IN Pajamų metodo galimybės vertinant mašinas, įrangą ir transporto priemones yra ribotos, nes investicijos objektas paprastai yra ne atskira mašina ar mašina, o gamybos ar turto kompleksas. Daugeliu atvejų neįmanoma atskirti pajamų sumos, priskirtinos konkrečiai mašinai ar mašinai.
7.2. Ekonomiškas požiūris
Z kaštų metodas – vertinamo objekto vertės nustatymo metodų visuma, pagrįsta sąnaudų, būtinų vertinamam objektui atkurti ar pakeisti, nustatymu, atsižvelgiant į nusidėvėjimą ir senėjimą.
Reprodukcijos išlaidos vertinimo objekto yra sąnaudos, būtinos norint sukurti tikslią vertinimo objekto kopiją naudojant vertinimo objektui sukurti panaudotas medžiagas ir technologijas.
Pakeitimo išlaidos Vertinimo objektas – tai išlaidos, reikalingos panašaus objekto sukūrimui naudojant vertinimo dieną naudojamas medžiagas ir technologijas.
Z Ištrinimo metodas naudojamas, kai vertinamą objektą galima pakeisti kitu objektu, kuris yra tiksli vertinamo objekto kopija arba turi panašių naudingų savybių.
E Jeigu vertinimo objektui būdingas vertės sumažėjimas dėl fizinės būklės, funkcinio ar ekonominio pasenimo, taikant sąnaudų metodą būtina atsižvelgti į nusidėvėjimą ir visų rūšių pasenimą.
Dauginimo ar pakeitimo išlaidų nustatymas
N Praktikoje mašinos ir įrenginiai retai atkuriami kaip tikslios kopijos.
D Net ir pačios moderniausios mašinos gamybos proceso metu nuolat tobulinamos. Vertinimo praktikoje šių patobulinimų galima nepaisyti tol, kol nenutraukiama vertinamos mašinos gamyba ir nepakeičiamas jos modelis ar prekės ženklas.
IN Taikant išlaidų metodą, yra keletas būdų:
Išteklių-technologinio vertinimo metodas;
Reguliavimo – parametrinio vertinimo metodas;
Vertinimo metodas, pagrįstas vienarūšio objekto kaina;
Palyginimo su tapačiu objektu metodas;
Kainų indekso metodas.
R išteklių-technologinio vertinimo metodas apima įrangos kainos apskaičiavimą kiekvienam elementui (vienetui) ir gali būti apibūdinta taip:
,
Kur:
SU– Vertinimo objekto kaina;
Aj– j tipo komponentų ir mazgų skaičius;
Suj– vieno j tipo mazgo rinkos vertė;
IN– bendra neiššifruotos dalies kaina, pavyzdžiui, surinkimo kaina.
P Palyginti su viso objekto vertinimu, jo vertinimas remiantis išteklių technologiniu metodu leidžia tiksliau atsižvelgti į objekto konfigūracijos įtaką, taigi ir į jo sudėtį bei vertes. technines charakteristikas apie sąnaudų vertę.
P ri normatyvinio-parametrinio vertinimo metodas naudojamas skaičiavimas pagal suvestinius standartus. Vertinamo objekto kaina yra vertinama kaip jo techninių charakteristikų visumos, o ne komponentų, funkcija. Apskritai skaičiavimą naudojant normatyvinį-parametrinį metodą galima apibūdinti taip:
SU= B´ D ´ KAM, Kur:
SU– Vertinimo objekto kaina;
IN– specifinė pagrindinio produkto kaina (produktyvumo ar galios vienetui);
D– vertinamo produkto galia arba eksploatacinės savybės;
KAM– suvestinis koeficientas, apibūdinantis konkrečios numatomos prekės savikainos ar kainos priklausomybę nuo jos parametrų vertės. Jis lygus dalinių koeficientų sandaugai, kai atsižvelgiama į atitinkamo parametro įtaką numatomai gaminio savikainai arba kainai.
N Normatyvinis-parametrinis metodas sėkmingai naudojamas kuriant daugybę didmeninių kainoraščių, kurie gali būti atitinkamos reguliavimo informacijos šaltinis.
P ri vertinimo metodas, pagrįstas vienarūšio objekto kaina Daroma prielaida, kad vienarūšio objekto pagaminimo savikaina yra artima vertinamo objekto gamybos savikainai ir susidaro veikiant šiems objektams bendriems gamybos veiksniams.
INŠiuo metu gaminami nauji panašaus modelio ir prekės ženklo objektai atrenkami kaip vienarūšiai objektai. Prekybos mažmeninės prekybos organizacijų duomenys gali būti naudojami kaip pradinė informacija.
M Vertinimo metodas, pagrįstas vienarūšio objekto kaina, apima vertinimo objekto pakeitimo išlaidų apskaičiavimą.
P Palyginti su kitais metodais, objekto vertinimas vienarūšio objekto kaina leidžia atsižvelgti į rinkos sąlygas. Tuo pačiu, jei vienarūšiai objektai techninėmis charakteristikomis skiriasi nuo vertinimo objekto, šis metodas reikalauja vienarūšių objektų kainų pakeitimų.
M palyginimo metodas su identišku objektu, kurių pagalba naudojami parametriniai skirtumai tarp analogo ir vertinimo objekto. Identiškas objektas yra objektas, kurio markė (modelis), įranga, papildoma įranga ir gamintojas yra tokios pat kaip ir vertinamas objektas. Identiškas objektas neturi struktūrinių skirtumų nuo vertinamo objekto pagal technines charakteristikas.
IR Informacijos šaltiniai nustatant vertinimo objekto atgaminimo kainą vertinimo dieną gali būti įranga prekiaujančių įmonių kainoraščiai, internete ar spausdintuose leidiniuose skelbiama informacija, prašymas gamintojui ar įrangos tiekėjui. Leidžiama konsultuotis žodžiu su įmonių, kurios parduoda ar gamina įrangą, atstovais.
D Importuojamai įrangai leidžiama naudoti tiekimo sutartį kaip informacijos apie naujos identiškos įrangos kainą šaltinį, jei:
Įranga buvo pateikta nauja, nenaudota;
Sutartis sudaroma tiesiogiai su įrangos gamintoju arba įmonės atstovybe Rusijos Federacijoje;
Vertinamo objekto chronologinis amžius neviršija dvejų metų.
M kainų indekso metodas daugiausia naudojami nustatant reprodukcijos kainą.
P Daroma prielaida, kad vertintojas žino visas atgaminimo išlaidas tą dieną ( Tj), nesutampa su vertinimo data ( Į) ir nutolę nuo vertinimo datos pakankamai ilgą laikotarpį.
IN Apskritai atitinkamas modelis aprašomas taip:
SU= C0´ aš(Į; Tj) , Kur:
SU– bendra atgaminimo išlaidų kaina vertinimo dieną;
SU– visos ankstesnės datos atgaminimo išlaidos;
aš(Į; Tj) – objekto vertės pokyčių indeksas (indeksų grandinė) laikotarpiu nuo Tj prieš Į.
IN Infliacijos indeksai, tam tikrų rūšių prekių ir produktų grupių ar gamybos priemonių gamintojų kainų augimo indeksai, sukurti Rusijos Federacijos federalinės statistikos tarnybos skaičiavimo centro, žiniasklaidoje skelbiami bendrieji ir pramonės infliacijos indeksai. , ir naudojami valiutų kursai.
Susidėvėjimo aptikimas
Pįvertinimo klausimų atžvilgiu nusidėvėjimas reiškia objekto vertės praradimą jo eksploatavimo ar ilgalaikio saugojimo metu, mokslo ir technologijų pažangą bei ekonominę padėtį apskritai.
P Išskiriamos priežastys, dėl kurių susidėvėjimas:
Fizinis;
Funkcinis;
Išorinis (ekonominis).
Fizinis pablogėjimas – vertės praradimas dėl dalinio mašinų ir įrenginių darbinės būklės praradimo dėl jų eksploatavimo ar ilgalaikio saugojimo. Tai pasireiškia senėjimu ir nusidėvėjimu, irimu, rūdijimu, lūžimu ir dizaino defektais.
Funkcinis nusidėvėjimas – mašinų ir įrenginių vertės praradimas dėl naujų technologijų atsiradimo. Funkcinis susidėvėjimas lemia tai, kad iš rinkos nebegaunama ir išstumiama ištisos kartos mašinų ir įrangos. Paprastai atsižvelgiama į du galimo naujos ir senos technologijos skirtumo aspektus arba dvi funkcinio senėjimo kategorijas: perteklinės kapitalo sąnaudos ir perteklinės gamybos sąnaudos.
Išorinis (ekonominis) nusidėvėjimas – vertės praradimas dėl išorinių veiksnių įtakos, pvz., valdžios reguliavimo, padidėjusios konkurencijos, žaliavų pasiūlos pokyčių, rinkų praradimo ir kt.
P Kadangi bet kuris objektas vienu metu gali susidėvėti skirtingais būdais, bendras nusidėvėjimas apskaičiuojamas pagal šią formulę:
I = 1 – (1 – Ifiz / 100) ´ (1 – Ifunkts / 100) ´ (1 – Iek / 100), kur:
Ifuncts – funkcinis nusidėvėjimas, %;
Iek – ekonominis nusidėvėjimas, %.
SU Mašinų ir įrangos kaina, atsižvelgiant į susidėvėjimą, nustatoma pagal formulę:
, Kur:
SU– atgaminimo ar pakeitimo išlaidos, nustatomos atsižvelgiant į įrangos įrengimą;
IR– kaupiamasis Vertinimo objekto nusidėvėjimas.
7.3. Lyginamasis požiūris
SU lyginamasis metodas - vertinamo objekto vertės nustatymo metodų rinkinys, pagrįstas vertinamo objekto palyginimu su objektais, kurie yra vertinamo objekto analogai, apie kurių kainą yra prieinama informacija. Objektas - vertinimo objekto analogas vertinimo tikslais pripažįstamas kaip objektas, panašus į vertinimo objektą pagrindinėmis ūkinėmis, materialinėmis, techninėmis ir kitomis jo vertę lemiančiomis savybėmis.
SU Lyginamasis metodas taikomas, kai yra patikima ir analizei prieinama informacija apie analogiškų objektų kainas ir charakteristikas.
DŠis metodas labiausiai tinka tų tipų mašinoms, įrangai ir techninėms priemonėms, kurių antrinė rinka yra išvystyta. Šis metodas pagrįstas rinkos kainų nustatymu, kurie tinkamai atspindi esamos įrangos „vertę“.
P Taikydamas lyginamąjį vertinimo metodą, vertintojas privalo:
Pasirinkti palyginimo vienetus ir atlikti lyginamąją vertinimo objekto ir kiekvieno analogiško objekto analizę visiems palyginimo elementams. Kiekvienam analoginiam objektui galima pasirinkti kelis palyginimo vienetus. Palyginimo vienetų pasirinkimas turi būti pagrįstas.
