Banco de relatórios de avaliaçãoé uma plataforma única que permite a avaliadores e especialistas trocar conhecimentos profissionais, experiências e vivências práticas, conhecer o trabalho dos colegas e discutir diversas questões práticas, metodológicas e teóricas através de exemplos práticos específicos.
Neste momento, o Banco de Relatórios contém mais de 1.900 trabalhos diferentes de avaliadores e especialistas, o número de utilizadores ativos do serviço ultrapassa os 500 especialistas.
O Banco de Laudos de Avaliação é uma nova ferramenta no trabalho do avaliador e perito, proporcionando grandes oportunidades aos especialistas:
e muitos outros.
Troca de conhecimento profissional, experiência e vivência prática com avaliadores e especialistas de todo o país
Como a troca de trabalhos no âmbito do programa de afiliados pode ocorrer de forma anônima (os participantes não veem nenhuma informação sobre os avaliadores que postaram seus trabalhos), você pode, sem medos desnecessários sobre sua reputação, postar seus trabalhos para avaliação de especialistas em na área de avaliação, perícia e extrajudicial em todo o nosso país. Os participantes do programa de afiliados, visualizando relatórios e conclusões de outros avaliadores e especialistas, podem deixar críticas e comentários, apontando erros, imprecisões ou deficiências no trabalho, o que permite receber críticas valiosas e melhorar constantemente a qualidade do seu trabalho.
Acesso ao trabalho de avaliadores e especialistas publicados no programa de afiliados do Report Bank e às mais recentes “práticas de avaliação”
Ao participar do programa de afiliados, você poderá trocar relatórios e opiniões com outros avaliadores e especialistas de todo o nosso país. À medida que nosso servidor de Internet cresce, isso pode oferecer possibilidades verdadeiramente ilimitadas. Por exemplo, você precisa de um exemplo de relatório elaborado de acordo com os padrões de um dos SROOs. Com a ajuda do “banco de relatórios” você o encontrará em alguns segundos. Você encontrou algum novo objeto de avaliação em sua prática e não sabe como realizar uma avaliação? - Alguns cliques e você encontrará um exemplo.
Encontre rapidamente os exemplos práticos necessários usando o Report Bank
Usando um sistema conveniente de pesquisa de relatórios usando um grande número de critérios, você pode encontrar rapidamente um relatório com base em vários critérios (por exemplo, pelo endereço onde está localizado o objeto que está sendo avaliado). Os critérios de pesquisa são constantemente aperfeiçoados e ajustados tendo em conta os desejos dos avaliadores.
Discussão de diversas questões profissionais utilizando exemplos de trabalhos específicos
Através do Banco de Relatórios, você pode discutir diversas questões práticas, metodológicas e teóricas a partir do exemplo de trabalhos específicos com seus autores e outros especialistas, entrar em contato e consultar avaliadores e especialistas que publicaram relatórios de avaliação e pareceres de seu interesse, receber avaliações e comentários sobre o seu trabalho de toda a comunidade profissional.
Como aproveitar as oportunidades que o Report Bank oferece aos especialistas?
Para usufruir das capacidades do “Report Bank”, basta ler a oferta pública, o contrato de utilização do serviço “Report Bank” e registar-se no site. Para tal, deverá preencher um determinado formulário e anexar documentos que comprovem o seu direito à realização de atividades de avaliação. Após o registro, você poderá fazer upload de relatórios para o servidor usando uma interface especial. Os relatórios podem ser baixados tanto para uso pessoal quanto para publicação e colocação simples e comercial dentro do Programa de Afiliados. Os relatórios baixados para uso pessoal recebem o status de informações confidenciais. Eles não estão disponíveis para outros usuários do servidor. Somente o usuário que os baixou tem acesso a esses relatórios. Ao baixar os relatórios, você pode utilizar todas as capacidades do servidor, exceto as oportunidades que a participação no Programa de Afiliados lhe oferece.
Sobre o programa de afiliados do Report Bank
Através do programa de afiliados, você pode trocar relatos, experiências práticas, conhecimentos e experiências com colegas de todo o nosso país, bem como discutir diversos assuntos a partir de exemplos de trabalhos específicos com seus autores e outros profissionais. A participação no programa de afiliados do Report Bank proporcionará uma assistência inestimável no seu desenvolvimento e crescimento profissional, ampliará seu conhecimento profissional, permitirá que você se familiarize e se mantenha atualizado com as mais recentes práticas de avaliação, bem como faça novas amizades com os melhores especialistas do setor. campo de avaliação independente, exame forense e pré-julgamento de toda a Rússia.
Regras para participação no programa de afiliados do Report Bank
1. Somente especialistas na área de avaliação independente, perícia judicial e extrajudicial, representantes de empresas avaliadoras e organizações especializadas, bem como pessoas em treinamento em especialidades relevantes podem participar do Programa de Afiliados do Report Bank (doravante denominado Programa de Afiliados, o programa).
2. Para se tornar participante do Programa de Afiliados, basta publicar um dos seus trabalhos impessoais (relatório de avaliação, parecer pericial ou parecer de especialista) no âmbito do mesmo no “Banco de Relatórios”. O upload para o servidor e a publicação dos trabalhos são efectuados por um utilizador registado no site da rede profissional “Avaliadores e Peritos” a seu critério através da interface do serviço “Banco de Relatórios”.
3. O Usuário concorda que a participação no Programa de Afiliados implica total concordância e aceitação dos termos destas regras.
4. Todos os trabalhos e materiais enviados pelos usuários para publicação no Programa de Afiliados (através do link de controle “Publicar” da interface de serviço “Banco de Relatórios”) passam por moderação preliminar (seleção) pelos administradores do site da rede profissional “Avaliadores e Especialistas ”. A administração reserva-se o direito de recusar a publicação de trabalhos e materiais dentro do Programa de Afiliados a seu critério e sem indicar motivos.
5. Todos os trabalhos e materiais que foram moderados e publicados no Programa de Afiliados estarão disponíveis para visualização e download por todos os participantes do Programa de Afiliados. Além disso, cada trabalho publicado pelo usuário no Programa de Afiliados dá-lhe a oportunidade de obter acesso (para visualização e download) a quaisquer trabalhos e materiais (não mais que 200 por mês e não mais que 2/3 de todos os trabalhos publicados dentro do Programa de Afiliados, total para todo o período de utilização do serviço), publicado pelos demais participantes do Programa no Banco de Relatórios, durante um mês (a partir do momento em que a decisão de publicação é tomada e o usuário é notificado por e-mail). Quando um usuário publicar vários trabalhos simultaneamente dentro do Programa, o período de acesso (em meses) será igual ao número de trabalhos publicados. As regras de participação no Programa de Afiliados e, consequentemente, a interface do serviço “Banco de Relatórios” não permitem uma situação em que o período de acesso do usuário ao Programa de Afiliados (em meses) exceda o número de trabalhos e materiais publicados por ele dentro do Programa. Para utilizar todas as capacidades do Programa de Afiliados do serviço Report Bank, o usuário deve participar ativamente do seu desenvolvimento.
6. Ao postar seus trabalhos para participação no Programa de Afiliados, o usuário, como autor, expressa seu total consentimento para a utilização de seus trabalhos por outros participantes do Programa de Afiliados nas condições determinadas pelas Regras para Participação no Afiliado Programa.
7. Ao despersonalizar relatórios, apenas todos os dados pessoais, bem como os dados que não estejam disponíveis publicamente, estão sujeitos a eliminação.
8. Os trabalhos carregados no servidor para participação no Programa de Afiliados devem ser atuais (a diferença entre a data de upload no servidor e a data do relatório de avaliação, perícia ou parecer de especialista não deve ser superior a 6 meses). “Report Bank” é um serviço cuja principal função é criar uma plataforma especial para a troca dos seus mais recentes desenvolvimentos práticos e experiências entre avaliadores e peritos forenses.
9. Ao postar trabalhos para publicação dentro do Programa de Afiliados, é obrigatório o preenchimento do campo “Notas para participantes do Programa de Afiliados”, no qual o usuário deve indicar como o trabalho por ele postado pode ser interessante ou útil para outros especialistas. fora.
10. A moderação dos trabalhos para a sua publicação no âmbito do Programa de Afiliados do Report Bank é efectuada apenas de 1 a 7 (inclusive) de cada mês. Os trabalhos que serão enviados para moderação para publicação dentro do Programa de Afiliados em qualquer outro momento serão moderados de 1º a 7 (inclusive) do mês seguinte.
11. Para especialistas dos países da CEI, bem como para usuários que por algum motivo não podem postar seus trabalhos no Programa de Afiliados, o acesso pago é possível. O custo de acesso aos trabalhos publicados no Programa de Afiliados (não mais que 200 por mês e não mais que 2/3 de todos os trabalhos publicados no Programa de Afiliados, total para todo o período de utilização do serviço) durante um mês, excluindo descontos pessoais, é de 750 rublos para pessoas físicas e 1.125 rublos para pessoas jurídicas e empreendedores individuais no pagamento de 1º a 8 (inclusive) de cada mês (há também um Programa de Fidelidade que permite acumular um desconto de até 60% ), ou 1.500 rublos. para indivíduos e 2.250 rublos. para pessoas jurídicas e empreendedores individuais quando pagarem em qualquer outro momento.
12. Os participantes do Programa de Afiliados concordam incondicionalmente em não replicar, distribuir de qualquer forma ou transferir a qualquer pessoa trabalhos postados por outros usuários dentro do Programa de Afiliados, bem como qualquer informação desses trabalhos, e usá-los apenas para referência pessoal para o objetivo de trocar experiências, conhecimentos e experiências práticas com especialistas participantes do Programa de Afiliados, bem como compensar os usuários que postaram as obras por todos os prejuízos associados à reprodução, distribuição e uso ilegal de obras e informações delas para outros fins. Os trabalhos postados no Programa de Afiliados não podem ser colocados em uma simples publicação no site.
13. A administração do site da rede profissional “Avaliadores e Especialistas” reserva-se o direito de alterar as Regras de participação no Programa de Afiliados do Report Bank. A versão atual do Regulamento está localizada na página principal do serviço “Banco de Relatórios” através do link. Ao mesmo tempo, os usuários mantêm o direito de participar do Programa de Afiliados nos termos e de acordo com as Regras em vigor no momento da publicação do seu trabalho no Programa de Afiliados.
- Relatório de avaliação do valor de mercado e de liquidação de um imóvel localizado no endereço: São Petersburgo, distrito de Kalininsky, Grazhdanskiy pr-t, 41, letra A
Trabalho realizado pela Colliers International. São Petersburgo, 2004.
Todos os cálculos foram realizados de acordo com as disposições da Lei Federal “Sobre Atividades de Avaliação na Federação Russa”, padrões de avaliação obrigatórios para uso por sujeitos de atividades de avaliação, aprovados pelo Decreto do Governo da Federação Russa de 6 de julho de 2001 Nº 519, bem como padrões de atividade profissional na área de avaliação imobiliária propriedade da Sociedade Russa de Avaliadores e Padrões Internacionais de Avaliação desenvolvidos pelo Comitê Internacional de Padrões de Avaliação de Propriedade (ICSOI).
