Uchta yondashuv: qiyosiy daromad va xarajat yondashuvi. Biznesni baholashning asosiy yondashuvlari

Xarajat omillariga qarab baholash usullari (yondashuvlari) daromad usullariga, qiyosiy va xarajat usullariga bo'linadi. Har bir yondashuv sizga ma'lum xarajat omillarini "qo'lga olish" imkonini beradi.

Daromad yondashuvi - bu mulkdan foydalanish va kelajakda sotish natijasida olinadigan kelajakdagi daromadning joriy qiymatini aniqlash. Daromad yondashuvi - korxona (biznes)ning bozor qiymatini, korxona kapitalidagi aksiyadorlarning ulushini yoki qimmatli qog'ozlarni baholashning umumiy qabul qilingan yondashuvi bo'lib, kutilayotgan daromadni qiymatga aylantirishga asoslangan bir yoki bir nechta usullardan foydalanadi. Bunday holda, kutishning baholash printsipi qo'llaniladi. Garchi, qoida tariqasida, daromad yondashuvi biznesni baholashning eng to'g'ri tartibi bo'lsa-da, qiyosiy va xarajat yondashuvlaridan foydalanish ham foydalidir. Ba'zi hollarda xarajat yoki qiyosiy yondashuvlar aniqroq yoki samaraliroq bo'lishi mumkin. Ko'pgina hollarda, uchta yondashuvning har biri boshqa yondashuvlar bilan olingan mulk qiymatini baholashni tekshirish uchun ishlatilishi mumkin.

Daromad yondashuvi nuqtai nazaridan korxonaning (biznesning) bozor qiymatini aniqlash potentsial investor ushbu biznes uchun uning faoliyati natijasida olingan kelajakdagi daromadning joriy qiymatidan ko'proq pul to'lamaydi degan taxminga asoslanadi. so'z bilan aytganda, xaridor korxonaga egalik qilishdan kelajakdagi daromad olish huquqiga ega bo'ladi). Xuddi shunday, egasi o'z biznesini kelajakdagi prognoz qilingan daromadning hozirgi qiymatidan pastroqqa sotmaydi. Taxminlarga ko'ra, ularning o'zaro ta'siri natijasida tomonlar kelajakdagi daromadning hozirgi qiymatiga teng bozor bahosi bo'yicha kelishuvga erishadilar.

Daromad yondashuvi biznesning qiymatini biznesning kelajakdagi sof daromadining hozirgi qiymatiga bevosita bog'liqligi asosida baholash tartibi. Kelajakdagi daromad miqdorining joriy qiymati potentsial investor baholanayotgan kompaniya uchun qancha pul to'lashga tayyor ekanligi haqida ko'rsatma bo'lib xizmat qiladi.

Kutilayotgan daromad, daromad yondashuvida tushunilganidek, faqat pul qiymatiga ega. Baholanayotgan korxonaning (biznesning) xususiyatiga, uning kapitali yoki qimmatli qog'ozlaridagi aktsiyadorlarning ulushiga, shuningdek, boshqa omillarga qarab kutilayotgan daromad sof pul oqimi, dividendlar, daromadning turli shakllari kabi ko'rsatkichlar orqali aniq ifodalanishi mumkin. foyda. Kutilayotgan daromadni korxona (biznes) xarakteri kabi xususiyatlardan kelib chiqib baholash kerak; uning kapital tuzilishi; retrospektsiyada olingan tegishli korxonalar faoliyati ko'rsatkichlari; ushbu korxona va u bilan bog'liq bo'lgan tarmoqlarni rivojlantirish istiqbollari, shuningdek, boshqa iqtisodiy omillar.

Kutilayotgan daromadni korxona qiymatiga aylantirish kutilayotgan o'sish sur'atlarini, daromad olish vaqti va chastotasini, rejalashtirilgan vaqtda va kutilayotgan hajmda daromad olish xavfi darajasini, shuningdek, vaqt davomida pul qiymati. Kutilayotgan daromadni qiymatga aylantirishda odatda kapitalizatsiya koeffitsienti yoki diskont stavkasi qiymatini aniqlash kerak bo'ladi. Tegishli stavkani belgilashda bank foiz stavkasi darajasi, investorlar kutgan o'xshash korxonalarning daromadlilik darajasi, shuningdek, daromad olish bilan bog'liq risk xususiyatlari kabi omillarni hisobga olish kerak. kutilayotgan daromad.

Kelajakdagi daromadlarni diskontlash usullaridan foydalanilganda, kelajakdagi daromadlarni baholashda kutilayotgan o'sish sur'atlari hisobga olinadi. Daromadni kapitallashtirish usullaridan foydalanganda kapitallashuv stavkasining qiymati to'g'ridan-to'g'ri kutilayotgan o'sish sur'atiga bog'liq.

Ushbu yondashuv yangi mulkdorlarga qayta sotilgandan keyin yopilishi (tugatilishi) rejalashtirilmagan mavjud korxonalarning bozor qiymatini baholashda asosiy hisoblanadi. Mavjud korxonaga nisbatan ushbu usul mahsulot ishlab chiqarish (ishlarni bajarish, xizmatlar) uchun mavjud bo'lgan texnologiyalarga muvofiq ushbu korxona faoliyatini prognoz qilish natijalarini ko'rib chiqishni o'z ichiga oladi.

Biznesni baholashning daromadli yondashuvi doirasida an'anaviy ravishda ikkita asosiy usul (yoki tafsilotlar darajasiga qarab ikkita usul guruhi) mavjud: kompaniyaning kelajakdagi yillik daromadini joriy qiymatga qayta hisoblashga asoslangan usullar (daromadlarni diskontlash usullari); daromadning o'rtacha miqdoriga asoslangan usullar (daromadlarni kapitallashtirish usullari).

Biznesni baholashdagi daromadlar korxona foydasi, daromadi, to'langan yoki potentsial dividendlar va pul oqimini o'z ichiga olishi mumkin. Baholovchi daromad sifatida tanlagan narsaga qarab quyidagi diskontlash va kapitalizatsiya usullari farqlanadi: foydani diskontlash usuli, diskontlangan dividendlarni to'lash usuli, diskontlangan pul oqimi usuli; normallashtirilgan foydani kapitallashtirish usuli; daromadlarni kapitallashtirish usuli; dividend to'lovlarini kapitallashtirish usuli, normallashtirilgan pul oqimini kapitallashtirish usuli.

Diskontlangan pul oqimi usuli har qanday biznesni baholash uchun ishlatilishi mumkin. G'arb ekspertlarining fikriga ko'ra, o'rta va yirik korxonalarni baholashda daromad yondashuvi qo'llaniladigan 90% hollarda bu usul qo'llaniladi. Bu usul eng ko'p mehnat talab qiladigan va qimmat, ammo mavjud rus sharoitida u eng to'g'ri hisoblanadi. Naqd pul oqimini diskontlashning foyda va dividendlarga nisbatan afzalligi shundaki, hozirgi vaqtda na foyda, na dividendlar Rossiya korxonalari va tashkilotlarining holatini, shuningdek, investorlarning afzalliklarini etarli darajada aks ettirmaydi.

Daromadlarni diskontlash usullari, qoida tariqasida, keyingi 3-7 yil uchun, ya'ni o'sish sur'atlarining o'zgarishini e'tiborsiz qoldirish mumkin bo'lgan paytgacha korxonaning rivojlanish dinamikasining aniq prognozini tuzishni o'z ichiga oladi. Keyin barcha bashorat qilingan daromadlar diskontlanadi, ya'ni uning kelajakdagi qiymati ushbu pulning baholash sanasidagi qiymatiga tushiriladi. Shunday qilib, diskontlash usullaridan foydalanishda asosiy vazifalar quyidagilardan iborat: a) korxonaning kelajakdagi daromadlarini to'g'ri bashorat qilish; b) diskont stavkasida yuzaga kelishi mumkin bo'lgan xavf omillarini hisobga olish.

Diskontlangan pul oqimlari usuli kelajakdagi pul oqimlarini oqilona bashorat qilish mumkin bo'lganda qo'llaniladi, bu oqimlar joriylardan sezilarli darajada farq qiladi va prognoz davrining oxirgi yilidagi pul oqimi sezilarli ijobiy qiymat bo'lishi kutilmoqda. Boshqacha qilib aytadigan bo'lsak, bu usul barqaror bo'lmagan daromad va xarajatlar oqimiga ega bo'lgan daromad keltiruvchi korxonalar uchun ko'proq qo'llaniladi.

Ushbu usulning o'ziga xos xususiyati va asosiy afzalligi shundaki, u daromadlar oqimidagi hech qanday matematik model bilan tavsiflab bo'lmaydigan tizimsiz o'zgarishlarni hisobga olish imkonini beradi. Ushbu holat baholanayotgan biznes qiymatiga sezilarli ta'sir ko'rsatadigan mahsulotlar, xom ashyo, materiallar narxlarining kuchli o'zgaruvchanligi bilan tavsiflangan Rossiya sharoitida diskontlangan pul oqimi usulidan foydalanishni jozibador qiladi. Ushbu usuldan foydalanish foydasiga yana bir dalil - prognoz davridagi daromadlar va xarajatlar modelini asoslash imkonini beradigan ma'lumotlarning mavjudligi (korxonaning moliyaviy hisobotlari, bozor tadqiqotlari ma'lumotlari, baholanayotgan korxonaning retrospektiv tahlili, bu esa ularni aniqlashga imkon beradi. uning rivojlanish tendentsiyasi, DCF tahlilining ajralmas qismi bo'lgan keyingi rivojlanish strategiyasi bo'yicha tavsiyalar berish).

Diskontlash usulidan foydalangan holda hisoblash modelida investitsiya xavfining raqamli o'lchovi diskont stavkasi hisoblanadi. Ma'lumki, vaqt o'tishi bilan pul birligining qiymati pasayadi, ya'ni ishonchli baho olish uchun kelajakdagi pul oqimlarini ekvivalent joriy qiymatga kamaytirish kerak. Va nihoyat, prognoz davridan keyin biznes hali ham daromad keltira oladi va shuning uchun ham bir oz qoldiq qiymatga ega. Prognoz davridagi pul oqimlarining joriy qiymati va qoldiq qiymatining joriy qiymati yig'indisi baholanayotgan korxonaning (biznesning) bozor qiymatiga teng bo'ladi.

