Прибутковий підхід до оцінки об'єктів нерухомості - сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні очікуваних доходів від комерційного використання майна, що оцінюється.
Основне перевагу, яке має дохідний підхід оцінки нерухомості проти ринковим і витратним у тому, що він більшою мірою відбиває уявлення інвестора про нерухомість як джерело доходу, тобто. ця якість нерухомості враховується як основний ціноутворюючий фактор. Основним недоліком, який має прибутковий підхід оцінки нерухомості, є те, що він, на відміну від двох інших походів оцінки, заснований на прогнозних даних.
Прибутковий підхід оцінює вартість нерухомості зараз як поточну вартість майбутніх грошових потоків, тобто. відображає:
якість та кількість доходів, яку об'єкт нерухомості може понести протягом свого терміну служби;
ризики, характерні як оцінюваного об'єкта, так регіону.
Прибутковий підхід використовується для визначення інвестиційноївартості, оскільки потенційний інвестор не заплатить за об'єкт більшу суму, аніж поточна вартість майбутніх доходів від цього об'єкта. Також він використовується при визначенні ринкової вартості.
Основні поняття:
Капіталізація доходу- це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної вартості об'єкта.
Базова формула прибуткового підходу (рис.3.5):
або 
, де
З (V) - вартість нерухомості;
ЧД (I) - очікуваний дохід від оцінюваної нерухомості. Під доходом зазвичай мається на увазі чистий операційний прибуток, який здатна приносити нерухомість за період;
До (R) - норма доходу чи прибутку - це коефіцієнт чи ставка капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації- норма доходу, що відображає взаємозв'язок між доходом та вартістю об'єкта оцінки.
Ставка капіталізації- це відношення ринкової вартості майна до чистого доходу, що приноситься їм.
Ставка дисконтування- норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку у певний момент часу вартості грошових потоків, що виникають внаслідок використання майна.
Основними етапами оцінки нерухомості прибутковим підходом є:
Оцінка валового потенційного доходу на основі аналізу поточних ставок та тарифів (ставка орендної плати) на ринку для порівняних об'єктів;
Аналіз втрат;
Розрахунок витрат від експлуатації об'єкта, що оцінюється;
Визначається чистий операційний дохід, який дорівнює різниці валового потенційного доходу за вирахуванням втрат і витрат
Перетворення чистого операційного доходу на вартість об'єкта нерухомості.
У рамках доходного підходу можливе застосування одного з двох методів: методу прямої капіталізації доходів та методу дисконтування грошових потоків.
В основі даних методів лежить передумова, що вартість нерухомості обумовлена здатністю об'єкта, що оцінюється, генерувати потоки доходів у майбутньому. В обох методах відбувається перетворення майбутніх доходів від об'єкта нерухомості на його вартість з урахуванням рівня ризику, характерного для даного об'єкта. Розрізняються ці способи лише методом перетворення потоків доходу.
При використанні методу капіталізації доходів у вартість нерухомості перетворюється дохід за один час, а при використанні методу дисконтованих грошових потоків – дохід від її передбачуваного використання за ряд прогнозних років, а також виручка від перепродажу об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду.
Метод капіталізації доходів використовується, якщо:
потоки доходів стабільні тривалий період часу, є значною позитивною величиною;
Потоки доходів зростають стійкими, помірними темпами.
Базова формула розрахунку має такий вигляд:
або 
де
С – вартість об'єкта нерухомості (ден.од.);
КК – коефіцієнт капіталізації (%).
Таким чином, метод капіталізації доходів є визначенням вартості нерухомості через переведення річного (або середньорічного) чистого операційного доходу (ЧОД) у поточну вартість.
При застосуванні даного методу необхідно враховувати такі обмежуючі умови:
нестабільність потоків доходів;
якщо нерухомість перебуває у стадії реконструкції чи незавершеного будівництва.
Основні проблеми даного методу
1. Метод не рекомендується використовувати, коли об'єкт нерухомості вимагає значної реконструкції або перебуває у стані незавершеного будівництва, тобто. в найближчому майбутньому неможливо вийти на рівень стабільних доходів.
2. У російських умовах основна проблема, з якою стикається оцінювач, - «інформаційна непрозорість» ринку нерухомості, насамперед відсутність інформації щодо реальних угод продажу та оренди об'єктів нерухомості, експлуатаційних витрат, відсутність статистичної інформації щодо коефіцієнта завантаження на кожному сегменті ринку в різних регіонах . В результаті розрахунок ЧОД та ставки капіталізації стає дуже складним завданням.
Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації:
визначення очікуваного річного (або середньорічного) доходу, як доход, що генерується об'єктом нерухомості при його найкращому та найбільш ефективному використанні;
розрахунок ставки капіталізації;
визначення вартості об'єкта нерухомості на основі чистого операційного доходу та коефіцієнта капіталізації шляхом розподілу ЧОД на коефіцієнт капіталізації.
Потенційний валовий дохід (ПЗД)- дохід, який можна отримати від нерухомості при 100% її використанні без урахування всіх втрат і витрат. ПВД залежить від площі об'єкта, що оцінюється, і встановленої орендної ставки і розраховується за формулою:
, де
S - площа, що здається в оренду, м2;
См - орендна ставка за 1 м2.
Справжній валовий дохід (ДВД)- це потенційний валовий дохід за вирахуванням втрат від недовикористання площ та при зборі орендної плати з додаванням інших доходів від нормального ринкового використання об'єкта нерухомості:
ДВД = ПВД - Втрати + Інші доходи
Чистий операційний дохід (ЧОД)- дійсний валовий дохід за мінусом операційних витрат (ВР) за рік (за винятком амортизаційних відрахувань):
ЧОД = ДВД - ОР.
Операційні витрати – це витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкта нерухомості та відтворення дійсного валового доходу.
Розрахунок коефіцієнта капіталізації.
Існує кілька методів визначення коефіцієнта капіталізації:
з урахуванням відшкодування капітальних витрат (з коригуванням зміну вартості активу);
метод пов'язаних інвестицій, чи техніка інвестиційної групи;
метод прямої капіталізації.
Визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування капітивних витрат.
Коефіцієнт капіталізації складається із двох частин:
ставки доходності інвестиції (капіталу), що є компенсацією, яка має бути виплачена інвестору за використання коштів з урахуванням ризику та інших факторів, пов'язаних із конкретними інвестиціями;
норми повернення капіталу, тобто. погашення суми первісних вкладень.
Причому цей елемент коефіцієнта капіталізації застосовується тільки до частини активів, що зношується.
Ставка доходу на капітал будується методом кумулятивної побудови:
Безризикова ставка доходу +
Премії за ризик +
Вкладення в нерухомість
Премії за низьку ліквідність нерухомості +
Премії за інвестиційний менеджмент. Безризикова ставка доходності
- ставка відсотка високоліквідні активи, тобто. це ставка, яка відображає «фактичні ринкові можливості вкладення коштів фірм і приватних осіб без будь-якого ризику не повернення». Як безризикова ставка частіше береться дохідність по ОФЗ, ВЕБ.
У процесі оцінки необхідно враховувати, що номінальні та реальні безризикові ставки можуть бути як рублеві, так і валютні. При перерахунку номінальної ставки в реальну і навпаки доцільно використати формулу американського економіста та математика І. Фішера, виведену ним ще у 30-ті роки XX ст.
; де
Rн – номінальна ставка;
Rр – реальна ставка;
Jінф - індекс інфляції (річний темп інфляції).
При розрахунку валютної безризикової ставки доцільно проводити коригування з допомогою формули Фішера з урахуванням індексу доларової інфляції, щодо рублевої безризикової ставки - індексу рубльової інфляції.
Переведення рублевої ставки прибутковості в доларову ставку або навпаки можна зробити за допомогою таких формул:
Dr, Dv – рубльова або валютна дохідна ставка;
Kurs – темп валютного курсу, %.
Розрахунок різних складових премії за ризик:надбавка за низьку ліквідність.
При розрахунку даної складової враховується неможливість негайного повернення вкладених у об'єкт нерухомості інвестицій, і вона може бути прийнята на рівні доларової інфляції за типовий час експозиції подібних до оцінюваного об'єктів на ринку;надбавка за ризик
вкладення нерухомість. У разі враховується можливість випадкової втрати споживчої вартості об'єкта, і надбавка може бути прийнято у вигляді страхових відрахувань у страхових компаніях вищої категорії надійності;надбавка за інвестиційний менеджмент
Чим ризикованіші і складніші інвестиції, тим більше компетентного управління вони вимагають. Надбавку за інвестиційний менеджмент доцільно розраховувати з урахуванням коефіцієнта недовантаження та втрат під час збору орендних платежів.
Якщо об'єкт нерухомості купується за допомогою власного та позикового капіталу, коефіцієнт капіталізації повинен задовольняти вимоги дохідності на обидві частини інвестицій. Розмір коефіцієнта визначається шляхом пов'язаних інвестицій, чи технікою інвестиційної групи.
