Применение метода валовой ренты в оценочной практике
11.03.2001 Автор Чемерикин С.М.
Оценка недвижимости в России существует достаточно давно и ее методология, разработанная западными учеными, с успехом прошла апробацию в российских экономических условиях. Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, диаметрально противоположная - практически отсутствует аналитическая информация, относительно небольшое количество сопоставимых объектов, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т.д.
Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят наибольшую точность по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости.
Чтобы немного изменить создавшееся положение и помочь практикующим оценщикам недвижимости в своей профессиональной деятельности, нами были проведены исследования по выявлению значений валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости производственно-складского, торгового и офисного назначения, расположенных на территории Москвы, являющегося одним из наиболее динамично развивающихся пространственных базисов.
Необходимо напомнить, что метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (GIM).
Метод валовой ренты считается методом рыночного подхода, поскольку данный показатель учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Он не принимает во внимание коэффициент операционных расходов как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.
В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:
Этап I. Расчет валового рентного мультипликатора (GRM). На этом этапе формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:
GRM - валовой рентный мультипликатор;
PV - цена продажи (предложения) сопоставимого объекта;
PGR - потенциальная валовая рента соответствующего сопоставимого объекта.
Рассчитав несколько значений валового рентного мультипликатора, согласовываются полученные значения для выведения единого значения или диапазона значений, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.
Этап II. Расчет величины потенциальной валовой ренты (PGR) для оцениваемого объекта недвижимости. На данном этапе по сопоставимым объектам определяется величина арендной платы (потенциальной валовой ренты) для оцениваемого объекта с внесением необходимых поправочных коэффициентов в сопоставимые объекты.
Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости путем перемножения расчетной величины потенциальной валовой ренты для оцениваемого объекта недвижимости и соответствующего значения валового рентного мультипликатора.
Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Если между сопоставимыми и оцениваемым объектами присутствуют какие-либо различия, то предполагается, что они уже учтены в их ценах продажи (предложений) и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже оцениваемого, то его цена продажи и ставка арендной платы, соответственно, ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится.
Анализ значений валового рентного мультипликатора проводился по объектам недвижимости офисного, торгового и производственно-складского назначения расположенных на территории Москвы. Например, офисное помещение площадью 627 кв. м, не единственное в своем роде, расположенное на Кутузовском проспекте (м. Кутузовская) в октябре 2000 года предлагалось к продаже по цене 750 000 долларов США, что в расчете на 1 кв. м общей площади составляет 1 196 долларов США, и одновременно предлагалось в аренду за 400 долларов США за 1 кв. м в год с учетом операционных расходов. Исходя из соотношения цены продажи и ставки арендной платы по данному объекту, значение валового рентного мультипликатора составит 3,0. Аналогичная процедура была проведена и по остальным объектам.
Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода). Валовой рентный мультипликатора – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Метод осуществляется в три этапа: Первый этап. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости. Второй этап. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исхода из недавних рыночных сделок. Третий этап. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор. V=Д р ВРМ=Д р , где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Д р – рентный доход оцениваемого объекта; ВРМ – валовой рентный мультипликатор; С анал – цена продажи аналога; ПВД анал – потенциальный валовой доход аналога. Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (см. табл.)
| Цена продажи Санал | |||||
ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.
V= 15000х5= 75000 долл.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.
4.3 Применение затратного подхода
Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений затратным подходом, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Затратный подход включает 3 этапа: Первый этап . Определение стоимости земельного участка, на котором находится здание или сооружения. Второй этап. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания или сооружения на действительную дату оценки. Третий этап . Расчет всех видов износа зданий и сооружений. Оценка восстановительной стоимости зданий и сооружений. В данном подходе определяется восстановительная стоимость или стоимость замещения на основе методов:
- сравнительной единицы; поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексной оценки.
- этап
. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м², на м³ здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно- исследовательского института экономики и управления, компании «Коинвест» и других фирм, где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен. этап
. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания. этап
. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
| Стоимость строительства базовой единицы | Требуемая площадь | Стоимость строительства по базовой единице | Поправки на особенности оцениваемого объекта | Мульти пликатор с учетом местных условий | Оценка полной стоимости |
Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений.
Этот метод также называют методом разбивки на компоненты. Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:
- этап.
Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.). этап.
Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.
- этап.
