IN Možnosti výnosového prístupu pri oceňovaní strojov, zariadení a vozidiel sú obmedzené, keďže predmetom investície spravidla nie je jednotlivý stroj alebo stroj, ale výrobný alebo majetkový komplex. Vo väčšine prípadov nie je možné izolovať výšku príjmu pripadajúcu na konkrétny stroj alebo stroj.
7.2. Prístup založený na nákladoch
Z nákladový prístup je súbor metód posudzovania hodnoty oceňovaného predmetu, založený na stanovení nákladov potrebných na reprodukciu alebo výmenu oceňovaného predmetu s prihliadnutím na opotrebovanie a zastaranie.
Náklady na reprodukciu predmetu ocenenia sú náklady potrebné na vytvorenie presnej kópie predmetu ocenenia pomocou materiálov a technológií použitých na vytvorenie predmetu ocenenia.
Náklady na výmenu predmet ocenenia sú náklady potrebné na vytvorenie podobného predmetu s použitím materiálov a technológií používaných ku dňu ocenenia.
Z Metóda opotrebovania sa používa vtedy, keď je možné nahradiť hodnotený objekt iným objektom, ktorý je buď presnou kópiou hodnoteného objektu, alebo má podobné úžitkové vlastnosti.
E Ak sa predmet hodnotenia vyznačuje znížením hodnoty v dôsledku fyzického stavu, funkčného alebo ekonomického zastarania, pri uplatnení nákladového prístupu je potrebné zohľadniť opotrebovanie a všetky druhy zastarania.
Stanovenie reprodukčných alebo reprodukčných nákladov
N V praxi sa stroje a zariadenia zriedka reprodukujú ako presné kópie.
D Aj tie najmodernejšie stroje sú počas výrobného procesu neustále vylepšované. V praxi hodnotenia možno tieto zlepšenia zanedbať, pokiaľ sa hodnotený stroj nepreruší a nezmení sa jeho model alebo značka.
IN V rámci nákladového prístupu existuje niekoľko metód:
zdrojovo-technologická metóda hodnotenia;
Regulačná – parametrická metóda hodnotenia;
Metóda ocenenia na základe ceny homogénneho objektu;
Metóda porovnávania s identickým objektom;
Metóda cenového indexu.
R zdrojovo-technologická metóda hodnotenia zahŕňa výpočet nákladov na zariadenie po jednotlivých prvkoch (jednotka po jednotke) a možno ju opísať takto:
,
Kde:
S– náklady Predmetu ocenenia;
Aj– počet komponentov a zostáv typu j;
sj– trhová hodnota jedného uzla typu j;
IN– celkové náklady na nedešifrovanú časť, napríklad náklady na montáž.
P V porovnaní s hodnotením objektu ako celku nám jeho hodnotenie na základe zdrojovo-technologickej metódy umožňuje presnejšie zohľadniť vplyv konfigurácie objektu a následne aj zloženie a hodnoty jeho technické charakteristiky na hodnote nákladov.
P RI normatívno-parametrická metóda hodnotenia používa sa výpočet podľa agregovaných noriem. Náklady na posudzovaný objekt sa posudzujú ako funkcia súhrnu jeho technických vlastností, a nie jeho komponentov. Vo všeobecnosti možno výpočet pomocou normatívno-parametrickej metódy opísať takto:
S= B´ D ´ TO, Kde:
S– náklady Predmetu ocenenia;
IN– špecifické (na jednotku produktivity alebo výkonu) náklady základného produktu;
D– výkon alebo výkon hodnoteného produktu;
TO– súhrnný koeficient charakterizujúci závislosť konkrétnej odhadovanej ceny alebo ceny výrobku od hodnoty jeho parametrov. Rovná sa súčinu čiastkových koeficientov, ktoré zohľadňujú vplyv príslušného parametra na odhadované náklady alebo cenu výrobku.
N Normatívno-parametrická metóda sa úspešne využíva pri tvorbe množstva veľkoobchodných cenníkov, ktoré môžu slúžiť ako zdroj relevantných regulačných informácií.
P RI metóda ocenenia na základe ceny homogénneho objektu Predpokladá sa, že náklady na výrobu homogénneho predmetu sú blízke nákladom na výrobu hodnoteného predmetu a tvoria sa pod vplyvom výrobných faktorov spoločných pre tieto predmety.
IN Nové objekty podobného modelu a značky, ktoré sa v súčasnosti vyrábajú, sa vyberajú ako homogénne objekty. Ako počiatočné informácie možno použiť údaje od obchodných maloobchodných organizácií.
M Metóda oceňovania založená na cene homogénneho predmetu zahŕňa výpočet nákladov na reprodukčné náklady oceňovaného predmetu.
P V porovnaní s inými metódami umožňuje ocenenie objektu cenou homogénneho objektu zohľadniť trhové podmienky. Zároveň, ak sa homogénne predmety líšia technickými vlastnosťami od predmetu oceňovania, táto metóda vyžaduje úpravu cien homogénnych predmetov.
M porovnávacia metóda s identickým objektom, pomocou ktorých sa využívajú parametrické rozdiely medzi analógom a objektom hodnotenia. Identický predmet je predmet, ktorý má rovnakú značku (model), výbavu, doplnkové vybavenie a výrobcu ako posudzovaný predmet. Identický objekt nemá konštrukčné rozdiely od hodnoteného objektu z hľadiska technických charakteristík.
A Zdrojom informácií na určenie nákladov na reprodukciu predmetu ocenenia ku dňu ocenenia môžu byť cenníky spoločností predávajúcich zariadenia, informácie zverejnené na internete alebo tlačené publikácie, žiadosť výrobcu alebo dodávateľa zariadenia. Ústne konzultácie so zástupcami spoločností, ktoré predávajú alebo vyrábajú zariadenia, sú povolené.
D Pre dovážané zariadenia je prípustné použiť zmluvu o dodávke ako zdroj informácií o nákladoch na nové identické zariadenie, ak:
Zariadenie bolo dodané nové, nepoužité;
Zmluva sa uzatvára priamo s výrobcom zariadenia alebo zastúpením spoločnosti v Ruskej federácii;
Chronologický vek posudzovaného objektu nepresahuje dva roky.
M metóda cenového indexu sa využívajú najmä pri určovaní nákladov na reprodukciu.
P Predpokladá sa, že odhadca pozná úplné náklady na reprodukciu k dátumu ( Tj), ktorý sa nezhoduje s dátumom ocenenia ( Komu) a vzdialené od dátumu hodnotenia na dostatočne dlhé obdobie.
IN Vo všeobecnosti je zodpovedajúci model opísaný takto:
S= C0´ ja(Komu; Tj) , Kde:
S– celkové náklady reprodukčných nákladov ku dňu ocenenia;
S– celkové náklady na reprodukciu k predchádzajúcemu dátumu;
ja(Komu; Tj) – index (reťazec indexov) zmien hodnoty objektu za obdobie od Tj predtým Komu.
IN Ako index, indexy inflácie, indexy rastu cien určitých druhov tovarov a skupín výrobkov alebo výrobcov výrobných prostriedkov, vyvinutý Výpočtovým centrom Federálnej štátnej štatistickej služby Ruskej federácie, všeobecné a priemyselné indexy inflácie zverejnené v médiách a používajú sa výmenné kurzy.
Detekcia opotrebovania
P opotrebením sa v súvislosti s posudzovaním rozumie strata hodnoty veci počas jej prevádzky alebo dlhodobého skladovania, vedecko-technický pokrok a hospodárska situácia ako celok.
P Rozlišujú sa dôvody, ktoré spôsobili opotrebovanie:
Fyzické;
Funkčné;
Vonkajšie (ekonomické).
Fyzické zhoršenie – strata hodnoty v dôsledku čiastočnej straty prevádzkového stavu strojov a zariadení v dôsledku ich prevádzky alebo dlhodobého skladovania. Prejavuje sa starnutím a opotrebovaním, rozkladom, hrdzavením, lámaním a konštrukčnými chybami.
Funkčné opotrebovanie – strata hodnoty strojov a zariadení spôsobená nástupom nových technológií. Funkčné opotrebovanie vedie k vyraďovaniu a vytláčaniu celých generácií strojov a zariadení z trhu. Typicky sa berú do úvahy dva aspekty možného rozdielu medzi novou technológiou a starou technológiou alebo dve kategórie funkčného zastarania: nadmerné kapitálové náklady a nadmerné výrobné náklady.
Vonkajšie (ekonomické) opotrebovanie – strata hodnoty vplyvom vonkajších faktorov, akými sú regulácia vlády, zvýšená konkurencia, zmeny v dodávkach surovín, strata trhov a pod.
P Keďže akýkoľvek predmet môže byť súčasne vystavený rôznym druhom opotrebovania, celkové opotrebovanie sa vypočíta podľa nasledujúceho vzorca:
I = 1 – (1 – Ifiz / 100) ´ (1 – Ifunkts / 100) ´ (1 – Iek / 100), kde:
Funkcie – funkčné opotrebovanie, %;
Iek – ekonomické odpisy, %.
S Náklady na stroje a zariadenia, berúc do úvahy opotrebovanie, sa určujú podľa vzorca:
, Kde:
S– náklady na reprodukciu alebo výmenu, stanovené s prihliadnutím na inštaláciu zariadenia;
A– kumulatívne opotrebenie Predmetu ocenenia.
7.3. Porovnávací prístup
S porovnávací prístup - súbor metód hodnotenia hodnoty oceňovaného predmetu, založený na porovnaní oceňovaného predmetu s predmetmi, ktoré sú analógmi oceňovaného predmetu, pre ktoré sú dostupné cenové informácie. Predmet - obdoba predmetu ocenenia na účely oceňovania sa uznáva ako predmet, ktorý je podobný predmetu ocenenia v hlavných ekonomických, materiálnych, technických a iných vlastnostiach, ktoré určujú jeho hodnotu.
S Porovnávací prístup sa používa, ak existujú spoľahlivé a dostupné na analýzu informácie o cenách a charakteristikách analógových objektov.
D Tento prístup je najviac použiteľný pre tie typy strojov, zariadení a technických prostriedkov, ktoré majú rozvinutý sekundárny trh. Tento prístup je založený na stanovení trhových cien, ktoré primerane odrážajú „hodnotu“ zariadenia v jeho aktuálnom stave.
