که درامکانات رویکرد درآمد برای ارزش گذاری ماشین آلات، تجهیزات و وسایل نقلیه محدود است، زیرا هدف سرمایه گذاری، به عنوان یک قاعده، یک ماشین یا ماشین فردی نیست، بلکه یک مجموعه تولید یا دارایی است. در بیشتر موارد، نمی توان میزان درآمد قابل انتساب به یک ماشین یا ماشین خاص را جدا کرد.
7.2. رویکرد مقرون به صرفه
زرویکرد هزینه مجموعه ای از روش ها برای ارزیابی ارزش یک شی ارزیابی شده است، بر اساس تعیین هزینه های لازم برای تولید مجدد یا جایگزینی شی ارزیابی شده، با در نظر گرفتن فرسودگی و کهنگی.
هزینه های تکثیر از شی ارزش گذاری هزینه های لازم برای ایجاد یک کپی دقیق از شی ارزیابی با استفاده از مواد و فناوری های مورد استفاده برای ایجاد شی ارزش گذاری است.
هزینه های تعویض هدف ارزیابی هزینه های لازم برای ایجاد یک شی مشابه با استفاده از مواد و فناوری های مورد استفاده در تاریخ ارزیابی است.
زرویکرد فرسایش زمانی استفاده می‌شود که امکان جایگزینی شی ارزش‌گذاری شده با شی دیگری وجود داشته باشد که یا کپی دقیقی از شی ارزش‌گذاری شده است یا دارای خواص مفید مشابه است.
Eاگر موضوع ارزیابی با کاهش ارزش به دلیل شرایط فیزیکی، کهنگی عملکردی یا اقتصادی مشخص شود، هنگام استفاده از رویکرد هزینه، لازم است که فرسودگی و تمام انواع کهنگی را در نظر بگیریم.
تعیین هزینه های تکثیر یا جایگزینی
ندر عمل، ماشین ها و تجهیزات به ندرت به عنوان کپی دقیق تکثیر می شوند.
Dحتی مدرن ترین ماشین ها در طول فرآیند تولید دائماً در معرض بهبود هستند. در عمل ارزیابی، تا زمانی که ماشین مورد ارزیابی متوقف نشود و مدل یا برند آن تغییر نکند، می توان از این پیشرفت ها غفلت کرد.
که دردر رویکرد هزینه، چندین روش وجود دارد:
روش ارزیابی منابع-فناوری؛
روش ارزیابی تنظیمی – پارامتری؛
روش ارزش گذاری بر اساس قیمت یک شی همگن؛
روش مقایسه با یک شی یکسان؛
روش شاخص قیمت.
آر روش ارزیابی منابع-فناوری شامل محاسبه عنصر به عنصر (واحد به واحد) هزینه تجهیزات است و می تواند به صورت زیر توصیف شود:
,
جایی که:
با- هزینه شی ارزش گذاری؛
آj- تعداد قطعات و مجموعه های نوع j؛
باj- ارزش بازار یک گره از نوع j.
که در- هزینه کل قطعه رمزگشایی نشده، به عنوان مثال، هزینه مونتاژ.
پدر مقایسه با ارزیابی شی به عنوان یک کل، ارزیابی آن بر اساس روش منبع-فناوری به ما امکان می دهد با دقت بیشتری تأثیر پیکربندی شی و در نتیجه ترکیب و مقادیر آن را در نظر بگیریم. مشخصات فنی در ارزش هزینه.
پری روش ارزیابی هنجاری-پارامتری محاسبه بر اساس استانداردهای تجمیع شده استفاده می شود. هزینه شی ارزیابی شده به عنوان تابعی از مجموع مشخصات فنی آن در نظر گرفته می شود و نه اجزای آن. به طور کلی، محاسبه با استفاده از روش هنجاری-پارامتری را می توان به شرح زیر توصیف کرد:
با= ب´ D ´ به، جایی که:
با- هزینه شی ارزش گذاری؛
که در- هزینه ویژه (به ازای هر واحد بهره وری یا توان) محصول اساسی؛
D- قدرت یا عملکرد محصول مورد ارزیابی؛
به- یک ضریب خلاصه که وابستگی هزینه یا قیمت تخمینی خاص یک محصول را به مقدار پارامترهای آن مشخص می کند. برابر است با حاصل ضرب ضرایب جزئی که تأثیر پارامتر مربوطه را بر هزینه یا قیمت تخمینی محصول در نظر می گیرد.
نروش هنجاری-پارامتری با موفقیت در توسعه تعدادی لیست قیمت عمده فروشی استفاده می شود که می تواند به عنوان منبع اطلاعات نظارتی مربوطه باشد.
پری روش ارزیابی بر اساس قیمت یک شی همگن فرض بر این است که هزینه ساخت یک شی همگن نزدیک به هزینه ساخت شی مورد ارزیابی است و تحت تأثیر عوامل تولید مشترک برای این اشیاء شکل می گیرد.
که دراشیاء جدید از یک مدل و برند مشابه که در حال حاضر تولید می شوند به عنوان اشیاء همگن انتخاب می شوند. داده های سازمان های خرده فروشی تجاری را می توان به عنوان اطلاعات اولیه استفاده کرد.
مروش ارزش گذاری بر اساس قیمت یک شی همگن شامل محاسبه هزینه جایگزینی شی ارزش گذاری شده است.
پدر مقایسه با روش های دیگر، ارزش گذاری یک شی به قیمت یک شی همگن به فرد اجازه می دهد تا شرایط بازار را در نظر بگیرد. در عین حال، اگر اشیاء همگن از نظر مشخصات فنی با شی ارزش گذاری متفاوت باشد، این روش مستلزم اصلاح قیمت اشیاء همگن است.
م روش مقایسه با یک شی یکسان، که به کمک آن از تفاوت های پارامتریک بین آنالوگ و موضوع ارزیابی استفاده می شود. یک شیء یکسان، شیئی است که دارای همان برند (مدل)، تجهیزات، تجهیزات اضافی و سازنده شی مورد ارزیابی است. یک شیء یکسان از نظر مشخصات فنی هیچ تفاوت ساختاری با شی مورد ارزیابی ندارد.
ومنابع اطلاعاتی برای تعیین هزینه بازتولید شی ارزیابی از تاریخ ارزیابی ممکن است لیست قیمت شرکت های فروش تجهیزات، اطلاعات ارسال شده در اینترنت یا انتشارات چاپی، درخواست از سازنده یا تامین کننده تجهیزات باشد. مشاوره شفاهی با نمایندگان شرکت های فروشنده یا تولید کننده تجهیزات مجاز است.
Dبرای تجهیزات وارداتی، استفاده از قرارداد تامین به عنوان منبع اطلاعاتی در مورد هزینه تجهیزات جدید مشابه در موارد زیر مجاز است:
تجهیزات جدید عرضه شده است، استفاده نشده است.
قرارداد مستقیماً با سازنده تجهیزات یا دفتر نمایندگی شرکت در فدراسیون روسیه منعقد می شود.
سن تقویمی شی ارزیابی شده از دو سال تجاوز نمی کند.
م روش شاخص قیمت عمدتاً در تعیین هزینه تولید مثل استفاده می شود.
پفرض بر این است که ارزیاب هزینه کامل تولید مثل را در تاریخ ( Tj، همزمان با تاریخ ارزیابی ( به) و از تاریخ ارزیابی برای یک دوره به اندازه کافی طولانی فاصله دارد.
که دربه طور کلی، مدل مربوطه به شرح زیر است:
با= C0´ من(به; Tj) ، جایی که:
با- هزینه کل هزینه های تولید مثل تا تاریخ ارزیابی؛
با- هزینه کل هزینه های تولید مثل از تاریخ قبل؛
من(به; Tj) - شاخص (زنجیره ای از شاخص ها) تغییرات در ارزش یک شی برای دوره از Tjقبل از به.
که دربه عنوان یک شاخص، شاخص های تورم، شاخص های رشد قیمت برای انواع خاصی از کالاها و گروه های محصول یا تولید کنندگان وسایل تولید، که توسط مرکز محاسباتی سرویس آمار دولتی فدرال فدراسیون روسیه ایجاد شده است، شاخص های تورم عمومی و صنعتی منتشر شده در رسانه ها ، و نرخ ارز استفاده می شود.
تشخیص سایش
پدر رابطه با مسائل ارزیابی، فرسودگی به معنای از دست دادن ارزش یک شی در طول عملیات یا نگهداری طولانی مدت، پیشرفت علمی و فناوری و وضعیت اقتصادی به طور کلی است.
پدلایلی که باعث سایش می شوند متمایز می شوند:
فیزیکی؛
عملکردی؛
خارجی (اقتصادی).
زوال جسمانی - از دست دادن ارزش در نتیجه از بین رفتن جزئی وضعیت کار ماشین آلات و تجهیزات به دلیل کارکرد یا نگهداری طولانی مدت آنها. این خود را در پیری و سایش، پوسیدگی، زنگ زدگی، شکستگی و نقص طراحی نشان می دهد.
سایش عملکردی - از دست دادن ارزش ماشین آلات و تجهیزات ناشی از ظهور فناوری های جدید. فرسودگی عملکردی منجر به توقف و جابجایی نسل های کامل ماشین آلات و تجهیزات از بازار می شود. به طور معمول، دو جنبه از تفاوت احتمالی بین فناوری جدید و فناوری قدیمی یا دو دسته از منسوخ شدن عملکردی در نظر گرفته می شود: هزینه های اضافی سرمایه و هزینه های مازاد تولید.
فرسودگی خارجی (اقتصادی). - از دست دادن ارزش به دلیل تأثیر عوامل خارجی مانند مقررات دولتی، افزایش رقابت، تغییر در عرضه مواد خام، از دست دادن بازارها و غیره.
پاز آنجایی که هر جسمی می تواند در یک زمان در معرض انواع مختلف سایش قرار گیرد، کل سایش با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود:
I = 1 - (1 - Ifiz / 100) ´ (1 - Ifunkts / 100) ´ (1 - Iek / 100)، که در آن:
Ifuncts - سایش عملکردی، %;
Iek - استهلاک اقتصادی، ٪.
باهزینه ماشین آلات و تجهیزات، با در نظر گرفتن فرسودگی و فرسودگی، با فرمول تعیین می شود:
، جایی که:
با- هزینه بازتولید یا هزینه های جایگزینی که با در نظر گرفتن نصب تجهیزات تعیین می شود.
و- فرسودگی و پارگی تجمعی شیء ارزش گذاری.
7.3. رویکرد مقایسه ای
بارویکرد مقایسه ای - مجموعه ای از روش ها برای ارزیابی ارزش یک شی ارزیابی شده، بر اساس مقایسه شی ارزیابی شده با اشیایی که آنالوگ شی ارزیابی شده هستند، که اطلاعات قیمت برای آنها در دسترس است. یک شی - یک آنالوگ از شی ارزیابی برای اهداف ارزیابی به عنوان یک شی شناخته می شود که از نظر ویژگی های اصلی اقتصادی، مادی، فنی و سایر مشخصات که ارزش آن را تعیین می کند، مشابه شی ارزیابی است.
بارویکرد مقایسه ای زمانی استفاده می شود که اطلاعات قابل اعتماد و قابل دسترسی برای تجزیه و تحلیل در مورد قیمت ها و ویژگی های اشیاء آنالوگ وجود داشته باشد.
Dاین رویکرد بیشتر برای آن دسته از ماشین آلات، تجهیزات و وسایل فنی که بازار ثانویه توسعه یافته دارند، کاربرد دارد. این رویکرد مبتنی بر تعیین قیمت های بازار است که به اندازه کافی "ارزش" یک قطعه از تجهیزات را در شرایط فعلی آن منعکس می کند.