Diskontlash usulidan farqli o'laroq, kapitallashtirish usuli kelajakda korxonaning barcha daromadlari bir xil miqdorda bo'lishini yoki doimiy o'rtacha yillik o'sish sur'atiga ega bo'lishini nazarda tutadi. Ushbu yondashuv ma'lum darajada sodda, chunki u o'rta va uzoq muddatli daromadlar prognozlarini tayyorlashni talab qilmaydi. Biroq, daromadlarni kapitallashtirishga asoslangan usulning vaqti biroz keyinroq keladi: mamlakatning barqaror rivojlanish bosqichi boshlanganda. Bugungi kunda biznesni baholashda kapitallashuvdan foydalanish nisbatan barqaror daromadga ega bo'lgan eng yirik Rossiya korxonalari bilan cheklangan, ularning hayotiy tsiklining etuk bosqichida, sotish bozori tashkil etilgan va uzoq muddatda sezilarli o'zgarishlarga duch kelmaydi.

Daromad yondashuviga qarama-qarshi bo'lgan ba'zi bir narsa korxona qiymatini ko'tarilgan xarajatlar nuqtai nazaridan ko'rib chiqadigan biznesni baholashga xarajat yondashuvidir (asosan, hozirgi holatda va korxonani yaratish uchun sarflangan xarajatlar miqdori). bozor muhiti yoki mavjud aktivlarni sotishdan tushgan tushum hisoblab chiqiladi).

Xarajat yondashuvi yerdan eng yaxshi va samarali foydalanishni aniqlash, shuningdek, sug'urta maqsadlarida foydalanish uchun maxsus maqsadlardagi ob'ektlarni, shuningdek, yangi qurilishlarni baholashda eng mos keladi. To'plangan ma'lumotlar odatda er narxlari, qurilish xususiyatlari, ish haqi, materiallar narxi, asbob-uskunalar narxi, mahalliy quruvchilar uchun foyda va qo'shimcha xarajatlar va boshqalarni o'z ichiga oladi. Kerakli ma'lumotlar baholanayotgan ob'ektning o'ziga xos xususiyatlariga bog'liq. Ushbu yondashuvni tarixiy qiymatga ega bo'lgan, estetik xususiyatlarga ega bo'lgan yoki eskirgan ob'ektlarni baholashda qo'llash qiyin.

Korxona qiymatini baholashda xarajat yondashuvi almashtirish tamoyiliga, eng yuqori va eng yaxshi foydalanish tamoyiliga, muvozanat, iqtisodiy kattalik va iqtisodiy taqsimotga asoslanadi. Korxona aktivlari va passivlarining inflyatsiya, bozor kon’yunkturasining o‘zgarishi va qo‘llanilgan hisob usullari tufayli balans qiymati, qoida tariqasida, ularning real qiymatiga mos kelmaydi. Natijada korxona balansini to'g'rilash zarurati tug'iladi. Buning uchun korxona balansidagi har bir aktivning bozor (yoki boshqa) qiymati avval alohida baholanadi, so‘ngra majburiyatlarning bozor (yoki boshqa) qiymati aniqlanadi. Shundan so'ng, aktivlarning tuzatilgan qiymatidan majburiyatlarning qiymati ayiriladi, natijada kompaniyaning kapitalining bozor qiymati paydo bo'ladi. Bunday hisob-kitoblarni amalga oshirish uchun baholash sanasidagi (yoki oxirgi hisobot sanasidagi) korxona balansidagi ma'lumotlardan foydalaniladi, ularning moddalari uning aktivlarining bozor (yoki boshqa) qiymatini hisobga olgan holda tuzatiladi. va majburiyatlar.

Xarajat yondashuvi ikkita asosiy usul bilan ifodalanadi: sof aktivlar usuli va tugatish qiymati usuli. Xarajatlarni hisoblash usulini o'ziga xos tarzda amalga oshirish korxonaning holatiga bog'liq bo'ladi, ya'ni u faoliyat ko'rsatayotgan va istiqbollimi yoki tanazzul holatidami, bunda aktivlarni alohida sotish eng maqbuldir.

Sof aktivlarni baholash usuli korxona aktivlarini tahlil qilishga asoslanadi, bu usuldan foydalanish muhim moddiy va moliyaviy aktivlarga ega bo'lgan operatsion kompaniyani baholashda eng yaxshi natijalarni beradi; Usulning asosiy xususiyati shundaki, korxonaning aktivlari va passivlari bozor yoki boshqa qiymatda baholanadi.

Odatda, aktivlarni to'plash usuli (baholovchilarga bu nom bunday hisob-kitob modelining iqtisodiy ma'nosini yaxshiroq aks ettirgandek tuyuladi) quyidagi hollarda qo'llaniladi: korxona muhim moddiy boyliklarga ega bo'lsa; agar mavjud bo'lsa, nomoddiy aktivlarni aniqlash va baholash mumkin; korxona faoliyatini davom ettirishi kutilmoqda; korxonada tarixiy daromadlar to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud emas yoki o'zining kelajakdagi daromadlari yoki pul oqimlarini asosli ravishda ishonchli baholay olmaydi; korxona shartnomalarga juda bog'liq yoki doimiy, oldindan aytib bo'ladigan mijozlar umuman yo'q; korxona aktivlarining salmoqli qismini moliyaviy aktivlar (pul mablag'lari, debitorlik qarzlari va boshqalar) tashkil etadi.

Bundan tashqari, qayta qurish jarayonida korxona faoliyatini baholashda qo'llaniladigan sof aktivlar qiymati usuli doirasida, daromadlar yordamida alohida ob'ektlar (nomoddiy aktivlar, uzoq muddatli moliyaviy investitsiyalar, binolar, mashinalar, uskunalar) ham baholanishi mumkin. va qiyosiy yondashuv. Bunday baholash tartibi quyidagi bosqichlar ketma-ketligini o'z ichiga oladi: korxonaning barcha aktivlarining bozor qiymatini aniqlash > korxona majburiyatlari qiymatini aniqlash > aktivlar va passivlarning bozor qiymati o'rtasidagi farqni hisoblash.

Ikkinchi usul, ya'ni tugatish qiymati usuli, korxona bankrotlik bosqichida bo'lganida yoki korxonaning o'z faoliyatini davom ettirishi va (yoki) egasiga maqbul daromad keltirishi haqida jiddiy shubhalar mavjud bo'lganda qo'llaniladi. Ushbu usulning o'ziga xos xususiyati shundaki, korxonaning hisoblangan qiymatining miqdori majburiy sotish sezilarli darajada ta'sir qiladi va bu holda biz korxonani qismlarga bo'lib sotish haqida gapiramiz. Bu korxonaning tugatish qiymati bozor qiymatidan sezilarli darajada past bo'lishiga olib keladi. Korxonaning tugatish qiymati quyidagicha hisoblanadi:

1. Bir qator statistik va buxgalteriya hujjatlari tahlil qilinadi, ularga quyidagilar kiradi: har chorak yakuni bo'yicha buxgalteriya hisobotlari, statistik hisobotlar, oraliq tugatish balansi, inventar kartochkalari. Har tomonlama moliyaviy tahlil asosida barcha qarzni qoplash uchun mablag'larning etarliligi to'g'risida ekspert xulosasi chiqariladi.

2. Korxona mulkining taxminiy massasi shakllantiriladi. Korxona aktivlarining quyidagi guruhlari alohida ko'rib chiqiladi: eng likvidli (aylanma aktivlar), kamroq likvidli (doimiy aktivlar).

3. Korxonaning umumiy qarz summasi shakllanadi.

4. Korxonani tugatishning kalendar jadvali ishlab chiqiladi. Shuni hisobga olish kerakki, har xil turdagi korxona aktivlarini (ko'chmas mulk, mashina va asbob-uskunalar, tovar-moddiy zaxiralar) sotish muayyan aktivlarning likvidlik darajasi va bozorda talab qilinadigan ta'sir darajasidan kelib chiqqan holda turli vaqt davrlarini talab qiladi.

5. Xarajatlar oqlanadi. Quyidagilar ajratiladi: tugatish bilan bog'liq xarajatlar va aktivlarni sotilgunga qadar ushlab turish bilan bog'liq xarajatlar. Tugatish bilan bog'liq xarajatlar, birinchi navbatda, baholash va advokatlik firmalariga to'lovlar, shuningdek, sotishdan keyin to'lanadigan soliqlar va yig'imlarni o'z ichiga oladi. Aktivlarni sotilgunga qadar ushlab turish bilan bog'liq xarajatlarga aktivlarni himoya qilish xarajatlari, kompaniyani tugatish tugaguniga qadar ushlab turish bilan bog'liq boshqaruv xarajatlari va boshqalar kiradi.

6. Kompaniyaning sotilayotgan mol-mulki baholanadi. Sotiladigan mulkni baholash barcha baholash usullaridan foydalangan holda amalga oshiriladi. Bundan tashqari, amalda ko'chmas mulkni baholashda ko'proq qo'llaniladigan yondashuv qiyosiy yondashuv hisoblanadi.

7. Diskont stavkasi rejalashtirilgan amalga oshirish muddatini hisobga olgan holda belgilanadi. Bundan tashqari, diskont stavkasi likvidlik (past likvidlik uchun chegirmalar muhim) va mumkin bo'lgan "sotilmasligi" xavfini hisobga olgan holda, har bir aktiv turi uchun alohida baholanishi mumkin.

8. Mulkni sotish jadvali tuzilib, aylanma, moddiy va nomoddiy aktivlarni sotishdan tushgan umumiy tushum aniqlanadi.

9. Savdo natijalari bo'yicha tugatish davri uchun joriy qarzning to'plangan summasi to'lanadi va majburiyatlar bo'yicha to'lovlar amalga oshiriladi. Bunday holda, kreditorlarning talablari San'at qoidalarida belgilangan ustuvorlik tartibida qondiriladi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 64-moddasi.

10. Yakuniy harakat mulkdorlarga (aktsiyadorlarga) tegishli bo'lgan korxona (korxona)ning tugatish qiymatini baholashdan iborat.

Baholash nazariyasi quyidagi qoidani o'z ichiga oladi: tugatish qiymati (korxonaning aktivlarini sotishdan olingan mablag'lar hisobidan kreditorlarning barcha talablari qanoatlantirilgandan keyin uni tugatishdan olingan tushum) korxona bozor qiymatining mutlaq pastki chegarasi.

Qishloq xo'jaligi va o'rmon yerlarini baholash uchun ijara haqi; o'zlashtirilgan yer uchastkasiga tegishli mulk majmuasidan tushadigan daromadning bir qismi; aholi punktlari yerlarini baholash uchun ijara haqi; er uchastkasi kelajakda sotilganda yoki ipoteka krediti bo'yicha garovga qo'yilganda olingan uning qiymatini oshirishdan olingan daromad.