24/01/2016 | popularidade: 19373 - Relatório sobre a determinação da quantidade de danos causados por danos a um carro Toyota Cresta (cálculo de saldos utilizáveis)
O objetivo desta avaliação é determinar o valor de mercado do valor do dano ao imóvel que está sendo avaliado na data da avaliação. A avaliação foi realizada de acordo com o Decreto do Governo da Federação Russa de 6 de julho de 2001 No. 519 “Sobre a aprovação dos padrões de avaliação”, “Diretrizes metodológicas para determinar o custo dos veículos levando em consideração o desgaste natural e condição técnica no momento da apresentação”, desenvolvido pelo Centro Científico Estadual NAMI em conjunto com funcionários do Centro Federal de Perícia Forense, aprovado pelo Ministério da Economia da Federação Russa.
Executor: Denis Pashnin, LLC "Agência de Avaliação de Propriedade Profissional"
17/04/2015 | popularidade: 21090 - Relatório sobre a determinação do valor de mercado de um apartamento de um quarto localizado no endereço: Novosibirsk, distrito Sovetsky, st. Lênin
O objeto desta avaliação é um apartamento de um quarto localizado em Novosibirsk. O objetivo da avaliação é determinar o valor de mercado do imóvel que está sendo avaliado.
De acordo com as “Normas de Avaliação Obrigatórias para Aplicação pelos Sujeitos de Atividades de Avaliação” de 06/07/01 nº 519, o termo “valor de mercado” neste relatório significa o seguinte: o preço mais provável pelo qual o objeto de avaliação pode ser alienado no mercado aberto em um ambiente competitivo quando as partes na transação agem razoavelmente, tendo todas as informações necessárias, e o valor da transação não é afetado por quaisquer circunstâncias extraordinárias.
A determinação do valor de mercado baseia-se na premissa de que o imóvel é vendido no mercado sujeito a determinadas condições listadas acima. Como resultado de uma transação de compra e venda, um conjunto de direitos de propriedade é transferido do comprador para o vendedor. São esses direitos que são objeto de avaliação. Neste trabalho, o direito valorizado ao objeto de avaliação é o direito de propriedade.
Após a análise, o avaliador chegou à conclusão de que o melhor e mais eficaz aproveitamento do imóvel avaliado é utilizá-lo para o fim a que se destina - um apartamento. Com base nesta conclusão foram realizados cálculos adicionais para determinar o valor de mercado do objeto de avaliação.
O procedimento de avaliação incluiu: 1) coleta de documentação e informações necessárias sobre o objeto de avaliação; 2) aplicação de abordagem comparativa para avaliação do valor de mercado; 3) redação deste Relatório.
24/03/2015 | popularidade: 16826 - Relatório sobre a determinação do valor de mercado de uma ação ordinária da OJSC Kostromskaya GRES
Como parte desta atribuição, foi avaliado o valor de mercado de uma ação da OJSC Kostroma State District Power Plant. Os resultados da avaliação foram utilizados para fins de contribuição com ações do OJSC Kostromskaya GRES como pagamento por ações adicionais do OJSC OGK-3. A avaliação foi realizada a partir de 1º de abril de 2005.
Durante o processo de avaliação são utilizados vários métodos e abordagens, mais adequados ao caso em questão. Esta avaliação foi realizada de acordo com a Lei da Federação Russa “Sobre Atividades de Avaliação na Federação Russa”, “Normas de Avaliação Obrigatórias para Aplicação por Sujeitos de Atividades de Avaliação”, Metodologia e Diretrizes para Avaliação de Negócios e (ou) Ativos de RAO UES da Rússia e seus SDCs, desenvolvido pela Deloitte & Touche.
Com base nos resultados de uma análise dos pontos fortes e fracos dos resultados obtidos no âmbito de várias abordagens, após consultas com representantes de empresas de investimento e representantes da Deloitte & Touche, o Avaliador decidiu considerar, juntamente com a primeira opção de adicionar pesos, a opção de dar mais peso aos resultados da abordagem do rendimento. Esta escolha justifica-se pelo facto de, ao comprar e vender um activo, um investidor racional se concentrar principalmente não na retrospectiva das actividades da empresa, mas nos fluxos de rendimento prospectivos que pode receber do activo adquirido.
Executor: Consórcio “Expert - Russian Assessment”, a partir de 1º de abril de 2005
07/03/2015 | popularidade: 15845 - Relatório sobre determinação do valor de mercado do objeto “Instalações administrativas”
Relatório de avaliação do valor de mercado do imóvel - instalações administrativas, com área de 336,1 metros quadrados. m., propriedade do município "Cidade de Kirov".
O objetivo desta avaliação é identificar as peculiaridades de precificação do objeto de avaliação em relação às características do segmento de mercado correspondente, titularidade legal, características quantitativas e qualitativas do objeto de avaliação, bem como as especificidades da prática de aplicação da lei para o transação proposta. Isto permitirá identificar de forma inequívoca o objeto de avaliação no sistema de direitos reais e obrigatórios e justificar adequadamente o tipo de valor a determinar. A análise da documentação permitirá identificar os principais componentes dos riscos associados à avaliação e calcular o valor da sua cobertura.
O relatório de avaliação foi elaborado de acordo com a Lei Federal “Sobre Atividades de Avaliação na Federação Russa” de 29 de julho de 1998, nº 135-FZ; padrões de avaliação federais, o conjunto de padrões de avaliação da Sociedade Russa de Avaliadores (SSO ROO 2010).
A análise dos resultados obtidos para cumprimento dos dados de mercado demonstrou que o valor de mercado do imóvel em avaliação apresenta um valor comparável aos indicadores de mercado. O custo dos objetos está na faixa de valores médios para objetos localizados em bairro semelhante da cidade de Kirov, com finalidade e condições técnicas semelhantes.
O avaliador não realizou uma auditoria ou outra verificação financeira das informações que você forneceu e utilizadas neste relatório e, portanto, não aceita responsabilidade pela confiabilidade dessas informações.
De acordo com o objetivo da avaliação, o valor de mercado do Objeto de Avaliação foi determinado com base na Lei Federal nº 135-FZ “Sobre Atividades de Avaliação na Federação Russa” de 29 de julho de 1998 e no Código de Padrões de Avaliação de a Sociedade Russa de Avaliadores SSO ROO 2010, harmonizada com os Padrões Internacionais de Avaliação (2007) e obrigatória para uso por membros da organização autorreguladora de avaliadores.
A utilização do SSO ROO 2010, obrigatória para utilização por sujeitos de atividades de avaliação, deve-se ao facto do Objeto de Avaliação estar localizado no território da Federação Russa, bem como ao facto de o Avaliador exercer as suas atividades no território da Federação Russa. Estas normas foram utilizadas na determinação das abordagens de avaliação, no procedimento de execução dos trabalhos e na elaboração do Relatório de Avaliação.
A aplicação do Código de Padrões da Sociedade Russa de Avaliadores (ROA) se deve ao fato de que os Padrões de Avaliação ROO descrevem de forma mais completa os termos, definições, conceitos e métodos de avaliação usados na realização de trabalhos de avaliação de vários tipos de propriedade.
07/03/2015 | popularidade: 18277 - Relatório sobre determinação do valor de mercado do objeto “Loja”
Relatório de avaliação do valor de mercado de um imóvel - armazém com área de 30,2 metros quadrados. m., no endereço: Kirov, st. Lenina, 86 anos, pertencente ao município “Cidade de Kirov”.
O objetivo da avaliação é determinar o valor de mercado do imóvel. O resultado da avaliação é o valor final do valor do objeto avaliado. O resultado da avaliação pode ser utilizado para alienar bens municipais.
Os resultados da avaliação do objeto descrito estão previstos para serem utilizados na alienação de bens municipais.
Nesta avaliação, foram aplicados os seguintes padrões de avaliação: Conjunto de padrões de avaliação da Sociedade Russa de Avaliadores SSO ROO 2010, harmonizados com os Padrões Internacionais de Avaliação (2007) e obrigatórios para uso por membros da organização autorreguladora de avaliadores.
O Código de Padrões de Avaliação (CSO 2010) da Sociedade Russa de Avaliadores (ROO) destina-se a avaliar o valor da propriedade na Federação Russa e em outros países da CEI - em total conformidade com os documentos aceitos.
Realizado por ANALIT LLC, Kirov, 2010.
07/03/2015 | popularidade: 14186 - Relatório sobre a avaliação do valor de mercado das ações ordinárias nominativas da OJSC
Finalidade e finalidade da avaliação: determinação do valor de mercado das ações ordinárias nominativas (100% do capital autorizado) da OJSC (Tipo de atividade - produção de produtos gráficos) para efeito de contribuição para o capital autorizado.
O conjunto imobiliário de uma empresa não reflete a capacidade real da empresa para gerar rendimentos, mas reflete a situação atual da empresa, expressa através da situação dos seus ativos e passivos. Neste caso, não há necessidade de determinar o valor de liquidação no momento da avaliação devido à ausência de fatores para liquidação urgente ou venda do negócio. Para efeitos desta avaliação, o mais ideal, segundo o nosso Avaliador, é o método do valor contabilístico ajustado do património líquido da empresa.
Como resultado de um estudo de informações fornecidas sobre empresas deste setor em diversas fontes, incluindo o Sistema Nacional de Cotações (www.nqs.ru) em 1º de outubro de 2004, as informações aplicáveis para fins desta avaliação sobre o preço das ações de essas empresas não há mercado de balcão. Portanto, os métodos das empresas análogas - o método do mercado de capitais, o método de transação não podem ser utilizados.
Para avaliar o valor de mercado das ações ordinárias da OJSC KKK, este relatório utilizou o seguinte:
1. método de desconto de fluxos de caixa;
2. método do ativo líquido do balanço ajustado.
Intérprete: Art Expert LLC. Cazã, 2004
23/02/2015 | popularidade: 11436 - Relatório sobre determinação do valor de mercado do objeto “Correios”
O objetivo desta avaliação é identificar as peculiaridades de precificação do objeto de avaliação em relação às características do segmento de mercado correspondente, titularidade legal, características quantitativas e qualitativas do objeto de avaliação, bem como as especificidades da prática de aplicação da lei para o transação proposta. Isto permitirá identificar de forma inequívoca o objeto de avaliação no sistema de direitos reais e obrigatórios e justificar adequadamente o tipo de valor a determinar. A análise da documentação permitirá identificar os principais componentes dos riscos associados à avaliação e calcular o valor da sua cobertura. Como resultado, deve ser realizada uma justificação económica e jurídica adequada para a avaliação final do objeto para o fim especificado.
O resultado da avaliação deverá ser utilizado para efeitos de alienação de bens com base num contrato de compra e venda, as restrições são determinadas pelo avaliador de forma independente;
Instalações do escritório de comunicações. Área 108,1 m2. Primeiro andar. Endereço: região de Kirov, prospecto Oktyabrsky. O proprietário do imóvel avaliado é a entidade municipal “cidade de Kirov”.
Objetivo da avaliação: Determinação do valor de mercado dos direitos avaliados sobre o objeto da avaliação
O objetivo de combinar os resultados de todas as abordagens utilizadas é determinar as vantagens e desvantagens de cada uma delas e, assim, desenvolver uma única estimativa de custos. As vantagens de cada abordagem na avaliação do imóvel em questão são determinadas pelos seguintes critérios:
O tipo, qualidade e amplitude da informação em que se baseia a análise.
