]→ ]→ [تفاوت بین هزینه تولید مثل و هزینه جایگزینی]

تفاوت بین هزینه تولید مثل و هزینه جایگزینی

تمایز بین این دو اصطلاح بسیار مهم است.

اولا، هزینه تعویض کامل (هزینه جایگزینی جدید) - هزینه ساخت، به قیمت های فعلی، ساختمانی که دارای کاربرد معادل با ملک مورد ارزیابی است، اما از مصالح جدید و مطابق با استانداردها، طراحی و چیدمان مدرن ساخته شده است.

ثانیاً کل هزینه تولید مثل(هزینه های تکثیر کامل - هزینه تکثیر جدید) - هزینه ساخت، با قیمت های روز، کپی دقیق ساختمان، با استفاده از مصالح دقیقاً یکسان، استانداردهای ساختمان، طراحی و با همان کیفیت کار (که تمام کاستی ها را در بر می گیرد. "ناسازگاری" و منسوخ بودن) به عنوان موضوع ارزیابی.

به عبارت دیگر، یک روش شامل جایگزینی ساختمان با یک جایگزین مناسب است، در حالی که روش دیگر شامل بازتولید یک کپی دقیق است.

برای اکثر اهداف ارزیابی، تعیین هزینه تعویض کامل ترجیح داده می شود زیرا جایگزینی ساختمانی متفاوت از ساختمان مورد ارزیابی ایجاد می کند. بعلاوه، اندازه گیری تفاوت کاربری بین یک ساختمان موجود و یک ساختمان جدید پیشنهادی که دارای طراحی مدرن است، دشوار است. چنین ارزیابی باید بر اساس تحلیل رفتار بازار باشد.

از نقطه نظر تئوری، هزینه جایگزینی ارجح تر است، زیرا بعید است که کسی بخواهد ساختمانی را که بیش از سه سال از عمر آن می گذرد، با تمام کاستی های عملکردی آن بازتولید کند. اگر قرار است ساخت و ساز دوباره آغاز شود، اولویت به ساختمانی با کاربرد برابر یا بیشتر، اما با استانداردها، سلیقه ها و طراحی مدرن ساخته شده است. با این حال، هنگام ارزش گذاری دارایی، رویکرد هزینه معمولاً هزینه بازتولید را تعیین می کند.

دشواری انتخاب بین هزینه جایگزینی و هزینه جایگزینی، و تعداد تصمیمات دشوار درگیر در تعیین استهلاک، استفاده از رویکرد هزینه را در بسیاری از موقعیت ها دشوار می کند. بنابراین، اول از همه، ارزیاب باید درک روشنی از شرایطی داشته باشد که در آن روش هزینه همچنان می تواند مورد استفاده قرار گیرد.

مشخصات کلی و شرایط کاربرد رویکرد هزینهمطابق با FSO-1 "رویکرد هزینه - مجموعه ای از روش ها برای ارزیابی ارزش یک هدف ارزیابی، بر اساس تعریف هزینه هابرای تکثیر یا جایگزینی شی ارزیابی شده با در نظر گرفتن فرسودگی و کهنگی ضروری است. «اصل جایگزینیاست پایهرویکرد هزینه این اصل بیان می‌کند که یک خریدار محتاط برای یک ملک بیشتر از هزینه‌ای که برای به دست آوردن زمین خالی و ایجاد بهبودهایی با مطلوبیت و مطلوبیت یکسان بدون تأخیر بی‌مورد هزینه دارد، پرداخت نخواهد کرد.»

بر اساس IVS 2007، بسته به میزانی که داده های محاسباتی از داده های بازار گرفته شده است، رویکرد هزینه می تواند نشانه مستقیمی از ارزش بازار ارائه دهد. رویکرد هزینه، حد بالایی را برای مبلغی که در یک بازار عادی برای یک ملک معین در شرایط جدید پرداخت می شود، تعیین می کند. برای املاک قدیمی‌تر، برای اشکال مختلف «استهلاک انباشته» (فرسودگی فیزیکی، کهنگی عملکردی یا فنی، کهنگی اقتصادی یا خارجی) برای محاسبه قیمتی که ارزش بازار را تقریب می‌کند، هزینه‌هایی در نظر گرفته می‌شود.