Суммирование поэлементных затрат.
- метод разбиения; метод срока жизни.
Метод разбиения.
Заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:
- устранимый физический износ; неустранимый физический износ; устранимый функциональный износ; неустранимый функциональный износ; экономический (внешний) износ.
Определение обесценения, вызванного устранимым физическим износом
| Наименование работ | Стоимость, долл. |
| Ремонт участка | |
| Ремонт водопроводной сети | |
| Внутренняя покраска и отделка | |
| Устранимое физическое ухудшение – всего |
Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни
| Компоненты | Полная стоимость воспроизводства | Фактический или эффективный возраст | Ожидаемый срок жизни | Износ, долл. |
|
| Вентиляция | |||||
| Канализация | |||||
| Отопление |
Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом долговременных элементов
| Расчетные данные | Единица измерения, долл. |
| Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл. | |
| Устранимые физические ухудшения, долл. | |
| Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком жизни, долл. | |
| Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3), долл. | |
| Эффективный возраст сооружения, лет | |
| Экономический срок жизни сооружения, лет | |
| Износ компонентов с долгим сроком жизни ((5/6)·100), % | |
| Обесценение компонентов с долгим сроком жизни ((4·7)/100), долл. |
Определение физического износа
| Элемент здания | Восстановительная стоимость, долл. | Накопленный износ, долл. |
|||
| Фундамент | |||||
| Энергосистема |
|||||
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес конструктивного элемента здания | Процент износа | Удельный вес износа в стоимости здания |
- недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов.
- связанных продаж,
когда сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ; капитализации рентных потерь
с использованием валового рентного мультипликатора.
Экономический износ = Потери в арендной плате х Валовой рентный мультипликатор
Методом расчета срока жизни. При применении этого метода оперируют следующими понятиями:- Срок экономической жизни
– это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта. Срок физической жизни
объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания. Эффективный возраст
(экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию. Срок оставшейся экономической жизни
здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта. Нормативный срок службы
– это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
И: ВС = ЭВ: ЭЖ, где
И – износ; ВС – восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный возраст; ЭЖ – срок экономической жизни. Эта формула может быть записана следующим образом:
ЭВ: ЭЖ = Процент износа восстановительной стоимости.
Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.
Метод валового рентного мультипликатора. (ВРМ)
Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.
Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:
1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;
5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.
7. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)
где Сн - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВДоц - потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта; ДВДоц - действительный валовый доход от оцениваемого объекта ВРМср - валовой рентный мультипликатор; Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; или по формуле:
Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+...+Цаn/ПВДаn):n (2)
где Ца1 - цена продажи первого аналогичного объекта; ПВД1 - потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта; Цаn - цена продажи n-ного аналогичного объекта; ПВДаn - потенциальный валовой доход от n-ного аналогичного объекта; n - количество аналогичных объектов.
GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход
собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Пример: Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход который составляет 30 000 тыс. руб. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.
Рассчитываем средний валовой рентный мультипликатор по аналогам и его средние значение: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3, 3257. ВРМ не корректирует на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна30 000х 3,3257= 99 770(тыс. руб)
Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
1. 1.Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
2. 2.В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
3. Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Оценка недвижимости в России существует достаточно давно и ее методология, разработанная западными учеными, с успехом прошла апробацию в российских экономических условиях. Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, несколько отличающаяся: аналитическая информация в очень ограниченном количестве в открытом доступе, относительно небольшое количество сопоставимых объектов в особенности по местоположениям, где рынок малоразвит, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т.д. Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят сравнительно точный характер по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости. Применение принципов определения валового рентного мультипликатора соотносится с принципами расчета ставки капитализации объекта недвижимости.
В данной публикации мы провели краткий анализ по данным определениям, их соотношении между собой, а также их применении на практике. Изучили аналитическую информацию по сегментам рынка коммерческой недвижимости в г. Новосибирске в ретроспективном периоде и на дату проведения исследования.
Основные определения
Ставка капитализации (коэффициент капитализации) - показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год / стоимость недвижимости. Ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив.
Валовый рентный мультипликатор (ВРМ) – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД).
Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду. Поэтому он используется для оценки стоимости объекта недвижимости, если в качестве исходных данных известна арендная ставка, по которой данный объект может быть сдан в аренду. Мультипликатор позволяет также решать обратную задачу: Определять требуемую арендную ставку по известной стоимости объекта недвижимости. По технике оценки такой метод близок к методу прямой капитализации. Однако он имеет свои особенности. Валовый рентный мультипликатор не является индивидуальной характеристикой конкретного объекта недвижимости. Он не учитывает особенности объекта оценки, а именно, оставшийся срок службы, уровень операционных расходов, характерных для данного объекта, ожидания рынка в отношении роста арендных ставок, финансовые условия сделки и т. п.. Данный мультипликатор характеризует среднее соотношение между выручкой от сдачи в аренду и рыночной стоимостью объекта недвижимости, характерное для данного класса объектов или, точнее, для данного сегмента рынка. Поэтому валовый рентный мультипликатор может использоваться только как грубый метод оценки объекта недвижимости, близкий по смыслу к методам массовой оценки. В этом принципиальное отличие этого мультипликатора от коэффициента капитализации, который может существенно отличаться для двух подобных объектов, если эти объекты различаются, например, оставшимся сроком службы. Стоит отметить, что в отличии от мультипликатора валовых рентных платежей коэффициент капитализации имеет ясный экономический смысл. Он характеризует конечную доходность и способ возмещения капитала, характерные для конкретного объекта недвижимости. Поэтому он может быть рассчитан, исходя из анализа доходности альтернативных вариантов инвестирования, с учетом ожидаемого роста или падения стоимости оцениваемой недвижимости на прогнозный период.
На сегодняшний день существуют различные формулы расчета валового рентного мультипликатора и ставок капитализации. При применении различных формул диапазон ставок при известном ВРМ может отличаться.
Часто встречающиеся формулы расчета ВРМ и ставки капитализации
Рассмотрим первую формулу, взятую из учебника Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Для расчета формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:
А.В. Доценко в своей научной статье «Расчет ставок дисконтирования капитализации при оценке недвижимости в условиях кризиса» считает, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы средние рыночные значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:
По прямому методу определения мультипликатора Л.А. Лейфера в статье «Определение валового рентного мультипликатора на основе «исторических» данных» ВРМ рассчитывается по формуле:
Прямой метод определения может использоваться в том случае, когда для интересуемого класса объектов оценки можно подобрать достаточное количество объектов, по которым имеются одновременно данные предложений по их продаже и сдаче их же в аренду. Такие данные обычно можно найти по объектам недвижимости, относящимся к развитому сегменту рынка, например, офисные или торговые помещения в крупных городах, где рынок продаж и рынок аренды достаточно развит (из математической статистики известно, что такая оценка является наилучшей в классе линейных несмещенных оценок ).
Также Лейфер Л.А. предложил свою методику расчета ставки капитализации, расчет исходя из значения ВРМ. Согласно предложенной методике расчет производится на основе вариационного ряда (упорядоченных выборок). Первая выборка формируется из цен продаж, вторая из арендных ставок. Затем выборки ранжируются и формируются пары для расчета ВРМ. Формирование пар базируется на допущении о том, что сходные по потребительским свойствам объекты занимают примерно одинаковые места, как при упорядочивании арендных ставок. Исходя из такого предположения, можно считать, что образованные пары значений цены продажи и арендной ставки относятся к одинаковым или, по крайней мере, близким по основным потребительским характеристикам объектам.
Но как правило для расчета ставки капитализации используется базовая формула (учебник Н.Е. Симионовой, Р.Ю. Симионова «Оценка бизнеса: теория и практика»), выглядит она следующим образом:
При помощи трансформации формул (1) и (4) можно вывести формулу зависимости ВРМ и СК, которая будет выглядеть следующим образом
:
,
Так же путем трансформации формула (5) может выглядеть так:
Таблица взаимосвязи ВРМ и Ск по рынку коммерческой недвижимости в г. Новосибирске по данным за 2016 г.
На основе Аналитической информации «Мониторинг. Предложения на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска» RID Analytics, составленный на конец 2016 года и используя статью Живаева М. В. «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности» за 2 квартал 2016 г. в части «Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)» была составлена сводная таблица взаимосвязи диапазона СК и ВРМ в зависимости друг от друга и от других факторов. Расчеты проведены с помощью формул (1) и (6):
Анализ ставки капитализации торговой недвижимости в Новосибирске по данным открытой публичной информации за различные периоды с 2009 г. по 2016 г.
