]→ ]→[Відмінності між вартістю відтворення та вартістю заміщення]

Відмінності між вартістю відтворення та вартістю заміщення

Дуже важливо проводити різницю між двома термінами.

По перше, повна вартість заміщення (Витрати на повне заміщення - replacement cost new) - вартість будівництва, у поточних цінах, будівлі, що має еквівалентну корисність з об'єктом оцінки, але побудованого з нових матеріалів та відповідно до сучасних стандартів, дизайну та планування.

По-друге, повна вартість відтворення(Витрати на повне відтворення - reproduction cost new) - вартість будівництва, в поточних цінах, точної копії будівлі, з використанням точно таких же матеріалів, будівельних стандартів, дизайну та з тією ж якістю робіт (які втілюють у собі всі недоліки, "невідповідності") та старіння), що і в об'єкта оцінки.

Інакше кажучи, один метод передбачає заміну (replacement) будівлі відповідним субститутом, тоді як інший - відтворення (герго-ducetion) точної копії.

Для більшості цілей оцінки більш доцільним є визначення повної вартості відтворення, оскільки при заміні створюється будівля, відмінна від оцінюваного. Крім того, важко виміряти різницю в корисності між існуючою будівлею та запропонованою новою, яка матиме сучасний дизайн. Подібна оцінка має бути заснована на аналізі поведінки ринку.

З теоретичної точки зору більш кращою є вартість заміщення, оскільки малоймовірно, що хтось захоче відтворити будинок, якому більше трьох років, з усіма його функціональними недоліками. Якщо необхідно знову почати будівництво, то пріоритет буде відданий будівлі з такою ж чи більшою корисністю, проте створюваної за сучасними стандартами, смаками та дизайном. Разом про те в оцінці власності витратним підходом зазвичай визначається вартість відтворення.

Складність вибору між вартістю заміщення або вартістю відтворення, а також необхідність прийняття цілого ряду важких рішень, пов'язаних з визначенням зношування, у багатьох ситуаціях ускладнюють застосування витратного підходу. Тому насамперед оцінювач повинен мати ясне уявлення про умови, в яких витратний підхід все ж таки може бути використаний.

Загальна характеристика та умови застосування витратного підходуВідповідно до ФСТ-1 «Витратний підхід – сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідні відтворення чи заміщення об'єкта оцінки з урахуванням зносу і застареваний». «Принцип заміщенняє базоювитратного підходу Цей принцип стверджує, що розсудливий покупець не заплатить за об'єкт більше, ніж коштуватиме йому придбати вільну земельну ділянку та створити поліпшення рівної бажаності та корисності без надмірної затримки»

Згідно з МСО-2007 залежно від того, в якому обсязі дані для розрахунків взяті з ринкових даних, витратний підхід може дати пряму вказівку на ринкову вартість. Витратний підхід встановлює верхню межу тієї суми, яку на нормальному ринку заплатили за дане майно в новому стані. Для більш старого майна робляться знижки на різні форми «накопиченої амортизації» (погіршення фізичного стану; функціонального чи технічного старіння; економічного чи зовнішнього старіння), щоб розрахувати ціну, приблизно рівну ринковій вартості.

Необхідна умова для використання витратного підходу досить детальна оцінка витрат на будівництво (відновлювальної вартості) ідентичного (аналогічного) об'єкта з наступним урахуванням зносу об'єкта, що оцінюється.

Відновна вартість (ВС) будівництва об'єкта нерухомості, що оцінюється, розраховується в поточних цінах як нового (без урахування накопиченого) зносу і співвіднесена до дати оцінки. Вона може бути розрахована на основі вартості відтворення чи вартості заміщення. Вибір розрахунку зазначених цін потребує певного обґрунтування та залежить від багатьох факторів: мети оцінки, кількості та якості зібраної інформації про об'єкт оцінки, його фізичні характеристики тощо.