شرط لازم برای استفاده از رویکرد هزینه، ارزیابی دقیق به اندازه کافی از هزینه های ساخت و ساز (هزینه جایگزینی) یک شی یکسان (مشابه) با در نظر گرفتن بعدی فرسودگی و پارگی شی مورد ارزیابی است.

هزینه جایگزینی (RC) ساخت ملک مورد ارزیابی به قیمت های جاری به عنوان استهلاک جدید (بدون احتساب انباشته) و مربوط به تاریخ ارزیابی محاسبه می شود. می توان آن را بر اساس هزینه تولید مثل یا هزینه جایگزینی محاسبه کرد. انتخاب محاسبه این مقادیر نیاز به توجیه خاصی دارد و به عوامل زیادی بستگی دارد: هدف ارزیابی، کمیت و کیفیت اطلاعات جمع آوری شده در مورد موضوع ارزیابی، ویژگی های فیزیکی آن و غیره.

مطابق با FSO-1 " هزینه های تکثیراز شی ارزش گذاری هزینه های لازم برای ایجاد یک کپی دقیق از شی ارزیابی با استفاده از مواد و فناوری های مورد استفاده برای ایجاد شی ارزش گذاری است. هزینه های تعویضهدف ارزیابی هزینه های لازم برای ایجاد یک شی مشابه با استفاده از مواد و فناوری های مورد استفاده در تاریخ ارزیابی است.

محاسبه هزینه "تولید مجدد" ترجیح داده می شود، زیرا در غیر این صورت هزینه های ساخت ساختمانی که در بسیاری از ویژگی ها با ساختمان ارزیابی شده متفاوت است تعیین می شود. در عین حال، ارزیابی تفاوت در کاربری ساختمان های مقایسه شده بسیار ذهنی است.

انتخاب محاسبه هزینه "جایگزینی" در صورتی توجیه می شود که ساختمان مورد ارزیابی نشانه هایی از زوال عملکردی را نشان دهد که جذابیت تجاری آن را برای خریدار بالقوه کاهش می دهد.

الگوریتم تعیین ارزش بازار ملک ( رویا) رویکرد هزینه را می توان به عنوان یک فرمول نشان داد:

جایی که: سو- ارزش بازار قطعه زمین؛ PVS- هزینه جایگزینی کامل بهبود در سایت؛ PRinv- سود سرمایه گذار؛ NI- سایش انباشته شده

استفاده از رویکرد هزینه ترجیح داده می شود, و گاهی تنها چیزی که ممکن است در موارد زیر است.

1. هنگامی که تأسیسات جدید یا اخیراً ساخته شده ارزیابی می شوند

2. در موردی که تحلیل بهترین و کارآمدترین استفاده از یک قطعه زمین ضروری باشد.

3. زمانی که امکان سنجی ساخت و ساز جدید ضروری است.

4. ارزیابی پروژه های عمرانی ناتمام.

5. برای ارزیابی به منظور شناسایی اشیاء مشمول مالیات (ساختمان، قطعه زمین).

6. برای ارزیابی برای اهداف بیمه.

7. برای تجدید ارزیابی دارایی های ثابت شرکت ها.

8. در صورت کمبود اطلاعات از روش های دیگر ارزیابی استفاده کنید.

استفاده از رویکرد هزینه با شرایط زیر محدود می شود:

اگر ساختمان قدیمی است یا به عنوان توسعه نیافته موثرترین استفاده از سایت را نشان نمی دهد. در این حالت، ارزیابی قابل اعتماد زوال فیزیکی، عملکردی و خارجی سازه برای ارزیاب دشوار است.

اگر داده‌های ارزیابی سود کسب‌وکار کاملاً مفقود یا ناهمگن باشد.

اگر ارزیابی املاک و مستغلات برای اهداف سرمایه گذاری انجام شود، کاربرد رویکرد هزینه با این واقعیت پیچیده می شود که فاصله زمانی در دستیابی به یک ساختمان بازسازی شده تکمیل شده را در نظر نمی گیرد.

اگر محاسبات میانی با داده های بازار بررسی نشود، رویکرد هزینه، قابلیت اطمینان لازم را برای نتیجه فراهم نمی کند.