P Pri použití komparatívneho prístupu k oceňovaniu musí odhadca:
Vyberte jednotky porovnávania a vykonajte porovnávaciu analýzu objektu ocenenia a každého analógového objektu pre všetky prvky porovnávania. Pre každý analógový objekt je možné vybrať niekoľko jednotiek porovnávania. Výber porovnávacích jednotiek musí byť odôvodnený.
Upravte hodnoty porovnávacej jednotky pre analógový objekt pre každý prvok porovnávania. Pri úpravách musí odhadca zadať a zdôvodniť rozsah úprav a poskytnúť vysvetlenie, za akých podmienok budú hodnoty vykonaných úprav odlišné. Mierka a postup úpravy jednotky porovnávania by sa nemali meniť z jedného analógového objektu na druhý.
Dohodnite sa na výsledkoch úpravy hodnôt jednotiek porovnávania pre vybrané objekty - analógy. Odhadca musí zdôvodniť schému na zosúladenie upravených hodnôt porovnávacích jednotiek a upravených cien obdobných predmetov.
8. STANOVENIE TRHOVEJ HODNOTYOBJEKTAOCENKI
D Na výpočet trhovej hodnoty hodnoteného Predmetu boli použité komparatívne a nákladové prístupy k oceneniu.
D Príjmový prístup sa používa najmä na hodnotenie podnikov, výrobných komplexov a iných predmetov podnikania.
IN Vzhľadom na to, že pojem príjem je spojený s konkrétnou výrobou alebo poskytovaním služieb, je dôchodkový prístup neefektívny pri posudzovaní určitých druhov pracovných prostriedkov, ktoré sú spravidla prvkami systému vytvárania príjmu.
IN v súvislosti s vyššie uvedeným, Odhadcovia domnievajú sa, že upustenie od príjmového prístupu k oceňovaniu vo vzťahu k oceňovaným vozidlám s vlastným pohonom nepovedie k výraznému skresleniu výsledkov oceňovania.
8.1. Stanovenie hodnoty Objektu pomocou nákladového prístupu k oceňovaniu
R Náklady na výmenu Predmetu ocenenia boli vypočítané metódou porovnania s identickým predmetom.
IN Ako identický objekt pre Hodnotiaci objekt č.1 - samohybný stroj buldozér LIEBHERR PR724, výrobné číslo stroja: VAUZ0753AZT rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 NM 5472, bol pásový buldozér PR724 LITRONIC od firmy LIEBHERR vybraný.
T Technické a prevádzkové charakteristiky zariadenia vybraného ako identické s hodnoteným samohybným buldozérom LIEBHERR PR724 sú uvedené nižšie v tabuľke 8.
A Zdrojom informácií pre určenie ceny identického objektu pre samohybný buldozér LIEBHERR PR724 boli údaje poskytnuté oficiálnym zástupcom spoločnosti LIEBHERR v Rusku – Rusku.“
P o žiadosti Odhadcovia– Rusko“ obdržal obchodný návrh č. 33 zo dňa 1. 1. 2001 (pozri tabuľku 8).
IN Ako identický objekt pre Hodnotiaci objekt č. 2 - samohybný stroj XСMG ZL50G čelný nakladač, výrobné číslo stroja: , rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 НМ 5471, čelný nakladač ZL50G od XСMG bol vybraný.
A Zdrojom informácií na určenie ceny identického predmetu pre samohybný stroj s čelným nakladačom XСMG ZL50G boli údaje zverejnené na webových stránkach spoločností zaoberajúcich sa dodávkami a predajom špeciálneho vybavenia z Číny (pozri tabuľku 9 nižšie).
P Keďže informácie o všetkých analógoch boli získané z dôveryhodných zdrojov a parametre, ktorými boli analógy upravené, sú porovnateľné, náklady na reprodukčné náklady pre objekt ocenenia č. 2 boli vypočítané ako aritmetický priemer.
Tabuľka 8
VÝPOČET NÁKLADOV NA VÝMENU
samohybný stroj buldozér LIEBHERR PR724
|
Nie |
Komerčná ponuka |
Cena nového buldozéra, rubľov (vrátane DPH) |
Informácie o predajcovi |
|||||||||||||||||||||||||||||
|
Obchodný návrh č. 33 zo dňa 1.1.2001. Dodacie podmienky. Hydraulický buldozér model PR724 LITRONIC. Cena buldozéra je 245 000 eur v dodacích podmienkach (DDP Nižný Novgorod). Buldozér je pripravený na odoslanie. Čas cesty do Nižného Novgorodu: 3 týždne z výrobného skladu v Telfse (Rakúsko). Predpokladaný termín dodania: december 2009. Doba platnosti ponuky: do 05.12.2009. Platobné podmienky. Financovanie dodávky zariadení. Spoločnosť LIEBHERR je pripravená zvážiť rôzne možnosti platby za vybavenie. 30% po podpise zmluvy. 50% po pripravenosti na odoslanie. 20% po podpísaní osvedčenia o akceptácii zariadenia. Záruka. Záruka sa poskytuje na 12 mesiacov alebo 2 000 prevádzkových hodín, podľa toho, čo nastane skôr, ale nie viac ako 15 mesiacov od dátumu odoslania z továrne. Popis a technické vlastnosti buldozéraPR724 LITRONICKÝ
|
245 000 eur pri dodacích podmienkach (DDP Nižný Novgorod) alebo 10 867 490 rubľov. |
http://www. /lh/ru/98618_98769.asp? AdresaID=98769 - Rusko" Katedra zemných a manipulačných zariadení Rusko, mesto Nižný Novgorod, Gagarinov bulvár, budova 22. Komissarov Igor Telefóny: kancelária. ****@*** com. |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
Náklady na výmenu, rubľov (vrátane DPH) |
10 rubľov |
T Náklady na výmenu predmetov ocenenia teda budú, berúc do úvahy zaokrúhľovanie, (trinásť miliónov pätnásť tisíc sedemsto tri rubľov) rubľov vrátane DPH (18 %) vrátane:
Náklady na výmenu samohybného stroja buldozér LIEBHERR PR724, výrobné číslo stroja: VAUZ0753AZT, rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 NM 5472, – (desať miliónov osemstosedemdesiatšesťtisíc štyristodeväťdesiat ) rubľov (vrátane DPH);
Náklady na výmenu samohybného stroja XСMG ZL50G čelný nakladač, výrobné číslo stroja: , rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 NM 5471, – 2148213 (dva milióny sto štyridsaťosemtisíc dvesto trinásť) rubľov (vrátane DPH) .
8.1.2. Určenie množstva nahromadeného opotrebovania
P opotrebením sa v súvislosti s hodnotením veci rozumie strata hodnoty hodnotenej veci v dôsledku:
Jeho používanie alebo dlhodobé skladovanie (fyzické opotrebovanie);
Rozvoj vedeckého a technologického pokroku, ktorý viedol k uvoľneniu pokročilejších návrhov (funkčná zastaranosť alebo zastarávanie);
Radikálna zmena makroekonomickej situácie (ekonomická alebo externá zastaranosť).
IN Ak nie je definovaný konkrétny typ fyzického opotrebenia, potom sa predpokladá „štandardne“ prirodzené fyzické opotrebenie.
A odpisy Predmetov ocenenia boli vypočítané metódou modernizovanej životnosti. Výpočet opotrebovania pomocou modernizovanej metódy životnosti sa uskutočnil pomocou všeobecného vzorca:
I = 1 – e–1,6 (Thr/Tss) (1), kde:
Tхр – chronologický vek predmetu – počítaný od dátumu výroby predmetu do aktuálneho dátumu (dátum posúdenia);
Tss je životnosť strojov a zariadení tejto skupiny - štandardná životnosť, pri ktorej sa má za to, že predmet je natoľko opotrebovaný, že nie je vhodný na ďalšie použitie a je úplne odpísaný. Štandardnú životnosť spravidla stanovuje výrobca na základe skúseností závodu s údržbou a opravou takýchto predmetov.
A amortizácia vypočítaná podľa vyššie uvedeného vzorca (1) je celkové kumulatívne opotrebenie predmetu vrátane fyzického, funkčného a vonkajšieho opotrebenia.
X Chronologický vek Predmetov ocenenia je jeden rok.
S Podľa vyhlášky vlády Ruskej federácie zo dňa 1.1.2001 N 1 (v znení novely z 1.1. zariadenia (bagre, buldozéry, skrejpry a grejdre, prekopávače priekop a čističky kanalizácie a iné) patria do piatej odpisovej skupiny s dobou použiteľnosti nad 7 rokov až 10 rokov vrátane.
A vzhľadom na to, že posudzované objekty sa vyznačujú vysokou kvalitou vyhotovenia a odolnosťou dielov proti opotrebovaniu, Odhadcovia určila štandardnú životnosť pre Predmety posudzovania na 10 rokov.
T Celkové odpisy Predmetov ocenenia teda budú:
I = 1 – e–1,6 (Tcr/Tss) = 1 – e–1,6 (1/10) = 15 %.
8.1.3. Výpočet nákladov Objektu pomocou nákladového prístupu k oceňovaniu
R Výpočet nákladov na Objekt pomocou nákladového prístupu k oceňovaniu je uvedený v tabuľke 10.
Tabuľka 10
STANOVENIE NÁKLADOV
Objekt využívajúci nákladový prístup k oceňovaniu
T Náklady na Nehnuteľnosť získané pomocou nákladového prístupu k oceneniu teda budú, berúc do úvahy zaokrúhľovanie, 11 miliónov šesťdesiattritisíc tristoštyridsaťosem) rubľov vrátane DPH (18 %) vrátane:
Náklady na samohybný stroj buldozér LIEBHERR PR724, výrobné číslo stroja: VAUZ0753AZT rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 NM 5472, – 9237367 (deväť miliónov dvesto tridsaťsedem tisíc tristo šesťdesiat- sedem) rubľov (vrátane DPH);
Náklady na samohybný stroj XСMG ZL50G čelný nakladač, výrobné číslo stroja: , rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 NM 5471, – 1825981 (Milión osemsto dvadsaťpäťtisíc deväťsto osemdesiat -jeden) rubľov (vrátane DPH).
