Fyzická osoba vlastní dom viac ako 3 roky. Momentálne tento dom rekonštruuje t.j. rozširuje plochu a mení vonkajšiu a vnútornú výzdobu. A podľa toho po rekonštrukcii dostáva nový zelený náter. Ak pri predaji alebo rekonštrukcii nepodá daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb 3, dom sa bude považovať za nový objekt

Podľa daňových úradov by v takejto situácii mala byť daň zaplatená a vyhlásenie 3-NDFL predložené, existuje však názor, ktorý vychádza z kumulatívnej analýzy noriem platnej legislatívy, že v tomto v situácii nie je potrebné platiť daň z príjmu fyzických osôb. Pri rozhodovaní treba brať do úvahy skutočnosť, že s vysokou pravdepodobnosťou budete musieť obhájiť svoje postavenie na súde.

Ak sa dokončenie domu uskutoční so zmenou vonkajších hraníc, potom to podľa názoru daňového oddelenia vedie k na vytvorenie novej nehnuteľnosti. Následne odpočítavanie doby jeho vlastníctva prepočítané. Toto stanovisko sa odráža v liste Federálnej daňovej služby Ruska z 8. augusta 2012 č. ED-3-3/2803. To znamená, že všetky príjmy z predaja domu so zmenenými vonkajšími hranicami musia byť zaplatené daňou z príjmu fyzických osôb, ktorá sa musí odraziť v daňovom priznaní (článok 219 daňového poriadku Ruskej federácie).

Pri rekonštrukcii existujúcej nehnuteľnosti nevytvorí sa žiadny nový objekt. Čo treba rozumieť pod pojmom rekonštrukcia, je uvedené v článku 1 ods. 14 Kódexu územného plánovania Ruskej federácie. Z tejto definície vyplýva, že nadstavba, prestavba, rozšírenie objektu je jeho rekonštrukcia. Takéto vysvetlenia sú uvedené v liste Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 26. júla 2011 č. OG-D23-608.

V dôsledku toho dokončenie bytového domu nemá za následok zmenu práv k nemu, a preto sa nevyžaduje opakovaná štátna registrácia existujúceho vlastníckeho práva k nemu. V prípade dokončenia obytnej budovy sa vykonajú zmeny v Jednotnom štátnom registri práv na nehnuteľnosti a transakcie s nimi (USRP). To znamená, že okamihom vzniku vlastníctva bytového domu osobou nie je dátum registrácie zmien nehnuteľnosti v súvislosti s jej dokončením, ale okamih počiatočnej štátnej registrácie vlastníctva k nej.

Ak teda osoba vlastní dom tri roky alebo viac, príjem z jeho predaja vôbec nepodlieha dani z príjmu fyzických osôb (článok 17.1, článok 217 daňového poriadku Ruskej federácie).

Tento záver vyplýva zo súboru pravidiel ustanovených článkami 130–131, 164, 219 a odsekom 1 článku 235 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, odsek 1 článku 4 zákona č. 122-FZ z 21. júla 1997. , oddiel VII pravidiel schválených nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska zo dňa 23. decembra 2013 č. 765.

Treba poznamenať, že arbitrážna prax v tejto otázke sa ešte nerozvinula. Zhodnoťte preto výšku výdavkov či odpočítania majetku, o ktoré je možné znížiť zdaniteľné príjmy a na základe toho aj vhodnosť súdneho konania.

A

Oľga Krasnová, Riaditeľ BSS "Sistema Glavbukh"

Výťažok z predaja

Daň z príjmu fyzických osôb sa vzťahuje na príjmy získané z predaja majetku:

• rezident (pododsek 5 odsek 1, pododsek 5 odsek 3, článok 208 daňového poriadku Ruskej federácie);
• nerezident, ak sa nehnuteľnosť v čase predaja nachádza na území Ruska (odsek 5, odsek 1, článok 208 daňového poriadku Ruskej federácie).

Osoba (rezident alebo nerezident) musí spravidla nezávisle:

• vypočítať a zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb;
• podať priznanie vo formulári 3-NDFL na základe výsledkov roka, v ktorom mal príjem z predaja.

Výnimky sú:

• príjem z predaja majetku vo vlastníctve rezidenta počas troch a viac rokov;
• výnosy z predaja niektorých akcií na základnom imaní a niektorých akcií.

Nepodliehajú dani z príjmov fyzických osôb. Tento postup je ustanovený článkom 228 ods. 1 pododsekom 2 a článkom 217 ods. 17.1 a 17.2 daňového poriadku Ruskej federácie.

Takéto povinnosti sú zakotvené v odsekoch 1 až 3 článku 228 a odsekoch článku 224 daňového poriadku Ruskej federácie.

Suma, z ktorej je potrebné zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb, sa rovná výške príjmu z predaja.

Ak sa predáva majetok, ktorý je v spoločnom podielovom vlastníctve, potom sa musí rozdeliť výška príjmu. V tomto prípade majú spoluvlastníci právo určiť si akýkoľvek postup pri rozdeľovaní príjmu z predaja takéhoto majetku medzi seba bez ohľadu na veľkosť ich vlastníckych podielov.