A capacidade de levar em consideração as características específicas de um objeto que afetam seu valor, como uso, rentabilidade potencial.
Fonte: FSUE "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI", filial de Kirov, 2010.
23/02/2015 | popularidade: 8409 - Relatório sobre determinação do valor de mercado do imóvel “Café”
Relatório sobre determinação do valor de mercado de um imóvel com área de 33,2 metros quadrados. m. no endereço região de Kirov, Kirov, st. Moscou, 181
O objetivo da avaliação é determinar o valor de mercado do imóvel. O resultado da avaliação é o valor final do valor do objeto avaliado. O resultado da avaliação pode ser utilizado para alienar bens municipais. Os resultados da avaliação do objeto descrito estão previstos para serem utilizados na alienação de bens municipais.
O objetivo deste trabalho é identificar as peculiaridades da precificação do objeto de avaliação em relação às características do segmento de mercado correspondente, titularidade legal, características quantitativas e qualitativas do objeto de avaliação, bem como as especificidades da prática de aplicação da lei para o proposto transação. Isto permitirá identificar de forma inequívoca o objeto de avaliação no sistema de direitos reais e obrigatórios e justificar adequadamente o tipo de valor a determinar. A análise da documentação permitirá identificar os principais componentes dos riscos associados à avaliação e calcular o valor da sua cobertura. Como resultado, deve ser realizada uma justificação económica e jurídica adequada para a avaliação final do objeto para o fim especificado.
Realizado por ANALIT LLC, Kirov, 2010.
08/11/2014 | popularidade: 11347 - Relatório sobre determinação do valor de mercado do imóvel “Loja”
Relatório sobre a determinação do valor de mercado de um imóvel com área de 14,2 metros quadrados. m². m. no endereço região de Kirov, Kirov, st. Nekrasova, 1
O objetivo da avaliação é determinar o valor de mercado do imóvel. O resultado da avaliação é o valor final do valor do objeto avaliado. O resultado da avaliação pode ser utilizado para alienar bens municipais.
Este relatório foi compilado de acordo com a Lei Federal “Sobre Atividades de Avaliação na Federação Russa” de 29 de julho de 1998, nº 135-FZ; padrões de avaliação federais, o conjunto de padrões de avaliação da Sociedade Russa de Avaliadores (SSO ROO 2010).
O objetivo deste trabalho é identificar as peculiaridades da precificação do objeto de avaliação em relação às características do segmento de mercado correspondente, titularidade legal, características quantitativas e qualitativas do objeto de avaliação, bem como as especificidades da prática de aplicação da lei para o proposto transação. Isto permitirá identificar de forma inequívoca o objeto de avaliação no sistema de direitos reais e obrigatórios e justificar adequadamente o tipo de valor a determinar. A análise da documentação permitirá identificar os principais componentes dos riscos associados à avaliação e calcular o valor da sua cobertura.
Em geral, o valor recomendado para concretizar uma transação é o valor de mercado. Este termo implica uso legal, o que, por sua vez, impõe ao vendedor típico a responsabilidade de garantir o desempenho do item. Neste caso, o vendedor não está interessado no serviço de garantia e o serviço é realizado de acordo com os requisitos do Código Civil da Federação Russa. Assim, no cálculo dos parâmetros de custo, é necessário levar em consideração a ausência de obrigações de garantia de desempenho e realizar as vendas “no estado em que se encontram”.
Gostaria de postar um relatório? Em nosso site? Escreva-nos sobre isso.
Banqueiros, juízes, organizadores de leilões são extremamente sensíveis à avaliação de um apartamento que será penhorado, objeto de reclamação ou leilão. O laudo de avaliação não é apenas um conjunto de papéis costurados, mas um documento que determina o valor real do apartamento, na opinião de um especialista independente. O tema do artigo de hoje é uma revisão detalhada do conteúdo e procedimento de elaboração de laudo de avaliação de imóveis em geral, inclusive apartamentos.
Laudo de avaliação de apartamento – o que é?
Trata-se de uma conclusão sobre o valor do imóvel elaborada por um avaliador para os fins indicados pelo cliente em forma de laudo. O relatório tem estrutura e conteúdo claros. O procedimento para o seu registo é regulado pela lei “Sobre Atividades de Avaliação”.
Quem pode ser avaliador?
Quando se trata de avaliar um apartamento, todos nos consideramos especialistas. Em parte, isso é verdade. Mas é improvável que alguém, sem conhecimentos especiais, se comprometa a avaliar um terreno, um edifício, uma instalação industrial, um complexo comercial e de entretenimento, uma estrutura, etc.
Somente uma pessoa competente que possa expressar oficialmente sua opinião sobre o valor de um objeto:
- Concluiu treinamento especial, passou no exame e recebeu certificado de qualificação;
- Pagou a taxa de admissão e tornou-se membro titular do SRO de avaliadores;
- Comprei uma apólice de seguro para minhas atividades no valor de 300.000 rublos.
O objetivo da avaliação deve ser comunicado ao avaliador.
Um indivíduo que atenda a todos esses requisitos é um avaliador. Ele pode legalmente exercer atividades de avaliação, preparar e fornecer um laudo de avaliação ao cliente.
Imóvel que pode ser valorizado
Os objetos sujeitos a avaliação imobiliária incluem::
- terras para qualquer finalidade;
- edifícios e instalações não residenciais neles;
- edifícios residenciais, apartamentos, quartos;
- estruturas;
- outras coisas imóveis.
Objetivos de Avaliação
Por que você precisa avaliar um apartamento? Determinar o valor atual de mercado de um apartamento é necessário em diversas situações da vida.
Esses incluem:
- do parque habitacional municipal e estadual em leilão para determinação do preço inicial;
- Aquisição de habitação com recurso a fundos de crédito (hipoteca). O apartamento passa a ser objeto de garantia de reembolso do empréstimo (visto que o apartamento é avaliado com hipoteca);
- Seguro de apartamento;
- Divisão de bens durante o processo de divórcio;
- Determinação do valor da massa hereditária;
- para venda a coproprietários ou terceiros;
- Reconhecimento do direito ao apartamento em juízo.
O objetivo da avaliação deve ser comunicado ao avaliador. Isso se deve ao fato de que diferentes objetivos possuem características próprias de avaliação. Por exemplo, se um apartamento for avaliado como garantia, além do valor de mercado, também é determinado o valor de liquidação.
Avaliação de apartamento
Anexado ao relatório:
- Cópias de documentos que permitem ao especialista realizar atividades de avaliação;
- Documentos de título do apartamento;
- Documentos técnicos do objeto e materiais fotográficos.
Decoração
Produzido em papel, o relatório é numerado página a página, encadernado e selado com a assinatura do avaliador e o seu carimbo pessoal.
O laudo gerado eletronicamente é assinado com assinatura eletrônica qualificada aprimorada do avaliador.
Quanto custa um relatório de avaliação e em que se baseia o custo?
Os principais parâmetros que determinam quanto você terá que pagar pelos serviços de avaliação são:
- Prazos (a sobretaxa por urgência pode ser de até 50% do custo normal);
- Região de localização do apartamento (em cidades com população superior a um milhão, o relatório custa 20%-40% mais caro que nas regiões);
- Categorias de habitação (quarto em apartamento comunitário, apartamento standard, estúdio, apartamentos, etc.).
O custo de avaliação de um apartamento padrão com um relatório não passa de 2.000 a 3.000 rublos.
O procedimento de pagamento está estipulado no contrato de prestação de serviços de avaliação e pode assumir a forma de:
- Pré-pagamento de 100% na assinatura do contrato;
- efetuar o pagamento parcial (adiantamento) na assinatura do contrato e efetuar os pagamentos finais na conclusão da obra.
O cumprimento das obrigações das partes entre si nos termos do contrato de avaliação é confirmado pela assinatura de um certificado de serviços prestados.
Período de validade
Passados mais de seis meses desde a data da avaliação, o valor do apartamento apurado durante a avaliação não pode ser considerado fiável e perde a sua relevância. O avaliador sempre indica essa informação no laudo. Portanto, indicar a data da avaliação no relatório é de extrema importância.
Avaliação injusta
Muitas vezes, quando há disputas sobre os direitos imobiliários, as partes opostas não conseguem chegar a acordo sobre o seu valor justo de mercado. Às vezes, diferentes avaliadores são contratados. Se o custo de um apartamento diferir significativamente de acordo com diferentes relatórios, a disputa será resolvida em tribunal.
Além disso, pode ser realizado um exame do relatório, o que implica a formação da opinião de especialistas do SRO sobre o relatório assinado por um membro do SRO. É realizado de forma voluntária entre o cliente e o perito e não é uma medida de controle do avaliador. Mas uma conclusão positiva ou negativa do relatório pode ser usada pelo cliente em tribunal.
Além disso, assista a um vídeo sobre o procedimento de avaliação de um apartamento e geração de relatório:
A vida às vezes é imprevisível. E uma avaliação competente de um apartamento pode ser necessária no momento mais inesperado. Portanto, escolher um especialista bom e verdadeiramente independente é muito importante.
Relatório de avaliação- trata-se de um documento escrito que cumpre todos os requisitos da ética profissional, reflecte de forma clara e acessível o andamento do processo de avaliação e contém os dados iniciais utilizados pelo avaliador, a sua análise, conclusões e o valor final do valor.
O anexo ao relatório de avaliação contém todas as fotografias, esboços e mapas não incluídos nas secções principais do relatório. Às vezes, um glossário de termos é incluído no apêndice.
O laudo, além de condições limitantes, pode conter suposições - declarações feitas pelo avaliador durante o processo de avaliação com base em sua opinião profissional, mas não sustentadas por dados factuais.
Consideremos os requisitos básicos para o conteúdo do laudo de avaliação e um estudo de caso sobre avaliação de um imóvel.
O relatório de avaliação sobre o objecto da avaliação deve ser elaborado por escrito e apresentado atempadamente ao cliente. O relatório não deve ser ambíguo ou enganoso. Caso não seja determinado o valor de mercado, mas sim outros tipos de valor, deverão ser indicados os critérios para apuração do resultado da avaliação e os motivos do desvio da possibilidade de determinação do valor de mercado do objeto de avaliação.
De acordo com art. 11 da Lei “Sobre Atividades de Avaliação na Federação Russa”, o relatório de avaliação indica:
data de elaboração e número de série do relatório;
a base para a avaliação do avaliador sobre o objeto de avaliação;
endereço legal do avaliador e informações sobre a licença que lhe foi emitida para a realização de atividades de avaliação deste tipo de imóvel;
uma descrição precisa do objeto de avaliação, e em relação ao objeto de avaliação pertencente a uma pessoa jurídica,
dados da pessoa jurídica e do valor contábil deste objeto de avaliação;
padrões de avaliação para determinar o tipo adequado de valor do objeto de avaliação, justificativa para sua utilização na avaliação desse objeto de avaliação, lista de dados utilizados na avaliação do objeto de avaliação, indicando as fontes de seu recebimento, bem como as premissas adotadas quando avaliação do objeto de avaliação;
a sequência de determinação do valor do objeto de avaliação e do seu valor final, bem como as restrições e limites de aplicação do resultado obtido;
data de determinação do valor do objeto de avaliação;
relação dos documentos utilizados pelo avaliador e estabelecimento das características quantitativas e qualitativas do objeto avaliado.
