Ko'chmas mulkni baholashda daromad yondashuvi - baholanayotgan mulkdan tijorat maqsadlarida foydalanishdan kutilayotgan daromadni aniqlashga asoslangan ko‘chmas mulk qiymatini baholash usullari majmui.
Ko'chmas mulkni baholashda daromadli yondashuvning bozor va xarajat yondashuvidan asosiy ustunligi shundaki, u investorning daromad manbai sifatida ko'chmas mulk haqidagi g'oyasini yaxshiroq aks ettiradi, ya'ni. Ko'chmas mulkning bu sifati asosiy narx omili sifatida hisobga olinadi. Ko'chmas mulkni baholashda daromadli yondashuvning asosiy kamchiligi shundaki, boshqa ikkita baholash yondashuvidan farqli o'laroq, u prognoz ma'lumotlariga asoslanadi.
Daromad yondashuvi ko'chmas mulkning joriy qiymatini kelajakdagi pul oqimlarining joriy qiymati sifatida baholaydi, ya'ni. aks ettiradi:
mulkning foydalanish muddati davomida olishi mumkin bo'lgan daromadning sifati va miqdori;
baholanayotgan ob'ektga ham, mintaqaga ham xos xavflar.
Aniqlash uchun daromad usuli qo'llaniladi sarmoyaxarajat, chunki potentsial investor mulk uchun ushbu mulkdan kelajakdagi daromadning hozirgi qiymatidan ko'proq pul to'lamaydi. U aniqlashda ham qo'llaniladi bozor qiymati.
Asosiy tushunchalar:
Daromadlarni kapitallashtirish kelajakdagi daromad va ob'ektning joriy qiymati o'rtasidagi munosabatni belgilovchi jarayondir.
Daromad yondashuvining asosiy formulasi (3.5-rasm):
yoki 
, Qayerda
C (V) - mulk qiymati;
BH (I) - baholanayotgan mulkdan kutilayotgan daromad. Daromad odatda mulkning ma'lum bir davr mobaynida ishlab chiqarishga qodir bo'lgan sof operatsion daromadini anglatadi;
K (R) - daromad yoki foyda darajasi - koeffitsient yoki kapitallashuv darajasi.
Kapitallashtirish darajasi- daromad va baholash ob'ektining qiymati o'rtasidagi munosabatni aks ettiruvchi rentabellik darajasi.
Kapitallashtirish darajasi- Bu mulkning bozor qiymatining u ishlab chiqaradigan sof daromadga nisbati.
Chegirma stavkasi- Mulkdan foydalanish natijasida kelib chiqadigan pul oqimlari qiymatini ma'lum bir vaqtda qayta hisoblashda qo'llaniladigan murakkab foiz stavkasi.
Daromad yondashuvidan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholashning asosiy bosqichlari:
Taqqoslanadigan mulk bozorida amaldagi stavkalar va tariflarni (ijara stavkalarini) tahlil qilish asosida yalpi potentsial daromadni baholash;
Yo'qotishlarni tahlil qilish;
Baholangan ob'ektni ishlatish xarajatlarini hisoblash;
Sof operatsion daromad aniqlanadi, bu yalpi potentsial daromad minus zararlar va xarajatlarning farqiga teng
Sof operatsion daromadni mulk qiymatiga aylantirish.
Daromad yondashuvi doirasida ikkita usuldan birini qo'llash mumkin: daromadlarni to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli va diskontlangan pul oqimlari usuli.
Ushbu usullar ko'chmas mulkning qiymati baholanayotgan mulkning kelajakda daromad oqimini yaratish qobiliyati bilan belgilanadi degan asosga asoslanadi. Ikkala usulda ham mulkdan keladigan kelajakdagi daromad ushbu mulkka xos bo'lgan xavf darajasini hisobga olgan holda uning qiymatiga aylantiriladi. Bu usullar faqat daromad oqimlarini o'zgartirish usuli bilan farqlanadi.
Daromadlarni kapitallashtirish usulidan foydalanganda, bir vaqtning o'zida daromad ko'chmas mulk qiymatiga, diskontlangan pul oqimi usulidan foydalanganda esa, bir qator prognoz yillari uchun undan maqsadli foydalanishdan olingan daromad, shuningdek, qayta sotishdan tushgan tushumga aylantiriladi. prognoz davri oxiridagi mulk konvertatsiya qilinadi.
Daromadni kapitallashtirish usuli quyidagi hollarda qo'llaniladi:
daromad oqimlari uzoq vaqt davomida barqaror bo'lib, sezilarli ijobiy qiymatni ifodalaydi;
daromad oqimlari barqaror, o'rtacha sur'atda o'sib bormoqda.
Asosiy hisoblash formulasi quyidagicha:
yoki 
,Qaerda
C - mulkning qiymati (pul birliklari);
CC - kapitallashuv nisbati (%).
Shunday qilib, daromadni kapitallashtirish usuli - yillik (yoki o'rtacha yillik) sof operatsion daromadni (NOI) joriy qiymatga aylantirish orqali ko'chmas mulk qiymatini aniqlash.
Ushbu usulni qo'llashda quyidagilarni e'tiborga olish kerak: cheklovchi shartlar:
daromad oqimlarining beqarorligi;
agar mulk rekonstruksiya qilinayotgan yoki qurilishi davom etayotgan bo'lsa.
Ushbu usulning asosiy muammolari
1. Usul mulkni sezilarli darajada rekonstruksiya qilishni talab qilganda yoki tugallanmagan qurilish holatida bo'lganda foydalanish uchun tavsiya etilmaydi, ya'ni. Yaqin kelajakda barqaror daromad darajasiga erishish mumkin emas.
2. Rossiya sharoitida baholovchi duch keladigan asosiy muammo - bu ko'chmas mulk bozorining "axborot shaffofligi", birinchi navbatda, ko'chmas mulkni sotish va ijaraga berish bo'yicha real operatsiyalar to'g'risidagi ma'lumotlarning yo'qligi, operatsion xarajatlar va statistik ma'lumotlarning yo'qligi. turli hududlarda har bir bozor segmentida yuk omili haqida ma'lumot. Natijada, NRR va kapitallashuv stavkasini hisoblash juda murakkab vazifaga aylanadi.
Kapitallashtirish usulidan foydalangan holda baholash protsedurasining asosiy bosqichlari:
kutilayotgan yillik (yoki oʻrtacha yillik) daromadni mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanish natijasida olinadigan daromad sifatida aniqlash;
kapitallashuv stavkasini hisoblash;
NPVni kapitallashuv koeffitsientiga bo'lish yo'li bilan sof operatsion daromad va kapitallashuv nisbati asosida mulk qiymatini aniqlash.
Potentsial yalpi daromad (GPI)- barcha yo'qotishlar va xarajatlarni hisobga olmagan holda ko'chmas mulkdan 100% foydalangan holda olinishi mumkin bo'lgan daromadlar. PPV baholanayotgan mulk maydoniga va belgilangan ijara stavkasiga bog'liq va quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
, Qayerda
S - ijaraga beriladigan maydon, m2;
sm - 1 m2 uchun ijara stavkasi.
Haqiqiy yalpi daromad (DVD)- bu potentsial yalpi daromad minus bo'sh joydan to'liq foydalanmaslik va ijara haqini undirishdagi yo'qotishlarni, mulkdan normal bozor foydalanishdan olingan boshqa daromadlarni qo'shgan holda:
DVD = PVD - Yo'qotishlar + Boshqa daromadlar
Sof operatsion daromad (NOI)- yil davomidagi amaldagi yalpi daromad minus operatsion xarajatlar (OR) (amortizatsiyadan tashqari):
CHOD = DVD - OR.
Operatsion xarajatlar - bu mulkning normal ishlashini ta'minlash va haqiqiy yalpi daromadni takror ishlab chiqarish uchun zarur bo'lgan xarajatlar.
Kapitallashtirish koeffitsientini hisoblash.
Kapitalizatsiya koeffitsientini aniqlashning bir necha usullari mavjud:
kapital xarajatlarni qoplashni hisobga olgan holda (aktiv qiymatining o'zgarishiga tuzatilgan);
bog'langan investitsiya usuli yoki investitsiya guruhi texnikasi;
to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli.
Kapi kompensatsiyasini hisobga olgan holda kapitallashuv koeffitsientini aniqlashumumiy xarajatlar.
Kapitalizatsiya nisbati ikki qismdan iborat:
investitsiyalarning (kapitalning) rentabellik darajasi, bu aniq investitsiyalar bilan bog'liq xavf va boshqa omillarni hisobga olgan holda mablag'lardan foydalanganlik uchun investorga to'lanishi kerak bo'lgan kompensatsiya;
kapitalni qaytarish stavkalari, ya'ni. dastlabki investitsiya summasini qaytarish. Bundan tashqari, kapitalizatsiya koeffitsientining ushbu elementi faqat aktivlarning amortizatsiya qilinadigan qismiga nisbatan qo'llaniladi.
Kapitalning rentabellik darajasi kümülatif qurilish usuli yordamida tuziladi:
Risksiz daromad darajasi +
Risk mukofotlari +
Ko'chmas mulkka investitsiyalar +
Ko'chmas mulk likvidligi pastligi uchun mukofotlar +
Investitsion boshqaruv mukofotlari.
Risksiz daromad darajasi - yuqori likvidli aktivlar bo'yicha foiz stavkasi, ya'ni. Bu "firma va jismoniy shaxslarning mablag'larini qaytarmaslik xavfisiz investitsiya qilish uchun haqiqiy bozor imkoniyatlarini" aks ettiruvchi stavka. OFZ va VEB bo'yicha daromad ko'pincha xavf-xatarsiz kurs sifatida qabul qilinadi.
Baholash jarayonida nominal va real risksiz stavkalar ham rubl, ham xorijiy valyuta bo'lishi mumkinligini hisobga olish kerak. Nominal stavkani real kursga va aksincha qayta hisoblashda amerikalik iqtisodchi va matematik I. Fisherning 20-asrning 30-yillarida ishlab chiqqan formulasidan foydalanish tavsiya etiladi:
; Qayerda
Rn - nominal stavka;
Rr – real kurs;
Jinf - inflyatsiya indeksi (yillik inflyatsiya darajasi).
Valyuta tavakkalsiz kursini hisoblashda dollar inflyatsiyasi indeksini hisobga olgan holda Fisher formulasidan, rublning risksiz kursini aniqlashda esa rubl inflyatsiyasi indeksidan foydalangan holda tuzatish kiritish tavsiya etiladi.
Rublning daromadlilik kursini dollar kursiga yoki aksincha konvertatsiya qilish quyidagi formulalar yordamida amalga oshirilishi mumkin:
Dr, Dv - rubl yoki xorijiy valyutadagi daromad darajasi;
Kurs – ayirboshlash kursi, %.
Risk mukofotining turli tarkibiy qismlarini hisoblash:
past likvidlik uchun mukofot. Ushbu komponentni hisoblashda mulkka kiritilgan investitsiyalarni darhol qaytarishning mumkin emasligi hisobga olinadi va u bozorda baholanadigan ob'ektlarga o'xshash ob'ektlarning odatdagi ta'sir qilish vaqti uchun dollar inflyatsiyasi darajasida olinishi mumkin;
xavf mukofoti ko'chmas mulkka investitsiyalar. Bunda ob'ektning iste'mol qiymatining tasodifan yo'qolishi ehtimoli hisobga olinadi va mukofot ishonchliligi eng yuqori toifadagi sug'urta kompaniyalarida sug'urta badallari miqdorida qabul qilinishi mumkin;
investitsiyalarni boshqarish uchun mukofot. Investitsiyalar qanchalik xavfli va murakkab bo'lsa, u shunchalik malakali boshqaruvni talab qiladi. Ijara to'lovlarini yig'ishda kam yuk va yo'qotishlar koeffitsientini hisobga olgan holda investitsiyalarni boshqarish uchun mukofotni hisoblash tavsiya etiladi.
Bog'langan investitsiya usuli yoki investitsiya guruhi texnikasi.
Agar mulk o'z kapitali va qarz kapitali yordamida sotib olinsa, kapitalizatsiya koeffitsienti investitsiyaning ikkala qismi uchun daromadlilik talablariga javob berishi kerak. Koeffitsient qiymati tegishli investitsiya usuli yoki investitsiya guruhi texnikasi bilan belgilanadi.
Qarz kapitalining kapitallashuv koeffitsienti ipoteka konstantasi deb ataladi va quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
; Qayerda
Rm – ipoteka doimiysi;
DO - yillik to'lovlar;
K - ipoteka krediti miqdori.