В результате проведения исследования по данной теме мы изучили имеющуюся аналитическую информацию и привели диапазоны ставок капитализации по сегменту торговой недвижимости в Новосибирске в ретроспективном периоде.
Генеральный директор, оценщик I категории Арсенчук Евгения Сергеевна
Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальному или действительному валовому доходу, полученного от эксплуатации объекта недвижимости:
где УРМ - валовой рентный мультипликатор; Цена - цена продажи аналога.
Применение метода осуществляется в следующей последовательности:
1) подсчитывается рыночный рентный доход от объекта недвижимости, который оценивается;
2) рассчитывается валовый рентный мультипликатор для объектов-аналогов;
3) рассчитывается вероятная стоимость объекта оценки по формуле:
где ПВДон - потенциальный валовой доход объекта недвижимости оценивается.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия между объектом оценки и сопоставимыми объектами, потому что в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже были учтены такие различия.
54. Особенности оценки технико-технологического потенциала предприятия.
Технико-технологический потенциал предприятия реализуется непосредственно в производственном процессе и вместе с кадровым потенциалом составляет основу этого процесса.
Его использование призвано обеспечить надлежащие материальные условия для осуществления хозяйственной деятельности предприятия, сохранение необходимого объема производственных и товарных запасов, проведение транспортных, фасовочных и других подготовительных операций, связанных с выполнением производственных функций, предоставлением услуг, работы и отдыха работникам предприятия, повышением производительности их труда и эффективности хозяйственной деятельности всего предприятия. Поэтому объективная его оценка играет важную роль в процессе формирования и оценки совокупного потенциала предприятия.
Технико-технологическую основу любого предприятия составляют машины и оборудование, которое в экономической литературе называется также активной частью основных фондов. Именно они составляют значительную часть имущественного комплекса предприятия и выступают как объекты оценки технико-технологического потенциала.
В настоящее время машины и оборудование являются наиболее распространенным и активным товаром на рынке отдельных активов. Причем для значительной части машин и оборудования в результате специфичности своего функционального назначения рыночный сегмент, с одной стороны, ограничен в размерах, с другой - характеризуется высокой подвижностью в сравнении с недвижимостью, что объясняется систематическим активным восстановлением данных активов.
Среди отличительных особенностей машин и оборудования, обусловливающих специфичность их как объектов оценки на соответствующем рыночном сегменте, можно выделить следующие:
1) несвязанные жестко с землей и могут быть перемещены в другое место без причинения непоправимых физических повреждений как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;
2) невозможно дать характеристику объектам с помощью обобщающих технико-экономических показателей (стоимость 1 м2 площади, 1 м3 объема, 1 погонного метра длины);
3) функциональные, конструктивные, эксплуатационные характеристики объектов и, соответственно, их ценовые параметры изменяются более динамично и радикально, чем для объектов недвижимости, обмежовуватиме возможности использования средних цен;
4) более актуальна по сравнению с недвижимостью является проблема физического и функционального износа;
5) необходимость учета соответствия требованиям стандартов, технических условий и другой нормативно-технической документации;
6) необходимость учета наличия или отсутствия системы гарантийного и постгарантийного (ремонтного) обслуживания, а также степени ремонтопригодности;
7) цены аналогов далеко не всегда основанные на себестоимости, цене приобретения или остаточной балансовой стоимости и могут быть занижены (с целью расширения, например, рынков сбыта) или завышены (например, через значительные маркетинговые и рекламные расходы);
8) необходимо учитывать стадию жизненного цикла объекта оценки и объекта-аналога (то есть период времени от появления конкретной модели объекта до ее замены новыми моделями);
9) наличие разнообразия видов, классов, моделей, производителей и продавцов, что порождает существенную вариацию в уровне цен;
10) объектами оценки могут быть как самостоятельные инвентарные единицы и их комплектующие, так и технологические комплексы.
Цели оценки машин и оборудования разнообразны и могут быть связаны с операциями их купли-продажи, дарения, наследования, безвозмездной передачи, страхования, залога, аренды, ликвидации имущественного комплекса предприятия, переоценки и т.д.
