Нормальные человеческие отношения предполагают добросовестное отношение контрагентов к своим правам и обязанностям. Что это значит? Под добросовестностью, в рассматриваемом случае, понимается отсутствие злоупотреблений своим правом и надлежащее исполнение принятых на себя обязанностей. Если говорить простым языком, то в обществе принято отвечать за свои слова, в особенности за те, которые отражены на бумаге и подтверждены личной подписью.

Несмотря на то, что большинство людей согласятся с вышеуказанным тезисом, на практике достаточно часто стороны договора нарушают принятые на себя обязательства и создают спор, который можно разрешить только в судебном порядке.

Одним из таких спорных моментов является встречное обязательство покупателя об оплате за приобретаемое недвижимое имущество. Такая ситуация может возникнуть в случае оплаты после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Судебная практика по расторжению договора купли-продажи недвижимости

По данному вопросу существует различная судебная практика. Так, например Верховный Суд указал, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ. Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Однако есть и иная позиция судов, в соответствии с которой, в ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены, правовые последствия неисполнения данной обязанности иные. Исходя из положений ч.2 ст.450, п.4 ст.453, п.3 ст.486 ГК РФ неисполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи влечет возникновение у продавца права требовать уплаты стоимости товара и процентов, а не расторжения договора.

Также суды указывают, что если согласно договору купли-продажи жилого помещения продавцу не предоставлено право требовать от покупателя возврата переданного по договору имущества, в том числе в случае нарушения покупателем обязательств по оплате его стоимости, то иск продавца о расторжении договора, возврате жилого помещения, прекращении права собственности покупателя на помещение не подлежит удовлетворению.

Как не остаться без квартиры (недвижимого имущества) и без денег?

На практике может сложиться весьма печальная ситуация, при которой, продавец может остаться на улице без своей недвижимости и без денег.

Таким образом, чтобы продавцу защититься и обеспечить свои законные интересы, в договоре, можно предусмотреть условие о том, что при нарушении установленного срока оплаты продавец будет вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, то есть отказаться от исполнения заключенного договора и потребовать возврата переданной квартиры.

Необходимо отметить, что частичная плата за недвижимое имущество не освобождает покупателя от обязанности возврата товара.

Еще одним способом защиты прав продавца является включение в договор условия о том, что квартира продается в кредит по правилам статьи 488 Гражданского кодекса РФ.

Необходимо проявлять внимательность и осмотрительность при заключении любых договоров, а при возможности воспользоваться помощью адвоката.

Так, подписав договор, в котором содержится пункт о том, что денежные средства по данному договору переданы до его подписания, продавцы недвижимого имущества рискуют лишиться возможности получить оплату по договору, в том числе и в суде.

Передача денежных средств может быть подтверждена только письменными доказательствами.

И в заключение хотелось бы добавить, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 ГК РФ. Такими доказательствами могут быть заказные письма, телеграммы, квитанции об их направлении, почтовые уведомления.

Консультацию подготовил адвокат Невидимов Г.А. 18.10.2015г., г.Иркутск

юридические консультации, юридические услуги адвоката по недвижимости, помощь адвоката по вопросам недвижимого имущества, сопровождение сделок с недвижимостью, разрешение споров по недвижимости, участие адвоката в судебных заседаниях в Иркутске по тел.: 8950-100-89-25

• Изменение или расторжение договора по соглашению сторон
• Изменение или расторжение договора по инициативе одной из сторон без обращения в суд
• Изменение или расторжение договора в судебном порядке
• Порядок изменения и расторжения договора
• Последствия расторжения договора
• Особенности изменения и расторжения отдельных видов договоров
  • Вопросы расторжение договора аренды
  • Некоторые вопросы расторжения иных видов договоров

Одним из основных начал гражданского права является принцип свободы договора. Его содержание раскрывается в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Между тем, отдельные положения данного принципа нашли отражение и в различных нормах ГК РФ. Ярким примером тому являются статьи, посвященные как общим положениям об изменении и расторжении договора, так и частным случаям применительно к отдельным видам соглашений.

