Não só os corretores de imóveis e profissionais da área desejam monitorar a dinâmica dos preços e a situação do mercado imobiliário em Moscou, mas também compradores e vendedores comuns estão preocupados com esta questão. Depois de estudar as previsões dos analistas, poderá perceber quando é mais rentável vender um apartamento, se investir em imobiliário em 2018 será um investimento de sucesso e em que mês é melhor comprar uma casa?
As opiniões de especialistas são compiladas pelos principais especialistas do setor com base em indicadores estatísticos, áreas colocadas em operação e quadro econômico geral.
A situação do mercado imobiliário em Moscou no início de 2018
O ano passado foi um ano recorde para o mercado imobiliário de Moscou - o número de transações atingiu o máximo e os preços por metro quadrado diminuíram significativamente. Esta tendência ainda é observada hoje e, com base nos resultados de 2016, podem ser tiradas várias conclusões importantes:
- Os preços médios da habitação no mercado secundário em Moscou caíram para 181 mil rublos. por m² No entanto, em Janeiro o número aumentou ligeiramente - para 186 mil;
- Os preços reais no mercado imobiliário caíram 10% ao longo do ano, embora esta tendência ainda seja apenas ligeiramente perceptível para vendedores e compradores comuns;
- Os moscovitas aproveitam de boa vontade os descontos e compram habitação através de ofertas especiais - mais de 86% dos compradores utilizam descontos;
- O custo médio de um apartamento adquirido até o final de 2018 é de 7,9 milhões de rublos, em comparação com meados do ano, o valor diminuiu 150 mil.
Janeiro é o período anual de lentidão, quando as vendas caem. O próximo ano não foi exceção: as vendas diminuíram, mas isso não tem nada a ver com a crise - apenas as flutuações sazonais do mercado são refletidas.
Vídeo 1. Previsão para o mercado imobiliário residencial para 2018
Opiniões dos analistas sobre as próximas mudanças
Segundo especialistas envolvidos em estudos de mercado imobiliário, em 2018 os indicadores estarão no nível anterior e os preços diminuirão ligeiramente. Não são esperados aumentos de preços num futuro próximo, uma vez que não existem factores provocadores: não há escassez de habitação, cada vez mais imóveis são colocados em funcionamento e o mercado está equilibrado.
Vídeo 2. Imobiliário 2018. O que esperar?
Que mudanças são esperadas no mercado? Os especialistas identificaram por unanimidade vários dos eventos mais prováveis:
- Os aumentos de preços não excederão 6% - o tamanho da inflação anual. Em primeiro lugar, afectará novos edifícios, uma vez que os promotores planeiam manter os seus lucros;
- Não haverá alterações no Mercado secundário, ou haverá UMA ligeira tendência descendente;
- O número de novos edifícios orçamentais aumentará - uma vez que os rendimentos das famílias não estão a crescer, a procura de habitação barata permanecerá elevada;
- É muito cedo para falar em atingir o preço mais baixo - este evento não ocorrerá antes de 2018-2019;
- O mercado imobiliário não ficará sobressaturado, apesar de os novos edifícios estarem a ser comissionados a um ritmo activo e a procura simplesmente não conseguir acompanhá-lo. Os incorporadores precisam desacelerar a velocidade de construção, caso contrário os apartamentos perderão até 40% de preço;
- A popularidade das moradias fora da capital, em Nova Moscou e na região imediata de Moscou, aumentará, em grande parte devido aos preços acessíveis.
Está se tornando cada vez mais difícil analisar a dinâmica dos preços em Moscou - a maioria das ofertas no mercado não tem valor real. Os vendedores definem um preço inflacionado, que pode exceder o preço real em 10-15%.
Preços para diferentes setores do mercado imobiliário
O custo dos preços projetados para os imóveis na região da capital deverá ser avaliado tendo em conta o tipo de habitação e o momento da construção. Nesse sentido, é possível identificar diversas características apontadas pelos especialistas:
- A procura por casas de painéis construídas há mais de 35 anos diminuirá significativamente – a queda ultrapassa os 10%;
- Ao mesmo tempo, aumentará a procura por habitações semelhantes, mas em edifícios novos;
- A situação no mercado imobiliário de luxo permanece a mesma: os conhecedores de propriedades caras irão comprá-las apesar da crise;
- Tverskaya e Zamoskvorechye se tornarão áreas populares - casas prontas para uso estão sendo construídas aqui;
- Os preços reais podem subir para a habitação em club house, onde são apresentados apartamentos, apartamentos e estúdios em plano aberto;
- A demanda por apartamentos no centro diminuirá, pelo contrário, aumentará - fora do anel viário de Moscou, as pessoas estão tentando sair da barulhenta metrópole, optando por imóveis localizados a 10-20 km da capital.
