Dintre cele mai mari 18 fuziuni și achiziții din sectorul agricol în 2017, 11 tranzacții au implicat într-un fel sau altul afacerea cu producția de plante. În șase cazuri, terenul agricol a fost principalul activ dobândit. Pe măsură ce economia își revine, piața se confruntă cu o nouă creștere, iar consolidarea continuă în sector. Deci, dacă în 2011 primii 10 latifundiști conform companiei de consultanță BEFL controla 3,8 milioane de hectare, apoi până în primăvara lui 2017 cifra a crescut la 5,2 milioane de hectare. Cu toate acestea, strategia de a cumpăra terenuri doar de dragul extinderii băncii devine din ce în ce mai puțin populară, notează experții. În prezent, eficiența producției și optimizarea costurilor sunt priorități, astfel încât participanții de pe piață evaluează cu mai multă atenție potențialele achiziții în ceea ce privește investițiile suplimentare în acestea și randamentele ulterioare.
Sunt mai puține oferte mari
Tranzacțiile cu terenuri sunt unul dintre principalii factori ai pieței de fuziuni și achiziții din sectorul agricol, spune Andrey Tikhomirov, partener la A8 Praktika. Rolul principal îl au exploatațiile agricole mari, care au o bază financiară suficientă pentru a-și extinde băncile de terenuri; în ultimii ani li s-au alăturat și noi jucători non-core. Aceștia din urmă au, de asemenea, resurse semnificative și dorința de a acumula rapid active mari. Un exemplu clar este creșterea rapidă a suprafeței de teren aflat în administrare Sistemul AFK: toamna trecută avea 380 de mii de hectare, ținând cont de „ RZ Agro„, pe care o deține împreună cu membrii familiei Louis Dreyfus. Mai mult, conducerea corporației a declarat anterior că în viitor se așteaptă să crească terenul la 1 milion de hectare, planurile pentru acest an erau de 500 de mii de hectare. Potrivit lui Tikhomirov, interesul pentru piață va rămâne dacă există un nivel suficient de cerere și ofertă. Cererea va depinde de situația financiară a companiilor și de capacitatea de a primi împrumuturi la rate acceptabile, oferta va depinde de disponibilitatea unui volum suficient de terenuri adecvate.
Cu toate acestea, acum este destul de dificil să găsești un bun teren lichid mare, subliniază Tikhomirov. „Aprovizionarea este limitată. Zonele bune sunt în cea mai mare parte deja deținute de jucători mari, așa că căutarea este printre proprietarii mici, știe el. — În același timp, uneori apar oferte serioase pe piață (de exemplu, „ Fregata albă„), dar sunt mai mult legate de vânzările forțate.” O altă variantă este de a oferi suprafețe mari de teren în regiuni care nu prea atrag cumpărători, de exemplu în regiunea Penza, adaugă expertul.
Nu este nevoie să vorbim acum despre o selecție mare de terenuri agricole, este de acord Olga Romanova, managing partner al grupului juridic Ratum. De exemplu, dacă anterior cumpărătorii nu luau terenuri cu pârghii, acum le cumpără, inclusiv păduri. „Nu se mai uită la calitate și dacă terenul este nivelat, ci la alte criterii: poate că este un teren cu pârghie, dar aproape de drum, sau parcela se învecinează cu un câmp care aparține deja companiei”, notează ea. În același timp, mărimea activelor oferite spre vânzare a scăzut; aproape nu există tranzacții în care se achiziționează 15-20 de mii de hectare deodată, cu excepția cazului în care vorbim de falimentul unei întreprinderi.
Numărul ofertelor de loturi mari de teren (de la 10 mii de hectare) a scăzut semnificativ față de 2015-2016, când o depreciere bruscă a rublei și incertitudinea macroeconomică, precum și speculațiile asupra legislației funciare au forțat proprietarii străini să părăsească piața, partenerul și managerul lor ecouri.centru de competență în complexul agroindustrial al KPMG Vitaly Sheremet. Ultimul lot important vândut a fost o bancă de terenuri Agricultura Pământului Negru(246 mii hectare). „Cu toate acestea, nu se poate spune că oferta de active mari de pe piață a fost epuizată. Astăzi, activele grupurilor financiare care se confruntă cu dificultăți financiare, cum ar fi terenurile, sunt vândute sau sunt aproape de acesta. RosaAgro„(anul trecut avea aproximativ 400 de mii de hectare). Mai sunt și alți jucători asemănători”, știe el. Faptul că astfel de active sunt încă prezente pe piață, în ciuda interesului mare din industrie, spune multe despre prețul cerut, expertul este sigur.
Acum mai mulți jucători destul de mari cu sute de mii de hectare de teren sunt scoși la vânzare, confirmă directorul general BEFL Vladislav Novoselov. Cu toate acestea, pe piață sunt puține companii bune ca ținte pentru tranzacții și, deși oferta de active a crescut în 2017-2018, cele de calitate nu au crescut semnificativ, notează el. „Motivul este evident: în cele mai multe cazuri, un bun de înaltă calitate (teren bun, amplasat compact, furnizare de echipamente, spații de depozitare, un nivel înalt de tehnologie și cultură de producție) aduce venituri mari, iar proprietarul său are rareori dorința de a vinde afacerea”, explică expertul.
Oferta de pământ în Rusia este foarte mare, deși, desigur, cele mai bune parcele au fost deja distribuite și sunt în mâinile unor mari exploatații. Dar poți lua câmpuri mai proaste, poți investi în recuperarea terenurilor, îngrășăminte și, în cele din urmă, poți obține rezultate și mai bune, spune directorul departamentului de finanțare corporativă al unei companii de investiții „ Aton» Ivan Nikolaev. Cu toate acestea, este clar că dacă vorbim despre cumpărarea de terenuri în apropierea portului, în Teritoriul Krasnodar sau în cele mai atractive regiuni din Regiunea Pământului Negru, atunci este aproape imposibil să găsim o opțiune, deși există și va fi cerere pentru aceste regiuni. „Din punct de vedere geografic, cu cât parcelele sunt mai aproape de porturi, cu atât este mai puțin probabil să le cumpărați, iar acest lucru este relevant nu numai pentru sud: de exemplu, în regiunea Voronezh, terenul este mai accesibil decât în Kuban, iar în regiunea Tambov este mai ușor să selectați un activ decât în Voronezh,” - compară Nikolaev.
Criterii de evaluare a activelor
Potrivit lui Tikhomirov, atunci când aleg bunuri de teren de cumpărat, companiile acordă în primul rând atenție locației site-ului: sunt de obicei atrase de ofertele din regiunile în care au deja o afacere. De asemenea, este important ca zona să aibă condiții climatice și de sol bune. Următorul criteriu este puritatea juridică a bunului și absența grevelor.
Când Ratum efectuează un audit al terenurilor pentru marile exploatații agricole, deoarece majoritatea tranzacțiilor au loc pe piața secundară, se întocmește un certificat istoric al site-ului: cum și cum a fost format legal, ce riscuri au existat și dacă acestea există acum, spune Romanova. De exemplu, unul dintre motivele pentru care „ Rusagro„ a refuzat să achiziționeze terenurile Kursk ale Ivolga-Holding, care s-au confruntat cu probleme financiare, din cauza faptului că la un moment dat nu a abordat problema înregistrării funciare suficient de responsabil. Unele zone nici măcar nu au fost înregistrate pentru închiriere; compania a lucrat la ele în baza unor „agremente de gentleman” cu administrațiile locale, acesta era un fapt binecunoscut. Într-un fel sau altul, mulți se confruntă acum cu probleme similare, mai ales în tranzacțiile de interconectare, adaugă ea. „Acest lucru este valabil mai ales dacă compania este singurul investitor major în sectorul agricol al raionului sau regiunii: lucrează de comun acord cu oficialii locali, transferă niște bani la buget, dar terenul nu este înregistrat”, clarifică Romanova. „Când vedem orice încălcări și conflicte potențiale, sfătuim clienții să caute alte active de cumpărat.”