O laudo também pode conter outras informações que, na opinião do avaliador, sejam muito importantes para a integralidade da reflexão do método por ele utilizado para cálculo do valor de determinado objeto de avaliação.
O laudo é assinado pessoalmente pelo avaliador e certificado com selo.
Se houver disputa sobre a confiabilidade do valor de mercado ou outro valor do objeto de avaliação estabelecido no laudo, essa disputa estará sujeita à apreciação do tribunal. Um exemplo de relatório de avaliação imobiliária é fornecido no Apêndice B.
Capítulo 6. Peculiaridades de avaliação de diversos objetos imobiliários
6.1. Avaliação de terras
Como meio de produção, o terreno apresenta características que impactam diretamente na valorização imobiliária:
a terra não é o resultado de trabalho anterior;
espacialmente limitado;
insubstituível por outros meios de produção;
possui constância de localização;
livre de desgaste quando usado corretamente;
geograficamente de qualidade diferente;
caracterizado pela utilidade específica de cada terreno específico;
tem fertilidade e todas as suas qualidades benéficas são utilizadas de forma mais eficaz na agricultura;
em quase todas as esferas da atividade humana (exceto na agricultura e silvicultura) atua principalmente como uma base operacional espacial, portanto está indissociavelmente ligado aos objetos nele localizados: edifícios, estruturas, estradas, estruturas de recuperação, outros elementos materiais criados pelo homem trabalho, as chamadas melhorias.
Na avaliação de imóveis considera-se que o terreno tem valor, e o restante são benfeitorias que agregam valor.
Lote de terreno - parte do território terrestre que está equipada e pronta para ser utilizada para diversos fins.
Melhorias realizadas para criação do site:
externo: construção de ruas, calçadas, redes de drenagem e utilidades;
interno: planejamento, paisagismo, pavimentação, instalação de tomadas para conexão de redes de utilidades, linhas de comunicação, etc.
Um imóvel típico é composto por um terreno e edifícios e existe a necessidade de determinar o valor do terreno separadamente das benfeitorias nele disponíveis, o que é causado pelos seguintes razões:
diferenças na tributação de terrenos e edifícios (imposto predial e imposto predial);
é necessária uma avaliação separada do terreno das benfeitorias ao aplicar o método do custo para determinar o valor dos imóveis;
tomar decisões sobre a demolição de benfeitorias existentes, a fim de fazer o melhor e mais eficiente uso do terreno.
Na avaliação de um terreno é necessário ter em consideração o conjunto de direitos que lhe estão associados. Direitos comuns que requerem avaliação:
1) pleno direito de propriedade - possibilidade de utilização de um terreno livre de inquilinos de qualquer forma legal;
2) direito de arrendamento - possibilidade de possuir um terreno mediante contrato de arrendamento.
Na Rússia, a maior parte dos terrenos não é vendida, mas arrendada, por isso os avaliadores muitas vezes determinam não o valor de um terreno, mas o valor dos seus direitos de arrendamento.
Custo dos direitos de aluguel -É o valor que um potencial comprador está disposto a pagar pelo direito de propriedade de um determinado terreno ao abrigo de um contrato de arrendamento, a fim de obter benefícios desta propriedade. A avaliação dos direitos de arrendamento é utilizada na determinação do preço de venda do direito de arrendamento de um terreno, na determinação do valor do bem do qual o terreno arrendado faz parte e na avaliação dos danos decorrentes da rescisão do contrato de arrendamento.
A introdução do Código de Terras visa desenvolver o mercado fundiário. Nestas condições, a avaliação dos terrenos deverá ser realizada tendo em conta o uso mais eficaz, que proporcionará o maior valor residual do terreno.
Ao avaliar um terreno, é necessário determinar o seu melhor e mais eficiente uso (BNEI), que é determinado pela interação de uma série de fatores.
Principais fatores, determinando o uso ideal da terra:
1) localização- um factor que tem grande influência no custo de um terreno (são tidas em conta as perspectivas de localização, a acessibilidade aos transportes e a natureza do ambiente);
2) demanda de mercado- um fator que reflete a relação entre oferta e demanda no mercado. É estudado para justificar a opção de utilização do terreno escolhida (estado e perspectivas de procura do mercado para o uso proposto, concorrência de outros terrenos, tipos de impostos e outras condições). É necessário destacar o segmento de mercado em que as atividades necessitam ser desenvolvidas;
3) viabilidade financeira- a capacidade do projeto de gerar receitas provenientes do uso do terreno, que seriam suficientes para reembolsar as despesas dos investidores e garantir o lucro esperado;
4) adequação física do local- a perspectiva de criação de melhorias - tamanho, topografia, qualidade do solo, clima, características engenharia-geológicas e hidrogeológicas do local, zoneamento existente, parâmetros ambientais, etc.;
5) validade tecnológica e viabilidade física- análise da relação entre qualidade, custos e prazos do projeto, probabilidade de desastres naturais, acessibilidade de transporte, capacidade de conexão a serviços públicos, levando em consideração o tamanho e a forma do local, por exemplo, o tamanho pode ser pequeno para construção de instalação industrial;
6) admissibilidade legislativa (legal)- conformidade da opção de utilização do terreno com a legislação em vigor. Identificado em resultado de análise de normas construtivas e ambientais, restrições ao número de pisos, presença de proibições temporárias de construção num determinado local, dificuldades na área do desenvolvimento urbano histórico, possíveis alterações regulamentares, cumprimento de regras de zoneamento, sentimentos negativos da população local;
7) lucratividade máxima(rendimento máximo da propriedade e valor do terreno), que é determinado através do desconto dos rendimentos futuros dos usos alternativos, tendo em conta o risco do investimento.
Uma categoria especial é terras urbanas. Seu valor é influenciado pelo tamanho da cidade e seu potencial produtivo e econômico, pelo nível de desenvolvimento da engenharia e da infraestrutura social, por fatores regionais naturais, ambientais e outros.
Os mesmos fatores podem ter influências opostas no valor de um determinado site, por exemplo:
tráfego intenso indesejável para área residencial, mas aumenta o custo do local para fins comerciais;
colocação relativa a instituições de ensino e centros comerciais, as vantagens estéticas e as comodidades tidas em conta na avaliação de terrenos para construção de habitação não têm praticamente nenhum efeito no valor das áreas orientadas para o desenvolvimento industrial; A infra-estrutura de transportes e o zoneamento económico são importantes para eles.
A maior parte dos recursos fundiários está atualmente em propriedade estadual e municipal. A prática mostra que, em condições de mercado, os terrenos urbanos são um recurso valioso e podem servir como uma fonte estável de receitas orçamentais locais. As autoridades municipais determinam o valor do imposto predial, a taxa de aluguel do terreno e o preço padrão de um terreno no momento da compra, portanto, a questão de aumentar a eficiência do uso do solo é relevante para eles.
Para que a propriedade da terra seja utilizada de forma mais eficiente, ou seja, trouxe o máximo rendimento de uso e contribuiu para melhorar o clima geral de investimento, antes de mais nada, é necessário implementar os processos de tributação, arrendamento e compra de terrenos urbanos com base no seu valor de mercado.
É o valor de mercado que é uma medida de valor para o usuário, que permite estimular o uso racional e eficiente e servir como ferramenta para o desenvolvimento da economia urbana.
Os resultados da avaliação da área urbana servem como informação inicial para a resolução dos seguintes problemas:
desenvolvimento de políticas de desenvolvimento urbano e planeamento social;
desenvolver propostas de tipos de utilização funcional do território, tendo em conta a sua qualidade;
a formação de mecanismos econômicos para a colocação de diversas opções de uso do solo e políticas de investimento e construção;
análise das consequências das opções de desenvolvimento e reestruturação do ambiente urbano;
otimização dos investimentos municipais na manutenção e desenvolvimento do ambiente urbano;
determinação da atratividade de investimento do território em função do custo do terreno urbano.
A compra de um terreno por uma empresa permite utilizar o terreno como garantia de um empréstimo bancário, ampliar as oportunidades de investimento, vender terrenos excedentes, receber rendimentos do arrendamento de terrenos, aumentar o valor dos ativos fixos e aumentar o valor de mercado de ações.
Existem duas visões sobre o valor dos terrenos urbanos:
urbanista no processo de zoneamento funcional do território como trecho do plano diretor da cidade;
avaliador no processo de desenvolvimento de avaliação cadastral de terrenos.
A base para a formação da avaliação cadastral dos terrenos e do zoneamento funcional do território deve ser uma avaliação urbanística abrangente do valor de mercado.
Existem vários métodos para avaliar terras.
Método normativo é determinar o preço padrão da terra. É utilizado na transferência, aquisição de terrenos em propriedade, estabelecimento de propriedade comum conjunta (compartilhada) além da norma gratuita, transferência por herança ou doação, obtenção de empréstimo garantido, retirada para necessidades estatais ou públicas.
Os terrenos urbanos são avaliados tendo em conta a densidade de desenvolvimento, o prestígio da área, a natureza do uso do solo envolvente, as condições ambientais, as instalações de engenharia e transporte, etc. e o preço padrão da terra (Lei da Federação Russa “Sobre Pagamento pela Terra”) . O preço padrão do terreno é fixado no Cadastro Predial.
A base para determinar o preço padrão da terra: taxas de imposto sobre a terra e coeficientes crescentes, benefícios fiscais sobre a terra não são levados em consideração.
Muitas vezes é necessário avaliar um objeto constituído por um edifício e um terreno, quando este último tem apenas direito de arrendamento. Neste caso, o custo de atribuição de um terreno para construção pode ser considerado como o custo do terreno.
Em condições de mercado, se estiver disponível a informação necessária, é aconselhável utilizar métodos baseados na análise de dados de mercado. A Ordem do Ministério da Propriedade da Rússia de 7 de março de 2002 nº 568-r aprovou as Recomendações Metodológicas para determinar o valor de mercado dos terrenos. Via de regra, na avaliação do valor de mercado dos terrenos, são utilizados:
método de comparação de vendas,
método de seleção,
método de capitalização de aluguel de terras,
método de distribuição,
método restante,
método de divisão em seções.
Método de comparação de vendas é o método de avaliação mais simples e eficaz, pode ser usado para avaliar terrenos realmente vagos e supostamente vagos; permite determinar o preço específico de um terreno fazendo ajustes percentuais nos preços de venda dos análogos. Na ausência de informações sobre os preços das transações com terrenos, é permitida a utilização de preços de oferta (demanda).
Elementos comuns de comparação para terrenos:
propriedade,
condições de financiamento,
condições especiais de venda,
condições de mercado (mudança ao longo do tempo),
localização (distância da cidade e estradas, características do ambiente),
condições de zoneamento,
características físicas (tamanho, forma e profundidade do local, localização angular, tipo de solo, relevo),
utilitários acessíveis,
características econômicas,
melhor e mais eficaz utilização.
Ao avaliar terrenos, você pode usar múltiplas unidades de comparação, ajustando o preço de cada uma e terminando com múltiplos valores que definem uma faixa de valores.
O método fornece resultados bastante precisos apenas em um mercado competitivo desenvolvido e aberto à informação.
O mercado imobiliário russo não atende a esses requisitos; o valor de um terreno não pode ser determinado com base em informações sobre transações de vendas de terrenos análogos. Portanto, a avaliação deve coletar todas as informações disponíveis para aplicar todos os métodos de avaliação do local.