Ipoteka konstantasi murakkab foizlarning olti funksiyasi jadvali bilan aniqlanadi: u foiz stavkasi va kompensatsiya fondi omili yig‘indisiga teng yoki amortizatsiya birligiga to‘lanadigan badal koeffitsientiga teng.
Kapitalning kapitallashuv stavkasi ipoteka konstantasi deb ataladi va quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
; Qayerda
Rc – kapitalning kapitallashuv koeffitsienti;
PTCF - soliqlarni to'lashdan oldin yillik pul oqimi;
Ks - o'z kapitalining miqdori.
Umumiy kapitallashuv koeffitsienti o'rtacha og'irlik sifatida aniqlanadi:
M - ipoteka qarzining nisbati.
Agar aktiv qiymatining o'zgarishi bashorat qilinsa, kapitallashuv koeffitsientida kapitalning asosiy summasining qaytarilishini (qayta kapitalizatsiya jarayoni) hisobga olish zarur bo'ladi. Kapitalning rentabellik darajasi ba'zi manbalarda qayta kapitalizatsiya koeffitsienti deb ataladi. Dastlabki investitsiyalarni qaytarish uchun sof operatsion daromadning bir qismi R foiz stavkasi - qayta kapitallashtirish uchun foiz stavkasi bilan tiklash fondiga ajratiladi.
Uchta yo'l bor investitsiya qilingan kapitalni qoplash:
kapitalning to'g'ri chiziqli qaytarilishi (Ring usuli);
o'rnini bosish fondi va investitsiyalarning rentabellik darajasi bo'yicha kapitalning qaytarilishi (Inwood usuli). U ba'zan annuitet usuli deb ataladi;
kompensatsiya fondi va risksiz foiz stavkasi asosida kapitalni qaytarish (Hoskold usuli).
Ring usuli.
Ushbu usuldan asosiy qarz teng qismlarda to'lanishi kutilayotganda foydalanish maqsadga muvofiqdir. Kapitalning yillik daromadlilik darajasi aktiv qiymatining 100% ni uning qolgan foydali muddatiga bo'lish yo'li bilan hisoblanadi, ya'ni. Bu aktivning xizmat qilish muddatining o'zaro bog'liqligi. Daromad darajasi - foizsiz kompensatsiya fondiga joylashtirilgan boshlang'ich kapitalning yillik ulushi:
; Qayerda
n – qolgan iqtisodiy hayot;
Ry - investitsiyalarning daromadlilik darajasi.
Misol.
Investitsiya shartlari:
muddati - 5 yil;
R - investitsiyalarning rentabellik darajasi 12%;
ko'chmas mulkka qo'yilgan kapital miqdori 10 000 dollarni tashkil etadi.
Yechim. Ring usuli. Kapitalning yillik to'g'ri chiziqli rentabelligi 20% ni tashkil qiladi, chunki 5 yil ichida aktivning 100% hisobdan chiqariladi (100: 5 = 20). Bunday holda, kapitallashuv nisbati 32% (12% + 20% = 32%) bo'ladi.
Investitsiyalar bo'yicha talab qilinadigan daromad darajasini hisobga olgan holda kapitalning asosiy miqdorini qoplash jadvalda aks ettirilgan.
Ring usulidan foydalangan holda investitsiya qilingan kapitalni qoplash jadvali (AQSh dollari)
|
Davr boshidagi investitsiyalar balansi |
Investitsiyalarni qoplash |
Investitsiya qilingan kapitalning rentabelligi (12%) |
Umumiy daromad |
|
Kapitalning qaytarilishi mulkning butun muddati davomida teng qismlarda sodir bo'ladi.
Inwood usuli kapital daromadi investitsiyalarning daromadlilik darajasi bo'yicha qayta investitsiya qilingan taqdirda foydalaniladi. Bunday holda, kapitalizatsiya koeffitsientining tarkibiy qismi sifatida rentabellik darajasi investitsiyalar uchun foiz stavkasi bo'yicha almashtirish fondi omiliga teng:
Qayerda SFF - kompensatsiya fondi omili;
Y = R (investitsiyalarning daromadlilik darajasi).
Ushbu usul yordamida investitsiya qilingan kapitalni qoplash jadvalda keltirilgan. 3.5.
Misol.
Investitsiya shartlari:
muddati - 5 yil;
investitsiyalar rentabelligi - 12%.
Yechim. Kapitalizatsiya koeffitsienti 0,12 investitsiya daromadi darajasi va kompensatsiya fondi koeffitsienti (12%, 5 yil uchun) 0,1574097 yig'indisi sifatida hisoblanadi. Kapitalizatsiya stavkasi 0,2774097 ni tashkil qiladi, agar "Amortizatsiya uchun badal" ustunidan olingan bo'lsa (12%, 5 yil).
Jadval. Invud usulidan foydalangan holda investitsiya qilingan kapitalni qaytarish (AQSh dollari)
|
Yil boshidagi asosiy qarz qoldig'i, dollar. |
Kompensatsiyaning umumiy miqdori |
Shu jumladan |
||
|
kapitalga nisbatan % |
kompensatsiya asosiy qarz miqdori |
|||
Xoskold usuli. Dastlabki investitsiyalarning daromadlilik darajasi biroz yuqori bo'lganida foydalaniladi, bu esa bir xil tezlikda qayta investitsiya qilish ehtimoli yo'q. Qayta investitsiya qilingan mablag'lar uchun daromad xavf-xatarsiz stavkada olinadi deb taxmin qilinadi:
bu erda Yb - risksiz foiz stavkasi.
Misol. Investitsiya loyihasi 5 yil davomida investitsiya (kapital)dan yillik 12% daromad olishni nazarda tutadi. Investitsiyalarning daromadliligi 6% stavkada xavfsiz tarzda qayta investitsiya qilinishi mumkin.
Yechim. Agar kapitalning rentabellik darajasi 0,1773964 bo'lsa, bu 5 yil davomida 6% tiklanish omili bo'lsa, u holda kapitallashuv darajasi 0,2973964 (0,12 + 0,1773964) ni tashkil qiladi.
Agar investitsiya o'z qiymatining faqat bir qismini yo'qotishi bashorat qilinsa, kapitallashuv koeffitsienti biroz boshqacha hisoblab chiqiladi, chunki kapital ko'chmas mulkni qayta sotish orqali va qisman joriy daromad orqali qaytariladi.
Afzalliklar Daromadni kapitallashtirish usuli shundaki, bu usul to'g'ridan-to'g'ri bozor sharoitlarini aks ettiradi, chunki u qo'llanilganda odatda ko'chmas mulk bilan bog'liq ko'p sonli operatsiyalar daromad va qiymat o'rtasidagi munosabatlar nuqtai nazaridan tahlil qilinadi, shuningdek kapitallashtirilgan daromadni hisoblashda, gipotetik daromadlar to'g'risidagi hisobot tuziladi, uning asosiy printsipi ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilishning bozor darajasini taxmin qilishdir.
Kamchiliklar Daromadni kapitallashtirish usuli quyidagilardan iborat:
bozor operatsiyalari to'g'risida ma'lumot bo'lmaganda uni qo'llash qiyin;
Diskontlangan pul oqimi usuli (DCF) murakkabroq, batafsilroq va ob'ektni undan beqaror pul oqimlari olingan taqdirda baholashga, ularni olishning xarakterli xususiyatlarini modellashtirishga imkon beradi. DCF usuli quyidagi hollarda qo'llaniladi:
kelajakdagi pul oqimlari hozirgisidan sezilarli darajada farq qilishi kutilmoqda;
ko'chmas mulkdan kelajakdagi pul oqimlari hajmini asoslash uchun ma'lumotlar mavjud;
daromadlar va xarajatlar oqimi mavsumiydir;
baholanayotgan mulk yirik ko'p funktsiyali tijorat ob'ekti hisoblanadi;
mulk qurilayotgan yoki endigina qurilgan va foydalanishga topshirilgan (yoki foydalanishga topshirilgan).
DCF usuli prognoz qilingan pul oqimlari va qoldiq qiymatdan iborat bo'lgan daromadning joriy qiymatiga asoslangan ko'chmas mulk qiymatini baholaydi.
DCF ni hisoblash uchun quyidagi ma'lumotlar talab qilinadi:
prognoz davrining davomiyligi;
pul oqimlarining prognoz qiymatlari, shu jumladan reversiya;
Chegirma stavkasi.
DCF usuli uchun hisoblash algoritmi.
1. Prognoz davrini aniqlash. Xalqaro baholash amaliyotida Rossiya uchun o'rtacha prognoz muddati 5-10 yil, odatiy qiymat 3-5 yil bo'ladi; Bu oqilona prognoz qilish mumkin bo'lgan real davr.
2. Pul oqimlari qiymatlarini bashorat qilish.
DCF usuli bo'yicha ko'chmas mulkni baholashda mulkdan olinadigan daromadning bir necha turlari hisoblab chiqiladi:
potentsial yalpi daromad;
haqiqiy yalpi daromad;
sof operatsion daromad;
soliqlarni to'lashdan oldin pul oqimi;
soliqlarni to'lashdan keyin pul oqimi.
Amalda, rus baholovchilari naqd pul oqimlari o'rniga daromadlarni chegiradilar:
CHOD (mulk qarz majburiyatlari yuklanmagan deb qabul qilinganligini ko'rsatuvchi),
sof pul oqimi, operatsion xarajatlar, er solig'i va rekonstruksiya qilishdan tashqari,
soliqqa tortiladigan daromad.
Shuni hisobga olish kerakki, bu pul oqimi diskontlanishi kerak, chunki:
pul oqimlari foyda kabi o'zgaruvchan emas;
"pul oqimi" tushunchasi foydani hisoblashda hisobga olinmaydigan "kapital qo'yilmalar" va "qarz majburiyatlari" kabi pul ob'ektlarini hisobga olgan holda mablag'larning kirib kelishi va chiqishini o'zaro bog'laydi;
foyda ko'rsatkichi mablag'larning haqiqiy tushumlari yoki sarflanishidan qat'i nazar, ma'lum bir davrda olingan daromadni xuddi shu davrda qilingan xarajatlar bilan bog'laydi;
pul oqimi egasining o'zi uchun ham, tashqi tomonlar va kontragentlar - mijozlar, kreditorlar, etkazib beruvchilar va boshqalar uchun erishilgan natijalarning ko'rsatkichidir, chunki u egasining hisobvaraqlarida ma'lum mablag'larning doimiy mavjudligini aks ettiradi.
DCF usulidan foydalanganda pul oqimini hisoblash xususiyatlari.
Yer solig'i va mol-mulk solig'idan iborat bo'lgan mol-mulk solig'i (ko'chmas mulk solig'i) operatsion xarajatlarning bir qismi sifatida haqiqiy yalpi daromaddan chegirib tashlanishi kerak.
Iqtisodiy va soliq amortizatsiyasi haqiqiy naqd to'lov emas, shuning uchun daromadlarni prognoz qilishda amortizatsiyani hisobga olish kerak emas.
Kreditga xizmat ko'rsatish bo'yicha to'lovlar (foizlar va qarzlarni to'lash), agar mulkning investitsiya qiymati (ma'lum bir investor uchun) hisoblangan bo'lsa, sof operatsion daromaddan chegirib tashlanishi kerak. Mulkning bozor qiymatini baholashda kreditga xizmat ko'rsatish to'lovlarini chegirib tashlash shart emas.
Mulk egasining tadbirkorlik xarajatlari, agar ular mulkning zaruriy xususiyatlarini saqlab qolishga qaratilgan bo'lsa, haqiqiy yalpi daromaddan chegirib tashlanishi kerak.
Shunday qilib, dko'chmas mulk uchun pul oqimi (CF). quyidagicha hisoblangan:
- DVD bo'sh joydan ko'rilgan yo'qotishlar va ijara haqi va boshqa daromadlarni undirish PVD minus miqdoriga teng;
NPV DV minus OR va ko'chmas mulk egasining ko'chmas mulk bilan bog'liq biznes xarajatlariga teng;
- DP soliqlardan oldingi miqdorga tengNPV minus kapital qo'yilmalar va operatsion xarajatlarkreditlarga xizmat ko'rsatish va kreditlarning o'sishi.
DP mulk egasining daromad solig'i to'lovlarini chegirib tashlagan holda soliqlardan oldingi DPga teng.
