'єкта до потенційного чи дійсного валового доходу, отриманого від експлуатації об'єкта нерухомості:
де УРМ - валовий рентний мультиплікатор; Ціна – ціна продажу аналога.
Застосування методу здійснюється в наступній послідовності:
1) підраховується ринковий рентний прибуток від об'єкта нерухомості, що оцінюється;
2) розраховується валовий рентний мультиплікатор для об'єктів-аналогів;
3) розраховується ймовірна вартість об'єкта оцінки за такою формулою:
де ПВДон - Потенційний валовий дохід об'єкта нерухомості оцінюється.
Валовий рентний мультиплікатор не коригується на відмінності між об'єктом оцінки та порівнянними об'єктами, тому що в основу його розрахунку покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких вже було враховано такі відмінності.
54. Особливості оцінки техніко-технологічного потенціалу підприємства.
Техніко-технологічний потенціал підприємства реалізується безпосередньо у виробничому процесі та разом з кадровим потенціалом становить основу цього процесу.
Його використання покликане забезпечити належні матеріальні умови для здійснення господарської діяльності підприємства, збереження необхідного обсягу виробничих та товарних запасів, проведення транспортних, фасувальних та інших підготовчих операцій, пов'язаних з виконанням виробничих функцій, наданням послуг, роботи та відпочинку працівникам підприємства, підвищенням продуктивності їх праці та ефективності господарську діяльність всього підприємства. Тому об'єктивна його оцінка відіграє важливу роль у процесі формування та оцінки сукупного потенціалу підприємства.
Техніко-технологічну основу будь-якого підприємства складають машини та обладнання, яке в економічній літературі називається також активною частиною основних фондів. Саме вони становлять значну частину майнового комплексу підприємства та виступають як об'єкти оцінки техніко-технологічного потенціалу.
В даний час машини та обладнання є найбільш поширеним та активним товаром на ринку окремих активів. Причому для значної частини машин та устаткування внаслідок специфічності свого функціонального призначення ринковий сегмент, з одного боку, обмежений у розмірах, з іншого – характеризується високою рухливістю порівняно з нерухомістю, що пояснюється систематичним активним відновленням цих активів.
Серед відмінних рис машин та обладнання, що зумовлюють специфічність їх як об'єктів оцінки на відповідному ринковому сегменті, можна виділити наступні:
1) непов'язані жорстко із землею і можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння непоправних фізичних ушкоджень як собі, так і тієї нерухомості, до якої вони були тимчасово приєднані;
2) неможливо дати характеристику об'єктам за допомогою узагальнюючих техніко-економічних показників (вартість 1 м2 площі, 1 м3 об'єму, 1 погонний метр довжини);
3) функціональні, конструктивні, експлуатаційні характеристики об'єктів та, відповідно, їх цінові параметри змінюються більш динамічно та радикально, ніж для об'єктів нерухомості, що обмежуватиме можливості використання середніх цін;
4) більш актуальною порівняно з нерухомістю є проблема фізичного та функціонального зносу;
5) необхідність урахування відповідності вимогам стандартів, технічних умов та іншої нормативно-технічної документації;
6) необхідність урахування наявності або відсутності системи гарантійного та післягарантійного (ремонтного) обслуговування, а також ступеня ремонтопридатності;
7) ціни аналогів далеко не завжди засновані на собівартості, ціні придбання або залишкової балансової вартості і можуть бути занижені (з метою розширення, наприклад, ринків збуту) або завищені (наприклад, через значні маркетингові та рекламні витрати);
8) необхідно враховувати стадію життєвого циклу об'єкта оцінки та об'єкта-аналогу (тобто період часу від появи конкретної моделі об'єкта до її заміни на нові моделі);
9) наявність різноманітності видів, класів, моделей, виробників та продавців, що породжує суттєву варіацію на рівні цін;
10) об'єктами оцінки може бути як самостійні інвентарні одиниці та його комплектуючі, і технологічні комплекси.
Цілі оцінки машин та обладнання різноманітні і можуть бути пов'язані з операціями їх купівлі-продажу, дарування, наслідування, безоплатної передачі, страхування, застави, оренди, ліквідації майнового комплексу підприємства, переоцінки тощо.
У практиці вітчизняної оціночної діяльності все різноманіття цілей оцінки технологічних машин, обладнання та обладнання, залежно від ступеня розмежування процесу оцінки машин та обладнання та інших видів майна підприємства, може бути зведено до трьох різних цільових установок:
1) незалежна від інших видів майна оцінка машин та обладнання. Як об'єкт такої оцінки зазвичай виступають окремі інвентарні одиниці, які є закінченими предметами або комплексами предметів з усіма пристроями, пристроями, що належать до об'єкта оцінки.