پهنگام استفاده از رویکرد مقایسه ای برای ارزش گذاری، ارزیاب باید:
واحدهای مقایسه را انتخاب کنید و تجزیه و تحلیل مقایسه ای شی ارزیابی و هر شی آنالوگ را برای همه عناصر مقایسه انجام دهید. برای هر شی آنالوگ، چندین واحد مقایسه را می توان انتخاب کرد. انتخاب واحدهای مقایسه باید موجه باشد.
مقادیر واحد مقایسه را برای شی آنالوگ برای هر عنصر مقایسه تنظیم کنید. هنگام انجام تنظیمات، ارزیاب باید مقیاس تنظیمات را وارد کرده و توجیه کند و توضیح دهد که در چه شرایطی مقادیر تنظیمات انجام شده متفاوت خواهد بود. مقیاس و روش تنظیم واحد مقایسه نباید از یک شی آنالوگ به شی دیگر تغییر کند.
در مورد نتایج تنظیم مقادیر واحدهای مقایسه برای اشیاء انتخاب شده - آنالوگ توافق کنید. ارزیاب باید طرح تطبیق مقادیر تعدیل شده واحدهای مقایسه و قیمت های تعدیل شده اشیاء مشابه را توجیه کند.
8. تعیین ارزش بازاردر بارهبJEKتیآدر بارهسیENKI
Dبرای محاسبه ارزش بازار شی مورد ارزیابی، از رویکردهای مقایسه ای و هزینه ای برای ارزیابی استفاده شد.
Dرویکرد درآمد عمدتاً برای ارزیابی شرکت ها، مجتمع های تولیدی و سایر اشیاء تجاری استفاده می شود.
که دربا توجه به این واقعیت که مفهوم درآمد با تولید یا ارائه خدمات خاص همراه است، رویکرد درآمد در ارزیابی انواع خاصی از ابزار کار که به عنوان یک قاعده، عناصر یک سیستم درآمدزا هستند، بی اثر است.
که دردر ارتباط با موارد فوق، ارزیابانبر این باورند که کنار گذاشتن رویکرد درآمدی به ارزش گذاری در رابطه با خودروهای خودکششی که ارزش گذاری می شوند، منجر به تحریف قابل توجهی در نتایج ارزش گذاری نمی شود.
8.1. تعیین ارزش شی با استفاده از رویکرد هزینه برای ارزیابی
آرهزینه جایگزینی Object Valuation با استفاده از روش مقایسه با یک شی یکسان محاسبه شد.
که دربه عنوان یک شیء مشابه برای ارزیابی شی شماره 1 - ماشین خودکششی بولدوزر LIEBHERR PR724، شماره سریال ماشین: VAUZ0753AZT سال ساخت: 2008، رنگ: زرد، شماره پلاک ثبت: 52 NM 5472، بولدوزر خزنده LIEBHERR PR724 از LIEBHERRIC waste. انتخاب شده است.
تیمشخصات فنی و عملیاتی تجهیزات انتخاب شده به عنوان یکسان با ماشین خودکششی بولدوزر LIEBHERR PR724 در حال ارزیابی در جدول 8 در زیر ارائه شده است.
ومنبع اطلاعات برای تعیین هزینه یک شیء مشابه برای ماشین خودکششی بولدوزر LIEBHERR PR724 داده های ارائه شده توسط نماینده رسمی شرکت LIEBHERR در روسیه - Rusland بود.
پدر مورد درخواست ارزیابان– Rusland” پیشنهاد تجاری شماره 33 مورخ 01/01/01 دریافت کرد (جدول 8 را ببینید).
که دربه عنوان یک شیء مشابه برای ارزیابی شی شماره 2 - یک ماشین خودکششی XСMG ZL50G بارکننده جلو، شماره سریال دستگاه:، سال ساخت: 2008، رنگ: زرد، شماره پلاک ثبت: 52 НМ 5471، لودر جلو ZL50G از XСMG انتخاب شد.
ومنبع اطلاعات برای تعیین هزینه یک شیء یکسان برای لودر جلوی ماشین خودکششی XСMG ZL50G داده های منتشر شده در وب سایت های شرکت های درگیر در تامین و فروش تجهیزات ویژه از چین بود (جدول 9 را در زیر ببینید).
پاز آنجایی که اطلاعات مربوط به همه آنالوگ ها از منابع معتبر به دست آمده است، و پارامترهایی که آنالوگ ها توسط آن ها تنظیم شده اند قابل مقایسه هستند، هزینه های جایگزینی برای هدف ارزیابی شماره 2 به عنوان میانگین حسابی محاسبه شد.
جدول 8
محاسبه هزینه هزینه های جایگزینی
ماشین خودکششی بولدوزر LIEBHERR PR724
|
خیر |
پیشنهاد تجاری |
قیمت بولدوزر جدید، روبل (با احتساب مالیات بر ارزش افزوده) |
اطلاعات فروشنده |
|||||||||||||||||||||||||||||
|
پیشنهاد تجاری شماره 33 مورخ 01/01/01. شرایط تحویل. بولدوزر هیدرولیک مدل PR724 LITRONIC. هزینه بولدوزر با شرایط تحویل 245000 یورو (DDP Nizhny Novgorod) می باشد. بولدوزر آماده ارسال است. زمان سفر به نیژنی نووگورود: 3 هفته از انبار کارخانه در Telfs (اتریش). زمان تخمینی تحویل: دسامبر 2009. مدت اعتبار پیشنهاد: تا 05 دسامبر 2009. شرایط پرداخت. تامین مالی تامین تجهیزات LIEBHERR آماده است تا گزینه های مختلف پرداخت برای تجهیزات را در نظر بگیرد. 30 درصد پس از امضای قرارداد. 50٪ پس از آماده شدن برای حمل و نقل. 20% پس از امضای گواهی پذیرش تجهیزات. ضمانت. گارانتی برای 12 ماه یا 2000 ساعت کارکرد، هر کدام که اول اتفاق بیفتد ارائه می شود، اما حداکثر 15 ماه از تاریخ ارسال از کارخانه. توضیحات و مشخصات فنی بولدوزرروابط عمومی724 LITRONIC
|
245,000 یورو در شرایط تحویل (DDP Nizhny Novgorod) یا 10,867,490 روبل. |
http://www. /lh/ru/98618_98769.asp؟ AddressID=98769 -روسلند" دپارتمان تجهیزات خاکبرداری و جابجایی روسیه، شهر نیژنی نووگورود، خیابان گاگارین، ساختمان 22. کومیساروف ایگور تلفن ها: دفتر. ****@****com. |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
هزینه جایگزینی، روبل (شامل مالیات بر ارزش افزوده) |
10 روبل |
تیبنابراین، هزینه جایگزینی اشیاء ارزش گذاری، با در نظر گرفتن گرد کردن، (سیزده میلیون و پانزده هزار و هفتصد و سه روبل) روبل، از جمله مالیات بر ارزش افزوده (18٪) خواهد بود، از جمله:
هزینه تعویض دستگاه خودکششی بولدوزر LIEBHERR PR724 شماره سریال دستگاه VAUZ0753AZT سال ساخت 2008 رنگ زرد شماره پلاک 52 NM 5472 – (ده میلیون و هشتصد و هفتاد و شش هزار و چهارصد و نود ) روبل (شامل مالیات بر ارزش افزوده)؛
هزینه تعویض دستگاه خودکششی XСMG ZL50G جلو لودر شماره سریال دستگاه: سال ساخت: 2008 رنگ: زرد شماره پلاک: 52 NM 5471 – 2148213 (دو میلیون و چهل و هشت هزار و دویست) سیزده) روبل (با احتساب مالیات بر ارزش افزوده) .
8.1.2. تعیین میزان سایش انباشته شده
پدر رابطه با ارزیابی یک شی، سایش و پارگی به معنای از دست دادن ارزش شی مورد ارزیابی به دلیل موارد زیر است:
استفاده یا نگهداری طولانی مدت آن (ساییدگی فیزیکی)؛
توسعه پیشرفت علمی و فناوری، که منجر به انتشار طرح های پیشرفته تر (منسوخ شدن یا منسوخ شدن عملکردی) شد.
تغییر اساسی در وضعیت اقتصاد کلان (منسوخ شدن اقتصادی یا خارجی).
که دراگر نوع خاصی از سایش و پارگی فیزیکی تعریف نشده باشد، "به طور پیش فرض" سایش و پارگی فیزیکی طبیعی تلویحا می شود.
واستهلاک اشیاء ارزش گذاری با استفاده از روش نوسازی شده طول عمر محاسبه شد. محاسبه سایش با استفاده از روش طول عمر مدرن با استفاده از فرمول تعمیم یافته انجام شد:
I = 1 – e–1.6 (Thr/Tss) (1)، که در آن:
Tхр - سن تقویمی یک شی - از تاریخ ساخت شی تا تاریخ فعلی (تاریخ ارزیابی) محاسبه می شود.
Tss عمر مفید ماشین آلات و تجهیزات این گروه است - عمر استانداردی که در آن در نظر گرفته می شود که شیء به قدری فرسوده شده است که برای استفاده بیشتر مناسب نیست و کاملا مستهلک شده است. عمر سرویس استاندارد، به عنوان یک قاعده، توسط سازنده بر اساس تجربه کارخانه در نگهداری و انجام تعمیرات روی چنین اشیایی تعیین می شود.
واستهلاک که طبق فرمول فوق (1) محاسبه می شود عبارت است از مجموع فرسودگی و پارگی تجمعی جسم شامل سایش فیزیکی، عملکردی و خارجی.
ایکسسن تقویمی اشیاء ارزش گذاری یک سال است.
باطبق فرمان دولت فدراسیون روسیه مورخ 01/01/01 N 1 (در تاریخ 01/01/01 N 676 اصلاح شده) "در مورد طبقه بندی دارایی های ثابت موجود در گروه های استهلاک" ، سایر ماشین های خودکششی و تجهیزات (بیل مکانیکی، بولدوزر، اسکراپر و گریدر، خندق‌کن و فاضلاب‌شوی و غیره) با عمر مفید بالای 7 سال تا 10 سال در گروه پنجم استهلاک قرار دارند.
وبا توجه به اینکه اجسام مورد ارزیابی با کیفیت ساخت بالا و مقاومت در برابر سایش قطعات مشخص می شوند، ارزیابانطول عمر استاندارد برای اشیاء ارزیابی را 10 سال تعیین کرد.
تیبنابراین مجموع استهلاک اشیاء ارزش گذاری به صورت زیر خواهد بود:
I = 1 – e–1.6 (Tcr/Tss) = 1 – e–1.6 (1/10) = 15%.
8.1.3. محاسبه هزینه شی با استفاده از رویکرد هزینه برای ارزیابی
آرمحاسبه بهای تمام شده شی با استفاده از رویکرد هزینه برای ارزیابی در جدول 10 ارائه شده است.
جدول 10
تعیین هزینه
هدف با استفاده از رویکرد هزینه برای ارزیابی
تیبنابراین، هزینه ملک، که با استفاده از رویکرد هزینه برای ارزیابی به دست می آید، با احتساب گرد کردن، 11 میلیون شصت و سه هزار و سیصد و چهل و هشت روبل، از جمله مالیات بر ارزش افزوده (18٪) خواهد بود، از جمله:
هزینه یک دستگاه خودکششی بولدوزر LIEBHERR PR724، شماره سریال دستگاه: VAUZ0753AZT سال ساخت: 2008، رنگ: زرد، شماره پلاک: 52 NM 5472، – 9237367 (نه میلیون و دویست و سی و سی و شش هزار و سیصد) هفت) روبل (شامل مالیات بر ارزش افزوده)؛
هزینه یک دستگاه خودکششی XСMG ZL50G لودر جلو، شماره سریال دستگاه:، سال ساخت: 2008، رنگ: زرد، شماره پلاک: 52 NM 5471، – 1825981 (یک میلیون و هشتصد و بیست و پنج هزار و نهصد و هشتاد) -یک) روبل (شامل مالیات بر ارزش افزوده).