De exemplu, acum un rol important în dezvoltarea pieţei terenurilor agricole a început să fie jucat de greşelile sau încălcările legii făcute la înregistrarea parcelelor la începutul anilor 2000, când aveau loc achiziţii mari de acţiuni, spune Romanova. Pe atunci, multe companii se grăbeau să obțină terenuri mai repede, deși erau și cei care se bazau pe securitatea tranzacțiilor, de exemplu, verificau cu atenție totul „ Agro-Invest» ( Agricultura Pământului Negru). Drept urmare, acum jucătorii care au un suport juridic bun pot anula tranzacțiile de cumpărare și vânzare de terenuri de lungă durată dacă reușesc să afle și să demonstreze că, de exemplu, acțiunile au fost cumpărate de o persoană care a primit o cotă de teren prin obligații colaterale, și nu era de fapt acționar. „Ei văd inconsecvențe în înregistrare, găsesc participanți la proprietatea comună sau moștenitorii lor care nu știau despre tranzacții și încep să-i conteste în numele lor”, comentează ea. — Se restabilește termenul de prescripție de 10-11 ani, se anulează tranzacțiile, iar terenul trece către o altă persoană interesată. Există multe astfel de povești acum.” Există, de asemenea, precedente atunci când o instanță de arbitraj invalidează tranzacțiile care implică aportul de cote de teren la capitalul autorizat al companiilor, de exemplu, atunci când într-o societate cu răspundere limitată sunt acceptate mai multe persoane decât este permis de lege și, prin falsificarea documentelor, acestea sunt private de dreptul lor. drepturi de proprietate. Asemenea scheme, care au fost realizate în principal pentru speculații ulterioare cu terenuri, acum se defectează și există o redistribuire activă a pieței, spune Romanova.
Cu toate acestea, Novoselov subliniază că acum devine din ce în ce mai puțin obișnuit să auziți că terenul nu este înregistrat legal. „De la adoptarea Codului Funciar și a Legii privind cifra de afaceri a terenurilor agricole, s-a acumulat o masă critică de schimbări pozitive care fac posibilă efectuarea de tranzacții juridice cu suprafețe mari de teren, cu drepturi de arendă”, spune el.
În plus, locația parcelelor este importantă pentru companiile de cultivare a culturilor - este mai bine dacă formează bazine mari decât dispersate, continuă Tikhomirov. Apoi experții analizează dacă terenul este cultivat, ce este cultivat, ce rotație a culturilor și ce tehnologii sunt folosite și dacă ferma are echipamente și specialiști. „Conform experienței noastre, cumpărătorii, în special exploatațiile agricole mari, sunt mai interesați de achiziționarea de terenuri separate”, clarifică expertul. „Au propria lor flotă de echipamente, tehnologie, personal și procese de afaceri consacrate, așa că, de obicei, nimeni nu vrea să-și asume obligațiile financiare ale companiei achiziționate.” Piața noastră nu a dezvoltat încă un model de vânzare a activelor bazat pe indicatori financiari, adaugă Vitaly Sheremet. „Mai degrabă, cumpără separat terenuri și instalații de producție. În opinia mea, acest lucru se explică prin faptul că activele bune aproape că nu sunt vândute, iar afacerile problematice nu sunt evaluate pentru potențialul lor nerealizat”, comentează el.
"Bio-Ton"(sub controlul exploatației 375,7 mii de hectare din regiunile Samara, Ulyanovsk și Saratov) dobândește terenuri care sunt imediat incluse în asolamentul. „Am făcut investiții serioase în modernizarea echipamentelor tehnologice, îmbunătățirea abilităților angajaților și introducerea unor metode moderne de agricultură, așa că nu vedem niciun rost să cumpărăm afaceri gata făcute în regiunile în care activăm, întrucât în acest caz nu există valoare adăugată pentru noi”, subliniază Mihail, director general adjunct pentru management strategic al companiei Kharlamov.
"Bio-Ton" caută și selectează sistematic cele mai atractive site-uri în ceea ce privește fertilitatea și locația geografică, spune Kharlamov. „Plănuim să creștem într-un ritm lin, cu aproximativ 10-20 de mii de hectare pe an, cumpărând terenuri învecinate și incluzându-le în asolamentul nostru”, ne împărtășește planurile. „Locația compactă creează avantaje logistice și mărește controlul operațional.” Totuși, creșterea băncii de teren nu este un scop în sine pentru companie, clarifică top managerul, acum prioritatea este creșterea profitabilității operaționale. „Suntem concentrați pe intensificarea procesului de producție și introducerea de noi tehnologii”, explică Kharlamov. Intrarea în noi regiuni este posibilă doar în cazul unor situații speciale sau a unui lot interesant mare (cel puțin 30 de mii de hectare) și amplasat compact, la un preț care se potrivește exploatației. Decizia asupra unei astfel de tranzacții va fi luată ca pentru un proiect de investiții separat, spune el.
Bank Land" AFG National» se ridică la 92 mii hectare (excluzând activele aparținând coproprietarilor exploatației, dar neincluse în structura acesteia). Potrivit directorului general al exploatației, Yuri Belov, grupul intenționează să crească suprafața de teren, în principal pentru plantarea de livezi de meri super-intensive, precum și pentru cultivarea legumelor. În ultimii ani, holdingul a achiziționat active în principal pentru aceste două domenii de activitate. În același timp, spre deosebire de Bio-Ton, cumpără nu numai terenuri, ci și complexe întregi de producție. Deci, în 2016, compania a costat 30 de milioane de ruble. a achiziționat un complex în districtul Arzamas din regiunea Nijni Novgorod pentru a crește volumul de ambalare a cartofilor spălați, care include și capacitatea de depozitare pentru 8 mii de tone de produse. Apoi, în aceeași zonă, a fost achiziționată o întreprindere agricolă cu 1,2 mii hectare de teren agricol și un depozit de cartofi de 5 mii de tone, iar în vecinătatea Diveevo - 4 mii hectare de teren, majoritatea fiind terenuri nedorite. În regiunea Rostov, în urmă cu doi ani, exploatația a cumpărat un complex de cultivare a cartofilor și legumelor în teren deschis cu 4 mii de hectare de teren agricol, depozite de cartofi cu un volum total de 20 de mii de tone și o linie de ambalare cu o capacitate de 15 tone pe oră, spune Belov. „În 2017, am achiziționat aproximativ 1 mie de hectare de câmpuri de orez în regiunea Krasnodar și mai multe parcele mici pentru cultivarea legumelor în regiunea Nijni Novgorod”, adaugă el.