Метою визначення їхньої ринкової вартості є купівля-продаж, надання в оренду, лізинг, заставу та ін. У цьому випадку має місце оцінка "розсипом".
2) оцінка безлічі умовно-залежних один від одного одиниць машин і устаткування як із етапів оцінки (переоцінки) основних фондів. І тут має місце оцінка " потоком " чи " групова оцінка " ;
3) оцінка машин та обладнання як один з етапів оцінки підприємства в цілому (при його купівлі-продажу, перерозподілі прав власності або ліквідації).
За таких умов первинними об'єктами оцінки, як правило, виступають вже не окремі інвентарні одиниці, а цілі технологічні комплекси, що складаються з машин і допоміжних пристроїв з урахуванням наявних виробничо-технологічних зв'язків як між окремими елементами, так і з інженерно-технічною інфраструктурою, що їх оточує.
Такі технологічні комплекси виділяються в єдину систему або за технологією виробництва кінцевої продукції, або за місцем їх встановлення – корпус, цех, ділянку тощо. У разі має місце " системна оцінка " чи " оцінка виробничо-технологічних систем " .
Вибір первинного об'єкта оцінки впливає вигляд вартості, яку необхідно визначити у процесі оцінки, і методи її визначення. Та сама інвентарна одиниця може оцінюватися і як самостійний об'єкт, і у складі певної групи чи системи. Сумарна оцінна вартість всієї сукупності таких одиниць буде різною, тому що різна корисність.
55. Особливості оцінки вартості нематеріальних активів.
Проблема комерційного використання об'єктів нематеріальних активів прямо пов'язана з необхідністю їхньої вартісної оцінки, яка може проводитися з метою:
o купівлі-продажу прав на об'єкти інтелектуальної власності або ліцензій на їх використання;
o надання франшизи новим компаньйонам у разі розширення ринків збуту;
o визначення збитків, завданих діловій репутації підприємства незаконними діями з боку інших підприємств;
o акціонування, приватизації, злиття та поглинання;
o внесення змін до фінансової звітності;
o страхування майна, здійснення операцій застави, дарування, успадкування чи безоплатної передачі майна підприємства та ін.
Особливостями вартісної оцінки нематеріальних активів є:
1. залежність величини вартості від обсягу переданих прав (повний обсяг прав, що належать правовласнику об'єктів інтелектуальної власності; виключні права, передані ліцензіару без збереження за ліцензіаром права на використання та права видачі ліцензій іншим особам за способами, строками та територіями використання; права, передані ліцензіату зі збереженням за ліцензіаром права на використання та права видачі ліцензій іншим особам за способами, строками та територіями використання);
2. можливість несанкціонованого використання для об'єктів, які не мають правового захисту (клієнтські відносини, виробничий досвід, навички менеджменту та маркетингу тощо);
3. необхідність урахування можливості відчуження нематеріального активу;
4. обов'язкове проведення підготовчої роботи з організації оцінки нематеріальних активів (обстеження об'єкта на предмет наявності матеріальних носіїв, який є об'єктом оцінки - опис, креслення, схеми, зразки продукції, аудіо та відеокасети та інші носії; здійснення правової експертизи прав на інтелектуальну власність метою ідентифікації наявності та дійсності охоронних документів, які ці права підтверджують – патентів, свідоцтв, ліцензійних договорів тощо; .;збір необхідної інформації, технічні, експлуатаційні, економічні характеристики об'єкта;
Після проведення підготовчої роботи здійснюється безпосередньо оцінка нематеріальних активів.
3. Оцінка ринкової вартості нематеріальних активів
У процесі оцінки нематеріальних активів використовують загальноприйняті підходи: прибутковий, витратний та порівняльний.
Вибір того чи іншого підходу до оцінки суттєво залежить від виду та характеру нематеріального активу, стабільності та природи доходу, що генерується за його допомогою, можливості його комерційного використання.
В оцінці нематеріальних активів прибуткового підходу належить особливе місце, оскільки найбільш правильно показує дійсну цінність нематеріальних активів та його майбутні вигоди, які отримає власник від володіння ними.
56. Оцінка ринкової вартості нематеріальних активів за прибутковим
підходу.
Прибутковий підхід ґрунтується на визначенні поточної вартості майбутніх доходів.
Перший метод – метод надлишкових прибутків використовується для оцінки гудвілу (ділової репутації). Завдання оцінювача - визначити вісь навколо, коливається ціна майбутньої угоди. Оцінка ведеться за принципом «великого казана», тобто. всі переваги з'єднуються та посилюють одна одну.
У першому етапі визначається ринкова вартість активів чи власного капіталу.