Коефіцієнт капіталізації для позикового капіталу називається іпотечною постійною і розраховується за такою формулою:
У процесі оцінки необхідно враховувати, що номінальні та реальні безризикові ставки можуть бути як рублеві, так і валютні. При перерахунку номінальної ставки в реальну і навпаки доцільно використати формулу американського економіста та математика І. Фішера, виведену ним ще у 30-ті роки XX ст.
Rm - постійна іпотечна;
ДО – щорічні виплати;
До – сума іпотечного кредиту.
Іпотечна постійна визначається за таблицею шести функцій складного відсотка: вона дорівнює сумі ставки відсотка та фактора фонду відшкодування або дорівнює фактору внеску на одиницю амортизації.
Коефіцієнт капіталізації для власного капіталу називається іпотечною постійною та розраховується за такою формулою:
У процесі оцінки необхідно враховувати, що номінальні та реальні безризикові ставки можуть бути як рублеві, так і валютні. При перерахунку номінальної ставки в реальну і навпаки доцільно використати формулу американського економіста та математика І. Фішера, виведену ним ще у 30-ті роки XX ст.
Rc – коефіцієнт капіталізації власного капіталу;
PTCF - річний грошовий потік до сплати податків;
Кс - величина власного капіталу.
Загальний коефіцієнт капіталізації визначається як середньозважене значення:
М – коефіцієнт іпотечної заборгованості.
Якщо прогнозується зміна вартості активу, виникає необхідність обліку в коефіцієнті капіталізації, повернення основної суми капіталу (процесу рекапіталізації). Норма повернення капіталу деяких джерелах називається коефіцієнтом рекапіталізації. Для повернення первісних інвестицій частина чистого операційного доходу відкладається у фонд відшкодування із відсотковою ставкою У р – ставкою відсотка для рекапіталізації.
Існують три способи відшкодування інвестованого капіталу:
прямолінійне повернення капіталу (метод Рінга);
повернення капіталу за фондом відшкодування та ставкою доходу на інвестиції (Метод Інвуда).Його іноді називають ануїтетним методом;
повернення капіталу за фондом відшкодування та безризиковою ставкою відсотка (Метод Хоскольда).
Метод Рінгу.
Цей метод доцільно використовувати, коли очікується, що відшкодування основної суми здійснюватиметься рівними частинами. Річна норма повернення капіталу розраховується шляхом поділу 100%-вої вартості активу на термін корисного життя, що залишається, тобто. це величина, обернена до терміну служби активу. Норма повернення - щорічна частка первісного капіталу, поміщена до безвідсоткового фонду відшкодування:
У процесі оцінки необхідно враховувати, що номінальні та реальні безризикові ставки можуть бути як рублеві, так і валютні. При перерахунку номінальної ставки в реальну і навпаки доцільно використати формулу американського економіста та математика І. Фішера, виведену ним ще у 30-ті роки XX ст.
n - термін економічного життя, що залишився;
Ry - Ставка прибутковості інвестицій.
приклад.
Умови інвестування:
термін – 5 років;
R - Ставка прибутковості інвестицій 12%;
сума вкладень капіталу в нерухомість 10 000 дол.
Рішення. Метод Рінг. Щорічна прямолінійна норма повернення капіталу становитиме 20%, оскільки за 5 років буде списано 100% активу (100: 5 = 20). І тут коефіцієнт капіталізації становитиме 32% (12% + 20% = 32%).
Відшкодування основної суми капіталу з урахуванням необхідної ставки доходності інвестицій відображено у табл.
Таблиця Відшкодування капіталу, що інвестується, за методом Рінга (дол.)
|
Залишок капіталовкладення початку періоду |
Відшкодування капіталовкладення |
Дохід на інвестований капітал (12%) |
Загальна сума доходу |
|
Повернення капіталу відбувається рівними частинами протягом усього терміну служби об'єкта нерухомості.
Метод Інвудувикористовується, якщо сума повернення капіталу реінвестується за ставкою доходності інвестиції. У цьому випадку норма повернення як складова частина коефіцієнта капіталізації дорівнює фактору фонду відшкодування за тієї ж ставки відсотка, що і за інвестиціями:
де SFF - фактор фонду відшкодування;
Y = R (ставка прибутку на інвестиції).
Відшкодування інвестованого капіталу за цим методом представлено в табл. 3.5.
приклад.
Умови інвестування:
термін – 5 років;
дохід на інвестиції – 12%.
Рішення. Коефіцієнт капіталізації розраховується як сума ставки прибутковості інвестиції 0,12 та фактора фонду відшкодування (для 12%, 5 років) 0,1574097. Коефіцієнт капіталізації дорівнює 0,2774097, якщо взято із графи «Внесок на амортизацію» (12%, 5 років).
Таблиця. Відшкодування інвестованого капіталу методом Інвуда (дол.)
|
Залишок основної суми капіталу початку року, дол. |
Загальна сума відшкодування |
В тому числі |
||
|
% на капітал |
відшкодування основної суми |
|||
Метод Хоскольда. Використовується в тих випадках, коли ставка доходу початкових інвестицій є дещо високою, що малоймовірно реінвестування за тією ж ставкою. Для коштів, що реінвестуються, передбачається отримання доходу за безризиковою ставкою:
де У б - безризикова ставка відсотка.
приклад. Інвестиційний проект передбачає щорічний 12% дохід на інвестиції (капітал) протягом 5 років. Суми в рахунок повернення інвестицій можуть бути без ризику реінвестовані за ставкою 6%.
Рішення. Якщо норма повернення капіталу дорівнює 0,1773964, що є фактором відшкодування для 6% за 5 років, то коефіцієнт капіталізації дорівнює 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Якщо прогнозується, що інвестиції втратять вартість лише частково, то коефіцієнт капіталізації розраховується дещо по-іншому, оскільки відшкодування капіталу здійснюється за рахунок перепродажу нерухомості, а частково – за рахунок поточних доходів.
Перевагиметоду капіталізації доходів полягають у тому, що цей метод безпосередньо відображає ринкову кон'юнктуру, тому що при його застосуванні аналізуються з точки зору співвідношення доходу та вартості, як правило, велика кількість угод з нерухомістю, а також при розрахунку доходу, що капіталізується, складається гіпотетичний звіт про доходи, основний принцип побудови якого – припущення про ринковий рівень експлуатації нерухомості.
Недолікиметоду капіталізації доходів полягають у тому, що:
застосування його важко, коли відсутня інформація про ринкові угоди;
Метод дисконтованих грошових потоків (ДДП) складніший, детальніший і дозволяє оцінити об'єкт у разі отримання від нього нестабільних грошових потоків, моделюючи характерні риси їх надходження. Застосовується метод ДДП, коли:
передбачається, що майбутні грошові потоки істотно відрізнятимуться від поточних;
є дані, що дозволяють обґрунтувати обсяг майбутніх потоків коштів від нерухомості;
потоки доходів та витрат носять сезонний характер;
оцінювана нерухомість – великий багатофункціональний комерційний об'єкт;
об'єкт нерухомості будується або щойно побудований та вводиться (або введений у дію).
Метод ДДП дозволяє оцінити вартість нерухомості на основі поточної вартості доходу, що складається з прогнозованих грошових потоків та залишкової вартості.
Для розрахунку ДДП необхідні дані:
тривалість прогнозного періоду;
прогнозні величини грошових потоків, включаючи реверсію;
Ставка дисконтування.
Алгоритм розрахунку методу ДДП.
1. Визначення прогнозного періоду. У міжнародній оціночній практиці середня величина прогнозного періоду 5-10 років, для Росії типовою величиною буде період тривалістю 3-5 років. Це реальний термін, який можна зробити обгрунтований прогноз.
2. Прогнозування величин грошових потоків.
Оцінюючи нерухомості методом ДДП розраховується кілька видів доходу від об'єкта:
потенційний валовий дохід;
дійсний валовий дохід;
чистий операційний доход;
грошовий потік до сплати податків;
грошовий потік після сплати податків.
Насправді російські оцінювачі замість грошових потоків дисконтують доходи:
ЧОД (вказуючи, що об'єкт нерухомості приймається як не обтяжений борговими зобов'язаннями),
чистий потік готівки за вирахуванням витрат на експлуатацію, земельного податку та реконструкцію,
оподатковуваний прибуток.
Необхідно враховувати, що потрібно дисконтувати саме грошовий потік, оскільки:
грошові потоки негаразд мінливі, як прибуток;
поняття «грошовий потік» співвідносить приплив і відтік коштів, враховуючи такі грошові статті, як «капіталовкладення» та «боргові зобов'язання», які не включаються до розрахунку прибутку;
показник прибутку співвідносить доходи, отримані у певний період, з витратами, понесеними у цей період, незалежно від реальних надходжень чи витрати коштів;
грошовий потік - показник досягнутих результатів як самого власника, так зовнішніх сторін і контрагентів - клієнтів, кредиторів, постачальників тощо. буд., оскільки відбиває постійне наявність певних коштів на рахунках власника.
Особливості розрахунку грошового потоку під час використання методу ДДП.