Keyingi muhim qadam qaytarish qiymatini hisoblash. Qayta tiklash narxini quyidagi usullar yordamida taxmin qilish mumkin:
bozorning joriy holatini tahlil qilish, o'xshash ob'ektlarning narxini kuzatish va ob'ektning kelajakdagi holatiga oid taxminlar asosida sotish narxini belgilash;
mulkchilik davrida ko'chmas mulk qiymatining o'zgarishi to'g'risida taxminlar qilish;
mustaqil hisoblangan kapitallashuv stavkasidan foydalangan holda prognoz davri tugaganidan keyingi yil uchun daromadlarni kapitallashtirish.
Diskont stavkasini aniqlash."Chigirma stavkasi - bu kelajakda olingan yoki to'langan pul summasining hozirgi qiymatini hisoblash uchun ishlatiladigan omil."
Diskont stavkasi risk-daromad munosabatlarini, shuningdek, mulkka xos bo'lgan har xil turdagi risklarni (kapitallashtirish darajasi) aks ettirishi kerak.
Ko'chmas mulk uchun inflyatsion bo'lmagan komponentni aniqlash juda qiyin bo'lganligi sababli, baholovchi uchun nominal chegirma stavkasidan foydalanish qulayroqdir, chunki bu holda pul oqimlari prognozlari va mulk qiymatining o'zgarishi allaqachon inflyatsiya kutilmalarini o'z ichiga oladi.
Kelajakdagi pul oqimlarining joriy qiymatini nominal va real ko'rinishda hisoblash natijalari bir xil. Pul oqimlari va diskont stavkasi bir-biriga mos kelishi va bir xil bo'lishi kerak nima ekanligini hisobga olish kerak.
G'arb amaliyotida diskont stavkasini hisoblash uchun quyidagi usullar qo'llaniladi:
kümülatif qurilish usuli;
muqobil investitsiyalarni solishtirish usuli;
tanlash usuli;
monitoring usuli.
Kümülatif qurilish usuli diskont stavkasi tavakkalchilik funktsiyasi ekanligi va har bir aniq mulkka xos bo'lgan barcha risklar yig'indisi sifatida hisoblab chiqilishi asosiga asoslanadi.
Diskont stavkasi = Risksiz stavka + Risk mukofoti.
Risk mukofoti ma'lum bir mulkka xos bo'lgan xavf qiymatlarini yig'ish orqali hisoblanadi.
Tanlash usuli- diskont stavkasi murakkab foiz stavkasi sifatida ko'chmas mulk bozorida o'xshash ob'ektlar bilan tuzilgan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlar asosida hisoblanadi.
Ajratish usuli yordamida diskont stavkasini hisoblashning odatiy algoritmi quyidagicha:
daromadlar va xarajatlar oqimlaridan eng yaxshi va samarali foydalanish stsenariysi bo'yicha ma'lum vaqt oralig'ida har bir analog ob'ekt uchun modellashtirish;
ob'ekt bo'yicha investitsiyalarning daromadlilik normasini hisoblash;
tahlilning xususiyatlarini baholanayotgan ob'ektga etkazish uchun har qanday maqbul statistik yoki ekspert usuli bilan olingan natijalarni qayta ishlash.
Monitoring usuli tranzaktsiyalar ma'lumotlari asosida ko'chmas mulk investitsiyalarining asosiy iqtisodiy ko'rsatkichlarini kuzatish, bozorni muntazam monitoring qilishga asoslangan. Bunday ma'lumotlar bozorning turli segmentlarida to'planishi va muntazam ravishda nashr etilishi kerak. Bunday ma'lumotlar baholovchi uchun qo'llanma bo'lib xizmat qiladi va olingan hisoblangan ko'rsatkichlarni bozordagi o'rtacha ko'rsatkich bilan sifat jihatidan taqqoslash, har xil turdagi taxminlarning to'g'riligini tekshirish imkonini beradi.
DCF usuli yordamida mulk qiymatini hisoblash quyidagi formula yordamida amalga oshiriladi:
; Qayerda
PV – joriy qiymat;
Ci – t davrining pul oqimi;
Bu t davridagi pul oqimi uchun diskont stavkasi;
M - qoldiq qiymat.
Qoldiq qiymat yoki reversiya qiymati diskontlangan bo'lishi kerak (oxirgi prognoz yil omili bo'yicha) va pul oqimlarining joriy qiymatlari yig'indisiga qo'shilishi kerak.
Shunday qilib, mulkning qiymati = Prognoz qilinayotgan pul oqimlarining joriy qiymati + Qoldiq qiymatning joriy qiymati (reversiya).
Tegishli diskont stavkasini va kapitalizatsiya stavkasini tanlash boshqariladigan va boshqarilmaydigan risklarni hisobga olgan holda sinchkovlik bilan asoslanishi kerak.
Biznesning rivojlanishining turli bosqichlarida uning qiymatini baholash vazifasi o'z dolzarbligini yo'qotmaydi. Korxona - bu daromad keltiradigan va ma'lum bir investitsion jozibadorlikka ega bo'lgan uzoq muddatli aktivdir, shuning uchun uning qiymati masalasi ko'pchilikni qiziqtiradi, mulkdorlar va boshqaruv organlaridan tortib to davlat organlarigacha.
Ko'pincha, ular korxona qiymatini baholash uchun foydalanadilar daromad usuli (daromadli yondashuv), chunki har qanday investor pulni nafaqat binolar, asbob-uskunalar va boshqa moddiy va nomoddiy aktivlarga, balki nafaqat investitsiyani qoplashi, balki foyda keltirishi va shu bilan investorning farovonligini oshirishi mumkin bo'lgan kelajakdagi daromadga investitsiya qiladi. Shu bilan birga, investitsiya ob'ektini tanlashda kelajakda kutilayotgan daromad oqimining hajmi, sifati va davomiyligi alohida rol o'ynaydi. Shubhasiz, kutilayotgan daromad miqdori nisbiydir va investitsiyalarning mumkin bo'lgan muvaffaqiyatsizligi xavfi darajasiga qarab, ehtimollikning katta ta'siriga duchor bo'ladi, bu ham hisobga olinishi kerak.
Eslatma! Ushbu usuldan foydalanishda asosiy xarajat omili kompaniyaning kelajakdagi daromadi bo'lib, u korxona egalari uchun ma'lum iqtisodiy foyda keltiradi. Kompaniyaning daromadi qanchalik yuqori bo'lsa, boshqa narsalar teng bo'lsa, uning bozor qiymati shunchalik katta bo'ladi.
Daromad usuli korxonaning asosiy maqsadi - foyda olishni hisobga oladi. Ushbu pozitsiyalardan biznesni baholash uchun eng maqbuldir, chunki u korxonaning rivojlanish istiqbollarini va kelajakdagi umidlarni aks ettiradi. Bundan tashqari, u ob'ektlarning iqtisodiy eskirishini hisobga oladi, shuningdek, diskont stavkasi orqali bozor aspektini va inflyatsiya tendentsiyalarini hisobga oladi.
Barcha inkor etilmaydigan afzalliklarga qaramay, ushbu yondashuv munozarali va salbiy tomonlardan xoli emas:
- bu juda ko'p mehnat talab qiladi;
- daromadlarni prognoz qilishda yuqori darajadagi sub'ektivlik bilan tavsiflanadi;
- turli xil taxminlar va cheklovlar o'rnatilganligi sababli, ehtimollik va konventsiyalarning yuqori nisbati mavjud;
- rejalashtirilgan daromadga turli xil xavf omillarining ta'siri katta;
- korxona tomonidan hisobotlarda ko'rsatilgan real daromadni ishonchli aniqlash muammoli va yo'qotishlar turli maqsadlar uchun ataylab aks ettirilishi mumkin, bu mahalliy korxonalardan ma'lumotlarning noaniqligi bilan bog'liq;
- asosiy bo'lmagan va ortiqcha aktivlarni hisobga olish murakkab;
- zarar ko'rayotgan korxonalarni baholash noto'g'ri.
Korxonaning kelajakdagi daromad manbalarini ishonchli aniqlash qobiliyatiga va kompaniya faoliyatini kutilgan sur'atlarda rivojlantirishga alohida e'tibor qaratish zarur. Prognozning to'g'riligiga tashqi iqtisodiy muhitning barqarorligi ham katta ta'sir ko'rsatadi, bu Rossiyaning ancha beqaror iqtisodiy ahvoli uchun muhimdir.
Shunday qilib, quyidagi hollarda kompaniyalarni baholash uchun daromad yondashuvidan foydalanish tavsiya etiladi:
- ular ijobiy daromadga ega;
- daromad va xarajatlarning ishonchli prognozini tuzish mumkin.
Daromad yondashuvidan foydalangan holda kompaniya qiymatini hisoblash
Daromad yondashuvidan foydalangan holda biznes qiymatini baholash quyidagi muammolarni hal qilishdan boshlanadi:
1) korxonaning kelajakdagi daromadlari prognozi;
2) korxonaning kelajakdagi daromadlari qiymatini hozirgi kunga etkazish.
Ushbu muammolarni to'g'ri hal qilish baholash ishining adekvat yakuniy natijalarini olishga yordam beradi. Prognozlash jarayonida daromadlarni normallashtirish katta ahamiyatga ega bo'lib, uning yordamida bir martalik og'ishlar, xususan, bir martalik operatsiyalar natijasida, masalan, asosiy bo'lmagan va ortiqcha narsalarni sotishda paydo bo'ladi. aktivlar. Daromadni normallashtirish uchun o'rtacha, o'rtacha og'irlikdagi yoki ekstrapolyatsiya usulini hisoblash uchun statistik usullar qo'llaniladi. mavjud tendentsiyalarning davomini ifodalaydi.
Bundan tashqari, vaqt o'tishi bilan pul qiymatining o'zgarishi omilini hisobga olish majburiydir - ayni paytda daromadning bir xil miqdori kelajakdagi davrga qaraganda yuqori narxga ega. Kompaniyaning daromadlari va xarajatlarini prognoz qilishning eng maqbul muddati haqidagi qiyin savolni hal qilish kerak. Sanoatning o'ziga xos tsiklik xususiyatini aks ettirish uchun oqilona prognoz qilish uchun kamida 5 yillik davrni qamrab olish kerak, deb ishoniladi. Ushbu masalani matematik va statistik prizma orqali ko'rib chiqayotganda, ko'proq kuzatuvlar kompaniyaning bozor qiymatining yanada oqilona qiymatini beradi deb hisoblab, prognoz muddatini uzaytirish istagi paydo bo'ladi. Biroq, prognoz muddatini mutanosib ravishda oshirish daromad va xarajatlar, inflyatsiya va pul oqimlari qiymatlarini bashorat qilishni qiyinlashtiradi. Ba'zi baholovchilarning ta'kidlashicha, eng ishonchli daromad prognozi 1-3 yilga mo'ljallangan, ayniqsa iqtisodiy muhitda beqarorlik mavjud bo'lganda, chunki prognoz davrlari ko'payishi bilan hisob-kitoblarning shartliligi oshadi. Ammo bu fikr faqat barqaror ishlaydigan korxonalar uchun to'g'ri keladi.
Muhim!Har qanday holatda, prognoz davrini tanlashda siz kompaniyaning o'sish sur'ati barqarorlashgunga qadar bo'lgan davrni qoplashingiz kerak va yakuniy natijalarning eng aniqligiga erishish uchun siz prognoz davrini kichikroq oraliq davrlarga bo'lishingiz mumkin, masalan, yarim yil.
Umuman olganda, korxona qiymati korxonaning prognoz davridagi faoliyatidan ilgari joriy narxlar darajasiga to'g'rilangan daromad oqimlarini, keyingi prognozda biznes qiymatini qo'shish orqali aniqlanadi. davr (terminal qiymati).
Daromadni baholashning eng keng tarqalgan ikkita usuli quyidagilardir: daromadlarni kapitallashtirish usuli Va diskontlangan pul oqimi usuli. Ular kelajakdagi daromadlarning joriy qiymatini aniqlash uchun foydalaniladigan taxminiy chegirma va kapitalizatsiya stavkalariga asoslanadi. Albatta, daromad yondashuvi doirasida boshqa ko'plab usullar qo'llaniladi, lekin asosan ularning barchasi pul oqimlarini diskontlashga asoslangan.
Baholash usulini tanlashda baholashning maqsadi va uning natijalaridan maqsadli foydalanish katta rol o'ynaydi. Boshqa omillar ham ta'sir qiladi, masalan, baholanayotgan korxona turi, uning rivojlanish bosqichi, daromadning o'zgarish tezligi, ma'lumotlarning mavjudligi va uning ishonchlilik darajasi va boshqalar.