Os programas de hipotecas implementados também afetarão os preços em 2018 - os maiores bancos já anunciaram cortes nas taxas, portanto, a demanda no mercado aumentará, o que refletirá uma dinâmica positiva de preços.
Vídeo 3. Os preços dos imóveis cairão em 2018
No entanto, como observam os especialistas e os principais especialistas dos centros de investigação, não se deve contar com uma melhoria da situação - em média, o custo dos apartamentos permanece no mesmo nível do ano passado. As perspectivas no mercado secundário não serão animadoras, especialmente para os proprietários de habitações antigas, mas os proprietários de edifícios novos podem aumentar com segurança os preços em 5-8%: ainda haverá procura.
Vídeo 4. Previsão para o mercado imobiliário suburbano para 2018
O declínio do poder de compra dos russos, causado principalmente por uma queda no rendimento disponível real, arrefeceu o interesse dos compatriotas na compra de metros quadrados. A este respeito, o mercado imobiliário “afundou” - o custo tanto dos novos edifícios como da habitação secundária caiu, alguns apartamentos são mesmo vendidos com um desconto de 30-50% em relação ao nível de preços pré-crise.
No entanto, os especialistas esperam que a economia russa recupere no próximo ano. Assim, segundo estimativas do Banco Mundial, o PIB da Rússia crescerá 1,5%. O Fundo Monetário Internacional (FMI) prevê um crescimento de 1,1%, e o Banco Central da Rússia - menos de 1% (assumindo um preço do barril de 40 dólares).
Será o crescimento económico de 2017 um estímulo para o mercado imobiliário e é possível poupar poupanças investindo na compra de casa? AiF.ru fez esta pergunta aos especialistas.
Alena Afanasyeva, analista sênior do FOREX CLUB Group
Definitivamente, a habitação pode tornar-se um dos investimentos mais atrativos e promissores para os próximos dois anos. O facto é que os preços já atingiram os níveis mínimos devido à queda acentuada dos rendimentos das famílias e à venda forçada de imóveis já comissionados por promotores com elevado endividamento.
No entanto, nos últimos dois anos, durante os quais temos registado uma recessão no mercado imobiliário, demasiadas empresas abandonaram o mercado, reduzindo drasticamente o volume de imóveis colocados em operação num horizonte de 1-2 anos. Entretanto, a estabilização gradual da situação na economia russa, bem como uma nova redução das taxas por parte do Banco da Rússia, estimularão a procura pública. É possível que as taxas hipotecárias atinjam 8%-10% até meados do ano.
Ao mesmo tempo, os preços também serão pressionados pela inflação no mercado de materiais de construção: o aumento dos preços do cimento e da madeira pode acrescentar 1-2% ao custo da habitação.
Além disso, as mudanças na legislação russa darão a sua contribuição: agora os incorporadores poderão receber fundos dos acionistas somente após a transferência dos apartamentos acabados. Isso significa que serão obrigados a contrair empréstimos, ou seja, não poderão utilizar financiamentos sem juros. Nessas condições, os custos adicionais com juros também serão incluídos no custo da habitação.
Pavel Sigal, primeiro vice-presidente de Apoio à Rússia
Investir dinheiro em habitação e depois alugar um apartamento agora não é lucrativo. O facto é que existe um excesso de oferta no mercado e o rendimento será inferior a 7% ao ano, e apenas se não houver choques externos e o preço do petróleo se mantiver nos níveis actuais.
É mais lucrativo investir dinheiro em títulos ou depositá-lo, embora os depósitos não sejam muito mais lucrativos do que os imóveis. Claro que é lucrativo comprar um apartamento numa fase inicial, mas é preciso entender que terá que investir em reparos e esperar de 2 a 3 anos para que a casa seja alugada, ou seja, todo esse tempo o dinheiro não funciona. A época de ouro do investimento imobiliário, quando crescia exponencialmente, já passou. Os investimentos em imóveis são, portanto, indicados para investidores conservadores que não buscam rentabilidade.
Anna Bodrova, analista sênior da Alpari
O estado do mercado imobiliário em 2017 dependerá diretamente do estado da economia russa e do sistema bancário nacional. A maior parte dos novos edifícios é construída com capital emprestado. As taxas actuais são inacessíveis para o desenvolvimento devido à elevada avaliação dos riscos por parte do banco e, para compensar estes custos, um encargo financeiro desnecessário recai sobre o comprador final da casa. Os preços actuais do metro quadrado nas grandes cidades começaram a subir, este é um bom momento para comprar, uma vez que não está excluído um aumento no custo da habitação no primeiro ou segundo trimestre de 2017.