Bu pul kapitalining bir turi sifatida er uchastkasiga yondashish va shunga mos ravishda kapitallashuv stavkasini baholash sanasidagi kapitallashuv stavkasini bozorni siqib chiqarish usuli bilan hisoblash; (qiyosiy savdo tahlili)

Ob'ektni bozorda sotiladigan uchastkalar bilan solishtirish va ob'ekt va har bir taqqoslash uchastkasi o'rtasidagi farqlarni hisobga olish uchun o'zgartirishlar kiritish. Agar u baholanayotgan mulk bilan bir xil xususiyatlarga ega bo'lsa, qancha narxda sotilishi mumkinligini aniqlash uchun sayt

Analoglarning berilgan narxlarini tahlil qilish va baholangan er uchastkasining bozor qiymatining yakuniy qiymatini aniqlash Tanlangan analoglar narxlariga tuzatishlar kiritilgandan so'ng, olingan natijalar er qiymatini yakuniy baholash uchun kelishilishi kerak. syujet.

Er uchastkasining bozor qiymatini baholashda xarajat yondashuvi investorning tegishli ehtiyotkorlikni qo'llagan holda, tegishli uchastkani sotib olish va uning ustiga bino qurish xarajatlaridan ko'proq pul to'lamasligiga asoslanadi. qurilish uchun maqbul bo'lgan muddat ichida maqsadi va foydaliligi o'xshash

Usul asosan o'zlashtirilmagan erlarga qo'llaniladi. Ushbu usul erning umumiy qiymatini aniqlaydi, u sotiladigan alohida er uchastkalariga bo'linadi. Ularni o'zlashtirish bo'yicha barcha xarajatlar uchastkalarni sotishdan tushgan pul mablag'laridan chegirib tashlanadi va shu bilan o'zlashtirilmagan erlarning qiymati aniqlanadi.

Yuqorida ko'rib chiqilgan erni baholash usullarining har biri bozordan to'plangan ma'lumotlarga asoslanadi, ammo ma'lumot olish uchun turli manbalarga ega. Ko'chmas mulk bozorida ishonchli ma'lumotlardan foydalanganda uchta yondashuvning barchasi taxminan bir xil natijalarga olib keladi, ammo talab va taklifning nomutanosibligi, potentsial foydalanuvchining xabardorligi yo'qligi, shuningdek, foydalanishning mumkin bo'lgan past samaradorligini hisobga olgan holda. berilgan er uchastkasi, yuqorida ko'rsatilgan yerlarni baholash usullaridan foydalangan holda hisob-kitoblar natijalari bir-biriga mos kelmasligi mumkin.

Xarajat usulini qo'llashda shuni esda tutish kerakki, uning asosida olingan qiymat daromad keltiruvchi ob'ektning bozor qiymatining asosi hisoblanadi. Masalan, yoqilg'i quyish shoxobchalari majmuasining bozor qiymati qurilish xarajatlaridan sezilarli darajada yuqori bo'ladi va yomon joyda (shahar chekkasida) joylashgan mehmonxonaning narxi tannarx usuli bilan belgilanadigan narxdan past bo'ladi. .

Amaliyot shuni ko'rsatadiki, xarajat usulidan foydalanishda eng katta muammolar erning bozor qiymatini baholash bilan bog'liq. G'arb nazariyasi nuqtai nazaridan erni baholashning eng ishonchli usuli bu taqqoslanadigan sotishni qiyosiy tahlil qilish usulidir. Rossiya sharoitida ushbu usuldan foydalanish Rossiya er qonunchiligining noaniqligi va er uchastkalarini sotib olish yoki sotish bo'yicha bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlarning noaniqligi tufayli amalda mumkin emas.

Ko'chmas mulkni baholashda qo'llaniladigan xarajat yondashuvi baholanayotgan mulkni mavjud holatida yaratish yoki uning iste'mol xususiyatlarini ko'paytirish uchun zarur bo'lgan xarajatlar baholanayotgan mulkning bozor qiymatini aniqlash uchun maqbul ko'rsatma ekanligi haqidagi taxminga asoslanadi.

Shu bilan birga, ob'ektni almashtirish qiymati (ko'paytirish qiymati) va almashtirish qiymati o'rtasidagi farqni tushunish kerak.

O'zgartirish qiymati (qayta ishlab chiqarish qiymati) bir xil arxitektura va rejalashtirish echimlari, qurilish konstruktsiyalari va materiallaridan foydalangan holda va qurilish-montaj ishlarining bir xil sifati bilan baholangan ob'ektning aniq nusxasini qurish uchun joriy narxlardagi xarajatlar bilan belgilanadi. O'zgartirish narxini aniqlashda ob'ektning bir xil funktsional eskirishi va me'moriy echimlardagi bir xil kamchiliklar baholanayotgan ob'ektda takrorlanadi.

O'zgartirish qiymati baholanayotgan ob'ektga teng foyda keltiradigan, lekin zamonaviy standartlar, materiallar, dizayn va tartibdan foydalangan holda yangi me'moriy uslubda qurilgan ob'ektni joriy narxlarda qurish qiymati bilan belgilanadi.

Ob'ektni almashtirish qiymati va uni almashtirish qiymati o'rtasidagi chegara har doim o'zboshimchalik bilan bo'ladi va har bir aniq holatda baholovchi xarajatlar yondashuvini qo'llash shartlariga qarab baholashning u yoki bu turini tanlash masalasini hal qilishi kerak.

Rossiya baholovchilar jamiyati (STO ROO 21-01-95) standartlariga muvofiq, xarajatlar yondashuvidan foydalangan holda baholashda quyidagilarni aniqlash kerak: er uchastkasining bozor qiymati; ob'ektni tiklash yoki uni almashtirish xarajatlari; ob'ektning to'plangan eskirish miqdori; er uchastkasining qiymati va ob'ektni almashtirish qiymati yig'indisi sifatida tannarx usulidan foydalangan holda ko'chmas mulkning bozor qiymati yig'ilgan amortizatsiya.

Rossiya sharoitida baholash ob'ekti er uchastkasiga to'liq (mutlaq) egalik emas, balki faqat ijara asosida foydalanish huquqidir. Er uchastkasining qiymatini baholash nazariyasi bu erda qiymatni aniqlashning beshta asosiy usulini belgilaydi: yer rentasini kapitallashtirish (daromad yondashuvi); korrelyatsiya (o'tkazish) usuli; ishlab chiqish usuli (o'zlashtirish); er uchun qoldiq texnikasi; to'g'ridan-to'g'ri qiyosiy sotish tahlili usuli. Er uchastkasining qiymatini er rentasini kapitallashtirish usuli bo'yicha aniqlash ijara to'lovlari orqali olingan daromadlarni kapitallashtirishdan iborat. Rossiyada xususiy er uchastkalarini ijaraga berish amaliyoti keng tarqalgan emas, asosan davlat va shahar er uchastkalari ijaraga beriladi; Shu bilan birga, yerning standart narxi uning bozor qiymatiga mos kelmaydi.

Jahon amaliyotida yuqoridagi barcha usullardan eng ishonchlisi to'g'ridan-to'g'ri qiyosiy sotish tahlili usuli hisoblanadi. Qiyosiy sotish tahlili usulidan foydalangan holda hisob-kitob o'xshash er uchastkalarining haqiqiy oldi-sotdi operatsiyalarini tahlil qilish, ularni baholanayotgan yer bilan taqqoslash va taqqoslanadigan va baholanayotgan uchastkalar o'rtasidagi farqlarga tegishli tuzatishlar kiritishdan iborat. Natijada, har bir solishtirma posilkaning sotish bahosi, avvalo, u ob'ekt uchastkasi bilan bir xil xususiyatlarga ega bo'lgani kabi belgilanadi, so'ngra ob'ektning o'rtacha og'irlikdagi qiymati aniqlanadi.

Xarajat yondashuvini qo'llashning keyingi bosqichi ob'ektni almashtirish qiymatini yoki almashtirish qiymatini aniqlashdir. O'zgartirish yoki almashtirish narxini hisoblashning to'rtta usuli mavjud.

Miqdoriy tahlil usuli ob'ektning va umuman ob'ektning alohida tarkibiy elementlarini qurish uchun zarur bo'lgan barcha turdagi ishlar uchun xarajatlar smetasini tuzishdan iborat: mehnat xarajatlari, materiallar, ishlarni mexanizatsiyalash vositalari. Ushbu xarajatlarga ishlab chiquvchining umumiy xarajatlari va foydasi, shuningdek, baholanayotgan yaxshilanishlarni takrorlash uchun zarur bo'lgan asbob-uskunalarni loyihalash, qurish, sotib olish va o'rnatish xarajatlari qo'shilishi kerak.

Miqdoriy tahlil eng aniq, ammo ayni paytda eng ko'p mehnat talab qiladi. Uning ishlatilishi yuqori malakali baholovchilar va qurilish smetalarini tayyorlashda katta tajribaga ega bo'lishni talab qiladi.

Element bo'yicha hisoblash usuli miqdoriy usulning modifikatsiyasidir, ammo u kamroq mehnat talab qiladi, chunki u birma-bir emas, balki umumlashtirilgan hisob-kitoblar va narxlardan foydalanishga asoslangan. Strukturaviy elementlarning eng xarakterli ko'rsatkichlari (1 kubometr g'isht ishlari, 1 kvadrat metr tom yopish va boshqalar) xarajatlar o'lchov birliklari sifatida qabul qilinadi.

Qiyosiy birlik usuli baholanayotgan ob'ektning iste'mol xususiyatlari birligining narxini o'xshash standart tuzilmaning o'xshash o'lchov birligining narxi bilan solishtirishga asoslangan. Usulning mohiyati shundan iboratki, baholanayotgan ob'ekt uchun konstruktiv xarakteristikalar, foydalanilgan materiallar va ishlab chiqarish texnologiyasi bo'yicha baholanadigan ob'ektga o'xshash analog ob'ekt tanlanadi. Keyin analog ob'ektning o'lchov birligining narxi (1 kubometr, 1 kv.m va boshqalar) baholanadigan ob'ektning birliklari soniga ko'paytiriladi.

Bu mulkni baholashning eng oddiy usuli bo'lib, baholovchilar tomonidan, ayniqsa korxonalarning asosiy vositalarini qayta baholashda keng qo'llaniladi.

Indeks usuli balans qiymatini tegishli qayta baholash indeksiga ko'paytirish orqali baholangan ob'ektni almashtirish qiymatini aniqlashdan iborat. Asosiy vositalarni qayta baholash indekslari Rossiya Federatsiyasi Davlat statistika qo'mitasi tomonidan tasdiqlanadi va vaqti-vaqti bilan matbuotda e'lon qilinadi.

Yig'ilgan eskirish va eskirishni aniqlash xarajatlarga yondashuvning yakuniy bosqichidir.