Samotný postup môže byť špecifikovaný v zmluve alebo dodatočnej dohode. Jasne uveďte, kto bude mať príjem z predaja majetku a v akej výške. Ide o príjem, nielen peniaze od kupujúceho. Keďže kontrolóri sa domnievajú, že náznak, že jeden z vlastníkov dostane všetky peniaze z predaja, nie je postupom na rozdelenie príjmu. Určte sumu, z ktorej je potrebné zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb s prihliadnutím na dosiahnutú dohodu. Takéto závery vyplývajú z listov Ministerstva financií Ruska zo dňa 7. októbra 2014 č. 03-04-05/50328 a zo dňa 28. augusta 2014 č. 03-04-05/42984.

situácia: z akej výšky príjmu musí osoba zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb pri predaji bytového domu, ak sa jeho plocha zväčšila dokončením stavby? Jedna časť domu bola vo vlastníctve viac ako tri roky a dokončená časť bola vo vlastníctve necelé tri roky.

Daň z príjmu fyzických osôb musíte zaplatiť zo všetkých príjmov z predaja domu, ak je dom dokončený so zmenami vonkajších hraníc. Ak sa vonkajšie hranice domu nezmenili, daň neplatíte.

Ak bol dom dokončený bez zmeny vonkajších hraníc, potom pri jeho predaji nebudete musieť platiť daň z príjmu fyzických osôb. Keďže registrácia domu so zväčšenou plochou bez zmeny vonkajších hraníc neznamená ukončenie jeho vlastníctva (článok 68 pravidiel schválený nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 23. decembra 2013 č. 765). Podobný názor odrážajú listy Ministerstva financií Ruska z 26. januára 2012 č. 03-04-05/7-77 a Federálnej daňovej služby Ruska z 8. augusta 2012 č. ED-3- 3/2803.

Ak sa dokončenie domu uskutoční so zmenou vonkajších hraníc, potom to podľa názoru daňového oddelenia vedie k vytvoreniu novej nehnuteľnosti. Následne sa odpočítavanie doby jeho vlastníctva počíta nanovo. Toto stanovisko sa odráža v liste Federálnej daňovej služby Ruska z 8. augusta 2012 č. ED-3-3/2803. To znamená, že všetky príjmy z predaja domu so zmenenými vonkajšími hranicami musia byť zaplatené daňou z príjmu fyzických osôb ().

Hlavný účtovník radí: Existujú argumenty, ktoré vám umožňujú neplatiť daň z príjmu fyzických osôb pri predaji domu so zmenenými vonkajšími hranicami. Sú nasledovné.

Pri rekonštrukcii existujúcej nehnuteľnosti nevzniká nová nehnuteľnosť. Čo treba rozumieť pod pojmom rekonštrukcia, je uvedené v článku 1 ods. 14 Kódexu územného plánovania Ruskej federácie. Z tejto definície vyplýva, že nadstavba, prestavba, rozšírenie objektu je jeho rekonštrukcia. Takéto vysvetlenia boli uvedené v liste Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 26. júla 2011 č. OG-D23-608.

V dôsledku toho dokončenie bytového domu nemá za následok zmenu práv k nemu, a preto sa nevyžaduje opakovaná štátna registrácia existujúceho vlastníckeho práva k nemu. V prípade dokončenia obytnej budovy sa vykonajú zmeny v Jednotnom štátnom registri práv na nehnuteľnosti a transakcie s nimi (USRP). To znamená, že okamihom vzniku vlastníctva bytového domu osobou nie je dátum registrácie zmien nehnuteľnosti v súvislosti s jej dokončením, ale okamih počiatočnej štátnej registrácie vlastníctva k nej.

Ak teda osoba vlastní dom tri roky alebo viac, príjem z jeho predaja vôbec nepodlieha dani z príjmu fyzických osôb (článok 17.1, článok 217 daňového poriadku Ruskej federácie).

Tento záver vyplýva zo súboru noriem ustanovených článkami a odsekom 1 článku 235 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článkom 4 zákona č. 122-FZ z 21. júla 1997, oddiel VII pravidiel schválených zákonníka), pokiaľ ide o určenie doby vlastníctva majetku jednotlivcom .V súlade s článkom 217 ods. 17.1 zákonníka príjem fyzických osôb, ktoré sú daňovými rezidentmi Ruskej federácie za zodpovedajúce zdaňovacie obdobie, z predaja majetku, ktorý bol vo vlastníctve daňovníka tri a viac rokov nepodlieha dani z príjmov fyzických osôb. ustanovuje tieto dôvody zániku vlastníctva: scudzenie jeho majetku vlastníkom iným osobám, odmietnutie vlastníka vlastníckeho práva, zničenie alebo zničenie majetku, strata vlastníctva v iných prípadoch ustanovených zákonom. Z ustanovenia paragrafu 67 Pravidiel pre vedenie Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, schváleného nariadením vlády Ruskej federácie zo dňa 18.2.1998 č.219, vyplýva, že zmena v r. nehnuteľnosti v súvislosti s rekonštrukciou alebo prestavbou bez zmeny vonkajších hraníc neznamená zánik vlastníctva k nej.