رویکرد بهای تمام شده نتیجه ارزش دارایی آزاد را نشان می دهد. بنابراین برای ارزش گذاری املاکی که اجاره داده می شوند یا دارای سایر حقوق مالکیت جزئی هستند، باید تعدیل های مناسب انجام شود. ارزیاب تنظیماتی را برای حقوق مالکیت خاص که باید ارزیابی شود، و همچنین برای هزینه های اضافی که در زمان بیکار بودن محل ایجاد می شود، انجام می دهد.

تعیین هزینه تعویض کامل ساختمانهاارزیابی هزینه جایگزینی کامل بر اساس ویژگی های قیمت گذاری در ساخت و ساز است که با ویژگی های محصولات ساختمانی تعیین می شود. محصولات ساختمانی سرمایه ای دارایی های ثابتی برای مقاصد تولیدی و غیرتولیدی هستند که در محل مصرف آتی خود ایجاد می شوند. در نتیجه، فرآیند تولید غیر ثابت رخ می دهد، زیرا سازندگان ساختمان ها و سازه ها هر بار به یک سایت ساخت و ساز جدید نقل مکان می کنند. پیامد این ویژگی پیچیدگی مکانیزاسیون و عدم امکان خودکارسازی فرآیند ساخت و ساز، فرآیند ساخت و ساز متوالی (نه موازی) و چرخه طولانی ایجاد محصولات ساختمانی است. به طور متوسط، اجسام بزرگ از 3 تا 5 سال ایجاد می شوند. هزینه بالای یک محصول واحد (هزینه تخمینی ساخت و ساز) منجر به این واقعیت می شود که محصولات ساختمانی همیشه به سفارش ایجاد می شوند.

ترکیب شرکت کنندگان در ایجاد محصولات ساختمانی پیچیده مستلزم مشارکت سازمان های مختلف است: سرمایه گذاران. پیمانکاران؛ طراحان؛ تامین کنندگان مصالح و تجهیزات ساختمانی؛ بانک ها؛ واسطه ها و دیگران

فرآیند ایجاد محصولات ساخت و ساز سرمایه را می توان به مراحل یا مراحل مستقل با محتوای کار انجام شده و ترکیب شرکت کنندگان تقسیم کرد.

مراحل تولید ساختمان

هزینه های تعویض ساختمان بدون در نظر گرفتن فرسودگی و فرسودگی خانه چوبی مسکونی به مساحت 50 مترمربع. محاسبه شده بر اساس داده های منتشر شده در استانداردهای برآورد دولتی NCS 81-0201-2012. بخش 1. شاخص های استاندارد قیمت ساخت و ساز تلفیقی،

بخش 1. ساختمان‌های مسکونی کم‌مرتبه از نوع مانور و خانه‌های شهری،

جدول 01-01-003 چوبی (از کنده های گرد)

متر: 1 متر مربع از مساحت کل یک ساختمان مسکونی

NCP بر اساس قیمت ها از 1 ژانویه 2012 برای منطقه پایه (منطقه مسکو) محاسبه می شود. بنابراین، این شاخص باید به تاریخ امروز ترجمه شود، برای این منظور ما در شاخص تبدیل قیمت از 1 ژانویه 2012 به قیمت های 1 ژانویه 2013 که برابر با 1.12 و ضریب تبدیل از قیمت های منطقه پایه است ضرب می کنیم. به سطح قیمت نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه، که برابر با 0، 87 است.

برای تعیین هزینه تعویض ساختمان بدون در نظر گرفتن فرسودگی، رقم حاصل باید در مساحت خانه و سود سرمایه گذار ضرب شود که 15 درصد است.

بنابراین هزینه تعویض ساختمان بدون در نظر گرفتن فرسودگی و فرسودگی با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

– هزینه ساخت 1 متر مربع قیمت ها از 1 ژانویه 2012 در منطقه مسکو، هزار روبل / متر مربع.

ضریب تبدیل قیمت از قیمت های منطقه پایه (منطقه مسکو) به سطح قیمت نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه

بنابراین، با جایگزینی داده ها برای شی ما، دریافت می کنیم:

RUR 4,173,525

11.3. محاسبه هزینه های تعویض ساختمان با در نظر گرفتن فرسودگی و فرسودگی.