Situația cu selecția terenurilor agricole potrivite variază în funcție de regiune, crede Belov. De exemplu, în Teritoriul Krasnodar există puțin teren liber, aproape tot a fost dezvoltat, astfel încât exploatația este forțată să concureze cu alte industrii pentru achiziționarea de parcele pentru plantarea unei grădini. „Dacă am putea dezvolta terenuri, de exemplu, din fonduri regionale și federale, ne-am extinde mai repede”, este sigur Belov. „În acest sens, aș dori ca statul să susțină proiecte intensive de capital, cum ar fi grădinăritul superintensiv.” Dar în regiunea Nijni Novgorod, compania primește în mod regulat oferte din diferite regiuni pentru achiziționarea de întreprinderi agricole. Există întotdeauna terenuri mari de vânzare. Când decideți să cumpărați, totul depinde de preț și de locația geografică a site-ului, explică Belov. Pot apărea și condiții suplimentare: de exemplu, menținerea unui efectiv de vite la întreprindere, care nu este potrivit pentru companie. În regiunea Novgorod, este și mai ușor să găsești pământ și va costa mult mai puțin, dar aceasta este o zonă de agricultură riscantă, așa că producția de culturi este mai puțin dezvoltată decât în zona de mijloc, adaugă managerul de top.
Kharlamov confirmă că terenurile mari sunt acum destul de rare pe piață, iar valoarea lor este de obicei mai mare decât prețul pieței, deoarece aceste terenuri sunt incluse în rotația culturilor. Cu toate acestea, poziția Bio-Ton în industrie s-a format în mare parte din cauza readucerii în circulație a suprafețelor de pânză: în ultimii 10 ani, au fost introduse peste 100 de mii de hectare, iar în acest an se preconizează returnarea a aproximativ 4 mii de hectare. " Miratorg„De asemenea, se extinde în mod activ prin terenuri de pânză: anul trecut, exploatația a readus în circulație peste 85 de mii de hectare în regiunile Bryansk, Smolensk, Oryol, Kaluga și Tula, organizând pășuni pentru vite de carne.
« AFG National„De asemenea, nu refuză să cumpere depozitul. În trei ani, compania a readus în circulație 900 de hectare în regiunea Nijni Novgorod și 700 de hectare în regiunea Novgorod, cu planuri pentru încă 300-400 de hectare pentru 2018, spune Belov. Adevărat, lucrul cu astfel de terenuri este întotdeauna o chestiune de economie. În primul rând, se efectuează o analiză a solului: pe terenuri inițial infertile nu vor crește decât buruieni, explică managerul de top. Costul punerii în circulație a unui hectar de zăcăminte depinde de gradul de neglijare a acestor terenuri. „Dacă a crescut o pădure pe pământ, atunci mai întâi este tăierea copacilor, smulgerea butucilor, apoi dublarea cu disc, arat și grapă. Cu astfel de depozite „grele”, costul poate ajunge până la 20 de mii de ruble/ha”, estimează el. „Dacă câmpul este pur și simplu acoperit de buruieni, atunci costul va fi de aproximativ 6-7 mii de ruble/ha.”
Potrivit lui Belov, în mod tradițional, valoarea unui bun funciar depinde de locația sa geografică, de disponibilitatea căilor de acces, de indicatorii de fertilitate a solului și de starea generală a terenului. Dacă aceasta implică construirea de unități de producție și de depozitare, atunci se evaluează și apropierea amplasamentului de rețelele de alimentare cu resurse și costul racordării. Pentru plantarea grădinilor superintensive, criteriile determinante sunt caracteristicile de calitate ale solului și disponibilitatea unei surse de apă pentru organizarea unui sistem de irigare prin picurare, spune el.
Strategiile speculative nu mai sunt relevante
Investitorii non-core pot atrage acum terenuri agricole numai dacă intenționează să se angajeze în agrobusiness, să le proceseze pentru a genera venituri sau dacă există intenția de a transfera terenul într-o altă categorie și, de exemplu, de a construi imobiliare. „Vremurile în care companiile de investiții sau băncile cumpărau terenuri pentru a-l revând la un preț mai mare au dispărut și cred că nu se vor mai întoarce, din moment ce nu mai are cine să revinde”, spune Ivan Nikolaev de la Aton. „Exploațiile agricole dobândesc 50 de mii de hectare pe an sau mai mult, de ce ar trebui să ia teren de la o societate de investiții la un preț mai mare, dacă ei înșiși pot găsi la fel de ușor un teren potrivit și la un preț mai ieftin?” Desigur, sunt posibile excepții atunci când un investitor non-core ajunge cu niște terenuri unice care atrag exploatații agricole, dar acestea din urmă cunosc mult mai bine această piață și în majoritatea cazurilor pot găsi variante alternative, adaugă expertul.
Ce se va întâmpla cu prețurile
Pe parcursul anului 2017, un anumit interes pentru achiziționarea de teren a rămas chiar și atunci când a devenit clar că anul în ansamblu a fost destul de nereușit pentru fermieri, spune Vitaly Sheremet. Este alimentat în mare parte de investitori non-core și va continua pentru ceva timp, deoarece costul mediu al terenului în Rusia rămâne relativ scăzut în comparație cu piețele comparabile, deși a existat o corecție ascendentă din cauza fluctuațiilor cursului de schimb al rublei în 2014. -2015.
În 2014–2016, aproape toate regiunile au cunoscut o creștere a prețurilor terenurilor, care s-a oprit în 2017. Prețurile din cele mai bune zone din sud sunt în intervalul 180-200 de mii de ruble/ha, în centrul Rusiei - la nivelul de 50-70 de mii de ruble/ha, Vladislav Novoselov oferă date. Prețurile terenurilor au atins valorile maxime în 2017, iar din toamnă s-a înregistrat o scădere de 10-15% sau chiar mai mult pe fondul apariției unui număr destul de mare de noi propuneri, spune directorul departamentului juridic. „ Miratorg» Alexandru Krasnov. Mai mult, prețurile reale ale tranzacției diferă și mai mult de așteptările inițiale ale vânzătorului - cu 20-30%, adaugă el. „Acum avem ocazia să alegem terenul de cea mai bună calitate și cel mai potrivit pentru locația noastră. Credem că pe parcursul anului 2018 vor apărea noi oferte de vânzare pe piață, iar tendința de scădere a prețurilor va continua”, se așteaptă el.
Mikhail Kharlamov împărtășește o opinie similară. Recolta record din 2017 și prognoza pentru 2018 au dus la o scădere a prețurilor produselor; supraproducția va împinge jucătorii ineficienți care își gestionează prost costurile să părăsească piața, ceea ce va duce la o creștere a ofertei și o posibilă scădere a costului terenului. , el crede. Costul terenului ca activ al afacerii depinde direct de situația de pe piața agricolă: cu cât prețul produsului final este mai mic, cu atât rentabilitatea investiției este mai mică. Rentabilitatea nu poate scădea la infinit, așa că o corecție a valorii terenului este un eveniment foarte probabil, susține top managerul.
Anul trecut, nu numai că s-a oprit creșterea prețurilor terenurilor, dar a scăzut și lichiditatea activelor agricole legate de producția de culturi, este de acord cu el Novoselov. Comportamentul suplimentar al prețurilor va depinde în mare măsură de profitabilitatea afacerii de cultivare a culturilor. În același timp, consideră că prețurile terenurilor europene sau americane nu sunt realizabile pentru noi în viitorul apropiat. Motivele includ riscul de țară, lipsa de finanțare, capacități logistice subdezvoltate pe distanțe lungi și altele.
