Yalpi renta usulini baholash amaliyotida qo'llash
11.03.2001 Muallif Chemerikin S.M.
Rossiyada ko'chmas mulkni baholash ancha vaqtdan beri mavjud bo'lib, uning G'arb olimlari tomonidan ishlab chiqilgan metodologiyasi Rossiya iqtisodiy sharoitida muvaffaqiyatli sinovdan o'tgan. Ko'chmas mulkni baholash tizimining zaif elementlaridan biri bu jarayonni axborot bilan ta'minlashdir. Shunday qilib, agar turar-joy ko'chmas mulkini (kvartiralarni) baholashda deyarli hech qanday muammo yuzaga kelmasa, ko'p sonli davriy nashrlar va ixtisoslashtirilgan nashrlar nashr etilib, ular doimiy ravishda turar-joy ko'chmas mulk bozori tahlillari natijalarini, hozirgi vaziyat va tendentsiyalarni e'lon qiladi. uning rivojlanishi, keyin baholashda Turar-joy bo'lmagan ko'chmas mulk ob'ektlari uchun vaziyat diametral ravishda qarama-qarshi deb aytish mumkin - deyarli hech qanday tahliliy ma'lumot yo'q, taqqoslanadigan ob'ektlarning nisbatan kam soni, bu tegishli tahlillarni, hisob-kitoblarni amalga oshirishni qiyinlashtiradi. , va boshqalar.
Bu, o'z navbatida, ko'chmas mulkni baholash tizimida mavjud bo'lgan muayyan yondashuv va usullardan foydalanish imkoniyatiga ta'sir qiladi. Ushbu usullardan biri, bizning fikrimizcha, yalpi renta usuli (yalpi renta multiplikatori usuli) bo'lib, uning natijalari baholash amaliyotida ko'chmas mulkni baholashning boshqa usullariga nisbatan eng aniq hisoblanadi.
Mavjud vaziyatni biroz o'zgartirish va ko'chmas mulk baholovchilariga kasbiy faoliyatida yordam berish uchun biz Moskva shahrida joylashgan sanoat, omborxona, chakana va ofis maqsadlarida ko'chmas mulk uchun yalpi ijara multiplikatorining qiymatlarini aniqlash bo'yicha tadqiqot o'tkazdik. eng dinamik rivojlanayotgan fazoviy bazalardan biri hisoblanadi.
Shuni esda tutish kerakki, yalpi renta usuli ko'chmas mulkni sotish narxi va uni ijaraga berishdan olingan tegishli ijara daromadi o'rtasidagi to'g'ridan-to'g'ri bog'liqlikning ob'ektiv asosiga asoslanadi. Bu munosabatlar yalpi renta multiplikatori (GRM) bilan o'lchanadi, u yalpi daromad multiplikatori (GIM) deb ham ataladi.
Yalpi renta usuli bozor yondashuvi usuli hisoblanadi, chunki bu ko'rsatkich bozorda sotiladigan ob'ektlar uchun sotish narxlari va yalpi ijara daromadini hisobga oladi. U ob'ektning yoki taqqoslanadigan mulkning operatsion xarajatlari nisbatini hisobga olmaydi.
Umuman olganda, yalpi ijara usulini qo'llash algoritmi quyidagi bosqichlardan iborat:
I bosqich. Yalpi ijara multiplikatorini (GRM) hisoblash. Ushbu bosqichda yaqinda sotilgan va ijaraga olingan baholanayotgan mulk bilan taqqoslanadigan ko'chmas mulk ob'ektlari ro'yxati tuziladi. Rossiya sharoitida bunday ma'lumotlar baholovchilar uchun erkin mavjud emasligi sababli, siz takliflar ma'lumotlaridan juda ishonchli foydalanishingiz mumkin. Analog ob'ektlarni baholanayotgan ob'ekt bilan taqqoslash, qoida tariqasida, ularning funktsional maqsadiga ko'ra amalga oshiriladi, chunki sotish narxi va ijarada boshqa omillar (tugatish, joylashish va boshqalar) allaqachon hisobga olinadi. Taqqoslanadigan ob'ektlar ro'yxati tuzilgandan so'ng, yalpi ijara multiplikatori (GRM) quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
GRM - yalpi ijara multiplikatori;
PV - taqqoslanadigan ob'ektni sotish (taklif) narxi;
PGR - tegishli taqqoslanadigan mulkning potentsial yalpi ijarasi.
Yalpi ijara multiplikatorining bir nechta qiymatlarini hisoblab chiqqandan so'ng, olingan qiymatlar baholanayotgan mulkka qo'llanilishi mumkin bo'lgan yagona qiymat yoki qiymatlar oralig'ini olish uchun kelishib olinadi.
II bosqich. Baholanayotgan mulk uchun potentsial yalpi ijara (PGR) qiymatini hisoblash. Ushbu bosqichda taqqoslanadigan ob'ektlar uchun baholanadigan ob'ekt bo'yicha renta (potentsial yalpi renta) miqdori taqqoslanadigan ob'ektlarga zarur tuzatish koeffitsientlarini kiritish bilan belgilanadi.
III bosqich. Baholangan mulk uchun potentsial yalpi ijaraning taxminiy qiymatini va yalpi renta multiplikatorining tegishli qiymatini ko'paytirish orqali baholangan mulk qiymatini hisoblash.
Yalpi ijara miqdori solishtiriladigan mulk va ob'ekt mulki o'rtasidagi qulayliklar yoki boshqa farqlarga moslashtirilmasligi kerak. Agar taqqoslanadigan mulklar va baholanayotgan mulk o'rtasida farqlar mavjud bo'lsa, ular sotish (taklif) narxlarida va ijara stavkalarida allaqachon hisobga olingan deb hisoblanadi. Shunga ko'ra, agar solishtirish mumkin bo'lgan mulk baholanayotganidan yomonroq bo'lsa, uning sotish narxi va ijara stavkasi mos ravishda past bo'ladi. Yalpi daromadning sotish narxiga matematik nisbati o'zgarmaydi.
Moskvada joylashgan ofis, chakana savdo, sanoat va ombor ko'chmas mulklari uchun yalpi ijara multiplikatori qiymati tahlili o'tkazildi. Masalan, 627 kvadrat metrlik ofis maydoni. m, bu turdagi yagona emas, Kutuzovskiy prospektida (Kutuzovskaya metro bekati) 2000 yil oktyabr oyida 1 kv. m umumiy maydoni 1196 AQSH dollarini tashkil etib, ayni paytda 1 kv.m uchun 400 AQSH dollaridan ijaraga berish taklif qilingan. operatsion xarajatlarni hisobga olgan holda yiliga m. Ushbu mulkni sotish narxi va ijara stavkasi nisbati asosida yalpi ijara multiplikatorining qiymati 3,0 ga teng bo'ladi. Qolgan ob'ektlar uchun ham xuddi shunday tartib o'tkazildi.