Método de capitalização de aluguel de terreno baseia-se no facto de que, havendo informação suficiente sobre as taxas de arrendamento dos terrenos, é possível determinar o valor desses terrenos como o valor actual dos rendimentos futuros sob a forma de renda do terreno em avaliação. No âmbito deste método, o valor da renda do terreno pode ser calculado como o rendimento do arrendamento de um terreno nas condições prevalecentes no mercado fundiário.
A fórmula para calcular o custo de um terreno é:
Onde COM eu
EU eu - rendimentos da propriedade da terra, esfregue;
R eu- taxa de capitalização de terrenos.
A taxa de capitalização é determinada dividindo o valor da renda do terreno para terrenos semelhantes pelo seu preço de venda ou aumentando a taxa de retorno do capital sem risco pelo valor do prémio de risco associado ao investimento de capital no terreno a ser avaliado.
Os principais fatores que influenciam a taxa de aluguel de um terreno: características da localização, dimensão, forma, tipo de utilização do terreno envolvente, acessibilidades aos transportes, equipamentos de engenharia.
Método de distribuição (método de correlação, correlação, alocação) - determinação da componente do custo de um terreno com base numa relação conhecida entre o custo do terreno e as benfeitorias do conjunto imobiliário. O método é baseado em princípio da contribuição e a afirmação de que para cada tipo de imóvel existe uma relação normal entre o valor dos terrenos e dos edifícios. Esta relação é mais confiável para edifícios novos, pois estão próximos da melhor e mais eficiente opção de uso.
Para aplicar o método, são necessários dados estatísticos confiáveis sobre a relação entre os valores dos terrenos e todos os imóveis de um determinado tipo de imóvel em um determinado mercado. Porém, o método raramente é utilizado mesmo em mercados desenvolvidos, pois apresenta baixa confiabilidade. A utilização do método justifica-se em condições de informação insuficiente sobre a venda de terrenos. Os valores resultantes são considerados aproximados.
Método de isolamento ) é utilizado para avaliar terrenos edificados se houver informações sobre preços de transação de imóveis semelhantes. As benfeitorias no terreno correspondem ao seu uso mais eficiente.
O método envolve a seguinte sequência de ações:
definição de elementos de comparação de objetos;
determinar as diferenças entre cada análogo e o objeto de avaliação;
cálculo e ajustes para cada um dos elementos de comparação;
cálculo do valor de mercado de um único imóvel, incluindo o terreno avaliado, por meio de generalização razoável dos preços ajustados dos análogos;
cálculo do custo de reposição ou custo de reprodução de benfeitorias do terreno avaliado;
cálculo do valor de mercado do terreno avaliado subtraindo do valor de mercado de um único bem imobiliário, incluindo o terreno avaliado, o custo de reposição ou o custo de reprodução de benfeitorias do terreno.
O método de alocação é utilizado quando a contribuição das benfeitorias no preço total do lote é pequena, é recomendado para avaliar áreas suburbanas (para as quais a contribuição das benfeitorias é pequena e facilmente determinada), e é utilizado na ausência de dados sobre vendas de terrenos no entorno.
O método é mais eficaz num mercado passivo (não existem dados sobre a venda de terrenos baldios), tendo em conta as características da informação inicial e o modelo de obtenção do valor pretendido. O custo de um terreno em geral é determinado pela fórmula:
,
Onde COM 3 - custo do terreno, esfregue;
COM- custo do objeto, esfregue;
Su- custo das melhorias, esfregue.
Método restante baseia-se na técnica do grupo de investimento para componentes físicos. O método é utilizado para avaliar terrenos edificados e não urbanizados, caso seja possível desenvolver o terreno avaliado com benfeitorias geradoras de renda. O valor do terreno é determinado através da capitalização de uma parte do rendimento atribuível ao terreno.
Para determinar o valor de um terreno é necessário conhecer o custo do edifício, o resultado operacional líquido de todo o imóvel e as taxas de capitalização do terreno e dos edifícios.
As principais etapas do método residual para terrenos:
1) o resultado operacional líquido de todo o imóvel é determinado com base no aluguel de mercado e nas despesas operacionais estimadas;
2) é apurado o resultado operacional líquido relativo à estrutura (edifício);
3) o resultado operacional líquido atribuível ao terreno é capitalizado no indicador de valor através da taxa de capitalização do terreno.
É difícil prever o rendimento em condições de estabilidade económica insuficiente.
Método de subdivisão (abordagem de desenvolvimento) é usada na avaliação de terrenos adequados para subdivisão em lotes individuais. Consiste nas seguintes etapas:
determinação do tamanho e número de parcelas individuais;
cálculo do valor dos terrenos urbanizados utilizando o método de comparação de vendas comparáveis;
cálculo de custos e cronograma de desenvolvimento, prazo esperado de venda e lucro comercial razoável;
deduzir todos os custos de desenvolvimento e lucros comerciais do preço de venda total estimado dos locais para determinar o produto líquido da venda de imóveis após a conclusão do desenvolvimento e venda de locais individuais;
escolher uma taxa de desconto que reflita o risco associado ao período esperado de desenvolvimento e venda.
Os custos de desenvolvimento de terras geralmente incluem:
despesas com implantação, limpeza e classificação de locais;
despesas com construção de estradas, calçadas, redes de utilidades, drenagem;
impostos, seguros, taxas de engenharia;
despesas de marketing;
lucro e despesas gerais do contratante, etc.
A modelagem da receita potencial de aluguel para diversos tipos de uso da terra é baseada nos padrões de formação dos efeitos de aluguel da localização e dos preços vigentes (vendas e aluguéis). Considerando a diferença significativa nos indicadores de custo dos lotes localizados na frente da malha viária da cidade e localizados em áreas intraquarteirões, esses lotes estão sujeitos a divisão obrigatória durante a avaliação.
A implementação do princípio da utilização mais eficaz ocorre em condições de concorrência pela utilização de imóveis entre os vários segmentos funcionais do mercado, tendo em conta as restrições reais ao volume da procura e a possível multifuncionalidade do território, como resultado dos quais um conjunto de usuários da terra é formado em cada local.
1. DISPOSIÇÕES BÁSICAS... 3
1.1. Tarefa de avaliação... 3
1.2. Declaração de Conformidade... 5
1.3. Informações sobre o cliente avaliador e o avaliador... 6
1.4. Principais fatos e conclusões... 6
1.5. Padrões aplicáveis de atividades de avaliação... 8
2. DESCRIÇÃO DO OBJETO DE AVALIAÇÃO... 9
2.1. Descrição do local... 9
2.2. Características quantitativas e qualitativas do objeto de avaliação... 9
2.3. Lista de documentos utilizados para estabelecer as características quantitativas e qualitativas do objeto de avaliação... 13
2.4. Análise do mercado imobiliário de Moscou... 13
3. DESCRIÇÃO DA METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA... 18
3.1. Conceitos básicos de avaliação imobiliária... 18
3.2. Abordagens e métodos básicos de avaliação imobiliária... 20
4. DESCRIÇÃO DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO DO OBJETO DE AVALIAÇÃO... 24
4.1. Análise do melhor e mais eficaz uso... 24
4.2. Justificativa para recusar a utilização da abordagem de custos ao realizar uma avaliação... 25
4.3. Justificativa para recusar a utilização da abordagem do rendimento na avaliação... 26
4.4. Avaliação utilizando uma abordagem comparativa... 26
5. COORDENAÇÃO DE RESULTADOS... 42
LISTA DE FONTES USADAS... 43
APLICATIVOS... 44
1. DISPOSIÇÕES BÁSICAS
1.1. TAREFA DE AVALIAÇÃO
Tabela 1. Tarefa de avaliação.
Objeto de avaliação |
Apartamento de um quarto com área total de 39 m2, localizado no endereço: Moscou, st. ХХХХХХХХХ, prédio 0, prédio 0, apto. |
Composição do objeto de avaliação |
O apartamento inclui as seguintes instalações (fontes de dados - passaporte cadastral e explicação): |
Características do objeto de avaliação |
Área do apartamento 39 m2. , área útil 20,9 m². , área de cozinha 8,6 m2. |
Tipo de valor determinado |
Preço de mercado. |
Objetivo da avaliação |
Determinação do valor de mercado do objeto de avaliação. |
Objetivos da avaliação (uso pretendido dos resultados da avaliação e limitações associadas) |
Os resultados da avaliação destinam-se a aconselhar o Cliente sobre o valor do apartamento. Não está prevista qualquer outra utilização dos resultados da avaliação. |
Direitos de propriedade sobre o objeto de avaliação |
1. Cidadão da Federação Russa ХХХХХХХХХХ, passaporte ХХХХХ emitido pelo departamento. no distrito XXXXXXX OUFMS da Rússia em Moscou em XXXXX 00.00.0000 Endereço de registro: Moscou, st. ХХХХХХХХХ, prédio 0, prédio 0, apto. (3/4 parte à direita). 2. Cidadão da Federação Russa ХХХХХХХХХХХХ, passaporte ХХХХХ emitido pelo departamento. no distrito XXXXXXX OUFMS da Rússia em Moscou em XXXXX 00.00.0000 Endereço de registro: Moscou, st. ХХХХХХХХХ, prédio 0, prédio 0, apto. (1/4 parte à direita). Fonte de dados – Certificado de registro estadual de direitos. |
Ônus do objeto de avaliação |
Não existem gravames documentados em relação ao objeto a avaliar, pelo que a avaliação do objeto é efetuada no pressuposto da inexistência de tais gravames. |
Data de avaliação |
|
Data da vistoria e características da vistoria do imóvel avaliado |
Data da inspeção: 12/02/2016. Foi realizada uma inspeção visual de todas as áreas do apartamento. Não foram realizados exames técnicos, inspeções de equipamentos de apartamentos ou outros estudos especiais. |
A necessidade de atrair especialistas do setor |
As partes do contrato (Cliente e Avaliador) chegaram a um acordo geral de que não há necessidade de envolver especialistas do setor para conduzir esta avaliação. |
Prazo de avaliação |
12.02.2016-17.02.2016 |
Pressupostos e condições restritivas em que se baseia a avaliação:
Todas as informações recebidas do Cliente e dos seus representantes, de forma escrita ou oral e que não conflitem com a experiência profissional do Avaliador, foram consideradas fiáveis.
O avaliador parte do facto de o objecto de avaliação gozar de todos os direitos sujeitos a avaliação nos termos da legislação em vigor. O direito do imóvel avaliado é considerado confiável e suficiente para o giro de mercado do imóvel avaliado. O imóvel avaliado é considerado livre de quaisquer ônus, reclamações ou restrições além dos especificados no Relatório.
O avaliador não mediu os parâmetros físicos do objeto avaliado, além dos especificados no laudo. Todas as dimensões e volumes constantes dos documentos apresentados pelo Cliente são considerados verdadeiros.
O avaliador não realizou exames técnicos e partiu da ausência de quaisquer fatos ocultos que afetassem o valor do objeto avaliado e que não pudessem ser detectados durante a inspeção visual. O Avaliador não é responsável pela descoberta de tais fatos.
Todos os materiais ilustrativos são fornecidos exclusivamente com o propósito de facilitar a percepção visual. Não é permitida a utilização destes materiais para outros fins.
