Nu numai agenții imobiliari și profesioniștii din acest domeniu doresc să monitorizeze dinamica prețurilor și situația de pe piața imobiliară din Moscova; cumpărătorii și vânzătorii obișnuiți sunt, de asemenea, preocupați de această problemă. După ce ați studiat prognoza analiștilor, veți putea înțelege când este mai profitabil să vindeți un apartament, dacă investiția în imobiliare în 2018 va fi o investiție de succes și în ce lună este mai bine să cumpărați o locuință?
Opiniile experților sunt compilate de specialiști de top din industrie pe baza indicatorilor statistici, a domeniilor puse în funcțiune și a tabloului economic general.
Situația cu piața imobiliară din Moscova la începutul anului 2018
Anul trecut a fost un an record pentru piața imobiliară din Moscova - numărul de tranzacții a atins un maxim, iar prețurile pe metru pătrat au scăzut semnificativ. Această tendință se observă și astăzi și, pe baza rezultatelor anului 2016, se pot trage câteva concluzii importante:
- Prețurile medii ale locuințelor pe piața secundară din Moscova au scăzut la 181 mii de ruble. pe mp. Cu toate acestea, în ianuarie, cifra a crescut ușor - la 186 mii;
- Prețurile reale de pe piața imobiliară au scăzut cu 10% pe parcursul anului, deși această tendință este încă puțin vizibilă pentru vânzătorii și cumpărătorii obișnuiți;
- Moscoviții profită de bunăvoie de reduceri și cumpără locuințe la oferte speciale - peste 86% dintre cumpărători folosesc reduceri;
- Costul mediu al unui apartament achiziționat până la sfârșitul anului 2018 este de 7,9 milioane de ruble; comparativ cu jumătatea anului, cifra a scăzut cu 150 de mii.
Ianuarie este perioada anuală lentă în care vânzările scad. Anul următor nu a făcut excepție; vânzările au scăzut, dar acest lucru nu are nimic de-a face cu criza - sunt reflectate doar fluctuațiile sezoniere ale pieței.
Video 1. Prognoza pietei imobiliare rezidentiale pentru 2018
Opiniile analiștilor cu privire la schimbările viitoare
Potrivit experților implicați în cercetarea pieței imobiliare, în 2018 indicatorii vor fi la nivelul anterior, iar prețurile vor scădea ușor. Nu sunt așteptate creșteri de preț în viitorul apropiat, deoarece nu există factori provocatori: nu există lipsă de locuințe, tot mai multe proprietăți sunt puse în funcțiune, iar piața este echilibrată.
Video 2. Imobiliare 2018. La ce să te aștepți?
Ce schimbări sunt așteptate pe piață? Experții au identificat în unanimitate câteva dintre cele mai probabile evenimente:
- Creșterile de preț nu vor depăși 6% - mărimea inflației anuale. În primul rând, va afecta clădirile noi, deoarece dezvoltatorii plănuiesc să-și mențină profiturile;
- Nu vor exista schimbări pe piața secundară sau va exista o ușoară tendință descendentă;
- Numărul de clădiri noi bugetare va crește - deoarece veniturile gospodăriilor nu sunt în creștere, cererea de locuințe ieftine va rămâne ridicată;
- Este prea devreme să vorbim despre atingerea prețului minim - acest eveniment nu va avea loc înainte de 2018-2019;
- Piața imobiliară nu va fi suprasaturată, în ciuda faptului că noile clădiri sunt puse în funcțiune într-un ritm activ, iar cererea pur și simplu nu poate ține pasul cu ea. Dezvoltatorii trebuie să încetinească viteza de construcție, altfel apartamentele vor pierde până la 40% din preț;
- Popularitatea locuințelor în afara capitalei, în Noua Moscova și în imediata regiune a Moscovei, va crește, în mare parte datorită prețurilor accesibile.
Devine din ce în ce mai dificil să analizezi dinamica prețurilor la Moscova - majoritatea ofertelor de pe piață nu au valoare reală. Vânzătorii stabilesc un preț umflat, care poate depăși prețul real cu 10-15%.