Объединение в главе 29 ГК РФ норм, касающихся как изменения, так и расторжения договора, связано прежде всего со схожими основаниями совершения таких действий и порядком их совершения. Однако не вызывает сомнения, что указанные понятия не идентичны.

Расторжение договора - это акт, направленный на досрочное прекращение на будущее время действия договора с целью прекращения на то же время возникшего из договора обязательства, срок исполнения которого еще полностью или в части не наступил или исполнение которого имеет длящийся характер*(1)

Таким образом, расторжение договора является частным случаем прекращения обязательств. Основанием для такого вывода являются нормы пункта 1 статьи 407 ГК РФ, согласно которым обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, правовыми актами или договором.

Под изменением же договора понимается трансформация любого или нескольких его условий, составляющих содержание договора, в том числе условий по исполнению договорных обязательств, предусмотренных статьями 309-328 ГК РФ*(2)

Е.Е. Миронец определяет изменение договора как волевое действие управомоченных лиц (лица), имеющих целью (непосредственно или косвенно) изменение на будущее время либо с момента, указываемого в соглашении таких лиц, возникших из договора прав и обязанностей его сторон, либо замену стороны в договоре, и влекущее в соответствующих случаях прекращение дополнительных обязательств*(3)

Расторгать или изменять можно только такое соглашение, обязательства по которому возникли. Если договор является незаключенным или недействительным, то суду следует отказывать в удовлетворении иска об изменении или расторжении договора. В данном случае отсутствует объект, на который направлена воля сторон с целью изменить его содержание или прекратить действие.

Наличие в договоре купли-продажи квартиры условий о его расторжении в случае неоплаты покупателем - важная гарантия для продавца не остаться и без квартиры и без денег. Что необходимо знать продавцу квартиры?

Интерес продавца при исполнении договора купли-продажи квартиры в конечном итоге состоит в получении от покупателя оплаты за проданную квартиру. В этом отношении продавец, прежде всего, должен иметь гарантии того, что, в случае неполучения от покупателя денежных средств, он не столкнется с проблемой взыскания этих средств с покупателя в судебном порядке.

Часто имеют место случаи, когда право собственности покупателя на квартиру зарегистрировано, квартира фактически ему передана, он вселился и уже проживает в этой квартире, зарегистрирован по месту жительства в ней, но оплата по каким-то причинам не произведена или произведена частично в нарушение условий договора. Применительно к таким ситуациям необходимо также учесть, что само по себе отсутствие подписанного сторонами передаточного акта не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель — обязанность по принятию проданной ему квартиры.

Условия о расторжении нет. Что для этого случая предусматривает закон?

Казалось бы, если покупатель не выплатил продавцу деньги за квартиру, то логичным и справедливым должно быть расторжение договора купли-продажи и возвращение квартиры в собственность продавца. Но не все так просто. Дело в том, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Более того, Гражданский кодекс РФ содержит специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом имущества по договору купли-продажи, которые заключаются в том, что продавец имеет право потребовать только оплаты имущества и дополнительно выплаты процентов за пользование денежными средствами.

Гражданским кодексом РФ предусматривается, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных законами или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено до момента расторжения договора.

Эти положения закона для продавца квартиры буквально означают следующее: если договор купли-продажи квартиры не содержит условий, определяющих случаи его расторжения в судебном порядке по требованию продавца с возвращением в собственность квартиры, то у него за редкими исключениями фактически остается только возможность требовать от покупателя оплаты.

Гарантия возвращения квартиры, если покупатель не заплатил

Продавцу квартиры при составлении договора купли-продажи определенно необходимо настаивать на включении в договор условий, согласно которым по требованию продавца договор подлежит расторжению, а квартира возвращению в собственность продавца в случае, если покупатель не заплатил продавцу в соответствии с условиями договора, в том числе, если произвел оплату только частично. В этом отношении важно, чтобы договор, помимо указания реальной цены, о которой договорились стороны, содержал однозначные условия о порядке, способе и сроке оплаты. Отсутствие этих условий или их неточные формулировки, допускающие различное толкование, могут затруднить расторжение договора в судебном порядке.