Xarajat yondashuvida amortizatsiya ta'rifi yangi mulk va haqiqiy baholanayotgan mulkning xususiyatlaridagi farqlarni hisobga olish uchun ishlatiladi. Ob'ektning amortizatsiyasini hisobga olish - bu baholangan ob'ektning qiymatini aniqlash uchun yangi qayta ishlab chiqarilgan binoning qiymatiga tuzatishning bir turi.

Ko'chmas mulk qiymatini pasaytiradigan omillarga qarab, eskirish jismoniy, funktsional va tashqi (iqtisodiy) bo'linadi.

Jismoniy buzilish vaqt o'tishi bilan mulkning fizik xususiyatlarining o'zgarishini aks ettiradi (masalan, strukturaviy elementlarning nuqsonlari). Jismoniy eskirish ikki xil: birinchisi operatsion omillar ta'sirida, ikkinchisi - tabiiy va tabiiy omillar ta'sirida sodir bo'ladi.

Jismoniy eskirish va eskirishni hisoblashning to'rtta asosiy usuli mavjud: ekspert (eng aniq, lekin ayni paytda eng ko'p mehnat talab qiladigan, nuqsonlar ro'yxatini tuzish va bino yoki inshootning barcha konstruktiv elementlarining eskirish foizini aniqlash asosida hisoblanadi. ); tartibga solish (yoki buxgalteriya); binoning ishlash muddatini hisoblashning narxi va usuli.

Funktsional eskirish - bu ob'ektning zamonaviy standartlarga javob bermasligidan kelib chiqadigan qiymatning yo'qolishi: uning funktsional foydaliligi, arxitektura-estetikligi, kosmik rejalashtirish, dizayn echimlari, yashashga yaroqliligi, xavfsizligi, qulayligi va boshqa funktsional xususiyatlari bo'yicha. Olingan qo'shimcha qiymat tiklash narxidan oshsa, u holda funktsional eskirish olinadi. Olib tashlash mumkin bo'lgan funktsional eskirish elementi kaminning yo'qligi deb hisoblanishi mumkin, uni o'rnatish xarajatlari mulkning rentabelligi va bozor qiymatining oshishi bilan qoplanadi. Olib tashlash mumkin bo'lgan eskirish miqdori binoning yangilangan elementlar bilan baholash vaqtidagi potentsial qiymati va yangilangan elementlarsiz baholash sanasidagi qiymati o'rtasidagi farq sifatida aniqlanadi. Qaytarib bo'lmaydigan funktsional eskirish binoning sifat ko'rsatkichlarining etishmasligi va ortiqcha bo'lishi bilan bog'liq omillar tufayli qiymatning pasayishini o'z ichiga oladi.

Agar binoni rekonstruksiya qilish yoki modernizatsiya qilish yo'li bilan jismoniy va ma'lum darajada funktsional eskirish va eskirishni bartaraf etish mumkin bo'lsa, tashqi ta'sirlardan kelib chiqadigan eskirishni ko'p hollarda bartaraf etib bo'lmaydi.

Tashqi (iqtisodiy) eskirish - bu tashqi omillar ta'siridan kelib chiqadigan qiymatning yo'qolishi. Iqtisodiy amortizatsiya turli sabablarga ko'ra yuzaga kelishi mumkin, masalan, umumiy iqtisodiy, sanoat, huquqiy yoki qonunchilikdagi o'zgarishlar, shahar qarorlari, rayonlashtirish va ma'muriy qoidalar.

Rossiyada tashqi eskirishning asosiy omillari iqtisodiyotning umumiy holati bo'lib, u ba'zi hududlarda mahalliy omillar, tadbirkorlik faoliyatining ayrim turlari uchun kamsitish qonunchiligining mavjudligi va atrof-muhitni ifloslantirish uchun jarimalar bilan kuchaytiriladi.

Tashqi amortizatsiyani baholashning ikkita yondashuvi mavjud - barqaror va o'zgargan tashqi sharoitlarda o'xshash ob'ektlarni sotishni taqqoslash va tashqi sharoitlarning o'zgarishi bilan bog'liq daromaddagi yo'qotishlarni kapitallashtirish. Jami yig'ilgan amortizatsiyani aniqlagandan so'ng, baholovchi mulkning yakuniy qiymatini olish uchun erning bozor qiymatiga mol-mulkni almashtirishning umumiy qiymati va to'plangan amortizatsiya o'rtasidagi farqni qo'shadi.

Xarajat yondashuvi deyarli har qanday ko'chmas mulkni baholashda qo'llaniladi. Biroq, bunday ariza barcha holatlarda (masalan, daromad keltiruvchi ko'chmas mulkni baholashda) oqlanmaydi.

Xarajat yondashuvini qo'llashning eng keng tarqalgan sohasi ko'chmas mulk bozorining "passiv" yoki faol bo'lmagan sektorlaridagi ob'ektlarni baholashdir. Bu holda xarajat yondashuvidan foydalanishning afzalligi shunga o'xshash ob'ektlarni sotib olish va sotish bo'yicha tugallangan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlarning etarli emasligi yoki ishonchsizligi ba'zi hollarda baholashning boshqa yondashuvlaridan foydalanish imkoniyatini cheklashi bilan bog'liq.

Xarajat yondashuvi yangi qurilishni texnik-iqtisodiy asoslashda, tugallanmagan qurilish va rekonstruksiya qilinayotgan ob’ektlarning bozor qiymatini baholashda ham qo‘llaniladi. Bunday holda, xarajat yondashuvi investitsiya loyihasining samaradorligini baholashga imkon beradi.

Narx va daromad yondashuvlarining kombinatsiyasidan foydalangan holda, ya'ni ob'ektni qurish xarajatlarini undan olingan daromad bilan taqqoslash orqali baholovchi baholash ob'ektiga tegishli er uchastkasidan eng yaxshi va samarali foydalanish to'g'risida xulosa chiqaradi. Korxonaning moliyaviy hisobotida (asosiy vositalarni qayta baholash) baholash natijalarini aks ettirish uchun baholovchilar Buxgalteriya hisobi qoidalariga (PBU 6-97) "Asosiy vositalarni hisobga olish" ga asoslanib, baholash ob'ektining qiymatini aniqlaydilar. xarajat yondashuvi.

Sug'urta bozori xarajatlarga asoslangan yondashuvni qo'llashning doimiy ravishda kengayib borayotgan sohasidir. Bunday holda, ushbu yondashuvga ustunlik beriladi, chunki sug'urta summasi, sug'urta mukofoti va sug'urta tovonining miqdori sug'urta qildiruvchining xarajatlaridan kelib chiqqan holda belgilanadi.

Ko'chmas mulkni baholashning qiyosiy (bozor) yondashuvi baholanayotgan ob'ektlarga o'xshash va o'xshash ob'ektlarni bozorda sotish tahlili bilan tavsiflanadi. Ushbu yondashuvni muayyan vaziyatga nisbatan qo'llash uchun solishtirma ko'chmas mulkni sotish bo'yicha ko'p miqdorda to'plangan va ishonchli statistik ma'lumotlarga ega bo'lish kerak, bu faqat ko'chmas mulk bozori yuqori darajada rivojlangan taqdirdagina mumkin.

Rossiya sharoitida ob'ektlarni bozor usulidan foydalangan holda baholash uchun ob'ektlar bo'yicha o'tgan operatsiyalar to'g'risidagi har qanday mavjud ma'lumotlardan foydalanish kerak, chunki bu usul uchun ma'lumot topish muammosi uning yopiq tabiati bilan murakkablashadi.

Bank qiymatini baholashda bu yondashuvning mohiyati shundan iboratki, bank aksiyalari narxi ushbu bankning sotib olish va investitsiya ob'ekti sifatidagi bozor jozibadorligini aks ettiradi. Bozorning jozibadorligi ko'rsatkichi odatda aktsiyalari fond birjalarida joylashgan ochiq aktsiyadorlik jamiyatlari uchun hisoblanadi. Faqat oddiy aksiyalarni chiqargan bankning bozor jozibadorligini aniqlash uchun o‘tgan yil uchun soliq to‘langandan keyingi foydani shu yil oxirida muomalada bo‘lgan aksiyalar soniga bo‘lish zarur. Olingan ko'rsatkich aksiya boshiga tushadigan daromad hisoblanadi. Keyin har qanday tasodifiy tanlangan sanada aktsiyalarning bozor sotish narxi olingan natija bilan bog'liq bo'ladi - har bir aksiya uchun daromad, natijada bozorning jozibadorligi aniqlanadi. Rossiya amaliyoti uchun ushbu yondashuvni amalda qo'llash hozirda deyarli mumkin emas, chunki Sberbankdan tashqari Rossiya tijorat banklarining aktsiyalari fond birjalarida ro'yxatga olinmagan. Shunga qaramay, birlashishdan keyin bank aktsiyalarining bozor qiymatini bashorat qilish vazifasi dolzarbligicha qolmoqda.

Ijara bozori, sotish bozoridan farqli o'laroq, axborot nuqtai nazaridan eng dinamik, ochiq va boyroqdir. Ijara daromadi ko'p hollarda ko'chmas mulkni baholashda daromad yondashuvini qo'llash uchun asosdir.

Umuman olganda, daromad yondashuvi eng ma'lumotga boy va shuning uchun Rossiyada turar-joy bo'lmagan ko'chmas mulkni baholashda eng ishonchli yondashuv hisoblanadi. Bundan tashqari, daromad yondashuvi, uning murakkabligiga qaramay, eng kuchli va moslashuvchan baholash vositasi bo'lib, nafaqat ko'chmas mulk sohasida, balki boshqa sohalarda ham muammolarni hal qilishga qodir: intellektual mulk, biznes, investitsiya loyihalari va boshqalar. daromad yondashuvini batafsil ko'rib chiqamiz.

Jahon amaliyotida daromad yondashuvi qo'llaniladi: to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli va pul daromadlarini diskontlash usuli.

To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli sof operatsion daromadni (NOI) kapitallashuv koeffitsientiga bo'lish orqali to'g'ridan-to'g'ri qiymatga aylantirishga asoslangan. NOR kontseptsiyasi - bu operatsion xarajatlar va zaxiralarni chegirib tashlangandan keyin baholanayotgan mulkdan olinadigan kutilayotgan yillik sof daromadning hisoblangan barqaror qiymati. NORni aniqlash mulkning bozor ijarasi stavkalari bo'yicha ijaraga berilishi taxminiga asoslanadi va prognoz hisob-kitob davri sifatida mulkning eng tipik yili olinadi.