برای تعیین هزینه های تعویض با در نظر گرفتن فرسودگی و فرسودگی، لازم است هزینه تعویض ساختمان در ضریب سایش ضرب شود:

هزینه تعویض ساختمان با در نظر گرفتن فرسودگی و فرسودگی

- هزینه های تعویض ساختمان به استثنای فرسودگی و فرسودگی

من ضریب سایش است.

استهلاک به عنوان کاهش در هزینه جایگزینی به دلیل عوامل مختلف، ناشی از تاریخ ارزیابی تعریف می شود. سه نوع سایش وجود دارد: سایش فیزیکی، سایش عملکردی و سایش خارجی.

سایش انباشته شده توسط فرمول تعیین می شود

و - سایش انباشته،

زوال جسمانی،

سایش عملکردی

سایش خارجی

زوال جسمانی() با روش طول عمر تعیین می شود

نرخ استهلاک فیزیکی = سن موثر / عمر اقتصادی

برای خانه های چوبی عمر اقتصادی 50 سال است.

این خانه در سال 2001 ساخته شده است، سن موثر 12 سال است

سپس: =12/50=0.24.

هیچ نشانه ای از کهنگی خارجی و عملکردی در زمان ارزیابی یافت نشد، بنابراین مقادیر آنها برابر با 0 است.

بنابراین، سایش انباشته برابر است با:

با جایگزینی مقادیر به دست آمده، هزینه تعویض ساختمان را با در نظر گرفتن فرسودگی و فرسودگی در می یابیم.

4 173 525 * 0,76= 3,171,879 روبل

11.4. محاسبه ارزش شیء ارزیابی در چارچوب رویکرد هزینه

ارزش یک ملک موجود برابر است با ارزش زمین (قطعه زمین) به اضافه هزینه های ساخت ساختمان ها و سازه ها منهای استهلاک انباشته ساختمان ها و سازه ها. این یک توصیف شفاهی از مدل اصلی رویکرد هزینه است. از نظر ریاضی، مدل رویکرد هزینه پایه به شکل زیر است:

V = LV + IV - D ,

جایی که V- هزینه ملک؛ LV- هزینه زمین؛ IV- هزینه ساختمان ها و سازه ها؛ D- فرسودگی انباشته (کل) ساختمان ها و سازه ها.

جایگزینی شاخص هایی که محاسبه کردیم در فرمول LV = 3 312 125 مالیدن در بند 11.1 و IV - D =3171879 در 11.3 دریافت می کنیم:

V = 3 312 125 مالش.+ 3 171 879 مالش = 6 484 004 مالیدن

بنابراین، ارزش بازار یک قطعه زمین با یک ساختمان مسکونی واقع در کراسنودار، خیابان. لنینا، 62 ساله، که بر اساس رویکرد هزینه از 25 دسامبر 2013 به دست آمده است، به گرد می شود 6 484 004 (شش میلیون و چهارصد و هشتاد و چهار هزار و چهار) روبل.

روش تجزیه مولفهبا قبلی تفاوت دارد زیرا هزینه کل ساختمان به عنوان مجموع هزینه های اجزای ساختمان فردی آن - پایه ها، دیوارها، سقف ها و غیره محاسبه می شود. هزینه هر جزء بر اساس مجموع هزینه های مستقیم و غیرمستقیم مورد نیاز برای ساخت یک واحد حجم بر اساس فرمول به دست می آید:

جایگزینی Vп =[Σ V j · C j ]· K n، (6.4)

که در آن جایگزینی Vп کل هزینه جایگزینی است.

V j – حجم جزء j.

ج j – هزینه هر واحد حجم.

Кн - ضریبی که اختلاف موجود بین شی ارزیابی شده و ساختار معمولی انتخاب شده را در نظر می گیرد (برای یک شی یکسان.

چندین گزینه برای استفاده از روش تجزیه کامپوننت وجود دارد:

پیمانکاری فرعی؛

تفکیک بر اساس نمایه کاری؛

تخصیص هزینه ها

روش پیمانکاری فرعی بر اساس این واقعیت است که پیمانکار ساختمان ساز، پیمانکاران فرعی را برای تحویل چای با کیفیت و سریع استخدام می کند! کار ساخت و ساز. سپس کل هزینه های تمام پیمانکاران فرعی محاسبه می شود.