Майновий податок (податок на нерухомість), що складається з податку на землю та податку на майно, необхідно віднімати з дійсного валового доходу у складі операційних витрат.
Економічна та податкова амортизація не є реальним грошовим платежем, тому облік амортизації при прогнозуванні доходів є зайвим.
Платежі з обслуговування кредиту (виплата відсотків та погашення боргу) необхідно віднімати з чистого операційного доходу, якщо оцінюється інвестиційна вартість об'єкта (для конкретного інвестора).
При оцінці ринкової вартості об'єкта нерухомості віднімати платежі з обслуговування кредиту не треба.
Підприємницькі витрати власника нерухомості необхідно віднімати від дійсного валового доходу, якщо вони спрямовані на підтримку необхідних характеристик об'єкта. Таким чином,дніжний потік (ДП) для нерухомості
- розраховується так:
ДВД дорівнює сумі ПВД за вирахуванням втрат від незайнятості та при зборі орендної плати та інших доходів;
ЧОД дорівнює ДВД за вирахуванням ОР та підприємницьких витрат власника нерухомості, пов'язаних з нерухомістю;- ДП до сплати податків дорівнює суміЧОД за вирахуванням капіталовкладень та витрат з
бслужіванню кредиту та приросту кредитів.
ДП дорівнює ДП до сплати податків за вирахуванням платежів з податку на доходи власника нерухомості. Наступний важливий етап - розрахунок вартості реверсії
Вартість реверсії можна спрогнозувати за допомогою:
призначення ціни продажу, виходячи з аналізу поточного стану ринку, з моніторингу вартості аналогічних об'єктів та припущень щодо майбутнього стану об'єкта;
капіталізації доходу протягом року, наступний протягом року прогнозного періоду, з допомогою самостійно розрахованої ставки капіталізації.
Визначення ставки дисконтування.«Ставка дисконту - коефіцієнт, використовуваний до розрахунку поточної вартості грошової суми, одержуваної чи сплачуваної у майбутньому».
Ставка дисконтування має відбивати взаємозв'язок «ризик - дохід», і навіть різні види ризику, властиві цієї нерухомості (коефіцієнт капіталізації).
Оскільки виділити безінфляційну складову для нерухомості досить важко, оцінювачу зручніше користуватися номінальною ставкою дисконтування, тому що в цьому випадку прогнози грошових потоків та зміни вартості власності вже включають інфляційні очікування.
Результати розрахунку поточної вартості майбутніх грошових потоків у номінальному та реальному обчисленнях однакові. Грошові потоки і ставка дисконтування повинні відповідати один одному та один наково обчислюватися.
У західній практиці до розрахунку ставки дисконтування застосовуються такі методы:
метод кумулятивної побудови;
метод порівняння альтернативних інвестицій;
метод виділення;
метод моніторингу.
Метод кумулятивної побудовиґрунтується на передумові, що ставка дисконтування є функцією ризику та розраховується як сума всіх ризиків, властивих кожному конкретному об'єкту нерухомості.
Ставка дисконтування = Безризикова ставка + Премії за ризик.
Премія за ризик розраховується підсумовуванням значень ризиків, властивих даному об'єкту нерухомості.
Метод виділення- ставка дисконтування, як ставка складного відсотка, розраховується на основі даних про скоєні угоди з аналогічними об'єктами на ринку нерухомості.
Звичайний алгоритм розрахунку ставки дисконтування методом виділення наступний:
моделювання для кожного об'єкта-аналогу протягом певного періоду часу за сценарієм найкращого та найбільш ефективного використання потоків доходів та витрат;
розрахунок ставки прибутковості інвестицій за об'єктом;
отримані результати обробити будь-яким прийнятним статистичним або експертним способом з метою приведення характеристик аналізу до об'єкта, що оцінюється.
Метод моніторингузаснований на регулярному моніторингу ринку, відстеження за даними операцій основних економічних показників інвестицій у нерухомість. Подібну інформацію необхідно узагальнювати за різними сегментами ринку та регулярно публікувати. Такі дані служать орієнтиром для оцінювача, дозволяють проводити якісне порівняння отриманих розрахункових показників із середньоринковими, перевіряючи обґрунтованість різноманітних припущень.
Розрахунок вартості об'єкта нерухомості методом ДДП провадиться за формулою:
У процесі оцінки необхідно враховувати, що номінальні та реальні безризикові ставки можуть бути як рублеві, так і валютні. При перерахунку номінальної ставки в реальну і навпаки доцільно використати формулу американського економіста та математика І. Фішера, виведену ним ще у 30-ті роки XX ст.
PV - поточна вартість;
Ci - грошовий потік періоду t;
It - Ставка дисконтування грошового потоку періоду t;
M – залишкова вартість.
Залишкова вартість, або вартість реверсії, має бути продисконтована (за фактором останнього прогнозного року) та додана до суми поточних цін грошових потоків.
Таким чином, вартість об'єкта нерухомості дорівнює = Поточна вартість прогнозованих грошових потоків + Поточна вартість залишкової вартості (реверсії).
Вибір відповідної ставки дисконту та коефіцієнта капіталізації має бути ретельно обґрунтований з урахуванням керованих та некерованих ризиків.
Завдання оцінки вартості бізнесу на різних стадіях його розвитку не втрачає своєї актуальності. Підприємство є довгостроковим активом, що приносить дохід і має певну інвестиційну привабливість, тому питання про його вартість цікавить багатьох, починаючи від власників і керівництва і закінчуючи державними структурами.
Найчастіше для оцінки вартості підприємства користуються прибутковим методом (income approach), адже будь-який інвестор вкладає кошти не просто у будівлі, обладнання та інші матеріальні та нематеріальні цінності, а в майбутні доходи, здатні не тільки окупити вкладені кошти, а й принести прибуток, примноживши тим самим добробут інвестора. При цьому обсяг, якість та тривалість очікуваного майбутнього потоку доходів відіграють особливу роль при виборі об'єкта інвестиційного вкладення. Безсумнівно, величина очікуваного доходу відносна і схильна до величезного впливу ймовірності залежно від рівня ризику можливої невдачі інвестування, який теж треба враховувати.
Зверніть увагу! Основний фактор вартості при використанні даного методу - очікувані в майбутньому доходи компанії, які є певними економічними вигодами для власників підприємства. Чим вищий дохід компанії, тим більше, за інших рівних умов, її ринкова вартість.
Прибутковий метод якнайкраще враховує основну мету діяльності підприємства - отримання прибутку. З цих позицій він найкращий з метою оцінки бізнесу, оскільки відбиває перспективи розвитку підприємства, майбутні очікування. Крім того, він враховує економічне старіння об'єктів, а також через ставку дисконту бере до уваги ринковий аспект та інфляційні тенденції.
За всіх незаперечних переваг цей підхід не позбавлений спірних і негативних моментів:
- він досить трудомісткий;
- йому властивий високий рівень суб'єктивізму під час прогнозування доходів;
- висока частка ймовірностей та умовностей, оскільки встановлюються різні припущення та обмеження;
- великий вплив різних чинників ризику прогнозований дохід;
- проблематично достовірне визначення реального доходу, показаного підприємством у звітності, причому не виключено навмисне відображення збитків у різних цілях, що пов'язане з непрозорістю інформації вітчизняних підприємств;
- складний облік непрофільних та надлишкових активів;
- некоректною є оцінка збиткових підприємств.
В обов'язковому порядку потрібно з особливою увагою підходити до можливості достовірно визначити майбутні потоки доходів підприємства та розвиток діяльності компанії очікуваними темпами. На точність прогнозу сильно впливає і стабільність зовнішнього економічного середовища, що є актуальним для досить нестійкої російської економічної ситуації.
Отже, дохідний підхід доцільно застосовувати для оцінки компаній, коли:
- вони мають позитивну величину прибутку;
- є можливість складання достовірного прогнозу доходів та витрат.
Розрахунок вартості компанії прибутковим підходом
Оцінка вартості бізнесу прибутковим підходом починається з вирішення наступних завдань:
1) прогноз майбутніх доходів підприємства;
2) приведення вартості майбутніх доходів підприємства до поточного моменту.
Коректне вирішення цих завдань сприяє отриманню адекватних кінцевих результатів оціночної роботи. Велике значення в ході прогнозування має нормалізація доходів, за допомогою якої здійснюється елімінування одноразових відхилень, що з'являються, зокрема, в результаті проведення разових угод, наприклад, при реалізації непрофільних та надлишкових активів. Для нормалізації доходу використовуються статистичні методи розрахунку середньої, середньозваженої середньої величини або метод екстраполяції собою продовження сформованих тенденцій.