8.2. تعیین ارزش ملک با استفاده از رویکرد مقایسه ای برای ارزیابی
که دردر نتیجه مطالعه بازار ثانویه ماشین‌های خودکششی بولدوزر LIEBHERR PR724 و لودر جلو XСMG ZL50G، اشیایی پیدا شد که به عنوان آنالوگ برای اموال منقول ارزش‌گذاری شده عمل می‌کردند. نتایج تحقیق در جداول 11 و 13 ارائه شده است.
نتنظیمات لازم به موارد زیر کاهش یافت.
1. تنظیم پوشیدن با رساندن درجه ساییدگی آنالوگ ها به درجه ساییدگی شی ارزیابی شده معرفی شد که برای آن از فرمول زیر استفاده شد:
به- ضریب تصحیح؛
وO- فرسودگی و فرسودگی شیء ارزش گذاری، %؛
وآ- سایش آنالوگ، ٪.
واستهلاک اجسام آنالوگ با استفاده از روش طول عمر مدرن محاسبه شد. محاسبه سایش با استفاده از روش طول عمر مدرن شده با استفاده از فرمول تعمیم یافته فوق (1) انجام شد.
2. تخفیف برای چانه زنی . قیمت تمام آنالوگ های ارائه شده قیمت های پیشنهادی است. اگر خرید قابل مذاکره باشد، که در بازار ثانویه معمول است، قیمت پیشنهادی باید تعدیل شود.
پبا توجه به نتایج مطالعه بازار ثانویه ماشین‌های خودکششی بولدوزر LIEBHERR PR724 و لودر جلو XСMG ZL50G، مشخص شد که در اغلب موارد، هنگام انعقاد معاملات امکان چانه‌زنی وجود دارد. دامنه تخفیف های چانه زنی معمولاً از 5٪ تا 10٪ است.
که درمقدار تنظیم برای حراج با حداقل مقدار (5٪) برای اشیاء - آنالوگ ماشین های خودکششی بولدوزر LIEBHERR PR724 با در نظر گرفتن تعداد کم پیشنهادات در بازار و کیفیت بالای مونتاژ و در حداکثر (10٪) برای اشیاء - آنالوگ ماشین های خودکششی لودر جلو XСMG ZL50G بر اساس تعداد زیادی پیشنهاد برای لیفتراک های این مارک.
بهتنظیم برای چانه زنی فقط برای آنالوگ شماره 6 برای بارکننده جلویی XСMG ZL50G ارزیابی شده انجام نشد، جایی که شرکت فروشنده محدودیت خاصی را برای چانه زنی ایجاد کرد (به داده ها در جدول 13 مراجعه کنید).
پاز آنجایی که اطلاعات مربوط به همه آنالوگ ها از منابع معتبر به دست آمده است، و پارامترهایی که توسط آنالوگ ها تنظیم شده اند قابل مقایسه هستند، هزینه اشیاء ارزش گذاری به عنوان میانگین حسابی محاسبه شد.
پمحاسبات انجام شده از ارزش اشیاء ارزش گذاری، بر اساس قیمت های پیشنهادی آنالوگ ها با استفاده از رویکرد مقایسه ای، با در نظر گرفتن اصلاحات مناسب که به صورت متوالی اعمال شد، در جداول 12 و 14 خلاصه شده است.
تیبنابراین، هزینه ملک، که با استفاده از رویکرد مقایسه ای برای ارزیابی به دست می آید، با احتساب گرد کردن، 8،817،133 (هشت میلیون و هشتصد و هفده هزار و یکصد و سی و سه) روبل، شامل مالیات بر ارزش افزوده (18٪) خواهد بود، از جمله:
هزینه یک دستگاه خودکششی بولدوزر LIEBHERR PR724، شماره سریال دستگاه: VAUZ0753AZT سال ساخت: 2008، رنگ: زرد، شماره پلاک: 52 NM 5472، – 7097852 (هفت میلیون نود و هفت هزار و هشتصد) روبل (شامل مالیات بر ارزش افزوده)؛
هزینه یک دستگاه خودکششی XСMG ZL50G لودر جلو، شماره سریال دستگاه: سال ساخت: 2008، رنگ: زرد، شماره پلاک: 52 NM 5471، – 1719281 (یک میلیون و هفتصد و نوزده هزار و دویست و هشتاد و یک ) روبل (شامل مالیات بر ارزش افزوده).
8.3. هماهنگی نتایج و نتیجه گیری در مورد ارزش بازار هدف ارزیابی
هنگام ارزیابی اموال منقول ارزیاباندو رویکرد برای تعیین هزینه استفاده شد: مبتنی بر هزینه و مقایسه. هر یک از رویکردهای مورد استفاده بر اساس پیش نیازهای خاصی است و دارای تعدادی محدودیت است که تأثیر آنها بر ارزش هر Object Valuation هنگام توافق بر روی نتایج در نظر گرفته می شود.
ZATRATNY یک رویکرد.رویکرد هزینه هنگام ارزیابی بهای تمام شده ماشین آلات و تجهیزات مبتنی بر این واقعیت است که ارزش آن به عنوان هزینه تولید آنها با در نظر گرفتن استهلاک در طول عمر عملیاتی در نظر گرفته می شود.
این رویکرد ارزیابی معقول ترین نتایج را هنگام ارزیابی اشیاء با ساییدگی و پارگی جزئی می دهد.
مقایسه کنیدبدن یک رویکرد.رویکرد ارزش گذاری مقایسه ای استفاده بیشتری از اطلاعات واقعی بازار می کند.
این رویکرد بیشتر برای آن دسته از ماشین آلات و تجهیزاتی که بازار ثانویه توسعه یافته دارند، کاربرد دارد.
مزیت این رویکرد توانایی آن در در نظر گرفتن واکنش فروشندگان و خریداران به شرایط فعلی بازار است.
درهنگام توافق بر روی نتایج، به هزینه و رویکردهای مقایسه ای ضرایب وزنی یکسانی اختصاص داده می شود - 0,5 .
پمقادیر وزن پذیرفته شده منعکس کننده دیدگاه ارزیابان است. هیچ منبع دیگری برای به دست آوردن مقادیر مشخص این ضرایب، به جز مطالبی که از تحلیل ها و نظرات متخصصان بدست می آید، وجود ندارد و بنابراین نمی توان از آنها استفاده کرد. ارزیابی وزنی ارزش بازار ملک با استفاده از فرمول محاسبه می شود:
باvz = å بامن ´ کی،جایی که:
Svz- ارزیابی وزنی ارزش بازار؛
بامن- ارزیابی ارزش بازار با استفاده از یکی از رویکردها؛
کی- ضریب وزنی برای رویکرد مربوطه.
Þ نتایج تطبیق در جدول 15 نشان داده شده است.
جدول 15
Sog لاس تخم مرغ یون پاسخ ul tat ov
نتیجه گیری در مورد ارزش بازار:
قیمت بازاراموال منقول واقع در آدرس: فدراسیون روسیه، منطقه نیژنی نووگورود، منطقه Kstovsky، یعنی:
دستگاه خودکششی بلدوزر LIEBHERR PR724 شماره سریال دستگاه: VAUZ0753AZT سال ساخت: 2008 رنگ: زرد شماره پلاک: 52 NM 5472;
دستگاه خودکششی XСMG ZL50G لودر جلو، شماره سریال دستگاه: , سال ساخت: 2008، رنگ: زرد، شماره پلاک: 52 NM 5471،
از 30 نوامبر 2009 9941000 (نه میلیون و نهصد و چهل و یک هزار) روبل (با احتساب مالیات بر ارزش افزوده) شامل:
ارزش بازار دستگاه خودکششی بلدوزر LIEBHERR PR724، شماره سریال دستگاه: VAUZ0753AZT سال ساخت: 2008، رنگ: زرد، شماره پلاک: 52 NM 5472، – 8168000 (هشت میلیون و شصت و هشت هزار) روبل (با احتساب مالیات بر ارزش افزوده)؛
ارزش بازار یک دستگاه خودکششی XСMG ZL50G لودر جلو، شماره سریال دستگاه:، سال ساخت: 2008، رنگ: زرد، شماره پلاک: 52 NM 5471، – 1773000 (یک میلیون و هفتصد و هفتاد و سه هزار) روبل (با احتساب مالیات بر ارزش افزوده).
9. تعیین ارزش رزرودر بارهبJEKتیآدر بارهسیENKI
Lارزش انحلال شی ارزش گذاری را می توان با استفاده از روش مستقیم یا غیر مستقیم محاسبه کرد.
پروش مستقیم مبتنی بر رویکرد مقایسه ای است و می تواند از طریق مقایسه مستقیم با آنالوگ ها و یا از طریق مدل سازی آماری (تحلیل همبستگی - رگرسیون) انجام شود.
در بارهبا این حال، این روش به دلیل نارسایی و عدم دسترسی به پایگاه اطلاعاتی قیمت معاملات در شرایط فروش اجباری، کاربرد محدودی در شرایط روسیه دارد.
بهروش اصلی در محاسبه ارزش انحلال شی نسبت به ارزش بازار آن بیان می شود.
در بارهمشکل اصلی در این مورد در محاسبه تخفیف برای ماهیت اجباری فروش نهفته است.
افبازیگر فروش اجباری شامل سیستمی از عوامل سطح پایین تر است:
توسعه بازار یکی از مهمترین عوامل تعیین کننده سطح نقدینگی یک شی است.
دوره قرار گرفتن مهمترین عامل است که منعکس کننده کاهش قیمت احتمالی با کاهش دوره فروش مورد نیاز است.
جذابیت سرمایه گذاری عمومی شی.
ارزش بازار ملک؛
شرایط بازار در تاریخ فروش ملک؛
سطح بازاریابی
Lارزش انحلال به نوبه خود به موارد زیر تقسیم می شود:
ارزش انحلال منظم، جایی که فروش دارایی ها در یک دوره معقول انجام می شود تا قیمت های فروش بالایی برای دارایی ها بدست آید.
ارزش انحلال اجباری، جایی که دارایی ها در سریع ترین زمان ممکن، اغلب به طور همزمان و در یک حراج فروخته می شوند.
ارزش انحلال قطع وجود دارایی های یک مؤسسه، که در آن دارایی های مؤسسه فروخته نمی شود، بلکه از بین می رود و از بین می رود و در این مکان یک مؤسسه جدید و مترقی ساخته می شود که اقتصادی یا قابل توجهی را فراهم می کند. اثر اجتماعی
وبا توجه به موارد فوق، می توان نتیجه گرفت که عامل اصلی که بر ارزش ارزش انحلال تأثیر می گذارد و آن را از ارزش بازار متمایز می کند، عامل بیع اجباری است که برای شرایط غیر بازاری فروش ملک معمول است.
بهعلاوه بر این، ارزش انحلال در تئوری ارزش گذاری به عنوان یک مقدار پولی در قالب تفاوت بین درآمد حاصل از انحلال دارایی و هزینه های اجرای آن درک می شود. این قیمتی است که مالک ملک هنگام مجبور شدن به فروش ملک در مدت زمان محدود باید با آن موافقت کند که این امکان را به تعداد قابل توجهی از خریداران احتمالی نمی دهد که با ملک و شرایط فروش آشنا شوند.