Skutočnosť, že daňovník zaregistruje nehnuteľnosť v súvislosti so zväčšením jej plochy v dôsledku prestavby bez zmeny vonkajších hraníc, teda neznamená zánik vlastníctva týchto priestorov daňovníkom.

Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá patrí daňovníkovi viac ako tri roky, príjem z predaja tohto bytového domu nie je predmetom dane z príjmov fyzických osôb. Zároveň, ak sa v dôsledku prestavby zmenili vonkajšie hranice priestorov, vznikla nová nehnuteľnosť.

Podľa článku 219 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vlastnícke právo k budovám, stavbám a iným novovytvoreným nehnuteľnostiam, ktoré podliehajú štátnej registrácii, vzniká od okamihu takejto registrácie. V prípade predaja nehnuteľnosti vo vlastníctve daňovníka menej ako tri roky, prijaté príjmy podliehajú zdaneniu príjmov fyzických osôb vo všeobecnom poradí.

Federálna daňová služba Ruska zároveň upozorňuje na skutočnosť, že vyššie uvedené vysvetlenie stanovuje všeobecný postup zdaňovania príjmov fyzických osôb, ktorý nezohľadňuje konkrétne okolnosti a podmienky. Vzhľadom na to, že ste neposkytli dokumenty a informácie potrebné na posúdenie konkrétnych okolností, nie je možné poskytnúť odôvodnené stanovisko k podstate vznesených otázok.

V tejto súvislosti máte na základe pododseku 1 odseku 1 článku 21 kódexu právo predložiť príslušnú žiadosť (s pripojenými podpornými dokumentmi) na objasnenie daňovým úradom v mieste vašej registrácie.

• Stiahnite si formuláre

Otázka: Vlastním bytový dom od roku 2006. Počas môjho bydliska bol dom zrekonštruovaný za účelom zväčšenia celkovej plochy, pričom starý dom nebol zničený a zostal v rovnakých hraniciach a rozmeroch. V roku 2012 boli prijaté nové doklady na vlastníctvo zrekonštruovaného domu a v tom istom roku 2012 bol dom z dôvodu sťahovania predaný. Povedzte mi prosím, či bude táto skutočnosť predaja domu zdanená?

Odpoveď: Ministerstvo pre daňovú a colnú politiku zvážilo odvolanie v otázke zdaňovania príjmov fyzických osôb av súlade s článkom 34.2 daňového poriadku Ruskej federácie (ďalej len kódex) vysvetľuje nasledovné.

V súlade s § 220 ods. 1 ods. 1 zákona má platiteľ pri zisťovaní výšky základu dane právo na odpočítanie dane z nehnuteľností v sumách, ktoré platiteľ prijal v zdaňovacom období z predaja, najmä obytných domov, bytov, izieb a podielov na uvedenom majetku, ktoré sa nachádzali vo vlastníctve daňovníka po dobu kratšiu ako tri roky, ale celkovo nepresahujúce 1 000 000 rubľov.

Z odvolania vyplýva, že bytový dom je od roku 2006 vo vlastníctve daňovníka. Následne bol tento bytový dom zrekonštruovaný a v roku 2012 bolo obdržané nové osvedčenie o štátnej evidencii vlastníctva tohto bytového domu. V roku 2012 bol bytový dom predaný.

Dôvody ukončenia vlastníckych práv sú stanovené v článku 235 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Takýmito dôvodmi sú: odcudzenie jeho majetku vlastníkom iným osobám, odmietnutie vlastníka vlastníckeho práva, strata alebo zničenie majetku, strata vlastníctva majetku v iných prípadoch ustanovených zákonom.

Z ustanovenia paragrafu 67 Pravidiel pre vedenie Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, schváleného nariadením vlády Ruskej federácie z 18. februára 1998 N 219, vyplýva, že zmena v nehnuteľný majetok v súvislosti s rekonštrukciou alebo prestavbou bez zmeny vonkajších hraníc nepredstavuje zánik alebo prevod práva k nemu.

Ak teda rekonštrukcia bytového domu nespôsobila zmeny vonkajších hraníc domu, potom skutočnosť, že daňovník zaregistroval bytový dom v súvislosti s rekonštrukciou jeho plochy, nemá za následok zánik vlastníctva daňovníka. tohto domu.

V súvislosti s tým momentom vzniku vlastníckeho práva daňovníka k bytovému domu nie je dátum opätovného prevzatia listu vlastníctva bytového domu v súvislosti s rekonštrukciou, ale moment prvotného štátneho zápisu vlastníctva k bytovému domu. tento dom.

V súlade s odsekom 17.1 článku 217 kódexu príjmy poberané fyzickými osobami, ktoré sú daňovými rezidentmi Ruskej federácie za zodpovedajúce zdaňovacie obdobie, z predaja najmä obytnej budovy, bytu, izby a podielov na špecifikovanom majetku. , nepodlieha zdaneniu daňou z príjmov fyzických osôb.vo vlastníctve daňovníka tri a viac rokov.