Prețurile pentru terenurile agricole din Rusia sunt mai mici decât într-o serie de alte țări, inclusiv din cauza specificului câmpurilor și a dimensiunii acestora, spune Olga Romanova. De exemplu, câmpurile din Germania sau Olanda sunt mult mai mici; acolo te poți descurca fără echipament de tăiat lat. „Adăugăm și alte costuri la costul terenului, în special logistica: se întâmplă că nu este atât de ușor să ajungi la un câmp și să scoți recolta de pe el fără pierderi”, explică ea. Dacă aceste costuri nu ar trebui să fie luate în considerare pe viitor, atunci poate că terenul ar fi mai scump. În același timp, valoarea cadastrală a terenurilor este uneori semnificativ mai mare decât în tranzacții, subliniază Romanova. În general, dacă nivelul mediu al prețului în Rusia se află în intervalul 30-40 de mii de ruble/ha, acesta va fi un indicator rezonabil. „Prețurile vor rămâne aproximativ la același nivel ca acum, iar în unele locuri este posibilă o scădere - economia va uniformiza totul”, crede ea.
Vorbind despre costul terenurilor agricole separat, este necesar să se evalueze ce va primi investitorul de la acesta în viitor și volumul investițiilor suplimentare, confirmă Alexey Ledenev, președintele Consiliului de Administrație al Grupului Veda Capital. „De exemplu, dacă terenul este supra-aglomerat, trebuie să investiți în repunerea lui în circulație și, de asemenea, să cumpărați echipamente, să construiți infrastructură, să cumpărați semințe, îngrășăminte, produse de protecție a plantelor - rezultatul este un proiect costisitor cu o perioadă lungă de amortizare și în Rusia nu sunt foarte mulți dintre aceștia încă iubesc”, subliniază el. — Investitorii occidentali au o altă mentalitate; sunt gata să aștepte 10-15 ani pentru rentabilitate. Acesta este motivul pentru care avem în țara noastră mult teren abandonat. Deși, desigur, există regiuni care diferă în acest sens, de exemplu regiunea Belgorod, unde există o politică clară că pământul trebuie să funcționeze și să genereze venituri.”
Prețurile pentru terenurile bune vor crește doar din cauza ofertei limitate, crede Andrei Tikhomirov. Costul parcelelor de calitate scăzută va rămâne la nivelurile actuale sau chiar li se va aplica o reducere. În același timp, expertul nu exclude faptul că în cele mai bune regiuni, de exemplu, precum Teritoriul Krasnodar, indicatorii se vor apropia de media mondială.
Deoarece există o mulțime de terenuri libere în Rusia, nu este nevoie să vorbim despre un potențial semnificativ de creștere a prețurilor pentru ei, Nikolaev nu este de acord: de ce să plătiți mai mult și să răscumpărați un teren, dacă pentru aceiași bani puteți lua unul liber, de exemplu, cu terenuri de pânză și să investească în îmbunătățirea calității acestuia? „Faptul că prețurile au crescut acum puțin se datorează unei creșteri economice, unei recolte record și a exporturilor”, explică expertul. „Este clar că, dacă producția de culturi generează venituri, atunci investitorii investesc bani în ea și se străduiesc să crească producția, iar în acest scop extind și băncile de teren.”
Întreprinderile mici se extind și ele
Practic, marii jucători extind băncile funciare, dar tranzacțiile au loc și la un nivel inferior, iar întreprinderilor mici le este mult mai ușor să găsească, de exemplu, o mie de hectare pentru o achiziție unică. Cu toate acestea, poate exista sentimentul că cifra de afaceri de vânzare-cumpărare implică în principal același teren, care este transferat de la o entitate juridică la alta. Acest lucru se datorează faptului că tranzacțiile care implică jucători mari sunt cunoscute pe scară largă, spune Olga Romanova de la Ratum.
Perspective de dezvoltare a pieței
Piața terenurilor agricole din Rusia este uriașă - se ridică la zeci de milioane de hectare, iar procesul de transfer atât a suprafețelor mari, cât și a grupurilor relativ mici de la un proprietar la altul va continua constant. Mai mult, acestea vor fi atât tranzacții de consolidare, cât și divizarea activelor mari în grupuri separate. Principalul factor care va fi luat în considerare este rentabilitatea și eficiența, este sigur Novoselov. Dacă profitabilitatea industriei scade, participanții de pe piață își vor reconsidera inevitabil strategiile. Va exista un proces destul de standard de creștere a activelor sub controlul unor jucători puternici de succes. Mai mult, acestea ar putea fi mici companii regionale care au învățat să obțină venituri bune chiar și la prețuri mici pentru produsele agricole de bază.
Cu toate acestea, o scădere a profitabilității în industrie va duce inevitabil la o deteriorare a stării financiare a unei proporții semnificative de jucători, continuă expertul. O serie de proprietari de companii agricole nu vor dori să rămână în afaceri cu o rentabilitate mai mică decât înainte, astfel încât activele mari își vor schimba proprietarii, inclusiv probabil împărțirea acestora între diferiți cumpărători, mai ales dacă terenul este situat în regiuni diferite, susține Novoselov. „Terenul este resursa principală și principală pentru întreaga industrie, nu doar pentru producția de plante, ci și pentru producția de animale. Potențialul de dezvoltare al complexului agroindustrial este departe de a fi epuizat, așa că terenul va fi mereu în centrul atenției în multe proiecte de investiții”, rezumă el.
Andrei Tikhomirov consideră că tendința de consolidare și consolidare a jucătorilor din industrie va continua și există posibilitatea ca atunci când oferta din cele mai favorabile regiuni se va epuiza, aceștia să înceapă să fie interesați de altele noi. Cu toate acestea, jucătorii mari vor continua să simtă o presiune puternică din partea mediului extern, care va afecta performanța financiară a companiilor, precum și nivelul concurenței.
Pe viitor, unele holdinguri mari vor continua să concureze pentru mărimea băncilor de terenuri, dar cei care nu se gândesc la economie devin din ce în ce mai puțini. Agricultura este o afacere riscantă, iar problemele de utilizare eficientă a terenurilor agricole îi vor obliga pe jucători să o optimizeze, este sigură Olga Romanova. De exemplu, dacă o companie are o fermă la distanță greu de controlat, atunci este mai logic să o vinzi sau să o schimbi cu un alt jucător care are un interes în această regiune. Cu toate acestea, strategia de cumpărare a cât mai mult teren posibil rămâne încă, așa că în următorii trei-patru ani ar putea exista un alt val de falimente ale companiilor care nu au reușit să facă față afacerilor, crede Romanova.
Dezvoltarea în continuare a pieței terenurilor agricole din Rusia va depinde în mare măsură de componența guvernului și de dinamica exporturilor agricole, consideră Ivan Nikolaev. „Piața internă este saturată, cererea consumatorilor scade pe măsură ce populația devine mai săracă, așa că trebuie să creștem exporturile. Dacă există progrese și vom începe să exportăm mai activ nu numai cereale, ci și carne și legume, atunci va exista o dinamică pozitivă pe piața terenurilor agricole. Altfel, ar trebui să ne așteptăm la stagnare”, prezice el.
Vitaly Sheremet crede că în următorii ani vor avea loc schimbări în sectorul agricol rusesc care vor crește costul terenului. Dacă programul de agro-export are succes, atunci din cauza cererii crescute de produse agricole, cererea de teren va crește și ea. În plus, dezvoltarea tehnologiei și creșterea randamentelor pot avea un impact pozitiv. Iar rezolvarea problemelor de tensiune macroeconomică și geopolitică va reduce factorul de risc al țării și va atrage bani mai ieftini în economie și agricultură, speră el.