Kiekvienam palyginimo elementui sureguliuokite analoginio objekto palyginimo vieneto reikšmes. Atlikdamas koregavimą, vertintojas turi įvesti ir pagrįsti koregavimo skalę bei paaiškinti, kokiomis sąlygomis atliktų koregavimų reikšmės skirsis. Palyginimo vieneto koregavimo skalė ir procedūra neturėtų keistis nuo vieno analogiško objekto prie kito.
Sutikite dėl pasirinktų objektų – analogų – palyginimo vienetų verčių koregavimo rezultatų. Vertintojas turi pagrįsti patikslintų lyginamųjų vienetų verčių ir analogiškų objektų patikslintų kainų derinimo schemą.
8. RINKOS VERTĖS NUSTATYMASAPIEBJEKTAAPIECENKI
D Vertinamo Objekto rinkos vertei apskaičiuoti buvo taikomi lyginamieji ir kaštų vertinimo metodai.
D Pajamų metodas daugiausia naudojamas įmonėms, gamybos kompleksams ir kitiems verslo objektams įvertinti.
IN Dėl to, kad pajamų sąvoka siejama su konkrečia gamyba ar paslaugų teikimu, pajamų metodas yra neefektyvus vertinant tam tikras darbo priemonių rūšis, kurios, kaip taisyklė, yra pajamas generuojančios sistemos elementai.
IN ryšium su tuo, kas išdėstyta pirmiau, Vertintojai mano, kad atsisakius pajamų metodo vertinant vertinamas savaeiges transporto priemones, vertinimo rezultatai nebus iškraipyti.
8.1. Objekto vertės nustatymas naudojant kaštų vertinimo metodą
R Vertinimo objekto pakeitimo kaina buvo apskaičiuota taikant palyginimo su identišku objektu metodą.
IN Kaip identiškas objektas Vertinimo objektui Nr. 1 - savaeigė mašina LIEBHERR PR724 buldozeris, mašinos serijos numeris: VAUZ0753AZT pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinis numeris: 52 NM 5472, vikšrinis buldozeris PR724 LITRONIC buvo iš LIEBHERR pasirinktas.
T Techninės ir eksploatacinės įrangos, pasirinktos kaip identiškos vertinamai LIEBHERR PR724 buldozerinei savaeigei mašinai, techninės ir eksploatacinės charakteristikos pateiktos žemiau 8 lentelėje.
IR Informacijos šaltinis buldozerinės savaeigės mašinos LIEBHERR PR724 identiško objekto savikainai nustatyti buvo oficialaus LIEBHERR įmonės atstovo Rusijoje – Ruslandoje pateikti duomenys.
P apie prašymą Vertintojai– Rusland“ gautas 2001-01-01 komercinis pasiūlymas Nr.33 (žr. 8 lentelę).
IN Kaip identiškas objektas Vertinimo objektui Nr. 2 - savaeigė mašina XСMG ZL50G frontalinis krautuvas, mašinos serijos numeris: , pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinio numerio numeris: 52 НМ 5471, frontalinis krautuvas ZL50G iš XСMG buvo pasirinktas.
IR Informacijos šaltinis, leidžiantis nustatyti savaeigės mašinos XСMG ZL50G frontalinio krautuvo identiško objekto kainą, buvo įmonių, tiekiančių ir parduodančių specialią įrangą iš Kinijos, tinklalapiuose paskelbti duomenys (žr. 9 lentelę žemiau).
P Kadangi informacija apie visus analogus buvo gauta iš patikimų šaltinių, o parametrai, kuriais remiantis buvo koreguojami analogai, yra palyginami, vertinimo objekto Nr. 2 pakeitimo kaštai buvo skaičiuojami kaip aritmetinis vidurkis.
8 lentelė
PAKEITIMO IŠLAIDŲ IŠLAIDŲ APSKAIČIAVIMAS
savaeigė mašina LIEBHERR PR724 buldozeris
|
Nr. |
Komercinis pasiūlymas |
Naujo buldozerio kaina, rubliai (su PVM) |
Pardavėjo informacija |
|||||||||||||||||||||||||||||
|
01-01-01 komercinis pasiūlymas Nr.33. Pristatymo sąlygos. Hidraulinio buldozerio modelis PR724 LITRONIC. Buldozerio kaina yra 245 000 eurų pristatymo sąlygomis (DDP Nižnij Novgorodas). Buldozeris paruoštas siuntimui. Kelionės į Nižnij Novgorodą laikas: 3 savaitės iš gamyklos sandėlio Telfse (Austrija). Numatomas pristatymo laikas: 2009 m. gruodžio mėn. Pasiūlymo galiojimo laikas: iki 2009 m. gruodžio 05 d. Mokėjimo sąlygos. Įrangos tiekimo finansavimas. LIEBHERR yra pasirengęs svarstyti įvairius atsiskaitymo už įrangą variantus. Pasirašius sutartį 30 proc. 50% po paruošimo išsiuntimui. Pasirašius įrangos priėmimo aktą 20 proc. Garantija. Garantija suteikiama 12 mėnesių arba 2000 darbo valandų, atsižvelgiant į tai, kas įvyksta anksčiau, bet ne ilgiau kaip 15 mėnesių nuo išsiuntimo iš gamyklos datos. Buldozerio aprašymas ir techninės charakteristikosPR724 LITRONIC
|
245 000 eurų pagal pristatymo sąlygas (DDP Nižnij Novgorodas) arba 10 867 490 rublių. |
http://www. /lh/ru/98618_98769.asp? AdresasID=98769 - Rusija Žemės kasimo ir krovos įrangos skyrius Rusija, Nižnij Novgorodo miestas, Gagarino prospektas, 22 pastatas. Komissarovas Igoris Telefonai: biuras. *****@****com. |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
Keitimo išlaidų kaina, rubliai (su PVM) |
10 rublių |
T Taigi, Vertinimo objektų pakeitimo kaina, atsižvelgiant į apvalinimą, bus (trylika milijonų penkiolika tūkstančių septyni šimtai trys rubliai) rublių, įskaitant PVM (18%), įskaitant:
Savaeigės mašinos LIEBHERR PR724 buldozerio keitimo kaina, mašinos serijos numeris: VAUZ0753AZT, pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinio numerio numeris: 52 NM 5472, – (Dešimt milijonų aštuoni šimtai septyniasdešimt šeši tūkstančiai keturi šimtai devyniasdešimt ) rublių (su PVM);
Savaeigės mašinos XСMG ZL50G frontalinio krautuvo keitimo kaina, mašinos serijos numeris: , pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinio numerio numeris: 52 NM 5471, – 2148213 (Du milijonai šimtai keturiasdešimt aštuoni tūkstančiai du šimtai trylika) rublių (su PVM) .
8.1.2. Sukaupto nusidėvėjimo dydžio nustatymas
P daikto įvertinimo atžvilgiu nusidėvėjimas – vertinamo objekto vertės praradimas dėl:
Jo naudojimas arba ilgalaikis saugojimas (fizinis nusidėvėjimas);
Mokslo ir technologinės pažangos plėtra, dėl kurios buvo išleisti pažangesni dizainai (funkcinis pasenimas arba pasenimas);
Radikalus makroekonominės situacijos pasikeitimas (ekonominis ar išorinis senėjimas).
IN Jei konkretus fizinio nusidėvėjimo tipas nėra apibrėžtas, tada „pagal numatytuosius nustatymus“ reiškia natūralų fizinį nusidėvėjimą.
IR Vertinimo objektų nusidėvėjimas buvo skaičiuojamas modernizuotu gyvavimo trukmės metodu. Susidėvėjimo skaičiavimas naudojant modernizuotą naudojimo trukmės metodą buvo atliktas pagal apibendrintą formulę:
I = 1 – e–1,6 (Thr/Tss) (1), kur:
Tхр – chronologinis objekto amžius – skaičiuojamas nuo daikto pagaminimo datos iki dabartinės datos (įvertinimo datos);
Tss yra šios grupės mašinų ir įrangos eksploatavimo laikas – standartinis eksploatavimo laikas, kuriam pasibaigus laikoma, kad objektas yra tiek susidėvėjęs, kad netinkamas tolesniam naudojimui ir yra visiškai nusidėvėjęs. Standartinį tarnavimo laiką, kaip taisyklė, nustato gamintojas, remdamasis gamyklos patirtimi prižiūrint ir atliekant tokių objektų remonto darbus.
IR nusidėvėjimas, apskaičiuojamas pagal aukščiau pateiktą (1) formulę, yra bendras suminis objekto nusidėvėjimas, įskaitant fizinį, funkcinį ir išorinį nusidėvėjimą.
X Vertinimo objektų chronologinis amžius yra vieneri metai.
SU Remiantis Rusijos Federacijos Vyriausybės 2001-01-01 dekretu N 1 (su pakeitimais, padarytais 2001-01-01 N 676) „Dėl ilgalaikio turto, įtraukto į nusidėvėjimo grupes, klasifikavimo“, kitos savaeigės mašinos ir įranga (ekskavatoriai, buldozeriai, grandikliai ir greideriai, griovių kasėjai ir kanalizacijos valytuvai ir kt.) priklauso penktai nusidėvėjimo grupei, kurios naudingo tarnavimo laikas nuo 7 metų iki 10 metų imtinai.
IR atsižvelgiant į tai, kad vertinami objektai pasižymi aukšta surinkimo kokybe ir dalių atsparumu dilimui, Vertintojai nustatė standartinį Vertinimo objektų tarnavimo laiką – 10 metų.
T Taigi bendras Vertinimo objektų nusidėvėjimas bus:
I = 1 – e–1,6 (Tcr/Tss) = 1 – e–1,6 (1/10) = 15 %.
8.1.3. Objekto savikainos apskaičiavimas, vertinant savikainos metodą
R Objekto savikainos apskaičiavimas naudojant kaštų vertinimo metodą pateiktas 10 lentelėje.
10 lentelė
IŠLAIDŲ NUSTATYMAS
Objektas naudojant sąnaudų metodą vertinant
T Taigi, Turto savikaina, gauta taikant savikainos metodą, atsižvelgiant į apvalinimą, bus 11 milijonų šešiasdešimt trys tūkstančiai trys šimtai keturiasdešimt aštuoni) rubliai, įskaitant PVM (18%), įskaitant:
Savaeigės mašinos LIEBHERR PR724 buldozerio kaina, mašinos serijos numeris: VAUZ0753AZT pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinio numerio numeris: 52 NM 5472, – 9237367 (Devyni milijonai du šimtai trisdešimt septyni tūkstančiai trys šimtai šešiasdešimt septyni) rubliai (su PVM);
Savaeigės mašinos XСMG ZL50G frontalinio krautuvo kaina, mašinos serijos numeris: , pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinio numerio numeris: 52 NM 5471, – 1825981 (Vienas milijonas aštuoni šimtai dvidešimt penki tūkstančiai devyni šimtai aštuoniasdešimt -vienas) rublis (su PVM).