Teda pri predaji bytového domu, ktorý patril daňovníkovi (bez ohľadu na zmeny výmery bytového domu v dôsledku rekonštrukcie bez zmeny vonkajších hraníc bytového domu) dlhšie ako tri roky, jeho príjem z tzv. predaj tohto bytového domu nebude podliehať dani z príjmov fyzických osôb.

Ak sa v dôsledku rekonštrukcie zmenili vonkajšie hranice bytového domu, vznikla nová nehnuteľnosť.

Podľa článku 219 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vlastníctvo budov, stavieb a iných novovytvorených nehnuteľností, ktoré podliehajú štátnej registrácii, vzniká od okamihu takejto registrácie.

Vlastníctvo novej nehnuteľnosti teda vzniklo od momentu štátnej registrácie vlastníctva k tejto nehnuteľnosti, teda v roku 2012.

Vzhľadom na to, že pri predaji novovzniknutej nehnuteľnosti (bytový dom so zmenou jej vonkajších hraníc) bola táto nehnuteľnosť vo vlastníctve daňovníka menej ako tri roky, vzniká mu právo na odpočet dane z nehnuteľnosti vo výške nepresahuje 1 000 000 rubľov.

Príjmy presahujúce výšku uplatneného odpočtu dane z nehnuteľností podľa § 220 ods. 1 ods. 1 zákona podlieha zdaneniu daňou z príjmov fyzických osôb všeobecne ustanoveným spôsobom sadzbou 13 percent.

Prehľad dokumentov

Do úvahy prichádza nasledujúca situácia. Bytový dom je vo vlastníctve daňovníka od roku 2006. Následne prešla rekonštrukciou a v roku 2012 bolo vydané nové osvedčenie o štátnej evidencii vlastníctva. V tom istom roku bol dom predaný.

Fyzická osoba má právo na odpočet dane z nehnuteľností vo výške, ktorú dostal počas zdaňovacieho obdobia z predaja, najmä bytového domu, ktorý bol vo vlastníctve kratšieho ako 3 roky, ale nie viac ako 1 milión rubľov.

Objasňuje sa, že registráciou bytového domu v súvislosti s rekonštrukciou nezaniká vlastnícke právo k nemu, ak sa vonkajšie hranice domu nezmenili. V tomto prípade je okamihom vzniku vlastníctva špecifikovaného majetku dátum počiatočnej štátnej registrácie vlastníctva k nemu.

Príjem daňového rezidenta Ruskej federácie za príslušné zdaňovacie obdobie z predaja vrátane obytného domu, ktorý je v jeho vlastníctve 3 roky alebo viac, nepodlieha dani z príjmov fyzických osôb. Podľa ruského ministerstva financií, ak bol bytový dom vo vlastníctve daňovníka (bez ohľadu na zmeny jeho plochy v dôsledku rekonštrukcie pri zachovaní vonkajších hraníc) dlhšie ako 3 roky, potom príjem z jeho predaja nepodlieha osobnému daň z príjmu.

Je tiež potrebné poznamenať, že keď sa zmenia vonkajšie hranice danej vlastnosti, vytvorí sa nová vlastnosť. Vlastnícke právo k nemu vzniká od okamihu štátnej registrácie. Pri predaji domu, ktorého vlastníctvo bolo zapísané v roku 2012, bol tento vo vlastníctve daňovníka menej ako 3 roky. V dôsledku toho má jednotlivec právo na odpočet vo výške nie viac ako 1 milión rubľov. Príjem z jeho predaja presahujúci sumu odpočtu podlieha dani z príjmov fyzických osôb sadzbou 13 %.

V roku 2002 som si kúpil malý domček na dedine neďaleko mesta. Myslel som, že to bude dačo, ale rýchlo som si uvedomil, že to nie je pre mňa. Vo všeobecnosti som sa po 5 rokoch rozhodol predať tento dom.

Ale aby som ho predal lacnejšie, rozhodol som sa pristaviť k domu ďalšiu izbu a urobiť podkrovie. Ukázalo sa, že ide o dvojposchodovú chatu, ktorá sa dá predať oveľa viac ako len dedinský dom. Toto bol môj podnikateľský plán.

Od vedenia obce som dostal povolenie na rekonštrukciu domu, zobral som si bankový úver, nakúpil stavebný materiál, najal brigádu a cez leto som mal na mieste namiesto vratkého zrubu murovanú dvojposchodovú chatu. Spravil som asfaltovú príjazdovú cestu a k nej kovový mrežový plot. Vo všeobecnosti pohľad na boľavé oči. A to len 30 kilometrov od mesta. Kupca sa preto našiel pomerne rýchlo. Jediným problémom je, že odkedy sa plocha domu zväčšila, pribudlo druhé poschodie, tak som musel rekonštrukciu zlegalizovať. Ale vtedy bola práve vyhlásená „dača amnestia“, takže rekonštrukcia bola pre mňa ľahko legalizovaná. Dostal som úplne nové osvedčenie o registrácii vlastníckych práv, označuje novú plochu domu - 140 m2. metrov.