Крім того, обов'язково потрібно врахувати фактор зміни вартості грошей у часі - одна й та сама величина доходу зараз має більшу ціну, ніж у майбутній період. Вимагає вирішення непросте питання про найбільш прийнятні терміни прогнозування доходів та витрат компанії. Вважається, що з відображення властивої галузям циклічності упорядкування обгрунтованого прогнозу необхідно охопити період, рівний щонайменше 5 років. Під час розгляду цього питання через математичну і статистичну призму з'являється прагнення подовжити прогнозний період, припускаючи, що більше спостережень дасть більш обгрунтовану величину ринкової вартості підприємства. Проте збільшення прогнозного періоду у пропорційній залежності ускладнює прогнозування значень доходів та витрат, інфляції та грошових потоків. Деякі оцінювачі зазначають, що найдостовірнішим буде прогноз доходів на 1–3 роки, особливо коли спостерігається нестабільність в економічному середовищі, оскільки при збільшенні прогнозних періодів підвищується умовність оцінок. Але і ця думка справедлива тільки для підприємств, що стійко функціонують.
Важливо!У будь-якому випадку при виборі терміну прогнозування потрібно охоплювати період до стабілізації темпів зростання компанії, а для досягнення максимальної точності кінцевих результатів можна розділити прогнозний період на менші проміжні часи, наприклад півріччя.
У загальних рисах вартість підприємства визначається підсумовуванням потоків доходів від діяльності підприємства у прогнозний період, попередньо наведених до поточного рівня цін, з додаванням вартості бізнесу до постпрогнозного періоду (термінальної вартості).
Найбільш поширені дві методики оцінки прибуткового підходу - метод капіталізації доходуі метод дисконтування грошових потоків. Вони ґрунтуються на розрахункових ставках дисконтування та капіталізації, які використовуються для визначення поточної вартості майбутніх доходів. Вочевидь, у межах дохідного підходу застосовується набагато більше різновидів методів, але переважно вони побудовані дисконтуванні грошових потоків.
Велику роль при виборі методу оцінки грає мета проведення самої оцінки та передбачуване використання її результатів. Впливають і інші фактори, наприклад тип оцінюваного підприємства, етап його розвитку, темпи зміни доходів, доступність інформації та ступінь її достовірності та ін.
Методкапіталізаціїдоходу(Single-Period Capitalization Method, SPCM)
Метод капіталізації доходу ґрунтується на судженні, що ринкова вартість підприємства дорівнює поточній вартості майбутніх доходів. Найдоцільніше застосовувати його до тих компаній, які вже накопичили активи, мають стабільну та передбачувану величину поточного доходу, а темпи його зростання помірні та відносно постійні, при цьому поточний стан дає відоме уявлення про довгострокові тенденції подальшої діяльності. І навпаки: на етапі активного зростання компанії, в процесі реструктуризації або в інші моменти, коли спостерігаються значні коливання прибутку або грошових потоків (що характерно для багатьох підприємств), цей метод небажаний до застосування, оскільки велика можливість отримати некоректний результат оцінки вартості.
p align="justify"> Метод капіталізації доходу спирається на ретроспективну інформацію, при цьому на майбутній період, крім величини чистого доходу, екстраполюються та інші економічні показники, наприклад структура капіталу, ставка прибутковості, рівень ризику компанії.
Оцінка підприємства шляхом капіталізації доходу здійснюється так:
Поточна ринкова вартість = ДП (або П чистий) / Ставка капіталізації,
де ДП – грошовий потік;
П чистий - чистий прибуток.
Зверніть увагу! Достовірність результату оцінки дуже залежить від ставки капіталізації, тому особливу увагу потрібно звернути на точність її розрахунку.
Ставка капіталізації дозволяє перетворити значення прибутку чи грошового потоку за певний період у показник вартості. Як правило, вона виводиться із коефіцієнта дисконтування:
Ставка капіталізації =D- Т р,
де D- ставка дисконту;
Т р - темпи зростання грошового потоку чи чистого прибутку.
Зрозуміло, що коефіцієнт капіталізації найчастіше менше ставки дисконту для однієї й тієї ж компанії.
Як очевидно з представлених формул, залежно від цього, яка величина капіталізується, до уваги приймається очікуваний темпи зростання грошового потоку чи чистий прибуток. Безперечно, для різних видів доходу ставка капіталізації буде різнитися. Тому першочерговим завданням під час реалізації цього методу стає визначення того показника, який буде капіталізований. При цьому може бути спрогнозований дохід наступного після дати оцінки року або визначено середній розмір доходу, розрахований з використанням ретроспективних даних. Оскільки чистий грошовий потік повністю враховує операційну та інвестиційну діяльність підприємства, найчастіше його використовують як базу для капіталізації.
Отже, ставка капіталізації за своєю економічною сутністю близька до коефіцієнта дисконтування та сильно взаємопов'язана з ним. Ставка дисконту також використовується для приведення до теперішнього часу грошових потоків майбутнього періоду.
Метод дисконтування грошових потоків ( Discounted Cash-Flows, DCF )
Метод дисконтування грошових потоків дозволяє враховувати ризики, пов'язані з отриманням очікуваного доходу. Використання цього методу буде обґрунтованим, коли прогнозується значна зміна майбутніх доходів як у більшу, так і меншу сторону. Крім того, у деяких ситуаціях винятково цей методє застосовним, наприклад, розширення діяльності підприємства, якщо на момент оцінки воно працює не на всю виробничу потужність, проте має намір її збільшувати в найближчому майбутньому;планове збільшення обсягу випуску продукції; розвиток бізнесу загалом; злиття підприємств; впровадження нових виробничих технологій тощо.Таких умовах річні грошові потоки у майбутні періоди нічого очікувати рівномірними, що, звісно, унеможливлює розрахунок ринкової вартості підприємства шляхом капіталізації доходу.
Для нових підприємств єдино можливим для використання також є метод дисконтування грошових потоків, оскільки вартість їх активів на момент оцінки може не збігатися з можливостями приносити дохід у майбутньому.
Звичайно, бажано, щоб підприємство, що оцінювалося, мало сприятливі тенденції розвитку та прибуткову історію господарювання. Для які зазнають систематичних збитків і мають негативний темпи зростання підприємств спосіб дисконтування грошових потоків менш придатний. Особливої обачності потрібно дотримуватись при оцінці підприємств з високою ймовірністю банкрутства. І тут дохідний підхід не застосовний взагалі, зокрема і метод капіталізації доходів.
Метод дисконтування грошових потоків більш гнучкий, оскількиможе бути використаний для оцінки будь-якого чинного підприємства за допомогоюпостатейного прогнозу майбутніх грошових потоків Важливе значення він має для розуміння менеджментом та власниками компанії впливу різноманітних управлінських рішень на її ринкову вартість, тобто його можна використовувати у процесі управління вартістю на основі отриманої розгорнутої вартісної моделі бізнесу та побачити її сприйнятливість до виділених внутрішніх та зовнішніх факторів. Це дозволяє осмислити діяльність підприємства будь-якому етапі життєвого циклу у майбутньому. І найголовніше: даний метод найбільш привабливий для інвесторів та відповідає їх інтересам, оскільки ґрунтується на прогнозах майбутнього розвитку ринку та інфляційних процесів. Хоча в цьому ж криється і деяка складність, оскількив умовах нестабільної кризової економікиз прогнозувати потік доходу на кілька років наперед досить важко.
Отже, вихідною базою розрахунку вартості бізнесу методомдисконтування грошових потоківє прогноз, джерелом складання якого є ретроінформація про грошові потоки. Традиційна формула визначення поточного значення дисконтованого майбутнього доходу:
Поточна ринкова вартість = Грошові потоки за періодt / (1 + D) t.
Ставка дисконту є відсоткову ставку, необхідну приведення майбутніх доходів до єдиного значення поточної вартості бізнесу. Для інвестора вона є необхідною ставкою доходу за альтернативними варіантами інвестицій із порівнянним рівнем ризику на момент оцінки.
Залежно від обраного типу грошового потоку (для власного капіталу або для всього інвестованого капіталу), який використовується як база для оцінки, визначається спосіб розрахунку ставки дисконту. Схеми розрахунків грошового потоку дляінвестованого та власного капіталу представлені в табл. 1, 2.
|
Таблиця 1. Розрахунок грошового потоку для інвестованого капіталу |
|
|
Показник |
Вплив на підсумковий результат грошового потоку (+/-) |
|
Чистий прибуток | |
|
Нарахована амортизація | |
|
Зменшення власного оборотного капіталу | |
|
Збільшення власного оборотного капіталу | |
|
Продаж активів | |
|
Капітальні вклади | |
|
Грошовий потік для інвестованого капіталу | |
|
Таблиця 2. Розрахунок грошового потоку для власного капіталу |
|
|
Показник |
Вплив на підсумковий результат грошового потоку (+/-) |
|
Чистий прибуток | |
|
Нарахована амортизація | |
|
Зменшення власного оборотного капіталу | |
|
Збільшення власного оборотного капіталу | |
|
Продаж активів | |
|
Капітальні вклади | |
|
Приріст довгострокової заборгованості | |
|
Зменшення довгострокової заборгованості | |
|
Грошовий потік для власного капіталу | |
Як бачимо, розрахунок грошового потоку длявласного капіталу відрізняється лише тим, що отриманий результат алгоритму розрахунку грошового потоку для інвестованого капіталу додатково коригується зміну довгострокової заборгованості. Потім проводиться дисконтування грошового потоку відповідно до очікуваних ризиків, які відображаються у ставці дисконтування, розрахованої стосовно конкретного підприємства.