Os dados utilizados na avaliação foram obtidos de fontes confiáveis e são considerados confiáveis. No entanto, o Avaliador não pode garantir a sua exactidão absoluta e, em todos os casos possíveis, indica a fonte da informação.
Nem o Cliente nem o Avaliador poderão utilizar o laudo de avaliação de forma diferente da prevista no contrato de avaliação.
O relatório de avaliação só é fiável na sua totalidade e para os fins nele especificados. A utilização do relatório para outros fins pode levar a conclusões incorretas.
O Avaliador não é obrigado a comparecer em tribunal ou de outra forma testemunhar em relação a esta avaliação, a menos que seja formalmente intimado pelo tribunal.
Os valores indicados no relatório são válidos apenas a partir da data da avaliação. O avaliador não se responsabiliza por alterações posteriores nas condições de mercado e, consequentemente, no valor do imóvel avaliado.
O laudo de avaliação contém a opinião profissional do Avaliador quanto ao valor do Imóvel e não constitui garantia de que o Imóvel em questão será vendido pelo valor especificado.
1.2. DECLARAÇÃO DE CONFORMIDADE (CERTIFICADO DE AVALIAÇÃO)
O avaliador certifica que:
1. Todos os factos declarados no relatório são verdadeiros.
2. As análises realizadas, as opiniões expressas e as conclusões alcançadas são limitadas apenas pelos pressupostos e limitações constantes do relatório.
3. A avaliação foi realizada de acordo com o código de ética e normas de conduta.
4. A formação do avaliador atende aos requisitos necessários.
5. O avaliador tem experiência na avaliação de imóveis semelhantes e conhece a zona onde se encontra.
6. O avaliador não tem qualquer interesse no objeto da avaliação, bem como não tem qualquer interesse pessoal ou preconceito para com as partes envolvidas.
7. A tarefa de avaliação não se baseou na exigência de determinação de um resultado mínimo, máximo ou pré-acordado.
8. A remuneração do avaliador não depende do resultado da avaliação ou de qualquer aspecto do laudo.
9. O avaliador inspecionou o imóvel avaliado.
10. Nenhuma pessoa além das mencionadas no relatório prestou assistência profissional significativa na preparação do relatório.
1.3. INFORMAÇÕES SOBRE O CLIENTE DA AVALIAÇÃO E SOBRE O AVALIADOR
Tabela 2. Informações sobre o cliente da avaliação e o avaliador.
Cliente |
Cidadão da Federação Russa ХХХХХХХХХХХ, passaporte ХХХХХХХХ emitido pelo departamento. no distrito XXXXXXX OUFMS da Rússia em Moscou em XXXXX 00.00.0000. Endereço de inscrição: Moscou, st. ХХХХХХХХХ, prédio 0, prédio 0, apto. |
Empresa de Responsabilidade Limitada (LLC) "CORPORAÇÃO "AVALIAÇÃO" Localização: Moscou, st. B. Tatarskaya, 35. OGRN 1037709029050, data de cessão 01/04/2003. A OTSENKA Corporation LLC possui apólice de seguro obrigatório de responsabilidade civil para pessoa jurídica que celebrou contrato de avaliação com o cliente nº 150000-035-0001159, emitido pela JSC Insurance Joint-Stock Company ENERGOGARANT em 5 de novembro de 2015, o valor segurado é 5.000.000 (cinco milhões) de rublos . O contrato de seguro é válido de 10 de novembro de 2015 a 9 de novembro de 2016. Participaram da avaliação os seguintes avaliadores: 1. ХХХХХХХХХ ХХХХХХ ХХХХХХХХХ, membro da organização pública russa “Sociedade Russa de Avaliadores”, incluído no registro de avaliadores ХХ ХХХХ 2007 sob o número de registro ХХХХ, possui um diploma de reciclagem profissional Х Х Não. ХХХХ, emitido por Instituto Internacional de Econometria, Informática, Finanças e Direito de Moscou ХХ XXXX 2003. Experiência profissional em atividades de avaliação - desde 2003, possui apólice de seguro obrigatório de responsabilidade civil do avaliador nº ХХ-000ХХХ-ХХ/ХХ datada de 20 de outubro de 2015, emitida pela OJSC State Insurance Company Yugoria. A apólice de seguro é válida até 31 de outubro de 2016 inclusive. |
|
Base para a avaliação |
Contrato de prestação de serviços de avaliação nº 000/00 de 00 xxxx de 2016. |
1.4. PRINCIPAIS FATOS E CONCLUSÕES
A base desta avaliação é o contrato de prestação de serviços de avaliação n.º XX/XX, celebrado entre o Avaliador e o Cliente da avaliação em 12/02/2016.
Informações gerais que identificam o objeto da avaliação:
Neste trabalho avaliamos um apartamento de um cômodo com área total de 39 m², localizado no endereço: Moscou, st. ХХХХХХХХХ, prédio 0, prédio 0, apto.
O apartamento estúdio em questão possui:
Área total – 39,0 m2;
Área habitacional – 20,9 m2;
Cozinha – 8,6 m2;
Banheiro separado;
2 Varandas.
Número do objeto condicional: 0-000000
Não foram identificados gravames à direita nos documentos examinados pelo avaliador.
Resultados da avaliação obtidos através de diferentes abordagens de avaliação:
Durante a avaliação, foi utilizada apenas uma abordagem comparativa. Resultado da avaliação de um apartamento de um cômodo com área total de 39 metros quadrados. m., obtido pela aplicação da abordagem comparativa, é de 5.080.000 (cinco milhões e oitenta mil) rublos.
Os cálculos efetuados dentro de cada uma das abordagens aplicadas, bem como as informações utilizadas para realizar a avaliação, são apresentados posteriormente neste relatório.
O valor final do objeto de avaliação:
Como resultado da avaliação, o Avaliador chegou à conclusão:
O valor de mercado de um apartamento de um cômodo com área total de 39 metros quadrados. m, localizado no endereço: Moscou, st. XXXXXXXXXXX, d.0, k.0, kv.0, na data da avaliação é de 5.080.000 (cinco milhões e oitenta mil) rublos.
Limitações e limites de aplicação do custo total resultante:
1. O valor final resultante não pode ser utilizado de outra forma senão o previsto na tarefa de avaliação (metas e objetivos da avaliação).
2. Utilizar o custo final resultante para resolver problemas diferentes dos especificados na tarefa de avaliação pode levar a conclusões incorretas.
3. O valor final resultante é válido apenas a partir da data de avaliação.
4. O valor final resultante representa um julgamento profissional razoável do avaliador sobre o valor do imóvel avaliado, formulado com base na informação recolhida e nos cálculos efectuados, tendo em conta os pressupostos assumidos, e não constitui garantia de que o imóvel sendo avaliado será vendido ou de outra forma alienado pelo valor declarado.
1.4. NORMAS DE AVALIAÇÃO APLICÁVEIS
Esta avaliação foi realizada de acordo com os requisitos da Lei Federal de 29 de julho de 1998 N 135-FZ “Sobre Atividades de Avaliação na Federação Russa”, conforme alterada em vigor na data da avaliação.
Na realização da avaliação e na elaboração do relatório de avaliação, foram aplicadas as seguintes normas de atividades de avaliação:
1. Norma de avaliação federal "Conceitos gerais de avaliação, abordagens de avaliação e requisitos de avaliação (FSO N1)"
2. Norma de avaliação federal "Objetivo da avaliação e tipos de valor (FSO N2)"
3. Norma de avaliação federal "Requisitos para um relatório de avaliação (FSO N3)"
4. Norma de avaliação federal “Avaliação imobiliária (FSO N 7)”.
Os padrões acima são usados porque são obrigatórios para uso por avaliadores ao realizar atividades de avaliação no território da Federação Russa.
5. Código de padrões e regras da Sociedade Russa de Avaliadores (ROO) - esses padrões são aplicados na medida em que não contradizem, mas complementam e esclarecem os padrões federais de avaliação. Esses padrões são aplicados porque são de uso obrigatório por avaliadores membros do ROO.
2. DESCRIÇÃO DO OBJETO DE AVALIAÇÃO
2.1. DESCRIÇÃO DA LOCALIZAÇÃO
O apartamento de um cômodo em questão está localizado no território do Distrito Autônomo Sudoeste, no município "Northern Butovo" no endereço: Moscou, st. ХХХХХХХХХ, prédio 0, prédio 0, apto.
A fronteira da formação municipal intraurbana de Northern Butovo corre: ao longo dos limites da cidade de Moscou (a fronteira oriental da faixa de domínio da rodovia Simferopol (incluindo o território do Instituto de Pesquisa Científica de Plantas Medicinais da União) com uma área de 17 hectares), depois ao longo do eixo da faixa de domínio da direção Kursk da Ferrovia de Moscou, a fronteira sul da zona do parque florestal, cruzando ainda mais a estrada para Yuzhnoye Butovo ao longo dos limites da cidade de Moscou (fronteiras leste e norte do bloco nº 8 do parque florestal (incluindo 9 hectares do bloco), fronteira norte do bloco nº 7 do parque florestal, fronteira leste dos blocos nº 4 e 2 do parque florestal , limite sul do bloco nº 3 do parque florestal, eixo do rio Bitsa, limite oeste do bloco nº 3 do parque florestal), eixo do direito de passagem do MKAD, limite externo do direito de passagem do MKAD (incluindo o intercâmbio de transporte da rua Kulikovskaya), as fronteiras sudoeste e sul do intercâmbio de transporte da rodovia Simferopol até os limites da cidade de Moscou.
O acesso à casa onde se encontra o apartamento em questão faz-se pela rua XXXXXXXXXXXXX e depois pelas calçadas do pátio. A superfície das calçadas das ruas e pátios é asfáltica; o tráfego de veículos pode ser realizado durante todas as estações. A rodovia mais próxima é o anel viário de Moscou. A estação de metrô mais próxima é “Dmitry Donskoy Boulevard” - cerca de 10 minutos a pé.
A casa em questão está localizada numa zona residencial. Esta área residencial é um empreendimento misto, constituído principalmente por casas de painéis de diferentes alturas. A infraestrutura da área é bem desenvolvida. Existem lojas de alimentos, lojas de departamentos, lojas de ferragens, uma farmácia, etc. O empreendimento envolvente predominante é residencial. A zona envolvente da casa é ajardinada e existem lugares de estacionamento. O nível de ruído é médio.
2.2. CARACTERÍSTICAS QUANTITATIVAS E QUALITATIVAS DO OBJETO DE AVALIAÇÃO
O apartamento de um quarto em questão está localizado em Moscou, no endereço: Moscou, st. ХХХХХХХХХ, prédio 0, prédio 0, apto.
Casa: O apartamento em questão está localizado no 3º andar de um edifício residencial de 14 andares. A casa é em painel, com piso em concreto armado. A fachada da casa não apresenta danos visíveis. Comunicações - aquecimento central, abastecimento de água, abastecimento de electricidade, esgotos. A casa tem elevador e rampa de lixo. A escada está em condições satisfatórias. O estado da entrada onde se encontra o apartamento avaliado é satisfatório; a porta de entrada está equipada com fechadura com código e intercomunicador.