8.2. Stanovenie hodnoty nehnuteľnosti pomocou komparatívneho prístupu k oceňovaniu
IN V dôsledku štúdie sekundárneho trhu samohybných strojov buldozér LIEBHERR PR724 a čelný nakladač XСMG ZL50G sa našli predmety, ktoré slúžili ako analógy pre oceňovaný hnuteľný majetok. Výsledky štúdie sú uvedené v tabuľkách 11 a 13.
N Potrebné úpravy boli zredukované na nasledovné.
1. Úprava opotrebovania bol zavedený zosúladením stupňa opotrebenia analógov so stupňom opotrebenia hodnoteného objektu, pre ktorý bol použitý nasledujúci vzorec:
TO– korekčný faktor;
AO– opotrebenie Predmetu ocenenia, %;
AA– opotrebenie analógu, %.
A Odpisy analógových objektov boli vypočítané modernizovanou metódou životnosti. Výpočet opotrebovania pomocou modernizovanej metódy životnosti sa uskutočnil pomocou vyššie uvedeného všeobecného vzorca (1).
2. Zľava pri zjednávaní . Ceny všetkých uvedených analógov sú ponukové ceny. Ponuková cena by sa mala upraviť, ak je kúpa obchodovateľná, čo je typické na sekundárnom trhu.
P Podľa výsledkov štúdie sekundárneho trhu samohybných strojov buldozér LIEBHERR PR724 a čelný nakladač XСMG ZL50G sa zistilo, že vo väčšine prípadov je pri uzatváraní transakcií možné vyjednávať. Rozsah vyjednávacích zliav je zvyčajne od 5 % do 10 %.
IN Výška úpravy pre aukciu bola prijatá na minimálnu hodnotu (5%) pre predmety - analógy samohybných strojov buldozér LIEBHERR PR724, berúc do úvahy malý počet ponúk na trhu a vysokú kvalitu montáže a pri maximálne (10%) pre objekty - analógy samohybných strojov XСMG ZL50G čelný nakladač , na základe veľkého množstva ponúk pre vysokozdvižné vozíky tejto značky.
TOúprava pre vyjednávanie nebola vykonaná len pre analóg č. 6 pre hodnotený samohybný stroj XСMG ZL50G čelný nakladač, kde predávajúci stanovil určité obmedzenie vyjednávania (pozri údaje v tabuľke 13).
P Keďže informácie o všetkých analógoch boli získané zo spoľahlivých zdrojov a parametre, na základe ktorých boli vykonané úpravy analógov, sú porovnateľné, náklady na oceňovacie objekty boli vypočítané ako aritmetický priemer.
P Výpočty hodnoty predmetov oceňovania na základe ponukových cien analógov s použitím komparatívneho prístupu, berúc do úvahy príslušné úpravy, ktoré boli aplikované postupne, sú zhrnuté v tabuľkách 12 a 14.
T Náklady na Nehnuteľnosť získané pomocou komparatívneho prístupu k oceneniu teda budú, berúc do úvahy zaokrúhľovanie, 8 817 133 (osem miliónov osemstosedemnásťtisíc stotridsaťtri) rubľov vrátane DPH (18 %) vrátane:
Náklady na samohybný stroj buldozér LIEBHERR PR724, výrobné číslo stroja: VAUZ0753AZT rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 NM 5472, – 7097852 (sedem miliónov deväťdesiatsedem tisíc osemsto päťdesiatdva) rubľov (vrátane DPH);
Náklady na samohybný stroj XСMG ZL50G čelný nakladač, výrobné číslo stroja: , rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 NM 5471, – 1719281 (Milión sedemsto devätnásťtisíc dvesto osemdesiatjeden ) rubľov (vrátane DPH).
8.3. Koordinácia výsledkov a záver o trhovej hodnote Predmetu ocenenia
Pri oceňovaní hnuteľného majetku Odhadcovia Na určenie nákladov sa použili dva prístupy: nákladový a porovnávací. Každý z použitých prístupov je založený na určitých predpokladoch a má množstvo obmedzení, ktorých dopad na hodnotu každého Predmetu ocenenia sa zohľadňuje pri odsúhlasovaní výsledkov.
ZATRATNY PRÍSTUP. Nákladový prístup pri posudzovaní nákladov na stroje a zariadenia vychádza zo skutočnosti, že ich hodnota sa berie ako náklady na ich výrobu s prihliadnutím na odpisy počas životnosti.
Tento prístup hodnotenia poskytuje najrozumnejšie výsledky pri posudzovaní predmetov s menším opotrebovaním.
POROVNAŤBODY PRÍSTUP. Prístup porovnávacieho oceňovania vo väčšej miere využíva aktuálne informácie o trhu.
Tento prístup je najviac použiteľný pre tie typy strojov a zariadení, ktoré majú rozvinutý sekundárny trh.
Výhodou tohto prístupu je schopnosť zohľadniť reakciu predávajúcich a kupujúcich na aktuálne podmienky na trhu.
OPri odsúhlasení výsledkov sa nákladovému a porovnávaciemu prístupu priradia rovnaké váhové koeficienty – 0,5 .
P Akceptované hodnoty váženia odrážajú hľadisko hodnotiteľov. Žiadne iné zdroje na získanie konkrétnych hodnôt týchto koeficientov okrem materiálov z odborných analýz a posudkov neexistujú, a preto ich nemožno použiť. Vážené ocenenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti sa vypočíta podľa vzorca:
svz = å Si ´ Ki,Kde:
Svz– vážené hodnotenie trhovej hodnoty;
Si– posúdenie trhovej hodnoty pomocou jedného z prístupov;
Ki– váhový koeficient pre príslušný prístup.
Þ Zhodné výsledky sú uvedené v tabuľke 15.
Tabuľka 15
Sog las vajíčka cie res ul tat ov
ZÁVER O TRHOVEJ HODNOTE:
TRHOVÁ CENA hnuteľný majetok nachádzajúci sa na adrese: Ruská federácia, región Nižný Novgorod, okres Kstovsky, a to:
Samohybný stroj buldozér LIEBHERR PR724, výrobné číslo stroja: VAUZ0753AZT rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 NM 5472;
Samohybný stroj XСMG ZL50G čelný nakladač, výrobné číslo stroja: , rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 NM 5471,
ku dňu 30 novembra 2009 9941000 (deväť miliónov deväťsto štyridsaťjeden tisíc) rubľov (vrátane DPH), vrátane:
Trhová hodnota samohybného stroja buldozér LIEBHERR PR724, výrobné číslo stroja: VAUZ0753AZT rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 NM 5472, – 8168000 (osem miliónov sto šesťdesiat osem tisíc) rubľov (vrátane DPH);
Trhová hodnota samohybného stroja XСMG ZL50G čelný nakladač, výrobné číslo stroja: , rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 NM 5471, – 1773000 (1 milión sedemsto sedemdesiat tri tisíc) rubľov (vrátane DPH).
9. STANOVENIE REZERVAČNEJ HODNOTYOBJEKTAOCENKI
L Likvidačnú hodnotu predmetu ocenenia možno vypočítať priamou alebo nepriamou metódou.
P Priama metóda je založená na porovnávacom prístupe a môže sa uskutočniť buď priamym porovnaním s analógmi, alebo prostredníctvom štatistického modelovania (korelačná - regresná analýza).
O táto metóda má však obmedzenú použiteľnosť v ruských podmienkach z dôvodu nedostatočnosti a nedostupnosti informačnej bázy o transakčných cenách v podmienkach núteného predaja.
TO Základná metóda je vyjadrená vo výpočte likvidačnej hodnoty predmetu vzhľadom na jeho trhovú hodnotu.
O Hlavný problém v tomto prípade spočíva vo výpočte zľavy pre nútený charakter predaja.
F Aktér núteného predaja pozostáva zo systému faktorov nižšej úrovne:
Vývoj trhu je jedným z najdôležitejších faktorov charakterizujúcich úroveň likvidity objektu;
Doba expozície je najdôležitejším faktorom, ktorý odráža pokles možnej ceny so znížením požadovanej doby predaja;
Všeobecná investičná atraktivita objektu;
trhová hodnota nehnuteľnosti;
Trhové podmienky v deň predaja nehnuteľnosti;
Marketingová úroveň.
L Likvidačná hodnota sa zase delí na:
riadna likvidačná hodnota, ak sa predaj aktív uskutočňuje počas primeraného obdobia, aby bolo možné dosiahnuť vysoké predajné ceny aktív;
Nútená likvidačná hodnota, pri ktorej sa aktíva rozpredávajú čo najrýchlejšie, často súčasne a na tej istej aukcii;
Likvidačná hodnota zániku existencie majetku podniku, kde sa majetok podniku nepredáva, ale odpisuje a ničí a na tomto mieste sa vybuduje nový, progresívny podnik, ktorý poskytuje významný ekonomický, resp. sociálny efekt.
A Na základe uvedeného môžeme konštatovať, že hlavným faktorom, ktorý ovplyvňuje hodnotu likvidačnej hodnoty a odlišuje ju od trhovej hodnoty, je faktor núteného predaja, ktorý je typický pre netrhové podmienky predaja majetku.
TO Okrem toho sa likvidačnou hodnotou v oceňovacej teórii rozumie peňažná čiastka vo forme rozdielu medzi príjmom z likvidácie majetku a nákladmi na jej realizáciu. Ide o cenu, s ktorou musí vlastník nehnuteľnosti súhlasiť, keď je nútený nehnuteľnosť predať v obmedzenom časovom období, čo neumožňuje značnému počtu potenciálnych kupcov oboznámiť sa s nehnuteľnosťou a podmienkami predaja.
T Na účely tejto Správy o ocenení sa preto likvidačná hodnota nehnuteľnosti vypočíta podľa tohto vzorca:
Vl= RS × Kl(2), kde:
Vl– likvidačnú hodnotu predmetu ocenenia;
RS– trhová hodnota predmetu ocenenia zodpovedajúca štandardnému času expozície;
Cl– určitý koeficient charakterizujúci vynútené zníženie predajnej ceny vo vzťahu k trhovej cene, zabezpečujúci istý predaj predmetu v požadovanom (kratšom) čase ako je čas predaja za štandardných podmienok (pomer likvidity).
S Treba poznamenať, že v súčasnosti neexistujú jednotné metódy na výpočet likvidačnej hodnoty v oceňovacej literatúre. Dostupné metódy na určenie likvidačnej hodnoty spravidla vychádzajú z predpokladu, že likvidačná hodnota je derivátom trhovej hodnoty a súvisí s pomerom uvedeným vo vzorci (2).