Відповідно до ФСО-1 « Витратами на відтворенняоб'єкта оцінки є витрати, необхідні для створення точної копії об'єкта оцінки з використанням матеріалів і технологій, що застосовувалися при створенні об'єкта оцінки. Витратами на заміщенняоб'єктом оцінки є витрати, необхідні для створення аналогічного об'єкта з використанням матеріалів і технологій, що застосовуються на дату оцінки.

Більш переважним є розрахунок вартості «відтворення», оскільки в іншому випадку визначаються витрати на будівництво будівлі, що відрізняється від оцінюваного за багатьма характеристиками. При цьому оцінка різниці в корисності порівнюваних будівель має дуже суб'єктивний характер.

Вибір розрахунку вартості «заміщення» є обґрунтованим, якщо в будівлі, що оцінюється, є ознаки функціонального зносу, що знижує комерційну привабливість для потенційного покупця.

Алгоритм визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості ( Сон) витратним підходом можна подати у вигляді формули:

де: Сзу- Ринкова вартість земельної ділянки; ПВС- Повна відновна вартість поліпшень на ділянці; ПРінв- прибуток інвестора; НІ- Накопичений знос.

Застосування витратного підходу краще, а іноді і єдино можливо у таких випадках.

1. Коли оцінюються нові або нещодавно збудовані об'єкти

2. У разі, коли необхідний аналіз найкращого та найефективнішого використання земельної ділянки.

3. Коли необхідне техніко-економічне обґрунтування нового будівництва.

4. Для оцінки об'єктів незавершеного будівництва.

5. Для оцінки з метою виділення об'єктів оподаткування (будівля, земельна ділянка).

6. Для оцінки з метою страхування.

7. Для переоцінки основних фондів підприємств.

8. Якщо відчувається брак інформації для використання інших підходів до оцінки.

Застосування витратного підходу обмежено умовами:

Якщо будівля стара, або не є найбільш ефективним видом використання ділянки як незабудованої. У такому разі оцінювачу складно достовірно оцінити фізичний, функціональний та зовнішній знос будівлі.

Якщо відсутні або неоднорідні дані для оцінки підприємницького прибутку.

Якщо оцінка об'єктів нерухомості проводиться з метою інвестування, застосування витратного підходу ускладнюється тим, що він не враховує тимчасовий розрив в отриманні закінченої перебудованої будівлі.

Витратний підхід не забезпечить необхідної надійності результату, якщо проміжні розрахунки не перевіряються ще раз ринковими даними.

Витратний підхід дає результат вартості об'єкта нерухомості із безумовним правом власності. Тому щоб оцінити нерухомість, здану в оренду, або на яку поширюються інші часткові майнові права, необхідно зробити відповідні коригування. Оцінювач вносить коригування на конкретні майнові права, що підлягають оцінці, а також на додаткові витрати, що виникають при простих приміщеннях.

Визначення повної відновлювальної вартості будівельОцінка повної відновлювальної вартості ґрунтується на особливостях ціноутворення у будівництві, які обумовлені особливостями будівельної продукції. Продукцією капітального будівництва є основні фонди виробничого та невиробничого призначення, які створюються на місці їхнього майбутнього споживання. В результаті виникає нестаціонарність процесу виробництва, оскільки творці будівель та споруд щоразу переміщуються на новий будівельний майданчик. Наслідком цієї особливості є складність механізації та неможливість автоматизації будівельного процесу, послідовний (не паралельний) процес будівництва, тривалий цикл створення будівельної продукції. У середньому великі об'єкти створюються від 3 до 5 років. Велика вартість одиничного товару (кошторисна вартість будівництва) призводить до того, що будівельна продукція створюється завжди на замовлення.

Склад учасників створення складної будівельної продукції потребує залучення різнобічних організацій: інвестори; підрядники; проектувальники; постачальники будівельних матеріалів та обладнання; банки; посередники та інші.

Процес створення продукції капітального будівництва можна розділити на самостійні фази чи стадії з різним змістом робіт, що проводяться, і складом учасників.