Usulkapitallashuvdaromad(Yagona davr kapitallashtirish usuli, SPCM)
Daromadni kapitallashtirish usuli korxonaning bozor qiymati kelajakdagi daromadning joriy qiymatiga teng degan taklifga asoslanadi. Uni allaqachon aktivlari to'plangan, barqaror va prognoz qilinadigan joriy daromadga ega bo'lgan va uning o'sish sur'ati o'rtacha va nisbatan doimiy bo'lgan kompaniyalarga nisbatan qo'llash maqsadga muvofiqdir, hozirgi holat esa ma'lum bir fikrni beradi. kelajakdagi faoliyatning uzoq muddatli tendentsiyalari. Va aksincha: kompaniyaning faol o'sishi bosqichida, qayta qurish jarayonida yoki foyda yoki pul oqimlarida sezilarli tebranishlar mavjud bo'lgan boshqa paytlarda (bu ko'plab korxonalar uchun xosdir), bu usuldan foydalanish istalmagan, chunki noto'g'ri qiymatni baholash natijasini olish ehtimoli yuqori.
Daromadni kapitallashtirish usuli retrospektiv ma'lumotlarga asoslanadi, kelgusi davr uchun esa sof daromad miqdoridan tashqari, boshqa iqtisodiy ko'rsatkichlar, masalan, kapital tarkibi, daromad darajasi va kompaniyaning xavf darajasi ekstrapolyatsiya qilinadi.
Daromadni kapitallashtirish usulidan foydalangan holda korxonani baholash quyidagicha amalga oshiriladi:
Joriy bozor qiymati = DP (yoki P net) / Kapitalizatsiya darajasi,
bu erda DP - pul oqimi;
P toza - sof foyda.
Eslatma! Baholash natijasining ishonchliligi ko'p jihatdan kapitallashuv darajasiga bog'liq, shuning uchun uni hisoblashning to'g'riligiga alohida e'tibor berilishi kerak.
Kapitalizatsiya stavkasi ma'lum bir vaqt uchun daromad yoki pul oqimi qiymatlarini qiymat o'lchoviga aylantirish imkonini beradi. Qoida tariqasida, u chegirma omilidan kelib chiqadi:
Kapitalizatsiya darajasi =D- T r,
Qayerda D- chegirma stavkasi;
T r - pul oqimi yoki sof foydaning o'sish sur'ati.
Ko'rinib turibdiki, kapitallashuv koeffitsienti ko'pincha bir xil kompaniya uchun chegirma stavkasidan past bo'ladi.
Taqdim etilgan formulalardan ko'rinib turibdiki, qaysi miqdor kapitallashtirilganiga qarab, pul oqimi yoki sof foydaning kutilayotgan o'sish sur'ati hisobga olinadi. Albatta, har xil turdagi daromadlar uchun kapitallashuv darajasi har xil bo'ladi. Shuning uchun, ushbu usulni amalga oshirishda asosiy vazifa kapitallashtiriladigan ko'rsatkichni aniqlashdir. Bunday holda, daromadni bashorat qilish mumkin baholash sanasidan keyingi yil uchun yoki retrospektiv ma'lumotlardan foydalangan holda hisoblangan o'rtacha daromad aniqlanadi. Sof pul oqimi korxonaning operatsion va investitsiya faoliyatini to'liq hisobga olganligi sababli, u ko'pincha kapitallashtirish uchun asos sifatida ishlatiladi.
Shunday qilib, kapitallashuv darajasi o'zining iqtisodiy mohiyatiga ko'ra diskont omiliga yaqin va u bilan kuchli bog'liqdir. Diskont stavkasi kelajakdagi pul oqimlarini hozirgi vaqtgacha kamaytirish uchun ham qo'llaniladi.
Diskontlangan pul oqimi usuli ( Diskontlangan pul oqimlari, DCF )
Diskontlangan pul oqimi usuli kutilgan daromadni olish bilan bog'liq risklarni hisobga olishga imkon beradi. Kelajakda daromadning yuqoriga va pastga sezilarli o'zgarishi bashorat qilinganda, ushbu usuldan foydalanish oqlanadi. Bundan tashqari, ba'zi hollarda, bu usul yolg'izmasalan, korxona faoliyatini kengaytirish, agar baholash vaqtida u to'liq ishlab chiqarish quvvatida ishlamasa, lekin yaqin kelajakda uni ko'paytirish niyatida bo'lsa, qo'llaniladi;ishlab chiqarish hajmining rejalashtirilgan o'sishi; umuman biznesni rivojlantirish; korxonalarning birlashishi; yangi ishlab chiqarish texnologiyalarini joriy etish va boshqalar.Bunday sharoitda kelgusi davrlarda yillik pul oqimlari bir xil bo'lmaydi, bu tabiiyki, daromadni kapitallashtirish usulidan foydalangan holda kompaniyaning bozor qiymatini hisoblashni imkonsiz qiladi.
Yangi korxonalar uchun foydalanish mumkin bo'lgan yagona usul diskontlangan pul oqimi usuli hisoblanadi, chunki baholash vaqtida ularning aktivlarining qiymati kelajakda daromad olish qobiliyatiga to'g'ri kelmasligi mumkin.
Albatta, baholanayotgan korxona qulay rivojlanish tendentsiyalari va daromadli biznes tarixiga ega bo'lishi ma'qul. Tizimli yo'qotishlarga duchor bo'lgan va salbiy o'sish sur'atiga ega bo'lgan kompaniyalar uchun diskontlangan pul oqimi usuli kamroq mos keladi. Bankrotlik ehtimoli yuqori bo'lgan kompaniyalarni baholashda alohida e'tibor berish kerak. Bunday holda, daromad yondashuvi, shu jumladan daromadlarni kapitallashtirish usuli umuman qo'llanilmaydi.
Diskontlangan pul oqimi usuli yanada moslashuvchan, chunkiyordamida har qanday faoliyat yurituvchi korxonani baholash uchun foydalanish mumkinKelajakdagi pul oqimlarining prognozi. Kompaniya rahbariyati va egalari uchun turli xil boshqaruv qarorlarining uning bozor qiymatiga ta'sirini tushunish katta ahamiyatga ega, ya'ni undan biznesning batafsil xarajat modeli asosida qiymatni boshqarish jarayonida foydalanish mumkin. va tanlangan ichki va tashqi omillarga nisbatan sezgirligini ko'ring. Bu kelajakda hayot tsiklining istalgan bosqichida korxona faoliyatini tushunish imkonini beradi. Va eng muhimi: bu usul investorlar uchun eng jozibador va ularning manfaatlariga javob beradi, chunki u kelajakdagi bozor rivojlanishi va inflyatsiya jarayonlari prognozlariga asoslanadi. Garchi bu borada ba'zi qiyinchiliklar mavjud bo'lsa-da, chunkibeqaror inqiroz iqtisodiyotida Bilan Bir necha yil oldin daromadingizni taxmin qilish juda qiyin.
Shunday qilib, usul yordamida biznes qiymatini hisoblash uchun dastlabki asospul oqimlarini diskontlash- bu prognoz bo'lib, uning manbai pul oqimlari to'g'risidagi retroinformatsiyadir. Diskontlangan kelajakdagi daromadning joriy qiymatini aniqlashning an'anaviy formulasi quyidagicha:
Joriy bozor qiymati = davr uchun pul oqimlarit / (1 + D) t.
Diskont stavkasi - biznesning joriy qiymati uchun kelajakdagi daromadlarni yagona qiymatga kamaytirish uchun zarur bo'lgan foiz stavkasi. Investor uchun bu baholash vaqtida taqqoslanadigan xavf darajasiga ega bo'lgan muqobil investitsiyalar bo'yicha talab qilinadigan daromad darajasidir.
Baholash uchun asos sifatida tanlangan pul oqimining turiga (o'z kapitali yoki jami investitsiya qilingan kapital) qarab, diskont stavkasini hisoblash usuli aniqlanadi. Pul oqimini hisoblash sxemalariinvestitsiya qilingan va o'z kapitali jadvalda keltirilgan. 12.
|
Jadval 1. Investitsiya qilingan kapital uchun pul oqimini hisoblash |
|
|
Indeks |
Naqd pul oqimiga ta'siri (+/–) |
|
Sof foyda | |
|
Hisoblangan amortizatsiya | |
|
O'z aylanma mablag'larining kamayishi | |
|
O'z aylanma mablag'larini ko'paytirish | |
|
Aktivlarni sotish | |
|
Kapital qo'yilmalar | |
|
Investitsiya qilingan kapital uchun pul oqimi | |
|
Jadval 2. O'z kapitali uchun pul oqimini hisoblash |
|
|
Indeks |
Pastki chiziqdagi pul oqimiga ta'siri (+/–) |
|
Sof foyda | |
|
Hisoblangan amortizatsiya | |
|
O'z aylanma mablag'larining kamayishi | |
|
O'z aylanma mablag'larini ko'paytirish | |
|
Aktivlarni sotish | |
|
Kapital qo'yilmalar | |
|
Uzoq muddatli qarzlarning ko'payishi | |
|
Uzoq muddatli qarzlarni kamaytirish | |
|
Xususiy kapital uchun pul oqimi | |
Ko'rib turganingizdek, pul oqimini hisoblashaktsiyadorlik kapitali faqat investitsiya qilingan kapital uchun pul oqimini hisoblash algoritmidan olingan natija uzoq muddatli qarzlarning o'zgarishiga qo'shimcha ravishda tuzatilishi bilan farq qiladi. Keyin pul oqimi kutilayotgan risklarga muvofiq diskontlanadi, bu esa ma'lum bir korxonaga nisbatan hisoblangan diskont stavkasida aks ettiriladi.
Shunday qilib, o'z kapitali uchun naqd pul oqimining diskont stavkasi egasi tomonidan talab qilinadigan investitsiya qilingan kapitalning daromadlilik darajasiga teng bo'ladi,investitsiya qilingan kapital- jalb qilingan mablag'lar (ya'ni, bankning kreditlar bo'yicha foiz stavkasi) va o'z kapitali bo'yicha tortilgan rentabellik stavkalari yig'indisi, bunda ularning solishtirma og'irligi kapital tarkibidagi qarz va o'z mablag'larining ulushlari bilan belgilanadi. Naqd pul oqimining diskont stavkasiinvestitsiya qilingan kapital uchunchaqirdi kapitalning o'rtacha og'irlikdagi qiymati, va uni hisoblashning tegishli usulikapitalning o'rtacha vaznli qiymati usuli (VsakkizAbeqiyosCdanCkapital, WACC). Diskont stavkasini aniqlashning ushbu usuli ko'pincha qo'llaniladi.
Bundan tashqari, o'z kapitali uchun pul oqimining diskont stavkasini aniqlash qo'llanilishi mumkin eng keng tarqalgan usullar quyidagilardir:
- kapital aktivlarini baholash modeli ( CAPM);
- o'zgartirilgan kapital aktivlarini baholash modeli ( MCAPM);
- kümülatif qurilish usuli;
- ortiqcha foyda modeli ( EVO) va boshq.
Keling, ushbu usullarni batafsil ko'rib chiqaylik.
Usulo'rtacha og'irlikdagi kapital xarajatlari ( WACC)
U o'z mablag'larini va qarzga olingan kapitalni ularning ulushlari nisbatini tuzish orqali hisoblash uchun ishlatiladi, bu balansni emas, balki ko'rsatadi;kapitalning bozor qiymati. Ushbu model uchun chegirma stavkasi quyidagi formula bo'yicha aniqlanadi:
DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,
bu erda C zk - qarz kapitalining qiymati;
N foyda - daromad solig'i stavkasi;
Dzk - kompaniya kapitali tarkibidagi qarz kapitalining ulushi;
Sr - ustav kapitalini jalb qilish qiymati (imtiyozli aksiyalar);
D pr - kompaniya kapitali tarkibidagi imtiyozli aksiyalarning ulushi;
Soa - ustav kapitalini (oddiy aksiyalarni) jalb qilish qiymati;
D ob - jamiyat kapitali tarkibidagi oddiy aksiyalarning ulushi.