Prețuri pentru diferite sectoare ale pieței imobiliare
Costul prețurilor proiectate pentru imobile în regiunea capitalei ar trebui evaluat ținând cont de tipul de locuință și de momentul construcției. În acest sens, este posibil să identificăm mai multe caracteristici care sunt observate de experți:
- Cererea de case cu panouri construite în urmă cu mai bine de 35 de ani va scădea semnificativ – scăderea depășește 10%;
- În același timp, cererea de locuințe similare, dar în clădiri noi, va crește;
- Situația pe piața imobiliară de lux rămâne aceeași - cunoscătorii de proprietăți scumpe le vor cumpăra în ciuda crizei;
- Tverskaya și Zamoskvorechye vor deveni zone populare - aici se construiesc case la cheie;
- Prețurile reale pot crește pentru locuințele în club house, unde sunt prezentate apartamente, apartamente și garsoniere în plan deschis;
- Cererea de apartamente în centru va scădea; dimpotrivă, va crește - în afara șoselei de centură a Moscovei, oamenii încearcă să părăsească metropola zgomotoasă, alegând proprietăți situate la 10-20 km de capitală.
Programele ipotecare implementate vor afecta și prețurile în 2018 - cele mai mari bănci au anunțat deja reduceri de dobândă, prin urmare, cererea de pe piață va crește, ceea ce va reflecta dinamica pozitivă a prețurilor.
Video 3. Prețurile imobiliarelor vor scădea în 2018
Cu toate acestea, după cum notează experții și specialiștii de frunte din centrele de cercetare, nu trebuie să se bazeze pe îmbunătățirea situației - în medie, costul apartamentelor rămâne la același nivel față de anul trecut. Perspectivele pe piața secundară nu vor fi roz, mai ales pentru proprietarii de locuințe vechi, dar proprietarii de clădiri noi pot crește în siguranță prețurile cu 5-8%: va exista în continuare cerere.
Video 4. Prognoza pietei imobiliare suburbane pentru anul 2018
Scăderea puterii de cumpărare a rușilor, cauzată în primul rând de o scădere a venitului real disponibil, a răcit interesele compatrioților în achiziționarea de metri pătrați. În acest sens, piața imobiliară „s-a scufundat” - atât costul clădirilor noi, cât și al locuințelor secundare a scăzut, unele apartamente sunt chiar vândute cu o reducere de 30-50% față de nivelul prețurilor dinainte de criză.
Cu toate acestea, experții se așteaptă ca economia Rusiei să se redreseze anul viitor. Astfel, conform estimărilor Băncii Mondiale, PIB-ul Rusiei va crește cu 1,5%. Fondul Monetar Internațional (FMI) prevede o creștere cu 1,1%, iar Banca Centrală a Rusiei - mai puțin de 1% (presupunând un preț al barilului de 40 de dolari).
Va fi creșterea economică din 2017 un stimulent pentru piața imobiliară și este posibil să economisiți investind într-o casă? AiF.ru a pus această întrebare experților.
Alena Afanasyeva, analist senior la FOREX CLUB Group
Cu siguranță, locuințele pot deveni una dintre cele mai atractive și promițătoare investiții pentru următorii doi ani. Cert este că, până acum, prețurile și-au atins deja nivelurile minime din cauza scăderii puternice a veniturilor gospodăriilor și a vânzării forțate a proprietăților imobiliare deja comandate de către dezvoltatori cu o încărcare mare a datoriilor.
Totuși, în ultimii doi ani, în care am cunoscut o scădere a pieței imobiliare, prea multe companii au părăsit piața, reducând brusc volumul proprietăților puse în funcțiune pe un orizont de 1-2 ani. Între timp, stabilizarea treptată a situației din economia rusă, precum și o reducere în continuare a dobânzilor de către Banca Rusiei, vor stimula cererea publică. Este posibil ca ratele ipotecare să ajungă la 8%-10% până la jumătatea anului.
În același timp, prețurile vor fi împinse în sus de inflația de pe piața materialelor de construcții: creșterea prețurilor la ciment și lemn poate adăuga 1-2% la costul locuințelor.
În plus, modificările în legislația rusă își vor aduce contribuția: acum dezvoltatorii vor putea primi fonduri de la deținătorii de capital numai după transferul apartamentelor finisate. Aceasta înseamnă că vor fi nevoiți să facă împrumuturi, adică nu vor putea folosi finanțare fără dobândă. În astfel de condiții, costurile suplimentare ale dobânzii vor fi incluse și în costul locuinței.