В практике отечественной оценочной деятельности все многообразие целей оценки технологических машин, оборудования и оборудования, в зависимости от степени разграничения процесса оценки машин и оборудования и других видов имущества предприятия, может быть сведено до трех различных целевых установок:
1) независимая от других видов имущества оценка машин и оборудования. Как объект такой оценки обычно выступают отдельные инвентарные единицы, которые являются законченными предметам или комплексам предметов со всеми приспособлениями, устройствами, относящиеся к объекту оценки.
Целью определения их рыночной стоимости является купля-продажа, предоставление в аренду, лизинг, залог и др. В этом случае имеет место оценка "россыпью".
2) оценка множества условно-зависимых друг от друга единиц машин и оборудования как один из этапов оценки (переоценки) основных фондов. В этом случае имеет место оценка "потоком" или "групповая оценка";
3) оценка машин и оборудования как один из этапов оценки предприятия в целом (при его купли-продажи, перераспределении прав собственности или ликвидации).
При таких условиях первичными объектами оценки, как правило, выступают уже не отдельные инвентарные единицы, а целые технологические комплексы, состоящие из машин и вспомогательных устройств с учетом имеющихся производственно-технологических связей как между отдельными элементами, так и с окружающей их инженерно-технической инфраструктурой.
Такие технологические комплексы выделяются в единую систему или по технологии производства конечной продукции, или по месту их установки - корпус, цех, участок и т.д. В данном случае имеет место "системная оценка" или "оценка производственно-технологических систем".
Выбор первичного объекта оценки влияет на вид стоимости, которую необходимо определить в процессе оценки, и методы ее определения. Та же инвентарная единица может оцениваться и как самостоятельный объект, и в составе некоторой группы или системы. Суммарная оценочная стоимость всей совокупности таких единиц будет при этом разной, потому что разная полезность.
55. Особенности оценки стоимости нематериальных активов.
Проблема коммерческого использования объектов нематериальных активов прямо связанна с необходимостью их стоимостной оценки, которая может проводиться с целью:
o купли-продажи прав на объекты интеллектуальной собственности или лицензий на их использование;
o предоставления франшизы новым компаньонам при расширении рынков сбыта;
o определения убытка, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;
o акционирования, приватизации, слияний и поглощений;
o внесения изменений в финансовую отчетность;
o страхование имущества, осуществления операций залога, дарения, наследования или безвозмездной передачи имущества предприятия и др.
Особенностями стоимостной оценки нематериальных активов являются:
1. зависимость величины стоимости от объема переданных прав (полный объем прав, которые принадлежат правособственнику объектов интеллектуальной собственности; исключительные права, переданные лицензиару без сохранения за лицензиаром права на использование и права выдачи лицензий другим лицам по способам, сроками и территориями использования; права, переданные лицензиату с сохранением за лицензиаром права на использование и права выдачи лицензий другим лицам по способам, срокам и территориям использования);
2. возможность несанкционированного использования для объектов, которые не имеют правовой защиты (клиентские отношения, производственный опыт, навыки менеджмента и маркетинга и т.д.);
3. необходимость учета возможности отчуждения нематериального актива;
4. обязательное проведение подготовительной работы по организации оценки нематериальных активов (обследование объекта на предмет факта наличия материальных носителей, который является объектом оценки - описание, чертежи, схемы, образцы продукции, аудио и видеокассеты и прочие носители; осуществления правовой экспертизы прав на интеллектуальную собственность с целью идентификации наличия и действительности охранительных документов, которые эти права подтверждают – патентов, свидетельств, лицензионных договоров и т.д.; обоснование типа стоимости, которая определяется: стоимость актива в составе имущественного комплекса действующего предприятия, рыночная стоимость, остаточная стоимость и т.п.; сбор необходимой информации, технические, эксплуатационные, экологические и экономические характеристики объекта; источники получения доходов от его использования; области применения объекта; себестоимость и цена единицы товара с использованием объекта и т.д.)
После проведения подготовительной работы осуществляется непосредственно оценка нематериальных активов.
3. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов
В процессе оценки нематериальных активов используют общепринятые подходы: доходный, затратный и сравнительный.
Выбор того или другого подхода к оценке существенно зависит от вида и характера нематериального актива, стабильности и природы дохода, который генерируется с его помощью, возможности его коммерческого использования.
В оценке нематериальных активов доходному подходу принадлежит особое место, потому что наиболее правильно показывает действительную ценность нематериальных активов и их будущие выгоды, которые получит собственник от владения ими.
56. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов по доходному
подходу.