Kompaniya qimmat kapital o'rniga arzon qarz mablag'larini qanchalik ko'p jalb qilsa, qiymat shunchalik past bo'ladi WACC. Biroq, agar siz iloji boricha ko'proq arzon qarz mablag'laridan foydalanmoqchi bo'lsangiz, korxona balansining likvidligining mos ravishda pasayishi haqida ham eslashingiz kerak, bu albatta kredit foiz stavkalarining oshishiga olib keladi, chunki banklar uchun bu holat. ortib risklar bilan to'la, va miqdori WACC, albatta, o'sib boradi. Shunday qilib, likvidlik nuqtai nazaridan o'z va qarz mablag'larini ularning balansidan kelib chiqqan holda optimal tarzda birlashtirib, "oltin o'rtacha" qoidasidan foydalanish maqsadga muvofiq bo'ladi.
Usultaxminlarpoytaxtaktivlar (Kapital aktivlarini narxlash modeli, CAPM)
Ommaviy sotiladigan aktsiyalarning rentabelligidagi o'zgarishlar to'g'risidagi fond bozorlari ma'lumotlarini tahlil qilish asosida. Bunday holda, o'z kapitali uchun diskont stavkasini hisoblashda quyidagi formuladan foydalaniladi:
DCAPM = D b/r + β × (D r - D b/r ) + P 1 + P 2 + R,
bu yerda D b/r - risksiz daromad darajasi;
β - maxsus koeffitsient;
D r - umuman bozorning umumiy daromadi (qimmatli qog'ozlarning o'rtacha bozor portfeli);
P 1 - kichik korxonalar uchun bonus;
P 2 - individual kompaniyaga xos bo'lgan xavf uchun mukofot;
R- mamlakat xavfi.
Risksiz stavka kompaniyaga investitsiya qilish bilan bog'liq har xil turdagi risklarni baholash uchun asos sifatida ishlatiladi. Maxsus beta koeffitsienti ( β ) mamlakatda ro'y berayotgan iqtisodiy va siyosiy jarayonlar bilan bog'liq tizimli xavf miqdorini ifodalaydi, bu umumiy fond bozorining umumiy daromadiga nisbatan ma'lum bir kompaniya aktsiyalarining umumiy daromadliligidagi og'ishlar asosida hisoblanadi. Bozorning umumiy daromadlilik ko'rsatkichi statistik ma'lumotlarning uzoq muddatli tadqiqotlari asosida tahlilchilar tomonidan hisoblab chiqiladigan o'rtacha bozor daromadi indeksidir.
CAPMRossiya fond bozorining rivojlanmagan sharoitida qo'llash juda qiyin. Bu, ayniqsa, fond birjasida ro'yxatga olinmagan yaqin korxonalar uchun beta va bozor tavakkalchilik mukofotlarini aniqlashdagi qiyinchiliklar bilan bog'liq. Chet el amaliyotida, qoida tariqasida, uzoq muddatli davlat obligatsiyalari yoki veksellarining daromadlilik darajasi yuqori likvidlik darajasiga ega va to'lovga layoqatsizlik xavfi juda past deb hisoblanadi. davlat bankrot bo'lish ehtimoli amalda istisno qilinadi). Biroq, Rossiyada, ba'zi tarixiy voqealardan so'ng, davlat qimmatli qog'ozlari psixologik jihatdan xavf-xatarsiz deb qabul qilinmaydi. Shuning uchun, asosan, ichki bozor omillari ta'siri ostida shakllangan Rossiya Sberbanki, shu jumladan, Rossiyaning beshta yirik banklarining uzoq muddatli xorijiy valyutadagi depozitlari bo'yicha o'rtacha stavka risksiz stavka sifatida ishlatilishi mumkin. Imkoniyatlar haqida β , keyin chet elda ular fond bozorining statistik ma'lumotlarini tahlil qilish yo'li bilan ixtisoslashgan firmalar tomonidan hisoblangan moliyaviy ma'lumotnomalarda ushbu ko'rsatkichlarning tayyor nashrlaridan foydalanadilar. Baholovchilar odatda bu nisbatlarni o'zlari hisoblashlari shart emas.
O'zgartirilgan kapital aktivlarini baholash modeli ( MCAPM)
Ba'zi hollarda kapital aktivlarini baholashning o'zgartirilgan modelidan foydalanish yaxshiroqdir ( MCAPM), unda baholanayotgan korxonaning tizimsiz xatarlarini hisobga olgan holda tavakkalchilik mukofoti kabi ko‘rsatkich qo‘llaniladi. Tizimsiz xavflar (diversifikatsion risklar)- Bular kompaniyada tasodifiy ravishda yuzaga keladigan xavflar bo'lib, ularni diversifikatsiya qilish orqali kamaytirish mumkin. Bundan farqli o'laroq, tizimli risk bozor yoki uning segmentlarining umumiy harakati tufayli yuzaga keladi va ma'lum bir qimmatli qog'oz bilan bog'liq emas. Shuning uchun, bu ko'rsatkich o'ziga xos beqarorligi bilan Rossiya fond bozori rivojlanishining shartlariga ko'proq mos keladi:
DMCAPM = D b/r + β × (D r - D b/r ) + P xavfi,
bu erda D b/r - Rossiyaning ichki valyutadagi kreditlari bo'yicha risksiz daromad darajasi;
β - bozor (diversifikatsiya qilinmaydigan) tavakkalchilik o'lchovi bo'lgan va ma'lum bir sohadagi kompaniyalarga investitsiyalar rentabelligidagi o'zgarishlarning umuman fond bozori rentabelligining o'zgarishiga sezgirligini aks ettiruvchi koeffitsient;
D r - butun bozorning rentabelligi;
P riski - bu baholanayotgan kompaniyaning tizimsiz risklarini hisobga oladigan risk mukofoti.
Kumulyativ usul
U har xil turdagi investitsiya xatarlarini hisobga oladi va rejalashtirilgan daromadni olmaslik xavfini keltirib chiqaradigan umumiy iqtisodiy va tarmoqqa va korxonaga xos omillarni ekspert baholashni o'z ichiga oladi. Eng muhim omillar - kompaniyaning hajmi, tuzilishi moliya, ishlab chiqarish va hududiy diversifikatsiya,boshqaruv sifati, rentabellik, daromadni bashorat qilish va boshqalar.Diskont stavkasi risksiz daromad stavkasi asosida belgilanadi, unga ushbu omillarni hisobga olgan holda ma'lum bir kompaniyaga investitsiya qilish xavfi uchun qo'shimcha mukofot qo'shiladi.
Ko'rib turganimizdek, kümülatif yondashuv biroz o'xshaydi CAPM, chunki ularning ikkalasi ham risksiz qimmatli qog'ozlar bo'yicha daromadlilik darajasiga asoslanadi, investitsiya qilish xavfi bilan bog'liq qo'shimcha daromadlar qo'shiladi (tavakkal qanchalik katta bo'lsa, daromad shunchalik ko'p bo'ladi deb ishoniladi).
Olson modeli (Edvards - Qo'ng'iroq - Ohlson baholash model , EVO ), yoki ortiqcha daromad (foyda) usuli
Daromad va xarajatlar yondashuvlarining tarkibiy qismlarini birlashtiradi, ularning kamchiliklarini ma'lum darajada kamaytiradi. Kompaniyaning qiymati ortiqcha daromadlar oqimini, ya'ni o'rtacha sanoat ko'rsatkichidan chetga chiqish va sof aktivlarning joriy qiymatini diskontlash yo'li bilan aniqlanadi. Ushbu modelning afzalligi - hisoblash uchun baholash vaqtida mavjud bo'lgan aktivlarning qiymati to'g'risidagi mavjud ma'lumotlardan foydalanish qobiliyatidir. Ushbu modelda sezilarli ulush real investitsiyalar tomonidan egallangan va faqat qoldiq foydani bashorat qilish kerak, ya'ni pul oqimining kompaniya qiymatini oshiradigan qismi. Ushbu modeldan foydalanishda ba'zi qiyinchiliklar bo'lmasa-da, u biznes qiymatini maksimal darajada oshirish bilan bog'liq tashkilotni rivojlantirish strategiyasini ishlab chiqishda juda foydali.
Finalni tuzish kompaniyaning bozor qiymati
Korxonaning dastlabki qiymati aniqlangandan so'ng, yakuniy bozor qiymatini olish uchun bir qator tuzatishlar kiritilishi kerak:
- o'z aylanma mablag'larining ortiqcha/taqchilligi uchun;
- korxonaning asosiy bo'lmagan aktivlari bo'yicha;
- kechiktirilgan soliq aktivlari va majburiyatlari bo'yicha;
- sof qarz bo'yicha, agar mavjud bo'lsa.
Diskontlangan pul oqimini hisoblash daromad prognozi bilan bog'liq bo'lgan o'z aylanma mablag'larining zarur miqdorini o'z ichiga olganligi sababli, agar u haqiqiy qiymatga to'g'ri kelmasa, o'z aylanma mablag'larining ortiqcha miqdori qo'shilishi kerak va tanqisligi qiymatdan olib tashlanishi kerak. dastlabki xarajatlardan. Xuddi shu narsa ishlamaydigan aktivlarga ham tegishli, chunki hisob-kitobga faqat pul oqimini yaratishda foydalanilgan aktivlar kiritilgan. Bu shuni anglatadiki, agar pul oqimida hisobga olinmagan ma'lum bir qiymatga ega bo'lgan, lekin realizatsiya qilinishi mumkin bo'lgan (masalan, sotilganda) asosiy bo'lmagan aktivlar mavjud bo'lsa, biznesning dastlabki qiymatini oshirish kerak. bunday aktivlarning alohida hisoblangan qiymati. Agar korxonaning qiymati investitsiya qilingan kapital uchun hisoblangan bo'lsa, unda olingan bozor qiymati butun investitsiya qilingan kapitalga tegishli bo'ladi, ya'ni u o'z kapitali qiymatiga qo'shimcha ravishda kompaniyaning uzoq muddatli majburiyatlari qiymatini ham o'z ichiga oladi. Bu shuni anglatadiki, o'z kapitalining qiymatini olish uchun belgilangan qiymat qiymatini uzoq muddatli qarz miqdoriga kamaytirish kerak.
Barcha tuzatishlar kiritilgandan so'ng, kompaniya kapitalining bozor qiymati bo'lgan qiymat olinadi.
Biznes prognoz muddati tugaganidan keyin ham daromad keltira oladi. Daromadlar barqarorlashishi va bir xil uzoq muddatli o'sish sur'atlariga erishishi kerak. Narxni hisoblash uchunprognozdan keyingi davrda chegirmani hisoblash uchun quyidagi usullardan birini qo'llashingiz mumkin:
- tugatish qiymati bo'yicha;
- sof aktiv qiymati bo'yicha;
- Gordon usuli bo'yicha.
Gordon modelidan foydalanganda terminal qiymat prognozdan keyingi davrning birinchi yilidagi pul oqimining diskont stavkasi va pul oqimining uzoq muddatli o'sish sur'ati o'rtasidagi farqga nisbati sifatida aniqlanadi. Keyin terminal qiymati ga kamayadiprognoz davridagi pul oqimlarini diskontlash uchun ishlatiladigan bir xil diskont stavkasi bo'yicha joriy xarajatlar ko'rsatkichlari.
Natijada, biznesning umumiy qiymati prognoz davridagi daromad oqimlarining joriy qiymatlari va kompaniyaning prognozdan keyingi davrdagi qiymati yig'indisi sifatida aniqlanadi.
Xulosa
Daromad yondashuvidan foydalangan holda kompaniya qiymatini baholash jarayonida boshqaruv qarorlarini qabul qilish, xarajatlarni optimallashtirish, loyihaviy quvvatni oshirish va hajmni diversifikatsiya qilish imkoniyatlarini tahlil qilish uchun asos bo'lishi mumkin bo'lgan pul oqimlarining moliyaviy modeli yaratiladi. mahsulotlar. Ushbu model baholash tugagandan so'ng foydali bo'lib qoladi.
Bozor qiymatini hisoblashning u yoki bu usulini tanlash uchun siz birinchi navbatda baholash maqsadi va uning natijalaridan rejalashtirilgan foydalanish to'g'risida qaror qabul qilishingiz kerak. Keyin yaqin kelajakda kompaniyaning pul oqimlarida kutilayotgan o'zgarishlarni tahlil qilish, moliyaviy ahvol va rivojlanish istiqbollarini ko'rib chiqish, shuningdek, global va milliy, shu jumladan sanoatdagi iqtisodiy muhitni baholash kerak. Agar vaqt etishmasligi bo'lsa, siz biznesning bozor qiymatini bilishingiz yoki boshqa yondashuvlar yordamida olingan natijalarni tasdiqlashingiz kerak bo'lsa yoki pul oqimlarini chuqur tahlil qilish mumkin bo'lmasa yoki talab qilinmasa, siz foydalanishingiz mumkin. nisbatan ishonchli natijani tezda olish uchun kapitallashtirish usuli. Boshqa hollarda, ayniqsa, daromad yondashuvi yagona variant bo'lsa Bozor qiymatini hisoblash uchun diskontlangan pul oqimi usuli afzallik beriladi. Muayyan holatlarda kompaniya qiymatini hisoblash uchun ikkala usul bir vaqtning o'zida kerak bo'lishi mumkin.