Yalpi renta multiplikatori usuli (yalpi daromad multiplikatori). Yalpi ijara multiplikatori - sotish narxining potentsial yoki haqiqiy yalpi daromadga nisbati. Usul uch bosqichda amalga oshiriladi: Birinchi bosqich . Baholanayotgan mulkdan bozor ijarasi daromadi taxmin qilinadi. Ikkinchi bosqich. Yalpi daromadning sotuv narxiga nisbati oxirgi bozor operatsiyalari asosida aniqlanadi. Uchinchi bosqich. Baholanayotgan mulkning taxminiy qiymati baholanayotgan mulkdan olinadigan bozor ijarasi daromadini yalpi ijara multiplikatoriga ko‘paytirish yo‘li bilan hisoblanadi. V = D r VRM = D r, bu erda V - baholangan ob'ektni sotishning mumkin bo'lgan narxi; D r – baholanayotgan mulkning ijara daromadi; GRM – yalpi ijara multiplikatori; C anal - analogni sotish narxi; PVD anal - analogning potentsial yalpi daromadi. Misol. Yuqori bosimli mulkka ega bo'lgan mulkni 15 000 dollarga baholash kerak Ma'lumotlar banki yaqinda sotilgan analoglar haqida quyidagi ma'lumotlarni o'z ichiga oladi (jadvalga qarang).
| Sotish narxi Sanal | |||||
BRM (analoglar bo'yicha o'rtacha) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.
V= 15000x5= 75000$
Yalpi ijara multiplikatori baholangan va taqqoslanadigan mulklar o'rtasidagi farqlarga moslashtirilmaydi, chunki GRMni hisoblash haqiqiy ijara to'lovlari va ushbu farqlarni hisobga olgan holda sotish narxlariga asoslanadi.
4.3 Xarajat yondashuvini qo'llash
Xarajat yondashuvidan foydalangan holda binolar va inshootlarning narxini baholashga o'tishdan oldin, baholovchi nafaqat texnik hujjatlarni o'qib chiqishi, balki bino va inshootlarni ham tekshirishi kerak. Bu unga baholash ob'ektining batafsil tavsifini tuzishga imkon beradi, bu tashqi va ichki tuzilmalar va muhandislik tizimlarining xususiyatlarini beradi. Xarajat yondashuvi 3 bosqichni o'z ichiga oladi: Birinchi bosqich. Bino yoki inshootlar joylashgan er uchastkasining qiymatini aniqlash. Ikkinchi bosqich. Baholash kuchga kirgan sanada bino yoki inshootni almashtirish yoki almashtirish qiymatining smetasi. Uchinchi bosqich. Bino va inshootlarning barcha turdagi eskirishlarini hisoblash. Bino va inshootlarni almashtirish qiymatini baholash. Ushbu yondashuvda almashtirish qiymati yoki almashtirish qiymati quyidagi usullar asosida aniqlanadi:
- qiyosiy birlik; element bo'yicha hisoblash (komponentlarga bo'linish); indeks baholash.
- bosqich. Shu kabi ob'ektlarni qurish xarajatlari to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib, qurilish ishlari uchun xarajatlar me'yorlari ishlab chiqiladi (1 m², har m³ bino uchun). Odatdagi tuzilma sifatida, shartnoma narxi ma'lum bo'lgan yaqinda qurilgan ob'ektdan foydalanish yaxshiroqdir. Agar baholovchi yaqinda qurilgan taqqoslanadigan ob'ektni topa olmasa, u Iqtisodiyot va menejment markaziy ilmiy-tadqiqot instituti, Coinvest kompaniyasi va boshqa kompaniyalarning ishlanmalaridan foydalanishi mumkin, ular qurilish mahsulotlarining iste'mol birligi narxining aniq ko'rsatkichlarini taqdim etadi. asosiy, joriy va prognoz narxlar darajasidagi binolar va inshootlarning xarakterli turlari uchun. bosqich. Birlik xarajati standarti baholanayotgan binoning umumiy maydoni yoki hajmiga ko'paytiriladi. bosqich. Baholanayotgan ob'ektning xususiyatlariga o'zgartirishlar kiritiladi.
| Qurilish blokining asosiy qiymati | Majburiy maydon | Asosiy birlik uchun qurilish narxi | Baholanayotgan ob'ektning xarakteristikalari uchun tuzatishlar | Mahalliy sharoitlarni hisobga olgan holda multiplikator | To'liq xarajatlar smetasi |
Bino va inshootlarning tannarxini element bo'yicha hisoblash usuli.
Bu usulni komponentlash usuli deb ham atashadi. Baholovchi hisob-kitoblarni quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiradi:
- bosqich. Binoni alohida elementlarga (poydevor, devorlar, ramka, tom va boshqalar) ajratish. bosqich. Baholash sanasida qurilayotgan binoda ma'lum bir elementni o'rnatish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni hisoblash. Buning uchun birlik hajmini qurish uchun zarur bo'lgan to'g'ridan-to'g'ri va bilvosita xarajatlar miqdori aniqlanadi.
- bosqich. Element bo'yicha xarajatlar yig'indisi.
- ajratish usuli; umrbod usuli.
Bo'lish usuli.
U barcha turdagi eskirishlarni hisobga olishdan iborat bo'lib, ular quyidagilarni o'z ichiga oladi:
- olinadigan jismoniy eskirish; tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish; olinadigan funktsional eskirish; tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish; iqtisodiy (tashqi) eskirish va eskirish.
Qaytariladigan jismoniy eskirish tufayli buzilishlarni aniqlash
| Ishlarning nomi | Narxi, dollar |
| Saytni ta'mirlash | |
| Suv ta'minoti tarmog'ini ta'mirlash | |
| Ichki bo'yash va pardozlash | |
| Olib tashlash mumkin bo'lgan jismoniy buzilish - jami |
Qisqa muddatli tarkibiy qismlarning qaytarib bo'lmaydigan jismoniy eskirishi natijasida yuzaga keladigan buzilishlarni aniqlash
| Komponentlar | Ko'paytirishning umumiy qiymati | Haqiqiy yoki samarali yosh | O'rtacha umr ko'rish | Amortizatsiya, dollar |
|
| Ventilyatsiya | |||||
| Kanalizatsiya | |||||
| Isitish |
Uzoq muddatli buyumlarning qaytarib bo'lmaydigan jismoniy eskirishi natijasida yuzaga keladigan buzilishlarni aniqlash
| Hisoblash ma'lumotlari | O'lchov birligi, dollar |
| Ko'paytirishning umumiy qiymati (ishlab chiqaruvchining foydasisiz), dollar. | |
| Olib tashlanadigan jismoniy buzilish, dollar. | |
| Qisqa muddatga ega komponentlarni ko'paytirishning umumiy qiymati, dollar. | |
| Uzoq umrga ega bo'lgan komponentlarni ko'paytirishning umumiy qiymati (1-2-3), dollar. | |
| Tuzilishning samarali yoshi, yillar | |
| Tuzilmaning iqtisodiy hayoti, yillar | |
| Uzoq muddatli komponentlarning eskirishi ((5/6) 100), % | |
| Uzoq muddatli komponentlarning buzilishi ((4 7)/100), dollar. |
Jismoniy eskirish va eskirishni aniqlash
| qurilish elementi | O'zgartirish narxi, dollar | Yig'ilgan amortizatsiya, dollar |
|||
| Fond | |||||
| Quvvat tizimi |
|||||
| Strukturaviy elementning nomi | Binoning konstruktiv elementining solishtirma og'irligi | Kiyinish foizi | Bino qiymatidagi amortizatsiya ulushi |
- elementlarni qo'shishni talab qiladigan kamchiliklar; elementlarni almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab qiladigan kamchiliklar.