L Likvidita majetku je charakterizovaná tým, ako rýchlo je možné predmet vymeniť za peniaze, teda predať za cenu primeranú trhovej hodnote, na voľnom trhu v konkurenčnom prostredí, keď účastníci transakcie konajú primerane a majú všetky potrebné informácie a transakciu neovplyvnia žiadne mimoriadne okolnosti.
TO Kvantitatívnou charakteristikou likvidity môže byť čas vystavenia predmetu na trhu, to znamená čas potrebný na predaj predmetu na otvorenom a konkurenčnom trhu. V praxi je vhodnejšie charakterizovať likviditu rozdelením do samostatných skupín, stupňov v závislosti od možného predaja a projektovanej doby predaja.
A Autori práce „Oceňovanie na účely zástavy: teória, prax, odporúčania“ navrhli nasledujúcu gradáciu likvidity majetku v závislosti od načasovania predaja (tabuľka 16).
Tabuľka 16
F Funkčná užitočnosť takéhoto odstupňovania spočíva predovšetkým v možnosti porovnania určitého stupňa likvidity s hodnotou likvidačnej zľavy a jej následnom zahrnutí ako zložky do diskontu pri stanovení likvidačnej hodnoty. Vyšší stupeň likvidity zodpovedá menšiemu diskontu a diskontu. Je to spôsobené tým, že pre likvidnejšiu vlastnosť existuje vyššia ′ Je väčšia šanca, že sa v obmedzenom čase predaja nájde kupec ochotný ponúknuť za nehnuteľnosť primeranú cenu.
IN Výška likvidačnej zľavy v závislosti od stupňa likvidity, získaná empiricky, je uvedená v tabuľke 17.
Tabuľka 17
L likvidita závisí predovšetkým od prítomnosti veľkosti dopytu po majetku, spravidla v dôsledku nedostatku tohto druhu majetku. Likviditu ovplyvňuje aj:
Elasticita dopytu pre tento typ nehnuteľnosti.
Stav nehnuteľnosti . To platí skôr pre vybavenie. Staré a opotrebované zariadenia sú spravidla menej likvidné ako relatívne nové zariadenia,
Súlad s použitými modernými technológiami . Tento faktor je obzvlášť dôležitý pre procesné zariadenia. Vzhľadom na stavebný priemysel môžeme vyzdvihnúť technologické zariadenia na výrobu dokončovacích materiálov. Keď sú niektoré materiály nahradené inými – technologicky vyspelejšími, pohodlnejšími, bezpečnejšími alebo ekologickejšími, dopyt po zariadeniach používaných na výrobu zastaraných materiálov primerane klesá.
Mierka. Tento faktor charakterizuje pokles likvidity majetku s charakteristikami výrazne odlišnými od priemerných hodnôt. Takéto aktíva môžu byť žiadané veľmi obmedzeným okruhom kupujúcich av tomto ohľade je doba expozície pre takéto predmety pomerne dlhá a vysokovýkonné zariadenia, ak ich veľkí účastníci trhu nepotrebujú, môžu byť vo všeobecnosti nelikvidné.
IN Všetky objekty súvisiace so strojmi, zariadeniami a dopravnými prostriedkami z hľadiska likvidity kolaterálu možno rozdeliť do troch veľkých skupín – „likvidný“, „podmienečne likvidný“ a „nelikvidný“ majetok.
TO Do skupiny nehnuteľností „Liquid“ je vhodné zahrnúť predmety, s ktorými sa obchoduje na otvorenom konkurenčnom trhu v podmienkach ponuky a dopytu. Hlavné charakteristické vlastnosti zariadení v tejto skupine sú:
Zariadenie je sériové, unifikované a určené pre široké spektrum spotrebiteľov;
Zariadenie sa používa v rôznych priemyselných odvetviach alebo v jednom odvetví v mnohých podnikoch;
Na internete sú ponuky na predaj aj kúpu týchto predmetov;
Existuje pomerne veľký počet nezávislých predajcov a výrobcov tohto zariadenia;
Ceny ponúk na predaj zariadení je možné stanoviť z viacerých zdrojov a potvrdiť ich cenníkmi spoločností predávajúcich zariadenia, tlačenými publikáciami alebo informáciami získanými priamo od výrobcov;
Trh ponúka nové aj použité zariadenia.
TO Do tejto skupiny patria: vozidlá na všeobecné použitie, cestná a poľnohospodárska technika, kovoobrábacie a drevoobrábacie zariadenia, obchodné a potravinárske zariadenia, kancelárske zariadenia atď.
O Zariadenia patriace do skupiny „Liquid“ môžu byť v závislosti od obdobia predaja na otvorenom konkurenčnom trhu podmienene zoradené podľa stupňa likvidity v súlade s tým, ktorý je uvedený v tabuľke 16.
G Klasifikácia likvidity podľa stupňov je vhodná v tom, že umožňuje každému stupňu likvidity porovnať diskontnú hodnotu na určenie likvidačnej hodnoty.
S stupeň likvidity zariadení zaradených do skupiny „Liquid“ možno nepriamo určiť na základe skóre na základe faktorov uvedených v tabuľke 18.
Tabuľka 18
|
Nie |
Faktor |
Známky |
Body |
|
Niektorí | |||
|
žiadne | |||
|
Niektorí | |||
|
žiadne | |||
|
Niektorí | |||
|
Neprítomný | |||
|
Od 15 do 60 % | |||
|
Stav odvetvia. | |||
|
Stabilita | |||
|
Stagnácia |
P Po sčítaní skóre všetkých faktorov sa stupeň likvidity zariadenia určí podľa nasledujúcej gradácie (pozri tabuľku 19).
Tabuľka 19
O Predmetom zabezpečenia je ocenený hnuteľný majetok.
« Záložné právo je spôsob zabezpečenia záväzku, pri ktorom veriteľ - záložca nadobúda právo v prípade nesplnenia záväzku zo strany dlžníka na uspokojenie na úkor založeného majetku prednostne pred ostatnými veriteľmi s výnimkou ustanovené zákonom“.
« Na úkor založeného majetku má záložný veriteľ právo uspokojiť svoje pohľadávky v plnej výške, určenej časom skutočného uspokojenia, vrátane úrokov, strát spôsobených omeškaním s exekúciou a v prípadoch ustanovených zákonom alebo zmluvou - penále. ; Náhradou sú aj nevyhnutné náklady na údržbu založeného majetku a náklady na realizáciu pohľadávky zabezpečenej záložným právom.“
« Realizácia (predaj) založeného hnuteľného majetku, ktorý bol zhabaný na základe rozhodnutia súdu, sa uskutočňuje predajom na verejnej dražbe, vedený spôsobom ustanoveným právnymi predpismi Ruskej federácie o exekučnom konaní.“
IN v rámci exekučného konania sa hodnota určuje na základe limitovanej expozičnej doby (času, počas ktorého musí byť oceňovaný predmet na trhu, aby sa mohol predať) tohto majetku, teda nútenej likvidačnej hodnoty.
S Lehota na predaj majetku je definovaná v článku 90 federálneho zákona – federálneho zákona „o exekučnom konaní“: „aukcie sa musia konať do dvoch mesiacov odo dňa, keď organizátor aukcie dostane nehnuteľnosť na predaj“.
T Obdobie nútenej expozície predmetu hodnotenia bude teda dva mesiace.
O Hlavným účelom oceňovanej nehnuteľnosti je nakladanie, vykladanie a preprava sypkých a kusových materiálov, presun veľkých objemov zeminy na krátke vzdialenosti. Buldozéry a nakladače nakupujú predovšetkým stavebné a komunálne organizácie.
O Ocenené samohybné vozidlá boli zakúpené v rámci projektu výstavby komplexu strediska TerraSki v blízkosti okresu Kstovsky v regióne Nižný Novgorod, ktorý realizovala spoločnosť Nižný Novgorod.
TO Konkurenčné výhody hodnotených samohybných strojov buldozér LIEBHERR PR724 a čelný nakladač XСMG ZL50G možno pripísať skutočnosti, že napriek tomu, že stroje týchto značiek sa vyrábajú v zahraničí, výrobné závody majú pomerne rozsiahlu sieť predajcov a oficiálnych zastúpení. v Ruskej federácii, čo výrazne uľahčuje záručnú a pozáručnú údržbu týchto strojov.
S Je potrebné poznamenať, že samohybné vozidlá LIEBHERR PR724 patria do segmentu s vysokou cenou na trhu strojov tejto triedy. Buldozéry tejto značky sa vyznačujú vysokou kvalitou dielov, trvanlivosťou a odolnosťou proti opotrebovaniu. Ale vysoká cena buldozérov LIEBHERR PR724 výrazne znižuje okruh potenciálnych kupcov.
IN zároveň sú buldozéry s takými vlastnosťami, aké má LIEBHERR PR724, na trhu pomerne stabilne žiadané z dôvodu ich vysokej kvality a výkonu - veľké stavebné firmy pri výbere medzi buldozérmi domácej a zahraničnej výroby najčastejšie uprednostňujú k tým posledným, vrátane tých, ktoré vyrába rakúska spoločnosť LIEBHERR.
M Model čelného nakladača ZL50G vyrábaný čínskou spoločnosťou XCMG je na ruskom trhu vďaka svojej cene pomerne žiadaný. Pokiaľ ide o kvalitatívne charakteristiky, čínske nakladače sú nižšie ako európske modely, ale výrazne prevyšujú domáce modely a ceny strojov tohto modelu sú blízke cenám nakladačov montovaných v Rusku. Táto skutočnosť vysvetľuje pomerne veľký výber nakladačov tohto modelu ZL50G na primárnom a sekundárnom trhu Ruska.
IN Vplyv finančnej krízy pocítilo najmä ruské stavebníctvo. Podľa oficiálnych štatistík v dôsledku krízy ukončilo svoju činnosť viac ako 50 % podnikov v stavebníctve, bytových aj priemyselných.
A h - v dôsledku prudkého zvýšenia úrokových sadzieb z úverov a skrátenia doby ich splácania ruské malé a stredné stavebné podniky - hlavní spotrebitelia zariadení na stavbu ciest - prakticky nemôžu pokračovať vo svojej činnosti. To naznačuje, že pre hodnotené zariadenie bude ťažké nájsť skutočného kupca.