Jucătorii majori vor continua să-și extindă afacerea, creând o piață de cumpărător pentru terenuri, este de acord Mikhail Kharlamov. Adevărat, supraproducția, împreună cu problemele logistice ale exportului, vor afecta negativ costul producției agricole și, în consecință, prețul terenului. Cu toate acestea, dacă exporturile se vor stabili și piața internă se va stabiliza, atunci corectarea prețurilor terenurilor va fi nesemnificativă, iar pe termen mediu ar putea crește, crede el. Și dacă în regiunile sudice potențialul de creștere a fost practic valorificat, piața din regiunea Volga mai are un potențial serios, adaugă managerul de top. Adevărat, el atrage atenția și asupra faptului că piața funciară rămâne în continuare complexă și nestructurată, iar principala problemă o reprezintă limitele nestabilite ale terenurilor, ceea ce face dificilă atragerea finanțării bancare pentru astfel de tranzacții.
Perspectivele pieței funciare pe termen lung sunt văzute ca pozitive, dar depind în mare măsură de faptul dacă statul reușește să-și facă reglementarea mai eficientă, spune Alexander Krasnov. În special, consideră că este necesară restabilirea liberei circulații a terenurilor agricole. Faptul că, potrivit legii, proprietarul unei cote de teren poate să-l vândă numai statului, alt proprietar al unei cote de teren din aceeași parcelă, sau un chiriaș al acestui teren, este principalul obstacol în calea formării unor mari suprafețe de teren. teren în proprietate, explică el. Mai mult, o parte semnificativă a cotelor de teren s-a dovedit a fi nerevendicată și există încă incertitudine cu privire la statutul lor juridic. „Reglementarea existentă a dat naștere, de fapt, la o „piață gri” a terenurilor, care nu permite vânzătorilor să primească prețul integral pentru cota lor și îl lasă pe cumpărător în limb, atunci când în procesul de cumpărare a terenurilor drepturile sale nu sunt de fapt. protejat în orice fel”, se plânge el. Deschiderea insuficientă a informațiilor despre disponibilitatea terenurilor în proprietate publică creează, de asemenea, condiții pentru concurență neloială și corupție. Astfel, o entitate municipală poate închiria un teren practic oricărei fermă țărănească sau organizație agricolă la discreția sa, fără a informa pe nimeni – fără licitație, fără justificare economică, de fapt, conform principiului – „O dau oricui. Vreau”, spune Krasnov.
Regiunile prioritare
Potrivit lui Vitaly Sheremet de la KPMG, investitorii s-au concentrat în mod tradițional pe pământul Regiunii Pământului Negru și pe regiunile sudice. Cele mai atractive regiuni sunt Teritoriul Krasnodar, zonele adiacente din regiunea Rostov și regiunea Stavropol și regiunile de pământ negru din Districtul Federal Central. Regiunile Tula, Oryol și Kaluga sunt și ele interesante, listează Andrey Tikhomirov. Totuși, investitorii au început să fie atrași de acele regiuni la care nu se uitaseră anterior, de exemplu, regiunea Ryazan, deși în urmă cu câțiva ani toată lumea se grăbea spre Regiunea Pământului Negru Central, subliniază Olga Romanova. Potrivit lui Ivan Nikolaev, pe viitor piața terenurilor agricole din regiunea Volga ar trebui să se dezvolte bine, mai ales dacă producția este orientată spre piața internă: există soluri bune, o populație mare, plus proximitatea marilor orașe.
Revizuirea conține o analiză a pieței terenurilor agricole din regiunea Yaroslavl începând cu 1 iunie 2014.
În prezent, piața terenurilor agricole pentru organizarea producției agricole include terenuri de mari dimensiuni cu o suprafață de peste 1000 de hectare, precum și terenuri mici de până la 10 hectare. Atât terenurile proprietate privată, cât și cele de stat sau municipale sunt oferite spre vânzare și închiriere, iar site-urile de investiții sunt în curs de pregătire pentru dezvoltarea agriculturii.
O serie de terenuri agricole pentru organizarea producției agricole sunt oferite pe piața liberă ca teren comercial pentru organizarea întreprinderilor de retail și servicii pentru consumatori sau ca teren pentru construcția de locuințe, în timp ce se așteaptă o schimbare a scopului și tipului de utilizare permisă a acestui teren. .
Situația de pe piața funciară este determinată în mare măsură de dezvoltarea complexului agroindustrial și de prezența unor programe de dezvoltare direcționate. În regiunea Yaroslavl s-a format un complex agroindustrial dezvoltat. Terenul agricol din regiune cuprinde aproape 1 milion de hectare. Cea mai dezvoltată ramură a agriculturii din regiune este creșterea animalelor. Producția de plante vizează în principal furnizarea de hrană pentru industria zootehnică și doar câteva zone au dezvoltat producția de produse vegetale comercializabile.
În total, 2046,5 milioane de ruble au fost alocate pentru implementarea măsurilor de sprijinire a complexului agroindustrial (în 2012 - 1679,7 milioane de ruble), inclusiv 1198,5 milioane de ruble de la bugetul federal (în 2012 - 664 de milioane de ruble), din bugetul regional 848 milioane de ruble (în 2012 - 1015,7 milioane de ruble).
În 2013, în complexul agroindustrial au fost obținute anumite rezultate pozitive. Potrivit Serviciului de Informare și Consultanță al Complexului Agroindustrial, indicele volumului fizic al producției agricole față de nivelul anului 2012 este de 99,6%, productivitatea muncii de 105,2%. Creșterea veniturilor din vânzarea produselor agricole este de 5%, creșterea costurilor de producție este de 9%. Ca urmare, profitabilitatea globală (inclusiv subvențiile) va fi de aproximativ 3%.
Iaroslavl „Serviciul de informare și consultanță al Complexului Agro-Industrial” oferă sprijin pentru proiecte de investiții. Investitorii sunt invitați să ia în considerare site-urile de investiții din districtele municipale din regiunea Yaroslavl. Capacitățile de infrastructură, disponibilitatea terenurilor și a resurselor de muncă vor face posibilă crearea unei noi producții eficiente sau reconstrucția uneia existente. De asemenea, sunt prevăzute beneficii fiscale pentru implementarea proiectelor de investiții, inclusiv scutirea completă de la impozitul pe proprietate (cota - 0%), cota de impozit pentru impozitul pe venit 0% pe termen nedeterminat, scutirea completă de la taxa de transport (cota - 0%), avantajele fiscale pentru teren impozit. Este posibil să se acorde subvenții de la buget pentru a compensa costurile de infrastructură, ca parte a unui acord de investiții.
Furnizarea de terenuri agricole din regiunea Yaroslavl pe piață
Piața funciară din regiunea Yaroslavl este eterogenă. Sunt identificate atât zonele în care nu există oferta de teren agricol, cât și zonele cu potențial ridicat. Oferta de teren pentru productia agricola se caracterizeaza printr-un numar relativ mic de obiecte, cu toate acestea, suprafata parcelelor depaseste, de regula, 1 hectar si poate ajunge la 2.500 hectare in cazul livrarii de teren pt. un complex de producție agricolă. Cea mai mare parte a ofertei de pământ pentru producția agricolă este reprezentată de loturi mari de pământ, a căror cerere este limitată. Suprafața medie a terenurilor pe baza rezultatelor monitorizării pieței a fost de 80 de hectare.
Cel mai mare volum de aprovizionare în ceea ce privește suprafața de teren pentru producția agricolă se încadrează în regiunea Uglich - 61% și regiunea Pereslavl - 21% din oferta totală. Ponderea districtelor Bolseselsky, Poshekhonsky și Nekouzsky a fost de 8%, 6% și, respectiv, 2%. Toate celelalte districte reprezintă în total doar 2% din suprafața terenului, ponderea fiecăruia dintre ele fiind mai mică de 1%.