- tegishli savdo, birida tashqi eskirish belgilari bo‘lgan, ikkinchisida esa yo‘q bo‘lgan bir-biriga o‘xshash ikkita ob’yekt solishtirilganda, sotish bahosidagi farq tashqi eskirish sifatida talqin etiladi; ijaraga olingan zararlarni kapitallashtirish yalpi renta multiplikatoridan foydalanish.
Iqtisodiy amortizatsiya = Ijaradagi yo'qotish x Yalpi ijara multiplikatori
Yashash muddatini hisoblash usuli. Ushbu usulni qo'llashda quyidagi tushunchalar qo'llaniladi:- Iqtisodiy hayot- bu ob'ektdan (binodan) foyda olish uchun foydalanish mumkin bo'lgan vaqt davri. Ushbu davrda yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shadi. Mulkning umumiy eskirganligi sababli amalga oshirilgan yaxshilanishlar uning qiymatiga hissa qo'shmasa, mulkning iqtisodiy hayoti tugaydi. Jismoniy hayot davomiyligi ob'ekt - bu bino mavjud bo'lgan vaqt davri. Jismoniy xizmat muddati binoning buzilishi bilan tugaydi. Samarali yosh(ekspert tomonidan baholanadi) ob'ektning holatini hisobga olgan holda tashqi ko'rinishini baholashga asoslanadi. Bu uning jismoniy holatiga mos keladigan yoshdir. Qolgan iqtisodiy hayot qurilish - baholash sanasidan boshlab ob'ektning iqtisodiy muddati tugaguniga qadar bo'lgan davr. Standart xizmat muddati- bu qoidalar bilan belgilanadigan binolar va inshootlarning xizmat qilish muddati.
I: VS = EV: EJ, qaerda
men - kiyish; V - almashtirish qiymati; EV - samarali yosh; EZh - iqtisodiy xizmat muddati. Bu formulani quyidagicha yozish mumkin:
EV: EJ = O'zgartirish qiymati amortizatsiya foizi.
Yaroqlilik muddati usuli jamlangan amortizatsiyani hisoblashda ham, har qanday turdagi amortizatsiyani hisoblashda ham qo'llaniladi.
Yalpi renta multiplikatori usuli. (VRM)
Yalpi ijara multiplikatori - bu mulkning sotish narxi va yalpi daromadining nisbatini aks ettiruvchi ko'rsatkich. Ushbu ko'rsatkich shunga o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlari uchun hisoblanadi va baholanayotgan mulkning adekvat ko'rsatkichiga ko'paytiruvchi sifatida ishlatiladi.
Yalpi ijara multiplikatoridan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholash bosqichlari:
1. Baholangan ob'ektning potentsial yoki haqiqiy yalpi daromadi baholanadi;
2. Baholanayotgan mol-mulkning kamida uchta analogi tanlanadi, ular uchun sotish narxi va potentsial yoki haqiqiy daromad miqdori to'g'risida ishonchli ma'lumotlar mavjud;
3. Analoglarni baholanayotgan ob'ekt bilan solishtirish qobiliyatini oshirish uchun zarur tuzatishlar kiritiladi;
4. Har bir analog uchun yalpi ijara multiplikatori hisoblanadi;
5. Yakuniy VRM barcha analoglar uchun hisoblangan VRMning o'rtacha arifmetik qiymati sifatida aniqlanadi;
6. Baholash ob'ektining bozor qiymati o'rtacha GRM va baholash ob'ektining taxminiy adekvat yalpi daromadining mahsuloti sifatida hisoblanadi.
7. Baholanayotgan mulkning taxminiy bozor qiymati quyidagi formula bo‘yicha hisoblanadi:
Sn = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)
bu erda CH - baholanayotgan mulkning taxminiy bozor qiymati; PVDots - baholangan ob'ektdan potentsial yalpi daromad; DVDots - baholangan ob'ektdan haqiqiy yalpi daromad VRMsr - yalpi ijara multiplikatori; Tsa - shunga o'xshash mulkni sotish narxi; yoki formula bo'yicha:
Sn = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+...+Tsan/PVDan):n (2)
bu erda Tsa1 - birinchi o'xshash ob'ektni sotish narxi; PVD1 - birinchi o'xshash ob'ektdan potentsial yalpi daromad; Tan - n-chi shunga o'xshash ob'ektni sotish narxi; PVDan - n-chi shunga o'xshash ob'ektdan potentsial yalpi daromad; n - o'xshash ob'ektlar soni.
GRM daromad keltiruvchi mulkni baholashning bozor usuli hisoblanadi
mulk, chunki bu ko'rsatkich bozorda sotiladigan ob'ektlar uchun sotish narxlari va yalpi ijara daromadini hisobga oladi. Misol: Baholovchi potentsial yalpi daromadi 30 000 ming rubl bo'lgan mulkning bozor qiymatini aniqlashi kerak. Axborot bazasi yaqinda sotilgan analoglar haqidagi ma'lumotlarni o'z ichiga oladi.
Biz analoglar uchun o'rtacha yalpi ijara multiplikatorini va uning o'rtacha qiymatini hisoblaymiz: (105,000: 35,000 + 96,000: 28,000 + 110,000: 31,000): 3 = 3,3257 GRM analoglar va taqqoslashlar o'rtasidagi farqlarga mos kelmaydi. VRM ning haqiqiy ijara to'lovlari va sotish narxlariga asoslanadi, ular allaqachon bu farqlarni hisobga oladi. Baholanayotgan mulkning bozor qiymati 30 000 x 3,3257 = 99 770 (ming rubl)
Yalpi ijara ko'rsatkichi taqqoslanadigan narsalar va ob'ekt xususiyatlari o'rtasidagi qulayliklar yoki boshqa farqlarga moslashtirilmasligi kerak. GRMni hisoblash haqiqiy ijara to'lovlari va bozorda mavjud bo'lgan sotish narxlariga asoslanadi. Agar taqqoslanadigan ob'ektlar va baholanayotgan mulklar o'rtasida qulayliklar yoki xizmatlar darajasida farqlar mavjud bo'lsa, bu farqlar allaqachon sotish narxlari va ijara stavkalarida hisobga olingan deb taxmin qilinadi.
Usul juda oddiy, ammo quyidagi kamchiliklarga ega:
1. 1.Faqat rivojlangan va faol ko'chmas mulk bozori sharoitida foydalanish mumkin, ya'ni. Baholanayotgan mol-mulk ular ishlab chiqaradigan daromad asosida raqobatbardosh mulklarni muntazam sotish va sotib olish amalga oshiriladigan bozorda joylashgan bo'lishi kerak.