N na základe vyššie uvedeného Odhadcovia Boli zostavené tabuľky 20 a 21, na základe ktorých sa určil stupeň likvidity hodnoteného hnuteľného majetku.
Tabuľka 20
Skóre likvidity objektu hodnotenia č. 1 – buldozér LIEBHERR PR724L
|
Nie |
Faktor |
Známky |
Body |
|
Kumulované odpisy zariadenia na konci úverovej zmluvy, %. | |||
|
Počet potenciálnych spotrebiteľov v regióne. | |||
|
Dostupnosť a počet organizácií predávajúcich toto zariadenie. |
Niektorí | ||
|
Úplnosť cenových informácií o tomto zariadení v informačných zdrojoch. |
Niektorí | ||
|
Stupeň jedinečnosti zariadenia. | |||
|
Požiadavka špecializovaných priestorov na umiestnenie zariadenia. | |||
|
Možnosť predaja zariadení ako samostatných komponentov. | |||
|
Pomer nákladov na demontáž, dopravu, následnú inštaláciu a úpravu k nákladom na zariadenie. | |||
|
Stav odvetvia. |
Stagnácia | ||
|
Celkový počet bodov: |
Tabuľka 21
Skóre likvidity objektu hodnotenia č. 2 – čelný nakladač XСMG ZL50G
|
Nie |
Faktor |
Známky |
Body |
|
Kumulované odpisy zariadenia na konci úverovej zmluvy, %. | |||
|
Počet potenciálnych spotrebiteľov v regióne. | |||
|
Dostupnosť a počet organizácií predávajúcich toto zariadenie. | |||
|
Úplnosť cenových informácií o tomto zariadení v informačných zdrojoch. | |||
|
Stupeň jedinečnosti zariadenia. | |||
|
Požiadavka špecializovaných priestorov na umiestnenie zariadenia. | |||
|
Možnosť predaja zariadení ako samostatných komponentov. | |||
|
Pomer nákladov na demontáž, dopravu, následnú inštaláciu a úpravu k nákladom na zariadenie. | |||
|
Stav odvetvia. |
Stagnácia | ||
|
Celkový počet bodov: |
T Stupeň likvidity oceňovanej nehnuteľnosti teda možno charakterizovať ako „Priemerný“. Pre zariadenia s priemerným stupňom likvidity bude rozsah likvidačnej zľavy v súlade s opísanou metodikou od 15 do 20 % (pozri tabuľku 19). Pre výpočet likvidačnej hodnoty posudzovanej nehnuteľnosti sa akceptuje najnižšia hodnota z daného rozpätia.
T Likvidačná hodnota hodnoteného hnuteľného majetku teda bude:
Likvidačná hodnota samohybného stroja buldozér LIEBHERR PR724, výrobné číslo stroja: VAUZ0753AZT rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 NM 5472: 8168000 × (1 – 15 %/100 %) = 6942800 rubľov berúc do úvahy zaokrúhľovanie (šesť miliónov deväťsto štyridsaťtritisíc) rubľov;
Likvidačná hodnota samohybného stroja XСMG ZL50G čelný nakladač, výrobné číslo stroja: , rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 NM 547: 1 773 000 × (1 – 15 %/100 %) = 1 507 050 rubľov alebo, berúc do úvahy zaokrúhľovanie, 1 507 000 (jeden milión päťstosedem tisíc) rubľov.
ZAKLYUCHEHTIEŽ O HODNOTE REZERVÁCIE
LIKVIDÁCIA HODNOTA hnuteľný majetok nachádzajúci sa na adrese: Ruská federácia, kraj Nižný Novgorod, okres Kstovský, ku dňu 30 novembra 2009 rok s prihliadnutím na zaokrúhľovanie je 8450000 (Osem miliónov štyristo päťdesiat tisíc) rubľov vrátane:
Zostatková hodnota samohybného stroja buldozér LIEBHERR PR724, výrobné číslo stroja: VAUZ0753AZT rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 NM 5472, – 6943000 (šesť miliónov deväťsto štyridsaťtri tisíc) rubľov.
Zostatková hodnota samohybného stroja XСMG ZL50G čelný nakladač, výrobné číslo stroja: , rok výroby: 2008, farba: žltá, ŠPZ: 52 NM 5471 k 30.11.2009 s prihliadnutím na zaokrúhľovanie je 1507000 (jeden milión päťsto sedem tisíc) rubľov.
ª Konečnú hodnotu predmetu ocenenia uvedenú v správe o ocenení možno považovať za odporúčanú na účely vykonania obchodu s predmetmi ocenenia, ak odo dňa vyhotovenia správy o ocenení do dňa transakciu s predmetom oceňovania alebo dátum predloženia verejnej ponuky („Federálny hodnotiaci štandard „Všeobecné koncepcie hodnotenia, prístupy k hodnoteniu a požiadavky na hodnotenie“ (FSO č. 1). Schválené nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja a Obchod Ruskej federácie zo dňa 01.01.01 č. 000).
ª Všetky prílohy tejto správy sú jej neoddeliteľnou súčasťou.
Zoznam IP adries Autor: l zo va nn s je presné
1. Občiansky zákonník Ruskej federácie.
2. Daňový poriadok Ruskej federácie.
3. Federálny zákon „O oceňovacích činnostiach v Ruskej federácii“ z 1. januára 2001 č. 135 – federálny zákon.
4. Federálny zákon Ruskej federácie č. 000 - 1 z 01.01.01 „O zástave“.
5. Federálny hodnotiaci štandard „Všeobecné koncepty hodnotenia, prístupy a požiadavky na hodnotenie (FSO č. 1).“ Schválené nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja a obchodu Ruskej federácie zo dňa 1. januára 2001 č. 000.
6 . Federálny štandard oceňovania „Účel oceňovania a typy hodnoty (FSO č. 2)“. Schválené nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja a obchodu Ruskej federácie zo dňa 1. januára 2001 č. 000.
7. Federálny hodnotiaci štandard „Požiadavky na správu o hodnotení (FSO č. 3)“. Schválené nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja a obchodu Ruskej federácie zo dňa 1. januára 2001 č. 000.
8. Nariadenie vlády Ruskej federácie zo dňa 1.1.
9. Súbor štandardov oceňovania Ruskej spoločnosti odhadcov „SSO ROO 2005“.
1. Posudzovanie trhovej hodnoty strojov a zariadení. Séria "Hodnotiace činnosti". Vzdelávacia a praktická príručka. – M.: Delo, 1998.
2. „Metodika určovania nákladov na priemyselné vybavenie“, Moskva, 1996.
3. „Hodnotenie aktívnej časti fixných aktív“, Moskva: Finstatinform, 1997.
4. "Hodnotenie strojov a zariadení" editoval Aliko J., 1995.
5. , „Opotrebenie technologických strojov a zariadení pri posudzovaní ich trhovej hodnoty“: Učebnica. – M.: Mimovládna organizácia „Ruská spoločnosť odhadcov“, 2002.
6.
7. „Stanovenie nákladov, nákladov na obnovu a straty predajnej hodnoty motorových vozidiel. Metodická príručka pre odborníkov.“ Schválené Ministerstvom spravodlivosti Ruskej federácie 15. decembra 2000.
1. Kúpno-predajná zmluva č. 01 – 1/00 zo dňa 01.01.01 bola uzatvorená medzi a.
2. Zmluva na dodávku č.000EM18 - TERM - MK zo dňa 01.01.01 bola uzavretá medzi - Ruskom a.
3. Platobný príkaz č. 91 zo dňa 1. januára 2001 (účel platby: prvá platba za buldozér).
4. Platobný príkaz č. 92 zo dňa 1. januára 2001 (účel platby: druhá platba za buldozér).
5. Platobný príkaz č. 000 zo dňa 1. 1. 2001 (účel platby: tretia platba za buldozér).
1 . http://www. *****
2. http://www. *****
3. http://www. *****
4. http://www.
5. http://www. *****
6. http://www. *****
7. www. fo
8. www. emserv. ee
9. http://www. špeciálne. *****
10. http://*****
11. http://www. *****
12. http://www. *****
J. Alico „Hodnotenie strojov a zariadení“.
Adresa zastúpenia v Nižnom Novgorode: Nižný Novgorod, Gagarinov bulvár, budova 22. Telefóny: 8 – , 8 (8– 2069, e-mail: kancelária. *****@***com
„Hodnotenie na účely kolaterálu: teória, prax, odporúčania“ / , . – M.: Financie a štatistika, 2008.
Metodická príručka pre znalcov „Zisťovanie hodnoty, nákladov na uvedenie do prevádzky a straty predajnej hodnoty motorových vozidiel“. Schválené Ministerstvom spravodlivosti Ruskej federácie 15. decembra 2000. http://www. *****/Docum/DocumShow_DocumID_122642.html
„Hodnotenie na účely kolaterálu: teória, prax, odporúčania“ / , . – M.: Financie a štatistika, 2008.
Úplné náklady na výmenu- náklady na výstavbu, v bežných cenách, budovy s rovnocennou úžitkovou hodnotou ako posudzovaná nehnuteľnosť, ale postavenej z nových materiálov a v súlade s modernými normami, dizajnom a usporiadaním.
Celkové náklady na reprodukciu - Náklady na zhotovenie v súčasných cenách presnej repliky stavby, s použitím úplne rovnakých materiálov, stavebných noriem, dizajnu a s rovnakou kvalitou spracovania (ktorá zahŕňa všetky vady, „nezrovnalosti“ a zastaranosť) ako predmetná nehnuteľnosť. Inými slovami, jedna metóda zahŕňa Výmena dávať ako vhodnú náhradu, kým druhý je Reprodukcia presná kópia.
Pre väčšinu účelov hodnotenia je vhodnejšie určiť úplné reprodukčné náklady, pretože výmena vytvára budovu odlišnú od tej, ktorá sa oceňuje. Okrem toho je ťažké zmerať rozdiel v užitočnosti medzi existujúcou budovou a navrhovanou novou budovou, ktorá by mala moderný dizajn. Takéto hodnotenie by malo byť založené na analýze trhového správania.