На другому етапі необхідно провести нормалізацію бухгалтерської форми № 2 «Звіт про прибутки та збитки» щодо нетипових доходів і витрат. Нормалізація завжди проводиться на податковій основі. В результаті отримуємо нормалізований прибуток. З нею оцінювач і працює.
На етапі визначаємо очікуваний прибуток, тобто. прибуток яку отримало б підприємство, якби воно працювало, тому що в середньому працює підприємство цієї галузі. Для цього ринкову вартість активів чи власного капіталу множимо на середньогалузеву прибутковість на активи (або власний капітал).
На наступному етапі визначається надлишковий прибуток. Вона становить різницю між нормалізованим чистим прибутком, одержуваним підприємством і очікуваним прибутком, визначеним на попередньому етапі.
На п'ятому етапі визначимо коефіцієнт капіталізації. Існує два варіанти:
для підприємств акції, котируються на ринку цінних паперів;
для підприємств акції, які не котируються на фондовому ринку.
На заключному етапі розраховується вартість гудвілу шляхом поділу надлишкового прибутку на коефіцієнт капіталізації, визначаємо ринкову вартість власного капіталу з урахуванням гудвілу.
Метод звільнення від роялті використовується для оцінки вартості патентів та ліцензії. Власник патенту надає іншій особі право використання об'єкта інтелектуальної власності за певну винагороду (роялті). Роялті виражається у відсотках від загального виторгу, отриманого від продажу товарів, вироблених з використанням патентованого засобу. Згідно з цим методом вартість інтелектуальної власності є поточною вартістю потоку майбутніх платежів по роялті протягом економічного терміну служби патенту або ліцензії. Розмір роялті визначається виходячи з аналізу ринку.
Метод звільнення від роялті існує у трьох модифікаціях, що відрізняються базою розрахунку (валовий виторг, додатковий прибуток, валовий прибуток).
Розрахунок вартості ОІС шляхом звільнення від роялті проводиться у кілька етапів.
У першому етапі складається прогноз обсягу продажу, якими очікуються виплати з роялті (враховую життєвий цикл продукції).
На другому – визначається ставка роялті. Дані беруться із таблиць стандартних розмірів роялті, надрукованих у спеціальній літературі.
На третьому визначається економічний термін служби патенту або ліцензії. Юридичний та економічний термін служби можуть не співпадати, тому слідує реалістичний прогноз щодо тривалості платежу.
На обізнаному етапі розраховуються очікувані виплати по роялті шляхом розрахунку відсотків від прогнозованого обсягу продажів.
На п'ятому - з очікуваних виплат роялті віднімаються всі витрати, пов'язані із забезпеченням патенту або ліцензії.
На шостому розраховуються дисконтовані потоки прибутку від виплат по роялті.
На сьомому визначається сума поточних цін потоків прибутку від виплат по роялті.
Формула вартості патенту або ліцензії на базі роялті має такий вигляд:
РE = I = T Vi * Ri * Zi * K ,
де Vi - обсяг визначуваного випуску продукції за ліцензією в i-му році (шт., кг, м3);
Ri – розмір роялті в i-му році, ум. од.;
Zi - продажна ціна продукції за ліцензією в i-му році, ум. од.;
T – термін дії ліцензійного договору, років;
i - порядковий номер аналізованого періоду дії ліцензійного договору;
K – коефіцієнт дисконтування.
Метод дроблення прибутку застосовується в оцінці ліцензії.
Цим методом вартість ліцензії визначається як частка ліцензіара у додатковому прибутку, отриманому внаслідок застосування ЗВС право на використання, якого передається під час укладання ліцензійного договору.
Рлиц = I = T (Пр1 - Пр2) i * Vi * Дл-р * Kд,
де Рлиц - вартість ліцензії,
Дл-р - частка ліцензіара,
У світовій практиці під час укладання ліцензійних договорів частка ліцензіара встановлюється не більше від 10 - 30%.
Для визначення частки ліцензіара враховують п'ять ціноутворюючих факторів:
Показник території.
Показник обсягу прав за ліцензією.
Показник правової охорони.
Показник патентної чистоти
Показник обсягу переданої документації.
Метод переваги у прибутках часто застосовується при оцінці вартості винаходів.
Вартість винаходу визначається тим перевагою у прибутку, яке очікується отримати від їх використання. Під перевагою у прибутку розуміється додатковий прибуток, обумовлений оцінюваним об'єктом інтелектуальної власності. Вона дорівнює різниці між прибутком, отриманим при використанні винаходів, і тим прибутком, який виробник отримує від реалізації продукції без використання винаходу. Ця щорічна перевага у прибутку дисконтується з урахуванням передбачуваного періоду отримання.