S novým osvedčením v ruke (alebo skôr s dvoma osvedčeniami - jedným na pozemok a druhým na dom) sme s kupujúcim prišli do registračnej komory a uzavreli dohodu. A pri zostavovaní zmluvy mi dievča z advokátskej kancelárie hovorí - akú sumu mám uviesť v zmluve? Jeden milión rubľov? Hovorím – nie, prečo jeden milión, napíšte skutočnú sumu – päť miliónov. Jeden milión stojí pozemok a štyri milióny stojí dom. Hovorí, že budete musieť zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb zo súm presahujúcich 1 milión. A ja jej vysvetľujem, že dom vlastním viac ako tri roky, takže príjem z jeho predaja nepodlieha dani z príjmov fyzických osôb. Hovorí - dobre, dobre.

Vo všeobecnosti sme podpísali zmluvu, dostal som peniaze a obaja sme odišli šťastní. Po Novom roku som podľa očakávania podal vyhlásenie vo formulári 3 k dani z príjmov fyzických osôb, že som dostal príjem 5 miliónov, nie je predmetom dane, priložil som doklady - dohodu, kópie osvedčení o evidencii - jeden za pozemok, druhý za dom. Celková suma, ktorá sa má zaplatiť, je nula rubľov.

A o tri mesiace mi v byte zazvonil telefón. A daňový inšpektor ma informuje, že musím zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb vo výške 360 ​​tisíc rubľov. No začal som jej vysvetľovať, že dom som vlastnil vyše troch rokov, takže príjem z predaja domu nepodlieha zdaneniu. A ona mi hovorí, že keďže List vlastníctva bol vydaný pred necelým rokom, tak teda vlastním aj tento dom necelý rok. Buďte preto láskaví, dobre zaplaťte, inak to zle ponesieme.

A to som kedysi robil riaditeľa v audítorskej firme, takže to nie je prvýkrát, čo mám hlavu na daňovom úrade, viem, že je zbytočné vysvetľovať tomuto kontrolórovi po telefóne. Okamžite som napísal sťažnosť vedúcemu daňovej služby. Celú situáciu som vysvetlil, že dom vlastním viac ako tri roky, preto som oslobodený od platenia dane z príjmov fyzických osôb. A to, že je nové Osvedčenie o zápise vlastníckych práv, nebolo vydané v súvislosti s nadobudnutím novej nehnuteľnosti (domu). A to kvôli zmenám v technických vlastnostiach starého majetku. Plocha domu sa jednoducho zmenila - ale starý dom zostáva rovnaký.

Zavolali ma k vedúcemu Federálnej daňovej služby, kde som sa stretol s inšpektorom, s ktorým som telefonoval. Na ničom sme sa nedohodli, dali mi svoje argumenty - Registračný list je nový - to znamená, že dom je nový. Dávam im svoje argumenty - na to, aby ste postavili NOVÝ dom, musíte starý zbúrať, vyhotoviť búrací list, následne získať stavebné povolenie a mnohé ďalšie treba dokončiť. A to, že Certifikát je nový, jednoducho legitimizovalo rekonštrukciu STARÉHO domu.

Vo všeobecnosti sme sa nedohodli, povedali mi, že budú odo mňa požadovať zaplatenie dane súdnou cestou. A keďže som pracoval v audítorskej firme, vyhral som už niekoľko prípadov s Federálnou daňovou službou, takže som si bol istý, že vyhrám aj tento proces.

Keď som sa však pripravoval na proces, prečítal som si pripomienky k legislatíve, preštudoval zákonník územného plánovania (predtým som o existencii takého niečoho ani nevedel) a uvedomil som si, že som to „dostal“. Je to o to urážlivejšie, že počas pôsobenia vo funkcii riaditeľa audítorskej firmy som sám učil ľudí, ako kompetentne a zákonne znižovať dane. A teraz, ako ten obuvník bez čižiem, bol chytený „z čista jasna“.

Ukazuje sa, že pojem „nový domov“ sa v rôznych právnych odvetviach vykladá odlišne. Technický a právny význam tohto slova sa líši „presne naopak“. Veď podľa zákona vlastníctvo k nehnuteľnosti vzniká až zápisom práva. Keďže som teda dostal nové Osvedčenie o evidencii, právne sa má za to, že moje vlastníctvo vzniklo práve v tom momente. Aj keď sa plocha domu v skutočnosti zmenila len mierne - no, pristavili jednu izbu, no a čo? Zmenil sa dom zo starého na nový?

Ukazuje sa - áno! A ukázalo sa, že nie som jediný, kto sa dostal do takejto „pasce“. Preto so mnou táto inšpektorka hovorila tak sebaisto, pretože som nebol jej prvý.

A zrejme nie posledný. Takže, páni, majte na pamäti túto príhodu, keď budete žiadať o daňové úľavy.

Mimochodom, vyhnúť sa zdaneniu (a tým ušetriť 360 tisíc rubľov) bolo urážlivo jednoduché. V zmluve bolo potrebné uviesť, že náklady na dom sú 1 milión (táto suma sa nezdaňuje). A náklady na pozemok, na ktorom dom stojí, sú 4 milióny. Pozemok som vlastnil dlho, ale nevydal som naň nové osvedčenie o registrácii.