Z teoretického hľadiska sú náklady na výmenu výhodnejšie, pretože je nepravdepodobné, že by niekto chcel reprodukovať budovu staršiu ako tri roky so všetkými jej funkčnými nedostatkami. Ak sa má výstavba znovu začať, prednosť dostane budova s rovnakým alebo väčším úžitkovým využitím, ale postavená podľa moderných štandardov, vkusu a dizajnu. Pri oceňovaní majetku však náklady na reprodukciu zvyčajne určuje nákladový prístup.
V praxi oceňovaniavýstavby najčastejšie používajú jednu zo štyroch vzájomne súvisiacich metód:
kvantitatívna metóda,
spôsob stanovenia nákladov na výstavbu zväčšených konštrukčných prvkov a druhov prác,
metóda porovnávacích jednotiek,
metóda porovnávania podobných objektov.
Základ kvantitatívna metóda Stanovenie nákladov na výstavbu zahŕňa dôkladnú inventarizáciu:
všetky druhy prác na zariadení ako celku:
cena práce;
materiály;
náklady na použitie mechanizačných prostriedkov práce.
To všetko patrí do kategórie priamych nákladov, režijné náklady, plánovaný zisk zhotoviteľa a ostatné náklady vrátane projektovania, inštalácie zariadení potrebných na výrobu, prepravných nákladov a pod. sa sčítavajú v percentách. Výsledkom je konsolidovaný objektový odhad nákladov na celý výrobný proces v aktuálne platných cenách.
Metóda stanovenia nákladov na stavebné práce na nových miestach na základe nákladov na výstavbu zväčšených konštrukčných prvkov a typov prác má rovnakú schému na vypracovanie miestnych odhadov, ktoré sa skombinujú do všeobecného odhadu, ale konečný výsledok sa určí podľa na štandardy rozšíreného odhadu, ktoré v percentuálnom vyjadrení určujú cenu zväčšených prvkov z celkových nákladov na objekt.
Využiť metóda porovnávacie jednotky, znalec hľadá stavbu podobnú stavbe, akýmkoľvek spôsobom určí jej hodnotu (odhadovaná cena, účtovná hodnota, trhová hodnota a pod.), určí, koľko stojí porovnávacia jednotka podobnej stavby. Porovnávacia jednotka sa zvyčajne považuje za využiteľnú plochu objektu alebo jeho objem. Výsledné náklady na porovnávaciu jednotku sa v prípade potreby upravia s prihliadnutím na existujúce rozdiely v porovnávaných objektoch. Úplné náklady na zariadenie vo výstavbe sa získajú vynásobením upravených nákladov na porovnávaciu jednotku súčtom porovnávacích jednotiek novovybudovaného zariadenia (plocha, objem).
Použitím metóda analógové objektydefinícia náklady stavebné práce vychádzajú z údajov z porovnávacej analýzy cien predávaných objektov podobných hodnotenému objektu. V prípade potreby sa vykonajú príslušné úpravy, aby sa zohľadnili rozdiely medzi objektmi, výsledkom čoho je ocenenie objektu. Táto metóda sa odporúča pre určenie nákladov, ak existuje aktívny trh pre tento typ štruktúry. Napriek určitým ťažkostiam je táto metóda široko používaná v praxi oceňovania podnikov v zahraničí.
Nákladový prístup je súbor metód odhadu hodnoty oceňovaného predmetu, založený na stanovení nákladov potrebných na reprodukciu alebo výmenu oceňovaného predmetu, pričom sa zohľadňuje opotrebovanie a zastaranie. Náklady na reprodukciu predmetu ocenenia sú náklady potrebné na vytvorenie presnej kópie predmetu ocenenia pomocou materiálov a technológií použitých na vytvorenie predmetu ocenenia. Náklady na výmenu predmetu ocenenia sú náklady potrebné na vytvorenie podobného predmetu s použitím materiálov a technológií používaných ku dňu ocenenia FSO č. 1 krát 2 bod 23.
Nákladový prístup k oceňovaniu nehnuteľnosti určuje jej hodnotu ako súčet zostatkovej ceny budov a pozemkov. Rovnako ako príjmový a porovnávací prístup, aj nákladový prístup je založený na porovnávacej analýze, ktorá v tomto prípade umožňuje určiť náklady potrebné na opätovné vytvorenie nehnuteľného predmetu, ktorý predstavuje presnú kópiu oceňovaného predmetu alebo ho nahrádza na určený účel. účel. Kalkulované náklady sú upravené o skutočnú životnosť, stav a úžitkovosť posudzovaného objektu.
Existuje niekoľko prípadov, keď je možné použiť nákladový prístup:
- -Keď sa hodnotia nové alebo nedávno postavené zariadenia;
- - Keď je potrebné určiť najlepšie a najefektívnejšie využitie pôdy;
- - Keď je potrebná štúdia uskutočniteľnosti novej výstavby;
- - posudzovať nedokončené stavebné projekty;
- - Na posúdenie za účelom identifikácie predmetov zdanenia stavieb, pozemkov;
- - Na ocenenie na účely poistenia;
- - Na schválenie konečnej ceny.
Hlavné fázy výpočtu nákladov pomocou nákladového prístupu:
- 1. Posúdenie trhovej hodnoty pozemku;
- 2. Posúdenie úplných nákladov na reprodukciu výmeny posudzovanej budovy;
- 3. Výpočet množstva opotrebovania;
- 4. Stanovenie nákladov na reprodukciu alebo výmenu predmetu hodnotenia;
- 5. Výpočet konečnej ceny predmetu ocenenia súčtom nákladov na reprodukciu alebo výmenu budovy s nákladmi na pozemok.
Náklady na výmenu predmetu oceňovania sú súčtom nákladov na vytvorenie predmetu podobného predmetu oceňovania v trhových cenách existujúcich ku dňu oceňovania s prihliadnutím na amortizáciu predmetu oceňovania.
Náklady na reprodukciu predmetu ocenenia súčet nákladov v trhových cenách existujúcich ku dňu ocenenia na zhotovenie predmetu zhodného s predmetom ocenenia s použitím rovnakých materiálov a technológií, s prihliadnutím na opotrebovanie predmetu ocenenia. predmet ocenenia.
Je vhodnejšie vypočítať náklady na reprodukciu, pretože náhrada určuje náklady na výstavbu budovy, ktorá sa v mnohých ohľadoch líši od hodnotenej budovy.
Voľba výpočtu reprodukčných nákladov je opodstatnená, ak oceňovaná budova vykazuje známky funkčného poškodenia, ktoré znižuje jej obchodnú atraktivitu pre potenciálneho kupca.
Zvážme metódy na určenie nákladov na reprodukciu alebo výmenu.
Metóda kvantitatívneho prieskumu pozostáva z vypracovania odhadov nákladov na všetky druhy prác, ktoré sú potrebné na výstavbu jednotlivých konštrukčných prvkov zariadenia a zariadenia ako celku: mzdové náklady, materiály a prostriedky mechanizácie práce. K týmto nákladom treba pripočítať réžiu a zisk developera, ako aj náklady na návrh, výstavbu, obstaranie a inštaláciu zariadení potrebných na reprodukciu posudzovaných vylepšení. Metóda kvantitatívnej analýzy je najpresnejšia, ale zároveň aj najnáročnejšia na prácu. Jeho použitie si vyžaduje vysokokvalifikovaných odhadcov a rozsiahle skúsenosti s prípravou stavebných odhadov.
Metóda porovnávacej jednotky začína stanovením nákladov na výstavbu porovnávacej jednotky podobnej budovy. Potom sa vykonajú úpravy na rozdiel medzi hodnoteným objektom a podobným objektom. Úplná hodnota predmetného majetku sa určí vynásobením upravených nákladov porovnávacej jednotky počtom porovnávacích jednotiek. Pri výbere analógového objektu je potrebné vziať do úvahy jediný funkčný účel, podobnosť fyzikálnych vlastností, porovnateľný chronologický vek porovnávaných objektov a ďalšie charakteristiky.
Metóda členenia podľa komponentov pre zväčšené druhy prác na posúdenie trhovej hodnoty pozemku sa od predchádzajúcej metódy líši v tom, že náklady na celú stavbu sa vypočítajú ako súčet nákladov na jej jednotlivé stavebné súčasti základy, podlahy , steny atď.
Existuje niekoľko možností pre metódu rozdelenia komponentov:
- - Subdodávateľský spôsob je založený na tom, že stavebník si na vykonanie aspoň časti prác väčšinou najíma subdodávateľov. Pri použití tejto metódy sa cena objektu zistí pripočítaním nákladov všetkých subdodávateľov.
- - Spôsob členenia podľa pracovného profilu je podobný ako pri subdodávateľskom spôsobe. Zahŕňa výpočet nákladov na prenájom jednotlivých špecialistov.
- - Metóda rozdeľovania nákladov používa rôzne jednotky porovnávania na odhadnutie rôznych komponentov budov a potom tieto odhady sčítava.
Detekcia opotrebovania
Určenie odpisov je potrebné, aby sa zohľadnili rozdiely v charakteristikách nového objektu a skutočného oceňovaného majetku.
Odpisy pri oceňovaní znamenajú stratu užitočnosti, a teda aj hodnoty oceňovaného predmetu z akéhokoľvek dôvodu.
Existujú tri spôsoby výpočtu opotrebovania:
- - porovnania predajov;
- - efektívny vek;
- - rozdelenie na druhy opotrebovania.
Najbežnejší je spôsob delenia na druhy opotrebovania.
V závislosti od faktorov znižujúcich hodnotu nehnuteľnosti sa opotrebenie delí na fyzické, funkčné a externé ekonomické. Fyzické a funkčné opotrebovanie môže byť odstrániteľné alebo neopraviteľné. Ekonomické opotrebovanie sa spravidla nedá odstrániť.
Opotrebenie sa považuje za odstrániteľné, ak je jeho odstránenie fyzicky možné a ekonomicky realizovateľné.
Identifikácia všetkých možných druhov opotrebovania je akumulované opotrebovanie nehnuteľnosti.
Fyzikálne zhoršenie odráža zmeny fyzikálnych vlastností vlastnosti v priebehu času, napríklad: defekty v konštrukčných prvkoch. Fyzické opotrebovanie sa môže vyskytnúť pod vplyvom prevádzkových faktorov alebo pod vplyvom prírodných a prírodných faktorov.
Existujú štyri hlavné spôsoby výpočtu fyzických odpisov: znalecký, regulačný alebo účtovný...