Отже, ставка дисконту грошового потоку для власного капіталу дорівнюватиме необхідної власником нормі віддачі на вкладений капітал,інвестованого капіталу- сумі зважених ставок віддачі на позикові кошти (тобто відсоткової ставки банку за кредитами) і на власний капітал, при цьому їх питома вага визначається за частками позикових та власних коштів у структурі капіталу. Ставка дисконту грошового потокудля інвестованого капіталуназивається середньозваженою вартістю капіталу, а відповідна методика її розрахунку -методом середньозважених витрат за капітал (WeightedAverageCost ofCapital, WACC). Цей метод визначення ставки дисконтування застосовується найчастіше.
Крім того, визначення ставки дисконтування грошового потоку для власного капіталу можуть застосовуватися такі найпоширеніші способи:
- модель оцінки капітальних активів ( CAPM);
- модифікована модель оцінки капітальних активів ( MCAPM);
- метод кумулятивної побудови;
- модель надлишкового прибутку ( ЄВО) та ін.
Розглянемо зазначені методи докладніше.
Методсередньозважених витрат за капітал ( WACC)
Застосовується для розрахунку і власного, і позикового капіталу шляхом побудови співвідношення їх часток, що показує не балансову, аринкову вартість капіталу. Ставка дисконту за цією моделлю визначається за формулою:
DWACC = З зк × (1 – Н приб) × Д зк + С пр × Д прив + С оа × Д об,
де С зк - вартість залученого позикового капіталу;
Н приб - ставка прибуток;
Д зк - частка позикового капіталу структурі капіталу підприємства;
З пр - вартість залучення акціонерного капіталу (привілейованих акцій);
Д прив - частка привілейованих акцій у структурі капіталу компанії;
С оа - вартість залучення акціонерного капіталу (звичайних акцій);
До - частка звичайних акцій у структурі капіталу компанії.
Чим більше компанією залучаються дешеві позикові кошти замість дорогого власного капіталу, тим менша величина WACC. Однак при бажанні використовувати якомога більше дешевих позикових коштів слід пам'ятати також і про відповідне зниження ліквідності балансу підприємства, що неодмінно спричинить збільшення кредитних процентних ставок, оскільки для банків ця ситуація загрожує підвищенням ризиків, а величина WACC, зрозуміло, зростатиме. Таким чином, доречним буде використання правила «золотої середини», оптимально поєднуючи власні та позикові кошти на основі їхнього балансу за рівнем ліквідності.
Методоцінкикапітальнихактивів (Capital Asset Pricing Model, CAPM)
Заснований на аналізі інформації фондових ринків про зміну прибутковості акцій, що вільно звертаються. У разі при розрахунку ставки дисконту для власного капіталу використовується така формула:
DCAPM = Д б/р + β × (Д р − Д б/р) + П 1 + П 2 + Р,
де Д б/р - безризикова ставка доходу;
β - Спеціальний коефіцієнт;
Д р - загальна дохідність ринку загалом (середньоринкового портфеля цінних бумаг);
П 1 – премія для малих підприємств;
П 2 – премія за ризик, характерний для окремої компанії;
Р- Країновий ризик.
Безризикова ставка беруть за основу при оцінці різних видів ризику, пов'язаних з вкладеннями в компанію. Спеціальний коефіцієнт бета ( β ) являє собою величину систематичного ризику, пов'язаного з економічними і політичними процесами, що відбуваються в країні, який розраховується на підставі відхилень загальної прибутковості акцій конкретної компанії в порівнянні із загальною прибутковістю фондового ринку в цілому. Показник загальної прибутковості ринку – це середньоринковий індекс прибутковості, який розраховується аналітиками на основі довгострокового дослідження статистичних даних.
CAPMДосить складно застосовувати за умов нерозвиненості російського ринку. Це пов'язано з проблемами визначення коефіцієнтів бета та ринкової премії за ризик, особливо для закритих підприємств, акції яких не котируються на фондовій біржі. У зарубіжній практиці безризиковою ставкою доходу, як правило, служить ставка доходу за довгостроковими урядовими облігаціями або векселями, оскільки вважається, що вони мають високий рівень ліквідності і дуже низький ризик неплатоспроможності (ймовірність банкрутства держави практично виключається). Однак у Росії після деяких історичних подій державні цінні папери психологічно не сприймаються як безризикові. Тому як безризикова може бути використана середня ставка за довгостроковими валютними депозитами п'яти найбільших російських банків, включаючи Ощадбанк Росії, яка формується переважно під впливом внутрішніх ринкових факторів. Щодо коефіцієнтів β , то там найчастіше використовують готові публікації цих показників у фінансових довідниках, розрахованих спеціалізованими фірмами шляхом аналізу статистичної інформації ринку. Оцінювачам, зазвичай, не потрібно самостійно займатися розрахунками цих коефіцієнтів.
Модифікована модель оцінки капітальних активів ( MCAPM)
У ряді випадків краще використовувати модифіковану модель оцінки капітальних активів ( MCAPM), в якій застосовано такий показник, як ризикова премія, що враховує несистематичні ризики підприємства, що оцінюється. Несистематичні ризики (диверсифіковані ризики)- Це випадково виникають у компанії ризики, які можна зменшити за рахунок диверсифікації. На відміну від них систематичний ризик обумовлений загальним рухом ринку або його сегментів і не пов'язаний із конкретним цінним папером. Тому цей показник найбільше підходить для російських умов розвитку фондового ринку з характерною йому нестабільністю:
DMCAPM = Д б/р + β × (Д р − Д б/р) + П ризик,
де Д б/р - безризикова ставка доходу за російськими внутрішніми валютними позиками;
β - Коефіцієнт, що є мірою ринкового (недиверсифікованого) ризику і відображає чутливість змін прибутковості інвестицій у компанії певної галузі до коливань прибутковості ринку акцій в цілому;
Д р - Дохідність ринку в цілому;
П ризик - ризикова премія, що враховує несистематичні ризики компанії, що оцінюється.
Кумулятивний метод
Враховує різні види ризиків інвестиційних вкладень та передбачає проведення експертної оцінки як загальноекономічних, так і специфічних для галузі та конкретного підприємства факторів, що породжують ризик недоотримання запланованих доходів. Найбільш важливими є такі фактори, як розмір компанії,структура фінансів, виробнича та територіальна диверсифікація,якість управління, рентабельність, прогнозованість доходів та ін.Ставка дисконту визначається на основі безризикової ставки доходності, до якої додається додаткова премія за ризик інвестування в цю компанію, яка враховує зазначені фактори.
Як бачимо, кумулятивний підхід дещо схожий CAPMоскільки вони обидва засновані на ставці доходу за безризиковими цінними паперами з додаванням додаткового доходу, пов'язаного з ризиком інвестування (вважається, що чим більший ризик, тим більша прибутковість).
Модель Ольсона (Edwards - Bell - Ohlson valuation model , ЄВО ), або метод надлишкового доходу (прибутку)
Поєднує компоненти дохідного та витратного підходів, певною мірою мінімізуючи їх недоліки. Вартість компанії визначається за допомогою дисконтування потоку надлишкових доходів, тобто тих, що відхиляються від середньогалузевої їх величини, та поточної вартості чистих активів. Перевагою даної моделі є можливість використання для розрахунку доступної інформації про вартість наявних на момент оцінки цінностей. Значну частку в цій моделі займають реальні інвестиції, а прогнозувати потрібно лише залишковий прибуток, тобто частину грошового потоку, яка дійсно збільшує вартість компанії. Хоча і ця модель не позбавлена деяких складнощів у використанні, вона дуже корисна при виробленні стратегії розвитку організації, пов'язаної з максимізацією вартості бізнесу.
Виведення підсумкової величини ринкової вартості компанії
Після того, як визначено попередню вартість бізнесу, необхідно внести ряд поправок для отримання підсумкової ринкової вартості:
- на надлишок/недолік власного оборотного капіталу;
- на непрофільні активи підприємства;
- на відстрочені податкові активи та зобов'язання;
- на чистий обов'язок, якщо такий є.
Оскільки до розрахунку дисконтованого грошового потоку включається необхідна величина власного оборотного капіталу, що з прогнозом виручки, то її розбіжності з фактичної величиною надлишок власного оборотного капіталу треба додати, а недолік - відняти з величини попередньої вартості. Те саме стосується і нефункціонуючих активів, оскільки в розрахунку брали участь ті активи, які були використані у формуванні грошового потоку. Отже, за наявності непрофільних активів, що мають певну вартість, яка не врахована у грошовому потоці, але може бути реалізована (наприклад, при продажу), потрібно збільшити попередню вартість бізнесу на величину вартості таких активів, розраховану окремо. Якщо розраховувалася вартість підприємства на інвестований капітал, то отримана ринкова вартість відноситься до всього інвестованого капіталу, тобто включає, крім вартості власних коштів, ще й вартість довгострокових зобов'язань компанії. Отже, щоб одержати вартості власного капіталу необхідно величину встановленої вартості зменшити розмір довгострокової заборгованості.