Apartamento: o apartamento em questão possui:
Área total – 39 m2
Área habitacional - 20,9 m2
Cozinha-8,6 m2
Banheiro separado
2 varandas
Altura do teto - 2,68 m. O apartamento dispõe de 2 varandas envidraçadas. As janelas do apartamento têm vista para o pátio.
A classe de acabamento do interior do apartamento é “Acabamento Simples”. Revestimento de pisos - linóleo (sala, corredor, cozinha) e azulejos (banheiro, lavabos), revestimentos de parede - papel de parede. Os caixilhos das janelas são de madeira, pintados com tinta a óleo branca. Os tetos são acabados com tinta branca à base de água. As portas interiores e os painéis das portas são de madeira, pintados com verniz incolor.
Existem zonas da sala e da cozinha que foram danificadas pela água dos pisos superiores. Estado de acabamento - são necessárias obras de reparação para eliminar vestígios de fugas na sala e na cozinha.
Número do objeto condicional: 0-000000.
Fontes de dados: Certificado de registro de direitos, explicação, passaporte cadastral das instalações, resultado da inspeção visual do apartamento realizada pelo Avaliador.
Tabela 3. Lista de dados utilizados na avaliação do objeto avaliado. Fontes: Certificado de registro de direitos, explicação, passaporte cadastral das instalações, dados de inspeção visual do avaliador.
Característica |
Descrição |
Moscou, st. ХХХХХХХХХ, prédio 0, prédio 0, apto. |
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Número do objeto condicional: |
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Objetos de infraestrutura industrial do microdistrito |
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Estado da área envolvente (avaliação subjetiva) |
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Superfície da estrada no pátio, sua condição |
Asfalto. O estado do revestimento é bom. |
iluminação pública |
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Parque infantil |
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Espaços verdes |
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Estacionamento organizado ou garagem subterrânea |
O estacionamento é espontâneo |
Situação ecológica |
Satisfatório |
Custo médio de 1 m². área total de apartamentos semelhantes na área |
De 125.000 rublos. até 145.000 rublos. com base em uma pesquisa de mercado realizada por um avaliador |
Características gerais do edifício |
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Tipo de construção |
Edifício residencial com vários blocos de apartamentos. |
Ano de construção |
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Ano da última grande reforma do edifício |
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Deterioração física do edifício segundo dados do IPV, % |
6% a partir de 2012 |
Deterioração física do edifício, calculada pelo avaliador,% |
6%. O desgaste físico foi calculado usando o método do tempo de vida. Dentro deste método, o desgaste físico é calculado usando a fórmula: I (%) = EV/EF*100, onde: VE é a idade efetiva, determinada com base na idade cronológica do edifício, tendo em conta o seu estado técnico e os fatores económicos prevalecentes na data da avaliação que influenciam o valor do objeto avaliado. Dependendo das características de funcionamento do edifício, a idade efetiva pode diferir da idade cronológica para cima ou para baixo. EZ é a vida econômica típica de um objeto. Cálculo:(2016-1964)/150*100=35% |
Obsolescência funcional |
A obsolescência funcional (desgaste funcional) ocorre devido à inconsistência da instalação com os requisitos modernos: layout, equipamento técnico, design, etc. Dado que o edifício residencial em causa possui uma disposição funcional, equipamentos técnicos funcionais e acabamentos, não apresenta obsolescência funcional. |
Obsolescência externa |
A obsolescência externa (desgaste externo) é uma diminuição no valor de um objeto devido a uma mudança negativa em seu ambiente externo, causada por fatores econômicos, políticos ou outros fatores externos (declínio econômico geral da área, ações do governo ou administração local no domínio da fiscalidade, seguros e outras alterações no mercado de capitais, terrenos, emprego, alterações negativas nas infra-estruturas da área, situação ambiental). Neste caso, não há declínio geral da área, não há ações do governo ou da administração local que tenham impacto negativo sobre o objeto no domínio da fiscalidade, seguros, emprego, recreação, educação. Portanto, o edifício em questão não apresenta obsolescência externa. |
Material da parede externa |
Blocos de concreto |
Material do piso |
Concreto reforçado |
Fundação |
Concreto reforçado |
Estado do edifício (avaliação subjetiva) |
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Vista externa da fachada da casa |
Blocos de concreto |
Número de andares do edifício, conforme documentação técnica |
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Número de andares do edifício, conforme inspeção visual |
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Informações sobre planos de demolição, reconstrução, grandes reparos |
O avaliador não conseguiu encontrar informações em fontes abertas sobre planos de demolição ou grandes reparos com reassentamento. Com base nos resultados da inspeção, o edifício está em boas condições. Assim, na opinião do avaliador, o edifício onde se encontra o objecto da avaliação não está sujeito a demolições ou grandes reparações com reassentamento. |
Presença de sótão |
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Presença de cave no edifício |
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Disponibilidade de interfone, concierge, etc. |
Interfone, fechadura de combinação |
Disponibilidade de elevador |
Existem dois elevadores em cada entrada |
Disponibilidade de rampa de lixo |
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Condição da entrada (avaliação subjetiva) |
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Características do objeto de avaliação |
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Informações sobre o uso atual do objeto de avaliação |
O apartamento é utilizado como habitação. |
Piso de localização do apartamento |
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Número de apartamentos no local |
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Área: incluindo quartos de verão e sem aquecimento/total/sala, m². |
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Número de quartos, área, m². |
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Altura do teto, m |
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Área da cozinha, m² |
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Tipo de banheiro, quantidade |
Combinado, um |
Salas auxiliares e de utilidades, m². |
Cozinha-8,6 m2 Banheiro separado - 4 m2 2 Varandas - 5,5 m2 |
Disponibilidade de varanda, loggia, quantidade |
2 varandas |
Vista das janelas |
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Suporte técnico |
Abastecimento de água fria e quente, fornecimento de electricidade, aquecimento, esgotos, ventilação. Todas as comunicações são centrais. |
Equipamento |
Equipamento de canalização para casa de banho combinada, equipamento de canalização para cozinha, fogão eléctrico na cozinha |
Disponibilidade de antena de TV, telefone |
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Condição de acabamento |
São necessários trabalhos de reparação satisfatórios para eliminar vestígios de fugas na sala e na cozinha. |
Defeitos visíveis no acabamento interior |
Existem zonas da sala e da cozinha que foram danificadas pela água dos pisos superiores. |
Desgaste físico e obsolescência |
Corresponde a parâmetros de construção semelhantes (veja acima) |
Conformidade do apartamento com a planta do IPV |
Compatível |
As fotografias do apartamento em questão constam dos Anexos ao presente Relatório.
Direito de ser avaliado: neste trabalho o direito de propriedade comum compartilhada é avaliado.
O direito de propriedade comum partilhada do apartamento na data da avaliação pertence a:
1. Gr-ke ХХХХХХХХХХХХ, passaporte ХХХХХХХХХХ foi emitido pelo departamento. no distrito XXXXXXXXX OUFMS da Rússia em Moscou em XXX 00.00.0000. Endereço de inscrição: Moscou, st. ХХХХХХХХХ, prédio 0, prédio 0, apto. Certificado de registro estadual de direitos 00-ХХ 0000000, emitido pelo Escritório do Serviço Federal de Registro Estadual, Cadastro e Cartografia em Moscou. O registro nº 00-00-00/000/0000-000 foi feito no Cadastro Único Estadual de Direitos sobre Imóveis e Transações com Ele 00 xxxx 0000. (3/4 participação à direita).
2. Gr-ke ХХХХХХХХХХХХ, passaporte ХХХХХХХХХХ foi emitido pelo departamento. no distrito XXXXXXXXX OUFMS da Rússia em Moscou em XXX 00.00.0000. Endereço de inscrição: Moscou, st. ХХХХХХХХХ, prédio 0, prédio 0, apto. Certificado de registro estadual de direitos 00-ХХ 0000000, emitido pelo Escritório do Serviço Federal de Registro Estadual, Cadastro e Cartografia em Moscou. O registro nº 00-00-00/000/0000-000 foi feito no Cadastro Único Estadual de Direitos sobre Imóveis e Transações com Ele 00 xxxx 0000. (1/4 de participação à direita).
2.3. LISTA DE DOCUMENTOS UTILIZADOS PARA ESTABELECER AS CARACTERÍSTICAS QUANTITATIVAS E QUALITATIVAS DO OBJETO DE AVALIAÇÃO
Ao realizar uma avaliação para estabelecer as características quantitativas e qualitativas do imóvel avaliado, o Avaliador utilizou informações dos seguintes documentos do apartamento avaliado:
1. Certificado de registro estadual de direitos.
2. Explicação emitida pelo TBTI do Sudoeste de Moscou
3. Passaporte cadastral do apartamento
Cópias dos documentos foram recebidas pelo Avaliador do Cliente Avaliador.
2.4. ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE MOSCOVO
A análise de mercado foi realizada utilizando materiais do centro analítico “Real Estate Market Indicators IRN.RU” (http://www.irn.ru)
A influência da situação política e socioeconómica geral do país e região no mercado imobiliário:
Ao longo de 2015, o mercado imobiliário em Moscovo e na Rússia esteve sob pressão de factores geopolíticos e macroeconómicos. A deterioração das relações com os países ocidentais, a introdução de sanções, a saída de capitais, a queda dos preços do petróleo e a desvalorização do rublo - todas estas circunstâncias afectaram o mercado imobiliário.
A situação no mercado imobiliário de Moscovo piorou não só em comparação com os anos pré-crise de 2006-2007, mas também em comparação com os anos bastante difíceis de 2010-2011. O crescimento económico na Rússia desapareceu quase completamente e, consequentemente, os rendimentos das empresas e das famílias estão estagnados e até em declínio. Devido a problemas geopolíticos, o capital está a abandonar o país a uma taxa elevada (em 2014, a saída ascendeu a 115 mil milhões de dólares e em 2015, segundo estimativas preliminares, 53 mil milhões de dólares).
Além disso, o Poder Executivo, necessitando de fontes adicionais de financiamento orçamentário, pensa em aumentar a carga tributária. E se um aumento nos impostos sobre a propriedade (ou seja, imobiliário) beneficiar o mercado, um aumento nos impostos sobre as empresas prejudicará a estabilidade financeira das empresas e aumentará a probabilidade da sua falência. E isso, por sua vez, afetará inevitavelmente o nível de renda da população e atingirá a demanda efetiva por moradia, que já é pequena.
As sanções económicas contra a Rússia fecharam o acesso a empréstimos baratos e reduziram a saída de capitais e a desvalorização do rublo também aumentou. O início de 2016 trouxe não só novos anti-recordes para o rublo, mas também mostrou petróleo mais barato que 30 dólares por barril, o que está abaixo dos mínimos da crise anterior de 2008-2009. Esta circunstância levantou novamente a velha questão de até que ponto os preços imobiliários em Moscovo dependem dos preços do petróleo e o que esperar de um metro quadrado se o custo de um barril de petróleo permanecer neste nível durante muito tempo.
Os rendimentos das empresas e das famílias diminuíram e o mercado imobiliário ficou sem o anterior volume de liquidez, que nos anos anteriores constituía o custo por metro quadrado pré-crise. Agora o dinheiro rápido deixou o país e o nível anterior de preços imobiliários em Moscovo e na região de Moscovo já não corresponde à nova realidade geopolítica e macroeconómica.