2. 2.Baholash predmeti va uning taqqoslanadigan hamkasbi o'rtasidagi tavakkalchilik yoki kapitalning daromadlilik stavkalaridagi farqni to'liq hisobga olmaydi;
3. Shuningdek, taqqoslanayotgan ob'ektlarning sof operatsion daromadidagi ehtimoliy farqni hisobga olmaydi.
Rossiyada ko'chmas mulkni baholash ancha vaqtdan beri mavjud bo'lib, uning G'arb olimlari tomonidan ishlab chiqilgan metodologiyasi Rossiya iqtisodiy sharoitida muvaffaqiyatli sinovdan o'tgan. Ko'chmas mulkni baholash tizimining zaif elementlaridan biri bu jarayonni axborot bilan ta'minlashdir. Shunday qilib, agar turar-joy ko'chmas mulkini (kvartiralarni) baholashda deyarli hech qanday muammo yuzaga kelmasa, ko'p sonli davriy nashrlar va ixtisoslashtirilgan nashrlar nashr etilib, ular doimiy ravishda turar-joy ko'chmas mulk bozori tahlillari natijalarini, hozirgi vaziyat va tendentsiyalarni e'lon qiladi. Turar-joy bo'lmagan ko'chmas mulkni baholashda vaziyat biroz boshqacha deyish mumkin: jamoat mulki ob'ektlarida juda cheklangan miqdordagi tahliliy ma'lumotlar, solishtirish mumkin bo'lgan ob'ektlarning nisbatan kichik soni, ayniqsa, bu erda joylashgan joylarda. bozor kam rivojlangan, bu tegishli tahlillarni, hisob-kitoblarni va hokazolarni amalga oshirishni qiyinlashtiradi. Bu, o'z navbatida, ko'chmas mulkni baholash tizimida mavjud bo'lgan muayyan yondashuv va usullardan foydalanish imkoniyatiga ta'sir qiladi. Bu usullardan biri, bizning fikrimizcha, yalpi renta usuli (yalpi renta multiplikatori usuli) bo'lib, uning natijalari baholash amaliyotida ko'chmas mulkni baholashning boshqa usullariga nisbatan nisbatan aniqdir. Yalpi ijara multiplikatorini aniqlash tamoyillarini qo'llash ko'chmas mulk ob'ektining kapitallashuv stavkasini hisoblash tamoyillari bilan bog'liq.
Ushbu nashrda biz ushbu ta'riflarni, ularning bir-biri bilan aloqasini, shuningdek, amaliyotda qo'llanilishini qisqacha tahlil qildik. Biz retrospektiv davrda va tadqiqot sanasi bo'yicha Novosibirskdagi tijorat ko'chmas mulk bozori segmentlari bo'yicha tahliliy ma'lumotlarni o'rgandik.
Asosiy ta'riflar
Kapitallashtirish darajasi(kapitallashtirish koeffitsienti) - aktivning bozor qiymatining yil davomida sof daromadiga nisbatini tavsiflovchi ko'rsatkich. Mulkni baholashda bu ko'rsatkich quyidagicha hisoblanadi: yillik sof foyda / mulk qiymati. Kapitalizatsiya darajasi investorga ma'lum bir aktivni sotib olish orqali oladigan daromad foizini ko'rsatadi.
Yalpi ijara multiplikatori (GRM)- bu sotish bahosi va mulkning yalpi daromadi nisbatini aks ettiruvchi ko'rsatkich. Yalpi ijara multiplikatori potentsial (PVG) yoki haqiqiy yalpi daromad (AGI) ishonchli baholanishi mumkin bo'lgan ob'ektlar uchun ishlatiladi.
Yalpi ijara multiplikatori usuli mulkning bozor qiymati va ushbu mulkni ijaraga berish orqali olinadigan potentsial ijara daromadi o'rtasida to'g'ridan-to'g'ri bog'liqlik mavjudligi haqidagi taxminga asoslanadi. Shuning uchun, agar mulkni ijaraga olish mumkin bo'lgan ijara stavkasi dastlabki ma'lumotlar sifatida ma'lum bo'lsa, u mulk qiymatini baholash uchun ishlatiladi. Multiplikator teskari masalani hal qilishga ham imkon beradi: Mulkning ma'lum qiymatidan kelib chiqib, kerakli ijara stavkasini aniqlang. Baholash texnikasi nuqtai nazaridan bu usul bevosita kapitallashtirish usuliga yaqin. Biroq, u o'ziga xos xususiyatlarga ega. Yalpi ijara multiplikatori muayyan mulkning individual xarakteristikasi emas. U baholanayotgan mulkning xususiyatlarini, ya'ni qolgan xizmat muddatini, ushbu mulkka xos bo'lgan operatsion xarajatlar darajasini, ijara stavkalarining o'sishi bo'yicha bozor taxminlarini, bitimning moliyaviy shartlarini va boshqalarni hisobga olmaydi. multiplikator ijara daromadi va mulkning bozor qiymati o'rtasidagi o'rtacha nisbatni tavsiflaydi, bu ob'ektlarning ma'lum bir sinfiga yoki aniqrog'i bozor segmentiga xosdir. Shuning uchun, yalpi ijara multiplikatori faqat mulkni baholashning qo'pol usuli sifatida, ommaviy baholash usullariga yaqin bo'lishi mumkin. Bu multiplikator va kapitallashuv nisbati o'rtasidagi asosiy farq, agar bu ob'ektlar, masalan, qolgan xizmat muddatida farq qilsa, ikkita o'xshash ob'ekt uchun sezilarli darajada farq qilishi mumkin. Shuni ta'kidlash kerakki, yalpi ijara to'lovi multiplikatoridan farqli o'laroq, kapitallashuv koeffitsienti aniq iqtisodiy ma'noga ega. U ma'lum bir mulkka xos bo'lgan yakuniy rentabellik va kapitalni tiklash usulini tavsiflaydi. Shuning uchun uni prognoz davrida baholanayotgan mulk qiymatining kutilayotgan o'sishi yoki pasayishini hisobga olgan holda muqobil investitsiya variantlari rentabelligini tahlil qilish asosida hisoblash mumkin.
Bugungi kunda yalpi ijara multiplikatori va kapitallashuv stavkalarini hisoblash uchun turli formulalar mavjud. Turli formulalardan foydalanganda, ma'lum BPM uchun tariflar oralig'i farq qilishi mumkin.
BRM va kapitallashuv stavkalarini hisoblash uchun umumiy formulalar
Keling, Rutgaiser V.M tomonidan darslikdan olingan birinchi formulani ko'rib chiqaylik. "Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash". Hisoblash uchun yaqinda sotilgan va ijaraga olingan qimmatli ob'ekt bilan taqqoslanadigan ko'chmas mulk ob'ektlari ro'yxati tuziladi. Rossiya sharoitida bunday ma'lumotlar baholovchilar uchun erkin mavjud emasligi sababli, siz takliflar ma'lumotlaridan juda ishonchli foydalanishingiz mumkin. Analog ob'ektlarni baholanayotgan ob'ekt bilan taqqoslash, qoida tariqasida, ularning funktsional maqsadiga ko'ra amalga oshiriladi, chunki sotish narxi va ijarada boshqa omillar (tugatish, joylashish va boshqalar) allaqachon hisobga olinadi. Taqqoslanadigan ob'ektlar ro'yxati tuzilgandan so'ng, yalpi ijara multiplikatori (GRM) quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
A.V. Dotsenko o'zining "Inqiroz davrida ko'chmas mulkni baholashda kapitalizatsiya chegirma stavkalarini hisoblash" ilmiy maqolasida, VRM qiymatini hisoblashda ko'chmas mulk bozorining tegishli segmenti uchun ijaraning o'rtacha bozor qiymati va narxini hisoblash mumkin, deb hisoblaydi. foydalanilsin. BRMni aniqlash uchun hisoblangan bog'liqlik quyidagi shaklga ega:
Ko'paytirgichni aniqlashning to'g'ridan-to'g'ri usulidan foydalanish L.A. Leiferning "Tarixiy" ma'lumotlar asosida yalpi renta multiplikatorini aniqlash" maqolasida GRM quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
To'g'ridan-to'g'ri aniqlash usuli, agar baholash uchun qiziqish ob'ektlari sinfi uchun bir vaqtning o'zida ularni sotish va ijaraga berish bo'yicha takliflar bo'yicha ma'lumotlar mavjud bo'lgan etarli miqdordagi ob'ektlarni tanlash mumkin bo'lgan hollarda qo'llanilishi mumkin. Bunday ma'lumotlarni odatda bozorning rivojlangan segmentiga tegishli ko'chmas mulk ob'ektlari, masalan, savdo va ijara bozorlari ancha rivojlangan yirik shaharlardagi ofis yoki chakana savdo binolari uchun topish mumkin ( Matematik statistikadan ma'lumki, bunday baho chiziqli xolis baholar sinfida eng yaxshisidir.).