Va, albatta, shuni unutmasligimiz kerakki, daromad yondashuvidan foydalangan holda olingan qiymat bevosita tahlilchining uzoq muddatli makroiqtisodiy va sanoat prognozlarining to'g'riligiga bog'liq. Biroq, daromad yondashuvini qo'llash jarayonida hatto taxminiy prognoz ko'rsatkichlaridan foydalanish ham kompaniyaning taxminiy qiymatini aniqlashda foydali bo'lishi mumkin.
Baholovchi
Mustaqil konsalting guruhi
"2K Audit - Biznes maslahatlari"
Ko'chmas mulkni baholashda qo'llaniladigan xarajat yondashuvi, baholangan ob'ektni mavjud holatida yaratish yoki uning iste'mol xususiyatlarini ko'paytirish uchun zarur bo'lgan xarajatlar ushbu ob'ekt joylashgan er uchastkasining bozor qiymati bilan birga, degan taxminga asoslanadi. baholash ob'ektining bozor qiymatini aniqlash uchun maqbul ko'rsatma.
Xarajat yondashuvini qo'llashning o'ziga xos xususiyati baholovchining ob'ektni almashtirish qiymati (qayta ishlab chiqarish qiymati) va almashtirish qiymati o'rtasidagi farqni tushunishidir. O'zgartirish qiymati (qayta ishlab chiqarish qiymati) bir xil arxitektura va rejalashtirish echimlari, qurilish konstruktsiyalari va materiallaridan foydalangan holda va qurilish-montaj ishlarining bir xil sifati bilan baholangan ob'ektning aniq nusxasini qurish uchun joriy narxlardagi xarajatlar bilan belgilanadi. O'zgartirish narxini aniqlashda ob'ektning bir xil funktsional eskirishi va me'moriy echimlardagi bir xil kamchiliklar baholanayotgan ob'ektda takrorlanadi. O'zgartirish qiymati baholanayotgan ob'ektga teng foyda keltiradigan, lekin zamonaviy standartlar, materiallar, dizayn va tartibdan foydalangan holda yangi me'moriy uslubda qurilgan ob'ektni joriy narxlarda qurish qiymati bilan belgilanadi.
Shunday qilib, almashtirish qiymati ob'ektning aniq nusxasini ko'paytirish xarajatlari bilan, almashtirish qiymati esa zamonaviy analog ob'ektni yaratish xarajatlari bilan ifodalanadi.
Ob'ektni almashtirish qiymati va uni almashtirish qiymati o'rtasidagi chegara har doim o'zboshimchalik bilan bo'ladi va har bir aniq holatda baholovchi xarajatlar yondashuvini qo'llash shartlariga qarab baholashning u yoki bu turini tanlash masalasini hal qilishi kerak.
Rossiya baholovchilar jamiyati standartlariga (STO ROO 21-01-95) ko'ra, xarajatlar yondashuvidan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholashda quyidagilarni doimiy ravishda aniqlash tavsiya etiladi:
yer uchastkasining bozor qiymati;
mulkning tiklangan qiymati yoki almashtirish qiymati;
ob'ektning to'plangan to'plangan eskirish miqdori;
er uchastkasining qiymati va ob'ektni almashtirish qiymati yig'indisi sifatida tannarx usulidan foydalangan holda ko'chmas mulkning bozor qiymati yig'ilgan amortizatsiya.
Er uchastkasining qiymatini aniqlash
Baholash amaliyotida er uchastkasining qiymatini aniqlash uning eng yaxshi va samarali iqtisodiy foydalanish uchun mavjudligi nuqtai nazaridan qaraladi. Ko'chmas mulkni baholashda er qiymatga ega, yaxshilanish esa qiymatga hissa qo'shadi deb hisoblanadi.
Er uchastkasini baholashda baholanayotgan mulk huquqlarining tarkibiga alohida e'tibor berilishi kerak. Rossiya sharoitida baholash ob'ekti er uchastkasiga to'liq (mutlaq) egalik qilish emas, balki faqat ijara asosida foydalanish huquqi, ya'ni. mulkni ijara shartnomasida belgilangan muayyan muddatga va muayyan shartlarga muvofiq foydalanish va egallash huquqi. Shunga ko'ra, ushbu baholanadigan huquqning ifodasi er uchastkasini ijaraga olish huquqining bozor qiymati hisoblanadi.
Baholash nazariyasi er qiymatini aniqlashning beshta asosiy usulini belgilaydi:
1. Yer rentasini kapitallashtirish usuli (daromad yondashuvi).
2. Korrelyatsiya usuli (o'tkazish).
3. Rivojlanish usuli (o'zlashtirish).
4. Yer uchun qoldiq texnikasi.
5. To'g'ridan-to'g'ri qiyosiy sotish tahlili usuli.
Er uchastkasining qiymatini er rentasini kapitallashtirish usuli bo'yicha aniqlash (daromad yondashuvi) ijara to'lovlaridan olingan daromadlarni kapitallashtirishdan iborat. Rossiyada xususiy yer uchastkalarini ijaraga berish amaliyoti hanuzgacha keng tarqalmaganligi sababli, asosan davlat va shahar er uchastkalari ijaraga beriladi. Bu holda ijara to'lovlari yerning bozor qiymatiga mos kelmaydigan standart narxi bilan tartibga solinadi, shuning uchun amalda er rentasini kapitallashtirish usulidan foydalanish etarli darajada ob'ektiv natijalarni bermaydi.
Korrelyatsiya (o'tkazish) usuli er uchastkasining qiymati va unda qurilgan obodonlashtirishlar o'rtasidagi munosabatni aniqlashdan iborat. Baholovchi qurilgan uchastkaning umumiy qiymatini hisoblab chiqadi, undan bino va inshootlarning qiymatini ayirib, er uchastkasining qiymatini oladi. Tegishli usul bo'sh er uchastkalarining solishtirma sotuvi yetarli bo'lmaganda mos keladi.
Rivojlanish (ishlab chiqish) usuli - er uchastkasidan eng yaxshi foydalanishni investitsiya tahlilining soddalashtirilgan modeli bo'lib, taqqoslanadigan sotishda o'xshashi yo'q. Qoida tariqasida, bu nostandart katta er massalari bo'lib, ularni oqilona rivojlantirish masalasi hal qilinadi. Bunday holatlar rus baholash amaliyotida juda keng tarqalgan.
Er balansi texnikasi universal baholash usulidir, lekin u bo'sh uchastkalarni taqqoslash to'g'risida ma'lumot va mulkning rentabelligi to'g'risida ma'lumot bo'lmaganda eng samarali hisoblanadi. Bunday holda, takomillashtirish xarajatlarini baholash uchun xarajatlar usuli qo'llaniladi va binoning kapitallashuv koeffitsientidan foydalanib, sof operatsion daromadning unga tegishli qismi aniqlanadi. Butun mulkning sof operatsion daromadining qolgan qismi er kapitalizatsiyasi stavkasidan foydalangan holda baholangan qiymatga aylantiriladi.
Jahon amaliyotida yuqoridagi barcha usullardan eng ishonchlisi to'g'ridan-to'g'ri qiyosiy sotish tahlili usuli hisoblanadi. Qiyosiy sotish tahlili usulidan foydalangan holda hisob-kitob o'xshash er uchastkalarining haqiqiy oldi-sotdi operatsiyalarini tahlil qilish, ularni baholanayotgan yer bilan taqqoslash va taqqoslanadigan va baholanayotgan uchastkalar o'rtasidagi farqlarga tegishli tuzatishlar kiritishdan iborat. Natijada, har bir solishtirma posilkaning sotish bahosi, avvalo, u ob'ekt uchastkasi bilan bir xil xususiyatlarga ega bo'lgani kabi belgilanadi, so'ngra ob'ektning o'rtacha og'irlikdagi qiymati aniqlanadi.
Mulkni almashtirish qiymatini yoki almashtirish qiymatini aniqlash
O'zgartirish yoki almashtirish narxini hisoblashning to'rtta usuli mavjud:
1. Miqdoriy tahlil usuli.
2. Element bo'yicha hisoblash usuli (kattalashtirilgan konstruktiv elementlar uchun xarajatlarni hisobga olish usuli).
3. Qiyosiy birlik usuli.
4. Indeks usuli.
Miqdoriy tahlil usuli ob'ektning va umuman ob'ektning alohida tarkibiy elementlarini qurish uchun zarur bo'lgan barcha turdagi ishlar uchun xarajatlar smetasini tuzishdan iborat: mehnat xarajatlari, materiallar, ishlarni mexanizatsiyalash vositalari. Ushbu xarajatlarga ishlab chiquvchining umumiy xarajatlari va foydasi, shuningdek, baholanayotgan yaxshilanishlarni takrorlash uchun zarur bo'lgan asbob-uskunalarni loyihalash, qurish, sotib olish va o'rnatish xarajatlari qo'shilishi kerak. Miqdoriy tahlil usuli eng aniq, ammo ayni paytda eng ko'p mehnat talab qiladi. Uning ishlatilishi yuqori malakali baholovchilar va qurilish smetalarini tayyorlashda katta tajribaga ega bo'lishni talab qiladi.
Element bo'yicha hisoblash usuli miqdoriy usulning modifikatsiyasidir, ammo u kamroq mehnat talab qiladi, chunki u birma-bir emas, balki umumlashtirilgan hisob-kitoblar va narxlardan foydalanishga asoslangan. Strukturaviy elementlarning eng xarakterli ko'rsatkichlari (1 kubometr g'isht ishlari, 1 kvadrat metr tom yopish va boshqalar) xarajatlarni o'lchash birliklari sifatida qabul qilinadi.
Qiyosiy birlik usuli baholanayotgan ob'ektning iste'mol xususiyatlari birligining narxini o'xshash standart tuzilmaning o'xshash o'lchov birligining narxi bilan solishtirishga asoslangan. Usulning mohiyati shundan iboratki, baholanayotgan ob'ekt uchun konstruktiv xarakteristikalar, foydalanilgan materiallar va ishlab chiqarish texnologiyasi bo'yicha baholanadigan ob'ektga o'xshash analog ob'ekt tanlanadi. Keyin analog ob'ektning o'lchov birligining narxi (1 kub m, 1 kv. m va boshqalar) baholanayotgan ob'ektning birliklari soniga ko'paytiriladi. Bu mulkni baholashning eng oddiy usuli bo'lib, baholovchilar tomonidan, ayniqsa korxonalarning asosiy vositalarini qayta baholashda keng qo'llaniladi.
Indeks usuli balans qiymatini tegishli qayta baholash indeksiga ko'paytirish orqali baholangan ob'ektni almashtirish qiymatini aniqlashdan iborat. Asosiy vositalarni qayta baholash indekslari Rossiya Davlat statistika qo'mitasi tomonidan tasdiqlanadi va vaqti-vaqti bilan matbuotda e'lon qilinadi.
Yig'ilgan jamlangan amortizatsiya miqdorini aniqlash
Xarajat yondashuvida amortizatsiya ta'rifi yangi mulk va haqiqiy baholanayotgan mulkning xususiyatlaridagi farqlarni hisobga olish uchun ishlatiladi. Ob'ektning amortizatsiyasini hisobga olish - bu baholangan ob'ektning qiymatini aniqlash uchun yangi qayta ishlab chiqarilgan binoning qiymatiga tuzatishning bir turi.
Ko'chmas mulk qiymatini pasaytiradigan omillarga qarab, eskirish jismoniy, funktsional va tashqi (iqtisodiy) bo'linadi.
Jismoniy buzilish vaqt o'tishi bilan mulkning fizik xususiyatlarining o'zgarishini aks ettiradi (masalan, strukturaviy elementlarning nuqsonlari). Jismoniy eskirish ikki xil: birinchisi operatsion omillar ta'sirida, ikkinchisi - tabiiy va tabiiy omillar ta'sirida sodir bo'ladi.
Jismoniy amortizatsiyani hisoblashning to'rtta asosiy usuli mavjud: ekspert, normativ (yoki buxgalteriya), xarajat va binoning ishlash muddatini hisoblash usuli.