Orez. 1. Structura geografică a ofertei de terenuri pentru producția agricolă
Structura propunerii este dictată de amplasarea geografică a zonelor. Districtul Uglich se învecinează cu regiunea Tver, Pereslavl - cu regiunile Tver, Moscova și Vladimir. Districtul Neokuzsky se învecinează, pe de o parte, cu regiunea Tver, pe de altă parte - cu rezervorul Rybinsk. Districtul Poshekhonsky se învecinează și cu lacul de acumulare Rybinsk și regiunea Vologda. Predominanța aprovizionării în raioanele Uglich și Pereslavl, precum și în districtul Bolseselsky, se explică prin gravitația către Moscova și concentrarea asupra moscoviților.
Orez. 2. Concentrarea ofertei de terenuri agricole
Cererea și condițiile comerciale pe piața terenurilor agricole din regiunea Yaroslavl
Situația de pe piața terenurilor destinate producției agricole se caracterizează printr-un nivel extrem de scăzut al cererii pe fondul celei mai diverse oferte. Implementarea programelor guvernamentale (granturi în cadrul programului pentru sprijinirea fermierilor începători) alimentează interesul pentru loturile de teren relativ mici. La rândul lor, investitorii preferă să investească bani în suprafețe mari de teren pentru organizarea creșterii animalelor, precum și pentru cultivarea culturilor, adică în acele proiecte în care gradul de rambursare și rentabilitate este cel mai mare. Cu toate acestea, în ciuda sprijinului statului, termenii de expunere a terenurilor sunt destul de mari, iar nivelul tranzacțiilor este scăzut.
Cei mai semnificativi, din punctul de vedere al influențării costului terenurilor din această categorie, sunt factorii de localizare (distanța de la Moscova și lacul de acumulare Rybinsk), precum și comunicațiile și prezența unui rezervor în imediata apropiere.
Perspectivele de utilizare, și anume posibilitatea de a transfera un amplasament într-o altă categorie și de utilizare pentru construcția de locuințe, pentru dotări comerciale și gospodărești sau infrastructură rutieră, au, de asemenea, un impact semnificativ asupra costului terenurilor. Costul mediu pe metru pătrat de teren, cea mai bună utilizare a căruia presupune trecerea într-o altă categorie și schimbarea tipului de utilizare permisă, depășește de 10-12 ori costul mediu al terenurilor direct destinate producției agricole.
Pe baza rezultatelor din primul trimestru al anului 2014, cel mai mare preț mediu de aprovizionare pentru terenurile pentru producția agricolă (excluzând terenurile al căror tip de utilizare permisă este de așteptat să se schimbe) a fost în districtele Nekouzsky și Poshekhonsky din regiunea Yaroslavl - 19,5 ruble / mp m și 17,5 rub./mp. Acest lucru se explică prin volumul relativ mic de aprovizionare, accesibilitatea bună a transportului către locații (drumuri asfaltate) și disponibilitatea comunicațiilor, inclusiv gaz. Este de remarcat faptul că, în ciuda costului mediu ridicat pe metru pătrat, există și oferte cu prețuri scăzute de vânzare în această zonă: site-ul de investiții Niva (pe teritoriul cooperativei agricole Nekouzsky și Niva LLC) este oferit spre vânzare sau pe termen lung. - închiriere pe termen , prețul de vânzare variază de la 1-1,5 ruble/mp, costul de închiriere este de 120 de ruble/ha.
Cele mai populare zone sunt zonele Pereslavl și Uglich; nivelul ridicat de aprovizionare în aceste zone se reflectă în costul mediu de aprovizionare - costul de 1 mp. s-a ridicat la 10,5 ruble și 8 ruble. respectiv. Dimpotrivă, nivelul scăzut de aprovizionare a provocat un nivel relativ ridicat al costului mediu în districtul Lyublinsky, învecinat cu regiunile Kostroma și Vologo - 8,5 ruble/mp.
Cel mai scăzut preț mediu de aprovizionare a fost înregistrat în regiunea Rostov - 1,5 ruble/mp.
Orez. 3. Prețul mediu de aprovizionare pe raioane din regiunea Yaroslavl
Prețul mediu de aprovizionare al terenurilor agricole din regiunea Yaroslavl în ansamblu este de aproximativ 9,5 ruble/mp. m.
Costul mediu de 1 mp. m. pe baza rezultatelor tranzacțiilor cu terenuri pentru producția agricolă din regiunea Yaroslavl în ansamblu a fost de 5,5 ruble/mp.
Tendințe și previziuni:
- În general, politica conducerii regionale favorizează dezvoltarea activității investiționale în regiunea Iaroslavl, prezența legislației regionale de investiții care permite investiții cu risc minim, precum și o unitate specializată în administrația regională;
- Dezvoltarea agriculturii pe termen scurt este facilitată de posibilitatea obținerii de beneficii fiscale și subvenții pentru implementarea proiectelor de investiții prioritare pentru regiune;
- Piața funciară a regiunii va continua să fie influențată semnificativ de apropierea de Moscova, o sursă de investiții și cea mai mare piață de consum (regiunea este situată la doar 282 de kilometri de Moscova)
- Cele mai solicitate vor rămâne zonele apropiate de Moscova și regiunea Moscovei - Uglichsky și Pereslavsky, precum și zonele cu resurse de apă semnificative - Nekouzsky, Rybinsky, Poshekhonsky.
Concluzii:
În prezent, piața terenurilor agricole prezintă un exces semnificativ al ofertei față de cerere și prețuri de vânzare relativ scăzute.
Implementarea programelor de dezvoltare a agriculturii, creșterea disponibilității materiilor prime și dezvoltarea măsurilor de stimulare a vânzării directe a produselor proprii vor crește atractivitatea investițională a sectorului, ceea ce va presupune creșterea valorii terenurilor și dezvoltarea în continuare a piata terenurilor agricole.
Puteți comanda un serviciu sau puteți obține informații suplimentare contactând birourile noastre la telefon:
7 812 326-20-06 Sankt Petersburg
+7 495 955-78-37 Moscova
+7 343 372-54-75 Ekaterinburg
E-mail Poștă:
Un segment independent al pieței funciare este format din terenuri agricole. Acestea sunt achiziționate fie în scopul propus, fie pentru amplasarea de obiecte imobiliare implicate în procesul agricol
Costul a 1 hectar de teren astăzi (în funcție de locație, calitatea solului, suprafață, formă, pantă, apropierea de corpuri de apă) este în medie de 1100-2000 de euro. Dar gama de prețuri este largă - de la 800 la 5000 de euro pe 1 hectar. În ultimii trei ani, prețul a crescut cu 25-35% pe an. Și, în ciuda acestui fapt, aceste terenuri sunt subevaluate și acum și prețurile lor vor continua să crească.
Terenurile agricole dobândite pentru cultivarea ulterioară sunt în principal aproape de drumurile principale din întreaga republică. Costul lor, spre deosebire de terenurile menționate mai sus, este cu un ordin de mărime mai mare, deoarece perspectiva este deja încorporată în el.
Cu toate acestea, cererea este relativ scăzută. Durata sa poate varia de la șase luni la trei ani sau mai mult. Iar costurile transferului terenului într-o altă categorie sunt adesea comparabile cu costul amplasamentului la momentul achiziției. În medie, costul unui hectar de teren agricol cu perspectiva schimbării scopului variază între 40 mii și 500 mii euro.
Piața parcelelor agricole din Republica Moldova este prea vulnerabilă, în lipsa investițiilor în infrastructură și logistică, în ciuda faptului că prețurile sunt de câteva ori mai mici față de piețele din alte țări.