8.2. Turto vertės nustatymas taikant lyginamąjį vertinimo metodą
IN Atlikus savaeigių mašinų LIEBHERR PR724 buldozerio ir XСMG ZL50G frontalinio krautuvo antrinės rinkos tyrimą buvo rasti objektai, kurie buvo vertinamo kilnojamojo turto analogai. Tyrimo rezultatai pateikti 11 ir 13 lentelėse.
N Būtini pakeitimai buvo sumažinti iki šių.
1. Susidėvėjimo reguliavimas buvo įvestas analogų nusidėvėjimo laipsnį privedus prie vertinamo Objekto nusidėvėjimo laipsnio, kuriam buvo panaudota tokia formulė:
KAM– pataisos koeficientas;
IRO– Vertinimo objekto susidėvėjimas, %;
IRA– analogo nusidėvėjimas, %.
IR Analogiškų objektų nusidėvėjimas buvo skaičiuojamas modernizuotu gyvenimo trukmės metodu. Susidėvėjimo skaičiavimas modernizuotu naudojimo trukmės metodu buvo atliktas naudojant aukščiau pateiktą apibendrintą formulę (1).
2. Nuolaida derantis . Pateiktos visų analogų kainos yra pasiūlymo kainos. Pasiūlymo kaina turėtų būti koreguojama, jei pirkinys yra apyvartinis, kas būdinga antrinėje rinkoje.
P Remiantis savaeigių mašinų LIEBHERR PR724 buldozerio ir XСMG ZL50G frontalinio krautuvo antrinės rinkos tyrimo rezultatais, buvo nustatyta, kad daugeliu atvejų sudarant sandorius įmanoma derėtis. Suderinamų nuolaidų diapazonas paprastai yra nuo 5% iki 10%.
IN Koregavimo suma aukcionui buvo priimta minimalia verte (5 proc.) objektams - savaeigių mašinų LIEBHERR PR724 buldozerio analogams, atsižvelgiant į nedidelį pasiūlymų skaičių rinkoje ir aukštą surinkimo kokybę, o 2012 m. maksimalus (10%) objektams - savaeigių mašinų analogai XСMG ZL50G frontalinis krautuvas , remiantis daugybe šios markės šakinių krautuvų pasiūlymų.
KAM derinimas nebuvo atliktas tik analoginiam Nr.6 vertinamam savaeigiui staklei XСMG ZL50G frontaliniam krautuvui, kur pardavėjo įmonė nustatė tam tikrą derybų apribojimą (duomenis žr. 13 lentelėje).
P Kadangi informacija apie visus analogus buvo gauta iš patikimų šaltinių, o parametrai, kuriais remiantis buvo koreguojami analogai, yra palyginami, Vertinimo objektų kaina buvo skaičiuojama kaip aritmetinis vidurkis.
P Vertinimo objektų vertės skaičiavimai, pagrįsti analogų pasiūlymo kainomis lyginamuoju metodu, atsižvelgiant į atitinkamus pakeitimus, kurie buvo pritaikyti nuosekliai, apibendrinti 12 ir 14 lentelėse.
T Taigi, Turto kaina, gauta taikant lyginamąjį vertinimo metodą, atsižvelgiant į apvalinimą, bus 8 817 133 (aštuoni milijonai aštuoni šimtai septyniolika tūkstančių vienas šimtas trisdešimt trys) rubliai, įskaitant PVM (18%), įskaitant:
Savaeigės mašinos LIEBHERR PR724 buldozerio kaina, mašinos serijos numeris: VAUZ0753AZT pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinis numeris: 52 NM 5472, – 7097852 (septyni milijonai devyniasdešimt septyni tūkstančiai aštuoni šimtai penkiasdešimt du) rublių (su PVM);
Savaeigės mašinos XСMG ZL50G frontalinio krautuvo kaina, mašinos serijos numeris: , pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinio numerio numeris: 52 NM 5471, – 1719281 (Vienas milijonas septyni šimtai devyniolika tūkstančių du šimtai aštuoniasdešimt vienas ) rublių (su PVM).
8.3. Rezultatų derinimas ir išvada dėl Vertinimo objekto rinkos vertės
Vertinant kilnojamąjį turtą Vertintojai Išlaidoms nustatyti buvo taikomi du būdai: sąnaudomis pagrįstas ir lyginamasis. Kiekvienas naudojamas metodas yra pagrįstas tam tikromis prielaidomis ir turi tam tikrų apribojimų, į kurių įtaką kiekvieno vertinimo objekto vertei atsižvelgiama susitariant dėl rezultatų.
ZATRATNY POŽIŪRIS. Išlaidų metodas vertinant mašinų ir įrangos savikainą yra pagrįstas tuo, kad jų vertė yra laikoma jų gamybos sąnaudomis, atsižvelgiant į nusidėvėjimą per eksploatavimo laiką.
Šis vertinimo metodas suteikia pačius pagrįstiausius rezultatus vertinant objektus su nedideliu nusidėvėjimu.
PALYGINTIKŪNAS POŽIŪRIS. Taikant lyginamojo vertinimo metodą labiau naudojama faktinė rinkos informacija.
Šis metodas labiausiai tinka tų tipų mašinoms ir įrangai, kurių antrinė rinka yra išvystyta.
Šio požiūrio pranašumas yra galimybė atsižvelgti į pardavėjų ir pirkėjų reakciją į esamas rinkos sąlygas.
AtSuderinus rezultatus, sąnaudoms ir lyginamiesiems metodams priskiriami vienodi svorio koeficientai – 0,5 .
P Priimtos svorio reikšmės atspindi Vertintojų požiūrį. Nėra jokių kitų šaltinių, leidžiančių gauti konkrečias šių koeficientų vertes, išskyrus medžiagą iš ekspertų analizės ir nuomonių, todėl jie negali būti naudojami. Svertinis Turto rinkos vertės įvertinimas apskaičiuojamas pagal formulę:
Suvz = å SUi ´ Ki,Kur:
Svz– svertinis rinkos vertės įvertinimas;
SUi– rinkos vertės įvertinimas naudojant vieną iš metodų;
Ki– atitinkamo metodo svorio koeficientas.
Þ Atitikties rezultatai pateikti 15 lentelėje.
15 lentelė
Sog las kiaušialąstės sijos res ul tat ov
IŠVADA DĖL RINKOS VERTĖS:
RINKOS KAINA kilnojamasis turtas, esantis adresu: Rusijos Federacija, Nižnij Novgorodo sritis, Kstovskio rajonas, būtent:
Savaeigė mašina LIEBHERR PR724 buldozeris, mašinos serijos numeris: VAUZ0753AZT pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinio numerio numeris: 52 NM 5472;
Savaeigė mašina XСMG ZL50G frontalinis krautuvas, mašinos serijos numeris: , pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinio numerio numeris: 52 NM 5471,
nuo 30 lapkritis 2009 9941000 (devyni milijonai devyni šimtai keturiasdešimt vienas tūkstantis) rublių (su PVM), įskaitant:
Savaeigės mašinos LIEBHERR PR724 buldozerio rinkos vertė, mašinos serijos numeris: VAUZ0753AZT pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinio numerio numeris: 52 NM 5472, – 8168000 (aštuoni milijonai vienas šimtas šešiasdešimt aštuoni tūkstančiai) rublių (su PVM);
Savaeigės mašinos XСMG ZL50G frontalinio krautuvo rinkos vertė, mašinos serijos numeris: , pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinio numerio numeris: 52 NM 5471, – 1773000 (Vienas milijonas septyni šimtai septyniasdešimt trys tūkstančiai) rublių (su PVM).
9. REZERVACIJOS VERTĖS NUSTATYMASAPIEBJEKTAAPIECENKI
L Vertinimo objekto likvidacinė vertė gali būti apskaičiuojama tiesioginiu arba netiesioginiu metodu.
P Tiesioginis metodas yra pagrįstas lyginamuoju metodu ir gali būti atliekamas arba tiesiogiai lyginant su analogais, arba naudojant statistinį modeliavimą (koreliacinė – regresinė analizė).
APIE tačiau šio metodo pritaikomumas Rusijos sąlygomis yra ribotas dėl informacijos bazės apie sandorių kainas priverstinio pardavimo sąlygomis nepakankamumo ir neprieinamumo.
KAM Pagrindinis metodas išreiškiamas apskaičiuojant objekto likvidavimo vertę, palyginti su jo rinkos verte.
APIE Pagrindinis sunkumas šiuo atveju yra apskaičiuojant nuolaidą priverstiniam pardavimo pobūdžiui.
F Priverstinio pardavimo veikėjas susideda iš žemesnio lygio veiksnių sistemos:
Rinkos plėtra yra vienas iš svarbiausių veiksnių, apibūdinančių objekto likvidumo lygį;
Ekspozicijos laikotarpis yra svarbiausias veiksnys, atspindintis galimos kainos sumažėjimą sumažėjus reikiamam pardavimo laikotarpiui;
Bendras investicinis objekto patrauklumas;
Turto rinkos vertė;
Turto pardavimo datos rinkos sąlygos;
Rinkodaros lygis.
L Likvidacinė vertė savo ruožtu skirstoma į:
tvarkinga likvidacinė vertė, kai turtas parduodamas per protingą laikotarpį, kad būtų galima gauti aukštas turto pardavimo kainas;
priverstinio likvidavimo vertė, kai turtas parduodamas kuo greičiau, dažnai vienu metu ir tame pačiame aukcione;
Likvidacinė vertė įmonės turto egzistavimo pasibaigimo atveju, kai įmonės turtas neparduodamas, o nurašomas ir sunaikinamas ir šioje vietoje statoma nauja, progresyvi įmonė, suteikianti reikšmingą ekonominį ar. socialinis poveikis.
IR Remiantis tuo, kas išdėstyta, galima daryti išvadą, kad pagrindinis veiksnys, turintis įtakos likvidacinės vertės vertei ir skiriantis ją nuo rinkos vertės, yra priverstinio pardavimo veiksnys, būdingas ne rinkos sąlygoms parduodant turtą.
KAM Be to, likvidacinė vertė vertinimo teorijoje suprantama kaip piniginė suma, kuri yra skirtumo tarp pajamų iš turto likvidavimo ir jo įgyvendinimo išlaidų. Tai kaina, su kuria turi sutikti turto savininkas, kai yra priverstas parduoti turtą per ribotą laikotarpį, o tai neleidžia nemaža dalimi potencialių pirkėjų susipažinti su turtu ir pardavimo sąlygomis.
T Todėl šioje vertinimo ataskaitoje turto likvidacinė vertė bus apskaičiuojama pagal šią formulę:
Vl= RS × Kl(2), kur:
Vl– vertinimo objekto likvidacinė vertė;
RS– vertinimo objekto rinkos vertė, atitinkanti standartinį eksponavimo laiką;
Cl– tam tikras koeficientas, apibūdinantis priverstinį pardavimo kainos sumažinimą rinkos kainos atžvilgiu, užtikrinantis patikimą objekto pardavimą per reikiamą (trumpesnį) laiką nei pardavimo laikas standartinėmis sąlygomis (likvidumo koeficientas).