Условие о расторжении договора — эффективная защита прав в суде

Это тем более важно, если принять во внимание противоречивую судебную практику, в которой имеют место решения судов, когда сам факт невыплаты денег покупателем продавцу по договору купли-продажи квартиры суды не относят к существенному нарушению договора, позволяющему его расторгнуть и возвратить в собственность продавца квартиру. В этих случаях у продавца остается только возможность взыскания денег с покупателя в судебном порядке и далее в порядке исполнительного производства, которое, в свою очередь, может закончиться невозможностью исполнения. Полностью предотвратить столь неблагоприятные последствия возможно только путем включения в договор конкретных условий о его расторжении и последствиях расторжения. Заключая договор сегодня, необходимо исходит из того, что завтра придется защищать свои права в суде, ссылаясь на условия договора.

Алексей Шевченко, адвокат, член Адвокатской палаты г. Москвы.
Руководитель Центра юридической помощи .

Вы можете принять участие в обсуждении материала, автор ответит на уточняющие вопросы.

Соглашение о расторжении контракта подписывается в том случае, когда партнеры пришли к взаимному согласию прекратить существующие отношения. Причинами могут послужить:

	Примеры и комментарии
Потеря интереса к продолжению сотрудничества партнерами или одним из них.	Заключение соглашения с другим поставщиком на более выгодных условиях.
Нарушение обязанностей одной из сторон.	Имеется взаимное согласие, когда оба партнера понимают, что срыв сроков оказания услуг делает дальнейшее сотрудничество невозможным и приходят к консенсусу без привлечения судебных органов.
Наступление обстоятельств, когда продолжение сотрудничества не имеет смысла.	Расторжение договоров на обслуживание здания при сносе последнего.

Это только примерный перечень случаев, когда стороны расторгают контракты.

Обратите внимание! Расторжение допустимо только в отношении действующего договора, но не прекращенного ранее по другим основаниям, например надлежащим исполнением (определение Верховного суда РФ от 08.07.2015 по делу № А41-57495/2014).

Как заключается соглашение о расторжении договора

Направление такого письма обязательно и в том случае, когда в дальнейшем заинтересованное в расторжении контракта лицо планирует обратиться в суд, т. к. п. 2 ст. 452 ГК РФ требует для привлечения судебных органов обязательного выполнения одного из 2 условий:

• получения отказа на предложение о расторжении контракта;
• неполучения ответа в установленный срок, который по умолчанию равняется 30 дням.

Важно! Предложение о расторжении контракта и проект соглашения направляются на юридический адрес контрагента, содержащийся в выписке из ЕГРЮЛ, либо иной согласованный сторонами адрес. При этом риск неполучения такого сообщения лежит на адресате. Данная позиция закреплена в п. 1 постановления пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61.

Для подписания соглашения о расторжении контракта во внесудебном порядке требуется акцепт предложения контрагентом. Акцептом может служить:

• согласие на прекращение отношений;
• подписание предложенного проекта соглашения о расторжении контракта;
• молчание партнера, если такое условие предусмотрено контрактом или законом.

Контракт считается расторгнутым с момента акцепта предложения о прекращении отношений, например подписания соглашения о расторжении договора второй стороной.

Процесс расторжения соглашения изложен в следующей схеме:

Пример соглашения о расторжении договора

Соглашение о расторжении договора, как правило, составляется заинтересованным партнером и подписывается в количестве экземпляров, равном числу сторон договора.

• наименование: «Соглашение о расторжении договора №____ от_____»;
• место составления;
• дату подписания;
• наименования контрагентов с указанием подписантов и их полномочий;
• условия о прекращении договора;
• основания прекращения контракта в случае, когда оно предусмотрено законом или самим контрактом;
• дату прекращения контракта (возможна и такая формулировка, как «расторгается с момента подписания»);
• последствия расторжения, например гарантию одного из партнеров оплатить уже оказанные услуги;
• реквизиты и подписи сторон.