تیبنابراین، برای اهداف این گزارش ارزشیابی، ارزش تصفیه ملک با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود:
Vل= RS × Kl(2)، جایی که:
Vل- ارزش انحلال شی ارزیابی؛
RS- ارزش بازار شی ارزیابی مطابق با زمان استاندارد قرار گرفتن در معرض.
Cl- ضریب معینی که کاهش اجباری قیمت فروش را نسبت به قیمت بازار مشخص می کند، تضمین فروش مطمئن شی در زمان مورد نیاز (کوتاهتر) نسبت به زمان فروش در شرایط استاندارد (نسبت نقدینگی).
بالازم به ذکر است که در حال حاضر هیچ روش واحدی برای محاسبه ارزش انحلال در ادبیات ارزشیابی وجود ندارد. به عنوان یک قاعده، روش های موجود برای تعیین ارزش انحلال بر این فرض استوار است که ارزش انحلال مشتق از ارزش بازار است و به نسبت ارائه شده در فرمول (2) مربوط می شود.
Lنقدشوندگی دارایی با سرعتی مشخص می‌شود که شیء را می‌توان با پول مبادله کرد، یعنی با قیمتی متناسب با ارزش بازار، در بازار آزاد در یک محیط رقابتی فروخته شد، زمانی که طرفین معامله معقولانه عمل می‌کنند. اطلاعات لازم، و معامله تحت تاثیر هیچ شرایط فوق العاده ای قرار نمی گیرد.
بهیک مشخصه کمی نقدینگی می تواند زمان قرار گرفتن در بازار یک شی باشد، یعنی زمان مورد نیاز برای فروش یک شی در یک بازار باز و رقابتی. در عمل، توصیف نقدینگی با تقسیم آن به گروه های جداگانه، درجات، بسته به فروش احتمالی و دوره پیش بینی شده فروش، راحت تر است.
آنویسندگان کار "ارزش گذاری برای اهداف تعهد: تئوری، عمل، توصیه ها" درجه بندی زیر را از نقدینگی دارایی بسته به زمان فروش پیشنهاد کردند (جدول 16).
جدول 16
افسودمندی عملکردی چنین درجه بندی، اول از همه، در امکان مقایسه درجه خاصی از نقدینگی با ارزش تخفیف انحلال و درج بعدی آن به عنوان جزئی در تخفیف هنگام تعیین ارزش انحلال نهفته است. درجه نقدینگی بالاتر مربوط به تخفیف و تخفیف کمتر است. این به دلیل این واقعیت است که برای دارایی مایع بیشتر مقدار بیشتری وجود دارد ′ شانس بیشتری برای یافتن خریدار در یک دوره محدود فروش وجود دارد که مایل به ارائه قیمت مناسب برای ملک است.
که درمیزان تخفیف انحلال بسته به میزان نقدینگی که به صورت تجربی بدست آمده است در جدول 17 نشان داده شده است.
جدول 17
Lنقدینگی، به عنوان یک قاعده، به دلیل کمبود این نوع اموال، اول از همه، به وجود حجم تقاضا برای ملک بستگی دارد. نقدینگی نیز تحت تأثیر موارد زیر است:
کشش تقاضا برای این نوع ملک
وضعیت ملک . این بیشتر در مورد تجهیزات صدق می کند. به عنوان یک قاعده، تجهیزات قدیمی و فرسوده نسبت به تجهیزات نسبتاً جدید مایع کمتری دارند.
انطباق با تکنولوژی های مدرن مورد استفاده . این عامل به ویژه برای تجهیزات فرآیند بسیار مهم است. با توجه به صنعت ساخت و ساز، می توان تجهیزات تکنولوژیکی برای تولید مواد تکمیلی را برجسته کرد. هنگامی که برخی از مواد با مواد دیگر جایگزین می شوند - از نظر فناوری پیشرفته تر، راحت تر، ایمن تر یا سازگار با محیط زیست، تقاضا برای تجهیزات مورد استفاده برای تولید مواد منسوخ بر این اساس کاهش می یابد.
مقیاس. این عامل مشخص کننده کاهش نقدینگی اموالی است که دارای ویژگی های متفاوتی با مقادیر متوسط است. چنین دارایی هایی ممکن است مورد تقاضای دایره بسیار محدودی از خریداران باشد و از این نظر، دوره قرار گرفتن در معرض چنین اشیایی بسیار طولانی است و اگر شرکت کنندگان بزرگ بازار به آن نیاز نداشته باشند، ممکن است تجهیزات با عملکرد بالا به طور کلی نقدینگی نداشته باشند.
که درکلیه اشیاء مربوط به ماشین آلات، تجهیزات و وسایل نقلیه از نظر نقدینگی وثیقه را می توان به سه گروه بزرگ - دارایی "مایع"، "مشروط مایع" و "غیر مایع" تقسیم کرد.
بهتوصیه می شود اشیایی را که در بازار رقابتی باز در شرایط عرضه و تقاضا معامله می شوند، در گروه اموال "مایع" قرار دهید. عمده ترین ویژگی های متمایز تجهیزات این گروه عبارتند از:
این تجهیزات سریال، یکپارچه و برای طیف گسترده ای از مصرف کنندگان در نظر گرفته شده است.
این تجهیزات در صنایع مختلف یا در یک صنعت در بسیاری از شرکت ها استفاده می شود.
در اینترنت پیشنهاداتی برای خرید و فروش این اشیاء وجود دارد.
تعداد نسبتاً زیادی فروشنده و سازنده مستقل این تجهیزات وجود دارد.
قیمت پیشنهادات برای فروش تجهیزات را می توان از چندین منبع تعیین کرد و با لیست قیمت شرکت های فروش تجهیزات، نشریات چاپی یا اطلاعات دریافت شده مستقیماً از تولید کنندگان تأیید کرد.
بازار هم تجهیزات جدید و هم تجهیزات دست دوم را ارائه می دهد.
بهاین گروه شامل: وسایل نقلیه عمومی، تجهیزات راهسازی و کشاورزی، تجهیزات فلزی و چوبی، تجهیزات تجاری و غذایی، تجهیزات اداری و ... می باشد.
در بارهتجهیزات متعلق به گروه "مایع" بسته به دوره فروش در یک بازار رقابتی آزاد، می توانند به صورت مشروط بر اساس میزان نقدینگی مطابق با آنچه در جدول 16 در بالا ارائه شده است رتبه بندی شوند.
جیطبقه بندی نقدینگی بر اساس درجه راحت است زیرا به هر درجه از نقدینگی اجازه می دهد تا ارزش تنزیل را برای تعیین ارزش انحلال مقایسه کند.
بامیزان نقدینگی تجهیزات موجود در گروه "مایع" را می توان به طور غیرمستقیم بر اساس امتیاز بر اساس عوامل ذکر شده در جدول 18 تعیین کرد.
جدول 18
|
خیر |
عامل |
نشانه ها |
نکته ها |
|
مقداری | |||
|
هیچ یک | |||
|
مقداری | |||
|
هیچ یک | |||
|
مقداری | |||
|
غایب | |||
|
از 15 تا 60 درصد | |||
|
وضعیت صنعت. | |||
|
ثبات | |||
|
رکود |
پپس از جمع بندی نمرات تمامی عوامل، میزان نقدشوندگی تجهیزات با توجه به درجه بندی زیر تعیین می شود (جدول 19 را ببینید).
جدول 19
در بارهاموال منقول ارزش گذاری شده موضوع وثیقه است.
« وثیقه روشی برای تأمین تعهد است که در آن بستانکار - متعهد حق را به دست می آورد که در صورت کوتاهی مدیون از ایفای تعهد، به هزینه مال مورد وثیقه، ترجیحاً در مقابل سایر طلبکاران، به استثنای موارد استثنا، رضایت دریافت کند. توسط قانون پیش بینی شده است.»
« به هزینه مال وثیقه، متعهد حق دارد مطالبات خود را به طور کامل برآورده کند، که با توجه به زمان رضایت واقعی، از جمله سود، ضررهای ناشی از تاخیر در اجرا، و در موارد مقرر در قانون یا قرارداد - جریمه تعیین شده است. ; هزينه هاي لازم براي نگهداري مال وثيقه و هزينه هاي اجراي مطالبه وثيقه وثيقه نيز مشمول جبران خسارت مي باشد.
« تحقق (فروش) اموال منقول وثیقه ای که بر اساس تصمیم دادگاه توقیف شده است از طریق فروش در حراج عمومی انجام می شود که به روشی که توسط قانون فدراسیون روسیه در مورد رسیدگی های اجرایی تعیین شده است انجام می شود.
که دردر چارچوب دادرسی اجرایی، ارزش بر اساس دوره مواجهه محدود (زمانی که در طی آن شی ارزش‌گذاری شده باید در بازار باشد تا به فروش برسد) این اموال، یعنی ارزش انحلال اجباری تعیین می‌شود.
بامهلت فروش اموال در ماده 90 قانون فدرال - قانون فدرال "در مورد رسیدگی های اجرایی" تعریف شده است: "مزایده ها باید ظرف دو ماه از تاریخی که برگزار کننده حراج ملک را برای فروش دریافت می کند برگزار شود."
تیبنابراین، دوره قرار گرفتن در معرض اجباری هدف ارزیابی دو ماه خواهد بود.
در بارههدف اصلی از ارزش گذاری ملک، بارگیری، تخلیه و حمل و نقل با مواد فله و کلوخه، جابجایی حجم زیادی از خاک در فواصل کوتاه است. بولدوزرها و لودرها عمدتاً توسط سازمان های ساختمانی و تاسیساتی خریداری می شوند.
در بارهوسایل نقلیه خودکششی ارزشمند به عنوان بخشی از پروژه ساخت مجتمع تفریحی TerraSki در نزدیکی منطقه Kstovsky منطقه نیژنی نووگورود خریداری شده است که توسط شرکت نیژنی نووگورود اجرا شده است.
بهمزیت های رقابتی ماشین های خودکششی ارزیابی شده بولدوزر LIEBHERR PR724 و لودر جلو XСMG ZL50G را می توان به این واقعیت نسبت داد که با وجود اینکه ماشین های این برندها در خارج از کشور تولید می شوند، کارخانه های تولیدی دارای شبکه نسبتاً گسترده ای از نمایندگی ها و دفاتر نمایندگی رسمی هستند. در فدراسیون روسیه، که به طور قابل توجهی گارانتی و تعمیر و نگهداری پس از گارانتی این ماشین ها را تسهیل می کند.
بالازم به ذکر است که خودروهای خودکشش LIEBHERR PR724 متعلق به بخش گران قیمت بازار ماشین آلات این کلاس هستند. بولدوزرهای این برند با کیفیت بالای قطعات، دوام و مقاومت در برابر سایش مشخص می شوند. اما قیمت بالای بولدوزرهای LIEBHERR PR724 دامنه خریداران احتمالی را به میزان قابل توجهی کاهش می دهد.
که دردر عین حال، بولدوزرهایی با ویژگی هایی مانند LIEBHERR PR724 به دلیل کیفیت و عملکرد بالا، تقاضای نسبتاً ثابتی در بازار دارند - شرکت های بزرگ ساختمانی، هنگام انتخاب بین بولدوزرهای تولید داخلی و خارجی، اغلب اولویت خود را ارائه می دهند. به دومی، از جمله محصولات تولید شده توسط شرکت LIEBHERR اتریشی.
ملودر جلو مدل ZL50G تولید شرکت چینی XCMG به دلیل قیمتی که دارد در بازار روسیه بسیار مورد تقاضا است. از نظر مشخصات کیفی، لودرهای چینی نسبت به نمونه های اروپایی پایین تر هستند، اما به طور قابل توجهی نسبت به داخلی برتری دارند و قیمت ماشین آلات این مدل به قیمت لودرهای مونتاژ روسیه نزدیک است. این واقعیت انتخاب نسبتاً بزرگ لودرهای این مدل ZL50G را در بازارهای اولیه و ثانویه روسیه توضیح می دهد.