SU Pažymėtina, kad šiuo metu vertinimo literatūroje nėra vieningų likvidacinės vertės apskaičiavimo metodų. Paprastai galimi likvidacinės vertės nustatymo metodai yra pagrįsti prielaida, kad likvidacinė vertė yra rinkos vertės išvestinė priemonė ir yra susijusi su (2) formulėje pateiktu koeficientu.
L Turto likvidumą apibūdina tai, kaip greitai objektą galima iškeisti į pinigus, tai yra parduoti už rinkos vertę atitinkančią kainą, atviroje rinkoje konkurencinėje aplinkoje, kai sandorio šalys elgiasi protingai, turėdamos visas reikiamą informaciją, o sandoriui įtakos neturi jokios ypatingos aplinkybės.
KAM Kiekybinė likvidumo charakteristika gali būti objekto ekspozicijos rinkoje laikas, tai yra laikas, reikalingas objektui parduoti atviroje ir konkurencingoje rinkoje. Praktikoje likvidumą patogiau charakterizuoti suskirstant jį į atskiras grupes, laipsnius, priklausomai nuo galimo pardavimo ir numatomo pardavimo laikotarpio.
A Darbo „Vertinimas įkeitimo tikslais: teorija, praktika, rekomendacijos“ autoriai pasiūlė tokią turto likvidumo gradaciją priklausomai nuo pardavimo laiko (16 lentelė).
16 lentelė
F Tokios gradacijos funkcinis naudingumas visų pirma slypi galimybe palyginti tam tikrą likvidumo laipsnį su likvidacinės nuolaidos verte ir vėlesniu jos įtraukimu į nuolaidą, nustatant likvidavimo vertę. Didesnis likvidumo laipsnis atitinka mažesnę nuolaidą ir nuolaidą. Taip yra dėl to, kad likvidesnio turto atveju yra didesnis ′ Didesnė tikimybė per ribotą pardavimo laikotarpį rasti pirkėją, norintį pasiūlyti tinkamą turto kainą.
IN Likvidacinės nuolaidos dydis, priklausantis nuo likvidumo laipsnio, gautas empiriškai, parodytas 17 lentelėje.
17 lentelė
L Likvidumas visų pirma priklauso nuo turto paklausos dydžio, kaip taisyklė, dėl šios rūšies turto trūkumo. Likvidumą taip pat veikia:
Paklausos elastingumas tokio tipo turtui.
Turto būklė . Tai labiau taikoma įrangai. Paprastai sena ir susidėvėjusi įranga yra mažiau skysta nei santykinai nauja įranga,
Naudojamų šiuolaikinių technologijų laikymasis . Šis veiksnys ypač svarbus proceso įrangai. Atsižvelgiant į statybos pramonę, galime išskirti technologinę įrangą, skirtą apdailos medžiagų gamybai. Kai viena medžiaga pakeičiama kitomis – technologiškai pažangesnėmis, patogesnėmis, saugesnėmis ar ekologiškesnėmis, atitinkamai mažėja ir įrangos, naudojamos pasenusių medžiagų gamybai, poreikis.
Skalė. Šis veiksnys apibūdina turto likvidumo sumažėjimą, kurio charakteristikos labai skiriasi nuo vidutinių verčių. Toks turtas gali būti paklausus labai ribotam pirkėjų ratui, todėl ekspozicijos laikotarpis tokiems objektams yra gana ilgas, o didelio našumo įranga gali būti apskritai nelikvidi, jei jos nereikia dideliems rinkos dalyviams.
IN Visus objektus, susijusius su mašinomis, įrenginiais ir transporto priemonėmis užstato likvidumo požiūriu, galima suskirstyti į tris dideles grupes – „Skystas“, „Sąlygiškai likvidus“ ir „Nelikvidus“ turtas.
KAMĮ „Liquid“ turto grupę patartina įtraukti objektus, kuriais prekiaujama atviroje konkurencinėje rinkoje pasiūlos ir paklausos sąlygomis. Pagrindinės šios grupės įrangos skiriamosios savybės:
Įranga yra serijinė, unifikuota ir skirta plačiam vartotojų ratui;
Įranga naudojama įvairiose pramonės šakose arba vienoje pramonės šakoje daugelyje įmonių;
Internete yra pasiūlymų tiek parduoti, tiek pirkti šiuos objektus;
Yra gana daug nepriklausomų šios įrangos pardavėjų ir gamintojų;
Įrangos pardavimo pasiūlymų kainas galima nustatyti iš kelių šaltinių ir patvirtinti įranga prekiaujančių įmonių kainoraščiais, spausdintais leidiniais ar tiesiogiai iš gamintojų gauta informacija;
Rinka siūlo tiek naują, tiek naudotą įrangą.
KAMĮ šią grupę įeina: bendrosios paskirties transporto priemonės, kelių tiesimo ir žemės ūkio technika, metalo ir medžio apdirbimo įranga, komercinė ir maisto įranga, biuro įranga ir kt.
APIE„Liquid“ grupei priklausanti įranga, atsižvelgiant į pardavimo atviroje konkurencinėje rinkoje laikotarpį, gali būti sąlygiškai reitinguojama pagal likvidumo laipsnį pagal aukščiau pateiktą 16 lentelėje.
G Likvidumo klasifikavimas pagal laipsnius yra patogus tuo, kad leidžia kiekvienam likvidumo laipsniui palyginti diskonto vertę, kad būtų nustatyta likvidavimo vertė.
SUĮ „Liquid“ grupę įtrauktos įrangos likvidumo laipsnį galima netiesiogiai nustatyti pagal balą, pagrįstą 18 lentelėje išvardytais veiksniais.
18 lentelė
|
Nr. |
veiksnys |
Ženklai |
Taškai |
|
Kai kurie | |||
|
Nė vienas | |||
|
Kai kurie | |||
|
Nė vienas | |||
|
Kai kurie | |||
|
Nėra | |||
|
nuo 15 iki 60 proc. | |||
|
Pramonės būklė. | |||
|
Stabilumas | |||
|
Stagnacija |
P Susumavus visų veiksnių balus, įrangos likvidumo laipsnis nustatomas pagal tokią gradaciją (žr. 19 lentelę).
19 lentelė
APIE Vertinamas kilnojamasis turtas yra užstato objektas.
« Įkeitimas – prievolės užtikrinimo būdas, kai kreditorius – įkaito turėtojas įgyja teisę, skolininkui neįvykdžius prievolės, gauti patenkinimą įkeisto turto sąskaita, pirmenybę teikiant kitiems kreditoriams, išskyrus išimtis. numato įstatymas“.
« Įkeisto turto sąskaita įkaito turėtojas turi teisę visiškai patenkinti savo reikalavimus, nustatomus pagal faktinio patenkinimo laiką, įskaitant palūkanas, nuostolius, atsiradusius dėl įvykdymo uždelsimo, o įstatymų ar sutarties numatytais atvejais – netesybas. ; Taip pat atlygintinos būtinos įkeisto turto išlaikymo ir įkeitimu užtikrinto reikalavimo įgyvendinimo išlaidos.“
« Įkeisto kilnojamojo turto, kuris buvo areštuotas teismo sprendimu, realizavimas (pardavimas) vykdomas parduodant viešajame aukcione, Rusijos Federacijos įstatymų, reglamentuojančių vykdymo procesą, nustatyta tvarka.
IN vykdymo procese vertė nustatoma pagal šio turto ribotą ekspozicijos laikotarpį (laiką, per kurį vertinamas objektas turi būti rinkoje, kad jį būtų galima parduoti), tai yra priverstinio likvidavimo verte.
SU Turto pardavimo terminas nustatytas Federalinio įstatymo – Federalinio įstatymo „Dėl vykdymo procedūrų“ 90 straipsnyje: „aukcionai turi būti surengti per du mėnesius nuo tos dienos, kai aukciono organizatorius gavo turtą pardavimui“.
T Taigi Vertinimo objekto priverstinio eksponavimo laikotarpis bus du mėnesiai.
APIE Pagrindinė vertinamo turto paskirtis – birių ir vienkartinių medžiagų pakrovimo, iškrovimo ir transportavimo darbai, dideli grunto kiekiai pervežami nedideliais atstumais. Buldozerius ir krautuvus pirmiausia perka statybos ir komunalinės organizacijos.
APIEĮvertintos savaeigės transporto priemonės buvo įsigytos įgyvendinant Nižnij Novgorodo įmonės įgyvendintą komplekso „TerraSki“ kompleksą netoli Nižnij Novgorodo srities Kstovskio rajono statybos.
KAM Vertintų savaeigių mašinų LIEBHERR PR724 buldozerio ir XСMG ZL50G frontalinio krautuvo konkurenciniai pranašumai gali būti siejami su tuo, kad nepaisant to, kad šių markių mašinos gaminamos užsienyje, gamyklos turi gana platų pardavėjų tinklą ir oficialias atstovybes. Rusijos Federacijoje, o tai žymiai palengvina šių mašinų garantinę ir pogarantinę priežiūrą.
SU Pažymėtina, kad LIEBHERR PR724 savaeigės transporto priemonės priklauso aukštų kainų segmentui šios klasės mašinų rinkoje. Šios markės buldozeriai pasižymi aukšta dalių kokybe, ilgaamžiškumu, atsparumu dilimui. Tačiau didelė LIEBHERR PR724 buldozerių kaina gerokai sumažina potencialių pirkėjų ratą.
IN Tuo pačiu metu buldozeriai, turintys tokias charakteristikas kaip LIEBHERR PR724, rinkoje yra gana paklausūs dėl savo aukštos kokybės ir našumo - didelės statybos įmonės, rinkdamosi tarp vietinės ir užsienio gamybos buldozerių, dažniausiai teikia pirmenybę. pastariesiems, įskaitant tuos, kuriuos gamina Austrijos įmonė LIEBHERR.
M Kinijos įmonės XCMG pagamintas frontalinio krautuvo modelis ZL50G dėl savo kainos yra gana paklausus Rusijos rinkoje. Pagal kokybės charakteristikas kiniški krautuvai yra prastesni už europietiškus modelius, tačiau yra žymiai pranašesni už vietinius, o šio modelio mašinų kainos yra artimos Rusijoje surinktų krautuvų kainoms. Šis faktas paaiškina gana didelį šio modelio ZL50G krautuvų pasirinkimą pirminėje ir antrinėje Rusijos rinkose.
IN Finansų krizės poveikį ypač stipriai pajuto Rusijos statybų pramonė. Remiantis oficialia statistika, dėl krizės daugiau nei 50% statybos pramonės įmonių – tiek gyvenamosios, tiek pramonės – nutraukė veiklą.
IR h – dėl smarkiai išaugusių paskolų palūkanų normų ir sutrumpėjusio jų grąžinimo termino Rusijos mažos ir vidutinės statybos įmonės – pagrindinės kelių tiesimo technikos vartotojos – praktiškai nebegali tęsti savo veiklos. Tai rodo, kad bus sunku rasti tikrą pirkėją vertinamai įrangai.