Таким чином, вартість винаходу можна розрахувати за такою формулою:
Рлиц = I = T (Пр1 - Пр2) i * Vi * Kд, де
Рлиц - вартість ліцензії,
I = T (Пр1 - Пр2) i - додатковий прибуток на одиницю продукції, I = 1
Vi - обсяг продажу у фізичних одиницях,
Kд - фактор поточної вартості,
T – кількість прогнозних років.
Для розрахунку додаткового прибутку в рамках даного методу може бути використана методика звільнення від роялті (модифікація друга).
Метод оцінки вартості ОІС через коефіцієнт пайової участі використовується тільки для оцінки винаходів та корисних моделей. Розроблено цю методику «Роспатентом».
При виробництві продукції може використовуватися як один винахід, так кілька.
У першому варіанті базова формула:
Пої = Пзаг. * Кду, де
Пої - прибуток, що припадає на винахід, що оцінюється,
Пзаг. - прибуток, одержуваний підприємством у результаті реалізації продукції, що створюється з використанням цього винаходу.
Кду - коефіцієнт пайової участі оцінюваного винаходу.
Кду = К"1 * К"3 * К"4, де
К"1 - коефіцієнт досягнення результату,
К"3 - коефіцієнт складності вирішеного технічного завдання,
К"4 - коефіцієнт новизни.
У другому варіанті базова формула:
Пої = П всіх винаходів. * Кду оцінюваного винаходу
Пвсех винаходів = Пзаг. * До всіх винаходів
Кду всіх винаходів = К"1max * К"3 max * К"4 max. (8) тобто вибираємо максимальні значення даних коефіцієнтів серед коефіцієнтів всіх винаходів, що оцінюються.
К"1 оценв. изобр. * К"3 оценв. изобр. * До "4 оценв. изобр.
Кду оцінюваного = (К"1 оцін. изобр. * К"3 оцін. изобр. * К"4 оцін. изобр.+ ... + К"1 n изобр.*
* До"3 n изобр.* К"4 n изобр.) винаходу
57. Метод надлишкового прибутку.
Він заснований на посилці у тому, що надлишкові прибутку приносять підприємству, не відбиті у балансі, нематеріальні активи, які забезпечують дохідність на активи і власний капітал вище середнього галузевого уровня. Цим методом переважно оцінюється вартість гудвілу.
Основні етапи даного методу:
1. Визначають ринкову вартість всіх активів.
2. Розраховують нормалізований прибуток підприємства, що оцінюється.
3. Визначають середньогалузеву прибутковість на активи чи власний капітал.
4. Розраховують очікуваний прибуток з урахуванням множення середнього за галуззю доходу активи (чи власний капітал (эт. 1 х эт.3).
5. Визначають надлишковий прибуток (ет.2 – ет.4). Для цього з нормалізованого прибутку віднімають очікуваний прибуток.
6. Розраховують вартість нематеріальних активів (гудвілл) шляхом поділу надлишкових прибутків на коефіцієнт капіталізації. Для кращого засвоєння матеріалу слід використовувати наочний приклад розрахунку гудвілу, що дозволяє поєднати теоретичні положення з практикою оцінки.
Приклад: Припустимо, ринкова вартість активів підприємства оцінюється в 40 000 дол., нормалізований чистий прибуток - 8000 дол. Середній дохід на активи дорівнює 15%. Ставка капіталізації -20%. Необхідно оцінити вартість гудвілу. Алгоритм розрахунку матиме такий вигляд.
Необхідно врахувати, що оцінювач повинен прибрати неопераційні активи з ринкової вартості активів, як і неопераційні доходи з фактичного чистого прибутку підприємства. Деякі оцінювачі використовують для розрахунку надлишкового прибутку середню величину активів та середній прибуток за певний період часу, зазвичай, за п'ять років. Але цей підхід виправданий, якщо дані обраного періоду відображають обґрунтовані майбутні очікування, більш того, "аномальні роки", з рівнем прибутку значно вищим або нижчим за середній, повинні бути виключені з розгляду. Використання простої середньої або середньозваженої величини прибутку за кілька останніх років без урахування того, наскільки ретроспективна інформація відображає можливий майбутній прибуток, призведе до недооцінки або переоцінки підприємства. Найважливішою проблемою під час використання методу надлишкових прибутків є правильність вибору ставки капіталізації до розрахунку вартості гудвілу. Вартість гудвілу визначається здатністю генерувати економічний прибуток. Зазвичай інвестори оплачують очікуваний майбутній прибуток, що отримується від гудвілу протягом періоду, що не перевищує п'ять років. При таких припущеннях ставка капіталізації розраховується як величина, обернена до кількості, що приносить надлишковий прибуток років, за які інвестор готовий заплатити. Наприклад, якщо інвестор готовий заплатити суму еквівалентну п'ятирічному надлишковому доходу, то ставка капіталізації дорівнюватиме 1:5== 0,20 = 20%