NORni hisoblash potentsial yalpi daromadni (PVI) - bozor ijarasining kutilayotgan umumiy qiymatini va asosiy faoliyat turiga hamroh bo'ladigan qo'shimcha xizmatlardan olinadigan to'lovlarni (to'xtash joyidan foydalanish, devorga reklama o'rnatish uchun to'lovlar va boshqalar) aniqlashdan boshlanadi. ). NIRni hisoblashning keyingi bosqichi samarali yalpi daromadni (EGI) aniqlashdir. EVAni olish uchun bo'sh ish joyidan va ijara haqini to'lamaslikdan hisoblangan yo'qotishlar potentsial yalpi daromaddan chegirib tashlanadi. Ushbu yo'qotishlar prognoz yil davomida ijara haqining bir qismi olinmasligi va ba'zi joylar ijarachilar tomonidan bo'sh qolishi ehtimoli bilan mos keladi. Ushbu yo'qotishlarni aniqlash uchun baholash standartlari mavjud emasligi sababli, ma'lumot olishning eng yaxshi usuli - ijara ma'lumotlari uzoq vaqt davomida mavjud bo'lgan, yo'qotishlarning haqiqiy darajasini bilish mumkin bo'lgan o'xshash mulkni ko'rib chiqishdir.

NPV EVD qiymati va operatsion xarajatlar (OR) qiymati o'rtasidagi farq sifatida hisoblanadi. Operatsion xarajatlar - bu ob'ektning normal ishlashini va daromadlarni ko'paytirishni ta'minlash uchun davriy xarajatlar ular odatda quyidagilarga bo'linadi;

shartli ravishda doimiy;

shartli o'zgaruvchilar (operativ);

almashtirish xarajatlari (zaxira).

Shartli belgilangan operatsion xarajatlarga xarajatlar kiradi, ularning miqdori ob'ektning ish yuki darajasiga bog'liq emas. Qoida tariqasida, bu mulk solig'i, er ijarasi, QQS va sug'urta xarajatlari.

Shartli o'zgaruvchan operatsion xarajatlarga xarajatlar kiradi, ularning miqdori ob'ektning ish yuki darajasiga va ko'rsatiladigan xizmatlar darajasiga bog'liq. Asosiy yarim o'zgaruvchan xarajatlar - bu boshqaruv xarajatlari, kommunal to'lovlar, xavfsizlik xarajatlari va boshqalar.

Qayta tiklash xarajatlari almashtirish fondiga yillik badal (zaxira) sifatida chegiriladi (buxgalteriya hisobidagi amortizatsiyaga o'xshash).

Baholash formulasi quyidagicha ko'rinadi:

V0 = CF / R, (2.1)

Bu erda: V0 - biznesning joriy qiymati (baholash vaqtidagi qiymat), CF - yillik pul oqimi, R - kapitallashuv koeffitsienti.

Kapitallashtirish usulidan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholashning eng qiyin bosqichi kapitalizatsiya koeffitsientini (yoki stavkasini) aniqlashdir. G'arbiy klassik versiyada to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli ijara narxi va sotish narxi bir vaqtning o'zida ma'lum bo'lgan bozor operatsiyalaridan olingan kapitalizatsiya uchun koeffitsientdan (stavkadan) foydalanishni o'z ichiga oladi. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, Rossiya sharoitida bunday ma'lumotni topish mumkin emas.

Biznesni baholashda kapitallashuv darajasi odatda baholanayotgan kompaniya uchun kapitalning rentabellik darajasi (diskont stavkasi) va kompaniya daromadining kutilayotgan o'rtacha yillik o'sish sur'ati o'rtasidagi farq sifatida aniqlanadi.

Kapitallashuv nisbatini topish formulasi:

bu yerda: R - kapitallashuv darajasi, r - diskont stavkasi, g - daromadning kutilayotgan o'rtacha yillik o'sish sur'ati.

Kapitallashtirish koeffitsientini aniqlashning yana bir usuli - yig'ish usuli (kumulyativ qurilish). Usulning mohiyati shundan iboratki, tavakkalsiz foiz stavkasi bazaviy stavka sifatida qo'llaniladi va unga baholanayotgan mulkning xususiyatlari bilan bog'liq bo'lgan har xil xavf turlari uchun ketma-ket tuzatishlar kiritiladi (mulkga investitsiya qilish xavfi uchun mukofot). , past likvidlik uchun mukofot, investitsiyalarni boshqarish uchun tuzatishlar va boshqalar.).

Oxirgi davriy nashrlarning tahlili shuni ko'rsatadiki, G'arb baholash amaliyotida hozirgi vaqtda pul daromadlarini diskontlash usuli asosiy rol o'ynaydi. Diskontlangan pul oqimlari usuli kelajakdagi pul oqimlarining joriy qiymatini aniqlash imkonini beruvchi kapitallashuvni hisoblashning eng universal vositasidir. Pul oqimlari o'zboshimchalik bilan o'zgarishi, notekis bo'lishi va yuqori darajadagi xavfga ega bo'lishi mumkin. Bu ko'chmas mulk kabi kontseptsiyaning o'ziga xos xususiyatlari bilan bog'liq. Ko'chmas mulk investor tomonidan birinchi navbatda ma'lum kelajakdagi foyda uchun sotib olinadi. Investor ko'chmas mulkni kelajakdagi foydalar to'plami sifatida ko'rib chiqadi va uning jozibadorligini ushbu kelajakdagi imtiyozlarning pul qiymati mulkni sotib olish mumkin bo'lgan narx bilan solishtirish nuqtai nazaridan baholaydi.

Bu holda biznesni baholash formulasi quyidagicha ko'rinadi:

bu yerda: V0 - kompaniya qiymatini baholash (sof joriy qiymat), n - 0,1,2,...,N - rejalashtirish intervallari, CFn - rejalashtirish oralig'ida pul oqimi (salbiy yoki ijobiy) n, CF(N+) 1) - rejalashtirilgan davrdan keyingi birinchi yil uchun belgilanadigan qoldiq davrning barqaror yillik pul oqimi, r - diskont stavkasi (investitsiya qilingan kapitalning daromadlilik darajasi), R - qoldiq davr uchun kapitallashuv koeffitsienti.

Pul oqimini diskontlash usulidan foydalangan holda mulkning bozor qiymatini hisoblashda quyidagilar ketma-ket aniqlanadi:

prognoz davrining davomiyligi (loyiha davomiyligi);

sof operatsion daromad;

loyihaning har bir davri uchun prognoz (kelajak) pul oqimlari;

prognoz davri oxirida mulkni qaytarish (sotish) dan mumkin bo'lgan pul oqimi;

kelajakdagi pul oqimlari uchun diskont stavkasi;

mulkning bozor qiymati.

Prognoz davrining davomiyligi bir qator omillarga bog'liq: inflyatsiya darajasi va darajasi; ob'ekt turi; u faoliyat ko'rsatayotgan iqlim sharoiti va hokazo. Xalqaro baholash amaliyotida, agar qo'shimcha shartlarda boshqacha qoida nazarda tutilmagan bo'lsa, 7 - 10 yilga teng bo'lgan o'rtacha loyiha muddatini qabul qilish odatiy holdir. Rossiya sharoitlari uchun odatda loyiha muddati 3-5 yilni tashkil qilishi mumkin.

Bozor qiymatining asosiy bahosini kutish printsipiga muvofiq, daromad usuli diskontlash orqali qiymat yaratishga qodir bo'lgan NPV hisoblanadi. Ushbu daromad mulkdan foydalanishning har bir yili uchun prognoz qilinishi kerak. NIRni hisoblash uni tashkil etuvchi daromadlar va xarajatlarni prognozlash yo'li bilan amalga oshiriladi.

Reversiyadan pul oqimini bashorat qilish uchun odatda uchta usuldan biri tanlanadi:

teskari qiymatni to'g'ridan-to'g'ri belgilash;

mulkchilik davrida mulk qiymatining tendentsiyalarini prognoz qilish;

prognozdan keyingi davr uchun soliq to'lashdan keyingi pul oqimlariga diskont stavkasini qo'llash.

Diskont stavkasi investorlar ma'lum bir bozordagi o'xshash mulkka investitsiyalardan olishni kutadigan o'rtacha daromad darajasi sifatida aniqlanadi. Daromad darajasi xavf bilan to'g'ridan-to'g'ri proportsional bo'lganligi sababli, diskont stavkasi to'g'ridan-to'g'ri o'rtacha odam ma'lum bir mulkni sotib olishga investitsiya qilish bilan bog'liq xavf darajasini qanchalik yuqori baholashiga bog'liq. Xavf darajasi qanchalik yuqori bo'lsa, diskont stavkasi shunchalik yuqori bo'ladi va shunga mos ravishda kelajakdagi daromadning qiymati past bo'ladi. Diskont stavkasini hisoblashda shuni hisobga olish kerakki, u daromad olishni nazarda tutadigan muqobil investitsiyalar mavjudligini hisobga olib, investor o'z mablag'larini ma'lum bir ob'ektga investitsiya qilish imkoniyatini beradigan investitsiya daromadining pastki chegarasi sifatida qaraladi. turli darajadagi xavf bilan. Diskont stavkasini hisoblash uchun bir nechta usullar qo'llaniladi, ulardan eng afzali kapital qo'yilma narxi usuli va yig'ish usulidir.

YUqorida jamlash usuli muhokama qilinganligi sababli kapital qo’yilma bahosi usuliga batafsil to’xtalib o’tamiz.

Diskont stavkasini hisoblashning bu usuli fond bozori ma'lumotlarini tahlil qilishga asoslangan. Hisoblash uchta komponent asosida amalga oshiriladi:

nominal risksiz stavka;

butun bozorning jami daromadliligi (qimmatli qog'ozlarning o'rtacha bozor portfeli);

beta koeffitsienti.

Nominal risksiz stavkani hisoblashda siz xavf-xatarsiz operatsiyalar uchun ko'rsatkichlardan foydalanishingiz mumkin - o'rtacha Evropa va rus. Hisoblashning to'g'riligini oshirish uchun diskont stavkasining risksiz komponenti mahalliy va Evropa qimmatli qog'ozlarining kotirovkalari bo'yicha ma'lumotlar asosida hisoblanishi mumkin.

O'rtacha bozor daromadi sifatida qimmatli qog'ozlarning muvozanatli investitsiya portfelining rentabelligidan foydalaniladi. O'rtacha daromadlar hisoblangan kotirovkalarga asoslangan aktsiyalarning ro'yxati ommaviy axborot vositalarida va Internetda muntazam ravishda e'lon qilinadi.

Beta koeffitsientini hisoblash usuli kompaniyaga ta'sir qiluvchi makroiqtisodiy, sanoat, moliyaviy va qonunchilik risklarining asosiy omillarini tahlil qilishdir.