Доходный подход основан на определении текущей стоимости будущих доходов.
Первый метод - метод избыточных прибылей используется для оценки гудвилла (деловой репутации). Задача оценщика - определить ось вокруг, которой колеблется цена предстоящей сделки. Оценка ведется по принципу «большого котла», т.е. все преимущества соединяются и усиливают друг друга.
На первом этапе определяется рыночная стоимость активов или собственного капитала.
На втором этапе необходимо произвести нормализацию бухгалтерской формы № 2 «Отчет о прибылях и убытках» на предмет нетипичных доходов и расходов. Нормализация всегда проводится на доналоговой основе. В результате получаем нормализованную прибыль. С ней оценщик и работает.
На третьем этапе определяем ожидаемую прибыль, т.е. прибыль которую получило бы предприятие, если бы оно работало, так как в среднем работает предприятие данной отрасли. Для этого рыночную стоимость активов или собственного капитала умножаем на среднеотраслевую доходность на активы (или собственного капитала).
На следующем этапе определяется избыточная прибыль. Она составляет разницу между нормализованной чистой прибылью, получаемой предприятием и ожидаемой прибылью, определенной на предыдущем этапе.
На пятом этапе определим коэффициент капитализации. Существует два варианта:
для предприятий акции, которых котируются на рынке ценных бумаг;
для предприятий акции, которых не котируются на фондовом рынке.
На заключительном этапе рассчитывается стоимость гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации, определяем рыночную стоимость собственного капитала с учетом гудвилла.
Метод освобождения от роялти используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущие стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рынка.
Метод освобождения от роялти существует в трех модификациях, отличающихся базой расчета (валовая выручка, дополнительная прибыль, валовая прибыль).
Расчет стоимости ОИС методом освобождения от роялти производится в несколько этапов.
На первом этапе составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты по роялти (учитываю жизненный цикл продукции).
На втором - определяется ставка роялти. Данные берутся из таблиц стандартных размеров роялти, напечатанных в специальной литературе.
На третьем - определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический и экономический сроки службы могут не совпадать, поэтому следует реалистический прогноз относительно продолжительности платежа.
На сведущем этапе рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж.
На пятом - из ожидаемых выплат по роялти вычитаются все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии.
На шестом - рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти.
На седьмом - определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти.
Формула стоимости патента или лицензии на базе роялти имеет следующий вид:
РE = I=T Vi * Ri* Zi * K ,
где Vi - объем определяемого выпуска продукции по лицензии в i-м году (шт., кг, м3);
Ri - размер роялти в i-м году, усл. ед.;
Zi - продажная цена продукции по лицензии в i-ом году, усл. ед.;
T - срок действия лицензионного договора, лет;
i - порядковый номер рассматриваемого периода действия лицензионного договора;
K - коэффициент дисконтирования.
Метод дробления прибыли применяется при оценке лицензии.
Этим методом стоимость лицензии определяется как доля лицензиара в дополнительной прибыли, полученной в результате применения ОИС право на использование, которого передается при заключении лицензионного договора.
Рлиц = I=T (Пр1 - Пр2)i * Vi * Дл-р * Kд,
где Рлиц - стоимость лицензии,
Дл-р - доля лицензиара,
В мировой практике при заключении лицензионных договоров доля лицензиара устанавливается в пределах от 10 - 30%.
Для определения доли лицензиара учитывают пять ценообразующих факторов:
Показатель территории.
Показатель объема прав по лицензии.
Показатель правовой охраны.
Показатель патентной чистоты
Показатель объема передаваемой документации.
Метод преимущества в прибылях часто применяется при оценке стоимости изобретений.
Стоимость изобретения определяется тем преимуществом в прибыли, которое ожидается получить от их использования. Под преимуществом в прибыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым объектом интеллектуальной собственности. Она равна разности между прибылью, полученной при использовании изобретений, и той прибылью, которую производитель получает от реализации продукции без использования изобретения. Это ежегодное преимущество в прибыли дисконтируется с учетом предполагаемого периода его получения.
Таким образом, стоимость изобретения можно рассчитать по формуле:
Рлиц = I=T (Пр1 - Пр2)i * Vi * Kд, где
Рлиц - стоимость лицензии,
I=T (Пр1 - Пр2)i - дополнительная прибыль на единицу продукции, I=1
Vi - объем продаж в физических единицах,
Kд - фактор текущей стоимости,
T - количество прогнозных лет.