Em geral, a situação no mercado imobiliário de Moscou continua difícil. As razões são bastante claras - a situação da economia e da geopolítica não está a melhorar, os preços do petróleo estão a estabelecer novos anti-recordes, os investimentos no país estão a diminuir, a solvência da população está a cair, os preços dos bens essenciais continuam a subir e tirar uma parte cada vez maior da renda das pessoas, reduzindo sua capacidade de pagar uma hipoteca ou aluguel
Análise do segmento de mercado a que pertence o imóvel em avaliação (mercado secundário de apartamentos):
Não houve recuperação significativa no mercado imobiliário de Moscou desde o início de 2016. Esta é uma circunstância bastante importante que nos permite dizer muito sobre as perspectivas futuras e fazer uma previsão dos preços imobiliários em Moscovo e na região de Moscovo.
Apesar do declínio dos preços tanto em dólares como em rublos, a oferta de habitação no mercado de Moscovo ainda excede a procura. Especialistas de mercado observam queda no número de transações e aumento no período médio de exposição dos objetos ao mercado. Na actual situação do mercado, os vendedores de apartamentos tendem a oferecer grandes descontos durante o processo de negociação, apenas para persuadir o comprador a concluir a transacção, tanto quanto possível.
Ao longo de 2015, o mercado imobiliário de Moscovo e da região de Moscovo tentou encontrar um ponto de equilíbrio após as fortes oscilações da taxa de câmbio no final de 2014 e a correria na compra de imóveis para poupar dinheiro, ocorrida no mesmo período. Mas a onda de entusiasmo de dezembro durou pouco e começou a diminuir em janeiro de 2015. E durante quase todo o ano de 2015, os preços no mercado imobiliário de Moscou caíram lentamente.
Janeiro de 2016 viu a próxima fase da queda do rublo, o que, naturalmente, afetou a dinâmica dos preços imobiliários em Moscou. O metro quadrado continua a demonstrar a sua incapacidade para recuperar o enfraquecimento da moeda nacional, pelo que, em termos de dólares, os preços registaram um negativo significativo em Janeiro de 2016. Em rublos, a queda dos preços parou por enquanto.
De acordo com o centro analítico www.irn.ru, o índice em dólares dos custos de habitação na capital perdeu mais de 7% em janeiro, caindo para US$ 2.421 por metro quadrado. Este é o valor médio mensal do índice. O índice semanal mais dinâmico mostrou o nível de US$ 2.295 no início de fevereiro. Assim, o nível médio dos custos de habitação em Moscovo está a mover-se para um valor “redondo” de 2.000 dólares por metro.
Em termos de rublos, o nível médio de preços dos apartamentos em Moscou ainda oscila na faixa de 125-180 mil rublos por metro quadrado. A suspensão da queda do nível de preços do rublo no contexto de uma forte alta do dólar é um fenômeno totalmente esperado: por um lado, alguns vendedores estão tentando indexar os preços ao dólar e, por outro, o enfraquecimento de a moeda nacional contribui para a ativação dos compradores.
Vale ressaltar que a dinâmica dos preços por tipo de habitação e geografia em janeiro de 2016 revelou-se bastante uniforme. Isso significa que um metro quadrado não consegue compensar a queda do rublo não só na classe econômica, mas também no segmento caro. A redução nos preços em dólares para casas modernas de tijolos monolíticos é aproximadamente a mesma que para um painel padrão, e os preços dos apartamentos grandes não são muito mais estáveis do que os pequenos.
A única exceção em janeiro de 2016 foi o Distrito Central - a correção de preços foi significativamente menor do que em outros bairros devido à singularidade do centro da cidade. No entanto, outros distritos e áreas de prestígio da capital - o oeste e o sudoeste - registaram quase o mesmo declínio que todos os outros distritos e áreas de baixo custo.
No entanto, é possível que o centro venha gradualmente a alcançar outras localidades em termos de taxa de declínio, porque no centro há mais moradias de luxo e apartamentos de classe executiva, cujos vendedores muitas vezes tentam atrelar os preços ao dólar, e também estão dispostos a esperar mais, mas como resultado ainda são forçados a acompanhar a dinâmica do resto do país. mercado. Além disso, uma redução adicional nos preços dos apartamentos no centro pode consistir numa maior negociação e descontos para um determinado comprador, dada a aparente estabilidade dos preços declarados.
Custo médio dos apartamentos dependendo do tipo de edifício, Moscou |
16 de janeiro |
15 de dezembro |
Painel antigo (prédios de 5 andares e outros apartamentos com pequena cozinha) |
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Painel típico (9-14 pisos, áreas típicas) |
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Painel moderno (a partir de 16 andares e outras praças de maior área útil) |
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Tijolo antigo (edifícios de 5 andares e outros apartamentos com pequena cozinha) |
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"Stalin" e tijolo padrão (6-11 andares e outras pequenas áreas. pl-dia) |
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Tijolo monólito moderno (monólitos, tijolo ampliado, pl-dia) |
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Todas as casas de painéis e blocos |
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Todas as casas monolíticas e de tijolos |
Custo médio dos apartamentos dependendo do tamanho do quarto |
16 de janeiro |
15 de dezembro |
Apartamentos de um quarto |
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Apartamentos de dois quartos |
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Apartamentos de três quartos |
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Apartamentos com vários quartos |
Nota: Os índices de preços de apartamentos em Moscou são calculados sem levar em consideração moradias de luxo e apartamentos atípicos, o que pode distorcer o quadro geral, geralmente no sentido de indicadores crescentes.
Análise dos preços de oferta no segmento considerado e principais fatores que influenciam os preços:
O apartamento em questão pertence ao setor de habitação coletiva padrão, localizado em áreas residenciais da cidade em edifícios residenciais de painéis e blocos construídos no final da década de 1970 - início da década de 1980. Os preços da habitação neste setor do mercado correspondem aproximadamente aos preços médios da cidade, devido ao facto de este tipo de habitação ser muito difundido na cidade de Moscovo.
Uma análise dos dados reais sobre os preços das ofertas de venda de apartamentos semelhantes, efectuada pelo avaliador, mostrou que a variação de preços neste sector de mercado no início de fevereiro de 2016. para apartamentos semelhantes localizados na área da propriedade avaliada (distrito de Severnoye Butovo) foi de 120.000-145.000 rublos. por 1 m². Para efeito de comparação, o preço médio para a cidade de Moscou é de 1 m². a habitação naquela época custava cerca de 160.000-180.000 rublos.
Seguem exemplos de preços reais de oferta vigentes no período de avaliação para apartamentos do segmento em questão, localizados na área do objeto de avaliação:
1. 6.500.000 rublos. para um apartamento de 1 quarto com 39 m2.
2. 6.000.000 rublos. para um apartamento de 1 quarto 39,1 m².
3. 5.900.000 rublos. para um apartamento de 1 quarto 39,2 m².
4. 5.800.000 rublos. para um apartamento de 1 quarto 39,5 m².
Assim, pode-se afirmar que o custo da moradia na área onde o imóvel está sendo avaliado é um pouco inferior ao custo médio da moradia na cidade de Moscou, o que se explica pela localização da área do imóvel que está sendo avaliado. avaliados como estando mais distantes do centro da cidade (fora do anel viário de Moscou).
Os principais fatores que influenciam o custo de um apartamento no mercado imobiliário de Moscou incluem o seguinte:
1. Localização: distrito administrativo da cidade, proximidade de centros de actividade empresarial e social e zonas de lazer.
2. Acessibilidades de transporte do imóvel: proximidade de estações de metro, desenvolvimento de transportes públicos na localização do apartamento.
3. Estado do empreendimento envolvente (industrial, residencial, misto): a localização de um apartamento com instalações industriais pode reduzir o seu valor devido a uma possível maior poluição ambiental e ao aumento dos níveis de ruído.
4. Tipo de casa (painel, tijolo, monolítica): ceteris paribus, os apartamentos mais caros estão localizados em casas monolíticas e de tijolo monolítico de construção moderna, os mais baratos estão em casas de painéis do período soviético de construção.
5. Número de andares do edifício: via de regra, os apartamentos em prédios altos são mais caros no mercado (todos os demais fatores iguais).
6. Condição técnica de um edifício residencial (novo, sem necessidade de reparos, reparos atuais necessários, grandes reparos seletivos, grandes reparos abrangentes, dilapidados): em edifícios antigos que necessitam de reparos, o custo dos apartamentos é menor do que em edifícios novos com boa técnica doença.
7. Localização do andar do apartamento: os apartamentos no primeiro e no último andar dos edifícios residenciais são mais baratos do que os apartamentos localizados entre o primeiro e o último andar.
8. Área de convivência do apartamento: ceteris paribus, apartamentos com maior área útil são um pouco mais caros.
9. Área da cozinha no apartamento: ceteris paribus, apartamentos com cozinha maior são um pouco mais caros.
10. Área total do apartamento: ceteris paribus, preço por 1 m2. m. em apartamentos maiores há menos.
11. Classe de acabamento (renovação ausente, simples, melhorada, de alta qualidade, de qualidade europeia): quanto maior a classe de acabamento do apartamento, maior será o custo de 1 m2. neste apartamento.
12. Estado de acabamento (ausente ou necessita de substituição total, estado médio que não necessita de reparação, necessita de reparações estéticas): apartamentos sem acabamento ou com acabamento que necessita de reparação são ligeiramente mais baratos que apartamentos com acabamento normal (sem necessidade de reparação).
13. A presença de uma varanda, loggia: a presença de instalações de verão num apartamento aumenta a sua atratividade aos olhos de um potencial comprador, portanto o custo de um apartamento com varanda ou loggia é ligeiramente superior ao custo de um apartamento semelhante sem instalações de verão.
14. Localização das janelas dos apartamentos: a localização das janelas dos apartamentos (rua ou pátio) afeta a atratividade do apartamento como espaço residencial para o consumidor. Os apartamentos com janelas voltadas para o pátio apresentam níveis mais baixos de poluição sonora e atmosférica em comparação com os apartamentos cujas janelas dão para a rua. Via de regra, os apartamentos com janelas voltadas para o pátio são um pouco mais caros (ceteris paribus).
15. Disponibilidade de bens móveis não relacionados com bens imóveis: se um apartamento for vendido com móveis e outros equipamentos não relacionados com bens imóveis, o seu valor pode ser superior ao custo de um apartamento semelhante sem tais bens.
Principais conclusões:
1. O volume de oferta de apartamentos no mercado imobiliário de Moscou aumentou.
2. Os preços de venda dos apartamentos nos sectores secundário e primário do mercado diminuíram significativamente em comparação com os níveis anteriores à crise. Considerando o fato de que até mesmo os preços dos apartamentos em rublos diminuíram, podemos concluir que as tendências negativas na macroeconomia continuam a afetar o mercado imobiliário de Moscou.
3. A liquidez dos apartamentos como produto diminuiu (um aumento notável no período de exposição ao mercado).
4. No mercado imobiliário de Moscou, há um aumento no número de ofertas de venda, uma queda na demanda por parte dos compradores, uma diminuição no número de transações e um aumento na quantidade de descontos dos vendedores na venda de apartamentos. Em geral, o mercado imobiliário residencial de Moscou pode ser caracterizado como inativo.
5. É provável que nos próximos 3-4 meses os preços dos imóveis residenciais continuem a diminuir gradualmente.
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