Після внесення всіх поправок буде отримано величину вартості, що є ринковою вартістю власного капіталу підприємства.
Бізнес здатний приносити дохід і після прогнозного періоду. Доходи повинні стабілізуватися та вийти на рівномірні довгострокові темпи зростання. Для розрахунку вартості впостпрогнозний період можна використовувати один із наступних способів розрахунку дисконту:
- за ліквідаційною вартістю;
- за вартістю чистих активів;
- методом Гордона.
При використанні моделі Гордона термінальна вартість визначається як відношення грошового потоку за перший рік постпрогнозного періоду до різниці ставки дисконту та довгострокових темпів зростання грошового потоку. Потім термінальна вартість наводиться допоточних вартісних показників за тією ж ставкою дисконту, що застосовується для дисконтування грошових потоків прогнозного періоду.
У результаті загальна вартість бізнесу визначається у вигляді суми поточних цін потоків доходів у прогнозний період та вартості компанії у постпрогнозний період.
Висновок
У процесі оцінки вартості компанії дохідним підходом створюється фінансова модель грошових потоків, яка може бути базою для прийняття обґрунтованих управлінських рішень, оптимізації витрат, аналізу можливостей збільшення проектних потужностей та диверсифікації обсягу продукції, що випускається. Ця модель буде корисною після проведення оцінки.
Для вибору тієї чи іншої методики розрахунку ринкової вартості в першу чергу потрібно визначитися з метою проведення оцінки та запланованим використанням її результатів. Потім слід проаналізувати передбачувану зміну грошових потоків компанії в найближчому майбутньому, розглянути фінансовий стан та перспективи розвитку, а також оцінити навколишнє економічне середовище, як світове, так і національне, зокрема галузеве. Якщо при нестачі часу потрібно дізнатися про ринкову вартість бізнесу, або підтвердити результати, отримані при використанні інших підходів, або коли глибокий аналіз грошових потоків неможливий або не потрібний, можна використовувати метод капіталізації для швидкого отримання відносно достовірного результату. В інших випадках, особливо коли прибутковий підхід є єдино можливим для розрахунку ринкової вартості, кращий метод дисконтування грошових потоків. Можливо, у певних ситуаціях для розрахунку вартості компанії знадобляться обидва методи одночасно.
І звичайно, не варто забувати, що вартість, отримана за допомогою прибуткового підходу, залежить від точності побудови довгострокових макроекономічних і галузевих прогнозів аналітиком. Проте навіть використання грубих показників прогнозу у процесі застосування прибуткового підходу може бути корисним визначення орієнтовної вартості компанії.
Оцінювач
Незалежна консалтингова група
"2К Аудит - Ділові консультації"
Витратний підхід, що використовується для оцінки нерухомості, заснований на припущенні, що витрати, необхідні для створення об'єкта, що оцінюється в його існуючому стані або відтворення його споживчих властивостей, в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якій цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.
Особливість застосування витратного підходу становить розуміння оцінювачем різниці між відновною вартістю (вартістю відтворення) об'єкта та вартістю заміщення. Відновлювальна вартість (вартість відтворення) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії об'єкта, що оцінюється з використанням таких же архітектурно - планувальних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів і з тією ж якістю будівельно - монтажних робіт. При визначенні відновлювальної вартості відтворюється той же функціональний знос об'єкта і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, які є у об'єкта, що оцінюється. Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта, що має з оцінюваною еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну та планування.
Отже, відновна вартість виражається витратами відтворення точної копії об'єкта, а вартість заміщення - витратами створення сучасного об'єкта - аналога.
Кордон між відновною вартістю об'єкта та вартістю його заміщення завжди умовна, і оцінювачу у кожному конкретному випадку доводиться вирішувати проблему вибору того чи іншого виду вартісної оцінки залежно від умов застосування витратного підходу.
Відповідно до Стандартів Російського товариства оцінювачів (СТО РОО 21-01-95) при оцінці нерухомості за допомогою витратного підходу рекомендується послідовно визначати:
ринкову вартість земельної ділянки;
відновлену вартість об'єкта нерухомості чи вартість заміщення;
величину накопиченого сукупного зношування об'єкта;
ринкову вартість нерухомості витратним методом як суму вартості ділянки землі та відновлювальну вартість об'єкта за мінусом накопиченого зносу.
Визначення вартості земельної ділянки
В оціночній практиці визначення вартості ділянки землі розглядається з позицій її доступності для найкращого та найефективнішого економічного використання. При оцінці нерухомості вважається, що земельна ділянка має вартість, тоді як покращення – це вклад у вартість.
Оцінюючи земельної ділянки слід особливо відзначити склад оцінюваних прав власності. У умовах об'єктом оцінки не повне (абсолютне) право власності на земельну ділянку, лише право користування на правах оренди, тобто. право використовувати та займати об'єкт нерухомості протягом встановленого строку та відповідно до певних умов, закріплених у договорі оренди. Відповідно виразом цього оцінюваного права є ринкова вартість права оренди земельної ділянки.
Теорія оцінки виділяє п'ять основних методів визначення вартості земельних ділянок:
1. Метод капіталізації земельної ренти (прибутковий підхід).
2. Метод співвіднесення (перенесення).
3. Метод розвитку (освоєння).
4. Техніка залишку землі.
5. Метод прямого порівняльного аналізу продажів.
Визначення вартості земельної ділянки методом капіталізації земельної ренти (прибутковий підхід) полягає у капіталізації доходів, одержаних за рахунок орендних платежів. У зв'язку з тим що в Росії поки що мало поширена практика здачі в оренду приватних землеволодінь, орендуються головним чином державні та муніципальні земельні ділянки. Орендні платежі у разі регламентовані нормативної ціною землі, неадекватної її ринкової вартості, у тому практиці застосування способу капіталізації земельної ренти дає мало об'єктивні результати.
Метод співвіднесення (перенесення) полягає у визначенні співвідношення між вартістю земельної ділянки та зведених на ній поліпшень. Оцінювач оцінює загальну вартість забудованої ділянки, віднімає з неї вартість будівель та споруд та отримує вартість земельної ділянки. Метод співвіднесення доцільний за недостатності порівнянних продажів вільних земельних ділянок.
Метод розвитку (освоєння) є спрощеною моделлю інвестиційного аналізу варіанта найкращого використання земельної ділянки, що не має аналогів у порівнянних продажах. Як правило, це нестандартні великі земельні масиви, для яких вирішується питання їхнього раціонального освоєння. Такі випадки часто зустрічаються в російській практиці оцінки.
Техніка залишку землі - універсальний метод оцінки, але він найефективніший за відсутності відомостей про порівняні продажі вільних ділянок і наявність інформації про дохідність об'єкта. У цьому випадку витратним методом оцінюється вартість поліпшень і за допомогою коефіцієнта капіталізації для будівлі визначається частина чистого операційного доходу, що до нього належить. Решта чистого операційного доходу всієї власності з допомогою коефіцієнта капіталізації землі перетворюється на оцінку її вартості.
Найнадійнішим із усіх вищезгаданих методів у світовій практиці прийнято вважати метод прямого порівняльного аналізу продажів. Розрахунок методом порівняльного аналізу продажів полягає в аналізі фактичних угод купівлі - продажу аналогічних земельних ділянок, порівнянні їх з оцінюваним та внесенні відповідних поправок на відмінності, які є між порівнянними ділянками та оцінюваним. В результаті спочатку встановлюється продажна ціна кожної зіставної ділянки, як би вона мала ті ж характеристики, що і оцінювана ділянка, а потім визначається середньозважена вартість земельної ділянки, що оцінюється.
Визначення відновлювальної вартості об'єкта нерухомості чи вартості заміщення
Існують чотири способи розрахунку відновної вартості або вартості заміщення:
1. Метод кількісного аналізу.
2. Поелементний спосіб розрахунку (метод урахування витрат за укрупненими конструктивними елементами).
3. Метод порівняльної одиниці.
4. Індексний метод.
p align="justify"> Метод кількісного аналізу полягає у складанні кошторисів витрат на всі види робіт, необхідних для будівництва окремих конструктивних елементів об'єкта та об'єкта в цілому: витрати праці, матеріалів, засобів механізації робіт. До цих витрат необхідно додати накладні витрати та прибуток забудовника, а також витрати на проектування, будівництво, придбання та монтаж обладнання, необхідні для відтворення оцінюваних поліпшень. Метод кількісного аналізу найбільш точний, а й найбільш трудомісткий. Для його застосування потрібна висока кваліфікація оцінювача та великий досвід у складанні будівельних кошторисів.
Поелементний спосіб розрахунку є модифікацією кількісного методу, але значно менш трудомісткий, оскільки заснований на використанні не одиничних, а укрупнених кошторисних норм і розцінок. Як одиниці вимірювання вартості приймають найбільш характерні показники конструктивних елементів (1 куб. м цегляної кладки, 1 кв. м покрівельних покриттів тощо).