N remiantis tuo, kas išdėstyta aukščiau Vertintojai Sudarytos 20 ir 21 lentelės, kurių pagrindu buvo nustatytas vertinamo kilnojamojo turto likvidumo laipsnis.
20 lentelė
Vertinimo objekto Nr. 1 likvidumo balas – buldozeris LIEBHERR PR724L
|
Nr. |
veiksnys |
Ženklai |
Taškai |
|
Sukauptas įrangos nusidėvėjimas paskolos sutarties pabaigoje, %. | |||
|
Potencialių vartotojų skaičius regione. | |||
|
Prieinamumas ir organizacijų, parduodančių šią įrangą, skaičius. |
Kai kurie | ||
|
Informacijos apie šios įrangos kainas išsamumas informacijos šaltiniuose. |
Kai kurie | ||
|
Įrangos unikalumo laipsnis. | |||
|
Specializuotų patalpų reikalavimas įrangai išdėstyti. | |||
|
Galimybė parduoti įrangą kaip atskirus komponentus. | |||
|
Išmontavimo, transportavimo, vėlesnio montavimo ir derinimo išlaidų santykis su įrangos kaina. | |||
|
Pramonės būklė. |
Stagnacija | ||
|
Iš viso taškų: |
21 lentelė
Vertinimo objekto Nr. 2 – priekinio krautuvo XСMG ZL50G likvidumo balas
|
Nr. |
veiksnys |
Ženklai |
Taškai |
|
Sukauptas įrangos nusidėvėjimas paskolos sutarties pabaigoje, %. | |||
|
Potencialių vartotojų skaičius regione. | |||
|
Prieinamumas ir organizacijų, parduodančių šią įrangą, skaičius. | |||
|
Informacijos apie šios įrangos kainas išsamumas informacijos šaltiniuose. | |||
|
Įrangos unikalumo laipsnis. | |||
|
Specializuotų patalpų reikalavimas įrangai išdėstyti. | |||
|
Galimybė parduoti įrangą kaip atskirus komponentus. | |||
|
Išmontavimo, transportavimo, vėlesnio montavimo ir derinimo išlaidų santykis su įrangos kaina. | |||
|
Pramonės būklė. |
Stagnacija | ||
|
Iš viso taškų: |
T Taigi vertinamo turto likvidumo laipsnį galima apibūdinti kaip „vidutinį“. Vidutinio likvidumo laipsnio įrangai likvidacinės nuolaidos diapazonas pagal aprašytą metodiką bus nuo 15 iki 20% (žr. 19 lentelę). Apskaičiuojant vertinamo Turto likvidacinę vertę, priimama mažiausia vertė iš nurodyto intervalo.
T Taigi vertinamo kilnojamojo turto likvidacinė vertė bus:
Savaeigės mašinos LIEBHERR PR724 buldozerio likvidacinė vertė, mašinos serijos numeris: VAUZ0753AZT pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinio numerio numeris: 52 NM 5472: 8168000 × (1 – 15%/100%) = 6942 arba 8 atsižvelgiant į apvalinimą (šeši milijonai devyni šimtai keturiasdešimt trys tūkstančiai) rublių;
Savaeigės mašinos XСMG ZL50G frontalinio krautuvo likvidacinė vertė, mašinos serijos numeris: , pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinio numerio numeris: 52 NM 547: 1 773 000 × (1 – 15%/100%) = 1 507 050 rub. arba, atsižvelgiant į apvalinimą, 1 507 000 (Vienas milijonas penki šimtai septyni tūkstančiai) rublių.
UŽKLYUCHEHTY APIE REZERVACIJOS VERTĘ
LIKVIDACINĖ VERTĖ kilnojamasis turtas, esantis adresu: Rusijos Federacija, Nižnij Novgorodo sritis, Kstovskio rajonas, nuo 30 lapkritis 2009 metų, atsižvelgiant į apvalinimą yra 8450000 (aštuoni milijonai keturi šimtai penkiasdešimt tūkstančių) rublių, įskaitant:
Savaeigės mašinos LIEBHERR PR724 buldozerio, mašinos serijos numeris: VAUZ0753AZT pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinio numerio Nr.: 52 NM 5472, – gelbėjimo vertė. 6943000 (Šeši milijonai devyni šimtai keturiasdešimt trys tūkstančiai) rublių.
Savaeigės mašinos XСMG ZL50G frontalinio krautuvo, mašinos serijos numeris: , pagaminimo metai: 2008, spalva: geltona, valstybinio numerio numeris: 52 NM 5471 2009 m. lapkričio 30 d., atsižvelgiant į apvalinimą, yra 1507000 (Vienas milijonas penki šimtai septyni tūkstančiai) rublių.
ª Vertinimo ataskaitoje nurodyta galutinė vertinimo objekto vertė gali būti laikoma rekomenduojama sandoriui su vertinimo objektais sudaryti, jeigu nuo vertinimo ataskaitos surašymo dienos iki vertinimo dienos nepraėjo daugiau kaip šeši mėnesiai. sandoris su vertinimo objektu arba viešo pasiūlymo pateikimo data ( „Federalinis vertinimo standartas „Bendrosios vertinimo sampratos, vertinimo požiūriai ir vertinimo reikalavimai“ (FSO Nr. 1) Patvirtintas Ekonominės plėtros ministerijos įsakymu ir Rusijos Federacijos prekyba 2001-01-01 Nr. 000).
ª Visi šios ataskaitos priedai yra neatskiriama jos dalis.
IP sąrašas Autorius l zo va nn s yra tikslūs
1. Rusijos Federacijos civilinis kodeksas.
2. Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas.
3. 2001 m. sausio 1 d. Federalinis įstatymas „Dėl vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje“ Nr. 135 – Federalinis įstatymas.
4. 2001-01-01 Rusijos Federacijos federalinis įstatymas Nr. 000 - 1 „Dėl įkeitimo“.
5. Federalinis vertinimo standartas „Bendrosios vertinimo sampratos, metodai ir vertinimo reikalavimai (FSO Nr. 1).“ Patvirtinta Rusijos Federacijos ekonominės plėtros ir prekybos ministerijos 2001 m. sausio 1 d. įsakymu Nr. 000.
6 . Federalinis vertinimo standartas „Vertinimo tikslas ir vertės rūšys (FSO Nr. 2)“. Patvirtinta Rusijos Federacijos ekonominės plėtros ir prekybos ministerijos 2001 m. sausio 1 d. įsakymu Nr. 000.
7. Federalinis vertinimo standartas „Reikalavimai vertinimo ataskaitai (FSO Nr. 3)“. Patvirtinta Rusijos Federacijos ekonominės plėtros ir prekybos ministerijos 2001 m. sausio 1 d. įsakymu Nr. 000.
8. Rusijos Federacijos Vyriausybės 2001-01-01 dekretas N 1 (su pakeitimais, padarytais 2001-01-01 N 676) „Dėl ilgalaikio turto, įtraukto į nusidėvėjimo grupes, klasifikavimo“.
9. Rusijos vertintojų draugijos „SSO ROO 2005“ vertinimo standartų rinkinys.
1. Mašinų ir įrenginių rinkos vertės įvertinimas. Serija „Vertinimo veikla“. Mokomasis ir praktinis vadovas. – M.: Delo, 1998 m.
2. „Pramoninės įrangos kainos nustatymo metodika“, Maskva, 1996 m.
3. „Ilgalaikio turto aktyviosios dalies vertinimas“, Maskva: Finstatinform, 1997 m.
4. „Mašinų ir įrangos vertinimas“, redagavo Aliko J., 1995 m.
5. , „Technologinių mašinų ir įrenginių susidėvėjimas vertinant jų rinkos vertę“: Vadovėlis. – M.: NVO „Rusijos vertintojų draugija“, 2002 m.
6.
7. „Motorinių transporto priemonių savikainos, restauravimo išlaidų ir prekinės vertės praradimo nustatymas. Metodinis vadovas ekspertams“. 2000 m. gruodžio 15 d. patvirtino Rusijos Federacijos teisingumo ministerija.
1. Pirkimo-pardavimo sutartis Nr. 01 – 1/00 01-01-01 sudaryta tarp ir.
2. Tiekimo sutartis Nr. 000EM18 - TERMINAS - MK 01-01-01 buvo sudaryta tarp - Rusland ir.
3. 2001-01-01 mokėjimo pavedimas Nr.91 (mokėjimo paskirtis: pirmas įmokas už buldozerį).
4. 2001-01-01 mokėjimo pavedimas Nr.92 (mokėjimo paskirtis: antrasis mokėjimas už buldozerį).
5. 2001 m. sausio 1 d. mokėjimo pavedimas Nr. 000 (mokėjimo paskirtis: trečia įmoka už buldozerį).
1 . http://www. *****
2. http://www. *****
3. http://www. *****
4. http://www.
5. http://www. *****
6. http://www. *****
7. www. už
8. www. emserv. ee
9. http://www. ypatingas. *****
10. http://*****
11. http://www. *****
12. http://www. *****
J. Alico „Vertinant mašinas ir įrangą“.
Atstovybės Nižnij Novgorod adresas: Nižnij Novgorodas, Gagarino prospektas, 22 pastatas. Telefonai: 8 – , 8 (8– 2069, el. paštas: ofisas. *****@***com
„Vertinimas užstato tikslais: teorija, praktika, rekomendacijos“ / , . – M.: Finansai ir statistika, 2008 m.
Metodinis vadovas ekspertams „Motorinių transporto priemonių vertės, atkūrimo sąnaudų ir prekinės vertės praradimo nustatymas“. 2000 m. gruodžio 15 d. patvirtino Rusijos Federacijos teisingumo ministerija. http://www. *****/Docum/DocumShow_DocumID_122642.html
„Vertinimas užstato tikslais: teorija, praktika, rekomendacijos“ / , . – M.: Finansai ir statistika, 2008 m.
Pilna pakeitimo kaina- vertinamam turtui lygiaverčio naudingumo pastato, pastatyto iš naujų medžiagų ir pagal šiuolaikinius standartus, projektą ir išplanavimą, statybos kaina dabartinėmis kainomis.
Bendra reprodukcijos kaina - Tikslios pastato kopijos statybos dabartinėmis kainomis, naudojant lygiai tokias pačias medžiagas, statybos standartus, dizainą ir tokią pačią darbo kokybę (kuri apima visus defektus, „neatitikimus“ ir pasenimą), kaip ir objektas, kaina. Kitaip tariant, vienas metodas apima Pakeitimas duoti kaip tinkamą pakaitalą, o kitas yra Reprodukcija tiksli kopija.
Daugeliui vertinimo tikslų pageidautina nustatyti visą pakeitimo kainą, nes pakeitus pastatas sukuriamas kitoks nei vertinamas. Be to, sunku išmatuoti esamo pastato ir siūlomo naujo, kuris būtų modernaus dizaino, naudingumo skirtumą. Toks vertinimas turėtų būti pagrįstas rinkos elgesio analize.