Shuningdek, Leifer L.A. GRM qiymatidan kelib chiqqan holda kapitallashuv stavkasini hisoblashning o'z metodologiyasini taklif qildi. Taklif etilayotgan metodologiyaga ko'ra, hisoblash variatsion qator (tartibli namunalar) asosida amalga oshiriladi. Birinchi namuna savdo narxlaridan, ikkinchisi ijara stavkalaridan shakllanadi. Keyin namunalar tartiblanadi va BPM ni hisoblash uchun juftliklar tuziladi. Juftlarning shakllanishi o'xshash iste'mol xususiyatlariga ega bo'lgan ob'ektlar ijara stavkalari tartibida bo'lgani kabi taxminan bir xil joylarni egallaydi degan taxminga asoslanadi. Ushbu taxminga asoslanib, biz sotish narxi va ijara stavkasi qiymatlarining juftligi asosiy iste'molchi xususiyatlari bo'yicha bir xil yoki hech bo'lmaganda o'xshash ob'ektlarga tegishli deb taxmin qilishimiz mumkin.
Ammo, qoida tariqasida, kapitallashuv stavkasini hisoblash uchun asosiy formuladan foydalaniladi (N.E. Simionova, R.Yu. Simionovning "Biznesni baholash: nazariya va amaliyot" darsligi), u quyidagicha ko'rinadi:
(1) va (4) formulalarni o'zgartirishdan foydalanib, siz BRM va SC ning bog'liqligi formulasini olishingiz mumkin, bu quyidagicha ko'rinadi::
,
Bundan tashqari, transformatsiya yo'li bilan formula (5) quyidagicha ko'rinishi mumkin:
2016 yil ma'lumotlariga ko'ra Novosibirskdagi tijorat ko'chmas mulk bozori uchun VRM va SK o'rtasidagi munosabatlar jadvali.
Tahliliy ma’lumotlar asosida “Monitoring. Novosibirsk tijorat ko'chmas mulk bozori bo'yicha takliflar" RID Analytics, 2016 yil oxirida tuzilgan va Jivaev M.V. "2016 yil 2-chorak uchun "Baholash faoliyatida qo'llaniladigan muhim parametrlarning qiymatlarini ekspert baholash natijalari" maqolasidan foydalangan holda. "Amaliy xarajatlarning haqiqiy yalpi daromaddan foizlarda qiymati (DVI)" qismida bir-biriga va boshqa omillarga bog'liq holda SC va VRM diapazoni o'rtasidagi bog'liqlikning umumiy jadvali tuzildi. Hisob-kitoblar (1) va (6) formulalar yordamida amalga oshirildi:
2009 yildan 2016 yilgacha bo'lgan turli davrlar uchun ochiq ommaviy ma'lumotlarga ko'ra Novosibirskdagi chakana ko'chmas mulkning kapitallashuv stavkasini tahlil qilish.
Ushbu mavzu bo'yicha tadqiqotlar olib borish natijasida biz mavjud tahliliy ma'lumotlarni o'rganib chiqdik va retrospektiv davrda Novosibirskdagi chakana ko'chmas mulk segmenti uchun kapitallashuv stavkalari diapazonlarini taqdim etdik.
Bosh direktor, I toifali baholovchi Evgeniya Sergeevna Arsenchuk
Yalpi ijara multiplikatori - bu mulkni sotish narxining mulkni ishlatishdan olingan potentsial yoki haqiqiy yalpi daromadga nisbati:
Qayerda URM - yalpi ijara multiplikatori; Narx - analogni sotish narxi.
Usul quyidagi ketma-ketlikda qo'llaniladi:
1) baholanayotgan mulkdan bozor ijarasi daromadi hisoblanadi;
2) yalpi ijara multiplikatori analog ob'ektlar uchun hisoblanadi;
3) baholanadigan ob'ektning taxminiy qiymati quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
Qayerda PVDon - mulkning potentsial yalpi daromadi baholanadi.
Yalpi ijara multiplikatori ob'ekt ob'ekti va taqqoslanadigan mulk o'rtasidagi farqlarga moslashtirilmaydi, chunki u haqiqiy ijara to'lovlari va bunday farqlarni hisobga olgan sotish narxlariga asoslanadi.
54. Korxonaning texnik va texnologik salohiyatini baholash xususiyatlari.
Korxonaning texnik va texnologik salohiyati bevosita ishlab chiqarish jarayonida amalga oshiriladi va inson resurslari bilan birgalikda bu jarayonning asosini tashkil qiladi.
Uning qo'llanilishi korxonaning xo'jalik faoliyatini amalga oshirish uchun tegishli moddiy shart-sharoitlarni ta'minlash, ishlab chiqarish va inventarlarning zarur hajmini saqlash, ishlab chiqarish funktsiyalarini bajarish, xizmatlar ko'rsatish bilan bog'liq transport, qadoqlash va boshqa tayyorgarlik operatsiyalarini bajarish uchun mo'ljallangan. , korxona xodimlariga mehnat va dam olish, ularning unumdorligini oshirish va butun korxona xo'jalik faoliyati samaradorligini oshirish. Shuning uchun uni ob'ektiv baholash korxonaning umumiy salohiyatini shakllantirish va baholash jarayonida muhim rol o'ynaydi.
Har qanday korxonaning texnik-texnologik asosini mashina va uskunalar tashkil etadi, ular iqtisodiy adabiyotlarda asosiy fondlarning faol qismi deb ham ataladi. Ular korxona mulkiy kompleksining muhim qismini tashkil qiladi va texnik va texnologik salohiyatni baholash ob'ekti sifatida ishlaydi.
Hozirgi vaqtda mashina va uskunalar individual aktivlar bozorida eng keng tarqalgan va faol tovar hisoblanadi. Bundan tashqari, mashina va asbob-uskunalarning muhim qismi uchun, uning funktsional maqsadining o'ziga xosligi natijasida bozor segmenti, bir tomondan, hajmi jihatidan cheklangan bo'lsa, boshqa tomondan, u bilan solishtirganda yuqori harakatchanlik bilan ajralib turadi. ko'chmas mulk, bu ushbu aktivlarning tizimli ravishda faol tiklanishi bilan izohlanadi.