Žiť a učiť sa. Najlepšie nie na svojom, ale na chybách iných. Dúfam, že tento môj príbeh bude pre niekoho užitočný.

Daň z predaja domu sa platí, ak predmetná nehnuteľnosť bola vo vlastníctve menej ako tri (päť) rokov. Rôzne doby vlastníctva majetku sú určené spôsobom získania predávanej nehnuteľnosti a (alebo) dátumom nadobudnutia nehnuteľnosti. Okrem príjmov splatných pri predaji nehnuteľnosti musí vlastník v určitých prípadoch odvádzať platby do rozpočtu, ktoré sú určené spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti (darovanie, dedičstvo).

Dĺžka vlastníctva domu pred zdanením musí byť zaplatená

3 roky - ak bol dom kúpený pred rokom 2016 alebo získaný dedením, darom, privatizáciou alebo na základe zmluvy o doživotnom dôchodku (vrátane od roku 2016).

5 rokov - pri kúpe domu po roku 2016, okrem prípadov, keď bol prijatý dedením, darom, pri privatizácii a na základe dohody o doživotnom dôchodku.

Stanovená lehota spravidla začína plynúť odo dňa štátnej registrácie vlastníckych práv av prípade dedičstva - od otvorenia dedičstva.

Kedy zaplatiť daň:

• ak je držba kratšia ako 3 (5 rokov);
• ak sú náklady na dom nižšie ako milión rubľov alebo náklady na jeho nákup (ak existujú dokumenty, ktoré ich potvrdzujú).

Zníženie dane z obratu o výšku odpočtu dane

Pri predaji domu s pozemkom sa môže výška príjmu znížiť o 1 milión rubľov. alebo výšku výdavkov na kúpu tejto nehnuteľnosti (ak existujú doklady o výdavkoch na „kúpu“).

Príklad

Sergeeva V.N. v roku 2014 som kúpil dom s pozemkom. Výška nákladov predstavovala 5 254 000 RUB.

V roku 2016 sa rozhodla predať dom za 6 500 000 RUB. Keďže ho vlastnila menej ako 3 roky, bude z neho povinná platiť daň z príjmu.

Vo všeobecnosti (bez uplatnenia odpočtu) sa bude rovnať 845 000 rubľov:

6 500 000 rubľov. * 13 %

Ak má stále doklady potvrdzujúce výdavky na kúpu domu, bude môcť znížiť príjem o sumu vynaloženú na nákup a daň bude 161 980 rubľov:

6 500 000 – 5 254 000

Ak si neuchovala doklady o kúpe, bude si môcť znížiť výšku dane iba o 553 020 rubľov.

5 254 000 -1 000 000 * 13%

Je potrebné poznamenať, že právo na zdanenie a výpočet dane vo výške 13% majú iba obyvatelia, to znamená tí, ktorí sa zdržujú na území Ruskej federácie dlhšie ako 183 dní. Nerezidenti platia daň s vyššou sadzbou – 30 % a nemajú právo na odpočet.

Vyhlásenie o príjme a termíny podávania prehľadov a úhrady platieb

Všetci občania, ktorí predali nehnuteľnosť, sú povinní podať priznanie, ak bola vo vlastníctve kratšie ako určené obdobie (3 alebo 5 rokov v závislosti od dátumu a spôsobu nadobudnutia). Aj keď je splatná suma nulová, priznanie bude potrebné podať. Predávanú nehnuteľnosť neprenajímajú len tí, ktorí ju vlastnia dlhšie ako 3 (5 rokov).

Hlásenia sa podávajú do 30. apríla roku nasledujúceho po roku prijatia príjmu z predaja a daň z príjmu fyzických osôb sa platí o niečo neskôr – do 15. júla.

Po zodpovedaní otázky, či je potrebné platiť daň pri predaji bývania, zvážime, aké platby je potrebné vykonať do rozpočtu pri prevzatí nehnuteľností na bývanie dedením a ako dar.

Darovanie nehnuteľností na bývanie

Bývanie prijaté ako dar je vo všeobecnosti predmetom dane z príjmu, ako je to v prípade predaja nehnuteľnosti, keďže príjemca získava určitý príjem.

Nehnuteľnosť prijatá darom nepodlieha dani z príjmov fyzických osôb, ak obdarovaný a darca sú rodinní príslušníci a (alebo) blízki príbuzní. Vo všetkých ostatných prípadoch, keď ste dostali nehnuteľnosť ako dar, musíte zaplatiť daň z jej hodnoty. Veľkosť základu dane (hodnota, z ktorej je potrebné daň vypočítať) je určená v zmluve buď podľa katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti, ktorú nájdete v katastrálnom pase, alebo na stránke Rosreestr.

Treba si uvedomiť, že aj keď bývanie dostalo darom od príbuzného alebo člena rodiny a nepodlieha zdaneniu, príjem treba priznať.

Hlásenie je potrebné podať aj do 30. apríla roku nasledujúceho po roku, v ktorom bola nehnuteľnosť darovaná. Ak napríklad v roku 2016 dostal do daru dom s pozemkom, priznanie treba podať do 30. apríla 2017.