Метод порівняльної одиниці заснований на порівнянні вартості одиниці споживчих властивостей об'єкта, що оцінюється, з вартістю аналогічної одиниці вимірювання подібної типової споруди. Сутність методу полягає в тому, що для об'єкта, що оцінюється, підбирають об'єкт - аналог, подібний з оцінюваним за конструкційними характеристиками, використовуваним матеріалам і технології виготовлення. Потім вартість одиниці виміру об'єкта - аналога (1 куб. м, 1 кв. м і т.п.) множиться на число одиниць об'єкта, що оцінюється. Це найбільш простий спосіб оцінки об'єкта нерухомості та широко застосовуваний оцінювачами, особливо при проведенні переоцінки основних фондів підприємств.
Індексний спосіб полягає у визначенні відновної вартості об'єкта, що оцінюється шляхом множення балансової вартості на відповідний індекс переоцінки. Індекси для переоцінки основних фондів затверджуються Держкомстатом Росії та періодично публікуються у пресі.
Визначення величини накопиченого сукупного зносу
При витратному підході визначення зносу використовується для того, щоб врахувати відмінності в характеристиках нового об'єкта та об'єкта нерухомості, що реально оцінюється. Облік зносу об'єкта це свого роду коригування вартості нововідтвореної будівлі для визначення вартості об'єкта, що оцінюється.
Залежно від чинників зниження вартості нерухомості знос підрозділяється на фізичний, функціональний та зовнішній (економічний).
Фізичний знос відбиває зміни фізичних властивостей об'єкта нерухомості з часом (наприклад, дефекти конструктивних елементів). Фізичний знос буває двох типів: перший виникає під впливом експлуатаційних факторів, другий - під впливом природних та природних факторів.
Існують чотири основні методи розрахунку фізичного зносу: експертний, нормативний (або бухгалтерський), вартісний та метод розрахунку терміну життя будівлі.
Найточнішим та найбільш трудомістким способом є експертний. Він передбачає створення дефектної відомості та визначення відсотка зношування всіх конструктивних елементів будівлі або споруди.
Нормативний метод розрахунку фізичного зносу ґрунтується на використанні Єдиних норм амортизаційних відрахувань. Ці норми даються на повне відновлення первісної вартості, а до розрахунку також включаються норми амортизаційних відрахувань на капітальний ремонт та модернізацію будівель та споруд.
Вартісний метод полягає у визначенні витрат на відновлення елементів будівель та споруд. У разі шляхом огляду визначається відсоток зносу кожного елемента будівлі, який потім переводиться у вартісному вираженні.
Метод розрахунку терміну життя будинків базується на експертизі будов оцінюваного об'єкта та припущенні, що ефективний вік об'єкта (вік, який відповідає фізичному стану об'єкта та враховує можливість його придбання) так відноситься до типового терміну економічного життя (час, протягом якого об'єкт може приносити прибуток) як накопичений знос до поточної відновлювальної вартості.
Функціональне зношування - це втрата вартості, викликана тим, що об'єкт не відповідає сучасним стандартам: з позицій його функціональної корисності, по архітектурно - естетичним, об'ємно - планувальним, конструктивним рішенням, впорядкованості, безпеки, комфортності та іншим функціональним характеристикам.
Функціональний знос може бути усувним і непереборним. Якщо додатково отримана вартість перевищує витрати на відновлення, то функціональне зношування - усувне. Елементом функціонального зносу можна вважати відсутність каміна, витрати на установку якого перекриваються збільшенням прибутковості і ринкової вартості нерухомості. Величина усунутого зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент її оцінки з оновленими елементами та її ж вартістю на дату оцінки без оновлених елементів.
До непереборного функціонального зносу відноситься зменшення вартості через фактори, пов'язані як з недоліком, так і надлишком якісних характеристик будівлі.
Величина зношування, пов'язаного з нестачею якісних характеристик, обчислюється як сума втрат від орендної плати при здачі в оренду об'єкта нерухомості, помножена на мультиплікатор валової рентної плати, характерний для даного виду нерухомості.
Величина зношування, пов'язаного з надлишком якісних характеристик - це збиток від установки елемента, пов'язаного з надмірними споживчими якостями будівлі.
Зовнішній (економічний) знос у більшості випадків непереборний. Зовнішній (економічний) знос - це втрата вартості, обумовлена впливом зовнішніх чинників. Економічний знос може бути викликаний цілою низкою причин, наприклад загальноекономічними, внутрішньогалузевими, правовими змінами або змінами, що стосуються законодавства, муніципальних постанов, зонування та адміністративних розпоряджень.
Основними чинниками зовнішнього зносу у Росії є загальний стан економіки, що у окремих регіонах посилюється місцевими чинниками, наявність дискримінуючого законодавства окремих видів підприємницької діяльності, штрафи за забруднення довкілля.
Існують два підходи до оцінки зовнішнього зносу:
порівняння продажів аналогічних об'єктів за стабільних та змінених зовнішніх умов;
капіталізація втрат у доході, пов'язаних із зміною зовнішніх умов.
Застосування першого підходу вимагає наявності достатньої для порівняння кількості продажів нерухомості, що відрізняються від оцінюваного за місцем розташування та оточення. Різниця у вартості двох зіставних об'єктів, один з яких має ознаки зносу зовнішнього впливу, дозволяє зробити висновок про величину зовнішнього зносу об'єкта, що оцінюється.
Другий підхід виміру зовнішнього зносу - порівняння доходів від орендної плати двох об'єктів, один з яких зазнає негативного впливу. При застосуванні цього підходу спочатку визначається величина втрат для нерухомості в цілому, а потім з неї виділяється частка втрат, що припадає на будинок, що капіталізується виходячи з норми капіталізації для будівель, що склалася.
Після визначення сукупного накопиченого зносу оцінювач для отримання підсумкової вартості об'єкта нерухомості додає до ринкової вартості земельної ділянки різницю повної відновлювальної вартості об'єкта та накопиченого зносу.
Висновок
Зазначимо, що витратний підхід застосовується до оцінки практично будь-яких об'єктів нерухомості. Однак не завжди таке застосування виправдане (наприклад, оцінка доходоприносить нерухомості). У зв'язку з цим найпоширенішою галуззю застосування витратного підходу є оцінка об'єктів на "пасивних" чи малоактивних секторах ринку нерухомості. Перевага застосування витратного підходу в даному випадку пов'язана з тим, що недостатність та/або недостовірність інформації про операції, що відбулися, з купівлі - продажу об'єктів - аналогів у ряді випадків обмежує можливість використання інших підходів до оцінки.
Витратний підхід застосовують також при техніко-економічному обґрунтуванні нового будівництва, при оцінці ринкової вартості об'єктів незавершеного будівництва та реконструйованих об'єктів. Нерідко витратний підхід дозволяє оцінити ефективність інвестиційного проекту.
Використовуючи поєднання витратного та прибуткового підходів, а саме порівнюючи витрати на будівництво об'єкта з отриманим від нього доходом, оцінювач робить висновок про найкраще та найефективніше використання земельної ділянки, що відноситься до об'єкта оцінки.
Для відображення результатів оцінки фінансової звітності підприємства (переоцінка основних фондів) оцінювачі виходячи з Положення з бухгалтерського обліку " Облік основних засобів " (ПБУ 6/01) , затвердженого Наказом Мінфіну Росії від 30.03.2001 N 26н, визначають вартість об'єкта оцінки витратним підходом.
сферою застосування витратного підходу, що постійно розширюється, виступає ринок страхових послуг. Тут перевага цьому підходу надається тому, що страхова сума, сума страхового внеску та страхового відшкодування визначаються виходячи із витрат страхувальника за допомогою витратного підходу.
Специфічною сферою застосування витратного підходу є оцінка унікальних об'єктів та об'єктів спеціального призначення (шкіл, церков, вокзалів тощо). Для таких об'єктів важко знайти порівняні продажі та рівень орендних ставок, тому аналіз витрат за їх відтворення чи заміщення залишається єдиною прийнятною альтернативою оцінювача.
Федеральний стандарт оцінки №1 «Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки (ФСТ №1)» - затверджено наказом Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 року №256
Прибутковий підхід- Сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від використання об'єкта оцінки.
Прибутковий підхід застосовується, коли існує достовірна інформація, що дозволяє прогнозувати майбутні доходи, які об'єкт оцінки здатний приносити, а також пов'язані з об'єктом оцінки витрати. При застосуванні прибуткового підходу оцінювач визначає величину майбутніх доходів і витрат та моменти їх отримання.
Застосовуючи дохідний підхід до оцінки, оцінювач повинен:
а) встановити період прогнозування. Під періодом прогнозування розуміється період у майбутньому, який від дати оцінки проводиться прогнозування кількісних характеристик чинників, які впливають величину майбутніх доходів;
б) дослідити здатність об'єкта оцінки приносити потік доходів протягом періоду прогнозування, а також зробити висновок про здатність об'єкта приносити потік доходів у період після періоду прогнозування;
в) визначити ставку дисконтування, яка відображатиме прибутковість вкладень у порівняні з об'єктом оцінки за рівнем ризику об'єкти інвестування, що використовується для приведення майбутніх потоків доходів до дати оцінки;
г) здійснити процедуру приведення потоку очікуваних доходів у період прогнозування, а також доходів після періоду прогнозування у вартість на дату оцінки.