Mashina va uskunalarning tegishli bozor segmentida baholash ob'ekti sifatida o'ziga xosligini belgilaydigan o'ziga xos xususiyatlari orasida quyidagilarni ajratib ko'rsatish mumkin:
1) yerga qattiq bog'lanmagan va o'ziga ham, vaqtincha biriktirilgan ko'chmas mulkiga tuzatib bo'lmaydigan jismoniy zarar etkazmasdan boshqa joyga ko'chirilishi mumkin;
2) umumiy texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlar (1 m2 maydonning narxi, 1 m3 hajm, 1 chiziqli metr uzunligi) yordamida ob'ektlarni tavsiflash mumkin emas;
3) ob'ektlarning funktsional, konstruktiv, ekspluatatsion xarakteristikalari va shunga mos ravishda ularning narx parametrlari ko'chmas mulk ob'ektlariga qaraganda ancha dinamik va tubdan o'zgarib, o'rtacha narxlardan foydalanish imkoniyatiga aralashadi;
4) jismoniy va funktsional eskirish muammosi ko'chmas mulk bilan solishtirganda ko'proq dolzarbdir;
5) standartlar, texnik shartlar va boshqa me'yoriy-texnik hujjatlar talablariga muvofiqligini hisobga olish zarurati;
6) kafolat va kafolatdan keyingi (ta'mirlash) xizmat ko'rsatish tizimining mavjudligi yoki yo'qligi, shuningdek, texnik xizmat ko'rsatish darajasini hisobga olish zarurati;
7) analoglarning narxlari har doim ham tannarxga, sotib olish narxiga yoki qoldiq balans qiymatiga asoslanmaydi va past baholanishi mumkin (masalan, savdo bozorlarini kengaytirish maqsadida) yoki ortiqcha baholanishi mumkin (masalan, katta marketing va reklama xarajatlari orqali);
8) baholanayotgan ob'ekt va unga o'xshash ob'ektning hayot aylanish bosqichini (ya'ni ob'ektning aniq modeli paydo bo'lishidan to yangi modellar bilan almashtirilishigacha bo'lgan vaqtni) hisobga olish kerak;
9) narxlar darajasida sezilarli o'zgarishlarni keltirib chiqaradigan turlar, sinflar, modellar, ishlab chiqaruvchilar va sotuvchilarning xilma-xilligi;
10) baholash ob'ektlari ham mustaqil inventar birliklari, ham ularning tarkibiy qismlari, ham texnologik komplekslar bo'lishi mumkin.
Mashina va asbob-uskunalarni baholashning maqsadlari xilma-xil bo'lib, ularni sotib olish va sotish, hadya qilish, meros qilib olish, tekinga berish, sug'urta qilish, garovga qo'yish, ijaraga berish, korxonaning mulkiy majmuasini tugatish, qayta baholash va boshqalar bilan bog'liq bo'lishi mumkin.
Mahalliy baholash faoliyati amaliyotida texnologik mashinalar, asbob-uskunalar va asbob-uskunalarni baholashning turli xil maqsadlari, mashina va asbob-uskunalarni va korxona mulkining boshqa turlarini baholash jarayonini chegaralash darajasiga qarab, uchga qisqartirilishi mumkin. turli maqsadlar:
1) boshqa mulk turlaridan mustaqil ravishda mashina va uskunalarni baholash. Bunday baholash ob'ekti odatda individual inventar birliklari bo'lib, ular baholash ob'ekti bilan bog'liq barcha jihozlar va qurilmalar bilan to'liq ob'ektlar yoki buyumlar to'plamidir.
Ularning bozor qiymatini aniqlashdan maqsad sotib olish va sotish, ijaraga berish, lizing, garov va boshqalardir. Bu holda "ommaviy" baholash amalga oshiriladi.
2) asosiy vositalarni baholash (qayta baholash) bosqichlaridan biri sifatida bir-biriga shartli ravishda bog'liq bo'lgan ko'plab mashina va uskunalar birliklarini baholash. Bunday holda, "oqim" yoki "guruhni baholash" mavjud;
3) mashina va asbob-uskunalarni butun korxonani baholash bosqichlaridan biri sifatida baholash (uni sotib olish va sotish, mulkiy huquqlarni qayta taqsimlash yoki tugatish paytida).
Bunday sharoitda baholashning asosiy ob'ektlari, qoida tariqasida, endi individual inventar birliklari emas, balki alohida elementlar o'rtasidagi mavjud ishlab chiqarish va texnologik aloqalarni hisobga olgan holda mashinalar va yordamchi qurilmalardan iborat butun texnologik komplekslardir. va ularni o'rab turgan texnik infratuzilma.
Bunday texnologik majmualar yakuniy mahsulotni ishlab chiqarish texnologiyasi bo'yicha yoki ularni o'rnatish joyida - bino, ustaxona, uchastka va boshqalar bo'yicha yagona tizimga bo'linadi. Bunday holda, "tizimni baholash" yoki "ishlab chiqarish va texnologik tizimlarni baholash" mavjud.
Birlamchi baholash ob'ektini tanlash baholash jarayonida aniqlanishi kerak bo'lgan qiymat turiga va uni aniqlash usullariga ta'sir qiladi. Xuddi shu inventar birligi mustaqil ob'ekt sifatida ham, ma'lum bir guruh yoki tizimning bir qismi sifatida ham baholanishi mumkin. Bunday birliklarning butun to'plamining umumiy taxminiy qiymati boshqacha bo'ladi, chunki foydalilik boshqacha.
55. Nomoddiy aktivlar qiymatini baholash xususiyatlari.
Nomoddiy aktivlardan tijorat maqsadlarida foydalanish muammosi ularni baholash zarurati bilan bevosita bog'liq bo'lib, u quyidagi maqsadlarda amalga oshirilishi mumkin:
o intellektual mulkka bo'lgan huquqlarni yoki ulardan foydalanish litsenziyalarini sotib olish va sotish;
o bozorlarni kengaytirishda yangi hamkorlarga franchayzalar berish;
o boshqa korxonalarning noqonuniy xatti-harakatlari tufayli korxonaning ishchanlik obro'siga etkazilgan zararni aniqlash;
o korporatsiya, xususiylashtirish, qo'shilish va qo'shib olish;
o moliyaviy hisobotga o'zgartirishlar kiritish;
o mulkni sug'urta qilish, garov bilan bog'liq bitimlarni amalga oshirish, korxona mulkini hadya qilish, meros yoki tekinga berish va boshqalar.
Nomoddiy aktivlarni baholashning xususiyatlari quyidagilardan iborat:
1. qiymat qiymatining o'tkazilgan huquqlar hajmiga bog'liqligi (intellektual mulk ob'ektlarining mualliflik huquqi egasiga tegishli bo'lgan huquqlarning to'liq hajmi; litsenziar foydalanish huquqini va huquqini saqlab qolmasdan litsenziarga berilgan mutlaq huquqlar). litsenziatga berilgan foydalanish usullari, shartlari va hududlari bo'yicha boshqa shaxslarga litsenziyalar berish, litsenziar foydalanish huquqini va foydalanish usullari, shartlari va hududlariga muvofiq boshqa shaxslarga litsenziya berish huquqini saqlab qoladi); ;
2. huquqiy himoyaga ega bo'lmagan ob'ektlardan ruxsatsiz foydalanish imkoniyati (mijoz munosabatlari, ishlab chiqarish tajribasi, boshqaruv va marketing ko'nikmalari va boshqalar);
3. nomoddiy aktivni begonalashtirish imkoniyatini hisobga olish zarurati;
4. nomoddiy aktivlarni baholashni tashkil etish bo'yicha majburiy tayyorgarlik ishlari (ob'ektni baholash ob'ekti bo'lgan moddiy tashuvchilar - tavsif, chizmalar, diagrammalar, mahsulot namunalari, audio va video kassetalar va boshqa vositalar mavjudligini tekshirish; amalga oshirish; ushbu huquqlarni tasdiqlovchi himoya hujjatlari - patentlar, sertifikatlar, litsenziya shartnomalari va boshqalar mavjudligi va haqiqiyligini aniqlash maqsadida intellektual mulk huquqlarini huquqiy ekspertizadan o'tkazish, aniqlangan qiymat turini asoslash: aktivning qiymati. faoliyat ko'rsatayotgan korxonaning mulkiy majmuasining bir qismi sifatida, ob'ektning zaruriy ma'lumotlari, uning foydalanish qiymati va narxi; ob'ektdan foydalanadigan tovar birligi va boshqalar)
Tayyorgarlik ishlaridan so'ng nomoddiy aktivlarni baholash bevosita amalga oshiriladi.