Po zvážení toho, aká platba je splatná pri prijímaní bývania ako daru, zvážime, či bývanie získané dedením podlieha nejakým platbám.

Získanie bývania dedením

Pri získaní bývania zdedeného nepodliehajú vyrubeniu žiadne dane z príjmu, s výnimkou situácie, keď sa zdedená nehnuteľnosť predá do 3 rokov odo dňa jej prevzatia. Len v tomto prípade musia dedičia zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb vo výške 13 % z nákladov na predané bývanie.

V prípade predaja bývania, ktoré bolo zdedené, je dedič povinný priznať príjem a zaplatiť daň v lehotách stanovených daňovým poriadkom Ruskej federácie. Pozrime sa na príklade, akú výšku dane z príjmu fyzických osôb treba odviesť do rozpočtu pri predaji uvedenej nehnuteľnosti.

Príklad

Suvorov V.N. v roku 2016 zdedil po matke chatu s pozemkom. O šesť mesiacov neskôr sa ho rozhodol predať. Keďže od otvorenia dedičstva neuplynuli tri roky, Suvorov bude musieť zaplatiť daň z príjmu z predaja, podať priznanie do 30.4.2017 a do 15.7.2017. platiť daň z príjmu fyzických osôb do rozpočtu.

Treba poznamenať, že lehota troch rokov začína plynúť od okamihu otvorenia dedičstva, a nie odo dňa registrácie vlastníctva prijatého majetku.

Jedinou platbou, ktorú dedičia platia, je štátny poplatok za získanie osvedčenia o dedičstve. Výška stanoveného poplatku priamo závisí od stupňa vzťahu medzi dedičom a poručiteľom a je:

• 0,3% pre blízkych príbuzných, ale nie viac ako 100 tisíc rubľov;
• 0,6% pre všetky ostatné osoby, ale nie viac ako 1 milión rubľov.

Od platenia cla sú oslobodení iba hrdinovia Sovietskeho zväzu a Ruskej federácie, nositelia Rádu slávy všetkých stupňov, účastníci a invalidi Veľkej vlasteneckej vojny.

Stále máte otázky? Napíšte svoju otázku do formulára nižšie a získajte podrobné právne poradenstvo:

Appolo53 2016-01-05

V roku 2002 som si ako jediné bývanie kúpil starý privát, ku ktorému existuje Kúpno-predajná zmluva, na základe ktorej som dostal Štátny certifikát. registrácia vlastníctva domu, štátny certifikát. registrácia prenájmu pozemku na dom na 49 rokov, domová kniha, pas ZINZ.
V roku 2003 som dostal od krajského výboru pre architektúru a urbanizmus povolenie postaviť (rekonštruovať) starý dom.
V roku 2009 som dokončil hlavnú rekonštrukciu a po dokončení som v roku 2015 prihlásil zrekonštruovaný dom, na ktorý som obdržal nový Technický pas domu, Katastrálny pas domu a Štátny list. zápis vlastníctva rekonštruovaného domu. NA ROVNAKEJ ADRESE ako predchádzajúca, ale v roku 2015. Práve včas na dôchodok. Chcel by som žiť a žiť.
Ale jediný syn odišiel do Leningradu na trvalý pobyt. Našiel si tam prácu a býva na ubytovni.
S manželkou sme sa rozhodli predať dom a presťahovať sa za synom do Leningradu.
Blížiaca sa daň z predaja môjho domu ma však doslova ubíja. Predsa podľa Štátneho osvedčenia. registrácia z roku 2015, vlastním ho oveľa menej ako 3 roky!
Môžem preukázať, že tento dom skutočne vlastním viac ako 10 rokov?

Odpovede na otázku

Ahoj. Ak by ste dom predávali v pôvodnom stave, daň by ste platiť nemuseli. Teraz máte zaregistrovanú novú nehnuteľnosť a dokument o vlastníctve - Osvedčenie o štátnej registrácii vlastníckych práv je z roku 2015. Doba vlastníctva sa začína počítať od tohto roku. Na určenie základu dane však máte dve možnosti. Možnosť 1. Príjem z predaja domu mínus 1 000 000 RUB. A zaplatiť 13% daň z rozdielu, možnosť 2. Príjem z predaja domu mínus náklady na jeho kúpu a mínus náklady na jeho rekonštrukciu, potvrdené dokladmi. A z tohto rozdielu sa vypočíta daň vo výške 13 %. Kde je najziskovejšia možnosť a vybrať si. A ešte jedna možnosť. S písomnou otázkou sa obráťte na svoj daňový úrad. Musia vám odpovedať do mesiaca. Použite túto odpoveď na usmernenie svojich akcií.