Pavel Sigal, prim-vicepreședinte al Sprijinului Rusiei
Investiția banilor în locuințe și apoi închirierea apartamentului este acum neprofitabilă. Cert este că pe piață există o ofertă excesivă, iar randamentul va fi mai mic de 7% pe an, și numai dacă nu vor exista șocuri externe și prețul petrolului rămâne la nivelurile actuale.
Este mai profitabil să investești bani în obligațiuni sau să îi pui în depozit, deși depozitele nu sunt cu mult mai profitabile decât imobiliare. Desigur, este profitabil să cumpărați un apartament în etapa inițială, dar trebuie să înțelegeți că va trebui să investiți în reparații și să așteptați 2-3 ani pentru ca casa să fie închiriată, adică în tot acest timp banii nu va funcționa. Timpul de aur pentru investiții în imobiliare, când a crescut exponențial, a trecut. Investițiile în imobiliare sunt, așadar, potrivite pentru investitorii conservatori care nu caută profitabilitatea.
Anna Bodrova, analist senior la Alpari
Starea pieței imobiliare în 2017 va depinde direct de starea economiei ruse și de sistemul bancar intern. Cea mai mare parte a clădirilor noi este construită folosind capitalul împrumutat. Ratele actuale sunt inaccesibile pentru dezvoltare din cauza evaluării ridicate a riscurilor de către bancă și, pentru a compensa aceste costuri, o povară financiară inutilă cade asupra cumpărătorului final de locuință. Prețurile de astăzi pe metru pătrat în orașele mari au început să crească; acesta este un moment bun pentru cumpărare, deoarece o creștere a costului locuințelor nu este exclusă în primul sau al doilea trimestru al anului 2017.
Consumatorii sunt încă suspicioși cu privire la ofertele de achiziție de locuințe care nu au fost încă construite sau livrate, așa că cererea principală este fie pentru clădiri noi gata făcute, fie pentru piața secundară. Pe segmentul locuințelor secundare, prețurile au început să crească la jumătatea toamnei anului 2016, dar ritmul de creștere a costului pe metru pătrat este încă restrâns. Nu se grăbește nici în oferte, nici în prețuri: sectorul locativ arată destul de stabil și neutru.
Având în vedere că este puțin probabil ca Banca Centrală a Federației Ruse să scadă rata cheie înainte de martie-aprilie 2017, nu trebuie să ne așteptăm la o reducere a ratelor la produsele ipotecare în primul trimestru. Aceasta înseamnă că o creștere a cererii de credite ipotecare și, în consecință, interesul pentru cumpărarea unei locuințe poate apărea în aprilie-mai anul viitor. Desigur, sub rezerva unei reduceri de tarif.
Să analizăm principalele motive ale scăderii segmentului. 2015 a fost caracterizat de o scădere bruscă a prețurilor pentru principalele tipuri de imobile. Numai în Moscova, apartamentele au scăzut în medie cu 10-15%, ținând cont de reducere. Anul 2016 a început după un scenariu similar. Acest lucru s-a datorat următoarelor motive:
- scăderea prețului petrolului;
- scăderea cererii efective, creșterea ofertei;
- nivel ridicat al inflației;
- creșterea ratelor dobânzilor la împrumuturi.
Conform previziunilor analiștilor pentru prețurile imobiliare în 2017, ne vom confrunta cu o recesiune. Acest fenomen se caracterizează prin următoarele caracteristici principale:
- cererea scade sub ofertă;
- volumele de construcție sunt în scădere;
- creșterea ofertei încetinește;
- Există o scădere a prețurilor imobiliare.
Încetinirea cererii a fost stopată de comportamentul cumpărătorilor. Aceștia au răspuns la scăderea prețurilor la locuințe, precum și la zvonurile despre sfârșitul subvențiilor guvernamentale pentru credite ipotecare, prin creșterea investițiilor în active rezidențiale și nerezidenţiale. Cu toate acestea, această tendință s-a încheiat rapid dintr-un motiv simplu - o reducere a veniturilor gospodăriei.