3. Nomoddiy aktivlarning bozor qiymatini baholash
Nomoddiy aktivlarni baholash jarayonida umumiy qabul qilingan yondashuvlar qo'llaniladi: daromad, tannarx va qiyosiy.
Baholashning u yoki bu yondashuvini tanlash sezilarli darajada nomoddiy aktivning turi va xususiyatiga, uning yordami bilan olinadigan daromadning barqarorligi va xususiyatiga, undan tijorat maqsadlarida foydalanish imkoniyatiga bog'liq.
Nomoddiy aktivlarni baholashda daromadli yondashuv alohida o'rin tutadi, chunki u nomoddiy aktivlarning haqiqiy qiymatini va ularning egasi ularga egalik qilish natijasida oladigan kelajakdagi foydani eng to'g'ri ko'rsatadi.
56. Nomoddiy aktivlarning bozor qiymatini daromadga qarab baholash
yondashuv.
Daromad yondashuvi kelajakdagi daromadning hozirgi qiymatini aniqlashga asoslanadi.
Birinchi usul, ya'ni ortiqcha daromad usuli, yaxshi niyatni (ishbilarmonlik obro'sini) baholash uchun ishlatiladi. Baholovchining vazifasi yaqinlashib kelayotgan bitimning narxi o'zgarib turadigan o'qni aniqlashdir. Baholash "katta qozon" tamoyili bo'yicha amalga oshiriladi, ya'ni. barcha afzalliklar bir-birini birlashtiradi va mustahkamlaydi.
Birinchi bosqichda aktivlar yoki kapitalning bozor qiymati aniqlanadi.
Ikkinchi bosqichda atipik daromadlar va xarajatlar uchun 2-sonli "Foyda va zararlar to'g'risida hisobot" buxgalteriya hisobini normallashtirish kerak. Normalizatsiya har doim soliqqa tortishdan oldin amalga oshiriladi. Natijada biz normallashtirilgan foyda olamiz. Baholovchi u bilan ishlaydi.
Uchinchi bosqichda biz kutilayotgan foydani aniqlaymiz, ya'ni. korxona faoliyat ko'rsatgan taqdirda oladigan foyda, chunki o'rtacha ushbu tarmoqdagi korxona ishlaydi. Buning uchun biz aktivlar yoki o'z kapitalining bozor qiymatini aktivlarning (yoki o'z kapitalining) sanoatning o'rtacha daromadliligiga ko'paytiramiz.
Keyingi bosqichda ortiqcha foyda aniqlanadi. Bu korxona tomonidan olingan normallashtirilgan sof foyda va oldingi bosqichda aniqlangan kutilayotgan foyda o'rtasidagi farq.
Beshinchi bosqichda biz kapitallashuv nisbatini aniqlaymiz. Ikkita variant mavjud:
aktsiyalari qimmatli qog'ozlar bozorida sotiladigan korxonalar uchun;
korxonalar uchun fond bozorida ro'yxatga olinmagan aksiyalar.
Yakuniy bosqichda gudvilning qiymati ortiqcha foydani kapitallashuv koeffitsientiga bo'lish yo'li bilan hisoblanadi va biz gudvilni hisobga olgan holda o'z kapitalining bozor qiymatini aniqlaymiz.
Royaltidan voz kechish usuli patentlar va litsenziyalar qiymatini baholash uchun ishlatiladi. Patent egasi boshqa shaxsga ma'lum to'lov (royalti) evaziga intellektual mulkdan foydalanish huquqini beradi. Royalti patentlangan mahsulotdan foydalangan holda ishlab chiqarilgan tovarlarni sotishdan olingan umumiy daromadning foizi sifatida ifodalanadi. Ushbu usulga ko'ra, intellektual mulk qiymati patent yoki litsenziyaning iqtisodiy muddati davomida kelajakdagi royalti to'lovlari oqimining joriy qiymati hisoblanadi. Royalti miqdori bozor tahlili asosida aniqlanadi.
Royaltidan ozod qilish usuli uchta modifikatsiyada mavjud bo'lib, ular hisob-kitob bazasida farqlanadi (yalpi daromad, qo'shimcha foyda, yalpi foyda).
Royaltidan ozod qilish usulidan foydalangan holda intellektual mulk ob'ektlarining qiymatini hisoblash bir necha bosqichda amalga oshiriladi.
Birinchi bosqichda royalti to'lovlari kutilayotgan sotish hajmlari prognozi amalga oshiriladi (mahsulotning hayot aylanishini hisobga olgan holda).
Ikkinchi bosqichda royalti stavkasi aniqlanadi. Ma'lumotlar ixtisoslashtirilgan adabiyotlarda chop etilgan standart royalti summalari jadvallaridan olingan.
Uchinchi bosqichda patent yoki litsenziyaning iqtisodiy muddati aniqlanadi. Huquqiy va iqtisodiy xizmat muddati mos kelmasligi mumkin, shuning uchun to'lov muddati bo'yicha real prognoz qilish kerak.
Keyingi qadam, prognoz qilingan sotuvlar foizini hisoblash orqali kutilayotgan royalti to'lovlarini hisoblashdir.
Beshinchi bosqichda patent yoki litsenziyani taʼminlash bilan bogʻliq barcha xarajatlar kutilayotgan royalti toʻlovlaridan chegirib tashlanadi.
Oltinchi bosqichda royalti to'lovlaridan diskontlangan foyda oqimlari hisoblab chiqiladi.
Ettinchi bosqichda royalti to'lovlaridan keladigan foyda oqimlarining joriy qiymatlari yig'indisi aniqlanadi.
Royalti asosidagi patent yoki litsenziya narxining formulasi quyidagicha:
RE = I=T Vi * Ri* Zi * K,
bu erda Vi - i-yilda litsenziya bo'yicha belgilangan mahsulot ishlab chiqarish hajmi (dona, kg, m3);
Ri - i-yildagi royalti miqdori, arb. birliklar;
Zi - i-yilda litsenziya bo'yicha mahsulotlarni sotish narxi, o'zboshimchalik birliklari. birliklar;
T - litsenziya shartnomasining amal qilish muddati, yillar;
i - litsenziya shartnomasining ko'rib chiqilayotgan amal qilish muddatining tartib raqami;
K - chegirma omili.
Litsenziyani baholashda foydani taqsimlash usuli qo'llaniladi.
Ushbu usul bo'yicha litsenziyaning qiymati litsenziarning intellektual mulk huquqlaridan foydalanish natijasida olingan qo'shimcha foydaning litsenziya shartnomasini tuzishda o'tkaziladigan ulushi sifatida aniqlanadi.
Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Dl-r * Kd,
bu erda Rlic - litsenziyaning narxi,
Dl-r - litsenziarning ulushi,
Jahon amaliyotida litsenziya shartnomalarini tuzishda litsenziarning ulushi 10 foizdan 30 foizgacha bo‘lgan oraliqda belgilanadi.