Porovnávací prístup sa odporúča použiť vtedy, keď existuje dostatok informácií o nedávnych nákupných a predajných transakciách podobných predmetov. Pri analýze by sa mal brať do úvahy akýkoľvek rozdiel v podmienkach predaja porovnateľného majetku od typických trhových podmienok v deň ocenenia.
Nákladový prístup je použiteľný pri oceňovaní takmer každej nehnuteľnosti, no nie vo všetkých prípadoch je takéto uplatnenie opodstatnené, napríklad pri oceňovaní výnosových nehnuteľností. Výhoda použitia nákladového prístupu spočíva v tom, že nedostatočnosť a nespoľahlivosť informácií o uskutočnených transakciách pri nákupe a predaji analogických predmetov alebo nedostatok príjmov z objektu alebo ich nemožnosť predvídať v niektorých prípadoch obmedzuje možnosť použitie iných prístupov k oceňovaniu.
Domov > AbstraktRiešenie. Na výpočet úplných reprodukčných nákladov používame metódu a vzorec porovnávacej jednotky (6.3). V ďalších výpočtoch bol pre výpočet úplných reprodukčných nákladov kancelárskej budovy použitý zisk developera v strede intervalu 23-26%, čo zodpovedá zisku developera administratívnych budov triedy B2 a nižšej do 20 -30 km od Moskovského okruhu, to znamená, že zisk podnikateľa je stanovený na 24,5 %. Je potrebné počítať s DPH, ktorá je 18%. Takto získame nasledujúci výpočet celkových reprodukčných nákladov budovy. Substitúcia Vp = 14 400,53 · 480,0 · 1,0 · 1,0 · 1,126 · 1,245 · 1,18 = 11 434 297 rubľov. Odpoveď. Celkové reprodukčné náklady hodnotenej budovy, vypočítané metódou porovnávacej jednotky, sa rovnajú 11 434 300 rubľov.
metódou členenia komponentov
Metóda rozkladu komponentov sa od predchádzajúceho líši tým, že náklady na celú stavbu sa vypočítajú ako súčet nákladov na jej jednotlivé stavebné súčasti - základy, steny, stropy a pod. Náklady na každý komponent sa získajú na základe súčtu priamych a nepriamych nákladov potrebných na vytvorenie jednotky objemu podľa vzorca:Vп substitúcia =[Σ V j · C j ] · K n, (6.4)
Kde výmena Vп sú celkové náklady na výmenu; V j – objem j-tej zložky; C j – náklady na jednotku objemu; Kn – koeficient, ktorý zohľadňuje existujúci nesúlad medzi posudzovaným objektom a vybranou typickou konštrukciou (pre identický objekt. Existuje niekoľko možností použitia metódy členenia komponentov:
- subdodávky; členenie podľa pracovného profilu; rozdelenie nákladov.
Výpočet úplných nákladov na reprodukciu (náhrada)
metóda kvantitatívneho prieskumu
Metóda kvantitatívneho prieskumu vychádza z podrobných kvantitatívnych a nákladových kalkulácií nákladov na inštaláciu jednotlivých komponentov, vybavenia a konštrukcie budovy ako celku. Okrem rozpočítania priamych nákladov je potrebné zohľadniť aj režijné náklady a ostatné náklady a vypracuje sa úplný odhad rekonštrukcie posudzovaného objektu. Metóda kvantitatívneho prieskumu dáva presnejšie výsledky, no zároveň ide o metódu náročnejšiu na prácu, v dôsledku ktorej musí mať odhadca určitú teoretickú prípravu a významné praktické skúsenosti. Na stanovenie predpokladanej ceny stavby sa vypracúva odhadová dokumentácia, ktorá pozostáva z miestnych odhadov a kalkulácií miestneho odhadu, kalkulácie objektu a kalkulácie odhadu objektu, kalkulácie odhadu pre jednotlivé druhy nákladov, konsolidované odhadové kalkulácie stavebných nákladov, prehľady nákladov a iné podklady. . Miestne odhady sú primárne odhadové dokumenty, ktoré sa vypracúvajú pre určité typy prác a nákladov na budovy a stavby, ako aj pre všeobecné práce na stavbe na základe vypracovanej pracovnej dokumentácie. Objektové odhady zhromažďujú údaje z miestnych odhadov a umožňujú tvorbu konsolidovaných (zmluvných) cien stavebných výrobkov. Konsolidované odhady stavebných nákladov sa zostavujú na základe odhadov na mieste a odhadov nákladov. Metódy výpočtu nákladov. Pri príprave odhadov (kalkulácií) pre investora a dodávateľa na alternatívnom základe je možné použiť nasledujúce metódy výpočtu nákladov:- vynaliezavý; zdroj-index; základný index; základná kompenzácia; založené na databanke o nákladoch na predtým postavené alebo navrhnuté analógové zariadenia.
6.3. Zisťovanie opotrebovania nehnuteľnosti
Celkové náklady na reprodukciu alebo výmenu sú súčtom nákladov na reprodukciu (výmenu) novostavby v cenách platných ku dňu posúdenia. Preto je potrebné zohľadniť rozdiely v charakteristikách novej nehnuteľnosti a posudzovanej nehnuteľnosti. Opotrebenie v oceňovaní znamená stratu užitočnosti, a teda hodnoty predmetu oceňovania z akéhokoľvek dôvodu. Odpisy (ako strata hodnoty) môžu byť vyjadrené v absolútnych a relatívnych jednotkách. Ak sú odpisy vyjadrené v absolútnych jednotkách (peňažné jednotky), potom sa odpočítajú od celkových nákladov na reprodukciu.
Vrep = Vprep – And alebo Vrep = Vprep – And, (6.5)
Kde SV sú náklady na reprodukciu predmetu; Výmena V – náklady na výmenu vylepšení objektu; Vр reprodukcia – celkové náklady na reprodukciu predmetu; Výmena Vп – celkové náklady na výmenu objektu; A – znehodnotenie predmetu ocenenia vyjadrené v peňažných jednotkách. Ak je opotrebovanie vyjadrené v relatívnych jednotkách (v percentách), použije sa nasledujúci vzorec:
Vп reprodukované = V reprodukované ∙(1 – И), (6.6)
Kde I je opotrebovanie hodnoteného predmetu vyjadrené v relatívnych jednotkách. Existujú dva spôsoby, ako určiť opotrebovanie:
- celoživotná metóda; spôsob rozdelenia na druhy opotrebovania.
Výpočet opotrebovania metódou životnosti
Opotrebenie je funkciou času objektu. Stanovenie odpisov budov metódou životnosti je založené na preskúmaní konštrukcií hodnoteného objektu a predpoklade, že efektívny vek objektu súvisí s typickou ekonomickou životnosťou, keďže akumulované oprávky sú s nákladmi reprodukcia (výmena) stavby. Pri výpočte opotrebovania metódou životnosti sa používajú tieto pojmy: Fyzická životnosť budovy (T n) - doba prevádzky budovy, počas ktorej stav nosných konštrukčných prvkov budovy spĺňa určité kritériá. (štrukturálna spoľahlivosť, fyzická trvanlivosť atď.). Fyzická životnosť objektu je stanovená počas výstavby a závisí od kapitálovej skupiny budovy. Fyzický život sa končí zbúraním objektu. Chronologický vek (T fakt) je časový úsek, ktorý uplynul od uvedenia objektu do prevádzky do dátumu posúdenia. Efektívny vek (T eff) sa vypočítava na základe chronologického veku budovy s prihliadnutím na jej technický stav a ekonomické faktory prevládajúce ku dňu posúdenia, ktoré ovplyvňujú hodnotu hodnoteného objektu. V závislosti od prevádzkových charakteristík budovy sa efektívny vek môže líšiť od chronologického veku smerom nahor alebo nadol. V prípade bežnej (typickej) prevádzky budovy sa efektívny vek zvyčajne rovná chronologickému veku.
Ryža. 6.1. Obdobia života budovy a ich charakteristika
hodnotiace ukazovatele
Ukazovatele fyzického opotrebovania, efektívneho veku a ekonomickej životnosti sú v určitom pomere, ktorý možno vyjadriť vzorcom
I = (Teff / Tn) ∙ 100 %, (6,7)
Kde sa nosím, %.; Tef – účinný vek, ktorý určí odborník na základe technického stavu prvkov alebo budovy ako celku; Tn – typické obdobie fyzického života. Fyzické opotrebovanie je možné vypočítať ako pre jednotlivé stavebné prvky, tak aj pre budovu ako celok. Pre približné výpočty opotrebovania je možné použiť zjednodušený vzorec
I = (T fakt / T n) ∙ 100 %, (6,8)
Kde T fact je chronologický vek. Použitie vzorca (6.8) je relevantné pri výpočte percentuálnych úprav opotrebenia v porovnávaných predmetoch (porovnávacia metóda predaja), keď odhadca nemôže kontrolovať vybrané analógy, aby určil ukazovatele použité vo vzorci (6.7). Príklad. Určite hodnotu hodnotenej nehnuteľnosti. Posudzovaný je pozemok so stavbou z roku 1980. Štandardná životnosť stavby je 150 rokov. Trhová hodnota pozemku bola určená porovnaním predaja a rovná sa 4,5 milióna rubľov. Celkové náklady na výmenu konštrukcie boli stanovené metódou porovnávacej jednotky na úrovni 11,4 milióna rubľov. Dátum ocenenia: 30. januára 2010. Riešenie. Chronologický vek stavby je 30 rokov. Na výpočet opotrebovania konštrukcie používame vzorec (6.8), keďže efektívny vek nie je daný. I = (T fakt / T n) ∙ 100 % = 30/150 * 100 % = 30 %. Na výpočet hodnoty hodnoteného objektu použijeme vzorec 6.2. V= 4 500 000 + (11 400 000 – 0,3 * 11 400 000) = 12 480 000 rubľov. Náklady na posudzovaný objekt, vypočítané v rámci nákladového prístupu, teda dosiahli 12 480 000 rubľov.
Výpočet opotrebenia metódou rozdelenia na druhy opotrebenia
Najbežnejšou metódou na výpočet opotrebovania je spôsob rozdelenia na druhy opotrebovania. V závislosti od faktorov znižujúcich hodnotu nehnuteľnosti sa opotrebenie delí na fyzické, funkčné a vonkajšie (ekonomické). Fyzické a funkčné opotrebovanie môže byť odstrániteľné alebo neopraviteľné. Vonkajšie opotrebovanie je zvyčajne neopraviteľné. 