Ce ne așteaptă în 2017
Potrivit previziunii șefului Sberbank, domnul Gref, piața imobiliară a țării noastre se va redresa în 2017. Cu toate acestea, mulți experți consideră că această poziție este nerezonabil de optimistă. Potrivit majorității experților, scenariul pesimist pentru dezvoltarea pieței va continua.
O scădere a prețurilor imobiliare, potrivit analiștilor de la REU. G.V. Plehanov, în 2017 este inevitabil. Va exista, de asemenea, o reducere a cererii și ofertei efective, precum și o încetinire și mai mare a construcțiilor. Experții din Camera Uralului au ajuns la concluzii similare.
În același timp, nu se poate să nu remarcă factorii care pot salva piața imobiliară de la un colaps ulterioară. Printre ei:
- reducerea ratelor la creditele ipotecare;
- consolidarea sprijinului guvernamental pentru construcții;
- asistență din partea autorităților regionale și a Guvernului.
Dacă aceste măsuri nu vor fi luate, piața rusă se va confrunta cu un colaps inevitabil. Astfel, conform prognozei, prețurile imobiliarelor din Rusia vor scădea în 2017.
Să înveți să trăiești în noi realități
Potrivit majorității experților, criza actuală a pieței seamănă cu situația din 2008-2009, dar are și propriile sale caracteristici unice. În general, nu s-a întâmplat nimic catastrofal; doar că toate entitățile economice trebuie să învețe să trăiască în noi realități.
Să evidențiem câteva aspecte pozitive care au demonstrat rezistența segmentului la șocuri:
- dezvoltatorii nu s-au blocat în datorii și au reușit să acumuleze o pernă de lichiditate după boom-urile anterioare;
- conștientizarea necesității de a avea grijă de cifra de afaceri a acestui sector, precum și a necesității de a reduce costul activelor rezidențiale și nerezidențiale;
- aducerea prețurilor mai în concordanță cu realitățile Rusiei;
- conștientizarea că nu va mai exista o asemenea creștere a prețurilor ca înainte.
Sprijin guvernamental pentru sector
Fără îndoială, decizia lui Dmitri Medvedev de a prelungi subvențiile de stat pentru creditele ipotecare până în 2017 este o veste pozitivă. A fost aprobată creșterea limitei de împrumut la un total de 1 trilion. freca. Valoarea totală a subvențiilor a fost redusă cu 1 la sută. Deocamdată, această măsură a fost prelungită până la 1 ianuarie 2017. Până în acest moment, un credit ipotecar poate fi obținut la o rată preferențială - rata cheie este de +2,5 puncte procentuale.
După cum a afirmat primul viceprim-ministru al Rusiei, domnul Shuvalov, până în 2018 se preconizează o reducere progresivă a ratelor dobânzilor ipotecare la 7-8%, astfel încât subvențiile sale nu vor mai fi necesare.
Cine va beneficia de situația actuală?
Fiecare criză ne învață ceva. Dacă înveți din situația actuală, poți obține multe bonusuri în viitor. În ultimii 12 ani în Rusia, vânzătorii și-au dictat condițiile. Din această cauză, am avut valorile proprietăților umflate. Asistăm acum la o tendință constantă spre crearea unei „piațe a cumpărătorului”.
Potrivit experților, prețurile imobiliarelor vor scădea în 2017. Cifrele citate sunt de 5-7%. Cu toate acestea, niciun expert nu își asumă responsabilitatea de a indica exact cât de mult va scădea valoarea acestuia.
În același timp, toată lumea prezice o scădere a costului locuințelor mai vechi, precum și la periferia orașelor. Dezvoltatorii vor fi obligați să îmbunătățească calitatea construcției și să îmbunătățească zona înconjurătoare. Acesta este primul beneficiu care poate fi obținut din această situație.
Un alt avantaj neîndoielnic este reducerea costului imobiliar în Rusia. În acest sens, mulți se întreabă dacă merită să investești acum într-o casă. Nu există un răspuns clar aici.
Merită să cumpărați un apartament în timpul unei crize?
Investiția în imobiliare în timpul unei crize este una dintre cele mai populare opțiuni pentru a economisi bani în ruble. În același timp, nu se poate să nu constate creșterea riscurilor din astfel de investiții pe măsură ce colapsul se înrăutățește.