Hozirgi qiymatni hisoblash jarayoni vaqt o'tishi bilan pul qiymati nazariyasini qo'llash asosida loyihaning har bir davri uchun kelajakdagi pul oqimlarini joriy qiymatga qisqartirish yo'li bilan amalga oshiriladi va keyinchalik barcha olingan qiymatlar va tushumlarni qo'shishdan iborat. sotishdan (qaytarish).

Shuni ta'kidlashni istardimki, rivojlangan ko'chmas mulk bozorida ishonchli ma'lumotlardan foydalanganda uchta yondashuv ham taxminan bir xil natijalarga olib kelishi kerak. Boshqalardan sezilarli darajada farq qiladigan har qanday usul bilan olingan baholash natijasi baholash jarayonida ishonchsiz ma'lumotlardan foydalanganligi yoki uslubiy yoki matematik xatolik belgisidir.

Mulkning bozor qiymati bo'yicha yakuniy xulosa chiqarish uchun baholash natijalarini yakuniy tasdiqlashni amalga oshirish kerak. Buning uchun uchta yondashuvning har biri tomonidan olingan baholash natijalariga og'irliklarni belgilash kerak. Og'irlik koeffitsientlari qo'llaniladigan baholash usullarining har birini qo'llash natijasida olingan qiymatning qaysi qismi baholanayotgan mulkning yakuniy bozor qiymatida mavjudligini ko'rsatadi.

Natijalarning, shuningdek, baholash maqsadlarining kelishilganligi ma'lum darajada har bir yondashuvni qo'llashning adekvatligini aks ettiradi. Shunday qilib, agar baholash natijalari ob'ektni sug'urtalash uchun zarur bo'lsa, xarajatlar yondashuviga ustunlik beriladi. Agar sotish yoki sotib olish uchun ob'ektning bozor qiymatini aniqlash zarur bo'lsa, unda daromad olish usullari va qiyosiy yondashuvlar ko'proq qo'llaniladi. Agar baholash natijalari mulkni rivojlantirishga ma'lum mablag'larni investitsiya qilish uchun zarur bo'lsa, unda daromadga yondashuv usullaridan birini qo'llash yaxshiroqdir.

Tejamkor yondashuv tariximizning butun Sovet davrida amalda yagona bo'lgan. Aynan shu yondashuv texnik inventar korxonalari (BTI, PTI va boshqalar) tomonidan hisoblab chiqiladigan inventar qiymatini aniqlash, shuningdek, ko'plab ob'ektlarning soliq bazasini hisoblash uchun asos bo'ladi.

Xarajat yondashuvi faqat daromad va qiyosiy yondashuvlardan foydalanish uchun ma'lumotlar yo'qligida hal qiluvchi bo'lishi mumkin, ya'ni. baholash ob'ektining muomalasi bozori rivojlanmagan yoki u umuman noyob bo'lsa, shuningdek daromad keltirmasa. Shu sababli, ijtimoiy ob'ektlarni (maktablar, bolalar bog'chalari, vokzallar, qamoqda saqlash joylari, tibbiy va diniy muassasalar) baholashda odatda faqat xarajatlar yondashuvini qo'llash mumkin. Shuningdek, u sug'urta, soliqqa tortish maqsadlarida va kapital ta'mirlash yoki rekonstruksiya qilishni talab qiladigan tugallanmagan qurilish loyihalarini baholashda qo'llaniladi.

Xarajat yondashuvining kamchiliklari.

Xarajatlarni hisobga olgan holda hisoblash quyidagi hollarda noto'g'ri natijalar berishi mumkin:

• mulkni yaxshilash va undan eng yuqori va eng yaxshi foydalanish o'rtasidagi nomuvofiqlik;
• yer uchastkasining huquqiy holati va maydoni to'g'risida ma'lumotlarning etishmasligi (qishloq xo'jaligi korxonalari, xususiy uy xo'jaliklari va qishloq binolari, o'rnatilgan va biriktirilgan binolar va boshqalarning mulkini baholashda juda keng tarqalgan);
• baholanayotgan mulk hududida yer uchastkalari (yoki ularga bo‘lgan huquqlar) bozori mavjud emas;
• obodonlashtirish (bino va inshootlar) standart emas, kamdan-kam uchraydi va qurilish smetalari mavjud emas;
• tadbirkorning foydasini ob'ektiv baholash uchun ma'lumotlar yo'q;
• Yaxshilanishlarning jismoniy yomonlashishini aniqlash qiyin, masalan, ularni vizual tekshirish mumkin bo'lmaganda (aloqa tarmoqlari) yoki eski, uzoq qurilgan binoda kosmetik ta'mirlash ishlari olib borilayotganda, qimmatbaho qurilish materiallari bilan bezatilgan, ya'ni. ob'ektning tashqi ko'rinishi va uning strukturaviy elementlari o'rtasida nomuvofiqlik mavjud;
• sezilarli funktsional va/yoki tashqi eskirish belgilari mavjud (ularni hisoblash uchun tasdiqlangan usullar mavjud emas).

Aslida, amaliyot shuni ko'rsatadiki, baholanayotgan ko'chmas mulk ob'ektlarining aksariyati yuqorida ko'rsatilgan xususiyatlarning bir yoki bir nechtasiga ega, bu esa xarajat yondashuvi natijasining ishonchliligini pasaytiradi. Shuning uchun, agar xarajat usuli qo'llanilsa, baholovchilar odatda yakuniy xarajatga ta'sirini kamaytirish uchun natijalarni kelishishda unga umumiy xarajatlarning minimal ulushini belgilaydilar. Ayirboshlash qiymatini hisoblashda, masalan, baholanayotgan mol-mulk bilan garovga olingan holda, ko'plab banklar unga 5% -10% dan ko'p bo'lmagan ulushni belgilashni tavsiya qiladilar.

Qiyosiy yondashuv rivojlangan bozorda u eng ob'ektiv va adekvat hisoblanadi. Analogi bo'lmagan noyob ob'ektlarni, shuningdek, hali tugallanmagan ko'pchilik ob'ektlarni baholash mumkin emas. Rivojlangan hududlardagi standart kvartiralar, ofis va savdo maydonchalari kabi likvid aktivlarning ayirboshlash qiymatini baholashda foydalanish uchun tavsiya etilgan asosiy va ko'pincha yagona yondashuv hisoblanadi.

Qiyosiy yondashuvning kamchiliklari:

• Bozorda sotilmaydigan ob'ektlar uchun qo'llanilmaydi.

Daromadga yondashuv daromad keltirishi mumkin bo'lgan mulkni baholash uchun, ayniqsa, rivojlangan ijara bozoriga ega tijorat ko'chmas mulkini baholashda afzalroqdir. U foydalanish qiymatini, ya'ni ma'lum bir mulkdor yoki investor uchun, shuningdek investitsiya qiymatini hisoblash uchun ishlatiladi, chunki u butun investitsiya davri uchun rentabellik va investitsiya qilingan kapital ko'rsatkichlarini baholaydi.

Daromad usulining kamchiliklari:

• Mumkin bo'lgan daromadlar to'g'risida ma'lumotlar yo'qligida (masalan, ijara bozorining yo'qligi ijaraning eng ehtimoliy stavkasini hisoblashga imkon bermaydi), shuningdek, tegishli diskontlash yoki kapitalizatsiya stavkalari bo'yicha etarli darajada asoslanmagan natijalarni beradi.
• Agar ob'ekt rekonstruksiya qilinsa, o'zgartirilsa yoki tugallanmagan bo'lsa, hisob-kitob odatda investitsiya loyihasi xarakteriga ega.
• Daromad olish uchun mo'ljallanmagan ob'ektlarni baholash uchun qo'llanilmaydi (masalan, ko'pgina ijtimoiy soha ob'ektlari, qishloq joylaridagi xususiy uy xo'jaliklari va boshqalar).

Har qanday aktivni baholash: qiyosiy (to'g'ridan-to'g'ri bozor taqqoslash yondashuvi), daromad yondashuvi va xarajatlar yondashuvi (1-diagrammaga qarang).

Diagramma № 1. Kompaniyaning qiymatini baholashga yondashuvlar.

Rossiyada baholash faoliyati "Baholash faoliyati to'g'risida" gi qonun va Federal baholash standartlari (FSO) bilan tartibga solinadi.

Har bir yondashuvda baholash usullari mavjud. Shunday qilib, daromad yondashuvi 2 usulga asoslanadi: kapitallashtirish usuli va diskontlangan pul oqimi usuli. Qiyosiy yondashuv 3 ta usuldan iborat: kapital bozori usuli, tranzaksiya usuli va tarmoq koeffitsientlari usuli. Xarajat yondashuvi 2 usulga asoslanadi: sof aktiv usuli va tugatish qiymati usuli.

Daromadga yondashuv.

Daromadga yondashuv - bu baholash ob'ektidan foydalanishdan kutilayotgan daromadni aniqlashga asoslangan baholash ob'ektining qiymatini baholash usullari to'plami (FSO № 1 ning 13-bandi).

Daromad yondashuvida kompaniyaning qiymati kutilayotgan kelajakdagi daromad va uni baholanayotgan kompaniya olib kelishi mumkin bo'lgan joriy qiymatga diskontlash asosida aniqlanadi.

Hozirgi qiymat nazariyasi birinchi marta Salamanka maktabining vakili Martin de Azpilcueta tomonidan ishlab chiqilgan va zamonaviy moliya nazariyasining asosiy tamoyillaridan biridir.

Diskontlangan dividend modeli diskontlangan pul oqimi modeli uchun asosiy hisoblanadi. Diskontlangan dividendlar modeli birinchi marta AQShda 1930-yillardagi inqirozdan keyin Jon Uilyams tomonidan taklif qilingan.

DDM formulasi quyidagicha ko'rinadi:

Qayerda
Narxi - aktsiyalar narxi
Div - dividendlar
R - chegirma stavkasi
g - dividendlarning o'sish sur'ati

Biroq, hozirgi vaqtda aktsiyadorlik kapitalining adolatli qiymatini baholash uchun dividend to'lovlaridan foydalanish juda kam uchraydi. Nega? Chunki agar siz o'z kapitalining adolatli qiymatini baholash uchun dividend to'lovlaridan foydalansangiz, butun dunyo bo'ylab fond bozorlaridagi deyarli barcha qimmatli qog'ozlar juda oddiy sabablarga ko'ra ortiqcha baholangan ko'rinadi:

Shunday qilib, DDM modeli bugungi kunda kompaniyaning imtiyozli aktsiyalarining asosiy qiymatini baholash uchun ko'proq qo'llaniladi.