Žvelgiant iš teorinės pusės, pakeitimo kaina yra palankesnė, nes mažai tikėtina, kad kas nors norėtų atkurti senesnį nei trejų metų pastatą su visais funkciniais trūkumais. Jei ketinama statyti iš naujo, pirmenybė bus teikiama vienodo ar didesnio naudingumo, tačiau pagal šiuolaikinius standartus, skonį ir dizainą pastatytam pastatui. Tačiau vertinant turtą, sąnaudų metodas dažniausiai lemia atgaminimo kainą.
Vertinimo praktikojestatyba dažniausiai naudojamas vienas iš keturių tarpusavyje susijusių metodų:
kiekybinis metodas,
padidintų konstrukcinių elementų statybos sąnaudų nustatymo būdas ir darbų rūšys,
lyginamųjų vienetų metodas,
panašių objektų palyginimo metodas.
Pagrindas kiekybinis metodas Statybos kainos nustatymas apima išsamią inventorizaciją:
visų tipų darbai visame objekte:
darbo sąnaudos;
medžiagos;
mechanizacijos įrangos naudojimo išlaidos.
Visa tai priskiriama tiesioginių išlaidų kategorijai, rangovo planuojamas pelnas ir kitos išlaidos, įskaitant projektavimą, gamybai reikalingos įrangos montavimą, transportavimo išlaidas ir kt., sumuojamos procentais. Rezultatas yra konsoliduotas objektinis viso gamybos proceso sąnaudų įvertinimas šiuo metu galiojančiomis kainomis.
Statybos darbų naujose aikštelėse kainos nustatymo metodas, pagrįstas padidintų konstrukcinių elementų statybos sąnaudomis ir darbų rūšimis, turi tą pačią lokalinių sąmatų sudarymo schemą, kuri sujungiama į bendrą sąmatą, tačiau galutinis rezultatas nustatomas pagal į padidintos sąmatos standartus, kurie procentais nustato padidintų elementų kainą bendroje objekto savikainoje.
Pasinaudodamas metodas lyginamieji vienetai, vertintojas ieško panašaus į statomą statinio, bet kokiu būdu nustato jo vertę (apytikslę savikainą, buhalterinę vertę, rinkos vertę ir kt.), nustato, kiek kainuoja panašios konstrukcijos lyginamasis vienetas. Lyginamasis vienetas paprastai laikomas naudingu objekto plotu arba jo tūriu. Gauta lyginamojo vieneto savikaina, jei reikia, koreguojama atsižvelgiant į esamus lyginamų objektų skirtumus. Visa statomo objekto savikaina gaunama pakoreguotą lyginamojo vieneto savikainą padauginus iš naujai statomo objekto lyginamųjų vienetų (ploto, tūrio) sumos.
Naudojant metodas analogiški objektaiapibrėžimas kaina statybos darbai paremti parduodamų objektų, panašių į vertinamą objektą, kainų lyginamosios analizės duomenimis. Jei reikia, atliekami atitinkami koregavimai, kad būtų atsižvelgta į objektų skirtumus, dėl kurių atsiranda vertinamo objekto vertė. Šis metodas rekomenduojamas išlaidų nustatymas, jei yra aktyvi šio tipo konstrukcijų rinka. Nepaisant tam tikrų sunkumų, šis metodas plačiai naudojamas verslo vertinimo praktikoje užsienyje.
Išlaidų metodas – tai vertinamo objekto vertės nustatymo metodų rinkinys, pagrįstas išlaidų, būtinų vertinamam objektui atkurti ar pakeisti, nustatymu, atsižvelgiant į nusidėvėjimą ir senėjimą. Vertinimo objekto atgaminimo kaštai – tai išlaidos, būtinos norint sukurti tikslią vertinimo objekto kopiją, naudojant vertinimo objektui sukurti naudotas medžiagas ir technologijas. Vertinimo objekto pakeitimo kaštai – tai išlaidos, būtinos sukurti panašų objektą naudojant vertinimo dieną naudotas medžiagas ir technologijas FSO Nr.1 kartas 2 23 punktas.
Nekilnojamojo turto vertinimo sąnaudų metodas nustato jo vertę kaip pastatų ir žemės likutinės vertės sumą. Kaip ir pajamų ir lyginamieji metodai, sąnaudų metodas yra pagrįstas lyginamąja analize, kuri šiuo atveju leidžia nustatyti išlaidas, reikalingas atkurti nekilnojamojo turto objektą, kuris atspindi tikslią vertinamo objekto kopiją arba pakeičia jį pagal paskirtį. tikslas. Skaičiuojamos sąnaudos koreguojamos pagal vertinamo objekto faktinį tarnavimo laiką, būklę ir naudingumą.
Yra keletas atvejų, kai galima taikyti išlaidų metodą:
- -Kai vertinami nauji ar neseniai pastatyti objektai;
- - Kai reikia nustatyti geriausią ir efektyviausią žemės naudojimo būdą;
- - Kai reikalinga naujos statybos galimybių studija;
- - Įvertinti nebaigtus statybos projektus;
- - Įvertinimui, siekiant nustatyti pastatų, žemės sklypų apmokestinimo objektus;
- - Vertinimui draudimo tikslais;
- - Dėl galutinio kainos patvirtinimo.
Pagrindiniai sąnaudų skaičiavimo etapai taikant sąnaudų metodą:
- 1. Žemės sklypo rinkos vertės įvertinimas;
- 2. Vertinamo pastato keitimo atgaminimo visos kainos įvertinimas;
- 3. Susidėvėjimo dydžio apskaičiavimas;
- 4. Vertinimo objekto atgaminimo ar pakeitimo kainos nustatymas;
- 5. Galutinės vertinimo objekto kainos apskaičiavimas pastato atgaminimo ar keitimo išlaidas sumuojant su žemės sklypo savikaina.
Vertinimo objekto pakeitimo kaina – tai panašaus į vertinimo objektą objekto sukūrimo išlaidų suma, įvertinimo dieną egzistuojančiomis rinkos kainomis, atsižvelgiant į vertinimo objekto nusidėvėjimą.
Vertinimo objekto atgaminimo kaštai – tai kaštų suma rinkos kainomis, egzistuojančiomis vertinimo dieną, siekiant sukurti identišką vertinimo objektui objektą, naudojant tapačias medžiagas ir technologijas, atsižvelgiant į objekto susidėvėjimą. vertinimo objektas.
Patartina skaičiuoti atgaminimo kaštus, nes pakeitimas lemia pastato statybos sąnaudas, kurios daugeliu atžvilgių skiriasi nuo vertinamo.
Atkūrimo sąnaudų skaičiavimo pasirinkimas yra pagrįstas, jei vertinamas pastatas turi funkcinio nusidėvėjimo požymių, o tai mažina jo komercinį patrauklumą potencialiam pirkėjui.
Apsvarstykime būdus, kaip nustatyti atgaminimo ar pakeitimo kainą.
Kiekybinio tyrimo metodą sudaro visų rūšių darbų, reikalingų atskirų objekto konstrukcinių elementų ir viso objekto statybai: darbo sąnaudų, medžiagų ir darbo mechanizavimo priemonių, sąmatų sudarymas. Prie šių išlaidų turi būti pridėtos kūrėjo pridėtinės išlaidos ir pelnas, taip pat projektavimo, statybos, įrangos, reikalingos vertinamiems patobulinimams atkurti, įsigijimo ir įrengimo išlaidos. Kiekybinės analizės metodas yra pats tiksliausias, bet kartu ir daugiausiai darbo reikalaujantis. Jo naudojimas reikalauja aukštos kvalifikacijos vertintojų ir didelės patirties rengiant statybos sąmatas.
Lyginamojo vieneto metodas prasideda nustatant panašaus pastato lyginamojo vieneto statybos kainą. Tada koreguojami skirtumai tarp vertinamo objekto ir panašaus objekto. Visa tiriamojo turto vertė nustatoma pakoreguotą palyginamo vieneto savikainą padauginus iš lyginamųjų vienetų skaičiaus. Renkantis analoginį objektą, būtina atsižvelgti į vieną funkcinę paskirtį, fizinių savybių panašumą, palyginamą lyginamų objektų chronologinį amžių ir kitas charakteristikas.
Padidintų darbų, skirtų žemės sklypo rinkos vertei nustatyti, suskirstymo pagal komponentus metodas skiriasi nuo ankstesnio metodo tuo, kad viso pastato savikaina apskaičiuojama kaip atskirų jo pastato elementų pamatų, perdangų sąnaudų suma. , sienos ir kt.
Yra keletas komponentų suskaidymo metodo parinkčių:
- – Subrangos būdas pagrįstas tuo, kad statytojas dažniausiai samdo subrangovus bent daliai darbų atlikti. Taikant šį metodą, objekto savikaina randama pridedant visų subrangovų išlaidas.
- - Suskirstymo pagal darbo profilį metodas yra panašus į subrangos metodą. Apima atskirų specialistų samdymo išlaidų apskaičiavimą.
- - Sąnaudų paskirstymo metodas naudoja skirtingus palyginimo vienetus, kad įvertintų skirtingas pastatų sudedamąsias dalis, tada šie įverčiai sumuojami.
Susidėvėjimo aptikimas
Nusidėvėjimo nustatymas būtinas siekiant atsižvelgti į naujo objekto ir realiai vertinamo turto savybių skirtumus.
Vertinimo nuvertėjimas reiškia vertinamo objekto naudingumo, taigi ir vertės, praradimą dėl bet kokios priežasties.
Yra trys nusidėvėjimo apskaičiavimo būdai:
- - pardavimų palyginimai;
- - efektyvus amžius;
- - suskirstymas į dėvėjimo tipus.
Labiausiai paplitęs yra skirstymo į drabužių rūšis metodas.
Atsižvelgiant į nekilnojamojo turto vertę mažinančius veiksnius, nusidėvėjimas skirstomas į fizinį, funkcinį ir išorinį ekonominį. Fizinis ir funkcinis susidėvėjimas gali būti pašalinamas arba nepataisomas. Ekonominio nusidėvėjimo, kaip taisyklė, pašalinti negalima.
Susidėvėjimas laikomas nuimamu, jei jį pašalinti fiziškai įmanoma ir ekonomiškai įmanoma.
Visų galimų nusidėvėjimo tipų nustatymas yra sukauptas turto nusidėvėjimas.
Fizinis nusidėvėjimas atspindi nuosavybės fizinių savybių pokyčius laikui bėgant, pavyzdžiui: konstrukcinių elementų defektus. Fizinis nusidėvėjimas gali atsirasti veikiant eksploataciniams veiksniams arba veikiant natūraliems ir natūraliems veiksniams.
Yra keturi pagrindiniai fizinio nusidėvėjimo skaičiavimo metodai: ekspertinis, reguliavimo arba apskaitos...
Patartina naudoti lyginamąjį metodą, kai yra pakankamai informacijos apie naujausius panašių objektų pirkimo-pardavimo sandorius. Analizuojant reikėtų atsižvelgti į bet kokį palyginamo turto pardavimo sąlygų skirtumą nuo įprastų rinkos sąlygų vertinimo dieną.