Eng aniq va eng ko'p mehnat talab qiladigan usul - bu mutaxassis. Bu nuqsonli ro'yxatni yaratish va bino yoki inshootning barcha strukturaviy elementlarining eskirish foizini aniqlashni o'z ichiga oladi.
Jismoniy eskirishni hisoblashning standart usuli amortizatsiyaning yagona standartlaridan foydalanishga asoslangan. Ushbu me'yorlar dastlabki qiymatni to'liq tiklash uchun berilgan va hisob-kitoblar bino va inshootlarni kapital ta'mirlash va modernizatsiya qilish uchun amortizatsiya stavkalarini ham o'z ichiga oladi.
Xarajat usuli - binolar va inshootlarning elementlarini tiklash xarajatlarini aniqlash. Bunday holda, binoning har bir elementining eskirish foizi tekshirish yo'li bilan aniqlanadi, keyinchalik u qiymat shartlariga tarjima qilinadi.
Binolarning ishlash muddatini hisoblash usuli baholanayotgan ob'ektning konstruksiyalarini tekshirishga va ob'ektning samarali yoshi (ob'ektning jismoniy holatiga mos keladigan va foydalanish imkoniyatini hisobga oladigan yosh) deb taxmin qilishga asoslanadi. uni sotib olish) odatdagi iqtisodiy hayotni (ob'ekt foyda keltirishi mumkin bo'lgan vaqtni) anglatadi, ya'ni joriy almashtirish qiymatiga to'plangan amortizatsiya.
Funktsional eskirish - bu ob'ektning zamonaviy standartlarga javob bermasligidan kelib chiqadigan qiymatning yo'qolishi: uning funktsional foydaliligi, arxitektura-estetikligi, kosmik rejalashtirish, dizayn echimlari, yashashga yaroqliligi, xavfsizligi, qulayligi va boshqa funktsional xususiyatlari bo'yicha.
Funktsional eskirish olinadigan yoki tuzatib bo'lmaydigan bo'lishi mumkin. Agar olingan qo'shimcha qiymat tiklash narxidan oshsa, u holda funktsional eskirish olinadi. Olib tashlash mumkin bo'lgan funktsional eskirish elementi kaminning yo'qligi deb hisoblanishi mumkin, uni o'rnatish xarajatlari mulkning rentabelligi va bozor qiymatining oshishi bilan qoplanadi. Olib tashlash mumkin bo'lgan eskirish miqdori binoning yangilangan elementlar bilan baholash vaqtidagi potentsial qiymati va yangilangan elementlarsiz baholash sanasidagi qiymati o'rtasidagi farq sifatida aniqlanadi.
Qaytarib bo'lmaydigan funktsional eskirish binoning sifat ko'rsatkichlarining etishmasligi va ortiqcha bo'lishi bilan bog'liq omillar tufayli qiymatning pasayishini o'z ichiga oladi.
Sifat ko'rsatkichlarining yo'qligi bilan bog'liq amortizatsiya miqdori mulkni ijaraga berishda ijara to'lovidan ko'rilgan yo'qotishlar miqdori sifatida ushbu turdagi mulkning yalpi renta multiplikatoriga ko'paytiriladi.
Haddan tashqari sifat ko'rsatkichlari bilan bog'liq aşınma miqdori binoning ortiqcha iste'mol sifati bilan bog'liq elementni o'rnatishdan kelib chiqadigan yo'qotishdir.
Ko'p hollarda tashqi (iqtisodiy) eskirish va eskirishni bartaraf etib bo'lmaydi. Tashqi (iqtisodiy) eskirish - bu tashqi omillar ta'siridan kelib chiqadigan qiymatning yo'qolishi. Iqtisodiy amortizatsiya turli sabablarga ko'ra yuzaga kelishi mumkin, masalan, umumiy iqtisodiy, sanoat miqyosidagi, huquqiy o'zgarishlar yoki qonunchilik, munitsipal qarorlar, rayonlashtirish va ma'muriy qoidalar bilan bog'liq o'zgarishlar.
Rossiyada tashqi eskirishning asosiy omillari iqtisodiyotning umumiy holati bo'lib, u ba'zi hududlarda mahalliy omillar, tadbirkorlik faoliyatining ayrim turlari uchun kamsitish qonunchiligining mavjudligi va atrof-muhitni ifloslantirish uchun jarimalar bilan kuchaytiriladi.
Tashqi kiyimni baholashda ikkita yondashuv mavjud:
barqaror va o'zgargan tashqi sharoitlarda o'xshash ob'ektlarni sotishni taqqoslash;
tashqi sharoitlarning o'zgarishi bilan bog'liq daromad yo'qotishlarini kapitallashtirish.
Birinchi yondashuv ko'chmas mulkning joylashuvi va atrof-muhit nuqtai nazaridan baholanayotganidan farq qiladigan solishtirma sotuvining etarli miqdori bo'lishini talab qiladi. Taqqoslanadigan ikkita ob'ekt narxining farqi, ulardan birida tashqi ta'sirlardan eskirish belgilari mavjud bo'lib, baholanayotgan ob'ektning tashqi eskirish miqdori haqida xulosa chiqarishga imkon beradi.
Tashqi amortizatsiyani o'lchashning ikkinchi usuli - bu ikkita mulkning ijara daromadini solishtirish, ulardan biri salbiy ta'sir ko'rsatadi. Ushbu yondashuvni qo'llashda birinchi navbatda umuman ko'chmas mulk uchun yo'qotishlar miqdori aniqlanadi, so'ngra undan binolar uchun belgilangan kapitalizatsiya stavkasi asosida kapitallashtiriladigan har bir bino uchun yo'qotishlar ulushi ajratiladi.
Jami yig'ilgan amortizatsiyani aniqlagandan so'ng, baholovchi mulkning yakuniy qiymatini olish uchun erning bozor qiymatiga mol-mulkni almashtirishning umumiy qiymati va to'plangan amortizatsiya o'rtasidagi farqni qo'shadi.
Xulosa
E'tibor bering, xarajat yondashuvi deyarli har qanday ko'chmas mulkni baholashda qo'llaniladi. Biroq, bunday ariza barcha holatlarda (masalan, daromad keltiruvchi ko'chmas mulkni baholashda) oqlanmaydi. Shu munosabat bilan, xarajat yondashuvini qo'llashning eng keng tarqalgan sohasi ko'chmas mulk bozorining "passiv" yoki faol bo'lmagan sektorlaridagi ob'ektlarni baholashdir. Bu holda xarajat yondashuvidan foydalanishning afzalligi shunga o'xshash ob'ektlarni sotib olish va sotish bo'yicha tugallangan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlarning etarli emasligi va (yoki) ishonchsizligi ba'zi hollarda baholashning boshqa yondashuvlaridan foydalanish imkoniyatini cheklashi bilan bog'liq.
Xarajat yondashuvi yangi qurilishni texnik-iqtisodiy asoslashda, qurilishi tugallanmagan ob'ektlar va rekonstruksiya qilinadigan ob'ektlarning bozor qiymatini baholashda ham qo'llaniladi. Ba'zi hollarda xarajat yondashuvi investitsiya loyihasining samaradorligini baholashga imkon beradi.
Narx va daromad yondashuvlarining kombinatsiyasidan foydalangan holda, ya'ni ob'ektni qurish xarajatlarini undan olingan daromad bilan solishtirish, baholovchi baholanayotgan mulk bilan bog'liq er uchastkasidan eng yaxshi va samarali foydalanish to'g'risida xulosa chiqaradi.
Moliya vazirligining buyrug'i bilan tasdiqlangan "Asosiy vositalarni hisobga olish" (PBU 6/01) buxgalteriya hisobi qoidalariga asoslanib, baholash natijalarini korxonaning moliyaviy hisobotlarida aks ettirish (asosiy vositalarni qayta baholash), baholovchilar. Rossiya 2001 yil 30 martdagi N 26n, xarajat yondashuvidan foydalangan holda baholash ob'ektining qiymatini aniqlang.
Sug'urta bozori xarajatlarga asoslangan yondashuvni qo'llashning doimiy ravishda kengayib borayotgan sohasidir. Bu erda ushbu yondashuvga ustunlik beriladi, chunki sug'urta summasi, sug'urta mukofoti va sug'urta tovonining miqdori sug'urta qildiruvchining xarajatlaridan kelib chiqqan holda belgilanadi.
Xarajat yondashuvini qo'llashning o'ziga xos sohasi noyob ob'ektlarni va maxsus maqsadli ob'ektlarni (maktablar, cherkovlar, vokzallar va boshqalar) baholashdir. Bunday mulklar uchun taqqoslanadigan sotish va ijara stavkalarini topish qiyin, shuning uchun ularni qayta ishlab chiqarish yoki almashtirish xarajatlarini tahlil qilish baholovchi uchun yagona maqbul alternativ bo'lib qolmoqda.
1-sonli Federal baholash standarti "Baholashning umumiy tushunchalari, baholashga yondashuvlar va baholashga qo'yiladigan talablar (FSO No 1)" - Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2007 yil 20 iyuldagi 256-son buyrug'i bilan tasdiqlangan.
Daromadga yondashuv- baholash ob'ektidan foydalanishdan kutilayotgan daromadni aniqlashga asoslangan baholash ob'ektining qiymatini baholash usullari majmui.
Daromad yondashuvi baholash ob'ekti yaratishga qodir bo'lgan kelajakdagi daromadni, shuningdek, baholash ob'ekti bilan bog'liq xarajatlarni bashorat qilish imkonini beradigan ishonchli ma'lumotlar mavjud bo'lganda qo'llaniladi. Daromad yondashuvini qo'llashda baholovchi kelajakdagi daromadlar va xarajatlar miqdorini va ularni olish momentlarini aniqlaydi.
Baholashda daromad yondashuvini qo'llashda baholovchi quyidagilarni bajarishi shart:
a) prognoz davrini belgilash. Prognozlash davri deganda, baholash sanasidan boshlab kelajakdagi daromadlar miqdoriga ta'sir etuvchi omillarning miqdoriy xarakteristikalari bashorat qilinadigan kelajakdagi davr tushuniladi;
b) baholash ob'ektining bashorat qilish davrida daromadlar oqimini yaratish qobiliyatini o'rganish, shuningdek ob'ektning bashorat qilish davridan keyingi davrda daromadlar oqimini yaratish qobiliyati to'g'risida xulosa chiqarish;
v) kelajakdagi daromad oqimlarini baholash sanasiga olib kelish uchun foydalaniladigan xavf darajasi bo'yicha baholash ob'ekti bilan taqqoslanadigan investitsiya ob'ektlariga qo'yilgan investitsiyalar rentabelligini aks ettiruvchi diskont stavkasini aniqlash;
d) bashorat qilish davrida kutilayotgan daromadlar oqimini, shuningdek, bashorat qilish davridan keyingi daromadlarni baholash sanasidagi qiymatga keltirish tartibini amalga oshirish.
Qiyosiy yondashuv - bu baholash ob'ektining qiymatini baholash ob'ektini baholash ob'ektining o'xshashi bo'lgan ob'ektlar bilan taqqoslashga asoslangan, ular uchun narxlar to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud bo'lgan baholash usullari to'plami. Ob'ekt - baholash maqsadlari uchun baholash ob'ektining o'xshashi uning qiymatini belgilaydigan asosiy iqtisodiy, moddiy-texnikaviy va boshqa xususiyatlari bo'yicha baholash ob'ektiga o'xshash ob'ekt deb tan olinadi.
Qiyosiy yondashuv o'xshash ob'ektlarning narxi va xususiyatlari to'g'risida ishonchli va tahlil qilish uchun qulay ma'lumotlar mavjud bo'lganda qo'llaniladi. Baholashda qiyosiy yondashuvni qo'llashda baholovchi quyidagilarni bajarishi shart:
a) taqqoslash birliklarini tanlash va taqqoslashning barcha elementlari uchun baholash ob'ekti va har bir analog ob'ektning qiyosiy tahlilini o'tkazish. Har bir analog ob'ekt uchun bir nechta taqqoslash birliklarini tanlash mumkin. Taqqoslash birliklarini tanlash baholovchi tomonidan asoslanishi kerak. Baholovchi baholash davomida qabul qilingan va talab va taklif omillari bilan bog'liq boshqa taqqoslash birliklaridan foydalanishni rad etishni asoslashi kerak;
b) taqqoslash ob'ekti va ushbu taqqoslash elementi uchun analog ob'ekt xususiyatlarining nisbatiga qarab har bir taqqoslash elementi uchun analog ob'ektlar uchun taqqoslash birligining qiymatlarini moslashtiring. Tuzatishlar kiritishda baholovchi tuzatishlar shkalasini kiritishi va asoslashi va qanday sharoitlarda kiritilgan tuzatishlarning qiymatlari boshqacha bo'lishini tushuntirishi kerak. Taqqoslash birligini sozlash shkalasi va tartibi bir analog ob'ektdan ikkinchisiga o'zgarmasligi kerak;
c) tanlangan analog ob'ektlar uchun taqqoslash birliklarining qiymatlarini sozlash natijalarini kelishish. Baholovchi taqqoslash birliklarining moslashtirilgan qiymatlari va shunga o'xshash ob'ektlarning tuzatilgan narxlarini solishtirish sxemasini asoslashi kerak.