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами - аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни. Об'єктом - аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальними, технічними та іншими характеристиками, що визначає його вартість.
Порівняльний підхід застосовується, коли існує достовірна та доступна для аналізу інформація про ціни та характеристики об'єктів-аналогів. Застосовуючи порівняльний підхід до оцінки, оцінювач повинен:
а) вибрати одиниці порівняння та провести порівняльний аналіз об'єкта оцінки та кожного об'єкта-аналогу за всіма елементами порівняння. По кожному объекту-аналогу може бути обрано кілька одиниць порівняння. Вибір одиниць порівняння може бути обгрунтований оцінювачем. Оцінювач повинен обґрунтувати відмову від використання інших одиниць порівняння, прийнятих під час проведення оцінки та пов'язаних з факторами попиту та пропозиції;
б) скоригувати значення одиниці порівняння для об'єктів-аналогів за кожним елементом порівняння залежно від співвідношення характеристик об'єкта оцінки та об'єкта-аналогу за даним елементом порівняння. При внесенні коригувань оцінювач повинен ввести та обґрунтувати шкалу коригувань та навести пояснення того, за яких умов значення введених коригувань будуть іншими. Шкала та процедура коригування одиниці порівняння не повинні змінюватися від одного об'єкта-аналогу до іншого;
в) узгодити результати коригування значень одиниць порівняння щодо обраних об'єктів-аналогів. Оцінювач повинен обґрунтувати схему узгодження скоригованих значень одиниць порівняння та скоригованих цін об'єктів-аналогів.
Витратний підхід- сукупність способів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідні відтворення чи заміщення об'єкта оцінки з урахуванням зносу і застареваний. Витратами на відтворення об'єкта оцінки є витрати, необхідні для створення точної копії об'єкта оцінки з використанням матеріалів і технологій, що застосовувалися при створенні об'єкта оцінки. Витратами на заміщення об'єкта оцінки є витрати, необхідні створення аналогічного об'єкта з використанням матеріалів і технологій, що застосовуються на дату оцінки.
Витратний підхід застосовується, коли є можливість замінити об'єкт оцінки іншим об'єктом, який або є точною копією об'єкта оцінки, або має аналогічні корисні властивості. Якщо об'єкту оцінки властиве зменшення вартості у зв'язку з фізичним станом, функціональним чи економічним старінням, при застосуванні витратного підходу необхідно враховувати знос та всі види старіння.
Проведення оцінки включає такі етапи:
а) укладання договору для проведення оцінки, що включає завдання на оцінку;
б) збирання та аналіз інформації, необхідної для проведення оцінки;
в) застосування підходів до оцінки, включаючи вибір методів оцінки та здійснення необхідних розрахунків;
г) узгодження (узагальнення) результатів застосування підходів до оцінки та визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки;
д) складання звіту про оцінку.
Завдання на оцінку має містити таку інформацію:
а) об'єкт оцінки;
б) майнові права об'єкт оцінки;
в) ціль оцінки;
г) передбачуване використання результатів оцінки та пов'язані з цим обмеження;
д) вид вартості;
е) дата оцінки;
ж) термін проведення оцінки;
з) припущення та обмеження, на яких має ґрунтуватися оцінка.
2. Оцінка нерухомості
2.5. Підходи до оцінки нерухомості
2.5.1. Порівняльний підхід
Порівняльний підхіддо оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод із ними.
Умови застосування порівняльного підходу:
1. Об'єкт не повинен бути унікальним.
2. Інформація має бути вичерпною, що включає умови здійснення угод.
3. Фактори, що впливають на вартість порівнюваних аналогів нерухомості, що оцінюється, повинні бути зіставні.
Основні вимоги до аналогу:
Аналог схожий на об'єкт оцінки за основними економічними, матеріальними, технічними та іншими характеристиками;
- Подібні умови угоди.
Порівняльний підхід базується на принципах:
Заміщення;
- Збалансованість;
- попиту та пропозиції.
Етапи порівняльного підходу:
Вивчення ринку;
- збирання та перевірка достовірності інформації про запропоновані на продаж або нещодавно продані аналоги об'єкта оцінки;
- порівняння даних про відібрані аналоги та об'єкт оцінки;
- коригування цін продажів обраних аналогів відповідно до відмінностей від об'єкта оцінки;
- Встановлення вартості об'єкта оцінки.
Для визначення підсумкової вартості оцінюваної нерухомості необхідне коригування порівнянних продажів. Розрахунок та внесення коригувань проводиться на основі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника.
Найбільш важливим є точне визначення поправочних коефіцієнтів.
Переваги порівняльного підходу:
1. У підсумковій вартості відображається думка типових продавців та покупців.
2. У цінах продажів відображається зміна фінансових умов та інфляція.
3. Статично обґрунтовано.
4. Вносяться коригування на відмінності об'єктів, що порівнюються.
5. Досить простий у застосуванні та дає надійні результати.
Недоліки порівняльного підходу:
1. Відмінності продажів.
2. Складність збору інформації про практичні ціни продажів.
3. Проблематичність збору інформації про специфічні умови угоди.
4. Залежність від активності ринку.
5. Залежність від стабільності ринку.
6. Складність узгодження даних про продажі, що істотно різняться.
Витратний підхід 2.5.2.
Витратний підхід
- це сукупність способів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідні відновлення чи заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше ніж за створення об'єкта аналогічної корисності.
При застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а чи не підрядника.
В основі цього підходу лежить принцип заміщення.
Інформація, необхідна застосування витратного підходу:
рівень заробітної плати;
- Величина накладних витрат;
- Витрати обладнання;
- норми прибутку будівельників у цьому регіоні;
– ринкові ціни на будівельні матеріали.
Етапи витратного підходу:
Розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найбільш ефективного використання (З з);
- - Розрахунок витрат на нове будівництво оцінюваних будов (С нс);- Розрахунок накопиченого зносу (І н):
- функціональний знос- знос через невідповідність сучасним вимогам, що висуваються до подібних об'єктів;
- зовнішній знос- знос у результаті зміни зовнішніх економічних чинників;
- Розрахунок вартості поліпшень з урахуванням накопиченого зносу: Су = С нс -С і;
- Визначення підсумкової вартості нерухомості: З зп = З з +С у.
Переваги витратного підходу:
1. Оцінюючи нових об'єктів витратний підхід є найбільш надійним.
2. Цей підхід є доцільним та/або єдино можливим у таких випадках:
Аналіз найкращої та найбільш ефективної земельної ділянки;
- техніко-економічний аналіз нового будівництва та покращень;
- оцінка суспільно-державних та спеціальних об'єктів;
- Оцінка об'єктів на малоактивних ринках;
- оцінка з метою страхування та оподаткування.
Недоліки витратного підходу:
1. Витрати який завжди еквівалентні ринкової вартості.
2. Спроби досягнення точнішого результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці.
3. Невідповідність витрат на придбання об'єкта нерухомості, що оцінюється, витратам на нове будівництво точно такого ж об'єкта, оскільки в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос.
4. Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будівель.
5. Складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель та споруд.
6. Окрема оцінка земельної ділянки від будов.
7. Проблематичність оцінки земельних ділянок у Росії.
2.5.3.
Прибутковий підхідПрибутковий підхід
Прибутковий підхідзаснований на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, має відповідати поточній оцінці якості та кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести.
- це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, що ґрунтуються на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів.
Основною причиною розрахунку вартості таким підходом є здавання в оренду об'єкта нерухомості. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості на поточну вартість здійснюється капіталізація доходу.
Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної вартості об'єкта.
Базова формула прибуткового підходу (IRV - формула):
де V - вартість нерухомості,
I - очікуваний дохід від нерухомості, що оцінюється. Під доходом зазвичай мається на увазі чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період,
Коефіцієнт капіталізації - норма доходу, що відбиває взаємозв'язок між доходом та вартістю об'єкта оцінки.
Розрізняють два види капіталізації:
Пряма капіталізація;
- капіталізація доходу за нормою віддачі капітал.
При прямій капіталізації розглядають дві величини: річний дохід та ставка капіталізації.
Ставка капіталізації- це відношення ринкової вартості майна до чистого доходу, що приноситься їм.
Очікуваний дохід визначається результаті аналізу доходів протягом періоду володіння нерухомістю.
Ставка дисконтування- норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку у певний момент часу вартості грошових потоків, що виникають внаслідок використання майна.
Етапи прибуткового підходу:
1. Розрахунок суми всіх можливих надходжень від об'єкта оцінки.
2. Розрахунок дійсного валового доходу.
3. Розрахунок витрат, пов'язаних з об'єктом оцінки:
Умовно-постійні;
- умовно-змінні (експлуатаційні);
- резерви.
4. Визначення величини чистого операційного доходу.
5. Перетворення очікуваних доходів на поточну вартість.
| Попередня |