Для расчета дополнительной прибыли в рамках данного метода может быть использована методика метода освобождения от роялти (модификация вторая).
Метод оценки стоимости ОИС через коэффициент долевого участия используется только для оценки изобретений и полезных моделей. Разработана данная методика «Роспатентом».
При производстве продукции может использоваться как одно изобретение, так несколько.
В первом варианте базовая формула:
Пои = Побщ. * Кду, где
Пои - прибыль, которая приходится на оцениваемое изобретение,
Побщ. - прибыль, получаемая предприятием в результате реализации продукции, которая создается с использованием данного изобретения.
Кду - коэффициент долевого участия оцениваемого изобретения.
Кду = К"1 * К"3* К"4, где
К"1 - коэффициент достижения результата,
К"3 - коэффициент сложности решенной технической задачи,
К"4 - коэффициент новизны.
Во втором варианте базовая формула:
Пои = П всех изобретений. * Кду оцениваемого изобретения
Пвсех изобретений= Побщ. * Кду всех изобретений
Кду всех изобретений = К"1max * К"3 max * К"4 max. (8) т.е. выбираем максимальные значения данных коэффициентов среди коэффициентов всех оцениваемых изобретений.
К"1 оценв. изобр. * К"3 оценв. изобр. * К"4 оценв. изобр.
Кду оцениваемого = (К"1 оцен. изобр. * К"3 оцен. изобр. * К"4 оцен. изобр.+ ...+ К"1 n изобр.*
* К"3 n изобр.* К"4 n изобр.) изобретения
57. Метод избыточной прибыли.
Он основан на посылке о том, что избыточные прибыли приносят предприятию, не отраженные в балансе, нематериальные активы, которые обеспечивают доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом преимущественно оценивается стоимость гудвилла.
Основные этапы данного метода:
1. Определяют рыночную стоимость всех активов.
2. Рассчитывают нормализованную прибыль оцениваемого предприятия.
3. Определяют среднеотраслевую доходность на активы или на собственный капитал.
4. Рассчитывают ожидаемую прибыль на основе умножения среднего по отрасли дохода на активы (или на собственный капитал (эт. 1 х эт.3).
5. Определяют избыточную прибыль (эт.2 - эт.4). Для этого из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль.
6. Рассчитывают стоимость нематериальных активов (гудвилл) путем деления избыточных прибыли на коэффициент капитализации. Для лучшего усвоения материала следует использовать наглядный пример расчета гудвилла., что позволяет соединить теоретические положения с практикой оценки.
Пример: Предположим, рыночная стоимость активов предприятия оценивается в 40000 долл., нормализованная чистая прибыль - 8000 долл. Средний доход на активы равен 15%. Ставка капитализации -20%. Необходимо оценить стоимость гудвилл. Алгоритм расчета будет иметь следующий вид.
Необходимо учесть, что оценщик должен убрать неоперационные активы из рыночной стоимости активов, также как и неоперационные доходы из фактической чистой прибыли предприятия. Некоторые оценщики используют для расчета избыточной прибыли среднюю величину активов и среднюю прибыль за определенный период времени, обычно за пять лет. Но данный подход оправдан, если данные выбранного периода отражают обоснованные будущие ожидания, более того, "аномальные годы", с уровнем прибыли значительно выше или ниже среднего, должны быть исключены из рассмотрения. Использование же простой средней или средневзвешенной величины прибыли за несколько последних лет без учета того, насколько ретроспективная информация отражает возможную будущую прибыль, приведет к недооценке или переоценке предприятия. Важнейшей проблемой при использовании метода избыточных прибылей является правильность выбора ставки капитализации для расчета стоимости гудвилла. Стоимость гудвилла определяется способностью генерировать экономическую прибыль. Обычно инвесторы оплачивают ожидаемую будущую прибыль, получаемую от гудвилла в течение периода, не превышающего пять лет. При таких допущениях ставка капитализации рассчитывается как величина обратная количеству приносящему избыточную прибыль лет, за которые инвестор готов заплатить. Например, если инвестор готов заплатить сумму эквивалентную пятилетнему избыточному доходу, то ставка капитализации будет равна 1:5== 0,20 = 20%