Dacă urmează să achiziționați o locuință pentru propriile nevoi, atunci este mai bine să o faceți imediat, înainte de o posibilă deteriorare a situației dumneavoastră financiare. La urma urmei, economiile tale pot fi consumate de inflație.
Dacă intenționați să cumpărați proprietăți imobiliare în scopuri de investiții, atunci trebuie să înțelegeți că rentabilitatea acestui lucru nu va veni până în 2020. Nu se poate aștepta o redresare rapidă a pieței din Rusia după recesiunea actuală.
Principala regulă a investiției este să cumpărați când este ieftin, să vindeți când este scump. Cu toate acestea, dacă nu sunteți un expert, atunci găsirea acestui fund poate fi problematică. Prin urmare, nu așteptați o scădere suplimentară a prețurilor și cumpărați un apartament sau o casă acum, în timp ce există o rată ipotecară preferențială în unele bănci.
Cu toate acestea, dacă nu aveți suma necesară, atunci este logic să așteptați o scădere suplimentară a prețurilor și, în același timp, să acumulați suma lipsă.
Sfaturi pentru achiziționarea de bunuri imobiliare în timpul unei crize:
- jucați în siguranță atunci când cumpărați o casă secundară. Din cauza scăderii prețurilor, mulți vânzători decid să scoată proprietatea de la vânzare. Dacă ați ales deja o opțiune care vi se potrivește, atunci este mai bine să încheiați un contract de depozit. Indicați în ea că atunci când proprietatea este scoasă de la vânzare, vânzătorul va trebui să vă plătească dublul sumei depozitului. Mai bine, încheiați un acord de pre-vânzare și indicați în el termenii tranzacției, costul, locul și metoda de transfer al banilor.
- Atenție la clădirile noi. Cumpărați proprietăți în etapa finală a construcției, contactați numai dezvoltatori de încredere și monitorizați procesul de construcție.
Cum se vor comporta dezvoltatorii?
Prognoza privind starea pieței imobiliare din Rusia pentru 2017 este negativă pentru dezvoltatori. Prin urmare, creșterea ofertei va încetini în viitorul apropiat. Ne confruntăm cu o înghețare a proiectelor de construcții. Suprafața de construcție comandată va scădea.
Cererea de pe piața imobiliară, potrivit experților, va începe să crească abia în 2019. Aceasta va fi urmată de o creștere a prețurilor. Prin urmare, dacă decideți să cumpărați un obiect în viitorul apropiat, este mai bine să nu îl întârziați.
Analiștii de frunte ai pieței imobiliare cred că piața a găsit deja fundul și recuperarea acesteia va începe anul viitor
Intervievat de Pavel Yaklashkin
Cel mai probabil, în 2017, cererea se va menține la nivelul anului 2016, poate vom observa o creștere de 10-15%, sub rezerva unei situații economice și politice favorabile din țară.
Director al departamentului de consultanță și management de proiect la Metrium Group Anna Sokolova:
Consider că 2017 va fi similar cu anul trecut în ceea ce privește dinamica prețurilor: creșterea costului clădirilor noi va fi înfrânată de concurența intensă pe piață din cauza volumului mare de aprovizionare. Totuși, spre deosebire de anul curent, acesta va fi caracterizat de tendințe mai pozitive în economie, întrucât mulți analiști se așteaptă la o creștere a PIB-ului. Nu exclud ca acest lucru să încurajeze clienții înstăriți, care în prezent adoptă o abordare de așteptare, să facă achiziții.
În plus, sunt posibile reduceri suplimentare ale ratelor ipotecare. În special, Sberbank a anunțat deja o promoție cu rate reduse cu 0,5%, care va fi valabilă în ianuarie. Astfel, rata minimă la un credit ipotecar de la Sberbank va scădea anul viitor chiar și sub rata subvenționată (11,5%). Cred că alte bănci importante din punct de vedere sistemic vor urma exemplul Sberbank. Concurența dintre creditori este în creștere pe piața creditelor ipotecare, care, chiar și fără sprijin guvernamental, îi va împinge să reducă costul ofertelor lor de împrumut.