Ryža. 6.2. Klasifikácia odpisov nehnuteľného majetku
Súčet všetkých možných druhov odpisov predstavuje oprávky majetku. Fyzické zhoršenie odráža zmeny fyzikálnych vlastností vlastnosti v čase (napríklad defekty konštrukčných prvkov). Fyzické opotrebovanie sa môže vyskytnúť pod vplyvom prevádzkových faktorov alebo pod vplyvom prírodných a prírodných faktorov. Funkčné opotrebovanie sa týka zníženia hodnoty nehnuteľnosti spojeného s nesúladom medzi dizajnovým a plánovacím riešením, stavebnými normami, kvalitou dizajnu a výrobnými materiálmi s modernými požiadavkami na tieto položky. Vonkajšie opotrebovanie– ide o zníženie hodnoty nehnuteľnosti v dôsledku negatívneho vplyvu vonkajšieho prostredia vo vzťahu k predmetu posudzovania: lokalita, situácia na trhu, vecné bremená uložené na určité užívanie nehnuteľnosti, zmeny v okolitej infraštruktúre a legislatívne rozhodnutia v oblasti daní a pod. Opotrebenie sa považuje za odstrániteľné, ak je jeho odstránenie fyzicky možné a ekonomicky realizovateľné. Fyzické odstrániteľné opotrebovanie sa určuje nákladovou metódou, kalkulujúcou náklady na potrebné práce na výmenu a zlepšenie jednotlivých konštrukčných prvkov budovy. Metóda nákladov spočíva v stanovení nákladov na obnovu prvkov budov a stavieb. Na určenie odstrániteľného fyzického opotrebovania sa používa nákladová metóda. Príklad výpočtu fyzického opotrebovania nákladovou metódou je uvedený v tabuľke 6.5.
Tabuľka 6.5.
Príklad výpočtu odnímateľného fyzického opotrebovania
| Prvky budova | Celkové náklady na reprodukciu prvku, rubľov | Objektívne nevyhnutné náklady na opravu, rubľov |
| Nadácia | ||
| Podzemné a inžinierske siete | ||
| Inštalatérstvo a inštalatérstvo | ||
| Napájací systém | ||
| Celkom |
A fyzické i je fyzické opotrebovanie jednotlivého i-tého konštrukčného prvku (%);
I i – merná hmotnosť i-tého konštrukčného prvku;
n je počet konštrukčných prvkov posudzovanej budovy.
Výpočet fyzického znehodnotenia budovy je uvedený v tabuľke 6.6.
Tabuľka 6.6. Výpočet fyzického opotrebovania
| Konštrukčné prvky budovy | Podiel na celkových nákladoch, % | Skutočné fyzické nosiť element, % | Podiel fyzického opotrebovania prvku na celkovom fyzickom opotrebovaní budovy, % (Elektrická merná hmotnosť * *Ifiz el-ta)/100 |
| Nadácia | |||
| priečky | |||
| Prekrytie | |||
| Strecha a krytina | |||
| Podlahy | |||
| Otvory | |||
| Dokončovanie | |||
| Vodoinštalácie a elektroinštalácie | |||
| Iné diela | |||
| Fyzické poškodenie budovy |
Normatívna metóda.
Štandardná metóda sa používa na výpočet fyzického opotrebovania alebo fyzického neopraviteľného opotrebovania. Ak sa počíta s fyzickým opraviteľným opotrebovaním, potom nie je potrebné brať do úvahy faktory, ktoré sa brali do úvahy pri výpočte fyzického opraviteľného opotrebovania. Fyzikálne poškodenie sa určuje pomocou rozdelenia budovy na komponenty. Veľkosť fyzického opotrebenia posudzovaného predmetu bola stanovená na základe „Pravidiel na posudzovanie fyzického opotrebenia“ VSN 53-86(r). Celkové fyzické opotrebenie je určené vzorcom (6.9), kedy sa určujú hmotnosti konštrukčných prvkov a hodnoty fyzického opotrebenia týchto konštrukčných prvkov. Funkčné opotrebovanie Pokles hodnoty majetku nazývajú nejednotnosťou dizajnových a plánovacích riešení, stavebných noriem, kvality dizajnu a výrobných materiálov s modernými požiadavkami na tieto položky. Príčiny funkčného opotrebovania:
nedostatky vyžadujúce pridanie prvkov;
nedostatky vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov;
super vylepšenia.
na základe straty na nájomnom;
na základe nadmerných prevádzkových nákladov;
na základe spárovaných predajov.
Tabuľka 6.7. Výpočet funkčného opotrebovania na základe strát z prenájmu
| Odhadované ukazovatele | Priemerná ukazovatele pomocou analógov | Indikátory podľa posúdené objekt |
| Ročné nájomné (Auto), rub./m2 | ||
| Prenajímateľná plocha (S), m2 | ||
| Koeficient straty z nedostatočného zaťaženia (Kp), % PVD | ||
| Prevádzkové náklady (OR), rub./m2 | ||
| Miera kapitalizácie vypočítaná metódou trhovej extrakcie (R), % | ||
| Podiel pôdy na hodnote nehnuteľnosti (dзу), % | ||
| Potenciálny hrubý príjem, rub. za rokPVD = Sar ٠ S | ||
| Skutočný hrubý príjem, rub. za rokDVD = PVD ٠ (1 – Kp) | ||
| Čistý prevádzkový výnos, rub. za rokCHOD = DVD – ALEBO | ||
| Obstarávacia cena nehnuteľnosti, rub.V=CHOD/R | ||
| Náklady na budovu, rub. Vzd = V ٠ (1 – dzu) (v týchto výpočtoch je podiel pozemku braný ako odborný odhad 25%) |
Nákladový prístup sa odporúča použiť na oceňovanie nehnuteľností - pozemkov zastavaných investičnou výstavbou alebo investičnou výstavbou, nie však ich častí, napríklad bytových a nebytových priestorov.
Nákladový prístup je vhodné použiť na ocenenie nehnuteľnosti, ak zodpovedá najefektívnejšiemu využitiu pozemku ako nezastavaného a je možné správne posúdiť fyzické opotrebovanie, ako aj funkčné a vonkajšie (ekonomické) zastaranie kapitálu. stavebné projekty;
Nákladový prístup sa odporúča použiť, keď je aktivita na trhu nízka, keď nie je dostatok údajov potrebných na uplatnenie porovnávacieho a výnosového prístupu pri oceňovaní, ako aj na oceňovanie nehnuteľností na špeciálne účely a využitie (napríklad líniové objekty, hydraulické stavby, vodárenské veže, čerpacie stanice, kotolne, inžinierske siete a iné nehnuteľnosti, pre ktoré neexistujú trhové údaje o transakciách a ponukách).
Postupnosť aplikácie nákladového prístupu
Vo všeobecnosti sa hodnota nehnuteľnosti určená pomocou nákladového prístupu počíta v nasledujúcom poradí:
určenie hodnoty práv k pozemku ako nezastavaného;
kalkulácia nákladov na vytvorenie (reprodukciu alebo nahradenie) projektov investičnej výstavby;
určenie zisku podnikateľa;
identifikácia opotrebovania a zastarania;
stanovenie nákladov na projekty investičnej výstavby sčítaním nákladov na vytvorenie týchto zariadení a zisku podnikateľa a odpočítaním ich fyzického opotrebovania;
určenie hodnoty nehnuteľnosti ako súčet hodnoty práv k pozemku a nákladov na projekty investičnej výstavby;
Na účely stanovenia trhovej hodnoty nehnuteľnosti nákladovým prístupom sa pozemok hodnotí ako nezastavaný za predpokladu jeho najefektívnejšieho využitia.
V kurze bude hodnota pozemku určená metódami porovnávacieho prístupu v súlade s „Metodickými odporúčaniami na stanovenie trhovej hodnoty pozemkov“, schválenými vyhláškou Ministerstva majetku Ruska zo 6. marca 2002 č.568-r.
Náklady na reprodukciu predmetu ocenenia- výška nákladov v trhových cenách existujúcich ku dňu posudku na vytvorenie predmetu zhodného s predmetom posudzovania pri použití rovnakých materiálov a technológií.
Náklady na výmenu predmetu ocenenia- výška nákladov na vytvorenie objektu podobného hodnotenému objektu v trhových cenách existujúcich ku dňu hodnotenia.
V práci na kurze boli vypočítané náklady na reprodukciu Predmetu hodnotenia pomocou metódy indexovania pôvodných nákladov. Indexácia bola vykonaná pomocou systému indexov na prepočet odhadovanej ceny vo vzťahu k nákladom stanoveným v základnej cenovej hladine. Na zostavenie miestnych, objektových odhadov a SSR sa použili „Moskovské teritoriálne odhadové štandardy“ - MTSN 81.9-98, v ktorých boli ceny stanovené k 1. januáru 1998. V databáze programu Hector Estimator - Builder sú k dispozícii indexy na prepočet odhadovaných nákladov zo základnej cenovej hladiny na ceny platné ku dňu ocenenia.
Náklady na zlepšenie sú určené rozdielom medzi nákladmi na novú výstavbu (reprodukčné náklady alebo reprodukčné náklady) a stratou hodnoty v dôsledku oprávok. V tomto prípade náklady na objekt musia zahŕňať nielen zisk zhotoviteľa, ktorý je zahrnutý v odhadovaných nákladoch, ale aj zisk podnikateľa (investora), nazývaný zisk developera.
Zisk podnikateľa je suma trhového zisku za organizáciu a (alebo) realizáciu investičného projektu. Zisk podnikateľa sa odhaduje ako rozdiel medzi predajnou cenou majetku a nákladmi na jeho vytvorenie, prípadne nákladmi na obstaranie a modernizáciu majetku. Zisk podnikateľa možno zistiť aj podľa miery návratnosti najpravdepodobnejšieho alternatívneho investovania kapitálu. Podľa popredných developerských spoločností v posudzovanom regióne je to 10 - 15 %.
Pri určovaní reprodukčnej ceny technického zhodnotenia sa bude brať do úvahy výška oprávok, ktorá je definovaná ako súčet fyzických, funkčných a ekonomických odpisov.