Išlaidų metodas taikomas vertinant beveik bet kokį nekilnojamąjį turtą, tačiau ne visais atvejais toks taikymas yra pagrįstas, pavyzdžiui, vertinant pajamas generuojantį nekilnojamąjį turtą. Kaštų metodo taikymo pranašumas yra dėl to, kad informacijos apie įvykdytas analogiškų objektų pirkimo-pardavimo operacijas nepakankamumas ir nepatikimumas arba pajamų iš objekto trūkumas arba nesugebėjimas jų numatyti kai kuriais atvejais apriboja galimybę. naudoti kitus vertinimo metodus.
Pagrindinis puslapis > SantraukaSprendimas. Norėdami apskaičiuoti visą pakeitimo kainą, naudojame lyginamojo vieneto metodą ir formulę (6.3). Tolesniuose skaičiavimuose, apskaičiuojant visą biurų pastato pakeitimo kainą, plėtotojo pelnas buvo naudojamas 23-26% intervalo viduryje, o tai atitinka B2 ir žemesnės klasės biurų pastatų vystytojo pelną per 20 -30 km nuo Maskvos žiedinio kelio, tai yra, verslininko pelnas nustatytas 24,5%. Būtina atsižvelgti į PVM, kuris yra 18 proc. Taigi gauname tokį bendros pastato pakeitimo kainos apskaičiavimą. Vp pakeitimas = 14 400,53 · 480,0 · 1,0 · 1,0 · 1,126 · 1,245 · 1,18 = 11 434 297 rubliai. Atsakymas. Bendra vertinamo pastato pakeitimo kaina, apskaičiuota lyginamojo vieneto metodu, yra lygi 11 434 300 rublių.
pagal komponentų skaidymo metodą
Komponentų skaidymo metodas skiriasi nuo ankstesnio tuo, kad viso pastato savikaina skaičiuojama kaip atskirų jo statinio komponentų – pamatų, sienų, perdangų ir kt. Kiekvieno komponento kaina apskaičiuojama pagal tiesioginių ir netiesioginių išlaidų sumą, reikalingą tūrio vienetui sukurti pagal formulę:Vп pakeitimas =[Σ V j · C j ]· K n, (6.4)
Kur Vп pakeitimas yra visos pakeitimo išlaidos; V j – j-osios dedamosios tūris; C j – tūrio vieneto savikaina; Kn – koeficientas, kuris atsižvelgia į esamą neatitikimą tarp vertinamo objekto ir pasirinktos tipinės struktūros (identiškam objektui. Yra keletas komponentų suskirstymo metodo naudojimo variantų:
- subranga; suskirstymas pagal darbo profilį; išlaidų paskirstymas.
Visos atgaminimo (pakeitimo) kainos apskaičiavimas
kiekybinio tyrimo metodas
Kiekybinio tyrimo metodas yra pagrįstas detaliais kiekybiniais ir kaštais atskirų komponentų įrengimo, įrangos ir viso pastato statybos sąnaudų skaičiavimais. Be tiesioginių sąnaudų skaičiavimo, būtina atsižvelgti į pridėtines ir kitas sąnaudas, surašoma pilna vertinamo objekto rekonstrukcijos sąmata. Kiekybinės apklausos metodas duoda tikslesnius rezultatus, tačiau kartu tai yra ir daug darbo reikalaujantis metodas, dėl kurio vertintojas turi turėti tam tikrą teorinį pasirengimą ir didelę praktinę patirtį. Statybos sąmatai nustatyti surašoma sąmatos dokumentacija, kurią sudaro lokalinės sąmatos ir lokalinės sąmatos skaičiavimai, objektų sąmatos ir objekto sąmatos skaičiavimai, atskirų sąnaudų rūšių sąmatos skaičiavimai, statybos sąnaudų suvestinės sąmatos skaičiavimai, sąnaudų suvestinės ir kiti dokumentai. . Vietinės sąmatos yra pirminės sąmatos dokumentai, kurie sudaromi tam tikrų tipų darbams ir pastatų bei konstrukcijų išlaidoms, taip pat bendriesiems statybvietės darbams remiantis parengta darbo dokumentacija. Objektinės sąmatos kaupia duomenis iš lokalinių sąmatų ir leidžia formuoti konsoliduotas (sutartines) statybos produktų kainas. Konsoliduotos statybos išlaidų sąmatos sudaromos remiantis statybvietės sąmata ir sąmata. Sąnaudų skaičiavimo metodai. Rengiant sąmatas (skaičiavimus) investuotojui ir rangovui alternatyviu pagrindu, gali būti naudojami šie sąnaudų apskaičiavimo metodai:- išradingas; išteklių indeksas; bazinis indeksas; bazinė kompensacija; remiantis duomenų banku apie anksčiau pastatytų ar suprojektuotų analoginių objektų savikainą.
6.3. Turto nusidėvėjimo nustatymas
Bendra atgaminimo ar keitimo kaina yra naujo pastato atgaminimo (pakeitimo) išlaidų suma įvertinimo dieną galiojančiomis kainomis. Todėl būtina atsižvelgti į naujo turto ir vertinamo turto savybių skirtumus. Nešioti vertinant reiškia vertinimo objekto naudingumo, taigi ir vertės, praradimą dėl bet kokios priežasties. Nusidėvėjimas (kaip vertės praradimas) gali būti išreikštas absoliučiais ir santykiniais vienetais. Jei nusidėvėjimas išreiškiamas absoliučiais vienetais (piniginiais vienetais), tai jis atimamas iš visų atgaminimo išlaidų.
Vrep = Vprep – Ir arba Vrep = Vprep – Ir (6.5)
kur SV yra objekto atgaminimo kaina; V pakeitimas – objekto patobulinimų pakeitimo kaina; Vр reprodukcija – bendra objekto atgaminimo kaina; Vп pakeitimas – visos objekto keitimo išlaidos; Ir – vertinimo objekto nusidėvėjimas, išreikštas piniginiais vienetais. Jei nusidėvėjimas išreiškiamas santykiniais vienetais (procentais), taikoma ši formulė:
Vп atkurta = V atkurta ∙(1 – И), (6.6)
Kur I yra vertinamo objekto nusidėvėjimas, išreikštas santykiniais vienetais. Yra du būdai nustatyti nusidėvėjimą:
- viso gyvenimo metodas; skirstymo į drabužių rūšis būdas.
Susidėvėjimo apskaičiavimas naudojant eksploatacijos trukmės metodą
Susidėvėjimas yra objekto laiko funkcija. Pastatų nusidėvėjimo nustatymas eksploatavimo trukmės metodu grindžiamas vertinamo objekto konstrukcijų ištyrimu ir prielaida, kad faktinis objekto amžius yra susijęs su tipine ekonomine tarnavimo trukme, o sukauptas nusidėvėjimas – su pastato savikaina. pastato atgaminimas (pakeitimas). Skaičiuojant nusidėvėjimą eksploatavimo trukmės metodu, naudojamos šios sąvokos: Pastato fizinis tarnavimo laikas (T n) - pastato eksploatavimo laikotarpis, per kurį pastato laikančiųjų konstrukcinių elementų būklė atitinka tam tikrus kriterijus. (struktūrinis patikimumas, fizinis ilgaamžiškumas ir kt.). Fizinis objekto eksploatavimo laikas nustatomas statybos metu ir priklauso nuo pastato kapitalo grupės. Fizinis gyvenimas baigiasi, kai objektas nugriaunamas. Chronologinis amžius (T faktas) – tai laikotarpis, praėjęs nuo objekto atidavimo eksploatuoti iki įvertinimo datos. Efektyvus amžius (T eff) apskaičiuojamas pagal chronologinį statinio amžių, atsižvelgiant į jo techninę būklę ir vertinimo dieną vyraujančius ekonominius veiksnius, turinčius įtakos vertinamo objekto vertei. Priklausomai nuo pastato eksploatacinių savybių, efektyvus amžius gali skirtis nuo chronologinio amžiaus aukštyn arba žemyn. Esant normaliam (tipiniam) pastato eksploatavimui, efektyvusis amžius dažniausiai lygus chronologiniam amžiui.
Ryžiai. 6.1. Pastato gyvavimo laikotarpiai ir jų apibūdinimas
vertinimo rodikliai
Fizinio nusidėvėjimo, efektyvaus amžiaus ir ekonominio gyvenimo trukmės rodikliai yra tam tikru santykiu, kurį galima išreikšti formule
I = (Teff / Tn) ∙ 100%, (6,7)
Kur aš yra nusidėvėjimas, %.; Tef – faktinis amžius, nustatomas eksperto pagal elementų arba viso pastato techninę būklę; Tn – tipiškas fizinio gyvenimo laikotarpis. Fizinis nusidėvėjimas gali būti skaičiuojamas tiek atskiriems pastato elementams, tiek visam pastatui. Apytiksliems susidėvėjimo skaičiavimams galima naudoti supaprastintą formulę
I = (T faktas / T n) ∙ 100%, (6,8)
Kur T faktas yra chronologinis amžius. Formulės (6.8) naudojimas aktualus skaičiuojant palyginamų objektų nusidėvėjimo procentinius koregavimus (lyginamojo pardavimo metodas), kai vertintojui nėra galimybės apžiūrėti pasirinktų analogų, kad nustatytų (6.7) formulėje naudojamus rodiklius. Pavyzdys. Nustatykite vertinamo turto vertę. Vertinamas žemės sklypas su pastatu, pastatytu 1980 m. Standartinis pastato tarnavimo laikas – 150 metų. Žemės sklypo rinkos vertė nustatyta lyginant pardavimus ir yra lygi 4,5 mln. Bendra konstrukcijos pakeitimo kaina buvo nustatyta lyginamuoju vieneto metodu 11,4 milijono rublių. Vertinimo data: 2010 m. sausio 30 d. Sprendimas. Chronologinis pastato amžius – 30 metų. Konstrukcijos nusidėvėjimui apskaičiuoti naudojame formulę (6.8), nes faktinis amžius nenurodytas. I = (T faktas / T n) ∙ 100% =30/150*100% = 30%. Vertinamo objekto vertei apskaičiuoti taikome 6.2 formulę. V= 4 500 000 + (11 400 000 – 0,3*11 400 000) = 12 480 000 rublių. Taigi vertinamo objekto savikaina, skaičiuojant kaštų metodu, siekė 12 480 000 rublių.
Susidėvėjimo apskaičiavimas skirstant į nusidėvėjimo rūšis metodą
Labiausiai paplitęs nusidėvėjimo skaičiavimo metodas yra skirstymo į drabužių rūšis būdas. Atsižvelgiant į nekilnojamojo turto vertę mažinančius veiksnius, nusidėvėjimas skirstomas į fizinį, funkcinį ir išorinį (ekonominį). Fizinis ir funkcinis susidėvėjimas gali būti pašalinamas arba nepataisomas. Išorinis susidėvėjimas dažniausiai yra nepataisomas. 