В отдельных ситуациях к соглашению требуется приложить другие документы. Так, при расторжении договора аренды следует вернуть имущество арендодателю по акту приема-передачи. Данный акт будет неотъемлемой частью соглашения о расторжении договора.

Форма соглашения о расторжении договора

П. 1 ст. 452 ГК РФ содержит требование о соответствии формы расторжения договора форме его заключения, поэтому соглашение о расторжении сделок, подлежащих госрегистрации или нотариальному удостоверению, также необходимо зарегистрировать или удостоверить у нотариуса.

Обратите внимание! Данное требование не распространяется на соглашение об отступном, поскольку оно является самостоятельной сделкой, прекращающей обязательство в силу прямого указания закона, но не соглашением о расторжении.

Риски! Несоблюдение формы соглашения о расторжении контракта в некоторых случаях может повлечь недействительность соглашения о расторжении (постановление АС Московского округа от 21.09.2016 по делу № А41-82273/2015), в остальных — незаключение соглашения о расторжении ввиду недоказанности волеизъявления сторон (определение Московского городского суда от 02.02.2016 № 4г-741/2016).

Последствия подписания соглашения о расторжении договора

П. 2 ст. 453 ГК РФ предусматривает, что по общему правилу расторжение контракта прекращает обязательства контрагентов. Однако при подписании соглашения о расторжении договора нужно иметь в виду возможное наступление таких последствий, как:

Правовые последствия
Взыскание убытков с виновного партнера (п. 5 ст. 453 ГК РФ).	Судами признано право на взыскание с должника реального ущерба, выразившегося в разнице между перечисленным авансом и фактической стоимостью работ (постановление АС Волго-Вятского округа от 07.10.2016 по делу № А82-15993/2014).
Взыскание неосновательного обогащения при передаче партнеру большего, чем получено от него (абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ).	Определение Верховного Суда РФ от 05.07.2016 № 305-ЭС16-2157 по делу № А40-179908/2014
Сохранение условий контракта, природа которых предусматривает их применение и после расторжения самого контракта.	Примером может служить сохранение гарантийных обязательств исполнителя по выполненным работам (п. 3 постановления пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35) или договорной подсудности (постановление АС Московского округа от 11.11.2016 по делу № А40-164626/2015).

Соглашения о расторжении отдельных видов договоров

В отношении заключения соглашений о расторжении отдельных видов договоров и связанных с этим особенностей отметим следующее:

Вид договора

Решение № 2-3607/2015 2-73/2016 2-73/2016(2-3607/2015;)~М-3504/2015 М-3504/2015 от 15 февраля 2016 г. по делу № 2-3607/2015

Дело № 2-73\2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Правобережный районный суд г.Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего Керопян Л.Д.

с участием прокурора Нурмухаметова Н.В.

при секретаре Исламгуловой Л.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федоровского Б.Я. к Поляница Б.Я., Поляница Б.Я. о расторжении Договора купли-продажи квартиры, выселении,

У С Т А Н О В И Л:

Федоровский Б.Я. обратился в суд с иском к Поляница И.А., Поляница Д.Н. о расторжении Договора купли-продажи квартиры, внесении соответствующих записей в ЕГРП, выселении ответчиков, ссылаясь на то, что "дата" между ним и ответчиками был заключен Договор купли-продажи квартиры "адрес".

В интересах ответчиков, на основании Доверенности, действовал Урванцев Д.В.

Ими была согласована рассрочка платежа:

При подписании договора;

- "дата" - руб.;

- "дата" - руб.;

- "дата" - руб.

Ему было передано, остальные деньги не выплачены.

Право собственности ответчиков на спорную квартиру было зарегистрировано, квартира им передана.

Просит расторгнуть Договор купли-продажи указанной квартиры, возвратив ее; признать ответчиков прекратившими право пользования квартирой; выселить ответчиков из квартиры; взыскать судебные расходы (л.д.3-6).

С учетом уточненных требований истец указал, что факт отсутствия оплаты за переданное имущество является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение.