Prețul terenului arabil nu poate fi singurul element de luat în considerare. Contează și calitatea acestor terenuri. Contează și „mediul” pieței imobiliare. Agronomii din Moldova subliniază relația remarcabilă dintre prețul și calitatea terenului arabil. Are practic cele mai mici prețuri din regiune și unul dintre cele mai fertile terenuri pentru producția agricolă.
În ciuda faptului că terenul este bun și ieftin, nu există suficiente subvenții. În ultimii 20 de ani, multe lucruri au căzut în paragină, nu există investiții în infrastructură, așa că oamenii care încep să lucreze deschizând ferme (prin achiziționarea de teren) încep practic de la zero. Materialele de construcție, în mare parte din import, sunt scumpe, iar veniturile din vânzarea produselor agricole sunt lente, deoarece sunt ieftine.
Există o lipsă de forță de muncă în agricultură, deoarece salariile mici îi obligă pe săteni să caute locuri de muncă mai profitabile, cel mai adesea în agricultură și în străinătate.
Cererea scăzută de terenuri în Moldova se datorează rentabilității scăzute a afacerii agricole, precum și condițiilor dificile de creditare pentru cei care intenționează să înceapă o afacere agricolă. În plus, chiria este scumpă și există prețuri reduse pentru terenuri în contractele de cumpărare și vânzare pentru a reduce taxele notariale și costurile de înregistrare în Cartea Funciară.
Nivelul prețurilor terenurilor pe regiuni nu depinde întotdeauna de fertilitatea solului, ci și de dinamica dezvoltării economice a Republicii Moldova. O creștere a prețurilor terenurilor poate fi observată doar pe fondul cererii crescute de produse locale pe piețe.
Iar investitorii noștri nu au suficiente resurse financiare pentru a-și conduce afacerea cu succes timp de cel puțin câțiva ani.
Potrivit ziarului „Makler”, 1 hectar de teren agricol din suburbiile Chișinăului costă în medie de la 4.000 la 7.000 de euro, în funcție de locație. În regiuni, prețul pentru astfel de parcele variază între 10 și 15 mii de lei pe hectar. Terenurile agricole reprezintă aproximativ 75% din suprafața totală a Republicii Moldova. Un recensământ al suprafețelor agricole nu a fost încă efectuat.
In satul Paustova piata terenurilor agricole nu este dezvoltata.In anul 2014 s-au inregistrat doua tranzactii, in 2015 - 3, iar in 2016 - 16 tranzactii de vanzare-cumparare.
Tabel 3.2 - Tranzacții înregistrate de cumpărare și vânzare de terenuri agricole în satul Păustova
| Dar. | Locație | Zona, ha | Pret, lei | Pret, lei/1 ha |
| anul 2014 | ||||
| Cu. Paustova, periferie | 0,62270 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,46840 | |||
| Pret mediu pe 1 hectar | ||||
| 2015 | ||||
| Cu. Paustova, periferie | 0,3683 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,5787 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,5798 | |||
| Pret mediu pe 1 hectar | ||||
| 2016 | ||||
| Cu. Paustova, periferie | 0,6153 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,6153 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,6153 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,1875 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,4517 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,05 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,7287 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,7286 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,7285 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,7231 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,71 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,484 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,4841 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,4841 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,4841 | |||
| Cu. Paustova, periferie | 0,738 | |||
| Pret mediu pe 1 hectar |
Pentru a sprijini fermierii începători, în 2015 statul a adoptat un program de creditare preferențială pentru antreprenorii începători. Bănci precum Sberbank, Rosselkhozbank, Agroros, Binbank acordă împrumuturi loiale fermierilor, inclusiv garantate cu terenuri agricole.
Există câteva particularități în circulație pamant agricol- acesta este dreptul de preempțiune de cumpărare pe care statul îl are în persoana autorităților locale sau regionale. Acest drept este reglementat de legea „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole” FZ-101 din 24 iulie 2002, art. 8. Aceasta înseamnă că înainte de a vinde un teren, proprietarul este obligat să ofere terenul său în scris mai întâi autorităților de stat sau municipale, iar apoi, în caz de refuz, să îl vândă terților.
A doua caracteristică despre care ar trebui să știți agenți imobiliari- aceasta este legea cu privire la sechestrarea terenurilor agricole după trei ani de neutilizare, și poate că în curând statul va reduce această perioadă la 1 an. Pentru noi, agenți imobiliari, asta înseamnă că pe piață apar noi cumpărători, nu investitori, ci fermieri și antreprenori începători.
În prezent, tot mai mulți oameni doresc să cumpere un teren scopuri agricole, fiecare își urmărește propriile obiective: cineva vrea să construiască o proprietate departe de orașul înfundat, cineva vrea să deschidă o afacere de familie, cineva vrea să investească bani profitabil, un lucru este clar că această achiziție este o investiție profitabilă, eficientă de bani la stadiul prezent.
Municipalitățile scot la licitație o mulțime de terenuri agricole (prețul nu este întotdeauna mai ieftin decât cel al proprietarilor privați), este adevărat, dar așa a fost întotdeauna, există o piață primară și există o piață secundară și au existat împreună de mulți ani, ceea ce înseamnă că există cerere pentru ambii prieteni piaţă!
07.04.2013 Conducere 5452
Ksenia Tretyakova
Director general al Value ARKA consulting
Piața funciară, de regulă, reflectă foarte bine situația generală din industria pentru care este destinată. Astăzi, piața terenurilor agricole este o piață de cumpărător. În general, volumul ofertei este mare și se așteaptă o tendință descendentă a prețurilor.
Oferta depășește cu mult cererea. În ciuda acestui fapt, mulți vânzători se bazează pe suma pe care au investit-o în terenul sau complexul imobiliar. Având în vedere că terenurile au fost adesea achiziționate în valul de dinainte de criză, acum este dificil de restructurat psihologic; vânzările la prețuri curente vor însemna repararea pierderilor. Cei care nu au o pernă financiară pentru a se aștepta la creșteri de preț trebuie să joace după regulile pieței, să reducă semnificativ prețul, contribuind la asigurarea unei performanțe acceptabile pentru proiect pentru cumpărător. În acest sens, reducerile de negociere sunt în medie de 15-20%, ajungând până la 30% pe alocuri. Pentru anumite zone, prețurile tranzacției pot diferi semnificativ de prețurile oferite.
Două abordări și calcul profesional
Pentru a naviga prin prețuri, este logic ca cumpărătorii să înceapă de la prețurile acelor parcele (dintre cele potențial potrivite) care costă cel mai puțin. De regulă, sunt expuse (expuse) mai mult de un an, iar uneori câțiva ani, prețurile lor au fost deja reduse de câteva ori și sunt cât mai aproape de prețurile la care vor fi eventual cumpărate.
Evaluatorii profesioniști efectuează o analiză mai aprofundată pentru a calcula valoarea terenului. În mod tradițional, cele mai aplicabile două abordări sunt comparative și venituri.
Abordarea comparativă se bazează pe compararea prețurilor pentru parcele cu caracteristici comparabile și pe construirea unui model de calcul matematic care ține cont de diferențele dintre obiectele analoge și parcela evaluată.
Abordarea veniturilor se bazează pe fluxul de numerar pe care proprietatea care este evaluată îl generează sau este capabilă să îl genereze.
Abordare comparativă a evaluării terenurilor
Atunci când selectează obiecte analogice în cadrul abordării comparative, evaluatorii se bazează pe factorii de preț care s-au dezvoltat pe piața terenurilor agricole.