Стадії будівельного виробництва

Витрати на заміщення будівлі без урахування зносу та старіння житлового дерев'яного будинку площею 50 кв.м. розрахована на базі даних, опублікованих у Державних кошторисних нормативах НЦС 81-0201-2012р. Відділ 1. Показники укрупненого нормативу вартості будівництва,

Розділ 1. Житлові будинки малоповерхові садибного типу та таунхауси,

Таблиця 01-01-003 Дерев'яні (з оциліндрованих колод)

Вимірювач: 1 м2 загальної площі житлового будинку

НЦС розрахований у цінах на 1 січня 2012 року для базового району (Московська область). Тому Даний показник слід перекласти на сьогоднішню дату, для цього множимо на індекс переведення цін з 1 січня 2012р до цін на 1 січня 2013р, що дорівнює 1,12 та коефіцієнт переказу від цін базового району до рівня цін суб'єктів Російської Федерації, що дорівнює 0, 87.

Для визначення витрат на заміщення будівлі без урахування зносу отриманий показник потрібно помножити на площу будинку та на прибуток інвестора, що становить 15%.

Таким чином витрати на заміщення будівлі без урахування зносу та старіння розраховуємо за формулою:

- Вартість будівництва 1кв.м. у цінах на 1 січня 2012р. по Московській області, тис. руб/кв.

Коефіцієнт переведення цін від цін базового району (Московська область) до рівня цін суб'єктів Російської Федерації

Таким чином, підставляючи дані для нашого об'єкта, отримуємо:

4 173 525 руб

11.3. Розрахунок витрат на заміщення будівлі з урахуванням зносу та старіння.

Для того щоб визначити витрати на заміщення з урахуванням зносу та старіння необхідно відновлювальну вартість будівлі помножити на коефіцієнт зносу:

Витрат на заміщення будівлі з урахуванням зносу та старіння,

– витрати на заміщення будівлі без урахування зносу та старіння

І-коефіцієнт зносу.

Зношування визначається як зниження відновної вартості внаслідок впливу різних факторів, отримане на дату оцінки. Розрізняють три типи зносу: фізичний знос, функціональний знос та знос зовнішнього впливу.

Накопичене зношування визначається за формулою

І- накопичений знос,

Фізичний знос,

Функціональне зношування

Зовнішній знос

Фізичний знос() визначаємо методом терміну життя

Коефіцієнт фізичного зносу = Ефективний вік/Термін економічного життя

Для дерев'яних будинків термін економічного життя становить 50 років,

Будинок збудований у 2001р., ефективний вік дорівнює 12 рокам.

Тоді: = 12/50 = 0,24.

Ознак зовнішнього та функціонального старіння на момент оцінки не виявлено, таким чином їх значення дорівнюють 0.

Таким чином, накопичений знос дорівнює:

Підставляючи отримані значення знаходимо витрати на заміщення будівлі з урахуванням зносу та старіння.

4 173 525 * 0,76= 3171879 руб.

11.4. Розрахунок вартості об'єкта оцінки в рамках витратного підходу

Вартість існуючого об'єкта власності дорівнює вартості землі (земельної ділянки) плюс витрати на зведення будівель та споруд мінус накопичений знос будівель та споруд. Це словесний опис базової моделі витратного підходу. Математично базова модель витратного підходу виглядає так:

V = LV + IV - D ,

де V- Вартість об'єкта нерухомості; LV- Вартість земельної ділянки; IV- вартість будівель та споруд; D- накопичений (сумарний) знос будівель та споруд.

Підставляючи у формулу розраховані нами показники LV = 3 312 125 руб. у п. 11.1 та IV - D =3171879 о 11.3 отримуємо:

V = 3 312 125 руб. 3 171 879 руб= 6 484 004 руб.

Таким чином, ринкова вартість земельної ділянки з житловим будинком, розташована за адресою м.Краснодар, вул. Леніна, д. 62, отримана на підставі витратного підходу на 25 грудня 2013 року округлено 6 484 004 (шість мільйонів чотириста вісімдесят чотири тисячі чотири) рублів.