Просит расторгнуть Договор купли-продажи от "дата"; погасить в ЕГРП запись о праве собственность ответчиков на спорную

2
квартиру; признать за ним право собственности на квартиру; выселить ответчиков из квартиры; взыскать с ответчиков судебные расходы.

В судебном заседании истец свои требования поддержал, пояснил, что квартиру он продал с целью погашения кредитов и долгов.

Ответчик Поляница И.А. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что при приобретении спорной квартиры она и сын пользовались услугами риэлтора Урванцева, который также помогал им продать квартиру по "адрес". Квартира по "адрес" была продана за, деньги о продажи квартиры забрал Урванцев, пояснив, что они будут лежать в Банке.

Для приобретения спорной квартиры они выдали Урванцеву Доверенность, сделку заключал Урванцев и она полагала, что он отдаст Федоровскому за нее деньги. Когда Федоровский стал предъявлять ей претензии, она позвонила Урванцеву и из Договора купли-продажи увидела, что оплата за квартиру должна производиться частями.

Готова возвращать Федоровскому Б.Я. деньги; в настоящее время обратилась в ОП для привлечения Урванцева к уголовной ответственности.

Иного жилья они с сыном не имеют.

Ответчик Поляница Д.Н. в судебное заседание не явился, извещен о нем, дело рассмотрено в его отсутствие.

Будучи ранее допрошенным судом, исковые требования не признал, пояснил, что сделкой занимался риэлтор.

3-е лицо Урванцев Д.В. в судебное заседание не явился, извещен о нем.

Будучи ранее допрошенным в судебном заседании Урванцев Д.В. возражал против заявленных требований, пояснил, что после продажи квартиры ответчиков по "адрес" он действительно забрал себе больше миллиона, точную сумму не помнит. Сделал это с согласия Поляница, чтобы заработать на них.

С Федоровским они договорились об уплате денег в рассрочку, однако, цены на жилье упали и рассчитаться с Федоровским он не смог. Намерен выплатить истцу деньги.

В своих объяснениях, данных в УМВД по г.Магнитогорску "дата", Урванцев Д.В. после продажи квартиры, принадлежащей Поляница, он забрал у Поляница И.А. , из которых вернул ей обратно, пояснив, что на эти деньги купит им однокомнатную квартиру.

3
Представитель 3-го лица - Росреестра, в судебное заседание не явился, извещен о нем.

3-е лицо - Федоровская Г.Г. в судебное заседание не явилась.

Дело рассмотрено в отсутствие 3-х лиц.

Заслушав в судебном заседании стороны, их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

7
Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между истцом и ответчиками договор купли-продажи недвижимости условий, определяющий случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег).

В Гражданском кодексе РФ (глава 30 параграф 7 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ни закон, ни договор купли-продажи квартиры от "дата", не содержат условий, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.

Каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств истец к ответчикам не предъявлял.

С учетом изложенного, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца о расторжении спорного договора.

8
Поскольку все остальные требования Федоровского Б.Я. производны от требований о расторжении договора купли-продажи квартиры, в их удовлетворении истцу также следует отказать в полном объеме.

Р Е Ш И Л:

Федоровскому Б.Я. в удовлетворении исковых требований к Поляница Б.Я., Поляница Б.Я. о расторжении Договора купли-продажи квартиры "адрес", заключенного "дата"; аннулировании записи в ЕГРП о праве собственности Поляница Б.Я., Поляница Б.Я. на квартиру "адрес"; их выселении; признании права собственности на квартиру № "адрес", отказать.

Денежные средства в размере, внесенные "дата" Федоровским Б.Я. на основании Определения Правобережного районного суда г.Магнитогорска от "дата", на депозит Управления судебного департамента в Челябинской области в качестве обеспечения иска, возвратить Федоровскому Б.Я..

По договору купли продажи, договор купли продажи недвижимости

Судебная практика по применению нормы ст. 454 ГК РФ

Признание договора недействительным

Судебная практика по применению нормы ст. 167 ГК РФ