Litsenziar ulushini aniqlash uchun beshta narx omili hisobga olinadi:
Hudud ko'rsatkichi.
Litsenziya bo'yicha huquqlar hajmining ko'rsatkichi.
Huquqiy himoya ko'rsatkichi.
Patent tozaligi ko'rsatkichi
O'tkazilgan hujjatlar hajmining ko'rsatkichi.
Ixtirolar qiymatini baholashda ko'pincha foyda ustunligi usuli qo'llaniladi.
Ixtironing qiymati undan foydalanishdan kutilayotgan foyda ustunligi bilan belgilanadi. Foyda ustunligi deganda, baholangan intellektual mulk tufayli qo'shimcha foyda tushuniladi. U ixtirolardan foydalanishdan olingan foyda bilan ishlab chiqaruvchining ixtirodan foydalanmasdan mahsulot sotishdan olgan foydasi o'rtasidagi farqga teng. Ushbu yillik foyda ustunligi uni olishning kutilayotgan davriga diskontlanadi.
Shunday qilib, ixtironing narxini quyidagi formula yordamida hisoblash mumkin:
Rlits = I=T (Pr1 - Pr2)i * Vi * Kd, bu erda
Rlic - litsenziya narxi,
I=T (Pr1 - Pr2)i - ishlab chiqarish birligiga qo'shimcha foyda, I=1
Vi - jismoniy birliklarda sotish hajmi,
Kd - joriy qiymat omili,
T - prognoz qilingan yillar soni.
Ushbu usul doirasida qo'shimcha foydani hisoblash uchun royaltidan ozod qilish usuli (ikkinchi modifikatsiya) metodologiyasidan foydalanish mumkin.
Intellektual mulk ob'ektlarining qiymatini o'z hissasini qo'shish koeffitsienti orqali baholash usuli faqat ixtirolar va foydali modellarni baholash uchun qo'llaniladi. Ushbu texnika Rospatent tomonidan ishlab chiqilgan.
Mahsulot ishlab chiqarishda bir yoki bir nechta ixtirolardan foydalanish mumkin.
Birinchi versiyada asosiy formula:
Poi = Kommunikativ. * Kdu, qaerda
Poi - baholanayotgan ixtirodan olinadigan foyda,
General - ushbu ixtirodan foydalangan holda yaratilgan mahsulotlarni sotish natijasida korxona olgan foyda.
Kdu - baholanayotgan ixtironing aktsiyadorlik ishtiroki koeffitsienti.
Kdu = K"1 * K"3* K"4, bu erda
K"1 - natijalarga erishish koeffitsienti,
K"3 - hal qilingan texnik muammoning murakkablik koeffitsienti,
K"4 - yangilik koeffitsienti.
Ikkinchi variantda asosiy formula:
Poi = barcha ixtirolarning P. * Baholangan ixtironing KDU
Pall ixtirolari = Jami. * Barcha ixtirolar qayerda?
Barcha ixtirolarning Kdu = K"1max * K"3 max * K"4 maks. (8), ya'ni barcha baholangan ixtirolarning koeffitsientlari orasidan ushbu koeffitsientlarning maksimal qiymatlarini tanlaymiz.
K"1 baholi rasm * K"3 baholi tasvir tasvir * K"4 baholi rasm.
Baholanganning Kdu = (K"1 baholangan rasm * K"3 baholangan rasm * K"4 baholangan rasm+ ...+ K"1 n tasvir*
* K"3 n tasvir* K"4 n tasvir) ixtirolari
57. Ortiqcha foyda usuli.
U korxonaga ortiqcha foyda balansda aks ettirilmagan nomoddiy aktivlar hisobidan keltiriladi, bu esa aktivlar va o‘z kapitalining tarmoqdagi o‘rtacha ko‘rsatkichdan yuqori rentabellik bilan ta’minlanishiga asoslanadi. Bu usul birinchi navbatda gudvilning qiymatini baholaydi.
Ushbu usulning asosiy bosqichlari:
1. Barcha aktivlarning bozor qiymatini aniqlang.
2. Baholanayotgan korxonaning normalangan foydasini hisoblang.
3. Aktivlar yoki kapitalning tarmoq daromadliligini aniqlang.
4. Tarmoqning o‘rtacha daromadini aktivlarga (yoki o‘z kapitaliga (1-qavat x 3-qavat)) ko‘paytirish asosida kutilayotgan foydani hisoblang.
5. Ortiqcha foydani aniqlang (2-qavat - 4-qavat). Buning uchun kutilayotgan foyda normalangan foydadan ayiriladi.
6. Ortiqcha foydani kapitallashuv koeffitsientiga bo'lish yo'li bilan nomoddiy aktivlar (gudvil) qiymatini hisoblang. Materialni yaxshiroq o'zlashtirish uchun siz nazariy tamoyillarni baholash amaliyoti bilan birlashtirishga imkon beradigan yaxshi niyatni hisoblashning aniq misolidan foydalanishingiz kerak.
Misol: Aytaylik, kompaniya aktivlarining bozor qiymati 40 000 dollarga baholangan, normallashtirilgan sof foyda 8 000 dollarni tashkil etadi, aktivlarning o'rtacha daromadi 15%. Kapitalizatsiya darajasi -20%. Gudvilning qiymatini baholash kerak. Hisoblash algoritmi quyidagi shaklga ega bo'ladi.
Shuni hisobga olish kerakki, baholovchi aktivlarning bozor qiymatidan ishlamayotgan aktivlarni, shuningdek korxonaning haqiqiy sof daromadidan operatsion bo'lmagan daromadlarni olib tashlashi kerak. Ba'zi baholovchilar ortiqcha daromadlarni hisoblash uchun ma'lum bir vaqt oralig'ida, odatda besh yil davomida o'rtacha aktivlar va o'rtacha daromadlardan foydalanadilar. Ammo, agar tanlangan davr uchun ma'lumotlar o'rtacha darajadan yuqori yoki undan past bo'lgan "g'ayritabiiy yillar"ni hisobga olmasa, bu yondashuv oqlanadi. Retrospektiv ma'lumotlarning kelajakdagi mumkin bo'lgan foydani qanday aks ettirishini hisobga olmagan holda, so'nggi bir necha yil ichida oddiy o'rtacha yoki o'rtacha og'irlikdagi foydadan foydalanish korxonaning past baholanishiga yoki ortiqcha baholanishiga olib keladi. Ortiqcha daromad usulini qo'llashda eng muhim muammo bu gudvilning qiymatini hisoblash uchun kapitallashuv stavkasini to'g'ri tanlashdir. Gudvilning qiymati uning iqtisodiy foyda olish qobiliyati bilan belgilanadi. Odatda, investorlar besh yildan ortiq bo'lmagan muddatda gudvil tomonidan ishlab chiqarilgan kutilayotgan kelajakdagi foyda uchun to'laydilar. Bunday taxminlarga ko'ra, kapitalizatsiya darajasi investor to'lashga tayyor bo'lgan ortiqcha foyda keltiradigan yillar sonining o'zaro nisbati sifatida hisoblanadi. Misol uchun, agar investor besh yillik ortiqcha daromadga teng miqdorni to'lashga tayyor bo'lsa, u holda kapitallashuv darajasi 1:5 == 0,20 = 20% ga teng bo'ladi.