Os consumidores continuam desconfiados de ofertas de aquisição de habitação que ainda não foram construídas ou entregues, pelo que a principal procura é quer para edifícios novos já prontos, quer para o mercado secundário. No segmento de habitação secundária, os preços começaram a subir em meados do outono de 2016, mas a taxa de aumento do custo por metro quadrado ainda é contida. Não há pressa nem nas ofertas nem nos preços: o setor imobiliário parece bastante estável e neutro.
Considerando que é improvável que o Banco Central da Federação Russa reduza a taxa básica antes de março-abril de 2017, não se deve esperar uma redução nas taxas dos produtos hipotecários no primeiro trimestre. Isto significa que um aumento na procura de hipotecas e, consequentemente, no interesse na compra de uma casa pode ocorrer entre Abril e Maio do próximo ano. Naturalmente, sujeito a uma redução de tarifa.
Vamos analisar os principais motivos da queda do segmento. O ano de 2015 foi caracterizado por uma queda acentuada dos preços dos principais tipos de imóveis. Só em Moscou, o preço dos apartamentos caiu em média 10-15%, levando em consideração o desconto. O ano de 2016 começou com cenário semelhante. Isto ocorreu pelos seguintes motivos:
- queda dos preços do petróleo;
- declínio da procura efectiva, aumento da oferta;
- alto nível de inflação;
- aumento das taxas de juros dos empréstimos.
Segundo as previsões dos analistas para os preços imobiliários em 2017, enfrentaremos uma recessão. Este fenômeno é caracterizado pelas seguintes características principais:
- a demanda cai abaixo da oferta;
- os volumes de construção estão diminuindo;
- o crescimento da oferta desacelera;
- Há uma queda nos preços dos imóveis.
A desaceleração da demanda foi interrompida pelo comportamento dos compradores. Responderam à queda dos preços da habitação, bem como aos rumores sobre o fim dos subsídios governamentais para hipotecas, aumentando os investimentos em activos residenciais e não residenciais. No entanto, esta tendência terminou rapidamente por uma razão simples – uma redução nos rendimentos familiares.
O que nos espera em 2017
De acordo com a previsão do chefe do Sberbank, Sr. Gref, o mercado imobiliário do nosso país irá recuperar em 2017. No entanto, muitos especialistas consideram esta posição excessivamente optimista. Segundo a maioria dos especialistas, o cenário pessimista para o desenvolvimento do mercado continuará.
Diminuição dos preços imobiliários, segundo analistas da REU. G. V. Plekhanov, em 2017 é inevitável. Haverá também uma redução da procura e da oferta efectivas, bem como um abrandamento ainda maior na construção. Especialistas da Câmara dos Urais chegaram a conclusões semelhantes.
Ao mesmo tempo, não se pode deixar de notar os fatores que podem salvar o mercado imobiliário de um novo colapso. Entre eles:
- redução nas taxas de empréstimos hipotecários;
- reforçar o apoio governamental à construção;
- assistência das autoridades regionais e do Governo.
Se estas medidas não forem tomadas, o mercado russo enfrentará um colapso inevitável. Assim, de acordo com a previsão, os preços imobiliários na Rússia diminuirão em 2017.
Aprendendo a viver em novas realidades
Segundo a maioria dos especialistas, a actual crise do mercado assemelha-se à situação de 2008-2009, mas também tem características próprias e únicas. No geral, nada de catastrófico aconteceu; apenas todas as entidades económicas precisam de aprender a viver em novas realidades.
Destacamos alguns aspectos positivos que têm demonstrado a resistência do segmento aos choques:
- os promotores não se atolaram em dívidas e conseguiram acumular uma almofada de liquidez após booms anteriores;
- consciência da necessidade de cuidar do volume de negócios deste setor, bem como da necessidade de reduzir o custo dos ativos residenciais e não residenciais;
- alinhar os preços com a realidade da Rússia;
- a constatação de que não haverá mais um aumento de preços como antes.
Apoio governamental ao setor
Sem dúvida, a decisão de Dmitry Medvedev de prolongar os subsídios estatais para hipotecas até 2017 é uma notícia positiva. Foi aprovado aumentar o limite de empréstimos para um total de 1 trilhão. esfregar. O montante total dos subsídios foi reduzido em 1 por cento. Para já, esta medida foi prorrogada até 1 de janeiro de 2017. Até este momento, um empréstimo hipotecário pode ser obtido a uma taxa preferencial - a taxa básica é de +2,5 pontos percentuais.
Tal como afirmou o Primeiro Vice-Primeiro-Ministro da Rússia, Sr. Shuvalov, até 2018 espera-se uma redução progressiva das taxas de juro hipotecárias para 7-8%, para que os seus subsídios deixem de ser necessários.
Quem se beneficiará com a situação atual?