که درتأثیر بحران مالی به ویژه توسط صنعت ساخت و ساز روسیه احساس شد. بر اساس آمارهای رسمی، به دلیل بحران، بیش از 50 درصد از بنگاه های صنعت ساختمان اعم از مسکونی و صنعتی فعالیت خود را متوقف کرده اند.
و h - به دلیل افزایش شدید نرخ بهره وام ها و کاهش دوره بازپرداخت آنها، شرکت های ساختمانی کوچک و متوسط روسی - مصرف کنندگان اصلی تجهیزات راه سازی - عملاً قادر به ادامه فعالیت نیستند. این نشان می دهد که یافتن خریدار واقعی برای تجهیزات مورد ارزیابی دشوار خواهد بود.
نبر اساس موارد فوق ارزیابانجداول 20 و 21 تدوین شد که بر اساس آن میزان نقدینگی اموال منقول ارزیابی شده تعیین شد.
جدول 20
امتیاز نقدینگی شیء ارزیابی شماره 1 – بولدوزر LIEBHERR PR724L
|
خیر |
عامل |
نشانه ها |
نکته ها |
|
استهلاک تجمعی تجهیزات در پایان قرارداد وام، ٪. | |||
|
تعداد مصرف کنندگان بالقوه در منطقه | |||
|
در دسترس بودن و تعداد سازمان هایی که این تجهیزات را می فروشند. |
مقداری | ||
|
کامل بودن اطلاعات قیمت این تجهیزات در منابع اطلاعاتی. |
مقداری | ||
|
درجه منحصر به فرد بودن تجهیزات. | |||
|
نیاز به محل تخصصی برای قرار دادن تجهیزات. | |||
|
امکان فروش تجهیزات به صورت قطعات مجزا. | |||
|
نسبت هزینه های برچیدن، حمل و نقل، نصب و تنظیم بعدی به هزینه تجهیزات. | |||
|
وضعیت صنعت. |
رکود | ||
|
امتیاز کل: |
جدول 21
امتیاز نقدینگی شیء ارزیابی شماره 2 – بارگذار جلویی XСMG ZL50G
|
خیر |
عامل |
نشانه ها |
نکته ها |
|
استهلاک تجمعی تجهیزات در پایان قرارداد وام، ٪. | |||
|
تعداد مصرف کنندگان بالقوه در منطقه | |||
|
در دسترس بودن و تعداد سازمان هایی که این تجهیزات را می فروشند. | |||
|
کامل بودن اطلاعات قیمت این تجهیزات در منابع اطلاعاتی. | |||
|
درجه منحصر به فرد بودن تجهیزات. | |||
|
نیاز به محل تخصصی برای قرار دادن تجهیزات. | |||
|
امکان فروش تجهیزات به صورت قطعات مجزا. | |||
|
نسبت هزینه های برچیدن، حمل و نقل، نصب و تنظیم بعدی به هزینه تجهیزات. | |||
|
وضعیت صنعت. |
رکود | ||
|
امتیاز کل: |
تیبنابراین، درجه نقدینگی اموال مورد ارزیابی را می توان به عنوان "متوسط" توصیف کرد. برای تجهیزات با درجه نقدینگی متوسط، دامنه تخفیف انحلال مطابق با روش توصیف شده از 15 تا 20٪ خواهد بود (جدول 19 را ببینید). برای محاسبه ارزش انحلال اموال ارزیابی شده، کمترین مقدار از محدوده داده شده پذیرفته می شود.
تیبنابراین، ارزش تصفیه اموال منقول ارزیابی شده به شرح زیر خواهد بود:
ارزش انحلال دستگاه خودکششی بولدوزر LIEBHERR PR724، شماره سریال دستگاه: VAUZ0753AZT سال ساخت: 2008، رنگ: زرد، شماره پلاک ثبت: 52 NM 5472: 8168000 × (1 - 15% 0/100% = 000/100 روبل) با در نظر گرفتن گرد کردن (شش میلیون و نهصد و چهل و سه هزار) روبل؛
ارزش انحلال یک دستگاه خودکششی XСMG ZL50G لودر جلو، شماره سریال دستگاه:، سال ساخت: 2008، رنگ: زرد، شماره پلاک ثبت: 52 NM 547: 1،773،000 × (1 - 15% / 100%) = 0507 روبل، یا با احتساب گرد کردن، 1507000 (یک میلیون و پانصد و هفت هزار) روبل.
پشتKLیوچEHیعنی در مورد ارزش رزرو
ارزش انحلالاموال منقول واقع در آدرس: فدراسیون روسیه، منطقه نیژنی نووگورود، منطقه Kstovsky، از 30 نوامبر 2009 سال، با در نظر گرفتن گرد کردن است 8450000 (هشت میلیون و چهارصد و پنجاه هزار) روبل، از جمله:
ارزش نجات ماشین خودکششی بولدوزر LIEBHERR PR724، شماره سریال دستگاه: VAUZ0753AZT سال ساخت: 2008، رنگ: زرد، شماره پلاک: 52 NM 5472، – 6943000 (شش میلیون و نهصد و چهل و سه هزار) روبل.
ارزش نجات ماشین خودکششی XСMG ZL50G لودر جلو، شماره سریال دستگاه:، سال ساخت: 2008، رنگ: زرد، شماره پلاک ثبت: 52 NM 5471 از تاریخ 30 نوامبر 2009، با در نظر گرفتن گرد کردن، است. 1507000 (یک میلیون و پانصد و هفت هزار) روبل.
ª ارزش نهایی شیء ارزیابی مندرج در گزارش ارزش گذاری را می توان برای انجام معامله با اشیاء ارزشیابی توصیه شده در نظر گرفت، در صورتی که بیش از شش ماه از تاریخ تنظیم گزارش ارزیابی تا تاریخ نگذشته باشد. معامله با موضوع ارزش گذاری یا تاریخ ارائه پیشنهاد عمومی ("استاندارد ارزیابی فدرال "مفاهیم کلی ارزیابی، رویکردهای ارزیابی و الزامات ارزیابی" (FSO شماره 1). تایید شده به دستور وزارت توسعه اقتصادی و تجارت فدراسیون روسیه مورخ 01.01.01 شماره 000).
ª تمامی پیوست های این گزارش بخشی جدایی ناپذیر از آن است.
لیست IP ها توسط ل zo وا nn س است دقیق
1. قانون مدنی فدراسیون روسیه.
2. کد مالیاتی فدراسیون روسیه.
3. قانون فدرال "در مورد فعالیت های ارزش گذاری در فدراسیون روسیه" مورخ 1 ژانویه 2001 شماره 135 - قانون فدرال.
4. قانون فدرال فدراسیون روسیه شماره 000 - 1 از 01/01/01 "در مورد تعهد".
5. استاندارد ارزیابی فدرال "مفاهیم عمومی ارزیابی، رویکردها و الزامات ارزیابی (FSO شماره 1)." تصویب شده به دستور وزارت توسعه اقتصادی و تجارت فدراسیون روسیه مورخ 1 ژانویه 2001 شماره 000.
6 . استاندارد ارزش گذاری فدرال "هدف ارزش گذاری و انواع ارزش (FSO شماره 2)". تصویب شده به دستور وزارت توسعه اقتصادی و تجارت فدراسیون روسیه مورخ 1 ژانویه 2001 شماره 000.
7. استاندارد ارزیابی فدرال "الزامات برای گزارش ارزیابی (FSO شماره 3)". تصویب شده به دستور وزارت توسعه اقتصادی و تجارت فدراسیون روسیه مورخ 1 ژانویه 2001 شماره 000.
8. فرمان دولت فدراسیون روسیه مورخ 01/01/01 N 1 (در تاریخ 01/01/2001 N 676 اصلاح شده) "در مورد طبقه بندی دارایی های ثابت موجود در گروه های استهلاک".
9. مجموعه استانداردهای ارزشیابی جامعه ارزیابی کنندگان روسیه "SSO ROO 2005".
1. ارزیابی ارزش بازار ماشین آلات و تجهیزات. مجموعه "فعالیت های ارزیابی". راهنمای آموزشی و کاربردی. - م.: دلو، 1998.
2. "روش برای تعیین هزینه تجهیزات صنعتی"، مسکو، 1996.
3. "ارزیابی بخش فعال دارایی های ثابت"، مسکو: Finstatinform، 1997.
4. "ارزیابی ماشین آلات و تجهیزات" ویرایش علیکو جی، 1374.
5. ، "ساییدگی و پارگی ماشین‌ها و تجهیزات تکنولوژیکی هنگام ارزیابی ارزش بازار آنها": کتاب درسی. - M.: NGO "جامعه ارزیاب روسیه"، 2002.
6.
7. «تعیین بهای تمام شده، هزینه های بازسازی و از دست دادن ارزش بازاری وسایل نقلیه موتوری. راهنمای روش‌شناسی برای کارشناسان.» تایید شده توسط وزارت دادگستری فدراسیون روسیه در 15 دسامبر 2000.
1. قرارداد خرید و فروش شماره 01 – 1/00 مورخ 01.01.01 بین و.
2. قرارداد تامین شماره 000EM18 - TERM - MK مورخ 01.01.01 بین - روسلند و.
3. دستور پرداخت شماره 91 مورخ 1 دی ماه 1380 (هدف پرداخت: اولین پرداخت بولدوزر).
4. دستور پرداخت شماره 92 مورخ 1 دی ماه 1380 (هدف پرداخت: پرداخت دوم بولدوزر).
5. دستور پرداخت شماره 000 مورخ 1 ژانویه 2001 (هدف پرداخت: پرداخت سوم برای بولدوزر).
1 . http://www. *****
2. http://www. *****
3. http://www. *****
4. http://www.
5. http://www. *****
6. http://www. *****
7. www. برای
8. www. emserv ee
9. http://www. خاص *****
10. http://*****
11. http://www. *****
12. http://www. *****
J. Alico "ارزیابی ماشین آلات و تجهیزات."
آدرس دفتر نمایندگی در نیژنی نووگورود: نیژنی نووگورود، خیابان گاگارین، ساختمان 22. تلفن: 8 – 8 (8– 2069، پست الکترونیکی: دفتر. *****@***com)
"ارزیابی برای اهداف وثیقه: تئوری، عمل، توصیه ها" / , . - M.: امور مالی و آمار، 2008.
راهنمای روش‌شناسی برای کارشناسان «تعیین ارزش، هزینه‌های بازسازی و از دست دادن ارزش بازاری وسایل نقلیه موتوری». تایید شده توسط وزارت دادگستری فدراسیون روسیه در 15 دسامبر 2000. http://www. *****/Docum/DocumShow_DocumID_122642.html
"ارزیابی برای اهداف وثیقه: تئوری، عمل، توصیه ها" / , . - M.: امور مالی و آمار، 2008.
هزینه تعویض کامل- هزینه ساخت، با قیمت های فعلی، ساختمانی که دارای کاربرد معادل ملک مورد ارزیابی است، اما از مصالح جدید و مطابق با استانداردها، طراحی و چیدمان مدرن ساخته شده است.