روش پروفایل مشابه روش پیمانکاری فرعی است و بر اساس محاسبه هزینه های استخدام افراد متخصص (نجر تراشی، گچ کار، نجار و ...) است.

روش تخصیص هزینه شامل استفاده از واحدهای مختلف مقایسه برای ارزیابی اجزای مختلف ساختمان‌ها و سپس جمع کردن این رتبه‌ها با هم است.

محاسبه هزینه کامل تکثیر (تعویض) با استفاده از روش بررسی کمی

روش بررسی کمیبر اساس محاسبات کمی و هزینه دقیق هزینه های نصب تک تک اجزا، تجهیزات و ساخت و ساز ساختمان به عنوان یک کل است. علاوه بر محاسبه هزینه های مستقیم، لازم است هزینه های سربار و سایر هزینه ها در نظر گرفته شود و برآورد کاملی برای بازسازی شی ارزیابی شده تهیه شود.

روش بررسی کمی نتایج دقیق تری به دست می دهد، اما در عین حال روشی پرکارتر است که در نتیجه ارزیابی کننده باید آموزش نظری خاص و تجربه عملی قابل توجهی داشته باشد.

برای تعیین هزینه تخمینی ساخت و ساز، اسناد برآوردی تهیه می شود که شامل برآوردهای محلی و محاسبات برآورد محلی، برآورد شی و محاسبات برآورد شی، محاسبات برآورد برای انواع هزینه های جداگانه، محاسبات برآورد تلفیقی هزینه های ساخت و ساز، خلاصه هزینه ها و سایر اسناد می باشد. .

برآوردهای محلی اسناد برآورد اولیه هستند که برای انواع خاصی از کار و هزینه های ساختمان ها و سازه ها و همچنین برای کارهای عمومی محل بر اساس اسناد کاری توسعه یافته تهیه می شوند.

برآوردهای شیء داده ها را از برآوردهای محلی جمع آوری می کند و امکان تشکیل قیمت های تلفیقی (قراردادی) برای محصولات ساختمانی را فراهم می کند.

برآورد هزینه ساخت و ساز تلفیقی بر اساس برآورد سایت و برآورد هزینه گردآوری می شود.

روش های محاسبه هزینه هنگام تهیه برآوردها (محاسبات) برای سرمایه گذار و پیمانکار به صورت جایگزین، می توان از روش های محاسبه هزینه زیر استفاده کرد:

مدبر؛

منبع-شاخص;

شاخص پایه;

غرامت اساسی؛

بر اساس یک بانک داده در مورد هزینه تاسیسات آنالوگ ساخته شده یا طراحی شده قبلی.

بیایید نگاهی دقیق تر به این روش ها بیندازیم.

روش منابع - محاسبه در قیمت های فعلی (پیش بینی) و تعرفه های منابع (عناصر هزینه)، بر اساس نیاز به مواد، محصولات، سازه ها (از جمله موارد کمکی مورد استفاده در فرآیند کار) و همچنین داده ها در مورد فواصل و روش ها انجام می شود. از تحویل آنها به ساخت و ساز سایت، مصرف انرژی برای اهداف تکنولوژیکی، زمان کار ماشین آلات ساختمانی و ترکیب آنها، هزینه های نیروی کار کارگران.

روش شاخص منابع ترکیبی از روش منبع با سیستمی از شاخص ها برای منابع مورد استفاده در ساخت و ساز است.

شاخص های هزینه (قیمت، هزینه) شاخص های نسبی هستند که توسط نسبت شاخص های هزینه جاری (پیش بینی شده) و شاخص های هزینه پایه برای منابع قابل مقایسه در نام گذاری تعیین می شوند.

روش شاخص پایه - محاسبه مجدد هزینه ها در ردیف های بودجه از سطح قیمت پایه تا سطح قیمت فعلی با استفاده از شاخص ها.

روش جبران اولیه - جمع هزینه محاسبه شده در سطح پایه قیمت های برآورد شده و هزینه های اضافی تعیین شده توسط محاسبات مربوط به تغییرات قیمت ها و تعرفه ها برای منابع مورد استفاده در فرآیند ساخت و ساز.