Ryžiai. 6.2. Nekilnojamojo turto objektų nusidėvėjimo klasifikacija
Visų galimų nusidėvėjimo rūšių suma yra sukauptas turto nusidėvėjimas. Fizinis pablogėjimas atspindi nuosavybės fizikinių savybių pokyčius laikui bėgant (pavyzdžiui, konstrukcinių elementų defektus). Fizinis nusidėvėjimas gali atsirasti veikiant eksploataciniams veiksniams arba veikiant natūraliems ir natūraliems veiksniams. Funkcinis nusidėvėjimas reiškia turto vertės sumažėjimą, susijusį su projektavimo ir planavimo sprendinių, statybos standartų, projektavimo kokybės ir gamybos medžiagų neatitikimu šiems daiktams šiuolaikiniams reikalavimams. Išorinis susidėvėjimas– tai nekilnojamojo turto vertės sumažėjimas dėl išorinės aplinkos neigiamos įtakos vertinimo objekto atžvilgiu: vieta, situacija rinkoje, servitutai, nustatyti tam tikram nekilnojamojo turto naudojimui, aplinkinės infrastruktūros pasikeitimai. ir teisėkūros sprendimai mokesčių srityje ir kt. Susidėvėjimas laikomas nuimamu, jei jį pašalinti fiziškai įmanoma ir ekonomiškai įmanoma. Fizinis nuimamas nusidėvėjimas nustatomas savikainos metodu, apskaičiuojant būtinų darbų, skirtų atskiriems pastato konstrukciniams elementams pakeisti ir tobulinti, sąnaudas. Kaštų metodas susideda iš pastatų ir konstrukcijų elementų atkūrimo išlaidų nustatymo. Kainos metodas naudojamas nuimamam fiziniam nusidėvėjimui nustatyti. Fizinio nusidėvėjimo skaičiavimo savikainos metodu pavyzdys pateiktas 6.5 lentelėje.
6.5 lentelė.
Nuimamo fizinio nusidėvėjimo skaičiavimo pavyzdys
| Elementai pastatas | Bendra elemento atgaminimo kaina, rubliai | Objektyviai būtinos remonto išlaidos, rubliai |
| Fondas | ||
| Požeminės ir komunalinės sistemos | ||
| Santechnika ir santechnika | ||
| Maitinimo sistema | ||
| Iš viso |
O fizinis i – atskiro i-tojo konstrukcijos elemento fizinis nusidėvėjimas (%);
I i – i-tojo konstrukcijos elemento savitasis svoris;
n – vertinamo pastato konstrukcinių elementų skaičius.
Pastato fizinio nusidėvėjimo skaičiavimas pateiktas 6.6 lentelėje.
6.6 lentelė. Fizinio nusidėvėjimo skaičiavimas
| Pastato konstrukciniai elementai | Dalis visų išlaidų, % | Tikrasis fizinis dėvėti elementas, % | Elemento fizinio nusidėvėjimo dalis bendrame pastato fiziniame nusidėvėjime, % (elektrinis savitasis svoris* *Ifiz el-ta)/100 |
| Fondas | |||
| pertvaros | |||
| Persidengimas | |||
| Stogas ir stogo danga | |||
| Grindys | |||
| Atidarymai | |||
| Apdaila | |||
| Santechnikos ir elektros instaliacijos | |||
| Kiti darbai | |||
| Fizinis pastato nusidėvėjimas |
Norminis metodas.
Fiziniam nusidėvėjimui arba fiziniam nepataisomam nusidėvėjimui apskaičiuoti naudojamas standartinis metodas. Jei skaičiuojamas fiziškai atkuriamas nusidėvėjimas, tai nereikia atsižvelgti į veiksnius, į kuriuos buvo atsižvelgta apskaičiuojant fizinį atkuriamąjį nusidėvėjimą. Fizinis nusidėvėjimas nustatomas suskirstant pastatą į dalis. Vertinamo objekto fizinio nusidėvėjimo dydis nustatytas remiantis „Fizinio nusidėvėjimo vertinimo taisyklėmis“ VSN 53-86(r). Bendras fizinis susidėvėjimas nustatomas pagal (6.9) formulę, kai nustatomi konstrukcinių elementų svoriai ir šių konstrukcinių elementų fizinio nusidėvėjimo reikšmės. Funkcinis nusidėvėjimas Turto vertės mažėjimą jie vadina siejamu su projektavimo ir planavimo sprendinių, statybos standartų, projektavimo kokybės, gamybos medžiagų neatitikimu šiems daiktams keliamiems šiuolaikiniams reikalavimams. Funkcinio nusidėvėjimo priežastys:
trūkumai, dėl kurių reikia pridėti elementų;
trūkumai, dėl kurių reikia pakeisti ar modernizuoti elementus;
super patobulinimai.
pagrįsta nuomos praradimu;
remiantis perteklinėmis veiklos sąnaudomis;
remiantis suporuotais pardavimais.
6.7 lentelė. Funkcinio nusidėvėjimo skaičiavimas pagal nuomos nuostolius
| Numatyti rodikliai | Vidutinis rodikliai pagal analogus | Rodikliai pagal įvertino objektas |
| Metinė nuoma (Automobilis), rub./m2 | ||
| Nuomojamas plotas (S), m2 | ||
| Nuostolių nuo perkrovos koeficientas (Kp), % PVD | ||
| Veiklos sąnaudos (AR), rub./m2 | ||
| Kapitalizacijos norma, apskaičiuota rinkos išskyrimo metodu (R), % | ||
| Žemės dalis turto vertėje (dзу), % | ||
| Galimos bendrosios pajamos, rub. per metusPVD = Sar ٠ S | ||
| Faktinės bendrosios pajamos, rub. per metusDVD = PVD ٠ (1 – Kp) | ||
| Grynosios veiklos pajamos, rub. per metus CHOD = DVD – ARBA | ||
| Turto kaina, rub.V=CHOD/R | ||
| Pastato kaina, rub. Vzd = V ٠ (1 – dзu) (šiuose skaičiavimuose žemės sklypo dalis imama kaip ekspertinė 25 proc. |
Kainos metodą rekomenduojama taikyti vertinant nekilnojamojo turto objektus – žemės sklypus, užstatytus pagal kapitalinius statybos projektus, arba kapitalinės statybos projektus, bet ne jų dalis, pavyzdžiui, gyvenamąsias ir negyvenamąsias patalpas.
Vertinant nekilnojamąjį turtą patartina taikyti kaštų metodą, jei jis atitinka efektyviausią žemės sklypo naudojimą kaip neužstatytą ir galima teisingai įvertinti fizinį nusidėvėjimą, taip pat funkcinį ir išorinį (ekonominį) kapitalo pasenimą. statybos projektai;
Kaštų metodą rekomenduojama taikyti, kai rinkos aktyvumas yra mažas, kai nepakanka duomenų, reikalingų vertinant lyginamąjį ir pajamų metodus, taip pat vertinant specialios paskirties ir paskirties nekilnojamąjį turtą (pavyzdžiui, linijinius objektus, hidraulinius). statiniai, vandens bokštai, siurblinės, katilinės, inžineriniai tinklai ir kitas nekilnojamasis turtas, kurio sandorių ir pasiūlymų rinkos duomenų nėra).
Išlaidų metodo taikymo seka
Paprastai turto vertė, nustatyta naudojant savikainos metodą, apskaičiuojama tokia seka:
teisių į žemės sklypą kaip neužstatytą vertės nustatymas;
kapitalo statybos projektų sukūrimo (atgaminimo ar pakeitimo) išlaidų apskaičiavimas;
verslininko pelno nustatymas;
susidėvėjimo ir pasenimo nustatymas;
Kapitalinės statybos projektų kainos nustatymas sumuojant šių objektų sukūrimo išlaidas ir verslininko pelną bei atimant jų fizinį nusidėvėjimą;
nekilnojamojo turto vertės nustatymas kaip teisių į žemės sklypą vertės ir kapitalinės statybos projektų kainos suma;
Nustatant nekilnojamojo turto rinkos vertę kaštų metodu, žemės sklypas vertinamas kaip neužstatytas, darant prielaidą, kad jis naudojamas efektyviausiai.
Kursiniame darbe žemės sklypo vertė bus nustatoma lyginamojo požiūrio metodais, vadovaujantis „Žemės sklypų rinkos vertės nustatymo metodinėmis rekomendacijomis“, patvirtintomis Rusijos nuosavybės ministerijos 2002 m. kovo 6 d. dekretu. Nr.568-r.
Vertinimo objekto atgaminimo išlaidų suma- vertinimo dieną egzistuojančių kaštų suma rinkos kainomis, siekiant sukurti tapatų vertinimo objektui objektą, naudojant tapačias medžiagas ir technologijas.
Vertinimo objekto pakeitimo kaina- objekto, panašaus į vertinamą objektą, sukūrimo išlaidų suma, įvertinimo dieną egzistuojančiomis rinkos kainomis.
Kursiniame darbe Vertinimo objekto atgaminimo kaina buvo skaičiuojama pradinės kainos indeksavimo metodu. Indeksavimas buvo atliktas naudojant indeksų sistemą, skirtą numatomoms sąnaudoms perskaičiuoti pagal baziniame kainų lygyje nustatytą savikainą. Vietinėms, objektų sąmatoms ir SSR sudaryti buvo naudojami „Maskvos teritoriniai sąmatos standartai“ - MTSN 81.9-98, kuriuose kainos buvo nustatytos 1998 m. sausio 1 d. Programos Hector Estimator – Builder duomenų bazėje yra indeksai, skirti apskaičiuoti sąnaudoms konvertuoti iš bazinės kainos lygio į kainas, galiojančias vertinimo dieną.
Tobulinimo savikaina nustatoma pagal skirtumą tarp naujos statybos savikainos (atgaminimo savikaina arba atkūrimo kaina) ir vertės praradimo dėl sukaupto nusidėvėjimo. Šiuo atveju į objekto savikainą turi būti įtrauktas ne tik rangovo pelnas, kuris įskaičiuojamas į numatomas išlaidas, bet ir verslininko (investuotojo) pelnas, vadinamas vystytojo pelnu.
Verslininko pelnas – tai rinka pagrįsto pelno suma už investicinio projekto organizavimą ir (ar) įgyvendinimą. Verslininko pelnas įvertinamas kaip skirtumas tarp turto pardavimo kainos ir jo sukūrimo kaštų arba turto įsigijimo ir modernizavimo išlaidų. Verslininko pelną galima rasti ir pagal labiausiai tikėtinos alternatyvios kapitalo investicijos grąžos normas. Anot pirmaujančių vystymo įmonių nagrinėjamame regione, tai 10 - 15 proc.
Nustatant patobulinimų pakeitimo kainą, bus atsižvelgiama į sukaupto nusidėvėjimo sumą, kuri apibrėžiama kaip fizinio, funkcinio ir ekonominio nusidėvėjimo suma.