هزینه کل تولید مثل -هزینه ساخت، با قیمت های فعلی، یک ماکت دقیق از یک ساختمان، دقیقاً با استفاده از مصالح، استانداردهای ساخت، طراحی و با همان کیفیت کار (که همه عیوب، «ناسازگاری ها» و کهنگی را در بر می گیرد) به عنوان ملک موضوع. به عبارت دیگر، یک روش شامل جایگزینیدادن به عنوان یک جایگزین مناسب، در حالی که دیگری است تولید مثل کپی دقیق
برای اکثر اهداف ارزیابی، تعیین هزینه تعویض کامل ترجیح داده می شود زیرا جایگزینی ساختمانی متفاوت از ساختمان مورد ارزیابی ایجاد می کند. بعلاوه، اندازه گیری تفاوت کاربری بین یک ساختمان موجود و یک ساختمان جدید پیشنهادی که دارای طراحی مدرن است، دشوار است. چنین ارزیابی باید بر اساس تحلیل رفتار بازار باشد.
از نقطه نظر تئوری، هزینه جایگزینی ارجح تر است، زیرا بعید است که کسی بخواهد ساختمانی را که بیش از سه سال از عمر آن می گذرد، با تمام کاستی های عملکردی آن بازتولید کند. اگر قرار است ساخت و ساز دوباره آغاز شود، اولویت به ساختمانی با کاربرد برابر یا بیشتر، اما با استانداردها، سلیقه ها و طراحی مدرن ساخته شده است. با این حال، هنگام ارزش گذاری دارایی، رویکرد هزینه معمولاً هزینه بازتولید را تعیین می کند.
در عمل ارزش گذاریساخت و ساز اغلب از یکی از چهار روش مرتبط استفاده می کنند:
روش کمی،
روش تعیین هزینه های ساخت عناصر سازه ای بزرگ و انواع کار،
روش مقایسه واحدها،
روش مقایسه اشیاء مشابه
مبانی روش کمیتعیین هزینه ساخت شامل یک موجودی کامل است:
همه انواع کار روی تاسیسات به طور کلی:
هزینه های نیروی کار؛
مواد؛
هزینه های استفاده از وسایل مکانیزاسیون کار.
همه اینها در دسته هزینه های مستقیم قرار می گیرند؛ هزینه های سربار، سود برنامه ریزی شده پیمانکار و سایر هزینه ها از جمله طراحی، نصب تجهیزات لازم برای تولید، هزینه های حمل و نقل و غیره به صورت درصد خلاصه می شوند. نتیجه یک برآورد تلفیقی مبتنی بر شی از هزینه کل فرآیند تولید در قیمت‌های معتبر فعلی است.
روش تعیین هزینه کار ساخت و ساز در سایت های جدید بر اساس هزینه های ساخت عناصر سازه ای بزرگ و انواع کار دارای طرح مشابهی برای ترسیم برآوردهای محلی است که در یک برآورد کلی ترکیب می شوند، اما نتیجه نهایی با توجه به تعیین می شود. به استانداردهای برآورد بزرگ، که به صورت درصدی هزینه عناصر بزرگ شده را در هزینه کل شی تعیین می کند.
استفاده از فرصت روش واحدهای مقایسه ای، ارزیاب به دنبال سازه ای مشابه سازه در حال ساخت می گردد، ارزش آن را به هر نحوی تعیین می کند (بهای تمام شده، ارزش دفتری، ارزش بازار و غیره)، تعیین می کند که یک واحد مقایسه ای یک سازه مشابه چقدر هزینه دارد. واحد مقایسه معمولاً مساحت قابل استفاده یک شی یا حجم آن در نظر گرفته می شود. هزینه حاصل از واحد مقایسه، در صورت لزوم، با در نظر گرفتن تفاوت های موجود در اشیاء مقایسه شده تنظیم می شود. هزینه کامل یک تاسیسات در حال ساخت از ضرب هزینه تعدیل شده یک واحد مقایسه در مجموع واحدهای مقایسه یک تاسیسات تازه ساخته شده (مساحت، حجم) به دست می آید.
استفاده كردن روش اشیاء آنالوگتعریف هزینهکار ساخت و ساز بر اساس داده های حاصل از تجزیه و تحلیل مقایسه ای قیمت اشیاء فروخته شده، مشابه شی مورد ارزیابی است. در صورت لزوم، تنظیمات مناسب برای در نظر گرفتن تفاوت‌های بین اشیاء انجام می‌شود و در نتیجه ارزش شی مورد نظر ارزش‌گذاری می‌شود. این روش برای تعیین هزینه، در صورت وجود بازار فعال برای این نوع سازه ها. علیرغم مشکلات خاص، این روش به طور گسترده در عمل ارزش گذاری تجاری در خارج از کشور استفاده می شود.
رویکرد هزینه مجموعه ای از روش ها برای تخمین ارزش یک شی ارزیابی شده است که بر اساس تعیین هزینه های لازم برای بازتولید یا جایگزینی شی ارزیابی شده با در نظر گرفتن فرسودگی و کهنگی است. هزینه‌های بازتولید شی ارزش‌گذاری، هزینه‌های لازم برای ایجاد یک کپی دقیق از شی ارزش‌گذاری با استفاده از مواد و فناوری‌های مورد استفاده برای ایجاد شی ارزش‌گذاری است. هزینه های جایگزینی شی ارزیابی هزینه های لازم برای ایجاد یک شی مشابه با استفاده از مواد و فناوری های مورد استفاده در تاریخ ارزیابی FSO شماره 1 زمان 2 بند 23 است.
رویکرد بهای تمام شده برای ارزیابی املاک و مستغلات ارزش آن را به عنوان مجموع ارزش باقیمانده ساختمان ها و زمین تعیین می کند. مانند رویکردهای درآمدی و مقایسه ای، رویکرد هزینه بر اساس یک تحلیل مقایسه ای است که در این مورد امکان تعیین هزینه های لازم برای بازسازی یک شیء مستغلات را فراهم می کند که یک کپی دقیق از شی ارزش گذاری شده را نشان می دهد یا آن را برای مورد نظر جایگزین می کند. هدف هزینه های محاسبه شده برای عمر واقعی، شرایط و سودمندی شی ارزیابی شده تنظیم می شود.
مواردی وجود دارد که می توان از رویکرد هزینه استفاده کرد:
- - هنگامی که تأسیسات جدید یا اخیراً ساخته شده ارزیابی می شوند.
- - در مواقعی که تعیین بهترین و کارآمدترین کاربری زمین ضروری است.
- - زمانی که امکان سنجی ساخت و ساز جدید ضروری است.
- - ارزیابی پروژه های عمرانی ناتمام؛
- - برای ارزیابی به منظور شناسایی اشیاء مالیات ساختمان ها، قطعات زمین.
- - برای ارزیابی برای اهداف بیمه؛
- - برای تایید قیمت نهایی.
مراحل اصلی محاسبه هزینه با استفاده از رویکرد هزینه:
- 1. ارزیابی ارزش بازار قطعه زمین.
- 2. ارزیابی هزینه کامل بازتولید جایگزینی ساختمان ارزیابی شده.
- 3. محاسبه مقدار سایش.
- 4. تعیین هزینه تکثیر یا جایگزینی موضوع ارزیابی.
- 5. محاسبه هزینه نهایی شی ارزیابی با جمع هزینه تکثیر یا جایگزینی ساختمان با بهای تمام شده قطعه زمین.
هزینه جایگزینی شیء ارزیابی، مجموع هزینه های ایجاد یک شی مشابه با شی ارزیابی، در قیمت های بازار موجود در تاریخ ارزیابی، با در نظر گرفتن استهلاک شیء ارزیابی است.
هزینه بازتولید شی ارزیابی عبارت است از مجموع هزینه های موجود در قیمت های بازار که در تاریخ ارزیابی برای ایجاد یک شی مشابه با هدف ارزیابی، با استفاده از مواد و فناوری های یکسان، با در نظر گرفتن فرسودگی و فرسودگی محصول موجود است. شیء ارزیابی
ترجیحاً محاسبه هزینه بازتولید است، زیرا جایگزینی هزینه های ساخت یک ساختمان را تعیین می کند که از بسیاری جهات با ساختمان مورد ارزیابی متفاوت است.
انتخاب محاسبه هزینه جایگزینی در صورتی توجیه می‌شود که ساختمان مورد ارزیابی نشانه‌هایی از زوال عملکردی داشته باشد، که جذابیت تجاری آن را برای خریدار بالقوه کاهش می‌دهد.
بیایید روش هایی را برای تعیین هزینه تولید مثل یا جایگزینی در نظر بگیریم.
روش بررسی کمی شامل تهیه برآورد هزینه برای همه انواع کارهایی است که برای ساخت عناصر ساختاری منفرد تأسیسات و تأسیسات به عنوان یک کل ضروری است: هزینه های نیروی کار، مواد و وسایل مکانیزاسیون کار. به این هزینه ها باید سربار و سود توسعه دهنده و همچنین هزینه های طراحی، ساخت، خرید و نصب تجهیزات لازم برای بازتولید بهبودهای در حال ارزیابی را اضافه کرد. روش تجزیه و تحلیل کمی دقیق ترین و در عین حال پر زحمت ترین است. استفاده از آن به ارزیاب های بسیار ماهر و تجربه گسترده در تهیه تخمین های ساخت و ساز نیاز دارد.
روش واحد مقایسه ای با تعیین هزینه ساخت یک واحد مقایسه ای یک ساختمان مشابه آغاز می شود. سپس تنظیماتی برای تفاوت بین شی مورد ارزیابی و یک شی مشابه انجام می شود. ارزش کامل دارایی موضوع با ضرب هزینه تعدیل شده واحد مقایسه در تعداد واحدهای مقایسه تعیین می شود. هنگام انتخاب یک شی آنالوگ، لازم است یک هدف کاربردی واحد، شباهت ویژگی های فیزیکی، سن تقویمی قابل مقایسه اشیاء مقایسه شده و سایر ویژگی ها را در نظر بگیرید.
روش تجزیه بر اساس اجزاء برای انواع کار بزرگ برای ارزیابی ارزش بازار یک قطعه زمین با روش قبلی متفاوت است زیرا هزینه کل ساختمان به عنوان مجموع هزینه های اجزای ساختمانی آن از پایه ها، طبقات محاسبه می شود. ، دیوارها و غیره
چندین گزینه برای روش تجزیه کامپوننت وجود دارد:
- - روش پیمانکاری فرعی بر این اساس است که سازنده معمولاً پیمانکاران فرعی را برای انجام حداقل بخشی از کار استخدام می کند. هنگام استفاده از این روش، هزینه شی با اضافه کردن هزینه های تمام پیمانکاران فرعی پیدا می شود.
- - روش تفکیک به تفکیک نیمرخ کاری مشابه روش پیمانکاری فرعی است. شامل محاسبه هزینه های استخدام متخصصان فردی است.
- - روش تخصیص هزینه از واحدهای مختلف مقایسه برای برآورد اجزای مختلف ساختمان ها استفاده می کند، سپس این برآوردها را جمع می کند.
تشخیص سایش
تعیین استهلاک به منظور در نظر گرفتن تفاوت‌ها در ویژگی‌های شی جدید و دارایی واقعی مورد ارزیابی ضروری است.
استهلاک در ارزش گذاری به معنای از بین رفتن مطلوبیت و در نتیجه ارزش شیء مورد ارزیابی به هر دلیلی است.
سه روش برای محاسبه سایش وجود دارد:
- - مقایسه فروش؛
- - سن موثر؛
- - تقسیم به انواع سایش.
رایج ترین روش تقسیم به انواع سایش است.
بسته به عوامل کاهش دهنده ارزش املاک، فرسودگی به دو دسته فیزیکی، عملکردی و اقتصادی خارجی تقسیم می شود. ساییدگی فیزیکی و عملکردی می تواند قابل جابجایی یا جبران ناپذیر باشد. فرسودگی اقتصادی، به عنوان یک قاعده، قابل حذف نیست.
سایش در صورتی قابل جابجایی در نظر گرفته می شود که حذف آن از نظر فیزیکی امکان پذیر و از نظر اقتصادی امکان پذیر باشد.