Метод розбиття за компонентамивідрізняється від попереднього тим, що вартість усієї будівлі розраховується як сума вартості її окремих будівельних компонентів - фундаментів, стін, перекриттів тощо. Вартість кожного компонента отримують виходячи з суми прямих і непрямих витрат, необхідних для облаштування одиниці об'єму за формулою:

Vп заміщ = [Σ V j · C j] · К н, (6.4)

де Vп заміщ – повна вартість заміщення;

V j – обсяг j-го компонента;

C j – вартість одиниці обсягу;

К н - коефіцієнт, що враховує наявну невідповідність між об'єктом, що оцінюється, і обраним типовим спорудою (для ідентичного об'єкта.

Існує кілька варіантів використання методу розбиття за компонентами:

субпідряд;

розбивка за профілем робіт;

виділення витрат.

Метод субпідряду заснований на тому, що будівельник-генпідрядник нам має субпідрядників для якісного та швидкого виконання чаю! будівельних робіт Потім розраховуються сумарні витрати з усіх субпідрядників.

Метод розбиття за профілем аналогічний методу субпідряду і заснований на розрахунку витрат на наймання окремих фахівців (мулярів, штукатурів, теслярів та ін.).

Метод виділення витрат передбачає використання різних одиниць порівняння з метою оцінки різних компонентів будинків, після чого ці оцінки сумуються.

Розрахунок повної вартості відтворення (заміщення) методом кількісного обстеження

Метод кількісного обстеженнязаснований на детальних кількісному та вартісному розрахунках витрат на монтаж окремих компонентів, обладнання та будівництва будівлі загалом. Крім розрахунку прямих витрат необхідний облік накладних витрат та інших витрат, складається повний кошторис відтворення об'єкта, що оцінюється.

Метод кількісного обстеження дає точніші результати, водночас він є більш трудомістким методом, унаслідок чого оцінювач повинен мати певну теоретичну підготовку та значний практичний досвід.

Для визначення кошторисної вартості будівництва складається кошторисна документація, що складається з локальних кошторисів та локальних кошторисних розрахунків, об'єктних кошторисів та об'єктних кошторисних розрахунків, кошторисних розрахунків на окремі види витрат, зведених кошторисних розрахунків вартості будівництва, зведення витрат та інших документів.

Локальні кошториси – первинні кошторисні документи, які складаються на окремі види робіт і витрат за будинками та спорудами, а також за загальномайданними роботами на основі розробленої робочої документації.

Об'єктні кошториси акумулюють дані локальних кошторисів і дозволяють формувати зведені (договірні) ціни на будівельну продукцію.

Зведені кошторисні розрахунки вартості будівництва складаються з урахуванням об'єктних кошторисів і кошторисних розрахунків.

Методи розрахунку витрат. При складанні кошторисів (розрахунків) інвестора та підрядника на альтернативній основі можуть застосовуватися такі методи розрахунку витрат:

ресурсний;

ресурсно-індексний;

базисно-індексний;

базисно-компенсаційний;

на основі банку даних про вартість раніше збудованих або запроектованих об'єктів-аналогів.

Розглянемо докладніше ці методи.

Ресурсний метод - Розрахунок у поточних (прогнозних) цінах і тарифах ресурсів (елементів витрат), ведеться виходячи з потреби в матеріалах, виробах, конструкціях (у тому числі допоміжних, що застосовуються в процесі виконання робіт), а також даних про відстані та способи їх доставки на місце будівництва, витраті енергоносіїв на технологічні цілі, час експлуатації будівельних машин та їх склад, витрати праці робітників.

Ресурсно-індексний метод - Це поєднання ресурсного методу з системою індексів на ресурси, що використовуються в будівництві.

Індекси вартості (цін, витрат) – відносні показники, що визначаються співвідношенням поточних (прогнозних) вартісних показників та базових вартісних показників на ресурси, що можна порівняти за номенклатурою.

Базисно-індексний метод – перерахунок витрат за рядками кошторису з базисного рівня цін на поточний рівень цін за допомогою індексів.

Базисно-компенсаційний метод - Підсумовування вартості, обчисленої в базисному рівні кошторисних цін, і визначених розрахунками додаткових витрат, пов'язаних зі зміною цін і тарифів на ресурси, що використовуються в процесі будівництва.