Stiven Rayan, Robert Xertz va boshqalar o'z maqolalarida DCF modeli eng keng tarqalganini aytishadi, chunki u Modelliani va Miller nazariyasi bilan bevosita bog'liqdir, chunki erkin pul oqimi barcha egalari uchun mavjud bo'lgan pul oqimidir. kompaniyaning kapitali, egalari qarzlari va aktsiyadorlari sifatida. Shunday qilib, DCF yordamida kompaniyani ham, ustav kapitalini ham baholash mumkin. Keyinchalik biz sizga qanday farq borligini ko'rsatamiz.

DCF modelining formulasi №2 formula bilan bir xil, yagona narsa shundaki, dividendlar o'rniga erkin pul oqimi qo'llaniladi.

Qayerda
FCF - erkin pul oqimi.

Biz DCF modeliga o'tganimiz sababli, keling, pul oqimi tushunchasini batafsil ko'rib chiqaylik. Bizning fikrimizcha, baholash maqsadida pul oqimlarining eng qiziqarli tasnifi A.Damodaran tomonidan berilgan.

Damodaran kompaniya qiymatini aniqlash uchun diskont qilinishi kerak bo'lgan erkin pul oqimlarining 2 turini aniqlaydi:

Oldinga o'tish uchun biz allaqachon kompaniya qiymati va ustav kapitali qiymatidagi farqni ko'rsatishimiz kerak. Kompaniya investitsiya qilingan kapital asosida ishlaydi va investitsiya qilingan kapital o'z kapitalini yoki o'z kapitali va qarzning turli nisbatlarini o'z ichiga olishi mumkin. Shunday qilib, FCFF yordamida biz investitsiya qilingan kapitalning asosiy qiymatini aniqlaymiz. Ingliz tilidagi adabiyotlarda Enterprise value yoki EV qisqartmasi tushunchasini topishingiz mumkin. Ya'ni, kompaniyaning qarz kapitalini hisobga olgan holda qiymati.

No4, 5 va 6-sonli formulalar erkin pul oqimlarining hisob-kitoblarini taqdim etadi.

Bu erda EBIT foiz va daromad solig'i oldidan olingan daromad;

DA - amortizatsiya;

Investitsiyalar - investitsiyalar.

Ba'zan adabiyotda siz FCFF uchun boshqa formulani topishingiz mumkin, masalan, Jeyms English 4-formula bilan bir xil bo'lgan 5-sonli formuladan foydalanadi.

Qayerda
CFO - operatsion faoliyatdan olingan pul oqimi (operatsion faoliyat bilan ta'minlangan pul mablag'lari);
Foiz xarajatlari – foizli xarajatlar;
T – daromad solig'i stavkasi;
CFI - investitsiya faoliyatidan olingan pul oqimi (investitsiya faoliyati bilan ta'minlangan pul mablag'lari).

Qayerda
Sof daromad - sof foyda;
DA - amortizatsiya;
∆WCR – talab qilinadigan aylanma mablag'larning o'zgarishi;
Investitsiyalar - investitsiyalar;
Sof qarz olish - olingan va qaytarilgan kreditlar/ssudalar o'rtasidagi farq

Formula 7 kompaniya qiymatidan o'z kapitalining qiymatini qanday qilib olish mumkinligini ko'rsatadi.

Qayerda
EV - kompaniya qiymati;
Qarz - qarzlar;
Naqd pul - pul ekvivalentlari va qisqa muddatli investitsiyalar.

Ma'lum bo'lishicha, pul oqimlariga qarab DCF pul oqimlarini baholashning 2 turi mavjud. 8-formulada kompaniyani qarzni hisobga olgan holda baholash modeli, 9-formulada esa ustav kapitalini baholash modeli mavjud. Kompaniya yoki kapitalning asosiy qiymatini baholash uchun siz 7-formula bilan birgalikda 8-sonli formuladan ham, 9-sonli formuladan ham foydalanishingiz mumkin.

Quyida ikki bosqichli baholash modellari keltirilgan:

Qayerda
WACC - kapitalning o'rtacha og'irlikdagi qiymati

g - cheksiz davom etadigan pul oqimlarining o'sish sur'ati

Ko'rib turganingizdek, 11 va 12-sonli tenglamalarda mavhum diskont stavkasi R o'rniga WACC (kapitalning o'rtacha tortilgan qiymati) va Re (kapitalning qiymati) paydo bo'ldi va bu tasodifiy emas. Damodaran yozganidek, "chegirma stavkasi kutilayotgan pul oqimlari xavfining funktsiyasidir". Aktsiyadorlarning risklari va kreditorlarning tavakkalchiligi har xil bo'lganligi sababli, buni diskont stavkasi orqali baholash modellarida hisobga olish kerak. Keyin biz WACC va Re-ga qaytamiz va ularni batafsil ko'rib chiqamiz.

Ikki bosqichli model bilan bog'liq muammo shundaki, u tez o'sish bosqichidan so'ng darhol barqarorlashuv sodir bo'ladi va keyin daromadlar sekin o'sadi deb taxmin qilinadi. Muallifning kuzatishlariga ko'ra, amalda ko'pchilik tahlilchilar ikki bosqichli modellardan foydalanishlariga qaramay, uch bosqichli modeldan foydalanish to'g'riroqdir. Uch bosqichli model tez o'sishdan barqaror daromad o'sishiga o'tish bosqichini qo'shadi.

Damodaran o'zining o'quv materiallaridan birida ikki va uch bosqichli modellar o'rtasidagi farqni grafik ko'rsatishda juda yaxshi ish qiladi (1-rasmga qarang).

№ 1-rasm. Ikki va uch bosqichli modellar.
Manba: Aswath Damodaran, Baholashda yopilish: Terminal qiymatini taxmin qilish. Taqdimot, slayd №17.

Quyida kompaniya qiymati va kapitalini baholash uchun uch bosqichli modellar keltirilgan:

Qayerda
n1 - tez o'sishning dastlabki davrining oxiri
n2 - o'tish davrining oxiri

Keling, chegirma stavkasiga qaytaylik. Yuqorida yozganimizdek, kompaniya yoki ustav kapitalini baholashda diskontlash maqsadida WACC (kapitalning o'rtacha og'irligi) va Re (kapitalning qiymati) qo'llaniladi.

WACC kapitalining o'rtacha vaznli qiymati tushunchasi birinchi marta Modeliani va Miller tomonidan quyidagi formula shaklida taklif qilingan:

Qayerda
Qayta - o'z kapitalining qiymati
Rd - qarz kapitalining qiymati
E - o'z kapitalining qiymati
D - qarz kapitalining qiymati
T - daromad solig'i stavkasi

Biz yuqorida aytib o'tgan edik, diskont stavkasi kutilayotgan pul oqimlari xavfini ko'rsatadi, shuning uchun kompaniyaning pul oqimlari (FCFF) bilan bog'liq risklarni tushunish uchun tashkilotning kapital tarkibini aniqlash kerak, ya'ni qanday ulush. investitsiya qilingan kapitaldagi o'z kapitali va qaysi ulush kapitalni teskari kapitaldan qarzga oladi.

Agar ommaviy kompaniya tahlil qilinayotgan bo'lsa, u holda o'z kapitali va qarz kapitalining bozor qiymatini hisobga olish kerak. Nodavlat kompaniyalar uchun o'z va qarz kapitalining balans qiymatidan foydalanish mumkin.

Kapital tarkibi aniqlangandan so'ng, o'z kapitalining qiymatini va qarz kapitalining qiymatini aniqlash kerak. Xususiy kapital (Re) qiymatini aniqlashning ko'plab usullari mavjud, lekin eng ko'p qo'llaniladigan model Markowitz portfeli nazariyasiga asoslangan CAPM (kapital aktivlarini narxlash modeli) hisoblanadi. Model Sharp va Lintner tomonidan mustaqil ravishda taklif qilingan. (Qarang: Formula № 16).

Qayerda
Rf - xavf-xatarsiz daromad darajasi
b - beta koeffitsienti
ERP - kapital riski bo'yicha mukofot

CAPM modelida aytilishicha, investorning kutilayotgan daromadi ikki komponentdan iborat: risksiz daromad darajasi (Rf) va kapital riski mukofoti (ERP). Risk mukofotining o'zi aktivning tizimli xavfiga moslashtiriladi. Tizimli xavf beta (b) bilan ko'rsatilgan. Shunday qilib, agar beta koeffitsienti 1 dan katta bo'lsa, demak, aktiv bozorga qaraganda xavfliroq ko'rinadi va shuning uchun investorning kutilgan daromadi yuqori bo'ladi. Xo'sh, agar beta koeffitsienti 1 dan kam bo'lsa, bu aktivning bozorga qaraganda kamroq xavfli ekanligini anglatadi va shuning uchun investorning kutilgan daromadi past bo'ladi.

Qarz olingan kapitalning qiymatini (Rd) aniqlash muammo bo'lib tuyulmaydi, agar kompaniya obligatsiyalari bo'lsa, ularning joriy daromadliligi kompaniyaning qarz kapitalini qanday stavkada jalb qilishi mumkinligi haqida yaxshi ko'rsatma bo'lishi mumkin;

Biroq, ma'lumki, kompaniyalar har doim ham moliyaviy bozorlar orqali moliyalashtirilmaydi, shuning uchun A.Damodaran qarz kapitalining joriy qiymatini aniqroq aniqlash imkonini beruvchi usulni taklif qildi. Ushbu usul ko'pincha sintetik deb ataladi. Quyida sintetik usuldan foydalangan holda qarz kapitali qiymatini aniqlash formulasi keltirilgan:

Qayerda
COD - qarz kapitalining qiymati
Kompaniyaning standart tarqalishi - kompaniyaning standart tarqalishi.

Sintetik usul quyidagi mantiqqa asoslanadi. Kompaniyaning qoplash koeffitsienti aniqlanadi va ommaviy sotiladigan kompaniyalar bilan taqqoslanadi va taqqoslanadigan kompaniyalarning defolt spredi (joriy obligatsiyalar daromadliligi va davlat obligatsiyalari daromadi o'rtasidagi farq) aniqlanadi. Keyinchalik, Berzisk rentabelligi olinadi va topilgan spred qo'shiladi.

O'z kapitaliga bo'sh pul oqimlaridan (FCFE) foydalangan holda kompaniyani baholash uchun diskont stavkasi kapitalning qiymati (Re).

Shunday qilib, biz pul oqimlari asosida kompaniya qiymatini baholashning nazariy yondashuvini tasvirlab berdik. Ko'rib turganingizdek, kompaniyaning qiymati kelajakdagi erkin pul oqimlariga, diskont stavkalariga va prognozdan keyingi o'sish sur'atlariga bog'liq.