Cada crise nos ensina algo. Se você aprender com a situação atual, poderá obter muitos bônus no futuro. Nos últimos 12 anos, na Rússia, os vendedores têm ditado os seus termos. Por conta disso, tivemos valores de imóveis inflacionados. Assistimos agora a uma tendência constante para o estabelecimento de um “mercado comprador”.
Segundo especialistas, os preços dos imóveis cairão em 2017. Os números citados são de 5 a 7%. Porém, nenhum especialista se responsabiliza por indicar exatamente quanto seu valor cairá.
Ao mesmo tempo, todos prevêem uma queda no custo das habitações mais antigas, bem como nas periferias das cidades. Os promotores serão obrigados a melhorar a qualidade da construção e a melhorar a área envolvente. Este é o primeiro benefício que pode ser derivado desta situação.
Outra vantagem indiscutível é a redução do custo dos imóveis na Rússia. Nesse sentido, muitos se perguntam se vale a pena investir na compra de uma casa agora. Não há uma resposta clara aqui.
Vale a pena comprar um apartamento durante uma crise?
Investir em imóveis durante uma crise é uma das opções mais populares para economizar dinheiro em rublos. Ao mesmo tempo, não podemos deixar de notar o aumento dos riscos decorrentes de tais investimentos à medida que o colapso se agrava.
Se vai comprar uma casa para as suas necessidades, então é melhor fazê-lo imediatamente, antes de uma possível deterioração da sua situação financeira. Afinal, suas economias podem ser consumidas pela inflação.
Se você está planejando comprar imóveis para fins de investimento, então você precisa entender que o retorno disso não virá antes de 2020. Não se pode esperar uma rápida recuperação do mercado na Rússia após a atual recessão.
A principal regra do investimento é comprar quando está barato e vender quando está caro. No entanto, se você não for um especialista, encontrar esse fundo pode ser problemático. Portanto, não espere mais uma queda nos preços e compre um apartamento ou casa agora, enquanto alguns bancos têm uma taxa de hipoteca preferencial.
Porém, se você não tiver o valor necessário, faz sentido aguardar uma nova queda nos preços e ao mesmo tempo acumular o valor que falta.
Dicas para adquirir imóveis durante uma crise:
- jogue pelo seguro ao comprar uma casa secundária. Devido à queda dos preços, muitos vendedores decidem retirar o imóvel da venda. Se já escolheu uma opção que lhe convém, então é melhor celebrar um contrato de depósito. Indique nele que quando o imóvel for retirado da venda, o vendedor deverá pagar o dobro do valor da caução. Melhor ainda, conclua um contrato de pré-venda e indique nele os termos da transação, custo, local e forma de transferência do dinheiro.
- Tenha cuidado com novos edifícios. Compre imóveis em fase final de construção, entre em contato apenas com incorporadores confiáveis e acompanhe o processo de construção.
Como os desenvolvedores se comportarão?
A previsão para o estado do mercado imobiliário na Rússia para 2017 é negativa para os incorporadores. Portanto, o crescimento da oferta irá desacelerar no futuro próximo. Estamos enfrentando um congelamento nos projetos de construção. A área de construção comissionada diminuirá.
A demanda no mercado imobiliário, segundo especialistas, começará a crescer apenas em 2019. Isto será seguido por um aumento nos preços. Portanto, se você decidir comprar um objeto em um futuro próximo, é melhor não atrasar.
Os principais analistas do mercado imobiliário acreditam que o mercado já atingiu o fundo do poço e a sua recuperação começará no próximo ano
Entrevistado por Pavel Yaklashkin
Muito provavelmente, em 2017, a procura permanecerá ao nível de 2016, talvez notemos um aumento de 10-15%, sujeito a uma situação económica e política favorável no país.
Diretora do departamento de consultoria e gerenciamento de projetos do Metrium Group Anna Sokolova:
Acredito que 2017 será semelhante ao ano anterior em termos de dinâmica de preços: o aumento do custo dos novos edifícios será contido pela intensa concorrência no mercado devido ao grande volume de oferta. No entanto, ao contrário do ano em curso, será caracterizado por tendências mais positivas na economia, já que muitos analistas esperam um aumento do PIB. Não excluo que isto irá encorajar os clientes ricos, que actualmente adoptam uma abordagem de esperar para ver, a fazerem compras.
Além disso, são possíveis novas reduções nas taxas hipotecárias. Em particular, o Sberbank já anunciou uma promoção com taxas reduzidas em 0,5%, que será válida em janeiro. Assim, a taxa mínima de um empréstimo hipotecário do Sberbank no próximo ano cairá ainda abaixo da taxa subsidiada (11,5%). Acredito que outros bancos sistemicamente importantes seguirão o exemplo do Sberbank. A concorrência entre credores está a crescer no mercado hipotecário, o que, mesmo sem apoio governamental, irá pressioná-los a reduzir o custo das suas ofertas de empréstimos.