شناسایی انواع فرسودگی و پارگی احتمالی، فرسودگی انباشته شده یک ملک است.
زوال فیزیکی منعکس کننده تغییرات در خواص فیزیکی یک ویژگی در طول زمان است، به عنوان مثال: نقص در عناصر ساختاری. ساییدگی فیزیکی می تواند تحت تأثیر عوامل عملیاتی یا تحت تأثیر عوامل طبیعی و طبیعی رخ دهد.
چهار روش اصلی برای محاسبه استهلاک فیزیکی وجود دارد: کارشناسی، نظارتی یا حسابداری ...
زمانی که اطلاعات کافی در مورد معاملات خرید و فروش اخیر برای اشیاء مشابه وجود دارد، توصیه می شود از رویکرد مقایسه ای استفاده شود. هر گونه تفاوت در شرایط فروش ملک قابل مقایسه با شرایط معمول بازار در تاریخ ارزیابی باید در تجزیه و تحلیل در نظر گرفته شود.
رویکرد بهای تمام شده تقریباً برای ارزیابی هر املاک و مستغلات قابل استفاده است، اما در همه موارد چنین استفاده ای توجیه نمی شود، به عنوان مثال، ارزیابی املاک و مستغلات مولد درآمد. مزیت استفاده از رویکرد هزینه به این دلیل است که ناکافی بودن و غیرقابل اعتماد بودن اطلاعات مربوط به تراکنش های انجام شده برای خرید و فروش اشیاء مشابه یا عدم درآمد حاصل از شی یا ناتوانی در پیش بینی آنها در برخی موارد امکان را محدود می کند. استفاده از روش های دیگر برای ارزش گذاری
صفحه اصلی > چکیدهراه حل.برای محاسبه هزینه تعویض کامل از روش واحد مقایسه ای و فرمول (6.3) استفاده می کنیم. در محاسبات بیشتر، برای محاسبه هزینه جایگزینی کامل یک ساختمان اداری، از سود توسعه‌دهنده در وسط بازه 23-26٪ استفاده شده است که مطابق با سود توسعه‌دهنده ساختمان‌های اداری کلاس B2 و کمتر از 20 است. -30 کیلومتر از جاده کمربندی مسکو، یعنی سود کارآفرین 24.5٪ تعیین شده است. باید مالیات بر ارزش افزوده را نیز در نظر گرفت که 18 درصد است. بنابراین، محاسبه زیر را از کل هزینه جایگزینی ساختمان به دست می آوریم. جایگزینی Vp = 14,400.53 · 480.0 · 1.0 · 1.0 · 1.126 · 1.245 · 1.18 = 11,434,297 روبل. پاسخ.کل هزینه جایگزینی ساختمان ارزیابی شده، محاسبه شده با روش واحد مقایسه ای، معادل 11،434،300 روبل است.
با روش تجزیه مولفه
روش تجزیه مولفهبا قبلی تفاوت دارد زیرا هزینه کل ساختمان به عنوان مجموع هزینه های اجزای ساختمان فردی آن - پایه ها، دیوارها، سقف ها و غیره محاسبه می شود. هزینه هر جزء بر اساس مجموع هزینه های مستقیم و غیرمستقیم مورد نیاز برای ساخت یک واحد حجم بر اساس فرمول به دست می آید:جایگزینی Vп =[Σ V j · C j ]· K n، (6.4)
جایی که جایگزینی Vп کل هزینه جایگزینی است. V j – حجم جزء j. ج j – هزینه هر واحد حجم. Kn - ضریبی که اختلاف موجود بین شی ارزیابی شده و ساختار معمولی انتخاب شده را در نظر می گیرد (برای یک شی یکسان. چندین گزینه برای استفاده از روش تجزیه مولفه وجود دارد:
- پیمانکاری فرعی؛ تفکیک بر اساس نمایه کاری؛ تخصیص هزینه ها
محاسبه هزینه کامل تکثیر (تعویض)
روش بررسی کمی
روش بررسی کمیبر اساس محاسبات کمی و هزینه دقیق هزینه های نصب تک تک اجزا، تجهیزات و ساخت و ساز ساختمان به عنوان یک کل است. علاوه بر محاسبه هزینه های مستقیم، لازم است هزینه های سربار و سایر هزینه ها در نظر گرفته شود و برآورد کاملی برای بازسازی شی ارزیابی شده تهیه شود. روش بررسی کمی نتایج دقیق تری به دست می دهد، اما در عین حال روشی پرکارتر است که در نتیجه ارزیابی کننده باید آموزش نظری خاص و تجربه عملی قابل توجهی داشته باشد. برای تعیین هزینه تخمینی ساخت و ساز، اسناد برآوردی تهیه می شود که شامل برآوردهای محلی و محاسبات برآورد محلی، برآورد شی و محاسبات برآورد شی، محاسبات برآورد برای انواع هزینه های جداگانه، محاسبات برآورد تلفیقی هزینه های ساخت و ساز، خلاصه هزینه ها و سایر اسناد می باشد. . برآوردهای محلی اسناد برآورد اولیه هستند که برای انواع خاصی از کار و هزینه های ساختمان ها و سازه ها و همچنین برای کارهای عمومی محل بر اساس اسناد کاری توسعه یافته تهیه می شوند. برآوردهای شیء داده ها را از برآوردهای محلی جمع آوری می کند و امکان تشکیل قیمت های تلفیقی (قراردادی) برای محصولات ساختمانی را فراهم می کند. برآورد هزینه ساخت و ساز تلفیقی بر اساس برآورد سایت و برآورد هزینه گردآوری می شود. روش های محاسبه هزینه هنگام تهیه برآوردها (محاسبات) برای سرمایه گذار و پیمانکار به صورت جایگزین، می توان از روش های محاسبه هزینه زیر استفاده کرد:- مدبر؛ منبع-شاخص; شاخص پایه; غرامت اساسی؛ بر اساس یک بانک داده در مورد هزینه تاسیسات آنالوگ ساخته شده یا طراحی شده قبلی.
6.3. تعیین فرسودگی و پارگی یک ملک
کل هزینه تکثیر یا تعویض عبارت است از مجموع هزینه های تکثیر (تعویض) یک ساختمان جدید به قیمت های معتبر در تاریخ ارزیابی. بنابراین لازم است تفاوت ویژگی های ملک جدید و ملک مورد ارزیابی در نظر گرفته شود. پوشیدندر ارزش گذاری به معنای از دست دادن مطلوبیت و در نتیجه ارزش موضوع ارزیابی به هر دلیلی است. استهلاک (به عنوان از دست دادن ارزش) را می توان در واحدهای مطلق و نسبی بیان کرد. اگر استهلاک به واحد مطلق (واحد پولی) بیان شود، از هزینه کل تولید کسر می شود.
Vrep = Vprep – And یا Vrep = Vprep – And, (6.5)
جایی که SV هزینه تولید مثل شی است. جایگزینی V - هزینه جایگزینی بهبود در شی. بازتولید Vр - کل هزینه تولید مثل شی. جایگزینی Vп - کل هزینه جایگزینی شی. و - استهلاک شی ارزش گذاری، بیان شده در واحد پولی. اگر سایش در واحدهای نسبی (درصد) بیان شود، فرمول زیر اعمال می شود:
Vп بازتولید شده = V تکثیر شده ∙(1 - И)، (6.6)
جایی که I سایش و پارگی شی ارزیابی شده است که در واحدهای نسبی بیان می شود. دو روش برای تعیین سایش وجود دارد:
- روش مادام العمر؛ روش تقسیم به انواع سایش
محاسبه ساییدگی و پارگی با استفاده از روش طول عمر
ساییدگی تابعی از زمان یک جسم است. تعیین استهلاک ساختمان ها با استفاده از روش طول عمر بر اساس بررسی سازه های شی مورد ارزیابی است و این فرض که سن موثر شی با طول عمر اقتصادی معمولی مرتبط است زیرا استهلاک انباشته به هزینه بازتولید (تعویض) ساختمان. هنگام محاسبه ساییدگی و پارگی با استفاده از روش طول عمر، از مفاهیم زیر استفاده می شود: عمر فیزیکی ساختمان (Tn) - دوره بهره برداری از ساختمان که در طی آن وضعیت عناصر سازه ای باربر ساختمان معیارهای خاصی را برآورده می کند. (قابلیت اطمینان سازه، دوام فیزیکی و غیره). عمر فیزیکی یک شی در طول ساخت و ساز تعیین می شود و به گروه سرمایه ساختمان بستگی دارد. زندگی فیزیکی با تخریب جسم به پایان می رسد. سن تقویمی (T fact) دوره زمانی است که از راه اندازی شی تا تاریخ ارزیابی می گذرد. سن مؤثر (T eff) بر اساس سن تقویمی ساختمان، با در نظر گرفتن شرایط فنی آن و عوامل اقتصادی حاکم بر تاریخ ارزیابی که بر ارزش شی ارزیابی شده تأثیر می گذارد، محاسبه می شود. بسته به ویژگی های عملیاتی ساختمان، سن موثر ممکن است با سن تقویمی به بالا یا پایین متفاوت باشد. در مورد عملکرد عادی (معمولی) یک ساختمان، سن مؤثر معمولاً برابر با سن تقویمی است.
برنج. 6.1. دوره های زندگی یک ساختمان و توصیف آنها
شاخص های ارزیابی
شاخص‌های فرسودگی فیزیکی، سن مؤثر و طول عمر اقتصادی نسبت معینی دارند که می‌توان آن را با فرمول بیان کرد.
I = (Teff / Tn) ∙ 100٪، (6.7)
جایی که من می پوشم، %; Tef - سن مؤثر که توسط یک متخصص بر اساس وضعیت فنی عناصر یا ساختمان به طور کلی تعیین می شود. Tn - دوره معمولی زندگی فیزیکی. فرسودگی فیزیکی را می توان هم برای تک تک عناصر ساختمان و هم برای کل ساختمان محاسبه کرد. برای محاسبات تقریبی سایش، می توان از یک فرمول ساده استفاده کرد
I = (T واقعیت / T n) ∙ 100٪، (6.8)
جایی که T واقعیت سن تقویمی است. استفاده از فرمول (6.8) هنگام محاسبه درصد تنظیمات برای سایش و پارگی در اشیاء مقایسه شده (روش فروش مقایسه ای)، زمانی که ارزیابی آنالوگ های انتخاب شده برای تعیین شاخص های استفاده شده در فرمول (6.7) امکان پذیر نباشد، مرتبط است. مثال.ارزش ملک مورد ارزیابی را تعیین کنید. یک قطعه زمین با ساختمان ساخته شده در سال 1980 در حال ارزیابی می باشد. عمر استاندارد ساختمان 150 سال است. ارزش بازار زمین با مقایسه فروش تعیین شد و برابر با 4.5 میلیون روبل است. کل هزینه جایگزینی سازه با روش واحد مقایسه ای در سطح 11.4 میلیون روبل تعیین شد. تاریخ ارزیابی: 30 ژانویه 2010. راه حل.قدمت تاریخی بنا 30 سال است. برای محاسبه سایش و پارگی یک سازه، از فرمول (6.8) استفاده می کنیم، زیرا سن موثر داده نشده است. I = (T واقعیت / T n) ∙ 100٪ = 30/150 * 100٪ = 30٪. برای محاسبه مقدار شی مورد نظر، از فرمول 6.2 استفاده می کنیم. V= 4,500,000 + (11,400,000 – 0.3*11,400,000) = 12,480,000 روبل. بنابراین، هزینه شی ارزیابی شده، محاسبه شده در رویکرد هزینه، به 12،480،000 روبل رسید.