Tejamkor yondashuv- eskirish va eskirishni hisobga olgan holda baholash ob'ektini qayta ishlab chiqarish yoki almashtirish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aniqlashga asoslangan baholash ob'ektining qiymatini baholash usullari to'plami. Baholash ob'ektini qayta ishlab chiqarish xarajatlari - bu baholash ob'ektini yaratish uchun ishlatiladigan materiallar va texnologiyalardan foydalangan holda baholash ob'ektining aniq nusxasini yaratish uchun zarur bo'lgan xarajatlar. Baholash ob'ektini almashtirish xarajatlari baholash sanasida foydalanilgan materiallar va texnologiyalardan foydalangan holda o'xshash ob'ektni yaratish uchun zarur bo'lgan xarajatlardir.
Xarajat yondashuvi, agar baholangan ob'ektni boshqa ob'ekt bilan almashtirish mumkin bo'lsa, u qimmatli ob'ektning aniq nusxasi yoki shunga o'xshash foydali xususiyatlarga ega bo'lganda qo'llaniladi. Agar baholash ob'ekti jismoniy holat, funktsional yoki iqtisodiy eskirish tufayli qiymatning pasayishi bilan tavsiflangan bo'lsa, xarajatlar yondashuvini qo'llashda eskirish va eskirishning barcha turlarini hisobga olish kerak.
Baholash quyidagi bosqichlarni o'z ichiga oladi:
a) baholashni, shu jumladan baholash topshirig'ini o'tkazish uchun shartnoma tuzish;
b) baholash uchun zarur bo'lgan ma'lumotlarni to'plash va tahlil qilish;
v) baholashga yondashuvlarni qo'llash, shu jumladan baholash usullarini tanlash va zarur hisob-kitoblarni amalga oshirish;
d) baholash yondashuvlarini qo'llash natijalarini muvofiqlashtirish (jamlash) va baholash ob'ekti qiymatining yakuniy qiymatini aniqlash;
e) baholash hisobotini tayyorlash.
Baholash vazifasi quyidagi ma'lumotlarni o'z ichiga olishi kerak:
a) baholash ob'ekti;
b) baholash ob'ektiga bo'lgan mulkiy huquqlar;
v) baholash maqsadi;
d) baholash natijalaridan maqsadli foydalanish va tegishli cheklovlar;
e) tannarxning turi;
f) baholash sanasi;
g) baholash muddati;
h) baholash asoslanishi kerak bo'lgan taxminlar va cheklovlar.
2. Ko'chmas mulkni baholash
2.5. Ko'chmas mulkni baholashga yondashuvlar
2.5.1. Qiyosiy yondashuv
Qiyosiy yondashuv baholashga - bu baholash ob'ektini o'xshashlari bilan taqqoslashga asoslangan qiymatni baholash usullari to'plami bo'lib, ular uchun ular bilan operatsiyalar narxlari to'g'risida ma'lumotlar mavjud.
Qiyosiy yondashuvni qo'llash shartlari:
1.Ob'ekt noyob bo'lmasligi kerak.
2. Ma'lumotlar har tomonlama bo'lishi kerak, shu jumladan bitimlar shartlari.
3. Baholanayotgan mulkning solishtirma analoglari narxiga ta’sir etuvchi omillar solishtirma bo‘lishi kerak.
Analogga qo'yiladigan asosiy talablar:
Analog asosiy iqtisodiy, moddiy-texnikaviy va boshqa belgilar bo'yicha baholash ob'ektiga o'xshaydi;
- bitimning o'xshash shartlari.
Qiyosiy yondashuv quyidagi printsiplarga asoslanadi:
almashtirishlar;
- muvozanat;
- talab va taklif.
Qiyosiy yondashuvning bosqichlari:
Bozor tadqiqotlari;
- sotuvga qo'yilgan yoki yaqinda sotilgan baholanayotgan mulkning o'xshashlari to'g'risidagi ma'lumotlarni to'plash va to'g'riligini tekshirish;
- tanlangan analoglar va baholash ob'ekti bo'yicha ma'lumotlarni taqqoslash;
- tanlangan analoglarni sotish narxlarini baholash ob'ektidan farqlarga muvofiq tuzatish;
- baholash ob'ektining qiymatini belgilash.
Ko'chmas mulk ob'ektining yakuniy qiymatini aniqlash uchun taqqoslanadigan sotishga tuzatish kiritish talab etiladi. Hisoblash va tuzatishlar har bir ko'rsatkichning ahamiyatini hisobga olgan holda oldingi hisob-kitoblarning mantiqiy tahlili asosida amalga oshiriladi. Eng muhimi, tuzatish omillarini to'g'ri aniqlashdir.
Qiyosiy yondashuvning afzalliklari:
1. Yakuniy narx odatdagi sotuvchilar va xaridorlarning fikrini aks ettiradi.
2. Sotish narxlari moliyaviy sharoit va inflyatsiyaning o'zgarishini aks ettiradi.
3. Statik jihatdan asoslangan.
4. Taqqoslanayotgan ob'ektlar orasidagi farqlarga tuzatishlar kiritiladi.
5. Foydalanish juda oson va ishonchli natijalar beradi.
Qiyosiy yondashuvning kamchiliklari:
1. Sotishdagi farqlar.
2. Amaliy sotish narxlari haqida ma'lumot to'plashda qiyinchilik.
3. Bitimning aniq shartlari haqida ma'lumot to'plashning qiyinligi.
4. Bozor faoliyatiga bog'liqlik.
5. Bozor barqarorligiga bog'liqlik.
6. sezilarli darajada farqli sotuvlar bo'yicha ma'lumotlarni solishtirishda qiyinchilik.
2.5.2. Tejamkor yondashuv
Tejamkor yondashuv- bu to'plangan eskirish va eskirishni hisobga olgan holda baholash ob'ektini tiklash yoki almashtirish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aniqlashga asoslangan baholash usullari to'plami. Xaridor tayyor ob'ekt uchun shunga o'xshash foydali ob'ektni yaratishdan ko'ra ko'proq pul to'lamaydi degan taxminga asoslanadi.
Ushbu yondashuv pudratchi emas, balki investorning xarajatlarini hisobga oladi.
Ushbu yondashuv almashtirish printsipiga asoslanadi.
Xarajat yondashuvini qo'llash uchun zarur bo'lgan ma'lumotlar:
Ish haqi darajasi;
- qo'shimcha xarajatlar miqdori;
- jihozlar narxi;
- ma'lum bir mintaqada quruvchilar uchun foyda stavkalari;
- qurilish materiallarining bozor narxlari.
Xarajat yondashuvining bosqichlari:
Eng samarali foydalanishni hisobga olgan holda er uchastkasining narxini hisoblash (C h);
- baholanayotgan binolarning yangi qurilishi uchun xarajatlarni hisoblash (C ns);
- to'plangan eskirish va eskirishni hisoblash (I n):
- jismoniy buzilish- tabiiy jismoniy qarish va tashqi noqulay omillarning ta'siri natijasida ob'ektning ishlashining pasayishi bilan bog'liq eskirish;
- funktsional kiyim- bunday ob'ektlar uchun zamonaviy talablarga mos kelmasligi sababli eskirish;
- tashqi kiyim- tashqi iqtisodiy omillarning o'zgarishi natijasida eskirish;
- to'plangan eskirish va eskirishni hisobga olgan holda yaxshilash xarajatlarini hisoblash: Su = C ns - C i;
- ko'chmas mulkning yakuniy qiymatini aniqlash: C ish haqi = C z + C y.
Xarajatli yondashuvning afzalliklari:
1. Yangi ob'ektlarni baholashda xarajat yondashuvi eng ishonchli hisoblanadi.
2. Ushbu yondashuv quyidagi hollarda mos va/yoki yagona mumkin:
Eng yaxshi va samarali er uchastkasini tahlil qilish;
- yangi qurilish va takomillashtirishning texnik-iqtisodiy tahlili;
- davlat, davlat va maxsus ob'ektlarni baholash;
- harakatsiz bozorlardagi ob'ektlarni baholash;
- sug'urta va soliq maqsadlarida baholash.
Xarajatli yondashuvning kamchiliklari:
1. Xarajatlar har doim ham bozor qiymatiga teng bo'lavermaydi.
2. Aniqroq baholash natijasiga erishishga urinishlar mehnat xarajatlarining tez o'sishi bilan birga keladi.
3. Baholanayotgan mulkni sotib olish xarajatlari va aynan bir xil mulkni yangi qurish xarajatlari o'rtasidagi nomuvofiqlik, chunki baholash jarayonida yig'ilgan amortizatsiya qurilish qiymatidan chegirib tashlanadi.
4. Eski binolarni takror ishlab chiqarish xarajatlarini hisoblashning qiyinligi.
5. Eski bino va inshootlarning to'plangan eskirish miqdorini aniqlashning qiyinligi.
6. Er uchastkasini binolardan alohida baholash.
7. Rossiyada er uchastkalarini baholashning muammoli tabiati.
2.5.3. Daromadga yondashuv
Daromadga yondashuv kapital qo'yilgan mulkning qiymati ushbu mulk ishlab chiqarishga qodir bo'lgan daromad sifati va miqdorini joriy baholashga mos kelishi kerakligiga asoslanadi.
Daromadga yondashuv ko'chmas mulk qiymatini baholash usullari majmui bo'lib, undan kutilayotgan daromadning joriy qiymatini aniqlashga asoslangan.
Ushbu yondashuvdan foydalangan holda xarajatlarni hisoblashning asosiy sharti - bu mulkni ijaraga berish. Daromadlarni kapitallashtirish ko'chmas mulkdan kelajakdagi daromadlarni joriy qiymatga aylantirish uchun amalga oshiriladi.
Daromad kapitallashuvi - bu kelajakdagi daromad va ob'ektning joriy qiymati o'rtasidagi munosabatni belgilaydigan jarayon.
Daromadga yondashuvning asosiy formulasi (IRV - formula):
bu erda V - mulkning qiymati,
Men baholanayotgan mulkdan kutilayotgan daromad. Daromad odatda mulkning davr mobaynida ishlab chiqarishi mumkin bo'lgan sof operatsion daromadini anglatadi
R - daromad yoki foyda darajasi - koeffitsient yoki kapitallashuv darajasi.
Kapitalizatsiya koeffitsienti - daromad va baholanayotgan mulk qiymati o'rtasidagi munosabatni aks ettiruvchi daromad darajasi.
Kapitallashtirishning ikki turi mavjud:
To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish;
- kapitalning daromadlilik darajasi bo'yicha daromadlarni kapitallashtirish.
To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirishda ikkita qiymat hisobga olinadi: yillik daromad va kapitalizatsiya darajasi.
Kapitallashtirish darajasi- Bu mulkning bozor qiymatining u ishlab chiqaradigan sof daromadga nisbati.
Kutilayotgan daromad mulkka egalik qilish davridagi daromadlarni tahlil qilish yo'li bilan aniqlanadi.
Chegirma stavkasi- Mulkdan foydalanish natijasida kelib chiqadigan pul oqimlari qiymatini ma'lum bir vaqtda qayta hisoblashda qo'llaniladigan murakkab foiz stavkasi.
Daromadga yondashuvning bosqichlari:
1. Baholash ob'ektidan barcha mumkin bo'lgan tushumlar yig'indisini hisoblash.
2. Haqiqiy yalpi daromadni hisoblash.
3. Baholash predmeti bilan bog'liq xarajatlarni hisoblash:
Shartli ravishda doimiy;
- shartli o'zgaruvchan (operatsion);
- zaxiralar.
4. Sof operatsion daromad miqdorini aniqlash.
5. Kutilayotgan daromadni joriy qiymatga aylantiring.
| Oldingi |