Qiyosiy yondashuv

Qiyosiy yondashuv - bu baholash ob'ektining qiymatini baholash ob'ektini baholash ob'ektining o'xshashi bo'lgan ob'ektlar bilan taqqoslashga asoslangan, ular uchun narxlar to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud bo'lgan baholash usullari to'plami. Ob'ekt - baholash maqsadlari uchun baholash ob'ektining o'xshashi, uning qiymatini belgilaydigan asosiy iqtisodiy, moddiy, texnik va boshqa xususiyatlar bo'yicha baholash ob'ektiga o'xshash ob'ekt sifatida tan olinadi (14-band, FSO № 1).

Qiyosiy yondashuvga asoslangan kompaniyani baholash quyidagi algoritm yordamida amalga oshiriladi:

1. Sotilgan kompaniyalar yoki ularning aktsiyalari to'g'risida ma'lumot to'plash;
2. Analog kompaniyalarni quyidagi mezonlar bo'yicha tanlash:
   • Sanoatning o'xshashligi
   • Shunga o'xshash mahsulotlar
   • Kompaniya hajmi
   • O'sish istiqbollari
   • Boshqaruv sifati
3. Baholanayotgan kompaniyaning eng yaqin analoglarini aniqlash maqsadida baholanayotgan kompaniya va shunga o'xshash kompaniyalarni moliyaviy tahlil qilish va taqqoslash;
4. Xarajat (narx) multiplikatorlarini tanlash va hisoblash;
5. Yakuniy qiymatni shakllantirish.

Qiymat multiplikatori investitsiya qilingan kapital (EV) yoki ustav kapitali (P) qiymatining kompaniyaning moliyaviy yoki nomoliyaviy ko'rsatkichiga nisbatini ko'rsatadigan koeffitsientdir.

Eng keng tarqalgan ko'paytirgichlar:

• P/E (sof daromadga bozor kapitallashuvi)
• EV/Sotish (kompaniya qiymati kompaniya daromadiga)
• EV/EBITDA (kompaniya qiymati EBITDA)
• P/B (kapitalning balans qiymatiga bozor kapitallashuvi).

Qiyosiy yondashuvda uchta baholash usulini ajratish odatiy holdir:

• Kapital bozori usuli;
• Tranzaksiya usuli;
• Sanoat koeffitsienti usuli.

Kapital bozori usuli fond bozoridagi tengdosh kompaniyalardan foydalanishga tayanadi. Usulning afzalligi faktik ma'lumotlardan foydalanishdir. Muhimi shundaki, bu usul qimmatli qog'ozlar deyarli har kuni sotilishi tufayli deyarli istalgan kunda solishtiriladigan kompaniyalar narxlarini topish imkonini beradi. Ammo shuni ta'kidlash kerakki, ushbu usuldan foydalanib, biz nazorat ulushlari darajasida biznesning qiymatini baholaymiz, chunki nazorat paketlari fond bozorida sotilmaydi.

Bitim usuli kapital bozori usulining alohida holatidir. Kapital bozori usulidan asosiy farqi shundaki, bu usulda aksiyalarning nazorat paketi qiymati darajasi aniqlanadi, chunki korporativ nazorat uchun bozordan analog kompaniyalar tanlab olinadi.

Sanoat nisbati usuli narx va ma'lum moliyaviy ko'rsatkichlar o'rtasidagi tavsiya etilgan munosabatlarga asoslanadi. Sanoat koeffitsientlarini hisoblash uzoq davrdagi statistik ma'lumotlarga asoslanadi. Etarli ma'lumotlar yo'qligi sababli, bu usul Rossiya Federatsiyasida amalda qo'llanilmaydi.

Yuqorida aytib o'tilganidek, kapital bozori usuli erkin sotiladigan ozchilik ulushining qiymatini belgilaydi. Shuning uchun, agar baholovchi nazorat paketi darajasida qiymat olishi kerak bo'lsa va ma'lumot faqat ochiq kompaniyalar uchun mavjud bo'lsa, kapital bozori usuli bilan hisoblangan qiymatga nazorat mukofotini qo'shish kerak. Aksincha, ozchilik ulushining qiymatini aniqlash uchun nazorat qilinmagan foizlar chegirmasi bitim usulidan foydalangan holda topilgan nazorat paketi qiymatidan ayirilishi kerak.

Tejamkor yondashuv

Xarajat yondashuvi - baholanayotgan ob'ektni eskirish va eskirishni hisobga olgan holda qayta ishlab chiqarish yoki almashtirish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aniqlashga asoslangan baholanadigan ob'ektning qiymatini baholash usullari to'plami. Baholash ob'ektini qayta ishlab chiqarish xarajatlari - bu baholash ob'ektini yaratish uchun ishlatiladigan materiallar va texnologiyalardan foydalangan holda baholash ob'ektining aniq nusxasini yaratish uchun zarur bo'lgan xarajatlar. Baholash ob'ektini almashtirish xarajatlari baholash sanasida foydalanilgan materiallar va texnologiyalardan foydalangan holda o'xshash ob'ektni yaratish uchun zarur bo'lgan xarajatlardir (15-modda, FSO No 1).

Darhol shuni ta'kidlashni istardimki, korxonaning tugatish qiymati usuliga asoslangan qiymati tugatish qiymatiga mos kelmaydi. Baholash ob'ektining 2-sonli FSO ning 9-bandiga asosan tugatish qiymati ushbu baholash ob'ekti bozor sharoitlari uchun odatiy ta'sir qilish davridan kamroq bo'lgan baholash ob'ektining ta'sir qilish davrida begonalashtirilishi mumkin bo'lgan eng yuqori narxni aks ettiradi; sotuvchi mulkni begonalashtirish bo'yicha bitim tuzishga majbur bo'lgan sharoitlarda. Tugatish qiymatini aniqlashda bozor qiymatini aniqlashdan farqli o'laroq, sotuvchini bozor sharoitiga mos kelmaydigan sharoitlarda baholangan mol-mulkni sotishga majbur qiladigan favqulodda holatlarning ta'siri hisobga olinadi.

Ishlatilgan kitoblar

1. Lintner, Jon. (1965), Xavfsizlik narxlari, xavf va diversifikatsiyadan maksimal daromadlar, Journal of Finance, 1965 yil dekabr, 20(4), pp. 587-615.
2. M. J. Gordon, Dividendlar, daromadlar va aktsiyalarning narxlari. Iqtisodiyot va statistika sharhi
3. Marjori Grice-Xatchinson,
4. Sharpe, Uilyam F. (1964), Kapital aktivlari narxlari: Risk shartlari ostida bozor muvozanati nazariyasi, Moliya jurnali, jild. 19, №. 3 (sentyabr, 1964), bet. 425-442.
5. Stiven G. Rayan, rais; Robert H. Herz; Tereza E. Iannaconi; Lauren A. Maines; Krishna Palepu; Ketrin Shipper; Ketrin M. Schrand; Duglas J. Skinner; Linda Vinsent, Amerika Buxgalteriya Assotsiatsiyasining Moliyaviy Buxgalteriya Standartlari Qo'mitasi, Amerika Buxgalteriya Assotsiatsiyasining Moliyaviy Buxgalteriya Standartlari Qo'mitasining qoldiq daromadlarni baholash modelidan foydalangan holda gudvilning kamayishini tekshirish bo'yicha FASB so'roviga javobi, 2000 yil.
6. jild. 41, №. 2, 1-qism (1959 yil may), bet. 99-105 (maqola 7 betdan iborat)
7. I.V. Kosorukova, S.A. Sekachev, M.A. Shuklina, Qimmatli qog'ozlar va biznesni baholash. MFPA, 2011 yil.
8. Kosorukova I.V. Ma'ruza matnlari. Biznesni baholash. IFRU, 2012 yil.
9. Richard Braley, Styuart Mayers, Korporativ moliya tamoyillari. "Troyka dialogi" kutubxonasi. Olympus Business nashriyoti, 2007 yil.
10. Uilyam F. Sharp, Gordon J. Aleksandr, Jeffri V. Beyli, Investitsiyalar. Infra-M nashriyoti, Moskva, 2009 yil.

Taklif etilayotgan yangi xalqaro baholash standartlari. Ekspozitsiya loyihasi. Xalqaro baholash standartlari kengashi, 2010 yil.

Marjori Grice-Hutchinson, Ispaniya pul nazariyasidagi Salamanka o'qish maktabi 1544-1605. Oksford universiteti nashriyoti, 1952 yil.

Jon Burr Uilyams, investitsiya qiymati nazariyasi. Garvard universiteti nashriyoti 1938; 1997 yil qayta nashri, Fraser Publishing.

4/11/2011 holatiga ko'ra Apple kapitallashuvi.

Stiven G. Rayan, rais; Robert H. Herz; Tereza E. Iannaconi; Lauren A. Maines; Krishna Palepu; Ketrin Shipper; Ketrin M. Schrand; Duglas J. Skinner; Linda Vinsent, Amerika Buxgalteriya Assotsiatsiyasining Moliyaviy Buxgalteriya Standartlari Qo'mitasi, Amerika Buxgalteriya Assotsiatsiyasining Moliyaviy Buxgalteriya Standartlari Qo'mitasining Qoldiq daromadlarni baholash modelidan foydalangan holda yaxshi niyatning pasayishini tekshirish bo'yicha FASB so'roviga javobi, 2000 yil.

Aswath Damodaran, investitsiyalarni baholash. Har qanday aktivlarni baholash vositalari va usullari. Alpina nashriyoti, 2010 yil

Damodaran o'z ishida firma atamasidan foydalanadi, bu bizning kompaniya atamasi bilan bir xil.

Jeyms Ingliz, Qo'llaniladigan kapital tahlili. Wall Street mutaxassislari uchun qimmatli qog'ozlarni baholash usullari. MakGrou-Xill, 2001 yil.

Agar kompaniya ozchilik ulushiga ega bo'lsa, ustav kapitali qiymatini olish uchun kompaniya qiymatidan ozchilik ulushi ham ayirilishi kerak.

Z. Kristofer Merser va Travis V. Xarms, V.M. tomonidan ilmiy tahrirlangan. Rutthauser, integratsiyalashgan biznesni baholash nazariyasi. Maroseyka nashriyoti, 2008 yil.

M. J. Gordon, Dividendlar, daromadlar va aktsiyalarning narxlari. Iqtisodiyot va statistika sharhi jild. 41, №. 2, 1-qism (1959 yil may), bet. 99-105 (maqola 7 betdan iborat)

Z. Kristofer Merser va Travis V. Xarms, V.M. tomonidan ilmiy tahrirlangan. Rutthauser, integratsiyalashgan biznesni baholash nazariyasi. Maroseyka nashriyoti, 2008 yil.

Modigliani F., Miller M. H. Kapitalning narxi, korporatsiya moliyasi va investitsiyalar nazariyasi. American Economic Review, jild. 48, bet. 261-297, 1958 yil.