Dobrý deň
Vaša možnosť nespadá do rámca daňového poriadku Ruskej federácie (TC RF).
V odseku 1 ods. 2 čl. 220 daňového poriadku Ruskej federácie uvádza, že výšku príjmu z predaja domu možno znížiť o 1 000 000 rubľov. - Ide o odpočet dane z nehnuteľnosti pri predaji domu, možno to považovať za benefit. Ak predáte svoj dom za 3 000 000 rubľov, daň podľa tejto možnosti je 260 000 rubľov. (3 000 000 – 1 000 000*13 %.
V odseku 2 odseku 2 článku 220 daňového poriadku Ruskej federácie sa navrhuje druhá možnosť výpočtu dane. Odpočet 1 000 000 rubľov. možno nahradiť slovami „výška skutočne vynaložených a zdokumentovaných výdavkov spojených s obstaraním tohto majetku“. Ak ste si kúpili starý dom za 500 000 rubľov. a náklady na jeho rekonštrukciu dosiahli 1 500 000 rubľov. (môžete ich potvrdiť dokumentmi), potom bude splatná daň 130 000 rubľov (3 000 000 – 500 000 – 1 500 000) * 13%.
To je všetko, čo sa týka predaja vášho domu.
Keďže si v budúcnosti plánujete kúpiť nový dom, je rozumné položiť si otázku, či ste pri kúpe starého domu využili odpočet dane z nehnuteľnosti, dostali ste späť daň z nákladov na kúpu starého domu? Ak nie, potom máte právo využiť odpočet dane z nehnuteľnosti pri kúpe nového domu v Leningrade. pp. 3 a 4 odsek 1 článku 220 daňového poriadku Ruskej federácie stanovuje odpočet vo výške skutočných nákladov na bývanie (maximálna suma na osobu je 2 000 000 rubľov) a skutočne zaplatených úrokov z hypotekárneho úveru (maximálne suma je 3 000 000 rubľov).
Ak sa obe transakcie: predaj domu a kúpa nového domu v Leningrade uskutočnia v tom istom roku, napríklad v roku 2016, potom dôjde k vzájomnému započítaniu: daň splatná z predaja domu bude vrátená do vrátenie dane z kúpy domu v Leningrade. A možno ešte ostane časť dane z príjmu fyzických osôb na vrátenie. Aby ste o tom mohli hovoriť presne, musíte mať reálne čísla a presne vedieť, kedy ste sa stali dôchodcom? Ako získať odpočet nehnuteľnosti si môžete prečítať tu:. Vyhlásenie 3-NDFL budete musieť predložiť najneskôr do 30. apríla 2017, ak sa transakcie uskutočnili v roku 2016.

Ahoj! Poďme si teda priblížiť vaše pôvodné údaje. Náklady na starý dom sú 177 tisíc rubľov. + výdavky na stavbu nového domu (pokladničné doklady, pokladničné doklady, bločky o platbe, doklady o nákupe stavebného materiálu, Zmluvy, Potvrdenia o vykonaných prácach, ich úhrada, Platba za projekčné a odhadové práce atď. všetko súvisiace na stavbu domu). Tu určite potrebujete potvrdenie o vašich výdavkoch, aby ste si znížili základ dane z predaja vášho bývania a nie katastrálnu hodnotu.
Ak tieto náklady nahromadíte najmenej o 6 000 000 rubľov. Potom bude daň z predaja domu nasledovná: (10 600 000 – 177 000 – 6 000 000)*13 %.= 4 423 000*13 %=574 990 rubľov.
Škoda, že majiteľkou domu je len Vaša manželka. A ak som dobre pochopil, tak obaja ste nepracujúci dôchodcovia od roku 2007 a 2008. To je tiež mínus.
Prečo je zlé, že manželka je jediným vlastníkom, ale preto, že všetky príjmy z predaja domu sú jej príjmom. Ak by ste mali každý ½ podielového vlastníctva, potom by pri uzatváraní zmluvy o predaji domu každý z vás priznal príjem vo výške ½ z 10 600 000, teda 5 300 000 rubľov.
Potom by výpočet splatnej dane pre každého z vás vyzeral takto:
(5 300 000 -1/2 * 177 000- ½ * 6 000 000)* 13 % = 2 211 500 * 13 % = 287 495 rub.
Ďalej prejdeme k akvizícii objektov v Leningrade.
Syn, ktorý si kúpi byt za 2 500 000 rubľov, má právo na odpočet dane z nehnuteľnosti vo výške 2 000 000 rubľov. To znamená, že môže získať späť svoju daň z príjmu vo výške 260 000 rubľov, ale nie okamžite, ale v priebehu niekoľkých rokov. To závisí od jeho ročného platu, z ktorého sa zráža 13 % daň. Táto daň sa vracia.
Keď si kúpite byt za 8 000 000 rubľov, nezáleží na tom, komu bude zaregistrovaný, každý má potenciálne právo na odpočet majetku vo výške 2 000 000 rubľov.
A tu je to, čo by ste nakoniec museli zaplatiť do rozpočtu, podľa mojich výpočtov, pre každého:
(2 211 500 - 2 000 000)*13 %= 27 495 rub.
A ak je vlastníkom vaša manželka, tak bude mať daň vo výške
(4 423 000 – 2 000 000)*13 %=2 423 000*13 %=314 990 rub.
Ak vezmeme do úvahy, že váš syn dostane náhradu vo výške 260 000 rubľov, vaša strata bude 54 990 rubľov.
Ak máte ďalšie otázky, pýtajte sa. Na tejto stránke získate konzultácie zadarmo.