محاسبه سایش با استفاده از روش تقسیم به انواع سایش
متداول ترین روش برای محاسبه ساییدگی است روش تقسیم به انواع سایش. بسته به عوامل کاهش دهنده ارزش املاک، فرسودگی به فیزیکی، عملکردی و خارجی (اقتصادی) تقسیم می شود. ساییدگی فیزیکی و عملکردی می تواند قابل جابجایی یا جبران ناپذیر باشد. سایش خارجی معمولاً غیر قابل جبران است. 
برنج. 6.2. طبقه بندی استهلاک اشیاء مستغلات
مجموع انواع استهلاک ممکن استهلاک انباشته ملک است. زوال جسمانیمنعکس کننده تغییرات در خواص فیزیکی یک ویژگی در طول زمان (به عنوان مثال، نقص در عناصر ساختاری). ساییدگی فیزیکی می تواند تحت تأثیر عوامل عملیاتی یا تحت تأثیر عوامل طبیعی و طبیعی رخ دهد. سایش عملکردیبه کاهش ارزش یک ملک مرتبط با مغایرت بین راه حل های طراحی و برنامه ریزی، استانداردهای ساخت و ساز، کیفیت طراحی و مواد ساخت با الزامات مدرن برای این موارد اشاره دارد. سایش خارجی- این کاهش در ارزش املاک و مستغلات به دلیل تأثیر منفی محیط خارجی در رابطه با موضوع ارزیابی است: موقعیت مکانی، وضعیت بازار، حق ارتفاق های اعمال شده بر استفاده خاصی از املاک، تغییر در زیرساخت های اطراف. و تصمیمات قانونی در زمینه مالیات و غیره. سایش در صورتی قابل جابجایی در نظر گرفته می شود که حذف آن از نظر فیزیکی امکان پذیر و از نظر اقتصادی امکان پذیر باشد. سایش فیزیکی قابل جابجایی و پارگی با روش هزینه، محاسبه هزینه کار لازم برای جایگزینی و بهبود عناصر ساختاری ساختمان تعیین می شود. روش هزینهشامل تعیین هزینه های بازسازی عناصر ساختمان ها و سازه ها است. روش هزینه برای تعیین سایش فیزیکی قابل جابجایی و پارگی استفاده می شود. نمونه ای از محاسبه استهلاک فیزیکی با استفاده از روش هزینه در جدول 6.5 آورده شده است.
جدول 6.5.
نمونه ای از محاسبه ساییدگی فیزیکی قابل جابجایی
| عناصر ساختمان | کل هزینه تولید مثل یک عنصر، روبل | هزینه های تعمیر عینی ضروری، روبل |
| پایه | ||
| سیستم های زیرزمینی و تاسیساتی | ||
| لوله کشی و لوله کشی | ||
| سیستم قدرت | ||
| جمع |
و i فیزیکی، سایش فیزیکی عنصر ساختاری i ام (%) است.
I i - وزن مخصوص عنصر ساختاری i.
n تعداد عناصر سازه ای ساختمان مورد ارزیابی است.
محاسبه فرسودگی فیزیکی ساختمان در جدول 6.6 آورده شده است.
جدول 6.6. محاسبه ساییدگی فیزیکی
| عناصر سازه ای ساختمان | سهم در کل هزینه، % | فیزیکی واقعی پوشیدن عنصر، % | سهم فرسودگی فیزیکی یک عنصر در کل فرسودگی فیزیکی ساختمان، % (وزن مخصوص الکتریکی * *ایفیض الطا)/100 |
| پایه | |||
| پارتیشن ها | |||
| همپوشانی | |||
| سقف و سقف | |||
| طبقه | |||
| دهانه ها | |||
| به پایان رساندن | |||
| تاسیسات لوله کشی و برق | |||
| کارهای دیگر | |||
| فرسودگی فیزیکی ساختمان |
روش هنجاری
روش استاندارد برای محاسبه ساییدگی فیزیکی یا ساییدگی جبران ناپذیر فیزیکی استفاده می شود. اگر فرسودگی قابل تعمیر فیزیکی محاسبه شود، نیازی به در نظر گرفتن عواملی نیست که در محاسبه فرسودگی قابل تعمیر فیزیکی در نظر گرفته شده است. فرسودگی فیزیکی با استفاده از تجزیه ساختمان به اجزا تعیین می شود. میزان سایش و پارگی فیزیکی شی ارزیابی شده بر اساس "قوانین ارزیابی سایش و پارگی فیزیکی" VSN 53-86 (r) تعیین شد. کل سایش فیزیکی با فرمول (6.9) تعیین می شود، زمانی که وزن عناصر ساختاری و مقادیر سایش فیزیکی این عناصر ساختاری تعیین می شود. سایش عملکردیآنها کاهش ارزش دارایی را ناشی از ناهماهنگی راه حل های طراحی و برنامه ریزی، استانداردهای ساخت و ساز، کیفیت طراحی و مصالح ساخت با الزامات مدرن برای این موارد می نامند. علل سایش عملکردی:
کمبودهایی که نیاز به افزودن عناصر دارند.
کمبودهایی که نیاز به جایگزینی یا نوسازی عناصر دارند.
پیشرفت های فوق العاده
بر اساس ضرر در اجاره؛
بر اساس هزینه های عملیاتی مازاد؛
بر اساس فروش زوجی
جدول 6.7. محاسبه ساییدگی و پارگی عملکردی بر اساس تلفات اجاره
| شاخص های تخمینی | میانگین شاخص ها توسط آنالوگ ها | شاخص ها توسط ارزیابی شد هدف - شی |
| اجاره سالانه (ماشین)، روبل./m2 | ||
| مساحت قابل اجاره (S)، متر مربع | ||
| ضریب تلفات ناشی از کم باری (Kp)، درصد PVD | ||
| هزینه های عملیاتی (OR)، rub./m2 | ||
| نرخ سرمایه محاسبه شده با روش استخراج بازار (R)، ٪ | ||
| سهم زمین در ارزش ملک (dzu)، % | ||
| درآمد ناخالص بالقوه، مالش. در سالPVD = Sar ٠ اس | ||
| درآمد ناخالص واقعی، مالش. در هر سالDVD = PVD ٠ (1 - Kp) | ||
| درآمد خالص عملیاتی، روبل. در هر سالCHOD = DVD – OR | ||
| هزینه ملک، rub.V=CHOD/R | ||
| هزینه ساختمان، مالش. وزد = V ٠ (1 – dzu) (در این محاسبات سهم زمین به عنوان برآورد کارشناسی 25%) در نظر گرفته شده است. |
توصیه می شود از رویکرد هزینه برای ارزیابی اشیاء املاک و مستغلات استفاده شود - زمین های ساخته شده با پروژه های ساخت و ساز سرمایه یا پروژه های ساخت و ساز سرمایه، اما نه قطعات آنها، به عنوان مثال، محل های مسکونی و غیر مسکونی.
استفاده از رویکرد هزینه برای ارزیابی املاک و مستغلات توصیه می شود در صورتی که مطابق با کارآمدترین استفاده از زمین به عنوان توسعه نیافته است و امکان ارزیابی صحیح فرسودگی فیزیکی و همچنین فرسودگی عملکردی و خارجی (اقتصادی) سرمایه وجود دارد. پروژه های ساختمانی؛
رویکرد هزینه توصیه می شود زمانی که فعالیت بازار کم است، زمانی که داده های کافی برای اعمال رویکردهای مقایسه ای و درآمدی برای ارزش گذاری وجود ندارد، و همچنین برای ارزیابی املاک و مستغلات برای اهداف و مصارف خاص (به عنوان مثال، اشیاء خطی، هیدرولیک) استفاده شود. سازه‌ها، برج‌های آب، ایستگاه‌های پمپاژ، دیگ‌خانه‌ها، شبکه‌های مهندسی و سایر املاکی که هیچ اطلاعاتی از بازار در مورد معاملات و پیشنهادات وجود ندارد).
توالی استفاده از رویکرد هزینه
به طور کلی، ارزش یک ملک، که با استفاده از رویکرد هزینه تعیین می شود، به ترتیب زیر محاسبه می شود:
تعیین ارزش حقوق یک قطعه زمین به عنوان توسعه نیافته؛
محاسبه هزینه برای ایجاد (بازتولید یا جایگزینی) پروژه های ساخت و ساز سرمایه.
تعیین سود کارآفرین؛
شناسایی فرسودگی و کهنگی؛
تعیین بهای تمام شده پروژه های عمرانی سرمایه ای با جمع بندی هزینه های ایجاد این تسهیلات و سود کارآفرین و کسر فرسودگی فیزیکی آنها.
تعیین ارزش یک ملک مستغلات به عنوان مجموع ارزش حقوق یک قطعه زمین و هزینه پروژه های ساختمانی سرمایه ای.
به منظور تعیین ارزش بازار یک ملک با استفاده از رویکرد بهای تمام شده، قطعه زمین با فرض کارآمدترین کاربری آن، توسعه نیافته ارزیابی می شود.
در کار دوره، ارزش یک قطعه زمین با روش های رویکرد مقایسه ای مطابق با "توصیه های روش شناختی برای تعیین ارزش بازار قطعات زمین"، مصوب با فرمان وزارت دارایی روسیه مورخ 6 مارس 2002 تعیین می شود. شماره 568-r.
هزینه بازتولید شی ارزیابی- مقدار هزینه های موجود در قیمت های بازار در تاریخ ارزیابی برای ایجاد یک شی مشابه با هدف ارزیابی با استفاده از مواد و فناوری های یکسان.
هزینه جایگزینی شی ارزیابی- مقدار هزینه های ایجاد یک شی مشابه با شی مورد ارزیابی، در قیمت های بازار موجود در تاریخ ارزیابی.
در کار دوره، هزینه بازتولید هدف ارزیابی با استفاده از روش نمایه سازی هزینه اصلی محاسبه شد. شاخص‌سازی با استفاده از سیستمی از شاخص‌ها برای محاسبه مجدد هزینه برآورد شده در رابطه با هزینه تعیین‌شده در سطح قیمت پایه انجام شد. برای گردآوری برآوردهای محلی، شی و SSR، از "استانداردهای برآورد سرزمینی مسکو" - MTSN 81.9-98 استفاده شد که در آن قیمت ها از 1 ژانویه 1998 ثابت شد. شاخص های تبدیل هزینه برآوردی از سطح قیمت پایه به قیمت های معتبر در تاریخ ارزیابی در پایگاه داده برنامه هکتور برآوردگر - سازنده موجود است.
هزینه یک بهبود با تفاوت بین هزینه ساخت و ساز جدید (هزینه بازتولید یا هزینه جایگزینی) و از دست دادن ارزش ناشی از استهلاک انباشته تعیین می شود. در این مورد، هزینه شیء باید نه تنها سود پیمانکار را که در هزینه برآورد شده لحاظ می شود، بلکه سود کارآفرین (سرمایه گذار) را نیز شامل شود که به آن سود توسعه دهنده می گویند.
سود کارآفرین مقدار سود مبتنی بر بازار برای سازماندهی و (یا) اجرای یک پروژه سرمایه گذاری است. سود کارآفرین به عنوان تفاوت بین قیمت فروش دارایی و هزینه های ایجاد آن یا هزینه های کسب و نوسازی دارایی برآورد می شود. سود کارآفرین را می‌توان با نرخ‌های بازده در محتمل‌ترین سرمایه‌گذاری جایگزین سرمایه نیز یافت. با توجه به شرکت های توسعه پیشرو در منطقه مورد بررسی، 10 - 15٪ است.
هنگام تعیین هزینه جایگزینی بهبودها، مقدار استهلاک انباشته در نظر گرفته می شود که به عنوان مجموع استهلاک فیزیکی، عملکردی و اقتصادی تعریف می شود.