Aici este important să se evalueze corect potențialul site-urilor. De exemplu, stabilirea prețurilor în zonele în care se realizează în mod activ o schimbare a categoriei de teren în terenuri de așezări sau terenuri industriale (în regiunea Leningrad acestea sunt districtele Vsevolozhsk și Kingisepp) diferă semnificativ de cele în care acest lucru este practicat într-o măsură mai mică. .
Locație
Locația este cel mai important lucru din pământ. În primul rând, acestea sunt caracteristicile globale ale zonei - starea generală socio-economică a teritoriului. De exemplu, parcelele din regiunile Moscova și Leningrad sunt, de regulă, mai scumpe decât în alte regiuni ale Rusiei.
Al doilea nivel al caracteristicilor locației sunt caracteristici care reflectă apropierea de consumator, precum și comoditatea organizării muncii în câmp. În special, proximitatea de autostrăzi, centrul administrativ și zonele populate cu resurse umane are o influență predominantă asupra costului în acest aspect.
Locația este primul factor (după scopul funcțional) prin care evaluatorii exclud din ofertele de pe piață obiecte diferite de cel evaluat.
La construirea unui model matematic, acestui factor i se atribuie cea mai mare pondere. În total, elementele factorului de locație contribuie de la 40 la 60% la formarea valorii obiectului.
Drepturi
Componenta juridică a problemei joacă, de asemenea, un rol important. Evident, sunt de preferat parcelele pe dreptul de proprietate, în ciuda faptului că, în egală măsură, diferența față de dreptul de închiriere pe termen lung este de 15-20%. Cel mai puțin lichid activ sunt cotele de teren. Acest lucru este evidențiat și de reticența majorității băncilor de a le considera drept garanții pentru împrumuturi.
În domeniul juridic, valoarea este influențată și de utilizarea permisă. De exemplu, terenurile private, toate celelalte lucruri fiind egale, vor fi mai scumpe decât terenurile pentru producția agricolă, datorită faptului că pe ele pot fi ridicate în plus clădiri rezidențiale.
Comunicatii
Prezența comunicațiilor permite utilizarea complexă a terenului și, de asemenea, să fie considerată ca un factor pozitiv suplimentar pentru transferul într-o altă categorie. Prin urmare, evaluatorii analizează comunicările existente pentru legitimitatea, condiția și puterea lor.
Factori agronomici
Proprietățile tehnologice ale terenului, fertilitatea solului, structura terenului (teren arabil, fânețe, pășuni), apropierea de apă pentru irigare și prezența sistemelor de reabilitare sunt importante, dar au un impact mai mic asupra valorii terenului.
Acest lucru este indicat și de dificultatea de a colecta informații agronomice de la vânzători.
Pătrat
Dacă comparăm costul unui hectar în parcele de diferite dimensiuni, atunci regula funcționează cel mai adesea: cu cât suprafața parcelei este mai mică, cu atât costul pe hectar este mai mare. Acest lucru se datorează faptului că parcelele mai mici sunt mai lichide și mai ușor și mai rapid de vândut. Deci, de exemplu, prețurile ofertelor din districtul Volosovsky din regiunea Leningrad pentru parcele cu o suprafață de până la 10 hectare variază de la 200 de mii de ruble pe 1 hectar și cu o suprafață de peste 100 de hectare - nu peste 120 de mii de ruble pe 1 hectar.
Când vorbim de terenuri în valoare de milioane de metri pătrați, nu mai este o regiune separată care este supusă analizei, ci aproape întreaga parte a Rusiei (de exemplu, europeană). Oferta de astfel de terenuri uriașe este limitată. Prețurile pentru 1 hectar variază de la 10 mii la 20 mii (mai rar - 30 mii) ruble pe 1 hectar. În același timp, interesul investitorilor pentru astfel de parcele se află în intervalul de la 8 mii la 15 mii de ruble pe hectar.
Astăzi, mai multe tranzacții au loc cu parcele mici - până la 25 de hectare. Fermele cumpără teren suplimentar în diverse scopuri. De regulă, ei aleg dintre cele care sunt mai apropiate de cele deja disponibile. Acest lucru este logic atât din punct de vedere organizațional, cât și din punct de vedere logistic.
Tranzacțiile cu suprafețe mari de 1 mie de hectare sau mai mult sunt de natură investițională. Astfel de tranzacții sunt cazuri izolate. În ciuda faptului că sectorul agricol este unul dintre cele mai subvenționate, intrarea în proiecte serioase cu investiții în valoare de sute de milioane de ruble sau mai mult este dificilă. Dificultățile sunt asociate cu nivelul scăzut al ofertei pe piața de finanțare a proiectelor, precum și cu problema vânzării produselor finite.
Abordarea veniturilor
Ca parte a abordării veniturilor, evaluatorul calculează indicatorul chiriei terenului - diferența dintre venitul brut mediu de pe site și costuri, ținând cont de profitul antreprenorului.
La calcul, evaluatorul analizează ce culturi și cu ce frecvență pot fi cultivate pe proprietatea evaluată, pe baza datelor reale sau de reglementare, ținând cont de prețurile curente de vânzare, și primește venitul total.
Partea de cost este calculată într-un mod similar, incluzând, pe lângă costuri, profitul antreprenorului (pe baza rentabilității medii a industriei pentru fiecare cultură selectată).
Indicatorul chiriei terenului rezultat este capitalizat. Rezultatul reflectă valoarea obiectului. Rata de capitalizare se bazează pe o analiză a riscurilor din investițiile în agricultură, lichiditate scăzută a activelor, managementul investițiilor și alte riscuri. Pentru proiectele deosebit de riscante poate ajunge la 17%.
Rezultatele ambelor abordări sunt ponderate de către evaluator, aducând rezultatele la o singură valoare.
Cea mai populară evaluare profesională este pentru împrumuturile garantate cu terenuri. Cu toate acestea, băncile tind să aplice propria reducere de garanție rezultatului obținut de evaluator, în medie 40%.
Probleme și soluții
După cum am menționat mai sus, piața terenurilor reflectă tendințele industriei. Pentru a fi mai precis, este unul dintre ultimii care reflectă aceste tendințe.
În legătură cu aderarea Rusiei la OMC, concurența pe piața produselor agricole este doar în creștere. Cu toate acestea, experții speră că sub auspiciile dorinței declarate de creștere a PIB-ului și o reducere a substituției importurilor, situația din țară se poate schimba.
În primul rând, dacă, în continuarea acestei proclamații, autoritățile își reconsideră atitudinea față de politica monetară. Pentru dezvoltarea industriei, este necesară extinderea împrumuturilor și reducerea ratelor dobânzilor.
În al doilea rând, dacă producătorii agricoli schimbă abordarea existentă a agriculturii. Chiar și cu volumul existent de subvenții, dacă afacerea este bine organizată, rezolvarea problemei vânzărilor poate da rezultate bune.
Astăzi, cea mai promițătoare și viabilă aplicare a principiului „fă-o singur, vinde-o singur” pare a fi cea mai promițătoare și viabilă. Când producătorii agricoli construiesc un lanț în cadrul unui singur cluster: aprovizionarea cu furaje - producția de materii prime - prelucrarea - și, cel mai important, vânzările. Fără vânzări garantate de mărfuri către consumatorul final, fără propria noastră vânzare cu amănuntul, industria nu se va dezvolta.
Odată cu creșterea activității investiționale, cererea de teren va crește și ea, cu toate consecințele care decurg.
